Informe Legal

INFORME LEGAL Ante la solicitud de investigar sobre la situación actual del inmueble consistente en un local comercial, ubicado en la Planta Baja del Centro Comercial MAMAYEYA y distinguido con el Nº A-11, local donde anteriormente funcionaba el Restaurant-Taqueria “La Vuelta del Zorro” S.R.L., se procedió a revisar principalmente el expediente Nº 4886 que cursa ante el Juzgado Tercero de los Municipios Libertador y Santos Marquina del Estado Mérida y actualmente de paso por consulta de apelación en el Juzgado 1º de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil del Estado Mérida, encontrándose los siguientes hechos: 1) El expediente en cuestión se trata de una demanda de cobro de bolívares por vía ejecutiva intentada por la Junta Administradora del Condominio del Centro Comercial MAMAYEYA que figura como demandante en contra de los demandados Gilberto Franco Muriel y su cónyuge Eusebia Peña de Franco. 2) Que en el expediente rielan en los folios 1 al 9 la demanda per se, y del 18 al 44 los recibos de condominio, los cuales tienen fuerza ejecutiva, causa inicial por la que se originó la demanda, cuyo monto se estimó en DOS MILLONES TRESCIENTOS SETENTA

Y

CUATRO

MIL

SETECIENTOS

CINCUENTA

Y

DOS

BOLÍVARES CON OCHENTA CENTIMOS (Bs. 2.374.752,80), decretándose además Medida de Prohibición de Enajenar y Gravar. 3) La cifra señalada anteriormente asciende al 10 de Julio de 2002 a la cantidad de SEIS MILLONES CIENTO OCHENTA Y NUEVE MIL SETENTA BOLÍVARES (Bs. 6.189.070,00), tal como se evidencia de transacción efectuada entre ambas partes y un tercero, los cuales presumo son los poseedores actuales del local “GUATEQUE”, quienes fungen como arrendatarios subrogados y se comprometen a pagar el monto adeudado, tal como se evidencia en la vuelta del folio 136. 4) No obstante lo anterior, surge una incidencia en el proceso por intermedio de un juicio de Tercería Adhesiva, en el cual, los antiguos propietarios se oponen en el presente juicio, argumentando que la transacción realizada no tiene valor jurídico y que los bienes de “La Vuelta del Zorro” no pueden ser embargados, pues estos son propiedad de los antiguos propietarios (ver folio 156), ya que al efectuarse la venta

del local a Gilberto Franco (Folios 68 al 74), en el local no sólo se constituía una hipoteca de primer grado a la Entidad que financió a Gilberto Franco para la compra del local, sino que además, tal como se evidencia en los folios 158 al 160 y su vuelto, los antiguos propietarios le concedieron un préstamo adicional con intereses de

VEITICINCO

MILLONES

DOSCIENTOS

MIL

BOLÍVARES

(Bs.

25.200.000,00), y en cuya cláusula quinta, ordinal cuarto (folio 160), se constituye hipoteca convencional de 2º grado sobre el inmueble adquirido (local A-11). De igual manera, en la cláusula séptima (folio 160), se inserta una condición especial, según la cual el fondo de comercio “La Vuelta del Zorro”, no le pertenece a Gilberto Franco hasta tanto no haya finalizado el pago de lo adeudado. 5) En visita realizada al Registro Subalterno, se encontró que el inmueble en cuestión tiene tres Medidas de Prohibición de Enajenar y Gravar: la 1ª del 03-04-2000 decretada por el Juzgado 3º por el juicio de cobro de bolívares; la 2ª por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil por motivo de Desalojo, y; la 3ª decretada por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Estado Táchira por demanda de Ejecución de Hipoteca. 6) En visita realizada al Registro Mercantil del Estado Mérida, se reviso el Expediente 1512 de la firma comercial “Restaurant Taquería La Vuelta del Zorro” S.R.L., el cual se encuentra actualizado hasta el año 1994, más no figura la venta de acciones ni ninguna otra transacción entre los propietarios anteriores y el ciudadano Gilberto Franco.

CONCLUSIONES En resumen, el juicio de cobro de bolívares intentado por la Junta Administradora del Condominio del CC MAMAYEYA, se encuentra prácticamente como si hubiere comenzado, ya que con la intervención de Tercería intentada por los antiguos propietarios alarga mucho más el proceso, en caso que la apelación les sea favorable a ellos. Por lo cual habría que negociar primero con los anteriores propietarios y luego con el Apoderado de la Junta Administradora.

Aunque los propietarios alegan la hipoteca convencional y el traspaso del fondo de comercio a su nombre, existe ambigüedad y oscuridad en el mismo, porque en el Registro Mercantil no existe documento alguno que lo pruebe. No se ha podido averiguar nada sobre el expediente 6047 sobre la demanda de desalojo porque el mismo se encuentra en apelación y no ha sido aún distribuido al superior. Existe una demanda de ejecución de hipoteca intentada por BANESCO, que es la entidad que hizo el préstamo, la cual cursa por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Estado Táchira. RECOMENDACIONES Se recomienda categóricamente olvidar la presente negociación de comprar el local en cuestión, dado que el juicio va a seguir alargándose, no existe claridad en el préstamo efectuado por los terceros, se desconoce el contenido de los otros dos procesos y es posible que en el tribunal de alzada se anule la transacción realizada entre las partes y quienes manejan GUATEQUE.