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LE PRESTIGE, UNE VALEUR REFUGE

Juillet-Août 2008•N°44 2008•N°44 72 72 •• MODERGNAT MODERGNAT Juillet-Août

Dans un contexte où le marché de l’immobilier ne cesse de dégringoler, l’immobilier haut-de-gamme, lui, tire son épingle du jeu. En Auvergne, le “beau” et le “spacieux” sont recherchés et se positionnent comme des valeurs sûres d’investissements.

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lus l’immobilier va mal, plus le prestige se porte bien”. Voilà comment Christophe Guivarc’h, patron de l’agence AIP à Clermont-Ferrand décrit le contexte actuel. En effet, l’immobilier de prestige semble bien loin de la morosité qui caractérise actuellement le secteur immobilier. En Auvergne, le marché des biens haut-de-gamme s’affirme, d’un côté avec les châteaux et les maisons en pierre, de l’autre avec des villas ou des appartements plus modernes. Car le prestige joue sur les deux tableaux même si tous les promoteurs ne s’accordent pas sur ce fait. Pour Pierre Chassaigne, directeur général de l’agence Mercure, leader sur le marché des châteaux en France, une demeure de prestige ne peut pas être une villa d’architecte, trop “bling-bling” à son goût ! “Le prestige passe par la tradition, une architecture classique, authentique et solide, avec de beaux

matériaux tels que la pierre ou le bois. C’est ça la classe !”, explique-t-il. Christophe Guivarc’h le rejoint sur cette définition mais admet que les châteaux aujourd’hui font moins rêver et effraient parfois car ils demandent de l’entretien et bien souvent des travaux. “De nouveaux biens, qualifiés haut-degamme trouvent leur place sur le marché, en parallèle de la pierre, ajoute-il. Une maison individuelle n’a plus besoin de tours ou de donjons pour attirer. Au contraire, plus elle est plate, moderne, et sans escaliers, mieux c’est”. Mais que ce soit pour la pierre de tradition ou pour l’architecture moderne, les prestations attendues par les acquéreurs sont bien souvent les mêmes. “La priorité numéro une concerne l’emplacement, la vue dont on peut bénéficier depuis son jardin ou sa salle à manger, affirme Christophe Guivarc’h. Mais elle a tendance à céder la place aujourd’hui à la proximité des services et

“Le luxe aujourd’hui, c’est de ne plus avoir à prendre sa voiture pour la moindre course et d’habiter dans un quartier vivant.”

des commerces”. En effet, un château ou une maison proches d’un village se vendront beaucoup mieux que ceux perdus au milieu de nulle part, car “le luxe aujourd’hui c’est de ne plus avoir à prendre sa voiture pour la moindre course et d’habiter dans un quartier vivant”. Deuxième atout recherché : la qualité architecturale et les éléments ajoutés qui apportent de la valeur et font la différence avec d’autres biens. Cette plus-value passe par les matériaux nobles utilisés (marbre, pierre, bois), par l’appel à des artisans référencés tels que des compagnons et par des équipements de qualité en terme de sanitaires, de cuisine ou de cheminées. Et depuis peu, un nouvel impératif fait son apparition : les aspects techniques. Les clients recherchent des maisons

équipées en domotique, climatisation, avec des installations de chauffage ou d’acoustique performantes. Christophe Guivarc’h prédit également que d’autres préoccupations ne vont pas tarder à peser dans le choix des clients. Les normes vont changer et le luxe d’aujourd’hui va devenir le standard de demain. Il faudra de plus en plus d’espace pour laisser un accès aux chaises roulantes, aux poussettes, aux vélos, ainsi qu’accentuer la sécurité avec, entre autres, la vidéosurveillance. “Tous ces aspects pratiques n’étaient pas ou très peu pris en compte auparavant, mais d’ici quelques années ils deviendront essentiels dans un achat de bien immobilier et feront partie des critères du hautde-gamme”, augure Christophe Guivarc’h. Juillet-Août 2008•N°44 MODERGNAT • 73

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“L’ACHAT D’UN CHÂTEAU EST LE MEILLEUR PRODUIT DE DÉFISCALISATION QUI SOIT”

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ierre Chassaigne, directeur général de l’agence Mercure, leader sur le marché des châteaux, l’assure : acheter un château est le meilleur moyen d’obtenir des avantages fiscaux. A condition que le château en question soit classé aux monuments historiques ou inscrit à l’inventaire supplémentaire des monuments historiques ou ayant reçu un agrément ministériel. Dans ces cas-là, les propriétaires peuvent prétendre à des taux de défiscalisation variables, selon les cas suivants : - Si le château n’est pas ouvert au public : déduction sur le revenu global de 50 % des charges foncières (travaux d’entretien, de réparation, d’amélioration et de En Auvergne, quelques secteurs et villes regorgent plus que d’autres d’habitations répondant aux critères du prestige, souvent liées à l’histoire de ces contrées. Le Bourbonnais, par exemple, abrite une mine de châteaux. “Dans cette région, nous proposons en permanence une trentaine de châteaux à la vente”, assure Pierre Chassaigne. Riom, capitale administrative jusqu’à la Révolution Française, recèle aussi de nombreuses belles demeures en pierre, où vivait la bourgeoisie. Les villes d’eaux, comme Vichy, Châtelguyon, Royat, La Bourboule ou Le Mont-Dore, se

modernisation du bâtiment, intérêt des divers emprunts, taxe foncière) - Si le château est ouvert à la visite gratuitement : déduction de 100 % des charges foncières sur le revenu global - Si le propriétaire propose des visites payantes, les recettes sont considérés comme des revenus fonciers sur lesquels on peut déduire un forfait de 1 524 euros (si seul le bâtiment est ouvert au public) ou 2 287 euros (si le parc est aussi ouvert). Une déduction de 75 % des charges foncières s’ajoute. Dans les deux derniers cas, la résidence doit être ouverte au public au moins 40 jours par an de juillet à septembre, ou 50 jours d’avril à septembre inclus. Il est beaucoup plus difficile d’effectuer des travaux de grande ampleur dans

démarquent avec une grosse richesse architecturale, souvent recherchée. Ces villes ont toujours été associées au plaisir et non au travail et la qualité environnementale y est très prisée. Enfin, pour les plus beaux panoramas et les meilleurs terrains, il faut se tourner vers les coteaux

Autre avantage : une exonération de 50% des droits de succession ou de donation est appliquée, qu’il y ait ou non parenté. En contrepartie, les bénéficiaires ont l’obligation de laisser visiter la propriété au public. Enfin, concernant l’impôt sur les grandes fortunes, l’administration fiscale est plutôt tolérante quant à l’estimation de ces demeures historiques, qui constituent avant tout un patrimoine riche d’enseignement sur l’histoire et l’art de leur époque.

autour de Clermont. Chamalières ou Orcines, par exemple et depuis les années 1980, Ceyrat (Boisséjour, Fontimbert, Gravenoire), les Hauts de Royat, Durtol ou le quartier de Montjuzet sortent du lot, avec des maisons plus modernes.

Le St Charles construit par AIP 74 • MODERGNAT Juillet-Août 2008•N°44

des châteaux classés ou inscrits (besoin d’une autorisation du Ministère de la Culture et de l’accord d’un architecte des bâtiments de France) mais tous les travaux subventionnés sont déductibles à 100 % du revenu global.

Au cœur de ClermontFerrand, le “beau” est plus difficile à trouver. La faute, notamment, à son passé de ville industrielle. Pendant longtemps, près de la moitié du patrimoine clermontois a appartenu à Michelin. Et lorsque Roger Quilliot est devenu maire, il a affirmé une forte ambition sociale en matière de logement, au détriment de l’architecture. “Il n’y a jamais eu de plan local d’urbanisation à Clermont pour créer une ville homogène, déplore Christophe Guivarc’h. Du coup, tout était permis et des années 1960 aux années 1980, de nombreux immeubles ont

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été rasés et remplacés par du bétonnage, pratique mais peu esthétique !” Mais c’est en partie grâce à cette pénurie du “beau” que, presque paradoxalement, le marché se porte bien ! En fait l’équation est simple : la demande ne cesse d’augmenter, alors que l’offre s’amenuise petit à petit. Alors automatiquement, dès qu’un appartement spacieux ou qu’une maison à la vue imprenable se retrouvent en vente, les clients ne tardent pas. “Le beau se vendra toujours, garantit Christophe Guivarc’h. Et dans l’immobilier, contrairement à la bourse par exemple, l’investissement est (presque) toujours gagnant”. Pour la pierre (châteaux, maisons de maître, gentilhommières), il en va de même. Les maisons en pierre en bon état deviennent rares et sont très recherchées. “La pierre est une valeur sûre, un bon refuge pour l’investissement car, dans les années à venir, la demande va continuer d’augmenter face à une offre de plus en plus faible”, assure Pierre Chassaigne. Tout le contraire du béton, qui ne cesse de pousser mais ne trouve plus preneur. Concernant les appartements de standing, Christophe Guivarc’h conseille d’investir rapidement. Bientôt ils seront tous pris d’assaut par des personnes âgées et aisées, de plus en plus nombreuses car correspondant à la génération du baby-boom et qui vendent leur maison, au profit d’un appartement en ville pour vivre leur retraite sereinement, à proximité des services et commerces. “L’autre problème concerne 76 • MODERGNAT Juillet-Août 2008•N°44

Jaude Foch 2 construit par AIP

“Nous allons bientôt ne plus pouvoir augmenter l’offre de qualité en cœur de ville car plus aucun terrain n’est disponible.” le foncier, ajoute l’agent d’AIP. Nous allons bientôt ne plus pouvoir augmenter l’offre de qualité en cœur de ville car plus aucun terrain n’est disponible”.

phe Guivarch’. Et regardent avec attention le nombre de chambres disponibles, la présence de dépendances et d’une piscine (ou la possibilité d’en creuser une).

Mais qui compose cette demande ? Sans surprise, des personnes avec un pouvoir d’achat élevé, “ou un fort pouvoir d’endettement”, précise Christophe Guivarc’h. Avec des fourchettes de prix qui démarrent aux alentours de 500 000 euros pour grimper jusqu’à 5 M Eur pour les plus gros châteaux, il est évident que l’immobilier de prestige n’est pas à la portée de toutes les bourses ! Pour les maisons individuelles, type villas d’architecte, les reventes se font principalement auprès de couples entre 35 et 45 ans, avec des familles nombreuses. “Elles sont à la recherche d’espace et de volumes et arrivent avec un budget défini à l’avance”, détaille Christo-

Pour les appartements de prestige situés plutôt en centre-ville, la clientèle se compose surtout de retraités de plus de 60 ans, qui sont prêts à débourser des sommes assez considérables. “Ils savent exactement ce qu’ils veulent en terme de prestations et dans quel quartier ils souhaitent profiter de leur retraite. Le prix leur importe peu et certains sont prêts à payer plus de 4 000 euros/m² !”, souligne-t-il. Les châteaux attirent une clientèle encore différente, mais toutefois assez variée qui se partage entre français (60 %) et étrangers (40 %). “Avec la politique fiscale actuelle et l’ISF, les riches français ont de plus en plus

tendance à partir à l’étranger, regrette Pierre Chassaigne. Par contre pour les étrangers, principalement hollandais, anglais ou belges, l’immobilier en France propose des prix plutôt attractifs, en comparaison de leur pays d’origine”. Ces européens recherchent en France, et en Auvergne, de l’espace pour leurs chevaux, mais aussi une certaine authenticité et un art de vivre, notamment culinaire. Pour les Français, les Parisiens d’origine auvergnate ne peuvent souvent pas renier l’appel de leur terre natale une fois l’heure de la retraite arrivée ! Après une carrière dans la capitale, ils sont nombreux à revenir en Auvergne et à investir dans de belles propriétés. Il en est de même pour une clientèle locale, restée dans la région mais installée en ville et qui aspire à retrouver le bon air et les grands espaces de la campagne. S’ils choisissent un château classé comme monument historique ou inscrit à l’ISMH , ils peuvent d’ailleurs bénéficier d’une défiscalisation à taux variable mais très avantageuse (voir encadré). Mais qu’ils soient Auvergnats, Parisiens ou étrangers, tous ses clients ne se mettent pas en tête d’acheter un château par hasard. Pour la plupart, ils ont déjà vécu dans de telles résidences et ont développé l’attitude très “gentleman farmer” qui va avec. A l’image de Pierre Chassaigne qui précise dans un sourire : “un château, ça se mérite” ! CB