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- Words: 2,067
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Calle Enrique Palacios 335 Oficina 707 – Miraflores Telef. (01) 759 3741 email: [email protected]
TASACION A VALOR COMERCIAL HOJA RESUMEN DE LA TASACION N° T841-2017
CLIENTE SOLICITANTE PROPIETARIO UBICACIÓN
: : : :
TIPO DE BIEN : ANTIGÜEDAD ESTADO DE CONSERVACIÓN FECHA ASIGNACION DE VALOR MATERIAL DE CONSTRUCCIÓN
: : : :
PERITO
:
CONVERTIDORA DEL PACIFICO E.I.R.L CONVERTIDORA DEL PACIFICO E.I.R.L CONVERTIDORA DEL PACIFICO E.I.R.L Sub Lote A-4 Segmento A, Fundo Ypresa, Distrito Ate, Provincia y Departamento Lima Almacén 6 años. Bueno. 24 de Noviembre del 2017. Ladrillo.
----------------------------------C.P.C. Silvio Castañeda Vera REPEV 8828 – 2010 Nº DE HOJAS
:
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Calle Enrique Palacios 335 Oficina 707 – Miraflores Telef. (01) 759 3741 email: [email protected] TASACIÓN COMERCIAL BAJO ENFOQUE IFRS DEL INMUEBLE LOCALIZADO EN SUB LOTE A-4 SEGMENTO A FUNDO YPRESA, DISTRITO ATE, PROVINCIA Y DEPARTAMENTO LIMA. I. MEMORIA DESCRIPTIVA 1.
Propietario.CONVERTIDORA DEL PACIFICO E.I.R.L.
2.
Solicitante.CONVERTIDORA DEL PACIFICO E.I.R.L.
3.
Objeto de la Tasación.Determinar el valor comercial actual en el mercado inmobiliario del predio materia del presente trabajo. Se ha considerado la información proporcionada como: Autovalúo 2017 del Inmueble y Partida Electrónica del mismo. Por instrucción del solicitante, se procederá a determinar el valor de la Tasación Comercial de los inmuebles de la siguiente forma: CONVERTIDORA DEL PACIFICO E.I.R.L.: Valor del terreno, Valor de las edificaciones y el Valor de las Obras complementarias.
4.
Fecha a la cual está referida la Tasación.24 de Noviembre del 2017.
5.
Metodología empleada.La presente Tasación se efectúa por el método de Tasación Directa, la misma que corresponde a la determinación del valor de los componentes físicos del inmueble, inspección ocular y toma de muestras fotográficas. Para el valor de las edificaciones y obras complementarias se ha acordado realizar el “Enfoque de Componentes”, basado en la antigüedad, los materiales de construcción, respetando las características por partida de cada edificación, para lo cual se ha propuesto un cuadro donde se disgrega cada elemento que constituye la edificación (los componentes), a los cuales se les asigna un valor unitario, los cuales luego del procedimiento de valorización se obtiene los resultados solicitados por el cliente a Diciembre del 2017 El enfoque de componentes requiere que se identifiquen y deprecien por separado los diferentes componentes del inmueble, si tienen diferentes patrones de beneficios y son importantes en relación con el costo total del elemento. Este enfoque de componentes significa que para cada componente del inmueble se usarán diferentes períodos de depreciación. Los componentes individuales serían entonces depreciados durante sus respectivas vidas útiles. Sin embargo, se pueden agrupar las partes importantes del activo que tengan vidas útiles y patrones de consumo similares.
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Calle Enrique Palacios 335 Oficina 707 – Miraflores Telef. (01) 759 3741 email: [email protected] A. VALOR UNITARIO DE EDIFICACIÓN POR COMPONENTE Según el R.M. 241-2012-VIVIENDA, se ha aprobado el Cuadro de Valores Unitarios Oficiales de Edificación para la Costa, Sierra y Selva para el Ejercicio Fiscal 2017.
Tipo de Cambio: S/. 3.241
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B. FACTOR DE DEPRECIACIÓN El Factor de Depreciación se ha obtenido de las tablas dadas por el Reglamento Nacional de Tasaciones (Método Lineal en función del tiempo). El estado de conservación de la edificación será calificado como muy bueno, bueno, regular, malo o muy malo, de conformidad con la evaluación derivada de los rubros mencionados en el artículo II.B.14 del Reglamento Nacional de Tasaciones y que se definen de la siguiente forma: Muy bueno.- Las edificaciones que reciben mantenimiento permanente y que no presentan deterioro alguno. Bueno.- Las edificaciones que reciben mantenimiento permanente y solo tienen ligeros deterioros en los acabados debido al uso normal. Regular.- Las edificaciones que reciben mantenimiento esporádico, cuya estructura no tiene deterioro y si lo tienen, no la compromete y es subsanable; o que los acabados e instalaciones tienen deterioros visibles debido al uso normal. Malo.- Las edificaciones que no reciben mantenimiento regular; cuya estructura acusa deterioros que la comprometen aunque sin peligro de desplome y que los acabados e instalaciones tienen visibles desperfectos. Muy malo.- Las edificaciones en que las estructuras presentan un deterioro tal que hace presumir su colapso y que su único valor es el de los materiales recuperables.
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C. VIDA ÚTIL DE CADA COMPONENTE Según Norma E-030 de Diseño Sismo Resistente del Reglamento Nacional de Edificaciones, la estructura es diseñada para una vida útil determinada, la que se define en la siguiente tabla:
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Calle Enrique Palacios 335 Oficina 707 – Miraflores Telef. (01) 759 3741 email: [email protected] La vida útil de cada componente referente a acabados en general, depende del tipo de material utilizado y condiciones externas a los cuales son sometidos los materiales según el uso, por lo tanto será criterio de perito definir la vida útil según inspección ocular realizada. D. VALOR RESIDUAL Es el valor final de un activo, una vez que haya sido totalmente depreciado, tras haber sido utilizado durante su vida útil. El valor residual de un activo depende de numerosos factores. Pero principalmente se considera si el activo tendrá algún tipo de valor en el mercado una vez finalizada su vida útil. Los elementos de un activo pueden poseer, tienen distintas naturalezas, vidas útiles y, por consiguiente, diferente valor residual. Por normal general, cuantas más veces un activo pueda ser utilizado, mayor será su valor residual. VALOR RESIDUAL = VALOR NETO – DEPRECIACIÓN ACUMULADA. 6.
Localización.El inmueble, materia de la Tasación se encuentra localizado en Sub Lote A-4 Segmento A, Fundo Ypresa, Distrito Ate, Provincia y Departamento Lima
7.
Linderos y medidas perimétricas.Los que se encuentran inscritos en la partida N° 12292614 de la SUNARP. Frente : Servidumbre de paso, con 15.50 ml Derecha: Sub Lote A3, con 8.00 ml, 0.40 ml y 61.85 ml. Izquierda : Sub Lote A5, con 72.85 ml Fondo : Testamentaría Lara, con 14.85 ml
8.
Área de Terreno.AT = 1042.80 m2 Nota: El área de terreno se ha obtenido de la ficha registral brindada por el cliente.
9.
Áreas Techadas.Las áreas techadas correspondientes al inmueble son las siguientes: A) Edificación N° 1: Área de oficinas de tres niveles
: 240.00 m2
B) Edif. N° 2 : Nave Industrial - TOTAL
: 1,042.80 m2 : 1282.8 m2
Nota: Las áreas techadas se han obtenido según inspección ocular. 10. Descripción y Distribución.Se trata de un local industrial que cumple las funciones de almacén, tiene conexión con el predio colindante hacia su frente y tiene salida hacia la calle Junín por el otro lado, cuenta con un área de oficinas de dos niveles, el primer nivel es de ladrillo y techo aligerado y el segundo es de drywall, cuenta con escaleras metálicas. La estructura de la nave industrial está conformada por zapatas y columnas de concreto armado, muros portantes con www.tafisac.com
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Calle Enrique Palacios 335 Oficina 707 – Miraflores Telef. (01) 759 3741 email: [email protected] columnas y vigas soleras de amarre, ladrillo, la estructura del techo consta de vigas metálicas laterales y tijerales metálicos medianos con cobertura de planchas de aluminio y de fibra de vidrio, pisos de cemento pulido.
Entorno
Entorno
Entorno
Almacén
Interior
Interior
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Interior
Interior
11. Calidad de los Acabados.El inmueble cuenta con acabados sobre el nivel de estándar para este tipo de instalación. 12. Antigüedad y Estado de Conservación.De acuerdo a inspección ocular la edificación presenta una antigüedad aproximada de 6 años, detallados a continuación:
Su estado de conservación es “BUENO”, notándose la estructura sin deterioro, los acabados e instalaciones presentan desgaste natural por el uso al que está sometido y a un mantenimiento adecuado. Nota: Las antigüedades de las áreas techadas se han obtenido según inspección ocular y la tasación anterior. 13. Depreciación.Según la Tabla Nº 03 y 04 del Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú, considerando que la edificación presenta como materiales predominantes el ladrillo, su uso es para Oficina, almacenes y producción, su estado de conservación es “Bueno”, le correspondería el factor de depreciación de 0.84 y 0.87. www.tafisac.com
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14. Titulación e Inscripción.El Inmueble se encuentra inscrito en la Partida Nº 12292614 del Registro de Propiedad Inmueble Zona Registral N° IX – Sede Lima, Oficina Lima.
15. Zonificación y Uso Actual del Predio.- Zonificación - Uso Actual
: VT – Vivienda taller. : Almacén
16. Infraestructura de Servicios Urbanos.La zona donde se ubica el predio cuenta con los siguientes servicios de habilitación urbana: redes de agua potable y desagüe, red de alumbrado público y domiciliario; red de telefonía, pistas de asfalto en buen estado, con veredas de concreto. Se accede al inmueble por principales avenidas como: Av. Nicolás Ayllón. 17. Comentarios.El inmueble está ubicado en plena zona industrial del Distrito de Ate, a pocas cuadras de la Av. Industrial y casi en el límite con el Distrito de La Molina. Se trabajó para la Elaboración del presente informe en base a la documentación proporcionada: CRI y Autovalúo 2017 del Inmueble y Partida Registral, se observa la inscripción de una fábrica en la partida registral y la descripción de áreas edificadas en el autovalúo sin embargo estas no concuerdan con la inspección realizada al inmueble, motivo por el cual se procede a calcular las áreas de acuerdo a inspección ocular, se recomienda inscribir la fábrica actual en RRPP. Se observa que el local cuenta con labores de mantenimiento de las edificaciones, las instalaciones sanitarias y eléctricas son oportunas. El Inmueble cuenta con vigilancia particular permanentemente, correcta señalización de los ambientes y zonas vulnerables. 18. Investigación de Valores Comerciales de Referencia: La zona se encuentra plenamente consolidada existiendo algunas referencias en el lugar, las mismas que detallamos a continuación: a.
Valores comerciales de terrenos
UBICACIÓN Terreno industrial, cerca al Mercado de Productores, en esquina, zona industrial comercial Terreno industrial, Calle San Andres Rd, Ate, Urb. Santa Martha Etapa 1, zona industrial Av. Nicolás de Piérola Cdra. 302, Ate
Área de Terreno M2
PRECIO US$
PRECIO X M2
REFERENCIA
2,962.5
2’200.000.00
742.62
2425625 2418552 – MAK Inmobiliaria
2,570.00
2’300,000.0 0
894.94
983436614 – Sergio Enrique
5,500.00
4’675,000.0 0
850.00
970314379 – Fidel Sucasaire
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II.
VALORIZACIÓN a). Valor de Terreno (VT): Teniendo en consideración el estudio de mercado inmobiliario de la zona donde se ubica el predio. Su acceso a vías principales, zonificación, infraestructura y equipamiento urbano, se determina como precio unitario para el terreno del inmueble en tasación: US$ 900.00/m2 Por lo tanto: VT
=
US$ 900.00/m2 x 1,042.80 m2
VT
=
US$ 938,520.00
b). Valor de la Edificación (VE): De acuerdo a las características constructivas y a los acabados del inmueble observados en la inspección realizada se estima el precio de mercado de la edificación en: Valor de la Edificación: VE
=
VUE x AT x FD
Donde: VUE = AT = VESD = VOCSD = D = FD = VE = VR (%) =
Valor Unitario de edificación Área Techada. Valor de Edificación sin Depreciar Valor de Obras Complementarias sin Depreciar Depreciación Factor de Depreciación (1-D) Valor de edificación Porcentaje de Valor residual
Por lo tanto:
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Calle Enrique Palacios 335 Oficina 707 – Miraflores Telef. (01) 759 3741 email: [email protected] c).
Valor de las Obras Complementarias (VOC): El inmueble cuenta con las siguientes obras complementarias:
d). Valor del Predio (VTP): El Valor de Tasación del Predio (VTP), será igual a la sumatoria del Valor del Terreno (VT); más el Valor de la Edificación (VE); más el Valor de las Obras Complementarias (VOC):
VTP
=
VTP
=
VT + VE + VOC
VTP
=
US$ 938, 520.00 + US$ 222,624.33 + US$ 537.67
US$ 1 161,682.00 e). Valor Similar Nuevo (VSN): El Valor Similar Nuevo (VSN), será igual al Valor de Edificación sin Depreciar (VESD); más el Valor de las Obras Complementarias sin Depreciar (VOCSD).
VSN SON:
=
US$ 263,080.83 DOSCIENTOS SESENTA Y TRES MIL OCHENTA CON 83/100 DÓLARES AMERICANOS
Tipo de Cambio: S/. 3.241/dólar
Lima, 30 de noviembre del 2017.
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PLANO DE LOCALIZACIÓN DEL INMUEBLE
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TASACION A VALOR COMERCIAL HOJA RESUMEN DE LA TASACION N° T841-2017
CLIENTE SOLICITANTE PROPIETARIO UBICACIÓN
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TIPO DE BIEN : ANTIGÜEDAD ESTADO DE CONSERVACIÓN FECHA ASIGNACION DE VALOR MATERIAL DE CONSTRUCCIÓN
: : : :
PERITO
:
CONVERTIDORA DEL PACIFICO E.I.R.L CONVERTIDORA DEL PACIFICO E.I.R.L CONVERTIDORA DEL PACIFICO E.I.R.L Sub Lote A-4 Segmento A, Fundo Ypresa, Distrito Ate, Provincia y Departamento Lima Almacén 6 años. Bueno. 24 de Noviembre del 2017. Ladrillo.
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Propietario.CONVERTIDORA DEL PACIFICO E.I.R.L.
2.
Solicitante.CONVERTIDORA DEL PACIFICO E.I.R.L.
3.
Objeto de la Tasación.Determinar el valor comercial actual en el mercado inmobiliario del predio materia del presente trabajo. Se ha considerado la información proporcionada como: Autovalúo 2017 del Inmueble y Partida Electrónica del mismo. Por instrucción del solicitante, se procederá a determinar el valor de la Tasación Comercial de los inmuebles de la siguiente forma: CONVERTIDORA DEL PACIFICO E.I.R.L.: Valor del terreno, Valor de las edificaciones y el Valor de las Obras complementarias.
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Fecha a la cual está referida la Tasación.24 de Noviembre del 2017.
5.
Metodología empleada.La presente Tasación se efectúa por el método de Tasación Directa, la misma que corresponde a la determinación del valor de los componentes físicos del inmueble, inspección ocular y toma de muestras fotográficas. Para el valor de las edificaciones y obras complementarias se ha acordado realizar el “Enfoque de Componentes”, basado en la antigüedad, los materiales de construcción, respetando las características por partida de cada edificación, para lo cual se ha propuesto un cuadro donde se disgrega cada elemento que constituye la edificación (los componentes), a los cuales se les asigna un valor unitario, los cuales luego del procedimiento de valorización se obtiene los resultados solicitados por el cliente a Diciembre del 2017 El enfoque de componentes requiere que se identifiquen y deprecien por separado los diferentes componentes del inmueble, si tienen diferentes patrones de beneficios y son importantes en relación con el costo total del elemento. Este enfoque de componentes significa que para cada componente del inmueble se usarán diferentes períodos de depreciación. Los componentes individuales serían entonces depreciados durante sus respectivas vidas útiles. Sin embargo, se pueden agrupar las partes importantes del activo que tengan vidas útiles y patrones de consumo similares.
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Tipo de Cambio: S/. 3.241
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B. FACTOR DE DEPRECIACIÓN El Factor de Depreciación se ha obtenido de las tablas dadas por el Reglamento Nacional de Tasaciones (Método Lineal en función del tiempo). El estado de conservación de la edificación será calificado como muy bueno, bueno, regular, malo o muy malo, de conformidad con la evaluación derivada de los rubros mencionados en el artículo II.B.14 del Reglamento Nacional de Tasaciones y que se definen de la siguiente forma: Muy bueno.- Las edificaciones que reciben mantenimiento permanente y que no presentan deterioro alguno. Bueno.- Las edificaciones que reciben mantenimiento permanente y solo tienen ligeros deterioros en los acabados debido al uso normal. Regular.- Las edificaciones que reciben mantenimiento esporádico, cuya estructura no tiene deterioro y si lo tienen, no la compromete y es subsanable; o que los acabados e instalaciones tienen deterioros visibles debido al uso normal. Malo.- Las edificaciones que no reciben mantenimiento regular; cuya estructura acusa deterioros que la comprometen aunque sin peligro de desplome y que los acabados e instalaciones tienen visibles desperfectos. Muy malo.- Las edificaciones en que las estructuras presentan un deterioro tal que hace presumir su colapso y que su único valor es el de los materiales recuperables.
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C. VIDA ÚTIL DE CADA COMPONENTE Según Norma E-030 de Diseño Sismo Resistente del Reglamento Nacional de Edificaciones, la estructura es diseñada para una vida útil determinada, la que se define en la siguiente tabla:
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Localización.El inmueble, materia de la Tasación se encuentra localizado en Sub Lote A-4 Segmento A, Fundo Ypresa, Distrito Ate, Provincia y Departamento Lima
7.
Linderos y medidas perimétricas.Los que se encuentran inscritos en la partida N° 12292614 de la SUNARP. Frente : Servidumbre de paso, con 15.50 ml Derecha: Sub Lote A3, con 8.00 ml, 0.40 ml y 61.85 ml. Izquierda : Sub Lote A5, con 72.85 ml Fondo : Testamentaría Lara, con 14.85 ml
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Área de Terreno.AT = 1042.80 m2 Nota: El área de terreno se ha obtenido de la ficha registral brindada por el cliente.
9.
Áreas Techadas.Las áreas techadas correspondientes al inmueble son las siguientes: A) Edificación N° 1: Área de oficinas de tres niveles
: 240.00 m2
B) Edif. N° 2 : Nave Industrial - TOTAL
: 1,042.80 m2 : 1282.8 m2
Nota: Las áreas techadas se han obtenido según inspección ocular. 10. Descripción y Distribución.Se trata de un local industrial que cumple las funciones de almacén, tiene conexión con el predio colindante hacia su frente y tiene salida hacia la calle Junín por el otro lado, cuenta con un área de oficinas de dos niveles, el primer nivel es de ladrillo y techo aligerado y el segundo es de drywall, cuenta con escaleras metálicas. La estructura de la nave industrial está conformada por zapatas y columnas de concreto armado, muros portantes con www.tafisac.com
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Entorno
Entorno
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Interior
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Interior
11. Calidad de los Acabados.El inmueble cuenta con acabados sobre el nivel de estándar para este tipo de instalación. 12. Antigüedad y Estado de Conservación.De acuerdo a inspección ocular la edificación presenta una antigüedad aproximada de 6 años, detallados a continuación:
Su estado de conservación es “BUENO”, notándose la estructura sin deterioro, los acabados e instalaciones presentan desgaste natural por el uso al que está sometido y a un mantenimiento adecuado. Nota: Las antigüedades de las áreas techadas se han obtenido según inspección ocular y la tasación anterior. 13. Depreciación.Según la Tabla Nº 03 y 04 del Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú, considerando que la edificación presenta como materiales predominantes el ladrillo, su uso es para Oficina, almacenes y producción, su estado de conservación es “Bueno”, le correspondería el factor de depreciación de 0.84 y 0.87. www.tafisac.com
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14. Titulación e Inscripción.El Inmueble se encuentra inscrito en la Partida Nº 12292614 del Registro de Propiedad Inmueble Zona Registral N° IX – Sede Lima, Oficina Lima.
15. Zonificación y Uso Actual del Predio.- Zonificación - Uso Actual
: VT – Vivienda taller. : Almacén
16. Infraestructura de Servicios Urbanos.La zona donde se ubica el predio cuenta con los siguientes servicios de habilitación urbana: redes de agua potable y desagüe, red de alumbrado público y domiciliario; red de telefonía, pistas de asfalto en buen estado, con veredas de concreto. Se accede al inmueble por principales avenidas como: Av. Nicolás Ayllón. 17. Comentarios.El inmueble está ubicado en plena zona industrial del Distrito de Ate, a pocas cuadras de la Av. Industrial y casi en el límite con el Distrito de La Molina. Se trabajó para la Elaboración del presente informe en base a la documentación proporcionada: CRI y Autovalúo 2017 del Inmueble y Partida Registral, se observa la inscripción de una fábrica en la partida registral y la descripción de áreas edificadas en el autovalúo sin embargo estas no concuerdan con la inspección realizada al inmueble, motivo por el cual se procede a calcular las áreas de acuerdo a inspección ocular, se recomienda inscribir la fábrica actual en RRPP. Se observa que el local cuenta con labores de mantenimiento de las edificaciones, las instalaciones sanitarias y eléctricas son oportunas. El Inmueble cuenta con vigilancia particular permanentemente, correcta señalización de los ambientes y zonas vulnerables. 18. Investigación de Valores Comerciales de Referencia: La zona se encuentra plenamente consolidada existiendo algunas referencias en el lugar, las mismas que detallamos a continuación: a.
Valores comerciales de terrenos
UBICACIÓN Terreno industrial, cerca al Mercado de Productores, en esquina, zona industrial comercial Terreno industrial, Calle San Andres Rd, Ate, Urb. Santa Martha Etapa 1, zona industrial Av. Nicolás de Piérola Cdra. 302, Ate
Área de Terreno M2
PRECIO US$
PRECIO X M2
REFERENCIA
2,962.5
2’200.000.00
742.62
2425625 2418552 – MAK Inmobiliaria
2,570.00
2’300,000.0 0
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983436614 – Sergio Enrique
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VALORIZACIÓN a). Valor de Terreno (VT): Teniendo en consideración el estudio de mercado inmobiliario de la zona donde se ubica el predio. Su acceso a vías principales, zonificación, infraestructura y equipamiento urbano, se determina como precio unitario para el terreno del inmueble en tasación: US$ 900.00/m2 Por lo tanto: VT
=
US$ 900.00/m2 x 1,042.80 m2
VT
=
US$ 938,520.00
b). Valor de la Edificación (VE): De acuerdo a las características constructivas y a los acabados del inmueble observados en la inspección realizada se estima el precio de mercado de la edificación en: Valor de la Edificación: VE
=
VUE x AT x FD
Donde: VUE = AT = VESD = VOCSD = D = FD = VE = VR (%) =
Valor Unitario de edificación Área Techada. Valor de Edificación sin Depreciar Valor de Obras Complementarias sin Depreciar Depreciación Factor de Depreciación (1-D) Valor de edificación Porcentaje de Valor residual
Por lo tanto:
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Valor de las Obras Complementarias (VOC): El inmueble cuenta con las siguientes obras complementarias:
d). Valor del Predio (VTP): El Valor de Tasación del Predio (VTP), será igual a la sumatoria del Valor del Terreno (VT); más el Valor de la Edificación (VE); más el Valor de las Obras Complementarias (VOC):
VTP
=
VTP
=
VT + VE + VOC
VTP
=
US$ 938, 520.00 + US$ 222,624.33 + US$ 537.67
US$ 1 161,682.00 e). Valor Similar Nuevo (VSN): El Valor Similar Nuevo (VSN), será igual al Valor de Edificación sin Depreciar (VESD); más el Valor de las Obras Complementarias sin Depreciar (VOCSD).
VSN SON:
=
US$ 263,080.83 DOSCIENTOS SESENTA Y TRES MIL OCHENTA CON 83/100 DÓLARES AMERICANOS
Tipo de Cambio: S/. 3.241/dólar
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