Definitief Beeldkwaliteitnotitie Wildeman Juni 05_20070502174636829

Gemeente Zaltbommel

Bedrijventerrein De Wildeman Beeldkwaliteitsnotitie

Oktober 2004 2010C/R2004-02/AD Projectnummer 2010C

Inhoudsopgave 1.

Inleiding Het proces Het product Beeldkwaliteit en ambitie

1 1 1 1

2.

Beeldkwaliteitsvisie

3

3.

Beeldkwaliteit openbare ruimte Visie Inrichtingselementen Materialen

5 5 5 5

4.

Buitenzijde hoven Visie Uitbreidingen beeldkwaliteit achterkanten hoven beeldkwaliteit representatieve voorkant beeldkwaliteit voorzijde detailhandel Stedenbouwkundige accenten

9 9 9 11 15 19 21

5.

Binnenzijde hoven Visie Profielen Parkeren Versmalling profiel Materialisering profielen

23 23 23 23 23 25

Gemeente Zaltbommel - beeldkwaliteitsnotitie bedrijventerrein De Wildeman

proefverkaveling bedrijventerrein De Wildeman

1

1.

Inleiding Het proces In opdracht van de gemeente Zaltbommel heeft SVP Architectuur en Stedenbouw voorliggende beeldkwaliteitsnotitie vervaardigd. Deze notitie vormt de afronding van het stedenbouwkundig proces. Inmiddels is er een aantal producten ontstaan die alle ingaan op de planontwikkeling van bedrijventerrein De Wildeman. Als eerste document is de plantoelichting uit maart 2004 opgesteld. Hierin is het stedenbouwkundig concept uiteengezet en een proefverkaveling opgesteld die als basis bij de gronduitgifte gaat dienen. Inmiddels is een voorontwerp bestemmingsplan vervaardigd waarin de verschillende gronden zijn bestemd. In de voorschriften van het bestemmingsplan zijn aspecten geregeld die betrekking hebben op de bouwmassa. Om het stedenbouwkundig concept ook qua vormgeving te sturen wordt in voorliggende beeldkwaliteitsnotitie nader ingegaan op alle kwalitatieve aspecten. Deze notitie gaat tegelijkertijd met het ontwerp-bestemmingsplan in procedure. Niet alle informatie zal nieuw zijn. Zowel in de plantoelichting als in het bestemmingsplan zijn al aspecten aan de orde gekomen die rechtstreeks een relatie met de uiterlijke verschijningsvorm van de gebouwen en de openbare ruimte hebben. Deze komen in deze notitie terug, letterlijk of meer uitgediept. Het product Deze beeldkwaliteitsnotitie is gekoppeld aan de welstandsnota van Zaltbommel. Met voorliggende notitie ontstaat een ontwikkelingsinstrumentarium waarmee een nieuwe ontwikkeling tot stand kan komen. Welstand krijgt met deze notitie een toetsingskader waaraan de bouwaanvragen getoetst kunnen worden. Na realisatie kan op basis van dit document een paragraaf voor de welstandsnota geschreven worden, waarin criteria voor het beheer zijn opgenomen.

Gemeente Zaltbommel - beeldkwaliteitsnotitie bedrijventerrein De Wildeman

Voor de openbare ruimte zijn inrichtingsvoorstellen opgenomen. Deze moeten in een later stadium in een inrichtingsplan verder verfijnd en uitgewerkt worden. Beeldkwaliteit en ambitie Het is belangrijk dat in één document inzichtelijk is welke aspecten relevant zijn om de ruimtelijke kwaliteit van het nieuw te ontwikkelen bedrijventerrein De Wildeman te kunnen realiseren. Het is mogelijk om vergaande beeldkwaliteitseisen aan de bedrijven op te leggen. Belangrijk is echter dat niet uit het oog mag worden verloren dat de terreinen ook verkoopbaar moeten blijven. Te veel eisen kunnen door de bedrijven als beperkend worden ervaren waardoor zij besluiten naar een ander bedrijventerrein uit te wijken. Er is dus sprake van een spanningsveld tussen kwaliteit en economische haalbaarheid. Voorliggende beeldkwaliteitsnotitie is opgesteld vanuit de gedachte om met minimale middelen een maximaal resultaat te behalen. Ditzelfde ambitieniveau wordt voor de inrichting van de openbare ruimte nagestreefd. De inzet van middelen moet zich richten op de kwaliteit van de bestrating, verlichtingsarmaturen en de inpassing van het parkeren met behulp van groenvoorzieningen.

2

metafoor Vestingsstad: één entree afsluitbaar een uniform beeld aan de buitenzijde

concept Bedrijvenhof: één entree afsluitbaar een uniform beeld aan de buitenzijde

efficiënt ruimtegebruik hoog uitgiftepercentage hoge ruimtelijke kwaliteit

3

2.

Beeldkwaliteitsvisie Het stedenbouwkundig concept van De Wildeman is gericht op het verkrijgen van een eigen identiteit voor het bedrijventerrein. De gemeente heeft bij de start van het ontwerp een aantal belangrijke uitgangspunten vastgesteld. Zo moest De Wildeman een veilig bedrijventerrein worden met een duurzaam karakter en een hoge ruimtelijke kwaliteit. Hiernaast was een hoog uitgiftepercentage een belangrijk aspect. Kortom, veel ambities die een vertaling moeten krijgen in het stedenbouwkundig concept. Voor het ontwerp is de metafoor van de vestingstad gebruikt. De stedenbouwkundige karakteristieken van een vestingstad zijn voor een bedrijventerrein zeer interessant: de vestingstad is afsluitbaar, heeft een beperkt aantal entrees en presenteert zich naar buiten toe als één geheel. Voortbordurend op de metafoor Vestingstad is voor bedrijventerrein De Wildeman een concept ontwikkeld met bedrijfshoven. Iedere hof kent een gesloten buitenkant en een open binnenkant waar ‘het’ allemaal gebeurt. De gesloten buitenkant komt tot stand doordat de bedrijfsgebouwen met de achtergevel in de erfgrens staan. Deze dichte gevels worden als monumentale wanden met industriële materialen eenvoudig maar strak vormgegeven. De gebouwen worden geschakeld en samengevoegd tot besloten hoven. Indien het niet mogelijk is om de gebouwen te schakelen, dienen de perceelsgrenzen welke tevens de achterzijden van de hoven vormen, te worden voorzien van een eenduidige erfafscheiding. De open binnenkant biedt ruimte aan kantoren, laad- en losperrons en het parkeren. Hier is alles ‘vrij’. De bedrijven kunnen hier hun gang gaan. De bedrijven zijn via één ontsluitingsroute bereikbaar vanaf de binnenzijde.

Gemeente Zaltbommel - beeldkwaliteitsnotitie bedrijventerrein De Wildeman

De basis van de beeldkwaliteitsvisie is gebaseerd op de kenmerkende contrasten die het concept in zich heeft. Enerzijds het contrast tussen het open landschap en de gesloten vormen van de bebouwing. Anderzijds het contrast tussen een eenvormige buitenkant en een diverse binnenkant. Beide zijden kennen hun eigen kwaliteitsniveau, dat met een aantal spelregels wordt bereikt.

4

landschappelijke setting bedrijventerrein De Wildeman

5

3.

Beeldkwaliteit openbare ruimte Visie De beeldkwaliteitsvisie richt zich op twee schaalniveaus. De openbare ruimte wordt gezien als een samenhangend geheel, waar de bebouwingsclusters in zijn gelegen. Door de compacte vorm blijft het landschap duidelijk herkenbaar en wordt ook een relatie gelegd met het open gebied aan de zuidoostzijde van het plangebied. Het landschappelijke karakter van de groene zones moet de nadruk krijgen. De kenmerkende openheid van het Rivierenlandschap geeft een prachtig contrast met de gesloten bebouwingswanden van de bedrijfshoven. In de groene zones krijgt het water een prominente plek. De oevers zijn op natuurlijke wijze vormgegeven. Het karakter van de groene zones is informeel. In natte periodes zal het water beeldbepalender zijn door het plas-dras karakter van de groenzones. De watergangen die in deze zones zullen na hevige regenval kunnen verbreden door de toepassing van natuurlijke oevers. De hoofdstructuur heeft een formeler karakter. Een aaneengesloten bomenrij begeleidt de rijbaan waardoor de hoofdontsluitingsstructuur als een structuurlijn in het landschap wordt opgenomen. In deze zone worden de benodigde opgaande elementen zoals lantaarnpalen en bewegwijzering geplaatst. Belangrijk is dat deze elementen aansluiten bij het beoogde ambitieniveau. Inrichtingselementen Alle toe te voegen elementen moeten tot een minimum beperkt worden. Een aantal elementen is noodzakelijk zoals verlichting en bewegwijzering. Het beeld laat zich karakteriseren door eenvoud wat het beste aansluit bij het open karakter van het landschap. Voor de hoven

Gemeente Zaltbommel - beeldkwaliteitsnotitie bedrijventerrein De Wildeman

moeten bewegwijzeringsborden ontworpen worden. Deze borden krijgen een plaats in het midden van de hoofdontsluiting zodat het verkeer vanaf de rijbaan kan zien welke bedrijven in de nabij gelegen hof aanwezig zijn. Materialen De rijbanen worden in donkergrijs asfalt uitgevoerd. Voor de fietspaden wordt hetzelfde materiaal voorgesteld. Ook hier is een donkergrijze kleurstelling gewenst. Zo komen de verschillende rijstroken als lineaire elementen in het groen te liggen. De noodroutes rond de hoven worden voorzien van een halfopen verharding. Gralux heeft een grindachtige uitstraling, die past bij het gewenste landschappelijke karakter van de groenzones. Het gebruik door de nooddiensten vereist dat de ondergrond gestabiliseerd wordt. De groeninrichting zal met name bestaan uit gras en riet. Door het gras in verschillende hoogtes te maaien kan toch diversiteit verkregen worden. De bomen langs de hoofdstructuur kennen een forse omvang waardoor een aaneengesloten laan zal ontstaan. In contrast met de metallic uitstraling van de hallen zal een boomsoort die in de hersft mooi verkleurd een prachtige keuze zijn. Een japanse esdoorn is hier een voorbeeld van. Het beheer en onderhoud van de openbare ruimte zal door de gemeente verricht worden.

6

integratie groen en water

landschappelijke oevers

plasdrasachtige inrichting

oevers met rietkagen

7

referentie lantaarnpalen, industriële uitstraling

referenties gralux referentie boomstructuur

Gemeente Zaltbommel - beeldkwaliteitsnotitie bedrijventerrein De Wildeman

8

achterkant voorkant detailhandel representatieve voorkant

zonering buitenzijde hoven

9

4.

Buitenzijde hoven Visie buitenzijde hoven De verkaveling van De Wildeman bestaat uit een viertal hoven. Iedere hof heeft een binnen- en een buitenkant. In principe zitten de entrees van de bedrijven met de kantoren aan de binnenzijde van de hoven. Op een aantal plaatsen is het mogelijk het kantoorgedeelte in de buitenwand op te nemen of zelfs de entrees aan de buitenzijde van het hof te situeren. Langs de Van Heemstraweg Oost is dit wenselijk in verband met de mogelijke vestiging van volumineuze detailhandel. In deze zone krijgen de voorkanten en de entrees een plaats aan de buitenzijde van de hof. Hier ligt ook een aparte ontsluiting en parkeervoorziening ten behoeve van deze functies. Langs de hoofdontsluitingsroute kunnen de bedrijven die een representatieve uitstraling wenselijk achten en voor wie zichtbaarheid en herkenbaarheid belangrijk is, een plaats krijgen. Op deze plaatsen is het mogelijk de uitstraling van een voorzijde te realiseren. De gevels worden gekenmerkt door openingen en afwisseling van materialen. Belangrijk is de uitstraling van eenvoud, die moet de verbinding met de sobere vormgeving van de achterkanten tot stand brengen. De toegang van de bedrijven blijft echter vanuit de centrale ruimte binnen in de hof, waar ook de parkeerfaciliteiten zijn geregeld. De hoekaansluiting met de N322 maakt onderdeel uit van de zone representatieve voorkanten. De entree van het bedrijventerrein maakt deze hoek tot een markant punt. De exacte grens tussen voorkanten en achterkanten ligt niet vast. Belangrijk is dat deze hoek de gewenste uitstraling krijgt. Zo ontstaan drie soorten buitenzijden van de hoven. Op de afbeelding hiernaast is de zonering gekoppeld aan de bedrijfshoven. Voor iedere zone is in tabelvorm aangegeven wat de spelregels voor de beeldkwaliteit zijn.

Gemeente Zaltbommel - beeldkwaliteitsnotitie bedrijventerrein De Wildeman

Uitbreidingen Bij bedrijven met uitbreidingswensen kunnen uitzonderingen gemaakt worden ten aanzien van de maximale bebouwingsverplichting van de gevellijn. Belangrijk hierbij is dat de achtererfgrens wel in zijn geheel bebouwd gaat worden. Is het pas in de toekomst mogelijk dat het gebouw hier gaat komen dan dient tot die tijd een erfafscheiding van minimaal 4 meter voor het gewenste gesloten beeld te zorgen.

entrees van bedrijven aan de binnenzijde

omkering van het principe, entrees aan de buitenzijde

10

gesloten achterwanden in het groen

gesloten achterwanden in het groen

gesloten achterwanden in het groen

meerdere materialen mogelijk

11

regels beeldkwaliteit buitenzijde hoven: achterkanten

gevelopeningen ondergeschikt of niet-transparant

Gemeente Zaltbommel - beeldkwaliteitsnotitie bedrijventerrein De Wildeman

bouwmassa

bebouwing minimaal 50% in achtererfgrens/ gevellijn plaatsen maximaal 20 meter hoog hoeken van hoven bebouwen platte afdekking

gevelvlak

gesloten karakter, gevelopeningen mogelijk mits ondergeschikt of niet-transparant van uitstraling overgang naar voorkant vloeiend verloop

materiaalgebruik

industriële materialen

kleurgebruik

grijs- en aluminium tinten

reclame

alleen op achtergevel, niet op zijgevel wel reclame aan binnenzijde hof rechter bovenhoek 1 meter onder dakrand

erfafscheiding

minimaal 4 meter hoog opslag bij voorkeur inpandig, anders afscherming buitenopslag zelfde materiaalgebruik of nuancering van gebouw grijs en aluminium tinten

12

reclame rechtsboven erfscheiding in hetzelfde materiaal of in nuancering van het gebouw

13

industrieel ogende materialen

vloeiende overgang achterkant naar voorkant

Gemeente Zaltbommel - beeldkwaliteitsnotitie bedrijventerrein De Wildeman

14

representatieve gevels

15

regels beeldkwaliteit buitenzijde hoven: voorkanten representatieve uitstraling

referenties representatieve gevels

Gemeente Zaltbommel - beeldkwaliteitsnotitie bedrijventerrein De Wildeman

bouwmassa

bebouwing volledig in gevellijn plaatsen maximaal 20 meter hoog hoeken van de hoven bebouwen andere dakvormen mogelijk

gevelvlak

overgang naar ‘achterkant’ vloeiend verloop ondergeschikte gevelopeningen mogen maximaal 1 meter uit het gevelvlak steken

materiaalgebruik

natuurlijke materialen, transparant glas alleen als ondergeschikt materiaal toepassen, geen gespiegeld glas

kleurgebruik

geen schreeuwerig kleurgebruik

reclame

binnen het gevelvlak onderdeel van architectuur geen lichtbakken

16

natuurlijke representatieve materialen

17

reclame als onderdeel van de architectuur

verspringing in gevelvlak

Gemeente Zaltbommel - beeldkwaliteitsnotitie bedrijventerrein De Wildeman

18

reclame op de gevels

19

regels beeldkwaliteit buitenzijde hoven: voorkanten detailhandel

open gevels

Gemeente Zaltbommel - beeldkwaliteitsnotitie bedrijventerrein De Wildeman

bouwmassa

bebouwing volledig in gevellijn plaatsen hoeken van de hoven bebouwen maximaal 20 meter hoog andere dakvormen mogelijk

gevelvlak

relatief open gevels voor etalages ondergeschikte gevelopeningen mogen maximaal 1 meter uit het gevelvlak steken

materiaalgebruik

natuurlijke en industriële materialen

kleurgebruik

vrij kleurgebruik

reclame

boven op de gevel maximaal twee meter hoog geen lichtbakken

20

hoekaccent

situering accenten

21

Stedenbouwkundige accenten Buiten de hovenstructuur is een tweetal plekken in het plan aan te wijzen waar op een afwijkende wijze gebouwen gesitueerd kunnen worden. Deze hoeken vormen door hun ligging markante punten binnen het plan, dit is de reden dat deze plekken als stedenbouwkundige accenten worden aangemerkt. De bebouwing hoeft op deze plekken niet in de achtererfgrens geplaatst te worden. Door de situering midden op het kavel en de prominente ligging moeten de zichtbare gevels vanaf de belangrijke openbare ruimten met voorkanten ingevuld worden, waardoor een representatieve uitstraling verkregen wordt. Ten aanzien van het kleur- en materiaalgebruik is alles toegestaan mits het de representatieve uitstraling ondersteunt.

meervoudige oriëntatie

Gemeente Zaltbommel - beeldkwaliteitsnotitie bedrijventerrein De Wildeman

22

profiel hof grote kavels

profiel hof kleine kavels

23

5. Binnenzijde hoven Visie binnenzijde hoven Het stedenbouwkundig concept gaat uit van een contrast tussen een eenvormige buitenzijde en een diverse binnenzijde. De diversiteit aan de binnenzijde mag echter niet leiden tot een lage ruimtelijke kwaliteit. Belangrijk is dat we ons realiseren dat de belevingswaarde van de binnenzijde vanuit de openbare ruimte veel beperkter is dan bij de buitenzijde van de hoven. De nadruk ligt in deze zone op de functionaliteit en niet op het beeld. Een eerste prioriteit in sturing van de beeldkwaliteit ligt dus bij de buitenzijde van de hoven. De afschermende werking van de hoven maakt het mogelijk dat bedrijven hier vrijer zijn ten aanzien van de uitstraling van de bebouwing en de inrichting van de kavels. Bij de binnenzijde van de hoven kan men onderscheid maken tussen de hoven met de grote kavels en de hoven met de kleine kavels. In de hoven met de grote kavels zullen grootschaligere bedrijven komen en zal het beeld vanzelfsprekend rustiger zijn door de grotere schaal van de bebouwing. In de hoven met de kleine kavels is het risico op een rommelig beeld groter. De bedrijven zijn kleinschaliger waardoor een groter aantal bedrijven in het gezichtsveld komt. Dit verschil heeft geleid tot een verschillende benadering tussen ‘grote’ en ‘kleine’ hoven. De aspecten die het rommelige beeld veroorzaken zijn grofweg te herleiden tot een tweetal zaken, namelijk het parkeren en de begrenzing tussen openbaar en privé. De kavels die niet grenzen aan de buitenzijde van een hof hoeven zich niet te houden aan de spelregels die gelden voor de buitenzijde van de hoven. Zij kunnen hun gebouwen willekeurig op het kavel situeren. Deze kavels zijn met name geschikt voor bedrijven die vanwege hun bedrijfsvoering om het gebouw heen moeten kunnen rijden.

Gemeente Zaltbommel - beeldkwaliteitsnotitie bedrijventerrein De Wildeman

Profielen De ruimtelijke kwaliteit kan voor een groot deel vastgelegd worden in heldere profielen. De profielen moeten functioneel zijn maar ook bijdragen aan het creëren van een duidelijke begrenzing van openbaar naar privé. Door middel van laanbeplanting wordt daar waar een bebouwingsrooilijn ontbreekt de ruimte toch duidelijk begrensd en het beeld gestructureerd. Parkeren Het parkeren kent verschillende oplossingen voor de grote en kleine hoven. In de hoven met grote kavels kan een geconcentreerde parkeervoorziening in het midden van de hof dienst doen voor alle bedrijven. Indien dit bij realisering niet wenselijk is, dient al het parkeren op eigen terrein van de bedrijven opgelost te worden. In de hoven met de kleine kavels zal door de toename van het aantal bedrijven de parkeerdruk groter zijn. Dus ontstaan er ook meer kansen op een rommelig beeld. Dit is de reden dat hier het parkeren in het profiel is opgenomen. Met haaksparkeervakken die begrensd worden door hagen wordt rust in het straatbeeld gebracht. Versmalling profiel Door de entrees van de hoven als het ware te knijpen, wordt het zicht op de binnenzijde van de hof beperkt. Het profiel wordt geknepen door situering van de bebouwing tot aan de voorerfgrens. Deze versmalling vergemakkelijkt tevens de mogelijkheid om het hof af te sluiten. Dit zal gebeuren met een uniform hekwerk dat voor alle vier de hoven gelijk is. Met het opstarten van het parkmanagement kan in de toekomst specifiek aandacht besteed worden aan de inrichting van de kavels.

24

laad- en losdoccks, regelbaar uitstraling binnenhoven

25

Punten als regelingen voor buitenopslag, kavelinrichting en vuilverzamelpunten, kunnen door de bedrijven gezamenlijk opgesteld worden. Het beheer ligt dan in handen van de parkwachter die bedrijven bij overtreding direct kan aanspreken op hun gedrag. Materialisering profielen De rijbanen binnen de hoven worden uitgevoerd in asfalt in aansluiting op de rijbanen in de hoofdstructuur. In het profiel van de hoven met grote kavels ligt tussen de rijbanen een overrijdbare middenberm die in een ander materiaal is uitgevoerd. Klinkers is het voorstel voor de middenberm. Voor de materialisatie van de voetpaden worden ook klinkers voorgesteld. Grijstinten in aansluiting op de rijbanen vormen de kleurstelling. In de hoven met de kleine kavels worden de parkeerstroken ook uitgevoerd in klinkers. Het groen in het profiel moet een sterke samenhang uitstralen. De groenstroken in het profiel van de hof met grote kavels bestaan uit hagen waarin de bomen zijn opgenomen. Het parkeren in de hoven met kleine kavels wordt afgeschermd met hagen die een cluster parkeervakken omsluiten. Deels staan deze hagen op eigen terrein van de bedrijven. De gemeente zal deze hagen aanleggen. De bomen zijn opgenomen in de strook van de parkeervakken. In beide hoven komen hetzelfde soort bomen, ze zijn kleiner dan de bomen in het profiel van de hoofdstructuur.

Gemeente Zaltbommel - beeldkwaliteitsnotitie bedrijventerrein De Wildeman

26