Draf Gp

DRAF POLISI, GARIS PANDUAN DAN PIAWAIAN PERANCANGAN ‘GATED COMMUNITY’

1.0

TUJUAN Cadangan garis panduan ini disediakan bagi membantu Pihak Berkuasa Tempatan

(PBT) menilai, dan memantau pelaksanaan pembangunan perumahan berkonsepkan ‘gated and guarded community’ (GC) di Semenanjung Malaysia agar tidak bercanggah dengan prinsip dan amalan perancangan bandar semasa. Pada masa yang sama ia juga memberi panduan asas kepada pemaju dalam merancang dan membangun ‘gated and guarded community’ supaya mematuhi garis panduan dan piawaian yang diterimapakai.

2.0

MATLAMAT

Mengkaji dan menilai kesesuaian pelaksanaan pembangunan ‘gated and guarded community’ di Semenanjung Malaysia serta merangka dasar-dasar umum, garis panduan dan piawaian yang bersesuaian untuk digunapakai oleh Pihak Berkuasa Tempatan dalam memberi kelulusan kebenaran merancang.

3.0

LATAR BELAKANG ‘GATED AND GUARDED COMMUNITY’

3.1 Pengenalan ‘Gated and Guarded Community’

Pembangunan ‘gated and guarded community’ (GC) bukanlah satu amalan baru dalam pembangunan perumahan di Malaysia apalagi di negara maju dan membangun yang lain. Pembangunan GC yang semakin popular ini perlu dipantau melalui penyedian Rancangan Tempatan dengan mengezonkan kawasan yang sesuai untuk pembangunan GC. Walaupun GC memberi beberapa kesan negatif terutamanya dari aspek sosial masyarakat, namum pembangunan ini boleh diteruskan berdasarkan kriteria berikut:i.

GC boleh dibangunkan di kawasan bandar besar terutamanya di kawasan yang mempunyai kadar jenayah yang tinggi, tertakluk kepada tafsiran pihak berkuasa tempatan.

ii.

GC seharusnya boleh dibenarkan untuk dibangunkan di kawasan yang mempunyai jaringan jalan perhubungan yang baik dan di persekitaran yang telah maju (developed).

iii.

Tertakluk kepada tafsiran PBT, GC tidak digalak dibangunkan di kawasan berhampiran

MN CONSULT

dengan

kampung

kerana

dikhuathiri

memberi

impak

negatif

1

DRAF POLISI, GARIS PANDUAN DAN PIAWAIAN PERANCANGAN ‘GATED COMMUNITY’

terutamanya kepada sosial masyarakat serta boleh mewujudkan pengasingan sosial yang ketara.

3.2 Definisi ‘Gated and Guarded Community’

‘Gated and Guarded Community’ (GC) boleh ditakrifkan sebagai “pembangunan perumahan yang eksklusif dikelilingi oleh pagar atau tembok yang dijadikan sempadan dengan kawasan bersebelahan. Akses ke kawasan perumahan tersebut juga dikawal dengan sistem kawalan keselamatan 24 jam, sama ada menggunakan pengawal keselamatan atau penggunaan CCTV atau kedua-duanya sekali. Kemudahan yang disediakan hanya untuk digunakan oleh penduduk kawasan tersebut serta mempunyai sistem pengurusan dan penyelenggaraan yang tersendiri”.

4.0

PRINSIP PERANCANGAN ‘GATED AND GUARDED COMMUNITY’

Prinsip perancangan ‘gated and guarded community’ yang disarankan ini akan menekankan kepada prinsip perancangan dan pembangunan sejagat (Sumber: Ensiklopedia Prosedur dan Udang-undang Perancangan Bandar dan Desa, November 2002) yang meliputi aspek

keselamatan,

rekabentuk

bandar,

kejiranan

dan

komuniti

mampan

bagi

membentuk

pembangunan perumahan yang selesa dan selamat kepada penghuninya. Perancangan GC hendaklah berasaskan kepada prinsip-prinsip berikut;-

i. Selamat


Pembangunan

GC

perlulah

menyediakan

ruang

persekitaran yang selamat dari segi pencerobohan fizikal serta unsur-unsur jenayah

ii. Privasi


GC berupaya memberi peluang kepada penghuni untuk hidup dengan lebih aman serta bebas dari kacau ganggu.

MN CONSULT

2

DRAF POLISI, GARIS PANDUAN DAN PIAWAIAN PERANCANGAN ‘GATED COMMUNITY’

iii. Adil dan Saksama


Kemudahan haruslah diletakkan di lokasi yang bersesuaian agar dapat dikongsi oleh semua penduduk dalam komuniti.

iv. Bersih dan Indah


Persekitaran yang dapat memberikan keselesaan dan

keharmonian

melalui

pengurusan

dan

penyelenggaraan kawasan GC yang cekap dan sistematik.

v. Mesra


Menyediakan kemudahan-kemudahan yang memudahkan berlakunya interaksi positif antara masyarakat dalam kawasan GC seperti penyediaan taman permainan kanak-kanak.

vi. Rekabentuk


Rekabentuk kawasan GC yang harmoni, unik dan menarik perlu diwujudkan dengan mengambilkira ciri-ciri senibina yang menarik. Dinding atau pagar yang dibina perlulah bersesuaian agar tidak memburukkan pemandangan di kawasan bandar serta berupaya mengelakkan berlakunya pemisahan sosial antara masyarakat.

vii. Persekitaran Mampan


Mengutamakan perancangan kawasan hijau dengan menyediakan kawasan lapang yang mencukupi dan penanaman landskap yang menarik.

MN CONSULT

3

DRAF POLISI, GARIS PANDUAN DAN PIAWAIAN PERANCANGAN ‘GATED COMMUNITY’

5.0

POLISI, GARIS PANDUAN DAN PIAWAIAN PERANCANGAN ‘GATED AND GUARDED COMMUNITY’

Garis panduan dan piawaian GC adalah berdasarkan Akta Hakmilik Strata 1985 (Akta 318) pindaan 2007. Dua kategori pembangunan skim ‘gated and guarded community’ di Semenanjung Malaysia iaitu:-

i.

Pembangunan Baru ‘Gated and Guarded Community’ (Mengikut Akta Hakmilik Strata 1985 (Akta 318) pindaan 2007

ii.

Permohonan

Kawasan

Kejiranan

Sedia

Ada

Untuk

Membentuk

‘Kejiranan

Berpengawal’ dan Kejiranan ‘Berpengawal dan Berpagar’

5.1 Pembangunan Baru ‘Gated and Guarded Community’

Bagi pembangunan kawasan GC yang baru, permohonan boleh dikemukakan kepada Pihak Berkuasa Tempatan (PBT) di bawah Akta Hakmilik Strata 1985 (Akta 318) pindaan 2007. Antara keperluan-keperluan yang perlu dipatuh;5.1.1 Garis Panduan Umum

1. Permohonan untuk membangunkan GC hanya boleh dibuat oleh pemaju kepada Pihak Berkuasa Tempatan (PBT) 2. Semua permohonan baru GC adalah mengikut peruntukan Akta Hakmilik Strata 1985 (Akta 318) pindaan 2007 3. Luas minimum kawasan yang boleh dipertimbangkan untuk pembangunan GC ialah 1.0 hektar dan luas maksimum satu-satu parcel GC ialah 10 hektar. 4. Perlu ada perjanjian antara pemaju dengan Pihak Berkuasa Tempatan (Perjanjian Penyerahan) berkenaan kerja-kerja penyelenggaraan dan perjanjian di antara pemaju dengan pembeli (Deed of Mutual Convenant – Surat Ikatan Waad Bersalingan) berkenaan persetujuan mereka terhadap konsep penyelenggaraan yang akan dijalankan. 5. Jalan dalam kawasan GC adalah milik komuniti dalam kawasan tersebut dan jalan tersebut mesti diselenggara oleh penduduk GC berkenaan. 6. Pembangunan yang dibenarkan adalah pembangunan kediaman sahaja dengan kemudahan hierarki rendah, mengikut keperluan. 7. Pembangunan GC boleh berbentuk pembangunan perumahan bercampur.

MN CONSULT

4

DRAF POLISI, GARIS PANDUAN DAN PIAWAIAN PERANCANGAN ‘GATED COMMUNITY’

8. Rezab jalan, lampu jalan, longkang, parit, perabot jalan dan lain-lain akan diurus dan diselenggara oleh perbadanan pengurusan (MC) 9. Pembinaan pagar / tembok perlu mematuhi peruntukan yang terkandung dalam Undangundang Kecil Bangunan Seragam 1984 (UBBL) 10. Pembinaan tembok / pagar yang boleh mewujudkan pengasingan total di antara penduduk GC dan NGC adalah tidak digalakkan 11. Penilaian Impak Sosial (SIA) perlu dijalankan dan laporan tersebut disediakan sebelum mana-mana permohonan pemajuan diluluskan. Ini boleh dirujuk kepada Akta Perancangan Bandar dan Desa 1976 (Akta 172) Pindaan 2001, di mana Penilaian Impak Sosial diperlukan dalam penyediaan Pelan Struktur dan Pelan Tempatan (Seksyen 8, 11B dan 12A, Seksyen 24A jelas menunjukkan keperluan menjalankan SIA dan penyediaan laporan di kawasan-kawasan yang dikatakan sebagai “socially sensitive areas”. 12. Caj pengurusan kepada penghuni yang dikenakan oleh perbadanan pengurusan (MC) hendaklah dinyatakan dengan telus dan jelas dalam perjanjian antara pemaju dan penghuni 13. Setiap pembangunan GC perlu menubuhkan persatuan penduduk (RA) 14. Persatuan penduduk (RA) boleh memilih sama ada ingin mengurus sendiri atau melantik ejen pengurusan dalam mengurus dan menyelenggara kawasan GC 15. Bagi melantik ejen pengurusan Jadual 6 Kaedah 7 Akta Penilaian, Taksir dan Ejen Harta Tanah perlu dipatuhi

MN CONSULT

5

DRAF POLISI, GARIS PANDUAN DAN PIAWAIAN PERANCANGAN ‘GATED COMMUNITY’

5.1.2 Garis Panduan Khusus dan Piawaian Perancangan ‘Gated and Guarded Community’

Garis panduan khusus dan piawaian perancangan GC ini merangkumi:i.

Keluasan dan saiz kawasan

ii.

Jalan

iii.

Perumahan dan Anjakan Bangunan

iv.

Pagar/ Tembok

v.

Pintu Keluar Masuk

vi.

Pondok Pengawal

vii.

Landskap

viii.

Ketinggian Bangunan

ix.

Longkang/ Perparitan

x.

Kawasan Tempat Letak Kereta

xi.

Keperluan Laluan Utiliti

xii.

Perletakan Kemudahan

xiii.

Perancangan Tapak

xiv.

Lokasi Perletakan ‘Gated and Guarded Community’

xv.

Nama-nama Kajiranan ‘Gated and Guarded Community’

MN CONSULT

6

DRAF POLISI, GARIS PANDUAN DAN PIAWAIAN PERANCANGAN ‘GATED COMMUNITY’

Jadual 5.1: Garis Panduan Khusus dan Piawaian Perancangan ‘Gated and Guarded Community’ Polisi 1: Mengekal dan menggalakkan percampuran sosial antara kumpulan sosio etnik yang lebih bersikap terbuka dalam memperkukuhkan integrasi nasional GARIS PANDUAN KHUSUS a. Keluasan dan Saiz Kawasan i.

Jika pembangunan melibatkan kawasan

yang besar (< 10 hektar), GC perlu dipecahkan kepada parcel-parcel yang kecil ii. Perancangan kawasan GC perlulah berkonsepkan perancangan kawasan yang boleh mewujudkan persekitaran yang selamat.

PIAWAIAN

JUSTIFIKASI

i.

Keluasan setiap parcel GC adalah antara 1.0

Justifikasi penetapan keluasan kawasan 1.0 hektar (minimum) hingga 10.0 hektar (maksimum):
Memudahkan perbadanan

ii.

hektar (minimum) hingga 10.0 hektar (maksimum) atau 200-400 unit kediaman Kepadatan penduduk adalah mengikut garis

pengurusan (MC) dalam menyelenggara dan menguruskan kawasan GC

a. Keluasan dan Saiz Kawasan

panduan perancangan sedia ada. (Rujuk Garis Panduan dan Piawaian Perancangan yang dikeluarkan oleh Jabatan Perancangan Bandar dan Desa berkaitan)




kemudahan awam berheirarki rendah diletakkan dalam kawasan GC

Rajah 5.1 : Saiz / keluasan kawasan ‘gated and guarded community’

1 hektar - 10 hektar

Pembangunan berpagar perlu dipecahkan kepada blokblok yang lebih kecil bagi memudahkan pergerakan dan tidak merumitkan aksesibiliti penghuni yang terletak di lapisan lot kedua (second layer lot)

MN CONSULT

1 hektar - 10 hektar

1 hektar - 10 hektar

1 hektar - 10 hektar

dengan lebih sistematik Membolehkan penyediaan

Memudahkan akses dan tidak menyekat/ menghalang akses komuniti lain ke kawasan sekitar
Rajah 5.1 merupakan parcel


parcel pembangunan yang terdiri daripada 10 hektar setiap satu apabila keseluruhan kawasan pembangunan meliputi satu kawasan yang besar contohnya 50 hektar atau 70 hektar.

7

DRAF POLISI, GARIS PANDUAN DAN PIAWAIAN PERANCANGAN ‘GATED COMMUNITY’

GARIS PANDUAN KHUSUS b. Jalan i.

Laluan terus diantara parcel GC perlu disediakan dalam sesebuah township

ii.

Sekurang-kurangnya 2 laluan keluar masuk disediakan untuk tujuan kecemasan mengikut keperluan bomba

dan lain-lain iii. Rangkaian jalan perlu menekankan aspek keselamatan, kecekapan aliran trafik dan keindahan

JUSTIFIKASI

PIAWAIAN b. Jalan i. Hierarki jalan perlu mengikut piawaian yang telah ditetapkan oleh Pihak Berkuasa Tempatan (PBT) iaitu jalan utama, jalan pengumpul (collector road) dan jalan tempatan (local road) Rajah 5.3: Hierarki jalan dalam kawasan ‘gated

Justifikasi kelebaran jalan dalam GC seluas 11 meter:
Penetapan rizab jalan dalam kawasan GC selebar 11.0 meter kerana GC hanya

and guarded community’

menampung trafik penduduk GC

Jalan Dalaman 11m 20 m

sahaja

Pondok Pengawal

Justifikasi penyediaan 2 lorong bagi 20 m

keadaan jalan dalam kawasan ‘gated and guarded community’

kemasukan orang luar yang

Jalan Awam

Rajah 5.2: Contoh

pelawat dan penghuni:
Dapat mengenalpasti

ii. GC perlu menyediakan laluan masuk (2 lorong) bagi penduduk dan pelawat iii. Jalan masuk setiap blok parcel: a. Lebar rezab jalan : 20 meter




bukan penghuni GC Melancarkan akses ke kawasan GC

b. Parking pelawat (dalam kawasan parcel) iv. Saiz jalan yang ditetapkan di dalam kawasan GC adalah 11.0 meter iaitu: a. 6.0 meter untuk laluan kenderaan dua hala b. 2.5 meter untuk laluan pejalan kaki (keduadua arah) c. 2.5 meter untuk utiliti dan longkang (keduadua arah)

MN CONSULT

8

DRAF POLISI, GARIS PANDUAN DAN PIAWAIAN PERANCANGAN ‘GATED COMMUNITY’

GARIS PANDUAN KHUSUS

JUSTIFIKASI

PIAWAIAN Rajah 5.4: Keratan rentas jalan dalam kawasan ‘gated and guarded community’

1.25 m Laluan Pejalan Kaki & Longkang

1.25 m Landskap

6m

1.25 m Landskap

1.25 m Laluan Pejalan Kaki & Longkang

11 m

Susunan akses, laluan rangkaian jalan dalam dan susun atur keseluruhan kawasan GC perlulah berintegrasi dengan kawasan sekitar serta tidak mengganggu akses

MN CONSULT

9

DRAF POLISI, GARIS PANDUAN DAN PIAWAIAN PERANCANGAN ‘GATED COMMUNITY’

GARIS PANDUAN KHUSUS c. Perumahan i.

Hanya pembangunan perumahan sahaja yang dibenarkan dalam satu-satu parcel (termasuk kemudahan berhiraki rendah)

ii. Rekabentuk rumah mesti menekankan aspek-aspek keselamatan yang tinggi dan mengikut garis panduan perumahan sedia ada yang telah ditetapkan oleh Jabatan perancangan Bandar dan Desa iii. Setiap kawasan perumahan yang didirikan sebaiknya mempunyai identiti dan rekabentuk yang tersendiri

JUSTIFIKASI

PIAWAIAN c. Anjakan Bangunan (Mengikut Piawaian Perancangan Sedia Ada – Contoh) Sumber: Piawaian Perancangan Negeri Selangor dan Panduan permohonan kebenaran merancang & piawaian perancangan MPSJ

i.

Rumah Sesebuah dan Berkembar
Garisan anjakan bangunan hadapan yang menghadap jalan (12 meter atau lebih) hendaklah tidak kurang daripada 6.1 meter (20 kaki)
Garisan anjakan bangunan dibahagian tepi dan belakang daripada sempadan adalah 3 meter




Anjakan bangunan bagi perumahan adalah mengikut piawaian perancangan perumahan yang dikeluarkan oleh Jabatan Perancangan Bandar Dan Desa Negeri Selangor dan Piawaian Perancangan Majlis Perbandaran Subang Jaya

(10 kaki) Rajah 5.5: Anjakan bangunan bagi rumah sesebuah

Jalan (Access) 12.2 m Anjakan Hadapan 6.1m Anjakan Tepi 3m

Contoh rekabentuk perumahan yang seragam dan teratur di kawasan ‘gated community’ sesuai dilaksanakan

MN CONSULT

Anjakan Tepi 3m

Anjakan Belakang 3 m

10

DRAF POLISI, GARIS PANDUAN DAN PIAWAIAN PERANCANGAN ‘GATED COMMUNITY’

GARIS PANDUAN KHUSUS Rajah 5.6: Contoh konsep perumahan bercampur di Desa ParkCity, Bandar Manjalara

JUSTIFIKASI

PIAWAIAN ii. Rumah Teres
Panjang maksima yang dibenarkan bagi setiap deretan rumah teres adalah 97.5 meter (320 kaki)
Saiz lot minimum bagi rumah teres adalah 6.1 meter X 18.3 meter
Lebar lorong belakang minimum ialah 3 meter (10 kaki)
Garisan anjakan bangunan bagi rumah teres yang menghadap jalan awam hendaklah tidak kurang 6.1 meter (20 kaki) Rajah 5.7: Anjakan bangunan bagi perumahan jenis teres

Konsep pembangunan bercampur boleh dilaksanakan dalam pembangunan ‘‘gated community’’

Jalan (Access) 12.2 m Anjakan Hadapan 6.1 m Anjakan Tepi 3m

Lorong Belakang 3 m

MN CONSULT

11

DRAF POLISI, GARIS PANDUAN DAN PIAWAIAN PERANCANGAN ‘GATED COMMUNITY’

GARIS PANDUAN KHUSUS iv. Rumah pangsa/ kondominium


Kedudukan bangunan hendaklah mengambil kira arah pancaran matahari, angin dan estetik

JUSTIFIKASI

PIAWAIAN iii. Rumah pangsa/ kondominium
Kawasan ‘plinth’ hendaklah tidak melebihi 70% keluasan tapak iv. Jadual Saiz Lot (Minimum) Rumah

MN CONSULT

Jenis Rumah

Piawaian

Rumah Teres

6.1 m X 18.3 m

Rumah Bandar (Town House)

7.3 m X 18.3 m

Rumah Berkembar (Saiz minimum)

15 m X 27.4 m

Rumah Sesebuah (Saiz minimum)

18.3 m X 27.4 m

12

DRAF POLISI, GARIS PANDUAN DAN PIAWAIAN PERANCANGAN ‘GATED COMMUNITY’

Polisi 2: Mewujudkan persekitaran tempat tinggal yang selamat, kondusif, dan selesa GARIS PANDUAN KHUSUS

JUSTIFIKASI

PIAWAIAN a. Pagar / Tembok (Permeability)

a. Pagar / Tembok

Justifikasi ketinggian pagar 2.75 meter (9 kaki)

i. Pagar / tembok boleh dibina di sekeliling kawasan GC sebagai sempadan antara kawasan bersebelahan. ii. Pembinaan pagar hanya dibenarkan di kawasan yang tidak melibatkan jalan raya terus (through road) iii. Pagar yang dibina perlu menekankan unsur keharmonian dengan alam sekitar

i. Ketinggian maksimum pagar adalah 2.75 meter (9

•

kaki) ii. 50% daripada pagar adalah terbuka dan dapat dilihat dari luar serta tidak mengganggu permeability di kawasan tersebut. 50% X Tinggi Pagar X Panjang Pagar (50% dari keluasan pagar mestilah terbuka yang dapat dilihat dari dalam mahupun luar kawasan

terkandung dalam Undangundang Kecil Bangunan Seragam 1984 (UBBL) Seksyen 98 •

• Contoh pembinaan pagar yang boleh memberi kesan kenampakkan yang tinggi

Pagar yang terlalu tinggi boleh memberi kesan terhadap townscape terutamanya di kawasan bandar

GC. Manakala 50% selebihnya dibenarkan tertutup)

Contoh rekabentuk pagar yang dibenarkan dan tidak dibenarkan. Pembinaan pagar mestilah memberi kesan kenampakan yang tinggi

Ketinggian pagar 2.75 meter adalah seperti yang

Mengelakkan berlakunya jurang sosial antara masyarakat di dalam dan luar GC

Justifikasi minimum 50% permeability:
Memudahkan pemantauan keselamatan ke dalam kawasan GC oleh pihak polis.

MN CONSULT

13

DRAF POLISI, GARIS PANDUAN DAN PIAWAIAN PERANCANGAN ‘GATED COMMUNITY’

GARIS PANDUAN KHUSUS

JUSTIFIKASI

PIAWAIAN Rajah 5.8 : Ilustrasi rekabentuk pagar yang boleh




memberi kesan kenampakan yang tinggi

antara masyarakat GC dan NGC

50% permeability

Ruang Tertutup

MN CONSULT

Menggalakkan interaksi

Ketinggian Bangunan (2.75m)

14

DRAF POLISI, GARIS PANDUAN DAN PIAWAIAN PERANCANGAN ‘GATED COMMUNITY’

GARIS PANDUAN KHUSUS b. Pintu Keluar Masuk i. Rekabentuk laluan keluar masuk harus mempunyai ciri-ciri keselamatan yang tinggi seperti mempunyai kawalan CCTV, dan road hump. ii. Struktur dan ciri-ciri seni bina di pintu masuk utama pembangunan berpagar perlu bersesuaian dengan keadaan persekitaran. iii. Penggunaan ‘boom gate’ di pintu masuk utama tidak dibenarkan.

JUSTIFIKASI

PIAWAIAN b. Pintu Keluar Masuk

Justifikasi penyediaan keluar masuk khas:-

i. Sekurang-kurangnya 2 pintu masuk perlu disediakan di mana:
Pintu pertama digunakan sebagai laluan keluar




masuk utama dan diletakkan di kawasan depan GC
Pintu kedua digunakan sebagai laluan keluar masuk yang akan dibuka semasa berlaku kecemasan




laluan

Penyediaan 2 pintu keluar masuk adalah seperti yang terkandung dalam Undangundang Kecil Bangunan Seragam 1984 (UBBL) sebagai laluan kecemasan Penggunaan ‘boom gate’ boleh melambatkan akses kenderaan kecemasan seperti bomba, ambulan dan

Rajah 5.9: Contoh penggunaan CCTV yang diletakkan di pintu masuk utama ke kawasan ‘gated and guarded community’

Jalan Awam

MN CONSULT

Rajah 5.10: Contoh perletakan pintu utama dan pintu kecemasan di kawasan ‘gated and guarded community’

polis untuk masuk ke kawasan GC apabila berlaku kecemasan.

15

DRAF POLISI, GARIS PANDUAN DAN PIAWAIAN PERANCANGAN ‘GATED COMMUNITY’

GARIS PANDUAN KHUSUS c. Pondok Pengawal

c.

Pondok Pengawal

i. Pondok pengawal sahaja dibenarkan dibina tanpa penghalang / ‘barrier’ dan lokasinya hendaklah tidak menghalang lalu lintas iaitu

i. Saiz pondok yang dibenarkan adalah tidak

sama ada diletakkan di bahagian bahu jalan atau di kawasan yang bersesuaian ii. Lokasi dan rekabentuk pondok pengawal hendaklah ditunjukkan dalam pelan semasa

berkaitan; ii. Kedudukan / anjakan pondok pengawal dari jalan awam utama hendaklah tidak kurang daripada 20

permohonan kebenaran merancang dikemukakan kepada PBT iii. Sebarang pembinaan pagar/ struktur yang dibuat di atas rezab jalan perlu mendapatkan kebenaran secara bertulis daripada Pihak

JUSTIFIKASI

PIAWAIAN

melebihi 1.8 meter X 2.4 meter atau saiz yang difikirkan sesuai oleh Pihak Berkuasa Tempatan

Justifikasi perletakan pondok pengawal:


Anjakan pondok pengawal dari jalan awam tidak kurang 20 meter bertujuan melancarkan aliran lalulintas

meter. iii. Perletakan pondok pengawal ditengah-tengah jalan awam yang menghalang lalulintas adalah tidak dibenarkan. iv. Kemudahan tandas perlu disediakan jika tiada tandas awam berhampiran

Berkuasa Tempatan (PBT).

Pondok pengawal perlu diletakkan di pintu utama keluar masuk bagi mengawal kemasukan orang yang tidak di kenali.

MN CONSULT

16

DRAF POLISI, GARIS PANDUAN DAN PIAWAIAN PERANCANGAN ‘GATED COMMUNITY’

GARIS PANDUAN KHUSUS

PIAWAIAN

JUSTIFIKASI

Rajah 5.11: Ilustrasi Perletakan Pondok Pengawal

Pondok Pengawal

Contoh perletakan pondok pengawal yang dibenarkan serta tidak mengganggu lalulintas

MN CONSULT

17

DRAF POLISI, GARIS PANDUAN DAN PIAWAIAN PERANCANGAN ‘GATED COMMUNITY’

GARIS PANDUAN KHUSUS d. Landskap i.

ii.

Persekitaran perumahan GC perlu dilandskap bagi mewujudkan persekitaran hijau dan selesa Penanaman landskap mestilah tidak mengganggu permeability sehingga menghalang pandangan dari dalam atau luar kawasan GC

iii. Landskap/ penanaman pokok yang boleh menimbulkan perasaan tidak selamat atau

JUSTIFIKASI

PIAWAIAN


d. Landskap

Landskap Negara.

i. Pokok yang ditanam tidak boleh melebihi ketinggian 4 meter ii. Pemaju perlulah lebih telus dalam menjelaskan kos (kos awal dan kos penyelenggaraan elemen landskap contohnya water features) kepada pembeli dan Pihak Berkuasa Tempatan

Justifikasi untuk penanaman pokok:
Pokok yang ditanam berhampiran pagar perlu ditanam dengan jarak yang

Rajah 5.12: Contoh penanaman landskap di kawasan ‘gated and guarded community’

yang boleh menggalakkan jenayah (pokok

Untuk penanaman landskap rujuk Garis Panduan




bersesuaian Jika penanaman pokok terlalu hampir dengan pagar

yang terlalu rimbun) harus dielakkan iv. Landskap perlu sentiasa diselenggara dan

pencerobohan di kawasan GC lebih mudah berlaku.

dijaga dengan baik Penanaman landskap di sekitar kawasan ‘gated community’ yang mampu mewujudkan persekitaran mampan

MN CONSULT

18

DRAF POLISI, GARIS PANDUAN DAN PIAWAIAN PERANCANGAN ‘GATED COMMUNITY’

PIAWAIAN

GARIS PANDUAN KHUSUS

JUSTIFIKASI

e. Ketinggian Bangunan *Tertakluk kepada pembangunan strata sahaja

Justifikasi Ketinggian Bangunan 18.5m:


i.

Ketinggian maksimum yang dibenarkan bagi banglo / semi-D / kluster / zero lot / teres / town house adalah 4 tingkat daripada basement (18.5m tanpa lif)

Rajah 5.13 (a dan b): Contoh ketinggian rumah yang dibenarkan dalam kawasan ‘gated and guared community’

Ketinggian bangunan 18.5m tanpa lif adalah seperti yang terkandung dalam Undangundang kecil bangunan seragam 1984 (UBBL) dan garis panduan yang dicadangkan oleh Lembaga Perumahan dan Hartanah Selangor (LPHS)

Rajah (a):

Tingkat 4

Ketinggian Bangunan 18.5 m

Tingkat 3 Tingkat 2 Tingkat 1

Aras Tanah

Bawah Tanah (Basement)

MN CONSULT

19

DRAF POLISI, GARIS PANDUAN DAN PIAWAIAN PERANCANGAN ‘GATED COMMUNITY’

PIAWAIAN

GARIS PANDUAN KHUSUS

JUSTIFIKASI

Rajah (b):

Tingkat 4 Tingkat 3 Ketinggian Bangunan Tingkat 2 18.5m

Aras Tanah

Tingkat 1 Aras Tanah

ii.

Jika lantai dibina pada paras tanah maka lantai yang pertama ditetapkan sebagai tingkat pertama termasuk basement.

f. Longkang / Perparitan i.

Pembangunan GC tidak dibenarkan di kawasan yang terdapat sungai atau saliran semulajadi

MN CONSULT

20

DRAF POLISI, GARIS PANDUAN DAN PIAWAIAN PERANCANGAN ‘GATED COMMUNITY’

PIAWAIAN

GARIS PANDUAN KHUSUS

JUSTIFIKASI

g. Kawasan Tempat Letak Kereta i. Rumah banglo / Semi D / Kluster / Zero Lot
1 rumah: 3 TLK + 10% untuk pelawat ii. Rumah teres / Town House
1 rumah: 2 TLK + 10% untuk pelawat iii. Perumah Jenis Bercampur




Kos rendah - 1 rumah: 1 TLK + 10% untuk pelawat Kos sederhana rendah - 1 rumah: 2 TLK + 10% untuk pelawat Kos sederhana dan tinggi - 1 rumah: 3 TLK + 10% untuk pelawat

 Tempat letak kereta ditandakan dalam pelan

untuk

pelawat

perlu

 Pembelian dan pemilikan unit rumah mestilah terkandung dalam kelulusan merancang dan pelan bangunan h. Keperluan Laluan Utiliti

kebenaran

h. Keperluan Laluan Utiliti


i.

Laluan utiliti seperti elektrik / TNB, laluan telefon, bekalan air, gas dan sistem pembentungan perlu disediakan bagi memudahkan perkhidmatan tersebut dapat disediakan dengan baik.

MN CONSULT

i.

Rezab untuk laluan utiliti seperti elektrik, telefon, air, gas dan sistem pembentungan selebar 3.048 meter (10 kaki) perlu disediakan dalam kawasan GC.

Seperti yang dicadangkan oleh Lembaga Perumahan dan Hartanah Selangor (LPHS)

21

DRAF POLISI, GARIS PANDUAN DAN PIAWAIAN PERANCANGAN ‘GATED COMMUNITY’

Polisi 3: Penyediaan kemudahan sosial yang berkualiti di kawasan ‘gated community’ dalam usaha memperbaiki kualiti hidup untuk generasi semasa dan akan datang GARIS PANDUAN KHUSUS a. Perletakan Kemudahan i. Kemudahan awam yang boleh diletakkan dalam kawasan GC adalah seperti kemudahan berhierarki rendah mengikut tafsiran PBT ii. Pembangunan GC yang melebihi satu parcel mesti menyediakan integrasi kemudahan awam dan diletakkan ditengah kawasan parcel untuk mewujudkan interaksi sosial antara masyarakat.

PIAWAIAN

JUSTIFIKASI

a. Perletakan Kemudahan

Justifikasi penetapan kawasan

i. 10% daripada keluasan kawasan pembangunan diperuntukkan untuk penyediaan kemudahan awam dan

pembangunan adalah seperti yang ditetapkan dalam

kawasan lapang ii. Setiap parcel pembangunan perlu menyediakan sekurangkurangnya satu lot taman permainan kanak-kanak

piawaian perancangan tanah lapang dan rekreasi yang dikeluarkan oleh Jabatan

iii. 5% kawasan lapang daripada keluasan kawasan pembangunan perlu disediakan dalam setiap parcel. Walaubagaimanapun peruntukan kawasan lapang ini tidak dikira sebagai sebahagian daripada 10% keseluruhan kawasan lapang yang disyaratkan . Perletakan kemudahan dalam kawasan ‘gated community’ Parcel 1

Parcel 3

MN CONSULT

lapang :Keluasan kawasan lapang 10% daripada keluasan kawasan




10 % perletakan kemudahan awam dan ameniti

Parcel 2

Parcel 4




Perancangan Bandar dan Desa Semenanjung Malaysia, (2000). Penyediaan kawasan lapang ditengah-tengah parcel GC berupaya menjadi pusat pertemuan kepada semua penghuni. Keadaan ini menghidupkan ‘sense of place’ dalam kawasan GC dan dapat mewujudkan interaksi positif antara komuniti GC.

22

DRAF POLISI, GARIS PANDUAN DAN PIAWAIAN PERANCANGAN ‘GATED COMMUNITY’

GARIS PANDUAN KHUSUS

PIAWAIAN

JUSTIFIKASI

Rajah 5.14 : Contoh kemudahan yang boleh diletakkan di kawasan GC

Kejiranan (4 parcel ‘gated and guarded community)


Parcel

kejiranan (10% daripada keluasan kawasan pembangunan) • Kemudahan awam dan ameniti di letakkan di luar parcel

Parcel

boleh diletakkan dalam GC seperti taman permainan kanak-kanak, dewan komuniti,

Parcel

•Kawasan lapang Parcel

Hanya kemudahan tertentu

rumah kelab, kolam renang. Kemudahan peringkat tinggi seperti masjid sekolah, padang bola diletakkan diluar GC agar

Taman Permainan Kanak-kanak (1.25% daripada 5 %)

dapat digunakan secara bersama oleh masyarakat.

Rajah 5.15: Ilustrasi perletakan kawasan lapang dalam kawasan ‘gated and guarded community’ iv. Bagi kemudahan kolam renang, garisan anjakan yang ditetapkan adalah sekurang-kurangnya 2 meter dari sempadan parcel (rumah). v. Keluasan minimum bagi dewan serbaguna / dewan komuniti adalah 2000 kaki persegi Pembangunan GC yang melebihi 1 parcel perlu menyediakan kemudahan masyarakat secara integrasi dan kemudahan ini mesti diletakkan di luar GC

MN CONSULT

Justifikasi keluasan dewan komuniti:


Keluasan minimum dewan serbaguna/ dewan komuniti 2000 kaki persegi adalah seperti yang terkandung dalam garis panduan perancangan kemudahan masyarakat yang dikeluarkan oleh Jabatan Perancangan Bandar dan Desa Semenanjung Malaysia, (2000).

23

DRAF POLISI, GARIS PANDUAN DAN PIAWAIAN PERANCANGAN ‘GATED COMMUNITY’

GARIS PANDUAN KHUSUS

PIAWAIAN

JUSTIFIKASI

Contoh perletakan kawasan lapang ditengah-tengah kawasan perumahan ‘gated community’

MN CONSULT

24

DRAF POLISI, GARIS PANDUAN DAN PIAWAIAN PERANCANGAN ‘GATED COMMUNITY’

Polisi 4: Kesesuaian Perletakan ’Gated Community’ perlu berasaskan Rancangan Tempatan (Sektor Perumahan) GARIS PANDUAN KHUSUS

PIAWAIAN

JUSTIFIKASI

a. Perancangan Tapak i.

Perancangan tapak perlu bersesuaian dan mematuhi dasar dan garis panduan perumahan seperti yang telah ditetapkan dalam mana-mana rancangan pemajuan

ii.

Rekabentuk ruang, susun atur dan persekitaran perumahan perlu membentuk ruang yang boleh mewujudkan interaksi

sesama masyarakat melalui penyediaan kawasan lapang dan kemudahan lain. iii. Tidak dibenar membangunkan GC di kawasan yang terdapat sungai atau saliran semulajadi iv. Perancangan kawasan GC perlu mengambilkira keadaan topografi asal dan disesuaikan dengan elemen-elemen yang dapat mewujudkan persekitaran menarik, selamat, selesa dan harmoni.

Contoh master plan kawasan ‘gated and guarded community’

MN CONSULT

25

DRAF POLISI, GARIS PANDUAN DAN PIAWAIAN PERANCANGAN ‘GATED COMMUNITY’

GARIS PANDUAN KHUSUS

PIAWAIAN

JUSTIFIKASI

b. Lokasi Perletakan ‘Gated and Guarded Community’ i.

ii.

GC hanya boleh dibangunkan di kawasan bandar terutamanya yang mempunyai kadar jenayah yang tinggi (mengikut tafsiran PBT) GC seharusnya dibenarkan untuk dibangunkan di kawasan yang mempunyai jaringan jalan perhubungan yang baik dan di persekitaran yang telah maju (developed area)

iii. Tertakluk kepada tafsiran PBT, GC tidak digalak dibangunkan di kawasan berhampiran dengan kampung kerana dikhuathiri memberi impak negatif terutamanya kepada sosial masyarakat serta boleh mewujudkan pengasingan sosial yang ketara.

c. Nama-nama Kejiranan ‘Gated and Guarded Community’ i. Nama-nama GC tidak dibenarkan dinamakan dengan namanama asing (contoh Panama Village, Manchester Homes dsb) tetapi menggunakan nama-mana tempatan serta bercirikan budaya Malaysia



Lain-lain peruntukan adalah mengikut garis panduan dan piawaian perancangan semasa Penilaian Impak Sosial (SIA) perlu disediakan sebelum mana-mana permohonan GC diluluskan

MN CONSULT

26

DRAF POLISI, GARIS PANDUAN DAN PIAWAIAN PERANCANGAN ‘GATED COMMUNITY’

5.2

Permohonan Kejiranan Sedia Ada Untuk Membentuk ‘Kejiranan Berpengawal’ dan ‘Kejiranan Berpengawal dan Berpagar’

Permohonan kawasan kejiranan sedia ada untuk membentuk ‘Kejiranan Berpengawal’ dan ‘Kejiranan Berpengawal dan Berpagar’ adalah merujuk kepada permohonan yang dikemukakan ke atas perumahan sedia ada yang ingin memohon untuk menjadikan kawasan perumahan mereka sebagai:-

1. Permohonan Pembentukan ‘Kejiranan Berpengawal’ 2. Permohonan Pembentukan ‘Kejiranan Berpengawal dan Berpagar’

1. Permohonan Pembentukan ‘Kejiranan Berpengawal’ ▪

Semua premis yang hendak dimasukkan ke dalam ‘Kejiranan Berpengawal’ mestilah telah mendapat Sijil Layak Di diami




Pemohonan hanya boleh dibuat oleh penduduk / pemilik kejiranan berkenaan kepada Pihak Berkuasa Tempatan




Permohonan untuk pembentukan ‘kejiranan berpengawal’ di kawasan kejiranan sedia ada boleh dipertimbangkan sekiranya persetujuan di kalangan penduduk mencapai sekurangkurangnya 80%




Hanya permohonan kediaman sahaja dibenarkan untuk memohon pembentukan ‘Kejiranan Berpengawal’.




Hanya binaan pondok pengawal dibenarkan dibina tanpa penghalang / barrier dan lokasinya tidak menghalang lalulintas




Saiz pondok pengawal yang dibenarkan tidak melebihi 1.8 meter X 2.4 meter




Lokasi dan rekabentuk pondok pengawal hendaklah mendapat kelulusan Pihak Berkuasa Tempatan (PBT) berkaitan




Setiap binaan pondok pengawal yang dibuat di atas rezab jalan perlu mendapat kebenaran bertulis daripada Pihak Berkuasa Tempatan (PBT)




Pengawal keselamatan yang dilantik perlu berdaftar dengan Kementerian Hal Ehwal Dalam Negeri dan agensi berkaitan




Syarat untuk melepaskan semula status ‘Kajiranan Berpengawal’ kepada status asal (tidak berpengawal) perlu dibenarkan dengan syarat-syarat yang dipersetujui oleh PBT

MN CONSULT

27

DRAF POLISI, GARIS PANDUAN DAN PIAWAIAN PERANCANGAN ‘GATED COMMUNITY’

2. Permohonan Pembentukan ‘Kejiranan Berpengawal dan Berpagar’




Permohonan hanya boleh dibuat oleh penduduk kejiranan berkenaan kepada Pihak Berkuasa Tempatan




Persetujuan 100% perlu diperolehi daripada penduduk sebelum permohonan boleh dipertimbangkan (Melalui persatuan penduduk/ rukun tetangga yang berdaftar di bawah ROA)




Hanya pembangunan kediaman sahaja dibenarkan untuk memohon pembentukan ‘Kejiranan Berpengawal dan Berpagar’




Pihak Berkuasa berhak menentukan bilangan unit rumah dalam sesuatu skim ‘Kejiranan Berpengawal dan Berpagar’ untuk memastikan ianya boleh dikawal dan diurus dengan berkesan




Jika dalam kejiranan sedia ada terdapat masjid, sekolah atau kemudahan awam yang lain, kawasan kejiranan tersebut tidak boleh diluluskan sebagai ‘Kejiranan Berpengawal dan Berpagar’ tetapi boleh dipertimbangkan sebagai ‘Kejiranan Berpengawal’




Jalan-jalan di dalam kawasan kejiranan disarankan dimohon pajakan untuk jangkamasa 21 tahun seperti yang terkandung dalam Kanun Tanah Negara




Pagar hanya dibenarkan dibina bagi kawasan yang tidak melibatkan jalan raya terus Pagar

Pagar Jalan

Jalan

Rumah Rumah Rajah 5.16: Contoh bentuk kejiranan yang boleh dibenarkan pagar iaitu yang tidak melibatkan jalan raya terus




Hanya pondok pengawal tanpa penghalang / barrier boleh dibenarkan untuk dibina dan lokasinya mestilah tidak menghalang lalulintas




Saiz pondok pengawal yang dibenarkan adalah tidak melebihi 1.8 meter X 2.4 meter




Lokasi dan rekabentuk pondok pengawal mestilah mendapat kelulusan Pihak Berkuasa Tempatan berkaitan




Sebarang pembinaan pondok pengawal di atas rezab jalan perlu mendapat kebenaran

MN CONSULT

28

DRAF POLISI, GARIS PANDUAN DAN PIAWAIAN PERANCANGAN ‘GATED COMMUNITY’

bertulis daripada Pihak Berkuasa Tempatan dan agensi berkaitan


Pengawal keselamatan yang dilantik perlu berdaftar dengan Kementerian Hal Ehwal Dalam Negeri.




Satu perjanjian hendaklah dibuat di antara Perbadanan Pemilik (Owners Corporation) dengan

Pihak

Berkuasa

Tempatan

berkenaan

dengan

perkara-perkara

seperti

penyelenggaraan rezab jalan, lampu jalan, taman permainan kanak-kanak dan kawasan lapang


Syarat untuk melepaskan semula status ‘Kejiranan Berpengawal dan Berpagar’ kepada status asal (tidak berpengawal dan tidak berpagar) perlu dibenarkan dengan syarat-syarat yang dipersetujui oleh Pihak Berkuasa Tempatan

MN CONSULT

29