5 Bis. Los Contratos De Permuta, Cesion Y Locacion

Clase Virtual 5 Unidad V 2. a. El contrato de permuta o trueque, art. 1485 y ss. C.C. Concepto. Importancia económica. Responsabilidades. Permuta es el trueque de una cosa por otra; desde el punto de vista jurídico, el contrato queda configurado desde que las partes se han prometido transferirse recíprocamente la propiedad de dos cosas ( art. 1485 C.C.). Es la forma primitiva de intercambio entre los hombres; el antecedente de la compraventa que supone la existencia de moneda y por consiguiente un grado de organización social más avanzado. Existe importante analogía con la compraventa, que en el fondo no es otra cosa que el trueque de una cosa por un precio en dinero. Ello explica la disposición del Art. 1492, según el cual la permuta se rige por las disposiciones de la compraventa (opera como derecho - contrato - supletorio) en todo lo que no tenga una regulación especial. Sus caracteres son los mismos que la compraventa: a) Consensual; b) No formal - en cuanto a los inmuebles art. 1184, inciso 1º es un requisito de la transferencia del dominio (propiedad) - pero no del contrato en sí, que puede ser válidamente celebrado en instrumento privado (ídem compraventa inmobiliaria: arts. 1184, 1185 y 1185 bis C.C.); c) Bilateral; d) Oneroso; y e) Conmutativo. Su importancia económica es que se trata de un contrato modesto, no por ello desaparecido (existen clubes o organizaciones de trueques originados por la falta de dinero, la recesión económica, la depreciación y devaluación monetaria y la falta de trabajo - ingreso - de la gente); además de las permutas manuales, existen las de inmuebles (sobre todo entre los coherederos, etc.). Disposiciones especiales de la ley plantean el caso de derecho de retención por parte de quien ha cumplido su obligación emergente de la permuta (art. 1486 análogo al art. 1425); el de nulidad (art. 1487) respecto solo a los inmuebles, en el caso de los bienes muebles se aplica el principio del art. 1412 (la acción reivindicatoria contra el poseedor); en cuanto a la evicción, rigen los arts.1489, 2128 y 2129 C.C. Por analogía, se aplican las responsabilidades emergentes de la compraventa. 3. a. El contrato de cesión (de derechos). Concepto: art. 1434 y ss. C.C. Importancia económica. Modalidades: Cesión de créditos. Cesión venta. Cesión permuta. Cesión donación. Responsabilidades. Notificación. Efectos.

El art. 1434 C.C. expresa que “Habrá cesión de crédito (de derechos) cuando una de las partes se obligue a transferir a la otra parte el derecho que le compete contra su deudor, entregándole el título de crédito, si existiese”. Este concepto se interpreta mejor de así: “Hay cesión de derechos cuando una persona enajena a otra un derecho del que es titular, para que ésta lo ejerza a nombre propio “. En cuanto a “…la entrega del título, si existiese”, ello no es parte esencial del contrato según lo expresa el art. 1467 C.C., sí lo es en cambio, la notificación fehaciente. La importancia económica es que el contrato de cesión de derechos desempeña un papel importante en la vida comercial: muchas veces el titular de un crédito sujeto a plazo tiene necesidad de dinero; negocia entonces su crédito con lo cual resuelve su problema; el cesionario por su parte, hace una inversión ventajosa, pues naturalmente recibirá una compensación por haber adquirido un crédito que está sometido a plazo y que corre el peligro de insolvencia del deudor o, sin llegar a ese extremo, de su resistencia a pagarlo y de las eventuales molestias de tener que perseguir su cobro judicialmente. La cesión de derechos hereditarios permite al heredero entrar de inmediato en posesión de un patrimonio aproximadamente equivalente a que le corresponda en su herencia y del que sólo podría disponer una vez concluidos largos trámites judiciales. Otras veces la cesión de derechos permite consolidar derechos confusos o litigiosos. También permite transferir la deuda o el crédito a terceros a cambio de otros derechos, valores o dinero efectivo (endoso de pagaré, letra cambiaria), etc. Modalidades: Reglas aplicables.- Cuando el derecho ha sido cedido por un precio en dinero o rematado o dado en pago o adjudicado en virtud de una ejecución de una sentencia, se aplican las reglas de la compraventa art. 1435 C.C., es la llamada cesión-venta; si el derecho fuere cedido a cambio de una cosa o de otro derecho, se regirá por las disposiciones de la permuta ( cesiónpermuta) art. 1436; y si el crédito fuese cedido gratuitamente (liberalidad ), el contrato de cesión-donación se regirá por las disposiciones relativas a la donación art. 1437 C.C. Objeto de la cesión: Principio gral. del art. 1444 puede ser cedido a menos que medie prohibición expresa lo impida la voluntad de las partes expresada en el título los demás (capacidad, incapacidad, etc.), aplican las compraventa y las reglas especiales de la cesión.

C.C. “ Todo derecho o implícita de la ley o de la obligación “. En reglas grales. de la

Derechos que pueden cederse: art. 1446 C.C.: “ a) los créditos condicionales o eventuales; b) los créditos exigibles; c) los créditos aleatorios; d) los créditos a plazos; e) los créditos litigiosos, f) los derechos sobre cosas futuras ( art. 1447 ) o intereses futuros de un préstamo o de otra deuda en dinero; y, g) los derechos que resultaren de convenciones concluidas ..... art. 1448 C.C. Derechos incesibles: a) los que sean inherentes a la persona (1445 C.C.) o intuito personae; b) los derechos de uso y habitación (arts. 1449,2959, 2963 C.C.), esta prohibición legal se refiere tanto al uso de inmuebles como de

muebles (2964 C.C.); c) las esperanzas de sucesión (1449 C.C.); d) las jubilaciones y pensiones civiles y militares (art. 1449 C.C. y leyes concordantes jubilatorias); e) los montepíos (depósitos de dineros formados con los descuentos hechos a los empleados con fines de previsión); f) el derecho a alimentos futuros (1453 C.C.); g) el derecho adquirido por un pacto de preferencia en la compraventa (art. 1453); h) la indemnización por accidentes de trabajo; i) el lote del hogar y el bien de familia y demás prohibiciones legales expresas. No es posible la cesión de deudas, a menos que cuente con la aprobación del acreedor cedido. En cambio, es posible la cesión de un fondo de comercio y por consiguiente, de las deudas que pesan sobre él. Caracteres del contrato: a ) Consensual, se perfecciona con el acuerdo de las partes y no requiere como condición ineludible la entrega del título (documento, pagaré, escritura, etc.); b) Formal, requiere forma escrita bajo pena de nulidad ( 1454 ); y aun a veces es necesaria la escritura pública. Sólo en la cesión de títulos al portador (cheque al portador, pagaré al portador, etc.) la forma escrita ha sido sustituída por la entrega del título (art. 1455); c) Oneroso (cesión-venta y cesión-permuta será bilateral y conmutativa) y gratuito (cesión-donación será unilateral). Es parecida a la novación por cambio de acreedor: 1) Pero en la cesión es el mismo crédito el que pasa de cedente al cesionario (art. 1434), en cambio, en la novación se extingue una obligación (deuda) y nace otra (deuda) art. 801 C.C. Forma: Contrato por escrito, bajo pena de nulidad, cualquiera sea el valor del derecho cedido y aunque él no conste en instrumento público o privado (art. 1454). Se requiere escritura pública en la cesión de derechos litigiosos (art. 1455) o la cesión de derechos hereditarios (art. 1184 inc. 6to.). Exigencia de notificación al deudor cedido o la aceptación de la transferencia por parte de éste (art. 1459). La notificación puede ser hecha por instrumento privado y respecto de los demás terceros por instrumento público (art. 1467 C.C.). La aceptación no requiere forma especial, basta que sea inequívoca. Cesión de herencia: Se admite que el cesionario es un sucesor del heredero a título particular (por efecto de un acto inter vivos v.g: contrato de cesión de derechos hereditarios, con la solemnidad del art. 1184 C.C.). El efecto es que el cesionario pasa a ocupar el lugar del heredero cedente, con todos sus derechos, salvo el de participar en la licitación de los bienes sucesorios, derecho juzgado como personalísimo e intransferible (ver cita del jurisconsulto romano Proemio en la nota al art. 3280 del C.C.). 4. El contrato de locación: art. 1493 y ss. C. Civil. a) Locación de cosas; b) Locación de servicios; y c) Locación de obra. Concepto. Importancia económica. Responsabilidades. Modalidades: la sublocación (subcontrato). Ley de Locaciones Urbanas 23.091 y modificatorias.

Hay locación de cosas cuando una persona (locador) se obliga a entregar el uso y goce de una cosa durante un cierto tempo a otra (locatario) que a su vez se obliga a pagar un precio en dinero. El art. 1493 comprende la locación de cosas, de servicios y de obra: “Habrá locación, cuando dos partes se obliguen recíprocamente, la una a conceder el uso el uso o goce de una cosa, o a ejecutar una obra, o a prestar un servicio; y la otra a pagar por este uso, goce, obra o servicio un precio determinado en dinero “. La importancia económica de los contratos de locación es evidente en estos tiempos, sobre todo a lo que hace a locaciones urbanas ( vivienda y trabajo ) y arrendamiento rurales. Caracteres: a) bilateral; b) oneroso y conmutativo; c) consensual; d) no formal, salvo para los arrendamientos de inmuebles urbanos (Ley 23.091) y rurales (art. 46 Ley 13.246 y modificatorias) que deben ser hecho por escrito; y, e) de tracto sucesivo, su cumplimiento se prolonga necesariamente a través de un tiempo. Diferencia con el contrato de Leasing: Este es un contrato moderno, algunos sostiene que es una evolución de la locación, el vocablo proviene del verbo inglés “ to lease “ que significa “ alquilar “. En Italia se lo ha denominado como “ locación financiera “; dicha evolución ha generado varias modalidades de leasing que va desde el alquiler puro y simple hasta modalidades más avanzadas en las que se presenta como un alquiler “ sui generis“, con opción a compra o con la facultad de realquilar bajo nuevas condiciones o con otra variantes mas sofisticadas. El leasing esta legislado bajo la Ley 25.248. La ley 23.091 de locaciones urbanas trata la locación con destino a uso y habitación y explotación comercial. Los plazos máximos son de 24 meses para uso y habitación (familias) y 36 meses para las de explotación y uso comercial (negocios y empresas). Estos plazos son obligatorios. El plazo máximo de la locación es de 10 años (por la prescripción) art. 1505 C.C. El contrato de arrendamiento rural (art. 2 Ley 13.246 y modificatorias) es aquel cuando una de las partes se obligue a conceder el uso y goce de un predio ubicado fuera de las plantas urbanas de las ciudades o pueblos con destino a la explotación agropecuaria en cualquiera de sus especializaciones y la otra a pagar un precio en dinero. Aparcería rural es el contrato (Art. 21 Ley 13.246 y modificatorias) cuando una de las partes se obliga a entregar a la otra animales o un predio rural con o sin plantaciones, sembrados, animales, enseres o elementos de trabajo, para la explotación agropecuaria en cualquiera de sus especializaciones, con el objeto de repartirse los frutos. Existen dos tipos de aparcería: La pecuaria y la agrícola. En la primera, el “dador” entrega animales de su propiedad al cuidado del aparcero, quien puede trabajar el campo cedido por el dador (es lo más frecuente o en el suyo propio. En la aparcería agrícola el dador se obliga siempre a entregar la tierra y, además, contribuye con elementos y enseres de trabajo.

En nuestro país, lo más típico son los contratos de mediería: El dador pone la tierra, los elementos de trabajo (arados, tractores, etc.), la mitad de la semilla y contribuye con la mitad de los gastos de recolección o cosecha. A su vez, el mediero pone el trabajo, sea suyo o de los peones que requiera la chacra, la mitad de la semilla y de los gastos de recolección. Los beneficios ser reparten en partes iguales. La aparcería es un verdadero contrato de sociedad en donde las partes comparten y soportan no sólo las ganancias sino también las pérdidas (art. 24, Ley 13.246). Cesión del contrato de locación: La locación puede cederse y/o sublocarse, salvo que el contrato expresamente lo prohíba o que no medie una prohibición de orden público. Locación de obra. Se llama locación de obra al contrato en virtud del cual una de las partes se compromete a realizar una obra y la otra a pagar por esa obra un precio en dinero (art. 1493 C.C.). Locador o arrendador es el que ejecuta la obra, y locatario o arrendatario el que la paga. Caracteres del contrato de locación de obra: bilateral, consensual, de tracto sucesivo, conmutativo, y no formal (salvo: a) obra pública - art. 21, Ley 13.064 y sus modificatorias-; b) de construcción de buques de más de seis toneladas - por esc. pública, art. 859 C. Comercio-; c) construcción y venta de edificio de propiedad horizontal, etc.). Modalidades del contrato de locación de obra: a) Ajuste alzado, cuando las partes convienen desde el comienzo de la obra un precio fijo e invariable, puede ser por ajuste alzado relativo -se reconocen algunas variaciones-, o por ajuste alzado absoluto -no se reconoce variación alguna-; b) Por unidad de medida, el precio se fija por medida o por unidades técnicas, ej. por km. de camino; y c) Por coste y costas, el precio de la obra se fija teniendo en cuenta lo que ella costaría de mantenerse los actuales precios de los materiales y salarios, pero se reconoce al contratista el derecho de reajustarlo de acuerdo con la variación de aquellos, etc.; d) Contratos separados, también el dueño de la obra puede realizarla suscribiendo contratos separados para la realización de las distintas partes de la misma, ej: a una empresa encarga la realización del hormigón, a otra la albañilería, a otra la carpintería, etc.; e) Subcontratos, es también posible que la obra se haya encargado a una sola empresa y esta subcontrate por su cuenta – y bajo su responsabilidad – los distintos aspectos de la construcción; en este caso, el contratista principal pasa a ser dueño de la obra con respecto de los subcontratistas que están vinculados con él; y f) Cuando los dueños de la obra (el Estado) o los particulares ) suelen ejecutarla por administración; en tal caso, prescinden del empresario y ellos realizan la obra con personal, maquinaria y dirección técnica propia, comprando directamente los materiales, es decir, no hay contrato de obra. Todos estos sistemas pueden combinarse, ej: el dueño de la obra puede realizar por administración una parte y contratar con un empresario la otra; o puede contratar parcialmente a coste y costas y por ajuste alzado, etc.

Las responsabilidades emergen del principio general supletorio de la compraventa. Es especial el tratamiento de los plazos de finalización y entrega de la obra, como los derechos de control, la aceptación del final de obra, etc. Cesión y Subcontratación: Hay cesión cuando el empresario transfiere totalmente su situación contractual a favor de un tercero que pasa a ocupar su lugar y establece relaciones directas con el comitente. En la subcontratación, el empresario mantiene íntegramente su obligación de realizar determinada obra, aunque la hace por intermedio de terceros que están vinculados jurídicamente con él y no con el dueño.-

Dr. Gustavo Zunino