Otrf Letter On Banks

WHY IT IS THE WRONG TIME AND PROJECT FOR THE BANKS:  Synopsis  1.

 Cities across America are facing huge lawsuits by developers because construction projects  have been halted or delayed due to funding glitches.  The current Banks proposal calls for  moving forward with a project that could cost $1‐billion without secure funding.  This leaves the  City of Cincinnati and Hamilton County open to potentially catastrophic liabilities. 

2. The City of Cincinnati currently lacks sufficient revenue to maintain its infrastructure and  existing programs.  Any “new” tax revenue sources are already needed to run and maintain the  city.  We do not have an “extra” $27‐million.  We need to properly fund our infrastructure,  parks, schools, and encourage sustainable investment in our existing neighborhoods.  3. What is the projected, net economic benefit of the Banks?  There is no reason to believe that  this proposed project will have ANY positive economic impact.  The Central Business District,  Over‐the‐Rhine, and dozens of other business districts throughout the city have vacant retail  space.  There is no reason to believe that additional retail space will benefit rather than harm  the business community and the regional economy.  4. This project will impede existing efforts to revitalize Downtown, Over‐the‐Rhine, Uptown, the  West End, Northside, and Price Hill.  These areas already vie for scarce resources and are full of  vacant buildings that could be turned into marketable apartments and residential units if they  could only acquire the political will and financial support.  Funneling $1‐billion of public and  private resources to build a new neighborhood will starve the existing ones – especially those in  the urban core struggling to rebuild.  5. The money would be better invested in restoration of existing buildings.  Historic preservation  and restoration creates more jobs, more revenue, and more wealth than new construction.   (See page 5)  In addition, the existence and demolition of vacant buildings is costing the city  millions of dollars a year, plus the indirect costs of crime and blight.    6. It is unwise to create financial priorities that will divert more investment away from the things  that stimulate economic growth and draw people to the city.  Arts organizations, cultural events,  and festivals are crucial economic stimuli.  They’re also what most people in the region value  most about Cincinnati.  However, they are currently struggling from serious budget cuts.  The  Banks will exacerbate the loss of jobs and business that will result from more arts funding cuts.   (See page 4.)   7. Hamilton County would have a more dramatic impact and produce a greater return by investing  in a holistic system for social service delivery and de‐concentrating poverty.  A recent Harvard  study shows that modest policy changes can produce 200% increases in property values in  struggling areas.  Such an investment would benefit the entire region and produce hundreds‐of‐ millions‐of‐dollars of increased tax revenues without raising taxes.  (See page 6.)    1   

  8. Targeted investments in key neighborhoods would also improve the quality of life in the city,  decrease our expenses, and increase tax revenue without raising taxes.  Proper investment in  Over‐the‐Rhine, for example, could realistically produce over $8,000,000 a year in additional  real estate taxes, plus tens‐of‐millions more in sales tax, businesses taxes, and increased  tourism.  (See page 8.)  9. The Banks will do nothing to make us “a destination.”  Nobody travels to a city because it has an  Applebee’s in a new storefront.  Tourism is driven by the things that make cities culturally,  architecturally, and historically unique.  Tourism is driven by what sets you apart, not what  makes you like every suburb in America.  10. We are failing to learn lessons from other cities and our own past.  As a recent Brookings  Institute study notes:    “Too often, cities’ economic development policies are more about  chasing after the latest fads than strategically developing and implementing plans that  capitalize on their unique assets…The proliferation of stadium and convention center building  over the past 15 years illustrates this trend.  Even with hard evidence that such projects rarely  pay the expected dividends, city leaders continue to pursue them.”  Cities fall into an “any  development is better than nothing” trap.  “Whether due to a genuine hope that they will  beat the odds, a desire for short‐term (e.g. political‐cycle) returns, or simply a lack of  imagination, these types of practices allow local governments to avoid the real challenges  associated with fueling economic growth that is robust, sustainable, and inclusive – challenges  that they must overcome.”  (See page 4.)                For more information, contact the Over‐the‐Rhine Foundation at:  [email protected], (513)  721‐1317, or at 1317 Main St., Cincinnati, Ohio 45202.  The OTR Foundation is a non‐profit  dedicated to protecting Over‐the‐Rhine’s historic architecture, preserving and promoting its rich  history and cultural heritage, and encouraging policies that support responsible development  and growth.    2   

WHY IT IS THE WRONG TIME AND PROJECT FOR THE BANKS:  Full Text.   

Some form of Banks project has been a central topic of discussion in Cincinnati for many years.   With laudable effort, the project now appears close to moving forward, but there are many questions  about the wisdom of proceeding with the current plan:  Are we going to proceed forward before  finalizing funding?  What are the possible ramifications of letting a holding company develop the  project?  What is the estimated financial benefit to the City and how is it determined?  Do any proposed  positive economic impacts outweigh negative ramifications?  Where will the City’s portion come from?   What will need to be cut?  And how does this fit into long‐range planning for the economic and cultural  growth of the City of Cincinnati?   

A recent Brookings Institute study entitled “Restoring Prosperity:  The State’s Role In Revitalizing  America’s Older Industrial Cities” examines the economic health of 302 major American cities.  Of these,  65 cities are “lagging behind their peers.”  Cincinnati is one of the 65 that is still struggling to make a  successful transition into a modern, knowledge‐oriented urban center.  The result is slow business  growth, low incomes, high unemployment, diminishing tax bases, and concentrations of poverty.   However, most of the Brookings study is cause for hope.  Nationally, more people are moving back to  urban cores.  The number of married couples moving to downtowns increased 17 % during the 1990’s,  and the number of 25‐34 year olds moving to downtowns has increased 90% from the previous  generation.  Further, the people choosing urban lifestyles have higher incomes and are better educated  than people who are leaving cities for the suburbs.  While Cincinnati has actually experienced a significant population decline during this period of  urban growth, the Brookings study concludes that “[our] moment is NOW to turn the tide.”  A variety of  demographic shifts and economic changes present us with our “best chance for a comeback in  decades.”  In fact, the study suggests that we are in a position to benefit from lagging being other cities.   We are too late to be the first, but we have perfect timing for getting it right.  We have an opportunity  to learn from the mistakes of others and redevelop our neighborhoods in a manner more consistent  with market demands and future trends.    In fact, we need look no further than across the river to find numerous lessons.  In its rush to  beat Cincinnati to the punch, Newport has constructed a riverfront behemoth that will not sustain.   Newport On the Levy points a windowless movie theatre at one of America’s most beautiful skylines.  Its  parking garage holds all of the challenges of a boxwood garden maze without any of the amusement.  It  contains an unhealthy balance of businesses uses, has no sense of place, and is an artificial,  disconnected extension of the city rather than a central element of revitalization.  Yes, they got it done,  but they got it wrong; and Newport taxpayers will be picking up the tab for the mistakes for decades to  come.     Cities that are experiencing urban revitalization have learned important lessons.  They have  learned not to try to replicate suburban attributes in cities.  They have learned that large‐scale, fad  projects bring a poor return on investment, whereas investing in a city’s unique physical and cultural  character is a key to building a sustainable economy and identity.  The Brookings Study concludes:  3   

  “Too often, cities’ economic development policies are more about chasing after the latest fads than  strategically developing and implementing plans that capitalize on their unique assets…The  proliferation of stadium and convention center building over the past 15 years illustrates this trend.   Even with hard evidence that such projects rarely pay the expected dividends, city leaders continue to  pursue them.”  Cities fall into an “any development is better than nothing” trap.  “Whether due to a  genuine hope that they will beat the odds, a desire for short‐term (e.g. political‐cycle) returns, or  simply a lack of imagination, these types of practices allow local governments to avoid the real  challenges associated with fueling economic growth that is robust, sustainable, and inclusive –  challenges that they must overcome.”  This means hope for Cincinnati.  The city is less plagued by past reliance on manufacturing than  other, old industrial cities with similar economic problems.  Its regional economy is stronger than 71% of  the other 65 problem cities, and the city itself has many of the attributes that make other cities  successful:  strong cultural institutions, a large number of universities and colleges, a significant number  of corporate headquarters, and lots of knowledge‐based businesses.  In short, we start out with fewer  problems and greater assets than most of the 65 American cities that are “lagging behind.”  Where we  have failed, our mistakes have been mostly political policies rather than externalities beyond our control  (e.g. an economy like Detroit’s, primarily reliant on one manufacturing industry.)  We possess everything  that we need to build one of the most culturally vibrant and economically robust cities in America.  All  that we have to do to turn this city around is to identify the things that set us apart, then start making  wise, sustainable investments that leverage our distinct character.    Nationally, older cities like Cincinnati excel when they focus development on the things that  make them unique places:  historic architecture, scenic views, rich cultural heritage, arts institutions,  encouraging local festivals, and capitalizing on their corporate headquarters, universities and medical  complexes.  Cincinnati has all of these things in spades.  With the sole exception of Philadelphia,  Cincinnati has more historic places on the National Register than any other city in America.  Over‐the‐ Rhine is one of the nation’s largest urban historic districts – bigger than New Orleans’ French Quarter –  and boasts the most extensive, contiguous collection of Italianate architecture in the U.S.  Our hilly  topography makes us a city full of stunning views.  We have a world‐renowned Symphony, the nation’s  second‐oldest Opera, and an avant‐garde theatre district in OTR.  Pendleton has the largest collection of  private art galleries under one roof in the U.S.  Northside and OTR are just two of our neighborhoods  with budding arts scenes.  Our universities and our hospitals are prevalent and prominent.   Unfortunately, we have a recent history of starving our greatest sources of potential growth to feed  follies and fads.    

The Arts and Special Events.  Arts are important to Cincinnati.  In addition to having a strong arts culture that should help  reshape our image as a progressive modern city, the arts equal money.  A recent economic study  conducted by Americans for the Arts shows that non‐profit arts organizations employ more people  nationally than the accounting, auditing, and legal professions, more than public safety officers, and  have just slightly fewer employees than America’s number of elementary school teachers.  Arts  4   

institutions spend nearly half of their total budgets on salaries, money that tends to stay within the  communities.  The typical arts event attendee spends an average of $27.79 per person per event, and  their impact on the economy is significant.  The arts industry is also exhibiting great potential for  growth.  The Americans for the Arts study finds that arts spending has notably increased over the past  several years; and the Greater Cincinnati Survey shows that an overwhelming percentage of the region  name “activities, cultural events, and sporting events” as the main strength of the City of Cincinnati.   Roughly 82% of these survey participants currently live outside of the city’s tax‐base.  Therefore, it  would seem logical that if we want to attract these people to the city to generate sales tax or attract  them to relocate within city limits, we should reflect their values and their market demand on our  priorities as a city.  Instead, we are doing the opposite.  The biennial Budget Summary shows that there  are two consistent targets for budget cuts:  the Arts Policy and special events subsidies.  We are  pursuing a budget policy that weakens our greatest strengths rather than reinforcing and leveraging  them.  Worse, the budget fails to even recognize the possibility of increasing revenue by strengthening  and expanding the economic tax base.  We have entered an era of fiscal cannibalism.   

Historic Preservation.  Historic architecture is another tremendous asset being lead to slaughter.  A 1998 study entitled  “The Contributions of Historic Preservation to Housing and Economic Development” concludes that  historic preservation is a “more potent economic pump primer than new construction.”  The study  also looked at examples of local investments in different industries and compared their impact to  historic preservation.  Looking specifically at controlled comparisons of investing $1,000,000 in book  publishing, pharmaceutical production, mining, and auto manufacturing, an equal investment in historic  preservation yields more jobs, more income, more tax revenue, and generates more wealth.  Every  dollar that the State of Florida has spent on historic preservation has produced a tenfold yield.  In  Philadelphia, a housing study shows a 131% price premium on residential property located in historic  districts.  And in Rhode Island, every dollar invested in a historic tax credit program results in $5.47 in  economic output ( 83% of the investment stimulated by the program helps economically disadvantaged  neighborhoods.)  In other words, investing in our own historic assets is one of the wisest long‐term  economic investments that Cincinnati can make, but we spend grossly more money demolishing this  asset than saving it.  Vine Street’s Kauffman building is a great example.  Council’s vote to spend roughly  $150,000 more to save the iconic piece of history than razing it was controversial.  In contrast, the  average expenditure of between $300,000 and $500,000 a year to demolish historic properties in OTR  never raises an eyebrow.  The VBML has had some success in specific neighborhoods, but the program  operates at a net loss and is more likely to get a building demolished than rehabbed.  We continue  policies and financial choices that burn our historic fabric rather than investing money to leverage our  historic assets for economic revitalization. 

    5   

The Parks and Scenic Views.  Cincinnati’s amazing park system and stunning views are additional assets under threat.  The  Parks Department is under‐funded.  Not only does this mean that we are failing to adequately capitalize  on our parks, it means that parklands and scenic views are threatened.  The Parks Board appears  reticent to push for crucial, contractually promised parkland due to budget constraints.  It is rumored  unwilling to accept new park space if offered, and is willing to sell land with scenic views to developers  with insufficient legal protection of the views.  While a study instigated by Vice‐Mayor Crowley is  researching options for protecting scenic views, budget cuts to both the Parks Board and Recreation  appear to have no long‐term solution.   

County‐wide, Holistic Social Service Policy.    The Brookings study noted above also proposes regional solutions to social service issues and  poverty to offset destructive historic trends.  Like most older cities, Cincinnati suffers the economic  hardships of suburban sprawl.  Suburbanites can access most of the amenities and enjoy the positive,  regional economic impacts of a city without having to pay for its upkeep or deal with urban problems.   Two of the results are concentrations of poverty and higher tax burdens for city dwellers.  This also  produces a decrease in county real estate tax potential.    The economic impact of the concentration of poverty is twofold.  First, people living in these  neighborhoods are physically isolated from job opportunities.  Secondly, their children go to failing  schools that decrease their possibilities for a good economic future.  The Brookings study observes that  “high concentrations of poverty mean a lower tax base, higher crime rates, and a concomitant demand  for greater social services, undercutting cities’ overall fiscal health and amplifying suburban gaps.”  In  addition, this “undermines cities’ ability to cultivate a skilled workforce, and frustrate their efforts to  grow and attract the firms so essential to building and sustaining a strong economy.  There is a strong  correlation between de‐concentrating poverty and improving the overall economic performance of a  city and its surrounding region.  No neighborhood in Hamilton County is a better example of both the harm of concentrating  poverty and the potential of its de‐concentration.  OTR has become the de facto social service hub of  Hamilton County.  Roughly 55‐60% of everyone experiencing homelessness anywhere in Hamilton  County is funneled through Over‐the‐Rhine, a neighborhood that only constitutes about 0.05% of the  county’s population.  This means that the annual number of homeless and people in transitional  housing significantly exceeds the number of actual residents.  The Freestore wants to demolish stable,  historic buildings on Walnut Street so that it can expand and better serve more than 54,000  unduplicated recipients from a neighborhood of only 4,900 people.  OTR has roughly one social service  agency for every city block, and employs one social worker for every 1.5 residents.  It is little wonder  that the neighborhood has a 26% unemployment rate or that it has traditionally battled high crime.  It is  no coincidence that a neighborhood where roughly 85% of the crime committed prior to last year’s  6   

increased police presence was committed by people from outside the neighborhood.  It has long been  recognized by every reputable sociologist and urban planner that concentrating poverty only begets  more poverty and crime, yet Hamilton County and the City of Cincinnati continue to spend millions of  dollars every year to assure that these concentrations of social services, poverty, and social problems  remain.  Spending a bit more could fix the system and eliminate or decrease many ongoing, costly social  impacts.  Hamilton County’s commitment to a system overhaul would produce a much greater yield  than the Banks. 

Rebuild Our Neighborhoods, Starting With Over‐the‐Rhine.  University of Cincinnati graduate Danny Klingler illustrates how investing in the de‐ concentration of social services and poverty and rebuilding OTR would affect Hamilton County’s tax  base.  In a 2006 Masters thesis, Klingler identifies the average land value in Over‐the‐Rhine at $250,000  per acre.  By comparison, land values on Court Street are roughly $1,900,000 per acre – more than 8‐ times the value of OTR despite being less than ½ mile away from the heart of Over‐the‐Rhine and  possessing comparable building stock.  While most of OTR’s potential economic value lies in its historic  building stock and proximity to both Uptown and the CBD, northern portions of the neighborhood also  have views that rival parts of Mt. Adams.  The northern portion of OTR also has some of the lowest  current property values of the neighborhood.  Real estate in the Brewery District has a current value of  just $225,000 per acre.  Vacant lots that recently sold at tax auction for $50 have skyline views.  In  contrast, two residential streets in Mt. Adams (roughly the same distance from the Central Business  District as the Brewery District) have a land value of $2,600,000 per acre.   Klinger’s actual land‐value comparisons bare striking similarity to a recent Harvard study.  Using  simulations and neighborhood comparisons, the study effectuates modest de‐concentrations of poverty.   This achievable, modest restructuring results in a 200% increase in land values in neighborhoods with  high poverty rates, and it has virtually no impact on land values in middle‐class or affluent  neighborhoods.  Most modern sociological data suggests that these short‐term steps to de‐ concentrating poverty could also help break dysfunctional family cycles.  In other words, investing in  regional solutions to the concentration of poverty and social service delivery would almost certainly  result in hundreds‐of‐millions‐of‐dollars of sustainable, increased real estate tax revenue without raising  taxes, and it would be likely to decrease the long‐term percentage of Hamilton County residents living in  poverty – simultaneously increasing our revenues and decreasing our liabilities.      In 2002, OTR had 500 vacant, residential buildings and additional vacant commercial properties.   The OTR Comprehensive Plan estimates that the neighborhood could renovate 1,250 existing units and  build another 300 through new construction.  This calculation uses residential properties and does not  include several hundred more units that could go into vacant commercial properties in the Brewery  District portion of the neighborhood.  Clearly, the capacity for growth in Over‐the‐Rhine is substantial.   Further, no neighborhood in Cincinnati is better equipped for growth than OTR.  Nationwide market  trends show that people who are choosing to move to urban centers are looking for mixed‐use,  walkable, historic neighborhoods that are near arts, cultural, sporting events and business centers.  No  neighborhood in the city fits this description better than Over‐the‐Rhine.  The neighborhood’s location  7   

between Downtown and Uptown – the region’s two largest employment centers ‐‐ also makes it a  logical place for urban redevelopment.  The Over‐the‐Rhine Comprehensive Plan calls for redevelopment to occur in fourths.  However,   for simplicity, the OTR Comprehensive Plan for residential development can be broken down into thirds:    One‐third of the neighborhood is to become market‐rate without limitation, one‐third geared to  moderate‐income families, and one‐third dedicated to affordable housing.  The best available  calculations place the current percentage of “affordable housing” at around 98‐99% of the  neighborhood.  Considering this percentage and the number of vacant or seriously deteriorating  properties, it seems safe to assume that proper development would have at least some positive impact  on the value of almost every piece of real estate in the neighborhood.  Sticking closing and  conservatively to the OTR Plan, if one‐third of the neighborhood only sees a 10% increase in value  ($275,000 per acres), one‐third doubles in value ($500,000 per acre – still only 25% of property values  on Court Street), and one‐third increases to the value of comparable neighborhoods ($2,000,000 per  acre would be similar to Court Street and Mt. Adams valuations), Over‐the‐Rhine would see a property  value increase of $244,680,750!  Excluding abatements and roll‐backs (which may need to be  eliminated), this would translate into roughly $2,762,991 a year in additional county real estate taxes.   Using more market‐rate friendly numbers and calculating the average increase to $1,500,000 – still  less than Court Street and parts of Mt. Adams – the additional gross real estate tax increase could  exceed $8,000,000 a year.  Increasing business tax revenue by filling myriad empty storefronts with  businesses, increasing sales tax revenues by taxing the items sold in these businesses, and increasing  income tax revenues through reducing unemployment and moving more people back into the city  could result in tens‐of‐millions of dollars more.  If done prudently and wisely, a $10‐20,000,000  investment in OTR could produce a net increase in City revenue within the next Council term.       Over‐the‐Rhine also has untapped economic potential that exceeds these standard  development numbers.  The neighborhood is a valuable historic asset on a national scale (shown by its  status on the Nation Historic Trust’s “11 Most Endangered” list.)  If redeveloped properly, it holds the  potential to be a tourist destination and key part of Cincinnati’s identity.  Travel writer Arthur Frommer  recognized this potential during a visit to OTR in the 1990’s.  Frommer noted, “[i]n all of America, there  is no more promising an urban area for revitalization than your own Over‐the‐Rhine.  When I look at  that remarkably untouched, expansive section of architecturally uniform structures, unmarred by  clashing modern structures, I see in my mind the possibility for a revived district that literally could  rival similar prosperous and heavily visited areas.”  This potential has significant implications for the  city’s economy.   As the U.S. dollar’s value decreases, tourism is growing and heritage tourism (i.e.  driven by a location’s historic significance) is proving particularly profitable.  The U.S. Department of  Commerce has found that heritage tourists stay longer and spend more money than other types of  tourists.  With proper investment and smart planning, there is nothing preventing Over‐the‐Rhine from  having the same kind of economic impact as historic neighborhoods in New Orleans, Boston, Charleston,  Savannah, etc., etc.   

  8   

Invest In Education.  Education is another wise investment that lacks adequate funding in Cincinnati.  Increasing the  number of people in a city that complete just a single year of college education by merely 1% has been  associated with a measurable increase in citywide employment  growth over the decade following this  slight change.  In 2004, the difference between a Bachelors degree and a high school diploma translated  into a $23,000 a year difference in income.  Education pays, and the effect is much more than personal.   The key to modern urban growth lies in a transition to a technological, knowledge‐based economy.   Manufacturing jobs follow cheap labor pools, whereas new‐economy firms are drawn by an educated  population.  While Cincinnati boasts some excellent universities, it does a relatively poor job of retaining  graduates.  The public school system is making significant improvements, but the district will be  operating at a $72.7‐million loss if it fails to pass the largest tax levy in its history in the November 2007  election.  Universities are funded by State and private budgets and the Cincinnati Public School District  has a budget and administration that is completely separate from the City of Cincinnati or Hamilton  County.  However, there are a number of ways that the City can directly assist these institutions.  The  neighborhoods of Clifton Heights, Westwood, and Over‐the‐Rhine are all excellent examples.   Development of the “McMillan Park” project started in Clifton Heights in 1999 with partial funding from  the University of Cincinnati.  The development would aid both the City and the University, but it remains  stalled due to funding gaps.  City resources could be used to help assist the development.    The communities of Westwood and OTR are both fighting to keep iconic historic school  buildings.  The buildings are part of the fiber and identity of the neighborhoods; and Rothenberg in OTR  is a key element of residential redevelopment goals in the OTR Comprehensive Plan.  The City could  reduce costs for the school district and aid the neighborhoods by assuming some of the restoration and  physical costs.  It could also help improve educational goals, build valuable community centers, and  reduce CPS spending by using Recreation and Parks dollars to fund gymnasiums and parks that could  serve dual school‐community uses.  Unfortunately, both the Recreation and Parks departments have  been subject to significant funding cuts.  The City’s Economic Development, Recreation, and Parks  departments lack the resources to maintain current investments.  This precludes any ability to assist our  educational institutions.     

The Wrong Time to Build the Banks.    The Banks Working Group Executive Summary says that the $800‐million to $1‐billion dollar  project will “build a place where people will want to live, work and play.”  Fine, but what will it do for  the rest of the city?  The Banks proposal is glaringly absent of explanation of HOW or WHY it will have a  net, positive economic impact on Cincinnati.  We have a beautiful, historic urban core that is full of  vacant storefronts.  The Building Department says that demolitions cannot keep pace with the number  of properties being vacated; and the City’s budget lacks adequate funding for basic infrastructure.  The  9   

300 apartments that could be built at the Banks can be built in the existing Central Business District and  Over‐the‐Rhine for less money and produce a much larger return.  The Banks is a plan to counteract  suburban sprawl with urban sprawl.  Cincinnati has 52 neighborhoods and forty‐something of them are  struggling.  We cannot afford to build another neighborhood until we fix the ones that we have.  At this  time, we do not need a riverfront appendage where people will want to live, work and play.  We  desperately need to make the City of Cincinnati a place where people want to live, work and play.    The Banks will not make us a “destination.”  People do not travel to Charleston or New Orleans  because they have an Applebee’s in a new storefront.  They travel to these places to experience their  culture, history, architecture, and unique urban fiber.  Neither people nor businesses move to Chicago,  New York, San Francisco, or Portland because they build new apartment buildings and office space  there.  They choose to live or locate there because of distinct cultural amenities.    No one can deny that the large parking lot on our riverfront is a prime piece of real estate that  needs to be part of our long‐term development as a city.  However, the reality of this moment in time is  that we are drowning as a city.  We are letting the things that hold the most potential for economic  redevelopment die on the vine while we search for magic bullets, miracle cures, and get‐rich‐quick  schemes.  It is time to grow up and take stock of ourselves.  To engage a pop‐psychology reference, this  city will never be loved until it learns to love itself.  We have an incredible historic building stock, an  amazing parks system, a nationally significant arts community, a rich history, breathtaking scenic views  (of more than a river), and an incredible collection of diverse neighborhoods struggling to reach their  potential.    Over‐the‐Rhine is prominent in this document because its location and physical attributes  arguably hold more potential for this city’s economic redevelopment than any other neighborhood in  Cincinnati – existing or to‐be‐built.  However, OTR is not alone in offering the key to a revitalized  Cincinnati.  The Price Hill Incline District, McMillan Park, and developments in Northside, the West End,  and Columbia‐Tusculum are just a few other areas of development that can have significant impacts on  re‐energizing our urban core.  It would be easier and cheaper for most Cincinnatians to live in a suburb.   Most of us choose to live here because of what makes the city unique, not what makes it like any other  desperate Midwestern city reaching for big, fad, magic‐bullet developments.  We live here because  Mason lacks Northside’s diversity.  West Chester lacks Mt. Adams’ views.  And Anderson Township  lacks the rich historic urban fiber of Over‐the‐Rhine.  People who will choose to move and locate  businesses here in the future will choose to do so for the same reasons.  People who refrain from  moving here will stay away because our infrastructure is rotting, our schools are failing, because  concentrations of poverty cause high crime rates, because we are cannibalizing the historic and  cultural elements that make us unique, and because we are over‐taxing the under‐served people  struggling to make a better city in order to pay for big‐money projects that only benefit a select few.  Please develop the Banks, but please do so wisely and AFTER we have reinvigorated our tax base  by capitalizing on our unique assets.  This is a wonderful city.  It is time for the people who live here and  run it to start recognizing this fact and acting accordingly.      

10   

    ABOUT THIS DOCUMENT:  The above document was prepared by the Over‐the‐Rhine Foundation  utilizing both primary and secondary sources.  All source materials are available upon request.  The  OTR Foundation is a non‐profit.  It takes no position regarding particular political candidates or issues.   It merely promotes sound policy as it affects Over‐the‐Rhine.  The OTR Foundation was founded in  1992.  We are dedicated to protecting our historic architecture, preserving our cultural heritage, and  promoting the responsible, sustainable redevelopment of Over‐the‐Rhine.  We receive no public  money and are reliant on private charitable donations to enact our mission.  More information can be  obtained by contacting Michael D. Morgan, Executive Director, OTR Foundation, 1317 Main St.,  Cincinnati, Ohio 45202, (513) 721‐1317, [email protected].       

11