20090407 Documentation Julien Blanc
This document was uploaded by user and they confirmed that they have the permission to share it. If you are author or own the copyright of this book, please report to us by using this DMCA report form. Report DMCA
Overview
Download & View 20090407 Documentation Julien Blanc as PDF for free.
More details
- Words: 1,097
- Pages: 23
“Surélévations”
Questions juridiques choisies, en relation notamment avec la LDTR Julien Blanc, avocat
Séminaire APGCI - CGI Conseils du 7 avril 2009
Surélévations : plan de lexposé
I.
Introduction, cadre légal
II.
LCI et LDTR
III.
Utilisation du sol a. PLQ b. PUS
IV.
Surélévations et protection du patrimoine
V.
Conclusion
Surélévations : le cadre légal
HIER
DEROGATION (LCI)
DEMAIN
AUTORISATION (LCI) DEROGATION (LCI)
Le cadre légal, la loi 9529 du 17 février 2006
LCI :
art. 1 de la loi 9529 - art. 22 al. 2 et 26 al. 2 (nouveaux) : 5 ans + réalisation de surfaces de logements supplémentaires - modifiant les gabarits des immeubles
LDTR :
art. 2 de la loi 9529 - modifiant lart. 8 al. 3 LDTR (changements daffectation - compensations)
Le cadre légal, la loi 10088 du 22 février 2008 LCI :
Abandon des 5 ans gabarits (+ 3 m; + 6 m) en fonction de la largeur des rues zone 2 (ville) zone 3 (énumère certains quartiers pour létablissement des cartes) réserve les art 89 et ss LCI (ensembles XIX et XXème)
LDTR : création de nouveaux logements (but de la loi) pas de nouvelles surfaces commerciales
Le cadre légal Quid de la surélévation :
des immeubles commerciaux ?
et des hôtels ?
Le cadre légal LDTR :
quid de la surélévation des immeubles commerciaux ? Article 1 LDTR, pas visés (habitation)
LCI :
gabarits de la zone, loi 10088 art. 23 al. 3 et 27 al. 3 LCI «afin de permettre la construction de logements supplémentaires» => Dérogations possibles (art. 11 à 13 LCI)
PUS
nouveau règlement (cf. infra)
Le cadre légal
LDTR : quid de la surélévation des hôtels ? Article 1 LDTR, pas visés (habitation) Surveillance existante (logements durgence)
PUS :
cf. infra
La LDTR et les loyers
LDTR :
Régime applicable
Art. 11 al. 4 LDTR (nouveau): «Le coût des travaux se rapportant à une surélévation dimmeubles au sens (…) ne peut pas être répercuté sur le montant des loyers des logements existants. »
La LDTR et les loyers
LDTR :
Régime applicable
ATA 525 / 2000; ATA 558/2001; ATA 300/2006 Surélévation = transformation (art. 9 LDTR) => contrôle des loyers => calcul des nouveaux loyers => art. 11 LDTR => état locatif avant travaux, ventilé par appartement à remettre avec le dossier dautorisation
La LDTR et les loyers
LDTR :
Régime applicable
Exception au principe de production de létat locatif complet : ATA 110/2006 Justification : au moment de demander létat locatif complet, le département avait déjà fixé, sur la base des plans financiers déjà produits par le requérant, les loyers des logements à créer.
La LDTR et les loyers
LDTR :
Art. 11 LDTR exemple
Montant des travaux : CHF 1000000 Maximum à renter : CHF 700000 Rendement (3.5 % + 0.5 % = 4%) = 28000../. Incidence dégress. des amort. => * 1/2
14000.-
+ amortissemement (700000 / 20)
35000.-
+ entretien (700000 * 1.5%)
10500.-
Total
CHF
59500.-
La LDTR et les loyers
LDTR :
Surélévation
Lart. 11 LDTR limite à 70 % Présomption de 70% plus-value, 30% entretien Or si surélévation, pas dentretien
La LDTR et les loyers
LDTR :
Art. 11 LDTR exemple surélévation (cas pratique avec 11 pièces créées, selon PF autorisé) Montant des travaux : CHF 1155000 Rendement (3.25 % + 0.5 % = 3.75%) 43312 * 1/2
21656.-
+ amortissemement (1155000 / 30) 30
38500.-
+ entretien (1155000 * 1.5%)
17325.-
Total ./. 1155000 * 100 = 6.71 % (PF admis à CHF 7044.- par pièce)
CHF
77481.-
La LDTR et les loyers LDTR :
Art. 11 LDTR exemple surélévation (cas pratique avec 11 pièces créées, selon PF «corrigé») Montant des travaux : CHF 1155000 Rendement (3.5 % + 0.5 % = 4 %) 46200 * 1/2
23100.-
+ amortissemement (1155000 / 20) 20
57750.-
+ entretien (1155000 * 1.5%)
17325.-
Total ./. 1155000 * 100 = 8.5 % = CHF 8925.- / pièce
CHF
98175.-
Surélévations et utilisation des sols
Plans localisés de quartiers (PLQ) et densités : Art. 23 al. 7 et 27 al. 7 : réservent les dispositions des art. 89 et ss LCI et des PLQ au sens de la Lext et de la LGZD => les PLQ «supplantent» les nouveaux gabarits LCI
Exception ?
Surélévations et utilisation des sols PLQ, un exemple
Surélévations et utilisation des sols PLQ, un exemple, la situation schématisée Existant = 700 m2 SBP Projeté = 3 * 3100 m2 SBP = 9300 m2 SBP Périmètre 10000 m2
=>
densité max 1.0
Surélévation = 150 m2 SBP
SBP après surélévation : 10000 + 150 = 10150 m2 Densité après surélévation : 1.015 (+1.5%)
Art. 3 al. 4 LGZD dérogation mineure au PLQ
Surélévations et utilisation des sols
Plans localisés de quartiers (PLQ) et densités : Art. 23 al. 7 et 27 al. 7 : réservent les dispositions des art. 89 et ss LCI et des PLQ au sens de la Lext et de la LGZD => les PLQ «supplantent» les nouveaux gabarits LCI
Plans dutilisation du sol (PUS) en Ville de Genève Règlement transitoire de 1988 Règlement adopté en 2008 (recours)
Surélévations et patrimoine LPMNS
Classement (art. 15)
Pas de démolition, de transformation importante ou de changement de destination Entretien et transformations de peu dimportance => préavis de la CMNS Mention sans frais au RF Conséquence sur les surélévations ? Art. 23 al. 7 et 27 al. 7 LCI (loi 10088) réservent «les dispositions relatives à la protection du patrimoine, notamment les art. 89 et suivants …» => surélévations exclues
Surélévations et patrimoine LPMNS
Mise à linventaire (art. 9)
Pas de démolition, ni atteinte aux structures en cas de rénovation ou transformations (art. 90 LCI), éléments dignes dintérêt à préserver
Conséquence sur les surélévations ? Art. 23 al. 7 et 27 al. 7 LCI (loi 10088) réservent «les dispositions relatives à la protection du patrimoine, notamment les art. 89 et suivants …» => surélévations a priori possibles, mais difficiles
Surélévations et patrimoine LPMNS
Plan de site (art. 38)
Planification et règlement spécial du secteur visé Mesures de sauvegarde des bâtiments à différents degrés (exemple ATA / 566 / 2008 squares de Montchoisy)
Conséquence sur les surélévations ? Art. 23 al. 7 et 27 al. 7 LCI => surélévations a priori possibles, mais difficiles, voire exclues dans certains cas
Conclusion LCI
Impulsion politique sur les gabarits
LDTR
restrictions dordre pratique (changement daffectation) et, surtout, financier (contrôle des loyers)
Utilisation du sol
PLQ «supplante» les gabarits de la LCI (10088) PUS : compromettent la surélévation des immeubles commerciaux et des hôtels
89 LCI et LPMNS
Compromettent sérieusement les surélévations
Questions juridiques choisies, en relation notamment avec la LDTR Julien Blanc, avocat
Séminaire APGCI - CGI Conseils du 7 avril 2009
Surélévations : plan de lexposé
I.
Introduction, cadre légal
II.
LCI et LDTR
III.
Utilisation du sol a. PLQ b. PUS
IV.
Surélévations et protection du patrimoine
V.
Conclusion
Surélévations : le cadre légal
HIER
DEROGATION (LCI)
DEMAIN
AUTORISATION (LCI) DEROGATION (LCI)
Le cadre légal, la loi 9529 du 17 février 2006
LCI :
art. 1 de la loi 9529 - art. 22 al. 2 et 26 al. 2 (nouveaux) : 5 ans + réalisation de surfaces de logements supplémentaires - modifiant les gabarits des immeubles
LDTR :
art. 2 de la loi 9529 - modifiant lart. 8 al. 3 LDTR (changements daffectation - compensations)
Le cadre légal, la loi 10088 du 22 février 2008 LCI :
Abandon des 5 ans gabarits (+ 3 m; + 6 m) en fonction de la largeur des rues zone 2 (ville) zone 3 (énumère certains quartiers pour létablissement des cartes) réserve les art 89 et ss LCI (ensembles XIX et XXème)
LDTR : création de nouveaux logements (but de la loi) pas de nouvelles surfaces commerciales
Le cadre légal Quid de la surélévation :
des immeubles commerciaux ?
et des hôtels ?
Le cadre légal LDTR :
quid de la surélévation des immeubles commerciaux ? Article 1 LDTR, pas visés (habitation)
LCI :
gabarits de la zone, loi 10088 art. 23 al. 3 et 27 al. 3 LCI «afin de permettre la construction de logements supplémentaires» => Dérogations possibles (art. 11 à 13 LCI)
PUS
nouveau règlement (cf. infra)
Le cadre légal
LDTR : quid de la surélévation des hôtels ? Article 1 LDTR, pas visés (habitation) Surveillance existante (logements durgence)
PUS :
cf. infra
La LDTR et les loyers
LDTR :
Régime applicable
Art. 11 al. 4 LDTR (nouveau): «Le coût des travaux se rapportant à une surélévation dimmeubles au sens (…) ne peut pas être répercuté sur le montant des loyers des logements existants. »
La LDTR et les loyers
LDTR :
Régime applicable
ATA 525 / 2000; ATA 558/2001; ATA 300/2006 Surélévation = transformation (art. 9 LDTR) => contrôle des loyers => calcul des nouveaux loyers => art. 11 LDTR => état locatif avant travaux, ventilé par appartement à remettre avec le dossier dautorisation
La LDTR et les loyers
LDTR :
Régime applicable
Exception au principe de production de létat locatif complet : ATA 110/2006 Justification : au moment de demander létat locatif complet, le département avait déjà fixé, sur la base des plans financiers déjà produits par le requérant, les loyers des logements à créer.
La LDTR et les loyers
LDTR :
Art. 11 LDTR exemple
Montant des travaux : CHF 1000000 Maximum à renter : CHF 700000 Rendement (3.5 % + 0.5 % = 4%) = 28000../. Incidence dégress. des amort. => * 1/2
14000.-
+ amortissemement (700000 / 20)
35000.-
+ entretien (700000 * 1.5%)
10500.-
Total
CHF
59500.-
La LDTR et les loyers
LDTR :
Surélévation
Lart. 11 LDTR limite à 70 % Présomption de 70% plus-value, 30% entretien Or si surélévation, pas dentretien
La LDTR et les loyers
LDTR :
Art. 11 LDTR exemple surélévation (cas pratique avec 11 pièces créées, selon PF autorisé) Montant des travaux : CHF 1155000 Rendement (3.25 % + 0.5 % = 3.75%) 43312 * 1/2
21656.-
+ amortissemement (1155000 / 30) 30
38500.-
+ entretien (1155000 * 1.5%)
17325.-
Total ./. 1155000 * 100 = 6.71 % (PF admis à CHF 7044.- par pièce)
CHF
77481.-
La LDTR et les loyers LDTR :
Art. 11 LDTR exemple surélévation (cas pratique avec 11 pièces créées, selon PF «corrigé») Montant des travaux : CHF 1155000 Rendement (3.5 % + 0.5 % = 4 %) 46200 * 1/2
23100.-
+ amortissemement (1155000 / 20) 20
57750.-
+ entretien (1155000 * 1.5%)
17325.-
Total ./. 1155000 * 100 = 8.5 % = CHF 8925.- / pièce
CHF
98175.-
Surélévations et utilisation des sols
Plans localisés de quartiers (PLQ) et densités : Art. 23 al. 7 et 27 al. 7 : réservent les dispositions des art. 89 et ss LCI et des PLQ au sens de la Lext et de la LGZD => les PLQ «supplantent» les nouveaux gabarits LCI
Exception ?
Surélévations et utilisation des sols PLQ, un exemple
Surélévations et utilisation des sols PLQ, un exemple, la situation schématisée Existant = 700 m2 SBP Projeté = 3 * 3100 m2 SBP = 9300 m2 SBP Périmètre 10000 m2
=>
densité max 1.0
Surélévation = 150 m2 SBP
SBP après surélévation : 10000 + 150 = 10150 m2 Densité après surélévation : 1.015 (+1.5%)
Art. 3 al. 4 LGZD dérogation mineure au PLQ
Surélévations et utilisation des sols
Plans localisés de quartiers (PLQ) et densités : Art. 23 al. 7 et 27 al. 7 : réservent les dispositions des art. 89 et ss LCI et des PLQ au sens de la Lext et de la LGZD => les PLQ «supplantent» les nouveaux gabarits LCI
Plans dutilisation du sol (PUS) en Ville de Genève Règlement transitoire de 1988 Règlement adopté en 2008 (recours)
Surélévations et patrimoine LPMNS
Classement (art. 15)
Pas de démolition, de transformation importante ou de changement de destination Entretien et transformations de peu dimportance => préavis de la CMNS Mention sans frais au RF Conséquence sur les surélévations ? Art. 23 al. 7 et 27 al. 7 LCI (loi 10088) réservent «les dispositions relatives à la protection du patrimoine, notamment les art. 89 et suivants …» => surélévations exclues
Surélévations et patrimoine LPMNS
Mise à linventaire (art. 9)
Pas de démolition, ni atteinte aux structures en cas de rénovation ou transformations (art. 90 LCI), éléments dignes dintérêt à préserver
Conséquence sur les surélévations ? Art. 23 al. 7 et 27 al. 7 LCI (loi 10088) réservent «les dispositions relatives à la protection du patrimoine, notamment les art. 89 et suivants …» => surélévations a priori possibles, mais difficiles
Surélévations et patrimoine LPMNS
Plan de site (art. 38)
Planification et règlement spécial du secteur visé Mesures de sauvegarde des bâtiments à différents degrés (exemple ATA / 566 / 2008 squares de Montchoisy)
Conséquence sur les surélévations ? Art. 23 al. 7 et 27 al. 7 LCI => surélévations a priori possibles, mais difficiles, voire exclues dans certains cas
Conclusion LCI
Impulsion politique sur les gabarits
LDTR
restrictions dordre pratique (changement daffectation) et, surtout, financier (contrôle des loyers)
Utilisation du sol
PLQ «supplante» les gabarits de la LCI (10088) PUS : compromettent la surélévation des immeubles commerciaux et des hôtels
89 LCI et LPMNS
Compromettent sérieusement les surélévations
Related Documents
20090407 Documentation Julien Blanc
April 2020 8
Blanc
November 2019 20
Blanc
November 2019 16
Abondances Julien
October 2019 5
Documentation
May 2020 24
Documentation
November 2019 42More Documents from ""
20090407 Documentation Julien Blanc
April 2020 8
En 2500pts Sans Magie.pdf
November 2019 16
Puy Du Fou.pdf
November 2019 6
Vehicules Pour Dark Sun
August 2019 30
