Como Recibir Del Constructor?

COMO RECIBIR DEL CONSTRUCTOR

COMO ES LA USANZA DE CONSTRUIR HOY?

LOS ALUMNOS DE LA CRISIS

z Los

constructores aprehendieron la lección!

z Antes

construían para vender

HOY QUE HACEN? z Desarrollan

z

una etapa de preventa :

Convocan capitales z

Constituyen un patrimonio autónomo mediante Fiducia

z

Buscan punto de equilibrio para iniciar construcción del proyecto arquitectónico

QUE HACE LA FUDICIARIA EN LA PRIMERA FASE ? z Administra

el Patrimonio autónomo formado por los recursos económicos de los constituyentes (Constructor y optantes de compra) z

El propietario de un lote puede aportarlo

QUE SUCEDE EN EL ENCARGO FIDUCIARIO?

z

SI NO SE LOGRA EL RECAUDO NECESARIO , SE REINTEGRA A LOS CONSTITUYENTES EL CAPITAL CON LOS RENDIMIENTOS PACTADOS.

z

SI HAY ÉXITO EN EL RECAUDO DE FONDOS DE LOS CONSTITUYENTES , SE INICIA LA SEGUNDA FASE : ETAPA CONSTRUCTIVA.

HACER UN ENCARGO FIDUCIARIO

z Lo

hace el optante de compra

CONSTITUCION DE PARTIMONIO AUTONOMO z El

Constructor y/o el dueño del terreno, o promotor, constituyen el patrimonio autónomo.

z El

dueño del lote lo escritura al patrimonio autónomo

QUE HACE LA FIDUCIARIA Y/O CONSTRUCTOR EN LA SEGUNDA FASE?

Promete en venta la unidad privada a favor del constituyente de patrimonio optante de compra. z Pacta Construir a nombre del Constructor constituyente z Pacta hacer traspaso derecho de dominio z Pacta hacer entrega de la unidad privada z

ETAPAS PROCESO CONSTRUCTIVO

EN PROPIEDAD HORIZONTAL

PLANTEAMIENTO „ Radicación de proyecto ante autoridades

urbanísticas para obtener la licencia de construcción. „ El proyecto es radicado de acuerdo a unas

especificaciones .

ESTAN REGLADAS LAS ESPECIFICACIONES CONSTRUCTIVAS? „ SI ! „

„

„

Por Estándares Internacionales y Nacionales „ Normas Iso „ Normas Incontec Por Leyes Nacionales: „ Ley 400 de 1997 sismo – resistencia Por Decretos: „

„

Ej. Dcto.:1358 de 2005 Especificaciones construc. . para discapacitados

Por acuerdos municipales „

Acuerdo 20 de 1995

FUENTE LEGAL SOBRE LAS ESPECIFICACIONES

¿QUE DISPONE LA CONSTITUCIÓN NACIONAL COMO LEY DE LEYES EN MATERIA DE VIVIENDA? „ Que los Colombianos tengan derecho a una vivienda digna „

Comprende tres aspectos de seguridad: ƒ JURIDICA ƒ FINANCIERA ƒ TECNICA

DESDE LA OPTICA DE LA LEY 675 DEL 2001 Art. 5

„ 1.El nombre e identificación del

propietario. „ 2. El nombre distintivo del edificio o

conjunto.

„ 3. La determinación del terreno o terrenos

sobre los cuales se levanta el edificio o conjunto, por su nomenclatura, área y linderos, indicando el título o títulos de adquisición y los correspondientes folios de matrícula inmobiliaria.

„ 4. La identificación de cada uno de los

bienes de dominio particular de acuerdo con los planos aprobados por la Oficina de Planeación Municipal o Distrital o por la entidad o persona que haga sus veces.

„ 5. La determinación de los bienes

comunes, con indicación de los que tengan el carácter de esenciales, y de aquellos cuyo uso se asigne a determinados sectores del edificio o conjunto, cuando fuere el caso.

„ 6. Los coeficientes de copropiedad y los

módulos de contribución, según el caso.

„ 7. La destinación de los bienes de dominio

particular que conforman el edificio o conjunto, la cual deberá ajustarse a las normas urbanísticas vigentes.

„

8. Las especificaciones de

construcción y condiciones de seguridad y salubridad del edificio o conjunto.

QUE DOCUMENTOS CONTIENEN LAS ESPECIFICACIONES?

{ { { {

Los Planos Memoria descriptiva Proyecto de división. La licencia de Construcción

QUE SON PLANOS? {

Documentos que mediante dibujo técnico describe las especificaciones constructivas

QUE DEBEN MOSTRAR LOS PLANOS APROBADOS? {

Según la ley 675 de 2001, Art. 6: z z z z

z

La localización, Los linderos, La nomenclatura El área de cada una de las unidades independientes que serán objeto de propiedad exclusiva o particular El señalamiento general de las áreas y bienes de uso común.

QUE ES LA MEMORIA DESCRIPTIVA? Una descripción cualitativa de los elementos primordiales con que se ha construido. Opinamos que debe ser precisa, para dar seguridad técnica!

QUE ES PROYECTO DE DIVISION?

Resumen escrito y cuantitativo de la forma como se encuentra divida la copropiedad : z z z

Los bienes comunes y sus áreas De los bienes privados y sus áreas Coincide con los planos

QUE ES LA LICENCIA DE CONSTRUCCIÒN? {

{

La licencia es un acto administrativo Es la autorización previa para desarrollar edificaciones en uno o varios predios, de conformidad con lo previsto en el Plan de Ordenamiento Territorial, los instrumentos que lo desarrollen y complementen y demás normatividad que regule la materia (dcto. 564/06)

ETAPA CONSTRUCTIVA PROPIAMENTE DICHA : z

Verificación de ejecución { { {

{

Rechazo de trabajos { { {

{

Inconformidad Deficiencia Errores

INTERVENTORIA

Corrección desviaciones z z z

z

Supervisión Ensayos Pruebas

Rectificación Reparación Reconstrucción

Aceptación de obra z z

Medición Recibo y pago

ETAPA DE SERVICIO {

Administración del Edificio z

Mantenimiento - Presupuesto Desgaste { Deterioro { Fallas {

ENTREGA DE BIENES COMUNES

QUE DEBE ENTREGAR EL CONSTRUCTOR?

{

{

{

{

Un desarrollo constructivo materializado Los documentos exigidos por la ley que soportan su construcción. Las especificaciones de la construcción y sus accesorios Manual de uso y mantenimiento

DOCUMENTOS DE ENTREGA

{

SEGÚN LA LEY 675/01 art. 24 z Garantías z z z

z

De los ascensores, bombas y demás equipos, expedidas por sus proveedores,

los planos correspondientes a { Las redes eléctricas {

hidrosanitarias y en general, de los servicios públicos domiciliarios. z

Gas natural, Televisión, telefonía, citofonía, etc.

EXIGENCIA LEGAL DE ENTREGA DE ACUERDO A LO APROBADO †

Art. 24 Ley 675 del 2001

†

“Parágrafo 2°. Los bienes comunes deberán coincidir con lo señalado en el proyecto aprobado y lo indicado en el reglamento de propiedad horizontal.”

A QUE BIENES SE REFIERE LA ENTREGA? „

BIENES COMUNES ESENCIALES PARA EL USO Y GOCE DE LAS UNIDADES PRIVADAS

„

BIENES COMUNES GENERALES

ENTREGA DE BIENES COMUNES ESENCIALES PARA GOCE Y USO DE LOS BIENES PRIVADOS „

Se efectúa simultáneamente al recibir Unidades privadas

„

Es una presunción Legal ( admite prueba en contrario)

„

Tales como: los elementos estructurales, accesos, escaleras y espesores

„

Según Actas correspondientes.

:

BIENES COMUNES GENERALES

†

Se debe efectuar al momento de encontrarse enajenadas unidades privadas que representen el 51% de Coeficientes en que se compone el edificio y/o etapa.

COMO SE ESTA HACIENDO LA ENTREGA? †

DE BIENES PRIVADOS † † † † † †

UNA CITA CON EL COMPRADOR UN ENCARGADO SE TRASLADA AL LUGAR LLEVA UN ACTA PREDISEÑADA EL QUE RECIBE FIRMA EL ACTA SE LE ENTREGAN LLAVES RECIBE A OJO

†

DE BIENES COMUNES GENERALES „

SE CITA PARA ELLO „

A LA ASAMBLEA PARA RECIBIR

„

O A LA COMISION DELEGADA PARA RECIBIR

„

O AL ADMINISTRADOR NOMBRADO POR LOS COPROPIETARIOS

„

O SI HAY NEGATIVA DE RECIBIR SE HACE ENTREGA AL ADMINISTRADOR PROVISIONAL

NECESIDAD DE UN BUEN RECIBO DE BIENES COMUNES † † † † † †

Es un derecho del adquirente Es el punto de partida de la excelencia administrativa Contribuye a la valorización del inmueble Ayuda al despegue y posicionamiento de Centros Comerciales. El administrador debe obtener la información de lo que administra El administrador debe asumir el conocimiento de: † † †

†

La información jurídica, Contable-financieras Especificaciones constructivas,

Ello garantiza el optimo presupuesto para mantenerlas y los procedimientos para hacerlo.

SURGIMIENTO DE CONFLICTO „

POR FALTA DE PROTOCOLO Y AGENDA DE ENTREGA

„

POR FALTA DE CONOCIMIENTO DE LAS ESPECIFICACIONES TECNICAS EN AMBAS PARTES

„

POR DESCONOCER LOS MANUALES DE USO Y MANTENIMIENTO

„

POR APARICION DE IMPERFECTOS

„

POR DESENCANTO ENTRE LO OFRECIDO Y LO ENTREGADO

„

POR INCONFORMIDAD CON LOS ACABADOS

CRECEN QUEJAS POR VIVIENDAS DEFECTUOSAS †

†

† † †

Fuente de Información: EL TIEMPO, Sección Bogotá, Pág. 1-8, Martes 1 Agosto de 2006 SUBSECRETARIA DE CONTROL DE VIVIENDA – DAMA DISTRITAL

Año 2004 =587 Año 2005 = 1006 En lo corrido del año 2006 = 872

1200 1000 800 600 400 200 0 AÑO 2004

AÑO 2005

AÑO 2006

PRINCIPALES QUEJAS • ASENTAMIENTOS

AGRIETAMIENTOS

PARQUEOS FUERA DE NORMA LARGO 4.50 MTS ANCHO 2.2O MTS

INUNDACIONES EN PARQUEADEROS

VENTA ESPACIO PUBLICO

ESP. PUBLICO E INCLINACIONES

CERRAMIENTOS

RECLAMACION • Directa • Métodos Alternos de Solución de Conflictos: • Conciliación • Arbitramento

FACTOR DE ÉXITO EN LA RECLAMACION {

CONTAR CON LA PRUEBA TECNICA EN CADA UNO DE: z z

z

LOS PRODUCTOS LA FALENCIA EN LOS PROCEDIMIENTOS DE CONSTRUCCION DONDE SURGE EL INCONVENIENTE. PROPUESTAS Y COTIZACIONES DE LA SOLUCION

ACCIONES:…… {

Vía administrativa z

z

{ Vía

Subsecretaria de Control y Vivienda – Dama Superintendencia de Industria y Comercio

judicial: z z z

Acción Ordinaria declarativa Acción popular Acción de Grupo

CONTAR CON LA ASESORIA Y ASISTENCIA IDÓNEA EN LOS DISTINTOS ASPECTOS : z

EL INCONVENIENTE

z

LA FALLA

z

LA OMISION

z

EL PROCEDIMIENTO CONSTRUCTIVO EQUIVOCADO

ASPECTOS JURIDICOS { { { { {

TRADICION ANTERIOR- CESIONES CONTRATACIONES - FIDUCIA SANEAMIENTO DE CREDITOS, HIPOTECAS, GRAVÁMENES REGLAMENTOS P. H. – INTERNOS - CONVIVENCIA COTEJO DEL PROYECTO FRENTE A LA NORMA: z Urbanística z Constructiva z Servicios públicos z Ambiental z Seguros z Leyes sanitarias z Vigilancia z Aspectos Tributarios z Otros.

ASPECTOS FINANCIEROS – CONTABLES „ Presupuesto provisional „ Estados financieros de la administración provisional „ Inicio libros de contabilidad por el administrador „ „ „ „ „ „

provisional Pagos de acometidas Servicios públicos Comprobantes contables inherentes a la persona jurídica naciente Pagos obligaciones tributarias ( retenciones- IVA) Estado de cartera morosa provisional – incluido el constructor Pago de obligaciones laborales Otros

ASPECTOS TECNICOS

„ DE LOS PRODUCTOS „ DE LAS ESPECIFICACIONES CONSTRUCTIVAS „ DE LOS PROCEDIMIENTOS CONSTRUCTIVOS „ DEL MANUAL DE USO Y PROCEDIMIENTOS DE

MANTENIMIENTO

RESPONSABILIDAD CIVIL

EN LA CONSTRUCCION Y LA ENTREGA

ACTORES RESPONSABLES

„ EL Constructor

Fallas estabilidad „ Materiales usados „ Procedimientos utilizados „

RESPONSABILIDAD DEL INGENIERO CALCULISTA

„ Cuando las fallas son el resultado de

eventuales errores u omisiones en el proyecto estructural

RESPONSABILIDAD DEL GEOTECNISTA

„ El ingeniero Calculista de estructuras „ Errores

u omisiones proyecto estructural

RESPONSABILIDAD DEL INTERVENTOR „ Ya que ha sido contratado por su idoneidad profesional: „

Debió detectar las anomalías y subsanarlas oportunamente.

„

Su control parte desde la recepción del proyecto

„

Debió verificar la coordinación constructiva para evitar en la obra problemas que debieran de haber quedado resueltos desde la etapa de diseño.

Responsabilidad de La Fiduciaria „ „

Como Administradora del patrimonio autónomo Por las Obligaciones contratadas

Responsabilidad de los administradores „ Provisional „ Los órganos de administración. „

Por lo general incurren en errores de ƒ Uso ƒ Mantenimiento

„ La Culpa „ „ „

Leve Levísima grave

Responsabilidad del asegurador

PROTOCOLO DEL RECIBO z

z z

z z

La Solicitud previa información y entrega de esta El digerirla , el Obtener Asesoría El establecimiento de agenda y métodos para abordar el recibo Formatos para entrega, mediciones y cotejo Certificación de habitabilidad de la Alcaldía

PROTOCOLO DE ENTREGA DE ADMINISTRADOR A ADMINISTRADOR z z

z

Lo que comienza bien sigue bien Es importante tener en cuenta la profesionalización y experiencia comprobada progresiva. La organización inicial que se imparta a la información es clave para el buen ejercicio posterior de la copropiedad

ENTREGA DE LA COPROPIEDAD DE UN ADMINISTRADOR A OTRO Decisión del órgano competente para el cambio de administración. Acta que contenga el nombramiento de la nueva administración Registro ante la autoridad competente.

ENTREGA FORMAL z

z

z

ENTREGA Y RECIBO DE INVENTARIO DE INSTALACIONES ENTREGA Y RECIBO DE EQUIPOS DE LA COPROPIEDAD ENTREGA Y RECIBO DE DOTACIONES

ENTREGA DOCUMENTACION CONTABLE z z z z

Ultimo estado financiero con todos sus soportes. Contabilidad debidamente empastada e identificada por años. Entrega papelería preimpresa debidamente registrada la numeración Entrega libretas de ahorro y chequeras con identificación de los cupones entregados en blanco.

ENTREGA DOCUMENTACION GENERAL z z

z z z z

Libros de actas de Asamblea y Consejo Carpetas correspondencia recibida y enviada. Registro copropietarios y residentes Contratos y garantías Reglamento de Copropiedad Pólizas

ENTREGA DE PLANOS

z

z

Inventario general de todos lo planos de la copropiedad. Documentos informativos