Debate Planes Country Club

Debate Planes de Reordenamiento y Country Club En el año 2000 la alcaldía de Bogotá tomó una decisión sin precedentes en la historia de su ejercicio de la función pública de ordenar el territorio: consideró que era tiempo de que grandes terrenos de uso privado ubicados dentro de la ciudad consolidada, como clubes y cantones militares, se convirtieran a usos socialmente más eficientes. Para lograr este objetivo se eligió como experiencia piloto los terrenos del Country Club, ubicado en una de las áreas residenciales más consolidadas y costosas de la ciudad pero con altos déficit de espacio público por habitante. La conversión de los terrenos se dispuso mediante dos estrategias, en principio, a ser desarrolladas de manera conjunta: 1) la adquisición pública de la cancha de polo y práctica de hípica para la construcción de un parque público y, 2) la aplicación de la figura de Plan de Reordenamiento para el resto de los terrenos del club para la construcción de un parque de mayor envergadura y la utilización de un 1/3 de tales terrenos en usos rentables de vivienda y comercio Planes de reordenamiento Uno de los instrumentos novedosos introducidos por el Plan de Ordenamiento Territorial de Bogotá (POT) es el de los planes de reordenamiento. Esta figura es un mecanismo establecido para permitir la transformación parcial de grandes terrenos estratégicamente situados en la ciudad en los que se localizan equipamientos como clubes sociales, cantones militares y cárceles en otros usos socialmente más eficientes. En principio, y de acuerdo con las propias normas sobre uso dotacional del POT, tal uso tiene una condición de permanencia para los predios que lo tienen a fin de garantizar tales espacios ante la constante pugna por usos del suelo en la ciudad. Sin embargo, como mecanismo excepcional para cambiar dicha condición de permanencia el mismo POT señala que esta puede ser variada en determinados casos mediante la aplicación de la figura del plan de reordenamiento. La importancia de la implementación de este instrumento radica en que es una alternativa novedosa para la aplicación del principio de distribución de cargas y beneficios, pues supone la posibilidad de que la ciudad obtenga 2/3 del terreno para espacios públicos (una gran porción) como contraprestación por permitir el desarrollo urbanístico de 1/3 parte de tales predios, lo que le eximiría de pagar su adquisición con recursos públicos, sino canjearla por la asignación de aprovechamientos urbanísticos. Esta potencialidad pone de presente las posibilidades que trae para la ciudad la consideración de que la asignación de usos y aprovechamientos urbanísticos es un activo público que puede ser utilizado como valor de cambio para acometer proyectos urbanos en movilidad y parques. En la siguiente Tabla se muestran los terrenos en los que el Distrito estimó aplica la figura del plan de reordenamiento y la dimensión de los mismos:

Terrenos

Área aproximada en

Clubes Privados Cantones Militares

Cárceles

Total

Carmel Los Lagartos El Country Escuela de Caballería Escuela de Infantería Escuela Militar de Cadetes Batallón Caldas Escuela de PolicíaGeneral Santander Escuela de Artillería Penitenciaria La Picota Cárcel Nacional Modelo Cárcel de Mujeres- El Buen Pastor

hectáreas 46,2 148,4 103,7 18,27 41,21 9,37 58,50 20,16 414,09 65,54 19,76 997,36

Fuente: Alcaldía Mayor de Bogotá- Plan de Reordenamiento Parque El Country, 2000 página 12 (Sombra fuera del texto).

La anterior tabla muestra las posibilidades que supone para la ciudad el uso de este instrumento como mecanismo para obtener áreas estratégicamente localizadas que podrían ser reconvertidas en grandes espacios públicos. De esta manera al permitir el desarrollo urbanístico de una tercera parte de tales predios, la ciudad podrían conseguir las 2/3 partes de cada uno de estos terrenos para uso público. Esto significaría un aproximado de 700 hectáreas de nuevas áreas para zonas verdes y espacio público en general sin tener que comprometer recursos públicos para ello. Esta alternativa representaría en su conjunto un mecanismo muy útil para avanzar en la consolidación de los estándares de espacio público por habitante que en la actualidad se estima en 2,6 m2/ habitante y cuyo estándar deseable según el propio POT es de 10 m2/ habitante. El Plan Maestro de Espacio Público –PMEP- previó un estándar correspondiente a generar espacio público de 10 m2 por habitante meta que también señaló el Decreto Nacional 1504 de 1998. Para Usaquén el índice de espacio público construido local por habitante es de 3.04 m2, según lo indicado en el cuadro 2.1.4 del Resumen de Localidades – Población y Espacio Público del PMEP adoptado mediante Decreto Distrital 215 de 2005) dado lo cual, se presenta un déficit de 6.96 m2 por habitante para esta localidad. De acuerdo con lo indicado en el Decreto 413 de 2003 “Por el cual se adopta el Plan de Reordenamiento para los predios con uso dotacional denominados Country Club”, en el articulo 3, existe un total de 539.789.57 m2 que se generarían en espacio público, correspondiente al 62% del área neta, que se orienta al cumplimiento de la meta de m2/hab., de la política de Cubrimiento y Accesibilidad definida en el PMEP. Por consiguiente, un posible efecto negativo de no avanzar con el Plan de

Reordenamiento sería mantener el déficit de espacio público por habitante para la localidad de Usaquén de 6.96 m2/habitante, lo que repercute en las demás localidades de la ciudad. Otro posible efecto, desde el ámbito urbano, sería la falta de generación de áreas desarrollables para la ciudad, específicamente en ese sector. De otra parte, un efecto positivo es la continuación de la Av. Jorge Uribe Botero (Av. 15) – hacia el sector de Cedritos. El Distrito (léase gobierno de la ciudad) considero que debía iniciar el cumplimiento de tal intencionalidad con la obtención del suelo de la cancha de polo, la cual se encontró ajustada a los motivos de utilidad pública. Este espacio, si bien hacía parte de las instalaciones del club para su funcionamiento, desde el punto de vista jurídico presentaba independencia predial y permitía que sobre él se adelantara un proceso de adquisición del terreno por el gobierno. De esta manera, las cerca de ocho (8) hectáreas de este campo utilizadas por unos pocos socios del club para la práctica de hípica al ser trasformadas en un parque público generarían un espacio verde de recreación que beneficiaría a unas doscientas cincuenta mil (250.000) personas. A finales de 2007, prácticamente ocho (8) años después, el proceso judicial de expropiación ha surtido únicamente dos de cinco etapas. Solo hasta diciembre de 2007 el gobierno obtuvo por fin los terrenos de la cancha de polo mediante la figura de la ‘entrega anticipada’ sin haber podido adelantar obra alguna durante todos estos años. El análisis de la controversia judicial comprende dos procesos más. La decisión misma de expropiar y los motivos de utilidad pública fueron demandados por el Country Club ante la justicia encargada de dirimir conflictos con el sector público a fin de que se declare nula la decisión y se restablezcan derechos al expropiado (incluyendo una astronómica indemnización producto de un avalúo). El plan de reordenamiento aplicable al resto de terrenos del club corre con igual suerte. La demanda contra el Plan de Reordenamiento Parque El Country La decisión del Distrito de reconvenir los usos del terreno del club fue recibida por los propietarios del club como una abierta trasgresión a su derecho de propiedad. En consecuencia, acudieron al Tribunal Contencioso Administrativo (competente para conocer los conflictos entre el Estado y los particulares, por las decisiones del primero) a fin de que tal decisión sea declarada nula y se les restablezcan los derechos que consideran han sido vulnerados con esta decisión, esto es, volviendo al estado anterior y pagándole por los perjuicios causados con la misma. La demanda fue instaurada en marzo de 2004 enterándose el Distrito el 31 de mayo subsiguiente. Pese a que la naturaleza de la acción judicial obligaría a que el demandante centre el debate en demostrar que los motivos que llevaron al Distrito a tomar la decisión no son ajustados a la legalidad y carecen de fundamento técnico o jurídico o están falsamente motivados, es prácticamente

inexistente la discusión al respecto. La atención del Country Club se ha orientado por completo a la consecución de una sola prueba que no fortalece para nada los argumentos señalados, pero con la que se pretende estimar los perjuicios causados con una decisión que, tal pareciera, se presumen causados con el solo hecho de la decisión, sin importar si la misma fue o no ajustada a la legalidad y debidamente motivada. Como principal respaldo de sus afirmaciones el Country Club solicitó el avalúo del predio, en tanto que, el Distrito argumentó que la decisión se tomó dentro de la legalidad y motivada adecuadamente. Las pruebas del Distrito buscaron demostrar que no hubo caprichos sino que se decidió sobre la base técnica, conforme derecho respondía a análisis las discusiones previas para la expedición del Plan de Reordenamiento. Por su parte, el Country buscó que con el avalúo comercial se le tasen perjuicios a titulo de resarcimiento por el daño causado con la decisión. El dictamen pericial para determinar el avalúo comercial y los posibles perjuicios fue ordenado desde agosto de 2004, después de que tres peritos rechazaran dicha labor, finalmente en marzo de 2007 se rindió el experticio (si es que así puede llamarse a este trabajo carente de toda técnica avaluatoria) que arrojó la astronómica suma de Dos billones doscientos noventa y cuatro mil seiscientos cuarenta y nueve millones, ochocientos noventa mil pesos m/cte ($ 2´294. 649.890.000.oo). Si la suma resulta increíble, más aún lo es la actitud de las partes. No obstante la irracionalidad e la cifra, el Country Club solicitó que se aclarara y complementara el avalúo1. El Distrito guardo silencio. El perito, sin dificultad alguna concedió la razón al Country Club en la totalidad de su reclamación e incrementó la suma a Dos billones trescientos dos mil seiscientos sesenta y cinco millones doscientos veinte nueve mil trescientos treinta y seis pesos m/cte (2.302.665.229.336.oo), incrementando la suma en Ocho mil quince millones trescientos treinta y nueve mil trescientos treinta y seis pesos ($8.015.339.336.oo) mas que el dictamen inicial2 en mayo de 2007. Contra esta segunda valoración del predio el Distrito presentó objeción y solicitud de aclaración, sin mencionar el hecho más importante para la impugnación del mismo, que es el hecho de que en el dictamen pericial no se tuvo en cuenta su condición de dotacional, ni menos aún la falta de sujeción a las normas sobre el tema. Finalmente, es de señalar que actualmente el proceso se encuentra en la etapa de pruebas de la objeción al peritaje, decretada mediante Auto del 28 de junio de 2007, notificado por Estado del 4 de julio de ese mismo año y luego se procederá a dictar sentencia 1

En específico fueron señalados los siguientes puntos: (i) las actividades deportivas que promueve el club, (2) si dichas actividades fueron de importancia, (iii) la frecuencia con que se realizan actividades sociales y culturales, (iv) que se valorara al Country Club como unidad empresarial determinando sus gastos e ingresos generales, (v) la calidad y valor de las instalaciones, (vi) los daños causados por la decisión de reordenamiento 2 Esta última suma que en este escenario corresponde al simple incremento del avalúo por aspectos no tenidos en cuenta, es aproximadamente el 80% del precio total ofrecido por el Distrito al Country como precio de adquisición de la cancha de polo.

El proceso de expropiación por Sentencia Judicial El proceso de expropiación por sentencia judicial, es reglamentado por el Código de Procedimiento Civil, artículos 451 al 459, y por la Ley 388 de 1997. Es un proceso sumario que contiene los siguientes pasos: -Oferta de Compra (que al fracasar implica) 27 de diciembre de 2000. - Presentación de demanda ante juez civil – Solicitud entrega anticipada del predio. 18 de septiembre de 2001. - Admisión de la demanda y orden de entrega anticipada. 29 de julio de 2002 y 10 de diciembre de 2007. - Vinculación del propietario. 23 de febrero de 2003. Falta aún: - Sentencia - Avalúo e indemnización - Pago, traspaso y registro del bien. Ver presentación de power point con la línea de tiempo en donde se resaltan los momentos más importantes del proceso. Paras resaltar en este proceso es el hecho de que el Alcalde Mayor Samuel Moreno, afirma que si la indemnización por la expropiación de la cancha de polo del Country es superior a 10.400 millones de pesos él preferirá gastar ese dinero en escuelas y hospitales o por lo menos no “sacrificar” esos otros gastos “sociales”, declaración que cual resulta contrario al proceso de expropiación. El avalúo al que se refiere Samuel Moreno es el de la oferta de compra, previo inicio del proceso de expropiación. El avalúo definitivo y la indemnización son realizados por peritos designados por el juez una vez se dicte sentencia, así que el Alcalde Mayor no se puede oponer a un avalúo que no es concluyente. El proceso contra administrativo

la

decisión

de

expropiar

ante

el

juez

El 23 de Noviembre de 2001, dos meses después de presentada la demanda de expropiación por parte del Distrito ante el Juez civil, los representantes del Country Club de Bogotá demandaron ante el juez administrativo la decisión de seguir adelante con el proceso de expropiación contenida en la Resolución No. 419 del 26 de junio de 2001. De esta acción conoce el Tribunal Contencioso Administrativo (encargado de dirimir los conflictos entre los particulares y el Estado). Busca el Country Club que por medio de esta acción se declare que la decisión de la administración de seguir adelante con la expropiación no es ajustada a derecho, y como consecuencia se ordene el restablecimiento del derecho como afectado volviendo las cosas a su estado anterior y pagando los perjuicios causado.

Aunque en la actualidad ya hubo sentencia del juez de primera instancia que no fue favorable al Country Club, y se encuentra en estudio ante el juez de superior nivel, vale la pena señalar algunos aspectos de dicho proceso: En extenso escrito de la demanda, el Country atacó la legalidad de la decisión, tanto en los motivos como en el procedimiento utilizado para llevarse a cabo y, alegó que el valor de la oferta de compra fue muy bajo en relación a lo que realmente cuesta el predio que se pretender expropiar. Esta demanda fue contestada en tiempo por el Distrito. Posteriormente se recaudaron pruebas, entre ellas un dictamen pericial de avalúo del predio y daños causados, que fue solicitado por la demandante y no fue controvertido por el Distrito. El 9 de diciembre de 2004 el Tribunal dictó Sentencia en la que señaló que como juez carecía de jurisdicción para conocer de dicha demanda, por cuanto la actuación de expropiación aún no culminaba, y solo el proceso judicial de expropiación daría la orden definitiva de expropiar los terrenos del Country Club, negando la razón al demandante y omitiendo cualquier pronunciamiento respecto de la defensa del Distrito. Al resultar contraria a sus intereses, el Country Club discutió tal decisión y en la actualidad dicha solicitud espera en el Consejo de Estado para ser resuelta en segunda instancia. Desde el 22 de mayo de 2007 se encuentra en turno de ser decidida y se estima que se conocerá tal decisión en aproximadamente dos años y medio (tiene el turno 298 para que se dicte sentencia). Este proceso es importante en la discusión sobre la expropiación de los terrenos del Country Club en la medida en que esta sometiendo a controversia y poniendo en discusión la legalidad de los motivos que tiene el Distrito para disponer la adquisición de estos predios. Al respecto vale la pena traer lo señalado por la Corte Constitucional, que a propósito del tema, ha señalado: “Como desarrollo de las previsiones constitucionales en materia de expropiación, el legislador ha entendido que la regla general en materia de expropiación para reforma urbana es que se acuda a la vía judicial, y sólo en los casos especiales, que determina el mismo legislador, se pueda emplear la expropiación por vía administrativa.” Sentencia C1074 de 2002. Así, aunque la parte demandante intenta hacer ver que el motivo que tiene la administración para expropiar el terreno del Country es ilegal, desde el punto de vista normativo, este se ajusta a los parámetros fijados por la Corte. El motivo señalado por el Distrito como de utilidad pública es la obtención de espacios verdes y áreas libres para el uso y goce de la ciudadanía en general, dada la carencia de los mismos. No obstante lo anterior, el comportamiento del Distrito abre un espacio de controversia por su falta de objeción del avalúo practicado dentro del trámite de primera instancia.

Avalúos y predial

Ahora bien, si las decisiones son objeto de toda suerte de discusión, la valoración de los terrenos con mayor razón. Después de ocho (8) años y tres procesos judiciales en curso, cuatro (4) son los avalúos existentes. El primero fue solicitado por el Distrito para efectos de determinar el monto base de la oferta inicial de adquisición, los otros tres por el Country Club (uno en cada controversia). En consecuencia son muchas ya las versiones existentes del posible precio que debería pagarse por la cancha de polo, mismas que son retomadas por los medios de comunicación incrementando la confusión al respecto. Guía

Avalúo Oficial para Oferta. Catastro Distrital (febrero 2000)

Avalúo privado Lonja de Bogotá solicita C.Club (diciembre 2000)

Avalúo dictamen pericial Demanda contra decisión de expropiación solicita C.Club (enero 2002)

Avalúo dictamen pericial demanda contra Plan de Reordenamiento solicita C.Club (marzo 2007)

Dónde: instanci a judicial

Etapa Oferta

Aportado al proceso expropiación judicial – Juez civil por el Country Club para que sea prueba-

Solicitado en el proceso nulidad y rest. Del derecho – Juez administrativo como dictamen pericial

Solicitado en el proceso nulidad y rest. del derecho en contra de Plan de Reordenamiento Parque El Country – Juez administrativo como dictamen pericial

Qué

Terreno Cancha Polo

Totalidad instalaciones Country Club

Cancha de Polo como porcentaje (7%) de la totalidad del club. Perjuicios para indemnización

Totalidad instalaciones Country Club

de

Base de referencia en proceso expropiación judicial – Juez civil

Perjuicios indemnización

para

Quién

Catastro Distrital

Lonja Propiedad Raíz de Bogotá

Peritos designados por el juez

Peritos designados por el juez

Base

Normas urbanísticas vigentes que no incluyen expectativas de cambio de uso

Comparación área vecina y reemplazo del bien

Comparación con área vecina a mejor y mayor uso sin tener en cuenta norma vigente sobre el predio.

Comparación con área vecina a mejor y expectativa de uso futuro sin tener en cuenta norma vigente sobre el predio.

Indemnización good well Valor Cancha de Polo aprox

$ 10.543 millones

$ 29.942 millones

y

Indemnización, costos de mantenimiento y good well

Valor Country Club

$ 130.123 millones

$ 335.317 millones

$ 427.747 millones

$ 2 billones 302.000

Fuente: Elaboración propia sobre los archivos judiciales de los expedientes. Diciembre 2007.

Como vemos la diferencia entre el primer avalúo realizado por Catastro Distrital para la oferta de compra de la cancha de Polo por $10.549 millones y los siguientes tres avalúos presentados por el Country, en los procesos de expropiación, nulidad y restablecimiento de derecho por la declaratoria de utilidad pública y por la expedición del Plan de Reordenamiento, es abismal. Claro hay que descontar el hecho de que sólo el avalúo en el proceso contra la decisión de expropiación se refiere a la misma cancha, pero la diferencia es enorme pues es de $29.942 millones. Este dictamen pericial que hace parte de la demanda contra la Resolución de utilidad pública de expropiación, realizado en el año 2002, también avalúa todo el Country en $427.747 millones, sobrepasando lo dispuesto por el avalúo de la Lonja del año 2000 que da un valor para todo el Club de $335.317 millones, dentro del proceso de expropiación. Sin embargo, ninguno llega a la astronómica cifra de 2 billones 302.649 millones del año 2007, realizado dentro del proceso de nulidad y restablecimiento de derecho por la expedición del Plan de Reordenamiento. El aumento progresivo de los avalúos recién señalados no se compadece con los $90.647 millones que como autoevalúo presentó el Country para el pago del impuesto predial en el año 2007.

Elaborado por: Daniel García