Ejercicios De Derecho Registral Inmobiliario

Escuela de Derecho Universidad de Puerto Rico

Ejercicios de Investigación y Prácticos Curso de Derecho Registral Inmobiliario Prof. Enid Martínez Moya

Por Francisco J. González Sosa

17 de mayo del 1999 Rio Piedras, Puerto Rico

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Ejercicios de Investigación 1. Procedmiento de apremio 2. La prescripción extintiva y la Ley Hipotecaria 3. Hipotecabilidad del arrendamiento, el usufructo y la nuda propiedad

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1.

Explique qué es en Puerto Rico el procedimiento de apremio y su relación con la Ley Hipotecaria. El Código de Rentas Internas de Puerto Rico establece que “si alguna persona no

pagare o rehusare pagar las contribuciones, impuestos, multas, intereses, recargos y penalidades dentro del período establecido en éste Código, el Colector procederá al cobro de los impuestos y/o multas morosas mediante embargo y venta de la propiedad de dicho deudor…”1 El Colector utilizará el procedmiento de apremio, embargo y venta de bienes, tanto muebles como inmuebles, del contribuyente para satisfacer la cantidad adeudada al erario público. Este procedimiento, al afectar a bienes inmuebles, resulta en la aplicación de la Ley Hipotecaria y se refleja en el Registro de la Propiedad . El precedimiento de apremio, descrito en el Código de Rentas Internas, es casi idéntico al utilizado por acreedores hipotecarios al vencer el plazo de pago en una hipoteca. El proceso, a grandes razgos, es el siguiente: la agencia (Departamento de Hacienda) informará al contribuyente de una insuficiencia en el pago y del monto de los adeudado; si la agencia no logra que el contribuyente pague, entonces se procederá a embargarle bienes con el propósito de venderlos en pública subasta, y en caso de todavía el contribuyente no quiera o pueda pagar la deuda, se procederá a la venta de las propiedades embargadas.2 Por supuesto, a cada paso de este procedimeinto se deberán seguir los requisitos del debido proceso de ley, incluyendo la previa notificación al contribuyente, al igual que brindarle a éste la oportunidad de presentar objeciones al proceso e introducir defensas contra la deuda. Igualmente, el Código de Rentas Internas

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Código de Rentas Internas, 1994, § 6150 (a). Ibid., §§ 6151-6163.

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permite hacer exepciones referentes al cobro de la deuda mediante el embargo de bienes3. Por otra parte, los bienes embargados y vendidos en pública subasta pueden ser posteriormente reivindicados por el contribuyente, sus herederos y sucesores.4 La intersección entre el apremio y la Ley Hipotecaria ocurre en varios puntos a lo largo de este procedimiento administrativo. Primero, una vez decida actuar en con el embargo de un bien inmueble, la agencia procederá a “preparar un certificación de embargo describiendo la propiedad inmueble embargada, y hará que dicha certificación se presente para inscripción en el correspondiente registro de la propiedad…[l]a certificación de embargo una vez presentada en el registro será suficiente para notificar al contribuyente e iniciar el procedimiento de apremio”.5 La agencia en este caso, el Departamento de Hacienda, está facultada para emitir certificaciones de embargo sin necesidad de acudir a un tribunal, y dicha certificación será suficiente para que el Registrador inscriba una anotación de embargo sobre el inmueble afectado. Dicha inscripcion el Registrador la hará libre de costos para la agencia.6 Los certificados de embargo, ademas de anotarse en el folio correspondiente al inmueble en el Registro de la Propiedad, serán igualmente anotado en el libro de “Registros de Embargos de Bienes Inmuebles a favor del Estado Libre Asociado de Puerto Rico”, donde se identificará (entre otras cosas) al inmueble embargado y lo adeudado por el titular.7 De desistir en continuar con el procedimiento, la agencia solicitará igualmente la cancelación de estas inscripciones en el Registro de la Propiedad y en el Registro de Embargos.

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Por ejemplo, referente a personas envejecientes o con enfermedades terminales. Código de Rentas Intenas, 1994, § 6150 (d). 4 Ibid., §§ 6163-6166. 5 Ibid., § 6155. Véase también Ley Hipotecaria, 1979, art. 118, y R.G. § 118.1. 6 30 L.P.R.A. § 1770c. 7 Ibid., §§ 1841-1842.

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Por otra parte, de caducar la anotación de embargo ésta podrá ser cancelada a “instancia de parte, autenticada ante notario”.8 El próximo paso a seguir será la venta en pública subasta del inmueble embargado de acuerdo a las disposiciones del Código de Rentas Internas. Una vez adquirido el inmueble subastado por un licitador, ocurre otra convergencia entre el procedimiento de apremio y la Ley Hipotecaria. El licitador adquirente recibirá un certificado de compra el cual servirá como “título absoluto de dicha propiedad…[y] al recibo de [este] certificado hacer que sea debidamente inscrito por el registrador de la Propiedad…mediante el pago del correspondiente costo de inscripción.”9 El certificado de compra servirá como instrumento para lograr la inscripción del inmueble a nombre del adquirente. De ser el adquirente de la propiedad subastada una agencia del Gobierno de Puerto Rico, bastará para inscribir el inmueble a su nombre el que presente ante el Registrador un certificado del Secretario de Hacienda indicando que la agencia adquirente ha pagado los impuestos adeudados por el contribuyente embargado.10 Cabe recalcar que “[l]a persona a quien se adjudique el inmueble en la pública subasta, lo adquiere tal y como está y no tendrá derecho a acción de saneamiento contra el Secretario [de Hacienda]”11 Esto es, el inmueble pasará al dominio del comprador sujeto a las cargas, obligaciones y gravámenes originales. La última área de convergencia entre el apremio y la Ley Hipotecaria ocurre cuando el inmueble es redimido, mediante el pago de las contribuciones y costos adeudados, por el contribuyente, sus herederos, cesionarios o cualquier otra persona con

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Ley Hipotecaria, 1979, art. 144. Código de Rentas Internas, 1994, § 6162. 10 Ibid., § 6158. 11 Ibid., § 6154. 9

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derecho o interés sobre la propiedad.12 El que redimiere el inmueble le será otorgado una carta de pago expedida por el Secretario de Hacienda en la que se indica que han sido pagados todos los impuestos, penalidades y costos que pesaban sobre la propiedad, y dicha carta de pago puede ser presentada ante el Registrador para lograr la inscripción del inmueble.13 2.

Alcance del Articulo 107 de la Ley Hipotecaria en cuanto al tratamiento de la prescripción extintiva Se define la prescripción como una causa de extinción de los derechos reales a

consecuencia de la inactividad del titular durante un cierto período de tiempo14. La prescripción extintiva es manifestación de que “el legislador considera desfavorablemente la actitud de quien descuida ejercitar oportunamente sus derechos…y por ello se establece la posibilidad de que los derechos que competen a una persona queden extinguidos si el interesado en hacer valer la prescripción invoca esta sanción de carácter civil aplicable a todo titular negligente”15 Orozco Pardo ademas explica que “la prescripción viene a confirmar situaciones pacificas, silentes o inactivas por voluntad de las partes…cuyo único reparo es el de no estar consagradas por el Derecho”16 El Codigo Civil de Puerto Rico indica que la prescripción de un derecho esta sujeta al “mero lapso del tiempo fijado por la ley”.17 Igualmente el Codigo define los tipos de derechos sujetos a los efectos de la prescripción extintiva.18” Para los propósitos de la Ley Hipotecaria, la prescripción entonces establece un mecanismo por el cual una 12

Código de Rentas Internas, 1994, § 6162. Ibid., § 6163. 14 Puig Brutau, Fundamentos de Derecho civil, t. I, vol. 1, 1979, pág. 849. 15 Ibid., pag. 850. 16 Orozco Pardo, La interrupción de la Prescripción Extintiva en el Derecho civil, 1986, pág. 21. 17 Codigo Civil de Puerto Rico, 1930, art. 1861. 18 Ibid., arts.1862 al 1872. 13

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situación de hecho es transformada en una de derecho, haciendo posible que se reconozca jurídicamente una nueva realidad que afecta al dominio o disfrute de un bien inmueble. El Articulo 107 de la Ley Hipotecaria del 1979 establece las protecciones con las que contara un tercero frente a la usucapión, servidumbre negativa y la prescripción extintiva, al igual que especfíca el curso de acción que un tercero debera tomar para hacer valer dichas protecciones.19 El cuarto párrafo de dicho articulado indica que “[e]l tercer adquirente de derechos reales tendrá frente a los efectos de la prescripción extintiva, la misma protección que esta sección provee contra la usucapión”.20 La aplicación de la claúsula indicada establece que un tercer adquirente de derechos reales “quedará amparado por la fe pública registral…si desconocía” de la prescripción extintiva de estos derechos, “y si dentro de un año luego de la adquisición interpone acción judicial adecuada para negar los efectos de la prescripcion”21. Unas vez transcurrido el término indicado, el tercero carecerá de la protección establecida y se aplicarán las disposiciones pertinentes del Código Civil.22 En resúmen, el Articulo 107 establece que un tercero registral (definido por el Art. 105 de la Ley Hipotecaria como “tercero que de buena fe y a título oneroso adquiera válidamente algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultad para transmitirlo”) que adquiere un derecho real que por disposición del Codigo Civil esté afectado por la prescripción extintiva, puede contar con la protección que el Registro le brinda para poder reivindicar este derecho. Idealmente, el Registro de la Propiedad reflejaría la realidad de la vigencia o prescripción de todos los derechos reales, pero la naturaleza declaratoria de la inscripción en el Registro (salvo referente a las hipotecas) 19

Ley Hipotecaria, 1979, art. 107. Ibid. 21 Ibid. 22 Ibid. 20

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resulta en que puedan existir transacciones extrarregistrales legítimas sobre estos derechos. Obviamante, si del Registro mismo surgen indicaciones explícitas de que el derecho real adqurido por un tercero esta afectado por la prescripción extintiva, el tercero adquirente se encontrará sin la protección brindada por el art. 107. Cabe recalcar que, según Guaroa Velázquez, “la prescripción extintiva sólo concierne a los derechos de carácter estrictamente patrimonial, aunque otra cosa se haya dicho por la jurisprudencia puertorriqueña”23 A modo de ejemplo, refiriéndose a la aplicabilidad de las disposiciones de ley aqui referidas, sería el siguiente: un tercero que adquiera los derechos sobre un usufructo debidamente inscrito y que de acuerdo al Registro aparenta seguir vigente, se encontrará que si el usufructuario previo había actuado con dejadez al no reclamar los frutos que le correspondían, el usufructo habrá prescrito luego de transcurridos treinta años.24 Esto es, el titular de la nuda propiedad podría proceder para declara extinguido el usufructo. Sin embargo, en vez de penalizar al tercer adquirente por las acciones (o faltas de ellas) del usufructuario anterior, la Ley Hipotecaria le permite entablar acción judicial dentro un límite de tiempo para hacer valer este derecho. Igualmente, el limite de un año (desde su adquisición del derecho real) que tiene el tercero para interponer acción judicial sirve para proteger a la otra parte (dueño del inmueble gravado) contra una extención irrazonable del gravámen u obligación ya prescrito. El balance logrado, ademas de fortalecer el sitial del Registro de la Propiedad como instrumento habilitador para establecer la legalidad de un derecho y resolver conflictos sobre el dominio y uso de un inmueble, resulta en “el desarrollo de

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Guaroa Velázquez, Las obligaciones según el derecho puertorriqueño, 1964, pág. 239. Codigo Civil de Puerto Rico, 1930, art. I863.

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una visión económica de los bienes, determinada por su aprovechamiento o utilidad…que satisfacen directamente necesidades elementales de la persona”.25

3. Discuta la hipotecabilidad de los siguientes derechos: el arrendamiento, el usufructo y la nuda propiedad.

La doctrina civilista sobre la hipotecabilidad de cosas y derechos esta claramente articulada por Puig Brutau: “[l]a hipoteca ha de recaer sobre bienes inmuebles, inscribibles y enajenables…lo esencial de la garantía hipotecaria es que se produce sin desplazamiento posesorio, pero con publicidad registral.”26 Todos los derechos reales inmobiliarios, que pueden ser enajenados, también pueden ser hipotecados (a menos que exista alguna disposición legal que estipule lo contrario). La Ley Hipotecaria de Puerto Rico sigue los mismos parámetros arriba indicados, al indicar que “podrán ser hipotecados: 1ro. Los bienes inmuebles suceptibles de inscripción; 2do. Los derechos inscribibles y enajenables, con arreglo a las leyes, impuestos sobre los mismos bienes”.27 Refiriéndonos ahora a los derechos específicos de el arrendamiento, el usufructo, y la nuda propiedad, examinaremos la hipotacabilidad de cada uno a tenor con lo dispuesto por la Ley Hipotecaria. Sobre el arrendamiento, derecho de carácter personal pero revestido por el legislador de algunos atributos reales, el artículo 158 declara en 25

Peñalillo Arévalo, Los bienes:l a propiedad y otros derechos reales, 1991, pág. 5. Puig Brutau, Fundamentos de Derecho civil, t. III, vol. 3, 1983, pág.97. 27 Ley Hipotecaria, 1979, art. 157. 26

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parte que será hipotecable “[e]l derecho de arrendamiento inscrito, a menos que esté impedido el arrendatario a ceder o subarrendar, pero quedando sujeta la hipoteca que se constituya sobre el mismo a la resolución del arrendamiento por causas ajenas a la voluntad del arrendatario”.28 Por su naturaleza el arrendamiento impone unas limitaciones sobre lo que se puede hipotecar, ya que “el arrendatario no tiene derecho definitivo y puro al uso y disfrute del inmueble….[limitando] la medida, duración y eficacia de la hipoteca…”29 Como requisito indispensable para la hipotecabilidad surge la previa inscripción en el Registro, lo que requiere que el arrendamiento sea por un plazo determinado de años o autorizado por el titular.30 Otra condición que afecta la hipotecabilidad del arrendamiento, como indica el art. 158 arriba citado, es la existencia de una prohibición por parte del titular para que arrendatario pueda “ceder o subarrendar” el inmueble.31 De igual manera, y continuándo con el art. 158, vez constituída la hipoteca sobre el arrendamiento (incluyendo su inscripción en el Registro), la misma “quedará sujeta…a la resolución del arrendamiento por causas ajenas a la voluntad del arrendatario. Si la resolución fuere por causas atribuibles a la voluntad del arrendatario, el titular de la hipoteca podrá subrogarse en el lugar y grado del mismo en calidad de cesionario, bien por convenio entre los interesados o por decisión de un tribunal competente, quien podrá así acordarlo como medida provisional de cautela o en forma de definitiva, dentro de los términos del contrato inscrito y en todo caso determinando el tribunal las alteraciones o modificaciones en la deuda original de acuerdo con la equidad del caso".

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Ibid., art. 158. Vallet de Goytisolo, Estudios sobre garantías reales, 1984, pág. 59. 30 El art. 38.3, de la Ley Hipotecaria autoriza la inscripción de el “arrendamiento de bienes inmuebles por un período de séis (6) años o más, o cuando hubiese convenido de las partes para que se inscriban”. El Reglamento General de la Ley Hipotecaria, § 48.1, añade que “[s]erán inscribibles los contratos de arrendamiento por un término menor al fijado [arriba] cuando tengan pacto de prórroga por un plazo que exceda dicho término siempre que el ejercicio de la prórroga quede totalmente al arbitrio del arrendatario”. 31 Véase Código Civil de Puerto Rico, 1930, art. 1440. 29

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Lo arriba expuesto indica que le acreedor hipotecario de un arrendamiento no contará con ninguna protección registral en caso de que el arrendamiento sea terminado por el titular. Por otra parte, si el arrendatario deudor hubiese actuado para terminar el arrendamiento, el acreedor hipotecario prodrá subrogarse en su lugar (esto es, hacerse cargo del arrendamiento bajo las condiciones pactadas originalmente entre el titular y el antiguo arrendatario). Además, el acreedor hipotecario podrá asimismo solicitar revisión judicial de los términos del contrato original bajo los que se ha subrogado en lugar del arrendatario deudor. El usufructo, como derecho real, también es suceptible a ser hipotecado.32 Sin embargo, los usufructos constituidos por el legislador no son hipotecables.33 Por otra parte “[quedará] extinguida la hipoteca cuando concluya el [usufructo] por un hecho ajeno a la voluntad del usufructuario. Si concluyere por su voluntad, subsistirá la hipoteca hasta que se cumpla la obligación asegurada, o hasta que venza el tiempo en que el usufructo habría naturalmente concluido a no mediar el hecho que le puso fin.”34 Para Roca Sastre, “si la hipoteca equivale a una potencial transmisión de la cosa o derecho gravado, la ejecución hipotecaria del usufructo implicará la cesión forzosa de aquel derecho de percibir los frutos”.35 Una vez extinguido el usufructo, igualmente se extinguirá la hipoteca que lo gravaba, salvo en el caso ya mencionado de terminarse el

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El usufructo es definido como “el derecho de disfrutar de una cosa cuya propiedad es ajena, percibiendo todos los productos, utilidades y ventajas que aquélla produzca. Con la obligación de conservar su forma y sustancia, a no ser que el titulo de su constitución o la ley autoricen otra cosa”. Codigo Civil de Puerto Rico, 1930, art. 396. 33 Por ejemplo, la pensión alimenticia. Véase Vázquez Bote, Derecho inmobiliario registral, vol. XIV, 1992, págs. 351 a 352. 34 Ley Hipotecaria, 1979, art. 158.1. 35 Roca Sastre, Derecho Hipotecario, vol. IV, 1968, pág. 193.

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usufructo por voluntad del usufructuario. De ser así, “la hipoteca subsistirá hasta tanto el usufructo termine por culaquiera de las otras causas enumeradas” en el Código Civil.36 La contraparte del usufructo es la nuda propiedad, o sea, los derechos reales restantes al titular del inmueble luego de ser éste gravado con un usufructo.37 El titular dueño de la nuda propiedad “puede enajenarla, respetando al adquirente del usufructo; hipotecarla, respetando el acreedor hipotecario el usufructo; [o] transmitirla.”38 La Ley Hipotecaria igualmente indica que la nuda propiedad es hipotecable, añadiendo que “si el usufructo se consolidase con [la nuda propiedad] en la persona del propietario no sólo subsistirá la hipoteca, sino que también se extenderá al mismo usufructo, como no se haya pactado lo contrario.”39 Para Muñoz Morales, la extensión al usufructo de la hipoteca sobre nuda propiedad, significa la consolidación del “dominio útil y el dominio directo” sobre una propiedad.40 En resúmen, el acreedor hipotecario de la nuda propiedad podrá, en caso de incumplimiento por parte del deudor, ejecutar las acciones contra el inmueble que bajo la ley se le faculta pero sin que se afecten los derechos del usufructuario. Por igual, las acciones de los acreedores del usufructo hipotecado no podrán agraviar los derechos del nudo propietario. En conclusión, la hipotecabilidad del arrendamiento, el usufructo y la nuda propiedad responde a la necesidad de facilitar la enajenación de los bienes inmuebles para agilizar las transacciones comerciales. La libre empresa “requiere la suceptibilidad de gozar y disfrutar, esto es de utilizar en el mas amplio sentido, bienes y recursos.”41 36

Muñoz Morales, Derecho hipotecario, vol. II, 1946, pág. 29. Peñailillo Arévalo, Los bienes: la propiedad y otros derechos reales, 1991, pág. 328. 38 Ibid., págs. 328 a 329. 39 Ley Hipotecaria, 1979, art. 158. 40 Muñoz Moralez, op. cit., pág. 29. 41 Montés Penadés, Derechos reales y derecho inmobiliario registral, 1994, pág. 31. 37

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II. Ejercicios Prácticos. 1. Documento para la inscripción de un derecho hereditario.

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2. Escrito de recalificación referente a la prohibición de enajenar

INSTANCIA AL REGISTRADOR DE LA PROPIEDAD DE SAN JUAN, PUERTO RICO INTERESANDO LA INSCRIPCION DEL

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DERECHO HEREDITARIO, POR TESTAMENTO AL HONORABLE REGISTRADOR: 1)

Don Armando Alvarez García, mayor de edad, viudo, comerciante y vecino de San Juan, Puerto Rico, falleció en San Juan, Puerto Rico, el día 18 de diciembre de 1998.

2) A su fallecimiento había adquirido, entre otros bienes, las siguientes fincas: A- Finca número 6,479 descrita en inscripción quinta del folio 217 del tomo 154 de la sección 5 de San Juan, del siguiente modo: RUSTICA: radicada en el Barrio Sabana Llana Norte de san Juan, compuesta de veinticinco cuerdas treintiocho céntimos, igual a nueve hectáreas noventisiete áreas, cincuentitrés centiáreas y treinta miliáreas; en lindes al Norte, José Hernández; al Sur, Miguel Acevedo; al este, Federico Abreu, y al Oeste, Elías Torres. Inscrita con una cabida de 23.30 cuerdas. B-

Finca número 2,347 descrita en la inscripción segunda del folio 49 del tomo 96 de la sección 5 de San Juan del siguiente modo: RUSTICA: radicada en el Barrio Cupey del término municipal de Río Piedras antes, hoy San Juan, con una cabida superficial once punto noventa y cuatro cuerdas, igual a cuarenta y séis mil novecientos veintiuno punto cinco mil trescientos tres metros cuadrados; en lindes al Norte. Con la Avenida Lomas Verdes; por el Sur y por el Oeste, con terrenos de Mora Development Corporation; por el Este, con terrenos del Estado Libre Asociado de Puerto Rico.

3)

Don Armando Alvarez García otorgó testamento mediante la escritura número 4501 otorgada el día 15 de marzo de 1998, ante el Notario Evaristo García Egozcue, en el cual instituye como sus únicos y universales herederos a: a) Rubén Alvarez Pichardo, mayor de edad, residente y vecino de 16

Orocovis, Puerto Rico; b) Marcial Alvarez Pichardo, mayor de edad, residente y vecino de Yauco, Puerto Rico. 4) Se solicita la inscripción de las fincas antes descritas a favor de los herederos anteriormente mencionados con vista de los siguientes documentos: a)

Escritura número 4501 otorgada en Hato Rey, Puerto Rico, el día 15 de marzo de 1998, ante el Notario Evaristo García Egozcue , sobre Testamento Abierto.

b)

Certificación expedida por el Lic. Roberto López, Director de Inspección de Protocolos con fecha de 10 de enero de 1999 creditiva de que el testamento anteriormente mencionado no ha sido revocado o modificado.

c) Certificación de defunción del causante Armando Alvarez García. d) Copia certificada del recibo de contribución sobre herencia en el caso de la herencia del causante. e)

La propiedad marcada con la letra “A” antes descrita en la presente instancia, y la cual se valora en cincuenta mil DOLARES ($50,000). La propiedad marcada con la letra “B” antes descrita en la presente instancia, y la cual se valora en doscientos mil DOLARES ($200,000).

POR TODO LO CUAL se solicita del Honorable Registrador se sirva inscribir en los libros bajo su digno cargo las propiedades antes descritas a nombre de las personas antes mencionadas a título de herencia.

En Hato Rey, Puerto Rico, a 3 de febrero de 1999. Francisco J. Gonzalez Abogado de los Peticionarios Avenida Victor Manuel, núm. 99 Isabela, PR 00662

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555-1234 Número de Colegiado: 6667 Afidávit Núm.: 11445 Jurado y suscrito ante mí por Francisco J. González de las circunstancias personales antes expresadas y a quién doy fe de conocer personalmente. En Hato Rey, Puerto Rico, hoy 3 de febrero de 1999. Evaristo García Egozcue Notario Público Avenida Muñoz Marín, núm. 123 Hato Rey, PR 00789 555-6579 Número de Colegiado: 5674

NOTA: A la información proporcionada por la Prof. Enid Martínez Moya le hemos añadido otros “datos” adicionales para completar la información requerida en la instancia de inscripción del derecho hereditario. Francisco J. González Sosa

HONORABLE JUAN PEREZ

SOBRE: RECALIFICACION

REGISTRADOR

ESCRITURA DE

DEL REGISTRO DE LA

COMPRAVENTA PRESENTADA

PROPIEDAD

EL 22 DE DICIEMBRE DE 1998 18

SECCION DE BAYAMON II

AL ASIENTO 365 DEL LIBRO 47 DEL DIARIO DE OPERACIONES DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD

ESCRITO DE RECALIFICACION

I.

DOCUMENTO A RECALIFICAR

El abogado suscribiente, a nombre de su representado, solicita la recalificación de la escritura núm. 65 sobre la finca 3118 otorgada el día 22 de diciembre de 1998 ante la Notario Norma Espada presentada para su inscripción al asiento 365 del libro 47 del Diario de Operaciones del Registro de la Propiedad, Sección de Bayamón II. La solicitante Doña Rosa Gandía es parte interesada a tenor con 30 L.P.R.A. § 2237, por ser propietaria, adquirente según la escritura antes señalada.

II.

RELACIÓN DE HECHOS. La finca núm. 3118 fue inmatriculada por don Alfonso Villaronga en el folio 223,

asiento núm. 56 del tomo 134 del Registro de la Propiedad, Sección de Bayamón II. Don Alfonso Villaronga adqurió el inmueble de don Gaspar Echevarría mediante la escritura núm. 28 otorgada el día 3 de marzo de 1997 ante el Notario Ismael García. En esa escritura se indica que el señor Villaronga adquiría la propiedad sujeto a una prohibición de enajenar duradera por cinco años. La escritura de compraventa se inscribió en el Registro de la Propiedad, sujeta a la mencionada prohibición de enajenar. La solicitante doña Rosa Gandía concluyó un contrato de compraventa con don Alfonso Villaronga el día 22 de diciembre de 1998, por el cual la señora Gandía adquiría

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el inmueble arriba indicado. La transacción entre las partes se hizo mediante la escritura núm. 65 otorgada ante la Notario Norma Espada, el abogado aquí suscribiente. Esta escritura se presentó ante el Registro de la Propiedad de Bayamón II el día 23 de diciembre de 1999. El día 15 de marzo de 1999 el Registrador notificó de un defecto que impedía la inscripción de la finca a nombre de doña Rosa Gandía, a saber, la prohibición de enajenar que surgía del Registro y que continuaba vigente.

III.

OBJECIONES A LA CALIFICACION El Honorable Registrador en su notificación de defectos indica que la prohibición

de enajenar inscrita en el Registro es válida y que clara e inambiguamente le resta facultad a el titular inscrito, don Alfonso Villaronga, para enajenar el inmueble por un período de cinco años. La legitimidad de ésta cláusula, según el Registrador, reside en la libertad de contratación, articulada en el Código Civil de la siguiente manera: “[l]os contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral, ni al orden público”.42 Cita también el Registrador a Iglesia Cátolica v. Registrador, 96 D. P. R. 511 (1968) en apoyo de su posición. En este caso, el Tribunal Supremo ordenó la inscripción de una cláusula de prohibición de enajenación tras un detallado exámen de la doctrina y jurisprudencia en vigencia, declarando que el ordenamiento puertorriqueño permite la existencia (y la inscripción en el Registro de la Propiedad) de éste tipo de limitaciones al dominio del titular.Citando su fallo anterior en Ortiz v. Registrador, 82 D. P. R. 501, 507 (1961), el Tribunal declara además que “la legislación vigente no contiene una categoría agotadora de derechos reales, pudiendo los interesados regular otros de igual naturaleza 42

Código Civil de Puerto Rico, 1930, art. 1207.

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que los enumerados por la ley y modificar desde luego o en el futuro algúnas de las facultades de dominio (énfasis en el original)”. El Registrador luego pasa, de justificar la validez de las prohibiciones de enajenar en nuestro ordenamiento, a examinar la cláusula específica en este contexto para determinar si cumple con los requisitos claves para considerarse eficaz.43 La cláusula anotada en el Registro es clara en su prohibición de enajenar, por lo que cumple con el requisito de que la prohibición tiene que ser expresa; la cláusula tiene un término específico de duración, cinco años, cumpliendo con el requerimiento contra la perpetuidad de este tipo de disposiciones; por último, la cláusula no atribuye a otra persona del derecho de enajenar, sino que lo saca de las manos del titular, característica importante que debe tener la prohibición de enajenar para ser efectiva.44 Otra característica analizada por el Registrador es la que toda claúsula de prohibición de enajenar, como indica Diez-Picazo, debe responder “a un interés legítimo de la persona que la establece o que la impone”.45 El Registrador indica que aunque la claúsula no expresa alguna justificación, esta no es necesaria para ser inscrita ya que el propósito del Registro es primordialmente “la inscripción de títulos, actos y contratos… constitutivos, traslativos, declarativos o extintivos del dominio…, [de] los derechos reales…, y cualesquiera otros que modifiquen alguan de las facultades de dominio…”46 Por esto, después que el acto en sí sea inscribible, ausente alguna evidencia al contrario se presumirá como legítimo por el Registrador.

43

Véase Chico Ortiz y Bonilla Encina, Apuntes de Derecho Inmobiliario Registral, 1967, pásg. 579; citado en Iglesia Católica v. Registrador, 96 D. P. R. 511, 528 y 529 (1968). 44 Chico Ortiz y Bonilla Encina, op. cit. 45 Diez-Picazo, Fundamentos del Derecho civil patrimonial, vol. 2, 1978, pág. 715. 46 Ley Hipotecariam 1979, art. 38.

21

Por último, el Registrador indica que, aunque la cláusula de prohibición de enajenar fuese inválida por algún motivo, el Registrador carece de la facultad para enmendar el Registro sin contar con previa autorización judicial.47

IV.

DISCUSION DE LAS OBJECIONES A LA CALIFICACION El argumento desarrollado por el Honorable Registrador se puede resumir en dos

partes: la primera, que la cláusula es inscribible, válida y eficaz; y la segunda, que en éste caso el Registrador carece de la facultad para enmendar el Registro de la Propiedad y eliminar la prohibición de enajenar aunque fuese inválida. Invirtiéndo el orden de presentación de los argumentos del Honorable Registrador, examinaremos su contención de que no puede rectificar el error en el Registro sin autorización judicial. El Tribunal Supremo de Puerto Rico, en el ya mencionado caso de Iglesia Católica v. Registrador, 96 D. P. R. 511 (1968), establece los parámetros a seguir para determinar cuando una causula de prohibición de enajenar es inválida, haciendo incapié en que “[s]i con [la cláusula] no quedó afectada ni limitada la libre facultad dispositiva del pleno dominio del inmueble, tendríamos…un vínculo obligacional con rango puramente personal…”48 Castán indica que las “prohibiciones de disponer, establecidos en actos a título oneroso (énfasis en el original), no tienen alcance real y, por consiguiente, en caso de infracción, sólo producen la obligación, para la persona afectada por la prohibición, de abonar los daños y perjuicios ocasionados”.49 De ser así, que la cláusula refleje solamente una obligación personal, ésta por su naturaleza no es inscribible. Por consiguiente, el Registrador sí está facultado para enmendar la 47

Reglamento General, § 111.1. Véase también Ley Hipotecaria, 1979, arts. 150 y 151. Iglesia Católica, 96 D. P. R. 511, 536 (1968) 49 Castán Tobeñas, Derecho civil español, común y foral, t. II, vol. 2, 1987, pág. 259. 48

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inscripción ex oficio o a instancia de parte, ya que la autorización judicial es sólamente necesaria cuando se “afecten [los] derechos de titulares inscritos” y en este caso no sería afectado ningún derecho real e inscribible del titular.50 Pasando ahora a la inscripción de la prohibición de enajenar en el contrato referido, hay que recalcar que lo importante en determinar su validez es el conjunto de las condiciones incluídas en el contrato y no su consideración aislada.51 Examinando la cláusula, nos encontramos que del Registro sólamente surge la declaración de prohibición de enajenar, y su término de duración. No hay constancia de que el titular don Alfonso Villaronga hubiese recibido alguna prestación o compensación por parte del transmitente don Gaspar Echeverría, aparte de la transacción principal de compraventa entre las partes. Tampoco se indica la razón o propósito de la cláusula. Referente a ésto último, indica Castán que “para la validez de las cláusulas de inalienabilidad, [se requiere] que exista un interés legítimo (énfasis en el original), pues si la prohibición de enajenar no estuviese fundada en motivos razonables, sería contraria al espíritu informador de nuestro Derecho, según el cual el dominio debe ser en principio libre”.52 Roca igualmente hace hincapié en que la validez de la prohibición de enajenar necesita “que se establezca ésta en consideración a alguna persona a quén se pretenda favorecer con ello, o bien que responda a una causa o razón justificada o finalidad apreciable”.53

En conclusión, la doctrina sobre la validez de las prohibiciones de enajenar y su inscripción en el Registro de la Propiedad indica que la totalidad de las condiciones del 50

Ley Hipotecaria, 1979, art. 151. Iglesia Católica, supra. 52 Castán Tobeñas, op. cit, págs. 254 y 255. 51

53

Roca Sastre, Derecho hipotecario, t. II, 1968, pág. 787.

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contrato deben examinarse, incluyendo el examinar si del contrato surje el objeto o propósito por el cual la cláusula se incluye en el documento. En el caso de la escritura de compraventa entre don Alfonso Villaronga y don Gaspar Echevarría, inscrita en el Registro, no se cumple con las condiciones indicadas por la mayoría de los tratadistas para que tenga validez la cláusula de prohibición de enajenación: no tiene un propósito definido; no identifica algún beneficiario o si hubo compensación al titular; y la naturaleza misma de la obligación entre las partes, de carácter personal y no real, indica que aunque sea contractualmente válida esta cláusula, no es inscribible ni afecta al bien inmueble.

V.

SUPLICA POR TODO LO CUAL respetuosamente solicita del Honorable registrador de la

Propiedad que recalifique la escritura objeto de ésta Petición y proceda con la inscripción plena que en derecho corresponde.

POR: Norma Espada Abogado del Presentante 1465 Palmas del Mar Humacao, PR 00987 555-9087 Número de Colegiada: 15340

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BIBLIOGRAFIA TRATADISTAS 1.

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CODIGOS Y LEYES 1

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2

Código de Rentas Internas de Puerto Rico, 1994.

3

Ley Hipotecaria, y del Registro de la Propiedad de Puerto Rico, 1979.

JURISPRUDENCIA 1.

Iglesia Católica v. Registrador, 96 D. P. R. 511 (1968).

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