Ijarah Muntahyah Bit Tamlik.docx

PENERAPAN AKAD IJARAH MUNTAHIYAH BIT TAMLIK PADA BANK DANAMON SYARIAH 1. Pendahuluan KPR merupakan produk yang diberikan oleh para perbankan dalam rangka untuk membantu masyarakat untuk memenuhi salah satu kebutuhan masyarakat yaitu rumah. Keikut sertaan perbankan memujukkan pengadaan perumahan bagi masyarakat sangat penting sehingga menjadi salah satu program pemerintah untuk membantu pengadaan bagi masyarakat pentingnya masalah ini membuat pemerintah dan DPR mengelurakan UU No 4 tahun 1992 yang menegaskan pada Bab 1 pasal 1 ”rumah adalah bangunan yang berfungsi sebagai tempat atau hunian dan sarana pembinaan keluarga” dalam perbankan produk ini biasanya dinamakan Kredit pemilikan rumah (KPR) yang pada awalnya dijalankan oleh perbankan konvensional yang menggunakan sistem Bunga. Saat ini perbankan Syariah memiliki produk ijarah muntahiyah bit tamlik (IMBT) yang mana akad IMBT ini dapat digunkan untuk pembiayaan KPR yang mana ada perbedaan antara KPR yang ada pada bank konvensional dengan KPR yag ada pada bank Syariah. Yang mana pada perbankan Syariah tidak adanya perlakuan sistem kredit seperti pada bank konvensional.tetapi menggunakan ijarah muntahiyah bit tamlik. Perbankan Syariah menyebut leasing (sewa -beli) sebagai ijarah. Sedangkan secara harfiah ijarah berarti memberikan sesuatu dengan sewa, dan secara teknis ia menyangkut penggunaan property milik orang lain berdasarkan ongkos sewa yang diminta. Konsekuensinya, suatu ijarah didasarkan pada perjanjian antara orang yang menyewakan dan penyewa atas penggunaan asset tertentu. Orang yang menyewakan tetap sebagai pemilik asset dan penyewa menguasai serta menggunakan asset tersebut dengan membayar uang sewa tertentu untuk suatu periode waktu tertentu.(latif 2003) Berdasarkan konsep KPR syariah, maka penentuan harga dan juga keuntungan yang ada didalam KPR syariah harus memenuhi beberapa hal yang penting yaitu, (a) kauntungan yang diminta oleh bank syariah dan juga harus diketahui secara jelas oleh nasabah; (b) harga jual bank yang merupakan harga beli bank ditambah dengan keuntungan yang diambil oleh bank; (c) harga jual yang tidak boleh berubah selama perjanjian; (d) sistem pembayaran yang telah disepakati bersama.(haris 2007) 2. Konsep ijarah dalam perbankan ijarah termasuk salah satu akad tijari. Adapun kata ijarah sendiri berasal dari kata al ujrah yang artinnya sebagai al wadhu yang artinya “ganti” dan al kira yang memiliki arti “Bersama” dan Al Ujarah yang mempunya arti “upah”(Sofinah 2005) Adapun ijarah menurut para imam mazhab fiqh islam berpendapat sebagi berikut : 1. Para ulama dari golongan Hanafiyah berpendapat, bahwa al-Ijarah adalah suatu transaksi yang memberi faedah pemilikan suatu manfaat yang dapat diketahui kadarnya untuk suatu maksud tertentu dari barang yang disewakan dengan adanya imbalan. 2. Ulama Mazhab Malikiyah mengatakan, selain al-ijarah dalam masalah ini ada yang diistilahkan dengan kata al-kira`, yang mempunyai arti bersamaan, akan tetapi untuk istilah al-Ijarah mereka berpendapat adalah suatu `aqad atau perjanjian terhadap

manfaat dari al-adamy (manusia) dan benda-benda bergerak lainnya, selain kapal laut dan binatang, sedangkan untuk al-kira` menurut istilah mereka, digunakan untuk `aqad sewa menyewa pada benda-benda tetap, namun demikian dalam hal tertentu, penggunaan istilah tersebut kadang-kadang juga digunakan. 3. Ulama Syafi`iyah berpendapat, al-ijarah adalah suatu aqad atas suatu manfaat yang dibolehkan oleh Syara` dan merupakan tujuan dari transaksi tersebut, dapat diberikan dan dibolehkan menurut syara` disertai sejumlah imbalan yang diketahui. 4. Hanabilah berpendapat, al-ijarah adalah akad atas suatu manfaat yang dibolehkan menurut syara` dan diketahui besarnya manfaat tersebut yang diambilkan sedikit demi sedikit dalam waktu tertentu dengan adanya `iwadah Melihat dari beberapa pengertian diatas dapat dikatakan bahwa dalam akad ijarah setidaknya ada tiga unsur pokok penting pertama yaitu pihak-pihak yang membuat transaksi. Kedua unsur perjanjian yaitu harus ada ijab dan qabul. adapun yang terakhir yaitu adanya unsur materi yang diperjanjikan yang berupa kerja dan ujrah atau upah Dasar Hukum ijarah Dasar dalam Al Quran Dalam firman Allah Q.S az-Zukhruf 43; 32 yang artinya “Apakah mereka yang membagi-bagi rahmat Tuhanmu? Kami telah menentukan antara mereka penghidupan mereka dalam kehidupan dunia, dan Kami telah meninggikan sebahagian mereka atas sebagian yang lain beberapa derajat, agar sebagian mereka dapat mempergunakan sebagian yang lain. dan rahmat Tuhanmu lebih baik dari apa yang mereka kumpulkan”. Firman Allah QS. al-Baqarah [2]: 233 yang artinya sebagai berikut: “Dan jika kamu ingin anakmu disusukan oleh orang lain, tidak dosa bagimu apabila kamu memberikan pembayaran menurut yang patut. Bertaqwalah kepada Allah; dan ketahuilah bahwa Allah Maha Melihat apa yang kamu kerjakan.” Firman Allah QS. al-Qashash [28]: 26 yang artinya sebagai berikut: “Salah seorang dari kedua wanita itu berkata, ‘Hai ayahku! Ambillah ia sebagai orang yang bekerja (pada kita), karena sesungguhnya orang yang paling baik yang kamu ambil untuk bekerja (pada kita) adalah orang yang kuat lagi dapat dipercaya.” Dasar hukum brdasarkan As-Sunnah Hadist riwayat ‘Abd ar-Razzaq dari Abu Hurairah dan Abu Sa’id al-Khudri, Nabi s.a.w. bersabda yang artinya : “Barang siapa mempekerjakan pekerja, beritahukanlah upahnya.” Hadis riwayat Abu Daud dari Sa`d Ibn Abi Waqqash, ia berkata yang artinya : “Kami pernah menyewankan tanah dengan (bayaran) hasil pertaniannya; maka, Rasulullah melarang kami melakukan hal tersebut dan memerintahkan agar kami menyewakannya dengan emas atau perak.” Dasar Hukum Ijarah dan Ijarah Muntahiyyah Bit Tamlik Peraturan UU NO.21 Tahun 2008 tentang Perbankan Syariah

Pada Pasal 1 Ayat 25, menyebutkan bahwa pembiayaan adalah penyediaan dana atau tagihan yang disamakan dengan itu berupa: 1. 2. 3. 4. 5.

Transaksi bagi hasil berbentuk mudharabah dan musayarakah. Transaksi sewa menyewa atau sewa beli berupa ijarah muntahiya bittamlik. Transaksi jual beli dalam bentuk piutang murabahah, salam dan istishna. Transaksi pinjam-meminjam dalam bentuk qardh, dan Transaksi sewa-menyewa jasa dalam bentuk ijarah dalam transaksi multijasa. (Dyah 2008)

Adapun pada pasal 9 poin F menjelaskan kegiatan usaha bank syariah yaitu menjalankan ijarah dan IMBT Peraturan Bank Indonesia NO 7/46/PBI/2005 1. Pasal 1 Ayat 10 Ijarah adalah transaksi sewa menyewa atas suatu barang dan atau upah mengupah atas suatu jasa dalam waktu tertentu melalui pembayaran sewa atau imbalan jasa 2. Pasal 15 Di mana pasal ini menjelaskan tentang ketentuan bank dan nasabah terkait dengan pembiayaan ijarah. 3. Pasal 16 Pasal yang menjelaskan tentang ijarah muntahiya bittamlik, di mana ketentuannya sama dengan ijarah, tetapi IMBT ini diikuti dengan pengalihan kepemilikan kepada penyewa berdasarkan hibah setelah akad ijarah berakhir. 4. Pasal 17 Kegiatan penyaluran dana dalam bentuk pembiayaan berdasarkan ijarah untuk transaksi multijasa berlaku persyaratan paling kurang sebagai berikut: A. Bank dapat menggunakan akad ijarah untuk transaksi multijasa dalam jasa keuangan antara lain dalam bentuk pelayanan pendidikan, kesehatan, ketenaga kerjaan dan kepariwisataan; B. Dalam pembiayaan kepada nasabah yang menggunakan akad ijarah untuk transaksi multijasa, bank dapat memperoleh imbalan jasa (ujrah) atau fee; C. Besar ujrah atau fee harus disepakati di awal dan dinyatakan dalambentuk nominal bukan dalam bentuk prosentase.(www.bi.go.id) Selain itu juga Peraturan Bank Indonesia No.9/19/PBI/2007 dan No.10/16/PBI/2008. Kompilasi hukum Fatwa Dewan Syariah Nosional Fatwa Dewan Syariah Nasional Nomor 09/DSN-MUI/IV/2000 Fatwa tentang pembiayaan ijarah diataranya adalah: 1. Rukun dan Syarat Ijarah: a. Pernyataan ijab dan qabul. b. Pihak-pihak yang berakad (berkontrak): terdiri atas pemberi sewa (lessor, pemilik aset, LKS), dan penyewa (lessee, pihak yang mengambil manfaat dari penggunaan aset, nasabah). c. Obyek kontrak; pembayaran (sewa) dan manfaat dari penggunaan aset.

d. Manfaat dari penggunaan aset dalam ijarah adalah obyek kontrak yang harus

dijamin, karena ia rukun yang harus dipenuhi sebagai ganti dari sewa dan bukan aset itu sendiri. e. Sighat Ijarah adalah berupa pernyataan dari kedua belah pihak yang berkontrak, baik secara verbal atau dalam bentuk lain yang equivalent, dengan cara penawaran dari pemilik aset (LKS) dan penerimaan yang dinyatakan oleh penyewa (nasabah). 2. Ketentuan Objek Ijarah: a. Obyek ijarah adalah manfaat dari penggunaan barang dan/atau jasa. b. Manfaat barang harus bisa dinilai dan dapat dilaksanakan dalam kontrak. c. Pemenuhan manfaat harus yang bersifat dibolehkan. d. Kesanggupan memenuhi manfaat harus nyata dan sesuai dengan syari’ah. e. Manfaat harus dikenali secara spesifik sedemikian rupa untuk menghilangkan jahalah (ketidaktahuan) yang akan mengakibatkan sengketa. f. Spesifikasi manfaat harus dinyatakan dengan jelas, termasuk jangka waktunya. Bisa juga dikenali dengan spesifikasi atau identifikasi fisik. g. Sewa adalah sesuatu yang dijanjikan dan dibayar nasabah kepada LKS sebagai pembayaran manfaat. Sesuatu yang dapat dijadikan harga dalam jual beli dapat pula dijadikan sewa dalam ijarah. h. Pembayaran sewa boleh berbentuk jasa (manfaat lain) dari jenis yang sama dengan obyek kontrak. i. Kelenturan (flexibility) dalam menentukan sewa dapat diwujudkan dalam ukuran waktu, tempat dan jarak. 3. Kewajiban LKS dan Nasabah dalam Pembiayaan Ijarah: Kewajiban LKS sebagai pemberi sewa: a. Menyediakan aset yang disewakan. b. Menanggung biaya pemeliharaan aset. c. Menjamin bila terdapat cacat pada aset yang disewakan. Kewajiban nasabah sebagai penyewa: a. Membayar sewa dan bertanggung jawab untuk menjaga keutuhan aset yang disewa serta menggunakannya sesuai kontrak. b. Menanggung biaya pemeliharaan aset yang sifatnya ringan (tidak materiil). c. Jika aset yang disewa rusak, bukan karena pelanggaran dari penggunaan yang dibolehkan, juga bukan karena kelalaian pihak penyewa dalam menjaganya, ia tidak bertanggung jawab atas kerusakan tersebut Jika salah satu pihak tidak menunaikan kewajibannya atau jika terjadi perselisihan di antara para pihak, maka penyelesaiannya dilakukan melalui Badan Arbitrasi Syari’ah setelah tidak tercapai kesepakatan melalui musyawarah. Fat wa Dewan Syariah Nasional No 27/ DSN-MUI/III/2002 Ijarah Muntahiya Bittamlik (IMBT) memiliki ketentuan sebagai berikut: 1.

Pihak yang melakukan al-Ijarah al-Muntahiah bi al-Tamlik harus melaksanakan akad ijarah terlebih dahulu. Akad pemindahan kepemilikan, baik dengan jual beli atau pemberian, hanya dapat dilakukan setelah masa ijarah selesai.

2. Janji pemindahan kepemilikan yang disepakati di awal akad ijarah adalah wa'd (‫الوعد‬

,(yang hukumnya tidak mengikat. Apabila janji itu ingin dilaksanakan, maka harus ada akad pemindahan kepemilikan yang dilakukan setelah masa ijarah selesai. Adapun bagian ketiga dari akad ijarah muntahiyyah bit tamlik 1. Jika salah satu pihak tidak menunaikan kewajibannya atau jika terjadi perselisihan di

antara kedua belah pihak, maka penyelesaiannya dilakukan melalui Badan Arbitrasi Syari'ah setelah tidak tercapai kesepakatan melalui musyawarah. 2. Fatwa ini berlaku sejak tanggal ditetapkan dengan ketentuan jika di kemudian hari ternyata terdapat kekeliruan, akan diubah dan disempurnakan sebagaimana mestinya. Analisis kesesuaian antara teori dan praktik Pembiayaan pemilikan rumah Syariah Ib akad Ijarah Muntahiyyah Bit Tamlik (IMBT) DANAMON Syariah No 1

Informasi Penjelasan Nama dan jenis Pembiayaan Pemilikan Rumah Syariah iB – IMBT (termasuk produk produk pembiayaan Bank) Nama penerbit PT. Bank Danamon Indonesia, Tbk. Unit Usaha Syariah Data ringkas Adalah pembiayaan untuk membiayai pembelian rumah tinggal, apartemen atau Villa dengan akad sewa beli atau Ijarah Muntahiya Bit Tamlik ( IMBT). Definisi ijarah Penyediaan dana dalam rangka memindahkan hak guna atau muntahiyah bit manfaat dari suatu barang atau jasa berdasarkan transaksi sewa tamlik dengan opsi pemindahan kepemilikan barang. Tujuan/Manfaat 1. Membiayai kebutuhan Nasabah dalam hal pengadaan rumah tinggal (konsumer) baik baru maupun bekas. 2. Dapat digunakan untuk Pembiayaan Baru atau Take Over. 3. Merupakan sumber pembiayaan dan layanan perbankan syariah untuk memperoleh hak manfaat atas barang dan/atau memperoleh peluang untuk mendapatkan hak penguasaan barang Resiko 1. Jika Nasabah tidak mampu melakukan pembayaran maka terjadi penurunan kualitas pembiayaan dan Bank berhak menghentikan pembiayaan kepada Nasabah 2. Jika Nasabah tidak mampu memenuhi kewajiban, maka Bank berhak melakukan eksekusi atas jaminan. 3. Jika Nasabah terlambat melakukan pembayaran angsuran maka akan dikenakan penalti (yang akan masuk dimasukkan sebagai dana qardhul hasan). Usia Nasabah 1. Minimum 21 tahun atau sudah menikah (dibuktikan dengan surat nikah yang sah secara hukum) 2. Maksimal 65 tahun (NFIE/wiraswasta) pada saat pinjaman jatuh tempo.

3. Untuk FIE harus mempertimbangkan usia pensiun dan / atau kelangsungan penerimaan pendapatan sampai pinjaman jatuh tempo. Persyaratan dan tata Nasabah yang dapat dibiayai adalah: cara 1. Fixed Income Earner (FIE) atau Karyawan 2. Non Fixed Income Earner (NFIE) atau Wiraswasta 3. Professional (Notaris, Dokter, dll) Catatan : - Minimum pengalaman kerja (FIE), dalam industri yang sama (NFIE) dan profesional adalah 2 tahun. Minimum pendapatan Rp 5 juta/ bulan atau Rp 65 juta/tahun. Adapun dokumen ( nasabah perseorangan) yang dibutuhkan adalah: 1. Formulir Aplikasi 2. Fotokopi identitas diri 3. Fotokopi kartu keluarga 4. Fotokopi Akta Nikah / Surat Perceraian 5. 5. Fotokopi NPWP 6. Slip Gaji bulan terakhir (FIE) - Surat Pernyataan penghasilan untuk profesional yang mempunyai praktek pribadi. 7. Rekening Bank 3 bulan terakhir 8. Forokopi ijin professional / praktek (bagi professional) 9. Fotokopi Legalitas Usaha ( bagi NFIE) 10. Fotokopi laporan keuangan (bagi NFIE) 11. Surat Pernyataan Calon Nasabah Surat Pernyataan dari calon debitur yang memuat keterangan mengenai fasilitas pembiayaan pemilikan properti dan pembiayaan konsumsi berobyek / jaminan properti, baik yang sudah diterima maupun yang sedang dalam proses pengajuan permohonan baik di Bank Danamon maupun Bank lain.

Biaya

Jangka waktu Simulasi

Terkait Obyek Pembiayaan / Jaminan 1. Sertifikat Obyek/ Jaminan . 2. IMB 3. Fotocopy PBB/STTS 4. Fotocopy Pembayaran DP/ surat Pesanan. 1. Biaya administrasi 2. Biaya materai 3. Biaya notaris 4. Biaya asuransi 5. Biaya appraisal, jika pembiayaan > Rp. 5 Milyar Maksimal 20 tahun Harga Beli rumah tinggal Rp. 1.000.000.000 Uang Muka (30%) Rp. 300.000.000 Pembiayaan Bank Rp. 700.000.000 Jangka Waktu 60 bulan

Indikasi Margin Ujrah (Sewa)* 10 % Angsuran ( Sewa-Beli) bulan-1Rp. 16.916.667 Angsuran(Sewa-Beli) bulan -2 Rp 16.829.167. Besaran margin keuntungan biaya sewa adalah kesepkatan antara bank dengan nasabah dan dapat direview setiap 6bulan sekali skema angsuran pokok tetap margin ujrah menurun Financing to Value Pengaturan terkait dengan batasan Rasio FTV (Financing to (FTV) terkait Value) tetap memperhatikan ketentuan OJK yang terkait beserta besarnya DP segala dokumen pendukung yang dibutuhkan. Informasi tambahan Adapun objek yang dapat dibiayai untuk Pembiayaan Kepemilikan Rumah adalah: 1. Kepemilikan Rumah Baru dan Bekas 2. Kepemilikan Apartment 3. Kepemilikan Villa* *) Hanya untuk daerah tertentu ( Bali) Informasi yang di dapatkan dari bank danamon Syariah bahwa hampir semua akad Ijarah muntahiyyah bit tamlik semua dengan Dewan syariah Nasional No 09/ DSN-MUI /IV/2000 tentang pembiayaan ijarah dan Fatwa Dewan Syariah Nasional No 27/DSN-MUI/III/2002. Pada bagian margin ujrah (sewa) bertentangan dengan peraturan Bank Indonesia No 07/46/PBI /2005 yang mana pasal 17 pada bagian C bahwa besar ujrah atau fee harus disepakati diawal dan dinyatakan dalam bentuk nominal bukan dalam bentuk presentase. Adapun pada bank danamon Syariah menggunkan dalam bentuk prensentase tidak menggunakan dalam bentuk nominal sehingga secara tidak langsung bank Danamon Syariah masih melanggara peraturan bank Indonesia NO 07/46/PBI/2005. Walaupun dalam pembiayaan ijarah muntahiyyah bit tamlik untuk margin ujrahnya dapat ditentukan antara nasabah dengan pihak bank danamon Adapun pada Dewan Syariah Nasional No 09/DSN-MUI/ VI/ 2000 dan Dewan Syariah Nasional No 27/ DSN-MUI/III/20002 tidak mengatur secara detail bagaiman cara penentuan ujrahatau margin sewa dalam akad ijarah muntahiyyah bit tamlik.

4. Kesimpulan Produk KPR pada bank Danamon Syariah menggunkan dua akad yang dapat dipilh yaitu akad murabahah dan akad IMBT. Adapun pembiayan KPR pada bank danamon Syariah sudah sesaui dengan Fatwa DSN MUI No. 27/DSN-MUI/III/2002 tentang ijarah muntahiyah bit tamlik (IMBT) dan Fatwa DSN-MUI No 09/DSN-MUI/IV/2000 tentang ijarah. Adapun bank danamon Syariah masih melanggar peraturan Bank Indonesia No 7/46/PBI/ 2005 pada pasal 17 pada bagian C bahwa besarab ujrah tidah boleh menggunakan bentuk persentase tetapi menggunakan bentuk nominal

Daftar pustaka

Latifa M. Algaud, & Mervy K Lewis. 2003. Perbankan Syariah Prinsip, Dan Prospek. (Jakarta: PT. Serambi Ilmu Semesta), Ghufron, Sofiniyah. 2005. Konsep dan Implementasi Bank Syariah. Jakarta: Penerbit Renaisan. Haris. 2007. Pembiayaan Kepemilikan Rumah, (sebuah inovasi pembiayaan perbankan syariah), (La Riba: Jurnal Ekonomi Islam) Susanti, Dyah Ochtarina. 2008. mekanisme pengaturan hukum perjanjian dalam regulasi perbankan Syariah di Indonesia jurnal risalah hukum Vol 4 Dewan Syariah Nasional Nomor 09/DSN-MUI/VI2000 Tentang pembiayaan ijarah Dewan Syariah Nasional Nomor 27/DSN-MUI/III/2002 Http:// bi.go.id.