Estudio De Titulo De La Partida N° 49041967 (c0179250xe4bb1).docx

Lima, 22 de enero de 2019. Señores: Gerencia de Desarrollo SUPERMERCADOS PERUANOS S.A. Calle Morelli N° 139, 5to. Piso – San Borja Presente. Ref.: Estudio de título del inmueble denominado Terreno rústico situado en el Valle de Carabayllo, constituido por el Lote N° 02, de la zona “G” de la Parcelación del Fundo Chacra Cerro, con frente a la antigua carretera Lima-Ancón, distrito de Comas, provincia y departamento de Lima. Respecto al predio de la referencia les hacemos llegar los siguientes comentarios: 1.

ASPECTOS REGISTRALES.1.1.

Descripción: El Inmueble bajo análisis, es un predio que encuentra inscrito en la ficha N° 1503362 que continua en la Partida Electrónica N° 49041967 del Registro de Predios de la Oficina Registral de Lima.

1.2.

Ubicación: El inmueble materia de estudio según documento registral es Terreno rústico situado en el Valle de Carabayllo, constituido por el Lote N° 02, de la zona “G” de la Parcelación del Fundo Chacra Cerro, con frente a la antigua carretera Lima-Ancón, distrito de Comas, provincia y departamento de Lima, el mismo que cuenta con un área de 13,162.00 m2, cuyos linderos y medidas perimétricas son las siguientes: Por el Frente: con la antigua carretera Lima-Ancón con 111.85 m2. Por la Derecha: con el lote N° 1 con 121.70 m2. Por la Izquierda: con el lote N° 3 con 114.00 m2. Por el Fondo: con la acequia comunal de riego que lo separa del lote N° 10 con 106.38 m2 (ininteligible).

1.3.

Título de Propiedad: Conforme al Asiento C2 de la ficha del inmueble bajo análisis, los titulares registrales son la señora BLANCA TANOHUYE SEO, GLADYS TANOHUYE SEO y MANUEL TANOHUYE SEO con la totalidad de acciones y derechos quienes han adquirido el inmueble, en virtud a la compraventa otorgada por su anterior propietario, conforme se detalla en la Escritura Pública de fecha 31.01.1997 otorgada por la Notaria de Lima la Dra. Loudelvi Yañez Aspilcueta.

1.4.

Cargas y/o Gravámenes:

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1

De la lectura de los documentos registrales materia de estudio, se ha podido determinar que sobre el inmueble no pesan cargas y/o gravámenes. Sin perjuicio de lo anterior es oportuno solicitar un Certificado de Registro Inmobiliario (CRI) a los Registros Públicos respectivos, a fin de saber con certeza la existencia de otras cargas y/o gravámenes. 1.5.

Títulos Pendientes de Inscripción Registral:

De la revisión de los documentos registrales materia de estudio, se ha podido determinar que sobre el inmueble no pesan títulos pendientes en calificación registral. 2.

ASPECTOS MUNICIPALES Y DE ZONIFICACIÓN.De los documentos registrales, no podemos determinar si el inmueble se encuentra dentro de una zona consolidada, por lo que es oportuno solicitar ante la Municipalidad respectiva, una Constancia (pudiendo ser este un Certificado Parámetros Urbanísticos y Edificatorios) que exprese si dicho inmueble cuenta con habilitación urbana correspondiente o no, dado que ante una solicitud de aprobación de Anteproyecto en consulta o Licencia de Obra a futuro, a fin de edificar sobre el mismo un Proyecto Comercial, es posible que el Municipio lo pida como requisito previo, para dichos procedimientos administrativos No se ha constatado los recibos de HR-PU del inmueble, ni la zonificación asignada al mismo, ya que no se ha tenido a la mano un Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios, Certificado de Zonificación y Vías, Certificado de Alineamiento de fachada. En tal virtud, no se puede determinar si el mismo tiene la zonificación, usos compatibles y la habilitación urbana necesaria para construir los proyectos comerciales que generalmente ejecutamos sobre los terrenos adquiridos en propiedad y/o posesión.

3.

OPINIÓN.Consideramos que del estudio de título realizado, el inmueble no presenta problema alguno respecto a su titularidad, toda vez que de los documentos registrales se demuestran que los señores: BLANCA TANOHUYE SEO, GLADYS TANOHUYE SEO y MANUEL TANOHUYE SEO cuentan con la totalidad de las acciones y derechos respecto del inmueble en mención. Asimismo la propiedad, se encuentra amparada por la fe pública registral o legitimación, según artículo 2013° del Código Civil, existiendo en los archivos del Registro de Propiedad Inmueble de Lima documentos suficientes que así lo respaldan. Asimismo, previo a una posible adquisición del inmueble materia de estudio, se debe tener en cuenta los siguientes puntos: 3.1.

La Gerencia de Desarrollo, deberá solicitar: (i) ante la Municipalidad respectiva, un Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios actualizado, y un Certificado

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de Zonificación y Vías actualizado, a fin de saber con precisión la zonificación o uso compatible del predio, o si este se encuentra con habilitación urbana, y cualquier otro acto de saneamiento que requiere nuestra empresa para desarrollar un proyecto comercial, y; (ii) ante los Registros Públicos respectivos, un Certificado de Registro Inmobiliario - CRI, a efectos de corroborar la inexistencia de afectaciones sobre el inmueble a nivel registral. 3.2.

La Gerencia de Desarrollo, deberá verificar en in situ y a nivel del autovalúo, si sobre el inmueble se levanta otra construcción o fábrica adicional que no haya sido declarada a nivel registral, ello a fin de evitar multas administrativas posteriores a la adquisición del inmueble, debido a la omisión en la obtención de la licencia de edificación o demolición de su anterior titular, o a la inversa. Este punto es importante, ya que no se suspendería nuestra licencia de demolición, debido al no pago de la multa por no ser responsable de la misma.

3.3.

De otro lado, la Gerencia de Desarrollo, deberá verificar si sobre el inmueble existen personas que están en posesión del mismo mediante contratos de arrendamiento, uso, servidumbre, usufructo, superficie u otros actos contractuales vigentes en la cual ostenten la posesión del mismo, los cuales podrían afectar, limitar o restringir el derecho de posesión o propiedad de un futuro adquirente. Asimismo, en caso el poseedor no tenga contrato alguno que ostente la posesión del inmueble, se debe realizar una verificación in situ, para poder determinar si se deberá iniciar un proceso legal para el desalojo del predio o para determinar si es que existe algún riesgo de prescripción adquisitiva de dominio que afecte el derecho de propiedad de los titulares registrales.

3.4.

Finalmente, la Gerencia de Infraestructura tendrá que pronunciarse si el predio requiere determinados actos de saneamiento físico-legal.

Sin otro particular, quedamos de ustedes, Atentamente,

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