Modul_real_estate.pdf

 

   

Modul-01/PJ.042/2013

Modul Pemeriksaan – Industri Real Estate

2013

 

Disclaimer DISCLAIMER Modul ini disusun untuk memenuhi kebutuhan dalam rangka peningkatan kapasitas dan kompetensi pegawai Direktorat Jenderal Pajak khususnya Pemeriksa Pajak dalam memahami proses bisnis dari bidang industri properti/real estate. Materi dalam modul ini bersumber dari berbagai literatur, narasumber, ketentuan formal, pengalaman tim penyusun dan sumber lainnya. Informasi/bahan-bahan ajar yang ada dalam modul ini hanya untuk kepentingan internal Direktorat Jenderal Pajak, digunakan sebagai bahan ajar dan bukan dimaksudkan sebagai aturan dalam pemeriksaan pajak atau pelaksanaan tugas. PENGHARGAAN Ucapan terima kasih diberikan kepada tim penyusun atas segala jerih payah dalam penyampaian informasi/bahan yang berharga ini, sehingga tersusun modul ini. Semoga hasil karya ini menjadi bagian amal baik bagi tim penyusun dan membawa manfaat bagi penggunanya. TIM PENYUSUN Penanggungjawab : Freddy Dwi Artanto - Kepala Sub Direktorat Teknik dan Pengendalian Pemeriksaan Ketua Tim : Sirmu - Kepala Seksi Teknik Pemeriksaan Penyusun : Ibrahim Fajar Ade Putra Balim Ahmad Muzaini Arief Budiman Yan Ardyanto

Asep Kurniawan Heru Budi Rahardjo Imam Prasetya Januar Rizal Nurwiyanto Nugroho Revi Rivai

Kontributor : Didit Haryanto Eko Yunianto Prabowo Eddi Wahyudi Hartanto Muhammad Hanafi Subhan Muhammad Nur Hidayat

Dolok Siagian Suhedi Ade Setiawan Djulius Joko Majdi Ali

.

Hak Cipta 2013, Direktorat Pemeriksaan dan Penagihan Direktorat Jenderal Pajak

Direktorat Pemeriksaan dan Penagihan  

ii

Modul Pemeriksaan – Industri Real Estate

2013

 

Kata Pengantar

Direktorat Pemeriksaan dan Penagihan  

iii

Modul Pemeriksaan – Industri Real Estate

2013

 

DAFTAR ISI   Disclaimer................................................................................................................................................ ii  Kata Pengantar ....................................................................................................................................... iii  BAB I ........................................................................................................................................................ 1  PENDAHULUAN ....................................................................................................................................... 1  1.  Sejarah Singkat Bisnis Properti/Real‐Estate ..................................................................................... 1  2.  Potensi Bisnis Properti/Real Estate .................................................................................................. 2  3.  Proses Bisnis Real Estate .................................................................................................................. 2  3.1.  Gambaran Umum Produk yang Dihasilkan. ............................................................................ 2  3.2.  Tahapan Bisnis Real Estate ..................................................................................................... 5  BAB II ....................................................................................................................................................... 7  PROSES BISNIS ......................................................................................................................................... 7  1.  Perencanaan ..................................................................................................................................... 7  1.1.  Pemilihan lokasi ...................................................................................................................... 7  1.2.  Sumber pendanaan ................................................................................................................ 7  2.  Survei Pendahuluan .......................................................................................................................... 8  3.  Perijinan ............................................................................................................................................ 8  4.  Pengadaan dan Penyiapan/Pematangan lahan................................................................................ 8  4.1  Pembebasan Lahan dan Peralihan Hak Atas Tanah dan/atau Bangunan ............................... 8  4.2  Konsolidasi Lahan ................................................................................................................. 10  4.3  Pengurusan Penggabungan dokumen Sertifikat Tanah dan SPPT PBB ................................ 10  4.4  Pengurusan IMB Global dan Parsial ...................................................................................... 10  5.  Pelaksanaan Konstruksi .................................................................................................................. 10  5.1  Perencanaan ......................................................................................................................... 11  5.2  Pelaksanaan Konstruksi ........................................................................................................ 12  5.3  Pengawasan .......................................................................................................................... 14  BAB III .................................................................................................................................................... 15  PROSES PEMASARAN DAN PENJUALAN ................................................................................................ 15  1.  Proses Pemasaran .......................................................................................................................... 15  2.  Proses Penjualan ............................................................................................................................ 16  2.1  Penjualan secara tunai .......................................................................................................... 16  2.2  Kredit Pemilikan Rumah/Apartemen (KPR/A) ...................................................................... 16  2.3  Sewa ...................................................................................................................................... 16  Direktorat Pemeriksaan dan Penagihan  

iv

Modul Pemeriksaan – Industri Real Estate

2013

  2.4  Cicilan Tunai / Cash Bertahap ............................................................................................... 17  BAB IV .................................................................................................................................................... 18  AKUNTANSI INDUSTRI REAL ESTATE ..................................................................................................... 18  1.  Tujuan ............................................................................................................................................. 18  2.  Ruang Lingkup dalam Standar Akuntansi Industri Real Estate ....................................................... 18  3.  Definisi ............................................................................................................................................ 18  4.  Pengakuan Pendapatan .................................................................................................................. 19  5.  Unsur‐unsur Biaya Pengembangan Real Estate ............................................................................. 21  5.1  Biaya Pra Perolehan Tanah ................................................................................................... 22  5.2  Biaya Perolehan Tanah ......................................................................................................... 22  5.3  Biaya yang secara langsung berhubungan dengan proyek .................................................. 22  5.4  Biaya yang dapat diatribusikan pada aktivitas pengembangan real estate ......................... 23  5.5  Biaya Pinjaman ..................................................................................................................... 23  6.  Alokasi Biaya ke Setiap Unit Real Estate ........................................................................................ 23  7.  Penyajian ........................................................................................................................................ 24  8.  Pengungkapan ................................................................................................................................ 24  BAB V ..................................................................................................................................................... 25  ASPEK DAN KETENTUAN PERPAJAKAN ................................................................................................. 25  1.  Pajak‐Pajak yang Dikenakan ........................................................................................................... 25  1.1  Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) .......................................................................................... 25  1.2  Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) ....................................................... 25  1.3  Pajak Penghasilan (PPh) Bersifat Final .................................................................................. 26  1.4  PPh Pasal 21 dan PPh Pasal 23 ............................................................................................. 30  1.5  Pajak Pertambahan Nilai (PPN)............................................................................................. 30  1.6  Pajak Penjualan atas Barang Mewah (PPn BM) .................................................................... 31  2.  Aspek Perpajakan dan Hal‐hal Yang Perlu Diperhatikan pada Bisnis Real Estate .......................... 35  2.1.  Perencanaan ......................................................................................................................... 35  2.2.  Survei Pendahuluan .............................................................................................................. 35  2.3.  Perijinan ................................................................................................................................ 35  2.4.  Pembebasan Lahan ............................................................................................................... 36  2.5.  Pelaksanaan Konstruksi ........................................................................................................ 37  2.6.  Penjualan dan Pemasaran .................................................................................................... 37  2.7.  Pemeliharaan dan Purna Jual ............................................................................................... 40  2.8.  Periode Proses Kegiatan Pembangunan Apartemen ............................................................ 40  Direktorat Pemeriksaan dan Penagihan  

v

Modul Pemeriksaan – Industri Real Estate

2013

  2.9.  Periode Setelah Pembangunan Apartemen ......................................................................... 40  3.  Dasar Hukum .................................................................................................................................. 41  BAB VI .................................................................................................................................................... 44  PENILAIAN PROPERTI / REAL ESTATE .................................................................................................... 44  1.  Pengantar ....................................................................................................................................... 44  2.  Definisi ............................................................................................................................................ 45  2.1  Metode Penilaian Pendekatan Data Pasar ........................................................................... 45  2.2  Metode Penilaian Pendekatan Biaya .................................................................................... 46  2.3  Metode Kapitalisasi Pendapatan .......................................................................................... 47  2.4  Metode Penilaian Pendekatan Biaya dan Pendapatan ........................................................ 48  2.5  Metode Pendekatan Pendapatan ......................................................................................... 48  3.  Penggunaan Metode Penilaian dalam Penggalian Potensi Pajak................................................... 49  PERSIAPAN PEMERIKSAAN .................................................................................................................... 53  1.  Persiapan Pemeriksaan Bisnis Properti .......................................................................................... 53  2.  Hal‐Hal yang Perlu Diperhatikan Dalam Pemeriksaan Bisnis Properti  (Critical Point) .................. 54  3.  Buku, Catatan dan Dokumen yang diperlukan ............................................................................... 60  4.  Program Pemeriksaan  (Audit Program) untuk Industri Real Estate .............................................. 61  5.  Program Pemeriksaan Pos‐Pos ....................................................................................................... 62  5.1  Peredaran Usaha (untuk penghasilan dikenakan PPh Pasal 4 ayat (2)) ............................... 62  5.2  Harga Pokok Penjualan/perolehan tanah dan atau bangunan ............................................ 63  5.3  Harga Pokok Penjualan/Tenaga kerja ................................................................................... 64  5.4  Harga Pokok Penjualan/Biaya …..dst .................................................................................... 65  5.5  Pajak‐Pajak terkait (PPh Pasal 21 dan PPh Pasal 23) ............................................................ 66  5.6  PPN dan PPn BM ................................................................................................................... 67  Lampiran ............................................................................................................................................... 69   

Direktorat Pemeriksaan dan Penagihan  

vi

Modul Pemeriksaan – Industri Real Estate

2013

 

BAB I PENDAHULUAN

1. Sejarah Singkat Bisnis Properti/Real-Estate Untuk Indonesia, industri real estate/properti dimulai pada saat diselenggarakannya Kongres Perumahan Rakyat Sehat tanggal 25 Agustus 1950. Berdasarkan ide awal tersebut selanjutnya diselenggarakan Lokakarya Nasional Perumahan yang diadakan tahun 1972. Sejak saat itu dimulailah pembangunan perumahan di berbagai kota di Indonesia. Perkembangan industri properti/real estate di Indonesia makin berkembang dengan diberlakukannya Undang-Undang Nomor 1 Tahun 1967 tentang Penanaman Modal Asing. Pada saat itu mulai berdatangan investor dan tenaga kerja asingnya untuk memulai usaha di Indonesia. Sementara saat itu fasilitas untuk mereka masih sangat terbatas. Kondisi ini diketahui oleh beberapa pengusaha sebagai peluang usaha yang sangat bagus. Bermula dari hal itu maka mulai bermunculan perusahaan-perusahaan pengembang (developer) untuk menyediakan berbagai fasilitas yang dibutuhkan oleh investor/tenaga kerja asing tersebut, seperti gedung perkantoran, tempat tinggal (rumah dan apartemen), kawasan industri dan sebagainya. Pemerintah juga cukup tanggap menyikapi kondisi ini dan memberikan respon yang positip. Hal tersebut dapat terlihat dari dukungan yang diberikan pemerintah dengan cara membentuk berbagai badan/lembaga dan mengeluarkan peraturan perundang-undangan sehubungan dengan industri properti/real estate, seperti misalnya real estate Indonesia (REI-1993), Badan Kebijaksanaan Perumahan Nasional, Kredit Pemilikan Rumah (KPR) yang diselenggarakan oleh Bank Tabungan Nasional (1974),

Direktorat Pemeriksaan dan Penagihan  

1

Modul Pemeriksaan – Industri Real Estate

2013

  serta UU No. 4 Tahun 1992 tentang Perumahan dan Pemukiman serta UU No. 24 Tahun 1992 tentang Penataan Ruang.

2. Potensi Bisnis Properti/Real Estate Saat ini bisnis di bidang properti/real estate benar-benar sedang berada di puncak kejayaan. Pembangunan perumahan, apartemen, pusat perdagangan/mall, kawasan industri, gedung perkantoran dan sebagainya terus dibangun/dikembangkan hampir diseluruh kota-kota besar di Indonesia, terutama di pulau Jawa. Perusahaan pengembang baru (developer) terus bermunculan dan di sisi lain para pemain lama semakin mengembangkan usahanya dan mengarah ke spesialisasi, seperti misalnya:

Kapitalisasi Nilai Proyek Properti (dalam Milyar Rupiah) 6,329 5,781 6,937

Lippo Karawaci

10,147

29,539

Bumi Serpong Damai Alam Sutera Realty Pakuwon Jati

16,530 28,170

Summarecon Agung Ciputra Development

16,951

Agung Podomoro Land 17,819

20,042

Duta Pertiwi Modernland Realty

Sumber: http://properti.kompas.com/read/2013/04/05/14254984/Inilah.Raja-raja.Properti.Indonesia, diolah.

3. Proses Bisnis Real Estate 3.1. Gambaran Umum Produk yang Dihasilkan. Produk yang dihasilkan dari real estate/properti yang merupakan konsumsi dari berbagai lapisan masyarakat. Secara umum produk yang dihasilkan dari bisnis properti dapat dikelompokkan sebagai berikut: a. Perumahan: 1. Rumah Sederhana 

Rumah Sangat Sederhana [ RSS] Direktorat Pemeriksaan dan Penagihan

 

2

Modul Pemeriksaan – Industri Real Estate

2013

  

Rumah Sederhana [RS]



Rumah Sederhana Kecil [RS (K)]



Rumah Sederhana Besar [RS(B)]



Rumah Sederhana Sehat [RS(S)]

2. Rumah Menengah 

Rumah Menengah Sedang [RM (S)]



Rumah Menengah Besar [RM (B)]

3. Rumah Mewah/town house 4. Rumah Susun 

Rumah Susun Sederhana



Rumah Susun Menengah



Rumah Susun Mewah

5. Apartemen/Kondominium 6. Villa & Resort

b. Office Building 1. Perkantoran 2. Rumah Sakit Swasta/Klinik 3. Ruko/Rukan

Direktorat Pemeriksaan dan Penagihan  

3

Modul Pemeriksaan – Industri Real Estate

2013

 

c. Industrial Park 1. Tempat hiburan, olahraga, rekreasi 2. Kawasan Wisata 3. Kawasan Industri 4. Kawasan Pergudangan

d. Pusat Perbelanjaan 1. Pertokoan, 2. Mall/Plaza/Pusat Grosir 3. Kios Pasar Modern

Direktorat Pemeriksaan dan Penagihan  

4

Modul Pemeriksaan – Industri Real Estate

2013

 

e. Hotel ‐ Hotel/Losmen/Wisma/Guest House

f.

Lain-lain 1. Stasiun Pengisian Bahanbakar Umum (SPBU) 2. Pelabuhan, Bandara, Jalan Tol

  3.2. Tahapan Bisnis Real Estate Bisnis real estate dapat dibagi dalam beberapa tahapan. Dari mulai survei konsumen, survei lahan, perijinan, penyiapan lahan, pembangunan dan seterusnya. Dalam Modul ini pembahasan tahapan bisnis diringkas menjadi dalam tujuh tahapan. Tahapan tersebut menyangkut semua jenis atau tipe produk, sebagaimana Direktorat Pemeriksaan dan Penagihan  

5

Modul Pemeriksaan – Industri Real Estate

2013

  diuraikan. Untuk tahapan yang prosesnya sama akan dibahas dalam satu pembahasan sedangkan apabila prosesnya berbeda akan dibahas secara terpisah. Adapun tahapan bisnis real estate, pada umumnya dapat dilihat seperti pada gambar di bawah ini:

Pembahasan lebih mendalam mengenai tahapan proses bisnis dari perijinan sampai dengan pelaksanaan konstruksi akan dibahas dalam BAB II sedangkan mengenai operasional dan pemasaran serta purnajualnya akan dibahas dalam BAB III.

Direktorat Pemeriksaan dan Penagihan  

6

Modul Pemeriksaan – Industri Real Estate

2013

 

BAB II PROSES BISNIS Untuk mendapat hasil yang maksimal dalam suatu pemeriksaan maka penguasaan akan materi dari objek yang diperiksa adalah suatu keharusan. Proses bisnis dari industri properti atau real estate yang dibahas disini adalah untuk memberikan gambaran lebih menyeluruh kepada para pemeriksa mengenai industri ini. Diharapkan dari pemahaman tersebut akan menuntut pemeriksa pada suatu titik-titik kritis atau krusial yang ada pada industri ini sehingga fokus pemeriksaan yang diambil lebih mengena. Dengan fokus pemeriksaan yang tepat dan didukung dengan pemilihan metode, teknik dan prosedur yang baik akan menghasilkan output pemeriksaan yang optimum. Produk yang dihasilkan dari industri properti/real estate ada berbagai macam, dapat berbentuk perumahan, apartemen (kondominium), gedung perkantoran, kawasan industri, pusat perbelanjaan dan sebagainya. Proses sampai menghasilkan barang jadi tersebut dimulai dari kegiatan pengadaan tanah (lahan) dan diakhiri dengan kegiatan konstruksi (pembangunan). Adapun pelaksanaan seluruh kegiatan pada industri properti adalah sebagai berikut:

1. Perencanaan 1.1. Pemilihan lokasi  Tujuan: Bagaimana cara untuk menentukan ketepatan proyek properti yang akan dibangun;  Jenis properti yang akan dibangun: Perumahan, Kawasan Industri, Gedung Perkantoran, Hotel/Resort, Pusat perbelanjaan;  Peruntukkan: dijual, disewakan, digunakan sendiri, pesanan pihak ke-3;  Pengembangan: kecil, menengah atau besar. 1.2. Sumber pendanaan Dalam

pengadaan

atau

perolehan

tanah,

perusahaan

biasanya

tidak

sepenuhnya mengandalkan modal sendiri. Sumber pembiayaan dapat diperoleh dari perbankan berupa kredit, melalui pasar modal berupa penjualan saham atau penjualan obligasi, melalui Dana Pensiun dan Asuransi. Apabila perusahaan menjalankan proyeknya dari dana kredit, pembebanan biaya bunga adalah suatu hal yang krusial. Kapitalisasi bunga pinjaman (jika PPh tidak final lagi) dan biaya lainnya menjadi perhatian karena akan memperbesar nilai aktivanya.

Direktorat Pemeriksaan dan Penagihan  

7

Modul Pemeriksaan – Industri Real Estate

2013

 

2. Survei Pendahuluan Dalam tahapan ini terdapat aktivitas survei yang umumnya dilakukan oleh pelaku industri, menyangkut hal-hal sebagai berikut: a.

Akses ke tempat lokasi

b.

Kebutuhan masyarakat

c.

Kultur sosial masyarakat

d.

Aktivitas ekonomi

e.

Fasilitas umum dan sosial

f.

Zoning (Rencana Umum Tata Ruang atau RUTR Kota/Kabupaten)

g.

Kebutuhan Luas Lahan

h.

Penentuan ketepatan proyek properti yang akan dibangun

3. Perijinan Dalam rangka melaksanakan kegiatannya, perusahaan yang bergerak dalam bidang properti/real estate berhubungan erat dengan beberapa instansi pemerintah, terutama dalam memperoleh perijinan, seperti: a.

Kementerian Perdagangan dan atau Kementerian Perindustrian, sehubungan dengan ijin untuk pembangunan pusat perbelanjaan dan kawasan industri

b.

Badan Pertanahan Nasional (BPN), yaitu berupa ijin lokasi sehubungan dengan rencana pembebasan tanah dan pengurusan sertifikat pemilikan produk yang akan dijual,

c.

Kementerian/Dinas Lingkungan Hidup, sehubungan dengan pengurusan AMDAL

d.

Pemerintah Daerah (baik tingkat propinsi maupun kabupaten dan kota), untuk perijinan sebagai berikut:  Ijin prinsip, dengan luas lebih dari 200 hektar ke Pemerintah Propinsi dan luas sampai dengan 200 hektar ke Pemerintah Daerah Kabupaten/Kota,  Ijin pembebasan tanah,  Ijin membangun (IMB).

4. Pengadaan dan Penyiapan/Pematangan lahan 4.1 Pembebasan Lahan dan Peralihan Hak Atas Tanah dan/atau Bangunan Pembebasan tanah (lahan) adalah kegiatan penguasaan tanah oleh perusahaan (developer) dari tidak menguasai (tidak ada kepemilikan) menjadi menguasai (ada kepemilikan), yaitu ditandai dengan adanya pengalihan hak atas tanah ke perusahaan (developer) yang bersangkutan.

Direktorat Pemeriksaan dan Penagihan  

8

Modul Pemeriksaan – Industri Real Estate

2013

 

Pengadaan tanah dapat berupa: 1) Pembebasan Tanah, yaitu penguasaan tanah melalui pembebasan tanah dengan membayar ganti rugi seluruhnya. Proses pembebasan tanah baru dapat dilaksanakan jika perusahaan (developer) telah memiliki Surat Ijin Lokasi (diluar DKI Jakarta) atau Surat Ijin Peruntukkan dan Penggunaan Tanah (SIPPT) untuk wilayah DKI Jakarta dari Pemerintah Daerah setempat. Dengan diberlakukannya KEPPRES No 55 Tahun 1995 tentang tata cara pembebasan tanah, perusahaan dapat langsung berhubungan dengan pemilik tanah untuk musyawarah penetapan harga jual, tidak seperti sebelumnya harus melalui Panitia Sembilan. Kecuali untuk proyek-proyek dalam rangka memenuhi kepentingan umum, seperti pembangunan jalan, rumah sakit, bandar udara dan sebagainya, proses pembebasan tanahnya masih melibatkan Panitia Sembilan. Dengan demikian harga tanah ditetapkan sesuai kesepakatan antara perusahaan dengan pemilik tanah. Sebagaimana diketahui, status hukum kepemilikan atas tanah dapat berupa:  Tanah sudah bersertifikat HM (hak milik), HGB (hak guna bangunan, HGU (hak guna usaha) dan HP (hak pakai);  Tanah milik berupa girik, kekitir, petuk dan sebagainya.  Tanah negara, yaitu tanah yang belum dipunyai dengan sesuatu hak atas tanah menurut UU No 5 tahun 1960  Tanah ulayat, yaitu tanah masyarakat hukum adat yang tidak mengandung unsur-unsur pemilikan perorangan status hukum kepemilikan atas tanah sangat menentukan dalam penetapan harga/nilai tanah tersebut, makin jelas statusnya maka makin tinggilah harga tanah tersebut. Perlu juga diketahui administrasi pertanahan di luar Jawa masih sangat kurang. Untuk tanah di Pulau Jawa paling tidak ada pencatatan di tingkat desa/kelurahan yaitu apa yang kita kenal dengan istilah kekitir, petuk atau leter C, yang Direktorat Pemeriksaan dan Penagihan  

9

Modul Pemeriksaan – Industri Real Estate

2013

  mencantumkan luas dan pemilik dari masing-masing persil.Oleh karena itu (di luar Pulau Jawa) sering terjadi pada saat pembebasan tanah baru dibuatkan surat keterangan pemilikan tanahnya (keterangan sebagai penggarap) dari pejabat desa. Kondisi seperti ini sekaligus membuka peluang untuk merekayasa surat

keterangan

pemilikan/penggarap

tanah

dalam

rangka

menghindari/memperkecil BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan), yaitu dengan cara memecah bukti kepemilikan dalam jumlah persil/kapling yang kecil-kecil. 2) Tukar Menukar Tanah, yaitu penguasaan tanah (biasanya tanah kantong) melalui tukar menukar antara tanah milik perusahaan (developer) dengan tanah pemilik dilokasi pembangunan perusahaan. Tukar menukar dapat dilakukan terhadap seluruh lahan milik pemilik atau dapat juga sebagian dilakukan tukar menukar dan sebagaian lagi dengan membayar ganti rugi. Dari kedua cara pengadaan tanah (lahan) tersebut yang paling sering dan lazim terjadi adalah melalui cara pembebasan tanah.   4.2 Konsolidasi Lahan Konsolidasi tanah merupakan suatu upaya perolehan tanah oleh pelaku industri properti agar menjadi satu wilayah utuh dan terpadu sesuai dengan rencana induk.   4.3 Pengurusan Penggabungan dokumen Sertifikat Tanah dan SPPT PBB Proses ini idealnya merupakan upaya balik nama dari pemilik lama menjadi pemilik baru (pelaku industri properti), namun dalam prakteknya tidak/jarang dilakukan.   4.4 Pengurusan IMB Global dan Parsial Dalam hal persiapan konstruksi, pengurusan IMB kerap dilakukan bersamasama atau dalam kelompok-kelompok yang lebih kecil.  

5. Pelaksanaan Konstruksi Setelah proses pengadaan tanah selesai dan tanah telah dikuasai, proses selanjutnya adalah pembangunan (konstruksi) bangunan atau bentuk fisik lain. Pengertian Pekerjaan Konstruksi adalah keseluruhan atau sebagian rangkaian kegiatan perencanaan dan/atau pelaksanaan beserta pengawasan yang mencakup pekerjaan Direktorat Pemeriksaan dan Penagihan  

10

Modul Pemeriksaan – Industri Real Estate

2013

  arsitektural, sipil, mekanikal, elektrikal, dan tata lingkungan masing-masing beserta kelengkapannya untuk mewujudkan suatu bangunan atau bentuk fisik lain. Adapun pekerjaan konstruksi selain dilaksanakan sendiri, juga dapat dilakukan oleh pihak ketiga lainnya, berupa jasa konstruksi. Jasa Konstruksi adalah layanan jasa konsultansi perencanaan pekerjaan konstruksi, layanan jasa pelaksanaan pekerjaan konstruksi, dan layanan jasa konsultansi pengawasan pekerjaan konstruksi. Berdasarkan uraian di atas tahapan konstruksi dapat dibagi dalam tiga bagian, yaitu:  Perencanaan  Pelaksanaan Konstruksi  Pengawasan 5.1 Perencanaan Perencanaan konstruksi merupakan pemberian jasa oleh orang pribadi atau badan yang dinyatakan ahli yang profesional di bidang perencanaan jasa konstruksi yang mampu mewujudkan suatu bangunan atau bentuk fisik lainnya. Dalam perencanaan konstruksi hal-hal dicakup antara lain; kebutuhan material yang diperlukankan, tenaga kerja dan peralatan yang akan digunakan, jangka waktu penyelesaian dan perkiraan biaya yang dibutuhkan. Pekerjaan perencanaan konstruksi dapat dilakukan sendiri atau pihak ketiga. Apabila jasa perencanaan konstruksi dilakukan pihak lain maka nilai kontrak biasanya tertuang dalam kontrak kerja itu sendiri. Usaha ini dilaksanakan oleh perencana konstruksi (Konsultan, Designer) yang wajib memiliki sertifikat keahlian, yaitu bertugas memberikan layanan jasa perencanaan dalam pekerjaan konstruksi yang meliputi rangkaian kegiatan atau bagian-bagian dari kegiatan mulai dari studi pengembangan sampai dengan penyusunan dokumen kontrak kerja konstruksi. Apabila dikerjakan sendiri biayanya antara lain; tenaga kerja, peralatan, material dan sebagainya. Kegiatan perencanaan pembangunan atau konstruksi dapat diuraikan sebagai berikut: 

Penyusunan site plan, yaitu rencana detail dari seluruh proyek yang akan dibangun di atas lahan yang telah dibebaskan. Site plan harus mendapat persetujuan dari Dinas Tata Kota agar sesuai dengan rencana tata ruang yang telah ditetapkan.



Mengurus AMDAL



Mengurus Ijin Mendirikan Bangunan (IMB)



Membuat kontrak/surat perjanjian pembangunan dengan kontraktor yang dipilih (jika pekerjaan diserahkan kepihak ketiga).  Direktorat Pemeriksaan dan Penagihan

 

11

Modul Pemeriksaan – Industri Real Estate

2013

 

5.2 Pelaksanaan Konstruksi Pelaksanaan pembangunan (konstruksi) meliputi pekerjaan perataan muka tanah (grading), yaitu mengolah tanah sesuai dengan rencana seperti memotong, menimbun dan meratakannya sehingga menjadi tanah matang sampai pelaksanaan pekerjaan pembangunan atas produk yang akan dijual. Dalam kegiatan pengadaan dan penyiapan/pematangan lahan seringkali melibatkan pihak ketiga. Keterlibatan pihak-pihak tersebut dapat sebagai perantara, perusahaan konstruksi untuk penyiapan/pematangan lahan dan berbagai pihak lainnya. Dalam harga tanah yang telah siap dibangun tersebut, mengandung komponen biaya, antara lain; harga tanah itu sendiri termasuk biaya perolehan bangunan (yang tidak akan digunakan sebagai bangunan), biaya penyiapan atau pematangan lahan (uruk dan sebagainya termasuk biaya peruntukkan bangunan), tanaman dan lain-lain yang berada di atas tanah tersebut, biaya pembuatan gambar topografi tanah, biaya pembuatan cetak biru (master plan), biaya pengurusan dokumen hukum dan Bea Balik Nama serta Imbalan untuk ahli pertanahan yang memberikan saran atau advise perusahaan. Selain biaya yang melekat pada tanah seperti yang disebutkan di atas Direktorat Pemeriksaan dan Penagihan  

12

Modul Pemeriksaan – Industri Real Estate

2013

  terdapat biaya lainnya, misalnya; biaya pengurusan Ijin dari Pemerintah, biaya konsultasi hukum tekait dengan tanah tersebut, biaya studi kelayakan dari proyek yang akan dibangun, gaji karyawan yang bekerja pada perusahaan, biaya analisis dampak lingkungan yang merupakan kewajiban dari perusahaan dalam rangka menunjukan bahwa proyeknya layak dan ramah lingkungan, dan komisi untuk perantara, serta Imbalan jasa profesional seperti ahli lingkungan hidup, ahli pertanahan, ahli hukum, ahli konstruksi. Pelaksanaan pembangunan dapat dilakukan sendiri atau diserahkan kepada pihak ketiga (kontraktor). Jika dilaksanakan sendiri berarti mulai dari pengadaan bahan, sewa peralatan, perekrutan tenaga kerja dan pembayaran upahnya dilakukan sendiri oleh perusahaan.

Jika pekerjaan diserahkan kepada pihak ketiga, selain kontraktor utama yang melaksanakan pekerjaan fisik, juga akan melibatkan konsultan perencanaan dan konsultan pengawas. Pemberian Jasa pelaksanaan konstruksi adalah pemberian jasa oleh orang pribadi atau badan yang dinyatakan ahli yang profesional di bidang pelaksanaan jasa konstruksi yang mampu menyelenggarakan kegiatannya untuk mewujudkan suatu hasil perencanaan menjadi bentuk bangunan atau bentuk fisik lain, termasuk di dalamnya pekerjaan konstruksi terintegrasi yaitu penggabungan fungsi layanan dalam model penggabungan perencanaan, pengadaan, dan pembangunan

(engineering,

procurement

and

construction)

serta

model

penggabungan perencanaan dan pembangunan (design and build). Terhadap mereka seluruhnya diikat dengan suatu kontrak perjanjian, yang mengatur hak dan kewajiban para pihak, termasuk nilai kontrak dan tata cara pembayarannya. Pembayaran biasanya dilakukan berdasarkan tingkat kemajuan pekerjaan (progress fisik). Secara periodik dilakukan perhitungan atas kemajuan Direktorat Pemeriksaan dan Penagihan  

13

Modul Pemeriksaan – Industri Real Estate

2013

  pekerjaan yang dituangkan dalam suatu berita acara. Atas dasar berita acara tersebut kontraktor akan menagih pembayaran kepada pemilik bangunan.

Perlu diketahui bahwa selain bangunan utama (produk yang akan dijual), perusahaan juga mempunyai kewajiban untuk membangun prasarana lingkungan, fasilitas umum dan fasilitas sosial.  Prasarana lingkungan antara lain berupa jalan, saluran pembuangan air limbah, saluran pembuangan air hujan dan sebagainya.  Prasarana umum antara lain berupa jaringan air bersih,jaringan listrik, jaringan gas, jaringan telpon, terminal angkutan umum, tempat pembuangan sampah, pemadam kebakaran dan sebagainya.  Fasilitas sosial antara lain berupa sarana pendidikan, kesehatan, perbelanjaan, pemerintahan dan pelayanan umum, peribadatan, rekreasi,lapangan olah raga, pemakaman umum dan sebagainya.   5.3 Pengawasan Pengawasan Konstruksi adalah pemberian jasa oleh orang pribadi atau badan yang dinyatakan ahli yang profesional di bidang pengawasan jasa konstruksi, yang mampu melaksanakan pekerjaan pengawasan sejak awal pelaksanaan pekerjaan konstruksi sampai selesai dan diserahterimakan. Pengawasan Penyelenggaraan Pekerjaan Konstruksi adalah pengawasan melekat oleh penyelenggara pekerjaan konstruksi terhadap penyelenggaraan pekerjaan konstruksi bidang sarana dan prasarana pekerjaan umum baik fisik maupun non fisik dengan penekanan terhadap tertib penyelenggaraan dan hasil pekerjaan konstruksi yang meliputi aspek perencanaan pekerjaan konstruksi, pengadaan, manajemen pengendalian, pelaksanaan kontrak.  Direktorat Pemeriksaan dan Penagihan  

14

Modul Pemeriksaan – Industri Real Estate

2013

 

BAB III PROSES PEMASARAN DAN PENJUALAN

1. Proses Pemasaran Dalam proses bisnis real estate atau properti salah satu yang terpenting adalah proses pemasaran, penjualan, operasional purnajual. Bagaimana cara transaksi penjualan dilakukan, misalnya secara tunai, kredit, sewa, tunai kredit. Type atau jenis properti dapat dikelompokan ke dalam beberapa kategori antara lain sebagai berikut: a. Real Estate Jenis Properti Apartemen dan kondotel, properti yang berada dalam sebuah bangunan megah yang menjulang tinggi seperti hotel. Perlu diingat karena bentuknya seperti rumah maka dapat dimiliki secara pribadi maupun disewakan. b. Real Estate Jenis Properti Perumahan, sebuah kompleks perumahan yang dapat dihuni berbagai macam keluarga biasanya dilengkapi sarana prasarana oleh pengelola. c. Real Estate Jenis Properti Rukan dan Office Space, dibuat kepada pebisnis yang ingin membuka cabang perusahaan. Kawasan ini dapat dikatakan kawasan perkantoran yang bentuknya menyerupai rumah namun fungsinya sebagai kantor. d. Real Estate Jenis Properti Ruko dan Mall, Biasanya Ruko untuk jenis ini biasanya sebagai hunian dan sekaligus umumnya perdagangan sementara Mall berisi bermacam toko yg biasanya memiliki nama besar. e. Real Estate Jenis Properti Tanah Kavling, merupakan tanah yang sudah memiliki konsep pembangunan . f.

Real Estate Jenis Properti Town House, rumah dengan rancangan dan tempat yang eksekutif dan disisi kota besar, dan khusus untuk rumah dengan kategori lux dan mewah.

g. Real Estate Jenis Properti Kawasan Industri, Suatu kawasan yang diperuntukkan industri, misalnya, pabrik, gudang. Pengelompokan di atas masih dapat dibagi-bagi lagi per jenisnya misalnya perumahan, kita mengenal kategori Rumah Sederhana (RS), Rumah Sangat Sederhana (RSS), Rumah Sederhana Kecil (RSK). Secara komersil pengakuan pendapat mengikuti standar akuntansi. Pembahasan pengakuan dan biaya dibahas dalam Bab IV akuntansi industri real estate. Pada dasarnya proses pemasaran pada industri properti/real estate dilakukan dengan dua cara, yaitu: Direktorat Pemeriksaan dan Penagihan  

15

Modul Pemeriksaan – Industri Real Estate

2013

  1. Dilakukan sendiri. 2. Dengan menggunakan jasa pihak ketiga, dapat berupa:  Broker, dapat perorangan atau badan usaha yang membantu memasarkan produk, atas jasanya tersebut broker akan mendapat imbalan jasa berupa komisi  Manajemen Pengelolaan, pada bisnis persewaan ruangan kantor dan pusat perbelanjaan biasanya pengelolaannya diserahkan kepada pihak lain yang ahli dan berpengalaman (tidak selalu dikelola oleh pemilik bangunan), atau dibentuk perusahaan baru yang bertugas mengelola bangunan tersebut. Biasanya diikat dengan suatu perjanjian pengelolaan, dimana pengelola akan menerima imbalan jasa dari pemilik. Disini kita harus hati-hati karena biasanya pihak yang ditunjuk oleh pemilik untuk mengelola mempunyai hubungan istimewa, sehingga perlu dilakukan analisis transaksi yang memadai antara kedua belah pihak, seperti misalnya kewajaran perjanjian dengan pihak ketiga tersebut.  

2. Proses Penjualan Proses penjualan properti dapat melalui beberapa cara sebagai berikut: 2.1 Penjualan secara tunai Penjualan secara tunai biasanya terjadi atas rumah, apartemen, Ruko dan sebagainya yang memang telah tersedia (siap huni). Pembeli langsung melunasi harga jual dari bangunan, ditambah PPN, PPn BM, BPHTB dan biaya untuk mengurus akte jual beli.   2.2 Kredit Pemilikan Rumah/Apartemen (KPR/A) Penjualan melalui KPR/A berarti sebagian dari harga jual dibiayai oleh Bank pemberi kredit. Pembeli cukup membayar uang muka (biasanya 20% dari harga jual) sedangkan sisanya dibiayai dari kredit yang akan diangsur oleh pembeli setiap bulan. Jika bank menyetujui permohonan kredit nasabah, maka akan dibuatkan akad kredit antara bank dengan nasabah. Selanjutnya bank akan mentransfer seluruh dana kredit tersebut ke perusahaan pengembang sebagai pelunasan harga jual bangunan. Hal yang perlu diperhatikan adalah bahwa pembayaran uang muka dari calon pembeli (baik sekaligus maupun diangsur) terutang PPN.  2.3 Sewa Untuk gedung perkantoran dan pusat perbelanjaan biasanya dilakukan dengan cara sewa. Besarnya biaya sewa dihitung berdasarkan tarip sewa per m2 per bulan. Direktorat Pemeriksaan dan Penagihan  

16

Modul Pemeriksaan – Industri Real Estate

2013

  Selain biaya sewa, penyewa juga akan dibebankan service charge. Biaya sewa biasanya dibayar dimuka oleh penyewa untuk beberapa bulan sekaligus (6 bulan atau 12 bulan) sedangkan service charge akan ditagih setiap bulan.  2.4 Cicilan Tunai / Cash Bertahap Cicilan tunai adalah pembeli mencicil harga jual bangunan mulai saat pembangunan dimulai sampai dengan selesainya pembangunan, biasanya masa cicilan kurang dari satu tahun. Terhadap penyerahan produk sebagaimana disebutkan diatas tidak seluruhnya harus dipungut PPN, yaitu untuk penyerahan rumah yang PPN nya dibebaskan sebagaimana diatur dalam ketentuan PP No. 38 tahun 2003 dan mengenai batasan rumah yang PPN nya dibebaskan, diatur dalam Peraturan Menteri Keuangan RI nomor 125/PMK.011/2012. Di samping ketentuan di atas, dalam menentukan apakah suatu bangunan masuk dalam kategori rumah sederhana atau tidak harus memperhatikan surat Menteri Negara Urusan Perumahan Rakyat kepada Menteri Keuangan RI. Terkait dengan pengenaan PPn BM terdapat produk properti yang terutang, antara lain atas penyerahan apartemen, town house, rumah mewah dan kondominium, sebagaimana ketentuan dalam Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 12 Tahun 2006 Tentang Perubahan Ketujuh Atas Peraturan Pemerintah Nomor 145 Tahun 2000 Tentang Kelompok Barang Kena Pajak Yang Tergolong Mewah Yang Dikenakan Pajak Penjualan Atas Barang Mewah.

Direktorat Pemeriksaan dan Penagihan  

17

Modul Pemeriksaan – Industri Real Estate

2013

 

BAB IV AKUNTANSI INDUSTRI REAL ESTATE

1. Tujuan Dalam akuntansi industri real estate perlu memperhatikan standar akuntansi yang mengatur perlakuan akuntansi untuk transaksi-transaksi yang secara khusus, berkaitan dengan aktivitas pengembangan real estate. Hal-hal yang tidak diatur dalam standar akuntansi industri real estate, harus diperlakuan dengan mengacu pada prinsip akuntansi yang berlaku umum.

2. Ruang Lingkup dalam Standar Akuntansi Industri Real Estate a. Harus diterapkan untuk perusahaan yang melakukan aktifitas pengembangan real estate, walaupun aktivitas pengembangan real estate tersebut bukan aktifitas utama perusahaan. b. Berlaku bagi setiap laporan keuangan perusahaan yang melakukan aktivitas pengembangan real estate. c. Tidak mengatur real estate yang dibangun sendiri oleh suatu perusahaan, untuk digunakan sendiri atau disewakan kepada pihak lain , karena menurut definisi, real estate tersebut termasuk aktiva tetap. d. Tidak mengatur real estate yang merupakan investasi perusahaan , baik sebagai investasi lancar maupun investasi jangka panjang. 

3. Definisi a. Aktivitas Pengembangan Real Estate : Adalah kegiatan perolehan tanah untuk kemudian dibangun perumahan dan atau bangunan komersial dan atau bangunan industri, Bangunan tersebut dimaksudkan untuk dijual atau disewakan, sebagai satu kesatuan atau secara eceran (retail). Aktivitas pengembangan real estate juga mencakup perolehan kavling tanah untuk dijual tanpa bangunan. b. Perusahaan Pengembang : Adalah perusahaan yang melakukan aktivitas pengembangan real estate. c. Unit bangunan : Adalah unit properti perumahan dan atau komersial dana atau industri beserta kavling tanahnya. d. Proyek: Adalah semua unit bangunan yang dibangun pada suatu area geografis, termasuk Direktorat Pemeriksaan dan Penagihan  

18

Modul Pemeriksaan – Industri Real Estate

2013

  kavling tanah kosong untuk dijual. e. Unit Real Estate : Mencakup (1) unit properti perumahan dan atau komersial dan atau industri beserta kavling tanahnya, dan (2) kavling tanah tanpa bangunan. f.

Harga Jual Relatif : Adalah perbandingan antara harga jual dari setiap jenis unit real estate dengan jumlah harga jual semua jenis real estate yang dibangun pada suatu proyek pengembangan real estate. Harga jual yang dimaksud adalah harga jual estimasian kini.

g. Pengikatan Jual Beli : Adalah kesempatan antara pihak pembeli dan pihal penjual untuk mengadakan perjanjian jual beli satu atau lebih unit real estate pada periode mendatang. Sejak ditandatangani, kedua belah pihak telah terikat oleh kesepakatan tersebut sesuai dengan hak dan kewajiban masing masing pihak. h. Perjanjian Jual Beli : Adalah perjanjian antara pihak pembeli dan pihak penjual yang mencakup hak dan kewajiban masing-masing pihak yang berkaitan dengan satu atau lebih unit real estate. Sejak tanggal ditandatangani, perjanjian tersebut berkekuatan hukum, dan pelaksanaan hak dan kewajiban tersebut dapat dipaksakan secara hukum. i.

Pendapatan : Adalah arus masuk bruto dari manfaat ekonomis yang timbul dari aktivitas normal perusahaan selama satu periode apabila arus masuk tersebut meningkatkan jumlah ekuitas selain peningkatan yang berasal dari kontribusi penanaman modal.

j.

Laba : Adalah pendapatan dari penjualan unit bangunan dan atau penjualan kavling tanah tanpa bangunan dikurangi dengan beban pokok penjualan real estate (Cost of Sales).

4. Pengakuan Pendapatan Kategori Jenis Real Estate

Metode

Bangunan rumah, ruko, dan bangunan sejenisnya

a) Full Accrual b) Deposit

Bangunan Kondominium, Apartemen, Perkantoran, Pusat Perbelanjaan, dan bangunan sejenis lainnya serta unit dalam kepemilikan Time Sharing a) Jika bangunan belum selesai:  Percentage Of Completion  Deposit b) Jika bangunan telah selesai:  Full Accrual  Deposit

Direktorat Pemeriksaan dan Penagihan  

19

Modul Pemeriksaan – Industri Real Estate

2013

 

Persyaratan Penggunaan Metode

Jika metode Full Accrual tidak dipenuhi maka digunakan metode Deposit

Jika masih dalam tahap penyelesaian konstruksi maka digunakan metode Percentage of Completion, dan jika tidak memenuhi persyaratan maka digunakan metode Deposit. Dan apabila pembangunan sudah selesai maka digunakan metode Full Accrual dan jika tidak memenuhi maka digunakan metode deposit.

  Metode Full Accrual

Metode Deposit

Memenuhi kriteria: (a) Proses penjualan telah selesai , (b) Harga jual akan tertagih , (c) Tagihan penjual tidak akan bersifat subordinasi di masa yang akan datang terhadap pinjaman lain yang akan diperoleh pembeli, (d) Penjual telah mengalihkan risiko dan manfaat kepemilikan unit bangunan kepada pembeli melalui suatu transaksi yang secara substansi adalah penjualan dan penjual tidak lagi berkewajiban atau terlibat secara signifikan dengan unit bangunan tersebut.

Jika kriteria Full Accrual atau Percentage Of Completion tidak terpenuhi. Metode deposit penerapannya adalah: (a) penjual tidak mengakui pendapatan atas transaksi penjualan unit real estate, penerimaan pembayaran oleh pembeli dibukukan sebagai uang muka; (b) piutang atas transaksi penjualan unit real estate tidak diakui; (c) unit real estate tersebut tetap dicatat sebagai aktiva penjual, demikian juga dengan kewajiban yang terkait dengan unit real estate tersebut, walaupun kewajiban tersebut telah dialihkan ke pembeli; (d) khusus untuk unit real estate sebagaimana disebutkan dalam paragraf 28, penyusutan atas unit real estate tersebut tetap diakui oleh penjual.

Khusus untuk penjualan tanah kavling tanpa bangunan, kriteria Full Accrual adalah: (a) jumlah pembayaran oleh pembeli telah mencapai 20% dari harga jual yang disepakati dan jumlah tersebut Oak dapat diminta kembali oleh pembeli; (b) harga jual akan tertagih; (c) tagihan penjual tidak subordinasi terhadap pinjaman lain yang akan diperoleh pembeli di masa yang akan datang; dan (d) proses pengembangan tanah telah selesai sehingga penjual tidak berkewajiban lagi untuk menyelesaikan

Metode Percentage Of Completion Jika pembangunan melebihi jangka waktu lebih dari satu tahun. Kriteria : (a) proses konstruksi telah melampaui tahap awal, yaitu pondasi bangunan telah selesai dan semua persyaratan untuk memulai pembangunan telah terpenuhi; (b) jumlah pembayaran oleh pembeli telah mencapai 20% dari harga jual yang telah disepakati dan jumlah tersebut tidak dapat diminta kembali oleh pembeli; dan (c) jumlah pendapatan penjualan dan biaya unit bangunan dapat diestimasi dengan andal. Tingkat penyelesaian suatu aktivitas pengembangan real estate dapat ditentukan dengan berbagai metode. Perusahaan menggunakan metode yang dapat mengukur dengan andal hasil aktivitas pengembangan real estate,

Direktorat Pemeriksaan dan Penagihan  

20

Modul Pemeriksaan – Industri Real Estate

2013

  yang dapat berupa: (a) survey pekerjaan yang telah dilaksanakan; (b) proporsi (dalam persentase) aktivitas pengembangan real estate yang telah dilaksanakan sampai suatu tanggal tertentu terhadap total aktivitas pengembangan real estate yang harus dilaksanakan; atau (c) proporsi biaya yang terjadi hingga tanggal tertentu terhadap estimasi total biaya aktivitas pengembangan real estate.

kavling tanah yang dijual, seperti kewajiban untuk mematangkan kavling tanah atau kewajiban untuk membangun fasilitas-fasilitas pokok yang dijanjikan oleh atau yang menjadi kewajiban penjual, sesuai dengan pengikatan jual beli atau ketentuan peraturan perundang-undangan; dan (e) hanya kavling tanah saja yang dijual, tanpa diwajibkan keterlibatan penjual dalam pendirian bangunan di atas kavling tanah tersebut.

Jika pengakuan pendapatan tidak memenuhi sesuai dengan Percentage of Completion, maka digunakan metode Deposit.  

5. Unsur-unsur Biaya Pengembangan Real Estate Biaya yang berhubungan langsung dengan aktivitas pengembangan real estate dan biaya proyek tidak langsung yang berhubungan dengan beberapa proyek real estate dialokasi dan dikapitalisasi ke proyek pengembangan real estate. Biaya yang tidak jelas hubungannya dengan suatu proyek real estate, seperti biaya umum dan adminitrasi, diakui sebagai beban pada saat terjadinya. Biaya Aktivitas Pengembangan real estate yang dikapitalisasi ke proyek pengembangan real estate : a. Biaya Pra Perolehan Tanah ( Preacquisition Costs ) ; b. Biaya Perolehan Tanah c. Biaya yang secara langsung berhubungan dengan proyek d. Biaya yang dapat diatribusikan pada aktivitas pengembagan real estate ;dan e. Biaya Pinjaman.

Direktorat Pemeriksaan dan Penagihan  

21

Modul Pemeriksaan – Industri Real Estate

2013

  5.1 Biaya Pra Perolehan Tanah Biaya praperolehan tanah dikapitalisasi ke proyek pengembangan real estate apabila kriteria berikut ini terpenuhi: a. Biaya tersebut teridentifikasi secara langsung dengan proyek tertentu ; b. Biaya tersebut akan dikapitalisasi ke proyek pengembangan real estate apabila telah diperoleh; dan c. Perusahaan pengembang harus secara aktif mengusahakan perolehan tanah dan mampu membiayai atau memperoleh pendanaan yang memadai. Biaya pra perolehan tanah mencakup, tetapi tidak terbatas pada komponen biaya sebagai berikut: a. Biaya pengurusan ijin Pemerintah b. Biaya Konsultasi Hukum c. Biaya Studi Kelayakan d. Gaji Karyawan e. Biaya Analisis Mengenai Dampak Lingkungan ; dan f.

Imbalan untuk ahli pertanahan

5.2 Biaya Perolehan Tanah Biaya perolehan tanah mencakup, tetapi tidak terbatas pada komponen biaya sebagai berikut : a. Biaya perolehan tanah, termasuk biaya perolehan bangunan (yang tidak akan digunakan sebagai bangunan), tanaman dan lain lain yang berada di atas tanah tersebut ; b. Biaya gambar topografi; c. Biaya Pembuatan cetak bitu ( master plan ); d. Biaya pengurusan dokumen hukum; e. Bea balik nama; f.

Komisi untuk perantara;

g. Imbalan Jasa professional seperti ahli lingkungan hidup , ahli pertanahan , ahli hukum, ahli konstruksi; dan h. Biaya pematangan tanah, termasuk biaya peruntuhan bangunan.  5.3 Biaya yang secara langsung berhubungan dengan proyek Biaya yang secara langsung berhubungan dengan proyek mencakup , tetapi tidak terbatas pada komponen biaya sebagai berikut : a. Gaji pekerja lapangan b. Biaya bahan yang digunakan di dalam proyek c. Penyusutan sarana dan peralatan yang digunakan di dalam proyek Direktorat Pemeriksaan dan Penagihan  

22

Modul Pemeriksaan – Industri Real Estate

2013

  d. Biaya pemindahan sarana, peralatan, dan bahan dari dan ke lokasi pelaksanaan proyek; e. Biaya penyewaan sarana dan peralatan; f.

Biaya Perancangan dan bantuan teknis ( technical assistance ) yang secara langsung berhubungan dengan proyek;

g. Imbalan jasa professional, seperti ahli pertamanan, ahli lingkungan hidup, arsitek, ahli kostruksi; h. Biaya pengurusan pengikatan jual beli; dan i.

Biaya pengurusan perjanjian jual beli. 

5.4 Biaya yang dapat diatribusikan pada aktivitas pengembangan real estate Biaya yang dapat diatribusikan pada aktivitas pengembangan real estate mencakup, tidak terbatas pada komponen berikut ini: a. Asuransi; b. Biaya perancangan dan bantuan teknis (Technical assistance) yang tidak secara langsung berhubungan dengan proyek tertentu; c. Biaya overhead konstruksi; d. Biaya pembangunan infrastruktur umum , seperti tempat ibadah umum , taman umum, sekolah, kantor polisi, rumah sakit atau poliklinik, tempat pemakaman, dan lain lain; e. Imbalan jasa professional dan perencanaan seluruh proyek; f.

Biaya peminjaman 

5.5 Biaya Pinjaman Biaya Pinjaman yang secara langsung dapat diatribusikan dengan aktivitas pengembangan real estate harus dikapitalisasi ke proyek pengembangan real estate sesuai dengan pernyataan Standar Akuntansi Keuangan 26, Biaya Pinjaman, (Revisi 1997). 

6. Alokasi Biaya ke Setiap Unit Real Estate Biaya yang telah dikapitalisasi ke proyek pengembangan real estate dialokasi ke setiap unit real estate dengan: a. Metode identifikasi khusus ; b. Metode perbandingan harga jual ; c. Metode dasar luas areal ; dan d. Metode lain yang sesuai dengan kondisi proyek pengembangan real estate . Metode – metode tersebut harus diterapkan secara konsisten. 

Direktorat Pemeriksaan dan Penagihan  

23

Modul Pemeriksaan – Industri Real Estate

2013

 

7. Penyajian Dalam penyajian neraca perusahaan yang aktivitas utamanya adalah aktivitas pengembangan real estate, aktiva dan kewajiban tidak dikelompokan menurut lancar dan tidak lancar (unclassified ). Dalam penyajian neraca perusahaan yang melakukan aktivitas pengembangan real estate tersebut bukan aktivitas utama perusahaan, aktiva real estate disajikan sebagai bagian aktiva tidak lancar. 

8. Pengungkapan Disamping pengungkapan yang diatur dalam standar akuntansi yang berlaku umum, hal-hal berikut wajib diungkapkan: 1. Kebijakan akuntansi mengenai pengakuan pendapatan,yaitu mencakup : a. Metode pengakuan pendapatan yang digunakan termasuk alasan dan kriteria penggunaan metode tersebut , dengan menyertakan kriteria apa saja yang tidak memungkinkan pendapatan penjualan unit real estate diakui dengan metode akrual penuh (untuk penjualan bangunan rumah, ruko, dan bangunan sejenis lainnyabeserta kavling tanah tanpa bangunan); atau metode persentase penyelesaian (untuk penjualan bangunan kondomonium, apartemen, perkantoran, pusat perbelanjaan, dan bangunan sejenis lainnya); b. Apabila pendapatan diakui dengan metode persentase penyelesaian maka metode penentuan tingkat penyelesaian aktivitas pengembangan real estate diungkapkan; dan c. Saat pengakuan penjualan dan pendapatan yang berasal dari penjualan real estate. 2. Kebijakan akuntansi mengenai kapitalisasi dan metode alokasi biaya proyek pengembangan real estate ; 3. Apabila transaksi penjualan real estate tidak memenuhi kriteria pengakuan penjualan maka pengungkapan mencakup: a. Sifat transaksi ; b. Jumlah kontrak yang tidak diakui sebagai penjualan dan piutang pembeli yang tidak diakui ; 4. Jumlah biaya perolehan aktiva real estate yang pengikatan jual belinya telah berlaku namun penjualannya belum diakui, termasuk jumlah hutang terkait yang akan dialihkan, bila ada.     Direktorat Pemeriksaan dan Penagihan  

24

Modul Pemeriksaan – Industri Real Estate

2013

 

BAB V ASPEK DAN KETENTUAN PERPAJAKAN

Aspek perpajakan dari bisnis properti mencakup proses awal, yakni dari perijinan sampai purnajual. Pengurusan ijin melalui pihak ketiga atau diurus sendiri terkait dengan Pajak Pemotongan (withholding) Pasal 21 atau Pasal 23. Selanjutnya perolehan lahan terkait dengan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan (BPHTB walaupun sekarang sudah dikelolah oleh Pemda) sampai operasional produk berupa penjualan, sewa, pengelolaan dan penghasilan lainnya selalu terkait dengan pajak, baik Pajak Penghasilan, Pajak Pertambahan Nilai dan atau pajak lainnya. Pembahasan selanjutnya, aspek perpajakan properti atau real estate akan dikelompokkan berdasarkan jenis pajak dari tiap tahapan proses bisnis dan mencakup semua type atau jenis properti.

1. Pajak-Pajak yang Dikenakan Secara umum jenis-jenis pajak yang melekat pada bisnis properti /real estate dapat dikelompokkan menjadi: 1.1 Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) PBB merupakan pajak kebendaan yang melekat pada objeknya yang dipungut setiap tahun dan dikenakan kepada semua wajib pajak (pemilik properti). Pada awalnya pajak ini merupakan pajak yang proses administrasinya dilakukan oleh pemerintah pusat namun demikian seluruh penerimaannya dibagikan ke daerah dengan

proporsi

tertentu.

Dalam

perkembangan

selanjutnya

dengan

diberlakukannya UU Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah (PDRD) maka mulai tahun 2014 seluruh proses pengelolaan pajak ini akan dilakukan oleh pemerintah daerah. Cara perhitungan PBB: PBB = 0,5% dari Nilai Jual Kena Pajak (NJKP). NJKP = 20% dari Nilai Jual Objek Kena Pajak (NJOPKP) untuk properti dengan NJOP dibawah Rp. 1 miliar dan 40 % untuk NJOP diatas 1 miliar NJOPKP = NJOP – NJPOKTP. Perlu dicatat, besarnya NJOPTK ini berbeda-beda setiap daerah. 1.2 Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) BPHTB akan dikenakan kepada Pembeli dan dibayarkan ketika terjadi perolehan hak atau penandatanganan akta jual beli di Notaris/Pejabat Pembuat Akta Direktorat Pemeriksaan dan Penagihan  

25

Modul Pemeriksaan – Industri Real Estate

2013

  Tanah (PPAT). Pembayaran dapat dilakukan di Bank yang ditunjuk sebagai tempat pembayaran pajak dan dilaporkan ke Kantor Pelayanan Pajak setempat. Cara menghitung BPHTB adalah sebagai berikut : BPHTB = (Harga Jual – Faktor Tidak Kena Pajak*) x 5% * Faktor Tidak Kena Pajak di setiap daerah berbeda. 1.3 Pajak Penghasilan (PPh) Bersifat Final PPh Final atas peralihan hak tanah dan/atau bangunan akan dikenakan kepada Penjual dari hak tersebut. Sebelum berlakunya PP-71 tahun 2008 perlakuan Pajak Penghasilan atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan atas badan usaha yang usaha pokoknya bergerak dalam bidang ini berlaku pajak dengan tarif umum dan tidak final sedangkan wajib pajak badan yang usaha pokoknya bukan bergerak dalam bidang ini berlaku pajak dengan tarif 5% dan tidak final, WP lainnya terkena PPh Final sebagaimana ilustrasi di bawah.

PENGALIHAN HAK ATAS TANAH/BANGUNAN Ketentuan SebelumTahun 2009

TARIF DAN SUBJEK • WP Badan, termasuk Koperasi yg usaha pokoknya mengalihkan hak atas tanah dan atau bangunan • WP Badan yang usaha pokoknya bukan mengalihkan hak atas tanah dan bangunan • WPOP, Yayasan atau Organisasi sejenis (baik sbg usaha pokok / bukan)

PPh Ps 25 (SPT Badan) 5% x Jml Bruto Tidak Final 5% x Jml Bruto Final

PP No. 48 Th 1994 stdtd PP No. 79 Th 1999

Pada tahun 2009, terjadi perubahan peraturan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan yang dilakukan oleh wajib pajak badan yang berusaha di bidang properti atau real estate. Atas penghasilan sehubungan dengan pengalihan hak atas tanah dan/ bangunan sesuai dengan Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor : PP-71 Tahun 2008, harus disetor Pajak Penghasilan yang bersifat final sebesar 5% (lima persen) dari jumlah bruto nilai pengalihan, kecuali atas pengalihan hak atas rumah sederhana dan sangat sederhana adalah sebesar 1% (satu persen) dari jumlah bruto nilai pengalihan. Direktorat Pemeriksaan dan Penagihan  

26

Modul Pemeriksaan – Industri Real Estate

2013

 

OMSET 1‐1‐09

AKTA,  KEPUTUSAN,  PERJANJIAN,  KESEPAKATAN

PENGAKUAN  PENJUALAN (SPT)

01‐01‐09

PENGALIHAN HAK ATAS TANAH/BANGUNAN Ketentuan SebelumTahun 2009

TARIF DAN SUBJEK • WP Badan, termasuk Koperasi yg usaha pokoknya mengalihkan hak atas tanah dan atau bangunan • WP Badan yang usaha pokoknya bukan mengalihkan hak atas tanah dan bangunan • WPOP, Yayasan atau Organisasi sejenis (baik sbg usaha pokok / bukan)

PPh Ps 25 (SPT Badan) 5% x Jml Bruto Tidak Final 5% x Jml Bruto Final

PP No. 48 Th 1994 stdtd PP No. 79 Th 1999

Pajak Penghasilan Final dikecualikan atas transaksi Pengalihan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan sebagaimana transaksi yang diilustrasikan di bawah :

Direktorat Pemeriksaan dan Penagihan  

27

Modul Pemeriksaan – Industri Real Estate

2013

  PPh FINAL PENGALIHAN HAK ATAS BUMI DAN/ATAU BANGUNAN DIKECUALIKAN TERHADAP:

ORANG PRIBADI YANG PENGHASILANNYA DIBAWAH PTKP MENGALIHKAN HAK ATAS TANAH DAN ATAU BANGUNAN DENGAN NILAI DIBAWAH RP 60 JUTA

OP ATAU BADAN YANG MENGALIHKAN HAK ATAS TANAH DAN ATAU BANGUNAN KEPADA PEMERINTAH OP YANG MENGALIHKAN HAK ATAS TANAH DAN ATAU BANGUNAN DENGAN CARA HIBAH KEPADA KELUARGA SEDARAH SEMENDA ATAU KEPADA BADAN-BADAN TERTENTU

BADAN YANG MELAKUKAN PENGALIHAN TANAH DAN/ATAU DENGAN CARA HIBAH KEPADA BADAN-BADAN TERTENTU. PENGALIHAN HAK ATAS TANAH DAN/ATAU DENGAN KARENA WARISAN.

Dalam pembangunan properti atau real estate terkait erat dengan jasa konstruksi, baik jasa perencanaan konstruksi, jasa pelaksanaan konstruksi maupun jasa pengawasan konstruksi.

Pengenaan pajak atas jas konstruksi berdasarkan

Peraturan Pemerintah Nomor 51 tahun 2008 sebagaimana telah diubah dengan Peraturan Pemerintah Nomor 40 tahun 2009 tarif imbalan jasa konstruksi adalah sebagai berikut:

Perubahan aturan pajak dari pajak non final menjadi pajak final atas

jasa

konstruksi yang mulai berlaku pada tahun 2009. Penerapan aturan tersebut dengan aturan peralihan yang dapat diilustrasikan sebagai berikut : Direktorat Pemeriksaan dan Penagihan  

28

Modul Pemeriksaan – Industri Real Estate

2013

  KETENTUAN PERALIHAN KONTRAK YG DITANDATANGANI SEBELUM 1 AGUSTUS 2008 DAN PEMBAYARAN DARI KONTRAK ATAU BAGIAN DARI KONTRAK TERSEBUT DILAKUKAN S.D TGL 31 DESEMBER 2008

KONTRAK YG DITANDATANGANI SEBELUM 1 AGUSTUS 2008 DAN PEMBAYARAN DARI KONTRAK ATAU BAGIAN DARI KONTRAK TERSEBUT SETELAH TGL 31 DESEMBER 2008

TUNDUK PADA KETENTUAN LAMA DITERIMA WAJIB PAJAK SERTIFIKAT KUALIFIKASI USAHA KECIL & PENGADAAN S.D Rp 1 MILIAR

WAJIB PAJAK SERTIFIKAT KUALIFIKASI MENENGAH & BESAR

TUNDUK PADA KETENTUAN LAMA

DIKENAKAN PPh FINAL : -2% DARI JUMLAH BRUTO UTK JASA PELAKSANAAN -4% DARI JUMLAH BRUTO UTK JASA PERENCANAAN & PENGAWASAN APABILA

APABILA

MELALUI PEMOTONGAN

BERITA ACARA SERAH TERIMA PENYELESAIAN PEKERJAAN DITANDATANGANI PENYEDIA JASA S.D 31 DES. 2008

DITERIMA

SETOR SENDIRI

DIKENAKAN PPh PASAL 23 DGN TARIF 2% DARI JUMLAH BRUTO APABILA

MELALUI PEMOTONGAN

BERITA ACARA SERAH TERIMA PENYELESAIAN PEKERJAAN DITANDATANGANI PENYEDIA JASA SETELAH 31 DES.2009 TUNDUK PADA KETENTUAN BARU (PP 51 TAHUN 2008)

DIKENAKAN PPh PASAL 25 UU PPh

APABILA

TIDAK DIPOTONG

Dalam Surat Edaran Dirjen Pajak nomor SE-30/PJ/2013 tanggal 3 Juli 2013 ditegaskan bahwa nilai pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan adalah nilai tertinggi antara nilai berdasarkan Akta Pengalihan hak atasa tanah dan/atau bangunan dengan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) saat ditandatanganinya akta, keputusan, perjanjian, kesepakatan atau risalah lelang oleh pejabat yang berwenang. Nilai pengalihan yang tertuang dalam Akta Pengalihan Hak adalah jumlah bruto nilai pengalihan yang sebenarnya sesuai dengan kejadian, status dan data yang benar serta didukung dengan dokumen sesuai peraturan perundang-undangan. Apabila nilai pengalihan yang tertuang dalam Akta Pengalihan Hak lebih rendah

dari

jumlah

bruto nilai pengalihan yang

sebenarnya

tersebut,

maka

besarnya

Pajak

Penghasilan

dihitung

dari jumlah bruto nilai pengalihan sebenarnya.

yang

Tanggal 10 Juli 2013, PT Property menjual tanah. Akta  Pengalihan  Hak  tercantum  nilai  Rp.  110  juta.  Nilai  NJOP tanah pada saat dibuatnya Akta tersebut Rp 100  juta.   Saat dilakukan pemeriksaan diperoleh bukti pelunasan  atas transaksi tersebut adalah Rp 120 juta.   Penghitungan  Pajak  Penghasilan  yang  harus  disetor  adalah:  5 % x Rp 120 juta = Rp 6 juta. 

Direktorat Pemeriksaan dan Penagihan  

29

Modul Pemeriksaan – Industri Real Estate

2013

  1.4 PPh Pasal 21 dan PPh Pasal 23 Atas pembayaran gaji, upah, honorarium dan penghasilan lainnya kepada pengurus, pegawai, tenaga ahli dan penerima penghasilan lainnya agar dilakukan pemotongan PPh Pasal 21 sesuai dengan Peraturan Menteri Keuangan Nomor : PMK-252/PMK.03/2008 dan Peraturan Dirjen Pajak Nomor : PER-31/PJ/2009. PPh Pasal 21 yang dipotong tersebut harus disetor paling lambat tanggal 10 bulan berikutnya dan dilaporkan melalui SPT Masa PPh Pasal 21 paling lambat tanggal 20 bulan berikutnya. Selain PPh Pasal 21, banyak pembayaran yang terkait dengan jasa di luar jasa konstruksi (perencanaan, pelaksanaan dan pengawasan) yang merupkan objek PPh Pasal 23, misalnya sewa alat, jasa notaris, konsultan hukum, jasa professional terkait dengan perijinan dan pertanahan (ahli tanah), dan berbagai jasa lainnya merupakan objek PPh 23 yang harus dipotong dan disetorkan ke kas Negara. 1.5 Pajak Pertambahan Nilai (PPN) a. Terutang PPN PPN akan dikenakan kepada Pembeli, dipungut oleh Penjual dengan catatan Penjual adalah Pengusaha Kena Pajak (PKP) dan atau penghasilan dari penjualan properti melebihi Rp. 600.000.000,00 (enam ratus juta rupiah) per tahun. PPN dipungut pada saat penerimaan uang muka maupun pelunasan dan dibayarkan selambatnya tanggal15 bulan berikutnya. Cara menghitung PPN adalah sebagai berikut : Apabila harga jual TIDAK TERMASUK PPN PPN = Harga Jual x 10% Atau: Apabila harga jual TERMASUK PPN PPN = (Harga Jual : Dasar Pengenaan Pajak*) x 10% * Dasar Pengenaan Pajak adalah faktor pembagi harga jual sebesar 1,1 atau 110% Faktor lain yang perlu diperhatikan adalah NJOP (Nilai Jual Obyek Pajak). NJOP dapat dilihat pada lembar PBB (Pajak Bumi dan Bangunan). Apabila NJOP lebih besar dari nilai transaksi maka dasar perhitungan pajak menggunakan NJOP begitu pula sebaliknya. Penyerahan produk tidak seluruhnya terhutang PPN, yaitu untuk penyerahan rumah murah PPN nya ditanggung pemerintah sebagaimana ketentuan dalam KEPPRES No. 42 tahun 1995 tanggal 19 Juni 1995 tentang Perubahan atas Direktorat Pemeriksaan dan Penagihan  

30

Modul Pemeriksaan – Industri Real Estate

2013

  KEPPRES No. 18 tahun 1986 tentang PPN yang terhutang atas impor dan Penyerahan Barang Kena Pajak dan Jasa Kena Pajak tertentu yang ditanggung pemerintah sebagaimana telah beberapa kali dirubah terakhir dengan KEPPRES No. 8 tahun 1988. b. Tidak Terutang PPN Batasan mengenai rumah murah diatur dalam Keputusan Menteri Keuangan No. 310/KMK.04/1989 tanggal 3 April 1989, yaitu mengacu kepada surat Menteri Keuangan kepada Menteri Perumahan Rakyat No. S-462/MK.04/86 tanggal 6 Mei 1986 sebagai berikut:  Penyerahannya harus melalui kredit pemilikan rumah (KPR)  Type bangunan adalah type 70 kebawah dengan luas tanah maksimal 200 m2 dan 165 m2 untuk rumah maisonet.  Perusahaan pembangunan perumahan yang melakukan penyerahan rumah murah wajib menyampaikan laporan bulanan kepada Direktorat Jendral Pajak (KPP setempat) mengenai : Jumlah dan type rumah mujrah yang dijual, Harga jual rumah, jumlah PPN yang tidak dipungut (PPN yang ditanggung pemerintah), nama perusahaan yang memberi kredit dan jangka waktu kredit. Menentukan apakah suatu bangunan masuk dalam kategori rumah murah atau tidak harus memperhatikan surat Menteri Negara Urusan Perumahan Rakyat kepada Menteri Keuangan RI No.60/BT.01.01/M/4/1985 tanggal 9 April 1985, yaitu :  Harga jual bangunan rumah per m2 tidak melebihi 75% dari harga rumah dinas kelas C di daerah yang bersangkutan.  Harga jual tanah matang per m2 tidak melebihi perhitungan luas bangunan rumah dikalikan harga jual tertinggi bangunan per m2 dan dibagi dengan luas kavling.  Harga jual rumah beserta tanah adalah 2 (dua) kali luas bangunan rumah dikalikan dengan harga jual tertinggi bangunan rumah per m2. Pedoman harga per m2 rumah dinas kelas C ditetapkan oleh Bappenas dan Kementerian Keuangan setiap tahun anggaran.

1.6 Pajak Penjualan atas Barang Mewah (PPn BM) Produk Real Estate atau Properti dengan kategori tertentu merupakan objek Pajak Penjualan atas Barang Mewah (PPn BM). Kategori produk properti yang dikenakan PPn BM antara lain, apartemen, town house, rumah mewah dan kondominium, sebagaimana ketentuan dalam Peraturan Pemerintah No. 16 tahun Direktorat Pemeriksaan dan Penagihan  

31

Modul Pemeriksaan P – Industri Reeal Estate

2013

  2006 tang ggal 15Aprril 2006 te entang Peru ubahan Kettujuh atas PP No. 145 tahun 2000 ten ntang Kelompok Bara ang Kena Pajak yang Tergolo ong Mewa ah yang Dikenakan n PPn BM. Menurut ke etentuan da alam PP ini penyeraha an aparteme en, town house, rum mah mewah h dan kondominium terhutang PP Pn BM sebesar 20%. Mulai tanggal t 1 Juni 2009 penyerahan bangunan yang teruta ang PPn BM M hanya berdasarkkan luas bangunan yaitu y luas bangunan, b town housse non strrata title sebesar 350 m2 attau lebih sedangkan apartemen, kondom minium,town n house dengan sttrata title ya ang memilikki luas sebe esar 150 m2 atau lebih. Untuk ked dua jenis transaksi produk terssebut perlu u dilakukan pengeceka an dan pen ngawasan te erhadap penyeraha an bangun nan yang kurang attau mende ekati luas yang disy yaratkan dikenakan n PPn BM, karena terd dapat kemun ngkinan lua as bangunan yang sebenarnya lebih dari luas yang tercantum t d dalam dokum men. Pengu ujian kebena aran harga bangunan per m2 dapat menggu unakan datta harga pokok dittambah den ngan marg gin, atau apabila harg ga jual tan nah dan ba angunan diketahui maka harg ga jual bangunan da apat dihitun ng secara p proposional antara harga NJO OP bangunan dibandin ngkan dengan NJOP ta anah. PPn BM B hanya dikenakan n untuk prroperti yang g dibeli da ari develop per dan memenuh hi kriteria se ebagai bara ang mewah h. PPn BM tidak berla aku untuk trransaksi antar pero orangan. Sebagai con ntoh sebuah h aparteme en/town hou use dengan n kriteria tertentu dan d menjua alnya ke konsumen B, B maka ko onsumen B akan me embayar BPHTB se ebesar 5%, PPN sebe esar 10% dan PPn BM M 20% (bila a memenuhi kriteria yang dipe ersyaratkan)).

Direktorat Pemeriksaan da dan Penagihan  

32

Modul Pemeriksaan P – Industri Reeal Estate

2013

  Berken naan denga an Pengena aan PPn BM, B faktor kunci k yang harus diperhatikan adalah sa aat penyera ahan. Pasall 11 ayat 1 UU PPN tahun t 2009 9 dalam pen njelasan dikatakan bahwa : “Pemunguta an Pajak Pertambaha P an Nilai dan n Pajak Pe enjualan atas Bara ang Mewah menganut prinsip p akru ual, artinya terutangnya t a pajak terja adi pada saat penyyerahan Barrang Kena Pajak atau Jasa Kena a Pajak messkipun pembayaran atas penyyerahan terrsebut belu um diterima a atau belu um sepenuh hnya diterim ma atau pada saat impor Barrang Kena Pajak”. Ini berarti peng genaan PP Pn BM adala ah pada saat penyyerahan BKP. Pasal 11 ayat 2 UU U PPN tah hun 2009 dikatakan bahwa : “Dala am hal pembayaran diterima sebelum s pe enyerahan Barang B Ken na Pajak atau sebelum m penyerahan Jasa Kena

Pa ajak

atau

dalam hal

pembay yaran

dila akukan sebelum

dim mulainya

pemanfaa atan Barang g Kena Pajjak Tidak Berwujud B attau Jasa Ke ena Pajak dari d luar Daerah Pabean, P saa at terutangn nya pajak ad dalah pada a saat pemb bayaran”. In ni berarti dalam hal pembayarran atas penyerahan BKP B dilakukkan terlebih h dahulu ma aka saat pengenaa an PPn BM adalah saa at diterimany ya pembaya aran.

Direktorat Pemeriksaan da dan Penagihan  

33

Modul Pemeriksaan P – Industri Reeal Estate

2013

 

Berdasarkkan bagan tersebut t di atas a dapat dijelaskan sebagai s berrikut: a. Apabila su uatu transa aksi real esttate tidak memenuhi m krriteria penga akuan laba dengan metode akkrual penuh h, pengaku uan penjuallan ditangg guhkan dan n transaksi tersebut diakui de engan metode depo osit (depos sit method) d) sampai seluruh kriteria penggunaan metod de akrual pe enuh terpe enuhi. b. Apabila satu atau leb bih kriteria % Selesai tidak terpen nuhi, maka a jumlah uan ng yang diterima dari pembe eli diakui sebagai uang u muka a (depositt) dengan metode deposit, sampai s krite eria tersebutt terpenuhi. c. Pendapattan penjuala an unit bangunan kond dominium apartemen, a perkantoran, pusat perbelanja aan dan ba angunan se ejenis lainny ya, serta unit u dalam kkepemilikan n secara time sharring yang te elah selesaii diproses pembangun p nannya diakkui dengan metode akrual pen nuh sesuaii dengan krriteria Accrrual penuh h d. apabila penjual mela akukan pen njualan parrsial (partiall sale), yaittu penjual memiliki atau mem mperoleh sa aham pembe eli, laba dia akui pada sa aat penjuallan jika pers syaratan pengakua an pendapa atan telah terpenuhi. Dalam hall ini laba yyang diakuii adalah proposion nal dengan hak pemilikkan pihak ketiga k di pe erusahaan pembeli pa ada saat penjualan n.Seandainy ya penjuall mengend dalikan pem mbeli, mak ka laba pe enjualan tidak bole eh diakui sebagai s rea alisasi penj njualan mellalui transa aksi denga an pihak ketiga, baik b deng gan penju ualan atau upun peng goperasian n unit bangunan tersebut. e. Kapitalisa asi biaya piinjaman dih hentikan ke etika unit re eal estate te ersebut sia ap untuk digunakan n atau jika bagian b yan ng telah sellesai dapatt segera dig gunakan Direktorat Pemeriksaan da dan Penagihan  

34

Modul Pemeriksaan – Industri Real Estate

2013

 

2. Aspek Perpajakan dan Hal-hal Yang Perlu Diperhatikan pada Bisnis Real Estate Dalam Industri Real Estate perlu diperhatikan beberapa aspek perpajakan dan halhal yang perlu diperhatikan dalam setiap tahapan, sebagai berikut: 0.1. Perencanaan Proses Bisnis 1. Pemilihan lokasi 2. Tujuan Property Highest & Best Use 3. Jenisnya Housing, Industrial Park, Office Building, Hotel/Resort, Shopping center or Others 4. Peruntukan Dijual, Disewakan, Digunakan Sendiri, Pesanan Pihak ketiga 5. Pengembangan Kecil, menengah atau besar 6. Pendanaan Sendiri atau pinjaman bank atau group)

Aspek Perpajakan PPh Pasal 21 Jika memanfaatkan jasa konsultan Orang Pribadi PPh Pasal 23/26 Jika memanfaatkan jasa konsultan Badan Usaha PPN Atas pemanfaatan Jasa Kena Pajak dari badan usaha (DN/LN)

Hal-hal Yang Perlu Diperhatikan

WP memasukkan biaya tersebut dalam komponen Biaya PraOperasi dan umumnya tidak dilakukan Pemotongan PPh Pasal 21, 23/26 dan menerima Faktur Pajak Masukan.

  0.2. Survei Pendahuluan Proses Bisnis 1. Akses ke tempat lokasi 2. Kebutuhan masyarakat 3. Kultur sosial masyarakat 4. 5. 6. 7. 8.

Aspek Perpajakan PPh Pasal 21 Jika memanfaatkan jasa konsultan Orang Pribadi PPh Pasal 23/26 Jika memanfaatkan jasa konsultan Badan Usaha PPN Atas pemanfaatan Jasa dari badan usaha (DN/LN)

Aktivitas ekonomi Fasilitas umum dan sosial Zoning (RUTRK/RUTRD) Kebutuhan Luas Lahan Penentuan Nilai Properti Highest and Best Use

Hal-hal Yang Perlu Diperhatikan

WP memasukkan biaya tersebut dalam komponen Biaya PraOperasi dan umumnya tidak dilakukan Pemotongan PPh Pasal 21, 23/26 menerima Faktur Pajak Masukan

  0.3. Perijinan Proses Bisnis

Aspek Perpajakan

Hal-hal Yang Perlu Diperhatikan

Direktorat Pemeriksaan dan Penagihan  

35

Modul Pemeriksaan – Industri Real Estate

2013

  1. Izin Prinsip Luas >200 Ha ke Pem.Prov dan Luas <200 Ha ke Pem.Kot/Pem.kab. 2. Izin Lokasi BPN

PPh Pasal 21 Jika memanfaatkan jasa konsultan Orang Pribadi

3. SIUJK Dinas Perizinan Pem.Kot/Pem.Kab 4. Izin Bangunan/IMB Dinas Perizinan Pem.Kot/Pem.Kab 5. AMDAL Dinas KLH Pem.Kot/ Pem.Kab

PPh Pasal 23/26 Jika memanfaatkan jasa konsultan Badan Usaha PPN Atas pemanfaatan Jasa dari badan usaha (DN/LN) PPh Pasal 21 atau 23 Jika memanfaatkan jasa konsultan PPh Pasal 21 atau 23 Jika memanfaatkan jasa konsultan

WP memasukkan biaya tersebut dalam komponen Biaya PraOperasi dan umumnya tidak dilakukan Pemotongan PPh Pasal 21, 23/26 menerima Faktur Pajak Masukan

0.4. Pembebasan Lahan Proses Bisnis 1. Pembebasan Lahan 2. Peralihan Hak Atas Tanah dan/atau Bangunan 3. Konsolidasi Lahan 4. Pengurusan Sertifikat Tanah dan SPPT PBB Global 5. Pengurusan IMB Global dan Partial

Aspek Perpajakan PPh Pasal 21 Jika memanfaatkan jasa konsultan Orang Pribadi PPh Pasal 23/26 Jika memanfaatkan jasa konsultan Badan Usaha BPHTB Atas pengalihan tanah/bangunan dari pemilik ke pengembang PPN Atas pemanfaatan Jasa dari badan usaha (DN/LN)

Hal-hal Yang Perlu Diperhatikan Dalam beberapa kasus pengembang membeli lahan tidak hanya di wilayah kawasan yang akan dibangun tetapi juga ditempat lain untuk dijadikan bahan ruislag dengan nilai DPP Peralihan Hak atas tanah/Bangunan menggunakan NJOP kemudian pembelian lahan dari masyarakat dilakukan dengan 3 cara: 1. Membeli tanah dan bangunan tanpa Ruislag; 2. Membeli tanah dan bangunan kemudian memberikan ganti rugi berupa tanah kosong di tempat lain milik pengembang dan memberikan kompensasi uang; 3. Membeli tanah dan bangunan kemudian memberi ganti rugi berupa tanah dan bangunan di tempat lain milik pengembang dan memberikan kompensasi uang. PPh Final Pasal 4 ayat (2) dan segala biaya surat-surat ditanggung oleh pengembang sebagai pembeli dan masyarakat penjual menerima bersih uang sesuai harga transaksi. Dalam Proses ini banyak melibatkan calo tanah baik orang pribadi ataupun badan. SPPT atas nama masyarakat tidak dimintakan mutasi perubahan nama kepada KPP dan terdapat indikasi pengembang meminta SKB PPh Final menggunakan nama masyarakat yang tercantum dalam SPPT. Melakukan pengurusan pembuatan

Direktorat Pemeriksaan dan Penagihan  

36

Modul Pemeriksaan – Industri Real Estate

2013

  sertifikat Global, SPPT Global, IMB Global dan partial yang biasanya melibatkan notaris yang sudah menjadi langganan pengembang.

  0.5. Pelaksanaan Konstruksi Proses Bisnis

Aspek Perpajakan

1. Perencanaan konstruksi sesuai dengan ketersediaan lahan dan Site Plan baik dilakukan sendiri ataupun oleh pihak ketiga; 2. Pengembang menggunakan Jasa Arsitek untuk mendisain Real Estate yang akan dibangun; 3. Pematangan lahan (termasuk perataan tanah, pengurukan dan pembongkaran bangunan) biasanya pada tahap ini pengembang sudah melakukan promosi dan menerima pemesanan unit properti dengan membayar Uang Muka serta sudah terdapat rumah contoh 4. Pelaksanaan dan Pengawasan Konstruksi (Bangunan utama, pendukung, fasos dan fasum) dilakukan oleh pihak yang berbeda. 5. Produk yang dihasilkan adalah Tanah Kavling Siap Bangun dan Bangunan Properti

Jika dikerjakan sendiri : 1. PPN atas pembelian bahan dari supplier; 2. PPh Pasal 21/26 atas pembayaran upah kepada pekerja proyek dan jasa konsultan oleh orang pribadi; 3. PPh Pasal 23/26 atas sewa peralatan, jasa konsultan dan jasa arsitek Jika dikerjakan pihak ketiga : 1. PPh Pasal 21/26 atas pembayaran kepada konsultan, tenaga ahli dan pegawai tidak tetap; 2. PPh Pasal 23/26 atas sewa peralatan, jasa konsultan dan jasa arsitek; 3. PPh Pasal 4 ayat (2) atas Jasa Konstruksi; 4. PPN atas biaya yang dikeluarkan kepada PKP

1.

2.

3.

4. 5.

Hal-hal Yang Perlu Diperhatikan Pada tahap pematangan lahan termasuk perataan tanah, pengurukan dan pembongkaran bangunan) perlu diperhatikan kewajiban perpajakan untuk sewa kendaraan/truk (jika dilakukan sendiri), pada tahap ini biasanya depelover sudah melakukan promosi dan juga sudah bisa dilakukan pemesanan unit properti dan membayar DP (uang muka) Pada tahap ini biasanya sudah ada customer yang membayar cash, tetapi oleh developer belum dilaporkan pembayaran karena belum dilakukan pemecahan SPPT untuk menjadikan NJOP sebagai DPP WP Real Estate mengunakan kontraktor dalam satu kelompok usaha kemudian dapat terjadi MarkUp biaya yang akan menjadi PM dalam SPT PPN WP Real Estate dan akan dilakukan Restitusi PPN oleh WP Real Estate. Jika uji kelayakan bangunan menggunakan jasa. Pemecahan shm dan sppt (khusus untuk perumahan, apartemen, kondominiun, pasar modern, trade center/ruko/rukan, kios dalam mall ) biasanya menggunakan jasa notaris.

0.6. Penjualan dan Pemasaran Proses Bisnis 1. Penetapan Harga Jual/Sewa untuk setiap unit properti; 2. Pemasaran Produk dilakukan sendiri dan memanfaatkan pihak ke-

Aspek Perpajakan 1.

Hal-hal Yang Perlu Diperhatikan

PPh Pasal 21/26 1. Permasalahan Dasar Pengenaan Pajak Pembayaran atas (DPP) baik untuk PPh Pasal 4 ayat (2), pemanfaatan jasa PPN dan atau PPn BM. Dalam beberapa marketing dan promosi kasus ditemui WP Pengembang yang yang dilakukan orang mengalihkan hak atas tanah dan/atau pribadi; bangunan dasar pengenaan PPh Final dengan menggunakan nilai yang tercantum

Direktorat Pemeriksaan dan Penagihan  

37

Modul Pemeriksaan – Industri Real Estate

2013

  3;

2.

PPh Pasal 23/26 Pembayaran atas pemanfaatan jasa marketing dan promosi yang dilakukan badan usaha;

3.

PPh Pasal 4 ayat (2) atas Sewa atau Pengalihan hak atas Tanah dan/atau Bangunan;

3. Tujuan Pemasaran adalah Jual, sewa atau dikelola / dimanfaatkan sendiri; 4. Penjualan melalui Cash atau KPR (Subsidi atau Non Subsidi); 5. Tahap pengalihan Hak atas tanah dan/atau bangunan biasanya menggunakan Notaris: 6. Pembuatan Akte Jual Beli (Pembelian Cash) dan Balik Nama SPPT PBB; 7. Pembuatan PPJB (Pembelian Kredit) dan Balik nama SPPT;

4.

PPN atas Sewa atau Pengalihan hak atas Tanah dan/atau Bangunan;

5.

PPnBM atas rumah, apartemen, kondominium dan sejenisnya dengan luas 150 m2.

dalam SK.NJOP/ SPPT PBB (NJOP) atau AJB dan bukan nilai yang tertera dalam kesepakatan antara penjual dan pembeli (PPJB) . Perbedaan DPP antara NJOP dengan harga transaksi menyebabkan potensial loss yang sangat signifikan, termasuk adanya penggelapan PPN dan PPh final yang seharusnya disetor tetapi tidak disetor oleh developer; 2. Permasalahan saat terutang pajak biasanya timbul dalam hal pembelian secara angsuran/kredit yang umumnya via KPR, seharusnya sudah bisa ditagih sejak awal dan tidak mengikuti alur angsuran berdasarkan peraturan perpajakan yang berlaku; 3. Dalam beberapa kasus ditemui Pengembang yang menjual tanah kavling kepada konsumen, tetapi atas pembangunan rumah juga dilaksanakan oleh pengembang, sehingga PPN yang dikenakan hanya atas tanahnya saja, seharusnya atas rumah yang dibangun oleh developer juga terutang PPN, dan juga bukan PPN KMS (jika luas melebihi 200 m2); 4. Penjualan kios-kios di dalam mall, pasal modern, dan unit apartemen menggunakan NJOP yang nilainya cukup signifikan berbeda (lebih rendah) dengan nilai transaksi; 5. Developer skala kecil (cluster/ruko) KLU bukan real estate menggunakan PPN KMS (tarif 2%) bukan PPN (tarif 10%) 6. Untuk pembangunan real estate untuk penggunaan sendiri, biasanya WP tidak memberikan RAB, hanya IMB sehingga harus ditentukan sendiri biaya yang dikeluarkan untuk konstruksi sebagai DPP 7. Penggunaan jasa notaris untuk pembuatan AJB dan PPJB perlu dikonfirmasi kewajiban perpajakan (PPN dan PPh). 8. Penyimpangan yg dilakukan dalam proses kegiatan bisnis perusahaan pengembang (real estate) adalah menjual bidang tanah yang seharusnya mereka bangun, namun dijual kepada pihak kedua, untuk selanjutnya bidang tanah tersebut dibangun oleh pihak kedua yang pada akhirnya akan dijual kepada konsumen. 9.

Potential loss yang disebabkan oleh praktek ini adalah PPh 4(2) dan PPN

Direktorat Pemeriksaan dan Penagihan  

38

Modul Pemeriksaan – Industri Real Estate

2013

  akibat dari penjualan yang dilakukan oleh pengembang kepada pihak kedua tanpa ada ikatan jual beli yang resmi. 10. Kemudian ada kemungkinan pihak kedua tsb menjual bangunan dimaksud bukan kepada konsumen akhir tetapi kepada pihak ketiga yang kembali bertujuan untuk memperoleh margin laba yang akan diperolehnya ketika ybs menjual kembali bangunan tersebut kepada konsumen akhir, mata rantai penjualan semacam ini bisa dilakukan berulangulang. Karena tujuannya adalah margin laba dan ybs tidak berniat untuk menguasai bangunan tersebut maka biasanya transaksi dilakukan “di bawah tangan”. Praktek ini kembali mengakibatkan potential loss terhadap PPh 4(2) dan PPN. 11. Sebagian besar Wajib Pajak sektor usaha Real Estate tidak pernah membagikan dividen atas Laba Bersih setelah pajak dan selalu menumpuknya dalam akun laba ditahan setiap tahun, sehingga harus dibuktikan kebenarannya. 12. Wajib Pajak Real Estate biasanya tidak memotong / memungut / membayar pajak-pajak yang terutang dalam setiap proses bisnis. 13. Pengawasan fiskus terhadap industri real estate cenderung hanya kepada tahap penjualan produk properti, padahal setiap proses bisnis real estate dari mulai planning s.d. maintenance memilki potensi pajak yang harus digali dan banyak potensi pajak yang hilang; 14. Masih banyak juga Wajib Pajak Real Estate yang menghindari Pajak Penjualan atas Barang Mewah (PPn BM) dengan modus tidak melaporkan luas bangunan yang sebenarnya; 15. Kelemahan yang ada dalam hal pengawasan PPN dalam penjualan rumah adalah tidak diketahui laporan mengenai penjualan atas kelebihan tanah pada rumah-rumah pojok, sehingga fiskus tidak mengetahui apakah atas penjualan tersebut telah dikenakan PPN atau Tidak.

 

Direktorat Pemeriksaan dan Penagihan  

39

Modul Pemeriksaan – Industri Real Estate

2013

  2.7. Pemeliharaan dan Purna Jual Proses Bisnis Perawatan dan Pemeliharaan : 1. Untuk hunian ada garansi bangunan; 2. Bangunan yang disewakan; 3. Bangunan yang dikelola/ dimanfaatkan sendiri; 4. Keamanan dan kebersihan; 5. Perawatan dan fasilitas umum.

Aspek Perpajakan 1. PPh Pasal 21 Jika memanfaatkan jasa orang pribadi; 2. PPh Pasal 23 Jika memanfaatkan tenaga outsourcing dan sewa aktiva; 3. PPh Pasal 4 ayat (2) Jika memanfaatkan Jasa Konstruksi.

Hal-hal Yang Perlu Diperhatikan Kurangnya pengawasan pada tahap maintenance sehingga banyak pengembang yang tidak menyetorkan dan melaporkan kewajiban perpajakannya. Perawatan dan pemeliharaan (maintenance) yang dilakukan untuk garansi bangunan, bangunan yang disewakan , bangunan dikelola / dimanfaatkan sendiri, keamanan dan kebersihan, perawatan fasilitas umum (mis. perbaikan jalan) yang pelaksanaannya dilakukan sendiri maupun jasa konstruksi.

  0.8. Periode Proses Kegiatan Pembangunan Apartemen No

Uraian Kegiatan

1

Jasa konsultan kegiatan awal (penelitian pendahuluan dan studi kelayakan bisnis)

2

Jasa perencanaan konstruksi

3

Pembebasan tanah

4

Pengolahan Lahan

5

Pembangunan apartemen dan sarana pendukung lainnya

Potensi Pajak                   

 

PPh Badan PPh pasal 23 atas jasa konsultan dalam negeri PPh pasal 26 atas jasa konsultan luar negeri PPh jasa konsultan penelitian PPh pasal 21 karyawan PPh badan dan PPh final PPh jasa konsultan PPh pasal 21 karyawan PPh final pasal 4 (2) BPHTB Jasa Notaris PPh Badan PPn jasa pengukuran tanah dan grading tanah PPh pasal 21 karyawan/upah borongan, upah harian PPh Badan PPh final (bagi perusahaan pelaksana konstruksi, pengawasan konstruksi PPN (Jasa konstruksi, jasa pengawasan konstruksi, rental alat berat, jasa sub kontraktor PPh pasal 21 karyawan PPh dan PPN (interior design, jasa instalasi listrik, gas, air bersih/kotor, instalasi telepon, instalasi pemasangan jaringan, jasa pengaman kebakaran, jasa pertamanan PPh pasal 23 bunga pinjaman non bank PPh pasal 26 jasa konsultan LN

  0.9. Periode Setelah Pembangunan Apartemen No

Jenis Pajak

1

PPh Pasal 25 Badan (sebelum tahun 2008) /PPh Final Jasa Konstruksi (setelah

Obyek Pajak   

Penghasilan dari penjualan apartemen Penghasilan dari sewa apartemen/mall Penghasilan dari iuran/service

Subyek Pajak Pengelola Pengelola/pemilik Pengelola/Pemilik

Direktorat Pemeriksaan dan Penagihan  

40

Modul Pemeriksaan – Industri Real Estate

2013

  2

tahun 2008) PPh pasal 21/26

 Penghasilan Lainnya Honorarium/gaji/penghasilan/komisi

3

PPh Pasal 23



4

PPN

5

PPn BM

6

PBB

7

BPHTB

Jasa perawatan/pemeliharaan/ perbaikan  Jasa penyewaan peralatan  Jasa Notaris  Jasa manajemen  Jasa Agen/Broker  Jasa kena pajak  Barang kena pajak Penjualan atas kelompok hunian mewah Penggunaan bumi dan bangunan

Pengelola Penerima penghasilan Penerima Jasa

Penerima jasa Pembeli Pembeli (unit > 150 m2)

Peralihan hak atas tanah dan bangunan

3. Dasar Hukum a. Undang-Undang Nomor 7 tahun 1983 sebagaimana telah diubah terakhir dengan Undang-Undang No. 36 tahun 2008 tentang Pajak Penghasilan. b. Undang-Undang Nomor 8 tahun 1983 sebagaimana telah diubah terakhir dengan Undang-Undang No. 42 tahun 2009 tentang Pajak Pertambahan Nilai. c. Peraturan Pemerintah Nomor 48 Tahun 1994 tentang Pembayaran Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Pengalihan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan. d. Peraturan Pemerintah Nomor 27 Tahun 1996 tanggal 16 April 1996 Tentang Perubahan Atas Peraturan Pemerintah Nomor 48 Tahun 1994 tentang Pembayaran Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Pengalihan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan. e. Peraturan Pemerintah Nomor 71 Tahun 2008 Tanggal 04 Nopember 2008 tentang Perubahan Ketiga atas Peraturan Pemerintah Nomor 48 Tahun 1994 tentang Pembayaran Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Pengalihan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan. f.

Peraturan Pemerintah Nomor 145 Tahun 2000 tentang Kelompok Barang Kena Pajak yang Tergolong Mewah yang dikenakan Pajak Penjualan atas Barang Mewah (PPN BM).

g. Peraturan Pemerintah Nomor 26 Tahun 2006 tentang Perubahan ketujuh atas PP Nomor 145 tahun 2000 tentang Kelompok Barang Kena Pajak yang Tergolong Mewah yang dikenakan Pajak Penjualan atas Barang Mewah (PPN BM). h. Peraturan Pemerintah Nomor 51 Tahun 2008 tentang

Pajak Penghasilan atas

Penghasilan dari Usaha Jasa Konstruksi.

Direktorat Pemeriksaan dan Penagihan  

41

Modul Pemeriksaan – Industri Real Estate

2013

  i.

Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 2009 tentang

Perubahan Peraturan

Pemerintah Nomor 51 Tahun 2008 tentang Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Usaha Jasa Konstruksi. j.

Peraturan Menteri Keuangan No.620/PMK.03/2004 tentang Jenis Barang Kena Pajak yang Tergolong Mewah selain Kendaraan Bermotor yang Dikenakan Pajak Penjualan atas barang Mewah.

k. Peraturan Menteri Keuangan No.103/PMK.03/2009 tentang Perubahan Ketiga atas Peraturan Menteri Keuangan Nomor 620/PMK.03/2004 tentang Jenis Barang Kena Pajak yang Tergolong Mewah selain Kendaraan Bermotor yang Dikenakan Pajak Penjualan atas barang Mewah l.

Peraturan Direktur Jenderal Pajak Nomor PER-28/PJ/2009 tentang Pelaksanaan Ketentuan Peralihan Peraturan Pemerintah Nomor 71 Tahun 2008 tentang Perubahan Ketiga atas Peraturan Pemerintah Nomor 48 Tahun 1994 tentang Pembayaran Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Pengalihan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan.

m. Keputusan Menteri Keuangan N0. 635/KMK.04/1994 tanggal 29 Desember 1994 tentang Pelaksanaan Pembayaran dan Pemungutan Pajak Penghasilan Atas Penghasilan Dari Pengalihan Hak Atas Tanah Dan/Atau Bangunan. n. Keputusan Menteri Keuangan N0. 392/KMK.04/1996 tanggal 05 Juni 1996 tentang Perubahan KMK N0. 635/KMK.04/1994 Tentang Pelaksanaan Pembayaran dan Pemungutan Pajak Penghasilan Atas Penghasilan Dari Pengalihan Hak Atas Tanah Dan/Atau Bangunan. o. Peraturan Menteri Keuangan Nomor : 243/KMK.03/2008 Tentang Perubahan Kedua Atas KMK No. N0. 635/KMK.04/1994 Tentang Pelaksanaan Pembayaran dan Pemungutan Pajak Penghasilan Atas Penghasilan Dari Pengalihan Hak Atas Tanah Dan/Atau Bangunan. p. SE-04/PJ.33/1996 tanggal 26 Agustus 1996 Tentang Pembayaran PPh atas penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan. q. SE-02/PJ.33/1997 tanggal 30 Juli 1997 Tentang Tindak Lanjut Ketentuan Peralihan Pasal 11 A PP No. 27 Tahun 1996. r.

SE-55/PJ.42/1999 Tentang PPh WP Badan Yang usaha pokoknya melakukan transaksi penjualan atau pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan.

s. SE-80/PJ/2009 tanggal 27 Agustus 2009 Tentang pelaksanaan PPh yang bersifat final atas penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan yang diterima atau diperoleh wajib pajak yang usaha pokoknya melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan.

Direktorat Pemeriksaan dan Penagihan  

42

Modul Pemeriksaan – Industri Real Estate

2013

  t.

SE-30/PJ/2013 tanggal 3 Juli 2013 tentang Pelaksanaan Pajak Penghasilan yang bersifat Final atas Penghasilan dari Pengalihan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan yang diterima atau diperoleh Wajib Pajak yang usaha pokoknya melakukan Pengalihan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan dan Penentuan Jumlah Bruto Nilai Pengalihan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan oleh Wajib Pajak yang melakukan Pengalihan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan.

 

Direktorat Pemeriksaan dan Penagihan  

43

Modul Pemeriksaan – Industri Real Estate

2013

 

BAB VI PENILAIAN PROPERTI / REAL ESTATE

1. Pengantar Dalam pengembangan bisnis apapun diperlukan modal untuk menggerakkan rencana bisnis yang dimaksud. Demikian juga dalam bisnis real estate diperlukan modal untuk mengembangkannya. Modal yang dimaksud dalam pengembangan real estate sudah barang tentu tanah dan bangunan. Besarnya modal yang dikeluarkan untuk pengadaan tanah dan bangunan tersebut adalah nilai tanah dan nilai bangunannya. Besarnya modal tersebut bisa dihitung dengan metode biaya. Seorang pemilik modal akan mempertanyakan kapan modal tersebut akan kembali dan berapa setelah modal kembali keuntungan yang akan diperoleh? Oleh karena itu perencanaan bisnis harus benar-benar matang,, salah satu bentuk perencanaan mereka adalah memprediksi pendapatan di masa yang akan datang atas modal yang sudah dikeluarkan. Dengan menggunakan metode pendapatan kita bisa memperoleh nilai atas usaha yang sedang mereka lakukan. Apakah usaha tersebut layak, tidak layak, atau impas, berapa rencana laba ditahan dan berapa deviden yang akan dibagikan. Jika sudah benar-benar matang maka akan disimpulkan layak atau tidaknya sebuah proyek pengembangan real estate. Seiring dengan perjalanan waktu, bisnis dan siklus bisnis berjalan sesuai dengan prediksi yang diharapkan. Semua dipandu dalam sebuah managemen besar untuk memperoleh keuntungan. Perjalanan bisnis inilah yang kita sebut actual. Jika actual sesuai dengan perencanaan managemen yang sudah ditetapkan maka bisnis bisa dikategorikan sehat, sebaliknya jika tidak sesuai dengan rencana maka akan dievaluasi ulang, apakah bisnis berjalan dengan baik atau akan menuju tahapan ambruk dan decline, dan bahkan akan mengalami financial distress. Financial distress adalah kondisi di mana suatu perusahaan tidak dapat memenuhi atau

sulit

melakukan

pembayaran

atas

hutangnya

kepada

kreditor

(www.investopedia.com). Menurut Brigham dan Daves (2004: 838-840)

financial

distress dimulai ketika perusahaan tidak dapat memenuhi jatuh tempo bunga atau pokok hutangnya atau prediksi arus kas perusahaan mengindikasikan tidak dapat memenuhi kewajiban tersebut. Hal ini disebabkan biasanya karena beberapa faktor yang saling terkait seperti kinerja perusahaan yang buruk, kinerja ekonomi yang menurun atau kesalahan dari pihak managemen. Tanda-tanda perusahaan akan Direktorat Pemeriksaan dan Penagihan  

44

Modul Pemeriksaan – Industri Real Estate

2013

  mengalami financial distress dapat dilihat dari analisa rasio keuangan perusahaan beberapa tahun sebelumnya. Perusahaan biasanya memperoleh pendapatan yang negatif dan pada saat yang sama mempunyai tingkat hutang yang harus dilunasi tinggi. Sementara itu, kewajiban Wajib Pajak setiap tahunnya harus melaporkan kegiatan bisnis/usahanya ke Direktorat Jenderal Pajak. Mereka akan menyajikan berapa pendapatannya dalam kurun waktu satu tahun pajak. Untuk mengetahui kebenaran laporan SPT Wajib Pajak, maka diperlukan Laporan Penilaian atas usaha yang sedang dikerjakan oleh Wajib Pajak. Laporan Penilaian ini sebagai opini ke dua atas kebenaran laporan SPT Wajib Pajak.

2. Definisi Nilai adalah konsep ekonomi yang merujuk kepada harga yang sangat mungkin disepakati oleh pembeli dan penjual dari suatu barang atau jasa yang tersedia untuk dibeli. Menurut AIREA (1987, p.16) nilai didefinisikan sebagai “Value as of a given time represents the monetary worth of property, goods, or services to buyers and sellers”. Nilai pada suatu waktu tertentu mencerminkan nilai uang dari suatu properti kepemilikan, barang atau jasa dari pembeli atau penjual. Harjanto dan Hidayati (2003:1) berpendapat bahwa nilai bukan merupakan fakta tetapi lebih merupakan perkiraan manfaat ekonomi atas barang dan jasa pada suatu waktu tertentu dalam hubungannya dengan definisi nilai tertentu. Konsep ekonomi dari nilai mencerminkan pandangan pasar atas manfaat ekonomi yang akan diperoleh orang yang memiliki barang atau jasa tersebut pada tanggal penilaian. Jadi nilai merupakan apa yang sepatutnya dibayar oleh seorang pembeli atau diterima oleh penjual dalam sebuah transaksi. Metode Penilaian meliputi tiga pendekatan penilaian, yaitu: Metode Pendekatan Data Pasar, Metode Pendekatan Biaya, dan Metode Pendekatan Pendapatan. 2.1 Metode Penilaian Pendekatan Data Pasar Yaitu membandingkan langsung antara properti yang dinilai dengan data properti yang sejenis yang sebanding (dapat data penjualan atau data penawaran).

Nilai Indikasi = Harga Jual/Penawaran +/(-) Penyesuaian Langkah-langkah yang diperlukan: a. Pengumpulan data Data dicatat, sumber data. Direktorat Pemeriksaan dan Penagihan  

45

Modul Pemeriksaan – Industri Real Estate

2013

  b. Analisa data Data transaksi bagaimana? Tanpa paksaan! Data harus ada kesamaan dengan yang dinilai. c. Penyesuaian Data disesuaikan dengan properti yang dinilai. Penyesuaian, misalnya waktu, lokasi, sifat fisik.  2.2 Metode Penilaian Pendekatan Biaya Yaitu Nilai Properti (Tanah dan Bangunan) diperoleh dengan menganggap tanah sebagai tanah kosong dan nilai tanah diperoleh dari data pasar. Nilai bangunan dihitung dengan pendekatan biaya. Nilai Properti = Nilai Tanah + (Biaya Membangun Baru – Depresiasi) Langkah-langkah yang diperlukan: a. Dari Metode Perbandingan Data Pasar dicari nilai tanah (tanah dianggap tanah kosong). b. Hitung biaya pembuatan baru (Reproduction Cost New) bangunan dan sarana pelengkap lainnya. c. Hitung depresiasi bangunan terdiri dari:  Kerusakan fisik (Physical Deterioration)  Kemunduran Fungsional (Functional Obsolescence)  Kemunduran Ekonomi (Economic Obsolescence) d. Nilai Pasar Bangunan = Biaya Pembuatan Baru – Penyusutan e. Nilai Pasar (Tanah) + Nilai Pasar (Bangunan) = Nilai Pasar Properti Nilai Properti = Nilai Tanah + Nilai Bangunan Nilai Tanah merupakan nilai tanah matang. Nilai Bangunan merupakan Anggaran Biaya Bangunan. Sehingga Nilai Properti merupakan Harga Pokok Penjualan atas properti yang dimaksud secara wajar.

KESIMPULAN METODE COST BISA DIGUNAKAN UNTUK MENENTUKAN HPP

Direktorat Pemeriksaan dan Penagihan  

46

Modul Pemeriksaan – Industri Real Estate

2013

  2.3 Metode Kapitalisasi Pendapatan Metode ini digunakan untuk menilai suatu harta tetap/properti yang dapat menghasilkan pendapatan. Nilai pasar dari suatu harta tetap/properti kurang lebih sama dengan suatu modal yang mempunyai potensi untuk mendatangkan pendapatan. Proyeksi pendapatan dan laporan keuangan perusahaan ini dilakukan dengan meramal pertumbuhan penjualan untuk masa yang akan datang. Dalam melakukan peramalan pertumbuhan perusahaan terdapat tiga pendekatan yang dapat dilakukan; yaitu berdasarkan data pendapatan historis, berdasarkan penelitian analis pasar modal, dan berdasarkan fundamental perusahaan. Peramalan dilakukan dengan melihat kinerja perusahaan pada tahun-tahun sebelumnya berdasarkan data historis yang ada dan melihat lingkungan usaha, kinerja sektor industri, persaingan dan prospek bisnis. Untuk meramal pertumbuhan penjualan ini ada beberapa metode yang digunakan; yaitu: menggunakan rata-rata aritmetik, rata-rata geometrik atau model regresi linear atau log-linear (Damodaran, 2002: 269-271). Persyaratan yang harus dipenuhi untuk dapat digunakan Metode Kapitalisasi Pendapatan (Income Approach), dalam menilai suatu harta tetap/properti komersial adalah:  Pendapatan bersih pertahun selama masa investasi  Lamanya investasi.

Nilai Investasi = Pendapatan Bersih Tahunan : i

Dari pendapatan tahunan yang didiskontokan dapat disimpulkan bahwa: Dari Formula tersebut, dapat dijabarkan Formula untuk Metode Kapitalisasi Pendapatan (Income Approach). Formula ini dikenal dengan IRV Formula sebagai berikut: V=I÷I Bila i adalah tingkat pengembalian yang diwajibkan (Required Rate of Return) yang dalam IRV formula disebut R atau Tingkat Kapitalisasi (Capitalization Rate). Maka rumus umum dalam Metode Kapitalisasi Pendapatan adalah sebagai berikut: I=RxV Direktorat Pemeriksaan dan Penagihan  

47

Modul Pemeriksaan P – Industri Reeal Estate

2013

  Keteranga an: I = Pendapatan berssih dari properti/harta tetap t (Rp) e (%) R = Tingkkat Kapitalissasi/Capitaliization Rate V = Nilai harta tetap//properti (R Rp)  4 Metode Penilaian P Pendekatan Biaya dan n Pendapattan 2.4 Nilai Tanah T dan Nilai Bang gunan adalah merupa akan modall yang dike eluarkan untuk me embangun real esta ate. Nilai tersebut kita k hitung dengan metode pendekata an biaya.N Nilai Tanah h dihitung sebagai tanah kossong dan berapa perolehan nnya, seda angkan Nila ai banguna an adalah nilai mem mbangun bagunan b tersebut (sejenis) pad da saat ini dikurangkan d n dengan penyusutan.

2.5 Metode Pendekatan P n Pendapa atan Secara a

te eknis

pendekattan ini ad dalah dengan

menga alikan

pendapattan

be ersih

(forecastiing)

selama

operasi

bisnis

(Net

Operating g Income//NOI) dengan asinya. kapitalisa perkalian

tin ngkat H Hasil terssebut

N Seka arang adalah Nilai (Present Value/PV) Jumlah J darri PV adalah h Net Prese ent Value (N NPV). Sehingga Bisnis dika atakan layakk atau tidak k layak jika : Nilai Asett > Nilai Bis snis : rugi (tidak ( layak k Nilai Asset = Nilai Bisnis B : imp pas (kerja ba akti) B : Nilai Asset < Nilai Bisnis Jika Rasio o NB/NA = tingkat t suku u bunga bank : sangat beresiko Jika Rasio o NB/NA > tingkat t suku u bunga bank : layak

an terjadi Tax T Gap? Kapan diiindikasika Net In ncome merrupakan pe endapatan bersih b actu ual, sedangkan Net Op perating Income adalah a pend dapatan be ersih (foreca asting), ma aka selayakknya Net Op perating Income (fforecasting)) besarannyya adalah mendekati m dengan Net Income (Ac ctual). Direktorat Pemeriksaan da dan Penagihan  

48

Modul Pemeriksaan P – Industri Reeal Estate

2013

  Dengan demikian bila actua al tidak sama s deng gan foreca asting nya a maka naan perencan akan jauh

bissnis

meleset.Le ebih berdampak

lag gi

pada pen nyetoran pa ajak pemilik modal, m kare ena Net

seba agai

Inco ome

dasar

un ntuk

menentukkan besarnya laba

d ditahan

d dan

deviden.

3. Pe enggunaa an Metode e Penilaia an dalam Penggalian Poten nsi Pajak a. Metode Penilaian Pe endekatan Data Pasar P ABC PROPERTIND DO Contoh : PT  Jenis usaha : Reall Estate  Kegiata an usaha ya ang digunakkan untuk analisa:  Jum mlah unit pro operti / tipe properti yang dibangun  Sumber data peng ghitungan po otensi: mpany Profi file WP  Com  Broschure Rea al Estate yang dibangun  Visit dan Pengamatan e Map  Apliikasi Google LISIS KEGIA ATAN USA AHA ANAL TIPE

DATA BROSUR

DATA VISIT T

MATAHARI (225 m2)

100 unit

82 unit

ANGGRE EK (175 m2)

100 unit

79 unit

2

150 unit

102 unit

MELATI ( 90 m )

200 unit

134 unit

ANYELIR R ( 75 m2)

200 unit

132 unit

KRISAN (60 ( m2)

250 unit

196 unit

250 unit

188 unit

MAWAR (125 ( m) 2

2

IRIS ( 45 m )

Direktorat Pemeriksaan da dan Penagihan  

49

Modul Pemeriksaan – Industri Real Estate

2013

  DATA TRANSAKSI PENJUALAN TAHUN 2008 TIPE

DATA*

HARGA/UNIT

TOTAL

2

25 unit

Rp 2.250.000.000

Rp 56.250.000.000

2

34 unit

Rp 1.750.000.000

Rp 59.500.000.000

2

55 unit

Rp 1.250.000.000

Rp 68.750.000.000

MELATI ( 90 m )

98 unit

Rp 750.000.000

Rp 73.500.000.000

75 unit

Rp 600.000.000

Rp 45.000.000.000

102 unit

Rp 400.000.000

Rp 40.800.000.000

110 unit

Rp 250.000.000

Rp 27.500.000.000

MATAHARI (225 m ) ANGGREK (175 m ) MAWAR (125 m ) 2

2

ANYELIR ( 75 m ) 2

KRISAN (60 m ) 2

IRIS ( 45 m )

Rp 371.300.000.000

TOTAL

* Data penjualan diperoleh berdasarkan hasil visit dan pengamatan

PERHITUNGAN TAX GAP NO

KETERANGAN

JUMLAH

1.

Unit real estate yang terjual tahun 2008*

2.

Unit real estate yang terjual tahun 2008 cfm SPT

3.

Jumlah Penjualan tahun 2008*

Rp 371.300.000.000

4.

Jumlah Penjualan cfm SPT Tahunan PPh Badan**

Rp 215.645.000.000

5.

Selisih Penjualan (Sales Gap)

Rp155.655.000.000

6.

Tax Gap (30% X 155.655.000.000)***

Rp 46.696.500.000

*) **) ***)

499 Unit ?

Berdasarkan hasil visit dan pengamatan Data penjualan cfm SPT Tahunan Badan Tahun 2008 Angka 30% merupakan tarif PPh badan lapisan tertinggi untuk tahun 2008 Asumsi biaya tetap dengan adanya selisih penjualan Benchmark untuk menghitung PKP Sektor Real Estate belum ada

Direktorat Pemeriksaan dan Penagihan  

50

Modul Pemeriksaan – Industri Real Estate

2013

  PERHITUNGAN FORMULIR JPB 2-4-5-6-7-13-16

Nomor Objek Pajak

: 31.71.XXX.XXX.XXX-XXXX.X

Jenis Penggunaan

: Perkantoran

Nomor Bangunan

:

Nama W ajib Pajak

: PT GTM

Luas Bangunan

:

Alamat Objek Pajak

: Jl. Setiabudi

Luas Basemen

:

2 638 m 2 0m

Rt/RW Objek Pajak

: 002/02

Total Luas Bangunan : Jumlah Lantai Bangunan : Jumlah Lantai Basemen :

2 638 m 2 Lt 0 Lt

001

2

I. BIAYA KOMPONEN UTAMA / m Struktur Utama Basemen

638 0

m 2 x Rp m 2 x Rp

943,087 = Rp = Rp

601,689,506

638

m 2 x Rp

202,368 = Rp

129,110,784

638

m 2 x Rp

490,469 = Rp

312,919,222

638 638 638 319

m2 m2 m2 m2

425,550 17,498 339,742 58,477

Rp Rp Rp Rp

271,500,900 11,163,724 216,755,396 18,654,163

319 319

m 2 x Rp m 2 x Rp

375,481 = Rp 107,148 = Rp

119,778,439 34,180,212

638

m 2 x Rp

42,137 = Rp

26,883,406

Super Struktur 638 III. BIAYA KOMPONEN FASILITAS Fasilitas pendukung (dari formulir fasilitas) Nilai Sebelum Disusutkan IV. PENYUSUTAN Nilai Penyusutan 7% Nilai Setelah Disusutkan V. FASILITAS (tidak perlu disusutkan) Daya Listrik 0 AC Split 0 AC W indow 0 AC Floor 0

m 2 x Rp

31,781 = Rp

20,276,278

= Rp = Rp

94,338,532 1,857,250,562

1,857,250,562 = Rp

130,007,539 1,727,243,023

2

II. BIAYA KOMPONEN MATERIAL / m A. Material Dinding Dalam Struktur Utama B. Material Dinding Luar Kaca C. Pelapis Dinding Dalam 2 Lantai D. Pel. Dgd. Luar 2 Lantai E. Langit - langit 2 Lantai F. Penutup Atap G. Penutup Lantai 1 Lantai 1 Lantai H. Sanitasi Super Struktur I. Plumbing

NILAI BANGUNAN NILAI BANGUNAN / m 2

x Rp x Rp x Rp x Rp

x Rp

kVA Buah Buah Buah

= = = =

= = = =

Rp Rp Rp Rp

-

= Rp

1,727,243,023

= Rp

2,707,277

Tanggal Proses : 25 Novemb er 2008 / system

Direktorat Pemeriksaan dan Penagihan  

51

Modul Pemeriksaan – Industri Real Estate

2013

  PERHITUNGAN FORMULIR JPB 2-4-5-6-7-13-16

Nomor Objek Pajak

: 31.71.XXX.XXX.XXX-XXXX.X

Jenis Penggunaan

: Apartemen / Kondominium

Nomor Bangunan

:

Nama W ajib Pajak

: PT GTM

Luas Bangunan

:

Alamat Objek Pajak

: Jl. Setiabudi

Luas Basemen

:

Rt/RW Objek Pajak

: 002/02

Total Luas Bangunan : Jumlah Lantai Bangunan : Jumlah Lantai Basemen :

002 2

15,987 m 2 0m 15,987 m 35 Lt 0 Lt

2

I. BIAYA KOMPONEN UTAMA / m Struktur Utama Basemen

15,987 0

2

2,725,838 = Rp = Rp

43,577,972,106

2

163,676 = Rp

2,616,688,212

2

728,773 = Rp

11,650,893,951

632,312 26,000 504,813 186,262

Rp Rp Rp Rp

10,108,771,944 415,662,000 8,070,445,431 85,121,830

2

1,455,197 = Rp 531,768 = Rp

3,323,669,948 7,286,816,904

2

542,757 = Rp

8,677,056,159

2

369,534 = Rp

5,907,740,058

= Rp = Rp

37,231,252,388 138,952,090,931

138,952,090,931 = Rp

9,726,646,365 129,225,444,566

m x Rp 2 m x Rp

2

II. BIAYA KOMPONEN MATERIAL / m A. Material Dinding Dalam Struktur Utama 15,987 B. Material Dinding Luar Kaca 15,987 C. Pelapis Dinding Dalam 35 Lantai 15,987 D. Pel. Dgd. Luar 2 Lantai 15,987 E. Langit - langit 2 Lantai 15,987 F. Penutup Atap 457 G. Penutup Lantai 1 Lantai 2,284 1 Lantai 13,703 H. Sanitasi Super Struktur I. Plumbing

15,987

Super Struktur 15,987 III. BIAYA KOMPONEN FASILITAS Fasilitas pendukung (dari formulir fasilitas) Nilai Sebelum Disusutkan IV. PENYUSUTAN Nilai Penyusutan 7% Nilai Setelah Disusutkan V. FASILITAS (tidak perlu disusutkan) Daya Listrik 5,600 AC Split 0 AC W indow 0 AC Floor 0 NILAI BANGUNAN 2 NILAI BANGUNAN / m

m x Rp m x Rp 2

m 2 m 2 m 2 m

x Rp x Rp x Rp x Rp

m x Rp 2 m x Rp m x Rp m x Rp

x Rp

kVA Buah Buah Buah

= = = =

1,685,212 = = = =

Rp Rp Rp Rp

9,437,187,200 -

= Rp

138,662,631,766

= Rp

8,673,462

Tanggal Proses : 25 Novemb er 2008 / system

Direktorat Pemeriksaan dan Penagihan  

52

2

Modul Pemeriksaan – Industri Real Estate

2013

 

BAB VII  PERSIAPAN PEMERIKSAAN  

1. Persiapan Pemeriksaan Bisnis Properti Sebelum

melakukan

Pemeriksaan

atas

bisnis

properti,

Pemeriksa

perlu

memperhatikan hal-hal antara lain, sebagai berikut: a) Mempelajari aturan-aturan perpajakan terkait dengan bisnis properti atau real estate dan jasa konstruksi. b) Mempelajari proses bisnis terkait dengan real estate dan jasa konstruksi dan jenis atau type produk yang dihasilkan, cara penjualan, penyewaan, dan cara operasional lainnya terkait dengan penghasilan atau omset dari perusahaan. Pelajari cara pemasaran, melalui pihak ketiga atau langsung, cara pembayaran, tunai, kredit atau leasing. c) Pelajari laporan keuangan perusahaan dan telaah informasi mengenai lokasi, luas lahan, jenis produk yang dihasilkan. d) Melakukan pencarian data melalui internet atau cara lain untuk mendapat informasi mengenai harga properti suatu daerah atau wilayah. e) Mengumpulkan data mengenai perusahaan yang akan diperiksa, terutama lokasi yang dibangun dan type produk yang dipasarkan. f)

Fisik tanah dan bangunan Dalam pemeriksaan atas real estate, teknik pemeriksaan inspeksi merupakan satu teknik pengujian yang harus dijalankan. Luas areal yang dikembangkan oleh suatu perusahaan real estate atau properti lazimnya mencakup suatu kawasan yang cukup besar. Kawasan tersebut akan dipecah-pecah menjadi jalanan dan drainasinya, fasiltas umum lainnya serta properti yang akan dibangun dijual itu sendiri.

Biasanya kawasan tersebut digambarkan dalam suatu denah. Namun,

untuk memastikan unit yang akan dibangun (sedang atau sudah dibangun) pengecekan kebenaran fisik adalah salah satu teknik pemeriksaan yang paling tepat. i. Dengan Pengecekan kebenaran fisik dapat mengetahui dengan pasti beberapa banyak blok yang dibangun, berapa unit untuk setiap bloknya dan sebagainya. Selain itu, pengecekan kebenaran fisik juga dapat mengetahui jenis propertinya (perumahan, ruko, rukan, apartemen dan sebagainya), kategorinya (sederhana, menengah atau mewah). Dan yang tidak kalah pentingnya adalah dengan

Direktorat Pemeriksaan dan Penagihan  

53

Modul Pemeriksaan – Industri Real Estate

2013

  dilakukannya pengecekan kebenaran fisik, dapat diketahui luas sebenarnya tiap unit properti. Misalnya, luas rumah, ruko, rukan ataupun apartemen. ii. Bukti berupa dokumen transaksi, dapat saja berbeda dengan kondisi fisik sebenarnya. Untuk itu, pengecekan kebenaran fisik adalah cara atau teknik pemeriksaan yang paling tepat. Misalnya suatu apartemen, dapat saja terjadi secara dokumen hukum unitnya

dipecah menjadi dua namun secara fisik di

lapangan merupakan satu kesatuan. g) Harga jual/beli transaksi i. Harga atau nilai jual/beli suatu properti menurut ketentuan perpajakan, adalah nilai sebenarnya dari transaksi tersebut atau apabila nilai NJOP lebih tinggi maka digunakan nilai NJOP. Adakalanya harga jual/beli yang dicantumkan dalam dokumen perpajakan bukan nilai transaksi sebenarnya, namun harga berupa nilai jual objek pajak (NJOP) atau nilai lain sekitar harga NJOP tersebut. ii. Akibat dari penggunaan harga yang tidak tepat tersebut menyebabkan potensi pajak dari transaksi jual/beli properti tidak maksimal. Untuk menggali kembali potensi pajak yang hilangkan tersebut maka perlu didapatkan nilai transaksi jual/beli sebenarnya atau mendekati harga tersebut. Untuk menguji kebenaran nilai jual/beli properti beberapa pendekatan dapat dilakukan:  Harga pokok Produksi unit yang dijual Untuk menentukan nilai transaksi dapat digunakan biaya yang dikeluarkan untuk membangun unit tersebut. Standar akuntansi mengatur biaya apa saja yang dapat dimasukan ke dalam harga pokok unit properti atau real estate. Penghitungan harga pokok produksi untuk mengantisipasi nilai jual yang dilaporkan wajib pajak terlalu rendah mengikuti NJOP lebih rendah dari harga pokoknya. Dalam proses bisnis yang sehat dan normal tidak ada pihak yang menjalankan bisnisnya mau menanggung rugi.  Harga Pasar wajar Adalah harga pasar transaksi atau harga yang didasarkan pada data harga pasar. Penghitungan harga pasar wajar diharapkan dapat diperoleh dari tenaga penilai yang memang memiliki kapasitas untuk melakukan hal itu.

2. Hal-Hal yang Perlu Diperhatikan Dalam Pemeriksaan Bisnis Properti (Critical Point) Pembahasan

mengenai

point

atau

titik

yang

harus

diperhatikan

dalam

pemeriksaan properti disusun berdasarkan tahapan proses bisnis industri real estate sebagai berikut: Direktorat Pemeriksaan dan Penagihan  

54

Modul Pemeriksaan – Industri Real Estate

2013

  a) Pelajari

ijin-ijin

yang

dibutuhkan

perusahaan

untuk

membangun

atau

mengembangkan suatu kawasan. Terdapat beberapa ijin, baik yang berhubung dengan pemerintah daerah maupun pemerintah pusat. Untuk mengetahui ijin apa saja yang dibutuhkan perusahaan lakukan wawancara mendalam dengan wajib pajak. Pengurusan ijin-ijin tersebut bisa dilakukan sendiri atau melalui pihak ketiga. b) Pelajari dokumen Pertelaan dalam hal produk real estate yang dihasilkan berupa Rumah Susun/Apartemen/Kondominium atau bangunan sejenisnya. Pertelaan adalah daftar keterangan terinci atau uraian mengenai batasan yang jelas dari masing-masing satuan rumah susun yang dapat dimiliki secara perorangan, bagian bersama, barang bersama dan tanah bersama beserta nilai perbandingan proporsionalnya. Dokumen Pertelaan berisi Uraian Teknis Pertelaan antara lain tentang : 

Tanah Bersama



Benda Bersama



BagianBersama



PemilikanPerseorangan (SatuanRumahSusun)



NilaiPerbandinganProporsional (NPP)



SatuanRumahSusundan NPP

Dari dokumen tersebut kita dapat memperoleh gambaran berapa tower yang akan dibangun lengkap dengan seluruh satuan unitnya, termasuk fasilitas yang ada. Menjadi suatu kewajiban yang harus disampaikan dan mendapat pengesahan dari Kepala Daerah setempat. Contoh dokumen pertelaan sebagaimana dalam lampiran dalam modul ini. c) Pelajari tahap pembebasan dan penyiapan lahan, fokuskan usaha untuk mendapatkan informasi terkait dengan luas lahan yang akan dibebaskan, lokasi, status dan jenisnya. Bagaimana jenis dan status lahan sebelum dibebaskan akan mempengaruhi harga atau nilai dari lahan tersebut. Status tanah dengan sertifikat hak milik akan berbeda harganya dengan status masih girik atau leter C. Begitu pula dengan jenisnya, lahan rawa (yang membutuhkan banyak urukan) akan berbeda harga dengan tanah karang yang siap pakai. Harga beli tanah akan terkait dengan Pajak Penghasilan Final yang harus dilunasi oleh penjual lahan. d) Pelajari dan telaah Harga Tanah (biaya perolehan tanah, termasuk biaya perolehan bangunan (yang tidak akan digunakan sebagai bangunan), tanaman dan lain-lain yang berada di atas tanah tersebut), biaya pengurusan izin Pemerintah, biaya studi kelayakan, gaji karyawan, biaya Analisis Dampak Lingkungan, imbalan untuk ahli pertanahan,

biaya gambar topografi, biaya pembuatan cetak biru

(master plan), biaya pengurusan dokumen hukum, bea Balik Nama, komisi untuk Direktorat Pemeriksaan dan Penagihan  

55

Modul Pemeriksaan – Industri Real Estate

2013

  perantara, imbalan jasa profesional seperti ahli lingkungan hidup, ahli pertanahan, ahli hukum, ahli konstruksi, biaya pematangan tanah, termasuk biaya peruntukan bangunan. Telaah juga sumber pembiayaan, misalnya: 

Bank



Pasar Modal



Dana Pensiun



Asuransi

Pelajari dan telaah biaya-biaya yang dikapitalisasi (jika PPh tidak final lagi), misalnya: 

Kapitalisasi Bunga Pinjaman



Jasa Pematangan



Kapitalisasi Biaya Lainnya

e) Pelajari penyiapan dan pematangan lahan terkait langsung dengan jenis atau kondisi lahan sebelum dibebaskan. Pematangan lahan kerap kali membutuhkan dana yang besar, baik yang berhubungan dengan bahannya sendiri (tanah urukan, semen, batu, besi, dan sebagainnya), peralatan yang digunakan, (alat berat semisal eksavator, truk-truk dan sebagainya), dan tenaga kerja baik tenaga tetap maupun tenaga harian. Biaya-biaya tersebut terkait dengan beberapa jenis pajak, misalnya PPh Pasal 23, PPh Pasal 21 dan sebagainya. f)

Pelajari bagaimana pembangunan dilaksanakan, melalui built operate transfer (BOT), Kerja sama operasi (Joint Of Operations /JO), Pihak ketiga (Jasa Kontruksi), atau membangun sendiri.

g) Pelajari kontrak BOT apabila pembangunan dilakukan secara built operate transfer, telaah hak-hak dan kewajiban masing-masing pihak. h) Pelajari kontrak JO apabila pembangunan dilakukan secara kerja sama operasi, telaah hak-hak dan kewajiban masing-masing pihak. i)

Pelajari tahap pembangunan atau konstruksi. Telaah tiga bagian pekerjaan yang dilakukan, perencanaan, pelaksanaan dan pengawasan konstruksi. Pelajari kontrak-kontrak terkait dengan pekerjaan tersebut. Pelajari nilai kontrak atas untuk tiap bagian. Nilai-nilai tersebut ditambah dengan nilai harga tanah dan biaya pematangan akan menjadi harga pokok produk atas produk yang dihasilkan. Nilai ini dapat dijadikan salah satu patokan untuk menilai harga jual produk yang dihasilkan. Apabila konstruksi atau pembangunan dilakukan sendiri (Kegiatan Membangun Sendiri ), pelajari dan telaah biaya-biaya sebagai berikut:  Kapitalisasi Biaya Direktorat Pemeriksaan dan Penagihan

 

56

Modul Pemeriksaan P – Industri Reeal Estate

2013

   Biaya a Langsung Gaji peke erja lapang gan, termassuk supervis sor, biaya bahan, pen nyusutan peralatan dan saran na yang dig gunakan, biiaya pemind dahan sara ana, peralatan, dan bah han dari dan ke lokasi pela aksanaan, biaya pen nyewaan sarana s dan n peralatan n, biaya ngan dan bantuan b tekknis, imbala an jasa pro ofessional, biaya pengurusan perancan pengikata an jual beli, biaya peng gurusan perrjanjian jual beli  Biaya a yang dapa at diatribusikkan Biaya asu uransi, biayya perancan ngan dan ba antuan tekn nis yang seccara tidak la angsung berhubun ngan, biaya overhead konstruksi, k biaya pemb bangunan infrastrukturr umum, imbalan jasa professsional dan perencanaa p an seluruh proyek p a Pinjaman  Biaya  Fasilittas Umum dan d Fasilita as Sosial  Pemb bebanan Bia aya Secara Estimasi j)

Pelajari Anggaran A B Biaya Pembangunan yang dibua at perusaha aan terkait dengan pekerjaan n yang dilakksanakan se endiri, band dingkan den ngan realisa asinya,

h produk yang y dihas silkan peru usahaan, p perumahan, rukan, k)) Pelajari dan telaah ruko/mall, apartemen n/kondotel, kawasan in ndustri, pekkantoran. Adapun hal-hal h yang g perlu dipe erhatikan un ntuk tiap pro oduk antara lain:

Direktorat Pemeriksaan da dan Penagihan  

57

Modul Pemeriksaan – Industri Reeal Estate

2013

 

Direktorat Pemeriksaan da dan Penagihan  

58

Modul Pemeriksaan P – Industri Reeal Estate

2013

 

l)

Pelajari kontrak pe enjualan/sew wa/pengelolaan antara a pihak pe erusahaan dengan an atau kon nsumennya.. Bagaiman na cara pem masarannya a dilakukan n sendiri pelangga atau piha ak ketiga, ba agaimana cara c pembay yarannya tu unai, kredit, leasing.

m) Pelajari pernyataan p standar akkuntansi terrkait dengan real esta ate terutama a terkait . dengan pengakuan p biaya dan pendapatan p Direktorat Pemeriksaan da dan Penagihan  

59

Modul Pemeriksaan – Industri Real Estate

2013

  n) Pelajari kemungkinan adanya penghasilan lainnya, misalnya penyewaan lahan untuk ATM, penyewaan fasilitas umum dan sebagainya. o) Buat identifikasi masalah dari hasil mempelajari data dan informasi yang tersedia. p) Lakukan penyusunan Rencana Pemeriksaan (Audit Plan), tentukan pos-pos yang akan diperiksa berdasarkan identifikasi masalah.

3. Buku, Catatan dan Dokumen yang diperlukan Buku, catatan dan dokumen yang diperlukan dalam rangka pemeriksaan untuk menguji kepatuhan kewajiban perpajakan Wajib Pajak sektor properti/real estate, antara lain: a) Laporan Audit Akuntan Publik, b) Pembukuan Wajib Pajak, c) Rekening koran, tabungan dll baik untuk penerimaan maupun pengeluaran uang, d) Ijin Prinsip, Ijin lokasi, ijin peruntukan, site plan, e) Denah lokasi, f)

Akte pembelian tanah, kontrak pematangan tanah,

g) Brosur, h) Kontrak kerja dengan kontraktor (Perencana, pelaksana, pengawas konstruksi), i)

Berita Acara kemajuan pekerjaan (progress report) pembangunan,

j)

Denah produk, gambar produk,

k) Akte Jual Beli (AJB), l)

Perikatan Perjanjian Jual Beli (PPJB),

m) Berita Acara Serah Terima Unit, n) Perjanjian kerja dengan, Notaris, konsultan, ahli topografi, ahli ilmu tanah, o) Gambar Tehnis Bangunan, p) Daftar Rencana Anggaran Biaya (RAB) yang menjadi dasar perhitungan tahun tersebut, q) Daftar Pertelaan, r) Perhitungan Persediaan per-unit bangunan pada tahun yang bersangkutan, s) Perhitungan HPP per-unit bangunan pada tahun yang bersangkutan, t)

Perhitungan HPP per-unit bangunan sampai dengan tahun yang bersangkutan,

u) Perhitungan Pengakuan Penjualan per-unit bangunan pada tahun yang bersangkutan, v) Perhitungan Pengakuan Penjualan per-unit bangunan sampai dengan tahun yang bersangkutan, w) Perhitungan Biaya Pembentuk Harga Tanah, Direktorat Pemeriksaan dan Penagihan  

60

Modul Pemeriksaan – Industri Real Estate

2013

 

4. Program Pemeriksaan (Audit Program) untuk Industri Real Estate Program Pemeriksaan (Audit Program) adalah pernyataan pilihan Metode Pemeriksaan,

Teknik

Pemeriksaan,

dan

Prosedur

Pemeriksaan

yang

akan

dilaksanakan oleh Pemeriksa Pajak dalam melakukan Pemeriksaan sesuai dengan Rencana Pemeriksaan. Metode Pemeriksaan adalah Teknik Pemeriksaan dan Prosedur Pemeriksaan yang dilakukan terhadap buku, catatan, dan dokumen serta data, informasi, dan keterangan lain. Teknik Pemeriksaan adalah cara-cara pengumpulan bukti, pengujian, dan/atau pembuktian yang dikembangkan oleh Pemeriksa Pajak untuk meyakini kebenaran pospos yang diperiksa. Prosedur

Pemeriksaan

adalah

serangkaian

langkah

dalam

suatu

Teknik

Pemeriksaan, berupa petunjuk rinci yang biasanya tertulis dalam bentuk perintah, untuk dilakukan oleh Pemeriksa Pajak. Dalam menyusun program pemeriksaan industri real estate, metode pemeriksaan yang digunakan adalah metode langsung dan tidak langsung sesuai dengan ketersediaan data yang ada. Sesuai dengan ketentuan yang ada bahwa, metode tidak langsung dapat digunakan dalam hal metode langsung tidak dapat dilakukan atau untuk mendukung penggunaan metode langsung. Metode langsung secara ringkas adalah melakukan pengujian atas pos-pos yang direncanakan untuk diperiksa dengan menggunakan buku, catatan dan dokumen yang terkait langsung dengan pos yang diperiksa, baik yang berasal dari Wajib Pajak maupun yang berasal bukan dari Wajib Pajak. Sedangkan metode tidak langsung adalah melakukan pengujian atas pos-pos yang direncakanan

untuk

diperiksa

berdasarkan

suatu

pendekatan

tertentu,

yaitu

pendekatan: a. Transaksi Tunai dan Bank; b. Sumber dan Penggunaan Dana; c. Penghitungan Rasio; d. Satuan dan/atau Volume; e. Pertambahan Kekayaan Bersih (Net Worth); f.

Penghitungan Biaya Hidup. Sedangkan

teknik

pemeriksaan

yang

dapat

digunakan

dalam

melakukan

pemeriksaan tetap berpedoman pada ketentuan tentang penggunaan metode dan

Direktorat Pemeriksaan dan Penagihan  

61

Modul Pemeriksaan – Industri Real Estate

2013

  teknik pemeriksaan. Terdapat teknik-teknik pemeriksaan yang harus digunakan supaya disesuaikan dengan ketentuan tentang pedoman penyusunan program pemeriksaan.

5. Program Pemeriksaan Pos-Pos Program pemeriksaan disusun dalam rangka memberikan panduan atau petunjuk pada saat melakukan pemeriksaan dan sebagai sarana pengendalian serta pengawasan dalam pemeriksaan. Dalam pemeriksaan bisnis properti ini hal-hal yang perlu mendapatkan perhatian telah disampaikan pada bagian sebelumnya, dan hal-hal tersebut perlu menjadi perhatian dalam penyusunan program pemeriksaan. Sebagai contoh bahwa pengujian kebenaran fisik perlu dilakukan dalam rangka memastikan rencana dalam denah atau siteplan telah sesuai dengan kondisi bangunan fisik dan tata letaknya. Demikian pula dengan luas yang telah ditentukan dalam denah apakah telah sesuai dengan keadaan yang sebenarnya. Hal seperti ini yang harus dituangkan dalam program pemeriksaan supaya diperoleh keyakinan bahwa hasil pemeriksaan telah dilakukan secara objektif dan professional, data dan fakta telah disajikan sesuai dengan keadaan yang sebenarnya. 5.1 Peredaran Usaha (untuk penghasilan dikenakan PPh Pasal 4 ayat (2)) a. Tujuan Pemeriksaan adalah :  Untuk menguji kebenaran penghasilan yang dilaporkan wajib pajak;  Untuk menguji Fisik produk yang dijual (unit, luas, kategori (mewah, sedang, sederhana) sesuai dengan fisik produk yang dilaporkan wajib pajak;  Untuk memastikan harga yang dibebankan ke pelanggan atau konsumen sama dengan harga yang dilaporkan. b. Metode Pemeriksaan yang digunakan:  Metode langsung  Metode tidak langsung c. Teknik Pemeriksaan yang digunakan :  Pemanfaatan data informasi internal dan eksternal DJP  Penelusuran angka-angka (Tracing )  Penelusuran dan pengujian bukti-bukti  Pengujian kebenaran perhitungan matematis  pengujian keabsahan dokumen  Pengujian kebenaran fisik Direktorat Pemeriksaan dan Penagihan  

62

Modul Pemeriksaan – Industri Real Estate

2013

   Pengujian kebenaran harga d. Prosedur Pemeriksaan yang digunakan :  Lakukan pengumpulan data dan olah sesuai kebutuhan  Indentifkasi dokumen-dokumen pendukung yang berkaitan dengan pos atau transaksi yang sedang diperiksa sesuai dengan rekam jejak pemeriksaan (audit trail)  Lakukan penelaahan mundur atas pos yang diperiksa sampai tanggal neraca  Kumpulkan bukti-bukti yang mendukung transaksi serta buku/akun kas/bank dan buku/akun piutang  Kumpulkan bukti-bukti yang mendukung transaksi serta buku/akun kas/bank dan buku/akun piutang  pengujian keabsahan dokumen (kontrak atau akte jual beli atau perjanjian perikatan jual beli atau dokumen lain sesuai kondisi dan fakta lapangan)  Lakukan konfirmasi atau klarifikasi kepada pihak terkait  Cocokan bukti dengan transaksi  Teliti Validitas dan relevansi dokumen  Lakukan pemeriksaan fisik (inspeksi) lapangan. 5.2 Harga Pokok Penjualan/perolehan tanah dan atau bangunan a. Tujuan Pemeriksaan adalah :  Untuk menguji kebenaran biaya perolehan tanah yang dilaporkan wajib pajak, apakah biaya dilaporkan sesuai dengan fakta yang ada (harga yang dibayar perusahaan).  Untuk menguji Fisik lahan/tanah yang dibeli (luas, kategori (tanah rawa, tanah matang atau lainnya))

sesuai dengan fisik lahan/tanah yang

dilaporkan wajib pajak.  Untuk memastikan biaya yang dibebankan ke harga perolehan tanah sama dengan yang dibayar oleh perusahaan.  Untuk menguji kepatuhan wajib pajak atas peraturan perpajakan terkait dengan transaksi tersebut. b. Metode Pemeriksaan yang digunakan :  Metode langsung  Metode tidak langsung c. Teknik Pemeriksaan yang digunakan :  Pemanfaatan data informasi internal dan eksternal DJP  Penelusuran angka-angka (Tracing ) Direktorat Pemeriksaan dan Penagihan  

63

Modul Pemeriksaan – Industri Real Estate

2013

   Penelusuran dan pengujian bukti-bukti  Pengujian kebenaran perhitungan matematis  pengujian keabsahan dokumen (kontrak atau akte jual beli atau perjanjian perikatan jual beli atau dokumen lain sesuai kondisi dan fakta lapangan)  Pengujian kebenaran fisik  Pengujian kebenaran harga d. Prosedur Pemeriksaan yang digunakan :  Lakukan pengumpulan data dan olah sesuai kebutuhan  Indentifkasi dokumen-dokumen pendukung yang berkaitan dengan pos atau transaksi yang sedang diperiksa sesuai dengan rekam jejak pemeriksaan (audit trail)  Lakukan penelaahan mundur atas pos yang diperiksa sampai tanggal neraca  Kumpulkan bukti-bukti yang mendukung transaksi serta buku/akun kas/bank dan buku/akun piutang  Kumpulkan bukti-bukti yang mendukung transaksi serta buku/akun kas/bank dan buku/akun piutang  Teliti keabsahan dokumen  Lakukan konfirmasi atau klarifikasi kepada pihak terkait  Cocokan bukti dengan transaksi  Teliti Validitas dan relevansi dokumen  Lakukan pemeriksaan fisik (inspeksi) lapangan. 5.3 Harga Pokok Penjualan/Tenaga kerja a. Tujuan Pemeriksaan adalah :  Untuk menguji kebenaran biaya tenaga kerja yang ada, sesuai dengan yang dilaporkan wajib pajak.  Untuk menguji jumlah tenaga kerja yang ada sesuai dengan yang dilaporkan wajib pajak.  Untuk menguji kepatuhan perpajakan atas biaya tenaga kerja yang dibayar dan dibeban sebagai biaya. b. Metode Pemeriksaan yang digunakan:  Metode langsung  Metode tidak langsung c. Teknik Pemeriksaan yang digunakan :  Pemanfaatan data informasi internal dan eksternal DJP  Penelusuran angka-angka (Tracing ) Direktorat Pemeriksaan dan Penagihan  

64

Modul Pemeriksaan – Industri Real Estate

2013

   Penelusuran dan pengujian bukti-bukti  Pengujian kebenaran perhitungan matematis  pengujian keabsahan dokumen (kontrak kerja atau dokumen lain sesuai kondisi dan fakta lapangan)  Pengujian kebenaran fisik d. Prosedur Pemeriksaan yang digunakan:  Lakukan pengumpulan data dan olah sesuai kebutuhan  Indentifkasi dokumen-dokumen pendukung yang berkaitan dengan pos atau transaksi yang sedang diperiksa sesuai dengan rekam jejak pemeriksaan (audit trail)  Lakukan penelaahan mundur atas pos yang diperiksa sampai tanggal neraca  Kumpulkan bukti-bukti yang mendukung transaksi serta buku/akun kas/bank dan buku/akun piutang  Kumpulkan bukti-bukti yang mendukung transaksi serta buku/akun kas/bank dan buku/akun piutang  Teliti keabsahan dokumen  Cocokan bukti dengan transaksi  Teliti Validitas dan relevansi dokumen  Lakukan pemeriksaan fisik (inspeksi) lapangan. 5.4 Harga Pokok Penjualan/Biaya …..dst a. Tujuan Pemeriksaan adalah:  Untuk menguji kebenaran biaya…...  Untuk... b. Metode Pemeriksaan yang digunakan :  Metode langsung  Metode tidak langsung c. Teknik Pemeriksaan yang digunakan :  Pemanfaatan data informasi internal dan eksternal DJP  Penelusuran angka-angka (Tracing )  Penelusuran dan pengujian bukti-bukti  Pengujian kebenaran perhitungan matematis  pengujian keabsahan dokumen (kontrak atau dokumen lain sesuai kondisi dan fakta lapangan).  Pengujian Kebenaran fisik d. Prosedur Pemeriksaan yang digunakan : Direktorat Pemeriksaan dan Penagihan  

65

Modul Pemeriksaan – Industri Real Estate

2013

   Lakukan pengumpulan data dan olah sesuai kebutuhan  Indentifkasi dokumen-dokumen pendukung yang berkaitan dengan pos atau transaksi yang sedang diperiksa sesuai dengan rekam jejak pemeriksaan (audit trail)  Lakukan penelaahan mundur atas pos yang diperiksa sampai tanggal neraca  Kumpulkan bukti-bukti yang mendukung transaksi serta buku/akun kas/bank dan buku/akun piutang  Kumpulkan bukti-bukti yang mendukung transaksi serta buku/akun kas/bank dan buku/akun piutang  Teliti keabsahan dokumen  Cocokan bukti dengan transaksi  Teliti Validitas dan relevansi dokumen  Lakukan pemeriksaan fisik (inspeksi) lapangan. 5.5 Pajak-Pajak terkait (PPh Pasal 21 dan PPh Pasal 23) a. Tujuan Pemeriksaan adalah :  Untuk menguji kebenaran biaya perijinan yang dikeluarkanWP, apakah semua biaya yang dikeluarkan dipotong pajaknya.  Untuk menguji kepatuhan dalam pemenuhan kewajiban perpajakan terkait biaya-biaya tersebut. b. Metode Pemeriksaan yang digunakan :  Metode langsung  Metode tidak langsung c. Teknik Pemeriksaan yang digunakan :  Pemanfaatan data informasi internal dan eksternal DJP  Penelusuran angka-angka (Tracing )  Penelusuran dan pengujian bukti-bukti  Pengujian kebenaran perhitungan matematis  pengujian keabsahan dokumen (kontrak kerja atau dokumen sejenis)  Pengujian kebenaran fisik d. Prosedur Pemeriksaan yang digunakan :  Lakukan pengumpulan data dan olah sesuai kebutuhan  Indentifkasi dokumen-dokumen pendukung yang berkaitan dengan pos atau transaksi yang sedang diperiksa sesuai dengan rekam jejak pemeriksaan (audit trail)

Direktorat Pemeriksaan dan Penagihan  

66

Modul Pemeriksaan – Industri Real Estate

2013

   Lakukan penelaahan mundur atas pos yang diperiksa sampai tanggal neraca  Kumpulkan bukti-bukti yang mendukung transaksi serta buku/akun kas/bank dan buku/akun piutang  Kumpulkan bukti-bukti yang mendukung transaksi serta buku/akun kas/bank dan buku/akun piutang  Teliti keabsahan dokumen  Cocokan bukti dengan transaksi  Teliti Validitas dan relevansi dokumen  Lakukan pemeriksaan kebenaran fisik. Program pemeriksaan atas Whitholding lainnya dapat dibuat sesuai dengan kebutuhan tergantung pada kondisi dan fakta lapangan.  5.6 PPN dan PPn BM a. Tujuan Pemeriksaan adalah :  Untuk menguji kebenaran nilai jual sebagai dasar pengenaan pajak (DPP), apakah DPP yang dilaporkan sama dengan DPP transaksi (nilai yang dibayar pelanggan)  Untuk menguji semua produk yang diserahkan telah dilaporkan wajib pajak.  Untuk menguji luas unit produk yang dijual sama dengan yang dilaporkan  Untuk menguji kepatuhan wajib pajak atas aturan perpajakan yang berlaku. b. Metode Pemeriksaan yang digunakan :  Metode langsung  Metode tidak langsung c. Teknik Pemeriksaan yang digunakan :  Pemanfaatan data informasi internal dan eksternal DJP  Penelusuran angka-angka (Tracing )  Penelusuran dan pengujian bukti-bukti  Pengujian kebenaran perhitungan matematis  pengujian keabsahan dokumen (kontrak kerja atau dokumen sejenis)  Pengujian kebenaran fisik d. Prosedur Pemeriksaan yang digunakan :  Lakukan pengumpulan data dan olah sesuai kebutuhan  Indentifkasi dokumen-dokumen pendukung yang berkaitan dengan pos atau transaksi yang sedang diperiksa sesuai dengan rekam jejak pemeriksaan (audit trail) Direktorat Pemeriksaan dan Penagihan  

67

Modul Pemeriksaan – Industri Real Estate

2013

   Lakukan penelaahan mundur atas pos yang diperiksa sampai tanggal neraca  Kumpulkan bukti-bukti yang mendukung transaksi serta buku/akun kas/bank dan buku/akun piutang  Kumpulkan bukti-bukti yang mendukung transaksi serta buku/akun kas/bank dan buku/akun piutang  Teliti keabsahan dokumen  Cocokan bukti dengan transaksi  Teliti Validitas dan relevansi dokumen  Lakukan pemeriksaan fisik (inspeksi) lapangan.  

TETAP SEMANGAT ‐ooOOOoo‐   

 

Direktorat Pemeriksaan dan Penagihan  

68

Modul Pemeriksaan – Industri Real Estate

2013

 

Lampiran

 

Direktorat Pemeriksaan dan Penagihan  

69