Policy Brief Skema Investasi.pdf

POLICY BRIEF Pengembangan Skema Investasi Infrastruktur Wilayah dan Kawasan (Kawasan Perumahan dan Permukiman, Kawasan Industri, Kawasan Pariwisata, Smart City)

POLICY BRIEF Pengembangan Skema Investasi Infrastruktur Wilayah dan Kawasan (Kawasan Perumahan dan Permukiman, Kawasan Industri, Kawasan Pariwisata, Smart City)

DAFTAR ISI DAFTAR ISI ......................................................................................................................................

I

DAFTAR TABEL ..............................................................................................................................

I

DAFTAR GAMBAR .........................................................................................................................

I

A.

Latar Belakang.....................................................................................................................................

1

B.

Permasalahan Investasi dan Pembiayaan Infrastruktur ...................................................

1

C.

Dasar Hukum Kerjasama Pemerintah Dengan Badan Usaha ...........................................

3

D.

Persyaratan Investasi Infrastruktur ...........................................................................................

4

E.

Skema Investasi dan Pembiayaan ...............................................................................................

6

F.

Kesimpulan dan Rekomendasi .....................................................................................................

22

DAFTAR TABEL Tabel 1 Tabel 2 Tabel 3 Tabel 4

Skema Investasi Jalan Tol Dalam Skenario Pengembangan Kawasan Ekonomi (Pariwisata) ....................................................................................................

18

Skema Investasi Jalan Tol Dalam Skenario Pengembangan Kawasan Ekonomi (Industri) .........................................................................................................

18

Skema Investasi Jalan Tol Dalam Skenario Pengembangan Kawasan Permukiman (Perumahan/Kota Mandiri) ............................................................

19

Skema Investasi Air Minum Dalam Skenario Pengembangan Kawasan Permukiman dan Ekonomi ..........................................................................................

19

DAFTAR GAMBAR Gambar 1

Konsep Pengembangan Skema Investasi Infrastruktur Studi Kasus Rencana Tol Serang-Panimbang................................................................................

13

Konsep Pengembangan Skema Investasi Infrastruktur Studi Kasus Rencana Tol Kayuagung-Jakabaring-Musilandas-Betung ..............................

14

Konsep Pengembangan Skema Investasi Infrastruktur Studi Kasus Rencana Tol Seksi II Perbarakan/Kualanamu-Tebing Tinggi .......................

15

Konsep Pengembangan Skema Investasi Infrastruktur Studi Kasus TPPAS-Air Minum-Permukiman Raja Ampat ......................................................

16

Gambar 5

Konsep Pengembangan Skema Investasi Infrastruktur Smart City............

17

Gambar 6

Skema Pembiayaan Berdasarkan Kelayakan Proyek .......................................

20

Gambar 7

Skema Pembiayaan Berdasarkan Kelayakan Proyek Jalan Tol (Non Bundling) ............................................................................................................................

20

Gambar 8

Skema Pembiayaan Berdasarkan Kelayakan Proyek Jalan Tol (Bundling)...........................................................................................................................

21

Gambar 9

Skema Pembiayaan Berdasarkan Kelayakan Proyek Non Jalan...................

21

Gambar 10

Skema Pembiayaan Berdasarkan Kelayakan Proyek Pengembangan Kawasan ..............................................................................................................................

22

Gambar 2 Gambar 3 Gambar 4

-i-

POLICY BRIEF Pengembangan Skema Investasi Infrastruktur Wilayah dan Kawasan (Kawasan Perumahan dan Permukiman, Kawasan Industri, Kawasan Pariwisata, Smart City)

A. LATAR BELAKANG Ketersediaan infrastruktur yang memadai merupakan salah satu prasyarat penting agar daya saing dan angka pertumbuhan ekonomi meningkat. Namun, penyediaan infrastruktur dihadapkan pada permasalahan kurangnya pendanaan. Belajar dari periode pembangunan sebelumnya (2010-2014), alokasi anggaran pemerintah (APBN) hanya dapat memenuhi 40% kebutuhan pendanaan infrastruktur, sedangkan sisanya diharapkan diperoleh dari berbagai sumber seperti Pemerintah Daerah, BUMN, pelibatan sektor swasta. Kendala ini juga dihadapi Pemerintah pada saat akan melakukan pengembangan kawasan baik kawasan industri, kawasan ekonomi maupun pembangunan smart city. Selama ini pengembangan

kawasan

tidak

dapat

dilakukan

dengan

cepat

karena

kendala

ketidaktersediaan infrastruktur. Berdasarkan pengalaman pengelola kawasan (yang selama ini lebih banyak berhasil dilakukan oleh pihak swasta), kebutuhan infrastruktur tidak hanya yang berada dalam kawasan sendiri namun juga infrastruktur yang menuju kawasan (konektivitas). Kemajuan ekonomi kawasan hanya dapat terjadi bila ada akses infrastruktur atau kondisi penyediaan infrastruktur sudah baik; sementara akses infrastruktur bisa dibangun oleh baik Pemerintah maupun swasta bila ada jaminan demand yang berarti pertumbuhan ekonomi kawasan. Skema investasi ini diharapkan tidak hanya bersifat project-based, tetapi juga region-based (berbasis wilayah/kawasan). Bentuk skema investasi ini tentunya akan berbeda di tiap kategori kawasan. Kawasan Industri umumnya membutuhkan akses infrastruktur untuk logistik, pendistribusian produk ke outlet/pelabuhan. Sementara untuk kawasan pariwisata, akses infrastruktur dibutuhkan untuk pengembangan destinasi, promosi, akses wisatawan sebagai demand.

B. PERMASALAHAN INVESTASI DAN PEMBIAYAAN INFRASTRUKTUR Penyebaran infrastruktur di Indonesia masih kurang merata terutama pada wilayah di luar Pulau Jawa. "Jika dilihat dari jumlah penduduk, infrastruktur, dan luas wilayah, masih belum merata. Kalau dilihat sangat timpang antara yang ada di Jawa dan di luar Jawa," Daya saing global Indonesia periode 2014-2015 meningkat empat peringkat dari sebelumnya 38 menjadi 34. Sedangkan dari segi infrastruktur dan konektivitas, ranking Indonesia meningkat dari ranking ke-61 menjadi ranking ke-56. Hal ini berarti menunjukkan peningkatan lima angka dari tahun kemarin atau dua puluh angka sejak 2011.

-1-

POLICY BRIEF Pengembangan Skema Investasi Infrastruktur Wilayah dan Kawasan (Kawasan Perumahan dan Permukiman, Kawasan Industri, Kawasan Pariwisata, Smart City)

Kualitas infrastruktur sangat berkaitan dengan Program Nawacita yang berupaya meningkatkan produktivitas rakyat dan daya saing di pasar internasional, khususnya menghadapi Masyarakat Ekonomi ASEAN (MEA) mendatang. Sementara itu permasalahan utama dalam pembangunan, khususnya di tengah gejolak ekonomi saat ini adalah soal pembiayaan. Bagi kawasan Asia, pembangunan infrastruktur dianggap

sebagai

salah

satu

kunci

peningkatan

pertumbuhan

ekonomi

yang

berkesinambungan. Keseriusan Pemerintah RI dalam membangun infrastruktur dan konektivitas antar daerah. Hal ini tentunya membutuhkan pembiayaan yang besar, yang telah diupayakan melalui berbagai langkah, antara lain seperti pengurangan subsidi Bahan Bakar Minyak (BBM) sehingga memberi ruang fiskal yang cukup, hingga kerjasama dalam skema Private Public Partnership (PPP). Salah satu bentuk tantangan perekonomian adalah sulitnya mendapatkan pembiayaan guna mengatasi celah pembiayaan infrastruktur (Infrastructure Gap). Selain itu, peran pendalaman pasar keuangan (Financial Deepening) dan inklusi keuangan (Financial Inclusion) juga penting dalam menjaga stabilitas sistem keuangan dan mendorong pertumbuhan ekonomi yang lebih luas dan inklusif. Berdasarkan hal diatas, tantangan pembangunan infrastruktur PUPR diantaranya yaitu : 1. Disparitas antar wilayah yang relative masih tinggi terutama antara Wilayah Barat Indonesia dan Wilayah Timur Indonesia; 2. Urbanisasi yang tinggi (meningkat 6 kali dalam 4 dekade) diikuti permasalahan perkotaan seperti urban sprawl dan penurunan kualitas lingkungan, pemenuhan kebutuhan dasar, dan kawasan perdesaan sebagai hinterland belum maksimal dalam memasok produk primer; 3. Belum mantapnya konektivitas antara infrastruktur di darat dan laut, serta pengembangan kota maritim/pantai; dan 4. Pemanfaatan sumber daya yang belum optimal dalam mendukung kedaulatan pangan dan kemandirian energi. Agar peningkatan kesejahteraan masyarakat dapat terwujud, kerangka pendanaan pembangunan infrastruktur PUPR yang terpadu dengan pengembangan wilayah diarahkan pada kebijakan pembiayaan terpadu sebagai berikut : 1. Optimalisasi terhadap sumber-sumber pembiayaan pembangunan infrastruktur PUPR yang terpadu dengan pengembangan wilayah yang sudah ada; dan

-2-

POLICY BRIEF Pengembangan Skema Investasi Infrastruktur Wilayah dan Kawasan (Kawasan Perumahan dan Permukiman, Kawasan Industri, Kawasan Pariwisata, Smart City)

2. Pengembangan potensi baru pembiayaan/investasi pembangunan infrastruktur PUPR yang terpadu dengan pengembangan wilayah seperti skema Kerjasama Pemerintah Swasta/Public Private Partnership (KPS/PPP) dan dsb.

C. DASAR HUKUM KERJASAMA PEMERINTAH DENGAN BADAN USAHA Landasan hukum yang menjadi acuan dari investasi infrastruktur yaitu Peraturan Presiden No. 38 Tahun 2015 tentang Kerjasama Pemerintah Dengan Badan Usaha. Peraturan ini disusun untuk mendukung penyediaan pembiayaan infrastruktur yang melibatkan pihak lain (swasta atau badan usaha), menggantikan Peraturan Presiden No. 67 Tahun 2005. Jenis Infrastruktur yang dapat dikerjasamakan berdasarkan Peraturan Presiden di atas, baik melalui skema bundling maupun melalui skema non bundling meliputi: 1. Infrastruktur transportasi; 2. Infrastruktur jalan; 3. Infrastruktur sumber daya air dan irigasi; 4. Infrastruktur air minum; 5. Infrastruktur sistem pengelolaan air limbah terpusat; 6. Infrastruktur sistem pengelolaan air limbah setempat; 7. Infrastruktur sistem pengelolaan persampahan; 8. Infrastruktur telekomunikasi dan informatika; 9. Infrastruktur ketenagalistrikan; 10. Infrastruktur minyak dan gas bumi dan energi terbarukan; 11. Infrastruktur konservasi energi; 12. Infrastruktur fasilitas perkotaan; 13. Infrastruktur fasilitas pendidikan; 14. Infrastruktur fasilitas sarana dan prasarana olahraga, serta kesenian; 15. Infrastruktur kawasan; 16. Infrastruktur pariwisata; 17. Infrastruktur kesehatan; 18. Infrastruktur lembaga pemasyarakatan; dan 19. Infrastruktur perumahan rakyat. Keberhasilan pelaksanaan skema KPBU (Kerjasama Pemerintah dengan Badan Usaha) dalam penyediaan infrastruktur sangat dipengaruhi oleh kapabilitas dari sektor privat/swasta, selain dukungan pemerintah. Kapabilitas pihak privat/swasta/badan usaha dapat dilihat dari kesiapan pada hal-hal teknis (konstruksi dan pemeliharaan) sampai -3-

POLICY BRIEF Pengembangan Skema Investasi Infrastruktur Wilayah dan Kawasan (Kawasan Perumahan dan Permukiman, Kawasan Industri, Kawasan Pariwisata, Smart City)

manajemen (keuangan, sumberdaya, dll). Selain itu, keberhasilan proyek KPBU (Kerjasama Pemerintah dengan Badan Usaha) juga tidak terlepas dari hubungan antara tiga pihak yang menjadi elemen penting dalam interaksi tersebut, yaitu pemerintah (sebagai regulator), pihak swasta (sebagai pelaksana proyek), dan masyarakat (sebagai penerima manfaat atas kerjasama antara dua pihak lain). Dalam kebijakan tersebut selain ditegaskan bahwa KPBU dapat merupakan penyediaan Infrastruktur yang merupakan gabungan dari 2 (dua) atau lebih jenis infrastruktur tersebut di atas, dalam rangka meningkatkan kelayakan KPBU dan/atau memberikan manfaat yang lebih besar kepada masyarakat KPBU dapat mengikutsertakan kegiatan penyediaan sarana komersial. Dengan demikian daya tarik bagi investor semakin ditingkatkan dan diperluas oleh Pemerintah dengan harapan agar investor tertarik dengan pembangunan infrastruktur di Indonesia.

D. PERSYARATAN INVESTASI INFRASTRUKTUR 1. Persyaratan Infrastruktur Jalan Tol a. Ambang Batas Kewilayahan -

Pengembangan jalan tol antar wilayah atau antar kawasan, berfungsi untuk mengembangan perekonomian wilayah atau beberapa kawasan;

-

Mempunyai potensi LHR jalan tol paling sedikit 20.000 kendaraan per hari;

-

Belanja wisatawan untuk menunjang pengembangan pariwisata cukup tinggi; atau

-

Bangkitan lalu lintas pada kawasan ekonomi (KEK) relatif tinggi;

-

Mampu memberikan multiplier efect (back ward dan forward) yang besar terhadap kawasan kawasan ekonomi dalam pengaruh pelayanan tol; atau

-

Diversifikasi destinasi dan pemanfaatan ruang budidaya;

-

Dapat dilakukan intensifikasi pemanfaatan ruang kawasan ekonomi/KEK; dan

-

Dapat dilakukanperluasan pemanfaatan ruang kawasan ekonomi/KEK.

b. Ambang Batas Ekonomi -

Mempunyai rasio manfaat terhadap biaya > 1,2;

-

EIRR minimum 2,5 kali bunga Bank Indonesia (BI);

-

Mampu memberikan diversifikasi layanan jalan tol dan sumber permintaan terhadap jasa jalan tol; dan

-4-

POLICY BRIEF Pengembangan Skema Investasi Infrastruktur Wilayah dan Kawasan (Kawasan Perumahan dan Permukiman, Kawasan Industri, Kawasan Pariwisata, Smart City)

-

Memperluas wilayah pengaruh jalan tol, melalui peningkatan aksesibilitas dan pembukaan ramp tol pada kawasan permukiman/perkotaan maupun kawasan ekonomi.

c. Ambang Batas Keuangan -

FIRR minimum 2,5 kali bunga BI;

-

Masa pengembalian 10-20 tahun;

-

Masa konsesi 20-40 tahun;

-

Discount rate maksimum 2,0 kali BI rate;

-

Memberikan insentif pemerintah (asumsi: telah layak kewilayahan dan layak ekonomi);

-

Memberikan badan usaha (BU) hak segmentasi ruas jalan tol berdasarkan LHR tertinggi, dan/atau dukungan pemerintah (VGF); dan

-

Memberikan badan usaha (BU) hak pengelolaan kawasan permukiman (property)/Kota Mandiri, pengelolaan kawasan ekonomi (pariwisata, industri, bisinis center), pada wilayah pengaruh tol.

2. Persyaratan Infrastruktur Non Jalan Tol a. Ambang Batas Kewilayahan -

Readline document: FS, AMDAL dan DED;

-

Siknron dengan RDTR/RTRW dan peraturan pendukung lainnya;

-

Mempunyai permintaan/konsumen pada kawasan permukiman dan/atau ekonomi relatif tinggi;

-

Mampu mendukung pertumbuhan dan perkembangan terhadap kawasan kawasan permukiman dan ekonomi dalam pengaruh pelayanan;

-

Diversifikasi destinasi dan pemanfaatan ruang budidaya;

-

Dapat dilakukan intensifikasi pelayanan untuk pemanfaatan ruang kawasan permukiman dan ekonomi/KEK; dan

-

Dapat

dilakukan

perluasan/ektensifikasi

daerah

pelayanan

dengan

meningkatkan kegiatan ruang kawasan permukiman dan ekonomi/KEK. b. Ambang Batas Ekonomi -

Mempunyai rasio manfaat terhadap biaya > 1,2;

-

EIRR minimum 2,5 kali bunga BI;

-

Mampu memberikan diversifikasi layanan jaringan air minum, persampahan, perumahan, dan pengelolaan limbah; dan

-5-

POLICY BRIEF Pengembangan Skema Investasi Infrastruktur Wilayah dan Kawasan (Kawasan Perumahan dan Permukiman, Kawasan Industri, Kawasan Pariwisata, Smart City)

-

Diperbolehkan

memperluas

wilayah

layanan

jaringan,

pada

kawasan

permukiman/perkotaan maupun kawasan ekonomi, ataupun pengguna lainnya, serta diberikan bantuan Pemerintah untuk pengadaan tanah dan konstruksi. c. Ambang Batas Keuangan -

FIRR minimum 2,5 kali bunga BI;

-

Masa pengembalian 10-20 tahun;

-

Masa konsesi 20-40 tahun;

-

Discount rate/tingkat diskonto maksimum 2,0 kali bunga BI;

-

Memberikan insentif pemerintah (asumsi: telah layak kewilayahan dan layak ekonomi);

-

Memberikan badan usaha (BU) diversifikasi pengelolaan layanan (menjual air minum siap minum dan jasa persampahan kepada kapal wisata, biogas, kompostingdan, bisnis center) dan atau dukungan pemerintah (VGF); dan

-

Memberikan badan usaha (BU) hak pengelolaan kawasan permukiman (property)/Kota Mandiri, pengelolaan kawasan ekonomi (pariwisata, industri, bisinis center), pada wilayah pengaruh layanan infrastruktur.

E. SKEMA INVESTASI DAN PEMBIAYAAN 1. Skema Investasi Skema non bundling ataupun skema bundling dapat dikembangkan menurut skenarioskenario investasi yang dimungkinkan oleh peraturan perundang-undangan dan kebijakan yang berlaku. Dengan memerhatikan hal ini maka beberapa skenario pada masing-masing skema dapat dikembangkan melalui beberapa studi kasus berikut : 1. Studi Kasus Rencana Pembangunan Tol Serang-Panimbang pada koridor Serang Panimbang (Panjang 83,923 Km; Investasi Rp. 6.262.899.000.000,00); 2. Studi Kasus Rencana Pembangunan Tol Seksi II Perbarakan/Kualanamu-Tebing Tinggi (Panjang 44 Km; Investasi Rp. 5.600.000.000.000,00) pada WPS 2 yaitu WPS Pusat Pertumbuhan Terpadu Medan-Tebing Tinggi-Dumai-Pekanbaru; 3. Studi Kasus Rencana Pembangunan Tol Kayuagung-Jakabaring-Musilandas-Betung (Panjang 111,650 Km; Investasi Rp. 8.055.331.000.000,00) pada WPS 6 yaitu WPS Pusat Pertumbuhan Terpadu Merak-Bakauheni-Bandar Lampung-PalembangTanjungApi-Api (MBBPT); 4. Studi Kasus Rencana Pembangunan Infrastruktur TPPAS-Air Minum-Permukiman Raja Ampat (Kawasan Strategis Pariwisata Nasional); dan 5. Studi Kasus Rencana Pembangunan Smart City Balikpapan/Kutai Negara-Bandung. -6-

POLICY BRIEF Pengembangan Skema Investasi Infrastruktur Wilayah dan Kawasan (Kawasan Perumahan dan Permukiman, Kawasan Industri, Kawasan Pariwisata, Smart City)

Lebih jelasnya dapat diuraikan sebagai berikut : a. Rencana Pembangunan Tol Serang – Panimbang Pada

studi

kasus

Rencana

Pembangunan

Tol

Serang-Panimbang

dapat

dikembangkan empat (4) skenario sebagai berikut: Skenario-1 (Skema Nonbundling) 

Desain, pembangunan, pengoperasian dan pemeliharaan tol oleh badan usaha.



Badan usaha bisa memilih ruas/segmen tol yang paling menguntungkan



Masa konsesi tol 20-40 tahun



Bantuan Pemerintah/VGF: 0% tanah dan 0% konstruksi.

Skenario-2 (Skema Nonbundling) 

Desain dan pembangunan tol oleh pemerintah;

pengoperasian dan

pemeliharaan tol oleh badan usaha 

Masa konsesi tol 20-40 tahun



Badan usaha tidak bisa memilih ruas/segmen tol yang paling menguntungkan



Bantuan Pemerintah/VGF: 100% tanah dan 25% konstruksi.

Skenario-3 (Skema Bundling) 

Desain, pembangunan, pengoperasian dan pemeliharaan tol oleh badan usaha



Masa konsesi tol 20-30 tahun



Badan usaha tidak bisa memilih ruas/segmen tol yang paling menguntungkan



Badan usaha diberi hak pengelolaan tol dan kawasan permukiman (kota mandiri) pada wilayah pengaruh tol dengan luas 3000 Ha



Bantuan Pemerintah/VGF: 0% tanah dan 0% konstruksi

Skenario-4 (Skema Bundling) 

Desain, pembangunan, pengoperasian dan pemeliharaan tol oleh badan usaha



Masa konsesi tol 20-40 tahun



Badan usaha tidak bisa memilih ruas/segmen tol yang paling menguntungkan



Badan usaha diberi hak pengelolaan tol dan kawasan permukiman (kota mandiri) pada wilayah pengaruh tol dengan luas 4500 Ha



Beri Pemda saham >5% selama masa enjoyment period tanpa penyertaan modal (golden share)



Bantuan Pemerintah/VGF: 0% tanah dan 0%.

-7-

POLICY BRIEF Pengembangan Skema Investasi Infrastruktur Wilayah dan Kawasan (Kawasan Perumahan dan Permukiman, Kawasan Industri, Kawasan Pariwisata, Smart City)

(Lihat Gambar 1 tentang Konsep Pengembangan Skema Investasi Infrastruktur Studi Kasus Rencana Tol Serang-Panimbang). b. Rencana Pembangunan Tol Kayuagung-Jakabaring-Musilandas-Betung Pada studi kasus Rencana Pembangunan Tol Kayuagung-Jakabaring-MusilandasBetung dapat dikembangkan empat (4) skenario sebagai berikut: Skenario-1 (Skema Nonbundling) 

Desain, pembangunan, pengoperasian dan pemeliharaan tol oleh badan usaha



Badan usaha bisa memilih ruas/segmen tol yang paling menguntungkan



Masa konsesi tol 20-40 tahun



Bantuan Pemerintah/VGF: 0% tanah dan 0% konstruksi.

Skenario-2 (Skema Nonbundling) 

Desain dan pembangunan tol oleh pemerintah;

pengoperasian dan

pemeliharaan tol oleh badan usaha 

Masa konsesi tol 20-40 tahun



Badan usaha tidak bisa memilih ruas/segmen tol yang paling menguntungkan



Bantuan Pemerintah/VGF: 100% tanah dan 25% konstruksi.

Skenario-3 (Skema Bundling) 

Desain, pembangunan, pengoperasian dan pemeliharaan tol oleh badan usaha



Masa konsesi tol 20-30 tahun



Badan usaha tidak bisa memilih ruas/segmen tol yang paling menguntungkan



Badan usaha diberi hak pengelolaan tol dan kawasan permukiman (kota mandiri) dan atau kawasan industri (Tanjung Api Api) pada wilayah pengaruh tol dengan luas 2600 Ha



Bantuan Pemerintah/VGF: 0% tanah dan 0% konstruksi.

Skenario-4 (Skema Bundling) 

Desain, pembangunan, pengoperasian dan pemeliharaan tol oleh badan usaha



Masa konsesi tol 20-40 tahun



Badan usaha tidak bisa memilih ruas/segmen tol yang paling menguntungkan



Badan usaha diberi hak pengelolaan tol dan kawasan permukiman (kota mandiri) dan atau kawasan industri (Tanjung Api Api) pada wilayah pengaruh tol dengan luas 3600 Ha

-8-

POLICY BRIEF Pengembangan Skema Investasi Infrastruktur Wilayah dan Kawasan (Kawasan Perumahan dan Permukiman, Kawasan Industri, Kawasan Pariwisata, Smart City)



Beri Pemda saham >5% selama masa enjoyment period tanpa penyertaan modal (golden share)



Bantuan Pemerintah/VGF: 0% tanah dan 0%.

(Lihat Gambar 2 tentang Konsep Pengembangan Skema Investasi Infrastruktur Studi Kasus Rencana Tol Kayuagung-Jakabaring-Musilandas-Betung) c. Rencana Pembangunan Tol Seksi II (Perbarakan/Kualanamu-Tebing Tinggi) Seperti halnya Pada studi kasus kasus Rencana Pembangunan Tol KayuagungJakabaring-Musilandas-Betung,

maka Rencana Pembangunan Tol Seksi II

(Perbarakan/Kualanamu-Tebing Tinggi) dapat dikembangkan empat (4) – (6) skenario (karena seluruh pembiayaan oleh Pemerintah melalui Badan Usaha Milik Negara) sebagai berikut: Skenario-1 (Skema Nonbundling) 

Desain, pembangunan, pengoperasian dan pemeliharaan tol oleh badan usaha



Badan usaha bisa memilih ruas/segmen tol yang paling menguntungkan



Masa konsesi tol 20-40 tahun



Bantuan Pemerintah/VGF: 0% tanah dan 0% konstruksi.

Skenario-2 (Skema Nonbundling) 

Desain

dan

pembangunan

tol

oleh

pemerintah;

pengoperasian

dan

pemeliharaan tol oleh badan usaha 

Masa konsesi tol 20-40 tahun



Badan usaha tidak bisa memilih ruas/segmen tol yang paling menguntungkan



Bantuan Pemerintah/VGF: 100% tanah dan 25% konstruksi.

Skenario-3 (Skema Nonbundling) 

Desain dan pembangunan tol oleh pemerintah;

pengoperasian dan

pemeliharaan tol oleh badan usaha (melalui manajemen contract atau leasing contract) 

Masa kontrak 20 tahun, dan dapat ditinjau setiap 3 tahun.



Badan usaha tidak bisa memilih ruas/segmen tol yang paling menguntungkan



Bantuan Pemerintah/VGF: 100% tanah dan 100% konstruksi.

Skenario-4 (Skema Bundling) 

Desain, pembangunan, pengoperasian dan pemeliharaan tol oleh badan usaha



Masa konsesi tol 20-30 tahun -9-

POLICY BRIEF Pengembangan Skema Investasi Infrastruktur Wilayah dan Kawasan (Kawasan Perumahan dan Permukiman, Kawasan Industri, Kawasan Pariwisata, Smart City)



Badan usaha tidak bisa memilih ruas/segmen tol yang paling menguntungkan



Badan usaha diberi hak pengelolaan tol dan kawasan permukiman (kota mandiri) kawasan simpang Perbarakan dan atau kawasan industri kawasan Sei Mangke pada wilayah pengaruh tol dengan luas ± 2000 Ha.



Bantuan Pemerintah/VGF: 0% tanah dan 0% konstruksi.

Skenario-5 (Skema Bundling) 

Desain, pembangunan, pengoperasian dan pemeliharaan tol oleh badan usaha



Masa konsesi tol 20-40 tahun



Badan usaha tidak bisa memilih ruas/segmen tol yang paling menguntungkan



Badan usaha diberi hak pengelolaan tol dan kawasan permukiman (kota mandiri) kawasan simpang Perbarakan dan atau kawasan industri kawasan Sei Mangke pada wilayah pengaruh tol dengan luas ± 3000 Ha



Beri Pemda saham >5% selama masa enjoyment period tanpa penyertaan modal (golden share)



Bantuan Pemerintah/VGF: 0% tanah dan 0%.

Skenario-6 (Skema Bundling) 

Desain dan pembangunan oleh Pemerintah, pengoperasian dan pemeliharaan tol oleh badan usaha (melalui manajemen contract atau leasing contract)



Masa kontrak 20 tahun, dan dapat ditinjau setiap 3 tahun.



Badan usaha tidak bisa memilih ruas/segmen tol yang paling menguntungkan.



Badan usaha diberi hak pengelolaan aset tol dan kawasan bisnis dalam tol.



Bantuan Pemerintah/VGF: 0% tanah dan 0%.

(Lihat Gambar 3 tentang Konsep Pengembangan Skema Investasi Infrastruktur Studi Kasus Rencana Tol Seksi II (Perbarakan/Kualanamu-Tebing Tinggi). d. Rencana Pembangunan Infrastruktur TPPAS-Air Minum-Permukiman Raja Ampat Pada studi kasus Rencana Pembangunan TPPAS-Air Minum-Permukiman Raja Ampat dapat dikembangkan empat (4) skenario sebagai berikut: Skenario-1 (Skema Nonbundling) 

Desain, pembangunan,

pengoperasian dan pemeliharaan infrastruktur oleh

badan usaha 

Masa konsesi 20-40 tahun



Bantuan Pemerintah/VGF: 50% tanah dan 25% konstruksi. - 10 -

POLICY BRIEF Pengembangan Skema Investasi Infrastruktur Wilayah dan Kawasan (Kawasan Perumahan dan Permukiman, Kawasan Industri, Kawasan Pariwisata, Smart City)

Skenario-2 (Skema Nonbundling) 

Desain dan pembangunan oleh pemerintah; pengoperasian dan pemeliharaan oleh badan usaha



Masa konsesi 20-40 tahun



Bantuan Pemerintah/VGF: 100% tanah dan 50% konstruksi.

Skenario-3 (Skema Bundling) 

Desain, pembangunan, pengoperasian dan pemeliharaan oleh BU.



Masa konsesi 0-40 tahun



BU bisa diberi izin lokasi untuk pembangunan permukiman (Kota Mandiri) dengan luas yang memadai (economy of scale) di Raja Ampat



Bantuan Pemerintah/VGF: 0% tanah dan 0% konstruksi.

Skenario-4 (Skema Bundling) 

Desian dan pembangunan oleh pemerintah; pengoperasian dan pemeliharaan oleh BU.



Masa konsesi 20-40 tahun



BU bisa diberi izin lokasi untuk pembangunan permukiman (Kota Mandiri) dengan luas yang memadai (economy of scale) di Raja Ampat



Bantuan Pemerintah/VGF: 0% tanah dan 0% konstruksi.

(Lihat Gambar 4 tentang Konsep Pengembangan Skema Investasi Infrastruktur Studi Kasus TPPAS-Air Minum-Permukiman Raja Ampat). e. Rencana Pembangunan Smart City Pada studi kasus Rencana Pembangunan Smart City Permukiman Bandung dan atau Balikpapan/Kutai dapat dikembangkan empat (4) skenario sebagai berikut: Skenario-1 (Skema Nonbundling) 

Desain, pembangunan,

pengoperasian dan pemeliharaan infrastruktur oleh

badan usaha 

Masa konsesi 20-40 tahun



Bantuan Pemerintah/VGF: 50% tanah dan 25% konstruksi.

Skenario-2 (Skema Nonbundling) 

Desain dan pembangunan oleh pemerintah; pengoperasian dan pemeliharaan oleh badan usaha



Masa konsesi 20-40 tahun - 11 -

POLICY BRIEF Pengembangan Skema Investasi Infrastruktur Wilayah dan Kawasan (Kawasan Perumahan dan Permukiman, Kawasan Industri, Kawasan Pariwisata, Smart City)



Bantuan Pemerintah/VGF: 100% tanah dan 50% konstruksi.

Skenario-3 (Skema Bundling) 

Desain, pembangunan, pengoperasian dan pemeliharaan oleh BU.



Masa konsesi 20-40 tahun



BU bisa diberi izin lokasi untuk pembangunan permukiman (Kota Mandiri) dan Central Bisnis District dengan luas yang memadai (economy of scale)



Bantuan Pemerintah/VGF: 0% tanah dan 0% konstruksi.

Skenario-4 (Skema Bundling) 

Desian dan pembangunan oleh pemerintah; pengoperasian dan pemeliharaan oleh BU.



Masa konsesi 20-40 tahun



BU bisa diberi izin lokasi untuk pembangunan permukiman (Kota Mandiri) dan Central Bisnis District dengan luas yang memadai (economy of scale).



Bantuan Pemerintah/VGF: 0% tanah dan 0% konstruksi.

(Lihat Gambar 5 tentang Konsep Pengembangan Skema Investasi Smar City).

- 12 -

POLICY BRIEF Pengembangan Skema Investasi Infrastruktur Wilayah dan Kawasan (Kawasan Perumahan dan Permukiman, Kawasan Industri, Kawasan Pariwisata, Smart City)

Gambar 1 Konsep Pengembangan Skema Investasi Infrastruktur Studi Kasus Rencana Tol Serang-Panimbang

- 13 -

POLICY BRIEF Pengembangan Skema Investasi Infrastruktur Wilayah dan Kawasan (Kawasan Perumahan dan Permukiman, Kawasan Industri, Kawasan Pariwisata, Smart City) Konsep Pengembangan Skema Investasi Infrastruktur Studi Kasus Rencana Tol Kayuagung-Jakabiring-Musilandas-Betung (Panjang 111,650 Km; Investasi Rp 8.055.331.000.000,00) Skenario-1 (Skema Nonbundling)  Desain, pembangunan, pengoperasian dan pemeliharaan tol oleh BU.  BU bisa memilih ruas/segmen tol yang paling menguntungkan  Masa konsesi tol 20-40 tahun  Bantuan Pemerintah/VGF: 0% tanah dan 0% konstruksi

Ya

Ambang Ambang Batas Batas Kewilayahan: Kewilayahan:  LHR LHR minimum minimum 79.632 20.000 kendaraan kendaraan perhari perhari (Maksimal yangwisatawan dimungkinkan saat  LHR Belanja pertahun ini) di KEK Tj Lesung dan sekitar  Bangkitan cukup tinggi LHR KEK Tanjung Api-api relatif tinggi

Layak Layak kewila kewila yahan yahan ??

Tdk

Ambang Ambang Batas Batas Ekonomi: Ekonomi:  Rasio Rasio Manfaat Manfaat terhadap terhadap Biaya Biaya >> 1,20 1,20  EIRR EIRR miimum miimum 2,5 2,5 kali kali BI bunga Rate BI

Layak Layak ekonomi ekonomi ??

Tdk

Diversifikasi Diversifikasi destinasi destinasi wisata industri dan dan permukiman pemanfaatan pemanfaatan ruang budidaya ruang budidaya

Diversifikasi layanan Diversifikasi jalan tol layanan dan sumber jalan permintaan tol dan sumber thd jasa jalan tolthd permintaan jasa jalan tol

Meningkatkan intensifikasi pemanfaatan ruang KEK Tanjung Api-api

SKEMA NONBUNDLING

Skenario-2 (Skema Nonbundling)  Desain dan pembangunan tol oleh pemerintah; pengoperasian dan pemeliharaan tol oleh BU.  Masa konsesi tol 20-40 tahun  BU tidak bisa memilih ruas/segmen tol yang paling menguntungkan  Bantuan Pemerintah/VGF: 100% tanah dan 25% konstruksi

Skenario-3 (Skema Bundling)

 Perluas wilayah pengaruh jalan tol

 Desain, pembangunan, pengoperasian dan pemeliharaan tol oleh BU.  Masa konsesi tol 20-30 tahun  BU tidak bisa memilih ruas/segmen tol yang paling menguntungkan  BU diberi hak pengelolaan tol dan kawasan permukiman (kota mandiri) pada wilayah pengaruh tol dengan luas 2600 Ha  Bantuan Pemerintah/VGF: 0% tanah dan 0% konstruksi

Ya

Ya

Ambang Ambang Batas Batas Keuangan: Keuangan:  FIRR FIRR minimum minimum 2,5 2,5 kali kali bunga bunga BI BI  Masa Masa pengembalian pengembalian 10-20 10-20 tahun tahun  Masa Masa konsesi konsesi 20-40 20-40 tahun tahun  Discount Tingkat Diskonto Rate mak maksimum 2,0 simum kali 2,0 BI Rate kali bunga BI

Layak Layak finansial finansial ??

Tdk

Insentif pemerintah (Asumsi: telah layak kewilayahan dan layak ekonomi)

Beri Usaha hak BeriBadan BUMS hak(BU) segmentasi segmentasi ruas tol berdasarkan ruas tol berdasarkan LHR LHR tertinggi, dan/atau dukungan tertinggi, dan/atau dukungan pemerintah (VGF)

pemerintah (VGF)

Skenario-4 Skenario-4 (Skema (Skema Bundling) Bundling)

SKEMA BUNDLING

Beri Beri Badan BUMS Usaha hak pengelolaan (BU) hak pengelolaan kawasan industri kawasan dan/atau permukiman kawasan permukiman (kota mandiri) (kota pada wilayah mandiri) padapengaruh wilayah tol pengaruh tol

Catatan: Pemda Provinsi/Kota/Kabupaten yang mempunyai kapasitas "fiskal tinggi" atau "sangat tinggi" bisa melakukan penyertaan modal (memiliki saham) pada semua Skenario.

 Desain, Desian dan pembangunan, pembangunan pengoperasian tol oleh pemerintah; dan pemeliharaan pengoperasiantol dan oleh pemeliharaan BU. tol oleh BU.  Masa Masa konsesi konsesi tol tol 20-40 20-40 tahun tahun  BU BU tidak tidak bisa bisa memilih memilih ruas/segmen ruas/segmen tol tol yang yang paling paling menguntungkan menguntungkan  BU BU diberi bisa diberi hak pengelolaan hak pengelolaan tol dan tolkawasan dan kawasan permukiman industri dan/atau (kotapermukiman mandiri) pada (kota wilayah mandiri) pengaruh pada tol dengan wilayahluas pengaruh 3600 Ha tol  Beri Bantuan Pemda Pemerintah/VGF: saham >5% selama 100% masa tanah enjoyment dan 25% period konstruksi tanpa penyertaan modal (golden share)  Bantuan Pemerintah/VGF: 0% tanah dan 0% konstruksi 

Gambar 2 Konsep Pengembangan Skema Investasi Infrastruktur Studi Kasus Rencana Tol Kayuagung-Jakabaring-Musilandas-Betung

- 14 -

POLICY BRIEF Pengembangan Skema Investasi Infrastruktur Wilayah dan Kawasan (Kawasan Perumahan dan Permukiman, Kawasan Industri, Kawasan Pariwisata, Smart City) Konsep Pengembangan Skema Investasi Infrastruktur Studi Kasus Rencana Seksi II Tol Perbarakan/Kualanamu-Tebing Tinggi (Panjang 44 Km; Investasi Rp 5.600.000.000.000,00)

Ambang Batas Kewilayahan:  LHR minimum 20.000 kendaraan perhari (Maksimal LHR yang dimungkinkan saat ini)  Bangkitan LHR KEK Sei Mangke relatif tinggi

Diversifikasi destinasi industri dan permukiman pemanfaatan ruang budidaya

Layak kewila yahan ?

Skenario-1 (Skema Nonbundling)  Desain, pembangunan, pengoperasian dan pemeliharaan tol oleh BU.  BU bisa memilih ruas/segmen tol yang paling menguntungkan  Masa konsesi tol 20-40 tahun  Bantuan Pemerintah/VGF: 0% tanah dan 0% konstruksi

Meningkatkan intensifikasi pemanfaatan ruang KEK Sei Mangke

Skenario-2 (Skema Nonbundling)  Desain dan pembangunan tol oleh pemerintah; pengoperasian dan pemeliharaan tol oleh BU.  Masa konsesi tol 20-40 tahun  BU tidak bisa memilih ruas/segmen tol yang paling menguntungkan  Bantuan Pemerintah/VGF: 100% tanah dan 25% konstruksi

SKEMA NONBUNDLING Tdk

Ambang Batas Ekonomi:  Rasio Manfaat terhadap Biaya > 1,20  EIRR miimum 2,5 kali BI Rate

Layak ekonomi?

Diversifikasi layanan jalan tol dan sumber permintaan thd jasa jalan tol

Perluas wilayah pengaruh jalan tol

Ya

Skenario-4 (Skema Bundling)  Desain, pembangunan, pengoperasian dan pemeliharaan tol oleh BU.  Masa konsesi tol 20-40 tahun  BU tidak bisa memilih ruas/segmen tol yang paling menguntungkan  BU diberi hak pengelolaan tol dan kawasan permukiman (kota mandiri) pada wilayah pengaruh tol dengan luas 2000 Ha  Bantuan Pemerintah/VGF: 0% tanah dan 0% konstruksi

Ya Ambang AmbangBatas BatasKeuangan: Keuangan:  FIRR kali bunga FIRRminimum minimum2,5 2,5 kali BI bunga BI  Masa pengembalian 10-20 Masa pengembalian 10-20 tahun tahun  Masa konsesi 20-40 tahun  Masa konsesi 20-40 tahun  Discount Rate mak simum 2,0  kali Tingkat Diskonto makBI Rate

Layak Layak finansial finansia l??

Skenario-3 (Skema Nonbundling)  Desain dan pembangunan tol oleh pemerintah; pengoperasian dan pemeliharaan tol oleh badan usaha (melalui manajemen contract atau leasing contract)  Masa kontrak 20 tahun, dan dapat ditinjau setiap 3 tahun.  Badan usaha tidak bisa memilih ruas/segmen tol yang paling menguntungkan  Bantuan Pemerintah/VGF: 100% tanah dan 100% konstruksi. 

Tdk

Insentif pemerintah (Asumsi: telah layak kewilayahan dan layak ekonomi)

Beri Badan Usaha (BU) hak segmentasi ruas tol berdasarkan LHR tertinggi, dan/atau dukungan pemerintah (VGF)

SKEMA BUNDLING

Beri Badan Usaha (BU) hak pengelolaan kawasan permukiman (kota mandiri) pada wilayah pengaruh tol

Skenario-5 (Skema Bundling)  Desain, pembangunan, pengoperasian dan pemeliharaan tol oleh BU.  Masa konsesi tol 20-40 tahun  BU tidak bisa memilih ruas/segmen tol yang paling menguntungkan  BU diberi hak pengelolaan tol dan kawasan permukiman (kota mandiri) pada wilayah pengaruh tol dengan luas 3000 Ha  Beri Pemda saham >5% selama masa enjoyment period tanpa penyertaan modal (golden share)  Bantuan Pemerintah/VGF: 0% tanah dan 0% konstruksi

simum 2,0 kali bunga BI

Catatan: Pemda Provinsi/Kota/Kabupaten yang mempunyai kapasitas "fiskal tinggi" atau "sangat tinggi" bisa melakukan penyertaan modal (memiliki saham) pada semua Skenario.

Skenario-6 (Skema Bundling)  Desain dan pembangunan oleh Pemerintah, pengoperasian dan pemeliharaan tol oleh badan usaha (melalui manajemen contract atau leasing contract)  Masa kontrak 20 tahun, dan dapat ditinjau setiap 3 tahun.  Badan usaha tidak bisa memilih ruas/segmen tol yang paling menguntungkan.  Badan usaha diberi hak pengelolaan aset tol dan kawasan bisnis dalam tol.  Bantuan Pemerintah/VGF: 0% tanah dan 0%.

Gambar 3 Konsep Pengembangan Skema Investasi Infrastruktur Studi Kasus Rencana Tol Seksi II Perbarakan/Kualanamu-Tebing Tinggi

- 15 -

POLICY BRIEF Pengembangan Skema Investasi Infrastruktur Wilayah dan Kawasan (Kawasan Perumahan dan Permukiman, Kawasan Industri, Kawasan Pariwisata, Smart City) Konsep Pengembangan Skema Investasi Infrastruktur Studi Kasus TPPAS-Air Minum-Permukiman Raja Ampat

Skenario-1 (Skema Nonbundling)  Desain, pembangunan, pengoperasian dan pemeliharaan infrastruktur oleh BU.  Masa konsesi 20-40 tahun  Bantuan Pemerintah/VGF: 50% tanah dan 25% konstruksi

Ya

Ambang Ambang Batas Batas Kewilayahan: Kewilayahan:  Readines LHR LHR minimum minimum Document: 20.000 20.000FS, kendaraan Amdal kendaraan dan perhari DED perhari  Sinkron Belanja Belanja wisatawan dengan wisatawan RDTR pertahun pertahun dan di Peraturan di KEK KEK Tj Tj Lesung Lesung Zonasidan dan Waigeo sekitar sekitar cukup cukup tinggi tinggi

Layak Layak kewila kewila yahan yahan ??

Tdk

Ambang Ambang Batas Batas Ekonomi: Ekonomi:  Rasio Rasio Manfaat Manfaat terhadap terhadap Biaya Biaya >> 1,20 1,20  EIRR EIRR miimum miimum 2,5 2,5 kali kali bunga bunga BI BI

Layak Layak ekonomi ekonomi ??

Tdk

Diversifikasi Diversifikasi destinasi destinasi wisata wisata dan dan pemanfaatan pemanfaatan ruang ruang budidaya budidaya

Diversifikasi layanan Diversifikasi jaringan layanan air jalan minum tol dan dan sumber persampahan permintaan thd jasa jalan tol

 Menambah spotspot wisata maritim di P Waigeo  Meningkatkan pemanfaatan ruang peruntukan ekowisata

SKEMA NONBUNDLING

Perluas wilayah layanan jaringan air minum ke pulau lain (luar P Waigeo), dan Bantuan Pemerintah untuk pengadaan tanah dan konstruksi.

Skenario-2 (Skema Nonbundling)  Desain dan pembangunan oleh pemerintah; pengoperasian dan pemeliharaan oleh BU.  Masa konsesi 20-40 tahun  Bantuan Pemerintah/VGF: 100% tanah dan 50% konstruksi

Skenario-3 (Skema Bundling)  Desain, pembangunan, pengoperasian dan pemeliharaan oleh BU.  Masa konsesi 0-40 tahun  BU bisa diberi izin lokasi untuk pembangunan permukiman (Kota Mandiri) dengan luas yang memadai (economy of scale) di Raja Ampat  Bantuan Pemerintah/VGF: 0% tanah dan 0% konstruksi.

Ya

Ya

Ambang Ambang Batas Batas Keuangan: Keuangan:  FIRR FIRR minimum minimum 2,5 2,5 kali kali bunga bunga BI BI  Masa Masa pengembalian pengembalian 10-20 10-20 tahun tahun  Masa Masa konsesi konsesi 20-40 20-40 tahun tahun  Tingkat Tingkat Diskonto Diskonto makmaksimum simum 2,0 2,0 kali kali bunga bunga BI BI

Layak Layak finansial finansial ??

Tdk

Insentif pemerintah (Asumsi: telah layak kewilayahan dan layak ekonomi)

Beri Beri BUMS Badan BUMS hak Usaha hak segmentasi segmentasi hak ruas menjual ruas tol tol berdasarkan berdasarkan air minum dan LHR LHR jasa tertinggi, persampahan tertinggi, dan/atau dan/atau kpd kapal dukungan dukungan pemerintah wisata pemerintah atau pulau (VGF) (VGF) lain Beri Beri BUMS Badan BUMS hak Usaha hak pengelolaan pengelolaan hak kawasan pengelolaan kawasan industri industri kawasan dan/atau dan/atau kawasan kawasan permukiman permukiman (kota (kota di Raja Ampat. mandiri) mandiri) pada pada wilayah wilayah pengaruh pengaruh tol tol

SKEMA SKEMA BUNDLING BUNDLING

Skenario-4 (Skema Bundling)  Desian dan pembangunan oleh pemerintah; pengoperasian dan pemeliharaan oleh BU.  Masa konsesi 20-40 tahun  BU bisa diberi izin lokasi untuk pembangunan permukiman (Kota Mandiri) dengan luas yang memadai (economy of scale) di Raja Ampat  Bantuan Pemerintah/VGF: 0% tanah dan 0% konstruksi.

Gambar 4 Konsep Pengembangan Skema Investasi Infrastruktur Studi Kasus TPPAS-Air Minum-Permukiman Raja Ampat

- 16 -

POLICY BRIEF y

Ya

Ambang Batas Kewilayahan:  Readines Document: FS, Amdal dan DED  Sinkron dengan RDTR dan RTRW Kota/Perkotaan  Mempunyai permintaan/ konsumen pada kawasan permukiman dan/atau komunikasi IT relatif tinggi.

Tdk

Layak kewila yahan ?

Diversifikasi ruang budidaya permukimaan perkotaan

 Pengembangan kawasan perkotaan yang ada.  Pengembangan kawasan perkotaan baru.  Pengembangan penggunaan teknologi komunikasi terpadu, dengan sistem digital (IT) 

Ambang Batas Ekonomi:  Rasio Manfaat terhadap Biaya > 1,20  EIRR miimum 2,5 kali bunga bunga BI

Tdk

Layak ekono mi?

Diversifikasi layanan Diversifikasi infrastruktur layanan jalan perkotaan tol dan sumber permintaan thd jasa jalan tol

Pengembangan Skema Investasi Infrastruktur Wilayah dan Kawasan (Kawasan Perumahan dan Permukiman, Kawasan Industri, Kawasan Pariwisata, Smart City)



Skenario-1 (Skema Nonbundling)  Desain, pembangunan, pengoperasian dan pemeliharaan infrastruktur oleh BU.  Masa konsesi 20-40 tahun  Bantuan Pemerintah/VGF: 50% tanah dan 25% konstruksi

SKEMA NONBUNDLING

Perluas pengembangan jaringan infrastruktur. Pengembangan properties, serta fasilitas sosial ekonomi yang modern.

Skenario-2 (Skema Nonbundling)  Desain dan pembangunan oleh pemerintah; pengoperasian dan pemeliharaan oleh BU.  Masa konsesi 20-40 tahun  Bantuan Pemerintah/VGF: 100% tanah dan 50% konstruksi

Skenario-3 (Skema Bundling)  Desain, pembangunan, pengoperasian dan pemeliharaan oleh BU.  Masa konsesi 0-40 tahun  BU bisa diberi izin lokasi untuk pembangunan / pengembangan smart city dengan luas yang memadai (economy of scale).  Bantuan Pemerintah/VGF: 0% tanah dan 0% konstruksi.

Ya

Ya

Ambang Batas Keuangan:  FIRR minimum 2,5 kali bunga BI  Masa pengembalian 10-20 tahun  Masa konsesi 20-40 tahun  Tingkat Diskonto makatau simum 2,0 kali bunga BI

Layak Layak finansia finansial l?

Tdk

Insentif pemerintah pemerintah (Asumsi: telah layak kewilayahan dan dan layak layak ekonomi)

Beri Badan Usaha Hak Mengelola Smart City.

SKEMA SKEMA BUNDLING BUNDLING

Beri Badan Usaha Hak Pengelolaan Kawasan dan Pembangunan Infrastruktur atau fasos-fasum

Gambar 5 Konsep Pengembangan Skema Investasi Infrastruktur Smart City

- 17 -

Skenario-4 (Skema Bundling)  Desian dan pembangunan oleh pemerintah; pengoperasian dan pemeliharaan oleh BU.  Masa konsesi 20-40 tahun  BU bisa diberi izin lokasi untuk pembangunan / pengembangan smart city dengan luas yang memadai (economy of scale)  Bantuan Pemerintah/VGF: 0% tanah dan 0% konstruksi.

POLICY BRIEF Pengembangan Skema Investasi Infrastruktur Wilayah dan Kawasan (Kawasan Perumahan dan Permukiman, Kawasan Industri, Kawasan Pariwisata, Smart City)

2. Skema Pembiayaan Dalam skema pembiayaan dapat di uraikan skenario pengembangan, penerimaan dan pengeluaran investasi infratruktur seperti tercamtum dalam investasi jalan tol dan non jalan dalam tabel dan gambar berikut ini. Tabel 1 Skema Investasi Jalan Tol Dalam Skenario Pengembangan Kawasan Ekonomi (Pariwisata)

Tabel 2 Skema Investasi Jalan Tol Dalam Skenario Pengembangan Kawasan Ekonomi (Industri)

- 18 -

POLICY BRIEF Pengembangan Skema Investasi Infrastruktur Wilayah dan Kawasan (Kawasan Perumahan dan Permukiman, Kawasan Industri, Kawasan Pariwisata, Smart City)

Tabel 3 Skema Investasi Jalan Tol Dalam Skenario Pengembangan Kawasan Permukiman (Perumahan/Kota Mandiri)

Tabel 4 Skema Investasi Air Minum Dalam Skenario Pengembangan Kawasan Permukiman dan Ekonomi

- 19 -

POLICY BRIEF Pengembangan Skema Investasi Infrastruktur Wilayah dan Kawasan (Kawasan Perumahan dan Permukiman, Kawasan Industri, Kawasan Pariwisata, Smart City)

Gambar 6 Skema Pembiayaan Berdasarkan Kelayakan Proyek

Gambar 7 Skema Pembiayaan Berdasarkan Kelayakan Proyek Jalan Tol (Non Bundling)

- 20 -

POLICY BRIEF Pengembangan Skema Investasi Infrastruktur Wilayah dan Kawasan (Kawasan Perumahan dan Permukiman, Kawasan Industri, Kawasan Pariwisata, Smart City)

Gambar 8 Skema Pembiayaan Berdasarkan Kelayakan Proyek Jalan Tol (Bundling)

Gambar 9 Skema Pembiayaan Berdasarkan Kelayakan Proyek Non Jalan

- 21 -

POLICY BRIEF Pengembangan Skema Investasi Infrastruktur Wilayah dan Kawasan (Kawasan Perumahan dan Permukiman, Kawasan Industri, Kawasan Pariwisata, Smart City)

Gambar 10 Skema Pembiayaan Berdasarkan Kelayakan Proyek Pengembangan Kawasan

F. KESIMPULAN DAN REKOMENDASI 1. Kesimpulan a. Pembangunan jalan tol di beberapa WPS,

merupakan satu kesatuan jaringan

/interkoneksi dengan pusat pusat pertumbuhan ekonomi yang lain seperti: Kluster Sei Mangkei, Kluster Tanjung Api-api, Kluster Bitung; b. Pembangunan jalan Tol Binjai – Pekanbaru,

Kayuagung – Betung, Serang-

Panimbang dan yang lainnya merupakan pengembangan dari pusat pusat pertumbuhan dalam WPS; c. Sumber pendapatan jalan Tol Medan – Pekanbaru/Serang Panimbang melalui bundling : -

Hak pengelolan kawasan industri minimal 680 hektar, yang dapat diarahkan pada segmen Khusus Sei Mangkei merupakan industri hasil pengolahan pertanian/perkebunan yang ramah lingkungan, sedangkan Dumai adalah Industri hi tech yang ramah lingkungan;

-

Pengelolaan perumahan rusunawa bagi perumahan tenaga kerja industri minimal 19.048 unit masuk dalam kawasan industri/zona industri;

-

Hak penyediaan perumahan baru minimal 110.425 unit, yang dapat menjadi satu kesatuan Pengembangan kota baru Panimbang (Smartcity, Front City, - 22 -

POLICY BRIEF Pengembangan Skema Investasi Infrastruktur Wilayah dan Kawasan (Kawasan Perumahan dan Permukiman, Kawasan Industri, Kawasan Pariwisata, Smart City)

Tourism City, Aero City, Industrial City). Dikembangkan secara terencana melalui kerjasama swasta (tidak berkembang secara Sporadis); -

Hak pengelolaan kawasan komersial/property sebesar 198 hektar, dapat menjadi kesatuan dalam pengelolaan kota baru; dan

-

Pengelolaan kota baru menjadi nilai ekonomi karena teraglomerasi dengan rencana/arahan penggunaan lahan industri Panimbang, kegiatan wisata, rencana bandara Panimbang, rencana pelabuhan khusus/utama, ketersediaan sumber pembangkit energi listrik, dan fisik yang relatif datar.

d. Skenario Pengembangan

Skema Investasi Infrastruktur Wilayah dan Kawasan

berupa Skema nonbundling ataupun skema bundling dapat dikembangkan menurut skenario-skenario investasi yang dimungkinkan oleh peraturan perundangundangan dan kebijakan yang berlaku. Dengan memperhatikan hal ini maka beberapa skenario pada masing-masing skema dapat dikembangkan melalui beberapa studi kasus berikut: -

Studi Kasus Rencana Pembangunan Tol Serang-Panimbang pada koridor Serang Panimbang (Panjang 83,923 Km; Investasi Rp6.262.899.000.000,00);

-

Studi Kasus Rencana Pembangunan Tol Kayuagung – Jakabaring -MusilandasBetung (Panjang 111,650 Km; Investasi Rp8.055.331.000.000,00) pada WPS 6 yaitu WPS Pusat Pertumbuhan Terpadu Merak-Bakauheni-Bandar LampungPalembang-Tanjung Api-Api (MBBPT); dan

-

Studi

Kasus

Rencana

Pembangunan

Infrastruktur

TPPAS-Air

Minum-

Permukiman Raja Ampat (Kawasan Strategis Pariwisata Nasional). 2. Kesimpulan a. Dalam studi kelayakan, materi kajian perlu menambahkan kajian komponen bundling, untuk menentukan luasan lahan yang akan dikelola dan skenario share biaya yang disepakati/ ekonomis; b. Nilai resiko berkaitan dengan kepastian investasi, sehingga perlunya daerah menerbitkan Perda kerjasama investasi, termasuk jaminan dalam pengelolaan kawasan (pembebasan lahan, perijinan, termasuk insentif yang diberikan); c. Pembebasan lahan, Pemerintah maupun Pemerintah Daerah mampu menetapkan rencana pembebasan lahan yang tepat waktu, sehingga nilai/variabel dapat diprediksi dengan tepat;

- 23 -

POLICY BRIEF Pengembangan Skema Investasi Infrastruktur Wilayah dan Kawasan (Kawasan Perumahan dan Permukiman, Kawasan Industri, Kawasan Pariwisata, Smart City)

d. Daerah yang memiliki kapasitas fiskal

dan PAD sedang-sangat tinggi, dapat

diikutkan dalam share Kepemilikan sahan. Sebaliknya daerah yang memiliki kapasitas fiskal dan PAD rendah dapat di hibahkan saham Pemerintah; e. Skema investasi sektoral dapat di kolaborasi menjadi skema investasi infrastruktur wilayah/kawasa; f.

Perlunya dibentuk Penanggung Jawab Kerjasama Investasi Infrastruktur Wilayah (PJKIW), dalam suatu WPS yang mampu memformulasi, mengkoordinasikan, mengawasi dan mengendalikan, investasi sektor menjadi investasi generik wilayah; dan

g. Perlunya kepastian hukum yang jelas untuk mengundang investor, dengan polapola kebijakan yang lebih fleksibel yang dapat menguntungkan kedua belah pihak.

- 24 -

POLICY BRIEF Pengembangan Skema Investasi Infrastruktur Wilayah dan Kawasan (Kawasan Perumahan dan Permukiman, Kawasan Industri, Kawasan Pariwisata, Smart City)

- 25 -