Notes De Cours Argus 2009
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- Words: 5,068
- Pages: 28
Les 17 et 18 avril, 22 et 23 mai 2009
Activité de formation continue
F C D S U G R A
Organisée par l'Ordre des évaluateurs agréés du Québec.
Formateur Dominic Fournier, É.A., MBA
Introduction • • • • • •
CV et expérience Validation des connaissances o Informatique o Technique du revenu Compréhension de but / outil Visualisation du résultat de l’analyse Projection financière Estimation de la valeur * Importance des paramètres d’évaluation et de marché
Convention de saisie et d’utilisation • Choix par défaut selon l’unité de mesure choisie • Champs vides = référence à l’hypothèse générale, possibilité d’« override » • Date • Début = 1er jour du mois • Fin = dernier jour du mois • Fixe = ex : 2/03 • Relative = nombre de mois ou d’années par rapport à un point donné • Champs numériques acceptent les formules (pour faciliter la saisie), mais ne retiennent que le résultat [F8 pour la calculatrice]. • Utilisation d’un modèle par référence pour les loyers du marché, les modèles de récupérations, les mois gratuits, etc. • Menu contextuel au bas de l’écran pour chaque champ de saisie.
Logiciel de projection financière ARGUS DCF Menu Fichier
Nouveau : création de toutes pièces / à partir d’un modèle / Assistant Argus de toutes pièces : méthode de saisie à partir d’une grille vide. à partir d’un modèle : utilise une matrice que vous avez préalablement saisie. Assistant Argus : Argus vous guide dans les éléments à saisir. Fichier avec extensions .sf Ouvrir : Argus convertit automatiquement les fichiers de versions précédentes, ce qui les rend illisibles par la version antérieure. Copier : Dupliquer un fichier : Créer un nouveau fichier identique Créer un fichier générique : Plusieurs données invisibles pour l’utilisateur Créer un modèle : Matrice utilisable comme modèle de base Le fichier est automatiquement sauvegardé à chaque confirmation de nouvelle saisie et non à l’enregistrement « enregistré ou enregistré sous »; attention à la manipulation pour analyse, faire copie de travail. Réglage de langue Permet la conversion des menus en français ou autres langues.
Logiciel de projection financière ARGUS DCF Menu actif
Description : Compléter l’information demandée Type d’actif: détermine les champs à créer pour la saisie des données de projection. Impossible de modifier ce champ une fois sélectionné. Choisir portefeuille pour créer un modèle de consolidation de propriétés indépendantes. Calendrier Date de début Nombre d’années de projection
Logiciel de projection financière ARGUS DCF Type de surface
Taille de l’actif : mesure utilisée par défaut, mesure totale inscrite à la liste de locataires et dans les rapports d’occupation. Autre taille de l’actif : permet une seconde superficie totale. Nouveau : permet l’ajout d’autres mesures par l’utilisateur : Par mesure : saisir la mesure. Par occupation : saisir le groupe de locataires à suivre. Fonction « Utiliser par » : permet de voir la relation entre les champs, si existante. Fonction « Détail » : permet la saisie d’un nombre variable dans le temps.
Logiciel de projection financière ARGUS DCF Inflation de l’actif
Mois d’inflation : détermine à quel moment le facteur d’inflation est appliqué. Méthode de récupération : permet de déterminer à quel mois l’inflation sera appliquée et comment les charges annuelles seront groupées pour le calcul des récupérations. Général : Cet index est utilisé par défaut par chaque élément à indexer dans le modèle. Première dérogation : détermine un index spécifique au groupe de charges ou de revenus. NOTE : Si la première dérogation est vide = référence au paramètre par défaut. D’autres dérogations sont aussi disponibles au niveau de la saisie des données. Fonction « Développer » : permet de saisir la même donnée sur toute la ligne.
Logiciel de projection financière ARGUS DCF Étape 1 de l’exercice Produits divers Charges récupérables Charges non récupérables Charges d’investissement
Fonction générale Insérer : pour ajouter une source de produit divers au une charge. Copier : copie les donnés d’une ligne de produit ou de charge. Supprimer : supprime la catégorie sélectionnée. Déplacer : déplace la catégorie sélectionnée à l’endroit choisi. Détail : fonction « Détail » pour plus d’options dans un champ donné • Sous-lignes : même type de tableau de saisie, poste consolidé Attention : seul le poste consolidé sera disponible pour le tableau de récupération; ne pas inclure des charges qui demandent une modélisation spécifique. • Détail : permet la saisie mensuelle des produits et des charges. Note : Un champ permet d’utiliser une inflation spécifique à ce détail. La fonction développer et colonne peuvent aussi être utilisées pour compléter la saisie du tableau. Tableau de saisie Nom : Champ alpha numérique, nom de votre choix. Code de comptabilité : permet la consolidation des produits et des charges en portefeuille. Montant : inscrire le montant désiré ou un détail (sous-lignes ou détaillé) Note : Voir la relation avec l’unité de mesure, la superficie et la fréquence. Unités : Champ associé au montant saisi • % EGR (% du revenu brut effectif) : Utile pour les réserves non allouées ou les charges de gestion en fonction des revenus. • Montant en $ : Montant total. • $ par surface : Somme unitaire à être multipliée par la superficie choisie. • % ligne : Utilise un pourcentage d’autres lignes définies dans les produits ou les charges. Attention au changement d’unité ou de montant; ne pas oublier la relation entre les champs, 1$/pi² est différent de 1$ total. Superficie : utilise les superficies définies, disponible au besoin seulement. Fréquence : détermine à quelle fréquence produire le calcul (mensuel, trimestriel, annuel).
Logiciel de projection financière ARGUS DCF % fixe : détermine la portion du produit ou de la charge qui ne fluctue pas en fonction de l’occupation des lieux. (Voir présentation détaillée du calcul). Utile pour le calcul de l’électricité, de l’entretien ménager et autre. Note : Si cette fonction est utilisée, la saisie représente le montant en pleine occupation. Fonction « Augmenter pour la récupération » apparaît à la fenêtre des charges récupérables seulement. Cette fonction permet d’estimer la valeur d’une charge récupérable pour fins de récupération en considérant le niveau d’occupation sélectionné. (Voir présentation détaillée du calcul). Inflation : permet la saisie d’une inflation spécifique (utilise général si vide). Compte de référence : permet la saisie de produits ou de charges qui n’apparaîtront pas au calcul du revenu net, mais qui pourront servir aux fins d’autres calculs. Utile pour la récupération de sommes comptables n’affectant pas le revenu net. Perte locative générales et perte dur crédits et créances impayées
Méthode : • % des revenus bruts potentiels : revenu brut potentiel, inclut les autres revenus • % des revenus locatifs de base programmés : revenu de base effectif • % de tous les revenus : RBE + récupération + autre revenus Taux : taux applicable Note : Possibilité d’introduire un taux annuel détaillé. Application de différents taux : basé sur les groupes de locataires (voir groupement et tri des locataires) Méthode d’application de la modification (ajustement, remplacement, etc.)
Logiciel de projection financière ARGUS DCF Options : • basé sur le revenu brut moins carence • réduire la réserve du montant calculé par l’inoccupation et la carence (= % de perte minimale annuelle) Comptes budgétaires Permet de personnaliser les noms des lignes de détails programmées et d’assigner des # de charte comptable. Étape 2 de l’exercice Locataire
Registre des loyers
Nom : saisie du nom Suite : au choix Type de bail: permet le classement pour le calcul de l’inoccupation par type État du bail : permet le classement de baux contractuels et de baux spéculatifs Taille : Superficie utilisée par le local (superficie brute) Note : Possibilité de varier dans le temps avec la fonction « Détail ». Date de d’effet : • Date fixe : une date donnée • Date variable : nombre de mois suivant la date de début de la projection Terme ou expiration : • Date fixe : même • Terme : en nombre d’années en fonction de la date de début de bail Loyer de base : • En $ ou en pourcentage • Possibilité de variation ou augmentation (voir détail) Note : Les unités de mesure apparaîtront au tableau des détails. Note : Les changements inscrits avec la fonction « Détail » apparaîtront à la ligne loyer de base.
Logiciel de projection financière ARGUS DCF Unité de mesure : en fonction du montant de loyer de base inscrit • $/pi²/année • $/pi²/mois • $/année • $/mois • % d’augmentation • % d’augmentation annuel • % du loyer du marché (voir « sur expiration » loyer du marché) Modification de loyer (création de modèle) • Loyer à palier : méthode d’augmentation du loyer en palier • IPC : utilise l’index nommé IPC au tableau de l’inflation Les changements inscrits avec la fonction « Modification de loyer» apparaîtront sur des lignes spécifiques à l’impression des rapports. Vous devez créer un modèle nommé; les modèles sont toujours réutilisables, utiliser des noms facilement identifiables. Cession au bail (loyer à pourcentage) • Cette section permet de modéliser des clauses de loyer additionnel basés des volumes de vente. Remboursement (création de modèle) Note : Par défaut, année de base 1re année de projection (augmente par rapport au complément…)
Charges récupérables et groupes : permet de sélectionner les charges à modéliser. La fonction détail permet de regrouper certaines charges récupérables
Logiciel de projection financière ARGUS DCF
•
•
Modèles prédéfinis o Net – Quote-part du total des charges récupérables o Année de base - Quote-part de l’augmentation du total des charges récupérables par rapport au total des charges récupérables de la première année de projection o Aucune récupération – bail brut Méthodes détaillées de récupération des charges (création de modèle) o Non récupérés o Net – Récupération de la quote-part de la charge o $ montant- Définir un montant minimal ou maximal La saisie directement dans la cellule d’un montant global est aussi possible, le champ unité de mesure qui suit sera alors accessible. o Augmentation par rapport $ montant : par rapport à un montant fixe Au complément -$/pi², $/an, Base –1, Base +1 Montant : Définir le montant de base (sauf base –1 ou +1, dans ces cas, le système utilise soit l’année précédente ou suivante comme o Remboursement courant – le système utilise le remboursement courant pour estimer l’année de base historique et poursuit basé sur ce calcul o Récupérer après Définir % fixe ou le calcul automatique Définir la superficie à utiliser comme dénominateur pour le calcul automatique Définir le pourcentage de la charge qui sera récupérable Définir le groupe de locataires qui forme le groupe pour lequel les charges sont récupérées (utilisé surtout pour les centres commerciaux avec des locataires majeurs). o Pro-rata :Définir % fixe ou le calcul automatique (naturel) o Type de superficie : Définir la superficie à utiliser comme dénominateur pour le calcul automatique o Facturable : Définir le pourcentage de la charge qui sera récupérable
Logiciel de projection financière ARGUS DCF •
Sur chacun des modèles de récupération, les options suivantes sont disponibles : o Récupération min – plancher o Récupération max – plafond o Inflation min – permet de créer un index minimal o Inflation max – permet de créer un index maximal o Augmenter les charges Global – utilise le pourcentage saisi à la fenêtre des charges Pourcentage – permet une augmentation des charges particulières
Franchise et abattement de loyer : (création de modèle) • Comptabilise la réduction de loyer sur une ligne séparée dans les états financiers. • Utilise le loyer de base par défaut La saisie d’un nombre de mois directement dans le champ sera interprétée comme étant le nombre de mois de loyer de base à abattre en début de bail. Tableau de saisie
Modification : Pour inclure d’autres items du revenu dans la réduction de loyer. Date fixe ou variable : identifie le début de la période à laquelle s’applique la réduction de loyer. Pourcentage du revenu à réduire. Nombre de mois à appliquer la réduction. Coûts associés au bail: (création de modèle)
Logiciel de projection financière ARGUS DCF •
Honoraires de commercialisation : permet de saisir la méthode de calcul de la commission de location selon deux scénarios, nouvelle location ou renouvellement. Tableau de saisie
o Paiement effectué: choisir paiement immédiat ou amorti sur le terme du bail o Unité de mesure : % - pourcentage du revenu sur la durée du bail % par année de bail – pourcentage spécifique applicable à chaque année de bail. $/pi² - montant unitaire forfaitaire Inclusion à la base de calcul • Loyer de base • Loyer gratuit • Etc. (voir liste) o Pourcentage ou montant – saisir le pourcentage ou le montant à appliquer à l’année en question. Saisir le montant propre au nouveau bail et au renouvellement • Travaux pris en charge par le bailleur : permet d’établir le montant d’allocation à utiliser (création de catégories). Tableau de saisie o Paiement : choisir paiement immédiat ou amorti sur le terme du bail. o Inflation : permet de construire une inflation spécifique. Saisir le montant propre au nouveau bail et au renouvellement
Logiciel de projection financière ARGUS DCF Marché locatif
Cette section demande d'établir préalablement les hypothèses relatives aux conditions de marché. Probabilité de renouvellement : probabilité qu'à l'échéance de son bail, un locataire quelconque renouvelle son entente de location. Par inversion (1-probabilité de renouvellement) = probabilité de quitter. Valeur locative : saisir la valeur locative pour un groupe d’espace donné. •
Loyer nouveau
•
Loyer renouvellement
•
Inflation spécifique (si nécessaire)
Délai de carence : le nombre de mois d’inoccupation entre deux locations si le locataire quitte (0 mois si le locataire renouvelle). Travaux pris en charge par le bailleur: voir bail (application ou création de modèle). Honoraires de commercialisation : voir bail (application ou création de modèle). Franchises et abattements de loyer : voir bail (application ou création de modèle). Chacune des sections précédentes est pondérée par la probabilité de renouvellement afin d'obtenir le scénario pondéré utilisé à chaque échéance de bail réel ou spéculatif. (voir exemple à la présentation) Changement de loyer : voir bail (application ou création de modèle) Remboursements : voir bail (application ou création de modèle) Terme du bail : terme du bail spéculatif en année Dérogation : Durée du bail 2 à 4 : permet d'outrepasser certaines hypothèses pour les termes spécifiques. Sélectionnez la fonction « Dérogation » pour visualiser le tableau.
Logiciel de projection financière ARGUS DCF Cette série d'hypothèses est mise en place en fonction du champ « au renouvellement » (section suivante ). À l’expiration Ce champ détermine l'évènement à utiliser à l'échéance du bail réel ou spéculatif. •
Marché : utilise le scénario pondéré ; utilisé lorsque l'information relative au renouvellement ou départ du locataire est inconnue.
•
Libérer : à la première échéance de bail, le système utilise le scénario d'une nouvelle location à 100%, le scénario du marché est utilisé par la suite.
•
Renouveler : à la première échéance de bail, le système utilise le scénario d'un renouvellement à 100%, le scénario du marché est utilisé par la suite.
•
Option : crée une nouvelle ligne de saisie à compléter avec les informations de l'option. La probabilité d’exercice de l’option au bail est de 100%.
•
Réaffecter : supprime le local pour la balance de la durée de projection.
Fonction « Calc » permet le calcul et la visualisation de revenu du locataire choisi seulement. Fonction « Direct » permet d’accéder à la catégorie choisie si un menu « Détail » est disponible et fait référence à une référence. Fonction « Rechercher » permet de localiser un locataire spécifique. Simulation de remplissage • Permet l'absorption d'espace inoccupé en début ou en cours d'analyse ou • Permet l'absorption de grands espaces en blocs d'espaces divisés selon les paramètres spécifiés ou • Permet l’absorption d’espace réaffecter (voir la fonction « au renouvellement ») Superficie totale : superficie inoccupée à absorber. Date disponible : débute le calcul du revenu potentiel et la perte pour inoccupation si inoccupé. Début de location : date d'absorption si local unique ou début du scénario d'absorption. Nombre de locaux ou taille lots de bail : détermine soit le nombre de locaux divisés ou la superficie de division pour l'absorption de blocs d'espaces. Fréquence : détermine à quelle fréquence les nouveaux baux seront créés jusqu'à l'épuisement du bloc d'espaces. Terme : durée des baux spéculatifs. Loyer de base : voir bail Si le champ est laissé vide = 100% du marché comme unité de mesure par défaut. Unité de mesure : voir bail L'utilisation du "% du marché" fait référence au loyer du marché sélectionné à la section "marché locatif". Voir bail pour les autres champs de saisie. Utilitaires pour locataire •
Trier : permet de trier la liste de locataires selon des critères précis.
Logiciel de projection financière ARGUS DCF •
Grouper : permet de créer des groupes de locataires susceptibles d’être identifiés à d'autres étapes (allocation de vacance et mauvaises créances, récupération du pool principal et secondaire, lignes séparées à l'impression des rapports).
Menu rendement Cette section permet de déterminer les paramètres de calcul de la réversion (cession de l’actif), les paramètres d’évaluation et le financement selon la variable à calculer (rendement d’un projet ou valeur d’un actif). Achat de l’actif et cession de l’actif Achat : saisie du prix d’acquisition dans le cadre d’une analyse de rendement. L’utilisation de la fonction « Détail » dans ce champ donne accès à un tableau de saisie détaillé pour chaque poste composant l’acquisition. Calcul de la cession
: •
Pas de calcul de cession
•
Saisie directe : saisir directement la valeur à utiliser.
•
Plus value sur le prix d’acquisition : indexe le prix d’acquisition saisi.
•
Capitaliser le RNE : utilise le revenu net d’exploitation de l’année déterminée divisé par le TGA. Pas de normalisation.
•
Cash flow capitalisé après travaux : utilise le revenu net (RNE – Coût capitalisé) de l’année déterminée divisé par le TGA. Pas de normalisation.
•
Cash flow capitalisé ajusté pour les travaux : utilise le revenu net ajusté (RNE – Coût capitalisé moyen sur la période de projection) de l’année déterminée divisé par le TGA. Pas de normalisation.
•
NOI capitalisé à l’aide du taux ajusté pour l’âge, ne pas utiliser.
Logiciel de projection financière ARGUS DCF •
Augmenté au taux de vacance stabilisé du marché : établit le revenu de base à 100% d’occupation et ajuste en fonction d’un taux d’inoccupation normalisé. Les frais d’exploitation variables sont aussi ajustés. RNE obtenu divisé par TGA. PROBLÈME : N’ajuste pas les récupérations.
•
Méthode de capitalisation : actualise le RNE en utilisant le revenu au marché et procède aux ajustements de manque à gagner ou de surplus en actualisant l’écart entre le réel et le marché sur le terme des baux. Demande la saisie de TGA et TRI. Nouvelle fonction.
Fonction « Ajustement » Cette fonction permet d’accéder au tableau de saisie des TGA et TRI pour la méthode de capitalisation. Fonction « Matrice » Cette fonction permet de procéder à une analyse de sensibilité en utilisant une fourchette de taux. Taux d’inoccupation normalisé : Utilisé pour la méthode « Augmenté au taux de vacance stabilisé du marché » seulement pour déterminer le taux à utiliser. TGA : TGA à utiliser dans la majorité des cas. La fonction « Détail » permet d’utiliser des TGA variables pour les différents postes de revenu ou les revenus de différents locataires. Ajustement au prix de vente : Permet de saisir les coûts de vente ou autres ajustements par la fonction « Détail ». Appliquer sur l’année suivante : •
Si vide, le RNE de la dernière année de projection sera retenu pour déterminer la valeur de réversion.
•
Si coché, le RNE de l’année suivant la dernière année de la période de projection sera calculé et retenu pour déterminer la valeur de réversion.
Calculer une revente chaque année •
Si coché, le système estime une valeur de revente à la fin de chaque année de projection avec les paramètres choisis.
Simulation de capitalisation Permet d’utiliser la méthode de l’actualisation directe et non la projection du flux d’encaisse pour déterminer la valeur en début de projection. •
RNE / TGA ou
•
RNE ajusté pour inoccupation normalisée / TGA
Financement Permet de modéliser le financement hypothécaire de la propriété. La méthode de capitalisation des intérêts peut-être modifiée pour tenir compte de la législation canadienne. Détermination de la valeur actualisée Permet de saisir le TRI pour déterminer la valeur selon la méthode d’actualisation des flux d’encaisses. •
Taux – saisir le taux retenu
Logiciel de projection financière ARGUS DCF •
Fourchette – permet de saisir le nombre et l’écart entre les taux pour l’analyse de sensibilité.
•
Méthode – permet d’actualiser le flux d’encaisse o Mensuellement o
Trimestriellement
o RN annuellement en mi-année et revente fin de période o RN annuellement et revente en mi-année o RN annuellement et revente fin de période, cette méthode est la plus répandue dans le marché o RN mensuel en avance et revente fin de période Valeur actuelle par source : permet la saisie de plusieurs TRI et une valeur spécifique par source de revenus ou par groupe de locataires. Menu Rapports
Les rapports permettent de visualiser les résultats des calculs ainsi que plusieurs tableaux intermédiaires ou de grilles d’analyse. Les items fréquemment utilisés sont les rapports au niveau actif, registres des loyers, locataire individuel, programme de support. Graphe Permet de produire des graphiques basés sur des données du fichier de projection. Plan d’occupation Permet de produire un graphique de coupe de l’immeuble basé sur les données des locataires contenues dans le fichier de projection et d’y incorporer les informations sélectionnées. Outil de rédaction de rapport
Logiciel de projection financière ARGUS DCF Permet d’exporter des données calculées selon un format établi vers MS Excel. Tous les rapports peuvent être directement exportés vers EXCEL via cette fonction ou copiés par la fonction « presse papier ». Une fois copiées, les données peuvent être collées n’importe où, incluant un tableur. La fonction « EXCEL « , aussi disponible, génère un fichier excel contenant les résultats du rapport sélectionné.
Logiciel de projection financière ARGUS DCF NIVEAU ACTIF
Les rapports produits à cette section portent sur les résultats globaux de la propriété. Fréquence : détermine les périodes à présenter aux rapports. Options (générales): permet de déterminer quels sont les années, trimestres ou mois traités aux choix de fréquence, de saisir les textes de bas de page si nécessaire, le style des caractères et la mise en page. Options (à chaque rapport) : Les options varient selon le rapport sélectionné. Généralement, l’option « des unités de présentation » est disponible. Rapports : •
Calendrier cash flow : génère un rapport présentant les flux d’encaisses pour la période visée.
•
Calendrier de récupérations : génère un rapport présentant les revenus de récupération par poste de charges ainsi que les charges récupérables.
Logiciel de projection financière ARGUS DCF •
Cession et TRI prospectifs : présente la résultante du calcul de revente et le TRI obtenu si un prix d’acquisition a été saisi.
•
Résumé de la valeur de la simulation de capitalisation : présente la valeur obtenue par cette méthode.
•
Récapitulation de la valeur prévisionnelle présente: présente la valeur obtenue par l’actualisation des flux d’encaisse et de la revente.
Logiciel de projection financière ARGUS DCF LE MENU D’OPTIONS DU FLUX D’ENCAISSE
•
Inclure les sous-lignes : si cochées, les sous-lignes apparaîtront ; sinon, seul le total apparaît.
•
Placer les crédits dans le retraitement: déplace la provision pour inoccupation et mauvaises créances en ajustement des revenus. Permet l’utilisation de l’option de séparer le revenu contractuel du spéculatif.
•
Contrat séparé et loyer supposé : présente le flux d’encaisse sur la base du revenu contractuel en place et du revenu provenant d’hypothèses.
•
Séparer le loyer des locataires : s’utilise en conjonction avec la fonction des groupes de locataires et permet de visualiser le revenu d’un groupe de façon distincte au rapport.
Logiciel de projection financière ARGUS DCF
AUTRES RAPPORTS Registre des loyers : génère une liste des locataires en place à la date du début de projection. Locataires individuels : génère les détails des calculs pour chaque locataire. Programme de support : génère des tableaux sur une base de $ totaux ou $/pi². Ces grilles présentent les calculs sous-jacents au flux d’encaisse avec un niveau de détail supérieur.
Logiciel de projection financière ARGUS DCF
CAS PRATIQUE
Étape 1 1. Créer nouveau fichier a. Nouveau fichier b. De toutes pièces 2. Description de l’actif a. Nom de l’actif : Bureau cours argus 1 b. Immeuble de bureaux/industriel 3. Types de surface a. Dimension de la propriété : 50 000 pi² b. Autre taille de l’actif : 48 000 pi² c. Superficie entreposage : 3 500 pi² d. Espaces de stationnement : 30 4. Période a. Projection de 5 ans débutant le 1 janvier 2000 (limite du logiciel d’essai) 5. Taux d’inflation a. Inflation générale : 2% par année b. Inflation spécifique i. Valeur locative Année 2 0% Année 3 0% Année 4 1% Année 5 1% Par la suite 2% ii. Charges récupérables et non récupérables Année 2 3% Année 3 1% Par la suite 2% iii. Utiliser Récupération de l’exercice à l’aide de l’inflation de l’exercice 6. Préférence d’entrée et de sortie a. Remplacer la mesure de l’unité de surface existante par pieds carrés b. Remplacer l’abréviation de l’unité par pi² c. Remplacé la devise si nécessaire par le dollars avec le symbole correspondant Fin de l’étape 1
Logiciel de projection financière ARGUS DCF Étape 2 1. Produits divers a. Entreposage : 5.00$/année x superficie entreposage x 0% fixe b. Affichage : 200$/mois 100% fixe c. Stationnement : 50$/mois/espace x 0% fixe 2. Charges récupérables a. Charges d’exploitation : sous-lignes i. Entretien ménager : 1.00$/pi²/année x superficie générale x 10% fixe ii. Assurances : 1500$/année x 100% fixe 1. Inflation spécifique : Année 2 5% Année 3 5% Par la suite 2% iii. Entretien et réparation : 2.00$/pi²/année x superficie générale x 100% fixe iv. Sécurité : 300$/mois x 100% fixe b. Taxes : 100 000$/année i. Inflation spécifique Année 2 0% Année 3 0% Année 4 10% Par la suite 2% c. Électricité : Détails 3 000$ 3 000$ 2 500$ 2 500$ 1 000$ 1 000$ 1 000$ 1 000$ 2 000$ 2 000$ 3 000$ 3 000$ Poursuivre la même saisie pour les années subséquentes (fonction colonne) d. Allocation au locataire 1 : 5 000$/année x 3 ans 0% inflation charge en référence seulement e. « augmenté pour la récupération » à 100% 3. Charges non récupérables a. Gestion : 3% RBE b. Réserve autres charges non récupérables : 1.5% RBE c. Marketing et publicité : 1% du loyer de base potentiel 4. Dépenses en capital a. 0.25$/année x autre taille de l’actif 100% fixe 5. Allocation pour inoccupation : a. 2% du revenu brut anticipé, aucune autre option Fin de l’étape 2
Formation Argus Version 11
Cas pratique - données
Étape 3 Création de locataire et méthode de récupération É tape 3 C ré ation de lo cataire s e t mé tho de de ré cupé ration Locataire Loc ataire 1
Local 001A
T ype bureau
S upe rficie 10 000
D ate dé but 1999-01-01
C E = C harges d'ex ploitation net = Q P de la s uperfic ie total D ate fin 03-12-31
Loye r 5$ du pi²
R é cupé ration C E net + 15%
Loye r gratuit 3 dernier m ois du bail brut
1$ d'augm entation annuelle Taxes , net É lec tric ité 0,50$/pi² + 2% annuel "Gros s up" à 100% R ec upération de l'am ortis s em ent d'un prêt, 5 000$ par an Loc ataire 2 002B bureau 10 000 2000-01-01 3 ans année 1 30 000$ C E + 15% bas e 2,90$/pi² année 2 32 000$ Taxes , bas e 1,95$/pi² année 3 35 000$ É lec tric ité 0,50$/pi² + 2% annuel "Gros s up" à 95% loc ataire 3 aaa indus triel 20 000 1998-07-01 2003-06-30 1$/pi²/an C E net + 15% 3% index annuel Taxes , net É lec tric ité 0,50$/pi² + 2% annuel "Gros s up" à 100% Q uote-part de 8% Loc al vac ant 5 bureau 10 000 9 m ois vac ant 3 ans Loyer du m arc hé C E net + 15% 3 m ois de loyer net Note : Abs orber le loc al vac ant trim es triellem ent en 2 es pac es de 5 000 Taxes , net É lec tric ité 0,50$/pi² + 2% annuel "Gros s up" à 100% É tablir ce s ré cupé ration s comme standards S cé nario à l'e xpiration de s baux P robabilité de renouvellem ent Loyer m arc hand C arenc e Am énagem ents C om m is s ions Loyer gratuit R éc upération Term e
50,00% Nouveau: 8$/pi² - R enouvellem ent: 7$/pi² 6 m ois Nouveau: 2$/pi² - R enouvellem ent: 1$/pi² Nouveau: 5% du revenu brut, 3 ans , 2,5% du revenu brut, par la s uite R enouvellem ent: 2,5% du revenu brut par année Nouveau: 3 m ois de loyer net - R enouvellem ent: Auc un m ois gratuit s tandard 5 ans
Formation Argus Version 11
Cas pratique - données
Étape 4 Évaluation de la valeur marchande Option 1 Revente : Actualiser le revenu net d’exploitation à un TGA 10% (matrice de 9.5% à10.5%) Coût de vente : 4% Actualisation du flux d’encaisse : Tri de 12% (matrice de 11.5% à 12.5%) en fin de période. (voir impact de l’actualisation en mi-période) Option 2 Revente : Actualiser le revenu net d’exploitation normalisé à 5% d’inoccupation à un TGA 10% (matrice de 9.5% à10.5%) Coût de vente : 4% Actualisation du flux d’encaisse : Tri de 12% (matrice de 11.5% à 12.5%) en fin de période. (voir impact de l’actualisation en mi-période) Option 3 Revente : Actualisation directe du marché à un TGA 10%, ajustement du manque à gagner ou surplus; à un TRI de 12%. Méthode basée sur des loyers nets. Coût de vente : 4% Actualisation du flux d’encaisse : Tri de 12% (matrice de 11.5% à 12.5%) en fin de période. (voir impact de l’actualisation en mi-période)
Activité de formation continue
F C D S U G R A
Organisée par l'Ordre des évaluateurs agréés du Québec.
Formateur Dominic Fournier, É.A., MBA
Introduction • • • • • •
CV et expérience Validation des connaissances o Informatique o Technique du revenu Compréhension de but / outil Visualisation du résultat de l’analyse Projection financière Estimation de la valeur * Importance des paramètres d’évaluation et de marché
Convention de saisie et d’utilisation • Choix par défaut selon l’unité de mesure choisie • Champs vides = référence à l’hypothèse générale, possibilité d’« override » • Date • Début = 1er jour du mois • Fin = dernier jour du mois • Fixe = ex : 2/03 • Relative = nombre de mois ou d’années par rapport à un point donné • Champs numériques acceptent les formules (pour faciliter la saisie), mais ne retiennent que le résultat [F8 pour la calculatrice]. • Utilisation d’un modèle par référence pour les loyers du marché, les modèles de récupérations, les mois gratuits, etc. • Menu contextuel au bas de l’écran pour chaque champ de saisie.
Logiciel de projection financière ARGUS DCF Menu Fichier
Nouveau : création de toutes pièces / à partir d’un modèle / Assistant Argus de toutes pièces : méthode de saisie à partir d’une grille vide. à partir d’un modèle : utilise une matrice que vous avez préalablement saisie. Assistant Argus : Argus vous guide dans les éléments à saisir. Fichier avec extensions .sf Ouvrir : Argus convertit automatiquement les fichiers de versions précédentes, ce qui les rend illisibles par la version antérieure. Copier : Dupliquer un fichier : Créer un nouveau fichier identique Créer un fichier générique : Plusieurs données invisibles pour l’utilisateur Créer un modèle : Matrice utilisable comme modèle de base Le fichier est automatiquement sauvegardé à chaque confirmation de nouvelle saisie et non à l’enregistrement « enregistré ou enregistré sous »; attention à la manipulation pour analyse, faire copie de travail. Réglage de langue Permet la conversion des menus en français ou autres langues.
Logiciel de projection financière ARGUS DCF Menu actif
Description : Compléter l’information demandée Type d’actif: détermine les champs à créer pour la saisie des données de projection. Impossible de modifier ce champ une fois sélectionné. Choisir portefeuille pour créer un modèle de consolidation de propriétés indépendantes. Calendrier Date de début Nombre d’années de projection
Logiciel de projection financière ARGUS DCF Type de surface
Taille de l’actif : mesure utilisée par défaut, mesure totale inscrite à la liste de locataires et dans les rapports d’occupation. Autre taille de l’actif : permet une seconde superficie totale. Nouveau : permet l’ajout d’autres mesures par l’utilisateur : Par mesure : saisir la mesure. Par occupation : saisir le groupe de locataires à suivre. Fonction « Utiliser par » : permet de voir la relation entre les champs, si existante. Fonction « Détail » : permet la saisie d’un nombre variable dans le temps.
Logiciel de projection financière ARGUS DCF Inflation de l’actif
Mois d’inflation : détermine à quel moment le facteur d’inflation est appliqué. Méthode de récupération : permet de déterminer à quel mois l’inflation sera appliquée et comment les charges annuelles seront groupées pour le calcul des récupérations. Général : Cet index est utilisé par défaut par chaque élément à indexer dans le modèle. Première dérogation : détermine un index spécifique au groupe de charges ou de revenus. NOTE : Si la première dérogation est vide = référence au paramètre par défaut. D’autres dérogations sont aussi disponibles au niveau de la saisie des données. Fonction « Développer » : permet de saisir la même donnée sur toute la ligne.
Logiciel de projection financière ARGUS DCF Étape 1 de l’exercice Produits divers Charges récupérables Charges non récupérables Charges d’investissement
Fonction générale Insérer : pour ajouter une source de produit divers au une charge. Copier : copie les donnés d’une ligne de produit ou de charge. Supprimer : supprime la catégorie sélectionnée. Déplacer : déplace la catégorie sélectionnée à l’endroit choisi. Détail : fonction « Détail » pour plus d’options dans un champ donné • Sous-lignes : même type de tableau de saisie, poste consolidé Attention : seul le poste consolidé sera disponible pour le tableau de récupération; ne pas inclure des charges qui demandent une modélisation spécifique. • Détail : permet la saisie mensuelle des produits et des charges. Note : Un champ permet d’utiliser une inflation spécifique à ce détail. La fonction développer et colonne peuvent aussi être utilisées pour compléter la saisie du tableau. Tableau de saisie Nom : Champ alpha numérique, nom de votre choix. Code de comptabilité : permet la consolidation des produits et des charges en portefeuille. Montant : inscrire le montant désiré ou un détail (sous-lignes ou détaillé) Note : Voir la relation avec l’unité de mesure, la superficie et la fréquence. Unités : Champ associé au montant saisi • % EGR (% du revenu brut effectif) : Utile pour les réserves non allouées ou les charges de gestion en fonction des revenus. • Montant en $ : Montant total. • $ par surface : Somme unitaire à être multipliée par la superficie choisie. • % ligne : Utilise un pourcentage d’autres lignes définies dans les produits ou les charges. Attention au changement d’unité ou de montant; ne pas oublier la relation entre les champs, 1$/pi² est différent de 1$ total. Superficie : utilise les superficies définies, disponible au besoin seulement. Fréquence : détermine à quelle fréquence produire le calcul (mensuel, trimestriel, annuel).
Logiciel de projection financière ARGUS DCF % fixe : détermine la portion du produit ou de la charge qui ne fluctue pas en fonction de l’occupation des lieux. (Voir présentation détaillée du calcul). Utile pour le calcul de l’électricité, de l’entretien ménager et autre. Note : Si cette fonction est utilisée, la saisie représente le montant en pleine occupation. Fonction « Augmenter pour la récupération » apparaît à la fenêtre des charges récupérables seulement. Cette fonction permet d’estimer la valeur d’une charge récupérable pour fins de récupération en considérant le niveau d’occupation sélectionné. (Voir présentation détaillée du calcul). Inflation : permet la saisie d’une inflation spécifique (utilise général si vide). Compte de référence : permet la saisie de produits ou de charges qui n’apparaîtront pas au calcul du revenu net, mais qui pourront servir aux fins d’autres calculs. Utile pour la récupération de sommes comptables n’affectant pas le revenu net. Perte locative générales et perte dur crédits et créances impayées
Méthode : • % des revenus bruts potentiels : revenu brut potentiel, inclut les autres revenus • % des revenus locatifs de base programmés : revenu de base effectif • % de tous les revenus : RBE + récupération + autre revenus Taux : taux applicable Note : Possibilité d’introduire un taux annuel détaillé. Application de différents taux : basé sur les groupes de locataires (voir groupement et tri des locataires) Méthode d’application de la modification (ajustement, remplacement, etc.)
Logiciel de projection financière ARGUS DCF Options : • basé sur le revenu brut moins carence • réduire la réserve du montant calculé par l’inoccupation et la carence (= % de perte minimale annuelle) Comptes budgétaires Permet de personnaliser les noms des lignes de détails programmées et d’assigner des # de charte comptable. Étape 2 de l’exercice Locataire
Registre des loyers
Nom : saisie du nom Suite : au choix Type de bail: permet le classement pour le calcul de l’inoccupation par type État du bail : permet le classement de baux contractuels et de baux spéculatifs Taille : Superficie utilisée par le local (superficie brute) Note : Possibilité de varier dans le temps avec la fonction « Détail ». Date de d’effet : • Date fixe : une date donnée • Date variable : nombre de mois suivant la date de début de la projection Terme ou expiration : • Date fixe : même • Terme : en nombre d’années en fonction de la date de début de bail Loyer de base : • En $ ou en pourcentage • Possibilité de variation ou augmentation (voir détail) Note : Les unités de mesure apparaîtront au tableau des détails. Note : Les changements inscrits avec la fonction « Détail » apparaîtront à la ligne loyer de base.
Logiciel de projection financière ARGUS DCF Unité de mesure : en fonction du montant de loyer de base inscrit • $/pi²/année • $/pi²/mois • $/année • $/mois • % d’augmentation • % d’augmentation annuel • % du loyer du marché (voir « sur expiration » loyer du marché) Modification de loyer (création de modèle) • Loyer à palier : méthode d’augmentation du loyer en palier • IPC : utilise l’index nommé IPC au tableau de l’inflation Les changements inscrits avec la fonction « Modification de loyer» apparaîtront sur des lignes spécifiques à l’impression des rapports. Vous devez créer un modèle nommé; les modèles sont toujours réutilisables, utiliser des noms facilement identifiables. Cession au bail (loyer à pourcentage) • Cette section permet de modéliser des clauses de loyer additionnel basés des volumes de vente. Remboursement (création de modèle) Note : Par défaut, année de base 1re année de projection (augmente par rapport au complément…)
Charges récupérables et groupes : permet de sélectionner les charges à modéliser. La fonction détail permet de regrouper certaines charges récupérables
Logiciel de projection financière ARGUS DCF
•
•
Modèles prédéfinis o Net – Quote-part du total des charges récupérables o Année de base - Quote-part de l’augmentation du total des charges récupérables par rapport au total des charges récupérables de la première année de projection o Aucune récupération – bail brut Méthodes détaillées de récupération des charges (création de modèle) o Non récupérés o Net – Récupération de la quote-part de la charge o $ montant- Définir un montant minimal ou maximal La saisie directement dans la cellule d’un montant global est aussi possible, le champ unité de mesure qui suit sera alors accessible. o Augmentation par rapport $ montant : par rapport à un montant fixe Au complément -$/pi², $/an, Base –1, Base +1 Montant : Définir le montant de base (sauf base –1 ou +1, dans ces cas, le système utilise soit l’année précédente ou suivante comme o Remboursement courant – le système utilise le remboursement courant pour estimer l’année de base historique et poursuit basé sur ce calcul o Récupérer après Définir % fixe ou le calcul automatique Définir la superficie à utiliser comme dénominateur pour le calcul automatique Définir le pourcentage de la charge qui sera récupérable Définir le groupe de locataires qui forme le groupe pour lequel les charges sont récupérées (utilisé surtout pour les centres commerciaux avec des locataires majeurs). o Pro-rata :Définir % fixe ou le calcul automatique (naturel) o Type de superficie : Définir la superficie à utiliser comme dénominateur pour le calcul automatique o Facturable : Définir le pourcentage de la charge qui sera récupérable
Logiciel de projection financière ARGUS DCF •
Sur chacun des modèles de récupération, les options suivantes sont disponibles : o Récupération min – plancher o Récupération max – plafond o Inflation min – permet de créer un index minimal o Inflation max – permet de créer un index maximal o Augmenter les charges Global – utilise le pourcentage saisi à la fenêtre des charges Pourcentage – permet une augmentation des charges particulières
Franchise et abattement de loyer : (création de modèle) • Comptabilise la réduction de loyer sur une ligne séparée dans les états financiers. • Utilise le loyer de base par défaut La saisie d’un nombre de mois directement dans le champ sera interprétée comme étant le nombre de mois de loyer de base à abattre en début de bail. Tableau de saisie
Modification : Pour inclure d’autres items du revenu dans la réduction de loyer. Date fixe ou variable : identifie le début de la période à laquelle s’applique la réduction de loyer. Pourcentage du revenu à réduire. Nombre de mois à appliquer la réduction. Coûts associés au bail: (création de modèle)
Logiciel de projection financière ARGUS DCF •
Honoraires de commercialisation : permet de saisir la méthode de calcul de la commission de location selon deux scénarios, nouvelle location ou renouvellement. Tableau de saisie
o Paiement effectué: choisir paiement immédiat ou amorti sur le terme du bail o Unité de mesure : % - pourcentage du revenu sur la durée du bail % par année de bail – pourcentage spécifique applicable à chaque année de bail. $/pi² - montant unitaire forfaitaire Inclusion à la base de calcul • Loyer de base • Loyer gratuit • Etc. (voir liste) o Pourcentage ou montant – saisir le pourcentage ou le montant à appliquer à l’année en question. Saisir le montant propre au nouveau bail et au renouvellement • Travaux pris en charge par le bailleur : permet d’établir le montant d’allocation à utiliser (création de catégories). Tableau de saisie o Paiement : choisir paiement immédiat ou amorti sur le terme du bail. o Inflation : permet de construire une inflation spécifique. Saisir le montant propre au nouveau bail et au renouvellement
Logiciel de projection financière ARGUS DCF Marché locatif
Cette section demande d'établir préalablement les hypothèses relatives aux conditions de marché. Probabilité de renouvellement : probabilité qu'à l'échéance de son bail, un locataire quelconque renouvelle son entente de location. Par inversion (1-probabilité de renouvellement) = probabilité de quitter. Valeur locative : saisir la valeur locative pour un groupe d’espace donné. •
Loyer nouveau
•
Loyer renouvellement
•
Inflation spécifique (si nécessaire)
Délai de carence : le nombre de mois d’inoccupation entre deux locations si le locataire quitte (0 mois si le locataire renouvelle). Travaux pris en charge par le bailleur: voir bail (application ou création de modèle). Honoraires de commercialisation : voir bail (application ou création de modèle). Franchises et abattements de loyer : voir bail (application ou création de modèle). Chacune des sections précédentes est pondérée par la probabilité de renouvellement afin d'obtenir le scénario pondéré utilisé à chaque échéance de bail réel ou spéculatif. (voir exemple à la présentation) Changement de loyer : voir bail (application ou création de modèle) Remboursements : voir bail (application ou création de modèle) Terme du bail : terme du bail spéculatif en année Dérogation : Durée du bail 2 à 4 : permet d'outrepasser certaines hypothèses pour les termes spécifiques. Sélectionnez la fonction « Dérogation » pour visualiser le tableau.
Logiciel de projection financière ARGUS DCF Cette série d'hypothèses est mise en place en fonction du champ « au renouvellement » (section suivante ). À l’expiration Ce champ détermine l'évènement à utiliser à l'échéance du bail réel ou spéculatif. •
Marché : utilise le scénario pondéré ; utilisé lorsque l'information relative au renouvellement ou départ du locataire est inconnue.
•
Libérer : à la première échéance de bail, le système utilise le scénario d'une nouvelle location à 100%, le scénario du marché est utilisé par la suite.
•
Renouveler : à la première échéance de bail, le système utilise le scénario d'un renouvellement à 100%, le scénario du marché est utilisé par la suite.
•
Option : crée une nouvelle ligne de saisie à compléter avec les informations de l'option. La probabilité d’exercice de l’option au bail est de 100%.
•
Réaffecter : supprime le local pour la balance de la durée de projection.
Fonction « Calc » permet le calcul et la visualisation de revenu du locataire choisi seulement. Fonction « Direct » permet d’accéder à la catégorie choisie si un menu « Détail » est disponible et fait référence à une référence. Fonction « Rechercher » permet de localiser un locataire spécifique. Simulation de remplissage • Permet l'absorption d'espace inoccupé en début ou en cours d'analyse ou • Permet l'absorption de grands espaces en blocs d'espaces divisés selon les paramètres spécifiés ou • Permet l’absorption d’espace réaffecter (voir la fonction « au renouvellement ») Superficie totale : superficie inoccupée à absorber. Date disponible : débute le calcul du revenu potentiel et la perte pour inoccupation si inoccupé. Début de location : date d'absorption si local unique ou début du scénario d'absorption. Nombre de locaux ou taille lots de bail : détermine soit le nombre de locaux divisés ou la superficie de division pour l'absorption de blocs d'espaces. Fréquence : détermine à quelle fréquence les nouveaux baux seront créés jusqu'à l'épuisement du bloc d'espaces. Terme : durée des baux spéculatifs. Loyer de base : voir bail Si le champ est laissé vide = 100% du marché comme unité de mesure par défaut. Unité de mesure : voir bail L'utilisation du "% du marché" fait référence au loyer du marché sélectionné à la section "marché locatif". Voir bail pour les autres champs de saisie. Utilitaires pour locataire •
Trier : permet de trier la liste de locataires selon des critères précis.
Logiciel de projection financière ARGUS DCF •
Grouper : permet de créer des groupes de locataires susceptibles d’être identifiés à d'autres étapes (allocation de vacance et mauvaises créances, récupération du pool principal et secondaire, lignes séparées à l'impression des rapports).
Menu rendement Cette section permet de déterminer les paramètres de calcul de la réversion (cession de l’actif), les paramètres d’évaluation et le financement selon la variable à calculer (rendement d’un projet ou valeur d’un actif). Achat de l’actif et cession de l’actif Achat : saisie du prix d’acquisition dans le cadre d’une analyse de rendement. L’utilisation de la fonction « Détail » dans ce champ donne accès à un tableau de saisie détaillé pour chaque poste composant l’acquisition. Calcul de la cession
: •
Pas de calcul de cession
•
Saisie directe : saisir directement la valeur à utiliser.
•
Plus value sur le prix d’acquisition : indexe le prix d’acquisition saisi.
•
Capitaliser le RNE : utilise le revenu net d’exploitation de l’année déterminée divisé par le TGA. Pas de normalisation.
•
Cash flow capitalisé après travaux : utilise le revenu net (RNE – Coût capitalisé) de l’année déterminée divisé par le TGA. Pas de normalisation.
•
Cash flow capitalisé ajusté pour les travaux : utilise le revenu net ajusté (RNE – Coût capitalisé moyen sur la période de projection) de l’année déterminée divisé par le TGA. Pas de normalisation.
•
NOI capitalisé à l’aide du taux ajusté pour l’âge, ne pas utiliser.
Logiciel de projection financière ARGUS DCF •
Augmenté au taux de vacance stabilisé du marché : établit le revenu de base à 100% d’occupation et ajuste en fonction d’un taux d’inoccupation normalisé. Les frais d’exploitation variables sont aussi ajustés. RNE obtenu divisé par TGA. PROBLÈME : N’ajuste pas les récupérations.
•
Méthode de capitalisation : actualise le RNE en utilisant le revenu au marché et procède aux ajustements de manque à gagner ou de surplus en actualisant l’écart entre le réel et le marché sur le terme des baux. Demande la saisie de TGA et TRI. Nouvelle fonction.
Fonction « Ajustement » Cette fonction permet d’accéder au tableau de saisie des TGA et TRI pour la méthode de capitalisation. Fonction « Matrice » Cette fonction permet de procéder à une analyse de sensibilité en utilisant une fourchette de taux. Taux d’inoccupation normalisé : Utilisé pour la méthode « Augmenté au taux de vacance stabilisé du marché » seulement pour déterminer le taux à utiliser. TGA : TGA à utiliser dans la majorité des cas. La fonction « Détail » permet d’utiliser des TGA variables pour les différents postes de revenu ou les revenus de différents locataires. Ajustement au prix de vente : Permet de saisir les coûts de vente ou autres ajustements par la fonction « Détail ». Appliquer sur l’année suivante : •
Si vide, le RNE de la dernière année de projection sera retenu pour déterminer la valeur de réversion.
•
Si coché, le RNE de l’année suivant la dernière année de la période de projection sera calculé et retenu pour déterminer la valeur de réversion.
Calculer une revente chaque année •
Si coché, le système estime une valeur de revente à la fin de chaque année de projection avec les paramètres choisis.
Simulation de capitalisation Permet d’utiliser la méthode de l’actualisation directe et non la projection du flux d’encaisse pour déterminer la valeur en début de projection. •
RNE / TGA ou
•
RNE ajusté pour inoccupation normalisée / TGA
Financement Permet de modéliser le financement hypothécaire de la propriété. La méthode de capitalisation des intérêts peut-être modifiée pour tenir compte de la législation canadienne. Détermination de la valeur actualisée Permet de saisir le TRI pour déterminer la valeur selon la méthode d’actualisation des flux d’encaisses. •
Taux – saisir le taux retenu
Logiciel de projection financière ARGUS DCF •
Fourchette – permet de saisir le nombre et l’écart entre les taux pour l’analyse de sensibilité.
•
Méthode – permet d’actualiser le flux d’encaisse o Mensuellement o
Trimestriellement
o RN annuellement en mi-année et revente fin de période o RN annuellement et revente en mi-année o RN annuellement et revente fin de période, cette méthode est la plus répandue dans le marché o RN mensuel en avance et revente fin de période Valeur actuelle par source : permet la saisie de plusieurs TRI et une valeur spécifique par source de revenus ou par groupe de locataires. Menu Rapports
Les rapports permettent de visualiser les résultats des calculs ainsi que plusieurs tableaux intermédiaires ou de grilles d’analyse. Les items fréquemment utilisés sont les rapports au niveau actif, registres des loyers, locataire individuel, programme de support. Graphe Permet de produire des graphiques basés sur des données du fichier de projection. Plan d’occupation Permet de produire un graphique de coupe de l’immeuble basé sur les données des locataires contenues dans le fichier de projection et d’y incorporer les informations sélectionnées. Outil de rédaction de rapport
Logiciel de projection financière ARGUS DCF Permet d’exporter des données calculées selon un format établi vers MS Excel. Tous les rapports peuvent être directement exportés vers EXCEL via cette fonction ou copiés par la fonction « presse papier ». Une fois copiées, les données peuvent être collées n’importe où, incluant un tableur. La fonction « EXCEL « , aussi disponible, génère un fichier excel contenant les résultats du rapport sélectionné.
Logiciel de projection financière ARGUS DCF NIVEAU ACTIF
Les rapports produits à cette section portent sur les résultats globaux de la propriété. Fréquence : détermine les périodes à présenter aux rapports. Options (générales): permet de déterminer quels sont les années, trimestres ou mois traités aux choix de fréquence, de saisir les textes de bas de page si nécessaire, le style des caractères et la mise en page. Options (à chaque rapport) : Les options varient selon le rapport sélectionné. Généralement, l’option « des unités de présentation » est disponible. Rapports : •
Calendrier cash flow : génère un rapport présentant les flux d’encaisses pour la période visée.
•
Calendrier de récupérations : génère un rapport présentant les revenus de récupération par poste de charges ainsi que les charges récupérables.
Logiciel de projection financière ARGUS DCF •
Cession et TRI prospectifs : présente la résultante du calcul de revente et le TRI obtenu si un prix d’acquisition a été saisi.
•
Résumé de la valeur de la simulation de capitalisation : présente la valeur obtenue par cette méthode.
•
Récapitulation de la valeur prévisionnelle présente: présente la valeur obtenue par l’actualisation des flux d’encaisse et de la revente.
Logiciel de projection financière ARGUS DCF LE MENU D’OPTIONS DU FLUX D’ENCAISSE
•
Inclure les sous-lignes : si cochées, les sous-lignes apparaîtront ; sinon, seul le total apparaît.
•
Placer les crédits dans le retraitement: déplace la provision pour inoccupation et mauvaises créances en ajustement des revenus. Permet l’utilisation de l’option de séparer le revenu contractuel du spéculatif.
•
Contrat séparé et loyer supposé : présente le flux d’encaisse sur la base du revenu contractuel en place et du revenu provenant d’hypothèses.
•
Séparer le loyer des locataires : s’utilise en conjonction avec la fonction des groupes de locataires et permet de visualiser le revenu d’un groupe de façon distincte au rapport.
Logiciel de projection financière ARGUS DCF
AUTRES RAPPORTS Registre des loyers : génère une liste des locataires en place à la date du début de projection. Locataires individuels : génère les détails des calculs pour chaque locataire. Programme de support : génère des tableaux sur une base de $ totaux ou $/pi². Ces grilles présentent les calculs sous-jacents au flux d’encaisse avec un niveau de détail supérieur.
Logiciel de projection financière ARGUS DCF
CAS PRATIQUE
Étape 1 1. Créer nouveau fichier a. Nouveau fichier b. De toutes pièces 2. Description de l’actif a. Nom de l’actif : Bureau cours argus 1 b. Immeuble de bureaux/industriel 3. Types de surface a. Dimension de la propriété : 50 000 pi² b. Autre taille de l’actif : 48 000 pi² c. Superficie entreposage : 3 500 pi² d. Espaces de stationnement : 30 4. Période a. Projection de 5 ans débutant le 1 janvier 2000 (limite du logiciel d’essai) 5. Taux d’inflation a. Inflation générale : 2% par année b. Inflation spécifique i. Valeur locative Année 2 0% Année 3 0% Année 4 1% Année 5 1% Par la suite 2% ii. Charges récupérables et non récupérables Année 2 3% Année 3 1% Par la suite 2% iii. Utiliser Récupération de l’exercice à l’aide de l’inflation de l’exercice 6. Préférence d’entrée et de sortie a. Remplacer la mesure de l’unité de surface existante par pieds carrés b. Remplacer l’abréviation de l’unité par pi² c. Remplacé la devise si nécessaire par le dollars avec le symbole correspondant Fin de l’étape 1
Logiciel de projection financière ARGUS DCF Étape 2 1. Produits divers a. Entreposage : 5.00$/année x superficie entreposage x 0% fixe b. Affichage : 200$/mois 100% fixe c. Stationnement : 50$/mois/espace x 0% fixe 2. Charges récupérables a. Charges d’exploitation : sous-lignes i. Entretien ménager : 1.00$/pi²/année x superficie générale x 10% fixe ii. Assurances : 1500$/année x 100% fixe 1. Inflation spécifique : Année 2 5% Année 3 5% Par la suite 2% iii. Entretien et réparation : 2.00$/pi²/année x superficie générale x 100% fixe iv. Sécurité : 300$/mois x 100% fixe b. Taxes : 100 000$/année i. Inflation spécifique Année 2 0% Année 3 0% Année 4 10% Par la suite 2% c. Électricité : Détails 3 000$ 3 000$ 2 500$ 2 500$ 1 000$ 1 000$ 1 000$ 1 000$ 2 000$ 2 000$ 3 000$ 3 000$ Poursuivre la même saisie pour les années subséquentes (fonction colonne) d. Allocation au locataire 1 : 5 000$/année x 3 ans 0% inflation charge en référence seulement e. « augmenté pour la récupération » à 100% 3. Charges non récupérables a. Gestion : 3% RBE b. Réserve autres charges non récupérables : 1.5% RBE c. Marketing et publicité : 1% du loyer de base potentiel 4. Dépenses en capital a. 0.25$/année x autre taille de l’actif 100% fixe 5. Allocation pour inoccupation : a. 2% du revenu brut anticipé, aucune autre option Fin de l’étape 2
Formation Argus Version 11
Cas pratique - données
Étape 3 Création de locataire et méthode de récupération É tape 3 C ré ation de lo cataire s e t mé tho de de ré cupé ration Locataire Loc ataire 1
Local 001A
T ype bureau
S upe rficie 10 000
D ate dé but 1999-01-01
C E = C harges d'ex ploitation net = Q P de la s uperfic ie total D ate fin 03-12-31
Loye r 5$ du pi²
R é cupé ration C E net + 15%
Loye r gratuit 3 dernier m ois du bail brut
1$ d'augm entation annuelle Taxes , net É lec tric ité 0,50$/pi² + 2% annuel "Gros s up" à 100% R ec upération de l'am ortis s em ent d'un prêt, 5 000$ par an Loc ataire 2 002B bureau 10 000 2000-01-01 3 ans année 1 30 000$ C E + 15% bas e 2,90$/pi² année 2 32 000$ Taxes , bas e 1,95$/pi² année 3 35 000$ É lec tric ité 0,50$/pi² + 2% annuel "Gros s up" à 95% loc ataire 3 aaa indus triel 20 000 1998-07-01 2003-06-30 1$/pi²/an C E net + 15% 3% index annuel Taxes , net É lec tric ité 0,50$/pi² + 2% annuel "Gros s up" à 100% Q uote-part de 8% Loc al vac ant 5 bureau 10 000 9 m ois vac ant 3 ans Loyer du m arc hé C E net + 15% 3 m ois de loyer net Note : Abs orber le loc al vac ant trim es triellem ent en 2 es pac es de 5 000 Taxes , net É lec tric ité 0,50$/pi² + 2% annuel "Gros s up" à 100% É tablir ce s ré cupé ration s comme standards S cé nario à l'e xpiration de s baux P robabilité de renouvellem ent Loyer m arc hand C arenc e Am énagem ents C om m is s ions Loyer gratuit R éc upération Term e
50,00% Nouveau: 8$/pi² - R enouvellem ent: 7$/pi² 6 m ois Nouveau: 2$/pi² - R enouvellem ent: 1$/pi² Nouveau: 5% du revenu brut, 3 ans , 2,5% du revenu brut, par la s uite R enouvellem ent: 2,5% du revenu brut par année Nouveau: 3 m ois de loyer net - R enouvellem ent: Auc un m ois gratuit s tandard 5 ans
Formation Argus Version 11
Cas pratique - données
Étape 4 Évaluation de la valeur marchande Option 1 Revente : Actualiser le revenu net d’exploitation à un TGA 10% (matrice de 9.5% à10.5%) Coût de vente : 4% Actualisation du flux d’encaisse : Tri de 12% (matrice de 11.5% à 12.5%) en fin de période. (voir impact de l’actualisation en mi-période) Option 2 Revente : Actualiser le revenu net d’exploitation normalisé à 5% d’inoccupation à un TGA 10% (matrice de 9.5% à10.5%) Coût de vente : 4% Actualisation du flux d’encaisse : Tri de 12% (matrice de 11.5% à 12.5%) en fin de période. (voir impact de l’actualisation en mi-période) Option 3 Revente : Actualisation directe du marché à un TGA 10%, ajustement du manque à gagner ou surplus; à un TRI de 12%. Méthode basée sur des loyers nets. Coût de vente : 4% Actualisation du flux d’encaisse : Tri de 12% (matrice de 11.5% à 12.5%) en fin de période. (voir impact de l’actualisation en mi-période)
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