Albu_s.__albu_i._piata_imobiliara.pdf

See discussions, stats, and author profiles for this publication at: https://www.researchgate.net/publication/310550513

Piaţa imobiliară: Lucrare ştiinţifico-metodică privind analiza pieţii imobiliare (exemplul mun. Chişinău) Book · January 2014 CITATIONS

READS

0

522

2 authors: Albu Svetlana

Albu Ion

Technical University of Moldova

Technical University of Moldova

35 PUBLICATIONS   0 CITATIONS   

8 PUBLICATIONS   0 CITATIONS   

SEE PROFILE

Some of the authors of this publication are also working on these related projects:

Eficientizarea managementului imobilului comercial în condițiile R.Moldova View project

Evaluarea și gestiunea eficientă a patrimoniului public în R.Moldova View project

All content following this page was uploaded by Albu Svetlana on 20 November 2016.

The user has requested enhancement of the downloaded file.

SEE PROFILE

UNIVERSITATEA TEHNICĂ A MOLDOVEI Facultatea Cadastru, Geodezie și Construcții Catedra Evaluarea și Managementul Imobilului

Svetlana ALBU, Ion ALBU

Piața imobiliară

Lucrare științifico-metodică privind analiza pieței imobiliare (exemplul mun. Chișinău)

Chișinău Editura „Tehnica – UTM” 2014

Municipiul Chișinău CZU 332.72(075) A 33 Prezenta lucrare, cu aspect științifico-metodic, reprezintă un studiiu asupra pieței imobiliare din municipiul Chișinău. Lucrarea este destinată evaluatorilor bunurilor imobile din Republica Moldova, studenților, masteranzilor și doctoranzilor. Lucrarea poate fi utilizată în calitate de material didactic în cadrul disciplinelor predate la nivel de masterat: „Analiza pieței imobiliare”, precum și la cursul de licențiat: „Bazele pieței imobiliare”, „Evaluarea imobilului I și II”, „Evaluarea terenurilor”. Redactor responsabil: dr.hab., conf.univ. Svetlana Albu Recenzent: preşedintele Camerei Naţionale de Imobil din Republica Moldova Alexandru Vitanov DESCRIEREA CIP A CAMEREI NAȚIONALE A CĂRȚII Albu, Svetlana. Piața imobiliară: Lucrare științifico-metodică privind analiza pieței imobiliare / Svetlana Albu, Ion Albu; red. res.: Svetlana Albu; Univ. Tehn. a Moldovei, Fac. Cadastru, Geodezie și Construcții, Catedra Evaluarea și Managementul Imobilului. – Chișinău: Tehnica-UTM, 2014. – 144 p. 50 ex. ISBN 978-9975-45-308-0. 332.72(075) A33 ISBN 978-9975-45-308-0. © Albu Svetlana, Albu Ion, 2014 © U.T.M., 2014 ___________________2__________________

Analiza pieței imobiliare

CUPRINS ПРЕДИСЛОВИЕ ………………………………………… INTRODUCERE …………………………………………. REPUBLICA MOLDOVA ………………………………. 1. MUNICIPIUL CHIȘINĂU……………………….. 1.1. Date generale…………………………………… 1.2. Teritoriul……………………………………… 2. Piața imobiliară…………………………………… 2.1. Etapele formării………………………………. 2.2. Dezvoltarea ………………………………….. 3. Pața funciară……………………………………… 3.1. Structură terenurilor în Republica Moldova..... 3.2. Terenuri agricole……………………………… 3.2.1. Exploatațiile agricole utilizate ………..... 3.2.2. Oferta în mun. Chișinău………………… 3.3. Terenuri destinate construcțiilor …………….. 3.3.1. Oferta în mun. Chișinău………………… 4. Piața imobilului rezidențial……………………..... 4.1. Fondul locativ………………………………… 4.2. Imobil locative tip (apartamente)…………….. 4.2.1. Piața primară……………………………. 4.2.2. Piața secundară………………………..... 4.3. Case individuale………………………………. 4.3.1. Piața secundară………………………..... 4.4. Chirie ………………………………………… 5. Piața imobilului comercial……………………….. 5.1. Dimensiuni și structură……………………..... 5.2. Tranzacții …………………………………..... ___________________3__________________

5 6 7 9 9 12 17 17 21 32 32 35 35 40 42 42 47 47 52 52 58 65 65 70 74 74 77

Municipiul Chișinău Oferte…………………………………………. 5.3.1. Vănzare-cumpărare……………………… 5.3.2. Chirie…………………………………….. 6. Piața imobilului industrial………………………… 6.1. Dimensiuni și structură……………………….. 6.1.1. Aspecte istorice ………………………..... 6.1.2. Zone industriale………………………..... 6.2. Tranzacții …………………………………….. 6.3. Oferte…………………………………………. 6.3.1. Vînzare – cumpărare ……………………. 6.3.2. Chirie…………………………………….. Generalizări……………………………………………….. Surse de informații………………………………………... Anexe……………………………………………………… 1. Fișa cadastrală centralizatoare a terenurilor la data 01.01.2011 pe Republica Moldova…………………… 2. Imobil rezidențial tip în municipiul Chișinău............... 3. Oferta imobilului residential tip în or. Chișinău……… 4. Imobil industrial………………………………………. 5.3.

___________________4__________________

82 82 93 98 98 98 99 107 109 109 113 116 122 123 123 135 139 140

Analiza pieței imobiliare ПРЕДИСЛОВИЕ Данная научно-методическая работа содержит анализ рынка недвижимости муниципия Кишинев. Работа предназначенна оценщикам недвижимого имущества Республики Молдова, студентам, мастерантам и аспирантам. Работа может быть использованна в качестве учебного пособия по предметам «Анализ рынка недвижимости» (мастерат) и «Основы рынка недвижимости», «Оценка недвижимости I и II», «Оценка земельных участков» (лицензиат). В данной работе рынок недвижимости рассмотрен сегментированно: рынок земельных участков (сельскохозяйственного и несельскохозяйственного назначения), рынок жилищной недвижимости, рынок комерческой недвижимости и рынок промышленной недвижимости. Каждый сегмент рынка проанализирован с точки зрения текущего состояния, обьема, удовлетворенного спроса, предложения и средних цен предложения. Расмотренны как первичные так и вторичные рынки. Проанализированны структура и динамика каждого сегмента и выевленны тенденции развития последних лет.

___________________5__________________

Municipiul Chișinău INTRODUCERE Prezenta lucrare, cu aspect științifico-metodic, reprezintă un studiiu asupra pieței imobiliare din municipiul Chișinău. Lucrarea este destinată evaluatorilor bunurilor imobile din Republica Moldova, studenților, masteranzilor și doctoranzilor. Lucrarea poate fi utilizată în calitate de material didactic în cadrul disciplinelor predate la nivel de Masterat: „Analiza pieței imobiliare”, precum și la cursul de licențiat: „Bazele pieței imobiliare”, „Evaluarea imobilului I și II”, „Evaluarea terenurilor”. Lucrarea cuprinde descrierea pieței imobiliare segmentată în: piața funciară (terenuri agricole și neagricole), piața imobilului locativ, piața imobilului comercial și piața imobilului industrial. Fiecare segment de piață este examinat din punctul de vedere al stării actuale, volumului, cererii satisfăcute, ofertei și prețurilor medii de ofertă. Sunt examinate atât piața primară, cât și cea secundară. Este analizată structura și dinamica fiecărui segment de piață, sunt scoase în evidență tendințele ultimilor ani.

___________________6__________________

Analiza pieței imobiliare REPUBLICA MOLDOVA Moldova este situatã în partea de Sud-Est a Europei. La Nord, Est și Sud ea se mărginește cu Ucraina, iar la Vest – cu România. Ocupã o suprafață de 33,8 mii km2 (anexa 1). Teritoriul Moldovei are o întindere de la Nord la Sud de 350 km, de la Vest la Est – 150 km. Relieful Moldovei este prezentat prin dealuri și cîmpii, podișurile ocupînd mai ales partea centrală a teritoriului. Altitudinile reliefului variază între 5 m (Giurgiulești) și 429 m (Bălănești). Clima Moldovei este temperat-continentală, influențată de masele de aer atlantic dinspre Vest, mediteraneene dinspre Sud-Vest și continental-excesive dinspre Nord-Est. Temperatura medie anuală a aerului constituie 8,4°-10,8°C. Precipitațiile anuale scad în intensitate de la Nord-Vest la SudEst respectiv de la 683 mm pînă la 367 mm. Cea mai mare cantitate de precipitații cade în regiunea Codrilor. Apele Moldovei fac parte din bazinul Mării Negre. Principalele râuri sunt Nistrul și Prutul, care izvorăsc din munții Carpați. Pe o porțiune mică, la Sud, Dunărea atinge teritoriul Moldovei. Lacurile Moldovei sunt mici. Majoritatea dintre ele se găsesc în luncile Prutului și Nistrului. Pe teritoriul Moldovei, sub influența reliefului și a elementelor pedoclimatice, predomină 2 tipuri de vegetație: de pădure și de stepă. Pădurile de foioase sunt predominate de speciile de stejar, fag, ulm, carpen. Vegetația de stepă s-a păstrat doar pe alocuri în formă de terenuri aparte și fragmente de asociații vegetale de stepă. Fauna Moldovei este grupată în cinci biotipuri și este reprezentată prin variate specii. Pădurile sunt populate de ___________________7__________________

Municipiul Chișinău mistreți, bursuci, cerbi, căprioare, diverse păsări și reptile. În zonele de stepă sunt răspîndite rozătoarele. Fauna acvatică este reprezentatã prin specii de somn, crap, plăticã. Resursele naturale ale Moldovei sunt puțin variate. Principala bogăție naturală este solul, reprezentat prin diverse tipuri de cernoziom. Alte resurse naturale care se găsesc pe teritoriul Moldovei sunt materialele de construcție: granit, calcar, argilă, gresie.

Figura 1. Republica Moldova - zonele climaterice Teritoriul Republicii Moldova cuprinde trei zone climaterice (fig.1) și trei zone seismice. Municipiul Chișinău se află în zona climaterică II, zonele seismice 7 și 8 fapt care determină cerințele tehnico-constructive ale construcțiilor existente și potențiale.

___________________8__________________

Analiza pieței imobiliare 1. MUNICIPIUL CHIȘINĂU 1.1 Date generale Municipiul Chişinău, capitala Republicii Moldova, este centrul politic, economic, ştiinţific, educaţional şi cultural al republicii. Concentrând potenţial şi multe pârghii de influenţă economică, Chişinăul joacă, pe plan naţional, rolul unui centru urban strategic de creştere a competitivităţii economice şi de dezvoltare a economiei naţionale în ansamblu. Statutul de capitală conferă municipiului o forţă şi un dinamism de dezvoltare superioare celorlalte unităţi administrativ-teritoriale. Potenţialul economic şi financiar al Chişinăului derivă din statutul de capitală, care presupune realizarea unei game largi de funcţii politice, administrative, economice şi culturale ce conferă municipiului un caracter unic şi distinct. Municipiul Chişinău este unul din cele mai mari aglomeraţii urbane din regiune. În perioada sovietică, oraşul a cunoscut unul din cele mai înalte ritmuri de creştere a populaţiei. Începând cu anul 2000, populaţia capitalei este în descreştere, principalii factori fiind migrarea la munci peste hotare sau la alt loc de trai. În 2005 se observă tendința de migrare a populației din capitală în orășelele (cca.6,3%) și comunele municipiului (cca.4,7%), tendință care se păstrează, într-o proporție mai mică, până în prezent (fig.2).

___________________9__________________

Municipiul Chișinău

Figura 2. Populația prezentă la începutul anului în municipiul Chișinău (mii locuitori) Având în anul 2012 o pondere de cca. 23% din populaţia republicii, municipiul deţine peste 50% aproape la toţi indicatorii principali. Municipiul asigură peste 45% din PIB-ul naţional şi peste 60% din volumul total al impozitelor şi taxelor încasate la bugetul consolidat, efectuează circa 80% din importuri şi 60% din exporturi. Din totalul de întreprinderi active, în care lucrează peste 50% din salariaţi, peste 70% sunt din Chişinău. Astfel ponderea în totalul economiei naţionale ___________________10__________________

Analiza pieței imobiliare este suficient de mare, încât să putem afirma că aceasta depinde, în mod hotărâtor, de economia capitalei. Competitivitatea municipiului pe piaţa internă este net superioară faţă de restul ţării. Municipiul Chişinău ocupă o poziţie specială în ierarhia localităţilor Republicii Moldova. Rolul capitalei în context naţional este determinat de următorii factori: 1) amplasarea geografică favorabilă atât pe teritoriul ţării, cât şi faţă de alte capitale şi oraşe mari ale statelor europene învecinate; 2) amplasarea municipiului la intersecţia diverselor tipuri de căi de comunicaţii şi transport: rutiere, feroviare, aeriene, fluviale; 3) un potential uman cu premise reale pentru dezvoltarea ulterioară; 4) condiţii pentru revitalizarea complexului industrial şi reorientarea către tehnologiile moderne; 5) dotare suficientă cu elemente ale infrastructurii socio-culturale de nivel naţional; 6) cadre calificate în domeniul cercetărilor şi ştiinţelor aplicative; 7) condiţii climaterice şi naturale favorabile, existenţa unor obiecte de patrimoniu, necesare pentru dezvoltarea turismului şi sectorului balnear; 8) relaţii culturale tradiţionale cu alte oraşe din străinătate, predispoziţia investitorilor autohtoni şi străini de a susţine iniţiativele locale. Relevanţa municipiului Chişinău rezidă în funcţiile sale: centru administrativ şi socio-economic în reţeaua naţională şi regională de localităţi; capitală a unui stat suveran european, cu toate atribuţiile respective, inclusiv diplomatice; nucleu al zonei centrale din punctul de vedere al structurării regionale; reşedinţă de municipiu, posibilităţi de relaţionare cu toate localităţile componente.

___________________11__________________

Municipiul Chișinău 1.1 TERITORIUL Capitala Republicii Moldova, în conformitate cu datele statistice europene, se află în ierarhia orașelor cu o populație cuprinsă între 500.000 și 1.000.000 de locuitori. Municipiul Chișinău este format din 19 unități administrativ – teritoriale din care 7 orașe (Chișinau, Codru, Cricova, Durlești, Sîngera, Vadul lui Vodă, Vatra) și 12 comune (Bacioi, Bubuieci, Budești, Ciorescu, Colonița, Condrița, Cruzești, Ghidighici, Grătiești, Stăuceni, Tohatin, Trușeni). Teritoriul municipiului Chișinău are o suprafață totală de 57164 ha din care 19054,34 ha în intravilan. Din punct de vedere al raportului teren urban – teren rural, suprafețele unităților administrativ – teritoriale indică pentru zonele urbane o cifră totală de 26491 ha (din care 15025 ha în intravilan) și pentru zonele rurale o suprafață totală de 30673 ha (din care 4027 ha în intravilan). Suprafața administrativă a orașelor reprezintă 46% din totalul suprafeței municipiului. Arealele cele mai întinse le are orașul Chișinău, urmat de Sîngera iar cea mai restrânsă suprafață o înregistrează orașul Cricova. În ceea ce privește comunele, suprafețele cele mai mari sunt înregistrate la Băcioi și Trușeni, iar cele mai reduse sunt consemnate la Condrița și Ciorescu. O notă aparte privind teritoriul municipiului o reprezintă „întovărășirile pomicole”, care au devenit zone locuite, dar fără un statut administrativ.

___________________12__________________

Analiza pieței imobiliare Tabelul 1. Bilanțul teritoriului unităților administrativteritoriale din cadrul municipiului Chișinău Nr. crt. 1 1.

2. 3.

4.

5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14. 15. 16.

Categoriile și deținătorii de terenuri 2 Terenuri utilizate în agricultură din care: terenuri agricole cu includerea terenurilor arabile păsuni plantațtii multianuale Inclusiv: livezi vii Terenuri proprietate publică a statului din care: terenuri agricole Terenuri proprietate publică a unităților administrativ-teritoriale din care: întovărăsiri pomicole Terenuri proprietate privată din care: G.T. Loturi pomicole Grădini Terenurile localităților Terenuri proprietate pubică a statului Terenuri proprietate pubică a UAT Terenuri proprietate privată din care: loturile caselor individuale Terenurile (fondului) industriei și transportului Terenuri proprietate publică a statului din care: drumuri Terenuri proprietate pubică a UAT Terenuri proprietate privată Terenuri cu funcții de protecție a naturii din care: proprietate publică a statului Terenurile fondului silvic din care: proprietate publică a statului Terenurile fondului apelor Terenuri proprietate pubică a statului

Cantitatea, mii ha. 3 24,5 23,5 17,2 0,1 6,1 2,6 3,4 3,9 3,4 1,2 1,2 19,4 14,4 0,64 4,1 7,0 0,1 2,7 4,2 4,1 1 0,7 0,4 0,3 0,05 0,01 0,01 3,9 3,9 1 1

___________________13__________________

% din total 4 55,30

15,8

2,3

0,02 8,78 2,3

Municipiul Chișinău (Continuarea tabelului 1) 1 17. 18. 19. 20.

21.

2 Terenuri proprietate pubică a UAT Terenurile fondului de rezervă Terenuri proprietate pubică a statului Terenuri proprietate pubică a UAT din care: terenuri agricole inclusiv: parloagă fanețe păsuni Terenuri supuse proceselor geologice periculoase Total terenuri în limitele UAT

3 0,03 6,9 0,04 6,8 3,8 0,3 3,04 0,4

4 15,5

44,31

100

Spațiile cu funcții recreative în mun. Chișinău constituie 56,35 mii ha sau cca. 94 m.p. pentru un locuitor (tab.2). Rezerva funciară a orașului care poate fi valorificată în perspectivă este extrem de mică (fig.2), fapt care în mod direct influențează piața imobiliară a mun. Chișinău limitând oferta în raza orașului. Concomitent cu restricțiile fizice există și restricții legale privind dezvoltarea centrului istoric al orașului (tab.3), care de asemenea au un impact considerabil asupra pieței imobiliare locale. Tabelul 2. Spațiile cu funcțiuni recreative în mun.Chisinau Nr. crt. 1. 2. 3. 4.

Tip Total municipiu Terenurile fondului silvic Terenurile fondului apelor Spații verzi în orasul Chișinău Total terenuri recreative

Suprafața, ha

m2 / locuitor

56350 3866 1028

784,93 53,85 14,32

1870

31,50

6764

94,22

___________________14__________________

Analiza pieței imobiliare

Tabelul 3. Unele dintre cele mai importante străzi cu obiecte de patrimoniu din or. Chisinau Nr. crt.

Nr. Nr. scriptic Inclusiv Denumirea total de monument străzii de case monumente e nationale 1. str. M.Eminescu 72 37 15 2. Str. M. 92 57 21 Cogălniceanu 3. Str. București 119 17 17 4. Str. Al-ru cel Bun 117 56 39 5. Str. Banulescu57 22 2 Bodoni 6. Str. N. Iorga 26 17 10 7. 165 78 14 Str. Șciusev 8. Str. 31 August 146 44 5 1989 9. 199 23 13 Str. Șt. cel Mare 10. Str. A. Mateevici 117 58 21 11. Str. V. Parcălab 71 34 6 12. Str. Columna 141 49 6 13. Str. S. Lazo 50 24 8 Total 4096 977 236 Sursa: Decizia primăriei or. Chișinău nr. 109/6366 din 18.08.1994

___________________15__________________

% nr. mon. / nr. case 51,39 61,96 14.29 47,86 38,60 65,38 47,27 30,14 11,56 49,57 47,89 34,75 48,00 23,85

Municipiul Chișinău

Figura 2. Rezerva funciară a oraşului Chişinău, care poate fi valorificată în perspectivă (conform datelor Primăriei mun. Chișinău la 14.10.2010)

___________________16__________________

Analiza pieței imobiliare 2. PIAȚA IMOBILIARĂ 2.1 ETAPELE FORMĂRII În dezvoltarea economică a Republicii Moldova din 1990 până în prezent se pot delimita următoarele 3 etape:  Prima etapă (1990-1994)– perioada unei continue descreşteri economice rezultate cu o scădere a PIB de circa 60%.  A doua etapă (1995-1999) – scăderea depresivă – PIB a scăzut încă cu 6%, care atinsese în anul 2000 starea de aproximativ 34% faţă de anul 1990.  A treia etapă (începând cu anul 2000) – perioada stabilizării economice şi a unei creşteri economice moderate, care a apărut în urma reformelor structurale promovate, ajutorului din afara ţării şi datorită unui supraefort al unei mari părţi din populaţia republicii. Acestei etape i-a fost caracteristică o creştere continuă a PIB: de la 2,1% la 7,8% în perioada 2000-2008, o reducere de 6% în 2009 urmată de o creștere de cca.7% anual în 2010 și 2011. În perioada crizei economice nivelul vieţii populaţiei a scăzut continuu şi Republica Moldova a devenit cea mai săracă ţară din Europa. În anul 2000 salariul mediu acoperea doar 1/3 din coşul minim de consum. A avut loc o continuă dezindustrializare economică: cota-parte a industriei în PIB a scăzut de la 39% (în anul 1993) până la 16% în anul 2000. În aceeaşi perioadă, în structura valorii adăugate a crescut nivelul serviciilor până la 50%, iar nivelul gospodăriilor agricole s-a micşorat de la 31% (în anul 1993) până la 25%. Depăşirea crizei economice din Republica Moldova a fost posibilă doar prin trecerea la economia de piaţă, întrucât ___________________17__________________

Municipiul Chișinău acest tip de economie este singurul care s-a impus în plan istoric, printr-o înaltă eficienţă, viabilitatea sa fiind atestată de nivelul economic al ţărilor avansate din lume. Pentru a realiza acest obiectiv, se impunea o perioadă de tranziţie pe parcursul căreia trebuia efectuată reforma economică – un proces amplu şi complex de transformări profunde şi structurale a întregului sistem economic. Latura economică a reformei are ca principal obiectiv ajustarea structurală a economiei şi edificarea unui nou mecanism de funcţionare al economiei naţionale, care să se sprijine pe proprietatea privată şi libera iniţiativă, conducând la instaurarea economiei libere de piaţă şi reformarea cardinală a sectorului public. Transformările economice din Republica Moldova au inclus următoarele direcţii de bază: 1) trecerea la o nouă politică de asigurare a stabilităţii macroeconomice; 2) crearea unui sector privat şi a unui mecanism efectiv de piaţă; 3) reformarea sectorului public; 4) crearea unui sistem de protecţie socială; 5) asigurarea unei integrări eficiente a economiei naţionale în economia mondială. O parte componentă a reformei economice din Republica Moldova a fost și rămâne a fi procesul de privatizare, care a demarat în 1991. În primii cinci ani principalul obiectiv al privatizării a fost efectuarea acesteia contra bonuri patrimoniale. Programul adoptat pentru anii 1993-1994 includea privatizarea integrală contra bonuri patrimoniale a 1555 de întreprinderi mari, medii şi mici, privatizarea parţială contra bonuri patrimoniale a 20% din 19 întreprinderi, vinderea a 37 construcţii nefinalizate. De ___________________18__________________

Analiza pieței imobiliare fapt, însă, au fost privatizate 372 de întreprinderi mari şi medii şi 265 de întreprinderi complexe patrimoniale unice. Contra mijloace băneşti au fost vândute 18 construcţii nefinalizate, în valoare de 4,95 mln. lei. În această perioadă, s-au privatizat 102000 de apartamente, ceea ce a constituit 46% din fondul de locuinţe de stat. În anii 1995–1996 au fost privatizate, total sau parţial, 2235 de întreprinderi aflate în proprietatea statului, inclusiv 1139 de întreprinderi mari şi mijlocii. Aproximativ 3,1 mln. de titulari ai bonurilor patrimoniale (90%) au participat la privatizare; 2/3 din ei şi-au investit bonurile prin intermediul Fondurilor de Investiţii şi Companiilor Fiduciare, iar 1/3 direct prin intermediul centrelor de colectare a cererilor publice. Mai mult de jumătate din totalul activelor comerciale, aflate în proprietatea statului, au fost transferate în sectorul privat: 80% din industria uşoară, 90% din industria prelucrătoare şi aproape 100% din ramura comerţului şi a sectorului de deservire. Ulterior, în 1997–1998 procesul de privatizare a derulat prin utilizarea diferitelor metode: licitaţii publice deschise cu strigare, inclusiv „licitaţia olandeză" (licitaţii la care preţul este redus până la limita acceptată de ofertant); concursuri comerciale şi internaţionale (astfel, au fost înstrăinate aproximativ 77 de întreprinderi, inclusiv 3 reţele de distribuire a energiei, o companie de producere a cimentului, fabrici de producere a încălţămintei, de prelucrare a pielii etc.); negocieri directe; vânzarea acţiunilor aflate în proprietatea statului la Bursa de Valori a Moldovei. În total în această perioadă au fost

___________________19__________________

Municipiul Chișinău supuse privatizării 1041 de întreprinderi aflate în proprietatea statului. Aceeași modalitate de privatizare s-a menținut și în perioada anilor 1999 –2006. În anii 1999-2000 s-au privatizat: prin concursuri investiţionale 66 întreprinderi; prin concursuri comerciale - 4 întreprinderi; prin licitaţii - 135 de întreprinderi; prin Bursa de Valori au fost vândute acţiunile statului din 200 S.A.; terenuri aferente - 1549; construcţii nefinalizate - 2; la un preţ simbolic de un leu -1. În perioada 2001-2005 patrimoniul public a fost privatizat prin: concursuri investiţionale, comerciale şi negocieri directe - 26 de întreprinderi; prin licitaţii „cu strigare şi cu reducere” - 56 de unităţi; prin Bursa de Valori a Moldovei - 74 de unităţi. Anume procesul de privatizare a pus bazele creării pieței imobiliare în Republica Moldova. Conform Codului Civil al Republicii Moldova (art. 288), la categoria de bunuri imobile se raportau terenurile, porțiunile de subsol, obiectele acvatice separate, plantățiile prinse de rădăcini, clădirile, construcțiile și orice alte lucrări legate solid de pământ, precum și tot ceea ce, în mod natural sau artificial, este încorporat durabil în acesta, adică bunurile a căror deplasare nu este posibilă fără a se cauza prejudicii considerabile destinației lor. Actual, conform datelor oficiale, numărul bunurilor imobiliare din ţară se caracterizează prin următoarele cifre:  apartamente (locuinţe) în toate localităţile Republicii Moldova – peste 330 de mii;  case de locuit individuale în oraşe – cca. 125 de mii;  case de locuit în localităţile rurale – cca. 900 de mii; ___________________20__________________

Analiza pieței imobiliare   

proprietăţi industriale şi comerciale – peste 50 de mii; loturi de pămînt în asociaţii pomi-legumicole–cca.115 mii; garaje – cca. 120 de mii.

2.2 DEZVOLTAREA Piața imobiliară din Republica Moldova s-a creat și dezvoltat pe parcursul ultimilor 20 ani. Cele mai înalte ritmuri de dezvoltare a marcat piața imobilului locativ, urmată de piața terenurilor și a imobilului comercial. Cel mai lent se dezvoltă piața imobilului industrial. Pe parcursul ultimilor ani înregistrarea obligatorie a tranzacțiilor permite monitorizarea pieței imobiliare. ÎS „Cadastru” efectuează atât înregistrarea primară a bunurilor imobile, cât și orice tranzacție ulterioară. În ultimii ani înregistrările s-au efectuat în mod uniform, numărul acestora variind în limitele de 8% (fig.3). Cele mai multe înregistrări ale bunurilor imobile din ultimii cinci ani au fost în anul 2011 (377 789), iar cele mai puține în 2010 (343 310). Fluctuația lunară a numărului înregistrărilor nu diferă considerabil pe parcursul ultimilor ani (fig. 4).

Figura 3. Numărul bunurilor imobile înregistrate anual de către ÎS „Cadastru” ___________________21__________________

Municipiul Chișinău

Figura 4. Numărul bunurilor imobile înregistrate lunar de către ÎS „Cadastru” În totalitatea înregistrărilor tranzacțiile cu bunuri imobile reprezintă cca. 74%. Numărul tranzacțiilor încheiate (vânzare-cumpărare, moștenire, donații, schimb) indică reducerea considerabilă a activității pe piața imobiliară în 2010 (fig.5) cu modificarea ulterioară a structurii tranzacțiilor încheiate (fig. 6).

Figura 5. Numărul tranzacțiilor înregistrate în R.Moldova

___________________22__________________

Analiza pieței imobiliare

Figura 6. Structura tranzacțiilor imobiliare înregistrate Dacă în 2009 tranzacțiilor de vânzare – cumpărare le revine peste 50% din numărul total al tranzacțiilor încheiate, apoi în perioda 2010 – 2013 cota acestora scade constant (41% în 2010, 39,2% în 2011, 38,6% în 2012 și 37,9% în cinci luni ale anului 2013). Piața imobiliară din municipiul Chișinău se deosebește de cea republicană atât prin dinamică, cât și prin structură. Numărul minim de tranzacții în mun. Chișinău a fost înregistrat în 2009, cu un an anticipând situația pe țară. În structura tranzacțiilor ponderea contractelor de vânzare-cumpărare este în creștere. Dacă în 2009 tranzacțiile de vânzare-cumpărare au constituit 38% din numărul total de tranzacții încheiate în mun. Chișinău, apoi în 2010 acestea au constituit 41,5%, în 2011 – 45,5%, iar în 2012 – 47,4%. (fig.7). În primele cinci luni ale anului 2013 tranzacțiilor de vînzare – cumpărare le revine doar 30,7% pe republică și cca. 25% în mun. Chișinău, fluctuația lunară fiind în limitele a 3% (tab.4). ___________________23__________________

Municipiul Chișinău

Figura 7. Structura tranzacțiilor cu bunuri imobile în municipiul Chișinău Tranzacțiilor de moștenire le revine cca. 25% pe republică (fig.8) și doar cca. 16% în mun. Chișinău (fig.9), iar tranzacțiilor de donație/schimb le revine cca. 16,6% pe republică și doar cca. 9,5% în muun. Chișinău. Un număr considerabil de înregistrări revine contractelor de ipotecă, care în mun. Chișinău constituie cca. 20,5% din totalul tranzacțiilor imobiliare. Tranzacțiile privind locațiunea sunt mult mai puține deoarece înregistrării obligatorii sunt supuse doar contractele de lungă durată, pe când majoritatea proprietarilor încheie contracte de locațiune pentru un an calendaristic. Pe parcursul ultimilor ani s-a conturat componenta sezonieră a tranzacțiilor pe piața imobiliară. Perioada cu activitate sporită cuprinde lunile septembie – decembrie, februarie și iunie (fig.10). Abaterea în lunile cu activitate redusă față de periaoda activă a anului constituie în mediu pe parcursul ultimilor cinci ani cca.10,4%. Majoritatea tranzacțiilor de vânzare–cumpărare, de asemenea, sunt ___________________24__________________

Analiza pieței imobiliare încheiate în perioada septembrie – decembrie cu o scurtă activizare în perioada de primăvară (fig. 11). Tabelul 4. Structura tranzacților înregistrate în 2013, % Tipul tranzacției

ianu arie

febru arie

martie

aprilie

mai

Total

RM

32,19

31,04

30,21

29,33

30,94

30,70

Chișinău

36,14

34,88

34,40

36,75

32,39

34,98

RM

29,49

24,66

24,69

23,91

23,57

25,27

moștenire

Chișinău

17,53

17,48

14,96

14,50

14,34

15,70

donație / schimb

RM

14,91

18,56

18,23

16,60

14,77

16,62

9,64

11,11

9,38

8,33

9,19

9,47

vînzare cumpărare

Regiu nea

Chișinău RM

altele

9,74

11,52

10,44

10,49

11,09

10,64

16,74

17,72

18,20

16,88

17,45

17,38

7,12

6,89

7,11

7,14

8,80

7,38

17,50

16,61

21,70

21,46

24,72

20,47

RM

6,55

7,34

9,31

12,54

10,83

9,39

Chișinău

2,46

2,19

1,36

2,07

1,92

2,00

Chișinău RM

ipotecă locațiune

Chișinău

Figura 8. Structura tranzacțiilor înregistrate în R.Moldova pe parcursul anului 2013 (cinci luni)

___________________25__________________

Municipiul Chișinău

Figura 9. Structura tranzacțiilor înregistrate în municipiul Chișinău pe parcursul anului 2013 (cinci luni)

Figura 10. Numărul tranzacțiilor imobiliare încheiate în R.Moldova

Figura 11. Numărul tranzacțiilor de vânzare – cumpărare în R.Moldova ___________________26__________________

Analiza pieței imobiliare În ultimii ani se observă tendința de diminuare a tranzacțiilor de vânzare - cumpărare cu concomitenta majorare a numărului ipotecilor. În primele cinci luni ale anului curent numărul ipotecilor față de aceeași perioadă a anului precedent a crescut cu 35,3%, pe când tranzacțiile de vânzare-cumpărare sau majorat doar cu 2,9% (tab.5). Tabelul 5. Modificarea numărului tranzacțiilor înregistrate în R.Moldova față de perioada respectivă a anului precedent, % Tipul tranzacțiilor Tranzacții imobiliare Vânzare cumpărare Ipoteci

2009

2010

2011

2012

2013 (5 luni)

108,04

87,15

110,99

99,71

108,44

125,80

71,14

105,99

98,17

102,91

70,58

131,06

116,08

106,36

135,27

Pe parcursul ultimilor patru ani (2010-2013) numărul contractelor de ipotecă a crescut în mediu anual cu 22%. Majoritatea ipotecilor sunt contractate la începutul anului (februarie-martie) și la finele anului (decembrie) cu o mică activizare pe parcursul lunii iunie (fig.12). Pe piața municipiului Chișinău diferențierea respectivă este mult mai vagă. Pe parcursul anilor 2010-2012 sporul mediu anual al numărului contractelor de ipotecă constituie 25,2%, iar cel al contractelor de vânzare-cumpărare – 24,2% (fig. 13). Examinând structura tranzacțiilor în funcție de tipul imobilului (fig.14, fig.16), observăm că cota majoritară absolută în republică o dețin terenurile agricole (64% – 70% în ___________________27__________________

Municipiul Chișinău ultimii cinci ani), urmate de apartamente (10,4% - 13,05%), case de locuit individuale (10% - 12%), terenuri neagricole (6,6% - 8,4%).

Figura 12. Numărul ipotecilor înregistrate în R.Moldova

Figura 13. Numărul ipotecilor înregistrate în mun. Chișinău

Figura 14. Structura tranzacțiilor imobiliare înregistrate în R.Moldova în funcție de tipul imobilului ___________________28__________________

Analiza pieței imobiliare

Figura 15. Structura tranzacțiilor imobiliare înregistrate în mun. Chișinău în funcție de tipul imobilului În municipiul Chișinău tabloul pieței imobiliare diferă de cel general pe republică (fig.15, fig.17). Obiectul de bază al tranzacțiilor imobiliare înregistrate în mun. Chișinău îl constituie imobilele locative față de terenurile agricole, care reprezintă obiectul principal al tranzacțiilor în republică.

Figura 16. Tranzacții imobiliare înregistrate în primele cinci luni ale a.2013 în R.Moldova

___________________29__________________

Municipiul Chișinău

Figura 17. Tranzacții imobiliare înregistrate în primele cinci luni ale a.2013 în municipiul Chișinău Structura respectivă în mun.Chișinău se păstrează pe parcursul ultimilor cinci ani, fapt care permite aprecierea principalelor segmente ale pieței imobiliare și a ponderii acestora: 1. Piața imobilului locativ tipizat (apartamente) – 56% 2. Piața terenurilor neagricole – 20% 3. Piața caselor individuale – 11% 4. Piața terenurilor agricole – 6% 5. Piața spațiilor comerciale – 4% Specificul dezvoltății economice a mun.Chișinău a influențat și dezvoltarea segmentelor pieței imobiliare din punct de vedere teritorial. Astfel, în capitală zonele valorice (fig.18) s-au conturat în baza structurii administrative existente (tab.6). În orășele și comune diferențierea valorică se observă în dependență de amplasarea în centrul, sau la periferia localității, fie în zonele destinate noilor construcții.

___________________30__________________

Analiza pieței imobiliare Tabelul 6. Zonele valorice în mun. Chișinău Sectorul administrativ Zona valorică Centru Centru, Telecentru, Schinoasa Ciocana Botanica Buiucani Rîșcani

Ciocana, Otovasca Botanica de Jos, Botanica, Aeroport Buiucani, Buiucanii Noi, Sculeanca Rîșcani, Rîșcanii de Jos, Poșta Veche, Albișoara

Figura 18. Zonele valorice ale or. Chișinău ___________________31__________________

Municipiul Chișinău 3.

PIAȚA FUNCIARĂ

3.1. STRUCTURA TERENURILOR ÎN REPUBLICA MOLDOVA În Republica Moldova majoritatea terenurilor, cca. 55,6%, se află în proprietate privată. În proprietatea publică a unităților administrativ–teritoriale se află 21,3% din suprafața terenurilor și 23,1% se află în proprietatea publică a statului (tab.7). Tabelul 7 . Suprafața terenurilor Republicii Moldova la 01.01.2011 Din care Categoria terenurilor

1 Terenuri cu destinaţie agricolă Terenuri din intravilanul localităţilor Terenuri destinate industriei, transportului, telecomunicaţiilor şi cu alte destinaţii speciale Terenuri destinate protecţiei naturii, ocrotirii sănătăţii, activităţii recreative, terenuri cu valoare istorico-culturală, terenuri ale zonelor suburbane şi ale zonelor verzi

Suprafaţa totală, ha 2

în intravilan

incluse în fondul ariilor protejate de stat

3

4

2 008 695,48

4 733,19

427,68

312 100,22

286 957,23

231,63

58 861,94

10 936,95

289,59

4 171,98

878,32

694,55

___________________32__________________

Analiza pieței imobiliare (Continuarea tabelului 7) 1 Terenuri ale fondului silvic Terenuri ale fondului apelor Terenuri ale fondului de rezervă TOTAL TERENURI Terenuri proprietate publică a statului Terenuri proprietate publică a unităţilor administrativ-teritoriale Terenuri proprietate privată

2

3

4

446 747,97

1 299,92

53 117,92

87 308,59

1 058,83

282,83

466 739,37 3 384 625,55

9 061,54 314 925,99

2 778,62 57 822,82

781 897,42

55 280,29

53 005,58

721 027,86

88 950,06

4 524,82

1 881 700,26

170 695,63

292,42

Din punct de vedere al modului de utilizare, 59,3% din suprafața țării sunt terenuri cu destinație agricolă, 13,8% sunt incluse în fondul de rezervă, 13,2% aparțin fondului silvic, 9,2% din terenuri se află în intravilanul localităților, 2,6% sunt ocupate de bazine acvatice și doar 1,7% dunt destinate industriei, transportului, telecomunicațiilor și altor destinații speciale, iar 0,1% sunt terenuri destinate protecției naturii, ocrotirii sănătății, activităţilor recreative, terenuri cu valoare istorico-culturală, terenuri ale zonelor suburbane şi ale zonelor verzi (fig.19).

___________________33__________________

Municipiul Chișinău

Figura 19. Structura terenurilor în Republica Moldova

___________________34__________________

Analiza pieței imobiliare 3.2.

TERENURI AGRICOLE

3.2.1. EXPLUATAȚIILE AGRICOLE UTILIZATE În Republica Moldova 61,4% din suprafața agricolă utilizată (SAU) este utilizată de exploatațiile agricole cu personalitate juridică (tab.8). SAU medie/exploatație agricolă cu personalitate juridică este de 391,27 hectare. Din aceasta, aproximativ 55% din suprafața agricolă totală este utilizată de Societățile cu Răspundere Limitată cu o SAU medie/exploatație de 388,01 hectare. Aproximativ 28% din SAU este utilizată de „Alte tipuri de exploatații”, cu o SAU medie/exploatație de 340,95 hectare. Cooperativele agricole utilizează 12% din SAU, cu o SAU medie pe exploatație de 712,8 hectare. Restul SAU este utilizată de Societățile pe acțiuni (4%) cu o SAU medie /exploatație de 455,38 hectare şi de Întreprinderile de stat (1%) cu o SAU medie /exploatație de 192,34 hectare. SAU medie/exploatație agricolă fără personalitate juridică este de 0,89 hectare. Tabelul 8. Exploatații agricole Regiuni 1 R. Moldova Mun. Chişinău Nord Centru

din care: Număr Loturi de pe Suprafața Terenuri in exploata lingă casă şi totală,ha camp, ha ții gradini, ha 2 3 4 5 Total exploatații agricole 902214 2243540,02 1926771,59 316768,43 32098 27018,81 20689,97 6328,84 310241 793248,91 683975,40 109273,51 357997 707549,01 581471,30 126077,71

___________________35__________________

Municipiul Chișinău (Continuarea tabelului 8) 1 Sud UTA Gagauzia

2 160920 40958

3 564064,83 151658,46

4 503787,06 136847,86

5 60277,71 14810,60

Exploatații agricole cu personalitate juridică R. Moldova Mun. Chisinau Nord Centru Sud UTA Gagauzia

3446 100 1156 1310 683 197

1272666,01 12607,95 520125,67 296974,15 330162,25 112795,99

1272581,85 12607,55 520110,07 296906,39 330161,85 112795,99

84,16 0,40 15,60 67.76 0,40 -

Exploatații agricole fără personalitate juridică R. Moldova Mun. Chişinău Nord Centru Sud UTA Găgăuzia

898768 31998 309085 356687 160237 40761

970874,01 14410,86 273123,24 410574,86 233902,58 38862,47

654189,74 8082,42 163865,33 284564,91 173625,21 24051,87

316684,27 6328,44 109257,91 126009,95 60277,37 14810,60

Suprafaţa agricolă utilizată totală a ţării (SAU), care se ridică la 1940135,56 hectare, reprezintă 86,5% din suprafața totală a exploataţiilor (2243540,02 hectare), iar 13,5% a suprafeţei totale este distribuită între Suprafaţă agricolă neutilizată (11%) şi alte suprafeţe (2,5%), care cuprind Suprafeţe împădurite (0,3%), Terenuri sub clădiri, construcţii, curţi şi drumuri (1,8%) şi Alte terenuri (0,4%). După principalele categorii de folosinţă ale SAU, la nivel de ţară există următoarea structură:  Terenul arabil acoperă cea mai mare parte a SAU (73%);  Păşunile şi fînețele naturale acoperă 17% din SAU;  Culturile permanente acoperă 10% din SAU.

___________________36__________________

Analiza pieței imobiliare În funcție de statutul juridic, pe cele două tipuri de exploataţii se pot observa următoarele aspecte specifice:  Pentru exploataţiile cu personalitate juridică ponderea terenului arabil în total SAU este de 66%, iar pentru exploataţiile agricole fără personalitate juridică - de 84%; în cifre absolute suprafaţa arabilă a exploatațiilor cu personalitate juridică este mai mare cu aproape 25% comparativ cu cele fără personalitate juridică.  Atît în cifre absolute cît şi ca pondere pe tipuri de gospodării, culturile permanente sunt cu preponderență cultivate în cadrul exploataţiilor agricole fără personalitate juridică.  Păşunile şi fînețele naturale predomină în exploataţiile agricole cu personalitate juridică (27% în total SAU) şi sunt aproape absente în exploataţiile fără personalitate juridică (0,2% în total SAU). Din totalul Suprafeţei agricole neutilizate (248398,27 hectare) aproape 72% reprezintă teren arabil neutilizat (abandonat, etc.), iar 28% reprezintă culturi permanente abandonate (70064,14 ha), din care 51% vii, 48% livezi şi 1% plantaţii de nuci. În funcţie de statutul juridic al exploataţiilor, există diferenţe semnificative în ceea ce priveşte ponderea suprafeței agricole neutilizate în suprafaţa totală aferentă fiecărui tip de exploataţii, respectiv 4,5% în exploataţiile agricole cu personalitate juridică și 19,7% în exploataţiile agricole fără personalitate juridică.

___________________37__________________

Municipiul Chișinău Suprafaţa agricolă neutilizată este aproape egal distribuită pe categorii de teren în cadrul fiecărui tip de exploataţii, după cum urmează:  Terenul arabil neutilizat reprezintă aproximativ 70% din totalul suprafeţelor agricole neutilizate în ambele tipuri de exploataţii.  Culturile permanente abandonate reprezintă aproape 30% din totalul suprafeţelor neutilizate în ambele tipuri de exploataţii. De asemenea, în cadrul acestei categorii de terenuri, distribuţia subcategoriilor de terenuri neutilizate este aproape simetrică, şi anume: o plantaţii de livezi – 45% în exploataţiile cu personalitate juridică şi 48% în exploataţiile individuale; o plantaţii de nuci – 3% în exploataţiile cu personalitate juridică şi 1% în exploataţii individuale; o plantații de vii – 52% în exploataţiile cu personalitate juridică şi 51% în exploataţiile individuale. Structura suprafeţei însămînţate indică preferinţa producătorilor agricoli pentru cultivarea Cerealelor boabe (aproximativ 63% din totalul de teren arabil), urmate de Plante tehnice (28,3% din totalul de teren arabil), Cartofi, legume şi pepeni verzi şi galbeni (5,1% din totalul de teren arabil) şi Plante furajere (3,6% din totalul de teren arabil). Structura suprafeţei însămînţate diferă în funcţie de statutul juridic al exploataţiei. Chiar dacă per total ponderile în

___________________38__________________

Analiza pieței imobiliare terenul arabil sunt similare (peste 93%), următoarele aspecte pot fi subliniate:  În ambele tipuri de exploataţii, suprafaţa cultivată cu cereale este aproape egală în cifre absolute, dar cu ponderi mai mari în exploataţiile agricole fără personalitate juridică (70% în total suprafaţă cultivată) în comparaţie cu exploataţiile cu personalitate juridică (57%).  Suprafaţa cultivată cu plante industriale are o pondere de peste două ori mai mare în total suprafaţă însămînţată în cazul exploataţiilor cu personalitate juridică (38,9%) în comparaţie cu exploataţiile agricole fără personalitate juridică (15,4%); în cifre absolute, suprafeţele cultivate de exploataţiile agricole cu personalitate juridică sunt aproape de trei ori mai mari comparativ cu cele fără personalitate juridică (283474,02 ha, faţă de 93002,30 ha în exploataţiile agricole fără personalitate juridică).  Suprafeţele de teren arabil în repaus sunt de 2 ori mai mari în exploataţiile agricole cu personalitate juridică.  Legumele sunt cultivate preponderent de exploataţiile agricole fără personalitate juridică (56292,93 ha, respectiv 9% din totalul suprafeţei cultivate) comparativ cu entităţile juridice (11460,40 ha, respectiv 2% din totalul suprafeţei cultivate de acestea).  Suprafaţa aferentă culturilor furajere este de două ori mai mare în exploataţiile agricole fără personalitate juridică (32391,05ha) faţă de exploataţiile cu personalitate juridică (respectiv 15641,55 ha). 43% din SAU este cultivată cu cereale. Suprafaţa totală însămînţată acoperă 94% din terenul arabil. ___________________39__________________

Municipiul Chișinău Terenul arabil în repaus (neînsămînțat, ogor negru, etc.) reprezintă 6% din suprafața totală de teren arabil.

3.2.2 OFERTA ÎN MUNICIPIUL CHIȘINĂU Precum s-a menționat anterior, segmentul de piață a terenurilor agricole în mun.Chișinău este de cca.8 ori mai mic față de piața imobilului locativ tip (apartamente). În 2011 terenurile agricole în municipiul Chişinău au fost propuse spre vânzare la 18 000 – 20 000 euro/ha, iar în republică oferta medie a constituit 8 000 – 9 000 euro/ha. În vara 2013 cele mai multe obiecte expuse pe piața mun.Chișinău sunt amplasate în or. Durlești (21% din totalitatea ofertelor în municipiu), urmată de comunele Stăuceni (14%) și Bubuieci (12%). Un număr egal de oferte (12% din total fiecare) au fost observate în comunele Trușeni, Grătiești și or. Sângera (fig.20). Suprafața medie a loturilor expuse pe piață constituie cca. 75 ari, prețul mediu de ofertă al unui ar constituie 430 euro. Prețurile de ofertă variază considerabil atât în funcție de localitate, cât și în funcție de suprafața lotului (tab.9). În orașul Chișinău suprafețele agricole sunt restrînse și puține ca număr. Pe piață în iunie-iulie 2013 sunt expuse doar 11 oferte. Loturile expuse pe piață sunt amplasate la periferia sectoarelor Centru, Botanica, Ciocana și Buiucani. Suprafața terenurilor variază între 30 și 600 ari. Prețul de ofertă variază între 55 și 200 euro pentru un ar.

___________________40__________________

Analiza pieței imobiliare

Figura 20. Structura ofertei terenurilor agricole în mun. Chișinău în perioada iunie-iulie 2013 Tabelul 9. Oferta terenurilor agricole în mun. Chișinău iunie-iulie 2013 Prețul de ofertă, euro/ar Localitatea Suprafața, ari min. max min. max 1

Băcioi Bubuieci Budești Ciorescu Colonița Cruzești Ghidighici Grătiești

2

3

13 15 32 12 48 12 13 9

200 450 500 650 218 342 60 110

4

5

250 47 39 40 20 150 75 200

___________________41__________________

1000 500 174 300 438 250 615 760

Municipiul Chișinău (Continuarea tabeluui 9) 1

2

Stăuceni Trușeni or. Durlești or. Sângera or. Vadul lui Vodă or. Vatra

3

4

5

10 20 5 6

234 71 130 883

69 56 50 44

1000 914 1000 502

6 25

117 150

34 45

858 800

3.3 TERENURI DESTINATE CONSTRUCȚIILOR 3.2.1 OFERTA ÎN MUN. CHIȘINĂU Piața terenurilor pentru construcții din capitală în ultimii ani se află în stagnare (cererea s-a redus cu cca.15% (fig.21), oferta a crescut cu cca.25%), concomitent prețurile ofertei lent se măresc (fig.22). Având în vedere mărimea mică a rezervei funciare (fig.2), segmentul de piață respectiv este reprezentat preponderent de loturi amplasate în cartierele locative și loturi destinate imobilelor comerciale (amplasate pe marginea arterelor de transport principale). În perioada 2010-2011 s-a observat o fluctuație sezonieră considerabilă a prețurilor, până la 48%. După care, în 2012 – 2013 devierea lunară a prețurilor de ofertă s-a limitat la 1-3%. În 2010 creşterea medie a preţurilor a constituit 14% (de la 14 696 euro/ar la 16715 euro /ar), preţul maxim fiind atins în luna mai – 16 723 euro/ar.

___________________42__________________

Analiza pieței imobiliare

Figura 21. Numărul tranzacțiilor de vânzare-cumpărare a terenurilor înregistrate în R.Moldova și mun. Chișinău

Figura 22. Prețurile medii de ofertă a terenurilor pentru construcții în or. Chișinău (2010 – 2013), euro/ar Cele mai prestigioase zone pentru construcția caselor individuale sunt regiunea parcului Valea Morilor şi între str. Neaga şi Belinski din sectorul Buiucani. În aceste zone preţurile au variat între 20 000 - 25 000 euro/ar. În alte zone ale oraşului cu o densitate mare a caselor individuale preţul de ofertă la terenurile destinate construcţiilor ___________________43__________________

Municipiul Chișinău în mediu a constituit: zona Sculeni – 10000 euro/ar; sectorul Buiucani în regiunea uzinei “Alfa” – 10000-12000 euro/ar; zona Schinoasa – 5000-7000 euro/ar; în regiunea Universităţii Agrare – 5000-8000 euro/ar; zona Botanica de Jos – 800010000 euro/ar; regiunea noului centru comercial “Megapolis Mall” sectorul Ciocana – 8000-10000 euro/ar; în regiunea Universităţii Tehnice sectorul Râșcani – 12000-15000 euro/ar. În 2011 preţul mediu de ofertă a constituit 15 907 euro/ar, cu 5,27% mai mult decât în a. 2010. Cele mai multe oferte au fost în sectoarele Rîşcani şi Buiucani ale capitalei. Cele mai mari preţuri la terenuri pentru construcţii din or. Chişinău s-au întâlnit în sectorul Ciocana str. I. Vieru, un ar s-a propus spre vânzare cu 110 000 euro, în sectorul Centru pe bd. Ştefan cel Mare arul se propunea spre vânzare cu 82 000 euro, iar pe str. Bucureşti 90 000 euro/ar. Aceste oferte sunt considerte de excepție, unice datorită amplasării reuşite. În 2012 preţul mediu de ofertă a crescut cu 8,6 % constituind 17400 euro/ar. Cele mai multe oferte au fost observate în sectoarele Buiucani şi Telecentru ale capitalei. În perioada iunie-iulie 2013 pe piața or. Chișinău au fost expuse loturi cu suprafața între 5,5 – 15 ari. Prețul unui ar variază de la 828 euro până la 24 mii euro/ar în funcție de amplasare și utilizarea potențială (tab.10). Anterior a fost menționat fenomenul de migrare a populaţiei din oraş în suburbii datorat epuizării loturilor de pământ libere. Cererea pentru aceste terenuri este în creștere în ultimii ani. Însă odată cu aprofundarea crizei economice şi politice, în localităţile municipiului Chişinău s-a observat o

___________________44__________________

Analiza pieței imobiliare diminuare a preţurilor de ofertă la terenurile pentru construcţii. În 2010 această reducere a atins 58%. Tabelul 10. Prețul mediu de ofertă al unui ar de treren în Chișinău pentru construcţii comerciale (6 luni 2013) Nr. 1 2 3 4 5 6 7

Sectorul Botanica Buiucani Rişcani Ciocana Centru Bd. Stefan cel Mare Municipiu

Preț mediu al 1 ar, euro 10 000 9 000 11 000 10 000 30 000 50 000 3 500

În 2012 preţurile medii de ofertă la terenurile pentru construcţii amplasate în municipiul Chişinău au constituit 2400 euro/ar, iar la terenurile din republică de aproape 2 ori mai puțin - 1250 euro/ar. În perioada iunie-iulie 2013 în municipiul Chișinău au fost expuse spre vînzare loturi pentru construcții cu suprafața între 4 – 13 ari. Prețul unui ar variază de la 700 euro pentru un ar până la 5 500 euro/ar în funcție de amplasare (fig. 23). Prețul mediu de ofertă constituie cca. 2300 euro/ar. Din 2010 în mun. Chișinău au fost reluate licitațiile funciare (anexa 2). Până la finele anului 2013 s-au desfășurat 9 licitații cu strigare. În 2010 au fost vândute 21 terenuri destinate construcțiilor, în 2011 – 15 loturi, în 2012 – 6 loturi, iar în 2013 au fost comercializate 22 loturi (fără rezultatele ultimei licitații din 20.12.2013 care nu au fost încă publicate).

___________________45__________________

Municipiul Chișinău

Figura 23. Prețul mediu de ofertă al unui ar de teren pentru construcții în mun. Chișinău (iunie-iulie 2013), euro/ar Tabelul 11. Rezultatele licitațiilor funciare, preț mediu, euro/ar Anul Nivel 1

2010 min max 2

3

2011 min max 4

5

2012 min max 6

7

2013 min max 8

9

teren destinat imobilului locativ (1,88 ari – 6,00 ari) Botanica 7 341 7 738 4 149 4 979 2 459 Buiucani 18 973 5 187 Centru 2 948 14 385 37 317 5 705 47 540 Ciocana 2 578 3 466 Rîșcani 4 619 9 009 5 220 8 462 teren destinat construcției blocurilor locative (11,75 ari – 20,67 ari) Botanica 20 975 Buiucani 11 277 19 099 Ciocana 9 414 10 162 teren destinat construcțiilor comerciale, sociale, oficiilor Botanica 8 291 4 463 26 213 Buiucani 8 769 26 717 Centru 7 151 60 492 Ciocana 2 666 25 385 5 404 Rîșcani 4 782 7 921 3 048 5 088 23 044

___________________46__________________

Analiza pieței imobiliare (Continuarea tabelului 11) 1

2

3

4

5

6

7

8

9

teren destinat construcțiilor industriale, depozitelor, deservirii imobilelor existente Botanica 9 232 Centru 3 798 5 977 Ciocana 8 684 5 404 14 261 Rîșcani 2 295 2 517

Comparând prețurile medii ale ofertei cu cele determinate în cadrul licitațiilor se observă o diferență de cca.20% în 2010, de cca.30% în 2011 și de 25% în 20131. 4. PIAȚA IMOBILULUI REZIDENȚIAL 4.1 FONDUL LOCATIV Fondul locativ al Republicii Moldova la finele anului 2012 a constituit 80 163,4 mii m.p. Localităţilor urbane le revin 31 077,5 mii m.p. sau 38,7% din volumul total al fondului locativ, localităţilor rurale – respectiv 49 085,9 mii m.p. sau 61,3%. Gradul de asigurare a populaţiei cu spaţiu locativ pe un locuitor, în medie pe ţară, a constituit 22,4 m.p., în localităţile urbane – 20,8 m.p., rurale – 23,6 m.p. La 1 ianuarie 2012 fondul locativ al Republicii Moldova a cuprins 1315,3 mii apartamente, din care în localităţi urbane 768,2 mii unităţi, în localităţi rurale – 547,1 mii unităţi. Din volumul total al apartamentelor existente 10,5% revin apartamentelor cu o cameră, 32,3% – cu două

1

Pentru anul 2012 sunt insuficiente tranzacții în cadrul licitației ___________________47__________________

Municipiul Chișinău camere, 36,2% – cu trei camere, 21% – cu patru şi mai multe camere. Fondul locativ al municipiului Chișinău la finele anului 2012 a constituit 17 337,1 mii m.p. Localităţilor urbane le revin 15 447,1 mii m.p. sau 89% din volumul total al fondului locativ, localităţilor rurale – respectiv 1 890 mii m.p. ceea ce constituie 11% (fig.24). Suprafața locuibilă constituie 10 813,5m.p., inclusiv 9 687,1m.p. în localitățile urbane și 1 126,4 m.p. în localitățile rurale.

Figura 24. Fondul locativ al mun. Chișinău

Figura 25. Darea în exploatare a caselor de locuit în 2011, mii metri pătrați ___________________48__________________

Analiza pieței imobiliare Fondul locativ al municipiului Chișinău constituie 21,6% din totalul fondului locativ al Republicii Moldova. Din totalitatea locuințelor noi date în exploatare în ultimii cinci ani municipiului Chișinău îi revin 74%-79%. Dezvoltarea fondului locativ într-o măsură mai mare în localitățile rurale față de cele urbane (tab.12) denotă tendința de migrare a populației spre zonele ecologice, din apartamente la case individuale amplasate în cadrul municipiului, însă în afara razei orașului Chișinău. În ultimii ani se observă schimbări în preferințele populației. Piața primară permite a urmări principalele:  Sporirea suprafeței medii a apartamentelor construite de la 99,6 m.p. în 2008 până la 113,5 m.p. în 2011, în special din contul mijloacelor proprii ale populației - de la 139,2 m.p. în 2008 pînă la 154,8 m.p. în 2011 (fig. 26).  În construcția de locuințe actualmente este preferată cărămida și piatra (blocuri din calcar), urmat de materiale netradiționale, moderne (fig. 27). Tabelul 12. Fondul locativ al municipiului Chișinău Indicatori Mun. Chisinau, suprafața mii m.p. Față de anul precedent, % Localitati urbane, suprafața mii m.p. Față de anul precedent, % Localitati rurale, suprafața mii m.p. Față de anul precedent, %

2009

2010

2011

2012

16192,2

16621,5

17088,7

17337,1

102,65

102,81

101,45

14455,9

1736,3

14844

15247,8

15447,1

102,68

102,72

101,31

1777,4

1840,9

1890

102,37

103,57

102,67

___________________49__________________

Municipiul Chișinău

Figura 26. Suprafața medie a apartamentelor construite, m.p.

Figura 27. Repartizarea caselor de locuit după materialele pereților în 2011

Figura 28. Repartizarea caselor de locuit după numărul de camere ___________________50__________________

Analiza pieței imobiliare 

Se modifică structura apartamentelor în funcție de numărul camerelor. Dacă în 2008 majoritatea apartamentelor (34%) erau cu trei camere, apoi în 2011 majoritatea (33,1%) sunt cu două camere (fig. 28).

Cele menționate permit a evidenția caracteristicile ofertei moderne standard ale imobilului locativ tipizat în Republica Moldova: Apartament cu două sau trei odăi în clădire cu multe nivele (6, 7, 8, 10 sau 15) construită din piatră și cărămidă.

___________________51__________________

Municipiul Chișinău 4.2 IMOBIL LOCATIV TIP (APARTAMENTE) 4.2.1 PIAȚA PRIMARĂ În ultimii zece ani prețurile producătorilor în construcție au crescut de 3 ori, ultimilor cinci ani revenindu-le doar un spor de cca.44% (fig.29), în construcția de locuințe prețurile au crescut de 2,67 ori pe parcursul ultimilor zece ani (fig.30).

Figura 29. Modificarea prețurilor producătorilor în construcții Pe parcursul ultimilor ani situaţia pe piaţa apartamentelor nu a suferit schimbări esenţiale. Majoritatea apartamentelor propuse la vânzare au fost în variantă „albă/gri”. Ele necesită cheltuieli suplimentare pentru efectuarea lucrărilor de finisare. Riscurile la procurarea apartamentelor în blocurile nefinisate sunt mari. Din această cauză o parte din potenţialii cumpărători s-au reorientat spre piaţa secundară.

___________________52__________________

Analiza pieței imobiliare

Figura 30. Dinamica prețurilor pentru lucrările de construcție și montaj a locuințelor Conform analizei pieţei primare a bunurilor imobile preţurile de ofertă la apartamente în 2010 variază de la 650 până la 1200 euro/m.p., în dependenţă de gradul de finisare şi amplasare a blocului. Cele mai mari preţuri de ofertă au fost înregistrate în centrul oraşului, ele încep să crească de la 850 euro/m.p. Cele mai multe vânzări au avut loc în casele deja date în exploatare. În anul 2011 au fost date în exploatare 40 blocuri locative, cu 3828 apartamente. Din aceste blocuri 14 au fost construite în sect. Râşcani, 9 în sect. Botanica, cîte 6 în sectoarele Centru şi Buiucani şi 5 blocuri locative au fost construite în sectorul Ciocana al capitalei. Pe parcursul anului 2012 au fost date în exploatare 25 blocuri locative în or. Chişinău, respectiv 11 blocuri sunt situate în sectorul Buiucani, 7 în sect. Râşcani, 4 în sect. Centru şi 3 în sect. Botanica al capitalei. Fondul locativ s-a majorat cu 1787 apartamente. ___________________53__________________

Municipiul Chișinău În prima jumătate a anului 2013 oferta apartamentelor noi este localizată preponderent în sectorul Botanica (27%), Buiucani (26%) și Ciocana (22%) (fig. 31).

Figura 31. Structura teritorială a ofertei apartamentelor în or. Chișinău, 2013 Prețurile medii de ofertă ale unui metru pătrat al apartamentelor amplasate în mun. Chișinău oscilează de la 413 în suburbie până la 843 euro în secorul Centru al capitalei (fig.32). Cele mai mici prețuri în raza orașului sunt solicitate în sectorul Telecentru (550 euro/m.p.), iar cele mai mari prețuri din suburbie – în or. Codru (583 euro/m.p.). Examinând prețurile de ofertă în blocurile noi a fost observată o diferențiere majoră a acestora în cadrul aceluiași sector, de la 18 la 41% în raza orașului Chișinău (tab.13). Analiza detaliată ulterioară n-a permis evidențierea unor factori determinanți. Nu influențează data dării în exploatare, puțin influențează nivelul la care este amplasat apartamentul (în special în procesul negocierilor). Apartamentele noi sunt oferite în blocuri de la la 5 la 17 nivele. ___________________54__________________

Analiza pieței imobiliare

Figura 32. Prețurile medii de ofertă în 2013, profil teritorial, euro/m.p. O altă categorie de apartamente oferite pe piața primară sunt cele de tip mansardă. Astfel de apartamente sunt amplasate la nivelul 6 sau 7 al clădirilor construite anterior. Majoritatea ofertelor se află în sectorul Botanica (41%). În sectoarele Rășcani și Buiucani numărul ofertelor nu diferă considerabil 21% și respectiv 19%. Cele mai puține oferte sunt localizare în zona Telecentru – 3% din numărul total al ofertelor expuse pe piață în prima jumătate a anului 2013 (fig. 33). Prețurile de ofertă în sectorul Centru variază de la 520 la 575 euro/m.p., în sectorul Botanica - de la 420 până la 725 euro/m.p., în sectorul Buiucani – de la 395 până la 820 euro/m.p., în sectorul Ciocana – de la 535 până la 860 euro/m.p., în sectorul Râșcani - de la 550 până la 635 euro/m.p. (fig.34).

___________________55__________________

Municipiul Chișinău Tabelul 13. Oferta apartamentelor în blocuri locative noi în 2013 Amplasarea

Prețul de ofertă, euro/m.p.

Abaterea, %

Numărul de nivele în blocul locativ

Ciocana

min 530

max 700

Botanica

580

820

41

Buiucani

610

730

20

Centru

700

930

33

7, 9, 14

Telecentru

550

550

0

5, 13

Râșcani

660

780

18

5, 10, 12, 14

Poșta veche

500

625

25

or. Codru

570

600

5

13, 16 10

or. Durlești

400

420

5

9

32

11, 14, 17 7, 10, 14, 15, 16 6, 8, 9, 10, 12, 13, 14, 15

Figura 33. Structura ofertei apartamentelor tip mansardă, 2013, sem. I

___________________56__________________

Analiza pieței imobiliare

Figura 34. Limitele prețurilor de ofertă pentru apartamentele tip mansardă, or. Chișinău, profil teritorial, euro/m.p. Prețurile medii pentru apartamente la mansardă nu diferă considerabil față de apartamenetele amplasate în blocuri noi, în unele sectoare le depășesc (fig.35), fapt care nu sporește cointeresarea populației, cererea fiind redusă.

Figura 35. Prețurile medii de ofertă pentru apartamente amplasate la mansardă și în blocuri noi, 2013, euro/m.p. ___________________57__________________

Municipiul Chișinău 4.2.2 PIAȚA SECUNDARĂ Piața secundară a imobilului locativ tip cuprinde apartamentele fondului locativ existent expuse la vânzare. Din punct de vedere arhitectural și constructiv fondul locativ tip se împarte în clădiri planificare nouă și planificare veche:  Planificate nouă cuprinde seriile o Seria 143 o Seria Bălți o Seria Cahul o Seria MC și MC 2 o Seria MCB (Varnița) o Seria 102 o Seria 135 o Seria cehă o Planificare individuală  Planificare veche este de tip o „stalinist” o „hrușciovist” o „brejnevist” În anul 2010 pe piaţa imobilului rezidenţial s-a observat o reducere a cererii şi micșorarea de cca.6% a preţurilor la apartamente, de la 900 euro/m.p. la 850 euro/m.p. În această perioadă preţurile de ofertă la apartamentele amplasate în sectorul Centru nu s-au modificat considerabil, scăderea a constituit doar cca.5 % (de la 1015 euro/m.p. la 969 euro/m.p.). În sectorul Botanica preţurile de ofertă au crescut nesemnificativ, cu cca.2%, fiind în limitele 884 euro/m.p - 900 euro/m.p. În sectorul Râşcani s-a observat cea mai mare creştere a preţurilor, constituind 7%. În celelalte sectoare, ___________________58__________________

Analiza pieței imobiliare Ciocana şi Telecentru, dimpotrivă preţurile s-au redus cu cca. 4% în comparaţie cu începutul anului. În sectorul Buiucani preţurile de ofertă au rămas constante, constituind 830 euro/m.p. (fig.36). Pe parcursul anului 2011 preţurile ofertei pentru bunurile imobile locative s-au modificat considerabil de la o lună la alta. Preţul mediu de ofertă pentru apartamente în a. 2011 constituia 853 euro/m.p., cu 1,5% mai mic faţă de anul 2010. În anul 2011 ca şi în anii precedenţi s-au observat următoarele tendințe:  menţinerea unei cereri mai ridicate la apartamentele cu suprafaţa cca. 50-60 m.p.;  creşterea termenului de expunere pe piață a apartamentelor. Dacă în anii până la criză apartamentele se vindeau timp de o lună - două, în 2011 termenul cel puțin s-a dublat (3-4 luni, uneori şi mai mult timp);  menţinerea nivelului preţului (până la vânzarea bunului imobil). Dacă în anii până la criză vânzătorii reduceau preţurile la imobile ce erau expuse mai mult timp pe piaţă, atunci acum acest lucru se întâmplă foarte rar, de ex. în cazuri de vânzări forţate, ş.a. În 2012 preţurile medii de ofertă a apartamentelor din or.Chişinău au atins nivelul de 896 euro/m.p. pentru apartamentele cu o cameră, 877 euro/m.p. – apartamentele cu 2 camere, 835 euro/m.p. – apartamentele cu 3 camere. Cel mai mare preţ mediu de ofertă la apartamente în anul 2012 s-a observat în iunie şi a constituit 893 euro/m.p., iar cel mai mic preţ - în ianuarie şi a constituit 834 euro/m.p. ___________________59__________________

Municipiul Chișinău În prima jumătate a anului 2013 prețurile medii de ofertă s-au modificat neesențial față de media anului 2012 (o scădere în medie cu cca 2,2%).

Figura 36. Fluctuația prețurilor de ofertă medii pentru apartamente amplasate în or. Chișinău, perioada 2010-2012, euro/m.p. Analizând dinamica preţurilor medii de ofertă în funcție de amplasare, se observă că pe parcursul ultimilor ani cele mai mari preţuri sunt la imobilele amplasate în sectorul Centru, iar cele mai joase preţuri sunt în sectorul Ciocana și Telecentru (fig. 37). În perioada primăvară–vară 2013 pe piață au fost expuse cca.500 apartamente, preponderent seriile: 143, MC, 102, planificare individuală, tip „hrușciovist” și „brejnevist” (fig.38).

___________________60__________________

Analiza pieței imobiliare

Figura 37. Fluctuația prețurilor medii de ofertă pe sectoare în perioada 2010-2013, euro/m.p.

Figura 38. Oferta apartamentelor tip în or. Chișinău conform planificării Majoritatea apartamentelor sunt amplasate în sectorul Botanica (31%), urmat de sectorul Ciocana (20%), Râșcani (14%), Buiucani (13%), Centru (13%), Poșta Veche (5%) și Telecentru (4%) (fig.39). Structura ofertei conform numărului de camere este aproape uniformă: apartamente cu o cameră ___________________61__________________

Municipiul Chișinău sunt oferite cca. 30%, cu 2 camere – 25%, cu 3 camere – 26% și, respectiv, cu 4 camere – 19% (fig. 40; Anexa 3, tab. A3.1.). Majoritatea apartamentelor expuse la vânzare sunt amplasate în clădiri cu 9-10 nivele (51%) și clădiri cu 5 nivele (35%) (fig.41).

Figura 39. Oferta apartamentelor tip – profil teritorial

Figura 40. Oferta apartamentelor tip – numărul de camere

Figura 41. Oferta apartamentelor tip – numărul de nivele a clădirii ___________________62__________________

Analiza pieței imobiliare Prețurile medii ale ofertei diferă pe sectoare în limitele a 2 – 7% în funcție de numărul de odăi. În cazul apartamentelor cu suprafață mică diferențierea prețurilor de ofertă pe sectoare este minimă, cca.2%, cu cât numărul de odăi (respectiv suprafața apartamentelor) crește cu atât mai mult, din punct de vedere teritorial, diferă prețurile medii (fig.42).

Figura 42. Prețurile medii ale ofertei apartamentelor în or. Chișinău pe sectoare și număr de camere, euro/m.p. Prețurile maxime sunt atestate în sectorul Centru, Telecentru, Buiucani, Ciocana, Botanica, Râșcani (fig.43). Prețurile înalte în sectorul Poșta Veche reprezintă o excepție cauzată de oferta preponderentă a apartamentelor cu suprafață mare.

___________________63__________________

Municipiul Chișinău

Figura 43. Prețurile medii ale ofertei apartamentelor în or. Chișinău (mai – iulie 2013) – profil teritorial, euro/m.p. Prețurile medii ale unui metru pătrat scad proporțional măririi suprafeței apartamentului (în mediu cu 2,3% la fiecare 10 m.p.) până la limita de 100 m.p., după care prețul crește cu cca. 2% la fiecare 45 m.p. (fig. 44; anexa 3, tab.A3.2.).

Figura 44. Prețurile de ofertă la un metru pătrat în funcție de suprafața apartamentului

___________________64__________________

Analiza pieței imobiliare 4.3 CASE INDIVIDUALE 4.3.1 PIAȚA SECUNDARĂ Numărul caselor individuale cu 1-2 nivele a sporit considerabil în ultimii ani de la 0,3% în 2008 pînă la 48,4% în 2011 (fig. 45).

Figura 45. Repartizarea caselor de locuit după numărul de etaje Casele individuale de locuit sunt extrem de variate. Cei mai răspândiţi parametri ai unei case moderne sunt: suprafaţa totală de 250-300 m.p. şi terenul de 600 m.p. În 2010 pe piaţă a existat o insuficienţă a caselor cu suprafeţe mai mici de 200 m.p. S-a observat tendinţa de diminuare a preţurilor de ofertă aproximativ cu 14%, care a durat până toamna. Începând cu luna octombrie s-a înregistrat o mică creştere a preţurilor de la 880 euro/m.p. la 940 euro/m.p. (fig.46). Criza economică a afectat cel mai mult piaţa caselor individuale de locuit din sectorul Centru, unde preţurile s-au micşorat cu 23%. În sectorul Botanica şi Râşcani se observă o ___________________65__________________

Municipiul Chișinău oscilație neînsemnată a preţurilor faţă de începutul anului, creşterea constituind 8% şi 3%. În sectoarele Ciocana şi Telecentru preţurile s-au micşorat cu aproximativ 20%. În sectorul Buiucani se observă o creştere spre sfârşitul anului cu 7 % (fig.47).

Figura 46. Fluctuația prețurilor medii de ofertă pentru case individuale în or. Chișinău în perioada 2010-2013, euro/m.p. Pe parcursul anului 2011 s-a înregistrat o fluctuație a preţurilor de cca.13%. Preţul mediu de ofertă pentru casele individuale de locuit constituia 934 euro/m.p., cu 1,4% mai mic faţă de a.2010. În 2012 preţurile au rămas la același nivel, media ofertei variind cu cca. 1% față de anul precedent. Prețul mediu de ofertă pentru casele individuale de locuit din or. Chişinău constituia 945 euro/m.p. Cel mai mare preţ mediu de ofertă s-a observat în decembrie – 1003 euro/m.p. Cel mai mic preţ de ofertă mediu pentru case individuale de locuit s-a atestat în ianuarie şi ___________________66__________________

Analiza pieței imobiliare constituia 877 euro/m.p. Preţurile anului 2012 au crescut în comparaţie anul precedent cu cca. 1,2 % Analizând dinamica preţurilor medii de ofertă pe sectoare, se observă că cele mai mari preţuri sunt la imobilele amplasate în sectorul Centru al oraşului Chişinău, iar cele mai mici preţuri sunt în sectorul Ciocana (fig.47).

Figura 47. Fluctuația prețurilor medii de ofertă pe sectoare în perioada 2010-2013, euro/m.p. În iunie-iulie 2013 pe piața orașului Chișinău au fost expuse 155 case individuale. Majotitatea sunt amplasate în sectorul Centru (49%), urmat de sectorul Buiucani (20%), Botanica (16%), Râșcani (12%) și Ciocana cu doar 3% (fig.48).

___________________67__________________

Municipiul Chișinău

Figura 48. Oferta caselor individuale în or. Chișinău în iunieiulie 2013, profil teritorial Tebelul 14. Ofertele caselor individuale expuse pe piață în perioada iunie-iulie 2013 Amplasarea Centru

Prețul mediu de ofertă, euro/m.p. 931

S mediu, m.p. 173

1 nivel 17

2 nivele 8

3 nivele 13

Telecentru

878

262

5

16

16

Botanica

879

184

10

8

7

Râșcani

988

240

1

3

5

Poșta Veche

906

114

8

1

1

Buiucani

928

196

12

8

11

Ciocana

938

170

2

1

2

Numărul ofertelor

Prețurile medii ale ofertei diferă atît în funcție de sectorul administrativ, cît și în cadrul aceluiași sector pe zone valorice (tab.14). Cele mai mari prețuri medii sunt atestate în sectorul Rășcani, cele mai mici - în zona Telecentru. Suprafața medie a caselor individuale pe sectoare variază de la 114 m.p. până la 240 m.p. (fig. 49). În proporție egală sunt expuse la

___________________68__________________

Analiza pieței imobiliare vînzare case cu unul și trei nivele. Cu 18% mai puține sunt casele cu două nivele (fig.50).

Figura 49. Suprafața medie a caselor individuale expuse pe piață în iunie-iulie 2013, profil teritorial, m.p.

Figura 50. Numărul caselor individuale expuse pe piață în iunie-iulie 2013 după numărul de nivele în profil teritorial

___________________69__________________

Municipiul Chișinău 4.4 CHIRIE Piața chiriei imobilului rezidențial tip este un segment de piață dezvoltat, care reacționează prompt la orice schimbări economico-sociale. Ca regulă, oferta este repartizată uniform pe sectoarele orașului Chișinău. În perioada iunie-iulie 2013 în structura ofertei se evidențiază sectorul Centru cu 36% din oferte, cele mai puține fiind observate în sectorul Ciocana 11% (fig.51). Cele mai multe oferte revin apartamentelor cu 3 camere 43%, urmate de garsoniere cu 23% (apartamente cu 1 camere). Sunt propuse spre închiriere odăi separate, când chiriașul locuiește cu proprietarul în același apartament – cca.13% din ofertă (fig. 52).

Figura 51. Structura teritorială a ofertei de chirie a apartamentelor în or. Chișinău, iunie-iulie 2013 Plata pentru chirie diferă considerabil în funcție de amplasare, numărul de camere și suprafața închiriată. Cele mai mari prețuri medii pentru chirie sunt solicitate în sectorul Râșcani și Centru, iar cele mai mici - în sectorul Ciocana, zona Petricani (fig. 53). ___________________70__________________

Analiza pieței imobiliare

Figura 52. Structura ofertei în funcție de numărul de camere a apartamentului, or. Chișinău

Figura 53. Chiria medie pe sectoare, euro/lună Plata lunară medie pentru chiria apartamentelor cu una și două camere diferă neesențial, pentru apartamentele cu 2 camere fiind cu cca.7% mai mică. Acest fapt se explică prin diferențele considerabile a cheltuielilor de întreținere (plata serviciilor comunale), care sunt pe seama chiriașilor. Apartamentele mari în mediu sunt închiriate cu 470 euro/lună (fig.54), însă în funcție de amplasare și dotări se ajunge și la 1400 euro lunar.

___________________71__________________

Municipiul Chișinău

Figura 54. Chiria medie în or. Chișinău în funcție de numărul de camere a apartamentului, euro/lună În funcție de suprafața apartamentului chiria variază considerabil. Astfel, pentru garsoniere diferența de cca. 15 m.p. conduce la sporirea plății pentru chirie cu cca. 38% (fig.55). Pentru apartamentele cu trei camere, amplasate în sectorul Centru cu suprafața de până la 100 m.p., diferența de 30 m.p. modifică plata pentru chirie cu 50%. Pentru apartamentele cu o suprafață mai mare de 100 m.p. plata pentru chirie variază cu cca. 31% (fig.56). În sectorul Râșcani se observă aceeași situație pentru apartamentele cu suprafața de pînă la 100 m.p., însă chiria apartamentelor cu suprafețe mai mari crește în medie cu cca.73%.

___________________72__________________

Analiza pieței imobiliare

Figura 55. Chiria apartamentelor cu 1 camere în sectorul Botanica în funcție de suprafață, euro/lună

Figura 56. Chiria apartamentelor cu 3 camere în sectorul Centru și Râșcani în funcție de suprafață, euro/lună În municipiu piața chiriei este puțin dezvoltată. Majoritatea ofertelor concentrându-se la periferia capitalei în zone cu infrastructură dezvoltată, în special în or. Codru și com. Stăuceni. Plata chiriei variază între 31 euro/lună în comune pînă la 200 euro lunar în orașe (fig.57).

___________________73__________________

Municipiul Chișinău

Figura 57. Mărimea chiriei imobilului locativ în localitățile mun. Chișinău, euro/lună

5. PIAȚA IMOBILULUI COMERCIAL 5.1 DIMENSIUNI ȘI STRUCTURĂ Pe parcursul ultimilor cinci ani piața imobilului comercial se află în dezvoltare continuă. Numărul unităților de comerț în municipiul Chișinău aproape s-a dublat, de la 3760 la începutul anului 2009 s-a ajuns la 7298 la începutul anului 2013. Preponderent a sporit numărul magazinelor, gheretelor și chioșcurilor (fig.58). Concomitent s-a mărit și suprafața comercială cu cca.70%, de la 307 856 m.p. la începutul anului 2009 până la 521 314 m.p. la începutul anului 2013 (fig.59).

___________________74__________________

Analiza pieței imobiliare

Figura 58. Numărul unităților comerciale, anii 2009-2013 în mun. Chișinău

Figura 59. Suprafața comercială a unităților de comerț amplasate în mun.Chișinău, la începutul anului 2013, m.p. În 2013 din numărul total al unităților comerciale 38% sunt magazine, 28% gherete și chioșcuri, 16% buticuri, 8% farmacii, 7% stații de alimentare cu petrol și 3% pavilioane (fig.60). Magazinele ocupă o suprafață de 406 878 m.p. ceea ce reprezintă 88% dun suprafața comercială totală. 6% din suprafețele comerciale aparțin farmaciilor, 4% buticurilor și 2% pavilioanelor (fig. 61). ___________________75__________________

Municipiul Chișinău

Figura 60. Structura unităților comerciale în mun.Chișinău la începutul anului 2013

Figura 61. Structura suprafeței comerciale în mun. Chișinău la începutul anului 2013 Suprafețele comerciale dețin prioritate și în construcțiile noi. Astfel în 2011 din totalitatea clădirilor cu destinație nerezidențială, date în folosință, 16,1% aparțin celor cu destinație comercială (fig.62).

___________________76__________________

Analiza pieței imobiliare

Figura 62. Structura clădirilor cu destinaţie nerezidenţială date în folosinţă în 2011 În anul 2011 în orașul Chișinău au fost date în exploatare 40 blocuri locative, în care pe lângă apartamente au fost propuse pe piață și 4897 m.p. spaţii comerciale. Iar pe parcursul a 11 luni ale anului 2012, fiind date în exploatare 25 blocuri locative, suprafețele comerciale s-au majorat cu 2530 m.p.

5.2 TRANZACȚII Numărul tranzacțiilor cu imobile comerciale în municipiul Chișinău după o scădere de cca.10% față de 2008, în perioada 2009-2011 a crescut cu cca.53%. După care, în 2012, numărul tranzacțiilor înregistrate s-a redus cu cca.22% (fig.63). Cota majoritară pe parcursul ultimilor cinci ani o dețin tranzacțiile de vânzare-cumpărare, de la 49% pînă la 64% (fig. 64).

___________________77__________________

Municipiul Chișinău

Figura 63. Dinamica tranzacțiilor cu imobile comerciale în municipiul Chișinău în perioada 2008 - 2012

Figura 64. Structura tranzacțiilor cu imobile comerciale în municipiul Chișinău în perioada 2008 – 2012 Numărul tranzacțiilor înregistrate în orașul Chișinău este net superior celor înregistrate în raza municipiului (fig.65), concomitent observându-se sporul tranzacțiilor cu imobile comerciale amplasate în afara orașului (de cca. 2,5 ori mai multe în 2011 față de anul precedent). În raza orașului numărul tranzacțiilor în perioada 2008-2011 a crescut în mediu cu 4%, iar în municipiu în aceeași perioadă tranzacțiile s-au majorat în mediu cu 65% (fig.66).

___________________78__________________

Analiza pieței imobiliare

Figura 65. Numărul tranzacțiilor cu imobile comerciale în oraș și municipiul Chișinău în perioada 2008-2011 Structura tranzacțiilor examinată în dinamică, la fel, diferă în oraș față de municipiu. Dacă în perimetrul orașului majoritatea tranzacțiilor sunt de gen vânzare-cumpărare (fig.67), apoi în raza municipiului majoritatea revine altor tipuri de tranzacții și celor gen donație și schimb (fig. 68).

Figura 66. Ponderea tranzacțiilor cu imobile comerciale în oraș și municipiul Chișinău în perioada 2008-2011

___________________79__________________

Municipiul Chișinău

Figura 67. Dinamica tranzacțiilor cu imobile comerciale în orașul Chișinău

Figura 68. Dinamica tranzacțiilor cu imobile comerciale în municipiul Chișinău În perioada 2008-2011 numărul ipotecilor înregistrate a crescut în mediu anual cu cca.20%, iar în 2012 s-a redus cu cca.21% față de anul precedent (fig. 69). Majoritatea obiectelor ipotecii sunt amplasate în oraș și doar 4,2%-7,5% (în funcție de perioadă) sunt amplasate în municipiu (fig. 70).

___________________80__________________

Analiza pieței imobiliare

Figura 69. Numărul ipotecilor imobilului comercial în municipiul Chișinău

Figura 70. Divizarea teritorială a ipotecilor imobilului comercial În perioada 2008-2011 numărul contractelor de locațiune înregistrate a crescut în mediu anual cu cca.3%. Cel mai mare număr de contracte, 255, au fost înregistrate în 2009 (fig.71). Majoritatea obiectelor ipotecii sunt amplasate în oraș și doar 2,4%-7,8% (în funcție de perioadă) sunt amplasate în municipiu (fig. 72).

___________________81__________________

Municipiul Chișinău

Figura 71. Numărul contractelor de locațiune a imobilului comercial înregistrate în municipiul Chișinău

Figura 72. Divizarea teritorială a contractelor de locațiune a imobilului comercial înregistrate în municipiul Chișinău

5.3 OFERTE 5.3.1 VÂNZARE-CUMPĂRARE Pe parcursul ultimilor ani fluctuația prețurilor de ofertă penru oficii în capitală s-a micșorat de la 32% în 2010, până la cca.4% în perioada 2011-2013 (fig.73). În 2010 preţurile de ofertă a oficiilor în oraşul Chişinău au fost în scădere continuă. Cele mai mari preţuri au fost înregistrate în perioada de primăvară - vară (1115 -1105 ___________________82__________________

Analiza pieței imobiliare euro/m.p.). Spre finele anului preţurile de ofertă s-au redus esenţial (cu 45%), ajungând la nivelul de 800 -775 euro/m.p. Volumul spaţiilor vacante a scăzut considerabil. Au fost solicitate încăperile mici de 50-100 m.p. şi apartamentele de la parterul clădirilor locative, cu perspectiva schimbării statutului lor și asigurării unei intrări separate.

Figura 73. Fluctuația prețurilor medii de ofertă pentru oficii în perioada 2010-2013, euro/m.p. Pe parcursul anului 2011 preţurile pentru oficiile din or. Chişinău au avut o dinamică pozitivă. Spre finele anului preţul mediu de ofertă pentru oficii a atins nivelul de 900-970 euro/m.p. Cele mai multe oferte au fost cu suprafaţa de până la 100 m.p., amplasate în blocuri locative, unde apartamentele au fost scoase din fondul locuibil şi trecute în cel nelocuibil. Pe parcursul anului 2012 preţurile de ofertă pentru oficii în or. Chişinău s-au micşorat de la 970 euro/m.p. în luna ianuarie la 874 euro/m.p. în luna decembrie. Preţul mediu de ofertă la oficii în a. 2012 a constituit 898 euro/m.p., în comparație cu anul 2011, care a fost în scădere cu cca.1,3 %. ___________________83__________________

Municipiul Chișinău Preţurile medii de ofertă pentru oficiile amplasate în municipiu au constituit 510 euro/m.p., iar în ţară - 250 euro/m.p. În anul 2012 a continuat vânzarea blocurilor administrative din raioanele republicii ce au fost expuse pe piață anul precedent, preţurile de ofertă fiind între 100 și 300 euro/m.p. În prima jumătate a anului 2013 preţurile medii de ofertă pentru oficii sunt în creştere cu 3% față de aceeași perioadă a anului precedent, astfel preţul mediu de ofertă constituie 939 euro/m.p. Preţurile de ofertă în mare parte depind de suprafaţă şi amplasarea bunului imobil. Pe parcursul ultimilor ani fluctuația prețurilor de ofertă pentru spații comerciale în capitală s-a micșorat de la cca.80% pe parcursul anului 2011, până la cca.4% în perioada 20122013 (fig.74). Dinamica preţurilor de ofertă la imobilul comercial în prima jumătate a anului 2010 a înregistrat o tendinţă negativă. Desigur, reducerea vânzărilor, mărirea şomajului şi micşorarea puterii de cumpărare a populaţiei au condus la micşorarea preţurilor la imobilele comerciale. În comparaţie cu anul precedent preţurile de ofertă au scăzut cu aproximativ 30-50% în funcţie de tipul de imobil comercial. Preţul unui m.p.la imobilele comerciale din Chişinău pentru perioada octombriedecembrie constituie 900-1200 euro/m.p. Foarte activ este segmentul magazinelor alimentare mici de lângă case, în interiorul cartierelor rezidenţiale. Criza a demonstrat stabilitatea lor înaltă. Preţul imobilului comercial destinat

___________________84__________________

Analiza pieței imobiliare vânzărilor de pe străzile periferice constituie 700-1000 euro/m.p.

Figura 74. Fluctuația prețurilor de ofertă pentru spații comerciale în perioada 2011-2013, euro/m.p. Pe parcursul anului 2011 preţurile la bunurile imobile comerciale din or. Chişinău au avut o dinamică pozitivă. Spre finele anului 2011 preţul mediu de ofertă pentru spaţiile comerciale constituia circa 1100 euro/m.p. Cea mai variată gamă de oferte sunt la imobilele comerciale cu suprafeţele între 200-400 m.p. Comparativ cu a. 2010 preţurile medii de ofertă pe parcursul a. 2011 au fost constante. Preţurile medii de ofertă la spaţiile comerciale amplasate în municipiu au constituit cca. 500 euro/m.p., iar în ţară - de la 200 la 300 euro/m.p. Pe parcursul anului 2012 preţurile pentru bunurile imobile comerciale din or. Chişinău s-au menţinut la același nivel, cca. 1009 euro/m.p. În comparație cu a. 2011 preţurile au crescut cu cca. 2,2 %. În prima jumătate a anului 2013 preţurile medii de ofertă pentru spaţiile comerciale amplasate în or. Chişinău ___________________85__________________

Municipiul Chișinău constituie 978 euro/m.p. în scădere cu 4% față de aceeaşi perioadă a anului precedent. Privind preţurile medii de ofertă a bunurilor imobile comerciale. amplasate în municipiu, se observă o scădere faţă de începutul anului, respectiv preţul mediu de ofertă constituie 433 euro/m.p. Analiza teritorială a ofertei imobilelor cu destinatie comercială în 2013 (fig.75) a permis evidențierea zonelor cu cele mai multe oferte: Centru - 40%, Botanica - 20%, Râscani 17%, Ciocana -12%, Buiucani -11%.

Figura 75. Structura teritorială a ofertei imobilelor comerciale în or. Chișinău, în perioada 2013 sem.I Din punct de vedere al utilizării potențiale (tab.15), în sectorul Centru cca.71% din oferte revin oficiilor, 20% spațiilor comerciale și cca. 9% încăperilor destinate alimentației publice. În sectorul Botanica oficiile reprezintă 50% din numărul ofertelor, 37,5% sunt spații comerciale și 12,5% revin cateringului. În sectorul Râșcani oferta oficiilor reprezintă cca. 47% din numărul total al ofertelor imobilelor comerciale, spațiilor cu destinație comercială le revine 30%, iar ___________________86__________________

Analiza pieței imobiliare celor destinate alimentației publice - cca. 23%. În sectorul Buiucani oficiile și spațiile comerciale au o pondere aproape egală, 41% și respectiv 47%, alimentației publice revenindu-i cca.12%. Doar în sectorul Ciocana majoritatea ofertelor sunt spații comerciale 63%, oficii – cca. 26% și spații destinate alimentației publice cca.11% (fig.76 ). Tabelul 15. Structura ofertei imobilului cu destinație comercială în funcție de amplasare și utilizare, % Amplasarea Centru Botanica Buiucani Ciocana Râșcani

Oficii 70,67 50,00 41,18 26,32 46,67

Spații comerciale 20,00 37,50 47,06 63,16 30,00

Alimentația publică 9,33 12,50 11,76 10,53 23,33

Figura 76. Structura tehnologică a ofertei spațiilor comerciale în or. Chișinău, 2013 sem.I Analizând obiectele comerciale oferite pe piață din punct de vedere al suprafeței totale expuse, s-a constatat că 61% din suprafața imobilelor comerciale revine oficiilor, 28%

___________________87__________________

Municipiul Chișinău spațiilor comerciale și 11% - spațiilor destinate alimentației publice (fig.77). În profil teritorial suprafața maximă (fig.78 ):  destinată oficiilor este oferită în sectorul Centru (zona administrativă a municipiului), urmată de sectoarele Râșcani, Buiucani, Botanica și Ciocana.  destinată spațiilor pentru comerț se află în sectorul Ciocana, urmată de sectoarele Centru, Râșcani, Botanica, Buiucani.  destinată alimentației publice se află în sectorul Râșcani, urmată de sectoarele Centru, Botanica, Buiucani, Ciocana. Suprafața medie a unui obiect destinat oficiilor constituie 294 m.p., un obiect destinat activității comerciale în mediu este de 230 m.p., iar cel destinat alimentației publice 237 m.p. (fig.79).

Figura 77. Structura suprafeței totale a imobilului comercial oferită spre vânzare în Chișinău, 2013 sem.I

Figura 78. Suprafața medie a unui obiect cu destinație comercială expus pe piață în or.Chișinău, 2013, sem.I, m.p. ___________________88__________________

Analiza pieței imobiliare

Figura 79. Structura suprafețelor comerciale oferite spre vânzare în or. Chișinău, în funcție de sector, 2013, sem I Bunurile imobile destinate oficiilor au fost analizate din punct de vedere al autonomiei. S-a constatat că majoritatea obiectelor expuse pe piață sunt încorporate, cca.68% (fig.80). În sectorul Centru sunt încorporate 59% din oficii, în sectorul Botanică - 94%, Râșcani - 79%, Buiucani - 71%, în sectorul Ciocana - 60% (fig. 81).

Figura 80. Divizarea spațiilor destinate oficiilor în or. Chișinău, în funcție de autonomie, 2013, sem.I

___________________89__________________

Municipiul Chișinău

Figura 81. Numărul ofertelor de suprafețe destinate oficiilor în or. Chișinău, în funcție de autonomie și amplasare Majoritatea ofertelor expuse pe piață, cca. 67% reprezintă încăperi amenajate, în stare foarte bună (fig.82). Un număr mare de oferte, cca. 24%, sunt propuse în clădiri noi, însă în varianta nefinisată „gri” sau „albă” (în funcție de etapa de finisare a pereților). Iar cca.7% din birourile oferite necesită reparație capitală. În majoritate birourile, cca. 80% din numărul total expuse pe piață în primăvara anului 2013, (fig. 83) sunt amplasate la parter sau etajul 1.

Figura 82. Structura ofertei spațiilor destinate oficiilor în funcție de amplasare și starea fizică ___________________90__________________

Analiza pieței imobiliare

Figura 83. Structura ofertei spațiilor destinate oficiilor în funcție de amplasarea pe verticală (nivelul în clădire) Examinând oferta clădirilor destinate integral oficiilor, s-a constatat că sunt propuse spre vânzare clădiri cu unu și două nivele doar în sectorul Centru. Preponderent pe piață sunt expuse clădiri cu trei și patru etaje cca.63% (fig.84 ). Prețurile medii de ofertă pentru oficii oscilează de la 410 euro/m.p. în zona Poșta Veche până la 894 euro/m.p. în sectorul Centru (fig.85). Cele mai mari prețuri, 2250 euro/m.p., au fost solicitate în sectorul Centru, strada Tighina, pentru o clădire separată de 400 m.p. destinată oficiilor.

Figura 84. Distribuția clădirilor destinate oficiilor expuse pe piață în primăvara anului 2013 în profil teritorial

___________________91__________________

Municipiul Chișinău

Figura 85. Prețurile medii de ofertă a spațiilor pentru oficii în or. Chișinău, profil teritorial, 2013, sem I Prețurile medii de ofertă pentru spații comerciale oscilează de la 497 euro/m.p. în sectorul Buiucani până la 1002 euro/m.p. în sectorul Centru (fig.86). Cele mai mari prețuri au fost solicitate în sectorul Centru, strada Vasile Alexandri, 2743 euro/m.p. pentru o clădire de 80 m.p. și strada Tighina, 1998 euro/m.p. pentru o clădire de 400 m.p.

Figura 86. Prețurile medii de ofertă pentru spații comerciale în or. Chișinău, profil teritorial, 2013, sem.I, euro/m.p.

___________________92__________________

Analiza pieței imobiliare 5.3.2 CHIRIE Chiria spațiilor comerciale depinde de tipul clădirii. Pe piața mun. Chișinău ofertele pot fi divizate în două categorii: spații în incinta clădirilor moderne specializate și spații în clădiri vechi replanificate (sau modernizate). În ultima perioadă chiria s-a diminuat considerabil. Spre exemplu: în centrul comercial Le Roi în 2008 chiria lunară a variat între 24 și 28 euro pe metru pătrat, iar începând cu anul 2009 arenda unui metru pătrat s-a înregistrat între 18 și 22 euro. în office-centru Kentford în 2008 chiria a ajuns la 16 euro pe metru pătrat, din anul 2009 și până în prezent a scăzut cu 20% până la 12 euro. Gradul de ocupare a centrului a scăzut la 82%; centrul de afaceri Skytower în timpul crizei nu și-a schimbat mult politica de formare a prețurilor (chiriei). Limita inferioară a plății pentru chirie a rămas la 17 euro pe metru pătrat lunar, iar cea superioară a fost redusă de la 24 la 21 euro. Gradul de ocupare al centrului de afaceri este de aproximativ 70%. în centrul comercial Jumbo în perioada 2008-2012 limita inferioară a plății pentru chirie a scăzut cu cca.38%, iar cea superioară cu cca.58%. Piața chiriei obiectelor comerciale se dezvoltă paralel cu cea de vînzare-cumpărare. Ca și pe piața de vânzare-cumpărare, majoritatea ofertelor de închiriere a oficiilor sunt concentrate în sectorul

___________________93__________________

Municipiul Chișinău Centru, cca. 48%, urmează sectoarele Botanica 21% și Râșcani 17% (fig. 87).

Figura 87. Structura teritorială a ofertei spațiilor pentru oficii în or. Chișinău, 2013, sem.I Plata pentru chirie depinde esențial de amplasare, precum și de comoditatea accesului, existența parcării și starea fizică a imobilului. Cele mai scumpe oficii sunt propuse în sectorul Centru, cu media sectorială de 8,5 euro/m.p. lunar, iar cele mai ieftine - în sectorul Ciocana, cu media de 3,7 euro/m.p. lunar (fig.88).

Figura 88. Plata medie pentru chirie, oficii amplasate în or. Chișinău, profil teritorial, 2013, sem. I, euro/m.p. lunar

___________________94__________________

Analiza pieței imobiliare

Figura 89. Limitele minime și maxime ale plății pentru chiria oficiilor în or. Chișinău, profil teritorial, 2013, sem. I, euro/m.p. lunar Plata pentru chirie în cadrul aceluiași sector oscilează în limite foarte mari. Astfel, în sectorul Centru chiria variază de la 4,3 la 25 euro/m.p. lunar, iar în sectorul Ciocana – de la 3,1 la 6,3 euro/m.p. lunar. În sectoarele Buiucani și Botanica limitele plății pentru chirie sunt identice, minimum 4 euro/m.p. lunar și maximum 13 euro/m.p. lunar. În sectorul Râșcani plata pentru chirie se încadrează între 3,5 și 10 euro/m.p. lunar (fig.89). Oferta spațiilor comerciale destinate închirierii asemenea oficiilor este concentrată în sectorul Centru 37%, urmat de sect. Botanica 25%. Multe obiecte comerciale sunt oferite în sectorul Ciocana, 20% din totalitatea obiectelor expuse pe piață (fig.90).

___________________95__________________

Municipiul Chișinău

Figura 90. Structura teritorială a ofertei spațiilor comerciale în or. Chișinău, 2013, sem.I Cea mai mare plată medie pentru chiria spațiilor comerciale în lunile iunie-iulie 2013 este solicitată în sectorul Botanica de 11,1 euro/m.p. lunar, iar cea mai mică în sectorul Ciocana, cu media de 4,6 euro/m.p. lunar (fig.91).

Figura 91. Plata medie pentru chirie pentru spații comerciale amplasate în or. Chișinău, 2013, sem. I, euro/m.p. lunar Plata pentru chirie în cadrul aceluiași sector oscilează în limite foarte mari. Astfel, în sectorul Centru chiria variază de la 3,6 la 30 euro/m.p. lunar, iar în sectorul Ciocana – de la 3,0 la 6,5 euro/m.p. lunar. În sectoarele Buiucani și Botanica limitele maxime ale plății pentru chirie sunt identice, 20 euro/m.p. ___________________96__________________

Analiza pieței imobiliare lunar, iar cele minime diferă cu 17%. În sectorul Râșcani plata pentru chirie variază între 3 și 9 euro/m.p. lunar (fig. 92).

Fifura 92. Limitele minime și maxime ale plății pentru chiria spațiilor comerciale în or. Chișinău, 2013, sem. I, euro/m.p. lunar

___________________97__________________

Municipiul Chișinău 6. PIAȚA IMOBILULUI INDUSTRIAL 6.1 DIMENSIUNI ȘI STRUCTURĂ 6.1.1 ASPECTE ISTORICE Piaţa imobilelor industriale în oraşul Chişinău este constituită preponderent din imobile cu un înalt grad de uzură, aceasta se explică prin faptul că acest segment de piaţă s-a dezvoltat cel mai mult în perioada anilor 1970 - 1990, perioadă în care Republica Moldova a cunoscut o creştere continuă a economiei, respectiv capitala se dezvolta atât sporind construcţia imobilelor de menire socială, locativă, cât şi a celor industriale şi de depozitare (fig.93). Depozitele din perioada anterioară 1970 sunt în majoritatea sa depozite militare sau foste cazarme amplasate în zonele străzilor Uzinelor și Munceşti. Depozitele şi halele de producere din anii 1970 - 1990 au fost construite cu forțe proprii (sau la comandă) ale întreprinderilor, care nu erau satisfăcute de capacitățile utile existente, sau pentru extinderea producerii. După anii 1990 numeroase clădiri de producere au rămas părăsite din cauza crizei economice a Republicii Moldova şi necesitatea construcţiilor noi a fost minimă. La mijlocul anilor, 90 economia ţării începe să se stabilizeze, fapt care a condiționat construcţia unor clădiri industriale noi. Actualele depozite, majoritatea, amplasate în municipiul Chişinău, au uzura mare, sunt fie reconstruite, fie reutilate și transformate din clădiri de producere.

___________________98__________________

Analiza pieței imobiliare

Figura 93. Numărul construcțiilor industriale date în exploatare în perioada respectivă

6.1.2 ZONE INDUSTRIALE Delimitarea zonelor industriale are o importanţă majoră pentru orice localitate. Aspectele specifice ale clădirilor de producere determină dezvoltarea zonelor respective. Astfel, principalele probleme sunt condiționate de poluarea zonei din imediata apropiere prin nivelul sporit de zgomot, vibraţii, fum, miros, praf, toxicitate, risc de producere a incendiului şi a exploziei, umezeală sporită, căldură sau iradiere. În oraşul Chişinău sunt 18 zone industriale, acestea fiind delimitate şi clasificate conform zonării funcţionale a oraşului. Zonele industriale din oraşul Chişinău sunt: Uzinelor, Munceşti, Ciocana Nouă, Petricani, Sculeni, Vatra, Revaca, Coloniţa, Visterniceni, Riverană, Bubuieci, Aeroport, Poşta Veche, Centru, Buiucani, Telecentru şi Budeşti (fig.94; tab.16; Anexa 4, tab.A4.1).

___________________99__________________

Municipiul Chișinău

Figura 94. Zonele industriale or. Chișinău Principalele zone industriale sunt:  Zona Uzinelor, cuprinde 24% din totalitatea construcțiilor industriale existente și ocupă o suprafață de 341 ha, ceea ce reprezintă 20% din suprafața totală a zonelor industriale.  Zona Ciocana Nouă, cuprinde 17% din construcțiile industriale existente și ocupă o suprafață de 234 ha sau 14% din suprafața zonelor industriale.  Zona Riverană, având un număr redus de construcții, doar 55 sau 3% din totalitatea acestora, ocupă o suprafață de 200 ha sau 12%.

___________________100__________________

Analiza pieței imobiliare  Zona Munceşti, cuprinde 17% din numărul construcțiilor industriale și o suprafață de 144 ha sau 8% din suprafața zonelor industriale.  Zona Petricani, cuprinde 11% din numărul construcțiilor industriale și o suprafață de 82 ha sau 5% din suprafața totală a zonelor industriale. Tabelul 16. Numărul de construcţii industriale date în exploatare pînă în anul 2011 Zona de amplasare

Suprafaţa ocupată

Numărul de construcţii pînă 1970 2

19701990 3

19902000 4

20002011 5

84

172

16

142

222

Vatra Muncești Petricani Sculeni Buiucani Centru Posta Veche Telecentru Revaca

23 105 42 28 4 9

Ha

%

6

Ponde rea, % 7

8

9

48

320

17

234

14

18

74

456

24

341

20

36 149 108 69 22 29

2 18 14 11 5 3

7 46 42 13 7 0

68 318 206 121 38 41

4 17 11 6 2 2

144 118 82 101 23 40

8 7 5 6 1 2

34

16

1

7

58

3

65

4

8 19

28 38

4 3

2 8

42 68

2 4

48 138

3 8

Aeroport

5

18

2

6

31

2

26

2

Bubuieci

6

15

2

5

28

1

40

2

Riverană

17

28

2

6

55

3

200

12

Râşcani

4

9

2

1

16

1

15

1

Coloniţa

1

7

0

2

10

1

30

2

1

Ciocana Noua Uzinelor

Total

___________________101__________________

Municipiul Chișinău (Continuarea tabelului 16) 1

2

3

4

5

6

7

8

9

Visterni ceni

12

9

1

3

25

1

11

1

Budești

-

10

0

4

14

1

50

3

Total

543

985

104

281

1915

100

1706

100

După destrămarea URSS, multe întreprinderi, uzine şiau sistat activitatea, ceea ce a adus pe piață, în urma privatizării, numeroase obiective industriale. Deoarece majoritatea întreprinderilor ajunse la privatizare erau falimentate, iar construcțiile nu corespundeau cerințelor tehnologice moderne, pe piață au ajuns multe construcții cu utilitate redusă. Respectiv, în perioada anilor 1990 - 2000 clădiri de producere sau depozite au construit doar investitorii străini care nu erau satisfăcuți de condiţiile oferite de clădirile deja existente. După anul 2000 construcția mai multor edificii industriale se explică prin stabilizarea economiei naţionale, sporirea investiţiilor şi creşterea uzurii fizice a clădirilor industriale din perioada sovietică. Actual, pe piaţa imobilelor industriale din oraşul Chişinău sunt expuse depozite cu o vârstă medie de 25-30 de ani, aferente unor întreprinderi de producere care şi-au redus volumul de lucru sau care s-au reprofilat. Astfel, majoritatea depozitelor prezintă construcţii cu un grad înalt de uzură fizică şi funcţională. Unele depozite au fost supuse reconstrucţiei sau reparaţiei capitale şi sunt cotate pe piaţă pe măsura utilităţii lor. Privind construcţia depozitelor noi, numărul acestora este destul de mic. Construcţiile de acest gen sunt concentrate în zonele industriale şi comerciale periferice ale sectoarelor administrative ale oraşului şi reprezintă construcţii uşoare de ___________________102__________________

Analiza pieței imobiliare tip sandwich pe fundaţii din beton armat. Asemenea depozite se bucură de o cerere deosebită. Aglomerarea unor zone se poate explica prin amplasarea în apropierea de cale ferată, cu acces la magistralele auto naţionale şi internaţionale, infrastructura dezvoltată şi alți factori de ordin economic și social (fig.95).

Figura 95. Numărul construcţiilor industriale date în exploatare în perioada anilor 2000-2011 în oraşul Chişinău, pe zone industriale Suprapunerea zonelor industriale cu zonele administrative ale mun. Chișinău permite a evidenția potențialul de dezvoltare teritorial. Astfel, în direcția Ciocana sunt circa 824 construcţii industriale pe o suprafaţă de 695 ha. (anexa 4, tab.A4.1). În această direcție sunt incluse sectorul administrativ Ciocana cu zonele industriale Ciocana Nouă și Uzinelor precum și zonele industriale ce corespund comunelor respective din cadrul municipiului Coloniţa, Bubuieci şi Budeşti. Sectorul se caracterizează prin suprafețe mari de teren pentru construcție. ___________________103__________________

Municipiul Chișinău În sectorul Râşcani sunt amplasate cca. 305 construcţii industriale pe o suprafaţă de 173 ha., sunt cuprinse zonele industriale Râșcani, Poșta Veche, Petricani și Visterniceni. Sectorul cuprinde zone compacte cu un număr mare de construcții pe o suprafață comparativ restrânsă. Direcția Botanica cuprinde sectorul administrativ Botanica cu zonele industriale Munceşti, Aeroport și Riverană precum și zona industrială Revaca supusă administrativ orașului Sîngera. Direcția ocupă o suprafață de 482 ha și cuprinde cca. 470 construcții, posedă un potențial de dezvoltare sporit datorat accesului la căile de transport atât auto, cât și feroviar, și aerian. În direcția Buiucani sunt cuprinse sectorul administrativ Buiucani cu zonele industriale Buiucani și Sculeni, precum și zona industrială Vatra cuprinsă în zona administrativă a orașului cu același nume. În această direcție sunt amplasate 227 construcţii industriale pe o suprafaţă de 268 ha. Majoritatea obiectelor (53%) sunt amplasate în zona Sculeni, care ocupă o suprafață de 101 ha. Suprafața maximă o deține zona Vatra (54%) cu un număr redus de clădiri - 68. Sectorul Centru are o suprafaţă industrială comparativ mică, doar 88 ha, însă obiectivele industriale au dimensiuni mari, ceea ce în mediu conduce la crearea situației de o clădire la mai mult de un hectar. Din punct de vedere teritorial imobilele industruale din or. Chișinău sunt amplasate preponderent în sect. Ciocana (44%) și sect. Botanica (26%) (fig. 96).

___________________104__________________

Analiza pieței imobiliare

Figura 96. Suprafața ocupată de imobilele industriale pe sectoare administrative în or. Chişinău, ha Imobilele industriale din municipiu sunt concentrate în orașul Vatra și comunele Bubuieci, Budești, Colonița și Revaca (fig. 97). Cota majoritară aparține zonelor industriale Vatra cu 36% și Revaca cu 34%. În sectorul Ciocana, cea mai mare zonă industrială, sunt amplasate cele mai mari întreprinderi industriale precum: SA „Vismos”, producător de vinuri spumante şi de marcă, SA „Tutun-CTC”, producător al produselor de tutungerie, combinatul materialelor de construcţie SA „Macon”, ÎS „Fabrica de sticlă din Chişinău”, ÎM „Resan”, SA „Glass Container Company”, SA „CET-2”, principalul producător şi furnizor de energie electrică şi termică, SA „Farmaco”, SA „Fabrica de drojdii”, ÎM „Efes Vitanta Moldova Breweri”, SA „Moldovahidromaş”, Compania „Coca-Cola”, SA „Incomaş”, SA „Combinatul de carton Chişinău”, SA „Midgard Terra” (fosta Fabrică de produse chimice de uz casnic).

___________________105__________________

Municipiul Chișinău

Figura 97. Suprafața ocupată de imobilele industriale în mun. Chişinău, ha În sectorul Botanica este amplasată zona antreprenoriatului liber „Expo- Bussiness- Chişinău” care are o suprafaţă de 23,6 ha, cu 41 agenţi economici. În acest sector activează astfel de companii ca SA „Carmez”, CTŞ „Hidrotehnica”, Î.M.„Zernoff”, fabrica de mobilă SA „Codru”, SA „Franzeluţa” şi SA „Semnal”. Principalele întreprinderi ce activează în sectorul Buiucani sunt: SA „Tracom”, SA „Topaz”, SA „Pielart”, SA „Viorica Cosmetics”, fabrica de mobilă „Confort” şi SA „Alfa”. În sectorul Râşcani printre principalele companii ce activează se numără SA „Uzina Aba-1”, SA „Mezon”, SA „Edilitate”, SA „Transfrigo”, SA „Întreprinderea Transport Auto” şi SA ,,Supraten”. În sectorul Centru sunt amplasate mai multe întreprinderi mari printre care se evidențiază SA „Bucuria”, SA „SteauaReds”, SA „Ionel”, SA „Steaua” şi SA ,,Sovtransavto”, SA „Moldtelecom”.

___________________106__________________

Analiza pieței imobiliare 6.2 TRANZACȚII Piaţa imobilului industrial cuprinde clădiri de producere din diferite ramuri ale economiei naţionale, precum şi construcţii auxiliare cum ar fi depozite, blocuri administrative şi altele. În majoritatea cazurilor clădirile industriale sunt obiecte mari şi scumpe fapt ce condiționează un număr redus de tranzacţii cu astfel de obiecte. Din acest motiv piața imobilelor industriale va fi examinată împreună cu segmentul de piață al depozitelor, care poate fi considerat un indicator indirect ce reflectă dezvoltarea industriei şi a antreprenoriatului în zonă. Pe parcursul ultimilor ani numărul tranzacțiilor cu depozite a crescut de cca. două ori (fig.98), însă numărul acestora este extrem de mic: de la 34 tranzacții în 2009 pînă la 66 tranzacții în 2012. Tipul preponderent al tranzacțiilor este vânzarea-cumpărarea acestora (în ultinii 5 ani în mediu cca.72%) (fig. 99). În 2012 din numărul total al tranzacțiilor înregistrate 73% sunt tranzacții de vînzare-cumpărare, 5% cuprind tranzacțiile de divizare, la fel 5% tranzacții înregistrate prin decizia judecății, 3% donație și 2% schimb. Altor tipuri de tranzacții le revin 12% din numărul total al tranzacțiilor înregistrate (fig. 100; anexa 4, tab.A4.2).

___________________107__________________

Municipiul Chișinău

Figura 98. Numărul tranzacțiilor cu depozite

Figura 99. Structura tranzacţiilor cu depozite, %

Figura 100. Structura tranzacţiilor cu depozite în 2012

___________________108__________________

Analiza pieței imobiliare 6.3 OFERTE 6.3.1 VÂNZARE – CUMPĂRARE În 2010 cererea pentru depozite a fost mare, iar bunurile imobile cu destinaţie industrială au prezentat puţin interes, ele având un termen îndelungat de expunere pe piaţă. În municipiu pe acest segment imobiliar preţul mediu s-a aflat în limitele 100-250 euro/ m.p. În 2011 preţurile medii de ofertă în perimetrul or. Chişinău au variat de la 400 la 600 euro/m.p. Cele mai multe oferte au fost în sectorul Ciocana. Preţurile medii de ofertă în municipiu s-au aflat în limitele 200-250 euro/m.p. Au fost înregistrate și prețuri de extremă, minimum 19 euro/m.p. şi maximum 740 euro/m.p., acestea fiind în dependenţă de suprafața utilă și tipul producerii. În 2012 prețurile nu au suportat modificări considerabile. În raza orașului Chişinău preţul mediu de ofertă s-a aflat în limita 520 euro/m.p. În municipiu bunurile imobile industriale s-au oferit cu 150-250 euro/m.p. În prima jumătate a anului 2013 preţurile medii de ofertă la spaţiile pentru producere, amplasate în perimetrul orașului Chişinău, s-au micșorat la 423 euro/m.p., iar în raza municipiului - la 229 euro/m.p. În perimetrul orașului cele mai ridicate preţuri de ofertă au fost observate în sectorul Centru (442 euro/m.p.), urmat de sectorul Ciocana unde preţurile de ofertă au fost în mediu 431 euro/m.p., sectorul Râşcani cu prețul mediu de 420 euro/m.p., sectorul Buiucani cu prețul mediu 399 euro/m.p., sectorul Botanica cu 390 euro/m.p.

___________________109__________________

Municipiul Chișinău În perioada lunilor martie - aprilie 2013 s-a observat o creștere a ofertelor pe piața bunurilor imobile industriale, în special în sectoarele Buiucani, Ciocana și Râşcani unde în perioada ianuarie – februarie au fost cele mai puţine oferte de acest tip. Preţurile de ofertă ale clădirilor industriale şi a depozitelor în oraşul Chişinău în prima jumătate a anului au variat de la 50 euro/m.p. până la 700 euro/m.p. în funcţie de dotările inginereşti, amplasare, caracteristicile tehnice ale bunului imobil, suprafaţa construcţiei sau a terenului aferent. În perioada iunie-iulie 2013 în perimetrul orașului Chișinău au fost identificate cca. 79 oferte a imobilelor cu destinație industrială (anexa 4, tab.A4.3). Majoritatea acestora sunt amplasate în sect. Ciocana (29%), urmat de sect. Centru (21%), sect. Botanica (19%), sect. Râșcani (18%) și Buiucani (13%) (fig. 101).

Figura 101. Repartizarea teritorială a ofertei imobilelor industriale amplasate în perimetrul orașului Chișinău (iunieiulie 2013)

___________________110__________________

Analiza pieței imobiliare

Figura 102. Prețurile medii de ofertă pe zone industriale ale or. Chișinău, în iunie-iulie 2013, euro/m.p. Oferta în funcție de amplasare reprezintă de la 3% (în sect. Ciocana) până la 44% (în zona industrială Râșcani) din totalitatea imobilelor industriale existente (tab.17). Prețurile medii de ofertă variază considerabil atât în funcție de sector, cât și în funcție de zonele industriale (anexa 4, tab.A4.3) ce aparțin aceluiași sector administrativ. Cele mai mari prețuri (fig.102) au fost atestate în zona industrială Râșcani (mediu 517 euro/m.p.), iar cele mai mici în zona Telecentru (mediu 110 euro/m.p.). În perioada iunie-iulie 2013 în raza municipiului Chișinău au fost identificate cca.16 oferte ale imobilelor cu destinație industrială. Majoritatea acestora sunt amplasate în com. Bacioi (25%), urmează regiunea Cricova și Sîngera (cu 19% fiecare), Colonița (13%) și Ghidighici, Durlești și Buneț (a câte 6% fiecare) (fig.103). Prețurile medii de ofertă variază de la 133 euro/m.p. în or. Sîngera până la 426 euro/m.p. în or. Vatra (fig.104).

___________________111__________________

Municipiul Chișinău Tabelul 17. Ponderea ofertei pe piața orașului Chișinău numărul ofertelor

numărul imobilelor industriale existente

ponderea, %

Centru

12

41

29

Telecentru

5

42

12

Ciocana

23

776

3

Botanica

15

402

4

Buiucani

4

38

11

Sculeni

6

121

5

Râșcani

7

16

44

Poșta Veche

7

58

12

Amplasarea

Figura 103. Repartizarea teritorială a ofertei imobilelor industriale amplasate în raza mun.Chișinău (iunie-iulie 2013)

Figura 104. Prețurile medii de ofertă în mun. Chișinău, iunieiulie 2013, euro/m.p.

___________________112__________________

Analiza pieței imobiliare 6.3.2 CHIRIE Pe piața imobilului industrial segmentul închirierii este la fel de slab dezvoltat. În ultimii ani oferta depăşeşte cu mult cererea. De regulă, în procesul de negociere proprietarii sunt dispuşi să ofere reduceri în cazul încheierii contractului pe termen lung. În prima jumătate a anului 2012 (fig.105, a) majoritatea ofertelor pentru închiriere au fost amplasate în sect. Ciocana (41%) urmat de sect. Botanica (21%). În 2013 (fig.105, b) numărul maxim de oferte a fost atestat în sect. Centru (43%), urmat de asemenea de sect. Botanica (21%).

a) 2012

b) 2013

Figura 105. Repartizarea teritorială a ofertei chiriei imobilelor industiale amplasate în perimetrul orașului Chișinău

___________________113__________________

Municipiul Chișinău Plata solicitată pentru chiria imobilelor industriale și a depozitelor în prima jumătate a anului 2013 a sporit considerabil față de aceeași perioadă a anului precedent. Dacă în 2012 plata pentru chirie s-a aflat în limitele 1,5 – 3 euro lunar pentru un metru pătrat de suprafață utilă, apoi în 2013 aceasta deja variază între 2,5 – 6,3 euro/m.p. lunar (fig.106). Dacă în 2012 cele mai mari sume pentru chirie au fost solicitate în sect. Botanica (în mediu cca.3 euro/m.p. lunar) apoi în 2013 cele mai mari plăți pentru chirie sunt solicitate în sect. Centru (în mediu peste 6 euro/m.p. lunar).

Figura 106. Fluctuația plății pentru chiria spațiilor industriale și de depozitare, euro/m.p lunar Plata pentru chirie diferă considerabil de suprafața închiriată. Majoritatea ofertelor expuse pe piață au suprafețe relativ mici (pînă la 500 m.p.). Respectiv pentru aceste oferte plata pentru chirie variază într-un interval extrem de larg (de la 1,8 euro/m.p. până la 11,3 euro/m.p. lunar) în funcție de dotări și amplasare (tab.17). Suprafețe mari sunt oferite la plăți ce variază între 2 și 5 euro/m.p. lunar. ___________________114__________________

Analiza pieței imobiliare Tabelul 17. Intervalul plății de arendă în funcție de suprafața depozitului Plata lunară pentru chirie, euro/m.p. Suprafața

2012

2013

10 000

2,2

x

4000-6000

1,0-2,0

x

1000-4000

1,5-2,1

3,0-5,0

500-1000

1,6-3,0

2,0-5,0

pînă la 500

1,3-5,0

1,8-11,3

___________________115__________________

Municipiul Chișinău GENERALIZĂRI Dezvoltarea pieței imobiliare în Republica Moldova demarează odată cu procesul de privatizare la finele secolului XX. Municipiul Chişinău ocupă o poziţie specială în ierarhia localităţilor Republicii Moldova. Rolul capitalei în context naţional este determinat de următorii factori: 1) amplasarea geografică favorabilă atât pe teritoriul ţării, cât şi faţă de alte capitale şi oraşe mari ale statelor europene învecinate; 2) amplasarea municipiului la intersecţia diverselor tipuri de căi de comunicaţii şi transport: rutiere, feroviare, aeriene, fluviale; 3) un potenţial uman cu premise reale pentru dezvoltarea ulterioară; 4) condiţii pentru revitalizarea complexului industrial şi reorientarea către tehnologiile moderne; 5) dotare suficientă cu elemente ale infrastructurii socio-culturale de nivel naţional; 6) cadre calificate în domeniul cercetărilor şi ştiinţelor aplicative; 7) condiţii climaterice şi naturale favorabile, existenţa unor obiecte de patrimoniu construit, necesare pentru dezvoltarea turismului şi sectorului balnear; 8) relaţii culturale tradiţionale cu alte oraşe din străinătate, predispoziţia investitorilor autohtoni şi străini pentru a susţine iniţiativele locale. Aspectele menționate au condiționat formarea și dezvoltarea pieței imobiliare cu caracteristici aparte. ___________________116__________________

Analiza pieței imobiliare Piața municipiului Chișinău, atât în totalitate cât și pe segmente, reacționează mult mai rapid la provocările economice și/sau politice existente, este mult mai dinamică (fig. 107 - 114).

Figura 107. Numărul tranzacțiilor imobiliare în mun. Chișinău și țară

Figura 108. Dinamica tranzacțiilor cu bunuri imobile în mun. Chișinău față de total pe țară

___________________117__________________

Municipiul Chișinău

Figura 109. Dinamica tranzacțiilor cu apartamente

Figura 110. Dinamica tranzacțiilor cu case de locuit individuale

Figura 111. Dinamica tranzacțiilor cu terenuri agricole

___________________118__________________

Analiza pieței imobiliare

Figura 112. Dinamica tranzacțiilor cu terenuri neagricole

Figura 113. Dinamica tranzacțiilor cu clădiri comerciale

Figura 114. Dinamica tranzacțiilor cu alte tipuri de bunuri imobile Structura pieței municipiului Chișinău este neomogenă și diferă considerabil de cea ___________________119__________________

Municipiul Chișinău republicană (tab.18). Principalul obiect al tranzacțiilor imobiliare înregistrate în mun. Chișinău îl constituie imobilele locative față de terenurile agricole, care reprezintă obiectul principal al tranzacțiilor în republică. Tabelul 18. Structura pieței imobiliare Segmentele pieței Municipiul Republica imobiliare Chișinău Moldova Piața imobilului locativ 56% 12% tipizat (apartamentele) Piața terenurilor 20% 8% neagricole Piața caselor individuale 11% 11% Piața terenurilor agricole 6% 66% Piața spațiilor comerciale 4% 2% Oferta bunurilor imobile pe piața municipiului Chișinău depășește cererea, însă cererea satisfăcută în ultimii ani este în continuă creștere. În 2012 tranzacții încheiate au fost înregistrate cu 89% mai multe față de 2009 (fig.115). În creștere este și numărul contractelor de ipotecă, cu 95% mai multe în 2012 față de 2009, fapt care indică dezvoltarea economică continuă în ultimii ani. Fluctuația prețurilor pe principalele segmente de piață în mun. Chișinău este minimă. În perioada 2010-2012 prețurile medii pentru apartamente s-au modificat lunar în medie cu 0,05%, pentru casele ___________________120__________________

Analiza pieței imobiliare individuale – cu 0,17%, iar pentru terenuri neagricole – cu 0,89% (fig.116).

Figura 115. Cererea satisfăcută (numărul tranzacțiilor înregistrate)

Figura 116. Dinamica prețurilor pe principalele segmente de piață

___________________121__________________

Municipiul Chișinău SURSE DE INFORMAȚII Primaria municipiului Chișinău, www.chisinau.md Biroul Național de Statistică, www.statistica.md Agenția Relații Funciare și Cadastru, www.arfc.gov.md ÎS „Cadastru”, www.cadastru.md Planul de amenajare a teritoriului municipiului Chișinău, www.chisinau.md 6. Plan urbanistic general al municipiului Chișinău, www.chisinau.md 7. www.lara.md 8. www.nikaimobil.md 9. www.makler.md 10. www.999.md 11. www.imobile.md 12. www.casa-ta.info 1. 2. 3. 4. 5.

___________________122__________________

Analiza pieței imobiliare ANEXE ANEXA 1

A I.

I.1.

I.2.

I.2.1. I.2.2. I.2.2. 1.

incluse în fondul ariilor protejate de stat

în intravilan

C

Din care

Suprafaţa totală (18+19+20+26+ 30+31+32+33)

B

Terenuri cu destinaţie agricolă (total), din care: terenuri proprietate publică a statului, inclusiv: terenuri proprietate publică a unităţilor administrativteritoriale, inclusiv: terenuri din domeniul public terenuri din domeniul privat, din care: Loturi pomicole neprivatizate

Numărul deţinătorilor funciari

Categoriile şi deţinătorii de terenuri

Numărul rîndului

Indicele rîndului

FIŞA CADASTRALĂ CENTRALIZATOARE A TERENURILOR LA DATA DE 01.01.2011 PE REPUBLICA MOLDOVA (în hectare)

1 133362 1

2 2008695,48

3 4733,19

4 427,68

283

270808,77

714,61

131,18

35103

45124,28

1117,65

6,00

1643

3885,06

360,94

0,00

33460

41239,22

756,71

6,00

720

3915,14

75,31

0,00

1

2 8

9 10 11

___________________123__________________

Municipiul Chișinău (Continuarea anexei 1) A I.2.2. 2. I.2.2. 2.1 I.3 I.3.1 I.3.1. 1

I.3.1. 1.1 I.3.1. 1.2 I.3.1. 1.2.1

I.3.1. 2

I.3.1. 2.1 I.3.1. 2.2

I.3.1. 2.2.1

I.3.1. 2.2.2

B

Alte terenuri de interes privat, inclusiv: loturi auxiliare Terenuri proprietate privată, inclusiv: cooperative agricole, inclusiv: cooperative agricole de întreprinzător, din care: terenuri proprii

C

1 32740

2 37324,08

3 681,40

4

871

192,80

0,00

0,00

129823 5

1692762,43

2900,93

290,50

232

126305,46

189,66

0,00

6

7248,37

0,00

0,00

107,86

0,00

0,00

7140,51

0,00

0,00

659,50

0,00

0,00

119057,08

189,66

0,00

35784,97

23,24

0,00

83272,11

166,42

0,00

10780,81

0,82

0,00

72491,30

165,60

0,00

6,00

12 13 14 15

16 17

terenuri arendate, 18

inclusiv: pe un termen mai mare de 3 ani Cooperative agricole de producţie, din care: incluse în capitalul statutar incluse în capitalul împrumutat, inclusiv: terenuri ale membrilor cooperativei terenuri arendate,

19 226

20 21

22

23 24

___________________124__________________

Analiza pieței imobiliare (Continuarea anexei 1) A I.3.1. 2.2.2. 1 I.3.2 I.3.2. 1

I.3.2. 1.1 I.3.2. 1.2 I.3.2. 1.2.1

I.3.2. 2

I.3.2. 2.1 I.3.2. 2.2 I.3.2. 2.2.1

I.3.3

I.3.3. 1

I.3.3. 1.1

B

inclusiv: pe un termen mai mare de 3 ani Societăţi pe acţiuni, inclusiv: societăţi pe acţiuni agricole, din care: terenuri proprii

C

1

2 4636,80

3 0,00

4

161

40377,51

46,50

0,00

118

37386,97

38,11

0,00

7239,72

38,11

0,00

30147,25

0,00

0,00

4157,28

0,00

0,00

2990,54

8,39

0,00

2473,50

8,39

0,00

517,04

0,00

0,00

384,29

0,00

0,00

3624

683205,20

170,51

4,50

2931

663580,36

149,75

4,50

66612,65

38,32

0,50

0,00

25 26

27 28

terenuri arendate, 29

inclusiv: pe un termen mai mare de 3 ani Societăţi pe acţiuni neagricole, din care: terenuri proprii

30 43

31 32

terenuri arendate, 33

inclusiv: pe un termen mai mare de 3 ani Societăţi cu răspundere limitată, inclusiv: societăţi cu răspundere limitată agricole, din care: terenuri proprii

34

35

36 37

___________________125__________________

Municipiul Chișinău (Continuarea anexei 1) A I.3.3. 1.2 I.3.3. 1.2.1

I.3.3. 2

I.3.3. 2.1 I.3.3. 2.2 I.3.3. 2.2.1

I.3.4 I.3.4. I I.3.4. II I.3.4. II.1

I.3.4. 1

I.3.4. 1.1 I.3.4. 1.2 I.3.4. 1.2.1

B

C

1

terenuri arendate,

2 596967,71

3 111,43

4

38183,70

0,31

0,00

19624,84

20,76

0,00

8999,28

17,91

0,00

10625,56

2,85

0,00

851,49

0,00

0,00

555090,91

196,58

132,00

486311,19

196,16

126,00

68779,72

0,42

6,00

3651,77

0,00

0,00

89025,06

36,24

0,00

88321,06

36,24

0,00

704,00

0,00

0,00

9,00

0,00

0,00

4,00

38

inclusiv: pe un termen mai mare de 3 ani Societăţi cu răspundere limitată neagricole, din care: terenuri proprii

39 693

40 41

terenuri arendate, 42

inclusiv: pe un termen mai mare de 3 ani Gospodării ţărăneşti (de fermier), inclusiv: terenuri proprii

43 391646 44 45

terenuri arendate, 46

inclusiv: pe un termen mai mare de 3 ani Gospodării ţărăneşti cu suprafaţa de pînă la 1 ha, din care: terenuri proprii

47 143535

48 49

terenuri arendate, 50

inclusiv: pe un termen mai mare de 3 ani

51

___________________126__________________

Analiza pieței imobiliare (Continuarea anexei 1) A I.3.4. 2

I.3.4. 2.1 I.3.4. 2.2 I.3.4. 2.2.1

I.3.4. 3

I.3.4. 3.1 I.3.4. 3.2 I.3.4. 3.2.1

I.3.4. 4

I.3.4. 4.1 I.3.4. 4.2 I.3.4. 4.2.1

B

Gospodării ţărăneşti (de fermier) cu suprafaţa de la 1 pînă la 5 ha, din care: terenuri proprii

C

1 239868

2 339919,12

3 143,34

4 113,00

336738,40

143,34

113,00

3180,71

0,00

0,00

5,11

0,00

0,00

22380,62

2,17

0,00

21467,20

2,17

0,00

913,42

0,00

0,00

102,46

0,00

0,00

31339,44

9,82

19,00

24132,90

9,82

13,00

7206,55

0,00

6,00

251,76

0,00

0,00

52 53

terenuri arendate, 54

inclusiv: pe un termen mai mare de 3 ani Gospodării ţărăneşti (de fermier) cu suprafaţa de la 5 pînă la 10 ha, din care: terenuri proprii

55 4175

56 57

terenuri arendate, 58

inclusiv: pe un termen mai mare de 3 ani Gospodării ţărăneşti (de fermier) cu suprafaţa de la 10 pînă la 50 ha, din care: terenuri proprii

59 2729

60 61

terenuri arendate, 62

inclusiv: pe un termen mai mare de 3 ani

63

___________________127__________________

Municipiul Chișinău (Continuarea anexei 1) A

B

I.3.4. 5

Gospodării ţărăneşti (de fermier) cu suprafaţa de la 50 pînă la 100 ha, din care: terenuri proprii

I.3.4. 5.1 I.3.4. 5.2 I.3.4. 5.2.1

I.3.4. 6

I.3.4. 6.1 I.3.4. 6.2 I.3.4. 6.2.1

I.3.5

I.3.6

I.3.7

C

1

2

780

3

4

12282,59

0,00

0,00

6749,13

0,00

0,00

5533,46

0,00

0,00

147,44

0,00

0,00

60144,07

5,01

0,00

8902,50

4,59

0,00

51241,57

0,42

0,00

3136,01

0,00

0,00

48

436,08

6,98

0,00

807289

221719,32

1975,92

154,00

35689

2576,48

56,80

0,00

64 65

terenuri arendate, 66

inclusiv: pe un termen mai mare de 3 ani Gospodării ţărăneşti (de fermier) cu suprafaţa mai mare de 100 ha, din care: terenuri proprii

67 559

68 69

terenuri arendate, 70

inclusiv: pe un termen mai mare de 3 ani Mănăstiri, alte organizaţii (instituţii) de cult Terenuri prelucrate de sine stătător de către particulari (persoane fizice proprietari) Loturi pomicole

71

72

73 74

___________________128__________________

Analiza pieței imobiliare (Continuarea anexei 1) A I.3.8 I.3.9 II.

II.1.

II.1.1 . II.1.1 .1

II.1.2 . II.1.2 .1

II.2.

II.2.1 .

II.2.1 .1

B

Loturi auxiliare Alte terenuri Terenuri din intravilanul localităţilor, din care: terenuri proprietate publică a statului, inclusiv: terenurile localităţilor urbane, din care: terenuri aferente întreprinderilor, instituţiilor şi organizaţiilor de stat terenurile localităţilor rurale, din care: terenuri aferente întreprinderilor, instituţiilor şi organizatiilor de stat Terenuri proprietate publică a unităţilor administrativteritoriale, inclusiv: terenuri ale localităţilor urbane, din care: terenuri aferente obiectelor socialculturale şi de uz public

C

1 3726

2 700,58

3 0,00

4

55820

62350,90

257,97

0,00

104247 6

312100,22

286957,2 3

231,63

78

888

50803,62

47626,13

0,12

79

708

10270,08

10180,28

0,07

80

641

1128,71

1066,20

0,07

81

180

40533,54

37445,85

0,05

82

132

99,33

85,53

0,00

83

25721

80880,01

74388,83

230,34

84

19263

21926,32

21026,14

170,09

85

15568

16250,68

16113,77

165,20

0,00

75 76 77

___________________129__________________

Municipiul Chișinău (Continuarea anexei 1) A

B

C

1

II.2.2 .

terenuri ale localităţilor rurale, din care: terenuri aferente obiectelor socialculturale şi de uz public Terenuri proprietate privată, inclusiv: terenuri ale localităţilor urbane, din care: loturi destinate construcţiilor individuale de locuit lerenuri ale localităţilor rurale, din care: loturi destinate construcţiilor individuale de locuit Terenuri destinate industriei, transportului, telecomunicaţiilor şi cu alte destinaţii speciale, din care: terenuri proprietate publică a statului, inclusiv: terenuri destinate industriei

86

6458

58953,69

53362,68

60,25

87

4853

39400,36

37923,76

55,25

88

101586 7

180416,58

164942,2 8

1,17

89

182014

17836,07

16438,58

1,00

90

174733

16195,70

14935,88

1,00

91

833853

162580,51

148503,6 9

0,17

92

789871

154013,90

140513,1 7

0,00

93

9218

58861,94

10936,95

289,59

94

1978

46831,50

4995,40

288,84

95

85

2516,54

244,45

0,03

II.2.2 .1

II.3. II.3.1 .

II.3.1 .1

II.3.2 .

II.3.2 .1

III.

III.1.

III.1. 1.

2

3

___________________130__________________

4

Analiza pieței imobiliare (Continuarea anexei 1) A III.1.2. III.1.3. III.1.4. III.1.5. III.1.6. III.1.7.

III.1.8. III.1.9.

III.1.10 III.2.

III.2.1. III.2.2. III.2.3. III.2.4.

B

terenuri destinate sistemului energetic terenuri destinate transportului rutier terenuri destinate transportului feroviar terenuri destinate transportului fluvial terenuri destinate transportului aerian terenuri destinate transportului prin conducte terenuri destinate telecomunicaţiilor terenuri destinate necesităţilor de apărare, trupelor de grăniceri şi interne alte terenuri Terenuri proprietate publică a unităţilor administrativteritoriale, inclusiv: Terenuri destinate industriei terenuri destinate sistemului energetic terenuri destinate transportului rutier terenuri destinate transportului prin conducte

C 96

1 221

2 1141,76

3 164,53

4 0,00

97

742

18883,89

1759,51

16,12

98

194

11453,37

1467,00

272,69

99

3

17,40

0,84

100

13

896,65

566,26

0,00

101

43

176,79

3,69

0,00

102

262

2890,67

168,67

0,00

103

141

5523,97

412,27

0,00

104

274

3330,46

208,18

0,00

105

1887

7008,93

3096,44

0,00

106

959

5125,07

2435,53

0,00

107

47

89,52

61,71

0,00

108

103

471,06

149,96

0,00

108

20

27,36

12,55

0,00

___________________131__________________

Municipiul Chișinău (Continuarea anexei 1) A

III.2. 5. III.3. III.3. 1. III.3. 2. III.3. 3. III.3. 4. IV.

IV.1.

IV. 1.1. IV. 1.2.

B

C

alte terenuri

11 0 11 1

Terenuri proprietate privată, inclusiv: terenuri destinate industriei terenuri destinate sistemului energetic terenuri destinate telecomunicaţiilor alte terenuri Terenuri destinate protecţiei naturii, ocrotirii sănătăţii, activităţii recreative, terenuri cu valoare istorico-culturală, terenuri ale zonelor suburbane şi ale zonelor verzi, din care: Terenuri proprietate publică a statului, inclusiv: terenuri ale ariilor protejate de stat terenuri ale spaţiilor verzi

1

2

3

758

1295,92

436,69

0,00

5353

5021,52

2845,11

0,75

11 2

2095

3421,01

2196,86

0,75

11 3

15

8,81

5,64

0,00

11 4

168

12,93

2,01

0,00

11 5 11 6

3075

1578,76

640,59

0,00

302

4171,98

878,32

694,55

11 7

75

2899,06

355,68

139,72

11 8

13

328,82

7,01

32,92

11 9

2

45,93

21,16

18,26

___________________132__________________

4

Analiza pieței imobiliare (Continuarea anexei 1) A IV.2.

IV.3. V.

V.1.

V.1.1 . V.1.1 .2

V.1.2 . V.2.

V.3. VI.

VI.1.

VI.1. 1

B

Terenuri proprietate publică a unităţilor administrativteritoriale Terenuri proprietate privată Terenuri ale fondului silvic, din care: Terenuri proprietate publică a statului, inclusiv: terenuri ale ariilor protejate de stat, inclusiv: terenuri ale rezervaţiilor ştiinţifice loturi auxiliare Terenuri proprietate publică a unităţilor administrativteritoriale Terenuri proprietate privată Terenuri ale fondului apelor, din care: Terenuri proprietate publică a statului, inclusiv: terenurile zonelor de protecţie a apelor

C 12 0

1 99

2 1089,36

3 518,85

4 554,83

12 1

128

183,56

3,79

0,00

12 2

4461

446747,97

1299,92

53117,92

12 3

27

362924,60

784,04

52312,22

29133,30

16,74

12953,30

21132,59

0,00

17053,22

26,77

0,00

17,47

429

81243,20

515,88

805,70

12 8

4005

2580,17

0,00

0,00

12 9

1302

87308,59

1058,83

282,83

13 0

626

48603,26

804,42

133,50

13 1

13

1294,22

0,00

130,50

12 4 12 5

12 6 12 7

5

___________________133__________________

Municipiul Chișinău (Continuarea anexei 1) A

B

C

VI.2.

Terenuri proprietate publică a unităţilor administrativteritoriale Terenuri proprietate privată Terenuri ale fondului de rezervă, din care: Terenuri proprietate publică a unităţilor administrativteritoriale, inclusiv: terenuri destinate dezvoltării sociale a localităţilor terenuri de uz comun

13 2

538

37969,32

250,88

149,33

13 3

138

736,01

3,53

0,00

13 4

1979

466739,37

9061,54

2778,62

13 5

1979

466739,37

9061,54

2778,62

13 6

1132

13924,62

3375,69

0,00

13 7 13 8 13 9

762

400938,63

4529,88

2268,11

85

51876,11

1155,98

510,51

239335 9

3384625,55

314925,9 9

57822,82

14 0

3877

781897,42

55280,29

53005,58

14 1

58740

721027,86

88950,06

4524,82

14 2

233074 2

1881700,26

170695,6 3

292,42

VI.3. VII.

VII.1

VII.1 .1.

VII.1 .2. VII.1 .3. VIII.

VIII. 1. VIII. 2.

VIII. 3.

alte terenuri TOTAL TERENURI, din care: terenuri proprietate publică a statului terenuri proprietate publică a unităţilor administrativteritoriale terenuri proprietate privată

1

2

3

___________________134__________________

4

Analiza pieței imobiliare ANEXA 2 Tabelul A.2.1.Rezultatele licitațiilor funciare în mun. Chișinău Data vân zării

23.04.2010

30.03.2010

1

Sectorul 2 Râșcani

Strada

Centru

3 Voluntarilor Constantin Vîrnav

Centru Ciocana

Trifan Baltă Sadoveanu

Botanica

Belgrad

Centru Buiucani Botanica

Tiraspol Alba Iulia colț Deleanu Zelinschi

Centru

Corolenco

Râșcani Râșcani

Ceucari Dimo

Buiucani

Ion Neculce Mircea cel Bătrân Eugen Popușoi Eugen Popușoi Eugen Popușoi

Ciocana Botanica Botanica Botanica

Supra fața, ari

Prețul procurării, lei

4 1,5

5 120 000

5,36

1 290 000

3,85

500 000

3,06

690 000

5,01

540 000

0,83

840 000

7,83

3 500 000

4,81

670 000

5,66

680 000

7,74

1 030 000

4,08

1 740 000

5,6

825 000

2,57

1 020 000

6

740 000

6

760 000

6

780 000

Destinația terenului 6 comercial locativ locativ + magazin oficiu garaje cu spații locative comercial + oficiu social comercial oficiu social - cultural și comercial social - cultural și comercial magazin social - cultural și comercial comercial constr. individuală constr. individuală constr. individuală

___________________135__________________

Municipiul Chișinău (Continuarea anexei 2)

23.03.2011

25.06.2010

1

2

3

Centru

M. Lomonosov

Ciocana

Otovasca

Râșcani

4

5

1,55

195 000

4,75

200 000

Ipotești

4,1

360 000

Centru

Trifan Baltă

5,34

325 000

Centru

Valea Rediului

3,23

350 000

Râșcani

Bucovinei

4,9

560 000

8,67

450 000

Râșcani

Albișoara

Râșcani

4,2

430 000

4,6

390 000

5,52

390 000

Botanica

Bucovinei Drumul Bacioiului Eugen Popușoi Eugen Popușoi

5,34

450 000

Centru

Milești

4,8

3 050 000

15,68

5 600 000

Botanica Râșcani

Burebista Doina

16,57

710 000

Botanica

Valea Bîcului

33,08

5 200 000

Botanica Botanica

6 comercial, de deservire comercial, de deservire mimimarket, frizerie constr. individuală constr. individuală constr. individuală des.socialculturală și comercială constr. individuală constr. individuală constr. individuală constr. individuală constr. individuală bloc locativ cu obiecte comerciale depozit comercială cu depozite

___________________136__________________

Analiza pieței imobiliare (Continuarea anexei 2)

28.04.2011

1

2 Râșcani

Bucovinei

Râșcani

Bucovinei

Râșcani

Cornești

Buiucani

Vasile Lupu

Râșcani

Zimbrului

Centru

Ciocana

Gh. Cașu Mitropolit Gurie Grosu, 11/2, 12 Vadul lui Vodă

Centru

Gh. Cașu

08.06.2012

Centru

21.06.2013

3

Buiucani

Vasile Lupu

Botanica

Dacia

Ciocana

Varnița

Râșcani

Calea Moșilor N. Milescu Spătaru

Ciocana

4

5

4,01

500 000

4,65

710 000

5,11

400 000

3,11

1 000 000

0,54

21 000

3,82

330 000

2,26

130 000

18,25

2 400 000

6,72

300 000

3,31

260 000

1,88

70 000

3,95

920 000

7,44

2 800 000

11,75

1 950 000

6 constr. individuală constr. individuală constr. individuală constr. individuală, servitut rețele tehnice deservirea imobilelor existente constr. individuală deservirea imobilelor existente comercial cu depozite comercial cu spațiu locativ constr. individuală, servitut rețele tehnice constr. individuală atelier servicii auto comercial, strămutarea rețelelor bloc locativ

___________________137__________________

Municipiul Chișinău

3 Alba Iulia

Centru

Pietrarilor

Râșcani

Petricani

Ciocana Ciocana

Călătorilor Călătorilor

Râșcani

Bucovinei

Râșcani

Bucovinei

Râșcani

Bucovinei

Centru

Pietrarilor

Râșcani

Petricani

Râșcani

Petricani

Râșcani

Petricani

Râșcani

Petricani

Râșcani

Mircești

Botanica Botanica

Valea Crucii Dacia Vadul lui Vodă N. Milescu Spătaru Alba Iulia

19.07.2013

2 Buiucani

21.06.2013

(Continuarea anexei 2) 1

Ciocana Ciocana Buiucani

4 16,03

5 5 000 000

2,46

1 910 000

5,63

480 000

5,3

300 000

5,7

240 000

4,5

520 000

3,8

470 000

4,5

540 000

1

100 000

5,41

480 000

5,65

800 000

5,73

760 000

5,44

760 000

7,4

630 000

16,07

1 200 000

3,42

1 500 000

18,25

1 650 000

12,38

1 950 000

20,67

3 900 000

6 bloc locativ constr. individuală constr. individuală constr. individuală constr. individ. constr. individuală constr. individuală constr. individuală deservirea imobilelor existente constr. individuală constr. individuală constr. individuală constr. individuală comercial, servitute centru medical comercial comercial cu depozite bloc locativ bloc locativ

___________________138__________________

Analiza pieței imobiliare ANEXA 3 OFERTA IMOBILULUI REZIDENȚIAL TIP ÎN or.CHIȘINĂU Tabelul A3.1. Prețurile medii ale ofertei apartamentelor în or. Chișinău pe sectoare și număr de odăi (mai – iunie 2013) 1 odăi 2 odăi 3 odăi 4 odăi Suprafața, m.p. 21-40 26-60 64-80 62-135 Botanica 878 856 767 779 Buiucani 875 858 780 778 Centru 867 883 758 788 Ciocana 878 833 802 772 Râșcani 879 829 772 762 Poșta Veche 871 853 770 818 Telecentru 864 836 775 818 Tabelul A3.2. Prețurile medii ale ofertei apartamentelor în or. Chișinău în funcție de suprafață (mai – iunie 2013) Suprafața, Prețul mediu, Abaterea față de m.p. euro/m.p. precedenta, % 14-34 854 0 35-44 833 -2,46 45-64 811 -2,64 65-84 817 0,74 85-105 777 -4,90 105-150 787 1,29 180-225 809 2,80

___________________139__________________

Municipiul Chișinău ANEXA 4 IMOBIL INDUSTRIAL Tabelul A4.1. Divizarea teritoriază a imobilului industrial în mun. Chișinău Direcția

Sectorul administrativ or. Chișinău, sect. Ciocana

Ciocana

comuna Bubuieci comuna Budești comuna Colonița or. Chișinău, sect. Botanica

Botanica

or. Sîngera or. Chișinău, sect. Buiucani

Buiucani or. Vatra or. Chișinău, sect. Rășcani Râșcani Centru

or. Chișinău, sect. Centru

Zona industrială Ciocana Noua Uzinelor

Numărul construcțiilor

Suprafața, ha

320 456

234 341

Bubuieci

28

40

Budești

14

50

Colonița Muncești Aeroport Riverană Revaca Buiucani Sculeni Vatra Râșcani Poșta Veche Petricani Visterniceni Centru Telecentru

10 318 31 53 68 38 121 68 16 58 206 25 41 42

828

470

227

305 83

___________________140__________________

30 118 26 200 138 23 101 144 15 65 82 11 40 48

695

482

268

173 88

Analiza pieței imobiliare Tabelul A4.2. Numărul de tranzacţii cu depozite pe perioada 2009 - 2012 Perioada analizată Tipuri de Total Ponderea, 2009 2010 2011 2012 tranzacţii % Vînzarecumpărare Schimb Judecată Divizare Donaţie Privatizare Alte cazuri Total

20

37

54

48

161

72

2 4 3 5 34

1 3 3 1 1 9 55

3 2 8 67

1 3 3 2 9 66

7 6 11 3 5 31 222

3 3 5 1 2 14 100

Tabelul A4.3. Oferta imobilelor industriale în perioada iunie-iulie 2013 Amplasarea 1 Centru Telecentru Ciocana Botanica Buiucani Sculeni Râșcani Poșta Veche Total

Numărul Preț de ofertă ofertelor mediu, euro/m.p. 2 3 or. Chișinău 12 206 5 110 23 315 15 323 4 167 6 313 7 517 7 417 79 x

Ponderea, % 4

___________________141__________________

15 6 29 19 5 8 9 9 100

Municipiul Chișinău (Continuarea tabelului A4.3) 2

1 Sîngera Vatra Bacioi Colonița Buneț, Tohatin Cricova Durlești Ghidighici Total

3 1 4 2 1 3 1 1 16

3 mun. Chișinău 133 426 164 270 237 413 231 167 x

___________________142__________________

4 19 6 25 13 6 19 6 6 100

Analiza pieței imobiliare

Piața imobiliară Lucrare științifico-metodică privind analiza pieței imobiliare (exemplul mun. Chișinău)

Autori: Svetlana ALBU Ion ALBU

Redactor: E. Gheorghișteanu Bun de tipar 26.05.2014 Formatul hârtiei 60x80 1/16 Hârtie ofset. Tipar RISO Tirajul 50 ex. Coli de tipar 9,0 Comanda nr.53 MD-2004, U.T.M., Chișinău, bd.Ștefan cel Mare, 168 Editura „Tehnica-UTM”. MD-2068, Chișinău, str. Studenților, 9/9 ___________________143__________________

View publication stats