Como Elaborar Contratos

COMO ELABORAR CONTRATOS POR THIAGO OLIVEIRA

Cliente e escritório de arquitetura negociam as condições de um trabalho. Definidos os parâmetros, é hora de formalizar o conteúdo da conversa em um contrato de prestação de serviços. Tudo deve estar lá, em linguagem limpa e acessível: descrição de prazos, pagamentos, obrigações das partes, penalidades por eventuais descumprimentos de cláusulas acordados. Muito mais do que mera garantia jurídica, o contrato profissionaliza a atividade do arquiteto. Também funciona como uma espécie de roteiro: os envolvidos podem recorrer ao documento para checar o andamento do projeto, conferir os itens que faltam até a conclusão. Acompanhe os tópicos principais que devem constar em todo contrato. Qualificação das partes São apresentadas as figuras relacionadas ao negócio - contratado e contratante -, com descrição completa dos respectivos nomes, endereços, números de CNPJ e Inscrições Estaduais. No caso de pessoas físicas, citam-se números de CPF, nacionalidade, estado civil e número de registro profissional. Podem-se incluir ainda telefones de contato. Objeto Este é um ponto crucial do documento, onde se estabelece a atribuição do arquiteto. Segundo a advogada Rita de Cássia Martinelli, consultora jurídica do Sasp (Sindicato dos Arquitetos no Estado de São Paulo) é fundamental que haja o maior detalhamento possível do trabalho a ser executado - inclusive com endereço e metragem do imóvel. "Tem que especificar isso porque, se uma casa tinha 200 m² e no meio do caminho o cliente resolve aumentar para 300 ou 400 m², será preciso renegociar o pagamento do arquiteto", observa. Na Urdi Arquitetura, de São Paulo, a prática é tentar fechar um escopo de trabalho inicial, de maneira que acréscimos de serviço sejam passíveis de contabilização. "Pode estourar um pouco; o importante é que cinco visitas técnicas previstas não se transformem em 50", explica o sócio do escritório, Alberto Ferreira Barbour. "Demoramos um pouco para chegar numa linguagem contratual que contemplasse esse tipo de flexibilidade", afirma. Contratos separados Rita Martinelli recomenda que sejam feitos contratos separados caso o arquiteto vá desempenhar, além da função de autor do projeto, também o papel de responsável técnico da obra. A orientação está relacionada à possibilidade de o cliente, durante o trâmite de aprovação do projeto na prefeitura, iniciar a obra sem o consentimento do profissional. "Esse tipo de problema não existia, mas só em 2008 aconteceram dois casos no sindicato", alerta a consultora do Sasp. Em uma das situações, conta que o arquiteto foi multado em mais de 200 mil reais. Aconteceu no bairro da Lapa, em São Paulo: enquanto o projeto era analisado na prefeitura, o cliente construiu a toque de caixa todo o empreendimento, sem respeitar o projeto e sem comunicar o

profissional. "O arquiteto levou a culpa, porque na prefeitura constava como responsável técnico, presumia-se que estava fazendo a obra - o que não era verdade" descreve Rita. Prazos A prática corrente no mercado é que o prazo para entrega da primeira etapa de um projeto de arquitetura (estudo preliminar) tenha como base a data de assinatura do contrato. A liberação da etapa seguinte (entrada do projeto na prefeitura) é calculada a partir da entrega do estudo preliminar, procedendo-se nessa ordem esquemática com as etapas posteriores (anteprojeto, projeto executivo). O intervalo de tempo entre cada fase depende de acertos prévios com o cliente. "É o item mais delicado de se negociar", acredita Barbour, da Urdi. "Às vezes o cliente tem uma imagem de processo de trabalho que está mais adequada a um desejo do que à realidade. Mas depois que damos o primeiro feedback e ele leva uma semana só para pensar no assunto, passa a entender que o prazo que colocamos não tem folga nenhuma." O arquiteto completa que o importante é manter a equivalência entre prazo e escopo. Medidas preventivas 1 Se couber ao arquiteto também o acompanhamento da obra, vale estabelecer uma nota segundo a qual a construção só deve ter início depois que o cliente, por escrito, der um aval de aprovação definitiva do projeto. Isso porque mudanças no projeto no meio da obra podem afetar a data de entrega do empreendimento. "Quando se está discutindo amigavelmente, não tem problema. Mas, se acontece uma briga, a primeira coisa que o cliente vai dizer é que o arquiteto não cumpriu o prazo da obra", lembra a advogada Rita Martinelli. "O contratante pode ir à justiça contra o profissional cobrar todos os prejuízos comerciais que teve em decorrência do atraso." Nesse sentido, outra medida preventiva é incluir no contrato uma cláusula isentando o arquiteto de atrasos no cronograma ocasionados por falta de material - caso as compras sejam incumbência do cliente. Medidas preventivas 2 Ainda no campo das ações para evitar dores de cabeça com o serviço, deve-se solicitar um recibo a cada fase entregue do projeto, com descrição de quantos dias o material ficará sob análise do contratante - sempre com o objetivo de o arquiteto se proteger de agentes alheios que possam afetar seu prazo. No contrato em si, é importante adicionar uma cláusula que oriente o contratante a entrar em contato com o arquiteto imediatamente, caso surjam patologias de qualquer espécie na obra. Assim, sem que haja interferência de estranhos no projeto, o profissional pode trabalhar melhor na solução do problema. Pagamento O pagamento ao profissional liberal ou escritório de arquitetura habitualmente fica condicionado às entregas das várias etapas do serviço, seja apenas o projeto ou a obra finalizada. "Costuma-se estabelecer 30% dos honorários no início das atividades, e o restante fica dividido ao longo do trabalho, sempre com um saldo

remanescente ao final", explica a consultora do Sasp. Nesse tópico, é indicado acrescentar uma cláusula salientando que taxas de registros, fotocópias e outros custos administrativos não estão inclusos nos honorários. Cláusula penal Aqui se define a multa pelo descumprimento de qualquer item firmado no contrato. O percentual de praxe é de 20% sobre o valor do serviço. É um aspecto essencial para proteger e assegurar os envolvidos no negócio. "Algumas pessoas ficam constrangidas de firmarem um contrato. Quando resolvem fazer, não incluem esse item de penalidades", relata o arquiteto Alberto Barbour. "Aí a coisa perde o sentido. Fica um contrato intermediário, quase um relatório do que foi negociado -, não é efetivamente um contrato." Testemunhas Ao final do documento, a assinatura de duas testemunhas valida o objeto como título executivo. Ou seja: fica apto a ser diretamente executado na justiça, se necessário. Proposta não é contrato Um equívoco muito comum entre os arquitetos, segundo a advogada Rita Martinelli, é confundirem proposta de trabalho com contrato. Numa conjuntura de processo judicial, ela esclarece que a proposta serviria, no máximo, como indício de prova tal como dezenas de outros materiais, entre emails, depósitos em conta corrente e etc. "Muitas vezes as propostas não são nem assinadas. O processo para cobrar algo na justiça é infinitamente pior dessa forma", assinala Rita, e reforça: "Depois de tudo acertado com o cliente, mesmo que ele tenha aceitado a proposta, aquilo tem que ser formalizado em um contrato que expresse a vontade das duas partes". Início sem contrato Nos atendimentos jurídicos que presta no Sindicato dos Arquitetos no Estado de São Paulo, a advogada diz serem freqüentes casos de arquitetos que conversaram com o cliente, passaram dias montando um estudo preliminar e, afinal, viram seu trabalho ser negado. "Ocorre até de a pessoa se aproveitar da idéia do arquiteto", afirma Rita. A instrução é elementar: não dar início a nenhuma atividade efetiva antes da assinatura do contrato. Responsabilidade implícita Existem situações que, por serem óbvias e subentendidas, não precisam constar no instrumento. É o caso da responsabilização do arquiteto por todos os aspectos técnicos do empreendimento. Trata-se de um quesito intrínseco à profissão e que justifica sua presença nos planos da obra. "Quanto a isso, o contrato não pode estabelecer nada. Se bem que eu já vi casos absurdos em que o arquiteto procurava se isentar de eventuais problemas técnicos", revela Rita Martinelli. Outros contratos Em resumo, todos os contratos de prestação de serviços obedecem ao padrão descrito, abarcando essencialmente os itens qualificação, objeto, prazo, pagamento

e cláusula penal. A distinção entre um contrato para projeto de arquitetura ou qualquer outro projeto complementar, por exemplo, ficará explícita na descrição minuciosa do objeto. "O espírito tem que ser exatamente o mesmo, esteja o escritório de arquitetura contratando ou sendo contratado: que o contrato consiga transparecer tudo o que foi combinado, e que o combinado seja factível para os dois lados", finaliza Alberto Barbour, sócio da Urdi. Confira aqui diferentes modelos de contratos sugeridos por entidades como IAB (Instituto de Arquitetos do Brasil), Sindarq-PR (Sindicato dos Arquitetos e Urbanistas no Estado do Paraná) e Sasp (Sindicato dos Arquitetos no Estado de São Paulo)