Hadeh.docx

Peraturan Pemerintah Daerah Sama seperti lembaga pemerintah pusat yang berdampak pada kegiatan investasi real estate, pemerintah daerah pun memengaruhi proses investasi. Berikut ini adalah beberapa cara yang lebih spesifik di mana pemerintah daerah mengendalikan pertumbuhan dan perkembangan masyarakat. Peraturan subdivisi. Sebagian besar komunitas besar di negara ini telah mengadopsi undang-undang untuk mengatur pembagian tanah. Tujuan dari undangundang ini adalah untuk mencegah pembagian tanah yang tidak terencana dan serampangan menjadi banyak bangunan kecil. Pejabat kota dan kabupaten ditugasi untuk mengawasi pertumbuhan teratur komunitas mereka. Pengendalian pemanfaatan ruang dilakukan melalui penetapan peraturan zonasi, perizinan, pemberian insentif dan disinsentif, serta pengenaan sanksi. Hal ini diatur dalam Pasal 35 UU Nomor 26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang. a. Persetujuan plat. Untuk mengontrol desain subdivisi baru, pengembang harus menyerahkan plat untuk disetujui oleh semua berbagai departemen yang terlibat dalam layanan masyarakat. Plat adalah gambar subdivisi oleh seorang insinyur atau arsitek yang menunjukkan ukuran lot, lebar jalan, kenyamanan, dan sebagainya (lihat Gambar 3.2: Sampel Plat). Ukuran lot yang diusulkan harus sesuai dengan standar yang dapat diterima. Desain jalan harus terhubung ke jalan raya yang ada dan menggabungkan fitur keselamatan khusus, seperti lebar yang tepat, gradien untuk kurva, akses untuk peralatan pemadam kebakaran, dan perputaran di jalan-jalan buntu. Plat direkam sehingga deskripsi hukum menjadi efektif. Drainase yang memadai harus disediakan untuk menghindari potensi kerusakan akibat banjir. Instalasi utilitas harus ditempatkan di tempat yang layak dan mudah diakses untuk pemeliharaan berkelanjutan. Sistem pembuangan limbah padat dan cair yang memadai harus dikembangkan untuk mencegah polusi aliran air bawah tanah atau permukaan.Sebelum mendapat persetujuan, keadaan khusus apa pun di sekitar setiap proyek tertentu harus diselesaikan untuk memuaskan tidak hanya lembaga masyarakat tetapi juga tetangga dan warga negara lain yang hak-haknya dilibatkan. b. Kode zonasi. Selain peraturan subdivisi, sebagian besar masyarakat memiliki peraturan zonasi lokal yang menetapkan penggunaan lahan yang diizinkan untuk tujuan tertentu. Secara historis, zona dipisahkan menurut jenis penggunaan: hunian satu keluarga, hunian multi-keluarga, komersial, industri, dan tujuan khusus (seperti bandara atau rumah sakit). Itu terasa saat itu, dan masih di sebagian besar negara kita, bahwa untuk mempertahankan integritas mereka yang terpisah, divisi-divisi yang berbeda ini tidak boleh dicampur. Lihat Gambar 3.3: Pima County, Arizona,

Ringkasan Klasifikasi Zonasi, Penggunaan Utama, dan Standar Pengembangan untuk contoh penggunaan lahan satu wilayah. Berulang kali, subdivisi telah dirancang dengan inti ruang dalam untuk rumah keluarga tunggal yang dikelilingi oleh area yang ditujukan untuk penggunaan yang lebih intensif, seperti apartemen dan bangunan toko. Lahan industri biasanya terletak di sepanjang jalan raya dan jalur kereta api untuk memfasilitasi persyaratan pengiriman dan meminimalkan efek polusi pada area perumahan. Penentuan zona biasanya didasarkan pada sistem huruf kode yang mewakili penggunaan tertentu yang diizinkan dan menentukan jumlah lahan yang diperlukan yang dapat digunakan untuk konstruksi. kode zonasi ini juga mencakup spesifikasi untuk ruang yang harus dibiarkan kosong di antara banyak yang bersebelahan. Jenis spesifikasi ini disebut persyaratan kemunduran. Sebagai contoh, penunjukan county CR-1 dapat mengindikasikan penggunaan tempat tinggal tunggal yang membutuhkan minimal 36.000 kaki persegi dari total area lot per unit, kemunduran konstruksi 30 kaki dari garis lot depan, 40 kaki dari garis lot belakang, 10 kaki dari setiap garis lot sisi, dan tinggi bangunan tidak lebih dari 34 kaki. Persyaratan ini bervariasi dari yurisdiksi ke yurisdiksi dan sangat tergantung pada jenis pembangunan yang diantisipasi untuk lokasi tertentu. Penting bagi investor real estat untuk benar-benar akrab dengan kode zonasi lokal. Rezonisasi properti dari penggunaannya saat ini ke penggunaan yang lebih intensif, seperti mengubah lot kosong yang dikategorikan untuk satu rumah menjadi zonasi yang akan memungkinkan empat unit, dapat menghasilkan keuntungan besar bagi investor, seperti yang akan kita temukan di unit berikutnya. Proses pengorganisasian ulang melibatkan pengajuan aplikasi ke lembaga pemerintah yang sesuai, peninjauan aplikasi ini oleh staf profesional lembaga ini, dan audiensi publik di depan komisi, dewan kota, atau dewan pengawas daerah yang akan memutuskan penerimaan dari rekomendasi staf profesional. Audiensi publik memungkinkan para pembuat petisi untuk menyatakan kasus mereka dan juga mengizinkan tetangga dan warga negara lain yang tertarik untuk menyampaikan perasaan mereka. Peserta mendapatkan bantuan ke pengadilan jika mereka merasa keputusan rezoning tidak adil. Karena setiap yurisdiksi mengikuti teknik spesifiknya sendiri untuk melakukan proses rezoning, investor yang tertarik pada bentuk kegiatan ini disarankan untuk mengetahui persyaratan di bidang khusus mereka dan mencari bantuan hukum profesional.

c. Pembatasan akta dan pembagian. Pembatasan adalah perjanjian yang dijalankan dengan tanah — setelah dicatat mereka tetap berlaku di masa depan atau untuk jangka waktu tertentu yang ditentukan dalam pembatasan. Setiap pemilik properti yang baru membeli "tunduk pada" batasan. Pembatasan menentukan properti apa yang bisa atau tidak bisa digunakan untuk atau apa yang bisa atau tidak bisa dibangun di atas tanah. Pembatasan menggantikan zonasi apa pun di properti.

Pembatasan tindakan individu biasanya dikenakan oleh pemilik tanah pada properti untuk dipisahkan dan dijual secara terpisah dari paket utama. Dengan membatasi paket baru, pemilik aslinya dapat menjaga integritas paket utama. Pembatasan subdivisi, di sisi lain, biasanya ditetapkan oleh pengembang pada semua lot di subdivisi baru untuk mempertahankan homogenitas penggunaan serta nilai. Pembatasan subdivisi umumnya berjalan selama 50 tahun atau lebih. Karena, pembeli di subdivisi dapat mengandalkan investasi mereka mempertahankan nilai-nilai mereka untuk jangka waktu yang lama. Sebagai contoh, pembatasan dapat mencakup jumlah minimum kaki persegi per tempat tinggal dan melarang penggunaan apa pun selain penggunaan tempat tinggal di subdivisi. Pembatasan lain juga dapat dimasukkan (lihat Unit 11). Batasan hanya sekuat orang yang akan bertanggung jawab atas penegakannya. Dalam kasus pembatasan akta, ketika pemilik asli meninggal atau pindah, pemilik properti yang terpecah dapat berhenti memperhatikan persyaratan. Jika pemilik baru dari properti utama tidak keberatan dalam jangka waktu yang wajar, pembatasan dapat dilanggar. Demikian pula, dengan pembatasan subdivisi, penegakan mereka bergantung pada asosiasi lingkungan yang kuat yang tidak akan takut untuk menuntut mereka yang tidak mematuhi persyaratan. Beberapa pengadilan telah memutuskan bahwa kegagalan asosiasi untuk menegakkan pembatasan dari waktu ke waktu membebaskan hak asosiasi untuk penegakan. Investor tidak hanya harus menyadari apa kode zonasi tetapi juga harus waspada untuk memeriksa dengan perusahaan judul atau pengacara tentang segala pembatasan yang ada pada properti yang bersangkutan. d. Pengembangan unit yang direncanakan (Planned Unit Developments). Banyak masyarakat menggunakan bentuk subdivisi yang disebut pengembangan unit terencana (PUD). PUD melibatkan penghapusan persyaratan kemunduran sisi halaman dan memungkinkan penggunaan lahan campuran. Apartemen, apartemen, dan rumah kota dapat disatukan dengan dinding bersama, sementara bisnis ritel dan pabrik industri "bersih" dapat dimasukkan langsung ke dalam subdivisi. Sesuatu yang akan dibangun termasuk pelaksanaan kegiatan pembangunan yang akan dilaksanakan maka terlebih dahulu harus dibuatkan perencanaan yang benar, tepat, efisien dan optimal agar hasil pembangunan setelah dibangun, sasaran dan tujuan pembangunan dapat dicapai sesuai yang diharapkan atau sesuai rencana yang dibuat, sesuai waktu yang direncanakan dan sesuai anggaran yang direncanakan. Sesuatu pembangunan yang telah direncanakan apalagi yang tidak direncanakan, ternyata setelah dibangun hasilnya tidak sesuai dengan sasaran dan tujuan yang diharapkan dapat tercapai maka rencana yang dibuat itu adalah salah atau kelitu dan disebut pembangunannya mengalami kegagalan. Hal ini menjadi wewenang Pemerintah Daerah untuk mengaturnya dengan cara memberikan izin atau tidak saat pengajuan IMB.

e. Standar perumahan minimum. Banyak masyarakat telah mengadopsi aturan bangunan dan perumahan yang seragam yang menetapkan standar perumahan minimum yang diperlukan untuk konstruksi baru dan juga untuk rumah yang lebih tua. Persyaratan untuk perumahan baru mencakup spesifikasi minimum untuk fondasi, lantai bawah, pembingkaian kayu, atap, dan anti cuaca, dan persyaratan umum yang melibatkan cahaya, ventilasi, dan sanitasi. Beberapa yurisdiksi juga mensyaratkan ketentuan untuk fasilitas parkir di luar jalan dan sistem peringatan kebakaran. Untuk bangunan yang lebih tua, sebagian besar kota memelihara staf inspeksi yang bertugas menentukan keamanan properti yang ada. Jika bangunan atau bagian bangunan (biasanya lebih dari 50%) ditemukan tidak bersih atau tidak aman, inspektur ini memiliki kekuatan untuk mengeluarkan kutipan yang sesuai kepada pemilik, menentukan kegagalan yang perlu diperbaiki dan hukuman jika mereka tidak . Pada saat yang sama, sebuah tanda dipasang yang menunjukkan bahwa bangunan itu tidak aman dan menyarankan agar tidak masuk. Pada akhirnya, jika kesalahan tidak diperbaiki, struktur dapat dikecam dan dihancurkan sebagai gangguan publik. Sebagian besar, standar rumah minimum ini adalah hasil dari kegiatan pemberi pinjaman hipotek. Secara historis, kreditur telah memperjuangkan kode bangunan yang lebih baik untuk potensi peningkatan nilai agunan mereka. Administrasi Perumahan Federal (FHA) telah menjadi pelopor dalam upaya ini dengan standarisasi teknik penilaiannya, yang mengarah pada pembentukan kode perumahan baru pada pertengahan 1930-an.

f. Pertumbuhan yang direncanakan. Banyak komunitas di seluruh negeri bersaing satu sama lain untuk menarik industri baru dengan menawarkan keringanan pajak dan insentif lainnya. Dalam beberapa kasus, yayasan pengembangan industri dibentuk oleh pengusaha lokal dan diberikan besar anggaran untuk memikat industri yang diinginkan jauh dari komunitas lain. Industri baru berarti pekerjaan baru; penghasilan yang lebih tinggi; lebih banyak pajak; dan umumnya, pertumbuhan, ekspansi, dan kemakmuran. Di beberapa daerah, pertumbuhan masyarakat menjadi tidak terkendali sebagai akibat dari populasi yang berkembang. Para perencana kota dan warga sama-sama tidak senang dengan perkembangan ini, dan para politisi beralih ke kebijakan tanpa-pertumbuhan. Namun, beberapa hasil terhadap tekanan dari industri konstruksi dan memodifikasi pandangan mereka untuk membentuk kebijakan pertumbuhan yang direncanakan. Mereka memberi lebih banyak kekuasaan pada birokrasi yang mengendalikan penggunaan dan pengembangan lahan dan menghambat konstruksi baru. Sebagai konsekuensi langsung dari perlambatan bangunan baru, nilai properti yang ada cenderung meningkat. Salah satu contohnya adalah peningkatan dramatis dalam nilai properti pantai dan tepi danau di daerah yang telah

memberlakukan moratorium bangunan dan yang menerapkan kontrol berat terhadap perkembangan baru.

BEBERAPA PERDA 1. Izin Mendirikan Bangunan gedung yang selanjutnya disingkat IMB dalah perizinan yang diberikan oleh Pemerintah Daerah kepada Pemilik bangunan gedung untuk membangun baru, mengubah,memperluas, dan/atau mengurangi bangunan gedung sesuai dengan persyaratan administratif dan teknis yang berlaku. 2. IPB (Izin Penggunaan Bangunan) adalah izin yang diberikan kepada perorangan atau badan hukum setelah bangunan selesai dilaksanakan sesuai IMB dan telah memenuhi persyaratan fungsi perlengkapan bangunan, tapi istilah IPB sekarang sudah diganti menjadi SLF (sertifikat Laik Fungsi). 3. KMB (Kelayakan Menggunakan Bangunan) adalah izin yang diberikan kepada perorangan atau badan hukum setelah habis masa berlakunya IPB ( yaitu 5 tahun untuk bangunan Non Rumah Tinggal dan 10 tahun untuk bangunan Rumah Tinggal ) dan telah dilakukan pengkajian bangunan oleh konsultan pengkaji bangunan serta dinilai memenuhi persyaratan kelayakan untuk berfungsinya bangunan, istilah KMB sekarang sudah diganti menjadi SLF (sertifikat Laik Fungsi). Catatan : IPB dan KMB saat ini telah diganti dengan Sertifikat Layak Fungsi (SLF). Hal ini sesuai amanat dalam UU No.28 Tahun 2002 dan Perda No.7 Tahun 2010. 4. Sertifikat Layak Fungs (SLF) adalah sertifikat yang diberikan oleh Pemerintah Daerah terhadap Bangunan Gedung yang telah dibangun dan telah memenuhi persyaratan kelaikan fungsi bangunan berdasar hasil pemeriksaan kelaikan fungsi bangunan gedung sebagai syarat untuk dapat dimanfaatkan sesuai fungsi bangunannya. 5. Membangun adalah setiap kegiatan mendirikan, membongkar, memperbaharui, merubah, mengganti seluruh atau sebagian, memperluas bangunan atau bangunbangunan. 6. Bangunan Gedung adalah wujud fisik hasil pekerjaan konstruksi yang menyatu dengan tempat kedudukannya, sebagian atau seluruhnya berada di atas dan/atau di dalam tanah dan/atau air, yang berfungsi sebagai tempat manusia melakukan kegiatannya, baik untuk hunian atau tempat tinggal, kegiatan keagamaan, kegiatan usaha, kegiatan sosial, budaya maupun kegiatan khusus. 7. Fungsi bangunan gedung adalah bentuk kegiatan manusia dalam bangunan gedung, baik kegiatan hunian atau tempat tinggal, kegiatan keagamaan, kegiatan usaha, kegiatan sosial dan budaya, maupun kegiatan khusus.

8. Klasifikasi bangunan gedung adalah klasifikasi dari fungsi bangunan gedung berdasarkan pemenuhan tingkat persyaratan administratif dan persyaratan teknisnya. 9. Pemeliharaan adalah kegiatan menjaga keandalan bangunan gedung beserta prasarana dan sarananya agar bangunan gedung tetap laik fungsi. 10. Perawatan adalah kegiatan memperbaiki dan/atau mengganti bagian bangunan gedung, komponen, bahan bangunan, dan/atau prasarana dan sarana agar bangunan gedung tetap laik fungsi. 11. Pelestarian adalah kegiatan perawatan, pemugaran, serta pemeliharaan bangunan gedung dan lingkungannya untuk mengembalikan keandalan bangunan gedung dan lingkungannya tersebut sesuai dengan aslinya atau sesuai dengan keadaan menurut periode yang dikehendaki. 12. Pembongkaran adalah kegiatan membongkar atau merobohkan seluruh atau sebagian bangunan gedung, komponen, bahan bangunan dan/atau prasarana dan sarananya. 13. Izin Pelaku Teknis Bangunan yang selanjutnya disingkat IPTB adalah izin yang diberikan oleh Dinas kepada pelaku teknis bangunan gedung yang terdiri dari perencana, pengawas pelaksanaan, pemelihara, dan pengkaji teknis bangunan gedung. 14. Peruntukan adalah ketetapan guna fungsi ruang dalam lahan/lingkungan tertentu yang ditetapkan dalam rencana kota. Peruntukan lokasi ini menentukan jenis-jenis bangunan yang dapat didirikan pada lokasi tersebut. 15. Bangunan Tunggal adalah bangunan yang harus memiliki jarak bebas dengan batas perpetakan atau batas pekarangan pada sisi samping dan belakang. 16. Bangunan Deret/ Rapat adalah bangunan yang diperbolehkan rapat dengan batas perpetakan atau batas pekarangan pada sisi samping. 17. GSJ (Garis Sempadan Jalan) adalah garis rencana jalan yang ditetapkan dalam rencana kota. 18. GSB (Garis Sempadan Bangunan) adalah garis batas yang tidak boleh dilampaui oleh bangunan kearah GSJ yang ditetapkan dalam rencana kota. 19. Jarak Bebas Samping adalah ruang terbuka minimal pada sisi samping bangunan terhadap GSB dan batas perpetakan/ pekaranga, yang harus dipenuhi sesuai jenis peruntukan dalam rencana kota. 20. Jarak Bebas Belakang adalah ruang terbuka minimal pada sisi belakang bangunan terhadap batas pekarangan dengan panjang ruang tertentu, yang harus dipenuhi sesuai jenis peruntukan dalam rencana kota.

21. KDB (Koefisien Dasar Bangunan) adalah angka prosentase perbandingan jumlah luas lantai dasar bangunan terhadap luas perpetakan atau luas daerah perencanaan. 22. KLB (Koefisien Lantai Bangunan) adalah angka perbandingan jumlah luas seluruh lantai bangunan terhadap luas perpetakan atau luas daerah perencanaan. 23. KDH (Koefisien Dasar Hijau) adalah angka persentase perbandingan antara luas seluruh ruang terbuka diluar bangunan gedung yang diperuntukkan bagi pertamanan atau penghijauan dan Luas Lahan Perpetakan atau Lahan Perencanaan yang dikuasai sesuai Rencana Tata Ruang Wilayah, Rencana Detil Tata Ruang dan Peraturan Zonasi. 24. Perpetakan atau Kapling adalah bidang tanah yang ditetapkan ukuran dan batas-batasnya sebagai satuan-satuan yang sesuai dengan rencana kota. 25. Daerah Perencanaan adalah bagian lahan/ pekarangan yang terletak dalam satuan perpetakan atau terletak didalam batas-batas perpetakan dan atau dibelakang GSJ. 26. Ketinggian Bangunan adalah jumlah lapis bangunan yang dihitung dari dari permukaan tanah atau dari lantai dasar bangunan. 27. Bangunan Rendah adalah bangunan dengan ketinggian bangunan sampai dengan 4 lapis. 28. Bangunan Sedang adalah bangunan dengan ketinggian bangunan 5 sampai dengan 8 lapis. 29. Bangunan Tinggi adalah bangunan dengan ketinggian bangunan diatas 8 lapis. 30. Klasifikasi kegiatan pemanfaatan ruang diatur dalam Pola Zonasi yang ditetapkan dengan Peraturan Daerah Provinsi DKI Jakarta No.1 Tahun 2014, dikelompokkan sebagai berikut : a. kegiatan diperbolehkan dengan kode I, b. kegiatan diizinkan terbatas dengan kode T, c. kegiatan diizinkan bersyarat dengan kode B, d. kegiatan diizinkan terbatas dan bersyarat dengan kode TB, e. kegiatan tidak diizinkan dengan kode X. 31. Zona Pemanfaatan Ruang yang dirinci kedalam sub zona dengan kode sub zona, antara lain meliputi antara lain : a. Zona Lindung dengan kode L, yang diklasifikasi dalam sub zona dari L.1 sampai dengan L.3,

b. Zona Hutan Kota, Taman Kota/ Lingkungan, Pemakaman, Jalur Hijau, Zona Hijau Rekreasi dan Zona Hijau Terbuka dengan kode H, dan diklasifikasi dalam sub zona dari H.1 sampai dengan H.8, c. Zona Perumahan dengan kode R, dan diklasifikasi dalam sub zona dari R.1 sampai dengan R.11, d. Zona Perkantoran, Perdagangan dan Jasa dengan kode K, dan diklasifikasi dalam sub zona K.1 sampai dengan K.5, e. Zona Campuran dengan kode C, dan diklasifikasi dalam sub zona dari C.1, f. Zona Pelayanan Umum dan Sosial dengan kode S., dan diklasifikasi dalam sub zona dari S.1 sampai dengan S.7, g. Zona Industri dengan kode I.1., h. Zona Pergudangan dengan kode G.1., i. Zona Terbuka Biru dengan kode B.1., j. Zona Konservasi Perairan dengan kode PP.1., k. Zona Pemanfaatan Umum Perairan dengan kode PP.2. 32. SIPPT (Surat Izin Penunjukan Penggunaan Tanah) adalah Surat Izin dari Gubernur untuk penggunaan tanah bagi bangunan bila kepemilikan tanah yang luasnya 5.000 M2 atau lebih.