Cluster Housing Ordinance

AN ORDINANCE,   RE: INTERIM ZONING TO PERMIT / REGULATE  INNOVATIVE HOUSING  DEMONSTRATION PROJECTS, SPECIFICALLY ALLOWING “CLUSTER HOUSING”    WHEREAS, Madison County, Illinois has the authority to adopt an interim zoning  ordinance/district pursuant to (IL PL XXX ?)   WHEREAS, the Madison County Board through its Zoning Board of Appeals and the Planning  and Development Committee have determined the need to establish an interim zoning district to  regulate innovative housing demonstration projects; and  WHEREAS, pursuant to (IL PL  XXX ?), a public hearing on the establishment of the interim  zoning district was held prior to the adoption of this ordinance.  NOW, THEREFORE, The County Board of Madison County, Illinois do ordain as follows:    PART I    Section I.  The Madison County Board makes the following findings:    a. The purpose of the interim zoning ordinance/district is to allow development of a  limited number of projects that demonstrate housing choices not currently  available within Madison County/Pin Oak Township/ The Silver Creek Project  Area.   b. The innovative housing forms that will be in all (Residential, and Ag ? ) zones  under this ordinance are cottages, bungalows, defined as “compact” single family  homes, duplexes and triplexes designed  to appear like single family homes.   Maximum unit sizes and number of units to be allowed in lieu of each traditional  single family home (equivalent units) for each of these housing forms are  identified herein.  c. The goals of establishing an Innovative Housing Zoning District are to:  i. Increase the housing supply and the choice of housing forms available  in the community through projects which are compatible with existing  single family (“traditional”) developments; and   ii. Promote housing affordability by encouraging smaller homes.  d. Madison County is currently implementing a work plan to develop zoning code  amendments that will specifically address innovative housing projects; and  

e. Until permanent ordinances regarding innovative housing projects can be  implemented, there is a need to allow regulated innovative housing projects.    Section 2.0  Permitting  Process   a. Madison County shall utilize the permitting process as outlined in the  (Madison County Planning and Development Department Building Permit  Information booklet as last revised on September 14th of 2007.)  When  considering an Innovative Housing Demonstration Project the required  public notice shall be sent out to all residents within (X feet ) of any  boundary of the subject property.  In addition, a neighborhood meeting,  following guidelines established by the Planning and Development  Department, including attendance by county staff, shall be required to  application submittal.  b. In addition to complying with the approval criteria as stated in Section XXX  of the Madison County Zoning Code, the applicant must demonstrate that:  i. The impacts of the proposed development will be no greater  than the traditional development that could be constructed  on the property.  ii. The proposal is not larger in scale and is compatible with  surrounding development with respect to the size of the  units , building heights, roof forms, building  set ‐backs,  number of parking spaces,  their location, screening of the  parking area, parking access, ingress‐egress, and lot  coverage.   iii. The proposal provides elements that contribute to the sense  of community within the development by including  elements such as front entry porches, common open space,  and common buildings.  iv. Any proposed modifications to the requirements of the  Madison County Zoning Code, other than those specifically  described herein that are that are deemed to be important  to the success of any proposed Innovative Housing project.  c. In order to meet the goals of the innovative housing demonstration  program, there is a need for some flexibility in some normally applicable  regulations and requirements.   Alternate standards contained in the  tables herein shall govern for innovative housing demonstrative projects  where the design conflicts with the Madison County zoning code.  All  other regulations and requirements will continue to apply, i.e. the (2003  I.R.C.).   

i.

The minimum lot size restriction of not more than one  dwelling per lot, maximum Floor Area Ratio found and the  minimum number of required parking spaces found in the  Madison County Zoning Ordinance Section XXX shall be  replaced with the standards from the applicable tables as  described herein.  ii. The vehicular access standards of the Madison County  Zoning Ordinance ( Section  XX‐ XXX) shall be determined on  the number of single family units that the equivalent  innovative housing units are replacing.    iii. The density limitations identified in the (XXX ) of the  Madison County Zoning Ordinance shall be determined to  have been met  as long as the proposed project does not  exceed the equivalent unit calculation identified in (Sections  3 & 4 of this ordinance  or  the tables contained herein.)  iv. Application fees for the building permit review of the  proposed project shall be based on the number of single  family units that the equivalent innovative housing units are  replacing.  v. Impact fees for the proposed project shall be assessed  at rates for multi‐family dwelling units.    d. The approval of an innovative housing demonstration project does not  constitute the approval of a subdivision, a short plat, or a binding site  plan.       Section 3.  Table (s) sets forth parameters application to innovative housing demonstration  project applications.  PARAMETERS:  Housing Types/Forms   

* Cottages  • • •

•  

Compact Single‐Family Homes,   Duplexes or   Triplexes designed to appear like a single family home (as  a part of a development that contains at least one other  housing type/form, which may include “traditional” single  family homes,    or a combination of the above mentioned types 

Unit Size Limits  

 

*     Cottages = 1,000 S.F. maximum  gross floor area  • • •

•

Compact Single Family = 1,500 S.F. maximum gross floor  area  Duplexes & Triplexes = 1,200 S.F. maximum gross floor  area per unit, total gross floor area for the structure,   (including garages) not to exceed 40% of the minimum lot  size in the zone in which the project is proposed or the  actual lot size, whichever is less  A covenant restricting any increases in size of the units  after initial construction shall be recorded against the  property. 

  Equivalent Units 

*   Cottages  =  2 per each single‐family unit that could be built                             on the property  •

Compact  S.F. = 1.5 per each single‐family unit that could  be built on the property 

  Locations                                 *     County  wide, (or only in Pin Oak Township) , but not more  than 1,500 feet of another innovative housing  demonstration project   •

Not more than two innovative housing development  projects in a subdivision or recognized “neighborhood.”  

  Number of Developments 

*  Up to five, with no more than two projects demonstrating      the same  single housing type 

  Public Notice 

*  Neighborhood meeting, including Madison County Planning  and Development staff attendance, required prior to  application  • •

Normal publishing and posting after application is received   Mailing of notices to adjacent residents and property  owner’s within 500 feet of the proposed development,  after application is received 

Access Requirements 

*  Determine flexibility for road widths, public vs. private, and  turn‐around requirements with input from County Building  Inspection staff   

  Development Size 

*  Minimum of 4 units, maximum of 24 units  •

Cottages have a maximum of 12 units per cluster 

  Parking Requirements   

*  1 stall per unit for units under 700 S.F.   • •

1.5 stalls per unit for units 700‐1000 S.F.   2.0 stalls per unit for units over 1000 S.F. 

  Ownership Structure   

*  Subdivision/HOA  • •

Condominium  Single Ownership, (rental)  

  Section 4.  This table sets forth additional parameters that supplement the parameters  in Section #3 and are applicable to any cottage proposed to be a part of any innovative  housing demonstration project.               Additional Parameters:  COTTAGES  Front Setbacks   

*  20’ minimum  

Other Setbacks 

*  5’ minimum from all property lines other than the front      property line  •

The average setback of all structures along any property  line other than the front property line shall be 10’ 

Distances between Structures  •

 10’ minimum 

Lot Coverage (ALL, impervious surfaces)  •

 50% maximum 

Common Open Space  *  400 S.F. minimum per cottage  • •

•

Cottages shall abut on at least two sides   (Open Space) Shall abut at least 50% of the cottages in the  development and those units must be oriented to have  their main entry from the common open space  All cottages shall be within 60’ of the Common Open Space 

  Private Open Space 

*  300 min. S.F. per cottage  • • •

Shall be adjacent to each cottage and be for the exclusive  use of the residents of that cottage   Shall be one contiguous usable space with a min. 10’  dimension on all sides  Shall be oriented to the Common Open Space as much as  feasible 

Attached Covered Porches  • •

 Shall consist of  80 S.F. min. per cottage  Shall have a min. dimension of 8’ on all sides 

  Height 

*  18’ max. for all structures, except for cottages with a min.  roof slope of 6:12, which shall be limited to 25’ max. 

  Floor Area Limitations  • • •

         

 1,000 S.F. max. gross floor area  800 S.F. max. main floor area  A min. of 40% and no more than 50% of the cottages in a  cluster shall have a main floor area of 700 S.F. of less 

Exceptions to the Floor Area Limitations:  • •

• • •

 Attached porches up to 200 S.F. in size  Spaces with a ceiling height of 6’ or less measured to the  exterior walls, such as in a second floor area under the  slope of the roof  Unheated storage space, located under the main floor of  the cottage(s)  i.e. basements, crawlspaces  Architectural projections, such as bay windows, fireplaces,  or utility closets no more than 18” in depth and 6’ in width  Detached garages and car ports 

  Parking  

 

*  Shall be provided on the subject property  • •

•

•

•

Shall be screened from public streets and adjacent  residential uses by landscaping or architectural screening  Shall be located in the front yard setbacks, except on a  corner lot where it shall not be located in the front yard  between the entrance to any cottage and the front  property line   Shall not be located within 40’ of a public street, except in  a single loaded configuration, where the stalls lie parallel  to the street  May be located between or adjacent to structures if it is  located toward the rear of the structure, and it is served  by a driveway or alley  All parking structures hall have a pitched roof design with  a min. slope of 4:12 

  Community Buildings  • •

 Shall be clearly incidental in use and size to the cottages  Shall be commonly owned by the residents of the cottages 

  Accessory/Ancillary Dwellings  •

 (Shall/ or Shall not) be allowed as part of a cottage  development 

Section 5   Sections 1‐5 of this ordinance shall constitute Part I of this  ordinance.  Part I of this ordinance shall be in effect as an interim Zoning  Ordinance on (MO/DAY/YR) and shall be in effect for ( X, MO’s ) or until,   (MO/DAY/YR)  and thereafter may be renewed   for one or more (X MO’s_  period(s) if a subsequent public hearing is held and findings of fact are made  prior to each renewal.    Part II          Section 6    Madison County shall use a competitive selection process to  determine which proposals will be allowed to apply for a (SUP/PUD) (or both) as an Innovative  Housing Demonstration Project.   Madison County may approve up to five Innovative Housing  Demonstration Projects, with no more than two projects demonstrating the same single housing  type.  Applications to be a part of the Innovative Housing Demonstration Program must be submitted  by (MO/DAY/YR) on forms to be provided by the Madison County Planning and Development  Department.  The Planning and Development Committee will determine which proposal(s) will be  allowed to move forward under this ordinance by the following criteria:    a. Consistency with the intent of the goal of providing innovative housing  and increased housing choice (specifically, demonstrating those  housing types/styles, as outlined in this ordinance), compatibility with  existing/surrounding, and improving housing affordability.  b. Not more than two innovative housing proposals shall be allowed per  neighborhood, and proposals must be at least 1,500’ feet from any  other innovative housing proposal(s) under this ordinance.     The decision(s) of the Madison County Planning and Development Committee and of the Madison  County Board with respect to any application for an Innovative Housing Demonstration Project shall  be the final decision of the county.          Section 7  Sections six and seven of this ordinance shall constitute Part II of this  ordinance.  Part II of this ordinance shall go into effect on (MO/DAY/YR).  The text of Part I shall  inform the process established by Part II, even if Part I has yet to go into effect as an interim zoning  ordinance.        Section 8  If any provision of this ordinance or its application to any person or  circumstance is held invalid, the remainder of the ordinance, or the application of the provision to  other persons or circumstances is not affected. 

    Section 9    This ordinance shall be in force and effect five days after its passage by the  Madison County Board and any public notice/publication as required by law; provided that Part I of  this ordinance shall go into effect as an interim zoning ordinance on or by (MO/DAY/YR) as set forth in  Section 5.       

Passed by a majority vote of the Madison County Board in an open session this _______ day of 

______________, 2008‐09.       

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

________________________________________  County Board Chair, Honorable,  Alan Dunstan 

  Attest to by:    Madison County Clerk,  Mark Von Nida    Approved as to Form:      Madison County States’ Attorney