Mandaqui Reversao 2

PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SÃO PAULO ACÓRDÃO/DECISÃO MONOCRÁTICA

ACÓRDÃO

REGISTRADO(A) SOB N° *02183984*

Vistos, relatados

e

discutidos

estes

autos

de

APELAÇÃO N°. 604.764.4/4-00, da Comarca de SÃO PAULO, em que são APELANTES JOSÉ HENRIQUE DA COSTA JARDIM, ANA MARIA

RAMOS

REIS,

EDUARDO

DA

SILVA

CUSTA,

ELIZABETH CARUSO, MARIA CLAUDETE LIRO FERREIRA, LUIZ GOMES DE VASCONCELOS JÚNIOR, ANA PAULA SOUZA DE VASCONCELOS, CLODOALDO OLIVEIRA SENA, SANDRA REGINA DA SILVA SENA, ANDRÉ LUIZ CAMARGO e EDSON

MARTINS

e

APELADA

COOPERATIVA

HABITACIONAL DOS BANCÁRIOS DE SÃO PAULO.

ACORDAM, em Nona Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça, por votação unânime, em dar provimento ao recurso, em conformidade com o voto do relator.

Participaram do julgamento, presidido pelo relator, os desembargadores JOSÉ LUIZ GAVIÃO DE ALMEIDA e GRAVA BRAZIL.

São Paulo, 10 de fevereiro de 2009. J O Ã O e ^ L O S GARCIA /S y/Relator

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''Apelação - 604 764 4/4-00 - SÃO PAULO - VOTO 16 085

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PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

VOTO

Empreendimento imobiliário - Construção de edifícios pelo sistema cooperativo a preço de custo - Cobrança de valor residual - Cálculo realizado unilateralmente pela cooperativa e desacompanhado da devida prestação de contas Inadmissibilidade - Injusta negativa de outorga de escritura definitiva da unidade habitacional - Recurso provido para declarar a inexigibilidade do débito e condenar a ré à outorga de escritura definitiva no prazo de 30 dias, sob pena de multa diária.

1. OUTROS ajuizaram

JOSÉ

HENRIQUE

DA

COSTA

JARDIM

e

ação de conhecimento em face da COOPERATIVA

HABITACIONAL DOS BANCÁRIOS DE SÃO PAULO para pleitear a (I) a declaração de inexigibilidade de valor residual a cuja quitação foi condicionada a outorga da escntura definitiva relativa às unidades autônomas incorporadas e comercializadas pela ré no Conjunto dos Bancários Parque do Mandaqui e (II) a condenação da ré à outorga de escntura definitiva mediante adjudicação compulsória (fls. 02/48). A decisão que indeferiu o pedido de antecipação dos efeitos da tutela (fls. 1052/1052,v°) foi objeto de agravo de instrumento (fls. 1057/1068), que teve seguimento negado por decisão monocrática (fls. 1073/1077). Contestação (fls. 1087/1137), réplica (fls.l 141/1191) e tréplica (fls. 1343/1360). Sentença julgou improcedente a ação e condenou os autores a arcar com despesas processuais e honorários de sucumbência fixados em RS 1.520,00 (fls. 1508/1516). Inconformados, os autores interpuseram a presente apelação. Sustentam que, em 02.10.1997, a BANCOOP iniciou a comercialização de unidades

Apelação - 604 764 4/4-00 - SAO PAÜT^O * VOTO 16 085

PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO habitacionais no empreendimento Parque Mandaqui, no qual deveriam ser construídos quatro edifícios, denominados, respectivamente, "Tapuias", "Floresta", "Tupinambás" e "Cachoeira"; nessa ocasião, os autores, na condição de cooperados, adquiriram apartamentos mediante assinatura de "termo de adesão"; em 16.10.2002, a BANCOOP enviou aos cooperados correspondência relativa à liquidação de débito e outorga de escritura, na qual esclareceu que o termo de quitação das unidades adquiridas só seria fornecido após o pagamento, por cada adquirente, de RS 737,64, referentes ao custo de 19 vagas extras de garagem ainda não comercializadas; tal valor deveria ser restituído à medida que as vagas fossem comercializadas; em 13.01.2003, a BANCOOP remeteu aos cooperados uma segunda missiva concernente à liquidação de débito das garagens extras não repassadas; comunicou que cada associado deveria arcar com despesa adicional de RS 768,93, a ser reembolsada no devido tempo; em carta datada de 20.05.2003, a BANCOOP reconheceu que os associados já haviam quitado as parcelas atinentes à unidade habitacional adquirida; se o pagamento foi integral, seria forçoso concluir pela inexistência de saldo residual; apesar disso, em 02.03.2006, os cooperados receberam uma terceira carta pela qual foram informados da apuração final do custo do empreendimento; nos termos desse documento, cada adquirente deveria arcar com valor residual variável entre R$ 9.762,68 a 18.389,60, conforme a área do imóvel; as contas da diretoria e o balanço geral dos exercícios de 2005 e 2006 não foram submetidos à apreciação da Assembléia Geral Ordinária; tampouco o rateio de despesas foi regularmente aprovado pelo órgão; a cooperativa não juntou aos autos documentos que justificassem

a cobrança de valores adicionais; a BANCOOP atuou como

incorporadora do empreendimento em questão, mas não arquivou no cartório de Registro de Imóveis os documentos arrolados pelo art. 32 Lei n°. 4.591/64; a controvérsia deve ser solucionada pela aplicação do Código de Defesa do Consumidor; a BANCOOP não passa de cooperativa de fachada, pois em realidade não observa os preceitos da Lei n°. 5.764/71 (fls. 1530/1558). O recurso foi processado no duplo efeito (fl. 1629).

Apelação - 604 764 4/4-00 - SAO PALLO - VOTO 16 085

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PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO Em contra-razões, pugna a ré pela manutenção da decisão recorrida. Aduz que a existência de déficit foi devidamente demonstrada pelos documentos que instruíram a contestação; os cooperados têm a obrigação de arcar com o preço de custo da obra; a BANCOOP atua nos limites do regime jurídico aplicável às cooperativas (fls. 1632/1650). E o relatório. 2.

A sentença comporta reforma.

O exame dos autos revela que, em meados do ano de 2003, a BANCOOP reconheceu, mediante correspondência escrita, que os autores já haviam quitado integralmente as parcelas referentes às unidades habitacionais adquiridas (fl. 57). Meses após o envio da referida carta, comunicou aos cooperados sua decisão de proceder à cobrança do custo final da obra supostamente apurado em conformidade com a cláusula 16 do "termo de adesão" firmado pelos autores. Embora a Lei n°. 5.764/71 permita às cooperativas ratear entre os associados as perdas decorrentes da insuficiência das contribuições, é certo que tal permissão está condicionada à observância de determinado iter procedimental. O art. 44, II, da Lei n°. 5.764/71 estabelece que o referido rateio deve ser aprovado pela assembléia geral ordinária convocada anualmente nos três primeiros meses subseqüentes ao término do exercício social. Essa disposição é reiterada pelo art. 80, § 2o, do Estatuto da BANCOOP, que determina que as perdas apuradas que não tenham cobertura no Fundo de Reserva "serão rateadas entre os associados após a aprovação do balanço pela assembléia geral ordinária na proporção das operações que houver realizado com a cooperativa" (fl. 127).

Apelação - 604 764 44-00 - S/O&^ACTÍO - VOTO 16 085

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PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO No caso concreto, a ré não logrou demonstrar que a cobrança dos valores indicados à fl. 59 foi devidamente aprovada em assembléia. Tampouco juntou aos autos documentação apta a comprovar as despesas em que teria incorrido para finalizar a edificação, o que autoriza a concluir que o custo final do empreendimento foi apurado unilateralmente pela cooperativa. A BANCOOP, em suma, não fez prova da regularidade da dívida que está a exigir dos autores, como lhe competia por força do princípio da probidade e da boa-fé dos contratantes (art. 422 do CC). Vê-se que a BANCOOP não apresentou documentos que pudessem infírmar o conteúdo da declaração de fls.57, o que autoriza a concluir que os autores de fato pagaram a integralidade do preço da obra. 3.

Ante o exposto, dá-se provimento ao recurso para (I)

declarar a inexigibilidade do débito e a conseqüente quitação do contrato e (II) condenar a ré a outorgar aos autores escritura definitiva no prazo de 30 dias, sob pena de multa diária de R$ 1.000,00, invertendo-se o ôryás da sucumbência.

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JOAOjCáJHÍOS ÇARCIA ^""^ /Relator

Apelação - 604 764 4/4-00 - SAO PAULO - VOTO 16 085

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