QUẢN TRỊ RỦI RO – RỦI RO BÊN TRONG DỰ ÁN
Đánh giá rủi ro bên trong của Dự án : Dự án đầu tư Cao ốc văn phòng cho thuê – Khu thương mại phức hợp IBs 1 bis – 1 kép Nguyễn Đình Chiểu, phường Đa Kao, quận 1, Tp.HCM 1. Rủi ro về khu đất 1.1. Hiện trạng lô đất: Tổ hợp văn phòng và căn hộ cao cấp 1 Bis - 1 Kep toạ lạc tại số 1 Nguyễn Đình Chiểu - phường Đa Kao - quận 1 - Thành phố Hồ Chí Minh. Tổng diện tích đất quy hoạch là: 17.577 m2. Với 5 toà tháp cao tầng bao gồm khu văn phòng và căn hộ cao cấp, vị trí xây dựng thuộc quận trung tâm thành phố, rất thuận tiện giao thông và giải quyết một nhu cầu cấp thiết về văn phòng nhà ở cho thành phố. •
Chủ đầu tư là Công ty Phát Triển Nhà Và Dịch Vụ Q1.
•
Nhà thầu tư vấn và quản lý dự án là Công ty Cổ Phần Tư Vấn Đông Dương.
1.2. Rủi ro của lô đất : Dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở và văn phòng làm việc đã kéo dài nhiều năm và đã nhiều lần điều chỉnh chính sách và đơn gía bồi thường hỗ trợ, nhà đầu tư đã bỏ ra hàng chục tỷ đồng nhưng vẫn chưa đi đến đâu, cụ thể là giá đền bù không thống nhất được. Vì vậy, việc di dời giải tỏa những hộ dân còn ở lại sẽ mang tính sổng còn đổi với việc triển khai dự án . Theo những thông tin mới nhất, giá đất bồi thường tại đây vừa được điều chỉnh với mức 68 triệu đồng/m2 cho những hộ ở mặt tiền và 24 triệu đồng/ m2 cho những hộ ở bên trong. Với mức đền bù này, trong tháng 2 và đầu tháng 3 năm 2008, đã có 15 hộ đồng ý di dời, làm giảm số hộ còn ở lại còn khoảng 60 hộ. Đây là một diễn biến tích cực nếu biết rằng chỉ có 3 hộ di dời tính từ tháng 8-2005 đến tháng 1-2008. Theo ghi nhận, những hộ ở lại vẫn còn vướng mắc về việc giá đền bù và nơi ở sau khi di dời. Những người dân còn ở đây cho rằng : mức đền bù của Nhà nước vẫn còn quá thấp so với giá trị của miếng đất. Họ cho biết sẽ không rời nơi ở nếu giá đền bù dưới mức 11 lượng vàng. Bên cạnh đó, người dân còn bức xúc về nơi tái định cư. Được biết chủ đầu tư đã nhiều lần hứa hẹn nhưng khu tái định cư vẫn còn trong tưởng tượng, thậm chí, cho đến nay, chủ đầu tư vẫn chưa đưa ra bản vẽ thiết kế cho khu tái định cư. Nhiều người dân đã di dời đang phải lao đao vì chưa tìm ra chỗ ở, điều này tác động rất tiêu cực đến tâm lí những người còn ở lại. 1.3. Tổn thất Bởi vì hiện nay dự án vẫn chưa khởi động xây dựng nên tổn thất bao gồm: •
Chi phí cơ hội khi để tiền nhàn rỗi : 12% tổng đầu tư dự án (bằng lãi suất ngân hàng)
•
Chậm thu hồi vốn vì toà nhà vẫn chưa triển khai thực hiện.
•
Số tiền đền bù mà người dân muốn sẽ ngày càng tăng theo giá thị trường nhà đất. 1/11
QUẢN TRỊ RỦI RO – RỦI RO BÊN TRONG DỰ ÁN
1.4. Biện pháp giải quyết : Hiện nay, Chính phủ đang xem xét cho phép thành lập một công ty cổ phần về giải phóng mặt bằng. Chúng ta có thể nhờ công ty này lo phần đền bù giải toả. Tuy nhiên, chúng ta sẽ tiếp tục bị động chờ đợi, điều này sẽ gây thiệt hại cho chủ đầu tư. Nếu không muốn bị động chờ đợi chúng ta có thể góp một phần giúp tăng giá đền bù cho người dân. Đa số hộ dân không muốn di dời vì họ đã sống ở đây lâu năm và miếng đất thuộc khu trung tâm thành phố, có giá trị cao. Nếu chúng ta không thương lượng được giá đền bù thì phải lo cho họ khu tái định cư chất lượng cao và gần trung tâm thành phố. Ngoài ra, chúng ta còn có thể kêu gọi các hộ dân chung tay cùng thực hiện dự án bằng cách góp đất.
2/11
QUẢN TRỊ RỦI RO – RỦI RO BÊN TRONG DỰ ÁN
2. Độ nhạy của dự án Phân tích độ nhạy của dự án theo hai yếu tố doanh thu và chi phí họat động. Nguyên tắc : xem sự thay đổi của NPV khi thay đổi một yếu tố với tỷ lệ nhất định và yếu tố khác giữ nguyên. (Excel : nhom10qtrr-phantichdonhay) TL thay đổi Doanh Thu NPV (CP ko đổi)
60% 120 009 -44 537 464
80% 160 012 115 282 756
100% 200 015 275 102 977
120% 240 018 434 923 198
140% 280 021 594 743 418
Chi phí vận hành, quản lý NPV (DT ko đổi)
12 537 940 309 948 579
16 717 253 292 525 778
20 896 566 275 102 977
25 075 879 257 680 176
29 255 193 240 257 375
700 000 000 600 000 000 500 000 000 400 000 000
NPV (CP ko đổi)
300 000 000
NPV (DT ko đổi)
200 000 000 100 000 000 0 -100 000 000
60%
80%
100%
120%
140%
Nhìn vào biểu đồ, ta có thể nhận xét dự án rất nhạy cảm với doanh thu. Doanh thu giảm gần 40% thì NPV của dự án sẽ chuyển từ giá trị dương sang giá trị âm, độ rủi ro dự án khá cao. Ta nên chú ý những yếu tố gây ảnh hưởng đến doanh thu của dự án.
1/11
QUẢN TRỊ RỦI RO – RỦI RO BÊN TRONG DỰ ÁN
3. Rủi ro về xây dựng
3. Cao
Khả năng xảy ra
2. Trung bình
1. Thấp 3. Nguy 1. Không 2. Quan hiểm cho đáng kể trọng dự án
Mức độ nguy hiểm
MA TRẬN RỦI RO T T 1
RỦI RO Giá nguyên vật liệu tăng cao khiến nhà thầu kéo dài thời gian thi công, thậm chí là tháo chạy. Họ chấp nhận bỏ tiền bảo lãnh dự thầu để bỏ dự án và bán số
KHẢ NĂNG
MỨC ĐỘ
3
3
ĐIỄM RỦI RO 9
TỔN THẤT
2/11
TRÁCH BIỆN PHÁP CHI PHÍ NHIỆM CHÍNH - Ký hợp đồng có điều 10-20% trị Ban lãnh đạo chỉnh giá theo thị trường giá gói DA với các nhà thầu thầu
QUẢN TRỊ RỦI RO – RỦI RO BÊN TRONG DỰ ÁN
nguyên vật liệu để bù đắp số tiền lỗ.
2
Thời gian xây dựng kéo dài do các bên thầu khác nhau không làm đúng thời hạn ảnh hưởng đến các nhà thầu khác
3
2
6
3
Chất lượng xây dựng không đảm bảo do tay nghề yếu kém, thiếu kinh nghiệm, thiếu đạo đức, sơ suất… của các đơn vị thầu
2
3
6
Toàn bộ công trình
4
Toà nhà bị xuống cấp và lạc hậu ngay sau khi được đưa vào sử dụng do không đảm bảo các yếu tố kỹ thuật và đầu tư kém
1
3
3
Toàn bộ công trình
5
Tai nạn cháy nổ công trình
1
3
3
Một phần hay toàn bộ công trình
3/11
- Cần có một đội ngũ giám sát công trình chuyên nghiệp - Ban lãnh đạo dự án thường xuyên theo dõi và giải quyết những khúc mắc của nhà thầu để dự án có thể tiến hành đúng kế hoạch - Tổ chức đấu thầu: cần tổ chức theo quy trình chặt chẽ: phân tích năng lực các đơn vị tham gia đấu thầu, ký kết các hợp đồng, quy định rõ ràng về việc giám sát thiết kế, thi công,… - Yêu cầu nhà thầu mua Bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp tư vấn đầu tư và xây dựng - Mua Bảo hiểm công trình - Đầu tư cho trang thiết bị, vật tư - Quản lý và bảo dưỡng thường xuyên - Bố trí thiết bị cháy nổ theo đúng quy định - Mua Bảo hiểm cháy nổ
Ban lãnh đạo DA Gíam sát công trình
Ban lãnh đạo DA
Nhà thầu Ban quản lý Thiết kế - xây dựng Ban quản lý
QUẢN TRỊ RỦI RO – RỦI RO BÊN TRONG DỰ ÁN
- Diễn tập PC-CC cho toàn thể nhân viên và những người làm việc trong toà nhà 6
Trang trí nội thất lỗi thời
1
1
1
Giảm khả - Xác định phong cách thiết năng cạnh kế hiện đại, đơn giản và tranh trong đầu tư cao ngay từ đầu dài hạn
4. Rủi ro về kinh doanh
3. Cao
Khả năng xảy ra
2. Trung bình
1. Thấp 3. Nguy 1. Không 2. Quan hiểm cho đáng kể trọng dự án
Mức độ nguy hiểm
4/11
Thiết kế
QUẢN TRỊ RỦI RO – RỦI RO BÊN TRONG DỰ ÁN
MA TRẬN RỦI RO T T
RỦI RO
KHẢ NĂNG
MỨC ĐỘ
ĐIỄM RỦI RO
1
Thiếu chổ giữ xe
3
2
6
2
Toà nhà do được cho nhiều công ty thuê nên việc hoà hợp giữa các công ty trong việc giữ gìn vệ sinh chung, giao tiếp với nhau, sử dụng hệ thống nước chung …là khá phức tạp
3
2
6
3
Công ty bị những tin đồn hay suy đoán sai sự thật
2
3
6
2
2
4
4
5
6
Khách hàng gặp tai nạn khi ở trong toà nhà dẫn đến bị kiện Hệ thống thông tin trong quản lý không phù hợp với nhu cầu hiện tại của công ty dẫn tới tình trạng lạc hậu trong quản lý dữ liệu, không kiểm soát được một cách toàn diện. Là nơi giao nhau của hai con đường lớn, thường xảy ra tình
2
2
4
3
1
3
TỔN THẤT
BIỆN PHÁP
TRÁCH NHIỆM CHÍNH
Giảm khả - Thuê những khu vực chung quanh, đặc năng cạnh Ban quản lý biệt là vào buổi tối tranh - Cần có văn bản quy định cụ thể và rõ ràng trong toà nhà về việc các nhân viên trong các công ty không nói lớn tiếng, đi lại nhẹ nhàng, cần có ý thức trong việc Ban quản lý sử dụng nguồn nước chung và và xả rác trong và ngoài phạm vi nhân viên sử dụng, cần giao tiếp với nhau một cách văn hoá và văn minh. - Đính chính thông tin với nhân viên, báo giới và khách hàng Mất uy tín Ban lãnh đạo - Phối hợp với các cơ quan chức năng tìm kiếm người tung tin Mất uy tín
- Mua Bảo hiểm trách nhiệm
Ban quản lý
- Kiểm soát và cập nhật thông tin một cách thường xuyên Phòng - Đầu tư trang thiết bị hiện đại, có bảo trì tin và kiểm tra thường xuyên
thông
- Cần có một đội bảo vệ giữ vai trò bảo Đội bảo vệ vệ toà nhà đồng thời đảm nhận việc điều
5/11
QUẢN TRỊ RỦI RO – RỦI RO BÊN TRONG DỰ ÁN
trạng kẹt xe giờ cao điểm, gây ùn tắc giao thông, cản trở việc di chuyển ra vào công ty của nhân viên.
khiển sắp xếp việc lưu thông ra vào công ty của nhân viên trong những giờ cao điểm.
5. Rủi ro về con người
3. Cao
Khả năng xảy ra
2. Trung bình
1. Thấp 3. Nguy 1. Không 2. Quan hiểm cho đáng kể trọng dự án
Mức độ nguy hiểm
MA TRẬN RỦI RO
6/11
QUẢN TRỊ RỦI RO – RỦI RO BÊN TRONG DỰ ÁN
T T
RỦI RO
KHẢ NĂNG
MỨC ĐỘ
ĐIỄM RỦI RO
BIỆN PHÁP - Đầu tư vào trang thiết bị bảo hộ - Kiểm tra thực hiện an toàn lao động - Mua Bảo hiểm tai nạn lao động - Đảm bảo chất lượng công việc, tiền lương tốt - Có chính sách đào tạo nhân viên - Phân chia công việc hợp lý, không giao nhiều công việc quan trọng cho một người - Ban quản lý phải thường xuyên giám sát - Có chương trình đào tạo nhân viên - Mua Bảo hiểm trách nhiệm dân sự đối với người thứ ba
1
Tai nạn lao động trong quá trình xây dựng
3
3
9
2
Nhân viên quan trọng muốn nghỉ việc
2
3
6
3
Nhân viên không có đủ khả năng hay cách làm việc của họ không đúng nguyên tắc
2
3
6
4
Tai nạn xảy ra cho người ngoài, bên thứ ba
2
2
4
2
2
4
- Phân công công việc cụ thể, rõ ràng - Lập bảng hướng dẫn thực hiện công việc
1
3
3
- Mua Bảo hiểm nhân thọ
1
3
3
- Ban lãnh đạo phải giải quyết mâu thuẫn ngay từ khi nó vừa bắt đầu
5
6 7
Các nhân viên các bộ phận không thể hoàn thành nhiệm vụ do các lí do khách quan, chủ quan dẫn tới tình trạng mất uy tín cho công ty quản lý. Ví dụ: Chậm kê khai sổ sách, thống kê các khoản thu chi không đúng tiến độ thực hiện, … làm cách công ty thuê văn phòng bị ảnh hưởng do họ không thể thực hiện các hợp đồng liên quan đến công ty quản lý. Mất những người quan trọng của dự án (như chủ đầu tư, giám đốc…) Mâu thuẫn giữa lãnh đạo và nhân viên dẫn đến việc nhân viên hành động tiêu cực
7/11
QUẢN TRỊ RỦI RO – RỦI RO BÊN TRONG DỰ ÁN
KẾ HOẠCH QUẢN TRỊ RỦI RO Công việc quản trị rủi ro là một công việc quan trọng liên quan đến sự tồn tại và phát triển của doanh nghiệp, nhưng rủi ro có thể không được nhận biết một cách đúng đắn ngay từ đầu. Do đó, mọi người trong nội bộ công ty phải được đào tạo huấn luyện về quản trị rủi ro. Cụ thể : •
Huấn luyện nhân viên biết tầm quan trọng của quản trị rủi ro và quản trị chất lượng
•
Các nhà lãnh đạo phải biết lắng nghe và giải quyết những mối quan tâm của nhân viên cũng như của khách hàng; nhân viên cũng phải lắng nghe ý kiến khách hàng, tìm cách giải quyết hay báo cáo cho cấp lãnh đạo.
•
Đào tạo nhân viên chuyên nghiệp về nghiệp vụ chăm sóc khách hàng.
•
Thiết lập đường dây nóng nhằm phục vụ khách hàng tốt hơn và khắc phục rủi ro nhanh, không để hậu quả gây thiệt hại nghiêm trọng
•
Thành lập danh sách liên hệ trong trường hợp khẩn cấp (phòng cháy, chữa cháy, cứu thương, cảnh sát,… và ban lãnh đạo) cung cấp cho các nhân viên
•
Thiết lập mối quan hệ tốt với các cấp chính quyền địa phương, cảnh sát, các báo đài để có thể thông tin đúng đắn, kịp thời về rủi ro
•
Tạo cơ sở dữ liệu về rủi ro, những bài học kinh nghiệm để phòng tránh và giải quyết
•
Xây dựng một nhóm chuyên về khắc phục rủi ro và đề ra phương án giải quyết trong tinh trạng khẩn cấp.
1/11