Dossier-logement-actualités-janvier2018-v2 (1).docx

L3 AES UFR Droit, économie, gestion, AES Economie des pays de l’union européenne Dossier de TD constitué d’une sélection d’articles et tribunes parus dans le quotidien Le Monde M. Leprince ; [email protected], 2017-18

Sommaire

Table des matières Sommaire ................................................................................................................................................ 1 « Le logement ne peut être assujetti aux seules logiques du profit » .................................................... 2 En France, une hausse des taux calmerait le marché immobilier ........................................................... 4 Immobilier : les taux d’intérêt devraient rester attractifs en 2018 ........................................................ 5 La construction de logements neufs ralentit en France .......................................................................... 6 Des charges de copropriété en hausse ................................................................................................... 8 Un marché immobilier toujours aussi dynamique en janvier ................................................................. 9 Près d’un logement sur dix est surpeuplé en France ............................................................................ 10 Macron, le président qui voulait privatiser les HLM ............................................................................. 12 La flambée de l’immobilier creuse les inégalités en Europe ................................................................. 14 La laborieuse mise en place de la baisse des APL ................................................................................. 15 Comment bénéficier du nouveau prêt à taux zéro ? ............................................................................ 16 L’amendement « scélérat » qui irrite les agents immobiliers ............................................................... 17 Les 57 articles du texte provisoire proposent des mesures disparates. ............................................... 18 Un projet de loi pour limiter les recours abusifs contre les permis de construire................................ 20 Future loi logement : une concertation au pas de charge et un débat parlementaire minimal........... 21 HLM : les quotas de construction fonctionnent-ils ? ............................................................................ 23 Bâtiment : « Les abus ne doivent pas menacer la pérennité des certifications d’économie d’énergie » ............................................................................................................................................................... 27 Davantage de logements vides dans les villes moyennes ..................................................................... 29 Quels sont les travaux éligibles au crédit d’impôt en faveur de la transition énergétique ? ............... 30 Logement social : les cancres de la loi SRU épinglés par la Fondation Abbé Pierre ............................. 31 CARTE. Immobilier dans l’Ouest : les prix ville par ville ........................................................................ 32 Ventes de logements anciens. 2017, une année exceptionnelle .......................................................... 36

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« Le logement ne peut être assujetti aux seules logiques du profit » Plus de 200 architectes, dont Roland Castro, Anne Lacaton, Jean Nouvel et Rudy Ricciotti, alertent le gouvernement dans une tribune au « Monde », sur la perte de qualité de l’habitat que le projet de loi logement, à la veille d’être présentée aux parlementaires, risque d’aggraver. Tribune. Dans quelques jours, le projet de loi Evolution du logement et aménagement numérique (Elan) entre en discussion au Parlement. Cette loi fixera durablement les conditions de la construction des logements et donc de la qualité de vie des Français. A ce stade, elle semble ne plus garantir la qualité architecturale et urbaine de l’habitat que sont en droit d’attendre nos compatriotes. La situation s’aggrave d’année en année. Les inégalités spatiales et territoriales se creusent, dégradant le lien social et mettant à mal le vivre ensemble. Dans les métropoles, les classes moyennes quittent les centres-villes où se loger devient trop cher. L’augmentation des prix dans les quartiers attractifs repousse les habitants vers des quartiers éloignés où se concentrent les populations les plus modestes. Le pouvoir d’achat ne permet plus d’accéder à un logement adapté aux besoins de chacun. Selon la Fondation Abbé-Pierre, près de 15 millions de Français sont fragilisés, mal logés ou privés de domicile. L’accès au logement est devenu un vrai problème de société.

Ni éclairage direct ni ventilation naturelle La qualité des logements neufs se détériore. Si la qualité des équipements techniques des logements a pu progresser, leur qualité spatiale et d’usage s’est dégradée. Sur les dix dernières années, un trois pièces a perdu de 15 % à 20 % de sa surface, soit l’équivalent d’une pièce. Les cuisines n’ont plus d’éclairage direct ni de ventilation naturelle ; elles sont intégrées à un « séjour » trop réduit. Les chambres sont si petites qu’il est difficile d’y installer un lit et un bureau. Les parties communes sont « aveugles » et inhospitalières. L’ensemble des matériaux sont trop souvent de médiocre qualité. Lire aussi : Copropriété, normes simplifiées, attribution des HLM… les grandes lignes du projet de loi Les charges d’entretien explosent du fait d’une construction au rabais. Trop souvent, cinq à dix ans après leur construction, des malfaçons ou des vices cachés apparaissent dans les bâtiments. Cela entraîne des travaux d’entretien prématurés, non prévus dans les plans de financement. Cette situation précarise les acquéreurs déjà engagés dans le remboursement de prêts de plus en plus long (trente ans).

Les charges d’entretien explosent du fait d’une construction au rabais. Trop souvent, cinq à dix ans après leur construction, des malfaçons ou des vices cachés apparaissent dans les bâtiments Economiser sur la conception ou la construction annule les bienfaits sociétaux d’un cadre de vie de qualité et impacte peu le prix final du logement. Faire l’impasse sur la qualité de notre cadre bâti aura des conséquences négatives sur notre bien-être. Ces petites économies augmentent considérablement les charges, directement assumées par les usagers : locataires, propriétaires, Etat ou collectivités. 2

Prescrire des matériaux bas de gamme, ne pas confier la surveillance des travaux à l’architecte du projet, recourir à une main-d’œuvre pas ou peu qualifiée, multiplie les risques de malfaçons, affaiblit la qualité et la pérennité des ouvrages. Le coût social et économique de ces programmes mal étudiés est exorbitant.

Une opportunité historique Les opérations de renouvellement urbain qui réparent les choix des années 1970 se chiffrent chaque année en milliards d’euros pour les contribuables. Transport, emploi, scolarité, santé, culture, sécurité… : l’ensemble de la vie en société est impacté négativement par une politique du logement au rabais. Le logement ne peut être assujetti aux seules logiques du profit. Le législateur ne doit pas créer les conditions qui fabriquent aujourd’hui, les quartiers dégradés de demain.

Nous, professionnels de la création du cadre bâti, voulons une société qui rende solidaire les territoires, une société respectueuse des habitants comme des paysages et des ressources et qui protège les plus démunis Il n’y a pas de fatalité à cette crise programmée et la future loi est une opportunité historique pour le gouvernement et la puissance publique d’affirmer un choix de société durable. Nous, professionnels de la création du cadre bâti, voulons une société qui rende solidaire les territoires, une société respectueuse des habitants comme des paysages et des ressources et qui protège les plus démunis. Une société libérée de contraintes administratives contradictoires qui empêchent l’émergence des initiatives et des projets, une société qui offre à chacun la possibilité de se développer et de s’épanouir. Se loger est un droit fondamental. Le logement ne peut pas être réduit à un « produit économique », c’est un bien de première nécessité et une production culturelle de la société. Les logements doivent s’adapter aux besoins des habitants et des territoires dans leur diversité, et non l’inverse. Nous construisons aujourd’hui le patrimoine de demain. Mieux construire est une volonté partagée par de nombreux acteurs de la construction : élus, bailleurs sociaux, aménageurs, architectes, ingénieurs, promoteurs, entreprises.

Trois vœux Pour parvenir ensemble à construire mieux pour les Français, nous formulons trois vœux : – Que l’Etat soit le garant du maintien de la qualité des logements par des procédures d’achat public transparentes et équitables en maintenant les concours d’architecture et les fondamentaux de la loi MOP [relative à la maîtrise d’ouvrage public], qui met en place la relation entre maîtrise d’ouvrage et maîtrise d’œuvre. Ces dispositions encouragent la qualité architecturale, pour toutes les opérations publiques ou privées, qui mobilisent de l’argent ou du foncier publics. Lire aussi : Future loi logement : une concertation au pas de charge et un débat parlementaire minimal – Que l’Etat s’engage de façon ambitieuse dans la rénovation du bâti existant au-delà de la seule question thermique. La lutte contre la précarité énergétique doit servir de levier pour mener une politique de rénovation plus globale, en termes de qualité d’usage et d’insertion urbaine. – Que l’Etat soutienne une politique foncière novatrice. Qu’il encourage les montages innovants qui limitent la charge du foncier dans le coût du logement.

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Nous avons bien noté la volonté politique du président Macron, exprimée dans son programme de campagne, de « s’appuyer davantage sur l’excellence des architectes et la sensibilisation des acteurs chargés de la commande publique pour que l’architecture de demain soit durable, de qualité et adaptée aux territoires et aux usages ». La loi Elan doit permettre de réaliser cet engagement, afin d’agir dans le sens de l’intérêt général. Cette tribune a été signée à ce jour par plus de 200 d’architectes dont des Pritzker Prize, des Grand prix d’architecture et Grand prix d’urbanisme, des membres de l’Académie d’architecture, du Conseil national et des Conseils régionaux de l’Ordre des architectes. Elle a reçu le soutien du député (PS) Patrick Bloche, qui a été rapporteur du projet de loi du 7 juillet 2016 pour la liberté de la création, de l’architecture et du patrimoine (LCAP).

En France, une hausse des taux calmerait le marché immobilier La fin de l’argent bon marché pourrait freiner l’activité et apaiser l’inflation des prix. LE MONDE ECONOMIE | 08.02.2018 à 12h19 • Mis à jour le 08.02.2018 à 12h30 | Par Isabelle ReyLefebvre L’argent bon marché, prêté à des taux imbattables, a alimenté le moteur immobilier. En France, le nombre de transactions a battu des records en 2017, avec 970 000 ventes dans l’ancien, et même 1,243 million en tenant compte les logements neufs. Soit 35 % de plus qu’en 2014. Mais cette situation a aussi fait repartir l’inflation des prix immobiliers, qui ont augmenté de près de 4 % l’an dernier. Les acquéreurs ont profité des taux bas pour emprunter beaucoup : 178 milliards d’euros en 2017 (hors renégociations de crédits) sur des durées toujours plus longues, de plus de 25 ans pour 28 % d’entre eux. Lire aussi : Après l’euphorie immobilière de 2017, la décrue est amorcée En ce début d’année, les crédits à l’habitat restent bon marché, selon l’Observatoire crédit logement/CSA. Leurs taux ont même légèrement baissé en janvier, à 1,49 % contre 1,51 % en décembre 2017. Et ce, même si la demande s’érode. Une hausse des taux aurait évidemment des conséquences sur le marché immobilier en dégradant le pouvoir d’achat des acquéreurs. De quoi freiner l’activité et calmer sans doute la hausse des prix, qui pourraient même entamer un cycle de baisse. Quant aux emprunteurs qui, à ce jour, cumulent 950 milliards d’euros de stock de dette liée au seul secteur immobilier, ils ne risquent rien puisqu’ils se sont endettés à taux fixe, contrairement aux voisins espagnols ou anglais qui ont toujours préféré les taux variables et pourraient le regretter. Lire aussi : Les marchés financiers craignent la fin de « l’argent facile » Un produit d’appel Les emprunteurs français bénéficient d’ailleurs toujours des taux les plus bas d’Europe, en raison de la vive concurrence que se mènent les banques. Les établissements bancaires font en effet du crédit

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immobilier un produit d’appel et se rémunèrent sur leurs assurances emprunteurs, quasi obligatoires et procurant de confortables marges. Lire aussi : Crédits immobiliers : tous les emprunteurs vont pouvoir renégocier leur assurance de prêt Mais le filon s’épuise avec la loi Sapin 2 du 21 février 2017, qui permet désormais à tous les souscripteurs de résilier cette assurance chaque année pour en souscrire une autre, si possible moins chère. La hausse des taux pourrait donc mettre les banques elles-mêmes en difficulté et compromettre la rentabilité de la production de crédit immobilier, comme le rappelait le Haut Conseil de stabilité financière, le 15 décembre 2017.

Immobilier : les taux d’intérêt devraient rester attractifs en 2018 Selon le Crédit foncier, les taux d’intérêt des crédits immobiliers devraient s’établir en moyenne à 1,65 % en fin d’année. Dans son ensemble, le secteur sera dynamique malgré une montée des prix. LE MONDE ARGENT | 31.01.2018 à 10h33 • Mis à jour le 31.01.2018 à 10h42 | Par Jérôme Porier Après une année 2017 « exceptionnelle », 2018 devrait être « dynamique » pour l’immobilier grâce à des taux d’intérêt de crédit toujours attractifs, en dépit d’une montée des prix et d’un recentrage d’aides publiques, ont déclaré, le 31 janvier, les experts du Crédit foncier, une annonce reprise par l’AFP. « L’année immobilière 2017 a été exceptionnelle sur tous les fronts et 2018 devrait être également une année dynamique, bien qu’en deçà des records enregistrés l’an dernier », a estimé Benoît Catel, directeur général de la filiale du groupe BPCE. Des taux de crédit immobilier très bas, stabilisés aux alentours de 1,5 % en moyenne fin 2017, et l’efficacité des mesures de soutien public, notamment le Prêt à taux zéro (PTZ) et l’Aide personnalisée au logement (APL) accession qui aident les ménages à devenir propriétaires, ainsi que le dispositif Pinel d’aide à l’investissement locatif ont soutenu le marché. Hausse de 13 % du volume des crédits immobiliers « Hors rachats de crédits en cours, les volumes de crédits immobiliers ont augmenté en 2018 de 13 % sur un an et de 48 % en trois ans, à 178 milliards d’euros, et quelque 970 000 logements anciens se sont vendus, soit 30 % de plus que la moyenne de la décennie », a poursuivi M. Catel. Dans le neuf, 419 000 logements ont été mis en chantier en 2017, soit une hausse de 16 % sur un an, et 130 000 maisons individuelles neuves ont été commercialisées (+ 15 %). En 2018, les taux d’intérêt de crédit devraient rester « attractifs », prédit le Crédit foncier, qui estime qu’ils devraient s’établir à 1,65 % en moyenne en fin d’année. Lire aussi : La flambée de l’immobilier creuse les inégalités en Europe Mais si les faibles taux d’intérêt améliorent le pouvoir d’achat des ménages, celui-ci va pâtir à la fois d’une hausse des prix et d’une diminution des dispositifs de l’Etat. La « quasi-suppression » de l’APL accession et la baisse du PTZ devraient ainsi réduire l’accès à la propriété des ménages modestes. Vers une baisse des transactions dans l’ancien 5

Le Crédit foncier prévoit, en outre, une baisse des indicateurs de marché, qui resteront toutefois à des niveaux élevés : le volume de crédits immobiliers distribués par les banques aux particuliers reculerait de 6 %, à 167 milliards d’euros, et les transactions dans l’ancien, de 7 %, à 900 000 ventes, un niveau néanmoins supérieur de 30 % à la moyenne de la décennie. La filiale de BPCE attend enfin un recul de 5 % des constructions de logements neufs et une hausse des prix dans l’ancien au plan national, à un rythme moindre que l’an dernier, de 2,5 %. Selon le dernier baromètre Crédit foncier-CSA, 80 % des professionnels de l’immobilier se déclarent optimistes pour 2018.

La construction de logements neufs ralentit en France Le marché immobilier de l’ancien devrait, lui, conserver son dynamisme en  2018. LE MONDE ECONOMIE | 01.02.2018 à 10h59 • Mis à jour le 01.02.2018 à 15h22 | Par Isabelle ReyLefebvre Le marché immobilier de l’ancien devrait, en 2018, conserver son dynamisme de 2017, contrairement à celui du neuf. Le million de transactions dans l’ancien a presque été atteint l’an dernier, avec 970 000 transactions actées, un record absolu. « Ce niveau d’activité est supérieur de 30 % à la moyenne des dix dernières années », a rappelé Benoît Catel, directeur général du Crédit Foncier, mercredi 31 janvier, lors d’une conférence de presse. « Pour [2018], nous anticipons un fléchissement de 7 % du nombre de transactions, autour de 900 000, ce qui reste un excellent niveau. Les taux d’intérêt des prêts immobiliers, qui soutiennent l’activité, vont rester stables au premier semestre, autour de 1,55 %, un des taux les plus bas d’Europe, et peut-être se renchérir jusqu’à 1,65 % au second semestre, ce qui reste très compétitif », se réjouit-il. La perspective d’un choc d’offre s’éloigne Lire aussi : Après l’euphorie immobilière de 2017, la décrue est amorcée En revanche, la production de logements neufs montre des signes de faiblesse et éloigne la perspective du fameux « choc d’offre » que le président Macron a promis de provoquer : 418 900 logements ont été mis en chantier l’an dernier. Un bon chiffre, mais loin du record de 2006 (494 000), avec, au quatrième trimestre 2017, un ralentissement préoccupant du nombre de permis de construire accordés (– 4,8 % par rapport au troisième trimestre) et des mises en chantier (– 2,9 %). « Le secteur de la maison individuelle, par exemple, est très sensible aux aides publiques, et nous anticipons qu’il souffrira, en 2018, du resserrement du prêt à taux zéro et perdra quelque 20 000 maisons par rapport aux 130 000 de 2017 », a indiqué M. Catel. Lire aussi : Le bâtiment va mieux, mais s’inquiète d’un tassement de la croissance pour 2018 Le logement social pâtira lui aussi du retrait de l’Etat et de la ponction de 800 millions d’euros qu’il effectue, en 2018, dans ses finances, par la baisse concomitante des allocations logement et des loyers. Mardi 30 janvier, l’Union sociale pour l’habitat (USH), qui fédère tous les organismes HLM, a annoncé que le nombre de logements sociaux créés en 2017, avec 92 900 agréments financiers accordés par l’Etat, était en repli de 7 400 par rapport à 2016, soit une baisse de 8 %. 6

« Il s’agit d’un décrochage » La chute est encore plus sévère en Ile-de-France, avec une baisse de 17 % des agréments, et même de 22 % pour les HLM les plus sociaux. « Il s’agit d’un décrochage, alors que 700 000 ménages sont, dans la région, demandeurs d’un logement social », alerte Jean-Luc Vidon, président de l’USH Ile-deFrance. Lire aussi : Immobilier : les prix s’envolent, les inégalités se creusent Malgré la prolongation pour quatre ans de l’avantage fiscal Pinel – consenti aux acheteurs d’un logement neuf destiné à la location à loyer plafonné –, les promoteurs affichent eux aussi une petite baisse de moral. Selon l’enquête d’opinion trimestrielle de l’Insee, parue le 26 janvier, ils sont plus nombreux (10 %) à s’avouer pessimistes, et à anticiper une demande de logements neufs en berne, qu’à voir l’avenir en rose. Lire aussi : Logement : un choc d’offre insuffisant pour peser sur les prix Trou d’air ou tendance durable ? « Nous savons d’expérience que la construction de logements est toujours lente à repartir, entre douze et dix-huit mois, le temps que l’outil se réadapte, mais aussi qu’elle peut s’arrêter très vite, avec des chantiers qui ferment du jour au lendemain », explique M. Catel. Les Français consacrent près de 40 % de leur budget au logement

Selon une enquête publiée par le Crédit foncier, les sondés projettent de demeurer en moyenne vingt et un ans dans leur logement lors de leur installation. LE MONDE | 01.02.2018 à 12h42 • Mis à jour le 01.02.2018 à 13h18 | Par Jérôme Porier La plupart des Français estiment vivre dans un logement qui correspond à leurs besoins. Ce constat ressort d’une étude réalisée, début 2018, par le cabinet Elabe pour le Crédit foncier, auprès de 2 400 personnes. Lors de leur installation, les Français projettent de demeurer en moyenne vingt et un ans dans leur logement. Les statistiques officielles de l’Insee corroborent ce chiffre : ils estiment à dixsept ans la durée moyenne d’occupation d’une habitation par un ménage donné. Lire aussi : Immobilier : les taux d’intérêt devraient rester attractifs en 2018 Pour autant, plus de la moitié des Français (52 %) affirment que trouver le logement correspondant à leurs besoins a été difficile. Et, sur ce point également, les prix de l’immobilier influent sur les différences d’appréciation. Alors que six habitants d’Ile-deFrance sur dix ont eu des difficultés à trouver leur logement, la proportion est quasiment inverse parmi les résidents des villes de moins de 20 000 habitants, 56 % jugeant qu’il leur a été facile de se loger. Des Français plutôt satisfaits de leur logement Selon cette étude, les personnes interrogées déclarent, propriétaires et locataires confondus, consacrer près de 40 % (38,4 %) de leurs dépenses mensuelles au logement. Le poids de ce budget consacré au logement peut être diminué pour certains par des aides dont ils peuvent bénéficier.

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Quatre personnes interrogées sur cinq répondent que le logement qu’elles occupent correspond totalement (9 %) ou en grande partie (70 %) à leurs besoins ; 85 % d’entre elles considèrent leur habitation comme un cocon et un lieu de vie pour recevoir. Seuls 14 % des Français décrivent un logement purement fonctionnel, « un lieu de passage, un toit sous lequel dormir ». Lire aussi : Un marché immobilier toujours aussi dynamique en janvier Parmi les critères « qui comptent » pour choisir ce logement, arrivent aux premiers rangs son coût mensuel, le type d’habitation (maison ou appartement), l’état général, la surface totale, le nombre de pièces et l’exposition ou la luminosité. Concernant la localisation et l’environnement du logement, ils ajoutent la proximité aux lieux fréquentés (travail pour les actifs, établissements scolaires pour les parents) et le calme. Les propriétaires sont plus satisfaits que les locataires Les trois quarts des personnes interrogées au moins déclarent avoir réussi à trouver un logement répondant à leurs besoins. Le niveau de satisfaction est d’autant plus élevé dans les lieux où les prix de l’immobilier sont bas, c’est-à-dire dans les communes de moins de 20 000 habitants et en province. Autre constat : les propriétaires sont plus satisfaits que les locataires, et les occupants de maisons davantage que ceux d’appartements. Enfin, les dispositifs publics d’aide au logement, qui constituent un des facteurs qui expliquent le dynamisme immobilier des dernières années, sont bien connus des Français : 77 % pour les aides au logement et 62 % pour le prêt à taux zéro.

Des charges de copropriété en hausse Habiter Paris implique de payer des charges de copropriété 42 % plus élevées que celles de la province. LE MONDE | 31.01.2018 à 09h30 • Mis à jour le 07.02.2018 à 15h24 | Par Nathalie Coulaud Tous les copropriétaires le savent bien, recevoir son appel de charges chaque début de trimestre n’est pas une partie de plaisir ! Mais, il faut bien payer le chauffage collectif, le nettoyage de la cage d’escalier et le salaire du gardien, sans oublier les honoraires du syndic. Un premier baromètre grâce à l’analyse de 7,5 millions d’annonces de biens en vente Pour autant, il n’existe pas de statistiques officielles sur ces charges. Seule l’Association des responsables de copropriété (ARC) rend public chaque année un observatoire des charges, basé sur les réponses fournies par ses adhérents. Et la start-up MeilleurCopro, qui accompagne les copropriétaires et les syndics dans leur réflexion de réduction des charges, vient de publier un premier baromètre grâce à l’analyse de 7,5 millions d’annonces de biens en vente. Depuis 2014, les annonces doivent, en effet, préciser si l’immeuble est soumis au statut de la copropriété, le nombre de lots et le montant des charges payées par le logement vendu. En moyenne, 40 euros par mètre carré, par an, à Paris L’analyse de MeilleurCopro montre que les copropriétaires parisiens paient en moyenne 40 euros par mètre carré par an (50,4 euros tous services confondus), soit 2 000 euros chaque année pour un 8

appartement de 50 mètres carrés (2 520 euros tous services confondus). L’ARC arrive à une estimation très proche. Mais ces chiffre peuvent s’envoler pour les copropriétés les plus chères, c’est-à-dire où les services sont les plus nombreux : espaces verts à entretenir, gardiens, ascenseur et chauffage collectif. Lire aussi : A Paris, les parkings sont plus rentables que les chambres de bonne En province, un copropriétaire s’acquitte plutôt de 1 400 euros par an, mais ce chiffre peut grimper jusqu’à 3 550 euros pour les copropriétés les plus chères. Les villes les moins chères sont Nantes (21 euros par mètre carré, par an) et Bordeaux (19 euros par mètre carré, par an). Habiter Paris implique donc de payer des charges de copropriété 42 % plus élevées que celles de la province. « Les immeubles parisiens ont plus d’équipements que les immeubles en province ce qui explique cet écart de prix », explique Edouard-Jean Clouet, fondateur de MeilleurCopro. Ainsi, 22 % des immeubles parisiens sont dotés de gardiens contre moins de 10 % dans la plupart des villes de province. Lire aussi : Un « effet Macron » sur l’immobilier de luxe La tendance à l’inflation des charges de copropriété au cours de la dernière décennie est incontestable. L’ARC estime qu’elles ont augmenté de 30 % depuis l’an 2000. Le baromètre de MeilleurCopro a l’intention de calculer ce pourcentage en 2019.

Un marché immobilier toujours aussi dynamique en janvier Meilleursagents craint de voir la population française se scinder en deux. Seuls les actifs qualifiés pourront accroître leur patrimoine immobilier. LE MONDE | 30.01.2018 à 12h15 • Mis à jour le 30.01.2018 à 12h58 | Par Jérôme Porier L’année 2018 débute dans la continuité de 2017, ce qui laisse augurer un marché immobilier « raisonnablement » dynamique, annonce Meilleursagents, qui a publié le 30 janvier son 99e baromètre mensuel. A Paris, les prix ont augmenté de 1 % en janvier (0,7 % pour les petites surfaces et 1,3 % pour les appartements d’au moins trois pièces). Sur douze mois, la hausse atteint 5,6 % dans Paris intra-muros. La hausse des prix parisiens se propage en banlieue « Alors que la dynamique des prix parisiens s’était légèrement ralentie depuis la rentrée 2017, ce regain de vitalité à Paris donne le ton et la cadence sur un marché immobilier, qui devrait connaître un dynamisme sans excès en 2018 », déclare Sébastien de Lafond, président de Meilleursagents. La hausse des prix parisiens se propage en banlieue en s’affaiblissant par cercles concentriques. Dans la petite couronne, la progression ressort à 0,4 % en janvier. Dans la grande couronne, les prix sont stables, à l’exception des départements de Seine-et-Marne (-0,2 %) et du Val-d’Oise (0,3 %). Lire aussi : Quel régime fiscal faut-il choisir quand on loue en meublé ? En province, les grandes villes poursuivent leurs tendances de 2017. Bordeaux est toujours en tête avec un bond de 1 % en janvier, soit 15,4 % sur douze mois. Marseille (0,7 %) et Nantes (0,8 %), puis Toulouse (0,5 %) et Lyon (0,3 %) suivent. Lille (0,1 %) et surtout Nice (- 0, 1 %), Rennes (- 0,3 %), Strasbourg et Montpellier (- 0, 4 %) sont en queue de peloton et ne parviennent pas à retrouver leur dynamisme. Depuis plus d’un an, les prix sont stables dans les zones rurales. 9

Une hausse de 0,3 % en un mois dans les 50 plus grandes villes En résumé, les prix des dix plus grandes villes augmentent de 0,6 % en janvier (4,5 % sur douze mois) et ceux des cinquante plus grandes villes se renchérissent faiblement, de 0,3 % (3,1 % sur douze mois). « Sur le plan macroéconomique, la situation continue de s’améliorer. Les taux d’intérêt ont retrouvé le niveau le plus bas de 2017. Les acheteurs sont confiants dans un climat économique durablement favorable. Ils savent aussi pouvoir compter sur des conditions de financement aptes à absorber les hausses régulières mais raisonnables des prix sans entamer trop fortement leur budget », commente M. de Lafond. Une partie de la population évincée par les banques Principal point noir, le chômage ne recule que faiblement. Pour les experts de Meilleursagents, le risque est grand de voir la population française se scinder en deux. Avec, d’une part, des actifs qualifiés dont les rémunérations progressent. Cette frange de la population bénéficie des meilleures conditions historiques de financement et vit dans des zones urbaines dynamiques. Capables de mobilité professionnelle et géographique, ces actifs qualifiés comptent tirer parti de la conjoncture pour améliorer leur situation professionnelle et augmenter leur patrimoine immobilier. Lire aussi : Le bâtiment va mieux, mais s’inquiète d’un tassement de la croissance pour 2018 D’autre part, un groupe constitué de ménages sous employés ou durablement au chômage, dont le pouvoir d’achat régresse. Evincés par les banques et contraints de se loger dans les zones les moins dynamiques, leur mobilité est restreinte, estime Meilleursagents. « Le différentiel de progression entre les villes les plus dynamiques et les zones les plus calmes témoigne d’importants écarts d’attractivité. Nous pourrions assister aux prémices d’une nouvelle dynamique territoriale qui pourrait encourager l’installation d’entreprises dans ces villes attractives, créant des emplois séduisants pour une population à la recherche d’un cadre de vie agréable sur un marché immobilier aux prix encore raisonnables », estime Sébastien de Lafond. Ainsi, avec un revenu moyen, un ménage parisien peut-il acheter 22 à 23 m², alors qu’à Lyon, il pourrait acquérir un appartement de 40 m².

Près d’un logement sur dix est surpeuplé en France Le rapport de la Fondation Abbé-Pierre publié mardi relève une augmentation du nombre de personnes qui vivent dans une habitation trop petite. LE MONDE | 30.01.2018 à 06h43 • Mis à jour le 30.01.2018 à 09h54

La Fondation Abbé Pierre dénonce le retour des logements surpeuplés

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Plus de 9,5 millions de personnes vivent dans des logements trop petits, soit 11,5 % de plus qu’en 2006, selon le rapport annuel de la fondation. Le Monde.fr avec Reuters | 30.01.2018 à 04h40 • Mis à jour le 30.01.2018 à 11h53 | Par Isabelle ReyLefebvre La Fondation Abbé Pierre tire une nouvelle fois le signal d’alarme sur la France du « mal-logement » et insiste sur la résurgence du surpeuplement, dans son vingt-troisième rapport annuel publié mardi 30 janvier. On pensait révolu le temps où des familles s’entassaient dans des logements exigus et, en effet, les Français habitent des logements de plus en plus spacieux, d’une surface moyenne, par habitant, de 40,3 m2 en 2013 alors qu’elle n’était que de 37,5 m2 en 2001. Mais cette tendance s’inverse depuis 2006 et l’enquête nationale logement, menée par l’Insee, en 2013, montre que 8,5 % des ménages vivent en surnombre dans leurs logements, soit 7,6 millions de personnes, un chiffre en hausse de 11,5 % par rapport à 2006, et 934 000 autres sont en situation de surpeuplement dit accentué, soit un bond de 17,2 % depuis 2006. La Fondation estime même à 9,5 % la proportion de ménages vivant à l’étroit, en intégrant les étudiants en colocation, une situation plus souvent subie que choisie. Lire aussi : Près d’un logement sur dix est surpeuplé en France Pour l’Insee, la norme minimale exige une pièce à vivre (séjour) et une chambre par couple ou par adulte ou enfant de plus de 15 ans (une pièce pour deux enfants de moins de 7 ans ou une chambre pour deux grands enfants s’ils sont de même sexe). Ainsi, une famille avec deux enfants, garçon et fille, de plus de 15 ans, doit disposer d’un séjour et de trois chambres. Il y a surpeuplement lorsqu’il manque une chambre et surpeuplement accentué s’il en manque deux. Facteurs de stress Ne pas avoir un espace de rangement ni prendre les repas ensemble autour d’une table, être obligé de dégager la douche pour se laver, ne pas faire de réserves de nourriture faute de place pour les stocker, ne pas pouvoir s’isoler pour se reposer ou faire ses devoirs, manquer d’espace pour que les plus petits jouent ou marchent, ne jamais inviter personne à dîner… Tous ces critères sont facteurs de stress, accentuent les tensions, l’irritabilité et la culpabilité des parents vis-à-vis de leurs enfants. « De nombreuses études scientifiques montrent les effets délétères multiples du surpeuplement et de la privation d’intimité », précise Manuel Domergue, directeur des études de la Fondation Abbé Pierre. Lire aussi : La laborieuse mise en place de la baisse des APL Le surpeuplement peut rester invisible et sous-estimé, surtout aux yeux des élus qui le renvoient parfois à un « choix de vie » ou un « phénomène culturel ». Mais grandir dans un tel environnement peut « laisser une cicatrice à vie », selon le rapport qui chiffre à 3,8 millions le nombre d’enfants subissant ces conditions de vie. « On ne mesure pas assez les coûts sociaux du surpeuplement pour la collectivité en termes d’échec scolaire, de risques de santé – asthme, allergies, incendies, saturnisme – de conflits dans la famille même, avec le voisinage, le propriétaire », insiste l’auteur de l’étude de la Fondation Abbé Pierre. Les personnes les plus touchées sont, sans surprise, les pauvres, dont un peu plus de la moitié (351 680 ménages) de ceux dont le statut dans l’habitat est précaire (locataire en meublé, en garni ou sous-locataire). Le surpeuplement touche également 939 700 personnes dans le parc locatif privé,

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dont 80 000 en surpeuplement accentué, comme c’est le cas des 7 000 chambres de bonne de Paris dont la surface est inférieure à 9 m2. Concevoir des habitats évolutifs Le parc social n’y échappe pas. Près de 17 % de locataires vivent à l’étroit, soit 767 000 ménages. C’est dans ce parc que la hausse est la plus inquiétante, particulièrement en Ile-de-France où 57,3 % des familles nombreuses (trois enfants et plus) sont concernées. Le surpeuplement est aussi là où on l’attend le moins : 466 000 ménages en sont victimes parmi les propriétaires. « C’est souvent lors de la naissance d’un ou plusieurs enfants ou du regroupement de familles recomposées que la situation de surpeuplement apparaît », commente M. Domergue. Lire aussi : Au centre d’hébergement Booth à Paris, « plusieurs de nos résidents sont prêts à partir mais ne le peuvent pas » La Fondation Abbé Pierre propose plusieurs solutions : mieux mobiliser le parc HLM en répondant, par exemple, aux 36 000 ménages déjà installés et qui souhaitent déménager vers un logement moins grand ; produire davantage de petits logements à loyer accessible ; concevoir des habitats évolutifs, qui suivent la taille de la cellule familiale ; renforcer la priorité accordée aux demandeurs HLM vivant déjà en suroccupation accentuée.

Macron, le président qui voulait privatiser les HLM Analyse. Pour la journaliste Isabelle Rey-Lefebvre, le projet Macron n’est pas seulement d’organiser une péréquation entre organismes riches et pauvres, mais surtout de les transformer tous en entreprises à structure capitalistique, avec des actionnaires. LE MONDE | 24.01.2018 à 10h30 • Mis à jour le 24.01.2018 à 17h06 | Par Isabelle Rey-Lefebvre Analyse. Depuis son élection, Emmanuel Macron a, à plusieurs reprises, sonné la charge contre le logement social : « J’ai deux problèmes avec les HLM. Il y a trop d’organismes, près de 800, et il faut opérer un regroupement en deux à trois ans. Ensuite, il n’y a pas de bonne circulation du capital, justifiait-il, le 6 octobre 2017, devant les professionnels du bâtiment. Il y a des organismes qui ont des trésors et ne construisent pas, tandis que d’autres n’ont pas du tout d’argent. Alors, annonçait-il, on va un peu baisser les loyers et les APL [aide personnalisée au logement] et, après une analyse honnête, on va recapitaliser les organismes fragilisés. » Les efforts réclamés au secteur sont conséquents, puisqu’ils les privent de 7 % des recettes (22 milliards d’euros de loyers perçus par an) Lors d’un entretien télévisé sur TF1, le 17 octobre, il réitérait ses critiques : « Il faut changer le logiciel dans le secteur du logement social. On met de la dépense publique, légitime dans le secteur HLM, on continuera à le faire, mais on met aussi beaucoup de dépenses publiques pour solvabiliser les ménages qui sont dans ces logements. On est le pays en Europe qui est quasiment le moins efficace pour le traitement des mal-logés ! Le gouvernement va demander aux acteurs du logement social d’un peu baisser les loyers (…), en face, on va baisser d’autant les APL. » La première étape devait conduire à réduire les aides au logement et les loyers HLM, à hauteur de 1,5 milliard d’euros, mesure actée dans la loi de finances pour 2018. Après de rudes négociations, le 12

prélèvement payé par les bailleurs sociaux a été étalé sur trois ans, à raison de 800 millions d’euros en 2018, 800 autres en 2019 et 1,5 milliard à partir de 2020. Les efforts réclamés au secteur sont conséquents, puisqu’ils les privent de 7 % des recettes (22 milliards d’euros de loyers perçus par an) et de 70 % de leurs investissements (2,2 milliards). « Faire circuler le capital » La deuxième étape sera le regroupement des bailleurs sociaux, une exigence admise par le mouvement HLM, qui convient que son émiettement n’est pas durable. Des rapprochements sont déjà à l’œuvre, sans certitude qu’ils soient source d’économies. Lire aussi : Norbert Fanchon : « La mort du logement social est programmée » Mais la réforme voulue par M. Macron va bien au-delà et vise « à faire circuler le capital ». Des mots qui ne sont pas anodins et heurtent le monde HLM : « Faire circuler le capital ? On n’en a pas, il n’y a rien à faire circuler ! », s’exclamait, le 10 janvier, Freddy Grzeziczak, président de l’office public de l’habitat de l’Aisne. Le projet Macron n’est, en effet, pas seulement d’organiser une péréquation entre organismes riches et pauvres, mais surtout de les transformer tous en entreprises à structure capitalistique, avec des actionnaires. Cela suppose notamment de mettre fin au statut des offices publics, « un ovni juridique, une anomalie qu’il faudrait corriger », selon François Jolivet, député (LRM) de l’Indre. Lire aussi : Logement  : l’échec programmé du « choc de l’offre » « J’insiste vraiment sur cette logique qui nous conduits à prendre le problème à la racine, c’est-à-dire agir sur le coût des loyers en améliorant les conditions de financement, mais également en favorisant l’accession sociale à la propriété [des HLM] », expliquait Julien Denormandie, secrétaire d’Etat à la cohésion des territoires, le 18 octobre 2017, devant la commission des affaires économiques de l’Assemblée nationale. « Les 4,5 millions de logements sociaux de France ont une valorisation nulle dans le bilan des bailleurs. Si, au contraire, un bailleur pouvait espérer revendre à terme 40 000 ou 60 000 euros un logement qui lui en a coûté 100 000, le seuil de rentabilité de son opération serait divisé par deux et les loyers pourraient l’être également », tout comme les APL, l’objectif recherché. Changement radical de modèle économique Il s’agit donc de donner une valeur à ce patrimoine dans la perspective de le vendre, ce qui constituerait, selon nombre d’élus de gauche, une atteinte au bien commun. Le gouvernement parle « d’accession à la propriété », « de vente aux occupants » au rythme de 45 000 cessions par an, soit 1 % du parc. Les bailleurs sociaux devront reverser 10 % du produit de ces ventes à un fonds national pour la construction, permettant à l’Etat de se désengager un peu plus encore. Mais intégrer la vente future d’un logement social dans son plan de financement, donc le montant de son loyer, c’est envisager une cession systématique : un changement radical de modèle économique. La future loi évolution du logement et aménagement numérique (loi Elan) posera les premiers jalons de cette réforme libérale, à rebours des réflexions en cours à la Commission européenne L’exemple des ventes en bloc de logements sociaux au privé vient d’Allemagne, qui a connu, dans les années 2000, une vague de privatisations sans précédent. Les municipalités ou les syndicats, à la tête d’énormes ensembles loués à des prix dérisoires, les ont cédés à des entreprises. Ainsi Vonovia, premier bailleur allemand avec 355 000 logements, est coté en Bourse, avec deux actionnaires, le fonds d’investissement américain BlackRock (8,3 %) et le fonds souverain norvégien Norges Bank (7,3 %). 13

« Nous servons aux actionnaires un rendement de 3 % et, quand nous avons besoin d’argent, nous pouvons lever des fonds, par des augmentations de capital », précisait son PDG, Rolf Buch, à Paris, en octobre 2017, lors d’une conférence de presse avec la Société nationale immobilière (SNI) pour annoncer leur partenariat. « Nous sommes intéressés par ce modèle d’entreprise privée, concurrentielle et compétitive, qui parvient à lever des fonds privés pour construire du logement social », déclarait André Yché, président de la SNI. Lire aussi : Logement : « Un simple saupoudrage catégoriel ne suffira pas, il faut développer une vraie vision » La future loi évolution du logement et aménagement numérique (loi Elan) posera les premiers jalons de cette réforme libérale, à rebours des réflexions en cours à la Commission européenne. En effet, après avoir fustigé le logement social comme anticoncurrentiel, la Commission reconnaît que c’est un service d’intérêt général, justifiant l’intervention des Etats, qu’elle incite à se saisir de la question du logement abordable.

La flambée de l’immobilier creuse les inégalités en Europe En France, le coût du logement est excessif dans le budget de 20 % des locataires et de 29,4 % des propriétaires. LE MONDE | 22.01.2018 à 17h22 • Mis à jour le 22.01.2018 à 18h04 | Par Jérôme Porier L’Institut de l’épargne immobilière et foncière (IEIF) a publié le 21 janvier une étude sur le logement en Europe, réalisée à partir de chiffres collectés en 2016. Premier constat, les prix immobiliers ont augmenté quasiment partout en Europe cette année-là en raison d’une hausse de la demande de logements, conséquence de taux historiquement bas et d’une amélioration de la conjoncture économique depuis 2014. Le renchérissement de l’immobilier est en grande partie responsable de la hausse des inégalités partout en Europe. Selon l’Organisation de coopération et de développement économiques (OCDE), la part des dépenses consacrée par les foyers à leur logement (loyer, crédit, charges…) dans leur budget a ainsi augmenté de 20,3 % en 2000 à 24,4 % en 2016. La France figure parmi les pays où ce niveau est le plus élevé : 26,4 % en 2016 contre 23,2 % en 2000. Lire aussi : La laborieuse mise en place de la baisse des APL Malgré des conditions d’emprunt avantageuses, la hausse des prix a affecté la solvabilité des ménages modestes. Un nombre croissant d’habitants sacrifient plus de 40 % de leur budget au logement, atteignant donc un « coût excessif », selon la norme internationale. Dans les pays de l’OCDE, 15 % des locataires et 10 % des propriétaires, avec un prêt en cours, sont dans cette situation de « coût excessif ». En France, 20 % des locataires et 29,4 % des propriétaires sont dans une telle situation. Lire aussi : Copropriété, normes simplifiées, attribution des HLM… les grandes lignes du projet de loi Le marché européen de l’immobilier résidentiel, explique l’IEIF, est particulièrement sensible aux variables économiques comme la croissance économique et le niveau des taux d’intérêt. La 14

corrélation entre la croissance des prix résidentiels dans l’Union européenne et celle du PIB atteint même 83 % au cours des dix dernières années (source : Deloitte). « Ces variables conditionnent le pouvoir d’achat des ménages et leur niveau de confiance. Ils anticipent l’évolution des prix selon le contexte plus ou moins favorable de l’environnement économique. Malgré la reprise, les niveaux tendanciellement attendus de la croissance du PIB, devraient limiter l’inflation des prix des logements à moyen terme au niveau national », estime Charles-Henri de Marignan, responsable du pôle immobilier direct à l’IEIF. Selon cet organisme de recherche indépendant, les politiques monétaires de la Banque centrale européenne (BCE) et des autres banques centrales de l’Union européenne (UE) ne devraient donc pas imposer de tour de vis monétaire brutal en 2018, ce qui permettra d’éviter un effondrement de la demande.

La laborieuse mise en place de la baisse des APL La loi doit entrer en vigueur le 1er  février, mais l’arrêté fixant les modalités n’est toujours pas publié. LE MONDE | 22.01.2018 à 10h14 • Mis à jour le 22.01.2018 à 10h15 | Par Isabelle Rey-Lefebvre Depuis que la loi de finances pour 2018 a été votée puis validée par le Conseil constitutionnel, les organismes HLM sont contraints d’appliquer son article 52 qu’ils ont combattu, en vain, depuis des mois. Le texte réduit le concours de l’Etat au financement de l’aide personnalisée au logement (APL) des seuls ménages logés dans le parc social, soit la moitié des locataires HLM, exigeant une baisse équivalente de leurs loyers sous forme de réduction de loyer de solidarité (RLS) devant apparaître sur leur quittance. L’Etat en attend une économie de 800 millions d’euros dès 2018, puis 800 autres en 2019 et 1,5 milliard d’euros en 2020, le tout entièrement à la charge des bailleurs sociaux. Mais du principe à la réalité, le chemin est semé d’embûches. D’autant que cette disposition a été improvisée et décidée sans étude d’impact. La loi doit bien entrer en vigueur le 1er février mais l’arrêté qui en fixe les modalités, notamment les plafonds de ressources des locataires concernés et le montant de la RLS, n’est toujours pas publié. Depuis le début de l’année, pas moins de trois réunions se sont tenues avec la direction de l’habitat, de l’urbanisme et des paysages du ministère de la transition écologique et solidaire, les bailleurs sociaux et la Caisse nationale des allocations familiales (CNAF) chargée, elle, du calcul et du versement des APL, sans parvenir à un texte définitif. Mi-janvier, un projet a circulé, prévoyant une réduction de loyer de 30 à 32 euros par mois appliquée le 1er avril avec effet rétroactif au 1er février, mais on parle désormais de mai ou juin. « Opération très complexe » Une difficulté réside dans les échanges de données entre bailleurs sociaux et CNAF sur les loyers et les ressources des locataires, car ils exigent des développements informatiques et de nouveaux logiciels. Les appels d’offres sont lancés mais « cela va entraîner d’importants coûts de gestion. Plaine commune habitat [office HLM de l’intercommunalité autour de Saint-Denis] loge 18 000 locataires dont 57 %, soit plus de 10 000, sont éligibles à l’APL. Ce sont autant de situations différentes qui 15

rendent l’opération très complexe », témoigne Stéphane Peu, son ex-président, aujourd’hui député de Seine-Saint-Denis. Lire aussi : La moitié des bailleurs sociaux accepte la baisse des APL Le député François Pupponi l’avait prédit, lors de la discussion dans l’Hémicycle, en décembre 2017, et exhortait alors le gouvernement à reporter son projet de six mois, afin de se donner du temps. A ce stade, nul ne sait quel poids le coût de la mise en place et de la gestion de l’article 52 pèsera réellement sur les finances des bailleurs sociaux. L’Union sociale pour l’habitat (USH), qui les fédère, a ouvert une plate-forme début janvier pour répondre à leurs interrogations, et déjà 300 d’entre eux s’y sont connectés. Un groupe test de dix bailleurs sociaux joue les cobayes et l’USH va mettre en place son observatoire de la RLS pour juger de ses effets concrets. « Une usine à gaz ! » Le deuxième volet de la réforme, encore moins avancé, a pour but de mieux répartir l’effort financier réclamé par l’Etat qui, sans précaution, risque de peser bien plus lourd sur les organismes accueillant en majorité une population modeste, donc éligible à l’APL. Ces bailleurs sont souvent les plus pauvres et on les trouve, par exemple, dans les Hauts-de-France ou en Seine-Saint-Denis. Une péréquation financière pourrait être organisée entre organismes riches et pauvres, par le biais d’une cotisation assise sur les loyers et versée à la Caisse de garantie du logement locatif social. La contribution passerait des 1,58 % payés aujourd’hui à 4 %, avec redistribution aux organismes les plus pénalisés : « Une usine à gaz ! », résume un des négociateurs.

Comment bénéficier du nouveau prêt à taux zéro ? Les conditions pour profiter du prêt à taux zéro, réservé à ceux qui achètent leur logement pour la première fois, sont désormais resserrées. LE MONDE | 17.01.2018 à 07h30 | Par Pauline Janicot Remanié depuis le 1er janvier 2018, le prêt à taux zéro (PTZ) permet de compléter son emprunt pour acheter son logement. « Ce dispositif a été prolongé pendant quatre ans, jusqu’au 31 décembre 2021, ce qui est une bonne nouvelle pour les ménages modestes qui veulent devenir propriétaires. En revanche, il a été recentré sur certaines villes », précise Maël Bernier, directrice de la communication de Meilleurtaux.com. Le montant dépend du coût de l’opération, du nombre d’occupants et de la localisation du bien Ce crédit gratuit est accordé sous conditions de ressources aux primo-accédants qui achètent un logement neuf ou ancien à rénover, à condition que les travaux représentent au moins 25 % du coût global de l’opération. Il peut également financer l’achat d’un logement social (HLM). Son montant dépend du coût de l’opération, du nombre d’occupants et de la localisation du bien. Le PTZ est aussi accordé sous conditions de ressources. Par exemple, un couple avec deux enfants vivant à Bordeaux (zone B1) peut en bénéficier à condition de gagner moins de 60 000 euros par an. Un recentrage sur certaines villes 16

Depuis le 1er janvier, le PTZ a été modifié à la marge pour être recentré sur certains territoires. Chaque commune française est en effet classée par une zone géographique (A, B1, B2 et C) selon le niveau de tension sur le marché immobilier local. Dans l’ancien, il n’est désormais accordé que dans les villes moyennes ou rurales (zones B2 et C) et son montant ne peut pas dépasser 40 % du prix du bien. « Il n’est donc plus possible de décrocher un prêt gratuit pour acheter dans l’ancien dans une grande agglomération. Or, face aux prix élevés dans ces zones tendues, certains primo-accédants ne peuvent viser qu’un logement à rénover », regrette Maël Bernier. Dans le neuf, il permet de financer l’acquisition d’un logement dans les grandes villes où les tensions sur le marché immobilier sont élevées (A et B1) et ce, jusqu’à 40 % du coût d’achat. Il reste aussi accessible dans les villes moyennes et rurales (B2 et C) mais dans la limite de 20 % du prix et pendant deux ans uniquement. « A compter du 1er janvier 2020, le PTZ dans le neuf sera réservé aux grandes agglomérations et aux communes qui représentent d’anciens sites militaires et sont couvertes par un contrat de redynamisation de site de défense », précise Roselyne Conan, responsable du pôle juridique à l’Agence nationale pour l’information sur le logement (ANIL). Des conditions de ressources identiques En dehors de ces ajustements, les autres conditions pour bénéficier d’un PTZ ont été conservées. Les plafonds de ressources et la durée de remboursement du prêt (de 20 à 25 ans) n’ont pas été modifiés. En outre, il est encore possible de bénéficier d’une période de différé de remboursement de 5, 10 ou 15 ans durant laquelle l’emprunteur ne paye que les mensualités de ses autres prêts. « Ce différé permet aux ménages qui en bénéficient d’augmenter leur capacité d’emprunt », ajoute Roselyne Conan. L’emprunteur a, par ailleurs, la possibilité de rembourser son prêt par anticipation à tout moment et sans frais. Pour obtenir ce crédit, il faut s’adresser à sa banque. Toutes – ou presque – sont habilitées à le faire. Il ne peut être accordé qu’un seul prêt par ménage et par opération. Enfin, il faut occuper le logement à titre de résidence principale pendant au moins six ans. Lire aussi : Davantage de logements vides dans les villes moyennes Depuis deux ans, le PTZ a rencontré un franc succès. Selon une récente étude du Crédit foncier, il a permis de financer environ 115 000 opérations d’accession. « Chez Meilleurtaux.com, 15 % de nos emprunteurs ont bénéficié de ce prêt gratuit l’an passé », précise Maël Bernier. Ce recentrage risque néanmoins de démotiver certains primo-accédants. Une étude d’impact accompagnant le décret d’application table sur une distribution de 108 000 PTZ cette année.

L’amendement « scélérat » qui irrite les agents immobiliers La Fnaim a découvert après coup une disposition votée dans la loi de finances pour 2018 qui plafonne les honoraires des intermédiaires pour certaines transactions. LE MONDE | 12.01.2018 à 15h41 • Mis à jour le 12.01.2018 à 15h42 | Par Isabelle Rey-Lefebvre Les agents immobiliers sont furieux. « Mais de quel droit l’Etat s’interpose-t-il dans la relation entre nous et nos clients acquéreurs en voulant plafonner nos honoraires ? », s’est insurgé Jean-Marc Torrollion, nouveau président de la Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim), mercredi 10

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janvier, lors d’une conférence de presse. « L’Etat n’a pas vocation à réglementer tout l’immobilier », a-t-il insisté. L’objet de ce courroux est l’article 68 de la loi de finances pour 2018, adoptée fin décembre 2017, qui renvoie à un décret à venir plafonnant « le montant des frais et commissions directs et indirects lors d’une acquisition d’un logement ouvrant droit à réduction d’impôt ». L’article vise le dispositif Pinel consenti aux particuliers achetant un logement pour le louer, qui permet de bénéficier d’une réduction d’impôt de 6 % à 18 %. Lire aussi : Définitivement voté, le budget 2018 traduit une maîtrise de la dépense moins stricte que prévu « Une entorse au contrat de confiance passé avec le gouvernement » L’agacement de M. Torrollion est amplifié par la découverte, bien après le vote, de cette disposition, glissée subrepticement dans la loi sous la forme d’un amendement, sans concertation : « Cette disposition scélérate a été prise sans aucun échange avec les professionnels visés, agents immobiliers, conseils en gestion de patrimoine, et témoigne du plus souverain mépris pour le Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières dont la consultation est pourtant obligatoire », assène un communiqué de la Fnaim du 8 janvier, qui considère l’incident comme « une entorse au contrat de confiance passé avec le gouvernement ». Ledit amendement « scélérat » a été porté par le sénateur (LR) d’Eure-et-Loir, Albéric de Montgolfier, rapporteur du groupe de travail sénatorial sur la fiscalité du logement. Le dispositif Pinel, introduit par la loi de finances 2015, est utile, juge son rapport, et a permis à 66 000 investisseurs, en 2016, et 75 000 en 2017, d’acheter un logement destiné à la location, mais il pèse de plus en plus sur le budget de l’Etat. L’ensemble des dispositifs d’incitation fiscale va coûter 2 milliards d’euros en 2018, et la dépense fiscale pour le seul « Pinel » est estimée à 6,4 milliards d’euros entre 2019 et 2035. « Il est légitime que l’Etat, qui dépense de l’argent pour, d’une certaine manière, subventionner ces opérations, intervienne pour que les avantages fiscaux ne soient pas captés par les intermédiaires, qui s’octroient des marges entre 5% et 15% du prix du bien », précise Albéric de Montgolfier. Les sénateurs avaient déjà procédé de même, sous sa houlette, à propos d’autres avantages fiscaux, comme l’investissement dans les PME ou les contrats retraite « Madelin » : « Nous avions constaté avec satisfaction que les frais de commercialisation ont par la Copropriété, normes simplifiées, attribution des HLM… les grandes lignes du projet de loi

Les 57 articles du texte provisoire proposent des mesures disparates. LE MONDE | 12.01.2018 à 11h35 | Par Isabelle Rey-Lefebvre Le gouvernement a publié en décembre 2017, sur le site Internet du ministère de la cohésion des territoires, l’avant-projet de loi Elan, pour Evolution du logement et de la transition numérique. Le texte compte 57 articles, avec des mesures touchant à de très multiples domaines.

Simplification des procédures d’urbanisme

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Elle constitue le premier volet, avec la création d’un nouvel outil, les grandes opérations d’urbanisme (GOU), où ce ne seront plus les maires mais les intercommunalités qui seront à la manœuvre. Dans ces périmètres, les maîtres d’ouvrage auront le droit d’innover au-delà des règles d’urbanisme et des normes de construction. « L’idée est intéressante, mais il faudrait préciser le cadre de ces innovations », demande Denis Dessus, président du Conseil de l’ordre des architectes. Sont visées, par exemple, les opérations d’envergure autour des nouvelles gares du Grand Paris, des quartiers de Lyon, de Bordeaux… Pour aller plus vite, les avis des architectes des Bâtiments de France ne seront plus que facultatifs et les permis de construire dématérialisés, grâce à une télé-procédure, d’ici à 2022. Les bureaux vacants pourront plus facilement être réquisitionnés et transformés en logements temporaires ou définitifs – les maires bénéficiant en contrepartie d’une dérogation à l’obligation de créer 25 % de logements sociaux. Le mode constructif à partir de préfabriqué sera encouragé, en adaptant les règles de commande publique et les échéanciers de paiement pour, par exemple, les maisons individuelles. Enfin, les normes d’accessibilité aux handicapés sont revues à la baisse, seuls 10 % des logements devant être « accessibles », les 90 % restant pouvant se contenter d’être « évolutifs » pour s’adapter en cas de handicap.

Rénovation des rapports entre bailleurs et locataires C’est le deuxième grand point, avec la création d’un « bail mobilité » meublé, d’une durée de un à dix mois, le locataire n’ayant pas à présenter de caution et le bailleur pouvant, en compensation, bénéficier de la caution Visale, proposée par Action logement. Le gouvernement veut multiplier et agréer les observatoires de loyers du secteur privé, ce qui ne signifie pas encadrer les loyers mais constitue un préalable pour le faire. Nouveauté : le projet de loi prévoit une amende administrative pour non-respect, par le bailleur, de l’encadrement des loyers, équivalant à 25 %, pour un bailleur personne physique, 75 % pour un bailleur personne morale, du trop perçu – dont la loi actuelle ne prévoyait que la rétrocession au locataire, sans autre sanction. Le dispositif de plafonnement des loyers est actuellement annulé dans les deux villes, Paris et Lille, où il était appliqué et le gouvernement a engagé un référé suspension pour l’y remettre en vigueur en l’étendant, comme le demande le juge, à la petite couronne de Paris. Lire aussi : Un projet de loi pour limiter les recours abusifs contre les permis de construire

Réforme du logement social C’est un gros morceau de la future loi, suscitant beaucoup de discussions. A propos du regroupement imposé des bailleurs sociaux, il y a débat sur une taille minimale d’organisme : 5 000 ou 10 000 logements ? « Il faudrait aussi songer à un statut unique des bailleurs sociaux, en rapprochant celui des offices publics de celui des sociétés anonymes », suggère François Jolivet, député (LREM) de l’Indre. Les procédures d’attribution de logements HLM seront profondément modifiées, avec l’introduction d’une cotation obligatoire de chaque dossier qui se vera attribuer des points en fonction de critères de priorité : ancienneté de la demande, urgence… Les commissions d’attribution verraient aussi leurs compétences s’élargir à l’examen, tous les six ans, de la situation de revenus des locataires et de l’occupation, suffisante ou pas, de leur logement. Un grand débat s’engage également sur la politique des loyers HLM : doivent-ils être fixés en fonction des capacités financières des occupants plutôt que du mode de financement de leur construction ? 19

L’avant-projet de loi reste flou sur ce point. « Qu’il s’agisse de cotation ou de loyer, la loi Egalité et citoyenneté [de janvier 2017] n’a pas même eu le temps de prendre effet que l’on change à nouveau les règles », regrette Philippe Dallier, sénateur (LR) de Seine-Saint-Denis. Les débats sont toujours passionnés à propos de la loi SRU (solidarité et renouvellement urbain) dont le gouvernement veut revoir le périmètre. « Le quota de 25 % de logements sociaux étant de plus en plus difficile à atteindre, il faudrait l’assouplir, en particulier lorsqu’il y a des logements vacants, a fortiori dans le parc social », suggère Philippe Dallier.

Réforme de la copropriété Le texte reste flou sur cet autre sujet grand public et hautement sensible, et renvoie à une future ordonnance pour créer des statuts différenciés : un petit immeuble d’habitation serait soumis à des règles simplifiées, et une grosse propriété de plus de 200 logements pourrait fonctionner avec un conseil d’administration, dépossédant les propriétaires de leur droit de vote.

Un projet de loi pour limiter les recours abusifs contre les permis de construire Un rapport remis le 11 janvier suggère d’accélérer le traitement de ces procédures, habituellement longue de plus de 20 mois. LE MONDE | 12.01.2018 à 11h18 | Par Isabelle Rey-Lefebvre Les recours abusifs contre les permis de construire sont dénoncés de longue date par les promoteurs. Pour réguler ce droit et faciliter la construction comme le souhaite le chef de l’Etat, le ministre de la cohésion des territoires, Jacques Mézard, a chargé la conseillère d’Etat Christine Maugüe d’un rapport. Remis jeudi 11 janvier, ses propositions sont d’ores et déjà intégrées dans le futur projet de loi. La magistrate rappelle, non sans malice, les nombreux documents et rapports traitant de ce thème : en 1992, c’était le conseiller Daniel Labetoulle qui publiait « L’urbanisme, pour un droit plus efficace » ; en 2005, l’avocat Philippe Pelletier qui faisait des propositions pour « une meilleure sécurité juridique des autorisations d’urbanisme » ; en 2013, second rapport Labetoulle, « Construction et droit au recours : pour un meilleur équilibre » ; en 2016, deux rapports encore. Lire aussi : Future loi logement : une concertation au pas de charge et un débat parlementaire minimal La loi a changé au fil de ces travaux, ratiboisant le droit au recours, supprimant, avec la loi Macron d’août 2015, le droit d’appel dans certains cas ou la demande de démolition d’une construction illégale, et tendant toujours à raccourcir les délais de jugement. Rien n’y fait, les recours continuent, mais il faut en relativiser l’ampleur : moins de 500 par an, selon un rapport remis en 2016 par Daniel Goldberg (ex-député PS de Seine-Saint-Denis), soit 1,2 % à 1,6 % des permis de construire. La moitié porte sur des maisons individuelles, un quart sur des immeubles collectifs et seulement 10 % émanent d’associations. Selon Alexandra François-Cuxac, présidente de la Fédération des promoteurs immobiliers, de « 30 000 à 50 000 logements sont, chaque année, bloqués par ces procédures ». Un chiffre

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« invérifiable et invérifié », rectifie Benoist Busson, avocat spécialisé dans le droit de l’environnement. 23 mois de procédure en moyenne La géographie des recours n’est pas uniforme : dans le Var, leur taux monte à 6 % et l’essentiel des procédures se concentrent à Toulon, Marseille, Montpellier, Lyon, Grenoble, Versailles et Rennes. Les procédures sont bien longues, de 23 mois en moyenne, en première instance, auxquels il faut ajouter de 16 à 18 mois en appel, et 14 mois en cassation. Soit une éternité pour un opérateur. « Nous n’avons pas voulu limiter le droit au recours, en exigeant, par exemple, des conditions d’ancienneté pour les associations, ou d’activité réelle, comme cela existe ailleurs en Europe, mais plutôt cherché à accélérer le traitement de ces procédures », explique Christine Maugüe. Ainsi, le requérant ne pourra engager un recours sur le fond qu’en démontrant son intérêt à agir, et introduire un référé que dans un délai limité à cinq mois, sans possibilité d’ajouter ensuite d’autres motifs de contentieux. Les juges, eux, devront rendre leur décision dans les dix mois, un délai non contraignant qui ne prévoit, bien sûr, aucune sanction. L’auteure suggère, enfin, de renforcer la sanction pour recours abusif, avec des indemnités à verser en cas de « comportement déloyal ». C’était déjà possible depuis une ordonnance de juillet 2013, mais seulement trois décisions l’ont mise en œuvre, dont deux à des montants assez symboliques. « Quant à la démolition, nous avons ouvert aux préfets la possibilité de la demander au juge, dans tous les cas », ajoute Christine Maugüe.

Future loi logement : une concertation au pas de charge et un débat parlementaire minimal Depuis la mi-décembre, les débats sur ce dossier ont été ouverts au Sénat, suivant un calendrier serré de cinq réunions thématiques d’ici au 25 janvier. LE MONDE | 12.01.2018 à 06h38 • Mis à jour le 12.01.2018 à 19h34 | Par Isabelle Rey-Lefebvre Face à la fronde d’élus inquiets pour leurs finances et leurs prérogatives et à celle des organismes de HLM choqués par la baisse de 1,5 milliard d’euros de leurs loyers imposée par le gouvernement, le président de la République s’est résolu à ouvrir une concertation. « J’ai fait mienne la proposition du président du Sénat, Gérard Larcher, de réunir une conférence de consensus sur le logement », a ainsi déclaré Emmanuel Macron le 23 novembre 2017 au congrès des maires, souhaitant « associer étroitement les collectivités territoriales et les acteurs du logement pour finaliser un projet de loi début 2018 ». Dès le 12 décembre, les débats ont été ouverts au Sénat par Gérard Larcher, en présence du ministre de la cohésion des territoires, Jacques Mézard, et de son secrétaire d’Etat, Julien Denormandie. Les discussions avancent à marche forcée, selon un calendrier serré de cinq réunions thématiques d’ici au 25 janvier. C’est la méthode Macron : mélange d’écoute, d’autorité et d’effets de surprise. L’objectif est de finaliser d’ici à la fin de janvier le projet de loi baptisé « Evolution du logement et aménagement numérique » (loi ELAN, clin d’œil peut-être involontaire à la loi ALUR de Cécile Duflot, tant décriée par certains professionnels), dont un premier jet a été publié le 18 décembre 2017. Ce 21

texte touffu de cinquante-sept articles brasse large, de la simplification des règles d’urbanisme à la réforme du secteur des habitations à loyer modéré (HLM), en passant par la numérisation du secteur du logement ou la revitalisation des centres-villes. Lire aussi : Copropriété, normes simplifiées, attribution des HLM… les grandes lignes du projet de loi Lire aussi : Un projet de loi pour limiter les recours abusifs contre les permis de construire « Speed dating » Le gouvernement veut aller vite, voire brûler des étapes. L’avant-projet prévoit une dizaine d’ordonnances qui court-circuitent la discussion parlementaire sur des points parfois majeurs comme la modernisation de la procédure des zones d’aménagement concerté, la hiérarchie des documents d’urbanisme, la réquisition de bureaux vacants pour l’hébergement ou la création d’observatoires des loyers. Et surtout les sujets délicats que sont les marchands de sommeil et les copropriétés. Cela en ferait le deuxième texte, après la réforme du code du travail, à légiférer par ordonnances, même si ce ne serait cette fois qu’en partie. « Je me souviens que lors de la discussion sur la loi égalité et citoyenneté, en 2016, les députés avaient refusé que le gouvernement recoure à une ordonnance pour légiférer sur la lutte contre les marchands de sommeil, un sujet qui doit impérativement associer les élus et leurs communes. Je retrouve la même méthode aujourd’hui », déplore Daniel Goldberg, ancien député PS de la SeineSaint-Denis, qui fut rapporteur de la loi de 2016. Il paraît, de même, expéditif de traiter de la gouvernance des copropriétés, où vivent neuf millions de Français, et de modifier les règles de vote des décisions sans une discussion approfondie des députés et sénateurs. Lire aussi : Logement social : les foncières privées allemandes prises pour modèle Trois des cinq conférences se sont déjà tenues, dont deux mercredi 10 et jeudi 11 janvier, sous l’égide d’un sénateur. Elles font salle comble, rassemblant chacune cent à cent cinquante personnes : « C’est une sorte de “speed dating” où chacun dispose de deux minutes pour exposer sa vision du problème et de deux autres minutes pour faire des propositions, raconte Jean-Marc Torrollion, président de la Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim). Nous avons, par exemple, fait remarquer que l’article traitant de l’expiration du futur bail mobilité, dont la durée est très courte, de un à dix mois, méritait d’être réécrit pour préciser quel régime locatif lui succède si le locataire reste en place. » « Le sujet est trop sensible pour ne pas en débattre en détail au Parlement » Philippe Dallier, sénateur LR de la Seine-Saint-Denis Le gouvernement envisage aussi la création d’un bail numérique, sans papier, souhaitant que les gérants en transmettent automatiquement les données au fichier national : « Il n’en est pas question, s’insurge M. Torrollion, nous ne communiquerons pas les données personnelles de nos clients propriétaires et locataires, même si nous consentons à alimenter en données non nominatives les observatoires de loyers que le gouvernement veut généraliser. » De nombreuses interventions concernent la réorganisation du secteur HLM, le regroupement des organismes, la vente de logements sociaux : « Le texte prévoit, là aussi, des ordonnances, mais le sujet est trop sensible pour ne pas en débattre en détail au Parlement, estime Philippe Dallier, sénateur (Les Républicains) de la Seine-Saint-Denis. Le président de la République nous a d’ailleurs assuré qu’il renoncerait aux ordonnances sur ces points. » Scepticisme 22

Dans le cadre de la concertation, chacun est en outre invité à déposer sa contribution sur une plateforme numérique, consultable sur le site du Sénat, cette méthode de coconstruction d’un texte étant revendiquée par La République en marche, le parti de M. Macron. A la date du 11 janvier, quarantesept textes y étaient déposés, émanant aussi bien d’une start-up, de l’agglomération de Lorient que d’un syndicat professionnel de géomètres, de promoteurs ou d’ATD quart monde. Nombre de participants ne cachent pas leur scepticisme : « L’exercice est intéressant, mais on ne sait pas trop ce qui en ressortira et on a l’impression de bousculer des lois à peine entrées en application et dont on n’a pas encore tiré le bilan », dit Philippe Dallier. « On sait que le logement social est en crise, que les bailleurs sociaux ne pourront pas construire suffisamment ni offrir des loyers très sociaux, étant obligés de se tourner vers des locataires plus solvables, prédit Jean-Baptiste Eyraud, porte-parole de Droit au logement. Ces débats me paraissent un peu vains, même s’il est toujours instructif d’écouter d’autres points de vue, parfois plus experts que le nôtre. » « Je ne vois pas, dans ce texte, les leviers qui permettront de construire mieux et moins cher, s’inquiète Denis Dessus, président du Conseil national de l’ordre des architectes. On sent l’urgence, mais sans référence à des objectifs qualitatifs. Les mots “environnement”, “écologie”, “économie de l’espace” ont disparu de la loi. Les élus communaux se sentent dépossédés de leurs prérogatives et ont le sentiment d’une centralisation rampante. » La concertation dans l’urgence, sous pression, sans diagnostic précis et sans que l’on sache ce qui finalement sera retenu ou pas, puis en légiférant par ordonnances, semble la marque d’Emmanuel Macron. « Un mélange d’habileté et de brutalité », résume un membre d’une association d’accueil de personnes sans abri prenant part aux conférences.

HLM : les quotas de construction fonctionnent-ils ? La politique des quotas de logements sociaux, dessinée en 2000 par la loi SRU, produit des résultats encourageants, même si de nombreuses communes restent loin du compte. LE MONDE | 11.01.2018 à 17h10 • Mis à jour le 12.01.2018 à 11h06 | Par Maxime Vaudano Faut-il faire confiance aux maires pour construire des logements sociaux ou les contraindre par la loi ? En décembre 2000, le gouvernement Jospin choisissait la deuxième option en faisant voter la loi relative à la solidarité et au renouvellement urbains (SRU). Son article le plus important, le 55, imposait à toutes les communes d’atteindre en vingt ans un taux de 20 % de logements sociaux sur leur territoire. Considérée comme un marqueur de gauche, cette politique de quota censée favoriser la mixité sociale fait toujours grincer certaines dents, en particulier du côté de la droite et des élus locaux, peu enclins à se voir imposer de telles obligations par l’Etat jacobin. Deux décennies après sa mise en place, les critiques qu’elle subit se sont toutefois considérablement adoucies. Peut-être parce qu’après quinze ans d’application, le recul fait apparaître une relative efficacité du dispositif, que confirme le dernier rapport triennal publié par le ministère de la cohésion du territoire, à la fin de 2017. Lire aussi : Les cancres de la loi SRU épinglés par la Fondation Abbé Pierre

1. Les constructions progressent 23

Jamais les communes n’avaient construit autant de logements sociaux que dans la dernière période analysée par le ministère (2014-2016) : elles ont rempli 106 % de leurs objectifs pour la période, avec près de 190 000 constructions.

2. Beaucoup de communes restent en retard Paradoxalement, malgré les progrès, le nombre de communes qui ne respectent pas leur quota de logements sociaux progresse régulièrement. Cela s’explique par deux raisons principales : Certaines communes autrefois exemptées tombent au fil du temps sous le coup de la loi SRU quand leur population grandit ou quand elles intègrent des intercommunalités. La récente réforme de la loi, portée en 2013 par Cécile Duflot, a porté de 20 % à 25 % le quota de logements sociaux pour la plupart des communes, ce qui a compliqué la tâche de celles qui s’approchaient de 20 %. En abaissant à 1 500 habitants le seuil d’application de la loi en Ile-deFrance, elle y a soumis de nombreuses nouvelles communes.

▶ Les communes qui ne respectent pas les quotas de logements sociaux 0 250 500 750 1000 1250 735 730 940 1022 1152 144 237 194 218 269 Communes en déficitCommunes sanctionnées2002-20042005-20072008-20102011-20132014-2016 Comment la loi fonctionne La loi solidarité et renouvellement urbains (SRU) fixait initialement aux communes un objectif de 20 % de logements sociaux à l’horizon 2020. Il a été rehaussé à 25 % d’ici 2025 par la réforme Duflot de 2013. Ces quotas ne s’appliquent qu’aux communes d’au moins 3 500 habitants (un seuil ramené à seulement 1 500 habitants en Ile-de-France) qui appartiennent à une agglomération ou une intercommunalité d’au moins 50 000 habitants. Certaines communes bénéficient aussi de dérogations en raison de leur situation particulière.

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Toutes les communes qui ne respectent pas leur quota se voient fixer par l’Etat des objectifs de rattrapage étalés sur des périodes de trois ans : ils tracent une trajectoire qui doit leur permettre de se mettre en conformité d’ici 2025. La réforme Duflot a ajouté une exigence pour les communes : parmi les nouvelles constructions, inclure au moins un tiers de logements très sociaux et pas plus d’un tiers de logements intermédiaires. Dans le dernier bilan établi par le ministère, on dénombrait encore 1 152 communes qui n’avaient pas atteint leur quota de logements sociaux. Mais toutes ne sont pas de mauvaises élèves : 503 d’entre elles ont respecté les objectifs de rattrapage que leur avait fixés l’Etat et devraient atteindre le quota d’ici à 2025 (à condition de continuer sur leur lancée).

3. Les mauvais élèves sont souvent de droite Les communes qui posent problème sont les 649 qui ne respectent pas leurs objectifs, et qui vont être soumises à des amendes. Certaines ont réussi à plaider l’indulgence auprès des préfectures, mais 269 d’entre elles, récidivistes, vont être « carencées ».

Ce statut de « carence » ouvre la voie à des pénalités financières renforcées, mais également à des mesures coercitives : les préfets peuvent alors se substituer au maire pour ordonner la construction de logements sociaux, en délivrant par exemple des permis de construire ou en mobilisant des logements vacants dans le parc privé. Ces situations sont surreprésentées en Ile-de-France et en région Provence-Alpes-Côte d’Azur, où l’on retrouve le champion français des amendes pour manquement à la loi SRU : Le Cannet (AlpesMaritimes), dotée d’à peine 7,3 % de logements sociaux, doit s’acquitter de près de 1,4 million d’euros d’amende.

▶ Les 269 communes « carencées » Les mairies de droite se montrent les plus récalcitrantes à respecter leurs obligations : 71 % des communes carencées sont dirigées par un maire de droite ou de l’UDI. C’est le cas de la plus grande

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d’entre elles, Boulogne-Billancourt (Hauts-de-Seine), qui n’a que 14,1 % de HLM dans son parc immobilier. On trouve également parmi les 269 communes carencées six municipalités communistes (Noves, Contes, Trélissac, Rousson, La Cadière-d’Azur et Saint-Martin-de-Valgalgues) et dix-sept mairies socialistes.

▶ Des mairies récalcitrantes surtout classées à droite Couleur politique des 269 communes « carencées ». 6 17 18 30 1 5 22 108 62 Parti communisteParti socialisteDivers gaucheSans étiquetteLa République en marcheModemUDI et apparentésLes RépublicainsDivers droite Divers droite ● 62 villes Les 1 152 communes en déficit de logements sociaux Recherchez une ville : Ville

Carencée ?

Ville

Taux de logements sociaux

Amende

Taux de Carencée ? logements sociaux

Acigné (35)

15,9 % (quota légal : 20 %)

Agde (34)

7,1 % (quota légal : 25 %)

oui

Agneaux (50)

15,1 % (quota légal : 20 %)

Aiffres (79)

17,6 % (quota légal : 20 %)

Aix-en-Provence (13)

18,9 % (quota légal : 25 %)

Aix-les-Bains (73)

18,8 % (quota légal : 20 %)

Amende

410 142 €

1 117 224 €

26

Ville

Ville

Carencée ?

Taux de logements sociaux

Amende

Taux de Carencée ? logements sociaux

Amende

Ajaccio (2A)

16,2 % (quota légal : 25 %)

Albi (81)

18,6 % (quota légal : 20 %)

Algrange (57)

15,6 % (quota légal : 20 %)

15 339 €

Allassac (19)

5,8 % (quota légal : 20 %)

31 384 €

Allauch (13)

5,6 % (quota légal : 25 %)

55 510 €

6,1 % (quota légal : 25 %)

46 270 €

Allinges (74)

oui

☛ Deux raisons peuvent expliquer pourquoi votre commune ne figure pas dans ce tableau :

Elle est trop peu peuplée pour être soumise à la loi SRU Elle respecte déjà les quotas de logements sociaux de la loi SRU (vous pouvez le vérifier sur transparence-logement-social.gouv.fr) Source : Bilan 2014-2016 de l'application de la loi SRU

Bâtiment : « Les abus ne doivent pas menacer la pérennité des certifications d’économie d’énergie » Dans une tribune au « Monde », un collectif de professionnels du bâtiment et d’acteurs de la lutte pour l’efficacité énergétique, parmi lesquels Christophe Robert (Fondation Abbé Pierre) et Xavier

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Pintat, sénateur (LR) de Gironde, s’inquiète des fraudes qui affectent son dispositif de financement, les certificats d’économie d’énergie. LE MONDE ECONOMIE | 10.01.2018 à 18h45 • Mis à jour le 12.01.2018 à 10h54 | Par Collectif Tribune. Alors que le gouvernement a fait de la rénovation énergétique des bâtiments une priorité nationale et que débute une nouvelle période d’obligation de réalisation d’économies d’énergie via les « certificats d’économie d’énergie » (CEE), des systèmes frauduleux ont été récemment mises au jour. Tracfin, la cellule de signalement de fraudes financières du ministère de l’économie, souligne dans son rapport annuel avoir constaté en 2016 une augmentation significative du nombre de dossiers en lien avec les fraudes aux CEE. Ces révélations mettent en lumière que tout dispositif vertueux peut être détourné et que l’ensemble des acteurs du secteur doivent rester vigilants et intransigeants pour préserver un mécanisme utile à ses multiples utilisateurs. Depuis plus de dix ans, les CEE ont prouvé leur efficacité et se sont imposés comme un outil incontournable pour relever les défis de la transition écologique et de la rénovation énergétique en réduisant la consommation d’énergie finale nationale en France. Ce dispositif a d’ailleurs été dupliqué dans de nombreux pays. 1 million de chaudières Particuliers, collectivités territoriales, bailleurs sociaux, entreprises industrielles… Plusieurs millions de Français ont pu engager des travaux d’efficacité énergétique grâce à ce financement innovant. Lire aussi : L’exécutif accélère la rénovation énergétique des bâtiments Les travaux effectués concernent tant des opérations complexes que des opérations simples à mettre en œuvre et particulièrement efficaces en termes d’économies d’énergie, qui entraînent des gains importants de chaleur ou à des baisses significatives de facture. Grâce aux CEE, les professionnels ont ainsi installé 1 million de chaudières performantes sur l’ensemble du territoire et isolé les combles, les murs et/ou les toitures de plus de 600 000 logements. Depuis 2016, les CEE permettent également d’apporter un soutien renforcé aux ménages en situation de précarité énergétique. Une obligation spécifique d’économies d’énergie et des programmes d’accompagnement ciblés sont dédiés à la lutte contre ce fléau. En près de deux ans, ce sont plus de 200 000 foyers qui ont pu améliorer leur logement pour ne plus vivre dans « une passoire thermique ». Lire aussi : Les fraudeurs professionnels s’attaquent à de nouveaux marchés La dynamique vertueuse ainsi créée a malheureusement attiré des « éco-délinquants » qui ont utilisé le caractère déclaratif des demandes et la diversité des opérations pour exploiter le système en place à des fins illégales. Ils jettent aujourd’hui un discrédit sur les artisans formés à ce type d’intervention, certifiés RGE (Reconnu garant de l’environnement), et sur les entreprises délégataires qui ont pourtant développé des démarches qualité depuis plusieurs années. Une menace pour la pérennité des CEE Ce phénomène émergent doit être endigué rapidement et avec fermeté. Les rares abus ne doivent pas devenir une menace pour la pérennité des CEE alors que la grande majorité des certificats correspondent à des chantiers concrets avec de véritables économies qui en résultent.

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Le cadre de la 4e période d’obligations de trois ans, lancée le 1er janvier 2018, entérine l’adoption de garde-fous face à ces pratiques illégales. L’augmentation des exigences vis-à-vis des acteurs intervenant sur le dispositif (les délégataires), l’effort des services de l’Etat en charge des CEE pour intensifier les contrôles, la mise en place de vérifications effectives sur sites pour certaines opérations, représentent autant de moyens pour contrer les fraudeurs actuels. Lire aussi : Isoler sa maison pour 1 euro, une aubaine et quelques arnaques Il y a aussi, du côté des acteurs, une urgence absolue et impérieuse à plus de sélectivité et d’exigence vis-à-vis de leurs partenaires pour leurs achats de CEE. Les signalements réalisés par les particuliers ou par les professionnels victimes d’usurpation concourront également à l’identification des « écodélinquants ». Face à l’enjeu, nous devons collectivement renforcer les exigences et la vigilance sur la qualité du dispositif afin de préserver son efficacité. C’est essentiel au regard des enjeux environnementaux, énergétiques et de solidarité qui sont les nôtres. Les signataires : Christophe Robert, délégué général de la Fondation Abbé Pierre ; Philippe Pelletier, président du Plan Bâtiment durable ; Jean-Louis Dumont, président de l’Union sociale pour l’habitat ; Xavier Pintat, sénateur (LR) de Gironde et président de la Fédération nationale des collectivités concédantes et régies ; Hugues Vérité, délégué général de l’Association des industries de produits de construction ; Hervé Descreux, président du Syndicat national de l’isolation ; Frédéric Utzmann, président du Groupe Effy et Raphaël Claustre, directeur général de Energie Posit’if.

Davantage de logements vides dans les villes moyennes Il y aurait environ 3 millions de logements inoccupés en France, soit 8,4 % du parc. LE MONDE | 10.01.2018 à 16h07 • Mis à jour le 10.01.2018 à 17h32 | Par Jérôme Porier Entre 1999 et 2014, la proportion de logements vacants en France est passée de 6,9 % à 7,9 %, soit 700 000 logements supplémentaires inoccupés. Reprenant ces chiffres de l’Insee, la Fnaim (Fédération nationale de l’immobilier) estime qu’il existe actuellement 3 millions de logements inoccupés, soit 8,4 % du parc. Derrière cette évolution, de très fortes disparités : les centres urbains des villes petites et moyennes sont les plus touchés par le phénomène, tandis qu’aucune aggravation n’est observée dans les agglomérations de plus de 500 000 habitants et que la vacance baisse dans l’agglomération parisienne (-1,5 %). Parmi les grandes villes, seules Avignon (9,4 %) et Saint-Etienne (9,5 %) apparaissent en difficulté. À l’opposé, les plus faibles taux de vacance sont observés à Nantes (5,4 %), à Bordeaux (5,6 %) et à Rennes (6,3 %). Dans les aires urbaines entre 100 000 et 200 000 habitants, le taux de vacance dépasse 8 % dans la moitié des 29 villes étudiées, et même 10 % dans six d’entre elles : Tarbes, Béziers, Brive, Roanne, Bourges et Agen. Partout en forte hausse, la vacance atteint des pics à Montbéliard et à SarrebrûckForbach. Lire aussi : Les ventes de logements neufs rebondissent 29

Dans les 269 aires urbaines de moins de 100 000 habitants, les taux de vacances s’envolent, pour atteindre 8,5 % en moyenne. Ils dépassent 15 % dans 5 villes et 10 % dans 115 agglomérations. Partout, on constate une baisse de la population dans les centres-villes, alors que celle de la périphérie s’accroît. « Certaines villes ont perdu de la population, mais c’est loin d’être la seule explication », notent les auteurs de l’étude. L’exemple de Thiers, dans le Puy-de-Dôme, est caractéristique : malgré une diminution de 5 % de la population en 5 ans, le taux de vacances est passé de 10,2 % à 17,2 %. Quand le centre urbain perdait 10 % de ses habitants, la périphérie en gagnait 17 %. Dans de nombreuses villes moyennes, les taux de vacance restent élevés en dépit d’une augmentation importante de la population : Montauban, Ajaccio, Vannes, la Roche-sur-Yon, Béziers… Lire aussi : Après l’euphorie immobilière de 2017, la décrue est amorcée Au cours des 15 années précédant 2014, le parc de logements a augmenté de 5,5 millions d’habitations, soit 350 000 par an. Une part de ces nouveaux logements a contribué à vider une partie du parc existant, notamment dans les centres urbains des petites et moyennes villes. La Fnaim souligne le rôle central joué par l’automobile dans ces évolutions. Les habitants qui désertent les centres-villes le font souvent pour emménager dans des immeubles avec parking à la périphérie. Ces évolutions sont accélérées par la disparition des commerces centraux au profit des centres commerciaux situés à la périphérie.

Quels sont les travaux éligibles au crédit d’impôt en faveur de la transition énergétique ? Comme chaque année ou presque depuis sa création, le crédit d’impôt en faveur de la transition énergétique est prorogé et ses contours sont aménagés. LE MONDE | 10.01.2018 à 07h30 • Mis à jour le 10.01.2018 à 10h09 | Par Nathalie Cheysson-Kaplan Maintes et maintes fois reconduit, le crédit d’impôt en faveur de la transition énergétique (CITE) est à nouveau prolongé d’un an pour s’appliquer aux travaux réalisés jusqu’au 31 décembre prochain. Il s’agit de dépenses éligibles pour des améliorations effectuées dans votre habitation principale et dont la liste est disponible sur le site de la direction générale des finances publiques. Certains équipements jugés énergétiquement peu performants sont désormais exclus de la liste des travaux ouvrant droit à l’avantage fiscal (mais continuent à bénéficier du taux réduit de TVA à 5,5 %). C’est le cas des chaudières à haute performance énergétique fonctionnant au fioul : elles n’ouvrent plus le droit au crédit d’impôt sauf si vous aviez accepté le devis et versé un acompte avant le 1er janvier 2018. Pour les chaudières à très haute performance énergétique fonctionnant au fioul, il est encore possible de bénéficier de l’avantage mais à un taux moins élevé (15 % au lieu de 30 %) et uniquement pour celles acquises jusqu’au 30 juin. Après cette date, seules les chaudières à haute performance énergétique fonctionnant au gaz ouvriront droit au crédit d’impôt. Des travaux d’isolation désormais exclus 30

Autres dépenses désormais exclues du champ d’application du crédit d’impôt : les travaux d’isolation thermique des fenêtres, des volets et des portes d’entrée donnant sur l’extérieur, à moins que vous ayez accepté le devis et versé un acompte avant le 1er janvier 2018. Mais là encore, il est encore possible de bénéficier de l’avantage mais au taux réduit de 15 % lorsque les travaux sont effectués en remplacement de simples vitrages, sous réserve qu’ils soient achevés avant le 30 juin ou que vous ayez accepté le devis et versé un acompte avant cette date. La liste des autres équipements éligibles au crédit d’impôt (chaudière micro-génération ou fonctionnant avec des énergies renouvelables, matériaux d’isolation thermique des parois opaques, pompes à chaleur…) n’est pas modifiée mais deux nouvelles catégories de dépenses font leur apparition. Lire aussi : Un logement énergivore peut perdre jusqu’à 17 % de sa valeur Il s’agit des frais de raccordement à un réseau de chaleur ou de froid alimenté par des énergies renouvelables ou de récupération ou par une installation de cogénération ainsi que les frais d’un audit de performance énergétique, en dehors des cas où il est imposé par la réglementation. Enfin, les dépenses d’installation de pompes à chaleur ne sont désormais retenues que dans la limite d’un plafond spécifique, dont le montant est de 3000 euros.

Logement social : les cancres de la loi SRU épinglés par la Fondation Abbé Pierre Le résultat est en demi-teinte, puisque 649 municipalités ne sont pas parvenues à remplir leur quota de construction de HLM. LE MONDE | 10.01.2018 à 06h37 • Mis à jour le 10.01.2018 à 07h17 | Par Isabelle Rey-Lefebvre Tous les trois ans depuis 2002, la Fondation Abbé Pierre (FAP) dévoile son palmarès des mauvais élèves du logement social, c’est-à-dire les villes qui ne remplissent pas leur obligation de créer des HLM, comme les y oblige la loi Solidarité et renouvellement urbains (SRU) du 13 décembre 2000. Cette loi ne s’applique qu’à 1 152 communes de grandes agglomérations (+ de 50 000 habitants) qui doivent toutes, d’ici 2025, faire en sorte qu’un quart de leur parc de résidences principales soit des HLM, en respectant des objectifs chiffrés, de trois ans en trois ans. Le quatrième bilan triennal 2014-2016 vient d’être dressé par le gouvernement. Par la voix de Jacques Mézard, ministre de la cohésion des territoires, l’exécutif a passé aux préfets des consignes de fermeté et demandé de sanctionner 269 villes. La FAP ajoute, mercredi 10 janvier, ses observations d’acteur de la lutte contre le mal logement. Le résultat est en demi-teinte, puisque 649 municipalités ne sont pas parvenues à remplir leur quota, dont 281 n’en ont pas même atteint la moitié, dans l’ensemble de petites communes, surtout sur la Côte d’Azur, et tout de même neuf grandes villes : Cannes (Alpes-Maritimes), par exemple, ne réalise que 9 % de son programme, Neuilly-sur-Seine (Hauts-de-Seine) 15 %, Saint-Raphaël (Var) 16 %, Le Cannet (Alpes-Maritimes) 17 %, Boulogne-Billancourt (Hauts-de-Seine) 24 %, Marignane (Bouchesdu-Rhône) 26 %, Saint-Maur-des-Fossés (Val-de-Marne) 34 %, Nice (Alpes-Maritimes) et Vincennes (Val-de-Marne) 36 %.

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« La loi SRU, constamment attaquée, est tout de même utile et efficace, juge Manuel Domergue, directeur des études à la FAP. Elle a permis de construire 187 000 logements sociaux entre 2014 et 2016, un chiffre qui monte en puissance depuis 2002 : parti de 87 000 logements entre 2002 et 2004, puis 95 000 de 2005 à 2007, 130 000 de 2008 à 2010 et 140 000 de 2011 à 2013. » Faire régresser leur parc social Une poignée de municipalités persistent à refuser la mixité sociale : la Fondation Abbé Pierre en a identifié une quinzaine « multirécidivistes », qui n’ont jamais satisfait aucun bilan et ont toujours été décrétées en carence par le préfet. On retrouve des villes aisées, comme, en Ile-de-France, Neuillysur-Seine (Hauts-de-Seine), Le Vésinet (Yvelines), Saint-Maur-des-Fossés et sa voisine, Ormesson-surMarne (Val-de-Marne), dans les Alpes-Maritimes, Tourrettes-sur-Loup… La palme de la mauvaise volonté revient à Chazay-d’Azergues, dans la banlieue de Lyon (Rhône), qui n’a, à l’issue de chaque période triennale depuis 17 ans et avec une désolante constance, jamais dépassé les 5 % de réalisation d’objectif. Lire aussi : Copropriété : la clause d’habitation bourgeoise n’interdisait pas les logements sociaux La Fondation Abbé Pierre ne cache pas non plus son irritation envers les communes qui ne décident de construire que du HLM de haut de gamme, en réalité du logement intermédiaire inaccessible aux familles modestes qui en ont pourtant cruellement besoin : Soucieu-en-Jarrest (Rhône) ou encore, dans les Yvelines, Jouy-en-Josas et Saint-Rémy-lès-Chevreuse. La loi Duflot de mobilisation foncière (du 18 janvier 2013) a d’ailleurs corrigé cette lacune de la loi SRU en imposant, au sein de la production, 30 % de logements très sociaux et pas plus de 30 % d’intermédiaire. Enfin, seize communes réalisent le tour de force de faire régresser leur parc social, que ce soit par des démolitions ou en construisant beaucoup de logements privés qui font mécaniquement baisser la proportion du parc social : « C’est la preuve que certains maires, prétextant l’absence de foncier pour faire du logement social, en trouvent pour la promotion privée », argumente Manuel Domergue. Ainsi, Bures-sur-Yvette (Yvelines) a, entre 2007 et 2015, construit 36 logements sociaux et 316 logements privés ; Le Castellet (Var) n’a, dans la même période, construit aucun HLM et 185 logements privés ; Mimet (Bouches-du-Rhône), réputée pour son hostilité au logement social, n’en a construit que 5 contre 159 logements privés, adressant à chaque membre de la commission de contrôle un épais dossier expliquant à quel point elle ne peut rien construire sur son territoire… Pélissanne (Bouches-du-Rhône) a bien bâti 118 logements sociaux, mais 551 privés.

CARTE. Immobilier dans l’Ouest : les prix ville par ville Modifié le 11/02/2018 à 08:56 | Publié le 10/02/2018 à 08:07

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Découvrez la carte des prix au m² de l'immobilier dans le Grand Ouest avec Ouestfranceimmo.com. | ouestfrance-immo.com Découvrez la carte des prix au m² de l’immobilier dans le Grand Ouest avec Ouestfrance-immo.com. Les prix affichés à la vente ont progressé entre 2016 et 2017, de +1,8 % pour les maisons et de +5,6 % pour les appartements. Pour les acheteurs, la stabilité des prix, les taux d’intérêt encore bas et les aides comme le prêt à taux zéro ont représenté une opportunité pour se lancer dans un achat immobilier. L’année 2017 a ainsi vu le nombre de transactions réelles fortement augmenter dans l’Ouest. Dès le second semestre l’offre a néanmoins commencé à se raréfier : le nombre de biens immobiliers à vendre a baissé. Malgré ces indicateurs, les prix affichés dans l’ancien n’ont pas progressé de façon déraisonnable, évoluant de seulement +1,8 % pour les maisons et de +5,6 % pour les appartements. Maisons anciennes : un marché homogène On note une certaine cohérence des prix de l’immobilier pour les maisons anciennes dans les différents départements Bretons : entre 1 656 € le m² dans les Côtes-d’Armor et 1 925 € dans le Morbihan. Les principales hausses observées dans l’Ouest sont de l’ordre de +3 % pour le prix médian des maisons dans plusieurs départements : Côtes-d’Armor, Maine-et-Loire et Vendée. Sur ce marché des maisons anciennes, la plus forte hausse de 2017 s’observe dans le Finistère où les prix à la vente ont augmenté de +6.1 % Forte demande des appartements Dans certaines grandes villes de l’Ouest, on assiste en 2017 à une pénurie de logements en vente, ce qui fait augmenter les prix, notamment pour les appartements, +8 % en Pays de la Loire et +4.6 % en Bretagne.

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En Mayenne, le prix de vente médian d’un studio est de 1 547 € le mètre carré contre 3 643 € en Illeet-Vilaine, influencé fortement par les biens immobiliers de Rennes où la demande de ce type de logements est plus forte. L’évolution des prix entre 2016 et 2017 n’observe pas la même tendance d’un département à un autre. Ainsi dans la Manche, le prix au m² des appartements est en baisse de -5.9 % alors qu’il est en augmentation de +7.6 % en Loire-Atlantique.

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Dans le Grand Ouest, les prix affichés à la vente ont progressé entre 2016 et 2017, de +1,8% pour les maisons et de +5,6% pour les appartements. | Ouestfrance-immo.com

Vers une hausse des prix en 2018 L’année 2018 devrait poursuivre la tendance de 2017, à savoir une légère hausse des prix de l’immobilier, en raison de la raréfaction de l’offre de biens immobiliers à la vente dans les secteurs attractifs.

Ventes de logements anciens. 2017, une année exceptionnelle Modifié le 03/01/2018 à 16:53 | Publié le 03/01/2018 à 16:50 Grâce à des taux de crédits très bas, les Français n’ont pas hésité à casser leur tirelire en 2017 pour acheter un logement ancien. Malgré une hausse des prix du m2. Reste que le marché est très facturé, selon les régions. Quand le bâtiment va, tout va. C’est bien connu. La bonne santé du secteur immobilier correspond à un état d’esprit : la confiance. Et ça, c’est bon pour la croissance. À ce titre, l’année 2017 aura été très bonne, d’après les réseaux d’agences immobilières (après une année 2016 déjà positive). Et plus particulièrement dans le créneau de l’achat de logements anciens. Du jamais vu L’activité a été très soutenue, notamment dans les grandes métropoles où les Français ont été nombreux à acquérir un logement ancien, malgré une hausse des prix. Le réseau Laforêt (700 agences) indique « un dynamisme sans précédent ». Son activité a bondi de 14 %. Le réseau Guy Hoquet (groupe Nexity, 500 agences) évoque carrément une année « exceptionnelle », qui restera « dans la mémoire de tous ». Il enregistre une hausse de ses ventes de 11,5 %. Quant à Orpi, premier réseau avec 1 200 agences immobilières, il fait état de volumes de ventes en hausse de 7 %. Prix du m2 en hausse Rien n’a freiné le mouvement. Même pas la hausse du prix du m2 qui a atteint + 2,1 % pour la province et + 6,1 % pour Paris. Cette hausse a été gommée, en quelque sorte, par des taux de crédit exceptionnellement bas. Ce qui a permis « aux Français porteurs de projets immobiliers de les concrétiser rapidement et dans des conditions avantageuses », souligne Fabrice Abraham, le directeur général de Guy Hoquet. D’importantes disparités D’après les professionnels, le marché reste « fracturé ». Le groupe Laforêt note « un manque de biens à la vente dans les grandes métropoles ou les centres-villes » et « un stock encore important dans les territoires ruraux ». 36

Les délais de vente se sont raccourcis à 89 jours en moyenne en France chez Guy Hoquet et 86 jours chez Laforêt, 61 et 56 jours respectivement à Paris. La hausse des prix enregistrée n’est pas partout la même. « De gros écarts sont à constater », observe Guy Hoquet. Pour ce réseau, la palme revient à Bordeaux, avec + 17 % en un an (contre une moyenne nationale de + 2,6 % chez Hoquet et + 3,5 % chez Laforêt). Optimisme pour 2018 Pour Christine Fumagalli, présidente d’Orpi, le marché est « en tension ». Mais elle est très confiante pour l’année à venir car les taux de crédit sont toujours très bas. « L’optimisme est de mise », renchérit Guy Hoquet, qui note une décélération de la hausse des prix fin 2017. De son côté, Laforêt attend un marché plus « modéré » au terme d’une année « hors norme ».

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