Cao Oc Van Phong Cbre
This document was uploaded by user and they confirmed that they have the permission to share it. If you are author or own the copyright of this book, please report to us by using this DMCA report form. Report DMCA
Overview
Download & View Cao Oc Van Phong Cbre as PDF for free.
More details
- Words: 3,638
- Pages: 43
TOÅNG QUAN THÒ TRÖÔØNG VAÊN PHOØNG Cao OÁc Vaên Phoøng Haïng B Taïi Tp. Hoà Chí Minh Trình baøy: OÂng Marc Townsend Toång Giaùm ñoác Ñieàu haønh Baø Phan Leä Haèng Tröôûng phoøng Cao caáp Vaên phoøng Cho thueâ Coâng ty TNHH CB Richard Ellis (Vieät Nam)
Ngaøy: 29/05/2008
NOÄI DUNG y Ñieåm qua tình hình hieän taïi cuûa thò tröôøng baát ñoäng saûn TP.HCM vaø Vieät Nam y Moâi tröôøng kinh teá toaøn caàu y Nhöõng taùc ñoäng ñeán thò tröôøng baát ñoäng saûn Vieät Nam y Caùc xu höôùng chung y Thò tröôøng vaên phoøng hieän taïi vaø trong töông lai y Ñieàu gì ñang thaät söï dieãn ra treân thò tröôøng? y Xu höôùng thò tröôøng thôøi gian tôùi seõ nhö theá naøo? y Caùc coâng ty vaø chuû ñaàu tö coù theå laøm gì tröôùc tình hình naøy? CB Richard Ellis | Trang 2
TÌNH HÌNH HIEÄN TAÏI – VIEÄT NAM y Thò tröôøng phaùt trieån maïnh meõ y Nguoàn cung vaãn coøn khan hieám nhöng tình hình ñang thay ñoåi y Ít maët baèng troáng – nhu caàu thueâ maët baèng vaên phoøng coù chaát löôïng, caên hoä cho thueâ vaø maët baèng baùn leû taêng cao y Giaù thueâ ñang taêng y Giaù ñaát ñang giaûm daàn y Laïm phaùt taêng nhanh ¾
¾
Chæ soá CPI treân 25% (thaùng 05.2008) ¾
Vaät lieäu xaây döïng taêng 22%
¾
Thöïc phaåm vaø nhu yeáu phaåm taêng 34%
Ngaân haøng Nhaø nöôùc Vieät Nam ñaõ taêng laõi suaát traàn
Töø 8,75% leân 18% y Nhöng nhöõng thaùng coøn laïi cuûa naêm 2008 thì sao? CB Richard Ellis | Trang 3
MOÂI TRÖÔØNG KINH TEÁ TOAØN CAÀU y Giaù vaøng taêng cao, töø 650USD (thaùng 05/2007) leân ñeán 900USD (cuoái thaùng 05/2008) y Giaù daàu taêng kyû luïc (128,95USD) y Laïm phaùt taêng cao y Neàn kinh teá Hoa Kyø bò ñình treä y Khuûng hoaûng trong thò tröôøng cho vay theá chaáp ñeå mua nhaø y Laõi suaát ñang giaûm y Giaù xaây döïng ñang taêng Item (HCMC) 0.6cm steel rod Ron 92 Petrol VN PC30 Cement
May 2007 (VND)
9,350 11,800 1,055
May2008 2007 (VND) May
17,300 14,500 1,160
% Increase
85% 23% 10%
y Ñieàu naøy coù yù nghóa gì ñoái vôùi söï taêng tröôûng kinh teá toaøn caàu? y Ñieàu naøy seõ taùc ñoäng theá naøo ñeán thò tröôøng baát ñoäng saûn Vieät Nam? CB Richard Ellis | Trang 4
NHÖÕNG TAÙC ÑOÄNG ÑOÁI VÔÙI VIEÄT NAM
y Ñaàu tö FDI ñaït 5,1 tyû USD trong Q1/2008, trong ñoù 4,5 tyû USD ñaàu tö vaøo thò tröôøng baát ñoäng saûn (chieám 88%) y Dòch chuyeån nguoàn voán töø nhöõng thò tröôøng ñaõ phaùt trieån sang caùc thò tröôøng ñang phaùt trieån y Ña daïng hoùa, phaân taùn ruûi ro y Nhaø ñaàu tö ñang tìm kieám nhieàu cô hoäi khaùc nhau y Soá löôïng nhaân söï ñang ñöôïc caân nhaéc
CB Richard Ellis | Trang 5
CAÙC XU HÖÔÙNG CHUNG CUÛA NGAØNH BAÁT ÑOÄNG SAÛN VIEÄT NAM y Naêm 2007, trung bình coù theâm 33 xe oâtoâ vaø 1.230 xe gaén maùy ñaêng kyù moãi ngaøy.
CB Richard Ellis | Trang 6
CAÙC XU HÖÔÙNG CHUNG CUÛA NGAØNH BAÁT ÑOÄNG SAÛN – CÔ SÔÛ HAÏ TAÀNG Haàm chui Thuû Thieâm, Ñaïi loä Ñoâng Taây
Tuyeán Metro CB Richard Ellis | Trang 7
CAÙC XU HÖÔÙNG CHUNG CUÛA NGAØNH BAÁT ÑOÄNG SAÛN VIEÄT NAM y Hình aûnh Vieät Nam trong maét caùc nhaø ñaàu tö theá giôùi – Giaù saûn xuaát reû vaø laø thò tröôøng gia coâng (BPO), dòch vuï hoã trôï qua caùc toång ñaøi ñieän thoaïi, vieát phaàn meàm, CNTT
CB Richard Ellis | Trang 8
THÒ TRÖÔØNG VAÊN PHOØNG ÑANG DIEÃN BIEÁN NHÖ THEÁ NAØO? Giaù thueâ vaên phoøng haïng A trong Q1/ 2007: 35USD Giaù thueâ vaên phoøng haïng A hieän taïi:70USD Tæ leä taêng tröôûng: 100%
Chuùng ta hieän ñang ôû ñaâu?
Chuùng ta seõ ñi theo höôùng naøo?
Caùc chuû ñaàu tö caàn laøm gì?
CB Richard Ellis | Trang 9
SO SAÙNH GIAÙ THUEÂ TRONG KHU VÖÏC Giaù thueâASIA vaên PRIME phoøng OFFICE cao caáp RENT taïi Chaâ u Aù – Quyù 1 2008 Q1 2008 180
127 100
GIAÙ THUEÂ
139 125
Tokyo
Singapore
Hong Kong
65 65*
HCMC
30
Hanoi
24
Beijing
9
22
Bangkok
50
Seoul
200 180 160 140 120 100 80 60 40 20 0
Jakarta
US$psm/month
USD/m2/thaùng
Haø Noäi: cao oác haïng A: taêng 58% so vôùi naêm tröôùc TPHCM: cao oác haïng A: taêng 103% so vôùi naêm tröôùc *$65 giaù thueâ quyù 1 taïi TPHCM (quyù 2 ñaõ taêng thaønh USD70)
CB Richard Ellis | Trang 10
HAØ NOÄI – GIAÙ THUEÂ HIEÄN HAØNH VAÊN PHOØNG HAÏNG A
Giaù thueâ hieän RENT haønhINvaê n phoøGRADE ng haïAnPROPERTIES g A trong MAY thaùn2008 g 5/2008 CURRENT ASKING HANOI USD/m2/thaùng 70.00 US$/sm/month
60.00 50.00 40.00 30.00 20.00 10.00 0.00 Sun City
Average Trung bình
Pacific Place
CB Richard Ellis | Trang 11
Vietcombank Tower
Löu yù: Taïi Haø Noäi, giaù thueâ tính theo dieän tích net
Sun Red River
63 Ly Thai To
Hanoi Towers
Daeha Centre
International Centre
Central Building
GiaùAsking /thaùngRent Monthly
HAØ NOÄI – GIAÙ TAÊNG LEÂN Dieãn bieán trong 1 naêm qua HANOI OF F ICE RENT
USD/m2/thaù ng 55.00
US$ PSQMPM
50.00 45.00 40.00 35.00 30.00 25.00
Grade HaïngAA
HaïngBB Grade
Löu yù: giaù thueâ vaên phoøng Haïng A vöôït qua US$51 tính töø thaùng 5/2008 Giaù tính treân dieän tích net CB Richard Ellis | Trang 12
2008 Q1
2007 Q4
2007 Q3
2007 Q2
2007 Q1
20.00
HAØ NOÄI – CAÙC CAO OÁC VAÊN PHOØNG MÔÙI NAÊM 2008
Asia Tower
Sun City
Toång dieän tích cho thueâ net (3 Cao oác): 20,000 m2 Toång dieän tích saün saøng cho thueâ: 1,100 m2 CB Richard Ellis | Trang 13
Viet Tower
MÖÙC TAÊNG GIAÙ THUEÂ TAÏI TP. HCM
$80.0 $70
$70.0 $60.0 $50.0 $40.0
$45 $33
$39
$30.0 $20.0 $10.0
$25.5 $21.5
$0.0 Q4.06
Q1.07
Q2.07 Grade A
Q3.07 Grade B
Q4.07
Q1.08
May 08
Grade C
Giaù treân chöa bao goàm phí dòch vuï vaø thueá GTGT. Möùc giaù thueâ cuûa vaên phoøng haïng CB Richard Ellis | Trang 14 A ñöôïc tính treân m2 dieän tích goäp
YEÂU CAÀU VAÊN PHOØNG TAÏI TP.HCM BAÉT NGUOÀN TÖØ ÑAÂU
Coâng Ty
Soá Löôïng Yeâu Caàu
Tæ Leä
Ña Quoác Gia
781
63 %
Vieät Nam
466
37 %
1,247
100 %
Toång Coäng
Nguồn: Yeâu Caàu Do CBRE Caäp Nhaät trong năm 2008
CB Richard Ellis | Trang 15
SOÁ LÖÔÏNG YEÂU CAÀU THEO NGAØNH HOAÏT ÑOÄNG Ngaønh ngheà
Soá Löôïng Yeâu Caàu
Tæ Leä
225
18%
206
17%
Giao Dòch vaø Thöông Maïi
179
14%
Daàu Khí
170
14%
Quyõ Ñaàu Tö Vaø Taøi Chính
160
13%
Chöùng Khoaùn
142
11%
Baûo Hieåm
92
7%
Haøng Tieâu Duøng
73
6%
1,247
100%
Taøu Bieån vaø Vaän Chuyeån Ngaân Haøng (ngaân haøng nöôùc ngoaøi chieám 58%)
Toång Coäng
Nguoàn: Yeâu Caàu Do CBRE Caäp Nhaät trong naêm 2008 CB Richard Ellis | Trang 16
CAÙC CAO OÁC VAÊN PHOØNG CHÍNH TAÏI TP.HCM NAÊM 2008
Fideco Tower Q2/2008 DT: 20,078 m2
Sailing Tower Q4/2008 DT: 14.600 m2 CB Richard Ellis | Trang 17
Royal Centre Q2/2008 DT: 16.784 m2
Havana Q4/2008 DT: 7,927 m2
Gemadept Q2/2008 DT: 19.500m2
Saigon Paragon Q3/2008 DT: 10,000 m2
NGUOÀN CUNG VAÊN PHOØNG HAÏNG A & B NAÊM 2008: HAÏN CHEÁ No. of Grade A Buildings
Soá löôïng cao oác haïng B
Hanoi Haø Noä Haø Noäi i
99
27 27
HCMC TPHCM
5
19 19
TP Cities
450,000
395.000m2
Soá löôïng cao oác haïng A
No. of Grade B Buildings
400,000
Meùt vuoâng
350,000
397.000m2
301.000m2
300,000
250,000
200,000
150,000
100,000
50,000
-
Thaùp Petronas KL
Petronas Towers, KL
HCMC TPHCM
Hanoi Haø Noäi
Ñònh nghóa cuûa CBRE veà vaên phoøng haïng A: naèm taïi khu vöïc trung taâm thöông maïi thaønh phoá, coù dieän tích maët saøn 1.000m2 CB Richard Ellis | Trang 18
NGUOÀN CUNG VAÊN PHOØNG TP.HCM TÖÔNG LAI NGUOÀ N CUNG DIEÄ N TÍCH VAÊN PHOØNG HAØ NG NAÊ M TAÏI TPHCM m2 350,000
Nguoàn cung hieän höõu taïi TP.HCM trong thaùng 5/2008 Haïng A: 99.618m2 DT saøn
300,000 250,000
Haïng B: 297.146m2 DT saøn
200,000
Haïng C: 355.654m2 DT saøn
150,000 100,000 50,000 0
655,486 2007
2008_F
Haï ng A
2009_F
Haï ng B
2010_F
Haï ng C
DÖÏ BAÙO TOÅN G NGUOÀN CUNG THÒ TRÖÔØN G VAÊN PHOØN G (2008 - 2010) m2 1,600,000
1,480,031
1,400,000
Naêm 2007: 165.381m2 dieän tích vaên phoøng ñi vaøo hoaït ñoäng, phaàn lôùn laø haïng B vaø C Sau naêm 1999, khoâng coù theâm cao oác haïng A naøo ñöôïc hoaøn taát.
1,200,000 1,000,000 800,000
Döï kieán nguoàn cung môùi haïng A seõ ñi vaøo hoaït ñoäng naêm 2009, laø hai cao oác Centec Tower vaø Asiana Plaza
665,486
600,000 400,000 200,000 0 2007
2008F Haïng A
CB Richard Ellis | Trang 19
2009F Haïng B
2010F Haïng C
NGUOÀN CUNG VAÊN PHOØNG MÔÙI 2008 - 2010 DÖÏ BAÙO NGUOÀN CUNG VAÊN PHOØNG TPHCM (2008 - 2010) PHAÂN THEO TIEÂU CHUAÅN 200,000
m2
160,000 120,000 80,000 40,000 0 2007
2008_F Haïng A
CB Richard Ellis | Trang 20
2009_F Haïng B
2010_F Haïng C
NGUOÀN CUNG MÔÙI PHAÂN THEO KHU VÖÏC m2 450,000
Thuû Thieâm
400,000 350,000
Khu Nam Saøi goøn
300,000 250,000
Bình Thaïnh - Phuù Nhuaän - Taân Bình
200,000
Khu laân caän trung taâm
150,000 100,000
Khu trung taâm
50,000 0 2008F
2009F
2010F
Khu trung taâm kinh doanh thaønh phoá/khu vöïc giaùp trung taâm vaãn laø nhöõng vò trí öu tieân ñeå xaây döïng cao oác vaên phoøng, chieám hôn 70% - 80% toång dieän tích saøn vaên phoøng Caùc vò trí xa trung taâm hieän ñang ñöôïc chuù troïng nhö khu vöïc Nam Saøi Goøn, Quaän Taân Bình, Quaän Bình Thaïnh vaø Quaän Phuù Nhuaän. Thuû Thieâm seõ laø moät ñòa ñieåm haáp daãn, giaùp vôùi khu trung taâm kinh doanh thaønh phoá, daønh cho ngaønh Taøi chính vaø CNTT. CB Richard Ellis | Trang 21
NGUOÀN CUNG MÔÙI PHAÂN THEO DIEÄN TÍCH 1 MAËT SAØN NGUOÀN CUNG MÔÙI NAÊM 2009 38% NGUOÀN CUNG MÔÙI NAÊM 2008 33%
8%
59%
Töø 1,000 m2 trôû leân
Töø 500 - döôùi 1,000 m2
Döôùi 500 m2
54%
8%
Töø 1,000 m2 trôû leân
NGUOÀN CUNG MÔÙI NAÊM 2010
36%
CB Richard Ellis | Trang 22
Döôùi 500 m2
Naêm 2008
Naêm 2009
Naêm 2010
Töø 1.000m2 trôû leân
33%
38%
41%
500m2 ñeán döôùi 1.000m2
8%
8%
36%
Döôùi 500m2
59%
54%
23%
41%
23%
Töø 1,000 m2 trôû leân
Töø 500 - döôùi 1,000 m2
Töø 500 - döôùi 1,000 m2
Döôùi 500 m2
NGUOÀN CUNG MÔÙI PHAÂN THEO CHUÛ ÑAÀU TÖ
29% 71%
Nhaø ñaàu tö trong nöôùc
CB Richard Ellis | Trang 23
Lieân doanh vaø 100% voán nöôùc ngoaøi
ÑAÙNH GIAÙ THÒ TRÖÔØNG VAÊN PHOØNG TP HOÀ CHÍ MINH Beân caïnh giaù thueâ,vò trí vaø söï an ninh laø nhöõng moái quan taâm chính cuûa Khaùch thueâ No. of times listed as a priority
45 40 35 30 25 20 15 10 5
n
n Lo
ca
t io
t io
ev
po /F
i re
pr
up k y
en
w
en em ac B
et af /s y r it cu Se
er
t
s
ty er op
us at
Pr
/G
rd
M
A
an
/F
ag
ac
ili t
n/
ie
a
n io ct
st
ru
ud
er th
St
on
Theo Baûn ñieàu tra cuûa CBRE cho 66 khaùch thueâ taïi Cao oác Vaên phoøng Haïng A&B tai Tp. Hoà Chí Minh.Khaùch thueâ ñöôïc phoûng vaán ñeå neâu ra 3 yeáu toá quan troïng nhaát ñoái vôùi vaên phoøng cuûa CB Richard Ellis | Trang 24 mình. C
O
on
at
or
ge
t
s
ty ev
B C
C / IT
El
ap
ab
C ir A
ne
ct
iv
it y
ili
on
e ac Sp
in rk
la
g
te Pa
s rP oo Fl
A
cc
es
ts il e
lit ci
Fa
To
ie
s
g ti n gh
Li
Fe
ng
sh
ui
0
HAØ NOÄI– TIEÁN VEÀ PHÍA TAÂY
CB Richard Ellis | Trang 25
HAØ NOÄI – CAÙC CAO OÁC CHOÏC TRÔØI ÔÛ PHÍA TAÂY Coralis
Charmvit
Keangnam Enterprises Ltd.
The Landmark Toång dieän tích saøn: 62,000 m2 Lieãu Giai, Ba Ñình, Haø Noäi
Hanoi Plaza Hotel Toång dieän tích saøn : 54,000 m2 Traàn Duy Höng, Caàu Giaáy, Haø Noäi
Keangnam Hanoi Landmark Toång dieän tích saøn : 209,746 m2 Loâ E6, Phaïm Huøng, Töø Lieâm, Haø Noäi
CB Richard Ellis | Trang 26
XU HÖÔÙNG MÔÛ ROÄNG VAÊN PHOØNG NGOAØI KHU TRUNG TAÂM TP.HCM
CB Richard Ellis | Trang 27
CAÙC KHU VÖÏC VAÊN PHOØNG LAÂN CAÄN
CB Richard Ellis | Trang 28
THUÛ THIEÂM – TRUNG TAÂM VAÊN PHOØNG MÔÙI TRONG TÖÔNG LAI? Vò trí öa chuoäng daønh cho caùc lónh vöïc kinh doanh sau: y Vieãn thoâng y Coâng ngheä thoâng tin y Saûn xuaát haøng tieâu duøng y Taøi chính/ Baûo hieåm
Thuû Thieâm ñaõ vaø ñang thu huùt nhieàu nhaø ñaàu tö lôùn: VIJA PowerSource, lieân doanh giöõa Coâng ty Xaây döïng Kyokuto vaø Kobekara VIJA Brain Park seõ xaây döïng moät cao oác vaên phoøng daønh cho lónh vöïc phaàn meàm, ngaân haøng, taøi chính – dòch vuï roäng 440.000m2 (toång DT saøn) Taäp ñoaøn TECO, lieân doanh vôùi Saigontel, seõ xaây döïng Coâng vieân Phaàn meàm Teco-Saigontel, bao goàm 700.000m2 vaên phoøng daønh cho lónh vöïc coâng ngheä cao, phaàn meàm, ngaân haøng vaø baûo hieåm. CB Richard Ellis | Trang 29
LÔÏI ÍCH CUÛA XU HÖÔÙNG MÔÛ ROÄNG RA NGOAØI TRUNG TAÂM
Döï kieán giaù thueâ chæ baèng khoaûng 30-40% giaù thueâ taïi caùc cao oác haïng A trong khu trung taâm kinh doanh thaønh phoá Nhieàu cao oác môùi vôùi thieát keá ñeïp hôn Moät maët saøn seõ coù dieän tích lôùn hôn vaø boá trí ñeïp hôn Tyû leä daønh cho baõi ñaäu xe seõ ñöôïc caûi thieän ñaùng keå CB Richard Ellis | Trang 30
Toøa nhaø Vaên phoøng Unilever, Quaän 7 (sau khi dôøi töø Central Plaza, Leâ Duaån, Quaän 1)
LÔÏI ÍCH CUÛA XU HÖÔÙNG MÔÛ ROÄNG RA NGOAØI TRUNG TAÂM
Caùc döï aùn phöùc hôïp, thöôøng bao goàm caû khu caên-tin Caùc cao oác ñöôïc quaûn lyù chuyeân nghieäp Hôïp ñoàng thueâ vôùi nhöõng ñieàu khoaûn vaø ñieàu kieän linh hoaït hôn Chuù troïng yeáu toá “Xanh” nhaèm tieát kieäm naêng löôïng
CB Richard Ellis | Trang 31
Toøa nhaø Manulife, Quaän 7 (dôøi veà töø Diamond Plaza, Quaän 1)
TAÄP TRUNG VAØO TÍNH BEÀN VÖÕNG
Moät cao oác xanh phaûi ñaït caùc tieâu chuaån veà: y y y
Thieát keá Xaây döïng Phöông thöùc hoaït ñoäng
…nhaèm laøm giaûm hoaëc loaïi tröø ñaùng keå caùc aûnh höôûng tieâu cöïc ñeán caùc cao oác veà maët y y
CB Richard Ellis | Trang 32
Moâi tröôøng Khaùch thueâ
Nguoàn: Hoäi ñoàng veà Cao oác xanh cuûa UÙc
Caùc Cao oác xanh coù chieán löôïc ñeå ñaït caùc muïc tieâu … • Hieäu quaû veà naêng löôïng • Giaûm hieäu öùng nhaø kính • Baûo toàn nguoàn nöôùc • Haïn cheá, taùi söû duïng vaø taùi cheá chaát thaûi • Phoøng choáng oâ nhieãm – tieáng oàn, nguoàn nöôùc, • • • • • • CB Richard Ellis | Trang 33
khoâng khí, ñaát vaø aùnh saùng Taêng cöôøng tính ña daïng sinh hoïc Giaûm söû duïng taøi nguyeân thieân nhieân Moâi tröôøng höõu ích vaø laønh maïnh hôn Caùc cao oác tieän lôïi Tieän nghi xaõ hoäi Baùo caùo minh baïch Nguoàn: Hoäi ñoàng veà Cao oác xanh cuûa UÙc
PHAÛN HOÀI CUÛA KHAÙCH THUEÂ
CB Richard Ellis | Trang 34
Hai maûng thò tröôøng taïi TP.HCM Caùc cao oác haïng A hieän khaù vöõng trong vieäc taùi kyù hôïp ñoàng thueâ vaø kyù keát hôïp ñoàng môùi
• (Chöa) Khoâng coù löïa choïn • Chi phí di dôøi ñeán cao oác coù chaát löôïng thaáp hôn
Caùc cao oác haïng B hieän höõu vaø môùi
CB Richard Ellis | Trang 35
SÖÏ PHAÛN ÖÙNG/ NHÌN LAÏI CUÛA CAÙC COÂNG TY ÑA QUOÁC GIA
Keùo daøi thôøi gian ñeå thöông thuyeát hôïp ñoàng thueâ hôn Khoâng gioáng naêm 2007, nay khaùch thueâ coù nhieàu thôøi gian hôn Khaùch thueâ thaáy vò theá cuûa mình ñang ñöôïc cuûng coá khi quay laïi cao oác vaø bieát raèng vaãn chöa ñöôïc thueâ Khaùch thueâ ñang troâng chôø caùc cöûa soå vaø thang maùy trong cao oác ñöôïc laép ñaët tröôùc khi hoï quyeát ñònh kyù keát hôïp ñoàng thueâ Trong khi nhu caàu thueâ maët baèng taêng thì ngaân saùch cho giaù thueâ/m2 coù xu höôùng giaûm
CB Richard Ellis | Trang 36
SÖÏ PHAÛN ÖÙNG/ NHÌN LAÏI CUÛA CAÙC COÂNG TY ÑA QUOÁC GIA
Khaùch thueâ hieän ñang phaân chia laïi chöùc naêng giöõa boä phaän tröïc tieáp giao dòch vôùi khaùch haøng vaø boä phaän haønh chính vaên phoøng ñeå caét giaûm chi phí Trong tình hình kinh teá hieän taïi, khaùch thueâ ñang ñieàu chænh laïi keá hoaïch phaùt trieån cuûa mình Caùc hoäi sôû khu vöïc ñang xem xeùt laïi soá löôïng nhaân vieân (vaø caùc hoäi sôû khu ööïc seõ naèm ngoaøi Vieät Nam) Khaùch thueâ ñang caân nhaéc caùc muïc tieâu öu tieân cuûa hoï nhaèm ñaûm baûo ñaït ñöôïc khoaûn thu hôïp lyù treân voán ñaàu tö Caùc coâng ty Vieät Nam chöa saün saøng traû möùc giaù thueâ cao cho maët baèng cao caáp
CB Richard Ellis | Trang 37
Khoâng chæ laø tieàn thueâ… Haõy töôûng töôïng khi xem xeùt laïi tieàn thueâ taïi cao oác vaên phoøng haïng A ngaøy nay töøng ñöôïc xaùc ñònh tröôùc ñaây laø khoâng vöôït quaù US$30??? Ñieàu naøy ñaõ qua. Khaùch thueâ phaûi ñöôïc xem xeùt Hôïp Ñoàng thueâ treân toaøn dieän Hôïp Ñoàng Ñieàu khoaûn vaø ñieàu kieän Hôïp Ñoàng caàn ñöôïc thöông thaûo nhö: •
Thôøi gian trang trí noäi thaát daøi hôn ñeå ñöôïc höôûng theâm thôøi gian mieãn tieàn thueâ
•
Quyeàn lôïi trang trí noäi thaát
•
Quyeàn ñöôïc chaám döùt Hôïp Ñoàng thueâ tröôùc thôøi haïn
•
Hôïp ñoàng thueâ ngaùn/daøi hôn
CB Richard Ellis | Trang 38
Khoâng chæ laø tieàn thueâ…
•
Ñieàu kieän xem xeùt laïi tieàn thueâ khi ñeán haïn Hôïp Ñoàng caàn döôïc giôùi haïn
•
Ñöôïc quyeàn xem xeùt laïi tieàn thueâ neáu thò tröôøng giaûm giaù
•
Ñöôïc quyeàn öu tieân thoâng baùo vaø thueâ caùc vaên phoøng lieàn keà khi caùc vaên phoøng naøy coù theå thueâ ñöôïc.
•
Bieån quaûng caùo beân ngoaøi Toøa Nhaø
•
Ñöôïc theâm choã ñaäu xe
CB Richard Ellis | Trang 39
CAÙC LÖÏA CHOÏN KHAÙC – VAÊN PHOØNG CHO THUEÂ KEØM DÒCH VUÏ
Vaên phoøng cho thueâ keøm dòch vuï laø moät vaên phoøng hay moät cao oác vaên phoøng ñaõ ñöôïc trang trí vaø coù ñaày ñuû caùc thieát bò; do moät coâng ty chuyeân veà quaûn lyù vaên phoøng quaûn lyù vaø coâng ty naøy seõ cho caùc coâng ty khaùc thueâ laïi theo töøng vaên phoøng hoaëc töøng taàng laàu
Öu ñieåm Trang thieát bò coù chaát löôïng Naèm taïi caùc vò trí trung taâm Ñieàu kieän thueâ linh hoaït Coù ngay maët baèng troáng cho thueâ Khoâng toán hoaëc toán raát ít chi phí môû vaên phoøng Raát phoå bieán ñoái vôùi caùc vaên phoøng môùi môû Lyù töôûng ñoái vôùi caùc vaên phoøng ñaïi dieän Nhöôïc ñieåm Dieän tích nhoû Thieáu söï rieâng tö, phaûi chia seû moâi tröôøng chung Giaù thueâ töï ñoäng taêng haøng naêm Caùc phuï phí coù theå cao noùi khoâng thöông thuyeát tröôùc hay khoâng quaûn lyù toát
CB Richard Ellis | Trang 40
CAÙC LÖÏA CHOÏN KHAÙC – VAÊN PHOØNG PHUÏC VUÏ CHO MOÄT COÂNG TY HOAËC VAÊN PHOØNG DAÏNG SUIT
Ñaây laø loaïi hình vaên phoøng ñang ñöôïc caùc coâng ty lôùn cuûa Vieät Nam öa chuoäng nhö PetroVietnam, VNPT, FPT Cho pheùp kieåm soaùt cao oác, nhöng loaïi cao oác naøy caàn phaûi lôùn ñeå phuø hôïp vôùi vieäc xaây döïng Sôû höõu moät cao oác theå hieän vò theá cuûa chuû sôû höõu Traùnh ñöôïc söï baát oån cuûa thò tröôøng Chi phí ñaát seõ haïn cheá
CB Richard Ellis | Trang 41
KEÁT LUAÄN Thò tröôøng cao oác vaên phoøng haïng A vaãn cao, vaãn tieáp tuïc noùng, giaù tieáp tuïc taêng ít nhaát trong 1 thôøi gian ngaén. Thò tröôøng cao oác vaên phoøng haïng B & C ñang cho thaáy daáu hieäu bôùt noùng. Ñaõ coù theâm nguoàn choïn löïa töø caùc cao oác môùi chuaån bò hoaøn thaønh – chuû yeáu ôû xa trung taâm thaønh phoá. Caùc coâng ty ña quoác gia baét ñaàu khaùng cöï laïi vaøcaân nhaéc vieäc ñaët vaên phoøng cho khoái tieáp xuùc khaùch haøng vaø khoái thuaàn tuùy vaên phoøng laøm vieäc. Caùc coâng ty ña quoác gia ñang xem xeùt laïi khoái löôïng nhaân söï Vôùi vieäc tham gia vaøo WTO vaø löôïng doanh nhaân Vieät Nam ñi laïi, caùc tieâu chuaån quoác teá vaø söï mong ñôïi vaøo chaát löôïng, an toaøn, vaø giaù tròc uûa dieän tích vaên phoøng trôû neân quan troïng hôn. Caùc thò tröôøng vaên phoøng nhoû coù xu höôùng deã thay ñoåi vaø naêng ñoäng hôn.
CB Richard Ellis | Trang 42
Caùc vaên phoøng CBRE treân toaøn caàu
CAÛM ÔN!
www.cbrevietnam.com
CB Richard Ellis | Trang 43
Ngaøy: 29/05/2008
NOÄI DUNG y Ñieåm qua tình hình hieän taïi cuûa thò tröôøng baát ñoäng saûn TP.HCM vaø Vieät Nam y Moâi tröôøng kinh teá toaøn caàu y Nhöõng taùc ñoäng ñeán thò tröôøng baát ñoäng saûn Vieät Nam y Caùc xu höôùng chung y Thò tröôøng vaên phoøng hieän taïi vaø trong töông lai y Ñieàu gì ñang thaät söï dieãn ra treân thò tröôøng? y Xu höôùng thò tröôøng thôøi gian tôùi seõ nhö theá naøo? y Caùc coâng ty vaø chuû ñaàu tö coù theå laøm gì tröôùc tình hình naøy? CB Richard Ellis | Trang 2
TÌNH HÌNH HIEÄN TAÏI – VIEÄT NAM y Thò tröôøng phaùt trieån maïnh meõ y Nguoàn cung vaãn coøn khan hieám nhöng tình hình ñang thay ñoåi y Ít maët baèng troáng – nhu caàu thueâ maët baèng vaên phoøng coù chaát löôïng, caên hoä cho thueâ vaø maët baèng baùn leû taêng cao y Giaù thueâ ñang taêng y Giaù ñaát ñang giaûm daàn y Laïm phaùt taêng nhanh ¾
¾
Chæ soá CPI treân 25% (thaùng 05.2008) ¾
Vaät lieäu xaây döïng taêng 22%
¾
Thöïc phaåm vaø nhu yeáu phaåm taêng 34%
Ngaân haøng Nhaø nöôùc Vieät Nam ñaõ taêng laõi suaát traàn
Töø 8,75% leân 18% y Nhöng nhöõng thaùng coøn laïi cuûa naêm 2008 thì sao? CB Richard Ellis | Trang 3
MOÂI TRÖÔØNG KINH TEÁ TOAØN CAÀU y Giaù vaøng taêng cao, töø 650USD (thaùng 05/2007) leân ñeán 900USD (cuoái thaùng 05/2008) y Giaù daàu taêng kyû luïc (128,95USD) y Laïm phaùt taêng cao y Neàn kinh teá Hoa Kyø bò ñình treä y Khuûng hoaûng trong thò tröôøng cho vay theá chaáp ñeå mua nhaø y Laõi suaát ñang giaûm y Giaù xaây döïng ñang taêng Item (HCMC) 0.6cm steel rod Ron 92 Petrol VN PC30 Cement
May 2007 (VND)
9,350 11,800 1,055
May2008 2007 (VND) May
17,300 14,500 1,160
% Increase
85% 23% 10%
y Ñieàu naøy coù yù nghóa gì ñoái vôùi söï taêng tröôûng kinh teá toaøn caàu? y Ñieàu naøy seõ taùc ñoäng theá naøo ñeán thò tröôøng baát ñoäng saûn Vieät Nam? CB Richard Ellis | Trang 4
NHÖÕNG TAÙC ÑOÄNG ÑOÁI VÔÙI VIEÄT NAM
y Ñaàu tö FDI ñaït 5,1 tyû USD trong Q1/2008, trong ñoù 4,5 tyû USD ñaàu tö vaøo thò tröôøng baát ñoäng saûn (chieám 88%) y Dòch chuyeån nguoàn voán töø nhöõng thò tröôøng ñaõ phaùt trieån sang caùc thò tröôøng ñang phaùt trieån y Ña daïng hoùa, phaân taùn ruûi ro y Nhaø ñaàu tö ñang tìm kieám nhieàu cô hoäi khaùc nhau y Soá löôïng nhaân söï ñang ñöôïc caân nhaéc
CB Richard Ellis | Trang 5
CAÙC XU HÖÔÙNG CHUNG CUÛA NGAØNH BAÁT ÑOÄNG SAÛN VIEÄT NAM y Naêm 2007, trung bình coù theâm 33 xe oâtoâ vaø 1.230 xe gaén maùy ñaêng kyù moãi ngaøy.
CB Richard Ellis | Trang 6
CAÙC XU HÖÔÙNG CHUNG CUÛA NGAØNH BAÁT ÑOÄNG SAÛN – CÔ SÔÛ HAÏ TAÀNG Haàm chui Thuû Thieâm, Ñaïi loä Ñoâng Taây
Tuyeán Metro CB Richard Ellis | Trang 7
CAÙC XU HÖÔÙNG CHUNG CUÛA NGAØNH BAÁT ÑOÄNG SAÛN VIEÄT NAM y Hình aûnh Vieät Nam trong maét caùc nhaø ñaàu tö theá giôùi – Giaù saûn xuaát reû vaø laø thò tröôøng gia coâng (BPO), dòch vuï hoã trôï qua caùc toång ñaøi ñieän thoaïi, vieát phaàn meàm, CNTT
CB Richard Ellis | Trang 8
THÒ TRÖÔØNG VAÊN PHOØNG ÑANG DIEÃN BIEÁN NHÖ THEÁ NAØO? Giaù thueâ vaên phoøng haïng A trong Q1/ 2007: 35USD Giaù thueâ vaên phoøng haïng A hieän taïi:70USD Tæ leä taêng tröôûng: 100%
Chuùng ta hieän ñang ôû ñaâu?
Chuùng ta seõ ñi theo höôùng naøo?
Caùc chuû ñaàu tö caàn laøm gì?
CB Richard Ellis | Trang 9
SO SAÙNH GIAÙ THUEÂ TRONG KHU VÖÏC Giaù thueâASIA vaên PRIME phoøng OFFICE cao caáp RENT taïi Chaâ u Aù – Quyù 1 2008 Q1 2008 180
127 100
GIAÙ THUEÂ
139 125
Tokyo
Singapore
Hong Kong
65 65*
HCMC
30
Hanoi
24
Beijing
9
22
Bangkok
50
Seoul
200 180 160 140 120 100 80 60 40 20 0
Jakarta
US$psm/month
USD/m2/thaùng
Haø Noäi: cao oác haïng A: taêng 58% so vôùi naêm tröôùc TPHCM: cao oác haïng A: taêng 103% so vôùi naêm tröôùc *$65 giaù thueâ quyù 1 taïi TPHCM (quyù 2 ñaõ taêng thaønh USD70)
CB Richard Ellis | Trang 10
HAØ NOÄI – GIAÙ THUEÂ HIEÄN HAØNH VAÊN PHOØNG HAÏNG A
Giaù thueâ hieän RENT haønhINvaê n phoøGRADE ng haïAnPROPERTIES g A trong MAY thaùn2008 g 5/2008 CURRENT ASKING HANOI USD/m2/thaùng 70.00 US$/sm/month
60.00 50.00 40.00 30.00 20.00 10.00 0.00 Sun City
Average Trung bình
Pacific Place
CB Richard Ellis | Trang 11
Vietcombank Tower
Löu yù: Taïi Haø Noäi, giaù thueâ tính theo dieän tích net
Sun Red River
63 Ly Thai To
Hanoi Towers
Daeha Centre
International Centre
Central Building
GiaùAsking /thaùngRent Monthly
HAØ NOÄI – GIAÙ TAÊNG LEÂN Dieãn bieán trong 1 naêm qua HANOI OF F ICE RENT
USD/m2/thaù ng 55.00
US$ PSQMPM
50.00 45.00 40.00 35.00 30.00 25.00
Grade HaïngAA
HaïngBB Grade
Löu yù: giaù thueâ vaên phoøng Haïng A vöôït qua US$51 tính töø thaùng 5/2008 Giaù tính treân dieän tích net CB Richard Ellis | Trang 12
2008 Q1
2007 Q4
2007 Q3
2007 Q2
2007 Q1
20.00
HAØ NOÄI – CAÙC CAO OÁC VAÊN PHOØNG MÔÙI NAÊM 2008
Asia Tower
Sun City
Toång dieän tích cho thueâ net (3 Cao oác): 20,000 m2 Toång dieän tích saün saøng cho thueâ: 1,100 m2 CB Richard Ellis | Trang 13
Viet Tower
MÖÙC TAÊNG GIAÙ THUEÂ TAÏI TP. HCM
$80.0 $70
$70.0 $60.0 $50.0 $40.0
$45 $33
$39
$30.0 $20.0 $10.0
$25.5 $21.5
$0.0 Q4.06
Q1.07
Q2.07 Grade A
Q3.07 Grade B
Q4.07
Q1.08
May 08
Grade C
Giaù treân chöa bao goàm phí dòch vuï vaø thueá GTGT. Möùc giaù thueâ cuûa vaên phoøng haïng CB Richard Ellis | Trang 14 A ñöôïc tính treân m2 dieän tích goäp
YEÂU CAÀU VAÊN PHOØNG TAÏI TP.HCM BAÉT NGUOÀN TÖØ ÑAÂU
Coâng Ty
Soá Löôïng Yeâu Caàu
Tæ Leä
Ña Quoác Gia
781
63 %
Vieät Nam
466
37 %
1,247
100 %
Toång Coäng
Nguồn: Yeâu Caàu Do CBRE Caäp Nhaät trong năm 2008
CB Richard Ellis | Trang 15
SOÁ LÖÔÏNG YEÂU CAÀU THEO NGAØNH HOAÏT ÑOÄNG Ngaønh ngheà
Soá Löôïng Yeâu Caàu
Tæ Leä
225
18%
206
17%
Giao Dòch vaø Thöông Maïi
179
14%
Daàu Khí
170
14%
Quyõ Ñaàu Tö Vaø Taøi Chính
160
13%
Chöùng Khoaùn
142
11%
Baûo Hieåm
92
7%
Haøng Tieâu Duøng
73
6%
1,247
100%
Taøu Bieån vaø Vaän Chuyeån Ngaân Haøng (ngaân haøng nöôùc ngoaøi chieám 58%)
Toång Coäng
Nguoàn: Yeâu Caàu Do CBRE Caäp Nhaät trong naêm 2008 CB Richard Ellis | Trang 16
CAÙC CAO OÁC VAÊN PHOØNG CHÍNH TAÏI TP.HCM NAÊM 2008
Fideco Tower Q2/2008 DT: 20,078 m2
Sailing Tower Q4/2008 DT: 14.600 m2 CB Richard Ellis | Trang 17
Royal Centre Q2/2008 DT: 16.784 m2
Havana Q4/2008 DT: 7,927 m2
Gemadept Q2/2008 DT: 19.500m2
Saigon Paragon Q3/2008 DT: 10,000 m2
NGUOÀN CUNG VAÊN PHOØNG HAÏNG A & B NAÊM 2008: HAÏN CHEÁ No. of Grade A Buildings
Soá löôïng cao oác haïng B
Hanoi Haø Noä Haø Noäi i
99
27 27
HCMC TPHCM
5
19 19
TP Cities
450,000
395.000m2
Soá löôïng cao oác haïng A
No. of Grade B Buildings
400,000
Meùt vuoâng
350,000
397.000m2
301.000m2
300,000
250,000
200,000
150,000
100,000
50,000
-
Thaùp Petronas KL
Petronas Towers, KL
HCMC TPHCM
Hanoi Haø Noäi
Ñònh nghóa cuûa CBRE veà vaên phoøng haïng A: naèm taïi khu vöïc trung taâm thöông maïi thaønh phoá, coù dieän tích maët saøn 1.000m2 CB Richard Ellis | Trang 18
NGUOÀN CUNG VAÊN PHOØNG TP.HCM TÖÔNG LAI NGUOÀ N CUNG DIEÄ N TÍCH VAÊN PHOØNG HAØ NG NAÊ M TAÏI TPHCM m2 350,000
Nguoàn cung hieän höõu taïi TP.HCM trong thaùng 5/2008 Haïng A: 99.618m2 DT saøn
300,000 250,000
Haïng B: 297.146m2 DT saøn
200,000
Haïng C: 355.654m2 DT saøn
150,000 100,000 50,000 0
655,486 2007
2008_F
Haï ng A
2009_F
Haï ng B
2010_F
Haï ng C
DÖÏ BAÙO TOÅN G NGUOÀN CUNG THÒ TRÖÔØN G VAÊN PHOØN G (2008 - 2010) m2 1,600,000
1,480,031
1,400,000
Naêm 2007: 165.381m2 dieän tích vaên phoøng ñi vaøo hoaït ñoäng, phaàn lôùn laø haïng B vaø C Sau naêm 1999, khoâng coù theâm cao oác haïng A naøo ñöôïc hoaøn taát.
1,200,000 1,000,000 800,000
Döï kieán nguoàn cung môùi haïng A seõ ñi vaøo hoaït ñoäng naêm 2009, laø hai cao oác Centec Tower vaø Asiana Plaza
665,486
600,000 400,000 200,000 0 2007
2008F Haïng A
CB Richard Ellis | Trang 19
2009F Haïng B
2010F Haïng C
NGUOÀN CUNG VAÊN PHOØNG MÔÙI 2008 - 2010 DÖÏ BAÙO NGUOÀN CUNG VAÊN PHOØNG TPHCM (2008 - 2010) PHAÂN THEO TIEÂU CHUAÅN 200,000
m2
160,000 120,000 80,000 40,000 0 2007
2008_F Haïng A
CB Richard Ellis | Trang 20
2009_F Haïng B
2010_F Haïng C
NGUOÀN CUNG MÔÙI PHAÂN THEO KHU VÖÏC m2 450,000
Thuû Thieâm
400,000 350,000
Khu Nam Saøi goøn
300,000 250,000
Bình Thaïnh - Phuù Nhuaän - Taân Bình
200,000
Khu laân caän trung taâm
150,000 100,000
Khu trung taâm
50,000 0 2008F
2009F
2010F
Khu trung taâm kinh doanh thaønh phoá/khu vöïc giaùp trung taâm vaãn laø nhöõng vò trí öu tieân ñeå xaây döïng cao oác vaên phoøng, chieám hôn 70% - 80% toång dieän tích saøn vaên phoøng Caùc vò trí xa trung taâm hieän ñang ñöôïc chuù troïng nhö khu vöïc Nam Saøi Goøn, Quaän Taân Bình, Quaän Bình Thaïnh vaø Quaän Phuù Nhuaän. Thuû Thieâm seõ laø moät ñòa ñieåm haáp daãn, giaùp vôùi khu trung taâm kinh doanh thaønh phoá, daønh cho ngaønh Taøi chính vaø CNTT. CB Richard Ellis | Trang 21
NGUOÀN CUNG MÔÙI PHAÂN THEO DIEÄN TÍCH 1 MAËT SAØN NGUOÀN CUNG MÔÙI NAÊM 2009 38% NGUOÀN CUNG MÔÙI NAÊM 2008 33%
8%
59%
Töø 1,000 m2 trôû leân
Töø 500 - döôùi 1,000 m2
Döôùi 500 m2
54%
8%
Töø 1,000 m2 trôû leân
NGUOÀN CUNG MÔÙI NAÊM 2010
36%
CB Richard Ellis | Trang 22
Döôùi 500 m2
Naêm 2008
Naêm 2009
Naêm 2010
Töø 1.000m2 trôû leân
33%
38%
41%
500m2 ñeán döôùi 1.000m2
8%
8%
36%
Döôùi 500m2
59%
54%
23%
41%
23%
Töø 1,000 m2 trôû leân
Töø 500 - döôùi 1,000 m2
Töø 500 - döôùi 1,000 m2
Döôùi 500 m2
NGUOÀN CUNG MÔÙI PHAÂN THEO CHUÛ ÑAÀU TÖ
29% 71%
Nhaø ñaàu tö trong nöôùc
CB Richard Ellis | Trang 23
Lieân doanh vaø 100% voán nöôùc ngoaøi
ÑAÙNH GIAÙ THÒ TRÖÔØNG VAÊN PHOØNG TP HOÀ CHÍ MINH Beân caïnh giaù thueâ,vò trí vaø söï an ninh laø nhöõng moái quan taâm chính cuûa Khaùch thueâ No. of times listed as a priority
45 40 35 30 25 20 15 10 5
n
n Lo
ca
t io
t io
ev
po /F
i re
pr
up k y
en
w
en em ac B
et af /s y r it cu Se
er
t
s
ty er op
us at
Pr
/G
rd
M
A
an
/F
ag
ac
ili t
n/
ie
a
n io ct
st
ru
ud
er th
St
on
Theo Baûn ñieàu tra cuûa CBRE cho 66 khaùch thueâ taïi Cao oác Vaên phoøng Haïng A&B tai Tp. Hoà Chí Minh.Khaùch thueâ ñöôïc phoûng vaán ñeå neâu ra 3 yeáu toá quan troïng nhaát ñoái vôùi vaên phoøng cuûa CB Richard Ellis | Trang 24 mình. C
O
on
at
or
ge
t
s
ty ev
B C
C / IT
El
ap
ab
C ir A
ne
ct
iv
it y
ili
on
e ac Sp
in rk
la
g
te Pa
s rP oo Fl
A
cc
es
ts il e
lit ci
Fa
To
ie
s
g ti n gh
Li
Fe
ng
sh
ui
0
HAØ NOÄI– TIEÁN VEÀ PHÍA TAÂY
CB Richard Ellis | Trang 25
HAØ NOÄI – CAÙC CAO OÁC CHOÏC TRÔØI ÔÛ PHÍA TAÂY Coralis
Charmvit
Keangnam Enterprises Ltd.
The Landmark Toång dieän tích saøn: 62,000 m2 Lieãu Giai, Ba Ñình, Haø Noäi
Hanoi Plaza Hotel Toång dieän tích saøn : 54,000 m2 Traàn Duy Höng, Caàu Giaáy, Haø Noäi
Keangnam Hanoi Landmark Toång dieän tích saøn : 209,746 m2 Loâ E6, Phaïm Huøng, Töø Lieâm, Haø Noäi
CB Richard Ellis | Trang 26
XU HÖÔÙNG MÔÛ ROÄNG VAÊN PHOØNG NGOAØI KHU TRUNG TAÂM TP.HCM
CB Richard Ellis | Trang 27
CAÙC KHU VÖÏC VAÊN PHOØNG LAÂN CAÄN
CB Richard Ellis | Trang 28
THUÛ THIEÂM – TRUNG TAÂM VAÊN PHOØNG MÔÙI TRONG TÖÔNG LAI? Vò trí öa chuoäng daønh cho caùc lónh vöïc kinh doanh sau: y Vieãn thoâng y Coâng ngheä thoâng tin y Saûn xuaát haøng tieâu duøng y Taøi chính/ Baûo hieåm
Thuû Thieâm ñaõ vaø ñang thu huùt nhieàu nhaø ñaàu tö lôùn: VIJA PowerSource, lieân doanh giöõa Coâng ty Xaây döïng Kyokuto vaø Kobekara VIJA Brain Park seõ xaây döïng moät cao oác vaên phoøng daønh cho lónh vöïc phaàn meàm, ngaân haøng, taøi chính – dòch vuï roäng 440.000m2 (toång DT saøn) Taäp ñoaøn TECO, lieân doanh vôùi Saigontel, seõ xaây döïng Coâng vieân Phaàn meàm Teco-Saigontel, bao goàm 700.000m2 vaên phoøng daønh cho lónh vöïc coâng ngheä cao, phaàn meàm, ngaân haøng vaø baûo hieåm. CB Richard Ellis | Trang 29
LÔÏI ÍCH CUÛA XU HÖÔÙNG MÔÛ ROÄNG RA NGOAØI TRUNG TAÂM
Döï kieán giaù thueâ chæ baèng khoaûng 30-40% giaù thueâ taïi caùc cao oác haïng A trong khu trung taâm kinh doanh thaønh phoá Nhieàu cao oác môùi vôùi thieát keá ñeïp hôn Moät maët saøn seõ coù dieän tích lôùn hôn vaø boá trí ñeïp hôn Tyû leä daønh cho baõi ñaäu xe seõ ñöôïc caûi thieän ñaùng keå CB Richard Ellis | Trang 30
Toøa nhaø Vaên phoøng Unilever, Quaän 7 (sau khi dôøi töø Central Plaza, Leâ Duaån, Quaän 1)
LÔÏI ÍCH CUÛA XU HÖÔÙNG MÔÛ ROÄNG RA NGOAØI TRUNG TAÂM
Caùc döï aùn phöùc hôïp, thöôøng bao goàm caû khu caên-tin Caùc cao oác ñöôïc quaûn lyù chuyeân nghieäp Hôïp ñoàng thueâ vôùi nhöõng ñieàu khoaûn vaø ñieàu kieän linh hoaït hôn Chuù troïng yeáu toá “Xanh” nhaèm tieát kieäm naêng löôïng
CB Richard Ellis | Trang 31
Toøa nhaø Manulife, Quaän 7 (dôøi veà töø Diamond Plaza, Quaän 1)
TAÄP TRUNG VAØO TÍNH BEÀN VÖÕNG
Moät cao oác xanh phaûi ñaït caùc tieâu chuaån veà: y y y
Thieát keá Xaây döïng Phöông thöùc hoaït ñoäng
…nhaèm laøm giaûm hoaëc loaïi tröø ñaùng keå caùc aûnh höôûng tieâu cöïc ñeán caùc cao oác veà maët y y
CB Richard Ellis | Trang 32
Moâi tröôøng Khaùch thueâ
Nguoàn: Hoäi ñoàng veà Cao oác xanh cuûa UÙc
Caùc Cao oác xanh coù chieán löôïc ñeå ñaït caùc muïc tieâu … • Hieäu quaû veà naêng löôïng • Giaûm hieäu öùng nhaø kính • Baûo toàn nguoàn nöôùc • Haïn cheá, taùi söû duïng vaø taùi cheá chaát thaûi • Phoøng choáng oâ nhieãm – tieáng oàn, nguoàn nöôùc, • • • • • • CB Richard Ellis | Trang 33
khoâng khí, ñaát vaø aùnh saùng Taêng cöôøng tính ña daïng sinh hoïc Giaûm söû duïng taøi nguyeân thieân nhieân Moâi tröôøng höõu ích vaø laønh maïnh hôn Caùc cao oác tieän lôïi Tieän nghi xaõ hoäi Baùo caùo minh baïch Nguoàn: Hoäi ñoàng veà Cao oác xanh cuûa UÙc
PHAÛN HOÀI CUÛA KHAÙCH THUEÂ
CB Richard Ellis | Trang 34
Hai maûng thò tröôøng taïi TP.HCM Caùc cao oác haïng A hieän khaù vöõng trong vieäc taùi kyù hôïp ñoàng thueâ vaø kyù keát hôïp ñoàng môùi
• (Chöa) Khoâng coù löïa choïn • Chi phí di dôøi ñeán cao oác coù chaát löôïng thaáp hôn
Caùc cao oác haïng B hieän höõu vaø môùi
CB Richard Ellis | Trang 35
SÖÏ PHAÛN ÖÙNG/ NHÌN LAÏI CUÛA CAÙC COÂNG TY ÑA QUOÁC GIA
Keùo daøi thôøi gian ñeå thöông thuyeát hôïp ñoàng thueâ hôn Khoâng gioáng naêm 2007, nay khaùch thueâ coù nhieàu thôøi gian hôn Khaùch thueâ thaáy vò theá cuûa mình ñang ñöôïc cuûng coá khi quay laïi cao oác vaø bieát raèng vaãn chöa ñöôïc thueâ Khaùch thueâ ñang troâng chôø caùc cöûa soå vaø thang maùy trong cao oác ñöôïc laép ñaët tröôùc khi hoï quyeát ñònh kyù keát hôïp ñoàng thueâ Trong khi nhu caàu thueâ maët baèng taêng thì ngaân saùch cho giaù thueâ/m2 coù xu höôùng giaûm
CB Richard Ellis | Trang 36
SÖÏ PHAÛN ÖÙNG/ NHÌN LAÏI CUÛA CAÙC COÂNG TY ÑA QUOÁC GIA
Khaùch thueâ hieän ñang phaân chia laïi chöùc naêng giöõa boä phaän tröïc tieáp giao dòch vôùi khaùch haøng vaø boä phaän haønh chính vaên phoøng ñeå caét giaûm chi phí Trong tình hình kinh teá hieän taïi, khaùch thueâ ñang ñieàu chænh laïi keá hoaïch phaùt trieån cuûa mình Caùc hoäi sôû khu vöïc ñang xem xeùt laïi soá löôïng nhaân vieân (vaø caùc hoäi sôû khu ööïc seõ naèm ngoaøi Vieät Nam) Khaùch thueâ ñang caân nhaéc caùc muïc tieâu öu tieân cuûa hoï nhaèm ñaûm baûo ñaït ñöôïc khoaûn thu hôïp lyù treân voán ñaàu tö Caùc coâng ty Vieät Nam chöa saün saøng traû möùc giaù thueâ cao cho maët baèng cao caáp
CB Richard Ellis | Trang 37
Khoâng chæ laø tieàn thueâ… Haõy töôûng töôïng khi xem xeùt laïi tieàn thueâ taïi cao oác vaên phoøng haïng A ngaøy nay töøng ñöôïc xaùc ñònh tröôùc ñaây laø khoâng vöôït quaù US$30??? Ñieàu naøy ñaõ qua. Khaùch thueâ phaûi ñöôïc xem xeùt Hôïp Ñoàng thueâ treân toaøn dieän Hôïp Ñoàng Ñieàu khoaûn vaø ñieàu kieän Hôïp Ñoàng caàn ñöôïc thöông thaûo nhö: •
Thôøi gian trang trí noäi thaát daøi hôn ñeå ñöôïc höôûng theâm thôøi gian mieãn tieàn thueâ
•
Quyeàn lôïi trang trí noäi thaát
•
Quyeàn ñöôïc chaám döùt Hôïp Ñoàng thueâ tröôùc thôøi haïn
•
Hôïp ñoàng thueâ ngaùn/daøi hôn
CB Richard Ellis | Trang 38
Khoâng chæ laø tieàn thueâ…
•
Ñieàu kieän xem xeùt laïi tieàn thueâ khi ñeán haïn Hôïp Ñoàng caàn döôïc giôùi haïn
•
Ñöôïc quyeàn xem xeùt laïi tieàn thueâ neáu thò tröôøng giaûm giaù
•
Ñöôïc quyeàn öu tieân thoâng baùo vaø thueâ caùc vaên phoøng lieàn keà khi caùc vaên phoøng naøy coù theå thueâ ñöôïc.
•
Bieån quaûng caùo beân ngoaøi Toøa Nhaø
•
Ñöôïc theâm choã ñaäu xe
CB Richard Ellis | Trang 39
CAÙC LÖÏA CHOÏN KHAÙC – VAÊN PHOØNG CHO THUEÂ KEØM DÒCH VUÏ
Vaên phoøng cho thueâ keøm dòch vuï laø moät vaên phoøng hay moät cao oác vaên phoøng ñaõ ñöôïc trang trí vaø coù ñaày ñuû caùc thieát bò; do moät coâng ty chuyeân veà quaûn lyù vaên phoøng quaûn lyù vaø coâng ty naøy seõ cho caùc coâng ty khaùc thueâ laïi theo töøng vaên phoøng hoaëc töøng taàng laàu
Öu ñieåm Trang thieát bò coù chaát löôïng Naèm taïi caùc vò trí trung taâm Ñieàu kieän thueâ linh hoaït Coù ngay maët baèng troáng cho thueâ Khoâng toán hoaëc toán raát ít chi phí môû vaên phoøng Raát phoå bieán ñoái vôùi caùc vaên phoøng môùi môû Lyù töôûng ñoái vôùi caùc vaên phoøng ñaïi dieän Nhöôïc ñieåm Dieän tích nhoû Thieáu söï rieâng tö, phaûi chia seû moâi tröôøng chung Giaù thueâ töï ñoäng taêng haøng naêm Caùc phuï phí coù theå cao noùi khoâng thöông thuyeát tröôùc hay khoâng quaûn lyù toát
CB Richard Ellis | Trang 40
CAÙC LÖÏA CHOÏN KHAÙC – VAÊN PHOØNG PHUÏC VUÏ CHO MOÄT COÂNG TY HOAËC VAÊN PHOØNG DAÏNG SUIT
Ñaây laø loaïi hình vaên phoøng ñang ñöôïc caùc coâng ty lôùn cuûa Vieät Nam öa chuoäng nhö PetroVietnam, VNPT, FPT Cho pheùp kieåm soaùt cao oác, nhöng loaïi cao oác naøy caàn phaûi lôùn ñeå phuø hôïp vôùi vieäc xaây döïng Sôû höõu moät cao oác theå hieän vò theá cuûa chuû sôû höõu Traùnh ñöôïc söï baát oån cuûa thò tröôøng Chi phí ñaát seõ haïn cheá
CB Richard Ellis | Trang 41
KEÁT LUAÄN Thò tröôøng cao oác vaên phoøng haïng A vaãn cao, vaãn tieáp tuïc noùng, giaù tieáp tuïc taêng ít nhaát trong 1 thôøi gian ngaén. Thò tröôøng cao oác vaên phoøng haïng B & C ñang cho thaáy daáu hieäu bôùt noùng. Ñaõ coù theâm nguoàn choïn löïa töø caùc cao oác môùi chuaån bò hoaøn thaønh – chuû yeáu ôû xa trung taâm thaønh phoá. Caùc coâng ty ña quoác gia baét ñaàu khaùng cöï laïi vaøcaân nhaéc vieäc ñaët vaên phoøng cho khoái tieáp xuùc khaùch haøng vaø khoái thuaàn tuùy vaên phoøng laøm vieäc. Caùc coâng ty ña quoác gia ñang xem xeùt laïi khoái löôïng nhaân söï Vôùi vieäc tham gia vaøo WTO vaø löôïng doanh nhaân Vieät Nam ñi laïi, caùc tieâu chuaån quoác teá vaø söï mong ñôïi vaøo chaát löôïng, an toaøn, vaø giaù tròc uûa dieän tích vaên phoøng trôû neân quan troïng hôn. Caùc thò tröôøng vaên phoøng nhoû coù xu höôùng deã thay ñoåi vaø naêng ñoäng hôn.
CB Richard Ellis | Trang 42
Caùc vaên phoøng CBRE treân toaøn caàu
CAÛM ÔN!
www.cbrevietnam.com
CB Richard Ellis | Trang 43
Related Documents
Cao Oc Van Phong Cbre
October 2019 21
Phong Van Pr
August 2019 16
Lam Viec Van Phong
November 2019 24
Phieu Phong Van
November 2019 10
Bao Gia May Van Phong
October 2019 19
Sai Lam Khi Phong Van
June 2020 6More Documents from ""
Tin Tuc.eng
October 2019 28
Focusc307fap_wiring.pdf
April 2020 20
Tin Tuc.viet
October 2019 31
Cao Oc Van Phong Cbre
October 2019 21
Viet Cbrefearlessforecast2008
October 2019 20