Evaluarea-bunurilor-imobile.pdf

EVALUAREA BUNURILOR IMOBILE - Aplicaţii

VOICHIŢA ROIB

EVALUAREA BUNURILOR IMOBILE Aplicaţii

Editura UTPRESS Cluj-Napoca, 2017 ISBN 978-606-737-274-8

EVALUAREA BUNURILOR IMOBILE - Aplicaţii Editura U.T.PRESS Str. Observatorului nr. 34 C.P. 42, O.P. 2, 400775 Cluj-Napoca Tel.:0264-401999 e-mail: [email protected] http://biblioteca.utcluj.ro/editura Director:

Ing. Călin D. Câmpean

Pregătire format electronic: Ing. Călin D. Câmpean

Copyright © 2017 Editura U.T.PRESS Reproducerea integrală sau parţială a textului sau ilustraţiilor din această carte este posibilă numai cu acordul prealabil scris al editurii U.T.PRESS. Multiplicarea executată la editura U.T.PRESS.

ISBN 978-606-737-274-8 Bun de tipar: 19.12.2017 Tiraj: 100 exemplare

EVALUAREA BUNURILOR IMOBILE - Aplicaţii

Cuprins

Cuvânt înainte

3

1. Generalităţi

4

1.1 Activitatea de evaluare

4

1.2 Necesitatea evaluării

5

1.3 Principiile de bază ale evaluării proprietăţilor imobiliare 1.4 Preţ, cost, valoare şi piaţă

5

1.5 Tipul valorii

6

1.6 Valoarea de piaţă

7

1.7 Conținutul raportului de evaluare

7

1.8 Întrebări şi discuţii

8

2. Cea mai bună utilizare

9

5

2.1 Aplicaţii pentru Cea Mai Bună Utilizare

11

2.1.1 Cea mai bună utilizare pentru teren liber

11

2.1.2 Cea mai bună utilizare pentru teren construit

14

2.1.3 Întrebări şi discuţii

17

3. Abordări în evaluare

18

3.1. Evaluarea terenului

18

3.1.1 Aplicaţii pentru Evaluarea terenului

19

3.1.2 Întrebări şi discuţii

41

3.2. Abordarea prin piaţă

42

3.3 Abordarea prin venit

42

3.4 Aplicaţii pentru Abordarea prin piaţă şi Abordarea prin venit 3.5 Abordarea prin cost

43

3.5.1 Aplicaţii pentru Abordarea prin cost

55

3.6 Întrebări şi discuţii

78

4. Anexe

79

Bibliografie

99

53

2

EVALUAREA BUNURILOR IMOBILE - Aplicaţii

Cuvânt înainte Lucrarea de faţă se adresează studenţilor Facultăţii de Construcţii - specializările Măsurători Terestre şi Cadastru, şi Inginerie Urbană şi Dezvoltare Regională. Aplicaţiile prezentate în lucrare, conduc la o mai bună înţelegere a noţiunilor teoretice privind evaluarea bunurilor imobile. Datele cifrice prezentate în aplicaţii au doar scop didactic, ele nu constituie informaţii de piaţă utilizabile în alte rapoarte de evaluare. Studiile de caz prezentate, se bazează pe experienţa profesională a autoarei. Lucrarea se adresează cu precădere studenţilor, dar poate fi utilă şi specialiştilor din domeniu. Sunt receptivă oricăror observaţii şi sugestii care pot conduce la îmbunătăţirea materialului într-o ediţie viitoare. Autoarea

3

EVALUAREA BUNURILOR IMOBILE - Aplicaţii

1. Generalităţi 1.1 Activitatea de evaluare Evaluarea este o opinie sau concluzie rezultată în urma unei analize privind natura, calitatea, valoarea sau utilitatea unor anumite interese sau aspecte ale unei proprietăți imobiliare, emisă de o persoană imparțială, specializată în analiza proprietăților. Evaluarea se concretizează printr-un Raport de evaluare, în care este descrisă proprietatea, data estimării valorii, concluzia privind valoarea împreună cu rezervele şi condiţiile limitative aferente. Procesul de evaluare cuprinde un set de proceduri coerente și ordonate aplicate de evaluator, care conduce la estimarea valorii unei proprietăţi imobiliare. Cuvântul „evaluare” se referă atât la valoarea estimată (concluzia privind valoarea), cât şi la determinarea valorii estimate. Evaluatorii de proprietăţi imobiliare, de active şi de alte proprietăţi sunt cei care se ocupă cu o disciplină economică specială, asociată cu elaborarea şi raportarea evaluărilor. În România activitatea de evaluare, precum şi modalitatea de organizare şi funcţionare a profesiei de evaluator autorizat este reglementată prin Ordonanţa Guvernului României nr. 24 din 30 august 2011, actualizată, aprobată prin Legea nr.99/2013 pentru aprobarea Ordonanţei Guvernului nr. 24/2011 privind unele măsuri în domeniul evaluării bunurilor. Scopul actului normativ este de a reglementa activitatea de evaluare desfăşurată de evaluatorii autorizaţi, modalitatea de organizare şi funcţionare a profesiei de evaluator autorizat în domeniile evaluării, anume: bunuri imobile (proprietăţi imobiliare); întreprinderi, bunuri mobile; acţiuni şi alte instrumente financiare; fond de comerţ şi alte active necorporale. Autoritatea competentă care organizează, coordonează şi autorizează desfăşurarea activităţii de evaluator autorizat în România este Asociaţia Naţională a Evaluatorilor Autorizaţi din România. Regulamentul de organizare şi funcţionare a asociaţiei este stabilit prin Hotărârea nr.353/2012 pentru aprobarea Regulamentului de organizare şi funcţionare a Asociaţiei Naţionale a Evaluatorilor Autorizaţi din România, actualizată. Principiile etice fundamentale ale profesiei de evaluator autorizat stabilesc cadrul de conduită pe care trebuie să îl respecte evaluatorul autorizat atunci când oferă un serviciu de evaluare. Conform Codului de etică al profesiei de evaluator autorizat, principiile etice fundamentale sunt [3]: integritate; obiectivitate, independenţă, imparţialitate; confidenţialitate; competenţă profesională; comportament profesional. Prin Hotărârea nr.3/2017 a Asociaţiei Naţionale a Evaluatorilor Autorizaţi din România, hotărâre pentru aprobarea „Standardelor de evaluare a bunurilor” obligatorii pentru desfăşurarea activităţii de evaluare, s-au aprobat Standardele de evaluare a bunurilor, care sunt în conformitate cu Standardele internaţionale de evaluare IVS (International Valuation Standards) şi cu Standardele europene de evaluare EVS (European Valuation Standards). 4

EVALUAREA BUNURILOR IMOBILE - Aplicaţii

1.2 Necesitatea evaluării Pieţele financiare şi alte pieţe utilizează evaluările, estimarea valorii unei proprietăţi fiind necesară în diferite situaţii, cele mai importante fiind cele care implică: transferul de proprietate sau de folosinţă; finanţarea proprietăţii; impozitarea proprietăţii; conformarea la reglementări. Evaluarea proprietăţii imobiliare se realizează în diverse scopuri, printre care: raportări financiare, tranzacţii care implică transferul proprietăţii, credite sau împrumuturi garantate cu proprietatea, stabilirea prevederilor asupra nivelului chiriei și evoluția acesteia, probleme de asigurări, considerații legate de fezabilitate și vandabiliatate, litigii, impozitare, consultanţa comisiilor de urbanism, zonarea și planificarea comunității sau luarea unor decizii investiţionale. [37] 1.3 Principiile de bază ale evaluării proprietăţilor imobiliare Utilitatea unei proprietăţi imobiliare reflectă influenţele combinate ale tuturor forţelor pieţei care susţin valoarea proprietăţii. Principiile de bază ale evaluării sunt [5],[6]: a) cererea şi oferta - conform acestui principiu valoarea de piaţă a unei proprietăţi imobiliare este determinată de interacţiunea dintre cererea şi oferta existente la data evaluării; b) schimbarea – forţele cererii şi ofertei sunt într-o continuă mişcare şi creează în mod constant un nou mediu economic, ducând astfel la fluctuaţii ale prețului şi valorii; c) concurența – o continuă competiție și interacțiune între cumpărători, vânzători, antreprenori și alţi participanţi pe piața imobiliară susţin preţurile şi conduc la stabilirea valorii; d) substituția – conform acestui principiu un cumpărător raţional nu va plăti mai mult pentru o proprietate decât costul de achiziţie a unei alte proprietăţi cu aceleaşi caracteristici; e) proporţii variabile – proprietatea imobiliară atinge maximum de productivitate sau cea mai bună utilizare când factorii de producţie (pământul, munca, capitalul și coordonarea antreprenorială) sunt în echilibru relativ; f) contribuţia – arată că valoarea oricărui factor de producţie sau componentă a proprietăţii, depinde de contribuţia ei la valoarea proprietăţii; g) cea mai bună utilizare – proprietatea ar trebui evaluată în ipoteza celei mai bune utilizări; h) conformitatea – o proprietate imobiliară atinge valoarea maximă atunci când caracteristicile unei proprietăţi se conformează cerinţelor pieţei sale; i) anticiparea – conform acestui principiu valoarea de piață este egală cu valoarea actualizată a veniturilor sau satisfacțiilor viitoare generate de proprietate, așa cum sunt percepute de vânzătorii și cumpărătorii tipici. 1.4 Preţ, cost, valoare şi piaţă Între conceptele de preţ, cost şi valoare există deosebiri, astfel încât evaluatorii trebuie să utilizeze şi să definească cu atenţie aceşti termeni. În continuare sunt prezentate definiţiile acestor termeni, conform cu Standardele de evaluare a bunurilor (SEV) – 2018. 5

EVALUAREA BUNURILOR IMOBILE - Aplicaţii Conform SEV – Cadrul general, paragraful 6, „Preţul este suma de bani cerută, oferită sau plătită pentru un activ. Din cauza capacităţilor financiare, a motivaţiilor sau intereselor speciale ale unui anumit cumpărător sau vânzător, preţul plătit poate fi diferit de valoarea care ar putea fi atribuită activului de către alte persoane.” După ce preţul a fost hotărât, preţul devine preţ de vânzare sau de tranzacţionare, un fapt împlinit care presupune un schimb. Conform SEV – Cadrul general, paragraful 7, „Costul este suma de bani necesară pentru a achiziţiona sau produce activul. Când acel activ a fost achiziţionat sau produs, costul lui devine un fapt cert. Preţul este corelat cu costul deoarece preţul plătit pentru un activ devine costul acestuia pentru cumpărător.” Conform SEV – Cadrul general, paragraful 8, „Valoarea nu este un fapt cert, ci o opinie: (a) fie asupra celui mai probabil preţ care trebuie achitat pentru un activ, în cadrul unui schimb, (b) fie asupra beneficiilor economice rezultate din deţinerea unui activ. O valoare de schimb este un preţ ipotetic, iar ipotezele pe baza cărora se estimează valoarea sunt determinate de scopul evaluării. O valoare pentru proprietar este o estimare a beneficiilor care ar reveni unui anumit titular al dreptului de proprietate.”[7] Conform SEV – Cadrul general, paragraful 10, „O piață este un mediu în care se tranzacționează bunurile și serviciile, între cumpărători și vânzători, printr-un mecanism al prețului. Conceptul de piață presupune că bunurile sau serviciile se pot comercializa fără restricții între cumpărători și vânzători. Fiecare parte va reacționa la raporturile dintre cerere și ofertă și la alți factori de stabilire a prețului, precum și la propria ei înțelegere a utilității relative a bunurilor sau serviciilor și la nevoile și dorințele individuale.” O piaţă imobiliară este definită de interacţiunea dintre persoanele care schimbă drepturile lor de proprietate imobiliară cu alte bunuri, cum ar fi banii. Pieţele imobiliare specializate sunt definite în funcţie de: - tipul proprietăţii imobiliare, - localizarea (poziţia), - capacitatea de a genera venituri, - caracteristicile investitorului tipic, - caracteristicile chiriaşului tipic, - alte caracteristici recunoscute de participanţii la schimbul de drepturi asupra proprietăţii imobiliare.[6] 1.5 Tipul valorii Tipul valorii reprezintă o precizare a ipotezelor fundamentale de estimare a unei valori. Conform SEV – Cadrul general, paragraful 26, un tip al valorii „descrie ipotezele fundamentale pe care se va baza valoarea raportată, de exemplu, natura tranzacţiei ipotetice, relaţia şi motivaţia părţilor şi măsura în care activul este expus pe piaţă. Tipul adecvat al valorii va fi diferit în funcție de scopul evaluării. Un tip al valorii ar trebui să fie în mod clar diferenţiat de: (a) abordarea sau metoda utilizată pentru a oferi o indicaţie asupra valorii, (b) tipul activului care este evaluat, (c) starea efectivă sau ipotetică a unui activ, la momentul evaluării, (d) orice ipoteze suplimentare sau ipoteze speciale care modifică ipotezele fundamentale în situaţii specifice.”[7]

6

EVALUAREA BUNURILOR IMOBILE - Aplicaţii Valoarea este determinată de mai mulţi factori, aceasta schimbându-se odată cu modificarea factorilor. Sunt patru factori economici interdependenţi care creează valoarea şi care interacţionează pe piaţă influenţând raportul dintre cerere şi ofertă. Aceştia sunt: - utilitatea, reprezintă capacitatea unui produs de a satisface o nevoie sau o dorinţă umană, de a suplini o lipsă; - raritatea, reprezintă raportul între cererea şi oferta prezentă sau viitoare, pentru o anumită categorie de bunuri (oferta trebuie să fie limitată faţă de cerere); - dorinţa, reprezintă nevoia omului de a avea un bun ce îi poate satisface cerinţe fireşti sau de a-şi îndeplini aspiraţii individuale ce depăşeşte nevoile de bază ale vieţii; - puterea efectivă de cumpărare, reprezintă capacitatea unei persoane sau a unui grup de persoane de a lua parte la activitatea de pe piaţă, adică de a achiziţiona bunuri şi servicii cu numerar sau cu echivalent de numerar. [6] 1.6 Valoarea de piaţă Definiţia valorii de piaţă conform SEV – Cadrul general, paragraful 29, este: „Valoarea de piață este suma estimată pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(ă) la data evaluării, între un cumpărător hotărât și un vânzător hotărât, într-o tranzacție nepărtinitoare, după un marketing adecvat și în care părțile au acționat fiecare în cunoștință de cauză, prudent și fără constrângere.”[7] 1.7 Conținutul raportului de evaluare Comunicarea rezultatelor evaluării către client și către orice alți utilizatori desemnaț, reprezintă etapa finală a evaluării. Rezultatele sunt prezentate într-un raport care va prezenta o descriere clară și precisă a termenilor de referință ai evaluării (SEV 101 Termenii de referință ai evaluării).

Rapoartele de evaluare vor include referiri la aspectele prezentate în lista de mai jos, litera (a) la (n), respectând cerinţele cuprinse în SEV – 103 Raportare. Elementele de la literele (a) la (k) din listă conțin aspectele care fac parte din termenii de referință ai evaluării Cerinţe conform SEV – 103 Raportare [7]: (a) Identificarea și competența evaluatorului (b) Identificarea clientului și a oricăror alți utilizatori desemnați (c) Scopul evaluării (d) Identificarea activului sau a datoriei subiect al evaluării (e) Tipul valorii (f) Data evaluării (g) Documentarea necesară pentru efectuarea evaluării (h) Natura și sursa informațiilor utilizate pe care s-a bazat evaluarea (i) Ipoteze și ipoteze special (j) Restricții de utilizare, difuzare sau publicare (k) Declararea conformității evaluării cu SEV (l) Abordarea în evaluare și raționamentul (m) Valoarea sau valorile obținute (n) Data raportului de evaluare

7

EVALUAREA BUNURILOR IMOBILE - Aplicaţii

1.8 Întrebări şi discuţii 1. Ce se înţelege prin cuvântul “evaluare”? 2. Identificaţi câteva situaţii în care este necesară evaluarea proprietăţilor imobiliare. 3. Ce reprezintă Raportul de evaluare? 4. Care sunt factorii economici interdependenţi care creează valoarea? Explicaţi ce reprezintă aceştia. 5. În ce mod ajută principiul substituţiei la stabilirea valorii proprietăţii? 6. În ce constă principiul contribuţiei? 7. Prin ce este definită piaţa imobiliară? 8. Ce reprezintă tipul valorii? Identificaţi câteva categorii în care se poate încadra un tip de valoare. 9. Ce reprezintă valoarea de piaţă? Explicaţi la ce se referă termenii specifici enunţaţi în definiţie. 10. Ce cuprinde procesul de evaluare? Enumeraţi etapele procesului de evaluare necesare la estimarea valorii. 11. Care sunt tipurile de date necesare a fi culese pentru analiza pieţei imobiliare? 12. Care este scopul analizei de piaţă?

8

EVALUAREA BUNURILOR IMOBILE - Aplicaţii

2. Cea mai bună utilizare Conform SEV 100 Cadrul general, paragraful 32, „Valoarea de piață a unui activ va reflecta cea mai bună utilizare a acestuia. Cea mai bună utilizare este utilizarea unui activ care îi maximizează potențialul și care este posibilă, permisă legal și fezabilă financiar. Cea mai bună utilizare poate fi continuarea utilizării curente a activului sau poate fi o altă utilizare. Aceasta este determinată de utilizarea pe care un participant de pe piață ar intenționa să o dea unui activ, atunci când stabilește prețul pe care ar fi dispus să îl ofere.” Criteriile analizei celei mai bune utilizări, sunt: permisă legal; posibilă fizic; fezabilă financiar; maximum productivă. Aceste criterii se aplică atât pentru terenul considerat liber cât şi pentru cel construit. În urma analizei, rezultatele se împart în trei categorii: utilizarea fizică, perioada de timp a utilizării şi cel mai probabil utilizator şi cumpărător al respectivei utilizări. În analiza CMBU a unei proprietăţi un rol important îl au noţiunile de probabilitate rezonabilă şi fundamentare adecvată. La analiza celei mai bune utilizări se va ţine cont de următoarele considerente: se va stabili dacă o utilizare este posibilă, prin prisma a ceea ce ar fi considerat rezonabil de către participanţii pe piaţă, cerinţa de a fi permisă legal - se va lua în considerare orice restricţii în utilizarea activului, să fie fezabilă financiar - o utilizare diferită, care este posibilă fizic şi permisă legal, va genera profit suficient pentru un participant tipic de pe piaţă, după ce au fost luate în calcul costurile conversiei la acea utilizare, peste profitul generat de utilizarea existentă. [6],[7] Toate utilizările care sunt posibile fizic, permisibil legal şi fezabile financiar au potenţialul de a deveni utilizarea maxim productivă a proprietăţii (diagrama Venn), fig.1 [16]. permisă legal

posibilă fizic

fezabilă financiar

Fig.1 Diagrama Venn a productivităţii maxime În general se analizează mai multe utilizări alternative, selectându-se utilizarea maxim productivă care satisface toate criteriile. La estimarea valorii de piaţă, analiza CMBU se realizează pentru a identifica trei caracteristici ale unei proprietăţi: utilizarea fizică, perioada de timp a utilizării, participanţii de piaţă asociaţi acelei utilizări. 9

EVALUAREA BUNURILOR IMOBILE - Aplicaţii În procesul de evaluare o etapă importantă o constituie analiza celei mai bune utilizări a terenului considerat liber şi a proprietăţii în ansamblu. Prin analiza celei mai bune utilizări, sunt explicate forţele pieţei care influenţează proprietatea în cauză şi se identifică utilizarea care stă la baza estimării valorii finale. Analiza celei mai bune utilizări a terenului considerat liber facilitează identificarea proprietăţilor comparabile. Cea mai bună utilizare a terenului considerat liber al proprietăţilor comparabile, trebuie să fie similară cu cea a proprietăţii subiect ce se evaluează. Prin analizarea celei mai bune utilizări a proprietăţii ca fiind liberă, se identifică utilizarea care ar aduce maximum de profit terenului, după ce venitul proprietăţii a fost defalcat pentru construcţii. Analiza celei mai bune utilizări a proprietăţii în ansamblu, ajută evaluatorul la identificarea proprietăţilor comparabile. Cea mai bună utilizare a proprietăţilor comparabile (cu construcţii comparabile), trebuie să fie similară cu cea a proprietăţii subiect. Analiza celei mai bune utilizări a proprietăţii, conduce la concluzia dacă îmbunătăţirile (construcţiile) ar trebui demolate, renovate sau dacă trebuie păstrate în starea actuală. Îmbunătăţirile se păstrează atâta timp cât au valoare, adică venitul unei proprietăţi îmbunătăţite depăşeşte venitul care s-ar putea obţine în cazul unei noi utilizări, după deducerea costului demolării construcţiei existente şi construirea alteia noi. [6],[7],[18].

10

EVALUAREA BUNURILOR IMOBILE - Aplicaţii

2.1 Aplicaţii pentru Cea Mai Bună Utilizare (CMBU) [9],[17],[19] 2.1.1 Cea mai bună utilizare pentru teren liber 

Studiu de caz nr.1

Se consideră un amplasament liber, teren intravilan cu suprafaţa de 450 mp. Conform PUG al localităţii şi prin Regulamentul local de urbanism în zona studiată sunt admise locuinţe cu regim redus de înălţime dipuse pe un parcelar de tip urban. Proprietarul terenului doreşte construirea unei locuinţe unifamiliale. Alternativele propuse sunt: Utilizarea Rezidenţial 1, construirea unei locuinţe tip vilă cu o cu o valoare de piaţă de 130.000 euro, inclusiv terenul; Utilizarea Rezidenţial 2, construirea unei locuinţe individuale modeste cu o valoare de piaţă de 100.000 euro, inclusiv terenul. Se cunosc preţurile de cost pentru realizarea locuinţelor respective, profitul antreprenorului şi valoarea de piaţă a clădirilor considerate finalizate, inclusiv terenul aferent. Preţul de tranzacţionare al terenurilor comparabile în zonă este de 45.000 euro. În urma calculelor conduse în tabelul de mai jos, rezultă valoarea reziduală a terenului pentru cele 2 alternative.

Utilizare Rezidenţial 1 Valoarea de piaţă a clădirilor

Rezidenţial 2

130.000 €

100.000 €

Cost de construire

-65.000 €

-45.000 €

Profit antreprenor 15%

-13.000 €

-9.000 €

52.000 €

46.000 €

considerate finalizate

Valoare

teren

(valoarea

reziduală) Conform analizei, CMBU a amplasamentului este cea rezultată pentru utilizarea Rezidenţial 1.

11

EVALUAREA BUNURILOR IMOBILE - Aplicaţii 

Studiu de caz nr.2

Se consideră un amplasament liber, teren intravilan cu suprafaţa de 3500 mp. Conform PUG al localităţii şi al Regulamentului local de urbanism, amplasamentul se află într-o zonă de activităţi economice de tip comercial - en detail - desfăşurate în unităţi de mari dimensiuni - big box, mall, showroom. Valoarea de piaţă a terenului estimat prin abordarea de piaţă este de 190.000 €. Antreprenorul imobiliar propune 2 alternative: să construiască un supermarket sau un showroom. Se cunoaşte venitul net din exploatare, ratele de capitalizare, costurile de construire pentru cele 2 utilizări alternative. În urma calculelor conduse în tabel, rezultă valoarea reziduală a terenului pentru cele 2 utilizări alternative.

Supermarket Venit net din exploatare/an Rata de capitalizare Valoare capitalizată Cost de construire Valoare teren (valoarea reziduală)

Utilizare Showroom

117.600 € 11% 1.069.090 € -840.000 € 229.090 €

96.000 € 10% 960.000 € -768.000 € 192.000 €

Conform analizei, CMBU a amplasamentului este cea rezultată pentru construirea unui supermarket. 

Studiul de caz nr.3

Se consideră un amplasament liber, teren intravilan cu suprafaţa de 1400 mp. Prin Regulamentului local de urbanism se permite construirea de clădiri având funcţiunea de birouri sau locuinţe colective, regim înălţime P+4 E. În urma analizai pieţei imobiliare nu au fost găsite tranzacţii recente sau oferte de vânzare terenuri în zona studiată. Antreprenorul imobiliar propune 2 alternative, cu respectarea reglementărilor urbanistice: Construirea unui clădiri de birouri, cu suprafaţa desfăşurată de 2100 mp şi suprafaţa utilă de 1680 mp; Construirea unui bloc de locuinţe cu suprafaţa desfăşurată de 2100 mp, cu 4 apartamente pe nivel; pentru terenul studit: să construiască un supermarket sau un showroom. Estimarea valorii terenului se va face analizând CMBU a terenului, prin tehnica reziduală, prezentată în tabelul de mai jos:

12

EVALUAREA BUNURILOR IMOBILE - Aplicaţii

Estimarea valorii terenului Clădire birouri euro Venit brut potenţial (VBP) Clădire birouri 11€/mp utili*1680 mp*12 luni Apartamente 4ap.*5*600 €/lună*12 luni Pierdere din neocupare şi neîncasarea chiriei 10% Venit brut efectiv (VBE) Cheltuieli de exploatare Clădire birouri 25% Clădire apartamente 20% Total cheltuieli de exploatare Venit net din exploatare Cheltuieli construcţie Clădire birouri 630 €/mp*2100 mp Clădire apartamente 460 €/mp*2100 mp Venit net alocabil construcţiei Clădire birouri 10% Clădire apartamente 10% Venit net rezidual al terenului Clădire birouri Clădire apartamente Valoarea reziduală a terenului Clădire birouri 8% Clădire apartamente 8%

Clădire apartamente euro

221.760

22.176

144.000 14.400

199.584

129.600

49.896 49.896 149.688

25.920 25.920 103.680

1.323.000 966.000 132.300 96.600 17.388 7.080 217.350 88.500

13

EVALUAREA BUNURILOR IMOBILE - Aplicaţii

2.1.2 

Cea mai bună utilizare pentru teren construit Studiul de caz nr.4

Se consideră un teren intravilan aflat conform PUG şi a Regulamentului local de urbanism într-o zonă de activităţi economice cu caracter industrial, având una din utilizările admise, structură funcţională dedicată activităţilor economice de tip industrial: producţie industrială şi activităţi complementare - administrative, de depozitare, de cercetare, sociale etc - direct legate de funcţia de bază. Pe teren se află un depozit pentru care se obţine un venit net din chirie de 54.000 €/an. Valoarea de piaţă a clădirii având utilizarea depozit este de 450.000 €. Proprietarul doreşte să transforme o parte din spaţiul depozitului în spaţiu administrativ (birouri). Valoarea lucrărilor necesare conversiei spaţiului este de 70.000 €. Prin conversia spaţiului se estimează că se va obţine un venit net din închirierea spaţiului de 65.000 €/an. Utilizare Depozit Venit net din exploatare/an 54.000 € Rata de capitalizare 12% Valoare capitalizată 450.000 € Costul lucrărilor de conversie 0€ Valoarea proprietăţii 450.000 € Se analizează CMBU pentru cele două utilizări: 

Depozit şi birouri 65.000 € 11% 590.900 € -70.000 € 520.900 €

Studiu de caz nr.5

Se cere să se estimeze valoarea de piaţă a proprietăţilor T1, T2, T3 în vederea acordării despăgubirilor. Sunt trei proprietăţi situate în aceeaşi zonă a localităţii, cu aceeaşi suprafaţă, proprietăţile T1 şi T2 fiind terenuri libere la expropriere, iar proprietatea T3, teren cu construcţii, Fig.2. În momentul de faţă terenurile fac parte dintr-un ansamblu rezidenţial, pe terenurile T1 şi T3 fiind construite blocuri de locuinţe P+10, iar pe terenul T2 bloc de locuinţe P+10, cu parter comercial. Conform PUG aprobat şi a Regulamentului local de urbanism, în zonă este permisă construirea de clădiri cu regim de înalţime de P+10. Terenurile studiate se consideră libere iar din punct de vedere al caracteristicilor fizice şi al utilităţilor, nu sunt necesare îmbunătăţiri interne, nici externe.

14

EVALUAREA BUNURILOR IMOBILE - Aplicaţii

Fig. 2. Proprietăţile studiate Estimarea valorii terenului se va face analizând CMBU. La analiza CMBU în cazul terenurilor pentru care trebuie să se acorde despăgubiri, au fost analizate următoarele situaţii: - terenul era liber la expropiere, iar ulterior s-au edificat construcţii pe acesta - terenul era construit la expropiere, construcţiile au fost demolate, iar ulterior s-au edificat construcţii pe acesta. În cazul estimării valorii pentru despăgubirea proprietăţilor expropriate - teren, la analiza CMBU s-a ales utilizarea actuală: teren destinat construirii de blocuri de locuinţe, în acest caz aceasta fiind cea care fructifică cea mai mare valoare a proprietăţii. Astfel, considerând cea mai bună utilizare cea actuală, pentru terenul expropiat considerat liber, s-au analizat: posibilitatea fizică: restricţiile fizice: topografia terenului, caracteristicile amplasamentului, mărimea şi dimensiunile terenului; permisibilitatea legală: restricţiile asupra utilizării terenului. S-a luat în considerare zonarea curentă şi alte restricţii privind utilizarea terenului; fezabilitatea financiară: analiza pieţei imobiliare specifice actuale: vânzări recente, cotaţii, condiţii ale pieţei, indicatori privind activitatea din domeniul construcţiilor, echilibrul între utilitate, cerere şi raritate. productivitatea maximă: utilizarea actuală a poprietăţii care conduce la cea mai mare valoare a terenului. După analiza şi identificarea CMBU a terenului considerat liber se trece la identificarea construcţiilor ideale. Construcţia sau îmbunătăţirea ideală este aceea care obţine avantaj maxim de pe urma potenţialului amplasamentului, în condiţiile cererii de pe piaţa specifică, ţinând cont de toate aspectele privind proiectul clădirii şi indicatorii urbanistici. Cea mai bună utilizare implică realizarea unor construcţii, astfel încât evaluatorul determină tipul şi caracteristicile construcţiei în funcţie de utilizarea actuală şi indicatorii urbani, cheltuielile estimate de amenajare a terenului şi de realizare a blocului (cheltuieli directe, indirecte, proiectare, taxe, profit antreprenor), finanţare, comisioane, veniturile obţinute din valorificarea construcţiilor, rezultând valoarea terenului prin aplicarea metodei extracţiei. 15

EVALUAREA BUNURILOR IMOBILE - Aplicaţii În ce priveşte evaluarea terenului pentru stabilirea despăgubirilor se aplică metodele de evaluare recunoscute: tehnica comparaţiei vânzãrilor, tehnica parcelãrii şi dezvoltãrii, repartizarea (alocarea), extracţia, tehnica rezidualã a terenului, capitalizarea rentei funciare (chiriei). În tabelul următor este condusă analiza CMBU şi estimarea valorii proprietăţilor: Proprietate Suprafaţă teren Previziuni Suprafaţa construită Suprafaţa liberă Procent de ocupare al terenului (POT) Număr etaje Total arie utilă Parcare Costuri Costuri construcţie (clădire, parcare) Existenţă construcţii pe teren Costuri demolare construcţii Total costuri Venit Total venit valorificare spaţiu (apartamente, parcare, spaţii comerciale, inclusiv terenul aferent) Finanţare Cheltuieli finanţare Comisioane Valoarea reziduală a terenului

T1 3000 mp

T2 3000 mp

T3 3000 mp

680 mp 2320 mp 23%

680 mp 2320 mp 23%

680 mp 2320 mp 23%

P+ 10 4840 mp 1150 mp euro 4.335.000

P+ 10 4840 mp 1150 mp euro 4.133.250

P+ 10 4840 mp 1150 mp euro 4.335.000

nu

nu

da

4.335.000

4.133.250

30.000 4.365.000

7.524.000

7.744.000

7.524.000

942.500 376.200 1.870.300

898.600 387.200 2.324.950

949.000 376.200 1.833.800

Cu toate că terenurile au aceeaşi utilizare, aceeaşi suprafaţă şi sunt situate în aceeaşi zonă, în urma analizei, valorile proprietăţilor au rezultat pozitive, dar diferite. CMBU este estimată în urma unui proces complet şi corect de analiză, după care se poate dezvolta o opinie credibilă asupra valorii de piaţă a terenurilor.

16

EVALUAREA BUNURILOR IMOBILE - Aplicaţii

2.1.3 Întrebări şi discuţii 1.

Ce reprezintă cea mai bună utilizare?

2.

Enumeraţi criteriile analizei celei mai bune utilizări. Care este ordinea aplicării

acestora? 3.

Ce se înţelege printr-o utilizare fezabilă financiar?

4.

La ce este utilă analiza celei mai bune utilizări pentru un teren liber sau

considerat liber? 5.

Enumeraţi câteva restricţii care pot afecta cerinţa unei utilizări de a fi permisă

legal.

17

EVALUAREA BUNURILOR IMOBILE - Aplicaţii

3. Abordări în evaluare Estimarea valorii definite, în procesul de evaluare, se bazează pe analiza tuturor informaţiilor pertinente, generale şi specifice şi aplicarea unor tehnici specifice de analiză a informaţiilor, care pot fi: comparaţia directă, costuri şi venit. Conform SEV – Cadrul general, abordările principalele folosite în evaluare sunt: abordarea prin piaţă abordarea prin venit abordarea prin cost 3.1. Evaluarea terenului O evaluare poate avea ca scop estimarea doar a valorii unui teren sau a terenului cu amenajări şi construcţii aflate pe acesta. În cadrul procesului de evaluare, în ambele cazuri, trebuie efectuată o descriere şi o analiză completă asupra terenului sau a amplasamentului. Descrierea terenului sau amplasamentului se referă la date reale, privind bunul imobil, alte date oficiale înregistrate şi informaţii asupra caracteristicilor fizice ale acestuia. Analiza se referă la studiul detaliat asupra datelor efective în relaţie cu caracteristicile vecinătăţilor care creează, măresc sau micşorează utilitatea şi prezenţa pe piaţă a terenului sau amplasamentului în comparaţie cu altele de acest tip aflate în competiţie. Prima etapă în analiza unui teren sau a amplasamentului este obţinerea de a date care vor indica cea mai bună utilizare a terenului ca şi cum ar fi liber, astfel încât valoarea lui să poată fi estimată în termenii acelei utilizări. În procesul de evaluare a unui teren liber (neamenajat sau vacant) sau a unui teren pe care se află amplasate amenajări şi/sau construcţii sunt recunoscute şase metode (tehnici) de evaluare. Acestea sunt: 1. comparaţia directă; 2. extracţia de pe piaţă; 3. alocarea; 4. tehnica reziduală; 5. capitalizarea directă a rentei/arendei funciare (chiriei); 6. analiza fluxului de numerar actualizat - analiza parcelării şi dezvoltării. Aceste metode reprezintă derivări ale celor trei abordări tradiţionale ale valorii oricărui tip de proprietate imobiliară: abordarea prin piaţă, abordarea prin venit şi abordarea prin cost. [18]

18

EVALUAREA BUNURILOR IMOBILE - Aplicaţii

3.1.1 Aplicaţii pentru Evaluarea terenului 

-

Studiu de caz nr.6

Evaluarea terenului prin: metoda comparaţiei directe - Analiza comparaţiilor relative, metoda reziduală.

 Evaluatorul este solicitat să estimeze valoarea de piaţă a unui teren, situat în ClujNapoca, cartierul Mărăşti. Identificarea clientului şi a utilizatorilor desemnaţi Client: persoana fizică P.F. Utilizator: persoana fizică P.F. Scopul evaluării: estimarea valorii de piaţă, în vederea vânzării proprietăţii. Identificarea proprietății imobiliare subiect al evaluării. Adresa proprietăţii subiect: municipiul Cluj-Napoca, str. X, cartierul Mărăşti. Teren în suprafaţă de 1290 mp. Imobilul este identificat în Cartea Funciară a localităţii Cluj-Napoca nr. xxx, nr. top. yyy. Tipul proprietăţii: teren liber. Tipul valorii: valoarea de piaţă, aşa cum e definită în Standardele de evaluare a bunurilor. Data evaluarii 15.11.2017. Curs BNR: 4.6306 lei/euro. Analiza pieţei imobiliare Pentru evaluarea proprietății imobiliare este necesar să se obţină date despre aria de piață, date despre proprietatea subiect și despre proprietățile comparabile. Analiza de piață presupune cercetarea condițiilor pieței imobiliare specifice proprietăţii subiect şi constă în studierea cererii și ofertei și a ariei geografice de piață pentru tipul de proprietate subiect. In cazul prezentului studiu proprietatea este de tip teren, având cea mai bună utilizare teren destinat construcţiei pentru activităţi de prestări servicii, birouri. Piaţa imobiliară specifică poate fi considerată ca piaţa proprietăţilor de tip prestări servicii, birouri, a cărei localizare geografică este municipiul Cluj-Napoca. Analiza pieţei imobiliare începe cu o abordare preliminara a situaţiei socio-economice a localităţii, investigarea ofertei competitive şi investigarea cererii probabile. 19

EVALUAREA BUNURILOR IMOBILE - Aplicaţii Municipiul Cluj-Napoca este unul dintre cele mai mari oraşe ale României, un important centru cultural, ştiinţific şi artistic, iar din punct de vedere demografic şi al extinderii ariei urbane este cel mai mare oraş al Transilvaniei. Este reşedinţă a judeţului Cluj, se situează în partea de nord-vest a ţării, în centrul Podişului Transilvaniei, pe terasa joasă a Someşului Mic. Spre sud – est ocupă spaţiul terasei superioare de pe versantul nordic al Feleacului, fiind înconjurat pe trei părţi de dealuri şi coline cu înălţimi cuprinse între 500 şi 825 m. Municipiul este situat în centrul judeţului Cluj, fiind reşedinţa acestuia şi municipiu de rang 1. Populaţia stabilă a municipiului Cluj-Napoca conform ultimului recensamânt din anul 2011, era de 324576 persoane. La această populaţie se adaugă cele aprox. 100.000 de persoane care constituie populaţia de studenţi la universităţile din oraş. Teritoriul administrativ al municipiului Cluj-Napoca are o suprafaţă de 179,5 km2 din care 64,7 km2 intravilan. Municipiul Cluj-Napoca are acces direct la magistralele rutiere şi feroviare care îl traversează, ceea ce asigură legături pentru călători şi pentru mărfuri, cu mai multe oraşe din ţară şi din exterior. De asemenea constituie un pol puternic de atracţie asupra zonei periurbane care cuprinde 18 comune. Activitatea economică este activă, în dezvoltare, municipiul fiind pe locul doi în ierarhia naţională ca potenţial de polarizare economică după Bucureşti. Mari corporaţii internaţionale au decis să pătrundă în Cluj-Napoca sau în împrejurimi, considerând că aici pot avea avantaje şi rezultate, acest fapt indicând atât gradul de dezvoltare atins, cât şi calitatea şi nivelul ridicat de pregătire al forţei de muncă existente. Din punct de vedere economic municipiul Cluj-Napoca are o economie activă în dezvoltare, este un oraş al serviciilor, cu o componentă industrială importantă. Diversitatea sectoarelor oferă dinamism şi flexibilitate mediului economic clujean, fiind posibilă astfel adaptarea economiei locale la trendul regional şi global. Pe piaţa imobiliară rezidenţială există o tendinţă generală de creştere a preţurilor. Conform Institutului Naţional de Statistică (INS) ”În perioada ianuarie - noiembrie 2017, s-au eliberat 38.879 autorizaţii de construire pentru clădiri rezidenţiale, în creştere cu 7,6% faţă de perioada ianuarie - noiembrie 2016, creştere reflectată în următoarele regiuni de dezvoltare: Nord-Est (+844 autorizaţii), Bucureşti-Ilfov (+716), Centru (+429), Sud-Est (+292), Vest (+249), Sud-Vest Oltenia (+248) şi Sud-Muntenia (+95). Scădere s-a înregistrat în regiunea de dezvoltare Nord-Vest (-128 autorizaţii)”. Conform Indicelui Imobiliare.ro, preţurile cerute pentru apartamente la nivel naţional s-au majorat cu 10,48% în ultimele 12 luni, de la 1.050 de euro pe metru pătrat util (la finele lui decembrie 2016), până la 1.160 de euro pe metru pătrat util (la nivelul lui decembrie 2017). La nivel național preţurile terenurilor au crescut, creşterea fiind cu 10-15% mai mare față de anul precedent. Oferta competitivă Cu toate că indicatorii economici sunt favorabili achizițiilor imobiliare, oferta de proprietăți imobiliare este mai mică față de anul anterior. Conform Analizeimobiliare.ro la nivelul marilor orașe, oferta a scăzut în medie cu 31%. Așteptările vânzătorilor de apartamente în Cluj-Napoca în 2017, s-au ridicat, cu aproximativ 16,84%, de la 1.247 la 1.457 de euro pe metru pătrat. Evoluția trimestrială a prețurilor apartamentelor în Cluj-Napoca a fost următoarea: în trimestrul 1 au crescut cu 1,04%; în trimestrul al doilea cu 8,89%; în al treilea cu 6,05%; în trimestrul al patrulea, însă, locuințele s-au apreciat cu doar 0,14%.

20

EVALUAREA BUNURILOR IMOBILE - Aplicaţii În Cluj-Napoca prețurile terenurilor pentru construcții au un trend asccendent, investitorii fiind mai ales interesaţi de terenurile destinate clădirilor de birouri, preţurile pentru acestea crescând cu până la 15% faţă de anul trecut. Oferta de terenuri în municipiul Cluj-Napoca este din ce în ce mai scăzută. Pe piaţă există puţine terenuri intravilane disponibile, cu suprafeţe mari. Cererea solvabilă În ce priveşte cererea, aceasta este în creştere fiind susținută de majorarea veniturilor, creşterea puterii de cumpărare, de șomajul scăzut și de ratele mici ale dobânzilor. Conform datelor prezentate de Analizeimobiliare.ro cererea pentru proprietăți imobiliare a crescut cu 30% faţă de anul trecut. Cele mai sigure investiţii imobiliare pentru anul 2017, sunt cele pe segmentul office şi pe segmentul industrial. În ce priveşte spaţiile pentru birouri, este o cerere în creştere pentru cumpărare şi închiriere a spaţiilor de birouri. Echilibrul pieţei Numărul tranzacţiilor este în creştere. Piaţa din acest moment este o piaţă a vânzătorilor. Dezechilibru în favoarea ofertei. Preţuri în zonă pentru proprietăţi similare Teren: 200-500 euro/mp; chirie spaţii birouri: 8-22 euro/mp/lună pentru birourile din zonele semicentrale. Concluzii şi tendinţe privind piaţa proprietăţii Tendinţă de creştere a preţurilor. Piaţa din acest moment este o piaţă a vânzătorilor. Analiza Celei Mai Bune Utilizări (CMBU) În cazul proprietăţii studiate CMBU se determină în situaţia terenului liber. Legalitatea CBU - este îndeplinită, nu există restricţii legate de zonă, în prezent nu există probabilitatea modificării legislaţiei în zonă . Utilizarea fizică – amplasamentul poate fi uşor racordat cu utilităţi specifice. Fezabilitatea financiară - utilizarea comercială este concurată, de zone mai bine conturate, utilizarea rezidenţială este depreciată de vecinătăţi, utilizarea din sfera serviciilor, fiind mai profitabilă. Maximum productivă - utilizarea pentru sfera serviciilor este generatoare de fluxuri financiare pozitive, cererea solvabilă fiind mai favorabilă decât pentru cea rezidenţială sau comercială. Utilizarea care produce profit maxim şi asigură utilizarea optimă a proprietăţii este: teren destinat construcţiei de spaţii pentru birouri, prestări servicii. Deşi nu este o activitate tipică de piaţă, funcţionarea coerentă şi eficientă pe piaţa liberă a serviciilor medicale oferite populaţiei, prin cabinete medicale, de familie sau de specialitate, respectă principii similare cu ale oricărei alte activităţi, succesul ei fiind determinat în primul rând de performanţele profesionale şi de buna cunoaştere a pieţii. Descrierea proprietăţii imobiliare Descrierea amplasamentului Terenul studiat este situat în municipiul Cluj-Napoca, zona estică, în cartierul Mărăşti, zona fiscală C a localităţii. Artere importante de circulaţie în apropiere: Str. Aurel Vlaicu, arteră principală situată pe axa E-V a localităţii, spre şi dinspre direcţia Dej, E 576 şi zona centrală.

21

EVALUAREA BUNURILOR IMOBILE - Aplicaţii Caracterul edilitar al zonei Tipul zonei: zonă rezidenţială cu blocuri de locuinţe, comercială şi prestări servicii. În zonă se află : - reţea de transport în comun: cu mijloace de transport în comun suficiente, în apropiere, - unităţi comerciale diverse profile şi prestări servicii, - Academia de arte vizuale - în apropiere, - Complexul Expo Transilvania - în apropiere. Utilităţi edilitare Reţea urbană de energie electrică, apa, canalizare, gaze, telefonie. Gradul de poluare orientativ : Absenţa poluării Ambient : Civilizat Concluzie privind zona de amplasare: Zonă de referinţă estică, amplasare favorabilă, reţele edilitare satisfăcătoare, ambient civilizat. Descrierea proprietăţii Terenul este intravilan, cu utilităţi. Forma în plan este de poligon (dreptunghi) regulat. Suprafaţa terenului este de 1290 mp. Imobilul este delimitat după cum urmează : - la nord: str. X, - la sud : zonă verde, - la est : drum de acces, alee, - la vest : zonă verde, bloc P+4. Din punct de vedere al facilităţilor de acces, terenul are deschidere la str. X. Frontul la str. X este de circa 30 m, adâncimea de circa 43m, raportul laturilor este corespunzător. Probleme de mediu - terenul e lipsit de nocivităţi, imobilul nu se află în apropiere de surse poluante. Utilităţi - imobilul are asigurate reţelele edilitare de alimentare cu apă, canal, electrice, gaz, telefonie. Topografia terenului - terenul este plan.  Evaluarea proprietăţii

Evaluarea terenului s-a făcut prin metoda comparaţiei directe şi prin metoda reziduală.  Estimarea valorii de piaţă a terenului prin comparaţia directă Metoda comparaţiei directe se utilizează pentru evaluarea terenurilor libere sau care sunt considerate a fi libere pentru scopul evaluării. În procesul de comparaţie sunt luate în considerare asemănările şi deosebirile între loturi. În urma cercetării pieţei au fost alese comparabile considerate similare şi relevante. Tehnica de identificare şi cuantificare a corecţiilor utilizată a fost tehnica calitativă Analiza comparaţiilor relative. Pentru această tehnică, evaluatorul analizează tranzacţii comparabile, în scopul de a determina dacă acestea au caracteristici inferioare, superioare sau egale faţă de proprietatea evaluată. În urma cercetării pieţei pentru a obţine informaţii despre tranzacţii de proprietăţi imobiliare similare, la nivel de zona, s-au analizat proprietăţile 1, 2, 3, 4 comparabile cu proprietatea de evaluat. Acestea se referă la:

22

EVALUAREA BUNURILOR IMOBILE - Aplicaţii Proprietatea 1, este un teren intravilan, cu suprafaţa 1800 mp, P+4 situat în cartierul Mărăşti, toate utilităţile. Preţ de ofertă 213 euro/mp. Sursa de informaţie - Agenţie imobiliară. Proprietatea 2, este un teren, cu suprafaţa imobilului 34 mp, teren 1770 mp, situat în cartierul Mărăşti, zona Nirajului, PUD pt. S+P+5 E, toate utilităţile,. Preţ de ofertă 307 euro/mp. Sursa de informaţie - Agenţie imobiliară. Proprietatea 3, este un teren intravilan, cu suprafaţa imobilului 900 mp, situat în cartierul Mărăşti, front 38 cu proiect de P+3E. Preţ de ofertă 400 euro/mp. Sursa de informaţie - Agenţie imobiliară. Proprietatea 4, este un teren intravilan, cu suprafaţa imobilului 1340 mp, front la stradă 24 m, S+P+10 E, situat in Mărăşti, toate utilităţile. Preţ de ofertă 478 euro/mp. Sursa de informaţie - Agenţie imobiliară. Grila datelor de piaţă Elemente de comparaţie Preţ de ofertă de vânzare -€/mp Ajustare % Ajustare - € Preţ ajustat -€

De evaluat

Comparabila

Comparabila

Comparabila

Comparabila

1

2

3

4

213 -5% -11 202

307 -5% -15 292

400 -5% -20 380

478 -5% -24 454

Corecţii specifice tranzacţiei

1

2

3

4

5

6

7

Drepturi de proprietate transmise Ajustare Condiţii de finanţare Ajustare Condiţii de vânzare Ajustare Cheltuieli imediate după cumpărare Ajustare Condiţii ale pieţei Ajustare - € Preţ ajustat -€

Localizare Ajustare Caracteristici fizice Suprafaţă (mp) Ajustare Front Ajustare

deplin

deplin 0

deplin 0

deplin 0

deplin 0

proprii

proprii 0

proprii 0

proprii 0

proprii 0

indep. -

indep. 0

indep. 0

indep. 0

indep. 0

nu

nu 0 Data evaluării 0 202

nu 0 Data evaluării 0 292

nu 0 Data evaluării 0 380

nu 0 Data evaluării 0 454

Cart. Mărăşti similar 0

Cart. Mărăşti similar 0

900 negativ da 0

1340 0 da 0

Data evaluării

Corecţii specifice proprietăţii Cart. Mărăşti: Str. Cart. Cart. Mărăşti NirajuluiMărăşti - similar inferior 0 pozitiv

1290 da

1800 pozitivă da 0

1770 pozitiv da 0

23

EVALUAREA BUNURILOR IMOBILE - Aplicaţii

8

9

10

Regim de înălţime Ajustare Echipare tehnicoedilitară a zonei Ajustare Caracteristici economice Ajustare

Utilizare (CMBU) Ajustare Componente nonimobiliare Ajustare Sumă ajustări: negative nulă pozitive Ajustare globală Valoarea propusă €/mp

Bloc P +4

da Nu e cazul

P+4 0 da 0 Nu e cazul 0

Teren construcţii conform PUZ Nu e cazul

S+P+5 negativă da 0 Nu e cazul 0

similar 0 Nu e cazul

similar 0 Nu e cazul

0 8 0 7 1 pozitivă

0 8 1 5 2 pozitivă

P+3 pozitiv da 0 Nu e cazul

P+10 negativă da 0 Nu e cazul

0

similar 0 Nu e cazul

0

similar 0 Nu e cazul

0 8 1 6 1 nulă

0 8 1 7 0 negativă

380

Comparabila cu corecţia nulă este Comparabila 3, cu preţul de 380 euro/mp. Ţinând cont de grila de date, de analiza comparaţiilor, de analiza de piaţă, se estimează preţul de 380 euro/mp. Suprafaţa teren = 1290 mp Valoare teren= 380 euro/mp*1290 mp= 490.200 euro  Valoarea proprietăţii rezultată prin comparaţia directă: 490.200 euro

Explicaţii corecţii Deoarece s-au utilizat oferte de vânzare, preţul de ofertă de vânzare pentru comparabilele 1, 2, 3, 4 s-a ajustat. Această ajustare nu este considerată o corecţie (nu este un element de comparaţie), ci o transformare a valorii de ofertare în preţ de vânzare (prin aproximarea marjei de negociere la data evaluării, având ca bază atitudinea participanţilor pe piaţă a vânzătorii şi cumpărători). Ţinând cont de ecartul existent pe piaţă între ofertă şi tranzacţie pentru terenuri între 3-10%, se propune o ajustare negativă de 5% pentru toate comparabilele. 1. Drepturile de proprietate transmise. Preţul de tranzacţie se bazează întotdeauna pe dreptul de proprietate transmis. Pentru proprietatea subiect şi comparabile: deplin. Nu s-au aplicat corecţii. 2. Condiţiile de finanţare. Diferitele aranjamente financiare pot face ca preţul plătit pentru o proprietate să fie diferit de cel plătit pentru o proprietate identică. Pentru proprietatea subiect şi comparabile: aceleaşi condiţii de finanţare. Nu s-au aplicat corecţii. 3. Condiţiile de vânzare. Motivaţia specială a părţilor dintr-o tranzacţie poate afecta preţurile plătite şi chiar să genereze unele tranzacţii de natură diferită de condiţiile de piaţă. Pentru proprietatea subiect şi comparabile: independent. Nu s-au aplicat corecţii.

24

EVALUAREA BUNURILOR IMOBILE - Aplicaţii 4. Cheltuielile imediate după cumpărare sunt cheltuielile care ar trebui realizate după achiziţionarea proprietăţii şi pe care un cumpărător avizat le-ar putea negocia în preţul de achiziţie. Pentru proprietatea subiect şi comparabile: teren liber. Nu s-au aplicat corecţii. 5 Condiţiile de piaţă. Pentru determinarea circumstanţelor concrete actuale ale pieţei relevante s-a făcut Analiza pieţei imobiliare. Ţinând cont de circumstanţele concrete actuale ale pieţei analizate şi de statistici, de valabilitatea/actualizarea ofertelor nu s-au aplicat corecţii procentuale comparabilelor. După aplicarea corecţiilor cantitative aferente elementelor de comparaţie specifice tranzacţiei, urmează analiza comparaţiei relative a elementelor de mai jos. 6. Localizarea. S-a aplicat o corecţie pozitivă comparabilei 2, cu localizare inferioară. Celorlalte comparabile cu localizare similară, s-au aplicat corecţii nule. 7. Caracteristicile fizice. Cele mai frecvente tipuri de dezvoltări au o mărime optimă a amplasamentului. Loturile de teren de diferite mărimi se vând la diferite preţuri unitare, deoarece dimensiunea optimă a lotului este în funcţie de utilizarea sa. Pentru regimul de înălţime şi pentru diferenţele privind suprafeţele s-au aplicat corecţii calitative corespunzătoare tuturor comparabilelor. În ce priveşte frontul şi echiparea tehnico-edilitară a zonei, pentru proprietatea subiect şi comparabile: similar, ţinând cont de localizarea terenurilor, respectiv accesul facil la utilităţi. S-au aplicat corecţii nule. 8. Caracteristicile economice. Pentru proprietatea subiect şi comparabile: nu e cazul. S-au aplicat corecţii nule. 9. Utilizarea. Utilizarea care produce profit maxim şi asigură utilizarea optimă a proprietăţii este utilizarea - teren pentru construcţii, se iau în considerare utilizările admise, conform PUZ. Utilizări - similare. S-au aplicat corecţii nule. 10. Componentele non-imobiliare ale vânzării. Pentru proprietatea subiect şi comparabile: nu e cazul. S-au aplicat corecţii nule.  Estimarea valorii de piaţă a terenului prin metoda reziduală Tehnica reziduală sau tehnica capitalizării directe a venitului net din exploatare alocat terenului, ca mărime reziduală, derivă din abordarea prin venit, în acest caz fluxul de venit este generat atât de construcţii, cât şi de teren. Utilizarea care produce profit maxim şi asigură utilizarea optimă a proprietăţii este: teren destinat construcţiei de birouri - cabinete medicale, ceea ce presupune realizarea investiţiei. Conform PUG aprobat în terenul se află în zona L5, subzona locuinţelor colective medii (p+3.4) sau medii şi înalte (p+3 - p+8.10) situate in ansambluri preponderent rezidenţiale, POT max.30%. Se ia în calcul realizarea unei investiţii: construcţie P+4. Pentru estimarea costului de construcţie pentru clădire, P+4, toate facilităţile, structură de beton armat, terasă, încălzire centrală termică proprie, s-a utilizat preţul estimat prin proiectul de execuţie, pretul/mp pentru Au, fără TVA de 670 euro/mp Au. Pentru estimarea valorii investiţiei previzionate a se realiza, s-a utilizat abordarea prin capitalizarea venitului. Acest proces presupune, calcularea veniturilor şi cheltuielilor asociate construirii şi actualizarea venitului net rezultat, obţinând astfel o indicaţie de valoare. Cheltuielilor estimate de amenajare a terenului şi de realizare a investiţiei cuprinde toate cheltuieli directe, indirecte, proiectare, taxe, profit antreprenor, finanţare, comisioane. 25

EVALUAREA BUNURILOR IMOBILE - Aplicaţii În cazul obiectului studiat, pentru determinarea venitul net din exploatare, s-a luat în calcul chiria de piaţa care ar putea fi percepută din închirierea imobilului. În urma cercetării pieţei, pentru stabilirea chiriei de piaţă şi a ratei de capitalizare, sau analizat proprietăţile A, B, C, D considerate relevante şi comparabile cu proprietatea de evaluat : Comparabila A, este un spaţiu pentru birouri, cu suprafaţa de 132 mp, situat în cartierul Mărăşti. Preţ de ofertă vânzare 192.000, respectiv : 1.450,00 euro/mp, respectiv închiriere 10 euro/mp/lună. Sursa de informaţie- Agenţie imobiliară. Comparabila B, este un spaţiu pentru birouri, cu suprafaţa 1200 mp, situat în cartierul Mărăşti. Preţ de ofertă vânzare 1.260,00 euro/mp, respectiv închiriere 10 euro/lună. Sursa de informaţie : Agenţie imobiliară. Comparabila C, este un apartament, cu suprafaţa de 538 mp, situat în cartierul Mărăşti. Preţ de ofertă vânzare 1.500,00 euro/mp, închiriere 14 euro/lună. Sursa de informaţie: Agenţie imobiliară. Comparabila D, E, este un spaţiu comercial de vânzare, cu suprafaţa 90 mp, situat între lacuri, cartierul Mărăşti. Preţ de ofertă vânzare 100.000 euro, respectiv închiriere 14 euro/lună, respectiv 10 euro/mp/lună. Sursa de informaţie- Agenţie imobiliară. Comparabila F, cu suprafaţa 3,38,04 mp, finisat, 1 camera, situat în Mărăşti. Preţ de ofertă vânzare 54.000,00 euro, respectiv 20-22 euro/mp/lună. Sursa de informaţie : Agenţie imobiliară. Preţul chiriilor la comparabilele analizate este cuprins între 10-22 euro/mp/lună. Având în vedere chiriile comparabilelor şi Analiza de piaţă, s-a adoptat chiria de 14 euro/mp/lună. Ratele de capitalizare obţinute din analiza datelor disponibile, pentru proprietăţi comparabile descrise sunt prezentate în tabelul următor: E le me nt de ca lcu l Preţ de vânzare- € Chirie€/lună/mp VBE€/an VNE€/an Rata de capitalizare %

Co mpar a bi le D E

A

B

C

S = 1 3 2 mp

S = 1 2 00 mp

S = 5 3 8 mp

192.000

1.512.000

10

F

S = 9 0 mp

S = 9 0 mp

S = 3 8 mp

807.000

100.000

100.000

54.000

10

14

14

10

20

15.840

144.000

90.384

15.120

10.800

9.120

11.880

108.000

67.788

11.340

8.100

6.840

6,2

7,14

8,4

11,34

8,1

12,67

Ţinând cont de analiza comparabilelor s-a ales o rată de capitalizare de 8,97%, fiind identică atât pentru construcţie, cât şi pentru teren. Estimarea valorii proprietăţii prin metoda reziduală este prezentată în tabelul următor:

26

EVALUAREA BUNURILOR IMOBILE - Aplicaţii Estimarea valorii proprietăţii Suprafaţă teren

1290 mp

Investiţie : Construcţie P + 4 Previziuni : Venituri Venit brut potenţial (VBP) pe 12 luni Su=1300 mp Alte venituri Venit brut 100% ocupare Neocupare Venit brut efectiv Su închiriabilă= 1040 mp

14 euro/mp/lună* 1300mp *12 luni= 218.400 euro/an 0 218.400 euro 20% 174.720 euro

Cheltuieli de exploatare Fixe 22% (impozit pe venit, clădire, teren, asigurare) Variabile 2% Total cheltuieli de exploatare Venit net din exploatare (VNE) Rată de capitalizare (c) Valoarea ( V) V = VNE*1/c

3494 euro 41932 euro 132.788 euro/an 8.97 %. 132.788 euro/an* 1/0,0897 = 1.480.357 euro

Valoare proprietate

1.480.357 euro

Costuri Suprafaţă construită Suprafaţă liberă POT Număr nivele Au/nivel Total suprafaţă utilă Suprafaţă închiriabilă Suprafaţă desfăşurată Total arie platformă parcare Costuri construcţii Cost construcţie/mp arie utilă Cost construcţie

386 mp 904 mp 30% P+ 4 260 mp 1300 mp 1040 mp 2200mp 250 mp 670 euro/mp Au 1300 mp * 670 euro/mpAu = 871.000 euro 250 mp * 50 eur /mp= 12.500 euro 883.500 euro

Cost platformă parcare Total costuri directe Cost finanţare (rambursare 24 dobânda anuală 8% + comisioane) Cost consultanţă imobiliară 2% din Valoarea estimată Total costuri VNE alocat construcţiei c = 8.97 %. VNE reziduală pentru teren VALOARE TEREN LIBER c = 8.97 %. Preţ/ mp

38.438 euro

luni,

88.350 euro 29.607 euro 1.001.457 euro 1.001.457 euro*8.97 % = 89.831 euro 132.788 euro – 89.831 euro = 42957 euro 42957 euro * 1/0,0897 = 478.896 €, rotund 478.900 euro 371 euro/mp

27

EVALUAREA BUNURILOR IMOBILE - Aplicaţii  Valoarea proprietăţii rezultată prin metoda reziduală: 478.900 € 

Analiza rezultatelor și concluzia asupra valorii Având în vedere scopul evaluării, ţinând cont de contextul pieţei imobiliare, de metodele de evaluare aplicate, relevanţa lor şi ipotezele prezentate privind valoarea, opinia evaluatorului este că valoarea de piaţă a proprietăţii imobiliare descrise este valoarea obţinută prin comparaţia directă: Valoarea de piaţă a proprietăţii: 490.200 € 

-

Studiu de caz nr.7

Evaluarea terenului prin: metoda comparaţiei directe - Analiza pe perechi de date, metoda extracţiei de pe piaţă.

 Evaluatorul este solicitat să estimeze valoarea de piaţă a unui teren, situat în ClujNapoca, cartierul Gheorgheni. Identificarea clientului şi a utilizatorilor desemnaţi Client: S.C. FIRMA X S.R.L., cu sediul social în municipiul Cluj-Napoca. Utilizator: S.C. FIRMA X S.R.L. Scopul evaluării: estimarea valorii de piaţă, în vederea vânzării proprietăţii. Identificarea proprietății imobiliare subiect al evaluării Conform registrului inventar al societăţii. Adresa proprietăţii subiect: municipiul Cluj-Napoca, str. X, cartierul Gheorgheni. Teren în suprafaţă de 2700 mp. Imobilul este identificat în Cartea Funciară a localităţii Cluj-Napoca nr. xxx, nr. top. yyy. Tipul proprietatii: teren liber. Tipul valorii: valoarea de piaţă, aşa cum e definită în Standardele de evaluare a bunurilor. Data evaluarii 15.01.2014. Curs BNR: 4.5261 lei/euro. Analiza pieţei imobiliare Piaţa imobiliară specifică poate fi considerată ca piaţa proprietăţilor de tip teren zonă rezidenţială de blocuri, a cărei localizare geografică este municipiul Cluj-Napoca. Analiza pieţei imobiliare începe cu o abordare preliminară a situaţiei socio-economice a localităţii, investigarea ofertei competitive şi investigarea cererii probabile. Din punct de vedere economic, municipiul are o economie activă, în dezvoltare. Pe piaţa imobiliară există o tendinţă generală de scădere a preţurilor, datorită crizei economice, care are repercursiuni şi asupra sectorului imobiliar. Conform studiului realizat de societatea Darian DRS, în ultimul an, valorile proprietăţilor imobiliare din Romania au scăzut într-un ritm mai temperat, presiuni mai accentuate fiind asupra terenurilor pentru dezvoltare, ale căror preţuri au scăzut cu aprox. 6%. 28

EVALUAREA BUNURILOR IMOBILE - Aplicaţii În ultimii cinci ani preţurile apartamentelor vechi au înregistrat la nivel naţional scăderi de aprox. 41%, cu diminuări ale valorilor şi de 25% pe an în perioada de început a crizei, iar în ultimul an scăderea a fost de 2%. Preţurile apartamentelor noi au înregistrat o scădere de la începutul crizei de aprox. 35%, iar în ultimele 12 luni de aprox. 1%. Conform studiul periodic realizat de portalul afacerilor imobiliare: imobiliare.ro, Indicele Imobiliare.ro arată că preţul apartamentelor noi şi vechi scoase la vânzare la nivel naţional s-a depreciat, în 2013, cu 8,2%, reculul fiind cu peste 50% mai mare decât suma scăderilor din cei doi ani anteriori, respectiv 4% în 2011 şi 1,3% în 2012. Conform INS în perioada 1.I-30.IX.2013, s-au eliberat autorizaţii de construire pentru clădiri rezidenţiale, în scădere cu 1,7%, faţă de perioada 1.I-30.IX.2012, în anul 2012, în scădere cu 4,0% faţă de anul 2011, iar în anul 2011, în scădere cu 6,6% faţă de anul 2010. Conform OCPI Cluj în luna noiembrie 2013 faţă de aceeaşi lună a anului 2010, prima înscriere a terenurilor, a scăzut cu 40%, iar faţă de 2012 cu 4%, în decembrie 2012 faţă de dec. 2011 a scazut cu 11%, iar în dec.2011 faţă de 2010 cu 20%; inscrierea construcţiilor a crescut cu 65%, faţă de aceeaşi perioadă a anului 2013, iar faţă de 2012 cu 17%; tranzacţiile persoanelor juridice şi fizice au crescut cu 15%, faţă de aceeaşi perioadă a anului 2010, iar faţă de 2012 cu 5%, din care a persoanelor fizice 17%, respectiv 7%, iar a persoanelor juridice a scăzut cu 5%, respectiv cu 20%. (Surse) Oferta de proprietăţi similare Oferta de terenuri în oraş este din ce in ce mai scazută. Pe piaţă există puţine terenuri intravilane disponibile, cu suprafeţe mari. Din cauza lipsei cumpărătorilor şi pentru a mai putea recupera din investiţiile făcute, proprietarii care deţin terenuri vând în acest moment la preţuri mult mai mici, comparativ cu anul 2007. În zona în care se află proprietăţile de evaluat, cei mai mulţi proprietari ai clădirilor sunt persoane fizice dar şi firme ce desfăşoară activităţi comerciale Fie că sunt persoane fizice sau persoane juridice, deţinătorii de astfel de proprietăţi, dacă nu le exploatează în cadrul propriilor afaceri sunt, în mare majoritate, dispuşi în a le închiria, obţinând astfel venituri continue fără a pierde dreptul de proprietate. Cererea de proprietăţi similare Cu toate că cererea de terenuri şi locuinţe, spaţii comerciale, spaţii de birouri este mare, din cauza înăspririi condiţiilor de acordare a creditelor şi a crizei economice, piaţa imobiliară s-a redus ca volum. Volumul de comenzi de clădiri rezidenţiale s-a redus, din cauza crizei economice generale. În ce priveşte locuinţele vechi cele mai căutate sunt apartamentele de 2 camere. Interesul pentru segmentul de spaţii de birouri este mai ridicat decât cel rezidenţial, datorită firmelor de IT şi companiilor multinaţionale. Deţinătorii de terenuri care au fost finanţaţi de catre bănci pentru achiziţionarea acestora şi nu au bani să ramburseze creditele sunt nevoiţi să vândă investitorilor cu putere financiară. Cumpărătorii sunt afectaţi pentru că accesul la credite este foarte dificil. Toţi aceşti factori au condus la un număr mai mic de tranzacţii. Echilibrul pieţei Ţinând seama de aspectele prezentate mai sus, se poate concluziona că piaţa proprietăţilor imobiliare specifice proprietăţii analizate este o “piaţă instabilă”, favorabilă oportuniştilor care pot achiziţiona proprietăţi la preţuri foarte convenabile. În prezent, piaţa imobiliară a municipiului Cluj-Napoca pentru proprietăţi rezidenţiale, comerciale sau administrative este instabilă. Proprietarii aşteaptă o relansare a pieţei imobiliare, iar potenţialii investitori nu cumpără, aşteaptă o reducere a preţurilor. Factorul care echilibrează cuantumul cererii cu cel al ofertei este dat de puterea financiară scăzută a potenţialilor 29

EVALUAREA BUNURILOR IMOBILE - Aplicaţii cumpărători. Acest fapt are drept urmare o reprimare a unei părţi a cererii care nu se mai manifestă pe piaţă din cauza perceperii imposibilităţii de a încheia o tranzacţie. În condițiile în care economia nu se va redresa, tendința de scădere a prețurilor se va păstra și pe termen mediu, factori determinați fiind şi limitarea finanțării bancare de programul Prima Casă și veniturile insuficient de ridicate ale potențialilor cumpărători. În timp ce cererea este mai mică, oferta creşte. Dezechilibru în favoarea cererii. Piaţă a cumpărătorilor. Preţuri în zonă pentru proprietăţi similare Teren liber, preţ ofertă: 275-320 euro/mp. Riscurile evaluării Creşterea costului creditării şi îngreunarea accesului la credite pentru persoane fizice sau firme influenţează negativ valoarea de piaţă, prin afectarea factorului: putere de cumpărare. Scăderea numărului de tranzacţii şi tendinţa de scădere a pieţei. Concluzii şi tendinţe privind piaţa proprietăţii Piaţa imobiliară s-a redus ca volum, proprietarii interesaţi să vândă oferind reduceri mai mari faţă de preţul de ofertă. Piaţa din acest moment este o piaţă a cumpărătorilor. Cea mai bună utilizare (CMBU) În cazul proprietăţii studiate CMBU se determină în situaţia terenului liber. CMBU trebuie să îndeplinească criteriile de a fi permisă din punct de vedere legal, posibilă fizic de realizat, fezabilă financiar şi ca profit maxim. În cazul proprietăţii studiate sunt îndeplinite aceste criterii. Legalitatea CBU - este îndeplinită, nu există restricţii legate de zonă, în prezent nu există probabilitatea modificării legislaţiei în zonă. Utilizarea fizică - amplasamentul poate fi uşor racordat cu utilităţi specifice. Fezabilitatea financiară - utilizarea comercială este concurată, de zone mai bine conturate, utilizarea rezidenţială fiind mai profitabilă. Maximum productivă - cererea solvabilă este mai favorabilă pentru cea rezidenţială, decât pentru cea comercială. Utilizarea care produce profit maxim şi asigură utilizarea optimă a proprietăţii este: teren destinat construcţiei de blocuri de locuinţe. Descrierea proprietăţii imobiliare Descrierea amplasamentului Terenul supus evaluării este situat în municipiul Cluj-Napoca, zona fiscală B a localităţii, în cartierului Gheorgheni, aflat în estul municipiului, cartier construit în anii ’60 după un plan urbanistic ce a inclus numeroase spaţii verzi, parcuri, zone de agrement, blocuri de locuinţe cu 4, 8 sau 10 etaje, predominând cele cu 4 etaje. Cartierul beneficiază de numeroase spaţii comerciale. Artere importante de circulaţie. Auto : axele principale ale cartierului sunt constituite de străzile: Constantin Brâncuşi şi Nicolae Titulescu. Străzi în apropiere : str. Constantin Brâncuşi, str. Liviu Rebreanu, aleea Băişoara. Caracterul edilitar al zonei Tipul zonei: zonă rezidenţială de blocuri. În zonă se află: - reţea de transport în comun : în apropiere, cu mijloace de transport în comun suficiente (autobuze), - unităţi comerciale: în apropiere Hermes, Mercur, - unităţi de învăţământ : Liceul Teoretic “Lucian Blaga”, Şcoala Internaţională, 30

EVALUAREA BUNURILOR IMOBILE - Aplicaţii Parcul Mercur şi alte locuri de joacă pentru copii. Utilităţi edilitare Reţea urbană de energie electrică, apă, canalizare, gaze, telefonie. Gradul de poluare orientativ : Absenţa poluării. Ambient : Civilizat Concluzie privind zona de amplasare: Zonă de referinţă estică, zonă rezidenţială cu utilizare potenţială de locuinţă sau prestări servicii, amplasare favorabilă, reţele edilitare satisfăcătoare, ambient civilizat. -

Descrierea proprietăţii Terenul este intravilan, cu utilităţi. Suprafaţa terenului este de 2700 mp. Forma în plan este de poligon regulat (dreptunghi) . Topografia terenului - terenul este plan. Din punct de vedere al facilităţilor de acces, terenul are deschidere la str. X. Frontul este de 21 m.

Plan de situaţie zona studiată.Sursa: http://cluj-city.map2web.eu/

Zona studiată. Imagine preluată sursa: Google Earth 31

EVALUAREA BUNURILOR IMOBILE - Aplicaţii 

Evaluarea proprietăţii

Evaluarea terenului s-a făcut prin metoda comparaţiei directe şi prin metoda extracţiei de pe piaţă.  Estimarea valorii de piaţă a terenului prin comparaţia directă Metoda comparaţiei directe se utilizează pentru evaluarea terenurilor libere sau care sunt considerate a fi libere pentru scopul evaluării. În ce priveşte factorii economici independenţi care creează valoarea, se constată prezenţa lor după cum urmează: - Utilitatea - se constată că plaja de activităţi posibile de desfăşurat se referă la utilizarea preponderent rezidenţială. - Raritatea - se constată că astfel de proprietăţi nu există din abundenţă în zone similare ale municipiului Cluj-Napoca, trăsătura principală fiind deci de raritate. - Dorinţa - este manifestată direct prin solicitările de astfel de amplasamente. - Puterea efectivă de cumpărare - pentru posibilităţile de tranzacţionare a lotului s-a avut în vedere puterea unui grup de participanţi pe piaţă cu potenţial financiar mediu spre mare. - Transferabilitatea - se consideră că este aptă de a fi schimbată contra bani. Terenul studiat este gata pregătit pentru construire, din punct de vedere al caracteristicilor fizice şi al utilităţilor, nu sunt necesare îmbunătăţiri interne, nici externe. În urma cercetării pieţei la nivel de zonă, s-au analizat proprietăţi comparabile în ce priveşte: - cea mai bună utilizare – teren pentru construcţia de locuinţe, amplasare – conform PUG Cluj-Napoca; - accesul la teren, suprafaţa, echiparea tehnico - utilitară a zonei; - categoria de folosinţă - teren intravilan. Comparabila A este un teren intravilan, situat în cartierul Gheorgheni, str. Alverna, suprafaţa 3360 mp, front la stradă 50 m, extras CF, cu utilităţi (apă, gaz, curent electric, canalizare), cu posibilitate de construire blocuri, preţ tranzacţionare 272 euro/mp. Sursa de informaţie – Agenţia imobiliară X.

32

EVALUAREA BUNURILOR IMOBILE - Aplicaţii Comparabila B este un teren intravilan, situat în cartierul Andrei Mureşanu, zona apropiată de cartierul Gheorgheni, suprafaţa 1176 mp, front la stradă 32 m, extras CF, CU, cu utilităţi (apă, gaz, curent electric, canalizare), cu posibilitate de construire blocuri, preţ tranzacţionare 234 euro/mp. Sursa de informaţie – Agenţia imobiliară X.

Comparabila C este un teren intravilan, situat în cartierul Gheorgheni, str. Constantin Brâncuşi, suprafaţa 1100 mp, front la stradă 23 m, extras CF, cu utilităţi (apă, gaz, curent electric, canalizare), cu posibilitate de construire blocuri, preţ tranzacţionare 270 euro/mp. Sursa de informaţie -

Agenţia imobiliară Y.

Plan de situaţie cu poziţionarea comparabilelor Plan de situaţie – sursa: http://cluj-city.map2web.eu/ În procesul de comparaţie sunt luate în considerare asemănările şi deosebirile între loturi. În urma cercetării pieţei au fost alese comparabile considerate similare şi relevante. Au fost identificate asemănări şi diferenţieri în date, au fost sortate informaţiile în funcţie de relevanţa acestora, au fost corectate preţurile comparabilelor pentru a justifica diferenţele faţă de caracteristicile terenului de evaluat şi s-a ajuns la concluzia asupra celei mai rezonabile şi probabile valori de piaţă a terenului de evaluat.

33

EVALUAREA BUNURILOR IMOBILE - Aplicaţii Tehnica de identificare şi cuantificare a corecţiilor utilizată a fost tehnica cantitativă - Analiza pe perechi de date, prin care tranzacţiile sunt comparate pentru a obţine o indicaţie privind mărimea corecţiei ce se referă la o singură caracteristică. Asemănările şi diferenţierile dintre proprietăţile comparabile şi cea comparată sunt prezentate în Grila datelor de piaţă.

Grila datelor de piaţă Elemente de comparaţie Preţ tranzacţionare €/mp

De evaluat

Comparabila A

Comparabila B

Comparabila C

272

234

270

liberă

liberă

liberă

272

234

270

cash

cash

cash

0 272

0 234

0 270

indep.

indep. 0 272

indep. 0 234

indep. 0 270

teren liber

teren liber 0 272

teren liber 0 234

teren liber 0 270

în scădere în scădere -5.0% -5.0% 14 12 258 222 Corecţii specifice proprietăţii similar similar

în scădere -5.0% 14 257

0% 0.00 258

0% 0.00 222

0% 0.00 257

2700 21

3,360 50

1,176 34

1,100 23

P+4

P+2

P+2

P+3

70 328

70 292

35 292

Corecţii specifice tranzacţiei

1

2

3

4

Drepturi de proprietate transmise Ajustare Preţ ajustat -€/mp Condiţii de finanţare Ajustare pentru finanţare Preţ ajustat -€/mp Condiţii de vânzare Ajustare Preţ ajustat -€/mp Cheltuieli imediate după cumpărare Ajustare Preţ ajustat -€/mp Condiţii ale pietei Ajustare% Ajustare - €/mp Preţ ajustat -€/mp

6

Localizare Ajustare pentru localizare% Ajustare Preţ ajustat -€/mp Caracteristici fizice Suprafaţa-mp Front-ml

7

5

Regim înălţime Ajustare pentru regim înălţime Preţ ajustat -€/mp

liberă

cash

în scădere

similar

34

EVALUAREA BUNURILOR IMOBILE - Aplicaţii

8

9

10

Ajustare pentru dimensiuni-lei/mp Preţ ajustat -€/mp Ajustare pentru supraf.% Ajustare pentru supraf.-lei/mp Preţ ajustat -€/mp Echipare tehnicoedilitară a zonei Ajustare Preţ ajustat -€/mp Caracterisici econom. Ajustare Preţ ajustat -€/mp Utilizare(CMBU) Ajustare Preţ ajustat -€/mp Componente nonimobiliare Ajustare Preţ ajustat €/mp Ajustare totală neta- lei Ajustare totală netă (% preţ vânzare) Ajustare totală brută- lei Ajustare totală brută (% preţ vânzare) Valoarea propusă €/mp

Nu e cazul

rezidenţial

Nu e cazul

-65 263

-23 269

0 292

0%

0%

-8.00%

0 263

0 269

-23 268

da 0 263

da 0 269

da 0 268

Nu e cazul 0 263 rezidenţial 0 263

Nu e cazul 0 269 rezidenţial 0 269

Nu e cazul 0 268 rezidenţial 0 268

Nu e cazul 0

Nu e cazul 0

Nu e cazul 0

263

269

268

9

-35

2

3.3 %

15 %

1 %

149

105

72

55 %

45 %

27 %

268

Preţul corectat cu cea mai mică corecţie brută este cel al comparabilei C, cu preţul unitar corectat de 268 €/mp. Valoarea terenului: 2700 mp * 268 €/mp = 723.600 €  Valoarea terenului prin metoda comparaţiei directe: 723.600 €

Explicaţii Elementele de comparaţie identifică acele caracteristici specifice ale proprietăţilor şi tranzacţiilor care pot explica diferenţele de preţ. Analiza de piaţă identifică, în special, elementele care sunt mai sensibile. În analiza vânzărilor comparabile, elementele de comparaţie considerate ca fiind de bază sunt cele de mai jos. 35

EVALUAREA BUNURILOR IMOBILE - Aplicaţii 1. Drepturile de proprietate transmise. Preţul de tranzacţie se bazează întotdeauna pe dreptul de proprietate transmis. Pentru proprietatea subiect şi comparabile: liber. Nu s-au aplicat corecţii. 2. Condiţiile de finanţare. Pentru proprietatea subiect şi comparabile aceleaşi condiţii de finanţare. Nu s-au aplicat corecţii. 3. Condiţiile de vânzare. Pentru proprietatea subiect şi comparabile: independent. Nu s-au aplicat corecţii. 4. Cheltuielile imediate după cumpărare sunt cheltuielile care ar trebui realizate după achiziţionarea proprietăţii şi pe care un cumpărător avizat le-ar putea negocia în preţul de achiziţie. Pentru proprietatea subiect şi pentru comparabile: teren liber. Nu s-au aplicat corecţii. 5. Condiţiile de piaţă. Pentru determinarea circumstanţelor concrete actuale ale pieţei relevante s-a făcut analiza Pieţei imobiliare. Ţinând cont de circumstanţele concrete actuale ale pieţei analizate şi de statistici, de valabilitatea/actualizarea ofertelor s-au aplicat corecţii procentuale comparabilelor A,B,C corespunzător lunii ianuarie 2014, de -5%. 6. Localizarea. Proprietăţile comparabile se află în zona sudică a cartierului Gheorgheni şi Andrei Mureşanu. (Surse). Nu s-au aplicat corecţii aflându-se în zone similare. 7. Caracteristicile fizice. Variabilele luate ca elementele de comparaţie sunt caracteristicile fizice ale amplasamentului. În ce priveşte regimul de construire pentru proprietăţi, s-a comparat proprietatea C (P+3) cu B (P+2), având suprafeţe şi dimensiuni comparabile, rezultând o diferenţă de 35 €/mp. Deoarece proprietatea subiect are regim de înălţime P+4, s-au aplicat corecţii pozitive corespunzătoare fiecărei comparabile. Dimensiunea este în general, un element de comparaţie mai puţin important decât data şi localizarea. Pentru corecţii privind dimensiunile s-a analizat şi comparat comparabila A cu B (având front mai mic), rezultând o diferenţă de 36 €. S-au determinat corecţiile corespunzătoare faţă de proprietatea subiect (cu frontul mai mic) şi s-au aplicat corecţii negative comparabilelor A şi B, respectiv nulă comparabilei C, cu front asemănător. Cele mai frecvente tipuri de dezvoltări au o mărime optimă a amplasamentului. Loturile de teren de diferite mărimi se vând la diferite preţuri unitare, deoarece dimensiunea optimă a lotului este în funcţie de utilizarea sa. S-a comparat proprietatea A şi B cu C (cu suprafaţa mai mică), rezultând o corecţie de 8%. S-a aplicat corecţie procentuală negativă comparabilei C. În ce priveşte echiparea tehnico-edilitara a zonei, pentru proprietatea subiect şi comparabile: similar (având în vedere localizarea terenurilor, respectiv accesul facil la utilităţi). Nu s-au aplicat corecţii. 8. Caracteristicile economice. Pentru proprietatea subiect şi comparabile: Nu e cazul. 9. Utilizarea. Utilizarea care produce profit maxim şi asigură utilizarea optimă a proprietăţii este utilizarea - teren destinat construcţiei de blocuri. Nu s-au aplicat corecţii. 10. Componentele non-imobiliare ale vânzării. Pentru proprietatea subiect şi comparabile: Nu e cazul.

36

EVALUAREA BUNURILOR IMOBILE - Aplicaţii  Evaluarea terenului prin metoda extracţiei de pe piaţă Metoda extracţiei de pe piaţă constă în determinarea valorii terenului liber ca o mărime reziduală, după ce din preţul curent de vânzare al întregii proprietăţi imobiliare (teren plus construcţii) s-a scăzut costul de înlocuire net al construcţiilor şi amenajărilor. Ţinând cont de criteriile prezentate, cea mai bună utilizare a terenului liber este – teren cu destinaţia blocuri de locuinţe, ceea ce presupune realizarea investiţiei. Conform PUG aprobat de CL Cluj-Napoca, terenul se află în zona L5- subzona locuinţelor colective medii (p+3.4) sau medii şi înalte (p+3 - p+8.10). Cea mai bună utilizare a terenului implică realizarea de blocuri de locuinţe.

Zona studiată, PUG Cluj-Napoca Preluat - sursa: http://www.primariaclujnapoca.ro

Determinăm valoarea terenului prin metoda extracţiei, scăzând din preţul total al proprietăţii, care s-ar obţine din vânzarea apartamentelor situate în blocurile de locuinţe P+4, toate cheltuielile estimate de amenajare a terenului şi de edificare a blocurilor (cheltuieli directe, indirecte, proiectare, taxe, profit antreprenor, finanţare, comisioane). Suprafeţele construite luate în calcul respectă procentul POT de 30%, din PUG aprobat. Pentru estimarea costului de construcţie D+P+4, s-a utilizat preţul/mp pentru Au, fără TVA estimat de proiectant. Pentru preţurile de vânzare ale apartamentelor, estimarea s-a făcut cu un preţ mediu de vânzare de 970 euro/mp, conform statisticilor efectuate de portalul Imobiliare.ro (Surse). Estimarea valorii terenului este realizată în tabelul următor:

37

EVALUAREA BUNURILOR IMOBILE - Aplicaţii Estimarea valorii terenului Suprafaţa teren Previziuni Suprafaţa construită: D+P+4 POT Număr nivele Suprafaţa desfăşurată Suprafaţa utilă Costuri Cost construcţie Cost apartamente Cost amenajare, parcaje, exterioare Total costuri directe Venit Preţ vânzare/mp utili Total venit apartamente Venit parcare aferenta Total venit valorificare

2700 mp

810 mp 30% P+ 4 nivele 4860 mp 2795 mp

platforma

Costuri indirecte Cheltuieli finanţare (rambursare 24 luni, dobânda anuală 8% + comisioane) Cost consultanţă imobiliara , 2% Total costuri Rezultat net Preţ/mp estimat Valoare teren liber

650 euro/mpAu 1.816.750 euro 60.000 euro 1.876.750 euro 970 euro/mpAu 2.711.150 euro 100.000 euro 2.811.150 euro 187.675

euro

54.223 euro 2.118.648 euro 692.502 euro 692.502 € : 2700 mp = 256 €/mp 691.200 €

 Valoarea terenului prin metoda extracţiei de pe piaţă: 691.200 €



Analiza rezultatelor și concluzia asupra valorii

Având în vedere scopul evaluării, ţinând cont de contextul pieţei imobiliare, de metodele de evaluare aplicate, relevanţa lor şi ipotezele prezentate privind valoarea, opinia evaluatorului este că valoarea de piaţă a proprietăţii imobiliare descrise este valoarea obţinută prin metoda comparaţiei directe: Valoarea de piaţă a proprietăţii: 723.600 €

38

EVALUAREA BUNURILOR IMOBILE - Aplicaţii

SURSE Extras din comunicatul privind situaţia serviciilor OCPI Cluj, din 10.01.2014. Preluat - sursa :www.ocpi.ro

Extras din comunicatul INS, din 28.10.2013 Preluat - sursa :www.insse.ro

39

EVALUAREA BUNURILOR IMOBILE - Aplicaţii

Indicele imobiliar. Preluat - sursa:www.imobiliare.ro

40

EVALUAREA BUNURILOR IMOBILE - Aplicaţii

3.1.2 Întrebări şi discuţii

1.

Care sunt abordările utilizate în procesul de evaluare?

2.

Enumeraţi tehnicile de evaluare ale terenului.

3.

Ce cuprinde grila datelor de piaţă. În ce mod ajută la analiza datelor?

4.

În ce constă diferenţa dintre datele generale şi datele specifice?

5.

Enumeraţi câteva caracteristici fizice care sunt necesare în analiza

terenului/amplasamentului. 6.

Interpretaţi analiza pieţei imobiliare realizată în studiile de caz prezentate.

7.

Analizaţi elementele de comparaţie utilizate în studiile de caz prezentate şi

interpretaţi modul în care s-a ajuns la o concluzie privind valoarea de piaţă estimată a proprietăţilor imobiliare.

41

EVALUAREA BUNURILOR IMOBILE - Aplicaţii 3.2 Abordarea prin piaţă Conform Ghidului de evaluare – GEV 630, Evaluarea bunurilor imobile, paragraful 39, abordarea prin piaţă este „ procesul de obținere a unei indicații asupra valorii proprietății imobiliare subiect, prin compararea acesteia cu proprietăți similare care au fost vândute recent sau care sunt oferite pentru vânzare.”[7] Abordarea prin piață este denumită şi comparația directă sau comparația vânzărilor. Abordarea prin comparaţia vânzărilor se foloseşte când există un număr de proprietăţi similare care au fost vândute recent. Prin această abordare se ajunge la o indicaţie de valoare, în urma complarării proprietăţii subiect cu alte proprietăţi similare, numite comparabile. Preţurile de vânzare, listarea sau ofertele de preţ ale proprietăţilor considerate comparabile, au tendinţa de a indica un interval în care se va situa şi valoarea proprietăţii de evaluat.[18] 3.3 Abordarea prin venit Conform Ghidului de evaluare – GEV 630, Evaluarea bunurilor imobile, paragraful 55 abordarea prin venit este „procesul de obținere a unei indicații asupra valorii proprietății imobiliare subiect, prin aplicarea metodelor pe care un evaluator le utilizează pentru a analiza capacitatea proprietății subiect de a genera venituri și pentru a transforma aceste venituri într-o indicație asupra valorii proprietății prin metode de actualizare.”[7] Prin această abordare se estimează valoarea actualizată a beneficiilor viitoare obţinute din dreptul de proprietate imobiliară. Abordarea necesită un studiu de piaţă, la baza cercetării şi analizei datelor, stă relaţia dintre ofertă şi cerere, care oferă informaţii privitoare la tendinţele şi aşteptările pieţei. Datele specifice analizate sunt: venitul brut anual previzionat, obţinut din exploatarea proprietăţii imobiliare, diminuarea venitului din cauza gradului de ocupare şi a altor pierderi, cheltuielile anuale previzionate de exploatare, caracterul şi durata fluxurilor de venituri şi valoarea previzionată de vânzare a proprietăţii după o anumită perioadă de timp specificată. După estimarea veniturilor şi cheltuielilor, fluxul de profituri este capitalizat cu o rată de capitalizare sau este actualizat cu o rată de actualizare. Ratele de capitalizare sau de actualizare utilizate sunt deduse din ratele de fructificare acceptabile şi aşteptate pentru proprietăţi imobiliare similare.[18]

42

EVALUAREA BUNURILOR IMOBILE - Aplicaţii

3.4 Aplicaţii pentru Abordarea prin piaţă şi Abordarea prin venit 

Studiu de caz nr. 8

Abordări aplicate:  Abordarea prin piaţă – tehnica analizei pe perechi de date  Abordarea prin venit – metoda capitalizării venitului 

Evaluatorul este solicitat să estimeze valoarea de piaţă a unei proprietăţi, apartament cu două camere, situat în Cluj-Napoca, cartierul Mărăşti.

Identificarea clientului şi a utilizatorilor desemnaţi Client: persoana fizică P.F. Utilizator: persoana fizică P.F. Scopul evaluării: estimarea valorii de piaţă, în vederea vânzării proprietăţii. Identificarea proprietății imobiliare subiect al evaluării Imobilul este identificat în Cartea Funciară a localităţii Cluj-Napoca nr. xxxx, nr. top. yyyy. Adresa proprietăţilor subiect: municipiul Cluj-Napoca, str. X, nr. **, apartament nr. *, etaj IX. Tipul proprietăţii: proprietatea de tip rezidenţial. Utilizarea actuală: locuinţă. Tipul valorii: valoarea de piaţă. Data evaluării 3.12.2012. Curs BNR: 4.5191 lei/euro. Analiza pieţei imobiliare Piaţa imobiliară specifică poate fi considerată ca piaţa proprietăţilor rezidenţiale amplasate în blocuri de locuinţe, a cărei localizare geografică este municipiul Cluj-Napoca. Analiza pieţei imobiliare începe cu o abordare preliminară a situaţiei socio-economice a localităţii, investigarea ofertei competitive şi investigarea cererii probabile. Din punct de vedere economic municipiul Cluj-Napoca are o economie activă în dezvoltare, este un oraş al serviciilor, cu o componentă industrială importantă. Oferta competitivă Pe piaţa imobiliară, există o tendinţă generală de scădere a preţurilor, datorită crizei economice, care are repercusiuni şi asupra sectorului imobiliar. În intervalul octombrie 2008 – februarie 2011, valorile proprietăților imobiliare au scăzut cu aproximativ 40-45% la nivel național. Cele mai dramatice scăderi au fost înregistrate în perioadele octombrie 2008 – februarie 2009 și noiembrie 2009 – februarie 2010, de 43

EVALUAREA BUNURILOR IMOBILE - Aplicaţii aproximativ 15% la nivel național. Cele mai mici trenduri de scădere au fost în ultima perioadă, februarie 2010 – februarie 2011, de aproximativ 8% la nivel național. Ceea ce denotă faptul că prețurile se apropie de un nivel minim. Conform studiul periodic realizat de portalul afacerilor imobiliare: imobiliare.ro, evoluţia preţurilor apartamentelor în municipiul Cluj-Napoca a cunoscut o scădere în anul 2012 faţă de anul 2011 de 5,5% (luna decembrie 2012 faţă de luna decembrie 2011), iar a apartamentelor noi o scădere de 8%. Conform rapoartelor INS în perioada 1.I-30.XI.2012, autorizaţiile de construire pentru clădiri rezidenţiale eliberate, au fost în scădere cu 3,2% faţă de perioada 1.I-30.XI.2011. În ce priveşte prima înscriere a terenurilor, conform OCPI Cluj în primele 10 luni ale anului 2012, acestea au scăzut cu 1% faţă de aceeaşi perioadă a anului trecut. În zona în care se află proprietăţile de evaluat, principalii proprietari ai clădirilor sunt persoane fizice dar şi firme ce desfăşoară activităţi comerciale. Fie că sunt persoane fizice sau persoane juridice, deţinătorii de astfel de proprietăţi, daca nu le exploatează în cadrul propriilor afaceri sunt, în mare majoritate, dispuşi a le închiria, obţinând astfel venituri continue fără a pierde dreptul de proprietate. Cererea solvabilă Datorită înăspririi condiţiilor de acordare a creditelor, şi a crizei economice, piaţa imobiliară s-a redus ca volum. Volumul de comenzi de clădiri rezidenţiale s-a redus, datorită crizei economice generale. În ce priveşte locuinţele vechi cele mai căutate sunt apartamentele de 2 camere. Prin programul « Prima casa4 » valoarea medie a unui împrumut a fost de 37.700 de euro. Interesul pentru segmentul de spaţii de birouri este mai ridicat decât cel rezidenţial, datorită firmelor de IT şi companiilor multinaţionale. În ce priveşte chiriile, au scăzut puternic în ultimii 4 ani, între octombrie 2008 şi octombrie 2012 la nivelul municipiului scăzând cu 26%. Echilibrul pieţei Ţinând seama de aspectele prezentate mai sus, se poate concluziona că piaţa proprietăţilor imobiliare specifice proprietăţii analizate ca fiind o “piaţă instabilă” este favorabilă oportuniştilor care pot achiziţiona proprietăţi la preţuri foarte convenabile. În prezent, piaţa imobiliară a municipiului Cluj-Napoca pentru proprietăţi rezidenţiale, comerciale sau administrative, este instabilă. Proprietarii aşteaptă o relansare a pieţei imobiliare iar potenţialii investitori nu cumpără, aşteaptă o reducere a preţurilor. Factorul care echilibrează în oarecare măsura cuantumul cererii cu cel al ofertei este dat de puterea financiară scăzută a potenţialilor cumpărători. Acest fapt are drept urmare o reprimare a unei părţi a cererii care nu se mai manifestă pe piaţă din cauza perceperii imposibilităţii de a încheia o tranzacţie. În timp ce cererea este mai mică, oferta creşte. Dezechilibru în favoarea cererii. Piaţă a cumpărătorilor. Preţuri în zonă pentru proprietăţi similare S-au analizat apartamente comparabile din zona cartierului Mărăşti: preţurile de tranzacţionare sunt cuprinse între 45000-57000 euro, chiriile pentru apartamente cu destinaţia locuinţă se situează între 200- 400 euro/lună. Riscurile evaluării. Creşterea costului creditării şi îngreunarea accesului la credite pentru persoane fizice sau firme influenţează negativ valoarea de piaţă, prin afectarea factorului: putere de cumpărare. Scăderea numărului de tranzacţii şi tendinţa de scădere a pieţei. Concluzii şi tendinţe privind piaţa proprietăţii Piaţa imobiliară s-a redus ca volum, proprietarii interesaţi să vândă oferind reduceri mai mari faţă de preţul de ofertă. Tendinţă de scădere a preţurilor. Piaţa din acest moment este o piaţă a cumpărătorilor.

44

EVALUAREA BUNURILOR IMOBILE - Aplicaţii Analiza Celei Mai Bune Utilizări Decizia de utilizare este elementul esenţial în valoarea proprietăţii. Cea mai bună utilizare identifică cea mai profitabilă utilizare dintre utilizările potenţiale pe care proprietatea le poate avea şi, ca urmare, este dictată de piaţă. CMBU trebuie sa îndeplinească criteriile de a fi permisă din punct de vedere legal, posibilă fizic de realizat, fezabilă financiar şi ca profit maxim. În cazul proprietăţii studiate sunt îndeplinite aceste criterii. Utilizarea care produce profit maxim şi asigură utilizarea optimă a proprietăţii este utilizarea pentru sfera locuinţă. Descrierea proprietăţii imobiliare Descrierea amplasamentului Imobilul este situat în Cluj-Napoca, cartierul Mărăşti, zona mediană estică, zona fiscală A a localităţii. Artere importante de circulaţie în apropiere: Auto : - Calea Dorobanţilor, stradă cu sens unic, 4 benzi de circulaţie, care face legătura dintre zona centrală şi str. Aurel Vlaicu spre ieşirea înspre municipiul Dej, drumul DN1 şi E57, - str. Teodor Mihaly care face legătura cu cartierul Gheorgheni, - B-dul 21 Decembrie, situată pe axa Est-Vest a municipiului. Calitatea reţelelor de transport : asfaltate, mai multe benzi pe sens Caracterul edilitar al zonei În zonă se afla : - reţea de transport în comun – în apropiere, cu mijloace de transport suficiente, - unităţi comerciale, - Piaţa agro-alimentară Mărăşti, supermarket Profi, - Centru de afaceri (Olympia), - sedii de bănci, sedii societăţi prestări servicii, - biblioteca judeţeană Octavian Goga, - sediul Consiliul local, - parking supraetajat, - sediu POŞTA Română, - biserică, - unităţi de învăţământ : superior, mediu , - benzinăria OMV. Utilităţi edilitare - imobilul are asigurate reţelele edilitare de alimentare cu apă, canal, electrice, gaz, telefonie. Gradul de poluare orientativ: Poluare redusă fonică. Ambient: civilizat Concluzie privind zona de amplasare: Zonă de referinţă mediană estică, amplasare favorabilă, reţele edilitare bune, poluare redusă, ambient civilizat. Date privind documentaţia cadastrală, situaţia actuală Drept de proprietate dobândit conform contractului de vânzare-cumpărare nr. xxx din 2005.

45

EVALUAREA BUNURILOR IMOBILE - Aplicaţii Apartamentul este identificat în Cartea Funciară nr. xxxx a localităţii Cluj- Napoca, nr. top. yyyy, cu suprafaţa utilă de 60 mp, cu cota părţilor indivize comune aferente de 0,76/100-a parte înscrise în C.F. Col.nr.xxx. Teren în proprietate 18/2204-a parte. Dreptul de proprietate: Deplin Descrierea proprietăţii Construcţia de bază Construcţia de bază este un bloc de locuinţe parter cu 10 etaje, având parter comercial. Structură: cadre din beton armat, planşee din beton armat prefabricat. Închideri perimetrale: panouri mari prefabricate din beton armat cu izolaţie termică inclusă. Acoperiş: tip terasă izolată termic şi hidrofug . Dotare cu interfon în funcţiune. Aspect exterior: îngrijit utilităţi complete, finisaje vechi. Aspect interior: îngrijit, finisaje mai noi bine întreţinute. Locuinţe pe palier: 4 Data punerii în funcţiune : 1988 Vechime : 24 ani Orientarea clădirii: faţada blocului spre str. X. Cardinal: sud. Apartament Apartament cu două camere situat la etajul IX. Suprafaţa utilă locuinţă = 60 mp Tâmplărie: uşi interioare din lemn furniruit. Tâmplărie exterioară: uşa intrare lemn furniruit, ferestre duble din PVC cu geamuri termopan. Finisaje interioare: medii, cu pardoseli din parchet laminat în camere, pardoseli de gresie în hol, grupurile sanitare şi debara, placaje din faianţă albă montată perimetral la H = 2,50 m în grupurile sanitare. Zugrăveli - vopsele lavabile. Încălzire centrală gaze. Stare tehnică bună. 

Evaluarea proprietăţii Evaluarea proprietăţii s-a făcut prin abordarea prin piaţă şi abordarea prin venit.  Evaluarea proprietăţii prin abordarea prin piaţă Abordarea prin piaţă oferă o indicaţie asupra valorii prin compararea activului subiect, cu active identice sau similare, al căror preţ se cunoaşte. În procesul de evaluare, încrederea care poate fi acordată oricărei informaţii despre preţul comparabil se determină prin comparaţia diferitelor caracteristici ale proprietăţii imobiliare şi tranzacţiei din care au rezultat datele despre preţ, cu cele ale proprietăţii evaluate. Tehnica de identificare şi cuantificare a corecţiilor utilizată a fost tehnica cantitativă Analiza pe perechi de date, prin care tranzacţiile sunt comparate pentru a obţine o indicaţie privind mărimea corecţiei ce se referă la o singură caracteristică. Deşi vânzările sunt cele mai importante, analiza cotaţiilor şi ofertelor de preţ pentru proprietăţi similare, care concurează cu proprietatea evaluată, poate aduce o contribuţie la o mai bună înţelegere a pieţei.

46

EVALUAREA BUNURILOR IMOBILE - Aplicaţii

-

Etapele parcurse pentru determinarea acestei valori au fost: documentarea, pe baza unor informaţii solicitate clientului; inspecţia proprietăţii ; selectarea tipului de valoare estimată în prezentul raport; cercetarea pieţei pentru a obţine informaţii despre tranzacţii de proprietăţi imobiliare similare; analiza tuturor informaţiilor culese, interpretarea rezultatelor din punct de vedere al evaluării; compararea proprietăţilor comparabile cu proprietatea evaluate, utilizând elementele de comparaţie şi ajustarea adecvată a preţului de vânzare a fiecărei proprietăţi comparabile; aplicarea metodelor de evaluare considerate oportune pentru determinarea valorii proprietăţii.

În urma cercetării pieţei, pentru estimarea valorii s-au analizat proprietăţile A, B, C, D considerate relevante şi comparabile cu proprietatea de evaluat : Comparabila A este un apartament cu 2 camere, suprafaţa utila 57 mp, situat în cartierul Mărăşti, etaj 11/12, finisat clasic, semimobilat, geamuri termopan. Proprietatea a fost vândută în urmă cu 2 săptămâni faţă de data evaluării, preţ de tranzacţionare 47.500 euro. Sursa de informaţie – Cabinet notarial 1. Comparabila B este un apartament cu 2 camere suprafaţa utila 57 mp, situat în cartierul Mărăşti, etaj 11/12, finisat clasic, centrală termică proprie, geamuri termopan. Proprietatea a fost vândută în urmă cu 2 săptămâni faţă de data evaluării, preţ de tranzacţionare 49.400 euro. Sursa de informaţie – Cabinet notarial 2. Comparabila C este un apartament cu 2 camere suprafaţa utila 65 mp, situat în cartierul Mărăşti, etaj 6/8, finisat clasic, centrală termică proprie, reabilitat termic, geamuri termopan. Proprietatea a fost vândută în urmă cu 1 săptămână faţă de data evaluării, preţ de tranzacţionare 51.300 euro. Sursa de informaţie – Agenţie imobiliară. Comparabila D este un apartament cu 2 camere suprafaţa utila 60 mp, situat în cartierul Mărăşti, etaj 7/8, finisaje personalizate, centrală termică proprie, geamuri termopan, boxă, parcare. Proprietatea a fost vândută în urmă cu 3 săptămâni faţă de data evaluării, preţ de tranzacţionare 54.150 euro. Sursa de informaţie – Noul proprietar. Preţurile comparabilelor se referă la preţul întregii proprietăţi care cuprinde suprafeţele locuinţelor, a părţilor indivize comune şi a cotei terenului aferent. Elementele de comparaţie identifică acele caracteristici specifice ale proprietăţilor şi tranzacţiilor care pot explica diferenţele de preţ. Trebuie luate în considerare diferenţele dintre următoarele elemente: dreptul care oferă dovada despre preţ şi dreptul asupra proprietăţii supus evaluării; localizările respective; calitatea terenului sau vârsta şi descrierea clădirilor: utilizarea permisă sau zonarea pentru fiecare proprietate; situaţiile în care a fost determinat preţul şi tipul valorii cerut: data efectivă a dovezii despre preţ şi data evaluării cerută. Analiza de piaţă identifică, în special, elementele care sunt mai sensibile. Au fost identificate asemănări şi diferenţieri în date, au fost sortate informaţiile în funcţie de relevanţa acestora, au fost corectate preţurile comparabilelor pentru a justifica diferenţele faţă de caracteristicile proprietăţii de evaluat şi s-a ajuns la concluzia asupra celei mai rezonabile şi probabile valori de piaţă a proprietăţii de evaluat. Asemănările şi diferenţierile dintre proprietăţile comparabile şi cea comparată sunt prezentate în Grila datelor de piaţă.

47

EVALUAREA BUNURILOR IMOBILE - Aplicaţii Grila datelor de piaţă Elemente de comparaţie

De evaluat

Preţ de tranzacţionare - €

A

B

C

D

47,500

49,400

51,300

54,150

deplin

deplin

deplin

deplin

0

0

0

0

47,500

49,400

51,300

54,150

de piaţă

de piaţă

de piaţă

de piaţă

0

0

0

0

47,500

49,400

51,300

54,150

indep.

indep.

indep.

indep.

0

0

0

0

47,500

49,400

51,300

54,150

în scădere

în scădere

în scădere

în scădere

-5.50%

-5.50%

-5.50%

-5.50%

Corecţii specifice tranzacţiei 1

Drepturi de proprietate transmise

deplin

Ajustare Preţ ajustat - € 2

Condiţii de finanţare

de piaţă

Ajustare pentru finanţare Preţ ajustat - € 3

Condiţii de vânzare

indep..

Ajustare Preţ ajustat - € 4

Condiţii ale pieţei

data evaluării

Corecţii ale pieţei% Ajustare

-2,613

-2,717

-2,822

-2,978

Preţ ajustat - €

44,888

46,683

48,479

51,172

similar

similar

similar

similar

0

0

0

0

44,888

46,683

48,479

51,172

2

2

2

2

-1500

Corecţii specifice proprietăţii 5

Localizare Ajustare Preţ ajustat - €

6

Caracteristici fizice Număr camere

2

Ajustări: Finisaje

Finisat clasic

0

0

0

Mobilat

nu

-300

0

0

0

Parcare

nu

0

0

0

-2,000

Boxă

nu

0

0

0

-1,000

Geamuri termopan

da

0

0

520

0

Centrală termică proprie

nu

0

-627

-715

-660

Reabilitat termic

nu

0

0

-600

0

Ajustare totală

-300

-627

-795

-5,160

Preţ ajustat - €

44,588

46,056

47,684

46,012

11/12

11/12

6/8

7/8

0%

0%

0%

0%

44,588

46,056

47,684

46,012

57

57

65

60

Diferenţa suprafaţă utilă-mp

3.00

3.00

-5.00

-3.00

Ajustare

2,347

2,424

-3,668

-2,301

46,934

44,016

1980

48,480 înainte 1990

2009

43,711 înainte 1990

0%

0%

6%

0%

0

0

2,641

0

46,934

48,480

46,656

43,711

Nu e ca zul

Nu e ca zul

Nu e ca zul

Nu e ca zul

Nivelul locuinţei

et.9/10

Ajustare Preţ ajustat - € Suprafaţă utilă-mp

60

Preţ ajustat - € An construcţie

1988

Ajustare % Ajustare Preţ ajustat - € 7

Caracteristici econom. Ajustare Preţ ajustat - €

Nu e cazul

0

0

0

0

46,934

48,480

46,656

43,711

48

EVALUAREA BUNURILOR IMOBILE - Aplicaţii 8

Utilizare(CMBU)

rezidenţial

Ajustare Preţ ajustat - € 9

Componente non-imobiliare

nu e cazul

Ajustare Preţ ajustat - €

rezid enţial

rezid enţial

rezid enţial

rezid enţial

0

0

0

0

46,934

48,480

46,656

43,711

nu e cazul

nu e cazul

nu e cazul

nu e cazul

0

0

0

0

46,656

43,711

46,934

48,480

Ajustare totală netă - €

566

920

4644

10439

Ajustare totală netă (% preţ vânzare)

1%

2%

9%

19%

Ajustare totală brută - €

5259

5768

7330

10439

Ajustare totală brută (% preţ vânzare)

11%

12%

14%

19%

Valoarea propusă - €

46,934

Comparabila care necesită cea mai mică ajustare brută a preţului de vânzare este adesea cea mai apropiată de valoarea proprietăţii subiect. Preţul ajustat cu cea mai mică ajustare brută este cel al comparabilei A, de 46,934 €. Se alege preţul comparabilei A de 46,934 €, rotund 46900 €  Valoarea apartamentului prin abordarea prin piaţă: 46.900 €

Explicaţii corecţii În procesul de comparaţie sunt luate în considerare asemănările şi deosebirile dintre proprietăţile comparabile. 1. Drepturile de proprietate transmise. Este esenţială o identificare precisă a drepturilor de proprietate transmise în fiecare tranzacţie comparabilă, selectată pentru analiză, deoarece preţul de tranzacţie se bazează întotdeauna pe dreptul de proprietate transmis. Pentru proprietatea subiect şi comparabile: deplin. Nu s-au aplicat corecţii. 2. Condiţiile de finanţare. Tipurile şi condiţiile aranjamentelor financiare în orice tranzacţie ar trebui să fie pe deplin înţelese, analizate şi luate în considerare, deoarece diferitele aranjamente financiare pot face ca preţul plătit pentru o proprietate să fie diferit de cel plătit pentru o proprietate identică. Pentru proprietatea subiect şi comparabile: de piaţă. Nu s-au aplicat corecţii. 3. Condiţiile de vânzare. În multe situaţii, motivaţia specială a părţilor dintr-o tranzacţie poate afecta preţurile plătite şi chiar să genereze unele tranzacţii de natură diferită de condiţiile de piaţă. Pentru proprietatea subiect şi comparabile: independent. Nu s-au aplicat corecţii. 4. Condiţiile de piaţă. Condiţiile de piaţă la data vânzării proprietăţii comparabile pot fi diferite de cele de la data evaluării proprietăţii supuse evaluării. Factorii care influenţează condiţiile de piaţă includ aprecierea sau deprecierea rapidă a valorilor proprietăţii, schimbări în legislaţia impozitării, restricţii de construire sau stopări ale acesteia, fluctuaţii în cerere şi ofertă sau orice combinaţie a forţelor care determină modificarea condiţiilor de piaţă, de la un moment la altul. Ţinând cont de circumstanţele concrete actuale ale pieţei conform analizei pieţei imobiliare şi de statistici, s-au aplicat corecţii procentuale negative de 5,5%, tuturor comparabilelor.

49

EVALUAREA BUNURILOR IMOBILE - Aplicaţii 5. Localizarea. Zonarea este deseori criteriul de bază în selectarea comparabilelor. Amplasamentele cu aceeaşi zonare ca şi proprietatea de evaluat sunt comparabilele cele mai adecvate. Pentru proprietatea subiect şi comparabile: similar. Nu s-au aplicat corecţii. 6. Caracteristicile fizice. Variabilele luate ca elementele de comparaţie sunt caracteristicile fizice ale proprietăţii. S-au aplicat corecţii privind finisajele, echipările, tuturor comparabilelor în funcţie de caracteristicile fizice decrise, utilizând preţurile de pe piaţa construcţiilor. S-au aplicat corecţii privind diferenţa de suprafaţă tuturor comparabilelor. Pentru anul construcţiei s-a comparat comparabila C cu A, aplicându-se corecţii. 7. Caracteristicile economice. Pentru analiza proprietăţilor generatoare de venit se utilizează indicatori cum ar fi: venitul, cheltuielile de exploatare, clauzele de închiriere, managementul şi caracteristicile chiriaşilor. Se consideră că proprietăţile sunt închiriabile. Pentru proprietatea subiect şi comparabile: Nu e cazul. 8. Utilizarea. Utilizarea care produce profit maxim şi asigură utilizarea optimă a proprietăţii este utilizarea pentru sfera locuinţă. În analiza comparativă s-au utilizat numai proprietăţile care au cele mai bune utilizări similare. 9. Componentele non-imobiliare ale vânzării. Bunuri mobile, participaţii la alte afaceri sau alte elemente non-imobiliare pot fi incluse fie în preţul de vânzare, fie în dreptul de proprietate care este evaluat. Pentru proprietatea subiect şi comparabile: Nu e cazul.  Evaluarea proprietăţii prin abordarea prin venit Pentru evaluarea proprietăţii prin abordarea prin venit s-a utilizat metoda capitalizării venitului. Suprafaţa utilă închiriabilă a proprietăţii subiect este de 60 mp. Utilizarea proprietăţii este cea de locuinţă. Calculul Venitului Brut Potenţial (VBP) VBP reprezintă venitul total atribuibil unei proprietăţi imobiliare, la grad utilizare 100%, înainte de deducerea cheltuielilor de exploatare. Pentru calcularea VBP s-a luat în considerare venitul la nivelul unui an. În urma cercetării pieţei imobiliare, preţurile pentru proprietăţile comparabile se situează între 45000-57000 euro, iar chiriile pentru apartamente cu destinaţia locuinţă cu suprafeţe utile între 50-65 mp, se situează între 200- 400 euro/lună, cu un preţ/mp cuprins între 4-6,6 euro/mp/lună. Ţinând cont de suprafaţa apartamentului de finisaje, dotări se adoptă preţul de 4,8 euro/mp/lună. VBP include chiria aferentă întregului spaţiu, chiria aferentă clauzei de escaladare şi orice alte venituri generate de proprietatea imobiliară. Chiria lunară =4,8 €/mp/lună*60 mp = 288 € VBP = 288 €*12 luni = 3456 € Pierderi datorate gradului de ocupare Aceste pierderi reprezintă provizioane pentru posibile scăderi de venituri datorate neocupării, neplăţii chiriei. Nu e cazul. Calculul Venitului Brut Efectiv (VBE) VBE este venitul total anticipat a fi generat de o proprietate, după deducerea provizioanelor legate de gradul de ocupare şi de posibilităţile de încasare. VBE = 3456 €

50

EVALUAREA BUNURILOR IMOBILE - Aplicaţii Cheltuieli de exploatare Cheltuielile de exploatare cuprind toate cheltuielile necesare pentru menţinerea proprietăţii în condiţii normale de funcţionare şi de generare a veniturilor estimate. Acestea cuprind cheltuielile fixe şi variabile. Cheltuieli fixe Cheltuielile fixe sunt cele care nu depind de gradul de utilizare (nu variază în funcţie de acesta) şi trebuie plătite indiferent dacă proprietatea este complet ocupată sau nu. Cheltuielile fixe cele mai relevante luate în calcul au fost: impozitul pe clădiri, pe teren, pe profit şi asigurările. Volumul impozitelor şi taxelor s-a determinat prin identificarea bazelor de impozitare şi a cotelor de impozitare valabile, iar nivelul cheltuielilor cu asigurarea prin analiza primelor de asigurare practicate şi identificarea bazei de calcul. Cheltuielile fixe s-au estimat la 22% din VBE. 22%* 3456 € = 760 € Cheltuieli variabile Cheltuielile variabile sunt acelea care se schimbă în funcţie de gradul de utilizare sau de volumul serviciilor prestate. Cele mai frecvent întâlnite cheltuieli din categoria celor variabile sunt: cheltuieli de management şi administraţie, comisioane închiriere, utilităţi, reparaţii, diverse. Cheltuielile variabile au fost estimate la 100 €. Cheltuielile totale de exploatare sunt formate din suma cheltuielilor fixe, variabile şi a celor pentru constituirea fondului de înlocuire. Cheltuieli pentru constituirea fondului de reparaţii se estimează la 100 €. Cheltuielile totale de exploatare: 960 € Calculul Venitului net de exploatare (VNE) VNE – reprezintă venitul net obţinut sau anticipat, rămas după ce sunt scăzute toate cheltuielile de exploatare din venitul brut efectiv, dar înainte să fie scăzute serviciul datoriei ipotecare şi amortizarea contabilă. VNE = 3456 €– 960€ = 2496 € Estimarea ratei de capitalizare Orice interes într-o proprietate imobiliară care generează un flux din exploatare poate fi evaluat prin capitalizarea directă. Rata de capitalizare (c) estimată din analiza datelor disponibile şi pe baza surselor de informaţie, pentru proprietăţi comparabile, se situează între 4,8% şi 5,8%. Formula de calcul a valorii proprietăţii (V) prin capitalizarea venitului: VNE 2496 V  c 5.3% Estimarea valorii prin metoda capitalizării venitului, este prezentată în tabelul următor:

51

EVALUAREA BUNURILOR IMOBILE - Aplicaţii

Estimarea valorii Element de calcul Chiria lunară-euro Venit brut potenţial (VBP) Alte venituri Venit brut 100% ocupare Neocupare Venit brut efectiv (VBE) Cheltuieli de exploatare: Fixe 22% (impozit pe venit, clădire, asigurări) Variabile Fond reparaţii capitale Total cheltuieli de exploatare Venit net din exploatare (VNE) Rata de capitalizare VALOARE

Valoare-€ 288 3456 0 3456 0 3456

760 100 100 960 2496 €/an 0.053 47088, rotund 47100

 Valoarea apartamentului prin abordarea prin venit: 47.100 € 

Analiza rezultatelor și concluzia asupra valorii

Având în vedere scopul evaluării, ţinând cont de contextul pieţei imobiliare, de metodele de evaluare aplicate, relevanţa lor şi ipotezele prezentate privind valoarea, opinia evaluatorului este că valoarea de piaţă a proprietăţii imobiliare descrise este valoarea obţinută prin abordarea prin piaţă: Valoarea de piaţă a proprietăţii: 46.900 €

52

EVALUAREA BUNURILOR IMOBILE - Aplicaţii 3.5 Abordarea prin cost La baza acestei abordări stă ipoteza că participanţii pe piaţă fac legătura între valoare şi cost. În abordarea prin cost, valoarea proprietăţii imobiliare se estimează adăugând valoarea terenului la valoarea costului de construcţie pentru reproducerea sau înlocuirea construcţiilor existente, după care se scade deprecierea (fizică, funcţională şi externă) datorată unor cauze diferite. La valoarea estimată se adaugă profitul antreprenorului. Această abordare se utilizează la evaluarea construcţiilor noi sau aproape noi şi pentru acele proprietăţi care nu se vând frecvent pe piaţă. Valoarea rezultată în urma acestei abordări se poate compara cu valorile rezultatele în urma aplicării altor metode aplicate. Costurile de construcţie pot fi obţinute din costul calculat, costul din publicaţiile cu valori estimative, sau de la constructori şi antreprenori. Deprecierea este cuantificată prin cercetări de piaţă şi prin aplicarea unor proceduri specifice de evaluare. În metodele bazate pe costuri, valoarea terenului este estimată separat. Conform SEV – Cadru general paragraful 62 „Abordarea prin cost oferă o indicaţie asupra valorii prin utilizarea principiului economic conform căruia un cumpărător nu va plăti pentru un activ mai mult decât costul necesar obţinerii unui activ cu aceeaşi utilitate, fie prin cumpărare, fie prin construire.” gen Principiul care stă la baza abordării este cel conform căruia preţul, pe care un cumpărător de pe piaţă este dispus să îl plătească pentru activul de evaluat, nu va fi mai mare decât costul aferent cumpărării sau construirii unui activ echivalent modern, exceptând situaţia în care intervine durata de timp nejustificată, dificultate, risc şi alţi factori. Datorită deprecierii activului de evaluat acesta este posibil să fie mai puţin atractiv decât cel care ar putea fi cumpărat sau construit, astfel încât asupra costului activului alternativ, se vor aplica corecţii în funcţie de tipul valorii cerut. Pentru evaluarea drepturilor asupra proprietăţii imobiliare, abordarea prin cost se aplică în general prin metoda costului de înlocuire net, după deducerea deprecierii Se foloseşte în situaţiile în care nu există nicio dovadă a preţurilor de tranzacţionare pentru proprietăţi similare sau nu este identificabil niciun flux de venit real sau teoretic, care ar reveni titularului dreptului. Conform SEV 230 paragraful C23 „Prima etapă solicită calcularea unui cost de înlocuire. În mod normal, acesta reprezintă costul de înlocuire a proprietăţii imobiliare cu un echivalent modern, la data evaluării. O excepţie este cazul în care ar fi necesar ca o proprietate imobiliară echivalentă să fie o replică a proprietăţii imobiliare subiect pentru a furniza aceeaşi utilitate unui participant pe piaţă, caz în care costul de înlocuire ar fi mai degrabă cel de reproducere sau de reconstruire a clădirii subiect, decât cel de înlocuire cu un echivalent modern. Costul de înlocuire este necesar să reflecte şi toate costurile suplimentare, cum ar fi valoarea terenului, infrastructura, onorariile pentru proiectare și cheltuielile de finanțare care ar fi suportate de un participant de pe piață pentru producerea unui activ echivalent.” Costul de înlocuire reprezintă costul estimat pentru a construi, la preţurile curente de la data evaluării o clădire cu utilitate echivalentă cu cea a clădirii de evaluat, folosind materiale moderne, normative, arhitectură şi planuri actualizate. După obţinerea costului echivalentului modern, se deduce deprecierea care reflectă cu cât ar fi mai puţin valoroasă proprietatea evaluată pentru un potenţial cumpărător faţă de echivalentul său modern. Deprecierea ia în considerare starea fizică, utilitatea funcţională şi economică a proprietăţii evaluate, în comparaţie cu echivalentul său modern. Deprecierea totală cumulează fiecare tip de depreciere.

53

EVALUAREA BUNURILOR IMOBILE - Aplicaţii Cele trei tipuri de depreciere sunt: Deprecierea fizică reprezintă o pierdere de utilitate cauzată de deteriorările fizice ale activului sau ale componentelor sale, ca efect al vechimii sale şi al utilizării în condiţii normale, care se concretizează într-o pierdere de valoare. Deprecierea funcțională este o pierdere de valoare cauzată de supradimensionare, de deficiențe ale traseului circulației interioare, de lipsuri care diminuează confortul. Deficienţa ce necesită înlocuire sau modernizare este o neadecvare funcţională recuperabilă, ce se cuantifică ca fiind costul elementului minus uzura fizică deja aplicată la elementul existent (valoarea rămasă), plus costul de a demonta elementul existent plus costul de instalare a elementului modern (înlocuitor). Deprecierea din cauze externe (economică) este utilitatea diminuată a proprietăţii, datorită influenţelor negative din mediul exterior al clădirii. [7],[13,[18]

54

EVALUAREA BUNURILOR IMOBILE - Aplicaţii

3.5.1 Aplicaţii pentru Abordarea prin cost 

Studiu de caz nr.9

Abordări aplicate: - Abordarea prin cost  Evaluatorul este solicitat să estimeze valoarea de piaţă a unui imobil tip vilă cu terenul aferent, situat în Cluj-Napoca, cartierul Grigorescu. Identificarea clientului şi a utilizatorilor desemnaţi Client: persoana fizică P.F. Utilizator desemnat: persoana fizică P.F. Scopul evaluării: estimarea valorii de piaţă, în vederea vânzării proprietăţii. Identificarea proprietății imobiliare subiect al evaluării Clădire de locuit Subsol +Parter+Mansardă, cu terenul aferent, situat în municipiul Cluj-Napoca, str. X, nr. *. Imobilul este identificat în Cartea Funciară a localităţii Cluj-Napoca nr. xxxx, nr. top. yyyy. Tipul proprietăţii: proprietate de tip rezidenţial. Utilizarea actuală: locuinţă. Tipul valorii: valoarea de piaţă aşa cum e definită în Standardele de evaluare a bunurilor. Data evaluării Data la care se aplică opinia asupra valorii este 15.12.2016. Curs BNR: 4,5202 lei/euro. Cea mai bună utilizare (CMBU) CMBU identifică cea mai profitabilă utilizare dintre utilizările potenţiale pe care proprietatea le poate avea şi, ca urmare, este dictată de piaţă. Utilizarea care produce profit maxim şi asigură utilizarea optimă a proprietăţii studiate este: utilizarea rezidenţială, cererea solvabilă fiind mai favorabilă decât pentru cea de prestări servicii, care este concurată de zone mai bine conturate. Descrierea proprietăţii imobiliare Descrierea amplasamentului Imobilul este situat în municipiul Cluj-Napoca, este situat în zona vestică a localităţii Cluj-Napoca, zona fiscală B, în cartierul Grigorescu. Artere importante de circulaţie în apropiere: Auto: str. Alexandru Vlahuţă, stradă principală din cartierul Grigorescu, Bulevardul 1 Decembrie care face legatura dintre cartierul Grigorescu şi cartierul Mănaştur. Stradă asfaltată cu mai multe benzi pe sens. Caracterul edilitar al zonei 55

EVALUAREA BUNURILOR IMOBILE - Aplicaţii Tipul zonei: zonă rezidenţială de blocuri şi case, vile. In zona se află, în apropiere: - reţea de transport în comun, cu mijloace de transport în comun suficiente, - unităţi comerciale diferite profile, complex Profi, - hotel, - biserică, - unitate de învăţământ: mediu, - Institutul de Chimie “Raluca Rîpan”, - unitate medicală, - parc de sport si agrement, în apropiere. Utilităţi edilitare Reţea urbană de energie electrică, apă,canalizare, gaze, telefonie. Gradul de poluare orientativ: absenţa poluării Ambient: civilizat Concluzie privind zona de amplasare: zona de referinţă vestică, amplasare favorabilă, reţele edilitare satisfăcătoare, ambient civilizat. Caracteristicile amplasamentului Este amplasat în conformitate cu regulamentul de urbanism. Probleme de mediu - terenul de amplasament e lipsit de nocivităţi, imobilul nu se află în apropiere de surse poluante. Utilităţi - imobilul are asigurate reţelele edilitare de alimentare cu apă, canal, electrice, gaz, telefonie. Terenul are front la strada X. Topografia terenului - terenul este plan. Descrierea proprietăţii Proprietate formată din casă cu teren. Casa este o clădire Subsol+Parter+Mansardă, cu infrastructura din fundaţii de beton continue din beton simplu şi elevaţie din beton slab armat, cu pereţi din zidărie de BCA, planşee din beton armat peste subsol şi parter şi din lemn peste mansardă, acoperiş şarpantă din lemn cu învelitoare din ţiglă, formată din: Subsol: Pivniţă - pardoseli din ciment sclivisit, zugrăveli lavabile, Adăpost ALA simplu de protecţie civilă, Cameră pentru CT- pardoseli din ciment sclivisit, zugrăveli lavabile, Parter: Cameră de zi - pardoseli din lemn natur, zugrăveli lavabile, Cameră de relaxare - pardoseli din gresie, zugrăveli lavabile, Baie - pardoseli din gresie, zugrăveli lavabile, Antreu: pardoseli beton placat cu gresie, Casa scării, WC - pardoseli gresie, placaje faianţă, Cămara - pardoseli gresie. Mansardă: 4 camere - pardoseli din lemn natur, zugrăveli lavabile, Hol: pardoseli beton placat cu gresie, 2 băi - pardoseli din gresie, zugrăveli lavabile, placaje din faianţă, Debara - pardoseli din gresie, zugrăveli lavabile, Casa scării.

56

EVALUAREA BUNURILOR IMOBILE - Aplicaţii

Suprafaţa construită: 128,24 mp Suprafaţa desfăşurată: 319,10 mp Suprafaţa desfăşurată subsol : 34,65 mp Suprafaţa desfăşurată parter : 128,24 mp Suprafaţa desfăşurată mansardă: 156,21 mp. Utilităţi: construcţia este dotată cu reţele de alimentare cu energie electrică, iluminat incandescent şi fluorescent, prize, o reţea de alimentare cu apă, canalizare, instalaţii sanitare complete, încălzire prin microcentrală proprie alimentată cu gaz metan şi reţea de distribuţie prin ţeavă de cupru şi radiatoare din tablă de oţel, şemineu alimentat cu lemne, reţea de telefonie, sistem de alarmă. Finisaje: interioare superioare, exterioare din tencuieli şi zugrăveli superioare şi placaje cu gresie în zona de intrare. Tâmplăria din PVC cu geam termopan şi parţial lemn stratificat cu geam termopan. Uşile principale de acces sunt din PVC. Proprietatea este împrejmuită cu gard cu fundaţii din beton şi porţi din tablă şi fier forjat, tencuieli drişcuite, zugrăveli în culori de apă şi lapte de var. Anul punerii în funcţiune PIF: 2000. Starea tehnică. Stare bună - Pentru clădirea supusă evaluării s-au efectuat lucrări de întreţinere şi de reparaţii curente, la timp şi în condiţii acceptabile, dar nu s-au efectuat lucrări de reparaţii capitale. Terenul aferent casei este în suprafaţă de 500 mp şi constă în terenul de sub clădire şi curte. Din punct de vedere al facilităţilor de acces, terenul aferent are front la str. X, accesul este uşor, există locuri de parcare pe străzile care delimitează proprietatea de evaluat. Stabilirea elementelor de calcul Se face pe baza proiectului de execuţie al construcţiei, pus la dispoziţie de către client şi pe baza observaţiilor de pe teren. 

Evaluarea proprietăţii

Intrucât în urma analizei pieţei proprietăţilor comparabile, nu au fost găsite suficiente comparabile închiriate la data estimării valorii impozabile şi nici comparabile identificabile atât pentru întreaga proprietate, cât şi pentru teren, nu s-au aplicat abordările prin venit şi prin piaţă, astfel încât s-a aplicat abordarea prin cost. Pentru estimarea valorii s-a ales cost de nou ─ costul de înlocuire. Datele de intrare pentru evaluare au fost corelate cu tipul de cost utilizat în evaluare. Datele de intrare utilizate pentru estimarea costului de nou au fost preluate din surse credibile şi au fost verificate din două surse de date credibile, diferite, înainte de a fi utilizate în raport. Pentru costul de nou s-au utilizat 2 surse:  sursa 1: Catalogul 1, IROVAL: „Costuri de reconstrucţie – Costuri de înlocuire. Clădiri rezidenţiale”, editat în 2012 şi indicii de actualizare IROVAL. Costurilor unitare redate în cataloag au fost obţinute prin întocmirea devizelor pe categorii de lucrări pentru fiecare dintre subsistemele unei clădiri sau ale unei construcţii speciale. Devizele iniţiale au fost rulate utilizând baze de date cu preţuri actualizate pentru materiale şi pentru chirii orare. Pentru actualizarea preţurilor din cataloage au fost utilizaţi Indici de actualizare costuri 2016-2017 IROVAL, care conţin costurile unitare de nou raportate la costurile publicate în cataloage si conţin şi indicii de descreştere a TVA de la 24% la 20%. Nivelul de salarizare luat în calcul a fost III, distanţa de transport de 20 Km , iar gradul de intensitate seismică al localitătii 6. 57

EVALUAREA BUNURILOR IMOBILE - Aplicaţii  sursa 2: Îndreptarul Tehnic pentru evaluarea imediată la preţul zilei, a costurilor elementelor construcţiilor de locuinţe, decembrie 2016, editura MatrixRom. Pentru costurile de nou exprimate în Îndreptarul Tehnic –MatrixRom, s-a pornit de la indicii medii cantitativi şi valorici ce se aplică la metru pătrat desfăşurat, respectiv utili, al fiecărei categorii de constructii şi de la costuri medii totale pentru fiecare categorie de lucrări. Pentru evaluarea clădirii s-a utilizat şi adaptat la clădirea subiect Fişa nr. 24 - Locuinţe uzuale tip vilă parter+1 etaj+demisol nelocuibil, planseu din beton armat, acoperiş şarpanta, tablă, zidarie din cărămidă, toate facilităţile, încălzire centrală termică gaze. În urma estimării costului de nou utilizând cele 2 surse, s-a realizat reconcilierea costului de nou unitar. Cost de nou unitar selectat a fost cel obţinut prin utilizarea cataloagele IROVAL, deoarece acestea tratează clădirile ca sisteme constructive unitare, costul de înlocuire final fiind obținut prin însumarea costurilor de nou ale unor subsisteme, interconectate între ele, astfel încât încadrarea subsistemelor clădirii subiect a fost mai facilă, cu mai puţine adaptări decât prin utilizarea fişelor din Îndreptarul Tehnic MatrixRom. 

ESTIMARE COST DE NOU LA DATA EVALUĂRII - SURSA 1

Sursa costului de nou: Costuri de reconstrucţie - Costuri de înlocuire - Clădiri rezidenţiale - Editura Iroval Bucureşti 2012 Denumire clădire: construcţie S+P+M Încadrare clădire: SUBGRUPA 1.6. CONSTRUCȚII DE LOCUINȚE ȘI SOCIAL CULTURALE (subclasa 1.6.1.a) Suprafata desfasurata Sd (mp)= 319.10 Estimarea costului de înlocuire utilizând Sursa 1, este prezentată în tabelul următor:

58

EVALUAREA BUNURILOR IMOBILE - Aplicaţii

59

EVALUAREA BUNURILOR IMOBILE - Aplicaţii

60

EVALUAREA BUNURILOR IMOBILE - Aplicaţii

 ESTIMARE COST DE NOU LA DATA EVALUĂRII - SURSA 2 Sursa costului de nou: Îndreptar tehnic MATRIXROM, decembrie 2016 S-a utilizat Fişa nr. 24 - Locuinţe uzuale tip vilă parter+1 etaj+demisol nelocuibil, planseu din beton armat, acoperiş şarpanta, tablă, zidarie din cărămidă, toate facilităţile, încălzire centrală termică gaze, adaptată Metoda costurilor segregate Denumire clădire: Subsol+ Parter+Mansarda Încadrare clădire: SUBGRUPA 1.6. CONSTRUCȚII DE LOCUINȚE ȘI SOCIAL CULTURALE (subclasa 1.6.1.a) Suprafata desfasurata Sd (mp)= 319.1 mp Estimarea costului de înlocuire utilizând Sursa 1, este prezentată în tabelul următor: Tabel pentru calculul COSTULUI DE NOU Fisa 24 Nr.crt.

Adapt.

1

ad

Cant.lucr/ mpSd

Cost lei/UM

Cost lei/mpScd

Excavatii

UM mc

0.5130

100.00

51.30

2

Umpluturi si compactari

mc

0.1340

71.00

9.51

3

Hidroizolatii si lucrari aferente

mp

0.2170

181.00

39.28

Beton armat

mc

0.1020

1446.00

147.49

5

Beton simplu

mc

0.1480

475.00

70.30

6

Scari si podeste din beton

ml

0.1960

109.00

21.36

7

Zidarii

mc

0.4148

650.00

269.62

8

Inchideri si compartimentari

mp

0.2640

115.00

30.36

9

Confectii metalice

kg

0.6850

15.50

10.62

10

Termoizolatii pod

mp

0.3630

38.00

13.79

11

Termoizolatii conducte

mp

0.0200

37.00

0.74

Tamplarie din lemn

mp

0.1530

393.00

60.13

Tamplarie pvc cu g.term

mp

0.1340

665.00

89.11

Pardoseli din beton simplu

mp

0.1100

107.00

11.77

18

pardoseli gresie glazurata

mp

0.0800

148.00

11.84

19

Pardoseli din parchet

mp

0.3550

140.00

49.70

20

Tencuieli interioare

mp

4.2100

85.10

358.27

21

Zugraveli interioare

mp

3.4270

22.00

75.39

22

Placaje cu faianta la interior

mp

0.1960

110.00

21.56

23

Vopsitorii interioare

mp

0.5870

36.00

21.13

24

Tencuieli exterioare

mp

0.7830

125.00

97.88

27

Sarpanta

mp

0.3620

151.00

54.66

28

Invelitoare tigla, inclusiv astereala

mp

0.6160

337.00

207.59

29

Jgheaburi si burlane

ml

0.1570

73.00

11.46

32

Alte lucrari de constructii

%

2.0000

33

Bransament a-c

lei

1.0000

79.50

79.50

34

Coloane si legaturi sanitare

ml

0.7960

34.70

27.62

35

Obiecte si armaturi sanitare

lei

1.0000

15.20

15.20

4

12

ad

ad

ad F20

17

ad

ad

Denumire lucrari

-

34.70

61

EVALUAREA BUNURILOR IMOBILE - Aplicaţii 36

Bransamente el

lei

1.0000

30.10

30.10

37

Cabluri, conductori, tevi electrice

ml

3.0500

6.50

19.83

39

Corpuri de iluminat

lei

1.0000

12.80

12.80

40

Centrala term

lei

1.0000

35.70

35.70

41

Bransament gaz

lei

1.0000

25.70

25.70

42

Coloane si legaturi incalz

ml

0.6580

55.20

36.32

43

Corpuri incalz

kg

5.0000

10.60

53.00

44

Alte instalatii comune

%

3.0000

-

45

Diverse, organizare, proiectare

%

9.0000

-

Total lei/mp

11.43 190.51 2307.28

Cost total lei/mpSd

COST DE NOU Lei/mpSd fara TVA COST DE NOU LEI fara TVA

2307

1923 613,544

RECONCILIERE COST DE NOU UNITAR Cost de nou Sursa cost de nou unitar Diferență Lei/mpScd (%) Sursa 1- Costuri de reconstrucţie - Costuri de înlocuire - Clădiri rezidenţiale - Editura Iroval Bucureşti 1881 Sursa 2- Indreptar tehnic Decembrie 2016, ed. MATRIXROM Bucuresti 1923 2% Cost de nou unitar selectat 1881  Estimarea deprecierii acumulate

Deprecierea fizică Pentru estimarea deprecierii fizice s-a utilizat Ghidul cuprinzând coeficienţii de uzură fizică normală la mijloacele fixe din grupa 1 „Construcţii” Indicativ P135-99 ((avizat de MLPAT cu Ordinul nr.85/N/1999), anexa 34. Coeficientul de uzură s-a determinat cu ajutorul anexei nr.34 la ghid, corespunzătoare subgrupei, clasei, structurii constructive, mediului de folosință, stării tehnice și vechimii clădirii. Pentru vechimi necuprinse în anexe se foloseşte interpolarea. Limitele între care se încadrează coeficientul de uzură conform anexei 34 este 16%21%. Coeficientul de uzură fizică (Uf) pentru vechimea de 16 ani, este:

Uf  16% 

21%  16% (16  15)  17% 20  15

62

EVALUAREA BUNURILOR IMOBILE - Aplicaţii Estimarea deprecierii fizice:  Vechime: 16 ani  Starea tehnica a constructiei = bună  Mediul de folosinţă = normal Suprafaţa desfăşurată (Sd )= Cost de nou unitar = COST DE NOU 319.10 mp X 1881 lei/mp= Coeficientul de uzură fizică 600.227 lei *17%= Depreciere fizică

319,10 1881 600.227 17% 102.039

mp lei/mpSd lei lei

 Depreciere fizică: 102.039 lei  Deprecierea funcțională Nu a fost cazul, nu s-a considerat deprecierea funcțională = 0  Depreciere din cauze externe (economică ) În urma analizei de piaţă, nu s-a considerat depreciere din cauze externe = 0  Deprecierea acumulată: 102.039 lei  Cost de înlocuire net (CIN)

CIN = Cost de nou – Deprecierea acumultă CIN: 600.227 lei - 102.039 lei = 498.188 lei  Valoarea construcţiei: COST NET CONSTRUCTIE: 498.188 lei

 Estimarea valoarii terenului

Pentru estimarea valorii proprietăţii se determină valoarea terenului considerat liber la care se adaugă valoarea estimată a construcţiilor. Valoarea de piaţă a terenului liber a fost ajustată pentru estimarea valorii terenului ocupat de construcţii, teren care prezintă restricţii pentru un potenţial utilizator in ceea ce priveşte destinaţia construcţiilor (restrânsă la cea actuală sau la varianta demolării). Din acest motiv valoarea terenului ocupat este mai redusă decât cea a terenului liber. Preţul/mp pentru terenul liber este estimat la 500 lei/mp, fără TVA. Ţinând cont de faptul ca valoarea terenului construit este mai redusă decât cea a terenului liber, se practică o diminuare a preţului terenului construit faţă de cel al terenului neconstruit. Preţul terenului considerat liber s-a diminuat cu 20%. Suprafaţa terenului aferent: 500 mp. Valoare teren considerat liber = 500 lei/mp* 500 mp = 250.000 lei Valoare teren considerat liber = 250.000 lei

63

EVALUAREA BUNURILOR IMOBILE - Aplicaţii



Estimare valoare proprietate

Estimarea valorii proprietăţii este prezentată în tabelul următor: Valoare teren Valoare (CIN) construcţii Uzura fizică Depreciere din neadecvarea funcţională Pierdere valoare teren datorită existenţei construcţiei pe teren (-20%) Depreciere din cauze externe (economică ) Depreciere externă aplicabilă construcţiei Depreciere acumulata construcţii

Valoare proprietate, fără TVA

250.000 lei 498.188 lei - 102.039 lei 0 lei - 50.000 lei 0% 0 lei - 102.039 lei 596.149 lei

 Valoarea proprietăţii estimată prin abordarea prin cost:

Valoarea de piaţă a proprietăţii 596.149 lei

64

EVALUAREA BUNURILOR IMOBILE - Aplicaţii



Studiu de caz nr.10

Abordări aplicate: - Abordarea prin cost  Evaluatorul este solicitat să estimeze valoarea de piaţă a proprietăţii de tip rezidenţial, formată din casă şi teren aferent. Descriere şi aprecierea stării tehnice a cladirii Tipul proprietăţii: Proprietate de tip rezidenţial, formată din teren cu construcţii. Descrierea clădirii Casă parter realizată din: fundaţii din beton, pereţi din cărămidă, planşeu şi şarpantă de lemn, învelitoare din tablă, compusă din 4 camere, 1 bucătărie, 1 baie, pivniţă. Finisaje medii: zugraveli obişnuite, pardoseli: parchet, gresie, ciment mozaicat. Tâmplărie: interioara şi exterioare din lemn. Utilităţi : reţele de alimentare cu energie electrică, reţea de alimentare cu apă, canalizare, gaz metan, încălzire cu sobe de teracotă. Anul construirii 1977, stare bună. Pentru clădirea supusă evaluării s-au efectuat lucrări de întreţinere şi de reparaţii curente, la timp şi în condiţii acceptabile, dar nu s-au efectuat lucrări de reparaţii capitale. Stabilirea elementelor de calcul Se face pe baza inspecţiei pe teren şi a documentaţiei puse la dispoziţie de către client. Suprafata utilă locuinţă = 108,77 mp Suprafaţa terenului aferent = 320 mp 

Evaluarea proprietăţii

Intrucât în urma analizei pieţei proprietăţilor comparabile, nu au fost găsite suficiente comparabile închiriate la data estimării valorii impozabile şi nici comparabile identificabile atât pentru întreaga proprietate, cât şi pentru teren, nu s-au aplicat abordările prin venit şi prin piaţă, astfel încât s-a aplicat abordarea prin cost. Pentru estimarea valorii s-a ales cost de nou ─ costul de înlocuire. Costul de înlocuire s-a stabilit cu ajutorul - Îndreptarului Tehnic pentru evaluarea imediată la preţul zilei, a costurilor elementelor construcţiilor de locuinţe, Decembrie 2017, editura MatrixRom. Calculul costului de înlocuire se face pe baza Fişei nr.34 Locuinţă modestă în mediu urban construită din caramidă, cu planşee din beton armat, pivniţă, acoperiş şarpanta şi învelitoare din tablă zincată, racordată la toate facilităţile, încălzire cu sobe cu gaz. Costurile unitare din fişă cuprind total cheltuielile de material, manoperă, utilaj, transport, cheltuieli directe şi indirecte, profit şi TVA. După obţinerea costului de înlocuire brut (CIB) se deduce deprecierea totală, obţinându-se costul de înlocuire net (CIN). Conform Fisei nr.34: Cost/mp Au cu TVA = 4799,80 lei/mp Cost/mp fără TVA = 4033,45 lei/mp

65

EVALUAREA BUNURILOR IMOBILE - Aplicaţii

 Cost de înlocuire brut (CIB) Suprafaţa utilă locuinţă = 108,77 mp CIB = 108,77 mp * 4033,45 lei/mp = 438.718 lei  Stabilirea deprecierii acumulate : 1. Deprecierea fizică Elementele determinante ale uzurii fizice: 1.1 Structura obiectului: cărămidă. 1.2. Condiţii de exploatare ale obiectului: conditii normale 1.3 Condiţii de mediu existent: condiţii normale 1.4 Starea tehnică a obiectului: bună 1.5 Anul construirii: 1977 Vechimea: 40 ani. Coeficientul de uzură fizică - Uf Pentru estimarea deprecierii fizice s-a utilizat Ghidul cuprinzând coeficienţii de uzură fizică normală la mijloacele fixe din grupa 1 „Construcţii” Indicativ P135-99. Cu ajutorul anexei nr.45 la Ghid, care cuprinde ponderile orientative pentru cele 4 subansamble diferenţiate pe subgrupe de clădiri, s-a descompus clădirea subiect în subansamble şi s-a precizat ponderea valorii acestora din valoarea totală a clădirii. Cele 4 subansamble sunt: - Structura de rezistenţă (fundaţii, schelet de rezistenţă, şarpantă) - Anvelope (închideri, compartimentări, accese, tâmplărie, învelitoare cu anexele ei) - Finisaje - Instalaţii funcţionale de deservire Ponderea subansamblelor esteprezentată în tabelul următor: Subansamblu Structura de rezistenţă Anvelope Finisaje Instalaţii funcţionale de deservire Total

Pondere % 40 47 25 18 100

Pentru stabilirea gradului de uzură al fiecărei părţi componente s-a analizat documentaţia pusă la dispoziţie de către client şi situaţia din teren constatată în urma inspecţiei. Gradul de uzură estimat s-a ponderat pentru fiecare parte componentă. Determina prin ponderea coeficientul mediu de uzură al clădirii: Se determină prin pondere coeficientul mediu de uzură al obiectului: 0.40* 41 % + 0.17* 20 % + 0.25* 10% + 0.18 * 10% = 24,10% Coeficientul de uzură fizică (Uf) = 24,10% Uzura fizică: 0,241* 438.718 lei = 105.731 lei

66

EVALUAREA BUNURILOR IMOBILE - Aplicaţii 2. Neadecvarea funcţională Estimăm cheltuielile de modernizare prin montare centrală termică. Depreciere din neadecvarea funcţională: 16.100 lei. Deprecierea fizică şi deprecierea funcţională: 105.731 lei + 16.100 lei = 121.831 lei 3. Depreciere din cauze externe (economică ) Având în vedere concluziile analizei de piaţă, piaţa imobiliară este în scădere, considerăm depreciere din cauze externe: -3%. Depreciere din cauze externe (economică ) = 3%*[CIB – (Uzura fizică + Depreciere din neadecvarea funcţională)]: 0,03* (438.718 lei - 121.831 lei) = 9.507 lei  Deprecierea acumulată = 105.731 lei + 16.100 lei + 9.507 lei= 131.338 lei  Costul de înlocuire net (CIN) CIN = CIB – Deprecierea acumultă CIN = 438.718 lei - 131.338 lei = 307.380 lei Valoarea clădirii : CIN = 307.380 lei  Valoarea terenului Valoarea de piaţă estimată pentru terenul aferent în suprafaţă de 320 mp este : 200.000 lei 

Valoarea proprietăţii

Valoarea proprietăţii: Valoarea clădirii+ Valoarea terenului Valoarea proprietăţii = 307.380 lei + 200.000 lei = 507.380 lei Valoarea de piaţă a proprietăţii prin abordarea prin cost: 507.380 lei

67

EVALUAREA BUNURILOR IMOBILE - Aplicaţii 

Studiu de caz nr.11

Abordări aplicate: - Abordarea prin cost  Evaluatorul este solicitat să estimeze valoarea de piaţă a unui spaţiu de producţie cu terenul aferent. 

Evaluarea proprietăţii

Întrucât în urma analizei pieţei proprietăţilor comparabile, nu au fost găsite suficiente comparabile închiriate la data estimării valorii impozabile şi nici comparabile identificabile atât pentru întreaga proprietate, cât şi pentru teren, nu s-au aplicat abordările prin venit şi prin piaţă, astfel încât s-a aplicat abordarea prin cost. Aplicarea acestei metode implică următorii paşi:  determinarea valorii de înlocuire,  estimarea deprecierii acumulate,  determinarea valorii rămase actualizate prin scăderea deprecierii acumulate din valoarea de înlocuire.

-

Etapele parcurse pentru determinarea valorii prin metoda costurilor au fost: documentarea, pe baza unor informaţii solicitate clientului, inspecţia amplasamentului, discuţii purtate cu reprezentanţii clientului, selectarea tipului de valoare estimată, analiza tuturor informaţiilor culese, interpretarea rezultatelor din punct de vedere al evaluării, aplicarea metodei de evaluare considerate oportune pentru determinarea valorii activului. Sursele de informaţii care au stat la baza evaluări, au fost: - documentele privind activele puse la dispoziţie de către client, - informaţii privind istoricul amplasamentului, lucrările de reparaţii efectuate, - informaţii privind tranzacţiile imobiliare.

Pentru calculul valorii de înlocuire s-a utilizat metoda preţului barem. Aceasta este în conformitate cu "Metodologia pentru evaluarea clădirilor şi construcţiilor speciale din grupele 1 si 2"- indicativ GV-0001/0-95 aprobat MLPAT cu ordinul 32/N/16.10.1995 şi care prevede că în lipsa documentaţiei tehnico-economice de execuţie, evaluarea prin valoarea de înlocuire determinată pe baza "Cataloagelor de reevaluare " ediţia 1964 - este cea mai indicată metodă. Pe baza acestei metodologii, evaluarea cuprinde urmatoarele etape: 1. Stabilirea valorii de înlocuire a construcţiei cu ajutorul "Cataloagelor de reevaluare" la nivelul preţurilor din 01.01.1965; 2. Actualizarea valorii de înlocuire la preţul zilei cu ajutorul indicilor de actualizare; 3. Determinarea valorii rămase la acelaşi nivel de preţuri, pe baza normativului P135/1999, cuprinzând coeficienţii de uzură fizică ai clădirilor şi construcţiilor speciale.

68

EVALUAREA BUNURILOR IMOBILE - Aplicaţii Pentru determinarea valorilor unitare şi totale a activului ce se evaluează s-au parcurs urmatoarele etape:  documentare privind stabilirea caracteristicilor tehnico-constructive ale clădirii,  cercetarea activului la faţa locului prin efectuarea de măsurători pe teren, stabilirea instalaţiilor, precum şi stabilirea stării tehnice a clădirii şi a subansamblelor componente,  s-a încadrat clădirea într-una din subgrupele aferente grupei "Cladiri"-din clasificarea aprobată prin HG266/1994,  s-a efectuat încadrarea clădirii într-unul din cataloagele de reevaluare (metoda preţului barem),  s-a elaborat procedura de evaluare şi s-a determinat valoarea unitară, pe total şi pe categorii de lucrări precum şi corecţiile datorate abaterilor fată de prevederile din fişele catalogului,  s-a calculat valoarea tehnică unitară şi totală la nivelul de preţuri de catalog 01.01.1965,  s-a actualizat valoarea de înlocuire cu ajutorul indicilor de actualizare comunicaţi în Buletinul documentar Expertiza Tehnică 130, editat de Corpul experţilor tehnici – România (CET-R), decembrie 2015 pentru trim.III 2015. Intrucât indicii conţin TVA, s-a scăzut TVAul corespunzător perioadei. De asemenea s-a făcut conversia de la lei vechi la lei noi (RON). Estimarea deprecierii acumulate Stabilirea uzuri fizice a fost facută pe baza ghidului indicativ P135/1999 (avizat de MLPAT cu Ordinul nr.85/N/1999) şi a observaţiilor pe teren. Uzurile fizice s-au stabilit pe elementele componente astfel: structura de rezistenţă, anvelopa (închideri, compartimentări şi învelitoare), finisaje şi instalaţii, gradul de uzură total pentru clădire fiind obţinut prin ponderea uzurii fiecărei componente în funcţie de ponderea valorică a fiecareia în valoarea totală. Uzurile pe componente au fost estimate ţinând seama de următoarele aspecte: - durata de viaţă consumată pentru structura de rezistenţă, - starea finisajelor, - starea instalaţiilor. Deprecierea acumulată rezulta prin însumarea fiecărui tip de depreciere (fizică, funcțională, din cauze externe). Descrierea clădirii şi aprecierea stării tehnice Spaţiul de producţie este alcătuit dintr-un atelier, două birouri, un coridor, un hol şi este amplasat la etajul I al unei construcţii având regimul de înaltime P+2. Suprafaţa construită este de 191 mp. Teren aferent în cota parte. Tipul proprietăţii : proprietate de tip productiv. Cod de clasificare: 1.1.1.a Date constructive: Suprafaţa desfăşurată: Ad = 191 mp Înălţimea = 3,3 m

69

EVALUAREA BUNURILOR IMOBILE - Aplicaţii Descriere clădire Clădirea Parter cu 2 etaje alcătuită din: fundaţii din beton, structură din cadre de beton armat, închideri din cărămidă, planşee din beton armat, şarpantă de lemn, învelitoare din ţiglă. Finisaje interioare: - atelier - tencuit, zugravit simplu, vopsit în ulei pe h=1.5m, - birouri - tencuit, zugravit simplu, placat cu faianţă 1,5/1,5m. Pardoseala din beton de ciment rolat. Ferestre cu tâmplărie din lemn, vopsită, uşi metalice grunduite şi vopsite. Finisaje exterioare: tencuială stropită, zugraveală simplă. Instalaţii sanitare, electrice iluminat incandescent, fluorescent şi forţă, gaz metan cu sobe de teracotă. Stare tehnică bună.  Estimarea valorii proprietăţii I. Calculul valorii de înlocuire la nivel 01.01.1965 Sursa preţ barem: Evaluarea rapidă a construcţiilor, editura MATRIX ROM: vol.12 Fişa nr.13, Catalog de reevaluare nr. 105 Clădiri şi construcţii din industria producătoare de energie electrică, Fşa nr.5 şi Fişa nr.7 Catalog de reevaluare nr.101 Clădiri şi construcţii din industria metalurgiei feroase, Fişa nr.13, adaptate. Construcţii Instalaţii electrice Instalaţii sanitare Instalaţii gaz Total preţ barem

1125 leimpAd 60 lei/mpAd 45 lei/mpAd 24 lei/mpAd 1254 lei/mpAd

Corecţii Pentru şarpantă din lemn în loc de planşeu beton armat - 46 lei/mpAd Pentru tâmplărie metalică în loc de tâmplărie de lemn + 15 lei/mpAd Total

1223 lei/mpAd

Valoare de înlocuire 1223 lei/mp*191 mp = Total general la nivel 01.01.1965: Rotund

233.593 lei vechi 233.593 lei vechi 233.600 lei vechi

II. Actualizarea valorii de înlocuire la nivel 30.09.2015 Indicele de actualizare k =20772,917 Valoarea de înlocuire actualizată = (Valoarea de înlocuire la nivelul anului1965 *k/1,24)/10.000 Valoarea de înlocuire actualizată= (233.600 lei vechi* 20772,917/1,24)/10.000 =391.335 lei (RON)

70

EVALUAREA BUNURILOR IMOBILE - Aplicaţii III. Deprecierea acumulată 1. Deprecierea fizică Stabilirea coeficientului de uzură Elementele determinante ale uzurii fizice: 1.1 Structura obiectului: puternică (zidărie de cărămidă ) 1.2. Condiţii de exploatare ale obiectului: condiţii normale 1.3 Condiţii de mediu existent: condiţii normale 1.4 Starea tehnică a obiectului: stare tehnică bună. 1.5 Vechimea obiectului Anul PIF: anul 1958. Vechime: 57 ani. Coeficientul de uzură fizică (Uf). Se determină pe baza elementelor de mai sus cu ajutorul Ghidului P135-95şi a observaţiilor de pe teren. Conform anexei 39 la ghid, se împarte obiectul în subansamble: Structura de rezistenţă - pondere 50% Anvelope - pondere 22% Finisaje - pondere 8% Instalaţii - pondere 20% ----------------100% Se stabileşte gradul de uzură al fiecărui subansamblu prin vizualizare directă şi documentare. Rezultă: Subansamblu Uzură % Structura de rezistenţă 20 Anvelope 18 Finisaje 40 Instalaţii 30 Se determina prin pondere, coeficientul mediu de uzură (Uf) al obiectului: Uf = 0.50*20%+0.22*18%+0.08*40%+0.20*30%= 23% Uf= 23% Uzura fizică: = 23% * 391.335 lei = 90.007 lei 2. Neadecvarea funcţională În ce priveşte obiectul studiat neadecvarea funcţională constă în faptul că spaţiul se află situat la etajul I, iar în cazul utilizării acestuia pentru activitatea de producţie, aprovizionarea este mai dificilă. Deprecierea din neadecvarea functională, apreciem: 2% Neadecvarea funcţională: 2% * 391.335 lei = 7827 lei 3. Depreciere din cauze externe (economică ) Nu sunt influenţe negative. Depreciere din cauze externe, considerăm: 0 % Deprecierea acumulată: 90.007 lei + 7827 lei+ 0 lei= 97.834 lei

71

EVALUAREA BUNURILOR IMOBILE - Aplicaţii IV. Valoarea rămasă actualizată Valoarea rămasă actualizată = Valoarea de înlocuire - Deprecierea acumulată 

Valoarea rămasă actualizată = 391.335 lei - 97.834 lei = 293.501 lei

 Valoarea terenului Valoarea de piaţă estimată a terenului aferent spaţiului de producţie este : 80.000 lei 

Valoarea proprietăţii

Valoarea proprietăţii: Valoarea clădirii+ Valoarea terenului Valoarea proprietăţii = 293.501 lei + 80.000 lei = 373.501 lei Valoarea de piaţa a proprietăţii prin abordarea prin cost: 373.501 lei

72

EVALUAREA BUNURILOR IMOBILE - Aplicaţii  Studiu de caz nr.12 

Aplicarea SEV - GEV 500 „Determinarea valorii impozabile a clădirilor”. Evaluatorul este solicitat să estimeze valoarea impozabilă a unui clădiri, situate în Cluj-Napoca, cartierul Gruia

Identificarea clientului şi a oricăror alţi utilizatori desemnaţi Client: Contribuabil Pesoană juridică Utilizator desemnat: Primăria municipiului Cluj-Napoca, Direcţia Taxe şi impozite locale şi clientul/contribuabilul. Scopul evaluarii Estimarea valorii impozabile a clădirii nr.1, aflate în proprietatea contribuabilului, în scopul impozitării clădirii de către Autoritatea Locală pe raza căreia contribuabilul are obligaţia legală a achitării impozitului pe clădiri. Identificarea clădirilor supuse evaluării: Obiectul evaluării pentru impozitare se referă exclusiv la clădirea nr.1 e prezentată în „Declaraţia contribuabilului privind clădirile supuse evaluării pentru impozitare”. Adresa proprietăţii subiect: Municipiul Cluj-Napoca, str. X, cartierul Gruia Tipul proprietăţii : proprietatea de tip rezidentială. Utilizare: rezidenţial. Tipul valorii Valoarea impozabilă este un tip al valorii estimat în scopul impozitării unei clădiri şi reprezintă rezultatul evaluării pentru impozitare realizată în baza prevederilor Standardelor de evaluare a bunurilor - GEV 500 „Determinarea valorii impozabile a clădirilor”[7]. Valoarea impozabilă nu reprezintă valoarea de piaţă, valoarea justă, valoarea de investiţie sau orice alt tip de valoare definit în Standardele de evaluare a bunurilor, Standardele Internaţionale de Raportare Financiară, standardele contabile naţionale sau alte referenţiale profesionale, cu excepţia prevederilor specifice ale GEV 500 „Determinarea valorii impozabile a clădirilor”. Data evaluării: 31.12.2016. Curs BNR: 4,5411 lei/euro. Data raportului: 15.03.2017 Documentarea necesară pentru efectuarea evaluării Culegerea datelor primare si inspectarea imobilului au fost efectuate de catre evaluator cu ocazia inspecţiei în teren, în data de 28.02.2017. Au fost preluate informatii referitoare la proprietatea evaluată şi s-au preluat fotografii. Natura şi sursa informaţiilor utilizate pe care s-a bazat evaluare: Legislația aplicabilă pentru evaluarea pentru impozitare: - Legea 225/2015 - Codul Fiscal, TITLUL IX „Impozite şi taxe locale” - Normele de aplicare ale Codului Fiscal, apărute în M.O. 22/13.01.2016 - Standardele de evaluare aplicabile: GEV 500 „Determinarea valorii impozabile a clădirilor”. Pentru determinarea valorii impozabile s-au utilizat Standardele de evaluare a bunurilor 2018 - Ghidul de evaluare –GEV 500, Determinarea valorii impozabile a clădirilor. Etapele parcurse pentru determinarea acestei valori au fost: - documentarea, pe baza unor informaţii solicitate clientului; - inspecţia proprietăţii; - selectarea tipului de valoare estimată în prezentul raport 73

EVALUAREA BUNURILOR IMOBILE - Aplicaţii -

analiza tuturor informaţiilor culese, interpretarea rezultatelor din punct de vedere al evaluării aplicarea metodologiei pentru determinarea valorii impozabile conform GEV 500. Alte surse de informaţii care au stat la baza întocmirii prezentului raport de evaluare

au fost: - declaraţiile contribuabilului, documentele privind clădirile supuse evaluării pentru impozitare puse la dispoziţie de către client; - tabelul conţinând valorile impozabile în funcţie de tipul clădirii din Cod fiscal, art. 457, aliniatul 2, tabelul conţinând coeficientul de corecţie corespunzător zonei şi rangul localităţii conform Cod fiscal, art. 457, aliniatul 6. Datele de intrare pentru evaluare au fost corelate cu tipul de cost utilizat în evaluare. În ce priveşte cea mai bună utilizare (CMBU ) care este un concept de piaţă, având în vedere scopul evaluării considerăm CMBU cea actuală. Pentru estimarea valorii impozabile s-a utilizat metodologia de estimare a valorii impozabile pentru proprietăţile rezidenţiale deţinute de persoane juridice, Anexa nr.3 la GEV 500. S-a utilizat valoarea impozabilă unitară (lei/m2) corespunzătoare tipului clădirii, conform tabelului din Cod fiscal, art. 457, aliniatul 2. S-au utilizat coeficienţii de corecţie corespunzător rangul localităţii şi zonei fiscale, conform tabelului din Cod fiscal, art. 457, aliniatul 6. 

Evaluarea pentru impozitare

Estimarea valorii pentru impozitare este prezentată în continuare:

74

EVALUAREA BUNURILOR IMOBILE - Aplicaţii ESTIMAREA VALOARII IMPOZABILE A CLĂDIRII NR. 1 - UTILIZARE REZIDENŢIALĂ CLĂDIREA NR. 1: Casă, D+P+E, conform Anexei nr.1 “Declaraţia contribuabilului privind clădirile supuse evaluării pentru impozitare la data 31.12.2016 METODOLOGIE DE EVALUARE: conform GHIDULUI DE EVALUARE – GEV 500 “Determinarea valorii impozabile a clădirilor”, Anexa nr. 3 la GEV 500 „Metodologie de estimare a valorii impozabile pentru proprietățile rezidențiale deținute de persoane juridice” Descriere clădire: Denumire clădire Casă, D+P+E Utilizare declarată (Rezidențial) R Suprafeţe Scd totală (mp) : 428 mp, din care: 142 mp aferent Subsol 286 mp aferent Parterului şi Etajului Suprafață teren 815 mp Regim de înălțime D+P+E An PIF clădire 2006 Fundație fundaţii continue din beton Subsol Da Structura pereţi din beton la demisol, zidărie portantă de tip GVP la parter si etaj Planșee beton armat Acoperiș şarpantă din lemn cu învelitoare din ţiglă ceramică Finisaj Finisaje superioare: zugrăveli lavabile, faianţă, placaj piatră. Pardoseli: parchet, gresie glazurată, ciment mozaicat, dale beton. Tâmplărie: interioară lemn, exterioare pvc cu geamuri termopan Instalatii Electrice Da Instalatii Termice Da Instalații Sanitare Da An reparații capitale Extinderi Modernizări Renovări majore Stare tehnică constatată Bună. Pentru clădirea supusă evaluării s-au efectuat lucrări de întreţinere şi de reparaţii curente, la timp şi în condiţii acceptabile. Mediul de folosință Normal Estimarea valorii impozabile clădire cu utilizare rezidențială cf. Anexa nr. 3 la GEV 500 SUPRAFAȚĂ CONSTRUITĂ 428 mp DESFĂȘURATĂ A CASEI ZONA ÎN CADRUL LOCALITĂȚII RANGUL LOCALITĂȚII TIPUL CLĂDIRII

ANUL TERMINĂRII CLĂDIRII

D I A. Clădire cu cadre din beton armat sau cu pereţi exteriori din cărămidă arsă sau din orice alte materiale rezultate în urma unui tratament termic şi/sau chimic 2006 Vechime: 10 ANI 75

EVALUAREA BUNURILOR IMOBILE - Aplicaţii 1. Utilizând tabelul următor (Cod fiscal, art. 457, aliniatul 2) se determină valoarea impozabilă unitară (lei/m2) corespunzătoare clădirii rezidențiale deținută de persoane juridice, clădire supusă evaluării:

Tipul clădirii

Valoarea impozabilă (lei/m2) Cu instalaţii de apă, Fără instalaţii de canalizare, electrice apă, şi încălzire (condiţii canalizare, electrice cumulative) sau încălzire

A. Clădire cu cadre din beton armat sau cu pereţi 1.000 600 exteriori din cărămidă arsă sau din orice alte materiale rezultate în urma unui tratament termic şi/sau chimic B. Clădire cu pereţii exteriori din lemn, din piatră 300 200 naturală, din cărămidă nearsă, din vălătuci sau din orice alte materiale nesupuse unui tratament termic şi/sau chimic C. Clădire-anexă cu cadre din beton armat sau cu pereţi 200 175 exteriori din cărămidă arsă sau din orice alte materiale rezultate în urma unui tratament termic şi/sau chimic D. Clădire-anexă cu pereţii exteriori din lemn, din 125 75 piatră naturală, din cărămidă nearsă, din vălătuci sau din orice alte materiale nesupuse unui tratament termic şi/sau chimic E. În cazul contribuabilului care deţine la aceeaşi 75% din suma care 75% din suma care adresă încăperi amplasate la subsol, s-ar aplica clădirii s-ar aplica clădirii demisol şi/sau la mansardă, utilizate ca locuinţă, în oricare dintre tipurile de clădiri prevăzute la lit.A-D F. În cazul contribuabilului care deţine la aceeaşi 50% din suma care s- 50% din suma care adresă Încăperi amplasate la subsol, la demisol şi/sau la ar aplica clădirii s-ar aplica clădirii mansardă, utilizate în alte scopuri decât cel de locuinţă, în oricare dintre tipurile de clădiri prevăzute la lit.A-D

A. Clădire cu cadre din beton armat sau cu pereţi exteriori din cărămidă arsă sau din orice alte materiale rezultate în urma unui tratament termic şi/sau chimic INSTALAȚII: DA VALOAREA IMPOZABILĂ UNITARĂ: 1.000 lei/mp Pentru nivelul: Demisol (adăpost protecţie civilă, F. În cazul contribuabilului care deţine la 2 garaje, centrală termică, hol, casa scării) aceeaşi adresă Încăperi amplasate la subsol, TIPUL CLĂDIRII: la demisol şi/sau la mansardă, utilizate în alte scopuri decât cel de locuinţă, în oricare dintre tipurile de clădiri prevăzute la lit.A-D INSTALAȚII: DA VALOAREA IMPOZABILĂ UNITARĂ: 50% * 1.000 lei/mp = 500 lei/mp Pentru nivelul: Parter şi Etaj TIPUL CLĂDIRII:

2. Se înmulțește valoarea impozabilă unitară rezultată la punctul 1 cu suprafaţa construită desfăşurată (mp) aferentă clădirii evaluate, obținându-se astfel valoarea impozabilă a clădirii rezidențiale (lei) deținută de persoane juridice. 76

EVALUAREA BUNURILOR IMOBILE - Aplicaţii Suprafaţa construită desfăşurată (Scd): Parter şi Etaj: Scd = 286 mp Valoare impozabilă: 1.000 lei/mp* 286 mp = 286.000 lei Demisol: Scd = 142 mp Valoare impozabilă: 500 lei/mp* 142 mp = 71.000 lei Valoare impozabilă totală: 286.000 lei +71.000 lei = 357.000 lei 3. Valoarea impozabilă a clădirii, determinată anterior, se va ajusta în funcţie de zona din cadrul localității în care este amplasată aceasta, precum și de rangul localităţii. Ajustarea se face prin înmulţirea acestei valori cu coeficientul de corecţie corespunzător, conform următorului tabel (Cod fiscal, art. 457, aliniatul 6; GEV- 500, para 9): Zona în localităţii A B C D

cadrul

Rangul localităţii 0 I II 2,60 2,50 2,40 2,50 2,40 2,30 2,40 2,30 2,20 2,30 2,20 2,10

III 2,30 2,20 2,10 2,00

IV 1,10 1,05 1,00 0,95

V 1,05 1,00 0,95 0,90

Cluj-Napoca: localitate rang I Str. X: situată în zona D a localităţii Bloc cu mai mult de 3 niveluri şi 8 apartamente: NU În cazul unui apartament amplasat într-un bloc cu mai mult de 3 niveluri şi 8 apartamente, coeficientul de corecţie prevăzut în tabel se reduce cu 0,10 (GEV- 500, para10): nu e cazul. Se identifică coeficientul de corecţie corespunzător zonei D şi rangul I, respectiv 2,20 357.000 lei x 2,20 =785.400 lei Valoare impozabilă ajustată în funcție de zonă/rang: 785.400 lei 4. Valoarea impozabilă a clădirii, determinată în urma aplicării prevederilor GEV 500 para. 1 - 10, se reduce în funcţie de anul finalizării acesteia, conform tabelului următor, (Cod fiscal art.457 alin.8) : Vechimea clădirii Reducere (la 1 ianuarie a anului fiscal de referință) aplicată mai mare de 100 ani 50% cuprinsă între 50 de ani şi 100 de ani inclusiv 30% cuprinsă între 30 de ani şi 50 de ani inclusiv 10% Vechimea clădirii: 10 ani Ajustare pentru vechimea clădirii: 0% Valoare impozabilă ajustată în funcție de vechime: 785.400 lei VALOAREA IMPOZABILĂ A CLĂDIRII NR.1:

785.380 lei

77

EVALUAREA BUNURILOR IMOBILE - Aplicaţii

3.6 Întrebări şi discuţii 1.

În ce condiţii este mai relevantă abordarea prin piaţă în evaluarea proprietăţilor

imobiliare? 2.

Identificaţi elementele de comparaţie cu ajutorul cărora sunt ajustate preţurile de

vânzare ale proprietăţilor imobiliare comparabile. 3.

Când este mai adecvată abordarea prin venit în estimarea valorii de piaţă a unei

proprietăţi imobiliare? 4.

Ce reprezintă rata de capitalizare?

5.

Când este mai adecvată abordarea prin cost în estimarea valorii de piaţă a unei

proprietăţi imobiliare? 6.

Enumeraţi metodele de estimare a costului de nou utilizate în abordarea prin

7.

Care sunt tipurile de deprecieri pe care le poate avea o construcție? Explicaţi la

cost.

ce se referă acestea. 8.

Analizaţi metodele de evaluare utilizate în studiile de caz prezentate şi

interpretaţi modul în care s-a ajuns la o concluzie privind valoarea de piaţă sau un alt tip de valoare estimată a proprietăţilor imobiliare.

78

EVALUAREA BUNURILOR IMOBILE - Aplicaţii

4. ANEXE

79

EVALUAREA BUNURILOR IMOBILE - Aplicaţii

Model adaptat RAPORT DE EVALUARE A PROPRIETĂŢILOR IMOBILIARE TIP APARTAMENT [15] 1.

2.

EVALUATOR Legitimaţie ANEVAR

SC Firma / P.F.A. POPESCU Ion

Asigurare profesională nivel de acoperire/nr./an Reprezentant – funcţia Expert evaluator Parafa Adresa evaluatorului

50.000 EURO / nr. 1441 /2018_

CLIENT (cel care plăteşte executarea raportului) Adresa

Persoană fizică: VASILESCU Ilie / Persoană Juridică: HVB Bank / S.C. “TEXA REI” S.R.L.  Oraşul: BUCUREŞTI, Judeţul  Strada/Bdul. Oneşti nr. 26, bloc V53d, scara 1, etaj 2, apartament 5, sector 3  Telefon: 0777.333.111; 772.77.99  Fax: 777.77.88  E-mail: hvb@xxx / etc. Persoană fizică: IONESCU Ilie / Persoană Juridică: S.C. “AXA DOI” S.R.L. /

DESTINATARUL RAPORTULUI (cel care beneficiază de executarea raportului) 3.

PROPRIETATEA EVALUATĂ Proprietar Adresa proprietăţii

Nr. XXXX / 2018

Georgescu Vasile - administrator Romica Radu Nr. XXXX – valabilă 2018  Oraşul: BUCUREŞTI  Strada/Bdul. Oneşti nr. 26, bloc V53d, scara 1, etaj 2, apartament 5, sector 3  Telefon: 0777.333.111; 777.77.99  Fax: 777.77.88  E-mail: popescu.ionut@xxx.

Apartament cu X camere situat la etajul X (parter) în bloc (vilă) cu P+Y nivele, cu spaţii comerciale la parter Persoană fizică: IONESCU Ilie / Persoană Juridică: S.C. “AXA DOI” S.R.L.  Oraşul: BUCUREŞTI  Strada/Bdul. Oneşti nr. 26, bloc V53d, scara 1, etaj 2, apartament 5, sector 3

4. DECLARAREA VALORII VALOAREA DE PIAŢĂ ESTIMATĂ

LEI echivalent EUR

VALOAREA NU CONŢINE T.V.A. 5.

TIP DE VALOARE SCOPUL EVALUĂRII DATA INSPECŢIEI PROPRIETĂŢII DATA EVALUĂRII

Valoarea de piaţă Vanzarea proprietatii/Garantare credit ipotecar Inspecţia a fost efectuată de către (nume şi prenume inspector) la data de 27.10.2017. 27.10.2017

80

EVALUAREA BUNURILOR IMOBILE - Aplicaţii DATA RAPORTULUI DE EVALUARE CURS DE SCHIMB BNR, LA DATA EVALUĂRII 6.

DATE PRIVIND DREPTUL DE PROPRIETATE

MENŢIUNI 1: Situaţia privind Cartea Funciară

MENŢIUNI 2: Abateri de la înscrierea din Cartea Funciară 7.

DATE PRIVIND ISTORICUL TRANZACŢIILOR CU PROPRIETATEA

8.

DATE PRIVIND DOCUMENTAŢIA CADASTRALĂ

9.

SITUAŢIA ACTUALĂ A APARTAMENTULUI

1 EURO =

4.5980 LEI

 Dobândirea: Temei legal: Hotărârea comisiei judeţene/hotărârea judecătorească, definitivă, în cazul apartamentelor restituite în natură conform Legii Nr. 112/1995 cu modificările şi completările ulterioare; - Decizia/dispoziţia de aprobare a restituirii în natură, emisă conform Legii Nr. 10/2001, republicată, cu modificările şi completările ulterioare; - Decizia de restituire în natură emisă de Comisia Centrală pentru Stabilirea Despăgubirilor, conform Titlului VII din Legea Nr. 245/2005 cu modificările ulterioare. - Alte situaţii: Temei contractual: Contract de vânzare/cumpărare încheiere de autentificare nr. 1234/29.02.2006 / Contract de schimb, încheiere de autentificare nr. ...../29.02.2006 / Donaţie – Act de donaţie autentificat cu nr. 5678 / 31.02.2006 / Certificat de moştenitor autentificat cu nr. 345 / 30.02.2006. (Copia documentului de atestare a dreptului de proprietate / a provenienţei proprietăţii în Anexa..)  Dreptul de proprietate: Deplin / Condominium / Cu clauză / Cu servitute, Închiriat, În litigiu, În sechestru etc. (Altă situaţie)  Cartea Funciară nr. 3222, localitata Buftea, judeţ Ilfov  Număr cadastral: 23/0;1  Menţiuni speciale în Cartea Funciară: Cu drept de uzufruct viager în favoarea XXX / ipotecat în favoarea YYY  Extras de Cartea Funciară: nr. / 23.01.2015, ANCPI sector / judeţ Ilfov În ANEXA nr. 1 este prezentată copia xerox a Extrasului de Carte Funciară sau a încheierii de intabulare în Cartea Funciară.  ABSENŢA CĂRŢII FUNCIARE: În cazul în care evaluarea este realizată de către evaluatorul angajat al unei bănci se va preciza prevederea din norma Băncii. În alte cazuri, evaluatorul va face precizările care se consideră necesare  Extras vechi de Carte Funciară: În cazul în care evaluarea este realizată de către evaluatorul angajat al unei bănci se va preciza prevederea din norma Băncii. În alte cazuri, evaluatorul va face precizările care se consideră necesare.  Ex: Transformat din apartament cu 4 camere în apartament cu 3 camere prin recompartimentare cu autorizaţie sau fără  Eroare la înregistrarea datelor (adresa eronată / numele proprietarului eronat etc.)  ƒ Se vor prezenta date despre preţul de tranzacţie anterior evaluării cu menţionarea datei tranzacţiei

 (Se va menţiona existenţa documentaţiei cadastrale)  Suprafaţa înregistrată în documentaţia cadastrală: Au = 77,77 mp  Cota indiviză de teren: Si = 2,15 mp În ANEXA nr. 2 este prezentată copia planului de situaţie În ANEXA nr. 3 este prezentată copia releveului proprietăţii sau releveul efectuat de către evaluator Ocupat de proprietar, închiriat, liber, eliberabil la vânzare sau în termen de ... zile / săptămâni / luni etc.; Transformat în birou de firmă / cabinet medical / magazin etc. 81

EVALUAREA BUNURILOR IMOBILE - Aplicaţii 10.

DESCRIEREA ZONEI DE AMPLASARE ZONA DE AMPLASARE Ultracentral, Central, Median, Periferic. Se propune menţionarea identificatorului zonal, dacă acesta este disponibil. Ex: zona „0”, sau „1” sau etc. ARTERE IMPORTANTE  Auto: DE CIRCULAŢIE ÎN - Bdul. XXX APROPIERE - Strada - Bdul. YYY  Magistrale metrou: Magistralele 2 şi 3 cu acces la staţia „Piaţa Victoriei”  Feroviar: staţia Gara de Nord (sau ruta: Bacău – Paşcani, Bucureşti – Cluj etc.)  (Naval: Dacă este cazul)  Calitatea reţelelor de transport: asfaltate / neasfaltate / cu multe benzi pe sens / înguste (creează blocaje) etc. CARACTERUL Tipul zonei EDILITAR AL ZONEI  Cartier rezidenţial de vile, blocuri de locuinţe, zona industrială, comercială etc. În zonă se află sau NU se află  Reţea de transport în comun în apropiere / la distanţă, cu mijloace de transport (in)suficiente  Unităţi comerciale în apropiere / la distanţă: magazine (in)suficiente, bine/slab aprovizionate cu mărfuri de bună/slabă calitate, piaţă agroalimentară, magazine de lux, supermarket-uri (Carrefour, Mall, Cora, Metro etc.)  Unităţi de învăţământ (mediu/superior)  Unităţi medicale (Spitalul Judeţean, Spitalul Universitar de Urgenţă etc.)  Instituţii de cult  Sedii de bănci  Instituţii guvernamentale  Muzee  Parcuri („Regina Maria” etc.)  Lacuri („Herăstrău” etc.)  Cursuri de apă (Canalul „BEGA” etc.)  Altele UTILITĂŢI EDILITARE  Reţea urbană de energie electrică: existentă sau inexistentă  Reţea urbană de apă: existentă sau inexistentă  Reţea urbană de termoficare: existentă sau inexistentă  Reţea urbană de gaze: existentă sau inexistentă  Reţea urbană de canalizare: existentă sau inexistentă  Reţea urbană de telefonie: existentă sau inexistentă  Altele GRADUL DE POLUARE  Absenţa poluării ORIENTATIV (rezultat din sau observaţii sau informaţii ale  Poluare intensă fonică evaluatorului, fără  Idem cu noxe auto expertizare sau determinări  Poluare chimică (de la fabrica „XXX”) de laborator ale noxelor).  Altele

 Liniştit  Trafic auto intens  Dezolant  Alte caracteristici CONCLUZIE PRIVIND ZONA Zona de referinţa (periferică etc.), amplasare (deosebit de) favorabilă, DE AMPLASARE nefavorabilă etc. Dotări şi reţele edilitare satisfacătoare sau nu. Poluare redusă sau accentuată. Ambient civilizat sau nu. AMBIENT

82

EVALUAREA BUNURILOR IMOBILE - Aplicaţii 11.

DESCRIEREA CONSTRUCŢIEI DE BAZĂ (BLOCUL) AMPLASAMENT  BLOC DE LOCUINŢE S+P+10E (subsol tehnic, parter comercial) sau  VILA D+P+2E+M  Etaj 9 ANUL PIF  1987 LOCUINŢE PE PALIER

4

 Faţada blocului  Cardinal: NORD-EST CARACTERISTICI  Structură: cadre b.a, diafragme b.a. etc.  Închideri perimetrale: zidărie cărămidă / BCA cu termoizolaţie suplimentară / panouri prefabricate etc.  Acoperiş: terasă / pod cu structură lemn, învelitoare tablă / ţiglă etc.  Dotare cu interfon în funcţiune  Aspect exterior: cu degradări ale finisajelor  Aspect interior: îngrijit / neîngrijit / subsol inundat etc  Număr de restanţieri la plata întreţinerii: mic / mare  Probleme de alimentare cu apă caldă (informaţii din surse locale - locatari)  Număr mediu de debransaţi cu/fără centrale termice proprii CONCLUZIE PRIVIND Se fac precizări cu privire la starea generală a blocului care poate conduce CONSTRUCŢIA DE BAZĂ la acceptarea sau refuzarea luării în garanţie a apartamentului  Probleme cu aspectul interior, cu alimentarea cu utilităţi / infiltraţii ape meteo la terasă (informaţii din surse locale - locatari) etc. sau  Aspect îngrijit, utilităţi complete etc.  Este / nu este (se recomandă sau nu) efectuarea unei expertize tehnice 12. DESCRIEREA APARTAMENTULUI ORIENTARE

BILANŢUL SUPRAFAŢĂ

DE

GRADUL DE CONFORT (opţional) TÂMPLĂRIE

FINISAJE

INSTALAŢII ŞI DOTĂRI ELECTRICE

În ANEXA nr. 3 este prezentat bilanţul de suprafaţă conform releveului cadastral / efectuat de către evaluator (eventual, conform codului de măsurare)  Au (aria/suprafaţa utilă) = 100,15 mp  Ac (aria/suprafaţa construită – dacă este cazul, pentru apartamente situate în vile, de ex.) = 125,65 mp  Confort: 1 (sau 1+, sau lux etc.) OBSERVAŢIE: pentru securitizarea creanţelor, confortul va fi de minim gradul 1, sau superior.  Exterioară: ferestre tâmplărie lemn / metal / profile PVC cu geam termopan, jaluzele rulou exterioare din lemn, uşă intrare metalică / lemn etc.  Interioară: uşi celulare / lemn plin / profile PVC – vitrate etc.  Superfinisare (de rafinament) / superioare / medii / inferioare parchet (esenţă tare / exotic / lamelar) / gresie / mochetă / linoleum în camere: 70 mp gresie / mozaic lustruit / dale mozaicate / linoleum în bucatarie, grupuri sanitare, hol, balcon (logie): 55 mp faianţă bucătărie, grupuri sanitare: H = 2,20 m, 55 mp jocuri geometrice din rigips stucătură gips zugrăveli humă / var / vopsele lavabile etc. altele: lambriuri Al / lemn lăcuit etc.  Normale  Sistem de supraveghere  Curenţi slabi (telefonie şi cablu TV) 83

EVALUAREA BUNURILOR IMOBILE - Aplicaţii INSTALAŢII ŞI DOTĂRI ÎNCĂLZIRE

 Termoficare oraş / centrală termică proprie, corpuri radiante fontă (Al, Oţel)  Alt tip de încălzire: sobe cu gaze, sobe cu lemne, încălzire cu aparate electrice, cu generatoare de aer cald etc.  Instalaţii noi / vechi (ne)întreţinute bine INSTALAŢII ŞI DOTĂRI  Din reţeaua oraşului / sursa proprie etc. ALIMENTARE CU APĂ  Instalaţii şi dotări noi (de calitate superioară sau medie) / vechi  Instalaţiile sunt (ne)întreţinute bine INSTALAŢII ŞI DOTĂRI  Din reţeaua oraşului etc. ALIMENTARE CU GAZE  Alimentează aragazul (şi centrala termică proprie)  Instalaţii şi dotări noi (de calitate superioară sau medie) / vechi  Instalaţiile sunt (ne)întreţinute bine CONCLUZIE PRIVIND Se descriu sumar aspectele negative şi/sau pozitive: APLASAMENTUL  Probleme cu aspectul interior, cu alimetarea cu utilităţi etc. sau  Aspect îngrijit, utilităţi complete etc.  Degradări constatate la tâmplărie, instalaţii sanitare, închideri (fisuri în pereţi) etc.  Alte aspecte: încălzire cu lemne etc. 13. ANALIZA PIEŢEI IMOBILIARE DEFINIREA PIEŢEI ŞI  Piaţa locuinţelor rezidenţiale amplasate în blocuri de locuinţe / SUBPIEŢEI vile NATURA ZONEI

OFERTA DE LOCUINŢE SIMILARE CEREREA DE LOCUINŢE SIMILARE ECHILIBRUL (RAPORTUL OFERTĂ)

PIEŢEI CERERE/

PREŢURI ÎN ZONĂ PENTRU PROPRIETĂŢI SIMILARE CHIRII ÎN ZONĂ PENTRU PROPRIETĂŢI SIMILARE CONCLUZII ŞI PRIVIND PROPRIETĂŢII

TENDINŢE PIAŢA

 Zonă rezidenţială de blocuri de locuinţe, vile, zonă industrială, comercială etc.  Din punct de vedere edilitar: zona în dezvoltare / în stagnare / în amenajare / în declin etc.  Din punct de vedere economic: oraş / zonă cu economie (in)activă, în dezvoltare, în regresie, şomaj ridicat / redus etc.  Informaţii despre taxele şi impozitele locale: se pot da informatii, dacã se cunosc  În creştere / scădere / stagnare sau  Bună / medie / săracă  În creştere / scădere / stagnare sau  Bună / medie / săracă  Dezechilibru în favoarea OFERTEI / CERERII sau  Echilibru  

Minim: 30.000 EURO echivalent 100.000 LEI Maxim: 65.000 EURO echivalent 200.000 LEI

 

Minim: 200 EURO / lună Maxim: 350 EURO / lună

 Dezechilibru în favoarea OFERTEI / CERERII;  Tendinţă de creştere în favoarea OFERTEI / CERERII REZULTATUL CERCETARII: posibilitatea reducerii / creşterii preţurilor / chiriei etc. Anexa nr. 4 cuprinde extrase privind preţurile / chiriile pe segmentul de piaţă al proprietăţii

14. EVALUARE REGLEMENTĂRI ŞI CADRU LEGAL

Standarde de evaluare SEV 100 - Cadrul general ANEVAR, 2017 SEV 101 - Termenii de referinţă ai evaluării 84

EVALUAREA BUNURILOR IMOBILE - Aplicaţii SEV 102 - Implementare SEV 103 - Raportare SEV 230 - Drepturi asupra proprietăţii imobiliare CADRU LEGAL ALTE REGLEMENTĂRI

Altele – dacă este cazul  După caz 

Dacă este cazul

14.1. Abordarea prin piaţă În ANEXA nr. 5 este prezentată determinarea valorii de piaţă prin comparaţia vânzărilor.

VALOAREA DE PIAŢĂ DETERMINATĂ PRIN COMPARATIA VÂNZĂRILOR

LEI echivalent EUR

VALOAREA NU CONŢINE T.V.A.

14.2 Abordarea prin venit În ANEXA nr. 6 este prezentată determinarea valorii de piaţă prin capitalizarea venitului generat de proprietate din chirie. VALOAREA DE PIAŢĂ DETERMINATĂ PRIN CAPITALIZAREA VENITULUI

LEI echivalent EUR

VALOAREA NU CONŢINE T.V.A. OBSERVAŢII: 1. Rata de capitalizare se calculează pe baza datelor de piaţă. 2. Cheltuielile şi gradul de neocupare se argumentează de către evaluator. 3. In calcul pot fi introduse, cu valori de închiriere corespunzătoare şi tratate corespunzător suprafeţele aferente boxelor sau garajelor, dacă acestea există şi fac obiectul închirierii.

15. DEFINIŢII, IPOTEZE ŞI CONDIŢII LIMITATIVE ŞI ALTELE 15.1 DEFINIŢII  VALOREA DE PIAŢĂ Valoarea de piață este suma estimată pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(ă) la data evaluării, între un cumpărător hotărât și un vânzător hotărât, întro tranzacție nepărtinitoare, după un marketing adecvat și în care părțile au acționat fiecare în cunoștință de cauză, prudent și fără constrângere. 15.2 IPOTEZE ŞI CONDIŢII LIMITATIVE: 1.

Prezentul raport este întocmit la cererea clientului şi în scopul precizat. Nu este permisă folosirea raportului de către o terţă persoană fără obţinerea, în prealabil, a acordului scris al clientului, autorului evaluării şi evaluatorului verificator, aşa cum se precizează la punctul 8 de mai jos. Nu se asumă responsabilitatea faţă de nici o altă persoană în afara clientului, destinatarului evaluării şi celor care au obţinut acordul scris şi nu se acceptă responsabilitatea pentru nici un fel de pagube suferite de orice astfel de persoană, pagube rezultate în urma deciziilor sau acţiunilor întreprinse pe baza acestui raport. 85

EVALUAREA BUNURILOR IMOBILE - Aplicaţii Raportul de evaluare îşi păstrează valabilitatea numai în situaţia în care condiţiile de piaţă, reprezentate de factorii economici, sociali şi politici, rămân nemodificate în raport cu cele existente la data întocmirii raportului de evaluare. 3. Evaluatorul nu este responsabil pentru problemele de natură legală, care afectează fie proprietatea imobiliară evaluată, fie dreptul de proprietate asupra acesteia şi care nu sunt cunoscute de către evaluator. În acest sens se precizează că nu au fost făcute cercetări specifice la arhive, iar evaluatorul presupune că titlul de proprietate este valabil şi se poate tranzacţiona, că nu există datorii care au legătură cu proprietatea evaluată şi aceasta nu este ipotecată sau închiriată. În cazul în care există o asemenea situaţie şi este cunoscută, aceasta este menţionată în raport. Proprietatea imobiliară se evaluează pe baza premisei că aceasta se află în posesie legală (titlul de proprietate este valabil) şi responsabilă. 4. Se presupune că proprietatea imobiliară în cauză respectă reglementările privind documentaţiile de urbanism, legile de construcţie şi regulamentele sanitare, iar în cazul în care nu sunt respectate aceste cerinţe, valoarea de piaţă va fi afectată. 5. Proprietatea nu a fost expertizată detaliat. Orice schiţă din raportul de evaluare prezintă dimensiunile aproximative ale proprietăţii şi este realizată pentru a ajuta cititorul raportului să vizualizeze proprietatea. În cazul în care există documente relevante (măsurători de cadastru, expertize) acestea vor avea prioritate. 6. Dacă nu se arată altfel în raport, se înţelege că evaluatorul nu are cunoştinţă asupra stării ascunse sau invizibile a proprietăţii (inclusiv, dar fără a se limita doar la acestea, starea şi structura solului, structura fizică, sistemele mecanice şi alte sisteme de funcţionare, fundaţia, etc.), sau asupra condiţiilor adverse de mediu (de pe proprietatea imobiliară în cauză sau de pe o proprietate învecinată, inclusiv prezenţa substanţelor periculoase, substanţelor toxice etc.), care pot majora sau micşora valoarea proprietăţii. Se presupune că nu există astfel de condiţii dacă ele nu au fost observate, la data inspecţiei, sau nu au devenit vizibile în perioada efectuării analizei obişnuite, necesară pentru întocmirea raportului de evaluare. Acest raport nu trebuie elaborat ca un audit de mediu sau ca un raport detaliat al stării proprietăţii, astfel de informaţii depăşind sfera acestui raport şi/sau calificarea evaluatorului. Evaluatorul nu oferă garanţii explicite sau implicite în privinţa stării în care se află proprietatea şi nu este responsabil pentru existenţa unor astfel de situaţii şi a eventualelor lor consecinţe şi nici pentru eventualele procese tehnice de testare necesare descoperirii lor. 7. Evaluatorul obţine informaţii, estimări şi opinii necesare întocmirii raportului de evaluare, din surse pe care le consideră a fi credibile şi evaluatorul consideră că acestea sunt adevărate şi corecte. Evaluatorul nu îşi asumă responsabilitatea în privinţa acurateţei informaţiilor furnizate de terţe părţi. 8. Opiniile privind valoarea precum şi alte concluzii incluse în raport presupun încheierea în mod satisfăcător a oricăror alte sarcini care trebuie finalizate într-o manieră responsabilă. Poate fi necesară efectuarea unei alte inspecţii pentru a confirma încheierea acestor sarcini. 9. Conţinutul acestui raport este confidenţial pentru client şi destinatar şi autorul nu îl va dezvălui unei terţe persoane, cu excepţia situaţiilor prevăzute de Standardele Internationale de Evaluare şi/sau atunci când proprietatea a intrat în atenţia unui corp judiciar calificat. 10. Evaluatorul a fost de acord să-şi asume realizarea misiunii încredinţate de către clientul numit în raport, în scopul utilizării precizate de către client şi în scopul precizat în raport. 11. Consimţământul scris al evaluatorului şi al evaluatorului verificator (dacă al acestuia din urmă este necesar), trebuie obţinut înainte ca oricare parte a raportului de evaluare să poată fi utilizată, în orice scop, de către orice persoană, cu excepţia clientului şi a creditorului, sau a altor destinatari ai evaluării care au fost precizaţi în raport. Consimţământul scris şi aprobarea trebuie obţinute înainte ca raportul de evaluare (sau oricare parte a sa) să poată fi modificat sau transmis unei terţe părţi, inclusiv altor creditori ipotecari, alţii decât clientul sau altor categorii de public, prin prospecte, memorii, publicitate, relaţii publice, informaţii, vânzare sau alte mijloace. Raportul de evaluare nu este destinat asigurătorului proprietăţii evaluate, iar valoarea prezentată în raportul de evaluare nu are legătură cu valoarea de asigurare. 2.

86

EVALUAREA BUNURILOR IMOBILE - Aplicaţii

15.3 ALTE PRECIZĂRI Raportul de evaluare este completat cu cel puţin 2 fotografii din care rezultă încadrarea blocului în zona în care se află proprietatea şi minim 3 fotografii din interiorul apartamentului. În mod necesar şi când este cazul, fotografiile de interior vor prezenta imagini cu aspecte negative care au influenţă asupra valorii prin reducerea acesteia. În procesul de evaluare se vor utiliza date şi informaţii în EURO şi RON.

15.4. SURSE DE INFORMARE Pentru datele care au impact asupra valorii, evaluatorul va prezenta sursele de informare, după modelul următor:  Valorile de tranzacţionare ale comparabilelor au fost preluate din următoarele surse: - pentru COMPARABILA 1: noul / vechiul proprietar; - pentru COMPARABILA 2: notariat; - pentru COMPARABILA 3: agenţia imobilară X.  Rata de capitalizare a fost determinată conform ..... (explicaţie) 16. DECLARAŢIE DE CONFORMITATE Ca elaborator declar că raportul de evaluare, pe care îl semnez, a fost realizat în concordanţă cu reglementările Standardelor Internaţionale de Evaluare şi cu ipotezele şi condiţiile limitative cuprinse în prezentul raport. Declar că nu am nici o relaţie particulară cu clientul şi nici un interes actual sau viitor faţă de proprietatea evaluată. Rezultatele prezentului raport de evaluare nu se bazează pe solicitarea obţinerii unei anumite valori, solicitare venită din partea clientului sau a altor persoane care au interese legate de client sau de produsul bancar garantat, iar remunerarea evaluării nu se face în funcţie de satisfacerea unei asemenea solicitări. În aceste condiţii, subsemnatul, în calitate de elaborator, imi asum responsabilitatea pentru datele şi concluziile prezentate în prezentul raport de evaluare.

17. CERTIFICARE Subsemnatul certific în cunoştinţă de cauză şi cu bună credinţă că: 1. Afirmaţiile declarate de către mine şi cuprinse în prezentul raport sunt adevărate şi corecte. Estimările şi concluziile se bazează pe informaţii şi date considerate de către evaluator ca fiind adevărate şi corecte, precum şi pe concluziile inspecţiei asupra proprietăţii, pe care am efectuat-o la data 27.10.2017. 2. Analizele, opiniile şi concluziile mele sunt limitate doar de ipotezele şi concluziile limitative menţionate şi sunt analizele, opiniile şi concluziile mele profesionale personale, imparţiale şi nepărtinitoare. 3. Nu am interese anterioare, prezente sau viitoare în privinţa proprietăţii imobiliare care face obiectul prezentului raport de evaluare şi nu am nici un interes personal privind părţile implicate în prezenta misiune, excepţie făcând rolul menţionat aici. 4. Implicarea mea în această misiune nu este condiţionată de formularea sau prezentarea unui rezultat prestabilit legat de mărimea valorii estimate sau impus de destinatarul evaluării şi legat de producerea unui eveniment care favorizează cauza clientului în funcţie de opinia mea. 5. Analizele, opiniile şi concluziile mele au fost formulate, la fel ca şi întocmirea acestui raport, în concordanţă cu Standardel de evaluare a bunurilor. 6. Posed cunoştinţele şi experienţa necesare îndeplinirii misiunii în mod competent. Cu excepţia persoanelor menţionate în raportul de evaluare, nici o altă persoană nu mi-a acordat asistenţă profesională în vederea îndeplinirii acestei misiuni de evaluare. 87

EVALUAREA BUNURILOR IMOBILE - Aplicaţii

18. RECONCILIEREA VALORILOR. OPINIA FINALA ÎN URMA EVALUĂRII EFECTUATE DE MINE (NOI), A ANALIZEI INFORMAŢIILOR APLICABILE ŞI A FACTORILOR RELEVANŢI, OPINIA MEA (NOASTRĂ) ESTE CĂ VALOAREA DE PIAŢĂ A PROPRIETĂŢII IMOBILIARE DESCRISE (SAU DREPTULUI EVALUAT) ESTE:

VALOAREA RECOMANDATĂ

DE

PIAŢĂ

VALOAREA DE PIAŢĂ A FOST ESTIMATĂ PRIN

LEI echivalent EUR COMPARAŢIA VÂNZĂRILOR/ Altă abordare

VALOAREA DE PIAŢĂ NU CONŢINE T.V.A.

ŞTAMPILA DE EVALUATOR şi SEMNĂTURA

EXPERT EVALUATOR nume şi prenume

SOCIETATEA COMERCIALĂ Reprezentant/Administrator

ŞTAMPILA SOCIETĂŢII COMERCIALE şi SEMNĂTURA CONDUCĂTORULUI

ANEXE

ANEXA nr.1: ANEXA nr.2: ANEXA nr.3: ANEXA Nr. 4 ANEXA Nr. 5 ANEXA Nr. 6 ANEXA Nr. 7

Extras de Carte Funciară Plan de situaţie Releveul proprietăţii. Bilanţul de suprafaţă conform releveului cadastral Extrase privind preţurile / chiriile pe segmentul de piaţă al proprietăţii Determinarea valorii de piaţă prin comparaţia vânzărilor Determinarea valorii prin capitalizarea venitului Fotografii

88

EVALUAREA BUNURILOR IMOBILE - Aplicaţii Extras anexe (1.15, 1.17, 1.35, 1.37, 1.38, 1.43) la ORDINUL nr. 700 din 9 iulie 2014, al ANCPI, actualizat, privind aprobarea Regulamentului de avizare, recepţie şi înscriere în evidenţele de cadastru şi carte funciară [29]

89

EVALUAREA BUNURILOR IMOBILE - Aplicaţii

90

EVALUAREA BUNURILOR IMOBILE - Aplicaţii

91

EVALUAREA BUNURILOR IMOBILE - Aplicaţii

92

EVALUAREA BUNURILOR IMOBILE - Aplicaţii

93

EVALUAREA BUNURILOR IMOBILE - Aplicaţii

94

EVALUAREA BUNURILOR IMOBILE - Aplicaţii

95

EVALUAREA BUNURILOR IMOBILE - Aplicaţii

96

EVALUAREA BUNURILOR IMOBILE - Aplicaţii

97

EVALUAREA BUNURILOR IMOBILE - Aplicaţii

Bibliografie

1. *** Ordonanţa Guvernului României nr. 24 din 30 august 2011, aprobată prin Legea nr.99/2013 pentru aprobarea Ordonanţei Guvernului nr. 24/2011 privind unele măsuri în domeniul evaluării bunurilor, actualizată 2. *** Hotărârea Guvernului României nr. 353/2012 din 18/04/2012 pentru aprobarea Regulamentului de organizare şi funcţionare a Asociaţiei Naţionale a Evaluatorilor Autorizaţi din România 3. *** Hotărârea nr.1/2012 a Asociaţiei Naţionale a Evaluatorilor Autorizaţi din România pentru aprobarea Codului de Etică al profesiei de evaluator autorizat 4. *** Hotărârea nr.3/2017 a Asociaţiei Naţionale a Evaluatorilor Autorizaţi din România – pentru aprobarea standardelor de evaluare obligatorii din România 5. ANEVAR, Institutul Român de Cercetare în Evaluare - IROVAL Evaluarea şi finanţarea proprietăţilor imobiliare, Biblioteca ANEVAR,1996 6. Appraisal Institute, Evaluarea proprietăţii imobiliare, ediţia a 13-a, Ediţia în limba româna, Bucureşti, 2011 7. ANEVAR – Standardele de evaluare a bunurilor, Bucureşti, ediţia 2018, adoptate prin Hotărârea Conferinţei Naţionale a ANEVAR nr. 3/2017 8. Stan, S., V., Irina Bene coordonatori, Evaluarea proprietăţii imobiliare – Aplicaţii, editura IROVAL Bucureşti, INVEL MULTIMEDIA Bucureşti, 2012. 9. Stan, S., V., coordonator, Evaluarea terenului – Aplicaţii, editura IROVAL Bucureşti, 2009 10. Şchiopu ,C., Metoda costurilor segregate, editura IROVAL, Bucureşti, 2011 11. Şchiopu,C., Costuri de reconstrucţie - costuri de înlocuire, Clădiri rezidenţiale, editura IROVAL Bucureşti, 2012 12. Şchiopu,C., Ghid pentru inspecţia clădirilor, editat de ANEVAR-IROVAL, Colecţia Biblioteca ANEVAR, 1998 13. Bădescu G., Evaluarea proprietăţilor imobiliare, suport SPIC 11, editat de ANEVAR-IROVAL 14. Turcuş, S., Cristian, A., Îndreptarul Tehnic pentru evaluarea imediată la preţul zilei, a costurilor elementelor construcţiilor de locuinţe, decembrie 2016 şi decembrie 2017, editura Matrix Rom , Bucureşti 15. ANEVAR – Buletin informativ nr. 4(63)/2008, Editat de IROVAL – Cercetări în evaluare, 2008 16. ANEVAR, Spic D-29 “Introducere în analiza Celei mai Bune Utilizări“, 2011 17. ANEVAR, Evaluarea proprietăţii imobiliare. Ediţie revizuită şi completată, 2014 18. Roib, V., Evaluarea bunurilor imobile - Noţiuni generale privind drepturi asupra proprietăţii imobiliare, Editura UTPRESS, Cluj-Napoca, 2012 19. Roib, V. - Aspects Regarding the Best Use of Land Expropriated Real Estate Valuation, Journal of Geodesy and Cadastre RevCAD 14, 2013 20. ***Evaluarea rapidă a construcţiilor, editura MATRIX ROM, Cataloage de reevaluare 21. *** Ghidul cuprinzând coeficienţii de uzură fizică normală la mijloacele fixe din grupa 1 „Construcţii” Indicativ P135-99 (avizat de MLPAT cu Ordinul nr.85/N/1999)

98

EVALUAREA BUNURILOR IMOBILE - Aplicaţii 22. ***Catalogul privind clasificarea şi duratele normale de funcţionare a mijloacelor fixe, aprobat HG 2139/2004 23. ***Metodologia pentru evaluarea clădirilor şi construcţiilor speciale din grupele 1 si 2"- indicativ GV-0001/0-95 aprobat MLPAT cu ordinul 32/N/16.10.1995 24. ***Buletinul documentar Expertiza Tehnică 130, editat de Corpul experţilor tehnici – România (CET-R), decembrie 2015 25. *** Legea locuinţei nr.114/1996 republicată 26. ***STAS 4908/1985 Clădiri civile, industriale şi agrozootehnice – Arii şi volume convenţionale 27. ***Legea 225/2015 - Codul Fiscal, TITLUL IX „Impozite şi taxe locale” 28. ***Normele de aplicare ale Codului Fiscal, apărute în M.O. 22/13.01.2016 29. ***ORDIN nr. 700 din 9 iulie 2014, al ANCPI, actualizat, privind aprobarea Regulamentului de avizare, recepţie şi înscriere în evidenţele de cadastru şi carte funciară 30. http://www.nou.anevar.ro 31. http://analizeimobiliare.ro 32. http://www.darian.ro 33. http://www.ocpi.ro 34. http://www.insse.ro 35. http://www.bnro.ro 36. http://www.primariaclujnapoca.ro 37. http://cluj-city.map2web.eu/ 38. http://www.cjcluj.ro 39. http://www.imobiliare.ro 40. http://www.edil.ro 41. http://www.casapitas.ro 42. http://www.piata-az.ro. 43. http://www.ziare.com 44. http://www.ziuadecluj.realitatea.net 45. Google Earth

99