Dr. Funciar 4

NOTE DE CURS DREPT FUNCIAR CURSUL NR. 4 REGIMUL JURIDIC AL TERENURILOR PROPRIETATE PRIVATĂ Terenurile proprietate privată, indiferent de titularul lor, se află în circuitul civil , adică ele pot fi dobândite şi înstrăinate potrivit dispoziţiilor legii nr. 247/2005. Subiecţii dreptului de proprietate privată pot fi persoanele fizice, persoanele juridice, statul şi unităţile administrativ teritorial , când apar în calitate de proprietare ale unor bunuri aparţinând domeniului privat. Dreptul de proprietate privată este alienabil, imprescriptibil şi sesizabil. Indiferent că sunt situate în intravilanul sau extravilanul localităţilor şi indiferent de întinderea suprafeţei, terenurile pot fi înstrăinate prin acte juridice încheiate în formă autentică. Legea instituie unele limitări ale înstrăinării şi, respectiv, dobândirii dreptului de proprietate asupra terenurilor, astfel : 1.- terenurile atribuite prin constituirea dreptului de proprietate nu pot fi înstrăinate prin acte juridice între vii , timp de 10 ani , socotiţi de la începutul anului următor celui în care s-a făcut înscrierea proprietăţii asupra lor – art. 32 din legea nr. 18/1991, republicată . Actul de înstrăinare încheiat cu nerespectarea acestui termen este lovit de nulitate absolută . Constatarea nulităţii poate fi cerută în justiţie de către primar , prefect , procuror , precum şi de orice persoană interesată . 2. - Pe data intrării în vigoare a Legii nr. 247/2005 ( Titlul X ) s-a abrogat Legea nr. 54/1998 privind circulaţia juridică a terenurilor, O.U.G. nr. 226/2000 privind circulaţia juridică a terenurilor cu destinaţie forestieră, precum şi orice alte dispoziţii contrare.

1

Art. 1 din Legea nr. 247/2005 prevede: ”Terenurile proprietate privată, indiferent de destinaţie şi titularul lor, sunt şi rămân în circuitul civil. Ele pot fi înstrăinate şi dobândite liber prin oricare din modurile prevăzute de lege.” Dacă în vechea reglementare se făcea distincţie între regimul juridic al terenurilor cu vegetaţie agricolă şi cel al terenurilor cu vegetaţie forestieră, din cuprinsul dispoziţiilor mai sus menţionate, terenurile proprietate privată, atât cele cu destinaţie agricolă cât şi cele cu destinaţie forestieră vor putea fi înstrăinate şi dobândite prin oricare din modurile prevăzute de lege şi în aceleaşi condiţii, având acelaşi regim juridic. Categoria de terenuri la care se referă Legea nr. 247/2005 este una foarte largă, cuprinzând: terenuri din intravilan, terenuri din extravilan, terenuri cu sau fără construcţii, indiferent de destinaţia lor sau de întinderea acestora, singura condiţie fiind aceea ca ele să fie proprietate privată. Noua lege privind circulaţia juridică a terenurilor, menţine dispoziţia conform căreia pot fi înstrăinate şi dobândite terenurile din intravilan şi extravilan, prin acte juridice între vii, încheiate în formă autentică, însă aduce ca noutate, faptul că, în categoria terenurilor la care se referă, intră atât terenurile cu construcţii cât şi cele fără construcţii, indiferent de destinaţia sau întinderea acestora (art. 2 alin. 1din Legea nr. 247/2005). Dacă în vechea reglementare proprietatea funciară dobândită prin acte între vii, nu putea depăşi 200 ha de teren agricol în echivalent arabil, de familie, noua lege privind circulaţia juridică a terenurilor înlătură aceste limitări ale înstrăinării, arătând că terenurile proprietate privată pot fi înstrăinate şi dobândite prin acte juridice între vii „indiferent de destinaţia sau de întinderea lor”. Acte juridice între vii prin care se realizează înstrăinarea şi dobândirea acestor terenuri se încheie în formă autentică, sub sancţiunea nulităţii absolute. Respectarea formei autentice se cere şi în cazul în care, asupra unui astfel de teren se constituie, prin acte juridice între vii, un drept real, potrivit art. 2 alin. 2 din Legea nr. 247/2005( titlul X ) . 2

Dacă legea nr. 54/1998 în art. 3, instituia o interdicţie de dobândire a dreptului de proprietate de către cetăţenii străini, persoane fizice şi juridice, şi apatrizi, Constituţia revizuită în 2003, în art. 44 alin. 2 teza a 2-a statuează: „Cetăţenii străini şi apatrizii pot dobândi dreptul de proprietate privată asupra terenurilor numai în condiţiile rezultate din aderarea României la Uniunea Europeană şi alte tratate internaţionale la care România este parte, pe bază de reciprocitate, în condiţiile prevăzute prin lege organică, precum şi prin moştenire legală”. După aderarea României la Uniunea Europeană cetăţenii străini şi apatrizii, domiciliaţi pe teritoriul statelor membre vor putea dobândi proprietatea asupra terenurilor, iar modalitatea de dobândire va fi reglementată prin lege organică şi chiar înainte de aceasta dacă asemenea prevederi apar în tratatele internaţionale la care România este parte. De asemenea după revizuirea Constituţiei, cetăţenii străini şi apatrizii pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor şi prin moştenire legală. Dispoziţiile constituţionale au fost preluate şi în art. 3 din Legea nr. 247/2005 astfel că: „Cetăţenii străini şi apatrizii precum şi persoanele juridice străine pot dobândi dreptul de proprietate, asupra terenurilor din România în condiţiile prevăzute de legea specială.” ( legea nr. 312/2005 cu privire la dobândirea dreptului de proprietate de către cetăţenii străini, legea nr. 276/2005). Dacă sub imperiul Legii nr. 54/1998 era interzisă înstrăinarea, sub orice formă, a terenurilor cu privire la titlul cărora existau litigii la instanţele judecătoreşti, pe tot parcursul soluţionării acestor litigii, noua reglementare statuează în art. 4 că ”existenţa unui litigiu cu privire la un teren cu sau fără construcţii nu împiedică înstrăinarea acestuia şi nici constituirea altor drepturi reale sau de creanţă”, instituind însă de la această regulă două excepţii: prima constă in existenţa unui litigiu privind reconstituirea dreptului de proprietate privată, iar cea de-a doua în existenţa unui litigiu privind legalitatea titlului de proprietate. Dacă titlurile de proprietate ale înstrăinătorilor şi respectiv dobânditorilor erau lovite de nulitate, ca urmare a încălcării dispoziţiilor legale în vigoare la data încheierii 3

lor, înstrăinările realizate sub orice formă, în temeiul Legii nr. 247/2005, nu conduce la validarea acestor titluri. În cazul în care s-a încheiat un antecontract cu privire la un teren, cu sau fără construcţii, iar ulterior una din părţi refuză încheierea contractului, partea care şi-a executat obligaţia poate sesiza instanţa competentă care poate pronunţa o hotărâre care să ţină loc de contract, potrivit art.5 alin.2 din titlul X al legii nr. 247/2005. Un alt element de noutate introdus prin această reglementare îl reprezintă posibilitatea înstrăinărilor făcute pe baza schiţelor care au stat la baza titlurilor de proprietate emise cu ocazia aplicării legilor fondului funciar, în cazul în care se doreşte comasarea parcelelor şi loturilor de teren, prin constituirea unor corpuri de proprietate care să cuprindă suprafeţe continue, indiferent de destinaţia lor sau atunci când înstrăinările sunt efectuate de către persoane îndreptăţite să obţină rentă viageră agricolă. De asemenea aceste înstrăinării sunt scutite de taxe de timbru şi de timbru judiciar. 3.- art. 52 din Codul silvic prevede : „ Statul, prin autoritatea publică centrală care răspunde de silvicultură, are drept de preemţiune la toate vânzările de bunăvoie sau silite, la preţ şi condiţii egale, pentru enclavele din fondul forestier proprietate publică şi terenurile limitrofe acestuia, precum şi pentru terenurile acoperite cu vegetaţie forestieră. Proprietarul vânzător este obligat să înştiinţeze, în scris, unitatea silvică teritorială în raza căreia se află terenul respectiv, în legătură cu intenţia de înstrăinare . Unitatea sesizată îşi va manifesta opţiunea în termen de 30 de zile , după care dreptul de preemţiune încetează. Vânzarea făcută cu încălcarea dispoziţiilor de mai sus este nulă de drept”. Textul legal instituie un drept de preemţiune la cumpărarea unor terenuri forestiere în favoarea Statului , în calitate de persoană juridică de drept civil . Dreptul de preemţiune se naşte numai în cazul în care titularul dreptului de proprietate al unui astfel de teren se hotărăşte să-l înstrăineze prin vânzare cumpărare şi există numai la preţ şi condiţii egale .

4

Domeniul de aplicare a acestui drept de preemţiune se referă la următoarele categorii de terenuri: terenurile care constituie enclave ale fondului forestier proprietate publică a statului ( înconjurate de fondul forestier proprietate publică ), terenurile limitrofe fondului forestier proprietate publică şi terenurile acoperite cu vegetaţie forestieră, dacă sunt proprietate privată . Pentru exercitarea dreptului de preemţiune, proprietarul vânzător este obligat să înştiinţeze, în scris , unitatea silvică teritorială în raza căreia se află terenul respectiv , în legătura cu intenţia de vânzare. Unitatea silvică teritorială este Direcţia silvică judeţeană a Regiei Naţionale a Pădurilor. Această înştiinţare are valoarea unei oferte de vânzare şi trebuie să cuprindă elementele esenţiale ale viitorului contract de vânzare cumpărare, adică şi un preţ minim. Numai astfel statul este în măsură să aprecieze dacă este sau nu cazul să-şi exercite dreptul de preemţiune la cumpărare. Dacă Statul acceptă oferta de vânzare în termenul de mai sus , îşi exercită dreptul de preemţiune şi deci se încheie un antecontract de vânzare-cumpărare. Părţile sunt obligate să perfecteze vânzarea-cumpărarea în formă autentică . Sancţiunea contractului de vânzare cumpărare încheiat cu încălcarea dreptului de preemţiune al Statului este nulitatea absolută , cu regimul său juridic . 4. - persoanele cărora li s-a constituit dreptul de proprietate asupra terenurilor agricole, au obligaţia de a-şi stabili domiciliu şi de a-şi întemeia gospodării în localităţile în care este situat terenul. Nerespectarea acestei condiţii atrage pierderea dreptului de proprietate asupra terenului şi a construcţiilor de orice fel realizate pe acesta. Pentru teren nu se vor acorda despăgubiri, iar pentru construcţii proprietarul va primi o despăgubire egală . 5. - Renta viageră agricolă reprezintă suma de bani plătită rentierului agricol care înstrăinează sau arendează terenurile aflate în proprietatea sa, având siguranţa unei surse viagere de venituri garantate de stat ( art. 2 din Legea 247/2005, titlul XI ). Condiţiile ce trebuie să fie îndeplinite pentru ca o persoană să beneficieze de renta viageră: - rentierul agricol să fie o persoană fizică în vârstă de peste 62 de ani, 5

- să deţină în proprietate până la 10 ha de teren agricol, - să înstrăineze prin acte între vii sau să arendeze terenurile agricole după intrarea în vigoare a prezentului titlu. Renta viageră agricolă este instituită în scopul concentrării suprafeţelor agricole în exploataţii eficiente impuse de necesitatea modernizării agriculturii. Dovada înstrăinării se face prin actul de înstrăinare, încheiat în formă autentică, iar dovada arendării se face prin contractul de arendă întocmit cu respectarea Legii arendării nr. 16/1994 ( art. 11 din Legea 247/2005, titlul XI). Potrivit art. 3 din Legea 247/2005, titlul XI, cuantumul rentei viagere agricole reprezintă echivalentul în lei a 100 euro/an pentru fiecare h de teren agricol înstrăinat şi echivalentul în lei a 50 euro/an pentru fiecare h arendat. Pentru suprafeţele mai mici de 1 ha suma plătită va fi proporţională cu suprafaţa înstrăinată sau arendată ( art. 5 ). Renta viageră agricolă se plăteşte într-o singură rată anuală în primul trimestru al anului următor celui pentru care aceasta este datorată ( art. 6 ). Rentierul agricol poate rămâne proprietar pe o suprafaţă de teren agricol de până la 0,5 ha pentru folosinţă personală. Potrivit art. 7 din Legea 247/2005, renta viageră agricolă este personală, netransmisibilă şi încetează la data decesului rentierului agricol. În cazul arendării, renta viageră agricolă încetează în termen de 30 de zile de la data încetării contractului de arendă, dacă în acest interval rentierul agricol nu face dovada încheierii unui nou contract de arendă. După decesul rentierului, moştenitorii vor încasa ultima rată scadentă la data decesului, în cel mult 3 luni după deces pe baza certificatului de moştenitor şi a carnetului de rentier agricol.

6

Răspunderea juridică în dreptul funciar . Nerespectarea normelor juridice privind folosirea şi protecţia terenurilor atrage răspunderea civilă , contravenţională sau penală , după caz – art. 106 din legea nr. 18/1991 , rep. . Faptele ce constituie infracţiuni sunt : - fapta persoanei fizice care are calitatea de membru al comisiei locale sau judeţene de aplicare a legii fondului funciar, de a împiedica în orice mod reconstituirea dreptului de proprietate sau eliberarea titlului de proprietate către persoanele îndreptăţite constituie abuz în serviciu şi se pedepseşte cu închisoare, - declararea unor suprafeţe de terenuri mai mici decât cele obţinute sau nedeclararea unor suprafeţe de teren deţinute efectiv, în vederea inducerii în eroare a comisiilor locale, constituie infracţiunea de fals în declaraţii, - ocuparea în întregime sau în parte a terenurilor de orice fel, înfiinţarea sau mutarea semnelor de hotar şi a reperelor de marcare, fără aprobarea primită în condiţiile legii, constituie infracţiune şi se pedepseşte cu închisoare, - degradarea terenurilor agricole şi silvice, a împrejmuirilor acestora, distrugerea şi degradarea culturilor agricole, a lucrărilor de îmbunătăţiri funciare, a bornelor şi semnelor topografice sau geodezice, a monumentelor istorice, ansamblurilor şi siturilor arheologice, ori împiedicarea luării măsurilor de conservare a unor astfel de bunuri, precum şi înlăturarea acestor măsuri, constituie infracţiunea de distrugere. Constituie contravenţie următoarele fapte : - efectuarea de schimburi de terenuri şi a schimbării categoriei de folosinţă, precum şi folosirea definitivă sau temporară a terenurilor agricole şi silvice în alte scopuri decât pentru producţia agricolă şi silvică, cu încălcarea dispoziţiilor legale. - neluarea măsurilor de către posesorii de terenuri şi de către persoanele autorizate pentru păstrarea în bune condiţii a bornelor geodezice, topografice, reperelor metalice de nivelment, a piramidelor şi balizelor de semnalizare a punctelor geodezice, precum şi degradarea sau distrugerea lor din culpă, 7

- amplasarea obiectivelor de orice fel , fără avizele şi aprobările prevăzute de lege, - degradarea terenurilor şi culturilor prin depozitarea de materiale ori deşeuri de pietriş,

moloz, nisip, prefabricate, construcţii metalice, reziduuri şi altele

asemănătoare - nedeclararea la organele judeţene de cadastru funciar de către posesori, în termen de 30 de zile de la aprobare, a schimburilor de terenuri şi a schimbării categoriei de folosinţă a acestora, precum şi a datelor cu privire la mărimea suprafeţelor şi categoria de folosinţă a acestora , - neluarea unor măsuri corespunzătoare de către persoanele fizice sau juridice pentru evitarea afectării terenurilor limitrofe prin reziduurile provenite din activitatea de producţie şi prin scurgerile de orice fel . Constatarea contravenţiilor şi aplicarea sancţiunilor se fac de către specialiştii împuterniciţi, în acest scop, de către Ministerul Agriculturii şi Alimentaţiei , precum şi de către Ministerul Apelor, Pădurilor şi Mediului, de împuterniciţii prefectului, ai organelor agricole şi silvice judeţene, precum şi de către primari. Contravenţiilor prevăzute mai sus li se aplică şi dispoziţiile legii nr. 180/2002 privind constatarea şi sancţionarea contravenţiilor .

Folosirea terenurilor pentru producţia agricolă şi silvică . Potrivit legii nr. 18/199 , republicată, toţi deţinătorii de terenuri agricole au obligaţia să asigure cultivarea acestora şi protecţia solului – art. 74. Cei care nu îşi îndeplinesc aceste obligaţii vor fi somaţi, în scris, de către primarul comunei sau oraşului pentru intrarea în legalitate. Dacă nici după primirea somaţiei, deţinătorii de terenuri nu îşi execută obligaţiile în termenul stabilit de primar , din motive imputabile lor, ei vor fi sancţionaţi anual cu plata unei amenzi potrivit legii. Obligarea la plata

8

sumei respective se face prin dispoziţie motivată a primarului, iar suma încasată se face venit la bugetul local. Legea prevede o sancţiune mai severă pentru deţinătorii de terenuri atribuite în folosinţă care nu dau curs acestei somaţii, în sensul că ei pierd dreptul de folosinţă asupra terenurilor la sfârşitul anului în curs – art. 76 alin. 2 . Schimbarea categoriei de folosinţă a terenurilor aparţinând persoanelor juridice se poate face numai cu respectarea condiţiilor prevăzute de lege – art. 77 şi 78 . Persoanele fizice care au schimbat categoria de folosinţă a terenurilor agricole pe care le deţin în proprietate sunt obligate să comunice, în termen de 30 de zile de la data la care a avut loc această operaţiune, modificarea intervenită oficiului de cadastru agricol şi organizarea teritoriului agricol judeţean , care are obligaţia să o înregistreze.

9