31322_studi Kasus_d5_coorporate Office Building.docx

TUGAS MATA KULIAH PILIHAN REKAYASA NILAI “Value Engineering Corporate Building” DISUSUN OLEH : •

Ganda I H Bustomi

21010114130137

•

Reza Muhammad

21010113130149

•

Lia Monica H

21010115130139

•

Briota Akhbar W

21010115140185

•

Khoirul Huda

21010115140189

•

Desi Ramadhani

21010115140198

•

Safira Farras Pramesti

21010115140199

DEPARTEMEN TEKNIK SIPIL FAKULTAS TEKNIK UNIVERSITAS DIPONEGORO SEMARANG 2018

LAPORAN REKAYASA NILAI Gedung Kantor Perusahaan

1. Studi Value Engineering 1.1 Gambaran Umum Pada Tahun 1994, para tim arsitektur, struktural, mekanik, dan listrik mempelajari fasilitas kantor pusat komersial besar terdiri dari yang berikut: 

800.000 kaki persegi



2 menara kantor 17 lantai



3 tingkat parkir bawah tanah



1 tingkat mezzanine untuk sebuah restoran



3 tingkat toko Keterbatasan studi utama : Mempertahankan citra arsitektur

bangunan. Pada implementasi terakhir, sekitar $ 10.000.000, atau 15% dari nilai awal biaya, telah diambil. Selain itu, penghematan $ 350,000 / tahun dan berikutnya meningkatkan pemanfaatan ruang, dan mengurangi biaya untuk operasi dan pemeliharaan.

1.2 Ringkasan Proposal Bangunan komersial ini terdiri dari sekitar 800.000 kaki persegi ruang dengan tiga tingkat parkir bawah tanah, tiga tingkat toko, tingkat mezzanine untuk sebuah restoran, dan dua menara kantor 17 lantai. Desainnya pada tahap pengembangan desain (60%) tahap. Dan perkiraan biaya konstruksi sekitar $ 71.000.000. Kendala dari studi proyek ini adalah mempertahankan arsitektur bangunan.

Analisa Menggunakan Diagrm Pareto 1. Rencana biaya No. 1 2 3 4 5 6

Uraian Pekerjaan

Biaya

Biaya Kumulatif

Architectural Elektrical Mechanical Struktural Equipment Site Work Jumlah

30033087 12800081 12331068 10619126 1457036 1329974 68570372

Prosentase Komulatif

Prosentase

30033087 42833168 55164236 65783362 67240398 68570372

43,79892674 18,66707242 17,98308459 15,48646404 2,124876907 1,939575302

43,79892674 62,46599916 80,44908375 95,93554779 98,0604247 100

2. Penggambaran Diagram Pareto 40000000

12000% 10000% 8000% 6000% 4000% 2000% 0%

30000000 20000000 10000000

Kode Pekerjaan Biaya (Rp)

Biaya Kumulatif (%)

6

5

4

3

2

1

0

Dengan mempertimbangkan waktu yang tersedia maka studi VE ini hanya difokuskan kepada nilai prosentase tinggi yaitu item pekerjaan Architektural. Pekerjaan Architektural pada proyek pembangunan gedung ini terdiri dari beberapa bagian yang meliputi beberapa pekerjaan pekerjaan utama yang dapat dijelaskan dalam tabel 2

Pekerjaan Architectural Khususnya Wall Clousure pada sebagian Besar Proyek Biasanya memiliki alokasi biaya yang besar. Hal ini perlu dilakukan analisis VE pada item pekerjaan tersebut Selain itu kurangnya perencanaan yang optimal perhitungan yang berlebihan atau pemilihan bahan yang kurang tepat bisa menyebabkan pembengkakan biaya Adanya

berbagai

alternatif

yang

dipilih

untuk

membuat

perencanaan architektur menjadi efektif dan efisien perlu dilakukan dalam melakukan analisis VE.

1.3 Ringkasan Hasil

Dari hasil diskusi, akhirnya tim menghasilkan 130 ide untuk meningkatkan nilai proyek. Dari ide-ide ini menghasilkan beberapa hal yaitu, 50 proposal penghematan biaya awal sekitar $ 14.5 juta. Jika semua proposal ini dilaksanakan, mereka akan menghasilkan tambahan tahunan operasi fasilitas tabungan dan pemeliharaan $ 500,000 / tahun.

Selain itu, laporan ini mencakup 30 saran desain untuk peningkatan proyek secara keseluruhan didokumentasikan untuk dipertimbangkan selama pengembangan berkelanjutan dari desain.

1.4 Ringkasan Rekomendasi Utama Berikut ini adalah ringkasan dari rekomendasi utama yang dibuat oleh tim. Berikut adalah ringkasan dari tahap kreatif, yaitu:

Tahap Kreatif ARSITEKTUR Enam belas proposal dihasilkan dengan kendala bahwa tidak ada fitur arsitektur utama atau konsep akan tersentuh. Area utama yang terisolasi adalah sebagai berikut: Area utama yang terisolasi adalah sebagai berikut: •

Menghentikan lift di lantai paling atas, tambahkan elevator hidrolik untukruang bawah tanah, dan hentikan satu bank lift di setiap menara di lantai 16. $ 1,33 juta

•

Hapus eskalator dan tangga .$ 750.000 akan disimpan

•

Gunakan dinding penthouse yang lebih murah ($ 500.000).

•

Relokasi dan hapus satu set tangga luar ke ruang bawah tanah ($ 130.000).

•

Bahan penutup yang lebih rendah dan persyaratan pemilik ($ 800.000).

•

Kurangi ruang lobi, peningkatan pendapatan sebesar $ 70,00/tahun diperkirakan

Catatan: Penghematan signifikan dalam pemeliharaan dan operasi juga harus direalisasikan mengimplementasikan hal-hal di atas.

STRUKTURAL Sembilan proposal struktural dasar dan opsional dikembangkan. Item-item utamanya adalah sebagai berikut: 

Pertimbangkan papan berongga pracetak untuk salah satu atau kedua basement dan towerfloors (penghematan: hingga $ 1,44 juta). Hapus level bawah 4 dan 5 yang digunakan untuk tangki penyimpanan dan relokasi tangki dan spasi (penghematan: hingga $ 530.000).



Mengubah desain pelat lantai menggunakan slab dan balok dua arah (penghematan: hingga $ 800.000 tetapi tidak masuk selain menggunakan pracetak)

MEKANIS Tujuh belas proposal mekanik dasar dan opsional dikembangkan. Item utama adalah sebagai berikut: •

Menghilangkan penthouse 2 tingkat dengan merelokasi watertank di atap dan bersama dengan penghapusan ruang bawah tanah tingkat 4 dan 5 (penghematan: hingga $ 1.000.000).

•

Memodifikasi sistem penyimpanan energi termal (TES) dengan merelokasi tank di level basement 1-3 dan relokasi ruang pompa ke basement level 1 (penghematan: $ 450.000 dalam biaya awal dan $ 54,00O / tahun).

•

Meningkatkan cakupan kotak variabel volume udara (VAV). Liputan saat ini sebesar 270 S.F. per kotak muncul terlalu mahal dan harus ditinjau mengingat potensi penghematan $ 370.000 ditambah penghematan pemeliharaan $ 25,000/ tahun.

•

Gunakan light troffer sebagai pengganti diffusers linier, menghemat $ 265.000.

Catatan: Analisis ekonomi rinci dilakukan untuk menghapus sistem TES. Itu hasil menunjukkan bahwa meskipun life cycle cost sistem TES diperkirakan kurang

mahal, urutan besarnya mengecewakan. Oleh karena itu, tim fokus pada modifiring desain yang diusulkan untuk mengoptimalkan penggunaan.

Ada tiga saran tambahan yang agak kontroversial tetapi harus ditinjau ulang peningkatan nilai proyek: 

Hapus meteran dan gunakan biaya proporsional untuk penyewa.



Gunakan ASHRAE di dalam kriteria desain suhu 78 F untuk musim panas dan 68 F untuk musim dingin.



Mempertimbangkan ruang "penembakan" untuk mengurangi pengeluaran modal, menunda penyesuaian biaya hingga penyewa mengetahui keinginan atau menyewa ruang adalah pasti. LISTRIK

Sembilan proposal listrik dikembangkan. Ide-ide utamanya adalah sebagai berikut: •

Mengkonfigurasi ulang distribusi listrik menggunakan bus tegangan tinggi ke penthouse dan relokasi transformasi ke berbagai lantai ($ 1,73 juta dalam potensi penghematan).

•

Dalam hubungannya dengan proposal di atas, konfigurasi ulang distribusi listrik HVAC menggunakan peralatan 380V bukan peralatan 240V. Juga, gunakan faktor permintaan dan beban yang biasa bangunan serupa ($ 1,3 juta dalam bentuk tabungan).

•

Kurangi beban pada daya darurat dengan menggunakan pompa pemadam kebakaran diesel, cadangan perlengkapan pencahayaan darurat yang dioperasikan dengan baterai, dan mengurangi jumlah darurat wadah. Turunkan jumlah generator dari dua masing-masing per menara pada 900 KVA ke satu per menara. Generator akan berukuran sekitar 1.000 KVA untuk memenuhi daya persyaratan perusahaan (tabungan: $ 650.000).

Tahap Evaluasi Semua rekomendasi di atas dan saran desain ada dalam ringkasan hasil dari laporan ini. Singkatnya, sekitar 50 ide, jika diimplementasikan, berarti penghematan hingga $ 12,5 juta. Biasanya, tidak mungkin semua ide akan diterima. Namun, hasil dari workshop ini harus membuktikan tidak hanya mengurangi biaya awal tetapi juga mempengaruhi biaya tindak lanjut dari kepemilikan di kisaran $ 265.000 per tahun.

1.5 Kesimpulan Singkatnya, sekitar 50 ide, jika diimplementasikan, berarti penghematan hingga $ 12,5 juta. Biasanya, tidak mungkin semua ide akan diterima. Namun, hasil dari workshop ini harus membuktikan tidak hanya mengurangi biaya awal tetapi juga mempengaruhi biaya tindak lanjut dari kepemilikan di kisaran $ 265.000 per tahun.

2. Rekomendasi Rekayasa Nilai Terpilih 2.1 Umum Saat meninjau hasil dari rekayasa nilai , sangat penting untuk meninjau tiap bagian dari pekerjaan yang direkomendasikan berdasarkan manfaatnya masing-masing. Sering ditemukan adanya kecenderungan mengabaikan suatu pekerjaan yang direkomendasikan karena terlalu focus pada bagian kegiatan konstruksi tertentu. Saat meninjau laporan, pertimbangkan setiap lingkup pekerjaan rekomendasi yang dapat diterima untuk diterpakan pada desain akhir. 2.2 Hasil Rekomendasi Rekayasa Nilai Tim Rekayasa nilaimengembangkan sebanyak 45 proposal perubahan, dan menunjukkan adanya potensi penghematan biaya awal sebesar 14,5 juta dolar dan 19,4 juta dollar untuk biaya bangunan (life cycle cost) diikuti dengan penghematan tahunan sebesar 500 ribu dolar per tahun. Untuk lebih jelasnya, proposal telah dibagi dalam tabel sebagai berikut : Kategori

Jumlah proposal

rekomendasi

Biaya awal

Biaya life cycle

(Dolar Amerika)

Arsitektur

16

4.025.197

6.353.287

Struktur

5

2.248.280

2.248.220

Mekanikal

15

3.672.580

5.434.720

Kelistrikan

9

4.703.730

5.391.390

TOTAL

45

14.649.727

19.430.617

Biaya secara keselurahan didasarkan sebagai perbandingan alternatif desain. Untuk menindaklanjuti biaya rekomendasi yang diajukan tim VE, dilakukan analisa estimasi biaya yang dikembangkan oleh tim VE bekerjasama dengan Architect Engineer.

Biaya Life Cycle didasarkan pada factor ekonomi yang tercantum pada laporan, yang mana berdampak pada biaya energy,

biaya

penggantian, dan biaya pemeliharaan, yang dapat dilihat pada tiap data rek

2.3 Deskripsi Pekerjaan Rekomendasi Terpilih 2.3.1 Menghentikan elevator pada lantai paling atas (upper ground floor)  Desain Awal Dalam setiap menara disediakan 6 elevator pada Basement lantai 3 untuk parkir, untuk area podium perbelanjaan, dan untuk 18 lantai kantor.  Desain Usulan Menghentikan

elevator

pada

upper

ground

floor

dan

menambahkan 2.500 pound pada setiap basement menara, yaitu pada setiap sisi dari ujung elevator untuk menyediakan ruang parkir pada basement lantai 3 dan upper ground floor  Uraian Menurut

laporan

dari

konsultan

elevator,

yang

mengindikasikan bahwa desain saat ini tidak memenuhi minimum persyaratan untuk layanan elevator yang baik. Melalui pemisahan fungsi elevator berdasarkan desain usulan dapat meningkatkan layanan bagi pengguna gedung kantor, parkir mobil, dan pengunjung perbelanjaan. Dengan adanya pemisahan ini juga dapat memberikan privasi bagi pekerja kantor dan pengunjung tempat belanja dapat melewati upper ground floor yang sebelumnya tidak bisa dilakukan bila sesuai desain awal. Laporan proposal ini meningkatkan kemudahan akses dalam basement dengan memastikan setiap elevator melayani

setiap basement di lantai 1 sampai 3 yang sebelumnya tidak dapat dilakukan berdasarkan desain awal. Hal ini juga memberikan adanya ruang tambahan kurang lebih 100 meter persegi per lantai yang nantinya dapat digunakan untuk ruang dormitori kecil, tempat penyimpanan air, dan ruang teknik. desain rencana juga mengakibatkan menghilangnya layanan menuju lantai B4 dan B5 sehingga hanya terdapat 3 pemberhentian. Rancangan desain ini diperkirakan bernilai 300 dolar per pembukaan per tahun. life cycle cost

Biaya awal

Biaya penggantian

Biaya pemeliharaan

Desain awal

1.558.017

0

16.800

Desain usulan

499.295

0

6.130

selisih

1.058.772

0

10.670

Total life cycle (dolar amerika)

1.159.257

2.3.2 Penggunaan slab beton berongga pracetak (precast hollow-core planks) untuk konstruksi lantai  Desain Awal Konstruksi lantai berupa cor di tempat untuk semua lantai diatas lantai 1 basement. Dilapisi Slab beton setebal 7 cm dipasang di permukaan lantai.  Desain usulan Menggunakan papan beton berongga pracetak yang diaplikasikan pada seluruh lantai. Dengan ketebalan 25 cm dan dilapis slab beton setebal 7cm pada permukaan lantai. Slab berongga pracetak ini sepanjang 10 m (jarak bersih 9 m) yang dipasang diantara balok.  Uraian Desain usulan ini secara signifikan menekan biaya dan waktu pekerjaan. Berdasarkan referensi dari bangunan bertingkat sejenis yang menggunakan beton berongga pracetak dan melalui diskusi oleh direktur beton pracetak setempat serta spesialis struktur merekomendasikan penggunaan beton pracetak berongga untuk nilai ekonomis dan ketersediaan untuk konstruksi lantai pada bangunan ini. life cycle cost

Biaya awal

Biaya

Biaya

penggantian

pemeliharaan

Desain awal

4.248.700

0

0

Desain usulan

2.806.900

0

0

selisih

1.441.800

0

0

Total life cycle (dolar amerika)

1.441.800

2.3.3 Modifikasi desain thermal energy storage (TES)  Desain awal Merencanakan system penyimpanan energy thermal yang terdiri dari 4 tangki sebesar 690 m3 yang menempel pada 214 ton mesin pendingin (chiller). Mesin chiller bekerja kurang lebih 100% selama jam normal, jam sibuk, dan untuk situasi darurat  Desain usulan Tim VE mengusulkan untuk menghilangkan basement lantai 4 & 5 dan merelokasi ruang pompa ke basement lantai 1. Proposal ini dapat diwujudkan jika elevator berhenti pada Ground floor, dan setiap lantai diusulkan system TES yang baru. 

Uraian Desain alternative ini membutuhkan kurang lebih 124.000

konstruksi tangki akibat relokasi ruang pompa dari lantai 1 menuju basement Proposal ini meningkatkan pengembalian investasi sebesar 48,4% diatas desain awal yaitu 21,3% life cycle cost

Biaya

Biaya

Biaya

awal

penggantian

pemeliharaan

Desain awal

2.466.700

0

237.860

Desain usulan

2.012.030

0

182.660

selisih

456.670

0

55.200

Total Life Cycles

975.000

2. 3.4 Konfigurasi Kembali Distribusi Listrik 

Desain awal Sistem yang sudah ada menggunakan 13,8 KV feeder dari

ruang energy local yang terhubung dengan 13,8 KV panel distribusi dengan 4 trafo dengan daya 2000 KVA untuk menurunkan voltase 220V. Setiap trafo terhubung dengan MSB (Main Switchboard) untuk beban HV AC dan daya keseluruhan.

Dalam

setiab

MSB,

rangkaian

bus

duct

mendistribusikan bebanke panel-panel. Setiap panel berjumlah 418 panel 

Desain Usulan Menghilangkan system bus duct. Merelokasi trafo pada

lantai bangunan. Mengurangi ukuran perlengkapan dengan menggunakan 380V untuk HV AC, menggunakan lebih dari 2 trafo untuk distribusi daya dengan 220V. Menghubungkan semua trafo dengan kabel memutar 13,8V. Kabel dapat menjangkau hingga lantai 17. Berikut rincian Trafo :  2 trafo sebesar 2000KVA untuk HV AC pada ruang mekanik  1 trafo sebesar 1000KVA untuk kebutuhan daya darurat  2 trafo sebesar 500KVA untuk basement lantai 5 hingga lantai 2 dengan tegangan 220V  2 trafo sebesar 300KVA pada lantai 6  2 trafo sebesar 300KVA pada lantai 14 dengan tegangan 220V  2 trafo sebesar 300KVA untuk elevator dengan tegangan 380 V

Menggunakan 3 x 150 mm2 kabel memutar 13.8V. Mengkonfigurasi kembali panel distribusi 13.8V untuk kabel 13.8V 

Uraian Sistem yang dirancangkan sangat mahal, tanpa adanya

fleksibilitas untuk mengirim daya dari satu menara ke menara lain. Penggunaan bus duct memerlukan biaya perawatan lebih besar dari kabel. System yang diusulkan menawarkan fleksibilitas dan biaya yang lebih murah. Biaya perawatan per tahun diperkirakan sebesar 1% dari biaya awal (initial cost) life cycle cost

Biaya awal

Biaya

Biaya

penggantian pemeliharaan Desain awal

2.515.380

0

25.154

Desain usulan

781.041

0

7.810

selisih

734.339

0

17.360

Total Cycles

Life

1.897.974