Reporte Trimestral

CONSORCIO

Reporte Trimestral 4T08

Tus sueños, tu esfuerzo... tu

México, Distrito Federal, febrero 27 de 2009. Consorcio Hogar, S.A.B. de C.V. (BMV: HOGARB); (“Hogar” o “La Compañía”) anuncia sus resultados de operación para el cuarto trimestre del ejercicio 2008. Las cifras contenidas en este informe fueron preparadas con base en las Normas de Información Financiera y están expresadas en millones de pesos corrientes con fecha valor al 31 de diciembre de 2008. La Compañía optó por aplicar de manera anticipada la nueva Interpretación a las Normas de Información Financiera (INIF) No.14 “Contratos de construcción, venta y prestación de servicios relacionados con bienes inmuebles” (obligatoria a partir de enero de 2010). Para hacer comparables las cifras al cuarto trimestre de 2008 con las del mismo periodo del año anterior, se realizaron los ajustes necesarios para reportar los ingresos en base a escrituración.

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RESUMEN EJECUTIVO Los Estados Financieros al cuarto trimestre de 2008 muestran el cambio de registro en la contabilidad con el fin de aplicar la nueva Interpretación a las Normas de Información Financiera INIF 14, mejorando la transparencia en los resultados, y permitiendo un mejor seguimiento en el desempeño de la Empresa. De esta manera se registran únicamente los Ingresos por escrituración, previo ajuste a los inventarios (ingresos - costos por avance de obra) y en cuentas por cobrar exclusivamente las escrituraciones pendientes de cobro (obra terminada real). Derivado de la aplicación anticipada de la INIF No.14, se vio reflejado un incremento en el efecto acumulado a los inventarios del ejercicio 2008 de $133.4 millones, en comparación al incremento del ejercicio 2007 de $184.6 millones. La utilidad bruta aumentó en el 2008 en $32.1 millones y en el 2007 en $10.5 millones. El cambio de registro contable ha sido ya aplicado en cada uno de los Estados Financieros de las Subsidiarias que permitirán la integración de los Estados Financieros Consolidados Reestructurados. La administración considera que se han realizado mejoras en diversos rubros según se detalla en el presente informe, sin embargo, la administración también esta consciente de que los resultados siguen siendo no satisfactorios y que es necesario continuar reactivando esfuerzos en los diferentes ámbitos para lograr el volumen de operaciones y los resultados esperados.

PRINCIPALES RESULTADOS - Para el 4T08 se reportaron ingresos por $69.3 millones de pesos, un aumento de 113.05% en comparación al 4T07. - El EBITDA (Utilidad antes de impuestos, intereses, depreciación y amortización) del trimestre fue de $33 millones de pesos. - Se registró una pérdida neta de $ 66.6 millones de pesos, comparada con una pérdida neta de $546 millones de pesos en el mismo período del ejercicio anterior, producto de la depuración de cuentas. - Durante el 4T08 se escrituraron 241 unidades. - El precio promedio durante el 4T08 fue de $360.2 miles de pesos, un incremento de 15% con respecto al precio promedio de $312.5 miles de pesos registrado en el mismo período del ejercicio anterior. - La mezcla de ventas por esquema de financiamiento en el 4T08 fue de 21.2% Cofinanciamiento, 44.6% Infonavit, 20% Fovissste, 7.3% SHF y 6.9% otros esquemas. - Se redujeron los gastos administrativos en 66.7%, como resultado de una mayor disciplina en el control de los mismos. - Durante el 2008 se llevó a cabo una disminución considerable de los pasivos con costo, al pasar de $623.5 millones de pesos en 2007 a $433.3 millones en 2008.

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ESTADO DE RESULTADOS Ventas Durante el 4T08 se tuvieron $69.3 millones de pesos de ingresos, difícilmente comparables con el impacto negativo de $530.8 millones de pesos reportados en el mismo período del ejercicio anterior, donde tras una revisión exhaustiva, para efectos de establecer si clientes ligados a 597 viviendas del ejercicio 2007 y 352 viviendas de ejercicios anteriores (en el desarrollo Paseo Las Cañadas) pagarían el monto estipulado en el contrato de compraventa se decidió la cancelación de las mismas. Para efectos de comparación, en el 4T07 se eliminaron los ingresos por avance de obra para únicamente reportar ingresos por escrituración, conforme a la INIF 14. Las cifras reestructuradas al 2008 reflejan una mayor eficiencia en la escrituración. Para el 2007 la escrituración fue de $75.7 millones de pesos, para el 2008 se reportaron $276.6 millones de pesos lo cual refleja un incremento considerable. En el 4T08 el 94.1% de los ingresos provenían de la escrituración de vivienda y el 5.9% de la venta de terrenos.

Precio Promedio El Precio Promedio del trimestre se situó en $360.2 miles de pesos representando un aumento de 15.2%, con respecto al precio promedio de $312.6 miles de pesos reportado en el 4T07. El incremento en el precio promedio se debe a una revisión y ajuste de los precios de acuerdo a los precios de mercado.

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Durante el 4T08 se escrituraron 241 viviendas, de las cuales se cobraron 181 y la diferencia se registró en cuentas por cobrar, en comparación al 4T07 donde se cobraron 67 viviendas.

Integración de unidades cobradas por tipo de financiamiento hipotecario La empresa se enfocó en el ramo defensivo de la industria de tal forma que para el 4T08 la mezcla de ventas por esquema de financiamiento fue de 21.2% Cofinanciamiento, 44.6% Infonavit, 20% Fovissste, 7.3% SHF y 6.9% otros esquemas.

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Costo de ventas Durante el periodo, la administración llevo a cabo una revisión de las corridas financieras de todos los proyectos, originando un reconocimiento de necesidades de inversión de $468 millones para terminación de los mismos. La actualización de las corridas originó un impacto acumulado al costo de ventas de $20.3 millones para el ejercicio 2008. Durante el 4T08 el margen bruto de la compañía fue negativo por 2.37%. El margen bruto acumulado del ejercicio 2008 fue de 12.1%.

Gastos de Venta, Generales y de Administración Como producto de la reestructura y el esfuerzo de la Empresa por aumentar sus niveles de venta, los Gastos de venta y de administración disminuyeron en $47.1 millones durante el 4T08, lo cual representa una disminución del 57.36% respecto al mismo período del año anterior. Los gastos de venta y de administración representan el 50.6% de las ventas. La disminución se debe principalmente a los gastos de administración lo cual refleja una mayor disciplina del grupo de control.

Los gastos de administración disminuyeron en 66.7%. La siguiente tabla muestra los gastos administrativos que registraron mayor variación:

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Durante el periodo 2007, la administración llevó a cabo una revisión del Activo Fijo, originando un reconocimiento adicional de la depreciación al 31 de diciembre de 2007 en base a las Normas de Información Financiera Boletín C-6 “Inmuebles, maquinaria y equipo”, la compañía cambió su política de depreciación contable de la siguiente forma:

El efecto acumulado de este cambio en vidas útiles se reflejó en 2007.

Resultado de operación Por el 4T08 se reportó una pérdida operativa de $36.7 millones, en comparación con una pérdida de $225.6 millones reportada en el mismo período del año anterior. El margen de operación fue negativo por 52.9%. El mejor desempeño (83.73%) se explica por el incremento en la escrituración y un mayor control de gastos administrativos.

EBITDA Por el trimestre se reportó un EBITDA negativo por $32.9 millones, en comparación con un EBITDA negativo de $204.7 millones en el 4T07. El margen de EBITDA se ubicó en -47.6% al 4T08.

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Resultado Integral de Financiamiento Los gastos financieros de la compañía disminuyeron en un 25.6% durante el 4T08, el costo integral de financiamiento se incrementó 4.3 veces respecto al período anterior. Este incremento en el costo se debe al efecto neto de los siguientes dos factores: 1. Una disminución de $4.7 millones durante el 4T08 en el gasto financiero neto, al liquidar 303 millones de créditos con las SOFOLES. 2. En el mes de Agosto se pagaron 4.04 millones de dólares quedando la deuda en 6.06 millones de dólares. Durante el 4T08 se tuvo una pérdida cambiaria por $15 millones, a diferencia de una utilidad cambiaria por $8.2 millones en el mismo período del ejercicio anterior. El incremento en la pérdida cambiaria se debió a la fluctuación del tipo de cambio (26.3%).

Gastos Financieros Corporativos El compromiso de la compañía por disminuir sus pasivos con costo generó una disminución en los gastos financieros por $15 millones, resultando en un gasto financiero de $4.6 millones durante el 4T08.

Provisiones de Impuestos Se encuentran en proceso de revisión por parte de la empresa.

Resultado neto del Ejercicio Durante el 4T08 la compañía reportó una pérdida neta por $66.6 millones comparado con una pérdida neta de $546 millones durante el mismo período del año anterior. El margen neto del 4T08 fue negativo por 96.1%.

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BALANCE GENERAL Efectivo e Inversiones Temporales El Efectivo e Inversiones Temporales aumentaron 280.4% a $87.6 millones al 31 de diciembre de 2008 con respecto a $23 millones al 31 de diciembre de 2007. El incremento en el saldo es derivado fundamentalmente de un crédito por $20.5 millones de pesos, como resultado de la emisión de obligaciones convertibles aprobado en Asamblea Extraordinaria de Accionistas del 14 de noviembre de 2008, y de la cobranza de $43 millones.

Cuentas Por Cobrar Las cuentas por cobrar disminuyeron $48.4 millones, a $56.0 millones al 31 de diciembre de 2008 con respecto a $104.4 millones al 31 de diciembre de 2007, debido a una mayor eficiencia en la cobranza. Para efectos de la aplicación anticipada de la INIF 14 las cuentas por cobrar por avance de obra fueron canceladas para reflejar únicamente viviendas escrituradas pendientes de cobro. Como resultado de la nueva aplicación contable las cuentas por cobrar están ligadas a operaciones listas para cobrarse por lo que tienen un alto nivel de liquidez.

Inventario de obra en proceso y terminada El principal activo de la empresa es el inventario de obra en proceso y terminada, el cual representa el 46% de los activos totales. El valor de los inventarios disminuyó $ 2 millones, a $500.4 millones al 31 de diciembre de 2008, con respecto a $502.4 millones al 31 de diciembre de 2007.

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Inventarios de Terreno El valor de los inventarios de terreno se incrementó en $24.7 millones, a $406.4 millones al 31 de diciembre de 2008 con respecto a $381.7 millones al 31 de diciembre de 2007. El incremento en el inventario de terrenos se explica principalmente por la compra del terreno de Hipódromo por un importe de $36 millones.

Pasivos Pasivos financieros Al 31 de diciembre de 2008 se mantiene un nivel de endeudamiento de $433.4 millones, una disminución de $190.2 millones en comparación con $623.5 millones al 31 de diciembre de 2007, lo anterior como resultado del compromiso de la compañía por disminuir su nivel de apalancamiento. Al 31 de diciembre de 2008, la deuda como porcentaje total de la capitalización (total de deuda y capital contable) fue de 63% comparado con 112% al 31 de diciembre de 2007. De los $433.4 millones de pesos de deuda, Hogar tiene $350 millones (81%) de deuda denominada en pesos y $83 millones (19%) de deuda denominada en dólares proveniente principalmente del bono por $10.1 millones de dólares emitido en Agosto de 2006.

La deuda de la compañía se integra por:

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Durante el 2008 se liquidaron $303 millones de créditos con las SOFOLES. En agosto de 2008 se amortizó el 40% ($4.04 millones de dólares) del bono por $10.1 millones de dólares de la deuda privada, el vencimiento del 60% ($6.06 millones de dólares) restante se extendió al 31 de agosto de 2009. El saldo en pesos de la deuda privada se afectó en $17.2 millones de pesos como consecuencia de la fluctuación cambiaria de los últimos meses. En diciembre de 2008 se contrató deuda quirografaria por $20.5 millones como resultado de la emisión de obligaciones convertibles por $180.6 millones aprobada en la Asamblea General Extraordinaria de Accionistas del 14 de noviembre de 2008. En la siguiente Asamblea General Extraordinaria de Accionistas a celebrarse el 24 de Febrero de 2009 se propone que se cancelen las acciones en tesorería que no fueron utilizadas para respaldar la emisión de obligaciones.

Partes Relacionadas por Pagar El saldo en la cuenta de Partes Relacionadas disminuyó a $61.6 millones al 31 de diciembre de 2008 con respecto a $91.8 millones al 31 de diciembre de 2007. La disminución de $30.3 millones se explica principalmente por un pago por compromisos adquiridos en Quintas Mediterranea de $23.9 millones.

Capital contable Al 31 de diciembre de 2008 la compañía reportó un capital contable por $253.4 millones de pesos, el cual se integra como se describe a continuación:

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Hechos Relevantes Durante la Asamblea General Extraordinaria de Accionistas celebrada el 14 de noviembre de 2008 se aprobó la emisión de obligaciones quirografarias, nominativas, convertibles en acciones misma que concluyó con la suscripción de 204,808 obligaciones convertibles equivalentes a un monto de $20’480,800 (veinte millones cuatroscientos ochenta mil ochoscientos, moneda nacional). Durante el cuarto trimestre de 2008 la compañía inició una renovación de su fuerza de venta con el fin de contar con la estructura necesaria para los planes de crecimiento futuros, dicha renovación culminará a principios de 2009. La empresa disminuyó sus pasivos de manera importante ($309.5 MDP durante 2008) con el propósito de mejorar la estructura financiera y sanear la empresa de obligaciones contratadas en el pasado. Durante 2008 se creó una nueva imagen de la marca Consorcio Hogar, este cambio con la intención de renovar y mejorar la percepción de nuestos clientes y acentuar los cambios estructurales que se dieron durante estos últimos meses.

Con fecha al 22 de enero de 2009 se informó a la Bolsa Mexicana de Valores que el Consejo de Adminsitración aceptó la renuncia del Arquitecto Francisco Arellano Benitez al cargo de Director General y designó a Samuel Maldonado Zavala como nuevo Director General.

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Expectativas 2009 Durante el 2009, los esfuerzos de la compañía se enfocarán en:

•

Terminar de ajustar su estructura operativa para disminuirla y hacerla más flexible

y eficiente. •

Implementar un programa de reducción de gastos, buscando alcanzar un ahorro de

aproximadamente 20% sobre el costo fijo. •

Reubicar las oficinas corporativas a la Ciudad de México, con el fin de tener mas

cercanía con los principales órganos e instituciones de vivienda y financieras para lograr una mejor comunicación y poder obtener sinergias. •

Culminar el proceso de refinanciamiento y liquidación de pasivos y obligaciones

contratadas en el pasado con Sofoles, proveedores, acreedores y partes relacionadas; con el fin de tener mayor flexibilidad y una mejor estructura financiera. •

Se propondrá un incremento de capital por 250 MDP vía aumento de capital los

cuales serán utilizados única y exclusivamente para terminar el proceso de depuración y proyectos en marcha. •

Se buscará adquirir recursos frescos por 800 MDP a través de un crédito colectivo,

a fin de lograr un crecimiento acelerado a partir de 2010, enfocado principalmente en el desarrollo de vivienda económica y tradicional. •

Continuar con la metodología tradicional para reconocer los ingresos, lo cual sig-

nifica que las ventas serán registradas una vez que las viviendas sean escrituradas. Esto pretende dar transparencia y una mayor certidumbre a la información financiera presentada por la compañía.

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Estado de Resultados trimestral Reestructurado No Auditado

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Estado de Resultados Acumulado Reestructurado No Auditado

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Balance General Reestructurado al 31 de Diciembre de 2008 No Auditado

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