Working Version For Mancal 24 06.pptהצעה למצגת מנכל

‫האם הדיור בת"א יפו הוא 'בהישג יד'?‬

‫ועדת דיור בהישג יעד‪06.08 – 01 :‬‬ ‫צפון מערב‬ ‫העיר‬

‫מקרא‪:‬‬ ‫רקנאטי‬

‫מגרש בבעלות עירונית‬ ‫מגרש בבעלות ממ"י‬ ‫מגרש בבעלות פרטית‬

‫רבינא‬

‫ברושים‬

‫חיים לבנון‬

‫מד"א בזל‬ ‫רמז‪-‬ארלוזרוב‬ ‫דפנה‪ -‬ארלוזרוב‬ ‫השוק הסיטונאי‬ ‫שכונת מונטיפיורי‬ ‫מגרש המכללות‬

‫מגרש ‪3‬‬ ‫גני שפירא מבואות יפו‬ ‫מתחם מע"צ‬

‫אייזנברג‬ ‫מכבי יפו‬

‫מתחם הגדנ"ע‬ ‫נס לגויים‬

‫חזון העיר ודב"י בת"א‪-‬יפו‬

‫המלצות ועדת דיור בהישג יד‬

‫דב"י ל"השכרה בטוחה" בתוספת זכויות בנייה‬ ‫‪‬שיטה פשוטה ושקופה‪.‬‬ ‫‪ ‬פוטנציאל ליצירת‬ ‫יחידות רבות‪.‬‬ ‫‪‬תקדימים בארץ (לשימור‪,‬‬ ‫מיגון נגד רעידת אדמה‪ ,‬ומלאונאת)‬

‫ובחו"ל‪.‬‬ ‫‪ ‬חקיקה ארצית לא‬ ‫נדרשת כל עוד השיטה היא‬ ‫הסכמית‪.‬‬

‫‪o‬מתאים רק לאזורים‬ ‫פחות צפופים‪.‬‬ ‫‪o‬מתאים רק לתוכניות‬ ‫בהליך‪ ,‬לא לתב"עות‬ ‫בתוקף‪.‬‬

‫גני שפירא‬ ‫המגרש – תצ"א ומיקום‪:‬‬

‫ב‬

‫סלמה‬

‫ל הע‬ ‫ע‬

‫י‬

‫קידה‬

‫שראל מסלנט‬ ‫שד' ח‬

‫כמי י‬

‫שראל‬

‫המגרש – נתונים‪:‬‬ ‫גוש ‪ 6973‬חלקה ‪ ,66‬תב"ע ‪ 2472‬בתוקף מ‪.1990‬‬ ‫המגרש‬ ‫רחובות גובלים שכונת שפירא‪ ,‬מצפון‪ -‬רח' אריה דה מודינה‪ ,‬מדרום‪-‬רח' מורה נבוכים‪ ,‬ממזרח‪-‬‬ ‫קרקע בבעלות עיריית תל אביב‪.‬‬ ‫ממוצע של‬ ‫שטח המגרש כ‪ 4‬דונם ועליו ניתן להקים מבנן אחד בן חמש קומות ובו ‪ 72‬יח"ד בשטח‬ ‫זכויות‬ ‫‪ 100‬מ"ר‪.‬‬ ‫יש שני עסקים על המגרש שטרם פונו‪ .‬כיום מתנהלים מולם משפטים‪.‬‬ ‫חסמים‬ ‫ פרויקט גני שפירא נתפס כפרויקט מינוף שכונתי‪ ,‬התושבים רואים בו "עוגן" שכונתי‪.‬‬‫יתרונות‬ ‫‪ -‬קרבה לתחנה המרכזית מאפשרת נגישות תחבורתית ציבורית טובה ומהווה פוטנציאל לחניה‪.‬‬

‫המלצות‪:‬‬ ‫לקדם כפרויקט למכירה כאות למחויבות העירונית לקידום האזור וכפרויקט מנוף להתחדשות עירונית‪ .‬לקדם מימוש‬ ‫התב"ע המאושרת על ידי חברה עירונית או חברה אחרת מטעם העירייה‪ ,‬וזאת במטרה‬ ‫הדירות ל ‪ 5‬שנים מיום‬ ‫להוזיל את מחירי הדירות ולזרז את ביצוע הפרויקט‪ .‬תירשם הערה בטאבו המונעת מכירת‬ ‫האכלוס‪ ,‬על מנת לעודד השתקעות במקום‪.‬‬ ‫עלות הסבסוד ויתור על כ ‪ 10.8‬מיליון ‪ ₪‬בערך הקרקע מוזיל את המחירים לקראת העשירון ה ‪ – 5‬מחיר‬ ‫דירה של ‪ 100‬מ"ר ‪.530,000 ₪‬‬

‫מתחם הגדנ"ע‬ ‫המגרש – תצ"א ומיקום‪:‬‬ ‫גרי‬

‫בן‬

‫צבי‬

‫מגרש ‪ 4‬בבעלות עירונית‬ ‫יח"ד במבנן בן ‪ 3‬קומות ‪24‬‬

‫תל‬ ‫ורים‬

‫גיב‬

‫נ ב וי ם‬

‫המגרש – נתונים‪:‬‬ ‫גוש ‪ ,7055 ,6991‬תב"ע ‪ 2659‬בתוקף מ‪.1999‬‬ ‫המגרש‬ ‫רחובות גובלים מדרום – רח' גרוסמן‪ ,‬מצפון‪ -‬דרך בן צבי‪ ,‬ממזרח – רח' תל גיבורים‪ ,‬ממערב‪-‬רח' ארבר‬ ‫ושכונת נווה עופר‪.‬‬ ‫קרקע בבעלות בעיקר ממ"י (נרכש ע"י חלמיש)‪ .‬חלקים מהקרקע בבעלות רשות הפיתוח והעירייה‪.‬‬ ‫מגרש ‪ 4‬הוא בבעלות עירונית‪.‬‬ ‫שטח התכנית ‪ 87.4‬דונם‪ .‬יעודים מותרים הם מגורים‪ ,‬משרדים‪ ,‬מסחר ושימושים ציבוריים‪.‬‬ ‫זכויות‬ ‫ניתן להקים כ‪ 450‬יח"ד בכ‪ 10‬מבננים בגובה ‪ 3-10‬קומות‪ .‬שטח דירה עיקרי הינו כ‪ 120‬מ"ר‪.‬‬ ‫קרקע בבעלות ממ"י שלא שווקה‪.‬‬ ‫‪.‬חסמים‬ ‫שיווק ומימוש הפרויקט יוסיף מלאי דירות במחירים בהישג יד באזור‪.‬‬ ‫יתרונות‬ ‫"חלמיש" רכשו את הקרקע מהמנהל‪.‬‬ ‫מגרש ‪ 4‬הינו בבעלות עירונית‪.‬‬

‫המלצות‪:‬‬ ‫לזרז המימוש ע"י חלמיש‪ ,‬ובמקביל לממש הקמת המבנן במגרש ‪4‬‬

‫דב"י על קרקע בבעלות ממ"י‬ ‫בבעלות ממ"י תכניות לאלפי יח"ד באזורי יפו והדרום אשר אינן ממומשות ומקודמות‪.‬‬ ‫מימושן של תכניות אלו ייצר מלאי גדול של דיור בהישג יד ללא כל סבסוד‪.‬‬

‫מכבי יפו‪ 1490 :‬יח"ד‬

‫מימוש רוב התוכניות בבעלות ממ"י דורש השקעה כספית מראש בפינוים ובפיצויים לדיירים‬ ‫ובעלי עסקים‪ .‬עלות הפינויים מורידה את הכדאיות הכלכלית של מימוש תוכניות אלו‬ ‫ההשקעה בפינויים על קרקע המדינה בדרום העיר "מייצרת" קרקע מחדש‪ ,‬במקום בו‬ ‫קיימות כבר תשתיות רבות‪ .‬יש לשקול את הכדאיות הכלכלית של פיתוח קרקעות ממ"י‬ ‫בדרום ת"א בפרספקטיבה רחבה יותר‪ ,‬על מול ההשקעה הלאומית הדרושה לפיתוח‬ ‫תשתיות על שטח ירוק מחוץ לעיר‪.‬‬

‫‪‬לנתק את הקשר בין עלות הפינויים‪" ,‬יצרית הקרקע" ברמת הפרויקט‬ ‫לבין הכדאיות הכלכלית של הפרויקט‪.‬‬ ‫‪ ‬‬ ‫‪‬לבחון ברמה הלאומית את הכדאיות הכלכלית הכרוכה ב"יצירת‬ ‫קרקע" עירונית על ידי מימוש תוכניות הדורשות פינויים‪ ,‬כשקול אל מול‬ ‫עלויות הפיתוח בשטחים ירוקים מחוץ לעיר‪.‬‬ ‫‪ ‬‬ ‫‪‬לעודד מהלכים מול מנהל מקרקע ישראל לקידום פיתוח המתחמים‬ ‫בבעלותה בדרום העיר ובמזרחה‪.‬‬

‫מבואות יפו‬

‫נס לגוים‪ 1200 :‬יח"ד‬