Investmentmarktbericht Stuttgart 1. Halbjahr 2009

INVESTMENTMARKTBERICHT STUTTGART ZUM 30. JUNI 2009

INHALT 1. Investmentmarkt Stuttgart .........................................................................................................1 2. Investitionsobjekte und Renditeüberblick auf dem Stuttgarter Investmentmarkt......................... 2 3. Käufergruppen........................................................................................................................... 3 4. Verkäufergruppen...................................................................................................................... 4 5. Fazit & Prognose....................................................................................................................... 5 Weitere Informationen..................................................................................................................... 6

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INVESTMENTMARKT STUTTGART Bereits im Jahr 2008 ist das Transaktionsvolumen im Vergleich zu 2006 und 2007, die als Jahre der Superlative bezeichnet werden können, auf das Niveau der vorangegangen Jahre gesunken. Nachdem im Jahr 2006 ca. 1,5 Mrd. Euro und im Jahr 2007 ein Rekordumsatz von ca. 1,8 Mrd. Euro erreicht wurde, lag das Transaktionsvolumen im Stuttgarter Investmentmarkt 2008 bei rund 500 Millionen Euro. Zum Vergleich: 2004 und 2005 wurden insgesamt rund 800 Millionen Euro in Stuttgart investiert. Im 1. Halbjahr 2009 war das Transaktionsvolumen erwartungsgemäß weiterhin rückläufig. Von Januar bis Juni 2009 wurden in Stuttgart ca. 170 Mio. € investiert, im 1. Halbjahr 2008 waren es noch rund 300 Mio. €. Etwa 15 Transaktionen wurden in den ersten zwei Quartalen 2009 getätigt, wobei etwa zwei Drittel der umgesetzten Transaktionen im einstelligen Millionenbereich vollzogen wurden. Es konnten nur zwei Transaktionen über 30 Millionen Euro verzeichnet werden.

Investmentmarkt Stuttgart Transaktionsvolumina in Mrd. Euro

2 1,5 1,5

1

1,8

0,5 0

0,35

0,45

2004

2005

0,5 2006

2007

2008

0,17 1. HJ 2009

Quelle: Research Bankhaus Ellwanger & Geiger KG Ó, Stand 30.06.2009

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INVESTITIONSOBJEKTE UND RENDITEÜBERBLICK AUF DEM STUTTGARTER INVESTMENTMARKT Im 1. Halbjahr 2009 waren Geschäftshäuser (Büro, Handel, Wohnen) die beliebteste Assetklasse bei den Anlegern. Etwa 36 % wurden in diesem Segment investiert. Der größte Deal im 1. Halbjahr 2009 war der Verkauf der BMW-Niederlassung in Stuttgart-Vaihingen für 56,6 Mio. € an die LHI Leasing. Dies entspricht einem Anteil von 32 % (gemischt genutzte Immobilien) am gesamten Transaktionsvolumen. Investitionen in Re-Developments bzw. Projektentwicklungen und reine Büroimmobilien spielten nur eine untergeordnete Rolle. Transaktionsvolumen nach Nutzungsarten (in %) zum 30.06.2009 9%

17%

Büro Geschäftshäuser

36% 32%

Grundstücke/ Development Gemischt genutzte immobilien Sonstige

6% Quelle: Research Bankhaus Ellwanger & Geiger KG Ó, Stand 30.06.2009

Überblick Rendite Für vollvermietete Büroinvestments in Citylagen wurden im 1. Halbjahr 2009 Anfangsrenditen von 5,5 % erzielt. Bei Geschäftshäusern in 1-A Lage konnten auf Grund der anhaltenden Nachfrage und des geringen Angebotes Renditen von bis zu 5 % erreicht werden. Die Renditespanne für langfristige vollvermietete Büroobjekte in Cityrand- bzw. peripheren Lagen lag zwischen 6,25 und 7,5 % . Für Fachmarktzentren sowie für moderne Logistikanlagen waren Renditen zwischen 7,5 und 8,5 % realistisch.

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KÄUFERGRUPPEN Das 1. Halbjahr 2009 war ähnlich wie das Jahr 2008 von deutschen, eigenkapitalstarken Investoren geprägt. Durch den Kauf der BMW-Niederlassung sowie einem Investment in Stuttgart-Zuffenhausen gehörten die geschlossenen Fonds zur stärksten Käufergruppe. Etwa 43 % des Transaktionsvolumens wurden von Ihnen investiert. 29 % des Transaktionsvolumen entfielen auf private Investoren. In diesem Bereich waren auch zahlenmäßig die meisten Transaktionen zu verzeichnen. Diese haben sich größtenteils im einstelligen Millionenbereich bewegt. Eine weitere marktbestimmende Investorengruppe sind Bestandshalter mit einem Anteil von 18 % am Transaktionsvolumen. Transaktionsvolumen (in %) nach Käufergruppen zum 30.06.2009

Entwickler

4% 2% 4%

Eigennutzer

Geschlossene Fonds

29%

Bestandshalter 43% Privat 18%

Sonstige

Quelle: Research Bankhaus Ellwanger & Geiger KG Ó, Stand 30.06.2009

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VERKÄUFERGRUPPEN Auf der Verkäuferseite gab es eine dominierende Gruppe. Mit einem Anteil von 46 % waren insbesondere Unternehmen ohne immobilienwirtschaftliches Kerngeschäft die aktivsten Verkäufer. Projektentwickler und Bestandshalter folgten mit 19 %. Des Weiteren wurden 12 % des Transaktionsvolumens von privaten Verkäufern getätigt. Transaktionsvolumen (in %) nach Verkäufergruppen zum 30.06.2009

4%

Privat

Unternehmen ohne immobilienwirtschaftliches Kerngeschäft

12%

19% Entwickler

Bestandshalter 19% 46% Sonstige

Quelle: Research Bankhaus Ellwanger & Geiger KG Ó, Stand 30.06.2009

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FAZIT & PROGNOSE Obwohl sich die Investoren im 1. Halbjahr 2009 erwartungsgemäß reserviert verhielten, steht der Standort Stuttgart auf Grund der vergleichsweise geringen Volatilität im Immobilienmarkt und dem gut ausgeprägten Wirtschaftsstandort weiterhin als Investitionsstandort bei Investoren im Fokus. Vor allem konservativ ausgerichtete eigenkapitalstarke Investoren werden wie schon 2008 und im 1. Halbjahr 2009 zu der stärksten Käufergruppe gehören. Allein die weiterhin schwierigen Rahmenbedingungen auf den Finanzmärkten sowie die restriktive Kreditvergabe der Banken verringert die Möglichkeit der fremdkapitalgesteuerten Investoren momentan auf dem Investmentmarkt aktiv zu werden. Dies und die abnehmende Investitionsbereitschaft im Value-Added und Opportunity Bereich wirken sich weiterhin bremsend auf die gewerblichen Immobilienumsätze aus. Dennoch werden die kommenden innerstädtischen Projektentwicklungen den möglichen Investoren weitere nachnachhaltige Investitionspotentiale auf dem Stuttgarter Investmentmarkt offerieren. Unter diesen Vorraussetzungen erwarten wir für das 2. Halbjahr 2009 einen moderaten Anstieg der Transaktionstätigkeit und rechnen insgesamt mit einem Transaktionsvolumen zwischen 400 und 500 Millionen Euro.

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WEITERE INFORMATIONEN BANKHAUS ELLWANGER & GEIGER KG Börsenplatz 1 70174 Stuttgart

Björn Holzwarth Leiter gewerbliche Immobilien Telefon: Telefax: E-Mail:

0711 2148-192 0711 2148-100 [email protected]

Simone Siefert Research Telefon: Telefax: E-Mail:

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