Ontwikkelingskader_bedrijventerreinen_2006-2020

DE JUISTE KOERS: UTRECHTSE BEDRIJVENTERREINEN 2006-2020

Deel 1: Ontwikkelingskader bedrijventerreinen 20062020 Deel 2: Herstructureringsprogramma Lage Weide/Cartesiusweg Deel 3: Toetsingskader vrijstelling zelfstandige kantoorruimte binnen bedrijfsbebouwing

Gemeente Utrecht DSO, afdeling EZ maart 2006

Samenvatting Het Ontwikkelingskader Bedrijventerreinen Utrecht is het kader voor een verdere duurzame ontwikkeling van de Utrechtse bedrijventerreinen. Aan de hand van dit kader is een Herstructureringsprogramma bedrijventerreinen Lage Weide en Cartesiusweg opgesteld. Als concrete uitvoering van een van de actiepunten uit het Ontwikkelingskader, namelijk het tegengaan van de leegstand van kleinschalige zelfstandige kantoorruimte in bedrijfsbebouwing op bedrijventerreinen, is een 'Toetsingskader vrijstelling zelfstandige kantoorruimte in bedrijfsbebouwing' geformuleerd. De bovengenoemde producten zijn onlosmakelijk met elkaar verbonden en geven integraal de 'juiste koers' voor een duurzame toekomstige ontwikkeling van de Utrechtse bedrijventerreinen in de periode 2006-2020.

DEEL 1: ONTWIKKELINGSKADER BEDRIJVENTERREINEN UTRECHT Doelstelling Het verbeteren en op lange termijn veiligstellen van de vestigingsmogelijkheden voor bedrijven óp bedrijventerreinen en het vergemakkelijken van de mogelijke transformatieopgave ván bedrijventerreinen in Utrecht. Het Ontwikkelingskader biedt:  Een toekomstperspectief voor de huidige en toekomstige bedrijventerreinontwikkeling in de gemeente Utrecht.  Input voor nieuwe en te actualiseren bestemmingsplannen.  Een kader waarmee ruimtelijk stedelijke ontwikkelingen (herontwikkelingen, transformatieprocessen, aanleg nieuwe infrastructuur e.a.) kunnen worden gefaciliteerd.  Een kader voor nieuwe subsidieaanvragen voor herstructurering en revitalisering van bedrijventerreinen waaronder concreet de nieuwe Topperaanvraag voor 2006. De per terrein genoemde aanbevelingen voor een duurzame ontwikkeling geven richting aan nieuwe investeringsprogramma's.  Input voor de marketing van Utrecht als vestigingslocatie voor bedrijven. In de marketing wordt bestaande bedrijven en nieuwvestigers inzicht geboden in de toekomstige vestigingsmogelijkheden. Vraag-aanbodsituatie  De ruimtevraag naar bedrijventerreinen in Utrecht is tot en met 2020 geraamd op 11 à 12 hectare netto per jaar. Vanaf 2012/2013 is er kwantitatief gezien een tekort. Rijnenburg dient daarom in deze periode gereed te zijn voor uitgifte.  Duurzaam productieknooppunt: Op korte termijn weinig aanbod. Zowel op korte als (middel)lange termijn strategische reserveringen op bestaande Utrechtse terreinen gewenst alsmede aandacht voor regionale afstemming om de vraag de alloceren.  Logistiek terrein: op korte als (middel)lange termijn voldoende aanbod.  Hoogwaardig bedrijventerrein: op korte als (middel)lange termijn voldoende aanbod.  Modern gemengd terrein: tekort op de korte termijn, vraagt regionale afstemming. Op (middel)lange termijn voldoende aanbod indien huidige planning Strijkviertel (2009) en Rijnenburg (2012/2013) worden gehaald. Toekomstperspectief Utrechtse bedrijventerreinen  Lage Weide, industrieel en multimodaal hart van Nederland.  Cartesiusweg, stadsbedrijventerrein en broedplaats voor MKB ondernemerstalent.  Overvecht, stadsverzorgend bedrijventerrein met accent op mobiliteit & beweging.  Oudenrijn, goed bereikbare locatie voor een mix van bedrijfsmatige functies.  Merwedekanaalzone, hoogwaardig woon-werkmilieu.  Nieuwerijn, eersteklas bedrijvenpark.  De Wetering, hoogwaardig en duurzaam bedrijventerrein.  Haarrijn, logistieke hub bij de A2.  Strijkviertel, gemengde Utrechtse no nonsense locatie.  Rijnenburg, gemengd en duurzaam bedrijventerrein.

2

DEEL 2: HERSTRUCTURERINGSPROGRAMMA LAGE WEIDE EN CARTESIUSWEG Doel: Het op een hoger kwaliteitsniveau brengen van het bedrijventerrein Lage Weide en Cartesiusweg. Het Herstructureringsprogramma bestaat uit een masterplan en een overzicht met projectmaatregelen. Het masterplan, de ontwikkelingsrichting voor Lage Weide voor de komende 10 jaar, biedt het kader voor de projectmaatregelen. Dit masterplan is als voorwaarde gesteld door de subsidieverleners om gebruik te kunnen maken van de subsidiebronnen. Subsidies: Voor de uitvoering van de projecten zijn op dit moment de volgende subsidiemogelijkheden beschikbaar:  GSBIII: 2,4 mln. voor Lage Weide/Cartesiusweg. Voor GSB geldt de voorwaarde van 50% gemeentelijke cofinanciering op programmabasis hetgeen met de investeringen in NOUW1, transferium en Nouw 2 is gewaarborgd.  Provinciaal Stimuleringsfonds voor herstructurering: de provincie heeft 5 mln. gereserveerd voor 3 te herstructureren terreinen. Lage Weide/Cartesiusweg is daar éen van. In 2006 wordt door DSO-EZ een subsidieaanvraag aan de provincie voorgelegd van 2,5 mln. Ook voor deze subsidie geldt de voorwaarde van 50% gemeentelijke cofinanciering op programmabasis.  Topper subsidie (Ministerie van EZ): vanuit Topper is voor Lage Weide/Cartesiusweg maximaal 7,5 mln. beschikbaar. Per project kan maximaal 2,5 mln. subsidie worden verkregen. In 2005 is reeds 2,5 mln. aangevraagd t.b.v. de havens op Lage Weide. Voor deze subsidieregeling geldt een gemeentelijke cofinancieringseis van 50% op projectbasis. Dit betekent dat voor de subsidieaanvragen in de periode 2006-2008 projecten moeten worden gedefinieerd die zijn te koppelen aan investeringen in NOUW 1, 2 , of het transferium. Jaarlijks kan een subsidie worden aangevraagd waarbij het ministerie werkt volgens het principe wie het eerste komt wie het eerste maalt.  Brede Doeluitkeringen (BRU): Betreft een jaarlijks budget van 8 mln. voor infrastructuur projecten die aansluiten bij het RSP. In overleg met BRU wordt bekeken welke projecten in aanmerking kunnen komen voor BDU. Projectmaatregelen De projecten richten zich op de openbare ruimte: kwaliteitsverbetering en herinrichting infrastructuur, verhogen verkeersveiligheid, realiseren van parkeerplaatsen, opwaarderen groen, optimaliseren van de havenfunctie etc. Met de beschikbare subsidies kan een groot deel van de projecten uit de projectenlijst tot uitvoering worden gebracht. In 2006 wordt gestart met het optimaliseren van de gebruiksmogelijkheden van de havens op Lage Weide. DEEL 3: TOETSINGSKADER VRIJSTELLING ZELFSTANDIGE KANTOORRUIMTE BINNEN BEDRIJFSBEBOUWING Doel Het Toetsingskader biedt burgemeester en wethouders van Utrecht de mogelijkheid om mee te werken aan een vrijstelling ex art. 19 WRO ten behoeve van de vestiging van zelfstandige kantoorruimte in bedrijfsbebouwing op een bedrijfsbestemming. Een bedrijfspand bestaat uit een bedrijfshal en een kantoorgedeelte. Wanneer door diverse omstandigheden de hoeveelheid kantoorruimte voor een in een bedrijfspand gevestigd bedrijf te groot is kan deze onder voorwaarden worden benut door zelfstandige kantoorgebruikers. De regeling beoogt om te komen tot efficiënt ruimtegebruik op bedrijfsterreinen, voorkomt leegstand en verhoogt de ruimtelijke kwaliteit van pand en terrein. Belangrijkste criteria voor vrijstelling  De regeling is van toepassing op bestaande bedrijfsbebouwing op bedrijfsterreinen binnen een bestemmingsplan waarvoor de geldende bedrijfsbestemming geen regeling bevat

3

 

 

betreffende de verhouding tussen bedrijfsruimte en kantoorruimte, dan wel bedrijfsterreinen waar maximaal 50% kantoorruimte bij de bedrijfsruimte is toegestaan. De regeling is van toepassing op bedrijfsbebouwing ouder dan 3 jaar. Overtollige kantoorruimte mag, na het verlenen van vrijstelling, in gebruik worden genomen door zelfstandige kantoorgebruikers tot een maximum van 1.000 m2 per bedrijfsbebouwing op een bouwperceel. Bovendien mag niet meer dan 70% van de kantoorruimte door zelfstandige kantoorgebruikers in gebruik worden genomen. Verhuur of ingebruikneming van zelfstandige kantoorruimte mag alleen op de verdieping. De bedrijfsruimte in de bedrijfsbebouwing moet integraal gehandhaafd blijven.

4

Deel 1: Ontwikkelingskader bedrijventerreinen Utrecht 2006-2020

5

1. Aanleiding _________________________________________________________ 7 2. Doelstelling ________________________________________________________ 7 3. Vraag aanbodanalyse ________________________________________________ 9 3.1

Verwachte vraag naar bedrijventerreinen _________________________________9

3.2

Aanbod aan bedrijventerreinen__________________________________________9

3.3

Confrontatie vraag/aanbod _____________________________________________9

3.4

Allocatie van de vraag ________________________________________________10

3.5

Ontwikkelingsstrategie________________________________________________11

3.3.1 3.3.2

3.4.1 3.4.2 3.4.3 3.4.4

Kwantitatief _____________________________________________________________9 Kwalitatief _____________________________________________________________10

Duurzaam productieknooppunt _____________________________________________10 Logistiek bedrijventerrein _________________________________________________10 Hoogwaardig bedrijventerrein ______________________________________________10 Modern gemengd ________________________________________________________11

4. ONTWIKKELINGSKADER PER BEDRIJVENTERREIN _________________ 12 4.1

Bestaande bedrijventerreinen __________________________________________12

4.2

Transformatiegebieden________________________________________________16

4.3

Bedrijventerreinen in ontwikkeling _____________________________________16

4.4

Nieuw te ontwikkelen bedrijventerreinen ________________________________18

4.1.1 4.1.2 4.1.3 4.1.4

4.2.1

4.3.1 4.3.2

4.4.1 4.4.2 4.4.3

Lage Weide, industrieel en multimodaal hart van Nederland ______________________12 Stadsbedrijventerrein Cartesiusweg, broedplaats voor MKB ondernemerstalent _______13 Overvecht, stadsverzorgend bedrijventerrein met accent op mobiliteit & beweging ____14 Bedrijventerrein Oudenrijn, goed bereikbare locatie voor een mix van bedrijfsmatige functies ________________________________________________________________15

Merwedekanaalzone, hoogwaardig woon-werkmilieu ____________________________16

Nieuwerijn, eersteklas bedrijvenpark _________________________________________16 De Wetering, hoogwaardig en duurzaam bedrijventerrein_________________________17

Haarrijn, Logistieke hub bij de A2___________________________________________18 Strijkviertel, gemengde Utrechtse no nonsense locatie ___________________________18 Rijnenburg, gemengd en duurzaam bedrijventerrein _____________________________19

6

ONTWIKKELINGSKADER BEDRIJVENTERREINEN UTRECHT

1.

Aanleiding In het Economisch Profiel Utrecht 2010, 'Utrecht, ontmoetingsplaats voor talent' kiest Utrecht voor doorgaande economische groei en ontwikkeling. Hierbij richt de stad zich op een aantal prioritaire sectoren zonder daarbij de aandacht te verliezen voor bestaande bedrijvigheid. Deze zijn namelijk de blijvende basis voor de lokale werkgelegenheid en economische dynamiek. Het is zaak voor de gemeente de relatief sterke economische positie te behouden en te versterken. Hiertoe is, als uitwerking van een van de zeven strategische agendapunten uit het EPU, een 12 ontwikkelingskader bedrijventerreinen Utrecht opgesteld . Economische facts  25% van de werkgelegenheid, ruim 50.000 mensen, is momenteel geconcentreerd op bedrijventerreinen  Dit betreft niet alleen de 'traditionele' sectoren, zoals industrie en logistiek, maar ook dienstverlenende activiteiten (15% van alle dienstverlening is te vinden op bedrijventerreinen).  prognose economische ontwikkeling Utrecht 2005-2020: de dienstverlening neemt verder toe, de sectoren bouw, logistiek en handel kennen eveneens een positieve groeiverwachting, verwachting industrie negatief m.u.v. de medische en grafische industrie.

2.

Doelstelling Het Ontwikkelingskader bedrijventerreinen Utrecht schetst een toekomstperspectief voor de huidige en toekomstige bedrijventerreinontwikkeling in de gemeente Utrecht. Het Ontwikkelingskader Bedrijventerreinen Utrecht heeft als doelstelling: het verbeteren en op lange termijn veiligstellen van de vestigingsmogelijkheden voor bedrijven óp bedrijventerreinen en het vergemakkelijken van de mogelijke transformatieopgave ván bedrijventerreinen in Utrecht. Het Ontwikkelingskader geeft hiermee tevens nader uitwerking aan de in de Structuurvisie Utrecht 2015-2030 geformuleerde stedelijk perspectief 'De Markt' en aan de 3 gebiedsperspectieven voor Lage Weide/Cartesiusweg, Rijnenburg en Merwedekanaalzone . Het Ontwikkelingskader geeft inzicht in:  trends en ontwikkelingen in de markt voor bedrijventerreinen vertaald naar Utrecht;  de Utrechtse ruimtebehoefte tot 2020;  product-marktcombinaties voor nieuwe en bestaande terreinen;  de kwaliteit en het functioneren van de huidige bedrijventerreinen;  hoe de beoogde kwaliteitsimpuls op bedrijventerreinen kan worden vormgegeven;  hoe om te gaan met andere functies op bedrijventerreinen. Concreet vertaald naar de uitvoering betekent dit dat het Ontwikkelingskader: 1. Input is voor nieuwe en te actualiseren bestemmingsplannen. Gedurende de horizon van het Ontwikkelingskader wordt een aantal nieuwe terreinen 4 ontwikkeld (Haarrijn, Strijkviertel en Rijnenburg) . In het Ontwikkelingskader zijn voor deze terreinen product-marktcombinaties (pmc's) benoemd. Daarnaast is een ruimtelijk kwaliteitsniveau beschreven behorend bij de pmc's. Deze dienen als uitgangspunt voor op te stellen stedenbouwkundige- en beeldkwaliteitplannen voor de nieuwe terreinen. Voor wat betreft bestaande bedrijventerreinen vindt er voor Lage Weide de komende jaren een actualisering van het bestemmingsplan plaats. Het Ontwikkelingskader biedt hiervoor de kaderstellende ingrediënten.

1 Het Ontwikkelingskader heeft betrekking op alle bestaande, in ontwikkeling zijnde en geplande terreinen in de stad groter dan 5 ha. 2 Adviesbureau Oranjewoud is opdracht verleend de gemeente Utrecht hierbij te ondersteunen. Hiertoe is door Oranjewoud een Werkdocument t.b.v. het Ontwikkelingskader opgesteld. Een integrale projectgroep bestaande uit de DSO-afdelingen S&M, Milieu, Verkeer en Vervoer en EZ, PBLR en OGU heeft dit traject begeleid. 3 Opgemerkt moet worden dat het Ontwikkelingskader een beeld schetst tot 2020. 4 In de Structuurvisie Utrecht wordt uitgegaan van een ontwikkeling voor 2015.

7

2. Concrete handvaten biedt voor toekomstige ontwikkeling, herstructurering en/of transformatie van bedrijventerreinen Het Ontwikkelingskader bedrijventerreinen biedt inzicht in de vraag-aanbodverhouding op de Utrechtse markt voor bedrijventerreinen. Hierbij is zowel vanuit lokaal als regionaal perspectief naar de Utrechtse situatie gekeken. Op basis van een kwantitatieve en een kwalitatieve match tussen vraag en aanbod is voor de periode 2006-2020 een ontwikkelingsperspectief beschreven. In dit ontwikkelingsperspectief zijn nieuwe en geplande bedrijventerreinontwikkelingen integraal afgestemd met ontwikkelingen op het gebied van herstructurering en herontwikkeling / transformatie. Het is hierdoor een kader waarmee ruimtelijk stedelijke ontwikkelingen (herontwikkelingen, transformatieprocessen, aanleg nieuwe infrastructuur e.a.) kunnen worden gefaciliteerd alsmede een kader voor nieuwe subsidieaanvragen voor herstructurering en revitalisering van bedrijventerreinen waaronder concreet de nieuwe Topperaanvraag voor 2006. De per terrein genoemde aanbevelingen voor een duurzame ontwikkeling geven richting aan nieuwe investeringsprogramma's. Het Ontwikkelingskader draagt hiermee tevens bij aan het oplossen van één van de in de Structuurvisie Utrecht 5 benoemde stedelijke vraagstukken, namelijk de ruimtedruk . 3. Input biedt voor de marketing van Utrecht als vestigingslocatie voor bedrijven De Utrechtse markt voor bedrijventerreinen is zowel een lokale, regionale als nationale markt. Het Ontwikkelingskader geeft aan waar Utrecht zich met haar bedrijventerreinontwikkeling op richt en wil gaan richten in termen van product marktcombinaties (pmc's). Het Ontwikkelingskader biedt hiermee input voor de marketing van de Utrechtse bedrijventerreinen als totaal als voor de specifieke marketing van individuele terreinen. Dit laatste geldt met name voor de nieuw te ontwikkelen terreinen. Bestaande bedrijven en nieuwvestigers kan inzicht worden geboden in de toekomstige vestigingsmogelijkheden. Trends en ontwikkelingen  De hogere ‘gronddruk’ (prijs en ruimte) leidt tot meer mogelijkheden voor een intensiever gebruik van ruimte op bedrijventerreinen. Voor Utrecht betekent dit dat bij nieuwe ontwikkelingen intensiveringsmogelijkheden met de nieuwsvestigers moeten worden bekeken.  Naast de kwaliteit en representativiteit van de vestigingslocatie neemt de aanwezige kennisinfrastructuur en de kwaliteit van het aanbod aan personeel als vestigingsplaatsfactoren aan belang toe. Voor Utrecht geldt dat enerzijds de opzet van netwerken van bedrijven, bijvoorbeeld op het gebied van innovatie, moeten worden gestimuleerd en dat anderzijds bedrijven een gekwalificeerd aanbod aan personeel dient te worden geboden.  Veranderende verhouding kantoor - bedrijfsruimte neemt verder toe. Hiermee samenhangend neemt ook het onderscheid tussen kantoor en bedrijfsruimte steeds verder af. Voor de ontwikkeling van nieuwe terreinen betekent dit dat bij het opstellen van bestemmings- en stedenbouwkundige plannenadequaat moet worden ingespeeld op deze veranderende vestigingsplaatswensen.  Bedrijven hebben in toenemende mate een behoefte aan een heldere segmentering van bedrijvenlocaties. Segmentering kan tot uiting worden gebracht in o.a. beeldkwaliteitseisen, mate van kantoorhoudendheid, prijsniveaus, milieucategorieën, bouwhoogten, bebouwingspercentages en kavelgrootte. Bij het opstellen van bestemmings- en stedenbouwkundige plannen dient hier aandacht aan te worden geschonken.  Bereikbaarheid blijft een belangrijke vestigingsplaatsvoorwaarde. Een goede doorstroming op het Utrechtse wegennet en ontsluiting van de bedrijventerreinen blijft van essentieel belang voor het behoud en aantrekken van bedrijven.  Concentratie van activiteiten blijft bij een groot aantal bedrijven een belangrijk issue. De behoefte groeit om een groter verzorgingsgebied centraal vanuit één locatie te bestrijken. De gemeente Utrecht kan hierin vanwege de centrale ligging een voorwaardenscheppende rol in spelen zeker waar het in de gemeente verspreidde activiteiten betreft. Dit biedt tevens mogelijkheden voor herontwikkkeling van vrijkomende locaties.

5

zie blz 75 uit de Structuurvisie Utrecht 2015-2030.

8

3.

Vraag aanbodanalyse

3.1

Verwachte vraag naar bedrijventerreinen De ruimtevraag naar bedrijventerreinen in Utrecht is tot en met 2020 geraamd op 11 à 12 ha netto per jaar. Deze ruimtevraag is als volgt opgebouwd:  verwachte ruimtebehoefte van 8-9 ha. per jaar;  ijzeren voorraad van 2 ha. per jaar om eventuele fluctuaties in de vraag op te kunnen vangen;  ruimte nodig voor de opvang van uit te plaatsen bedrijven in de stad. Het gaat hierbij om uitplaatsingen als gevolg van ruimtelijke ontwikkelingen waaronder Leidsche Rijn. De vrijkomende ruimte komt in principe ten goede aan andere functies. De uitplaatsings6 behoefte tot en met 2020 is geraamd op 1 - 1,5 ha. netto per jaar . Op basis van de economische toekomstverwachtingen per sector, de ambities van de stad, trends en ontwikkelingen en de typering van de uit te plaatsen bedrijven is de ruimtebehoefte onderverdeeld in de volgende segmenten: duurzaam productieknooppunt (10 ha. netto), logistiek terrein (15 ha. ), hoogwaardig bedrijvenpark (40 ha.) en modern gemengd terrein (100 7 ha.) .

3.2

Aanbod aan bedrijventerreinen Het Utrechtse areaal bedrijventerreinen bedroeg per februari 2005 ruim 630 ha bruto. Dit areaal varieert in variërend in leeftijd, kwaliteit, omvang en type. Het totale 'harde' aanbod in de 8 gemeente Utrecht is circa 100 ha. netto groot. Het belangrijkste aanbod betreft Oudenrijn (10 9 10 ha.), Wetering-Zuid (21 ha.) , Nieuwerijn (16 ha.), Haarrijn (6-8 ha.) en Strijkviertel (42 ha.). Oudenrijn behoort tot de gemengde terreinen, Wetering-Zuid en Nieuwerijn behoren tot het segment hoogwaardig bedrijventerrein. Voor Strijkviertel wordt in dit ontwikkelingskader geadviseerd. Daarnaast is additioneel op Rijnenburg 100 ha. gereserveerd. Binnen de regio heeft Utrecht het grootste aanbod aan bedrijventerrein. Drie terreinen in de regio, De Meerpaal (Houten), Het Klooster (Nieuwegein) en Gaasperwaard (Vianen), zijn getypeerd als bovenlokaal. De terreinen zijn voor een belangrijk deel flankerend aan het Utrechtse aanbod. 't Klooster voorziet voor een deel in de regionale behoefte aan watergebonden terrein en van bedrijven in de zwaardere milieucategorieën (4 en 5). De andere twee terreinen worden ontwikkeld tot modern gemengd terrein. Alle drie terreinen komen conform de recente opgave op de korte termijn op de markt.

3.3

Confrontatie vraag/aanbod

3.3.1

Kwantitatief Het aanbod afgezet tegen een ingeschatte vraag van 11 à 12 ha. per jaar betekent dat er in 11 Utrecht vanaf 2012/2013 een kwantitatief gezien een tekort optreedt . Wil Utrecht blijvend ruimte bieden aan bedrijven dan is het advies om in deze periode Rijnenburg beschikbaar te hebben voor uitgifte. Mocht Rijnenburg dan voor uitgifte gereed zijn kan op kwantitatieve gronden Utrecht tot 2020 in de behoefte voorzien. Bovenstaande wijkt licht af van de regionale vraag/aanbod analyse zoals deze in het kader van nieuwe regionaal structuurplan van het BRU is opgesteld. In regionaal verband wordt vraag en aanbod tot en met 2015 in evenwicht gezien. Vanuit de regionale optiek is Rijnenburg na 2015 voorzien. Uitgaande van deze regionale benadering zal Utrecht een deel van haar behoefte laten invullen door bedrijventerreinen in de regio.

6

De totale uitplaatsingsbehoefte tot 2020 is geraamd op ruim 26 ha. netto. Voor een nadere toelichting op de segmenten wordt verwezen naar het Werkdocument. 8 Bron: Vastgoedmonitor 2005. 9 Inclusief RWZI De Wetering, exclusief ziekenhuisbestemming en kantoorbestemming. 10 Hierbij is uitgegaan van woningbouw op Haarrijn en verplaatsing van de Veemarkt naar Haarrijn. 11 zie ook Structuurvisie Utrecht (blz 31). 7

9

3.3.2

Kwalitatief In kwantitatieve zin is, volgens de huidige planning (incl. Rijnenburg) in Utrecht tot 2020 voldoende ruimte beschikbaar. Echter, wanneer vraag en aanbod in kwalitatieve zin tegen elkaar worden afgezet, blijkt dat het bestaande aanbod als het geplande aanbod in ieder geval de komende 5 jaar niet voorziet in de kwalitatieve behoefte. Per segment uitgesplitst betekent dit het volgende:  duurzaam productieknooppunt: het betreft hier met name een uitplaatsingsbehoefte. Op korte termijn is er in de stad Utrecht weinig aanbod. Dit vraagt op korte als (middel)lange termijn strategische reserveringen op bestaande Utrechtse terreinen als regionale afstemming om in de mogelijke uitplaatsingsvraag te voorzien.  logistiek terrein: op niet al te lange termijn voldoende aanbod, gegeven de huidige planning van bedrijventerreinen kan ook op middellange en lange termijn in de behoefte worden voorzien.  hoogwaardig bedrijventerrein: op dit moment en op de langere termijn voldoende aanbod om in de behoefte te voorzien.  modern gemengd terrein: nauwelijks aanbod op de korte termijn voorhanden, slechts beperkt ruimte en 'restruimtes' beschikbaar op bestaande terreinen. Op regionaal schaalniveau op de korte termijn voldoende aanbod.

3.4

Allocatie van de vraag De kwantitatieve en kwalitatieve ruimtebehoefte tot 2020 is gealloceerd naar bestaande, in ontwikkeling zijnde en geplande bedrijventerreinen. Bij de allocatie is gekeken naar de huidige en toekomstige positionering van bestaande bedrijventerreinen, naar de beoogde ontwikkelingsperspectieven van in ontwikkeling zijnde terreinen en naar de potenties van geplande terreinen. Het gaat hierbij onder andere om de huidige en toekomstige inbedding van terreinen in de stedelijke structuur, de huidige en toekomstige bereikbaarheid en ontsluiting van terreinen alsmede om milieuaspecten (o.a. omgevingshinder, nabijheid woningbouw) die van invloed zijn op het al dan niet toestaan van bepaalde type bedrijven.

3.4.1

Duurzaam productieknooppunt Op Lage Weide kan via een invulling van restruimtes, herinvulling van vrijkomende kavels en via inbreiding mogelijk een deel van de Utrechtse uitplaatsingsvraag (cat. 4 en 5 en multimodale bedrijvigheid) worden opgevangen. Op de (middel)lange termijn kan mogelijk ruimte op Strijkviertel ruimte worden gereserveerd voor de opvang voor uit te plaatsen bedrijven t/m cat. 4. De opvang van (boven)regionale vraag van cat. 4 en 5 bedrijven (inclusief multimodale vraag) dient, gegeven het beperkte Utrechtse aanbod, in regionaal verband te worden afgestemd. Het betreft hier de afstemming met 't Klooster in Nieuwegein.

3.4.2

Logistiek bedrijventerrein De ligging van de stad Utrecht als centrumschakel binnen Nederland zal leiden tot een blijvende stroom logistieke activiteiten rond de stad. Naar verwachting betreft dit niet de kleine transportbedrijven (jobbers) maar meer de grotere transporteurs, logistieke dienstverleners met VAL activiteiten, distributeurs en groothandelsbedrijven. Deze bedrijven kunnen goed geaccommodeerd worden op een logistiek terrein. Het grootste deel hiervan kan opgevangen worden door het bedrijventerrein Haarrijn en op de middellange termijn Strijkviertel. Vooral Haarrijn beschikt over specifieke kwaliteiten die door de logistieke sector wordt gevraagd, namelijk een goede ontsluiting en aansluiting op het hoofdwegennet (A2) en de ligging op de as Amsterdam-Utrecht (nabijheid Schiphol).Verder mogelijk beperkte ruimte op mogelijke vrijkomende kavels op bestaande terreinen die goed zijn ontsloten op het hoofdwegennet (m.n. Lage Weide).

3.4.3

Hoogwaardig bedrijventerrein In Utrecht zijn twee terrein als hoogwaardig te kwalificeren, Nieuwerijn en De Wetering-Zuid. Beide terrein verschillen sterk in opzet en bedrijven. De Wetering-Zuid is een terrein dat geschikt is voor gemengde vormen van bedrijvigheid (industrie, handel, logistiek). Nieuwerijn kenmerkt zich als een bedrijventerrein met de allure van een kantorenlocatie. Hier vinden bedrijven met een kantoorcomponent van tot en met 70% hun plaats. De gehele vraag aan hoogwaardig bedrijventerrein tot en met 2015 kan hier worden opgevangen. Utrecht biedt daarnaast met de genoemde terreinen voldoende differentiatie in het aanbod.

10

3.4.4

Modern gemengd Een groot deel van de bestaande bedrijvigheid kan gekenschetst worden als MKB bedrijf uit handel, industrie en bouw. De vraag naar bedrijfsruimte uit deze sectoren blijft naar verwachting constant. Op de korte termijn is in Utrecht niet of nauwelijks substantieel aanbod voorzien. Inbreiding dan wel invullen van beschikbare ruimte op Oudenrijn (10 ha,) en vrijkomende kavels op met name Overvecht, Cartesiusweg en Oudenrijn biedt op de korte termijn beperkte ruimtemogelijkheden. Mogelijkheden in de Merwedekanaalzone zijn aanwezig maar kwantitatief gezien gering. Op de middellange en lange termijn kunnen respectievelijk Strijkviertel (vanaf 2009/2010) en Rijnenburg (2015) in de behoefte voorzien. Knelpunt hierbij is de fasering. De 10 ha. op Oudenrijn is te weinig is om de periode te overbruggen tot Strijkviertel, Merwedekanaal en later nog Rijnenburg op de markt komen. Op de korte termijn zal een deel van de vraag daarom op regionaal niveau (De Meerpaal, Gaasperwaard en Het Klooster) moeten worden opgevangen.

3.5

Ontwikkelingsstrategie 2005-2010 – Herstructurering Lage Weide en Cartesiusweg. – Zoeken inbreidingsmogelijkheden Lage Weide, Cartesiusweg, Overvecht en Oudenrijn ten behoeve van de Utrechtse ver- en uitplaatsingsbehoefte. – Handhaven kwaliteitsnivo bestaande terreinen. – Transformatie en functiemenging Merwedekanaalzone. – Uitgifte Wetering-Zuid (hoogwaardig), Nieuwerijn (hoogwaardig), Oudenrijn (modern gemengd). – Ontwikkeling en uitgifte Haarrijn (logistiek) en Strijkviertel (logistiek en modern gemengd). – Starten planvorming en voorbereiden ontwikkeling Rijnenburg. – Regionale afstemming allocatie categorie 4 en 5 bedrijven (inclusief watergebonden bedrijvigheid) en modern gemengd segment. 2010-2015 – Herstructurering Lage Weide en Cartesiusweg. – Zoeken inbreidingsmogelijkheden Lage Weide, Cartesiusweg, Overvecht en Oudenrijn ten behoeve van de Utrechtse ver- en uitplaatsingsbehoefte. – Handhaven kwaliteitsnivo bestaande terreinen. – Transformatie en functiemenging Merwedekanaalzone. – Uitgifte Wetering-Zuid (hoogwaardig), Nieuwerijn (hoogwaardig), Haarrijn (logistiek) en Strijkviertel (modern gemengd, logistiek). – Ontwikkeling en uitgifte Rijnenburg (hoogwaardig gemengd). – Regionale afstemming allocatie categorie 4 en 5 bedrijven (inclusief watergebonden bedrijvigheid). 2015-2020 – Herstructurering Lage Weide en herstructurering en herpositionering Cartesiusweg. – Zoeken inbreidingsmogelijkheden Lage Weide, Cartesiusweg, Overvecht en Oudenrijn ten behoeve van de Utrechtse ver- en uitplaatsingsbehoefte. – Handhaven kwaliteitsnivo bestaande terreinen. – Transformatie en functiemenging Merwedekanaalzone. – Uitgifte Nieuwerijn (hoogwaardig), Strijkviertel (modern gemengd en logistiek) en Rijnenburg (hoogwaardig gemengd). – Regionale afstemming allocatie categorie 4 en 5 bedrijven (inclusief watergebonden bedrijvigheid).

11

4.

ONTWIKKELINGSKADER PER BEDRIJVENTERREIN In dit hoofdstuk wordt afzonderlijk voor de bestaande, in ontwikkeling zijnde en geplande ('hard' en 'zacht') bedrijventerreinen een toekomstperspectief geschetst. Naast de voor de afzonderlijke terreinen beschreven productmarktcombinaties is voor de bestaande terreinen gekeken op welke wijze de toekomstwaarde kan worden versterkt. Hiertoe heeft een uitgebreide consultatie van vertegenwoordigers van de individuele terreinen plaatsgevonden. Dit heeft ertoe geleid dat per terrein een aantal aanbevelingen is benoemd die zich concentreren op de volgende punten:  behoud en versterking van de werkfunctie door middel van herstructurering;  aanpak leegstand (verouderde bedrijfsruimte, kleinschalige zelfstandige kantoorruimte). Voor bestaand terrein Lage Weide is het eerste punt reeds geoperationaliseerd met het 'Herstructureringsprogramma Lage Weide' dat parallel aan het Ontwikkelingskader is opgesteld. Daarnaast is in opdracht van de gemeente Utrecht door Stogo een literatuurstudie uitgevoerd naar instrumenten om de uitvoering van herstructurering van bedrijventerreinen vlot 12 te trekken . De bevindingen van deze studie dienen als input voor toekomstige herstructurering van bedrijventerreinen in Utrecht. Voor wat betreft het aspect aanpak leegstand is recent het een en ander al geoperationaliseerd door middel van het Toetsingskader 'vestiging zelfstandige kantoren in bedrijfsbebouwing op bedrijfsbestemmingen' opgesteld. Deze notitie biedt burgemeester en wethouders de mogelijkheid mee te werken aan een vrijstelling ex art. 19 WRO ten behoeve van de vestiging 13 van zelfstandige kantoorruimte in bedrijfsbebouwing op een bedrijfsbestemming . Met betrekking tot de in (her)ontwikkeling zijnde terreinen als Merwedekanaalzone, Nieuwerijn en Wetering (Noord en Zuid) zijn de hiervoor geldende stedenbouwkundige plannen als uitgangspunt bij verdere ontwikkeling aangehouden. Wel is voor de Merwedekanaalzone een concretisering gemaakt voor de invulling van de binnen het plangebied bestemde bedrijvenzones. Als laatste zijn de toekomstige perspectieven van de nieuw te ontwikkelen bedrijventerreinen als Haarrijn, Strijkviertel en Rijnenburg beschreven. Per terrein is een aantal aanbevelingen voor duurzame ontwikkeling opgesteld. Deze vormen input voor de toekomstige planvorming.

4.1

Bestaande bedrijventerreinen

4.1.1

Lage Weide, industrieel en multimodaal hart van Nederland Lage Weide is het grootste en 'zwaarste' bedrijventerrein van de stad Utrecht. Lage Weide is nu en in de toekomst een duurzaam productieknooppunt van nationale allure. Vanwege de (toekomstige) ligging, ontsluiting en vooral multimodaliteit voorziet het terrein (met name Lage Weide-midden) in een specifieke behoefte (cat. 4 en 5). De infrastructurele ontwikkelingen die voor de komende jaren op Lage Weide in de planning staan, de Nouw I, Nouw II, het transferium en het Randstadspoorstation betekent dat de ontsluiting van Lage Weide sterk verbetert. Naar de toekomst wordt voor Lage Weide vooral een rol gezien in de opvang van uit te plaatsen Utrechtse bedrijven (cat. 4 en 5). Hiertoe zal vooral inbreidingsruimte gezocht moeten worden. Voor nieuwe bedrijven van buiten Utrecht is 't Klooster in Nieuwegein de eerste aangewezen locatie. Naar de toekomst gekeken staan voor Lage Weide de volgende thema's centraal: 1. Behoud, versterking en intensivering van de werkfunctie: Lage Weide behoudt zijn multimodale functie, verdere verkantorisering tegengaan.  Herstructurering en efficiënt ruimtegebruik. 3. Aanpak leegstand.

12

Herstructurering van bedrijventerreinen: een literatuurstudie naar instrumenten om de uitvoering vlot te trekken (Stogo mei 2005). 13 zie deel 3.

12

Productmarktcombinaties Lage Weide Noord: modern gemengd met accent op logistiek.  Zone tussen transferium, Atoomweg en Niels Bohrweg: versterking logistiek cluster, gericht op het goederenvervoer. Intensivering ruimtegebruik.  Gebied rondom de Maarssenbroeksedijk: gemengde zone voor alle bedrijfscategorieën. Accent op kleinschalige bedrijven. Concentratie autocluster in het gebied Sterrebaan. Geen verdere verkantorisering.  Strook langs het kanaal: allocatie zwaardere en laagwaardige bedrijvigheid. Rondom het RSS potentie voor arbeidsintensievere en/of hoogwaardige bedrijven. Lage Weide Midden: multimodale bedrijven.  Strook tussen Atoomweg en havens: versterking multimodale functie.  Strook langs Isotopenweg: noordzijde van het Uraniumkanaal krijgt een watergebonden bestemming met een accent op bulkvervoer en containeroverslag. 14  Strook Sophialaan: uitbouw watergebonden bedrijvigheid . Lage Weide West, modern gemengd (handel, transport, bouw en industrie).  Strook met gemengde bedrijvigheid tussen Atoomweg en A2 van een goede en aansprekende beeldkwaliteit. Noordelijk deel, overgang van kantoorachtige uitstraling naar modern gemengd. Invulling alternatieve functies t.bv. leegstand.  Zuidelijke deel grootschalig gemengd met accent op logistiek. Intensivering ruimtegebruik. Aanbevelingen voor duurzame ontwikkeling  Voor een overzicht van de projecten ten behoeve van de herstructurering van Lage Weide wordt verwezen naar de rapportage 'Herstructureringsprogramma Lage Weide'.  Implementatie 'Toetsingskader verruiming zelfstandige kantoorruimte op bedrijventerreinen'.  Op beeldbepalende plekken waar het aanbod incourant is, kan bij marktinteresse, incidenteel bedrijfsgerelateerde bovenwijkse voorzieningen als fitness, catering, opleidingsen trainingscentra etc. worden toegestaan. Planologisch kan hier op in worden gezet door verbreding van de bestemmingen. Dit mag de huidige bedrijven in hun functioneren echter niet belemmeren. Dit betekent o.a. goede afwikkeling van de verkeersstromen, parkeerdruk en afstemming met collectieve beveiliging (bv. openingstijden afstemmen op de werktijden van de gevestigde bedrijven).  Mogelijkheden bekijken voor de omvorming van één of meerdere leegstaande gebouwen tot een facilitair startersgebouw. Bijvoorbeeld naar analogie antikraak. Dit betekent voor een (startend) bedrijf dus lage lasten maar ook het risico dat de onderneming morgen moet verhuizen.  In samenwerking met bedrijfsleven (bv. Stichting Bundel) verder inventariseren van een duurzame ontwikkeling van Lage Weide als geheel en individuele bedrijven afzonderlijk. 15 Aspecten die hierbij aan de orde kunnen komen betreffen o.a. veiligheid/beveiliging , vervoersmanagement en stimuleren van milieuverbetering bij bedrijven. Op basis hiervan uitvoering pakket van maatregelen opstellen. 4.1.2

Stadsbedrijventerrein Cartesiusweg, broedplaats voor MKB ondernemerstalent De toekomstige veranderende positionering van Cartesiusweg in het stedelijke weefsel biedt potenties voor een ontwikkeling richting 'stadsbedrijventerrein' met als doelgroep stadsverzorgende MKB. Aan de ene kant biedt de nieuwe centraal stedelijke ligging potenties voor nieuwe en andere vormen van werkgelegenheid terwijl aan de andere kant de nabije verstedelijking extra druk gaat leggen op de ontsluiting en autobereikbaarheid van de locatie. Het geplande RSS-station op Cartesiusweg (noord-oosthoek) verbetert daarentegen de ovbereikbaarheid van het gebied. Naar de toekomst kijkend zullen dan ook met name bedrijven gevestigd zijn die voor de stad en nabije omgeving een directe functie hebben. Hierbij dient te worden opgemerkt dat bestaande bedrijven in hun uitoefening niet met extra beperkingen ten opzichte van de huidige situatie geconfronteerd mogen worden. Dit betekent geen gdv/pdv, leisure, party- en zalencentra en solitaire kantoorontwikkeling maar wel bedrijfsfuncties in de 14

Op dit moment zijn er nog geen laad- en losmogelijkheden aanwezig. De Stichting Veiligheidszorg bedrijfsterreinen Utrecht (SVBU), Falck Prened, gemeente Utrecht en de Stichting Bundel zijn eind 2005 een samenwerkingscontract aangegaan met als doel het terugdringen van de criminaliteit op de bedrijventerreinen Lage Weide, Overvecht en Kanaleneiland.

15

13

stadsverzorgende dienstverlenende sfeer zoals schoonmaakbedrijven, kinderopvang, glazenwassers, opleidings- en scholingcentra, cateraars, fysiotherapeut e.d. evenals de creatieve industrie (reclame, film, ontwerp, design). Vooral het noord-oostelijke deel van Cartesiusweg biedt mogelijkheden voor de ontwikkeling van kleinschalige bedrijfshuisvesting voor onder andere startende bedrijven. Qua verschijningsvorm kan worden gedacht aan bedrijfsverzamelgebouwen, kleinschalige (al dan niet geschakelde) bedrijfspanden maar ook aan woon-werkunits. Deze functionele verruiming kan tevens mogelijkheden bieden om de herinvulling en herontwikkeling van in de toekomst vrijkomende panden vorm te geven. Hiermee kan worden bijgedragen aan een ruimtelijke upgrading van het terrein. Naar de toekomst gekeken staan de volgende thema's centraal:  Ontwikkeling naar stadsbedrijventerrein: gelijkmatige inbedding in nieuwe stedelijke structuur.  Herstructurering: opwaardering ruimtelijke kwaliteit. Aanbevelingen voor duurzame ontwikkeling  Voor een overzicht van de projecten ten behoeve van de herstructurering van Cartesiusweg wordt verwezen naar de rapportage 'Herstructureringsprogramma Lage Weide'.  Implementatie 'Toetsingskader verruiming zelfstandige kantoorruimte op bedrijventerreinen'.  Op beeldbepalende plekken waar het aanbod incourant is, bij marktinteresse, incidenteel andere functies toestaan bedrijfsgerelateerde bovenwijkse voorzieningen. Bovenwijkse voorzieningen als fitness of medisch centrum sluiten in principe aan op het beoogde toekomstig profiel van Cartesiusweg. Planologisch kan hier op in worden gezet door verbreding van de bestemmingen. Dit mag de huidige bedrijven in hun functioneren echter niet belemmeren.  In relatie tot Lage Weide mogelijkheden inventariseren voor de ontwikkeling van een of meerdere bedrijfsverzamelgebouwen voor(door)starters en overig stadsverzorgende bedrijven.  Aanwijzen fiscale zone, deel met lager OZB-tarief voor startende ondernemers.  Onbenutte stroken met een kwalitatief laagwaardige uitstraling omvormen tot tijdelijke parkeerplaatsen voor activiteiten van gevestigde bedrijven. Op de korte termijn creëert dit win-winsituaties, op de langere termijn dient te worden gezocht naar structurele oplossingen van eventuele parkeerdruk.  In samenwerking met bedrijfsleven de mogelijkheden voor een verdere duurzame ontwikkeling van het terrein onderzoeken en waar mogelijk concrete maatregelen benoemen. Aspecten die hierbij aan de orde kunnen komen betreffen o.a. veiligheid, vervoersmanagement en stimuleren van milieuverbetering bij bedrijven. 4.1.3

Overvecht, stadsverzorgend bedrijventerrein met accent op mobiliteit & beweging Overvecht is aan te duiden als een kleinschalig modern gemengd bedrijventerrein. Een segment waar in de toekomst in ruime mate behoefte aan blijft bestaan. Een van de 'unique selling points' van het terrein is de concentratie autobedrijven, de grootste van de stad Utrecht. Hoewel recent een aantal autobedrijven naar de Wetering-Noord zijn verhuisd, is het autocluster nog altijd sterk aanwezig. De achtergebleven ondernemers zien ook op de langere termijn perspectief voor het cluster en hebben hiertoe ook concrete ideeën. Vanwege de recente herstructurering van het terrein, de toekomstige opwaardering van de Noordelijke rondweg en de aanleg van glasvezelkabelnet zal Overvecht ook in de toekomst naar verwachting een aantrekkelijke vestigingslocatie zijn en blijven voor regionaal en lokaal georiënteerde bedrijven. Aandachtspunt is de leegstand van met name kantoorruimte binnen kantoor-halcombinaties. Gezien de ligging in het stedelijk gebied en de bovengeschetse ruimtelijke ontwikkelingen zal Overvecht in de toekomst vooral bedrijven dienen te accommoderen die verbonden zijn met de stedelijke economie (kleinschalige bouwbedrijven, garages, handel, ambachten en consumenten- en producentendiensten). Daarnaast kent het terrein een deel perifere detailhandel. Verdere uitbreiding is zeker vanwege de behoefte aan het segment modern gemengd niet gewenst. Uitzondering vormt bedrijven vallend onder categorie 'boten en caravans'. Dit sluit goed aan op het thema mobiliteit. Een bouwmarkt is vanwege de planvorming rond The Wall niet gewenst. Voor wat betreft het thema beweging: aanzetten met de ijsbaan, bowlingbaan, healthcenter, sportvelden, e.d. liggen er reeds. Deze aanzet kan 14

versterkt worden met hieraan gelieerde bedrijvigheid (fysiotherapie, e.d.). Fysiek is er nog enige ruimte tot versterking van dit 'bewegingscluster'. Naar de toekomst gekeken staan de volgende thema's centraal: 1. Behoud, versterking en intensivering van de huidige werkinvulling (motto: 'Mobiliteit en beweging', verdere verkantorisering tegengaan. 2. Herstructurering autoboulevard. 3. Aanpak leegstand met name overtollige kantoorruimte. Aanbevelingen voor duurzame ontwikkeling Om het stadsverzorgende karakter verder vorm te geven, kan worden gedacht aan:  Implementatie 'Toetsingskader verruiming zelfstandige kantoorruimte op bedrijventerreinen'.  Ondersteunen opzet parkmanagement.  Ondersteunen initiatief autobranche Overvecht v.w.b. een mogelijk herontwikkeling autoboulevard in combinatie met een herinvulling van de vrijkomende ruimte. Op deze manier kan: 1. De bestaande autoboulevard worden omgevormd tot een modern autocluster met toepassing de nieuwste technieken op het vlak van milieu, opvang van restvloeistoffen, afvoer van chemische stoffen en een beeldbepalende vormgeving. 2. Het bestaande bedrijventerrein na een soortement ruilverkaveling van een geschikte en bedrijfsmatige invulling worden voorzien (i.p.v. verspreide leegstand). Hiertoe wordt door de ondernemers gedacht aan een herontwikkelingsmaatschappij.  Mogelijk maken bedrijfsgerelateerde bovenwijkse voorzieningen. Deze sluiten in principe aan op het beoogde stadsverzorgende karakter van Overvecht. Dit mag de huidige bedrijven in hun functioneren echter niet belemmeren.  Onbenutte stroken met een kwalitatief laagwaardige uitstraling omvormen tot tijdelijke parkeerplaatsen voor activiteiten van gevestigde bedrijven. Op de korte termijn creëert dit win-winsituaties, op de langere termijn dient samen met bedrijven te worden gezocht naar structurele oplossingen van eventuele parkeerdruk.  Aanwijzen fiscale zone, deel met lager OZB-tarief voor startende ondernemers. 4.1.4

Bedrijventerrein Oudenrijn, goed bereikbare locatie voor een mix van bedrijfsmatige functies Het regionale bedrijventerrein Oudenrijn is een modern gemengde bedrijvenlocatie, gelegen aan de rand van de stad Utrecht. Een veelheid van sectoren dienstverlening (A12-zone), handel, industrie, bouw en transport zijn aanwezig. Oudenrijn is geschikt voor een breed scala van niet al te zware, middelgrote bedrijfsfuncties. De bereikbaarheid van Oudenrijn is vanwege de ligging aan de A12 en nabije aansluiting op de A2 een belangrijk 'selling point'. Op het terrein is nog beperkte ruimte beschikbaar. De beeldkwaliteit is over het algemeen van een bovengemiddeld niveau, wat voor zowel de openbare als de private ruimte geldt. Alleen de strook langs Strijkviertel blijft in de kwaliteit achter bij de rest van het terrein. Maatregelen die plaats zouden moeten hebben, hebben dan ook vooral betrekking op het 'afmaken' van het terrein en het inpassen van nieuwe ontwikkelingen. Hoewel ondernemers op zich in redelijke mate tevreden zijn over het terrein, zijn ondernemers bezorgd over de toekomstige bereikbaarheid mede als gevolg van de ontwikkeling van Leidsche Rijn. Naar de toekomst gekeken staan de volgende thema's centraal:  Behoud, versterking en intensivering van de werkfunctie.  Herstructurering en efficiënt ruimtegebruik: opwaardering ruimtelijke kwaliteit en hierbinnen extra aandacht voor het creëren van additionele marktconforme ruimte voor bedrijvigheid. 3. Opzet Parkmanagement. 4. Afstemming ontwikkeling met nieuw bedrijventerrein Strijkviertel. Aanbevelingen voor duurzame ontwikkeling  Implementatie 'Toetsingskader verruiming zelfstandige kantoorruimte op bedrijventerreinen'.  Met de realisatie van een hoogwaardige vervoerslijn langs de noordkant van het terrein is het de bedoeling dat hier ook een fietsverbinding zal komen. Het wegnemen van een 'missing link' tussen de Strijkviertel en Molensteijn dient nader onderzocht te worden.

15



     

Afstemming ontwikkeling Oudenrijn en niuewe ontwikkeling Strijkviertel. De ontwikkeling van Strijkviertel kan mogelijk leiden tot een verplaatsing (met name vanwege uitbereidingsbehoefte) van bedrijven vanuit Oudenrijn. Dit betekent aandacht voor de vrijkomende kavels en ruimtes. Het is daarom van belang dat het kwaliteitspeil op Oudenrijn gewaarborgd blijft om eventuele leegstand in de toekomst tegen te gaan. Parallel met werkzaamheden of het ontwerp voor de HOV-lijn dient vorm te worden gegeven aan enige mate van een visuele afscheiding met de woonkavels langs de Rijksstraatweg (Leidsche Rijn). De zuidzijde van het terrein kent op een aantal plekken parkeeroverlast. Mogelijkheden voor de opzet van een collectief parkeerterrein als de mogelijkheden voor vervoermanagement verdienen aandacht. Verdere upgrading noordoostelijk deel van het terrein (Strijkviertel): hoewel dit deel recentelijk nog is gerevitaliseerd, wordt een upgrading van de private ruimte in het noordelijk deel geadviseerd. Inzetten op een verdere segmentering binnen het terrein (herkenbare delen zoals autocluster, bestaande kantorencluster, e.d.). Benutten van de Strijkviertelplas als kwaliteit. Het meer zichtbaar maken van het water kan leiden tot een verhoging van de aantrekkelijkheid van het terrein. In combinatie met de ontwikkeling van het nieuwe terrein Strijkviertel blijvende aandacht voor de gebiedsontsluiting (A2 en A12).

4.2

Transformatiegebieden

4.2.1

Merwedekanaalzone, hoogwaardig woon-werkmilieu De Merwedekanaalzone worden de komende jaren getransformeerd tot een hoogstedelijk woon-werkmilieu met de volgende uitgangspunten:  Versterking woonfunctie.  Grotere menging van functies.  Intensiveren van de huidige extensieve bedrijven en het opwaarderen van arbeidsintensieve werkgelegenheid.  Kleinschalige vormen van bedrijvigheid (wonen/werken) bevorderen.

16

Voor wat betreft het noordelijk gedeelte ligt het accent op ‘stedelijk wonen’. Slechts op een beperkt aantal plekken in het gebied (langs doorgaande wegen of in verband met milieucontouren) is ruimte voor bedrijvigheid en voorzieningen. Het zuidelijk deel, met nu vooral extensieve bedrijvigheid is aangemerkt als 'hoogwaardig werken'. Dit zal stapsgewijs omgevormd worden tot een gebied met een meer gemengd en hoogwaardig karakter dan dat nu het geval is. Te denken valt aan een menging van functies als hoogwaardige bedrijvigheid (categorie 2), kleinschalige bedrijvigheid, voorzieningen en een enkele GDV (de bestaande bouwmarkt), wonen en onderwijs. Het gaat hierbij vooral om functies die zich goed verdragen met de woonfunctie. In dit geval kan de locaties mogelijk bijdragen aan het verminderen van het kwalitatieve tekort aan gemengd modern bedrijventerrein dat zich tot 2010 in Utrecht voordoet. De bedrijvigheid in het gebied zal dus een hoogwaardig karakter moeten krijgen. Realisering van intensievere bebouwing met een kantoorvolume tot 50% van het vloeroppervlak (max. 2000 m2 per bedrijf) zal naar verwachting in beperkte mate een goede invulling vormen voor onbebouwde bedrijfsterreinen. Potenties liggen waarschijnlijk meer in de opvang van bedrijven uit het segment 'modern gemengd' die kunnen en willen voldoen aan de hoogwaardige kwaliteitseisen. Ook kleinschalige bedrijfshuisvesting, een bedrijfsverzamelgebouw en woon/werk units zijn een goede invulmogelijkheid. Zelfstandige kantoorruimte is niet toegestaan. 4.3

Bedrijventerreinen in ontwikkeling

4.3.1

Nieuwerijn, eersteklas bedrijvenpark Nieuwerijn is een eersteklas bedrijvenpark dat zich op de bovenkant van de markt richt. Dit segment kan de concurrentie aan met de andere grote steden. Het bedrijventerrein Nieuwerijn is een onderdeel van de ontwikkeling van Papendorp. De locatie kent een goede ontsluiting op 16

Voor een uitgebreide beschrijving zie Visie Merwedekanaalzone en Structuurvisie Utrecht.

16

wegen en openbaar vervoer. Aan beeldkwaliteit, materiaalgebruik en architectuur worden hoge eisen gesteld. Het terrein kent een bestemming voor bedrijven in handel en productie (modern gemengd), maar ook voor bedrijven met een relatief grote kantoorcomponent. Er is ruimte voor panden die bestaan uit een kantorendeel van 30 tot 70%. De doelgroep bestaat uit bedrijven in productie/assemblage en logistiek van vooral high-tech producten. Bedrijven die gevestigd zijn op Nieuwerijn, zijn Daimler Chrysler, Kropman en Centerpulse. Er ligt een accent op hoogwaardige panden en een moderne uitstraling. Een deel van de bedrijven zijn op dit moment gevestigd in de noordhoek; het betreft hier een transportbedrijf, een asfaltcentrale en een aluminiumfabriek. Dit gedeelte ligt excentrisch en is op dit moment nauwelijks verbonden met de rest van het terrein. Bedrijven tot en met cat. 3 zijn hier toegestaan. Uitzonderingen hierop vormen de twee bestaande bedrijven uit de vierde categorie. De beeldkwaliteit van deze bedrijven komt niet overeen met de op dit moment gerealiseerde kwaliteit op het terrein. Op Nieuwerijn zijn op dit moment ruim 5.000 personen werkzaam. Product markt combinaties Nieuwerijn is in de markt gezet als een specifieke locatie voor kantoorachtige bedrijvigheid. De doelgroep is dienstverlenende activiteiten in kantoorachtige setting waaronder:  ICT dienstverlening.  creatieve kantoor-/bedrijfsactiviteiten.  kennisintensieve zakelijke dienstverlening.  kennisintensieve bedrijvigheid.  financiële bedrijvigheid.  medisch/farmaceutische activiteiten. 4.3.2

De Wetering, hoogwaardig en duurzaam bedrijventerrein Het bedrijventerrein de Wetering ligt aan de westzijde van de A2, tegenover het bedrijventerrein Lage Weide. Het terrein bestaat uit een noordelijk en een zuidelijk deel met ieder een eigen product-marktcombinatie, uitstraling en ruimtelijke kwaliteitseisen. Het noordelijk deel is uitstekend ontsloten op de A2. Hier komen en zitten vooral grootschalige en arbeidsextensieve bedrijven, uit met name de logistieke sector. Dit deel van het bedrijventerrein is hoogwaardig van opzet en geschikt voor meer grootschalige bedrijven. Op het bedrijventerrein De Wetering-Noord is alles uitgegeven. De gevestigde bedrijven bieden momenteel een werkgelegenheid van circa 500 arbeidsplaatsen. Bedrijven met een milieucategorie tot en met 3 kunnen zich vestigen tot de grens van de woonwijk; bedrijven tot en met cat. 4 tot de geluidswal. Het terrein is een niet geluidgezoneerd terrein Aan de zuidzijde van het terrein komen, mede door de aanwezigheid van hoogwaardig openbaar vervoer de kleinschaligere arbeidsintensieve bedrijven. De Wetering-Zuid wordt (in ontwikkeling) meer gevarieerd en bestaat uit een aantal delen, te weten:  The Wall: een gebouw van 50.000 vierkante meter over een lengte van 800 meter, geschikt voor bedrijfsvestiging, GDV/PDV, horeca en leisure.  Ziekenhuis en zorgboulevard.  Centraal eiland (nabij nieuw te realiseren op-afrit A2) voor handelsbedrijven en hoogwaardige/kennisintensieve productie.  Entreegebied voor hoofdkantoren van (inter)nationale bedrijven.  Bedrijvenkavels die qua opzet en bebouwing aansluiten op de De Wetering Noord. Er ligt nog circa 21 ha aan planvoorraad op De Wetering-Zuid. De Wetering kent in Utrecht op het ogenblik de grootste voorraad uitgeefbaar terrein. Gestreefd dient te worden om vast te houden aan het hoogwaardige karakter. Zo kan ook na 2010 voorzien blijven worden in de vraag naar hoogwaardige bedrijfsvestigingsruimte. Op de Wetering is parkmanagement verplicht. Product markt combinaties Qua bedrijfssectoren is de Wetering-Noord een gemengd terrein, waarbij het heel duidelijk mikt op hoogwaardige product markt combinaties. De Wetering-Noord is gericht op facilitering van bedrijven met een C-bereikbaarheidsprofiel. Dit zijn bedrijven waarvoor landelijk het kantorengedeelte tot maximaal 50% van de kavel wordt toegestaan. In Utrecht wordt het kantooraandeel van maximaal 30% gehanteerd; hierboven (tot 50%) dient een toeslag te worden betaald. De belangrijkste doelgroepen voor De Wetering-Noord zijn logistiek, handel, kennisintensieve, grafische ondernemingen, installatiebedrijven, en lichte industrie en medisch-

17

farmaceutische bedrijven. Bedrijven met een hoge toegevoegde waarde en investeringen in de R&D. De Wetering-Zuid is ontwikkeld als een locatie met een B-profiel. Op de Wetering-Zuid is de ruimte deels bestemd voor een aantal specifieke productmarktcombinaties (zorg, GDV, leisure en hoofdkantoren). Voor het andere deel wordt meer aansluiting gezocht op de bedrijfsmatige functies van Wetering-Noord.

4.4

Nieuw te ontwikkelen bedrijventerreinen

4.4.1

Haarrijn, Logistieke hub bij de A2 Haarrijn is voor wat betreft locatietype vergelijkbaar met Wetering-Noord. Het ligt evenzo langs de A2 en is uitstekend bereikbaar. Qua sfeer zal aansluiting gezocht worden op De WeteringNoord. Beeldkwaliteitseisen in de zichtzone van de A2 is een belangrijk uitgangspunt; voor passanten vanuit noordelijke richting begint hier de Utrechtse bedrijventerreinenas. Een visitekaartje van de stad kan hier afgegeven worden. Begin 2007 kan het terrein naar verwachting bouwrijp worden gemaakt. Mogelijk wordt een niet onbelangrijk deel van het terrein bestemd voor woningbouw en de te verplaatsen Veemarkt. Haarrijn kent dan nog een uitgeefbaar oppervlak van circa 6-8 ha. Beschikbaarheid Haarrijn is met zijn 6-8 ha aangewezen als logistieke hub langs de A2, de as AmsterdamUtrecht. Wetering Noord en Haarrijn vormen zo samen met enkele delen van Lage Weide een groot logistiek cluster. Product markt combinaties Haarrijn wordt in de markt gezet als een specifieke locatie voor logistieke, transport- en distributieactiviteiten, nadruk op SBI 50, 60, 61, 62, 63. Aanbevelingen voor duurzame ontwikkeling  Duurzame maatregelen (duurzame energie, milieuzorgsysteem, afvalpreventie, invoering en verplichte deelname parkmanagement).  Opstellen beeldkwaliteitsplan.  Voldoen aan doelgroep (SBI-codes).  Milieucategorisering (3,4).  Bereikbaarheidsprofiel C.  Bedrijven voorrang geven die aandacht hebben voor KAM (kwaliteit, Arbo, Milieu)-zorg.  Bij het ontwerp van het bedrijventerrein aandacht voor de bereikbaarheid en ontsluiting van het terrein. Bereikbaarheid per auto maar ook voor openbaar vervoer en fiets.

4.4.2

Strijkviertel, gemengde Utrechtse no nonsense locatie Strijkviertel is het vierde terrein van Leidsche Rijn en is momenteel agrarisch gebied. Het ligt op het kruispunt van de A2 en de A12 en is goed bereikbaar voor (vracht)auto’s. Langs de noordzijde loopt een HOV-lijn. Strijkviertel zal als terrein een belangrijke opvangfunctie hebben voor Utrechtse bedrijven die extra uitbreidingsruimte nodig hebben maar ook voor uit te plaatsen bedrijven. Samen met Lage Weide, Haarrijn en De Wetering maakt Strijkviertel deel uit van de bedrijventerreinenas langs de A2. Beschikbaarheid Het terrein heeft een omvang van 42 ha. netto. Gegeven de verwachte tekorten in het segment modern gemengd zal het terrein zo spoedig beschikbaar moeten komen. Hooggelegen biedt kansen voor snelweggeoriënteerde bedrijvigheid. Ten aanzien van woningbouw aan de noordzijde zal derhalve hiermee in de milieucategorisering rekening gehouden moeten worden. Voorgesteld wordt de ontwikkeling te starten vanuit een aantal verschillende hoeken van het terrein. Deze hoeken verschillen in het toegekende segment; de verschillende delen kunnen zo naar elkaar toe groeien, waardoor maximale flexibiliteit voor de segmenten aanwezig is. Wel zal het planologisch kader hier de mogelijkheid voor moeten bieden.

18

Product markt combinaties Primair te verplaatsen bedrijven uit Utrecht en ook doorgroeiers (bedrijven die willen uitbreiden). Belangrijkste doelgroepen zijn industrie, handel, bouw en transport. Voor Strijkviertel wordt een gemengde invulling voorzien voor enerzijds het modern gemengde segment en anderzijds als duurzaam productieknooppunt (zwaar). Voor beide segmenten dienen een aantal hectares gereserveerd te worden voor de wat meer laagwaardige activiteiten. Strijkviertel heeft een belangrijke strategische opvangfunctie voor bedrijven uit de stad. Stedenbouwkundig wordt een invulling vanuit de noordzijde met modern gemengd voorgestaan (arbeidsintensiever) en vanuit de zuidzijde met productie en logistiek. Het gedeelte Hooggelegen is voorts geschikt voor het logistieke segment; het is representatief aan de snelwegkant (A2) gelegen. Ook vanuit het oogpunt van de oorspronkelijke landschapsverkaveling ligt een oriëntatie van Strijkviertel op de A2 voor de hand. Aanbevelingen voor duurzame ontwikkeling  Allocatie van primair Utrechtse verplaatsers/groeiers en uit te plaatsen bedrijven.  Alleen bedrijven uit milieucategorie 2,3 en 4, behorend tot een helder afgebakende doelgroep (SBI codering)  Beloningssysteem voor toepassing duurzaamheidsaspecten (bijvoorbeeld toewijzen mooie locatie bij extra aandacht voor duurzaamheid of aangepaste grondprijs bij intensief ruimtegebruik  Duurzame maatregelen (duurzame energie, milieuzorgsysteem, afvalpreventie, invoering en verplichte deelname parkmanagement).  Bedrijven voorrang geven die aandacht hebben voor KAM-zorg.  Bedrijven die het mogen ontwikkelen over de drempel trekken ook te investeren in bestaande bedrijventerreinen ('rood voor rood').  Ontwikkeling van het terrein vanuit een aantal hoeken. Elke hoek is gericht op een eigen segment (duurzaam productieknooppunt, logistiek, handel e.d.). Op die manier kan een optimale mix van flexibiliteit en clustering plaatsvinden).  Koppeling van uitgifte met eventueel achter te laten gronden in Utrecht. Indien een bedrijf van een bedrijventerrein elders uit Utrecht komt, kan nadere aandacht aan dit aspect worden besteed.  Buitenkanten aandacht besteden aan beeldkwaliteit. Aan de binnenkant van het terrein kunnen deze eisen soepeler.  Bij het ontwerp van het bedrijventerrein aandacht voor de bereikbaarheid en ontsluiting van het terrein. Bereikbaarheid per auto maar ook voor openbaar vervoer en fiets. 4.4.3

Rijnenburg, gemengd en duurzaam bedrijventerrein Rijnenburg is gelegen in de zuidwestelijke oksel van de A12 en de A2. Rijnenburg is in de Structuurvisie voor Utrecht aangewezen als toekomstige ontwikkelingslocatie voor de gemeente. Ook voor bedrijventerreinen wordt hier een opgave voorzien. In het Regionaal Structuurplan en het Streekplan is Rijnenburg opgenomen als één van de grotere terreinen in de regio. Rijnenburg is op dit moment de laatste Utrechtse locatie voor bedrijventerreinontwikkeling. Waar Strijkviertel als no-nonsense locaties is getypeerd en in eerste instantie dient te voorzien in de allocatie van uit te plaatsen bedrijven uit de stad en van bedrijven die een uitgestelde behoefte (inhaalvraag) hebben aan het type modern gemengd, kan voor Rijnenburg de lat naar verwachting hoger worden gelegd. Wanneer Rijnenburg op de markt komt is vraag en aanbod in stad en regio meer in evenwicht, waardoor de druk op de uitgifte van het terrein waarschijnlijk gelijkmatiger over de jaren verdeeld zal zijn. Dit biedt mogelijkheden om hogere eisen te stellen aan de ruimtelijke kwaliteit van het terrein. In relatie tot de eventuele woningbouw kan met name langs de A12 een bedrijventerreinzone als buffer dienen. De potenties van deze zichtlocatie, met in vergelijking tot de zone langs de A2 een betere ontsluiting, dienen ook ruimtelijk en stedenbouwkundig te worden uitgenut. Segmentering Rijnenburg valt in principe binnen het segment 'modern gemengd'. Doelgroepen De belangrijkste doelgroepen zijn de lichte industrie, handel en bouwnijverheid. Gezien de te verwachten ontsluiting en de relatie met mogelijke woningbouw is het terrein minder geschikt voor grootschalige logistieke activiteiten. Voor kleinschalige bedrijvigheid zal vooral op de

19

bestaande terrein ruimte gezocht moeten worden. Indien de vraag hiertoe aanleiding geeft kan wel een deel bestemd worden voor grootschaligere bedrijvigheid. Beschikbaarheid Het bedrijventerrein dient nog ontwikkeld te worden. Gezien het op termijn te verwachten tekort aan terrein c.q. aanbod in het modern gemengde segment wordt geadviseerd zo spoedig mogelijk met de planvorming te starten. Nog voor 2015 zou uitgifte mogelijk moeten zijn. Aanbevelingen voor duurzame ontwikkeling  Opstellen beeldkwaliteitplan.  Allocatie bedrijven met een relatief hoge arbeidsdichtheid.  Intensief gebruik van de ruimte.  Bedrijven voorrang geven die aandacht hebben voor KAM-zorg.  Inzetten beloningssystematiek voor toepassing duurzaamheidsaspecten.  Duurzame maatregelen (duurzame energie, milieuzorgsysteem, afvalpreventie, invoering en verplichte deelname parkmanagement).  Segmentering d.m.v. helder afgebakende doelgroep (SBI-codering)  Vanwege de ligging in de geluidszone van de A2 en A12 zijn bedrijven tot en met milieucategorie 4 te huisvesten.  Bedrijven die het mogen ontwikkelen over de drempel trekken ook te investeren in bestaande bedrijventerreinen.  Specifieke inzet op intensief ruimtegebruik (maatadviezen, voorbeeldenboek, e.d.). Ook zou hier met de grondprijs het een en ander gestimuleerd kunnen worden. Rijnenburg is immers het laatste bedrijventerrein dat Utrecht kan uitgeven.  Koppeling van uitgifte met eventueel achter te laten gronden in Utrecht. Indien een bedrijf van een bedrijventerrein elders uit Utrecht komt, kan nadere aandacht aan dit aspect worden besteed.  Afstemming van de ontwikkeling en uitgifte met Strijkviertel.  Bij het ontwerp van het bedrijventerrein aandacht voor de bereikbaarheid en ontsluiting van 17 het terrein.

17

De Structuurvisie Utrecht (blz. 61) geeft aan dat op basis van de programmatische invulling van Rijnenburg er geen aanleiding om een OV-ontsluiting naar Rijnenburg te realiseren.

20

21

Deel 2: Herstructureringsprogramma Lage Weide/Cartesiusweg

22

Deel 3: Toetsingskader vrijstelling zelfstandige kantoorruimte binnen bedrijfsbebouwing

23

TOETSINGSKADER VESTIGING ZELFSTANDIGE KANTOREN IN BEDRIJFSBEBOUWING OP BEDRIJFSBESTEMMINGEN MET TOEPASSING VAN VRIJSTELLING EX ARTIKEL 19, LID 3 WRO DEEL 1 TOELICHTING 1. Aanleiding Sinds 3 april 2000 geldt de nieuwe, gewijzigde wet op de ruimtelijke ordening (WRO). Artikel 19, lid 3 maakt het mogelijk dat wijziging van gebruik tot 1500 m2 met een simpele vrijstellingsprocedure gerealiseerd kan worden. Het betreft een zelfstandige vrijstellingsbevoegdheid van Burgemeester en wethouders. In de praktijk blijkt dat bedrijven (delen van) hun kantoorruimte over hebben. Deze kantoorruimte wordt veelal verhuurd aan zelfstandige kantoorgebruikers, hetgeen strijdig is met de geldende bestemmingsplannen. De gemeente wordt op een aantal manieren geconfronteerd met het strijdige gebruik van kantoorruimte op bedrijfsbestemmingen. De gemeente heeft dit strijdige gebruik in het verleden op een aantal plaatsen zelf geconstateerd. Hier is tegen opgetreden. Daarnaast is de gemeente benaderd door potentiële vestigers die een zelfstandig kantoor in een bedrijfsgebouw willen vestigen, of door eigenaren van een bedrijfsgebouw die aan kantoorgebruikers willen verhuren. Deze verzoeken worden afgewezen. Tegen deze afwijzing wordt in een enkel geval een juridische procedure gestart. Terwijl aan de ene kant verzoeken om vestiging van zelfstandige kantoorruimte worden afgewezen, moet aan de andere kant worden geconstateerd dat er toch strijdig gebruik plaats vindt. Dit is een ongewenste situatie. De gemeente streeft naar een efficiënt grondgebruik. Een efficiënt en intensief grondgebruik kan met de aanpak van de ontstane situatie worden bevorderd. Met de vrijstellingsbevoegdheid ex artikel 19, lid 3 heeft de gemeente een instrument in handen voor de oplossing van de ontstane problematiek. 2. Het doel van deze notitie Deze notitie vormt voor burgemeester en wethouders het beleidskader op grond waarvan zij zich bereid kunnen verklaren mee te werken aan een vrijstelling ex art. 19 WRO ten behoeve van de vestiging van zelfstandige kantoorruimte in bedrijfsbebouwing op een bedrijfsbestemming. Een bedrijfsgebouw bestaat in het algemeen uit een bedrijfsruimte/bedrijfshal en een kantorendeel. In bedrijfsgebouwen mag alleen kantoorruimte functioneel behorend bij het betreffende bedrijf worden gevestigd. In de praktijk is het kantorenvolume ondergeschikt aan het bedrijfsdeel. De gemeente hanteert de regel dat op bedrijfsterreinen maximaal 50% van het brutovloeroppervlak aan bedrijfsbebouwing door bij het bedrijf behorende kantoorruimte mag worden gebruikt. Wanneer een groter volume zou worden toegestaan is immers eerder sprake van kantoor- dan van bedrijfsbebouwing. In (nieuwere) bestemmingsplannen wordt de 50 - 50 regel in de bestemmingsplanvoorschriften verankert, terwijl op nieuwe grootschalige bedrijventerreinen het kantoorvolume wel op 30% wordt vastgelegd. In de praktijk blijkt dat op bestaande bedrijventerreinen bedrijven (delen van) hun kantoorruimte over hebben. Deze kantoorruimte wordt veelal verhuurd aan zelfstandige kantoorgebruikers. Het in deze notitie aangereikte beleidskader biedt grotendeels een oplossing voor deze problematiek. In deze notitie wordt in deel 1 het nieuwe beleid ten aanzien van zelfstandige kantoorruimte in bedrijfsbebouwing op een bedrijfsbestemming toegelicht en is in deel 2 een regeling met criteria opgenomen.

24

3. Organisatie Voor het maken van deze beleidsnotitie is een projectgroep opgericht. De samenstelling hiervan was als volgt: Economische Zaken, Bouwbeheer, Stedebouw en Monumenten, OGU, Milieu, Verkeer 4. Analyse leegstand en strijdig gebruik In opdracht van de gemeente Utrecht is onderzoek verricht naar vestiging van zelfstandige kantoren in bedrijfsbebouwing en leegstand. Hoewel de gegevens inmiddels niet meer up to date zijn, zijn de cijfers wel indicatief voor de huidige problematiek. Onderzocht zijn de bedrijventerreinen Overvecht, Lage Weide en Kanaleneiland. Definitiekwestie kantoor versus bedrijfsruimte Het onderscheid tussen wat precies een bedruimte en wat precies een kantoorruimte is, wordt door ontwikkelingen in de economie steeds vager. In deze notitie worden geen voorstellen gedaan over hoe met dit onderscheid om te gaan. Er wordt vastgehouden aan de bestaande beoordelingssystematiek. In grote lijnen komt die neer op definiëring van kantoorwerkzamheden als administratieve werkzaamheden, inclusief bijbehorende activiteiten als vergaderen etc. Er bestaat echter een grijs gebied dat per inidividueel geval wordt beoordeeld. De bevindingen van dit onderzoek zijn samengevat als volgt: Vestiging van zelfstandige kantoorruimte in bedrijfsbebouwing Omvang van het gebruik van zelfstandige kantoorruimte in bedrijfsbebouwing In het verleden is onderzoek gedaan naar het gebruik van zelfstandige kantoorruimte in bedrijfsbebouwing. Hoewel het onderzoek van enige jaren geleden dateert kan worden geconstateerd dat in grote lijnen de toen geconstateerde feiten en getallen in grote lijnen onveranderd zijn gebleven. In totaal is ongeveer 50.000 m2 kantoorruimte in bedrijfsbebouwing in gebruik bij zelfstandige kantoorgebruikers. Het betreft in totaal ca. 128 bedrijven met naar schatting 2.000 werknemers. In absolute zin zijn dit forse getallen. In relatie tot de totale hoeveelheid bedrijfsruimte op deze terreinen (Ca. 2,3 miljoen m2), of de totale voorraad zelfstandige kantoorruimte in de stad (Ca. 2 miljoen m2) is dit strijdige gebruik niet heel groot. Grootte zelfstandige kantoorruimte in bedrijfsbebouwing De verdeling van klassegroottes is 0 - 250 m2 251 - 500 m2 501 -1000 m2 1001 -3000 m2 onbekend

de zelfstandige kantoorgebruikers in bedrijfsgebouwen over een aantal als volgt: 61 bedrijven 28 bedrijven 12 bedrijven 7 bedrijven 20 bedrijven

totaal

128 bedrijven

Gemiddelde grootte van de zelfstandige kantoorruimte is ca 400 m2. Geconcludeerd kan worden dat het overwegend kleinere bedrijven betreft. Verdeling van zelfstandige kantoorruimte over de 3 bedrijfsterreinen Het strijdig gebruik door zelfstandige kantoorgebruikers op de drie bedrijfsterreinen is als volgt verdeeld: - bedrijfsterreien Overvecht 8.200 m2 - bedrijfsterrein Kanaleneiland 20.800 m2 - bedrijfsterrein Lage Weide 18.900 m2

25

- totaal

47.900 m2

Oorzaken leegstand kantoorruimte in bedrijfsgebouwen en strijdig gebruik Achterliggende oorzaken van leegstand en strijdig gebruik zijn als volgt aan te geven. Bedrijfsbebouwing is, in tegenstelling tot kantoorbebouwing te beschouwen als een maatpak. De verhouding bedrijfsruimte-kantoorruimte is precies afgestemd op de behoefte op het moment van de bouw. Deze behoeft kan in de tijd wijzigen. Zo kan door kantoorautomatisering, thuiswerken, flexwerken en uitbesteden de behoefte aan kantoorruimte bij een gevestigd bedrijf verminderen. Wanneer een tweede of volgende gebruiker een bedrijfsgebouw betrekt dan hoeft de aanwezige verhouding bedrijfsruimte-kantoorruimte niet altijd precies aan te sluiten op de behoefte. Dit kan dan leiden tot een poging tot illegale verhuur van de overtollige ruimte. Hierbij treden als oorzaken van langdurige leegstand van kantoorruimte in bedrijfsbebouwing op: -onvoldoende representatieve uitstraling van de gebouwen voor kantoorgebruikers -incourante locatie -slechte bereikbaarheid van de gebouwen per openbaar vervoer -incourante maatvoering Voorts is in een aantal gevallen de oorzaak van leegstand dat gebruik van bedrijfsbebouwing door zelfstandige kantoorgebruikers conform het bestemmingsplan niet is toegestaan. 5. Oplossingsrichting en mogelijkheden van vestiging van zelfstandige kantoorgebruikers in bedrijfsbebouwing op bedrijfsbestemmingen In het kader van de voorbereiding van deze notitie is geconstateerd dat er in principe ten aanzien van de problematiek van zelfstandige kantoren in bedrijfsbebouwing op bedrijfsbestemmingen een aantal oplossingsrichtingen mogelijk is:: Strikte handhaving van de vigerende bestemmingsplannen. Strikte handhaving van het bestemmingsplan leidt ertoe dat de illegaal gevestigde bedrijven dienen te vertrekken. Er is echter een aantal serieuze nadelen aan deze oplossingsrichting verbonden: - Deze oplossingsrichting zal leiden tot leegstand en minder efficiënt grondgebruik. De overtollige kantoorruimte is alleen als kantoorruimte te verhuren. Door de fysieke kenmerken van de kantoorruimte, zoals verdiepinghoogte, maximale vloerbelasting, afwezigheid van roldeuren en ligging op de verdieping is de ruimte doorgaans alleen geschikt voor vestiging van kantoren. - Strikte handhaving zal door het ontstaan van leegstand leiden tot verpaupering van de terreinen. Het probleem van illegaal gebruik doet zich vooral voor op oudere bedrijfsterreinen. De gemeente investeert veel om de kwaliteit van deze terreinen weer op peil te krijgen. Voorkomen moet worden dat hier structurele leegstand ontstaat. - Het strijdig gebruik betreft ca 130 bedrijven met naar schatting 2.000 arbeidsplaatsen. In verband met deze bezwaren is deze oplossingsrichting niet verder onderzocht. Gedogen van het strijdig gebruik. Gedogen van het strijdig gebruik laat de mogelijkheid van het strijdig gebruik voortbestaan. De bezwaren onder bovenstaande paragraaf zijn hierbij niet aan de orde. Er is echter wel een aantal andere serieuze bezwaren: - Bedrijven die de gemeente formeel toestemming vragen voor vestiging van zelfstandige kantoorruimte in bedrijfsbebouwing krijgen een afwijzing, terwijl anderen zich illegaal vestigen. - Er ontstaat daarmee een ongelijke behandeling van bedrijven. - Bij juridische procedures tegen de gemeente zullen afgewezen bedrijven de gemeente wijzen op het feit dat strijdig gebruik voorkomt. Gedogen is in zijn algemeenheid niet de meest nette manier om problemen op te lossen.

26

Wij hebben derhalve gekozen voor de navolgende oplossing 6. Gekozen oplossingsrichting, onder voorwaarden toestaan van zelfstandige kantoren. De gekozen oplossingsrichting is het onder voorwaarden toestaan van zelfstandige kantoorruimte in bedrijfsbebouwing na het verlenen van vrijstelling ex artikel 19, lid 3 WRO. (Zie deel II van deze notitie) De wettelijke procedure voor het verlenen van deze vrijstelling zal daarvoor doorlopen moeten worden. De vraag kan gesteld worden of hier niet een te licht vrijstellingsmiddel wordt ingezet voor een redelijk ingrijpende planologische wijziging. De planologische impact van deze beleidsnotitie is echter beperkt. Immers of in bedrijfsbebouwing een bedrijf zit met bijbehorende kantoorruimte maakt in planologische zin weinig verschil met de situatie waarin de overtollige ruimte wordt verhuurd aan een kleinschalig zelfstandig kantoor. De oplossingsrichting waarvoor gekozen is, is als volgt te verwoorden: Bedrijfsbebouwing bestaat uit een hal/bedrijfsruimte en een kantoorruimte. De hal/bedrijfsruimte moet hal/bedrijfsruimte blijven, en mag niet worden omgezet in kantoorruimte. De bij een gevestigd bedrijf behorende behoefte aan kantoorruimte dient in de kantoorruimte te worden gevestigd. Als een bedrijf niet alle kantoorruimte nodig heeft mag deze onder voorwaarden separaat aan zelfstandige kantoorgebruikers worden verhuurd. Beschikbaarheid van kleinschalige en goedkope kantoorruimte is belangrijk voor diversiteit van economische structuur en komt tegemoet aan de behoefte van het creëren van een broedplaatsmilieu. Hiermee wordt bedoeld het realiseren van omstandigheden die het starten en doorstarten van bedrijven bevorderen. Legalisering bestaande situatie. Uit de analyse van de leegstand van kantoorruimte behorende bij bedrijfsruimte en de analyse van het strijdig gebruik blijkt dat ca. 13.000 m2 leeg staat, en dat ca. 50.000 m2 oneigenlijk door zelfstandige kantoorgebruikers wordt gebruikt. De voorgestelde oplossingsrichting komt daarom in grote mate neer op legalisering van de bestaande illegale situatie, en zal dus niet tot onmiddellijk zichtbare, grote veranderingen op de bedrijventerreinen leiden. De regeling is zodanig uitgewerkt dat deze niet leidt tot grote toename van zelfstandige kantoren op bedrijventerreinen. Gevolgen voor verkeersintensiteiten, mobiliteit en parkeren. In de vijfde nota RO, de nota Ruimte en in het NVVP is een nieuw rijksbeleid geformuleerd op hoofdlijnen. De rijksoverheid neemt afstand van rijksbemoeienis op individuele locatiebeslissingen en parkeernormen van bedrijven. Die uitvoering wordt verantwoordelijkheid van gemeente en provincie. Doel van het nieuwe locatiebeleid is samen te vatten als het bieden van een goede plaats voor ieder bedrijf, zodat een optimale bijdrage wordt geleverd aan de vitaliteit van steden. Niet alleen mobiliteitsbeperking maar ook doelstellingen van economische ontwikkeling, bereikbaarheid en ruimtelijke kwaliteit (waaronder efficiënt ruimtegebruik, kwaliteit en variatie in vestigingsmilieus) zijn nu aan de orde. Het in deze notitie geformuleerde beleid past hier uitstekend in. Het toestaan van verhuur van overtollige kantoorruimte betekent over het algemeen niet dat verkantorisering of intensivering van bedrijfsterreinen met een C-profiel aan de orde is. Met deze oplossingsrichting blijft de hoeveelheid kantoorruimte op bedrijfsterreinen gelijk. Het verschil met de in het bestemmingsplan toegestane situatie is dat de kantoorruimte deels door zelfstandige kantoorgebruikers wordt benut. Qua intensiteit (aantal werknemers per m2) is er geen verschil met kantoorgebruikers behorende bij een bedrijf. Dit betekent dat er over het algemeen geen sprake is van toenemende mobiliteit, verkeersintensiteiten of parkeerproblemen als gevolg van het vestigen van zelfstandige kantoren. Het aantal kantoorwerkers wordt immers niet groter. De gemeente Utrecht houdt als regel aan dat op bedrijfsbestemmingen per bouwperceel van de brutovloeroppervlakte aan bedrijfsbebouwing maximaal 50 % als kantoorruimte behorende bij de bedrijfsruimte mag worden gerealiseerd.

27

In enkele bedrijfsbestemmingen op (nieuwere) bedrijventerreinen in Leidsche Rijn wordt uitgegaan van afwijkende percentages kantoorruimte ten opzichte van de totale bedrijfsbebouwing. Omdat het dan met name gaat om arbeidsextensieve bedrijven in de distributie, logistiek en transport met veelal grote magazijn en opslaghallen, wordt dan maximaal 30% van het brutovloeroppervlak van de bedrijfsbebouwing aangehouden. Per saldo wordt hierdoor bereikt dat een goede verhouding ontstaat tussen de te realiseren bedrijfsbebouwing en de daarbij behorende kantoorcomponent. Resumerend kan worden geconcludeerd dat het nieuwe beleid geen of minimale invloed heeft op mobiliteit, verkeersintensiteit, bereikbaarheid en parkeren. Aanvullende maatregelen zoals extra openbaar vervoer etc. uitsluitend als gevolg van deze beleidswijziging zijn daarom niet nodig. De behoefte aan goed openbaar vervoer en vervoermanagement op de bedrijventerreinen is steeds aanwezig. Milieuaspecten. Voor de beoordeling van de milieugevolgen van vestiging van zelfstandige kantoorruimte op bedrijfsterreinen zijn twee zienswijzen relevant. De eerste zienswijze gaat uit van de hinder die kantoren opleveren voor andere bedrijven. De tweede zienswijze gaat uit van hinder die andere bedrijven voor kantoren opleveren. Beperkingen die kantoren opleveren voor omliggende bedrijven. Vestiging van zelfstandige kantoren op bedrijfsterreinen kan hinder of beperkingen opleveren voor omliggende gevestigde bedrijven. Het gaat hierbij om de beoordeling van de gevoeligheid van kantoren voor milieuhinder. In diverse AMVB's op milieugebied is er sprake van gevoelige bebouwing die gelijk is te schakelen met woningen van derden en die maximale bescherming tegen milieuhinder genieten. Gevoelige bebouwing zijn kantoorgebouwen met meer dan 50 personen per object. Bij kantoorgebouwen met een gemiddeld ruimtegebruik van ca 20 m2 b.v.o. per werknemer zijn dat gebouwen vanaf ca 1000 m2. Voor gevoelige bebouwing gelden ruimere afstandscriteria dan voor bedrijven. Dit kan dus betekenen dat omliggende bedrijven in hun huidige of toekomstig functioneren belemmerd zouden kunnen worden. Vooral daar waar deze gevoelige kantoorbebouwing in de buurt van hinder c.q. gevaar opleverende zwaardere bedrijvigheid is gelegen is dit het geval. Uitgangspunt van deze beleidsnotitie is, dat geen beperkingen voor omliggende bedrijven mogen ontstaan als gevolg van vestiging van zelfstandige kantoorruimte. De bedrijfsterreinen zijn primair bedoeld voor de bedrijfscategorieën die in het bestemmingsplan zijn opgenomen. De vestiging van grotere zelfstandige kantoren op bedrijfsterreinen mag de vanuit de milieucategorie zwaardere bedrijven niet in haar huidige of toekomstige functioneren belemmeren. Dit kan grotendeels worden geregeld door grotere kantoren alleen toe te laten op categorie 3 bedrijfsterreinen op ten minste 60 meter van categorie 4 bedrijfsterreinen. Gevolg hiervan is dat de gevoelige zelfstandige kantoren (meer dan 50 werkzame personen en groter dan ca 1000 m2) niet op alle bedrijfsterreinen mogen worden gevestigd. Mede daarom zal de algemene regeling gelden voor kantoorruimte tot maximaal 1000 m2. Hinder die omliggende bedrijven uitoefenen op de kantoren Er zijn een viertal aspecten van hinder van bedrijven op kantoren, nl. verkeer, stof, geluid en stank. Zwaar verkeer kan leiden tot trillingen, dat bij kantoorachtige werkzaamheden in de grafische sector tot problemen kan leiden. Bijvoorbeeld tot wazige in plaats van scherpe afdrukken. Dit is overigens evenzeer een probleem bij grafische activiteiten in bedrijfsgebouwen. Ook kan het zware verkeer eventueel gecumuleerd met industriegeluid tot geluidsproblemen leiden. Vooral op Lage Weide is nogal wat zware industrie gevestigd die geluidshinder veroorzaakt. Daarnaast veroorzaakt de industrie in een aantal gevallen geur- en stofoverlast. Deze overlast kan leiden tot klachten. Aangenomen kan worden dat zelfstandige kantoren meer gevoelig zullen zijn voor deze overlast dan productiebedrijven, hoewel veel bedrijven natuurlijk ook schoon zijn en evenzeer van deze overlast hinder ondervinden

28

Grondbeleidaspecten Aanhakend op het in deze notitie geformuleerde beleid rijst de vraag in hoeverre het Utrechtse erfpachtsysteem mogelijkheden biedt om regulerend op te treden tegen de ongewenste vestiging van zelfstandige kantoorruimte in bedrijfsbebouwing op bedrijfsbestemmingen. In beginsel is er sprake van een economische meerwaarde indien een deel van de bedrijfsruimte wordt omgezet in een (zelfstandige) kantoorruimte. De huurwaarde en de beleggingswaarde van het totale gebouw zullen hierdoor stijgen. In de meeste oude erfpachtcontracten zijn de bestemming en het gebruik dusdanig omschreven dat bebouwing van een bedrijfsruimte is toegestaan van maximaal de oppervlakte van de kavel. De kantoorruimte wordt bij deze bedrijfsruimte inbegrepen. Door de vermenging is het lastig te spreken van een gewijzigde bestemming en/of een gewijzigd gebruik op grond waarvan er een economische meerwaarde verschuldigd is. In de regel wordt door het Ontwikkelingsbedrijf eerst een economische meerwaarde in rekening gebracht indien de oppervlakte van de kavel wordt overschreden. In recentere contracten (bijvoorbeeld bij uitgifte van het bedrijfsterrein De Wetering Noord) is vastgelegd dat maximaal 30% van de totale oppervlakte van het perceel of van het totale gebouw kan worden benut voor kantoordoeleinden. Bij overschrijding van dit percentage wordt op basis van het erfpachtcontract een kantorentoeslag bij de erfpachter in rekening gebracht. Deze toeslag is het verschil tussen de uitgifteprijs en de geldende grondprijs voor kantoorruimte ten tijde van de overschrijding van het percentage. Indien de gemeente geen medewerking wenst te verlenen aan de overschrijding van dit percentage biedt het bestaande erfpachtcontract een instrument om de overschrijding tegen te houden. Dit kan echter alleen op basis van gegronde redenen zoals wegens strijd met vigerend beleid. Omdat de vestiging van zelfstandige kantoorruimte plaatsvindt c.q. dient plaats te vinden in reeds aanwezige, leegstaande, kantoorruimte kan worden gekonstateerd dat geen strijdigheid ontstaat met de gesloten erfpachtscontrachten en de op grond daarvan toegestande kantoorbebouwing. Kantoren en bedrijventerreinenbeleid, startersbeleid, werkgelegenheidsaspecten, limitatieve lijst en toekomstige ontwikkeling Kantoren- en bedrijfsterreinenbeleid Utrecht streeft naar vestiging van het juiste bedrijf op de juiste plaats. Dit betekent dat met name voor de nieuwe in ontwikkeling zijnde bedrijventerreinen en kantorenlocaties duidelijke produkt-marktcombinaties zijn vastgesteld. De bestaande bedrijventerreinen hebben niet in alle gevallen een heel duidelijk profiel. De vraag is of vestiging van zelfstandige kantoorruimte vanuit een optiek van bedrijventerreinenen kantorenbeleid gewenst is. Deze vraag kan om een aantal redenen positief worden beantwoord. - Er is behoefte aan kleinschalige kantoorruimte aan de onderkant van de kantorenmarkt. Dit wordt onderschreven in de nota 'Strategisch Kader Kleinschalige Bedrijfshuisvesting', april 2000. De mogelijkheid van vestiging van zelfstandige kantoorruimte op bedrijfsterreinen zal niet concurreren met de in ontwikkeling zijnde kantorenlocaties in Leidsche Rijn en Stationsgebied. Dit zijn ontwikkelingen voor een veel hoger marktsegment, en met veel hogere prijzen. - Ook op het gebied van aanbod van bedrijfsterreinen en bedrijfsruimte is er in Utrecht sprake van schaarste, met name van terreinen met een C -profiel. Het is daarom niet gewenst om bedrijfsruimte op C-locaties te veranderen in kantoorruimte. Verhuur van overtollige kantoorruimte is echter wel positief. Dit leidt tot voorkomen van leegstand en verpaupering van de oudere bedrijfsterreinen. Ook is efficiënt gebruik van de bedrijfsbebouwing, in tegenstelling tot leegstand, beter voor de bedrijfsvoering van de betreffende bedrijven. De zelfstandige kantoorruimte op bedrijfsterreinen vormt slechts een zeer ondergeschikt deel van het totaal op de bedrijfsbebouwing op de bedrijfsterreinen terreinen en dat dient ook zo te blijven.

29

Gelet op het bovenstaande en gelet op de eerder omschreven milieuaspecten geldt de regeling voor overtollige kantoorruimte tot maximaal 1000 m2 B.V.O. Hiermee wordt 90 % van de gevallen opgelost. Bedrijfsruimte bevindt zich doorgaans op de begane grond in verband met bereikbaarheid en, vloerbelasting. De bijbehorende kantoorruimte is hier doorgaans boven gelegen. Om het gevaar van verkantorisering te voorkomen en in verband met de handhaving wordt zelfstandige kantoorruimte alleen op de verdieping toegestaan. Het thans vast te leggen beleid dient een plaats te krijgen in het op te stellen Ontwikkelingskader Bedrijventerreinen Startersbeleid Een van de belangrijke elementen van het Utrechtse startersbeleid is het aanbieden van voldoende geschikte huisvestingsmogelijkheden. Dit wordt onder andere geconcretiseerd door het realiseren en in stand houden van bedrijfsverzamelgebouwen. Uit de analyse van het strijdig gebruik blijkt dat 90 % van de zelfstandige kantoren op bedrijfsterreinen kleiner is dan 1000 m2, meer dan de helft is kleiner dan 250 m2. Hiermee is duidelijk dat het aanbieden van zelfstandige kantoorruimte op bedrijfsterreinen een bijdrage levert aan de beschikbaarheid van kleinere en goedkopere kantoorruimte. Niet onderzocht is wat het aandeel jonge of startende bedrijven is in deze ruimte. Duidelijk is wel dat startende en doorstartende bedrijven gebaat zijn bij aanbod van geschikte ruimte. De veelal kleinschalige kantoorruimte op bedrijfsterreinen vervult een broedplaatsfunctie voor bedrijven in ontwikkeling. Werkgelegenheidsaspecten Uit de analyse van het strijdig gebruik blijkt dat naar schatting 2.000 mensen werkzaam zijn in de zelfstandige kantoren (50.000 m2 : 25= 2000 personen). Limitatieve lijst van grondexploitaties, BRU afsprakenkader Aangezien het hier bestaande gebouwen betreft valt deze regeling buiten het BRU afsprakenkader. 7 Handhaving van het nieuwe beleid Uitgangspunt van de regeling is dat deze praktisch gezien handhaafbaar is. De beginsituatie is vanuit de goedgekeurde bouwplannen bekend. Ook het uitgangspunt dat de bedrijfsruimte als bedrijfsruimte in gebruik moet blijven is helder. Deze beleidsnota dient als toetsingskader voor legalisering van bestaande strijdige situaties en voor nieuwe aanvragen van zelfstandige kantoorruimte op bedrijfsbestemmingen op bedrijfsterreinen om vrijstelling en constateringen van zelfstandige kantoorgebruikers op bedrijfsterreinen.

30

DEEL II CRITERIA VOOR VRIJSTELLING EX ARTIKEL 19 VOOR ZELFSTANDIGE KANTOORRUIMTE OP BEDRIJFSBESTEMMINGEN OP BEDRIJFSTERREINEN Regeling voor vestiging van zelfstandige kantoorgebruikers in bedrijfsbebouwing op bedrijvenbestemmingen op bedrijfsterreinen Het gebruik van zelfstandige kantoorruimte wordt onder een aantal voorwaarden toegestaan. Onderstaand zijn de randvoorwaarden voor het toestaan van zelfstandige kantoorruimte op bedrijfsterreinen opgenomen. 1. Definities - Bedrijfsbebouwing: het totaal aan bedrijfsbebouwing op een perceel waarin opgenomen bedrijfsruimte en de bij dit bedrijf bijbehorende kantoorruimte. - Kantoorruimte: ruimte voor het verrichten van administratieve en daarmee gelijk te stellen werkzaamheden. - Zelfstandige kantoorgebruiker: gebruiker van zelfstandige kantoorruimte zonder relatie met het bedrijf in de bedrijfsbebouwing op hetzelfde perceel. - Overtollige kantoorruimte: kantoorruimte die overtollig is nadat de kantoorbehoefte van een in een bedrijfspand gevestigd bedrijf is ingevuld in de aanwezige kantoorruimte. 2. Doelstelling van de regeling. Wanneer door diverse omstandigheden de hoeveelheid kantoorruimte voor een in een bedrijfspand gevestigd bedrijf te groot is kan deze onder voorwaarden worden benut door zelfstandige kantoorgebruikers. De regeling beoogt om te komen tot efficiënt ruimtegebruik op bedrijfsterreinen. De regeling beoogt langdurige leegstand van kantoorruimte behorende bij bestaande bedrijfsgebouwen te voorkomen. Hiermee wordt tevens verpaupering op oudere bedrijfsterreinen tegengegaan. Met de regeling kan een specifiek segment in de kantorenmarkt worden bediend. Het gaat vooral om de kleinere en wat goedkopere kantoorruimte. Hiermee wordt een broedplaatsmilieu gerealiseerd voor kleinere bedrijven in het algemeen en startende en doorstartende bedrijven in het bijzonder. 3. Werkingsgebied De regeling is van toepassing op bestaande bedrijfsbebouwing op bedrijfsterreinen binnen een bestemmingsplan waarvoor de geldende bedrijfsbestemming geen regeling bevat betreffende de verhoudingtussen bedrijfsruimte en kantoorruimte, dan wel bedrijfsterreinen waar maximaal 50% kantoorruimte bij de bedrijfsruimte is toegestaan. De regeling is van toepassing op bedrijfsbebouwing ouder dan 3 jaar. De regeling is niet van toepassing bij nieuwbouw van bedrijfsbebouwing. Dit hangt samen met de doelstelling van de regeling. De regeling beoogt leegstand van kantoorruimte in bedrijfsbebouwing te voorkomen, niet om de vestiging van zelfstandige kantoorruimte op bedrijfsterreinen te bevorderen. 4. Omvang van de kantoorruimte voor zelfstandige kantoren. Er kan vrijstelling worden verleend voor kleinschalige kantoorruimte. Verkantorisering van de bedrijfsterreinen moet worden voorkomen. Overtollige kantoorruimte mag, na het verlenen van vrijstelling, in gebruik worden genomen door zelfstandige kantoorgebruikers tot een maximum van 1.000 m2 per bedrijfsbebouwing op een bouwperceel. Bovendien mag niet meer dan 70% van de kantoorruimte door zelfstandige kantoorgebruikers in gebruik worden genomen

5. Kantoorruimte op verdieping

31

Verhuur of ingebruikgeving van zelfstandige kantoorruimte op de begane grond is niet toegestaan. Dit mag alleen op de verdieping. 6. Invulling van de eigen kantoorbehoefte van in bedrijfsgebouwen gevestigde bedrijven. Het kantoor behorende bij een bedrijf dient in de kantoorruimte gevestigd te worden. Het is dus niet toegestaan om het bij het bedrijf behorende kantoren te vestigen in de bedrijfsruimte en vervolgens de kantoorruimte in gebruik te geven als zelfstandige kantoorruimte. Een en ander te beoordelen aan de hand van oude bouwtekeningen c.q. verleende bouwvergunningen. 7. Functieverandering of verbouw van bedrijfsruimte naar kantoorruimte De bedrijfsruimte in de bedrijfsbebouwing moet integraal gehandhaafd blijven. Functieverandering of verbouw van bedrijfsruimte naar kantoorruimte is niet toegestaan. Hiervoor geldt als toetsingskader de situatie ten tijde van de verleende bouwvergunning. De op het moment van verlenen van de bouwvergunning vastgelegde hoeveelheid bedrijfsruimte dient gehandhaafd te blijven. Eerdere ingebruikname van bedrijfsruimte door kantoren dient te worden beëindigd. 8. Bouwvergunningplichtige werkzaamheden Er wordt geen medewerking verleend aan bouwvergunningplichtige activiteiten ten behoeve van zelfstandige kantoorruimte of ten behoeve van de toegang tot de zelfstandige kantoorruimte. 9. Uitbreiding van de hoeveelheid kantoorruimte behorend bij bedrijfsruimte Uitbreiding van de hoeveelheid kantoorruimte behorende bij de bedrijfsruimte is, na het verlenen van de benodigde vergunningen, slechts onder een aantal voorwaarden toegestaan: - Indien er sprake is van verhuur van een deel van de kantoorruimte aan zelfstandige kantoorgebruikers dient dit eerst beëindigd te worden. Pas als alle kantoorruimte in gebruik is bij het in de bedrijfsbebouwing gevestigde bedrijf, en er dan nog sprake is van een tekort aan kantoorruimte ten behoeve van dit bedrijf kan kantoorruimte worden uitgebreid. - Deze uitbreiding moet passen binnen het vigerende bestemmingsplan.(maximaal percentage kantoorruimte) - De gehele hoeveelheid kantoorruimte is in dit geval te beschouwen als nieuwe ruimte. De kantoorruimte mag minimaal 3 jaar niet aan zelfstandige kantoorgebruikers worden verhuurd of door hen in gebruik genomen. Dit om te voorkomen dat de regeling wordt misbruikt om nieuwe kantoorruimte op bedrijfsterrein te realiseren ten behoeve van zelfstandige kantoorgebruikers. 10. Sloop-nieuwbouw bedrijfspanden Bij sloop en daaropvolgende nieuwbouw van bedrijfsbebouwing dient de nieuw te realiseren bedrijfsbebouwing te passen binnen de vigerende bedrijfsbestemming. De nieuw gerealiseerde kantoorruimte behorende bij de bedrijfsruimte mag gedurende minimaal 3 jaar niet aan zelfstandige kantoorgebruikers worden verhuurd of door hen in gebruik genomen. 11. Splitsing van de eigendoms/erfpachtssituatie van de kantoorruimte en de bedrijfsruimte van de bedrijfsbebouwing. Splitsing van het erfpachtrecht van de (zelfstandige) kantoorruimte en de bedrijfsruimte wordt niet toegestaan. Door bedrijfsbebouwing ongedeeld te laten wordt de mogelijkheid opengelaten dat volgende gebruikers het gebouw weer geheel conform de bedrijfsbestemming gaan benutten. Bij splitsing is het kantoorgebruik definitief, en zal bij volgende gebruikers een neiging naar realiseren van additionele kantoorruimte ontstaan. Voor splitsing zal vaak een verbouwing nodig zijn in verband met eigen ingang, en valt daarom buiten het kader van de regeling

32

12. Milieucategorieën Gevoelige kantoren, dit zijn kantoren met meer dan 50 werknemers, kunnen uitsluitend worden toegelaten op bedrijfsbestemmingen waarop maximaal categorie 3 bedrijven zijn toegestaan en dan nog op ten minste 60 meter afstand van bedrijfsbestemmingen waarop maximaal categorie 4 bedrijven zijn toegestaan. Zie eerdere opmerkingen over problemen i.v.m. milieunormen. Op bedrijfsbestemmingen waarop bedrijven categorie 4 en hoger zijn toegestaan kunnen geen gevoelige kantoren worden gevestigd. De reden hiervoor is dat anders de zwaardere bedrijven in hun (toekomstig) functioneren worden belemmerd

33