Ontwerp Herontwikkelingsplan Future Center Gen

ONTWERP HERONTWIKKELINGSPLAN

FUTURE CENTER WAGENINGEN S TADION & E VENEMENTENLOCATIE K ENNIS & I NNOVATIECENTRUM

Stichting Behoud Stadion de Wageningse Berg

2

ONTWERP HERONTWIKKELINGSPLAN Stadion de Wageningse Berg (Future Center Wageningen) Revisie: 04 15 juli 2005

Auteurs: Drs. Johan W.M. Lens Ir. Tatjana Trzin MTD Architect BNA Erik Visser

LENS & PARTNERS

Opdrachtgever

Raadgevend Bureau voor Communicatie en Beleid

Stichting Behoud Stadion de Wageningse Berg Postbus 105 3910 AC Rhenen

Postbus 4095 6710 EB Ede

Projectcoördinator Johan van Kouterik

3

Een nieuwe toekomst voor het Stadion de Wageningse Berg en een enorme verhoging van de omgevingskwaliteit van de Groene Poort van Wageningen. Een ontmoetings– en belevingsplaats voor sport en recreatie, cultuur en educatie. Een plek om nieuwe ideeën en ontwikkelingen op deze gebieden te (laten) zien en op te pakken.

VOORWOORD

Dat is de missie die de Stichting Behoud Stadion de Wageningse Berg heeft met het Future Center Wageningen. Het Future Center Wageningen voorziet in de maatschappelijke behoefte om de ’Berg’, die net zo diep in de Wageningse ziel gegrift staat als Hotel De Wereld, te behouden als gemeenschapssymbool en als trefpunt voor de lokale en regionale gemeenschap. Het Future Center Wageningen speelt ook in op de behoefte van talent en kader, uit onder meer ontwikkelingslanden, aan een inspirerende plek om te rijpen, om kennis over vernieuwende ontwikkelingen en inzichten met betrekking tot teamsportbeoefening op te doen en om samen vernieuwingen uit te broeden. De verdwijning van het betaalde voetbal in 1992 is geen eindpunt voor het stadion gebleken. Het is achteraf gezien een keerpunt geweest. Het verleden maakt plaats voor een hopelijk minstens even lange en memorabele toekomst. Jan Agterberg, Voorzitter Stichting Behoud Stadion de Wageningse Berg.

4

PROFIEL De Stichting Behoud Stadion de Wageningse Berg is opgericht met onder andere als doelstelling het ondernemen van initiatieven om het Stadion de Wageningse Berg te behouden en weer een maatschappelijke functie te geven. Het bestuur bestaat uit de volgende personen: Jan Agterberg, voorzitter Johan van Kouterik, secretaris-penningmeester Ton van Rhoon, lid Gerdo Hazelhekke, lid Toegevoegd administrateur-secretaris ambtshalve: Albert Kars De Stichting Behoud Stadion de Wageningse Berg is ontstaan vanuit en wordt ondersteund door de Vereniging Vrienden van Stadion de Wageningse Berg. In relatief kort tijdbestek heeft de Vereniging al een bestand van bijna 600 leden opgebouwd, waaronder veel vrijwilligers die actief aan het behoud van ‘de Berg’ bijdragen.

5

0. INHOUD

1

Inleiding

7

Bijlagen:

2

Context Unieke kans Randvoorwaarden

8

3

Plan Het plangebied Visie Ambiance Stadion Arcadion Evenementen Inspirerende speelplaats Vergelijkingsmateriaal

11

1 2 3 4

4

Ecologie, milieu en andere aspecten Ecologie Milieu

28

5

Financiën Investeringsbegroting Financieringsplan Exploitatiebegroting Cash-flow prognose

29

6

Organisatie en beheer

33

Marktverkenning Resultaten akoestisch onderzoek Quick scan Natuurwaardenonderzoek Samenvatting subsidie-inventarisatie

Appendices: I II III

Stageproject Sportontwikkeling Afstudeerproject Herbestemming Stadioncomplex de Wageningse Berg Wat is een Future Center?

Bijlagen en appendices zijn vanwege de omvang als een afzonderlijk document bij dit plan gevoegd.

6

1. INLEIDING

Het zal voor velen beslist even wennen zijn als straks de hoge lichtmasten die het landschap van de Wageningse Berg decennia domineerden zijn verdwenen. Maar het beeld zal vast nog heel lang op het netvlies blijven kleven en associaties aan vroeger oproepen. Zoals het stadion zelf ook onuitwisbare herinneringen zal blijven oproepen bij ieder die er ooit geweest is. Stadion de Wageningse Berg is geen bouwkundig monument maar een geestelijk erfgoed. De herinneringen zijn en maken het monumentaal als het mooiste stadion dat het Nederlandse voetbal ooit gekend heeft. De nieuwe Wageningse Berg markeert een keerpunt. Voor de voetbalfans en voor de natuurliefhebbers. En vooral voor de jonge talenten die hier straks de inspiratie komen opdoen voor wie weet welke glorieuze prestaties waar ook ter wereld. De Wageningse Berg is en blijft daardoor een plek om trots op te zijn.

7

2. CONTEXT Un ie ke kan s Het Stadion de Wageningse berg is gelegen aan de rand van de stedelijke bebouwing, als beëindiging van een wig cultuur in de zone natuur. Het vormt een geleidelijke overgang van het ene naar het andere, van de stedelijke omgeving naar het landschap. Het is verrassend om te zien dat de grootte van het stadion vergelijkbaar is met de oppervlakte van de nabij gelegen rotonde. In verhouding tot de omvang van het gehele natuurgebied ten oosten van Wageningen neemt het Stadion een geringe oppervlakte in beslag.

Uitgezoomd over enkele decennia, wanneer wereldwijd locale en streek identiteiten steeds meer plaats zullen maken voor globale stromen, zal men des te gretiger naar de schaarse unieke eigenschappen reiken. Nu is de kans om het unieke van deze plek te koesteren. De ambitie achter de vormgeving is om het stadion te verbouwen als een onderdeel van de natuurzone. Het betreft een hybride: een stadsrand waarin cultuur geleidelijk in de natuur overgaat. In plaats van nostalgisch mijmeren over de vervlogen tijden, willen we hier optimisme vieren. We stellen voor om de glorie van de plek als inspiratie te nemen voor een future center: ruimte voor ontspanning, innovatief leren en creatieve ontwikkeling.

Het Stadion draagt bij aan het onderscheidende karakter van de ‘Groene Poort’. Er is in Nederland geen vergelijkbare locatie te vinden, waar de geschiedenis van een vermaarde voetbalclub zo nauw is verweven met een in de natuur gelegen en qua afmetingen intieme accommodatie. De kracht van deze plek zijn de intense emoties. De herinneringen aan de voetbalglorie van veel generaties maken het tot een geestelijk erfgoed. Het opgeven van het stadion en vervangen ervan door natuur zou een gemiste kans zijn om hier een plek te creëren die anders is dan alle andere bossen in Nederland. Door de ongewone situatie van een bos met voetbalgeschiedenis te omarmen kan iets bijzonders gemaakt worden, iets anders dan anders.

8

Randvoorwaa rden Op 10 februari 2005 deed de Gemeente Wageningen het verzoek aan de Stichting Behoud Stadion de Wageningse Berg om een ontwerp voor de herinrichting van het stadion te maken. Het verzoek ging gepaard met een stelsel van strikte randvoorwaarden.

§ eventueel nieuwe vaste of tijdelijk lichtmasten zijn niet hoger dan 16 meter, met dien verstande dat de hoogte beperkt wordt tot wat voor een goed functioneren van het bedoelde gebruik strikt noodzakelijk is. Als nadere eis geldt dat de lichtinstallatie zodanig wordt uitgevoerd dat buiten de inrichting directe instraling wordt voorkomen;

§ het westelijk deel van de stadionlocatie wordt uitgewerkt aan de hand van de in het model ‘Podium’ aangegeven inrichting. Strekking van dit model is onder meer dat het halfronde deel open en vrij blijft van permanente obstakels.

§ het gebruik van de accommodatie voor buitenactiviteiten, niet zijnde grootschalige evenementen, wordt uiterlijk 23.00 uur beëindigd; § het gebruik van de locatie leidt niet tot strijdigheid met de Habitat- en Vogelrichtlijn c.q. de Flora- en Faunawet (bijvoorbeeld verstoring in de broedperiode), tenzij hiervan ontheffing wordt verleend; het voorkómen van strijdigheid moet worden aangetoond;

§ in het oostelijke deel van de locatie kan naar model ‘Stadion’ een sportveld ter grootte van een voetbalveld worden uitgelegd. Structurele sportactiviteiten zijn niet toegestaan;

§ de (hoofd)toegang bevindt zich aan de noordzijde van de locatie (zijde Ritzema Bosweg); aantonen dat bij de plaatsing van toe- en uitgangen, alsmede bij de overige inrichting van de locatie, rekening wordt gehouden met de aspecten van brandveiligheid (ontruimingsmogelijkheden);

§ beide gedeelten kunnen gebruikt worden als evenemententerrein; het gebruik voor Wageningse verenigingen blijft daarbij voldoende verzekerd; § de bebouwing op de middenstrip kan gehandhaafd blijven (geheel of gedeeltelijk vernieuwen daaronder gerekend) en gebruikt worden voor nader te definiëren activiteiten; een zelfstandige horecavoorziening is niet mogelijk, een kantine is wel;

§ de geluidemissie vanwege de normale exploitatie, inclusief evenementen - niet zijnde grootschalige evenementen als in deze randvoorwaarden genoemd - leidt op een afstand van 30 meter buiten de locatie niet tot een hogere geluidbelasting op de omgeving dan 40 dB(A) in de dagperiode (07.00-19.00 uur) en 35 dB(A) in de avondperiode (19.00 tot 23.00 uur), tenzij op basis van onderzoek wordt aangetoond dat het geldende achtergrondniveau op deze afstand al meer bedraagt. In dat geval geldt het achtergrondniveau als toegelaten niveau voor geluid tengevolge van de inrichting. Burgemeester en wethouders kunnen voor activiteiten en evenementen die niet tot de normale exploitatie behoren, ontheffing verlenen voor een hogere geluidbelasting, mits het aantal dagen per jaar waarop hiervan sprake is - samen met het aantal dagen van grootschalige evenementen - niet meer dan 12 bedraagt;

§ de bebouwing aan de oostzijde (staantribune) wordt gesloopt en vervangen door een natuurlijke tribune (talud), tenzij wordt aangetoond dat de sloop leidt tot een onevenredig beslag op de financiële middelen, dan wel wordt aangetoond dat geheel of gedeeltelijk behoud van de staantribune wezenlijk bijdraagt aan de kwaliteit van het ontwerp; § de locatie dient zoveel mogelijk voor een ieder (onder toezicht) toegankelijk te zijn; een en ander houdt in dat het westelijk deel een vrij, open en toegankelijk gebied is zonder hekken en het oostelijk deel door hekken niet toegankelijk is voor derden met het oog op het voorkomen van schade en vandalisme aan gebouwen en terreinen (speelmat) of met het oog op beheersmatige aspecten (niet-openbaar gebruik, controle bij evenementen);

§ bij normale exploitatie, inclusief evenementen, geldt dat binnen de locatie maximaal 6.000 personen gelijktijdig aanwezig mogen zijn; (vervolg op volgende pagina)

§ er wordt geen uitkijktoren gerealiseerd;

9

§ het aantal grootschalige evenementen (met een gelijktijdige aanwezigheid van meer dan 6.000 personen en/of een geluidemissie die de vastgestelde norm overschrijdt en/of buitenactiviteiten die later worden beëindigd dan 23.00 uur) bedraagt niet meer dan 8; hierop zijn de - in de dan vereiste ontheffing - vermelde voorwaarden van toepassing. Tot deze grootschalige evenementen kunnen worden gerekend: één- of meerdaagse*) sport- of culturele evenementen; activiteiten van educatieve aard, al dan niet in het kader van natuur, landschap of cultuurhistorie, aansprekende sportwedstrijden en/of demonstraties, openlucht manifestaties (fairs, shows, tentoonstellingen, markten); activiteiten in het kader van de 5 mei viering, de viering van Koninginnedag of de opening van het universitaire jaar, muziekfestivals, bedrijfspresentaties en overige grootschalige evenementen. Dit is een niet-limitatieve opsomming, waarvan bovendien geldt dat onder omstandigheden deze evenementen ook kunnen worden gerekend tot de normale exploitatie; § voor de normale exploitatie wordt een beperkte parkeervoorziening voor auto’s in een open verharding - tevens t.b.v. de bevoorrading toegestaan: (1.) binnen de bestaande grenzen van het westelijke (oefen-)veld, een en ander voor zover de locatie voor evenementen en voor picknickvoorzieningen ter plaatse in stand blijft en (2.) op de gronden tussen het hoofdveld en de weg ten zuiden van de stadionlocatie. Deze weg wordt ten oosten van de bestaande staantribune niet toegankelijk, anders dan voor bestemmingsverkeer Oranjelaan. Parkeren in het aansluitende bosgebied is niet toegestaan, waarbij fysieke maatregelen worden genomen om dit te voorkomen; § bij grootschalige evenementen zal aan de vergunning de eis tot het indienen van een parkeer- en mobiliteitsplan worden gesteld; voor overige evenementen waarvoor een aanzienlijk autogebruik is te verwachten, zal de nadere eis gelden dat eveneens een parkeer- en mobiliteitsplan wordt opgesteld, tenzij op basis van onderzoek is aangetoond dat de noodzaak hiertoe niet aanwezig is.

De watertoren op de Wageningse berg is ruimtelijk en bouwkundig het beeld bepalende element in het plangebied.

10

3. PLAN H et p la ng ebi ed ligt aan de Ritzema Bosweg (Rijksweg N225), de oostelijke toegangs- en uitvalsroute van Wageningen. De locatie wordt in het raadsbesluit van 18 december 2003 aangeduid als "Groene Poort van Wageningen", een plek waar "incidenteel grootschalige evenementen plaatsvinden, en die qua invulling past bij de natuurwaarden van het gebied." De ruimtelijke omgevingskwaliteit wordt gedomineerd door de Watertoren van de Delftse architect Koch, die dateert uit 1948. Dankzij de hoogte en de elegantie is het een ideale drager voor architectonische ontwikkeling. Hij geeft allure aan de locatie. Het is een luxe attribuut en hij vormt een visuele link naar het stadioncomplex. De twee terreinen binnen het plangebied, het voormalige oefenveld en hoofdvoetbalveld, zijn de enige open plekken in het Groene Poort gebied.

Vanuit de lucht gezien bestaat het terrein op de Wageningse Berg uit twee terreingedeelten die door een lint van bebouwing in het midden bijeen worden gehouden.

De twee entrees zijn goed bereikbaar voor bezoekers. Aan de noordzijde vanaf de Ritzema Bosweg. Aan de zuidzijde vanaf een landelijke laan die naar/van de rotonde leidt.

Rechts een stadion waar teamsporten kunnen worden beoefend en waar grootschalige evenementen kunnen worden gehouden.

Parkeergelegenheid in de directe nabijheid is thans beperkt beschikbaar. Op het westelijke terreingedeelte is plaats voorzien voor parkeervoorzieningen t.b.v. twintig personenauto’s. Voor evenementen is een mobiliteitsplan op maat noodzakelijk om overlast voor de woon- en natuuromgeving te vermijden.

Links een open terrein voor ondersteunende faciliteiten, een tijdelijk promodorp, kleinschalige evenementen, vrijetijdsbeleving, dagelijkse activiteiten in de zakelijke sfeer.

11

“Het is verrassend om te zien dat de ruimtelijke omvang van het stadion vergelijkbaar is met de oppervlakte van de nabij gelegen rotonde. In verhouding tot de omvang van het gehele natuurgebied ten oosten van Wageningen neemt het Stadion een geringe oppervlakte in beslag.“ Ir. Tatjana Trzin MTD, architect BNA

12

VISIE

Vertrek- en richtpunt voor dit herontwikkelingsplan zijn in de eerste plaats de door de gemeente gestelde randvoorwaarden. Daarnaast zijn in aanmerking genomen de ruimtelijke kwaliteit en mogelijkheden van de locatie, evenals het Beheerplan Wageningse Berg zoals vastgesteld door de gemeenteraad op 10 februari 2003, in samenhang met factoren als:

Kort voor het gereedkomen van het voorliggende plan heeft het bestuur van de Stichting Behoud Stadion de Wageningse Berg gesproken met vertegenwoordigers van de nieuwe eigenaar en kennis genomen van de herontwikkelingsplannen met betrekking tot Hotel de Wageningse Berg. Deze plannen en de visie van de Stichting sluiten uitstekend op elkaar aan en het bestuur van de Stichting Behoud Stadion de Wageningse Berg is dan ook van mening dat de combinatie van hotel nieuwe stijl en Future Center Wageningen voor de gemeente Wageningen een kansrijke win-win situatie biedt, die de profilering en de economie van de stad buitengewoon veel goed zal doen.

► de bekendheid en de maatschappelijke betekenis van Stadion de Wageningse Berg; ► de status van Wageningen als internationaal kenniscentrum voor Life Sciences; ► de behoefte in de (internationale) sportwereld aan een centrum voor innovatie en kennisoverdracht ten behoeve van jong talent en kader; ► de behoefte van het kennisintensieve bedrijfsleven aan inspirerende locaties en faciliteiten om buiten de dagelijkse werksfeer de synergie en creativiteit van medewerkers te bevorderen.

Het bestuur van de Stichting Behoud Stadion de Wageningse Berg is zich ervan bewust dat wanneer het licht voor de herontwikkeling op groen wordt gezet, zij hard aan de slag moet om de financiering rond te krijgen en de investeringsopzet en exploitatiebegroting te overtuigend te onderbouwen. Zij heeft daar veel zin en dito vertrouwen in.

13

Ambiance

De gebouwde omgeving van Future Center Wageningen heeft een sterke esthetische uitstraling die associaties oproept met zowel het verleden als de toekomst van de locatie. Ze geeft de stad een representatieve ‘etalage’ in de Groene Poort, een open ontmoetingsplaats voor activiteiten en evenementen op het gebied van sport, recreatie en educatie.

Doelgroepen Future Center Wageningen richt zich met de programmering van evenementen primair op alle inwoners van Wageningen, Renkum en de aan de overkant van de Rijn gelegen Betuwe-gemeenten. Secundair richt FCW zich op de andere WERV-gemeenten en de wijdere omgeving.

Doeleinden Het Stadion fungeert als een oefenaccommodatie en proeftuin voor teamsporten en als ‘openluchttheater’ voor evenementen.

Voor de functie van oefenstadion en kennis- en innovatiecentrum bestaat de doelgroep uit organisaties, instellingen, verenigingen, bedrijven en dienstverleners, die direct of indirect actief zijn in de met moderne teamsport verbonden sector.

Het Arcadion fungeert als multifunctioneel faciliteitenterrein, zakelijk activiteitencentrum, kennis- en innovatiecentrum - en als recreatie- en evenemententerrein. In het Stadion en het Arcadion is plaats voor culturele activiteiten en initiatieven.

14

15

Stadion

De hoofdtribune wordt gerenoveerd en krijgt de status van eretribune. De zijtribune wordt in de bestaande proporties gehandhaafd en tot zittribune verbouwd. De nu nog dichte achterwand wordt geluidwerend transparant gemaakt, zodat het stadion visueel verbonden wordt met het erachter gelegen bos, zonder de rust daar te verstoren.

Het speelveld behoudt de bestaande, door FIFA en UEFA erkende, afmetingen. De natuurlijke grasmat wordt in de toekomst mogelijk vervangen door multifunctioneel kunstgras. Het vandalenhekwerk rond het hoofdveld verdwijnt. Het hekwerk rond de buitenranden wordt gehandhaafd.

Samen met de watertoren - een bouwkundig object uit de Delftse school van hoge esthetische waarde - vormen eretribune en zijtribune een architectonisch en ruimtelijk geheel.

De oude lichtmasten worden vervangen door lage modellen, met precisieverlichting die uitsluitend het veld bestrijkt en geen uitstralend effect buiten het stadionterrein heeft. Voor de permanente geluidsinstallatie worden technieken toegepast die geluid niet verder doen dragen dan het stadionterrein.

Bij concerten e.d. wordt het podium voor de hoofdtribune geplaatst zodat versterkt geluid niet in de richting van de woonomgeving golft. De tegenovergelegen zijtribune fungeert tevens als akoestische buffer voor het achtergelegen natuurgebied.

16

17

Voorbeelden van evenementen en activiteiten die kunnen plaatsvinden op het Stadion-terrein: Voetbaloefenduels Demonstratiewedstrijden Masterclasses Teamsportspecials Bevrijdingsfestival Van Berg tot Berg Race Freestyle frisbee Beachvolley Concerten Old Timer Markt Buitenbeurs Kerstijsbaan Openluchtspelen Kunstmanifestaties Sportwedstrijden Kindervakantie-activiteiten Culturele manifestaties Gehandicaptensport Ballonvaart

18

19

Arcadion

Het Arcadion wordt gekenmerkt door drie elementen: Activiteitencentrum, Kennis & Innovatiecentrum en een openbaar plein. Het huidige hekwerk rond de buitenranden verdwijnt.

Inrichting, verharding, patroon en routing van het plein zijn op de maat van voetgangers afgestemd. Het plein is vrij van permanente obstakels en vanuit elk punt in de structuur is er een overzichtelijke looproute naar de gebouwen. Ook 's avonds heerst er een goede en veilig aanvoelende sfeer door uitgekiende verlichting. De randen van het terrein vloeien samen met de natuur in de omgeving.

Het Activiteitencentrum bevat businessruimtes, vergaderruimtes en (ver)kleed- en verzorgingsaccommodatie voor teams, stafleden, arbiters, verzorgers, artiesten.

Er kunnen op het Arcadion-gedeelte zelfstandige evenementen plaatsvinden, er is plaats voor een promodorp en voor het stallen van mobiele accommodaties tijdens grootschalige evenementen. Het terrein is niet omheind en kan dus ook door recreanten worden gebruikt (met uitzondering van parkeren).

Het Kenniscentrum is van binnen vorm gegeven als werklandschap van de 21e eeuw: het Future Center. De centrale plaats daarin wordt ingenomen door het Grand Café "Charly". Als onderdeel van het Future Center fungeert het grand café als business home en trefcentrum. Tijdens evenementen wordt het gebruikt als kantine. Het paviljoen bevindt zich aan de - rustige - kant van het complex, waar de stadionlocatie overgaat in het bosgebied.

20

21

Voorbeelden van evenementen en activiteiten die kunnen plaatsvinden op het Arcadion-plein: Street basketball Skateboarding Promodorp Picknick Kerstijsbaan Kerstmarkt Speelplaats Recreatiegebied Vlooienmarkt 5 Mei festiviteiten Universitaire activiteiten Initiatieven op gebied van sportontwikkeling

22

23

Evenementen

Er is om praktische en beheertechnische redenen voor gekozen onderscheid te maken tussen twee categorieën evenementen: de kleinschalige evenementen en de middelgrote en grootschalige evenementen. Grootschalige en middelgrote evenementen zijn evenementen die vanwege de omvang een aanzienlijke impact kunnen hebben op de openbare orde en veiligheid. Van belang zijn dan een goede beheersbaarheid van en controle op de bezoekersbewegingen. Daarom vinden evenementen in deze categorie primair plaats binnen de omheinde zone van het Stadion, maar het is mogelijk dat ze ook in de Arcadion-zone plaatsvinden (met maatregelen en voorzieningen op maat).

Overlast op het omliggende natuurgebied wordt zoveel mogelijk voorkomen door een goede beheersing van bezoekersstromen en door toepassing van geavanceerde geluids–, beeld– en verlichtingstechnieken. Het gebruik van het Arcadion-terrein als vertrekpunt voor sportieve activiteiten die de natuur in de Groene Poort kunnen verstoren of schaden wordt ontmoedigd. Parkeren op het Arcadion-terrein buiten de normale gebruiksuren zal niet mogelijk zijn door de plaatsing van een slagboom.

Kleinschalige evenementen zijn evenementen met een beperkte omvang die een voorzienbare geringe impact hebben op de openbare orde en veiligheid. Evenementen in deze categorie kunnen zowel in het Stadion als op het Stadionplein plaatsvinden.

Bij grootschalige evenementen wordt een parkeer– en mobiliteitsplan ingezet om auto's, bussen en motoren op afstand van het Future Center Wageningen te parkeren en bezoekers zonodig met shuttles te vervoeren. Hiervoor zijn afspraken gemaakt met Traffic Support uit ’t Loo, een bureau dat is gespecialiseerd in verkeersvraagstukken.

Wanneer er sprake is van een evenement met versterkte muziek, worden de omwonenden tijdig op de hoogte gesteld (inclusief de duur en het eindtijdstip van het evenement).

24

Inspirerende speelplaats

Op de Wageningse Berg wordt veel gewandeld door families met kleine kinderen. Het bos is een onvervangbare natuurlijke speelplaats maar kinderen willen ook graag hun grenzen kunnen verkennen. De overgang tussen het bos en het Arcadion-terrein is een ideale zone om na het wandelen nog wat te spelen. Passend bij de uitstraling van het Future Center Wageningen is een kleine speelplek geprojecteerd met innovatieve speelelementen voor kinderen in de leeftijd van circa 3 tot 11 jaar. Ouders kunnen een oogje in het zeil houden vanaf moderne stadsbanken.

25

26

Vergelijkingsmateriaal

Twee studenten van de Hogeschool Rotterdam RIBACS zijn op 28 januari 2005 een afstudeerproject HERBESTEMMING STADION DE WAGENINGSE BERG begonnen. Het vooronderzoek dat zij deden is met hun toestemming gebruikt als benchmark. Een samenvatting van hun ruimtelijk-bouwkundige visie is als appendix bij dit plan gevoegd. De geslaagde poging van de Stichting tot behoud monumentale tribune Heracles 1924, om de Engelse eretribune voor sloop te behoeden, heeft als referentiekader gefungeerd. Voorts is een vergelijkende studie gemaakt van de herontwikkeling van het Olympisch Stadion Amsterdam door de Stichting Behoud Olympisch Stadion, die daarmee de Nationale Renovatieprijs 2001 won. Ten slotte is voor dit ontwerp herontwikkelingsplan de situatie rond stadion De Adelaarshorst in Deventer verkend met betrekking tot de daar voorgenomen renovatie.

27

4. ECOLOGIE, MILIEU EN ANDERE ASPECTEN E co lo g ie De Wageningse Berg is een uitloper van het Veluwemassief en vormt het meest westelijke eindpunt van de beboste Veluwezoom. De berg gaat in het noorden geleidelijk over in het stuwwallenlandschap van de Veluwe en grenst in het zuiden met een steile helling aan de uiterwaarden van het rivierenlandschap van de Betuwe. De Wageningse Berg maakt deel uit van een groter waardevol natuurgebied dat om diverse redenen beschermd en versterkt wordt. De Stichting Behoud Stadion de Wageningse Berg heeft laten onderzoeken of er beschermde soorten in het plangebied aanwezig zijn en wat de ecologische gevolgen zijn van de voorgenomen ingrepen. Het betreffende rapport van de door de Stichting Ecologisch Advies te Utrecht uitgevoerde zgn. quick scan is als bijlage integraal bij dit herontwikkelingsplan gevoegd. M i l ie u Ook de geluidsbelasting is in opdracht van de Stichting Behoud Stadion de Wageningse Berg onderzocht. Het rapport van het betreffende akoestische onderzoek door Schoonderbeek en Partners Advies BV te Ede is eveneens integraal als bijlage bij dit herontwikkelingsplan gevoegd.

28

5. FINANCIËN Voorts is uitgegaan van een eenmalige bijdrage van de gemeente Wageningen in de realisatie ten bedrage van € 500.000.

Ten behoeve van dit herontwikkelingsplan heeft een zorgvuldige, marktconforme toetsing van de benodigde investeringen en exploitatiemogelijkheden plaatsgevonden.

De bouwkundige berekeningen zijn uitgevoerd door Bouwbedrijf Van Swaay BV te Wageningen. De kostenberekeningen m.b.t. de terreininrichting zijn uitgevoerd door Bruil Ede BV Regio Zuid-Oost te Ede.

In dit kader zijn met diverse geïnteresseerde partijen contacten gelegd en besprekingen gevoerd, zowel in de sfeer van gebruikers als van investeerders. De potentiële gebruikers kunnen worden ingedeeld in een categorie structureel en een categorie incidenteel. De besprekingen hebben nog niet gevoerd tot intentieverklaringen en/of -overeenkomsten. De betrokkenen willen en kunnen zich pas aan de openbaarheid prijs geven indien, respectievelijk zodra duidelijkheid is verkregen over het bestuurlijke en maatschappelijke draagvlak c.q. de bestuurlijke besluitvorming en de daarmee samenhangende indicatie omtrent de daadwerkelijke uitvoering van de voorgestelde plannen.

Vanzelfsprekend is de Stichting bereid om in een later stadium, ten behoeve van de gemeente Wageningen, een meerjarige exploitatiebegroting te laten opstellen door een vooraanstaand accountantskantoor. De Stichting Behoud Stadion de Wageningse Berg wil een verantwoorde start maken. Daarom stelt ze zich op het standpunt dat alvorens het herinrichtingsplan te zijner tijd in uitvoering kan worden genomen, de prognose van de exploitatierekening moet zijn onderbouwd met concrete toezeggingen, contracten en intentieovereenkomsten.

Tevens heeft de Stichting Behoud Stadion de Wageningse Berg het bureau DLV Subsidieadvies te Wageningen een inventarisatie laten uitvoeren naar de mogelijkheden ter verkrijging van substantiële financiële steun in de vorm van subsidies en fondsen ter mededekking van de voorziene investeringen en advieskosten. De samenvatting van het rapport van DLV is als bijlage bij dit herinrichtingsplan gevoegd.

29

Investeringsbegroting

Financieringsplan A

(in euro’s x 1.000; exclusief BTW)

(in euro’s x 1.000; exclusief BTW) Overname stadion van gemeente Renovatie hoofdtribune Uitbreiding hoofdtribune

1 157 170

Renovatie staantribune naar zittribune (> 2.200 zitplaatsen)

193

521

Nieuwbouw Activiteitencentrum Nieuwbouw Kennis- en Innovatiecentrum

895 480

1.375

Inrichting gebruiksruimtes Terreininrichting Terreinverlichting Geluidsinstallatie Stelpost speeltoestellen c.a.

100 323 125 25 45

Bouwplaatsvoorzieningen Advies en begeleidingskosten Diverse bouwplaatskosten Onvoorzien

60 140 186 100

486

3.000

3.000

Totaal investeringen Plan A Vervangen grasmat stadion door kunstgras met veldverwarming Totaal investeringen Plan B

450 3.450

Realisatie herontwikkelingsplan Af: Bijdrage gemeente Wageningen Subsidies Eigen werkzaamheid door vrijwilligers van de vereniging Vrienden Stadion de Wageningse Berg Te financieren maximaal

3.000 500 P.M. P.M. 2.500

618

Financieringsplan B

(in euro’s x 1.000; exclusief BTW) Realisatie herontwikkelingsplan Af: Bijdrage gemeente Wageningen Subsidies Eigen werkzaamheid door vrijwilligers van de vereniging Vrienden Stadion de Wageningse Berg

450 3.450

Te financieren maximaal

30

3.450 500 P.M. P.M. 2.950

Toelichting op de investeringsbegroting:

Exploitatiebegroting

Voor de renovatie en (ver)nieuwbouw van tribunes en gebouwen is als maatstaf genomen enerzijds: de hoogwaardige bouwkundige kwaliteit van de watertoren die aan de rand van het plangebied staat, en anderzijds: de ruimtelijk fysieke uitstraling die verbonden wordt aan de ambities van Wageningen om zich te profileren als City of Life Sciences. Deze referentiekaders vinden hun weerslag in het architectonische en ruimtelijke ontwerp en in de keuze van duurzame materialen voor gebouwen en terreininrichting.

(in euro’s x 1.000; exclusief BTW)

LASTEN Personeelskosten & Beheer Huisvestingskosten Algemene kosten Pachtkosten Afschrijvingen

Naast genoemde investeringen moet rekening worden gehouden met voorfinancieringslasten. Tussen het moment van politieke principebesluitvorming en het tijdstip waarop de exploitatie van het Future Center Wageningen daadwerkelijk van start gaat zullen procedures naar verwachting geruime tijd in beslag nemen. In de tussentijd zal de Stichting Behoud Stadion de Wageningse Berg gesprekken en onderhandelingen met investeerders, financiers, subsidie-instellingen, fondsen, e.d. moeten voortzetten. Hieraan zijn kosten verbonden in de vorm van maquette, brochuremateriaal, studies, adviezen, representatie, enzovoort.

100 40 20 0 100 Som

260

BATEN* Verhuur zakelijke accommodaties Verhuur stadionaccommodaties structureel facultatief Opbrengst exploitatie kennis- en innovatiecentrum Opbrengst horeca Reclame en sponsoring

70 150 100 75 50 P.M. Som

De vervanging van de natuurlijke grasmat door duurzaam kunstgras kan gefaseerd worden uitgevoerd, hetzij door verkrijging van financiering en/of te sluiten overeenkomsten met leveranciers, hetzij uit de behaalde exploitatieresultaten.

Bedrijfsresultaat voor belastingen en financieringslasten

31

445

185

Cash-flow prognose Plan A (in euro’s x 1.000; exclusief BTW) Jaar 1

Jaar 2

jaar 3

Jaar 4

Resultaat Afschrijvingen Bijdrage gemeente Leningen Sponsoring

100 500 2.500 P.M.

185 100 P.M.

200 100 P.M.

225 100 P.M.

Totale cashflow

3.100

290

300

325

Investeringskosten Aflossing leningen Rentelasten

3.000 83 100

83 100

83 100

83 100

83

102

117

142

Resterende cashflow t.b.v. belastingen

Toelichting: De activiteiten in het kader waarvan inkomsten uit verhuur en opbrengsten worden gegenereerd vallen in de sfeer van (onder meer): -

educatie, kennisontwikkeling, innovatieworkshops c.a.; besloten bedrijvenbijeenkomsten en presentaties; nationale en internationale voetbalontwikkelingen; evenementen, voorstellingen; allianties met/tussen organisaties, (kennis)instellingen, bedrijfsleven.

Er is gerekend met een bescheiden omzetgroei in de aanloopjaren van het Future Center Wageningen.

32

6. ORGANISATIE EN BEHEER Indien de besluitvorming leidt tot aanvaarding van de gemeenteraad van het ontwerp herontwikkelingsplan zal tussen de gemeente Wageningen en de Stichting Behoud Stadion de Wageningse Berg een overeenkomst worden gesloten waarin de erfpacht van de grond en het recht van opstal worden vastgelegd. Uitgangspunten hiervoor zullen o.a. zijn dat de gemeente de eigendom behoudt, dat een opstalrecht ten gunste van de Stichting Behoud Stadion de Wageningse Berg wordt gevestigd voor de duur van dertig jaar, en dat de Stichting zorgt voor de realisatie van de herontwikkeling. Tevens zal de Stichting het beheer over de exploitatie van de herontwikkelde locatie voor haar rekening nemen.

Met een vooraanstaand accountantskantoor zijn afspraken gemaakt over advisering te zijner tijd bij de uitwerking van de meest geschikte beheersstructuur en de daarbij behorende juridische en fiscale aspecten.

Ten behoeve van de realisatie zal een multidisciplinair projectteam worden gevormd dat onder verantwoordelijkheid van het bestuur van de Stichting Behoud Stadion de Wageningse Berg belast wordt met de uitvoering van de werkzaamheden (inclusief bestek, aanbesteding, planning, budgetbewaking, marketing, etc.).

Zowel tijdens de realisatie van de herontwikkeling, als ten behoeve van regulier beheer en onderhoud, verwacht de Stichting Behoud Stadion de Wageningse Berg, waar noodzakelijk en/of gewenst, een geslaagd beroep te kunnen doen op actieve vrijwilligers binnen de Vereniging Vrienden van Stadion de Wageningse Berg.

Evenementen en andere (grootschalige) activiteiten waarvoor vergunning of ontheffing moet worden verleend zullen uitsluitend plaatsvinden nadat de van toepassing zijnde vergunningen of ontheffingen zijn verleend. De verantwoordelijkheid voor het verkrijgen van vergunningen of ontheffingen zal te allen tijde berusten bij de organisator(en) van de betreffende activiteit(en).

Ten behoeve van de exploitatie zal de Stichting een manager aanstellen die wordt belast met het dagelijkse beheer, de strategische bedrijfsvoering en het relatiemanagement. De Stichting Behoud Stadion de Wageningse Berg zal in beginsel niet voor eigen rekening en risico evenementen organiseren, dan wel delen van het gebouwencomplex voor eigen rekening en risico in exploitatie nemen.

33

Bij dit ontwerp herontwikkelingsplan hoort een afzonderlijk document met bijlagen en appendices (zie inhoudsopgave).

34