40 Ias 40 Final 2004

Standardul Internaţional de Contabilitate 40 Investiţii imobiliare Această versiune include amendamente care rezultă din IFRS-uri noi şi amendate emise până la 31 martie 2004. Secţiunea „Schimbări în această ediţie” de la începutul acestui volum prevede datele de aplicare ale acestor IFRS-uri noi şi amendate şi de asemenea identifică acele IFRS-uri actuale care nu sunt incluse în acest volum.

Cuprins Paragrafe INTRODUCERE

IN1 – IN18

Standardul Internaţional de Contabilitate 40 Investiţii imobiliare OBIECTIV ARIE DE APLICABILITATE DEFINIŢII RECUNOAŞTERE

EVALUARE LA RECUNOAŞTERE EVALUARE DUPĂ RECUNOAŞTERE

Politici contabile Model bazat pe valoarea justă Incapacitatea de a determina în mod credibil valoarea justă Model bazat pe cost

1 2–4 5 – 15 16 – 19

20 – 29 30-56

30-32 33 – 55 53 – 55 56

TRANSFERURI

57 – 65

CEDĂRI

66 – 73

PREZENTAREA INFORMAŢIILOR

74 – 79

Modele bazate pe valoarea justă şi pe cost

74 – 75

Model bazat pe valoarea justă

76 – 78

Model bazat pe cost

79

PREVEDERI TRANZITORII

80 – 84

Model bazat pe valoarea justă

80 – 82

Model bazat pe cost

83 - 84

DATA INTRĂRII ÎN VIGOARE

85

RETRAGEREA IAS 40 (2000) 86 APROBAREA LUI IAS 40 DE CĂTRE CONSILIU BAZA PENTRU CONCLUZII A IASB PENTRU IAS 40 (aşa cum a fost revizuită în 2003) BAZA PENTRU CONCLUZII A IASC PENTRU IAS 40 (2000) TABEL DE CONCORDANŢĂ

40 - 2

Standardul Internaţional de Contabilitate 40 Investiţii imobiliare (IAS 40) este prezentat în paragrafele 1-86. Toate paragrafele au autoritate egală dar reţin formatul IASC al Standardului la momentul adoptării acestuia de către IASB. IAS 40 ar trebui citit în contextul obiectivului său şi al Bazei pentru concluzii a IASB, al Prefeţei la Standardele Internaţionale de Raportare Financiară şi al Cadrului pentru pregătirea şi prezentarea situaţiilor financiare. IAS 8 Politici Contabile, Schimbări în estimările contabile şi erori oferă o bază pentru selectarea şi aplicarea politicilor contabile în absenţa unor îndrumări explicite.

Introducere IN1. Standardul Internaţional de Contabilitate 40 Investiţii imobiliare (IAS 40) înlocuieşte IAS 40 Investiţii imobiliare (emis în 2000) şi ar trebui aplicat pentru perioadele anuale cu începere de la 1 ianuarie 2005. Se încurajează aplicarea înaintea acestei date. Motive pentru revizuirea IAS 40 IN2.

IN3.

Consiliul pentru Standarde Internaţionale de Contabilitate a pus la punct IAS 40 revizuit ca parte din proiectul său de a aduce Îmbunătăţiri la Standardele Internaţionale de Contabilitate. Proiectul a fost început în urma întrebărilor şi criticilor asupra Standardelor, critici şi întrebări venite din partea organelor de reglementare de titluri de valori, contabililor profesionişti şi a altor părţi interesate. Obiectivele proiectului au fost de a reduce sau de a elimina alternativele, redundanţele şi conflictele din cadrul Standardelor, de a se ocupa de câteva chestiuni privind convergenţa şi de a face alte îmbunătăţiri. Pentru IAS 40, principalul obiectiv al Consiliului a fost o revizuire limitată pentru a permite ca un drept imobiliar deţinut de un locatar conform unui contract de leasing operaţional să se califice ca investiţie imobiliară în anumite condiţii specifice. Acele condiţii includ cerinţe ca proprietatea să respecte definiţia unei investiţii imobiliare şi ca locatarul să contabilizeze contractul de leasing ca şi cum ar fi un leasing financiar şi să evalueze activul rezultat din contractul de leasing utilizând modelul valorii juste. Consiliul nu a reconsiderat abordarea fundamentală a contabilizării investiţiilor imobiliare din IAS 40.

Principalele schimbări

IN4. Principalele schimbări faţă de versiunea anterioară a lui IAS 40 sunt descrise mai jos. IN5. Un drept imobiliar care este deţinut de către un locatar conform unui contract de leasing operaţional poate fi clasificat şi contabilizat ca investiţie imobiliară cu condiţia ca: (a) restul definiţiei investiţiei imobiliare să fie respectat;

(b)contractul de leasing operaţional este contabilizat ca şi cum

IN6.

IN7.

IN8.

IN9.

IN10. IN11.

ar fi fost un contract de leasing financiar în conformitate cu IAS 17 Contracte de leasing; şi (c) locatarul foloseşte modelul valorii juste stabilit în acest Standard, pentru activul recunoscut. Alternativa de clasificare descrisă în paragraful IN5 este disponibilă de la proprietate la proprietate. Totuşi, deoarece este o cerinţă generală a Standardului ca toate investiţiile imobiliare să fie contabilizate consecvent utilizând modelul bazat pe cost sau pe valoare justă, odată ce una din aceste alternative este aleasă pentru o astfel de proprietate imobiliară, toate proprietăţile imobiliare clasate ca investiţii imobiliare trebuie să fie contabilizate consecvent pe baza valorii juste. Standardul cere unei entităţi să prezinte: (a) dacă aplică modelul valorii juste sau modelul bazat pe cost; şi (b) în cazul în care aplică modelul valorii juste, dacă şi în ce circumstanţe drepturile imobiliare deţinute conform unui leasing operaţional sunt clasificate şi contabilizate ca investiţii imobiliare. Atunci când o evaluare obţinută pentru o investiţie imobiliară este ajustată semnificativ pentru situaţiile financiare, se cere o reconciliere între evaluarea obţinută şi evaluarea inclusă în situaţiile financiare. Standardul clarifică că, dacă un drept imobiliar deţinut conform unui contract de leasing este clasificat ca investiţie imobiliară, elementul contabilizat la valoarea justă este acel drept şi nu proprietatea aferentă. Se cer informaţii comparative pentru toate prezentările. Au fost încorporate în acest Standard anumite schimbări semnificative ca rezultat al amendamentelor pe care Consiliul lea făcut la IAS 16 Imobilizări necorporale în cadrul proiectului de Îmbunătăţiri: 40 - 2

(a) specificarea costurilor care sunt incluse în costul investiţiei imobiliare şi momentului în care ar trebui ca elementele înlocuite să fie derecunoscute; (b) specificarea momentului în care tranzacţiile de schimb (adică tranzacţii în care investiţia imobiliară este dobândită în întregime sau în parte în schimbul unor active nemonetare) au fond comercial şi felului în care astfel de tranzacţii, cu sau fără fond comercial, sunt contabilizate; şi (c) specificarea contabilizării compensaţiilor primite de la terţi pentru investiţia imobiliară care a fost depreciată, pierdută sau la care s-a renunţat. Sumar al abordării cerute de către Standard IN12. Standardul permite entităţilor să aleagă fie: (a) un model bazat pe valoarea justă, conform căruia o investiţie imobiliară este evaluată, după evaluarea iniţială, la valoarea justă, iar schimbările în valoarea justă sunt recunoscute în profit sau pierdere; fie (b) un model bazat pe cost. Modelul bazat pe cost este specificat în IAS 16 şi cere ca o investiţie imobiliară să fie evaluată după evaluarea iniţială la costul amortizat (minus orice pierderi acumulate din depreciere). O entitate care alege modelul bazat pe cost prezintă valoarea justă a investiţiei sale imobiliare. IN13. Alegerea între modelele bazate pe cost sau pe valoare justă nu este disponibilă locatarului pentru contabilizarea dreptului imobiliar deţinut conform unui leasing operaţional pe care a ales să-l clasifice şi să-l contabilizeze ca investiţie imobiliară. Standardul cere ca astfel de investiţie imobiliară să fie evaluată utilizând modelul valorii juste. IN14. Modelul valorii juste diferă de modelul de reevaluare care este permis pentru anumite active nefinanciare. Conform modelului 40 - 3

IN15.

IN16.

IN17.

IN18.

de reevaluare, creşterile în valoarea contabilă peste o evaluare bazată pe cost sunt recunoscute ca surplusuri din reevaluare. Totuşi, conform modelului valorii juste, toate schimbările în valoarea justă sunt recunoscute în profit sau pierdere. Standardul cere unei entităţi să aplice modelul ales tuturor investiţiilor imobiliare. Totuşi, acest lucru nu înseamnă că toate contractele de leasing operaţional eligibile pot fi clasificate ca investiţii imobiliare. În cazuri excepţionale, atunci când o entitate a adoptat modelul bazat pe valoarea justă, ar putea exista dovezi clare atunci când entitatea achiziţionează o investiţie imobiliară (sau atunci când o proprietate imobiliară existentă devine pentru prima oară investiţie imobiliară, în urma încheierii construcţiilor sau îmbunătăţirilor, sau după o modificare a utilizării) că valoarea sa justă nu va putea fi determinabilă credibil în mod continuu. În astfel de cazuri, Standardul îi cere entităţii să evalueze acea investiţie imobiliară utilizând modelul bazat pe cost din IAS 16 până la cedarea investiţiei imobiliare. Valoarea reziduală a investiţiei imobiliare se presupune a fi zero. O schimbare de la un model la altul este făcută doar dacă schimbarea are drept rezultat o prezentare mai fidelă. Standardul spune că acest lucru este puţin probabil a se întâmpla în cazul unei schimbări de la modelul valorii juste la modelul bazat pe cost. IAS 40 depinde de IAS 17 pentru cerinţe privind clasificarea contractelor de leasing, contabilizarea contractelor de leasing operaţional şi financiar precum şi pentru anumite prezentări relevante investiţiilor imobiliare date în leasing. Atunci când un drept imobiliar, deţinut conform unui leasing operaţional, este clasificat şi contabilizat ca fiind o investiţie imobiliară, IAS 40 se aplică cu întâietate faţă de IAS 17 cerând ca leasingul să fie contabilizat ca fiind un leasing financiar. Paragrafele 14-18 din IAS 17 se aplică clasificării contractelor de leasing pentru 40 - 4

terenuri şi clădiri. Paragraful 18 specifică mai ales când nu este necesar să se evalueze separat elementele de teren şi clădiri ale unui astfel de leasing.

40 - 5

Standardul Internaţional de Contabilitate 40 Investiţii imobiliare Obiectiv 1. Obiectivul acestui Standard este acela de a prescrie tratamentul contabil al investiţiilor imobiliare şi cerinţelor aferente de prezentare a informaţiilor.

Arie de aplicabilitate 1.Acest Standard se va aplica la recunoaşterea, evaluarea şi prezentarea investiţiilor imobiliare. 2.Printre altele, acest Standard se aplică evaluărilor, în situaţiile financiare ale unui locatar, a dreptului investiţiei imobiliare deţinut în baza unui contract de leasing financiar, precum şi evaluărilor, în situaţiile financiare ale unui locator, a investiţiei imobiliare dată în leasing unui locatar, în baza unui contract de leasing operaţional. Acest Standard nu se ocupă de alte aspecte ce sunt acoperite de IAS 17 Contracte de leasing, incluzând:

(a)clasificarea operaţiunilor de leasing ca leasing financiar sau operaţional;

(b)recunoaşterea venitului realizat din leasing, aferent investiţiei imobiliare (a se vedea, de asemenea, IAS 18, Venituri din activităţi curente);

(c)evaluarea dreptului imobiliar deţinut în baza unui contract de leasing contabilizat ca fiind contract de leasing operaţional, în situaţiile financiare ale unui locatar;

(d)evaluarea investiţiei nete a locatorului în situaţiile sale financiare; (e)contabilitatea tranzacţiilor de vânzare şi leaseback; şi (f)prezentarea informaţiilor cu privire la leasing financiar şi leasing operaţional.

3. Acest Standard nu este aplicabil pentru: (a)active biologice, aferente activităţii agricole (a se vedea IAS 41, Agricultura); şi

(b)concesiuni miniere, şi rezerve minerale cum ar fi petrol, gaze naturale şi resurse naturale neregenerabile similare.

Definiţii 4.Următorii termeni sunt utilizaţi în acest Standard cu următorul înţeles specificat: Valoarea contabilă este valoarea la care un activ este recunoscut în bilanţ. Costul este valoarea numerarului sau a echivalentelor de numerar plătite sau valoarea justă a altei contraprestaţii date pentru a dobândi un activ la momentul achiziţiei sau construcţiei sale, sau acolo unde este aplicabil, valoarea atribuită acelui activ atunci când este recunoscut iniţial în conformitate cu cerinţele specifice din celelalte IFRS-uri, de exemplu IFRS 2 Plata pe bază de acţiuni. Valoarea justă este valoarea la care poate fi tranzacţionat un activ, prin voinţa unor părţi aflate în cunoştinţă de cauză, în cadrul unei tranzacţii desfăşurate în condiţii obiective.

40 - 2

Investiţia imobiliară este acea proprietate imobiliară (un teren sau o clădire – sau parte a unei clădiri – sau ambele) deţinută (de proprietar sau de locatar, în baza unui contract de leasing financiar) mai degrabă în scopul închirierii sau pentru creşterea valorii capitalului sau ambele, decât pentru:

(a)a fi utilizată în producţia sau furnizarea de bunuri, sau servicii, sau în scopuri administrative; sau

(b)a fi vândută pe parcursul desfăşurării normale a activităţii. Proprietăţi imobiliare utilizate de posesor sunt proprietăţi deţinute (de proprietar sau de locatar în baza unui contract de leasing financiar) pentru a fi utilizate în producţia sau furnizarea de bunuri sau de servicii sau în scopuri administrative.

5.Un drept imobiliar care este deţinut de către un locatar conform unui leasing operaţional poate fi clasificat şi contabilizat ca fiind o investiţie imobiliară, dacă şi numai dacă, proprietatea imobiliară ar îndeplini altfel definiţia unei investiţii imobiliare şi locatarul utilizează modelul bazat pe valoarea justă detaliat în paragrafele 33-55 pentru activul recunoscut. Această alternativă de clasificare este disponibilă de la proprietate la proprietate. Totuşi, odată ce se alege această alternativă de clasificare pentru un asemenea drept imobiliar deţinut conform unui leasing operaţional, toate proprietăţile imobiliare clasificate ca investiţii imobiliare vor fi contabilizate utilizând modelul valorii juste. Atunci când este aleasă această alternativă de clasificare, orice drept astfel clasificat este inclus în prezentările cerute de către paragrafele 74 – 78. 6.Investiţia imobiliară este deţinută în scopul închirierii, pentru creşterea valorii capitalului sau ambele. Prin urmare, o investiţie imobiliară generează fluxuri de numerar care sunt în mare măsură independente de alte active deţinute de o entitate. Acest lucru diferenţiază investiţia imobiliară de proprietăţi imobiliare utilizate de posesor. Producţia de bunuri sau furnizarea de servicii (sau utilizarea proprietăţii în scopuri administrative) generează fluxuri de numerar care nu sunt atribuite numai proprietăţii imobiliare, dar şi altor 40 - 3

active utilizate în procesul de producţie sau aprovizionare. IAS 16, Imobilizări corporale, este aplicabil pentru proprietăţile imobiliare utilizate de posesor.

7. Următoarele constituie exemple de investiţii imobiliare: (a)terenurile deţinute, mai degrabă, în scopul creşterii pe termen lung a valorii capitalului, decât în scopul vânzării într-un timp foarte scurt, pe parcursul desfăşurării normale a activităţii.

(b)terenurile deţinute pentru a fi utilizate în viitorul încă nedeterminat. (Dacă o entitate nu a hotărât că va utiliza terenul fie ca pe un tip de proprietate imobiliară utilizată de posesor, fie în scopul vânzării rapide pe parcursul desfăşurării normale a activităţii, atunci terenul este privit ca fiind deţinut în scopul creşterii valorii capitalului.)

(c)o clădire aflată în proprietatea entităţii (sau deţinută de entitate în baza unui contract de leasing financiar) şi închiriată în baza unuia sau mai multor contracte de leasing operaţional.

(d)o clădire care este liberă, dar care este deţinută spre a fi închiriată în baza unuia sau a mai multor contracte de leasing operaţional.

8. Următoarele constituie exemple de elemente care nu sunt investiţii imobiliare şi care sunt în afara ariei de aplicabilitate a acestui Standard: (a)proprietăţile imobiliare deţinute pentru a fi vândute pe parcursul desfăşurării normale a activităţii sau în procesul de construcţie sau de dezvoltare în vederea unei astfel de vânzări (a se vedea IAS 2, Stocuri), de exemplu proprietăţile imobiliare achiziţionate cu scopul exclusiv de a fi cedate ulterior, în viitorul apropiat, sau cu scopul de a fi îmbunătăţite şi revândute;

(b)proprietăţile imobiliare care sunt construite sau îmbunătăţite în numele unor terţe părţi (a se vedea IAS 11, Contractele de construcţie);

(c)proprietăţi imobiliare utilizate de posesor (a se vedea IAS 16) care includ, printre altele, proprietăţile deţinute în scopul utilizării lor

40 - 4

viitoare ca proprietăţi imobiliare utilizate de posesor, proprietăţile deţinute în scopul îmbunătăţirii viitoare şi utilizării ulterioare ca proprietăţi imobiliare utilizate de posesor, proprietăţile aflate în posesia salariaţilor (indiferent dacă aceştia plătesc sau nu chirie la cursul pieţei) şi proprietăţi imobiliare utilizate de posesor care urmează a fi cedate.

(d)proprietăţile imobiliare care sunt construite sau îmbunătăţite cu scopul de a fi ulterior utilizate ca investiţii imobiliare. IAS 16 se aplică acestor categorii de proprietăţi până în momentul definitivării construcţiei sau îmbunătăţirii, moment în care proprietatea imobiliară devine investiţie imobiliară şi se aplică Standardul de faţă. Totuşi, acest Standard se aplică pentru investiţiile imobiliare existente care sunt reîmbunătăţite cu scopul de a fi în continuare utilizate ca investiţii imobiliare (a se vedea paragraful 58).

(e)O proprietate imobiliară care este închiriată unei alte entităţi în cadrul unui contract de leasing financiar.

9. Anumite proprietăţi includ o parte care este deţinută pentru a fi închiriată sau cu scopul creşterii valorii capitalului şi o altă parte care este deţinută în scopul producerii de bunuri, prestării de servicii sau în scopuri administrative. Dacă aceste părţi pot fi vândute în mod separat (sau închiriate separat în baza unui contract de leasing financiar), o entitate înregistrează în contabilitate fiecare parte separat. Dacă părţile nu pot fi vândute în mod separat, proprietatea imobiliară devine investiţie imobiliară doar dacă o parte nesemnificativă este deţinută în scopul utilizării în producţia de bunuri, în prestarea de servicii sau în scopuri administrative. 10. În unele situaţii, o entitate furnizează servicii auxiliare ocupanţilor unei proprietăţi imobiliare pe care o deţine. O entitate tratează o astfel de proprietate ca fiind investiţie imobiliară dacă respectivele servicii sunt nesemnificative faţă de întregul contract. Un exemplu este situaţia în care proprietarul unei clădiri care are destinaţie de birouri furnizează servicii de pază şi întreţinere locatarilor care ocupă clădirea. 11.În alte situaţii, serviciile furnizate sunt semnificative. De exemplu, dacă o entitate are în proprietate şi administrează un hotel, atunci serviciile furnizate oaspeţilor sunt semnificative faţă de întregul contract. Prin urmare, un hotel 40 - 5

administrat chiar de proprietar reprezintă, mai degrabă, o proprietate utilizată de posesor, decât o investiţie imobiliară.

12.Poate fi dificil să se determine dacă serviciile auxiliare sunt atât de semnificative încât o proprietate imobiliară să nu fie considerată investiţie imobiliară. De exemplu, proprietarul unui hotel transferă, uneori, anumite responsabilităţi unor terţe părţi în baza unui contract de management. Condiţiile stipulate în cadrul unor astfel de contracte variază într-o foarte mare măsură. Pe de o parte, poziţia proprietarului poate fi, în fond, aceea a unui investitor pasiv. Pe de altă parte, proprietarul poate să fi delegat, pur şi simplu, exercitarea funcţiilor zilnice unor terţi, în timp ce şi-a menţinut suficientă expunere la variaţiile fluxurilor de numerar generate de activităţile hotelului. 13.Pentru a se determina dacă o proprietate imobiliară este investiţie imobiliară este nevoie de raţionament profesional. O entitate stabileşte criteriile astfel încât îşi poate exercita în mod consecvent raţionamentul în conformitate cu definiţia investiţiei imobiliare şi cu recomandările practice aferente prezentate în paragrafele de la 7 la 13. Paragraful 75(c) cere unei entităţi să prezinte informaţii referitoare la aceste criterii, atunci când clasificarea este dificilă. 14.În unele situaţii, o entitate are o proprietate imobiliară care este închiriată şi ocupată de societatea sa mamă sau de a o altă filială. Proprietatea imobiliară nu este considerată o investiţie imobiliară în situaţiile financiare consolidate, deoarece proprietatea imobiliară, din punctul de vedere al grupului, este o proprietate imobiliară utilizată de posesor. Totuşi, din punctul de vedere al entităţii care o deţine, proprietatea imobiliară este investiţie imobiliară dacă respectă definiţia de la paragraful 5. Prin urmare, locatorul, în situaţiile sale financiare individuale, tratează proprietatea imobiliară ca investiţie imobiliară.

Recunoaştere 15.Investiţiile imobiliare vor fi recunoscute ca activ când, şi numai când: (a) este probabil ca beneficii economice viitoare aferente investiţiei imobiliare să fie generate către entitate; şi

40 - 6

(b) costul investiţiei imobiliare poate fi evaluat în mod credibil.

16.O entitate evaluează conform acestui principiu de recunoaştere toate costurile sale cu investiţiile imobiliare la momentul în care ele apar. Aceste costuri includ costuri apărute iniţial pentru a achiziţiona o investiţie imobiliară şi costurile apărute ulterior pentru a adăuga, înlocui o parte sau pentru a întreţine o proprietate imobiliară. 17.Conform principiului de recunoaştere din paragraful 16, o entitate nu recunoaşte în valoarea contabilă a unei investiţii imobiliare costurile întreţinerii zilnice ale unei astfel de proprietăţi imobiliare. Aceste costuri sunt mai degrabă recunoscute în profit sau pierdere pe măsură ce apar. Costurile întreţinerii zilnice sunt în primul rând costul mâinii de lucru şi al consumabilelor şi poate include costul părţilor minore. Scopul acestor cheltuieli este deseori descris ca fiind pentru „reparaţia şi întreţinerea” proprietăţii. 18.S-ar putea ca părţi ale investiţiilor imobiliare să fi fost achiziţionate prin înlocuire. De exemplu s-ar putea ca pereţii interiori să fi înlocuit pereţii originali. Conform principiului de recunoaştere, o entitate recunoaşte în valoarea contabilă a unei investiţii imobiliare costul înlocuirii unei părţi a investiţiei imobiliare existente la momentul în care apar costurile dacă este îndeplinit criteriul recunoaşterii. Valoarea contabilă a acelor părţi care sunt înlocuite este derecunoscută în conformitate cu prevederile derecunoaşterii din acest Standard.

Evaluarea la recunoaştere 19.O investiţie imobiliară va fi evaluată, iniţial, la cost. Costurile de tranzacţionare vor fi incluse în evaluarea iniţială. 40 - 7

20.Costul unei investiţii imobiliare achiziţionate este format din preţul de cumpărare al acesteia plus orice cheltuieli direct atribuibile. Cheltuielile direct atribuibile includ, de exemplu, onorariile profesionale pentru prestarea serviciilor juridice, taxele de transfer al proprietăţii şi alte costuri de tranzacţionare. 21.Costul unei investiţii imobiliare construite în regie proprie este costul de la data la care construcţia sau îmbunătăţirea este finalizată. Până la acea dată, o entitate aplică IAS 16. La acea dată, proprietatea imobiliară devine investiţie imobiliară şi se aplică acest Standard (a se vedea paragrafele 57(e) şi 65). 22.Costul unei investiţii imobiliare nu este majorat de: (a) costurile de înfiinţare (cu excepţia situaţiei în care acestea sunt necesare pentru a aduce proprietatea imobiliară în starea necesară pentru a fi capabilă de funcţionare în maniera intenţionată de către conducere), (b) de pierderile din exploatare apărute înainte ca investiţia imobiliară să atingă nivelul planificat de ocupare ; sau (c) de valorile neobişnuite ale risipei de materiale, forţă de muncă, sau alte pierderi de resurse apărute în procesul de construcţie sau îmbunătăţire a proprietăţii imobiliare. 23.Dacă plata unei investiţii imobiliare este amânată, atunci costul acesteia este echivalentul preţului în numerar. Diferenţa dintre această valoare şi plăţile totale este recunoscută de-a lungul perioadei creditului ca fiind cheltuială cu dobânda. 24.Costul iniţial al unui drept imobiliar deţinut conform unui contract de leasing şi clasificat ca investiţie imobiliară va fi după cum este stabilit de către paragraful 20 al IAS 17 pentru un leasing financiar, adică activul va fi recunoscut la valoarea cea mai mică dintre valoarea justă a proprietăţii imobiliare şi valoarea prezentă a plăţilor minime de leasing. O valoare echivalentă va fi recunoscută ca datorie în conformitate cu acelaşi paragraf. 25.Orice primă plătită pentru un leasing este tratată ca fiind parte din plăţile minime de leasing făcute pentru acesta şi este deci inclusă în costul activului, dar este exclusă din datorie. Dacă un drept imobiliar deţinut conform unui contract de leasing este clasificat ca investiţie imobiliară, elementul contabilizat la valoarea justă este acel drept şi nu proprietatea imobiliară care stă la baza lui. Pentru modelul valorii juste din paragrafele 33-52 sunt stabilite îndrumări 40 - 8

pentru determinarea valorii juste a unui drept imobiliar. Acele îndrumări sunt de asemenea relevante pentru determinarea valorii juste atunci când acea valoare este utilizată ca fiind cost în scopul recunoaşterii iniţiale. 26.Una sau mai multe investiţii imobiliare poate fi achiziţionată în schimbul unui activ sau active nemonetar(e) sau o combinare de active monetare şi nemonetare. Următoarea discuţie se referă la un schimb al unui activ nemonetar cu altul, dar se aplică de asemenea tuturor schimburilor descrise în propoziţia precedentă. Costul unei astfel de investiţii imobiliare este evaluat la valoarea justă cu excepţia momentului în care (a) tranzacţia de schimb nu are fond comercial sau (b) nici valoarea justă a activului primit şi nici cea a activului cedat nu poate fi evaluată credibil. Activul dobândit este evaluat în acest fel chiar dacă o entitate nu poate derecunoaşte imediat activul cedat. Dacă activul dobândit nu este evaluat la valoarea justă, costul său este evaluat la valoarea contabilă a activului cedat. 27.O entitate determină dacă o tranzacţie de schimb are fond comercial, luând în considerare măsura în care se aşteaptă ca viitoarele sale fluxuri de numerar să se schimbe în urma tranzacţiei. O tranzacţie de schimb are fond comercial dacă: (a)Configuraţia (riscul, momentul şi valoarea) fluxurilor de trezorerie ale activului primit diferă de configuraţia fluxurilor de trezorerie ale activului transferat; sau (b)Valoarea specifică entităţii acordată porţiunii activităţilor entităţii afectate de schimbările tranzacţiei în urma schimbului, şi (c)Diferenţa din (a) sau (b) este semnificativă faţă de valoarea justă a activelor schimbate. Pentru a determina dacă o tranzacţie de schimb are fond comercială, valoarea specifică entităţii acordată porţiunii activităţilor entităţii afectată de către tranzacţie va reflecta fluxuri de numerar postimpozitare. Rezultatul acestor analize poate fi clar fără ca o entitate să trebuiască să efectueze calcule detaliate. 28.Valoarea justă a unui activ pentru care nu există tranzacţii comparabile pe piaţă poate fi evaluată credibil dacă (a) variaţia în intervalul estimărilor rezonabile ale valorii juste nu este semnificativă pentru acel activ sau (b) probabilităţile diverselor estimări din interval pot fi evaluate rezonabil şi utilizate în estimarea valorii juste. Dacă entitatea poate să determine credibil valoarea justă fie a activului primit fie a activului cedat, atunci valoarea justă a activului cedat este folosită pentru a evalua costul cu excepţia momentului în care valoarea justă a activului primit este în mod clar evidentă.

40 - 9

Evaluarea după recunoaşterea iniţială Politici contabile 29.Cu excepţia momentelor stabilite în paragrafele 32A şi 34, o entitate va alege ca politici contabile fie modelul valorii juste din paragrafele 33-55 fie modelul costului din paragraful 56 şi va aplica această politică tuturor investiţiilor sale imobiliare. 30.IAS 8, Politici contabile, modificări ale estimărilor şi erorilor contabile, prevede ca o modificare voluntară a politicii contabile să fie efectuată doar dacă va avea ca efect o prezentare mai adecvată a tranzacţiilor, a altor evenimente sau condiţii în situaţiile financiare ale entităţii. Este foarte puţin probabil ca o schimbare de la modelul bazat pe valoarea justă la cel bazat pe cost să ducă la o prezentare mai corespunzătoare. 31.Acest Standard cere tuturor entităţilor să determine valoarea justă a investiţiilor imobiliare în scopul fie al evaluării (dacă entitatea foloseşte modelul bazat pe valoarea justă) fie al prezentării (dacă foloseşte modelul bazat pe cost). O entitate este încurajată, dar nu obligată să determine valoarea justă a unei investiţii imobiliare pe baza evaluării făcute de un evaluator independent care deţine o calificare profesională relevantă şi recunoscută şi care are experienţă recentă în ceea ce priveşte amplasarea şi categoria de investiţie imobiliară care este evaluată. 32A. O entitate poate: (a)să aleagă fie modelul valorii juste fie modelul costului pentru toate investiţiile imobiliare care susţin datorii ce corespund unui profit legat direct de valoarea justă a, sau de profituri ale activelor specificate, inclusiv acea investiţie imobiliară; şi (b)să aleagă fie modelul valorii juste fie modelul costului pentru toate celelalte investiţii imobiliare, neţinând cont de decizia făcută la (a). 32B. Unii asigurători şi alte entităţi operează un fond al proprietăţii imobiliare interne care emite unităţi noţionale, unele unităţi fiind deţinute de

40 - 10

către investitori în contracte conexe şi altele deţinute de către entitate. Paragraful 32A nu îi permite unei entităţi să evalueze proprietatea deţinută de către fond, parţial la cost şi parţial la valoarea justă. 32C. Dacă o entitate alege modele diferite pentru cele două categorii descrise în paragraful 32A, vânzările de investiţii imobiliare între grupuri de active evaluate folosind diferite modele vor fi recunoscute la valoarea justă iar schimbarea totală în valoarea justă va fi recunoscută în profit sau pierdere. În conformitate, dacă o investiţie imobiliară dintr-un grup de active în care se foloseşte modelul valorii juste este vândută într-un grup în care se foloseşte modelul costului, valoarea justă a proprietăţii imobiliare la data vânzării devine costul său.

Model bazat pe valoarea justă 32.După recunoaşterea iniţială, o entitate care alege modelul bazat pe valoarea justă va evalua toate investiţiile imobiliare la valoare justă, cu excepţia situaţiilor descrise în paragraful 53. 33.Atunci când un drept imobiliar deţinut de către locatar conform unui leasing operaţional este clasificat ca investiţie imobiliară conform paragrafului 6, paragraful 30 nu este electiv; va fi aplicat modelul valorii juste. 34.Un câştig sau o pierdere apărută în urma unei modificări a valorii juste a investiţiei imobiliare va fi recunoscut(ă) în profitul sau în pierderea perioadei în care apare. 35.Valoarea justă a investiţiei imobiliare este preţul la care proprietatea poate fi schimbată între părţi interesate şi în cunoştinţă de cauză într-o tranzacţie desfăşurată în condiţii obiective (a se vedea paragraful 5). Valoarea justă exclude, în mod specific, un preţ estimat majorat sau micşorat de termeni sau circumstanţe speciale, cum ar fi acordurile atipice de finanţare, vânzare şi leaseback, anumite contraprestaţii sau concesiuni acordate de orice persoană care are legătură cu respectiva vânzare. 36.O entitate determină valoarea justă fără nici o reducere a costurilor de tranzacţionare pe care le suportă la apariţia vânzării sau a altei cedări.

40 - 11

37.Valoarea justă a proprietăţii imobiliare va reflecta condiţiile de piaţă la data bilanţului. 38.Valoarea justă se referă la un moment anume. Deoarece condiţiile de piaţă se pot schimba, valoarea reportată ca valoarea justă, într-un alt moment, poate fi incorectă sau inadecvată. Definiţia valorii juste presupune, de asemenea, realizarea simultană a schimbării şi definitivării contractului de vânzare fără fluctuaţii ale preţului care pot să apară în cadrul unei tranzacţii desfăşurate în condiţii obiective, între părţi care îşi exprimă voinţaîn cunoştinţă de cauză, dacă schimbarea şi definitivarea nu sunt simultane. 39.Valoarea justă a investiţiei imobiliare reflectă, printre altele, veniturile din chirii aferente contractelor curente de leasing, precum şi ipotezele rezonabile şi fiabile care pot fi susţinute, care reprezintă ceea ce presupun părţile interesate şi în cunoştinţă de cauză cu privire la veniturile din chirii obţinute din contracte viitoare de leasing, în lumina condiţiilor actuale. Aceasta reflectă, de asemenea, în mod similar, orice ieşiri de fluxuri de numerar (inclusiv plăţi de chirii şi alte ieşiri) care ar fi de aşteptat în ceea ce priveşte proprietatea. Unele din aceste ieşiri sunt reflectate în datorii, în timp ce altele sunt legate de ieşiri de numerar care nu sunt recunoscute în situaţiile financiare până la o dată ulterioară (de exemplu, plăţi periodice cum ar fi chirii contingente). 40.Paragraful 25 specifică baza de recunoaştere iniţială a costului unui drept într-o proprietate luată în leasing. Paragraful 33 cere ca dreptul în proprietatea în leasing să fie reevaluat, dacă este necesar, la valoarea justă. În contractele de leasing negociate la ratele pieţei, valoarea justă a unui drept într-o proprietate în leasing la achiziţie, netă de toate plăţile aşteptate de leasing (inclusiv cele aferente datoriilor recunoscute) ar trebui să fie zero. Această valoare justă nu se schimbă fără a ţine cont de faptul dacă, în scopuri contabile, un activ sau o datorie în leasing sunt recunoscute la valoarea justă sau la valoarea prezentă a plăţilor minime de leasing, în conformitate cu paragraful 20 al IAS 17. Astfel, reevaluarea unui activ în leasing de la cost în conformitate cu paragraful 25, la valoarea justă în conformitate cu paragraful 33, nu ar trebui să dea naştere nici unui câştig sau pierderi iniţiale, cu excepţia momentului în care valoarea justă este evaluată la momente diferite. Aceasta s-ar putea întâmpla atunci când alegerea de a aplica modelul valorii juste se face după recunoaşterea iniţială. 41.Definiţia valorii juste se referă la „părţi care îşi exprimă voinţa în cunoştinţă de cauză”. În acest context, „a fi în cunoştinţă de cauză” înseamnă că 40 - 12

atât cumpărătorul, cât şi vânzătorul, care au consimţit de bunăvoie participarea la contract, sunt în mod corect informaţi cu privire la natura şi caracteristicile investiţiei imobiliare, la utilizările actuale şi potenţiale ale acesteia, precum şi condiţiile de piaţă la data bilanţului. Un cumpărător participant de bunăvoie la contract este motivat, dar nu constrâns să cumpere. Acest cumpărător nu îşi doreşte foarte mult şi nici nu este hotărât să cumpere la orice preţ. Presupusul cumpărător nu va plăti un preţ mai mare decât ar cere-o piaţă a vânzătorilor şi cumpărătorilor interesaţi şi în cunoştinţă de cauză.

42.Un vânzător participant de bunăvoie la contract nu este nici nerăbdător sau constrâns să vândă la orice preţ, nici hotărât să menţină un preţ care nu este considerat realist în condiţiile actuale de piaţă. Vânzătorul interesat este motivat să vândă investiţia imobiliară, în condiţiile pieţei, la cel mai bun preţ care poate fi obţinut. Circumstanţele de fapt ale actualului deţinător al investiţiei imobiliare nu sunt parte integrantă a acestei consideraţii, deoarece vânzătorul interesat este un proprietar ipotetic (de exemplu, un vânzător interesat nu ar lua în considerare circumstanţele fiscale particulare ale proprietarului investiţiei imobiliare). 43.Definiţia valorii juste face referire la o tranzacţie în care preţul este determinat în mod obiectiv. Acest tip de tranzacţie are loc între părţi care nu au o relaţie deosebită sau specială care face ca preţurile tranzacţiilor să nu fie caracteristice condiţiilor pieţei. Tranzacţia se presupune că are loc între părţi neafiliate, acţionând fiecare în mod independent. 44.Cea mai bună confirmare a valorii juste este dată, în mod normal, de preţurile curente existente pe o piaţă activă a proprietăţilor imobiliare similare, cu un stadiu şi o localizare similare şi care cad sub incidenţa aceloraşi contracte de leasing sau de altă natură. O entitate are grijă să identifice orice diferenţe survenite în natura, localizarea sau starea proprietăţii imobiliare sau în termenii contractuali stipulaţi în contractele de leasing sau de altă natură, care au ca obiect respectiva proprietate. 45.În lipsa preţurilor curente pe o piaţă de genul celei descrise în paragraful 45, o entitate ia în considerare informaţii provenite dintr-o varietate de surse, incluzând:

40 - 13

(a)preţurile curente pe o piaţă activă a proprietăţilor imobiliare cu natură, stare sau localizare diferită (sau care se supun unor contracte diferite de leasing sau de altă natură), ajustate astfel încât să reflecte acele diferenţe;

(b)preţurile recente ale proprietăţilor similare de pe pieţe mai puţin active, cu ajustări care să reflecte orice modificări survenite în condiţiile economice de la data tranzacţiilor care au fost efectuate la acele preţuri; şi

(c)previziuni actualizate ale fluxurilor de numerar, bazate pe estimări credibile ale fluxurilor de numerar viitoare, susţinute de termenii oricăror contracte existente de leasing sau de altă natură şi (acolo unde este posibil) de probe externe, cum ar fi chiriile de pe piaţa curentă aferente proprietăţilor imobiliare similare, cu aceeaşi localizare şi aflate în aceeaşi stare, precum şi utilizarea ratelor de actualizare care reflectă incertitudinile cu privire la valoarea şi durata fluxurilor de numerar, în condiţiile pieţei curente.

46.În unele cazuri, diversele surse menţionate în paragraful anterior pot sugera diferite concluzii în ceea ce priveşte valoarea justă a unei investiţii imobiliare. O entitate ia în considerare motivele acestor diferenţe pentru a ajunge la cea mai credibilă estimare a valorii juste, dintr-o gamă de estimări credibile ale valorii juste. 47.În situaţii excepţionale, există o dovadă clară, în momentul în care o entitate achiziţionează pentru prima dată o investiţie imobiliară (sau când o proprietate imobiliară existentă devine pentru prima dată investiţie imobiliară, în urma definitivării construcţiei sau îmbunătăţirii, sau ca urmare a schimbării utilizării), că variabilitatea gamei de estimări credibile ale valorii juste va fi atât de mare, iar probabilităţile apariţiei unor rezultate variate vor fi atât de dificil de evaluat, încât utilitatea unei singure estimări a valorii juste este negată. Acest lucru poate indica faptul că valoarea justă a proprietăţii imobiliare nu se va putea determina, în mod credibil, pe o bază continuă (a se vedea paragraful 53). 48.Valoarea justă diferă de valoarea de utilizare, aşa cum este aceasta definită în IAS 36, Deprecierea activelor. Valoarea justă reflectă cunoştinţele şi estimările cumpărătorilor şi vânzătorilor interesaţi şi în cunoştinţă de cauză. În opoziţie, valoarea de utilizare reflectă estimările entităţii, inclusiv efectele 40 - 14

factorilor care pot fi specifici entităţii şi care nu sunt aplicabili entităţilor, în general. De exemplu, valoarea justă nu reflectă nici unul dintre factorii următori în măsura în care ei nu vor fi disponibili la nivel general pentru cumpărătorii şi vânzătorii interesaţi şi în cunoştinţă de cauză:

(a)valoarea suplimentară derivată din crearea unui portofoliu de proprietăţi cu diferite localizări;

(b)legăturile dintre proprietăţile imobiliare şi alte active; (c)drepturile sau restricţiile legale care sunt specifice doar proprietarului curent; şi

(d)facilităţile sau greutăţile fiscale specifice proprietarului curent. 49.Pentru a determina valoarea justă a investiţiilor imobiliare, o entitate nu evidenţiază dublu activele sau datoriile care sunt recunoscute ca active sau datorii distincte. De exemplu: (a)echipamente ca lifturi sau aparate de aer condiţionat sunt adesea parte integrantă a clădirii şi sunt, în general, mai degrabă incluse în valoarea justă a investiţiilor imobiliare, decât recunoscute separat ca imobilizări corporale;

(b)dacă un birou este închiriat împreună cu mobilierul din interior, atunci valoarea justă a biroului include, în general, valoarea justă a mobilierului, deoarece veniturile din chirii sunt aferente biroului mobilat. Atunci când mobilierul este inclus în valoarea justă a investiţiei imobiliare, o entitate nu recunoaşte mobilierul ca fiind activ separat;

(c)valoarea justă a investiţiei imobiliare exclude veniturile din leasing operaţional, amânate sau înregistrate în avans, deoarece entitatea le recunoaşte distinct pe acestea ca activ sau datorie.

(d)Valoarea justă a investiţiei imobiliare deţinută conform unui contract de leasing reflectă fluxurile de numerar aşteptate (inclusiv chiria contingentă care se aşteaptă să devină scadentă). În

40 - 15

conformitate, dacă o evaluare obţinută pentru o proprietate este netă de orice plată care se aşteaptă a fi făcută, atunci va fi necesară readăugarea oricărei datorii recunoscute pentru leasing pentru a ajunge la valoarea justă a investiţiei imobiliare, în scopuri contabile.

50.Valoarea justă a investiţiei imobiliare nu reflectă cheltuiala viitoare de capital care va îmbunătăţi sau va spori valoarea proprietăţii imobiliare şi nu reflectă beneficiile viitoare aferente generate de acea cheltuială viitoare. 51.În unele cazuri, o entitate aşteaptă ca valoarea actualizată a plăţilor sale aferente unei investiţii imobiliare (altele decât plăţile aferente datoriilor recunoscute) să depăşească valoarea actualizată a încasărilor de numerar aferente. O entitate aplică IAS 37, Provizioane, datorii şi active contingente, pentru a determina dacă se recunoaşte o datorie, şi dacă da, cum să fie aceasta evaluată. Incapacitatea de a determina în mod credibil valoarea justă 52.Există o ipoteză ce este respinsă, conform căreia o entitate poate să determine, în mod credibil, valoarea justă a unei investiţii imobiliare, pe o bază continuă. În situaţii excepţionale, există totuşi o dovadă clară, în momentul în care o entitate achiziţionează pentru prima dată o investiţie imobiliară (sau în momentul în care o proprietate existentă devine pentru prima dată investiţie imobiliară ca urmare a definitivării construcţiei sau îmbunătăţirii, sau în urma survenirii unei modificări în utilizare) că valoarea justă a investiţiei imobiliare nu poate fi determinabilă în mod credibil pe o bază continuă. Această situaţie apare atunci şi numai atunci când, tranzacţiile de piaţă comparabile sunt ocazionale şi nu sunt disponibile estimări alternative credibile ale valorii juste (de exemplu, bazate pe previziuni actualizate ale fluxurilor de numerar). În astfel de situaţii, o entitate va evalua acea investiţie imobiliară 40 - 16

utilizând modelul bazat pe cost prezent în IAS 16. Se va presupune că valoarea reziduală a investiţiei imobiliare va fi egală cu zero. Entitatea va aplica IAS 16 până la momentul cedării investiţiei imobiliare. 53.În cazurile excepţionale, în care o entitate este constrânsă, pentru motivul prezentat în paragraful anterior, să evalueze o investiţie imobiliară utilizând modelul bazat pe cost din IAS 16, entitatea evaluează toate celelalte investiţii imobiliare la valoarea justă. În aceste cazuri, cu toate că o entitate poate folosi modelul bazat pe cost pentru o investiţie imobiliară, entitate va continua să contabilizeze fiecare dintre proprietăţile imobiliare rămase utilizând modelul bazat pe valoarea justă. 54.Dacă o entitate a evaluat anterior o investiţie imobiliară la valoarea justă, atunci va continua evaluarea proprietăţilor imobiliare la valoarea justă, până la momentul cedării (sau până la momentul la care proprietatea imobiliară devine proprietate imobiliară utilizată de posesor sau entitatea începe îmbunătăţirea acesteia cu scopul vânzării ulterioare pe parcursul desfăşurării normale a activităţii), chiar dacă tranzacţiile de piaţă comparabile devin mai puţin frecvente sau preţurile pieţei devin disponibile cu o oarecare întârziere. Model bazat pe cost 55.După evaluarea iniţială, o entitate care optează pentru modelul bazat pe cost va evalua toate investiţiile imobiliare în conformitate cu cerinţele din IAS 16 pentru acel model, altele decât cele care îndeplinesc criteriul de a fi clasificate ca fiind deţinute pentru vânzare (sau sunt incluse într-un grup destinat cedării care este clasificat ca fiind deţinut în vederea vânzării) în conformitate cu IFRS 5 Active imobilizate deţinute în vederea 40 - 17

vânzării şi activităţi întrerupte. Investiţiile imobiliare care îndeplinesc criteriile pentru a fi clasificate ca fiind deţinute în vederea vânzării (sau sunt incluse într-un grup destinat cedării care este clasificat ca fiind deţinut în vederea vânzării) vor fi evaluate în conformitate cu IFRS 5.

Transferuri 56.Transferuri la sau de la investiţia imobiliară vor fi făcute atunci şi numai atunci când, există o modificare a utilizării, evidenţiată de: (a)începerea utilizării de către posesor, pentru un transfer de la investiţie imobiliară la proprietăţi utilizate de posesor;

(b)începerea procesului de îmbunătăţire, în perspectiva vânzării, pentru un transfer de la investiţie imobiliară la stocuri;

(c)încheierea utilizării de către posesor, pentru un transfer de la proprietăţi utilizate de posesor la investiţii imobiliare;

(d)începerea unui leasing operaţional cu o altă parte, pentru un transfer de la stocuri la investiţii imobiliare; sau

(e)definitivarea procesului de construcţie sau îmbunătăţire, pentru un transfer de la proprietatea imobiliară în curs de construcţie sau îmbunătăţire (acoperită de IAS 16) la investiţie imobiliară.

57.Paragraful 57(b) impune unei entităţi să transfere o proprietate imobiliară de la investiţie imobiliară la stocuri atunci şi numai atunci când, există o modificare a utilizării, evidenţiată de demararea procesului de îmbunătăţire, în perspectiva vânzării. Atunci când o entitate decide să cedeze o investiţie imobiliară care nu 40 - 18

este îmbunătăţită, continuă să trateze proprietatea imobiliară ca investiţie imobiliară până în momentul în care aceasta este derecunoscută (eliminată din bilanţ) şi nu o tratează ca element de stoc. În mod similar, dacă o entitate începe procesul de reîmbunătăţire a unei investiţii imobiliare existente, cu scopul de a fi utilizată şi în viitor ca investiţie imobiliară, atunci proprietatea imobiliară rămâne investiţie imobiliară şi nu este reclasificată ca proprietate imobiliară utilizată de posesor în timpul reîmbunătăţirii. 58.Paragrafele 60-65 se aplică problemelor legate de recunoaştere şi evaluare care apar atunci când o entitate utilizează, pentru investiţiile imobiliare, modelul bazat pe valoarea justă. Când o entitate utilizează modelul bazat pe cost, transferurile între investiţii imobiliare, proprietăţi imobiliare utilizate de posesor şi stocuri nu modifică valoarea contabilă a proprietăţii transferate, şi nu modifică nici costul respectivei proprietăţi, în scopul evaluării sau al prezentării. 59.Pentru transferul unei investiţii imobiliare înregistrate la valoarea justă la proprietăţi imobiliare utilizate de posesor sau stocuri, costul presupus al proprietăţii, în scopul contabilizării ei ulterioare în conformitate cu IAS 16 sau IAS 2 va fi valoarea sa justă de la data modificării utilizării. 60.Dacă o proprietate imobiliară utilizată de posesor devine o investiţie imobiliară care va fi înregistrată la valoarea justă, o entitate va aplica IAS 16 până la data modificării utilizării. Entitatea va trata orice diferenţă de la acea dată, dintre valoarea contabilă a proprietăţii imobiliare, în conformitate cu IAS 16, şi valoarea sa 40 - 19

justă, la fel ca pe o reevaluare, în conformitate cu IAS 16. 61.Până la data la care proprietatea imobiliară utilizată de posesor devine o investiţie imobiliară înregistrată la valoarea justă, o entitate amortizează proprietatea şi recunoaşte orice pierderi din depreciere care au avut loc. Entitatea tratează orice diferenţă de la acea dată dintre valoarea contabilă a proprietăţii, în conformitate cu IAS 16 şi valoarea sa justă în acelaşi fel ca pe o reevaluare, în conformitate cu IAS 16. Cu alte cuvinte: (a)orice descreştere rezultată în valoarea contabilă a proprietăţii imobiliare este recunoscută în profit sau pierdere. Cu toate acestea, în situaţia în care o valoare este inclusă în surplusul din reevaluare aferent respectivei proprietăţi, micşorarea acesteia este trecută pe cheltuieli prin diminuarea surplusului din reevaluare; şi

(b)orice creştere a valorii contabile care rezultă este tratată după cum urmează: (i)

dacă această creştere reia o depreciere de valoare anterioară a proprietăţii respective, ea va fi recunoscută în profit sau pierdere. Valoarea recunoscută în profit sau pierdere nu depăşeşte valoarea necesară restaurării valorii contabile, aşa cum ar fi apărut (mai puţin amortizarea) dacă deprecierea de valoare nu ar fi fost recunoscută.

(ii)

orice valoare a creşterii care rămâne va fi creditată direct în capitalurile proprii, în categoria de surplus din reevaluare. În situaţia unei cedări ulterioare a investiţiei imobiliare, surplusul din reevaluare inclus în capitaluri proprii poate fi transferat la rezultat reportat. Acest transfer al surplusului din reevaluare la rezultat reportat nu se face prin intermediul profitului sau pierderii.

40 - 20

62.Pentru un transfer de la stocuri la investiţie imobiliară care va fi înregistrată la valoarea justă, orice diferenţă între valoarea justă a proprietăţii imobiliare la acea dată şi valoarea contabilă anterioară va fi recunoscută în profit sau pierdere. 63.Tratamentul transferurilor de la stocuri la investiţii imobiliare care vor fi înregistrate la valoarea justă este consecvent cu tratamentul vânzărilor de stocuri. 64.Atunci când o entitate definitivează construcţia sau îmbunătăţirea unei investiţii imobiliare, construită în regie proprie şi care va fi înregistrată la valoarea justă, orice diferenţă între valoarea justă a proprietăţii imobiliare de la acea dată şi valoarea sa contabilă anterioară va fi recunoscută în profit sau pierdere.

Cedări 65.O investiţie imobiliară va fi derecunoscută (eliminată din bilanţ) din momentul cedării sau atunci când investiţia imobiliară este definitiv retrasă din folosinţă şi nu se mai preconizează apariţia de beneficii economice viitoare din cedarea ei. 66.Cedarea unei investiţii imobiliare poate fi realizată prin vânzare sau prin contractarea unui leasing financiar. Pentru determinarea datei cedării investiţiei imobiliare, o entitate aplică criteriile din IAS 18 pentru recunoaşterea veniturilor rezultate din vânzarea bunurilor şi ia în considerare recomandările practice aferente din Anexa la IAS 18. IAS 17 se aplică în cazul cedării realizate prin contractarea unui leasing financiar şi a unei tranzacţii de vânzare şi leaseback. 40 - 21

67.Dacă, în conformitate cu principiul de recunoaştere din paragraful 16, o entitate recunoaşte în valoarea contabilă a unui activ costul înlocuirii pentru o parte dintro investiţie imobiliară, entitatea derecunoaşte valoare contabilă a părţii înlocuite. Pentru investiţia imobiliară contabilizată utilizând modelul bazat pe cost, o parte înlocuită nu poate fi o parte care a fost depreciată separat. Dacă nu este posibil ca o entitate să determine valoarea contabilă a părţii înlocuite, s-ar putea utiliza costul înlocuirii ca indiciu asupra valorii costului părţii înlocuite la momentul în care a fost achiziţionată sau construită. Conform modelului bazat pe valoarea justă, valoarea justă a unei investiţii imobiliare poate să reflecte deja că partea care trebuie înlocuită şi-a pierdut valoarea. În alte cazuri poate fi dificil să discernem cu cât ar trebui redusă valoarea justă pentru partea care este înlocuită. O alternativă la reducerea valorii juste pentru partea înlocuită, atunci când aceasta nu este posibilă, este includerea costului înlocuirii în valoarea contabilă a activului şi apoi reevaluarea valorii juste, aşa cum ar fi necesar pentru adăugiri care nu implică înlocuirea. 68.Câştigurile sau pierderile apărute din casarea sau cedarea investiţiilor imobiliare vor fi determinate ca diferenţă între încasările nete din cedare şi valoarea contabilă a activului şi vor fi recunoscute în profit sau pierdere (cu excepţia situaţiei în care IAS 17 nu impune alte reguli pentru vânzare şi leaseback) în perioada casării sau cedării. 69.Contravaloarea ce urmează a fi primită în urma cedării unei investiţii imobiliare este recunoscută iniţial la valoarea justă. În special, dacă plata unei investiţii 40 - 22

imobiliare este amânată, contravaloarea primită este recunoscută iniţial la echivalentul preţului în numerar. Diferenţa dintre valoarea nominală a contraprestaţiei şi echivalentul preţului în numerar este recunoscută ca venit din dobânzi, în conformitate cu IAS 18, utilizând metoda dobânzii efective. 70.O entitate aplică IAS 37 sau alte Standarde, după cum este aplicabil, oricăror datorii pe care le reportează în urma cedării unei investiţii imobiliare. 71.Compensarea primită de la terţi pentru investiţiile imobiliare care au fost depreciate, pierdute sau la care s-a renunţat va fi recunoscută în profit sau pierdere atunci când compensaţia devine exigibilă. 72.Deprecierile sau pierderile din investiţiile imobiliare, reclamaţiile conexe pentru, sau plata de compensaţii de la terţi şi orice achiziţionări ulterioare sau construcţii de active de înlocuire sunt evenimente economice separate şi sunt contabilizate separat după cum urmează: (a)Deprecierile investiţiilor imobiliare sunt recunoscute în conformitate cu IAS 36; (b)Retragerea sau cedarea investiţiilor imobiliare sunt recunoscute în conformitate cu paragrafele 66-71 ale acestui Standard; (c)Compensaţii de la terţi pentru investiţii imobiliare care au fost depreciate, pierdute sau la care s-a renunţat sunt recunoscute în profit sau pierdere atunci când devin exigibile; şi (d)Costul activelor reluate, cumpărate sau construite ca înlocuitori este determinat în conformitate cu paragrafele 20-29 ale acestui Standard. 40 - 23

Prezentarea informaţiilor Modele bazate pe valoarea justă şi pe cost 73.Prezentările de informaţii de mai jos se aplică în plus faţă de cele prevăzute de IAS 17. În conformitate cu IAS 17, proprietarul unei investiţii imobiliare furnizează prezentările de informaţii ale unui locator cu privire la contractele de leasing pe care le are. O entitate care deţine o investiţie imobiliară în baza unui contract de leasing financiar sau operaţional furnizează prezentările de informaţii ale locatorului pentru contractele de leasing financiar şi prezentările de informaţii ale locatorului pentru orice leasing operaţional pe care l-a contractat. 74.O entitate va prezenta următoarele informaţii: (a)Dacă aplică modelul bazat pe valoarea justă sau cel bazat pe cost. (b)În cazul în care aplică modelul valorii juste, dacă, şi în ce situaţii, sunt clasificate şi înregistrate drepturile imobiliare deţinute prin contracte de leasing operaţional. (c)Atunci când clasificarea este dificilă (a se vedea paragraful 14), criteriile pe care le foloseşte pentru a deosebi investiţia imobiliară de proprietăţile imobiliare utilizate de posesor şi de proprietăţile imobiliare deţinute în scopul vânzării pe parcursul desfăşurării normale a activităţii. (d)metodele şi ipotezele semnificative aplicate la determinarea valorii juste a investiţiei imobiliare, inclusiv o declaraţie din care să reiasă că determinarea valorii juste s-a bazat pe indicaţiile pieţei sau mai mult pe alţi factori (pe care entitatea îi va prezenta), datorită naturii proprietăţii imobiliare şi lipsei datelor de piaţă comparabile. (e)măsura în care valoarea justă a investiţiei imobiliare (aşa cum a fost ea evaluată sau prezentată în situaţiile financiare) se

40 - 24

bazează pe evaluarea efectuată de un evaluator independent care deţine o calificare profesională recunoscută şi relevantă şi care posedă experienţă recentă în ceea ce priveşte localizarea şi categoriile de investiţii imobiliare care sunt supuse evaluării. Dacă nu ar exista astfel de evaluări, ar trebui prezentate informaţii cu privire la aceste informaţii. (f)valorile incluse în profit sau pierdere pentru: (i)veniturile din chirii aferente investiţiilor imobiliare; (ii)cheltuielile directe de exploatare (inclusiv cele de reparaţie şi întreţinere) rezultate din investiţiile imobiliare care au generat venit din chirii în timpul perioadei; şi (iii)cheltuielile directe de exploatare (inclusiv cele de reparaţie şi întreţinere) rezultate din investiţiile imobiliare care nu au generat venit din chirii în timpul perioadei; (iv)schimbarea totală în valoarea justă recunoscută în profit sau pierdere pentru o vânzare a investiţiei imobiliare dintr-un grup de active în care este utilizat modelul bazat pe cost întrun grup în care este utilizat modelul valorii juste (a se vedea paragraful 32C) (g) existenţa şi valorile restricţiilor asupra gradului de realizare a investiţiilor imobiliare sau asupra transferului de venituri şi încasări din cedare. (h) obligaţiile contractuale de a cumpăra, construi sau îmbunătăţi investiţiile imobiliare, sau care se referă la reparaţii, întreţinere sau îmbunătăţiri.

Model bazat pe valoarea justă 75.În plus faţă de prezentările cerute de paragraful 75, o entitate care aplică modelul bazat pe valoarea justă descris în paragrafele 33-35 va prezenta, de asemenea, o reconciliere a valorii contabile a investiţiei imobiliare la începutul şi la sfârşitul perioadei, evidenţiind următoarele elemente: 40 - 25

(a)adaosurile, prezentându-le separat pe cele rezultate din achiziţii şi pe cele rezultate din cheltuielile ulterioare, recunoscute în valoarea contabilă a unui activ;

(b)adaosurile rezultate din achiziţiile desfăşurate prin intermediul combinărilor de întreprinderi;

(c)activele clasificate ca fiind deţinute pentru vânzare sau incluse într-un grup destinat cedării clasificat ca fiind deţinut pentru vânzare în conformitate cu IFRS 5 şi alte cedări;

(d)câştigurile sau pierderile nete rezultate din ajustările valorii juste;

(e)diferenţele de curs valutar nete apărute o dată cu conversia situaţiilor financiare în monede diferite de prezentare, şi odată cu conversia unor operaţiuni din străinătate în moneda de prezentare a entităţii care raportează;

(f)transferuri către şi de la stocuri şi de la proprietăţi utilizate de posesor; şi

(g)alte schimbări. 76.Atunci când o evaluare obţinută pentru o investiţie imobiliară este ajustată semnificativ în scopul de a fi trecută în situaţiile financiare, de exemplu pentru a evita dubla evidenţiere a activelor sau datoriilor care sunt recunoscute ca active şi datorii separate după cum se descrie în paragraful 50, entitatea va prezenta o reconciliere între evaluarea obţinută şi evaluarea ajustată inclusă în situaţiile financiare, arătând separat valoarea totală a oricăror obligaţii recunoscute ale contractului de leasing care au fost adăugate din nou şi orice alte ajustări semnificative. 77.În situaţiile excepţionale la care se face referire în paragraful 53, atunci când o entitate evaluează investiţiile imobiliare folosind modelul bazat pe cost din IAS 16, reconcilierea cerută de paragraful 76 va prezenta valorile aferente respectivelor investiţii imobiliare separat de valorile aferente altor investiţii imobiliare. În plus, o entitate va prezenta: 40 - 26

(a)o descriere a proprietăţilor imobiliare; (b)o explicare a motivului pentru care valoarea justă nu poate fi determinată în mod credibil, ;

(c)dacă este posibil, şirul estimărilor în interiorul căruia este cel mai probabil să găsim valoarea justă; şi

(d)în cazul cedării investiţiilor imobiliare care nu au fost înregistrate la valoarea justă: i) faptul că entitatea a cedat acele investiţii imobiliare care nu au fost înregistrate la valoarea justă; ii)valoarea contabilă a respectivelor investiţii imobiliare de la momentul vânzării; şi iii)valoarea câştigurilor sau a pierderilor recunoscute.

Model bazat pe cost

78.În plus faţă de prezentările cerute de paragraful 75, o entitate care aplică modelul bazat pe cost descris în paragraful 56 va prezenta: (a)metodele de amortizare utilizate; (b)duratele de viaţă utilă sau ratele de amortizare folosite; (c)valoarea contabilă brută şi amortizarea cumulată (agregată cu pierderile cumulate din depreciere) la începutul şi la sfârşitul perioadei;

(d)o reconciliere a valorii contabile a investiţiei imobiliare la începutul şi la sfârşitul perioadei, evidenţiind următoarele elemente:

40 - 27

i) adaosurile, prezentându-le separat pe cele rezultate din achiziţii şi pe cele rezultate din cheltuielile ulterioare recunoscute ca activ; ii)adaosurile rezultate din achiziţii desfăşurate intermediul combinărilor de întreprinderi;

prin

iii)activele clasificate ca fiind deţinute pentru vânzare sau incluse într-un grup destinat cedării clasificat ca fiind deţinut în vederea vânzării, în conformitate cu IFRS 5 şi alte cedări; iv)amortizarea; v)valoarea pierderilor din depreciere recunoscute, precum şi valoarea pierderilor din depreciere reluate în timpul perioadei, în conformitate cu IAS 36; vi)diferenţele de curs valutar nete, rezultate o dată cu conversia situaţiilor financiare într-o monedă diferită de prezentare şi din conversia unei operaţiuni din străinătate în moneda de prezentare a entităţii care raportează; vii)transferuri către şi de la stocuri şi proprietăţi utilizate de posesor; şi viii)alte schimbări; şi e) valoarea justă a investiţiei imobiliare. În situaţiile excepţionale descrise la paragraful 53, atunci când o entitate nu poate determina, în mod credibil, valoarea justă a investiţiilor imobiliare, entitatea va prezenta: i)o descriere a investiţiilor imobiliare; ii)o explicare a motivului pentru care valoarea justă nu poate fi determinată în mod credibil; şi iii)dacă este posibil, şirul estimărilor în interiorul căruia este cel mai probabil să găsim valoarea justă.

40 - 28

Prevederi tranzitorii Modelul bazat pe valoarea justă 79.O entitate care a aplicat înainte IAS 40 (2000) şi alege pentru prima oară să clasifice şi să contabilizeze unele sau toate drepturile imobiliare eligibile, deţinute conform unor contracte de leasing operaţional ca investiţie imobiliară, va recunoaşte efectul acelei alegeri ca pe o ajustare a soldului de deschidere a rezultatului reportat aferent perioadei în care a fost făcută alegerea pentru prima dată. În plus: (a)dacă entitatea a prezentat anterior, în mod public (în situaţiile financiare sau într-o altă manieră) valoarea justă a acelor drepturi imobiliare din perioadele anterioare (determinate pe o bază care să respecte definiţia valorii juste din paragraful 5 şi îndrumările din paragrafele 36-52), entitatea este încurajată, dar nu obligată: i)să ajusteze soldul de deschidere al rezultatului reportat aferent celei dintâi perioade prezentate, pentru care o astfel de valoare justă a fost public prezentată; şi ii)să retrateze informaţiile comparative aferente acelor perioade şi b)dacă entitatea nu a prezentat anterior, în mod public, informaţiile descrise la punctul a), atunci nu va retrata informaţiile comparative şi va prezenta acest fapt.

80.Acest Standard solicită un tratament contabil diferit de cel cerut de IAS 8. IAS 8 impune retratarea informaţiilor comparative cu excepţia cazului în care astfel de retratare este imposibilă. 81.Atunci când o entitate aplică pentru prima dată acest Standard, ajustarea soldului de deschidere a rezultatului 40 - 29

reportat include reclasificarea oricărei sume deţinute în surplusul din reevaluare pentru investiţia imobiliară. Model bazat pe cost 82.IAS 8 se aplică oricărei modificări a politicilor contabile care sunt făcute în momentul în care o entitate aplică pentru prima dată acest Standard şi optează pentru utilizarea modelului bazat pe cost. Efectul modificării politicilor contabile include reclasificarea oricărei valori deţinute în surplusul din reevaluare pentru investiţia imobiliară. 83.Cerinţele paragrafelor 27-29 în ceea ce priveşte evaluarea iniţială a unei investiţii imobiliare dobândite într-o tranzacţie de schimb de active vor fi aplicate prospectiv doar tranzacţiilor viitoare.

Data intrării în vigoare 84.O entitate va aplica acest Standard pentru perioadele anuale cu începere de la 1 ianuarie 2005. Se încurajează aplicarea anterioară acestei date. Dacă o entitate aplică acest Standard pentru o perioadă cu începere înainte de 1 ianuarie 2005, va prezenta acest fapt.

Retragerea IAS 40 (2000) 85.Acest Standard înlocuieşte IAS 40 Investiţii imobiliare (emis în 2000).

40 - 30

Aprobarea IAS 40 de către Consiliu Standardul Internaţional de Contabilitate IAS 40 Investiţii imobiliare a fost aprobat pentru publicare de cei paisprezece membri ai Consiliului pentru Standarde Internaţionale de Contabilitate. Sir David Tweedie Preşedinte Thomas E Jones Vicepreşedinte Mary E Barth Hans-Georg Bruns Anthony T Cope Robert P Garnett Gilbert Gélard James J Leisenring Warren J McGregor Patricia L O’Malley Harry K Schmid John T Smith Geoffrey Whittington Tatsumi Yamada

40 - 31