28 - Analise De Risco Incorp Imobiliaria-vania V Rodrigues

VÂNIA VEIGA RODRIGUES

MODELO DE ANÁLISE DE RISCO APLICADO A ESTUDOS DE VIABILIDADE PARA CONSTRUÇÃO E INCORPORAÇÃO DE PRÉDIOS RESIDENCIAIS

Dissertação apresentada ao Curso de Pós Graduação em Engenharia Civil da Universidade Federal Fluminense, como requisito parcial para obtenção do Grau de Mestre. Área de Concentração: Produção Civil.

Orientador: Prof. JOSÉ MURILO FERRAZ SARAIVA – D. Sc.

Co-orientador: Prof. CARLOS ALBERTO PEREIRA SOARES - D. Sc.

NITERÓI 2001

VÂNIA VEIGA RODRIGUES

MODELO DE ANÁLISE DE RISCO APLICADO A ESTUDOS DE VIABILIDADE PARA CONSTRUÇÃO E INCORPORAÇÃO DE PRÉDIOS RESIDENCIAIS Dissertação apresentada ao Curso de Pós Graduação em Engenharia Civil da Universidade Federal Fluminense, como requisito parcial para obtenção do Grau de Mestre. Área de Concentração: Produção Civil. Aprovada em 20 de dezembro de 2001 BANCA EXAMINADORA

________________________________________________________ Prof. JOSÉ MURILO FERRAZ SARAIVA, D. Sc.- Orientador Universidade Federal Fluminense

________________________________________________________ Prof. CARLOS ALBERTO PEREIRA SOARES, D. Sc.- Co-orientador Universidade Federal Fluminense

________________________________________________________ Prof. MIGUEL LUIZ RIBEIRO FERREIRA, D. Sc. Universidade Federal Fluminense

________________________________________________________ Prof. JOÃO LUIZ CALMON NOGUEIRA DA GAMA, D. Ing. Universidade Federal do Espírito Santo

NITERÓI 2001

693.97 R696 Rodrigues, Vânia Veiga 2001 Modelo de análise de risco aplicado a estudos de viabilidade para construção e incorporação de prédios residenciais / Vânia Veiga Rodrigues. – NiteróiUFF/CTC, 2001. 236 f.

Dissertação (Mestrado) – Engenharia Civil, Universidade Federal Fluminense, 2001.

1. Edificações. 2. Construções - Gerenciamento. 3. Análise de risco. I. Título.

DEDICATÓRIA

Ao plano perfeito de Deus que incluiu em meu destino a realização deste trabalho.

Com muito amor para Aline, Carolina e Fabiane, por lhes roubar tanto tempo a fim de escrever esta dissertação.

AGRADECIMENTOS

Ao prof. José Murilo Ferraz Saraiva, meu orientador, pela competência, segurança, tranqüilidade e paciente incentivo na escolha do tema desta dissertação.

Ao prof. Carlos Alberto Pereira Soares, meu co-orientador, pela competência, segurança, paciência e apoio profissional dedicado ao longo deste trabalho.

Ao prof. Miguel Luiz Ribeiro Ferreira, pelo estímulo e valiosa ajuda com competente conhecimento profissional referente ao tema da dissertação.

Aos meus pais, responsáveis pelos meus primeiros conhecimentos escolares.

À amiga de graduação e do Curso de Mestrado Kátia Araújo Allende, pela presença amiga e carinhosamente incentivadora, recebida durante todo o período de elaboração deste trabalho.

Aos professores Isar Trajano Costa, Nélio Dominguez Pizzolato e Orlando Celso Longo que contribuíram com preciosas informações para a realização desta dissertação.

Aos professores, colegas e funcionários do Programa de Pós Graduação em Engenharia Civil da Universidade Federal Fluminense.

A CAPES pelo suporte financeiro fornecido ao longo do Curso de Mestrado.

Meu profundo apreço a todos os outros, aqui e ali, que tornaram este trabalho possível.

AGRADECIMENTOS ESPECIAIS

Às empresas entrevistadas, que com boa vontade e profissionalismo contribuíram para a realização deste trabalho:

Anfra Construções e Incorporações Ltda Brejatuba S/A Cheade Engenharia Ltda Construtora Fernandes Maciel Ltda JM Construções Ltda LRM Projetos e Construções Ltda Patrimóvel Consultoria Imobiliária Pinto de Almeida Engenharia Ltda Placon Planejamento, Construção e Incorporação Ltda Prêmio Construtora Ltda São Clemente Empreendimentos Comerciais S/A Scon Sabrina Construção e Engenharia Ltda RG Côrtes Engenharia S/A RJZ Engenharia Ltda Rubi Construções Ltda Conasa Construtora S/A Sertenge S/A Soter Sociedade Técnica de Engenharia S/A

AGRADECIMENTOS CARINHOSAMENTE ESPECIAIS

Ao amigo e colega de profissão Protásio Ferreira e Castro, pelo apoio e estímulo prestado no sentido de cursar o Mestrado em Engenharia Civil e ajuda na escolha da linha de pesquisa.

Ao professor de graduação e amigo Rogério Gomes Côrtes, minha imensa gratidão pelo apoio e incentivo recebido para meu ingresso no Curso de Mestrado em Engenharia Civil e sobretudo pela amizade estimulante e cooperação profissional, presente durante toda a realização deste trabalho.

“A verdadeira dificuldade não está em aceitar idéias novas, mais sim em escapar das antigas” (John Maynard Keynes, economista inglês, 1883 – 1946).

8

SUMÁRIO

LISTA DE ABREVIATURAS E SIGLAS

13

LISTA DE FIGURAS

14

LISTA DE GRÁFICOS

15

LISTA DE QUADROS

17

LISTA DE TABELAS

18

RESUMO

19

ABSTRACT

20

1. INTRODUÇÃO

21

1.1. Apresentação

21

1.2. Objetivos

23

1.3. Metodologia e Organização da Pesquisa

24

1.4. Estruturação do Trabalho

25

2. O RISCO E AS TÉCNICAS DE ANÁLISE DE RISCO

28

2.1. Introdução

28

2.2. Risco e Incerteza – Conceitos Básicos

30

2.3. Risco e Incerteza – Diferenças Básicas

32

2.4. Categorias Principais de Risco

33

2.5. Atitudes Diante da Exposição ao Risco

34

2.6. Histórico da Análise de Risco

35

2.7. O Gerenciamento de Riscos

42

2.8. As Técnicas de Identificação de Riscos

45

2.9 As Técnicas de Análise de Risco

46

9

2.9.1 Projeções Otimista, Esperada e Pessimista

47

2.9.2 Acréscimo de Risco à Taxa de Desconto e

48

Ajuste Pela Certeza Equivalente 2.9.3 Técnicas Qualitativas de Análise de Risco

48

2.9.3.1 Análise Preliminar de Risco

48

2.9.3.2 Pesquisa de Mercado

49

2.9.3.3 Analogias Históricas e Analogias de

52

Fenômenos da Natureza 2.9.3.4 Criação de Cenários

53

2.9.3.5 Análise de Impactos Entre Eventos

53

2.9.3.6 Técnica Delphus

54

2.9.3.7 Técnica do Painel de Especialistas

55

2.9.4 Técnicas Quantitativas de Análise de Risco

56

2.9.4.1 Probabilidade

56

2.9.4.2 Valor Monetário Esperado e Curva de Utilidade

56

2.9.4.3 Teste de Sensibilidade

60

2.9.4.4 Coeficiente de Variação e Curva de Indiferença

60

2.9.4.5 Regressão

62

2.9.4.6 Correlação

63

2.9.4.7 PERT-Risco

65

2.9.4.8 Árvore de Decisão

68

2.9.4.9 Simulação de Monte Carlo

69

3. O EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO

74

3.1 Introdução

74

3.2 O Incorporador

75

3.3 Pessoas Envolvidas no Empreendimento Imobiliário

75

3.4 O Estudo Preliminar do Terreno

77

3.5 O Estudo de Viabilidade Construtiva do Terreno

78

3.5.1 O Aproveitamento Arquitetônico do Terreno

78

3.5.2 Definição da Tipologia da Edificação

79

3.5.3 Caracterização do Projeto de Arquitetura

80

3.6 Análise da Viabilidade Econômica do Empreendimento

81

10

3.6.1 Potencial de Receita do Empreendimento 3.6.1.1 Estimação do Valor de Venda das Unidades

81 82

Imobiliárias 3.6.2 Custos Gerados Pela Incorporação

83

3.6.2.1 Custo do Terreno

84

3.6.2.2 Custo da Construção

84

3.6.2.3 Despesas Financeiras

86

3.6.2.4 Despesas de Venda das Unidades Imobiliárias

86

3.6.3 Análise da Taxa de Rentabilidade do Empreendimento

87

3.6.4 Considerações Finais

89

3.7 A Negociação do Terreno

89

3.7.1 Análise do Terreno

90

3.7.2 Análise Jurídica Fiscal do Proprietário do Terreno

90

3.7.3 Determinação das Garantias Para Quitação Imediata

91

do Terreno 3.7.4 O Instrumento de Opção de Compra e Venda

91

3.8 O Arquivamento do Memorial de Incorporação

92

3.9 O Contrato de Construção

93

3.10 O Lançamento do Empreendimento

94

4. DIAGNÓSTICO DA METODOLOGIA DE ANÁLISE DE RISCO

95

PRATICADA PELAS CONSTRUTORAS 4.1 Técnica Utilizada

95

4.2 Etapas da Pesquisa de Campo

96

4.2.1 Escolha dos Especialistas e Determinação do Tamanho da Amostra 4.2.2 Elaboração e Aplicação do Questionário

97 98

4.2.3 Processamento, Conversão e Tabulação dos Dados Obtidos 4.2.4 Análise dos Dados Obtidos 4.2.4.1 Características Gerais

101 103 103

4.2.4.2 Estudo de Viabilidade e Estratégia Utilizada no Empreendimento

104

11

4.2.4.3 Estratégia Utilizada para Controle dos Riscos Com Relação ao Prazo

111

4.2.4.4 Estratégia Utilizada para Controle dos Riscos Com Relação ao Custo

114

4.2.4.5 Estratégia Utilizada para Controle dos Riscos Com Relação à Execução

119

4.3 Análise da Metodologia de Análise de Risco Praticada Pelas Construtoras Entrevistadas

5. PROPOSIÇÃO DE MODELO DE ANÁLISE DE RISCO

123

128

5.1 Introdução

128

5.2 Descrição do Modelo

128

5.2.1 Primeira Etapa do Modelo

129

5.2.2 Segunda Etapa do Modelo

130

5.2.2.1 Cálculo do Lucro do Empreendimento

131

5.2.2.2 Aplicação de Técnicas de Análise de Risco

132

6. ESTUDO DE CASO

149

6.1 Introdução

149

6.2 Caracterização do Empreendimento

149

6.3 Aplicação de Técnicas de Análise de Risco

154

6.3.1 Aplicação de Teste de Sensibilidade e Construção de Cenários

154

6.3.2 Aplicação da Simulação de Monte Carlo

156

6.3.3 Aplicação de Regressão Linear Múltipla

160

7. CONCLUSÃO

162

REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS

166

APÊNDICES

171

Apêndice I - Modelo do Questionário Aplicado nas Construtoras

172

Apêndice II - Resumo das Entrevistas nas Construtoras

178

12

Apêndice III - Tabulação dos Dados Obtidos nas Construtoras

203

Apêndice IV - Resultados da Tabulação dos Dados Obtidos nas Construtoras

210

Apêndice V – Valores de Custo de Construção/m2 Gerados Através da Simulação de Monte Carlo

217

Apêndice VI – Resumo e Aplicação dos Dados Obtidos na Empresa de Consultoria Imobiliária

220

Apêndice VII –Resumo e Aplicação dos Dados das Unidades Imobiliárias do Empreendimento Utilizado no Estudo de Caso

ANEXOS Anexo I -

226

228 Estudo de Viabilidade do Corretor

229

Anexo II - 1º Estudo de Viabilidade Construtiva da Empresa

231

Anexo III - 2º Estudo de Viabilidade Construtiva da Empresa

233

Anexo IV - 3º Estudo de Viabilidade Construtiva da Empresa

235

13

LISTA DE ABREVIATURAS E SIGLAS ABC

Activity Based Consting

ABNT

Associação Brasileira de Normas Técnicas

AGREE

Advisory Group on Reliability of Eletronic Equipment

CII

Comissão da Indústria Imobiliária

CPM

Critical Path Method

CV

Coeficiente de variação

DTC

Data de término mais cedo

DTT

Data de término mais tarde

EMOP

Empresa Municipal de Obras Públicas

FMEA

Failure Mode and Effects Analysis

GR

Gerenciamento de Riscos

IBGE

Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística

IPHAN

Instituto do Patrimônio Histórico e Artístico Nacional

ISO

International Organization Standardization

ISS

Imposto Sobre Serviço

MTBF

Média de tempo entre falhas

PERT

Program Evaluation and Review Tecnique

PHA

Preliminary Hazard Risk

PIS

Programa de Integração Social

SAC

Serviço de Atendimento ao Cliente

SEBRAE

Serviço Brasileiro de Apoio às Micro e Pequenas Empresas

SENAI

Serviço Nacional de Aprendizagem Industrial

SINDUSCON

Sindicato da Indústria a Construção Civil

SINIAS

Société Nationale dês Industries Aéronautiques et Spatiale

VE

Valor esperado

14

LISTA DE FIGURAS Figura 2.1 – Etapas do gerenciamento de risco

42

Figura 2.2 – Gráfico de distribuição probabilística

58

Figura 2.3 – Curva de utilidade

59

Figura 2.4 – Curva de indiferença

61

Figura 2.5 – Curva de distribuição normal

65

Figura 2.6 – Árvore de decisão – representação gráfica

68

Figura 2.7 – Resultados de uma simulação de Monte Carlo

70

aplicada a um cronograma de projeto Figura 2.8 – Convergência de caminho

71

Figura 2.9 – Histograma de freqüência

72

Figura 2.10 – Curva de freqüência acumulada

72

Figura 3.1 – Relacionamento entre as pessoas envolvidas

76

em um processo de incorporação imobiliária Figura 4.1 – Fluxograma do Método de Enquete

96

Figura 5.1 – Distribuição Beta para diferentes valores dos parâmetros de forma α e β Figura 5.2 - Curva de freqüência acumulada de valores gerados através da simulação de Monte Carlo

138 140

15

LISTA DE GRÁFICOS Gráfico 3.1 – Gráfico representativo de IR

88

Gráfico 4.1 – Classificação das empresas entrevistadas

104

Gráfico 4.2 – A empresa possui metodologia para analisar riscos?

104

Gráfico 4.3 – Quais os riscos considerados em um novo empreendimento?

105

Gráfico 4.4 – Quais os parâmetros analisados durante os Estudos Preliminar e o de Viabilidade Construtiva do terreno?

106

Gráfico 4.5 – A empresa faz Pesquisa de Mercado para compra do terreno?

106

Gráfico 4.6 – A empresa faz consulta a Prefeitura para verificação dos parâmetros construtivos do terreno?

107

Gráfico 4.7 – É verificado prazo e custo necessário para retificação das medidas do terreno? Gráfico 4.8 – É realizada Pesquisa de Mercado para definir o produto?

108 108

Gráfico 4.9 – Em função de uma taxa de rentabilidade mais alta lançam o empreendimento sem financiamento bancário?

109

Gráfico 4.10 – Qual a estratégia utilizada para montar a tabela de vendas do empreendimento?

110

Gráfico 4.11 – Quais as competências necessárias para competir no mercado?

110

Gráfico 4.12 – Que características um empreendimento precisa apresentar para ocorrer redução do lucro? Gráfico 4.13 – Como é gerenciado o risco com relação ao prazo?

111 112

Gráfico 4.14 – O cronograma é traçado utilizando-se programa de computador

112

Gráfico 4.15 – Que estratégias são utilizadas quando a obra está atrasada? Gráfico 4.16 – As causas do atraso podem ser atribuídas a:

113 113

Gráfico 4.17 – A empresa possui departamento de orçamento/ planejamento? Gráfico 4.18 – Qual a fonte dos coeficientes das composições de custo?

114 115

16

Gráfico 4.19 – Qual a margem de erro do orçamento?

115

Gráfico 4.20 – Quais as causas do erro do orçamento?

116

Gráfico 4.21 – É realizada a apropriação de custo? Há quanto tempo?

116

Gráfico 4.22 – Qual o critério de escolha dos serviços?

117

Gráfico 4.23 – Com que freqüência é realizada a apropriação?

117

Gráfico 4.24 – A empresa realiza a apropriação com que objetivos?

118

Gráfico 4.25 – É feita a atualização dos coeficientes das composições de custo? Em que época? Gráfico 4.26 – A empresa possui certificação ISO?

119 120

Gráfico 4.27 – A alta administração está envolvida com programas de incentivo à qualidade?

120

Gráfico 4.28 – Quais os procedimentos empregados para assegurar a qualidade final? Gráfico 4.29 – Investem em qualificação de mão de obra?

121 122

Gráfico 4.30 – A empresa possui funcionários especializados em garantia de qualidade? Gráfico 4.31 – Possuem Manual de Qualidade?

122 122

Gráfico 6.1 – Curva de freqüência acumulada de valores gerados através de 50 simulações de Monte Carlo

157

Gráfico 6.2 – Curva de freqüência acumulada de valores gerados através de 100 simulações de Monte Carlo

158

Gráfico 6.3 – Curva de freqüência acumulada de valores gerados através de 300 simulações de Monte Carlo

159

17

LISTA DE QUADROS Quadro 2.1 – The RisK – uncertainty continuum

33

Quadro 2.2 – Categorias principais de risco

33

Quadro 4.1 – Resumo das entrevistas

101

Quadro 4.2 – Conversão das entrevistas

102

Quadro 4.3 – Tabulação dos dados

102

Quadro 4.4 – Classificação do porte da empresa por nº de empregados

103

Quadro 5.1 – Quadro resumo da viabilidade econômica

131

Quadro 5.2 - Teste de sensibilidade

135

Quadro 6.1 – Quadro resumo dos tipos e números de unidades imobiliárias previstas nos estudos de viabilidade construtiva

150

Quadro 6.2 – Quadro resumo da viabilidade econômica

152

Quadro 6.3 – Teste de sensibilidade do estudo de caso

155

Quadro 6.4 – Quadro das freqüências obtidas em 50 simulações

157

Quadro 6.5 – Quadro das freqüências obtidas em 100 simulações

158

Quadro 6.6 – Quadro das freqüências obtidas em 300 simulações

159

18

LISTA DE TABELAS Tabela 5.1 – Tabela representativa da variável x1

144

Tabela 5.2 - Tabela representativa da variável x2

144

Tabela 5.3 - Tabela representativa da variável x3

145

Tabela 5.4 - Tabela representativa da variável x9

146

Tabela 5.5 - Tabela representativa da variável x11

146

Tabela 5.6 - Tabela representativa da variável x12

147

19

RESUMO A utilização de técnicas de análise de risco em empreendimentos imobiliários, tipologia incorporação e construção de edifícios residenciais visa, sobretudo, possibilitar ao empreendedor, durante o processo decisório, avaliar os riscos aos quais estará sujeito o empreendimento e a tomada de decisões mais segura, resultando desta forma, na otimização dos lucros. Inicialmente, a presente dissertação com base em pesquisa bibliográfica define o que é risco, incerteza, gerenciamento de risco, identifica as técnicas de análise de risco existentes na literatura atual e caracteriza o empreendimento em estudo. Em seguida, apresenta-se diagnóstico da metodologia praticada pelas construtoras na análise de risco deste tipo de empreendimento, obtido através da confrontação da revisão bibliográfica com pesquisa de campo composta de questionários e entrevistas, realizada em quatorze construtoras localizadas no estado do Rio de Janeiro. Finalizando, com base na revisão bibliográfica e na pesquisa de campo, é apresentado um modelo de análise de risco, a ser utilizado pelas empresas construtoras, no estudo de viabilidade de empreendimentos similares ao do tema do presente trabalho e um estudo de caso onde se aplica o modelo apresentado.

20

ABSTRACT The main purpose of this present essay is to reap profits from risk analysis techniques of incorporation of immovable enterprises and buildings structures. To utilize those techniques we aim, above all, to make possible to the undertake during the process of decision, to appraise the risks of the undertaking adventure and make the most assured decisions resulting from this, the optimism of profits. Initially was made a bibliographic investigation to identify the risk analysis techniques that exists in the present literature and characterizes the enterprise we now examine. After the bibliographic investigation, a field research in fourteen constructing companies in Rio de Janeiro took place through questions and interviews with the purpose of comparison of the research theory and the methodology practiced by the constructing companies in risk analysis of this type of enterprise, with the obtained results presented e commented. Based upon the bibliographic revision and field research, propositions of directives of a model of risk analysis construction are presented, to be used by enterprises building construction in a study of similar undertake viability to the subject of this present study. And finally, with the purpose of a better understanding of this theme a proposed directives, a practical application is presented through a case study.

1 - INTRODUÇÃO

1.1

APRESENTAÇÃO

Pode-se facilmente observar que até algum tempo atrás, a construção civil brasileira obtinha lucros com facilidade, atuando num mercado que apresentava legislação branda e pouca exigência por parte dos clientes. Hoje a construção civil enfrenta crises, onde o lucro passou a ser imposto pelo preço de mercado e pelo custo da produção. Assim sendo é imprescindível que as construtoras possam garantir os lucros previamente estimados, relativos à construção de seus empreendimentos imobiliários, uma vez que atualmente os mesmos já se encontram em patamares naturalmente mais baixos. Desta forma, torna-se importante e necessária a aplicação, por parte das construtoras, de técnicas de análise de risco que possibilitem a identificação dos riscos realmente envolvidos quando do estudo de viabilidade para o lançamento de um empreendimento desta natureza, uma vez que a gestão de análise de risco realizada atualmente pelas construtoras caracteriza-se por ser assistemática ou subjetiva, sendo decorrente na maioria das vezes da própria experiência profissional dos empreendedores.

Na literatura referente ao tema existem diversas técnicas quantitativas, bem como qualitativas, com as quais torna-se possível avaliar os riscos aos quais estará sujeito o empreendimento. Assim sendo, na avaliação do risco de um novo empreendimento imobiliário, o processo decisório deve começar com as informações existentes, admitir determinadas possibilidades e com a utilização de técnicas de análise de risco estabelecidas chegar a informações seguras sobre o futuro do mesmo.

22

Diante do cenário econômico brasileiro atual pressupõe-se que, mais do que nunca, a meta principal de uma construtora seja a preservação de seu lucro que somente poderá ocorrer se a mesma executar seus empreendimentos cumprindo o prazo, mantendo o custo final dentro do intervalo inicialmente calculado, executando a obra com qualidade, obtendo assim a satisfação do cliente.

Assim sendo, para que as construtoras assegurem um adequado comportamento frente às condições do mercado, que se torna cada vez mais competitivo, faz-se necessário o conhecimento prévio e preciso dos riscos existentes em um novo empreendimento imobiliário, através de mecanismo de análise de risco, assegurando ao mesmo tempo incremento de competitividade, lucratividade e qualidade.

A relevância de proposição de diretrizes, para adoção de um modelo de análise de risco consiste no fato de possibilitar às construtoras compararem o lucro previsto com o obtido, detectar possíveis falhas, erros e situações de risco, bem como analisar os resultados em geral, tomando medidas corretivas que possibilitem melhorias nos seus lucros.

É importante salientar que uma vez que os empreendimentos imobiliários de uma construtora podem ser de diversos tipos, tais como: loteamentos, construção de prédios comerciais, construção de condomínios, construção de casas residenciais, etc; esta dissertação irá abordar apenas a gestão de análise de risco na construção de prédios residenciais.

Como poderá ser observado ao longo do presente trabalho, o levantamento de dados ocorre praticamente durante todo o tempo da realização do mesmo. Desta forma, naturalmente conclui-se que o levantamento de dados é de vital importância para que o objetivo desta dissertação seja alcançado dentro de parâmetros que evidenciem a realidade de nossos dias. Assim sendo, todo o levantamento de dados foi executado dentro de cuidadosa atenção e com

23

preocupação de coletar dados confiáveis e verdadeiros, visando obter uma amostra representativa da população amostrada. A amostra considerada neste trabalho refere-se aos dados obtidos em construtoras estabelecidas nos municípios de Niterói e do Rio de Janeiro e em empresa de consultoria imobiliária sediada em Niterói, responsável pela comercialização dos empreendimentos de todas as construtoras de Niterói que colaboraram com este trabalho.

1.2

OBJETIVOS

a)

Geral Construir um modelo de análise de risco, capaz de avaliar os principais

riscos realmente envolvidos no estudo de viabilidade para incorporação e construção de edifícios residenciais.

b)

Específicos •

Pesquisar técnicas de análise de risco propostas por alguns autores e caracterizar o empreendimento em estudo;

•

Identificar sistemas de análise de risco utilizados pelas construtoras, especificamente em construção de edifícios residenciais, diagnosticando as respectivas metodologias;

•

Submeter os sistemas identificados à análise, com o objetivo de detectar falhas, aspectos relevantes e aqueles favoráveis e desfavoráveis para as construtoras;

•

Propor um modelo de análise de risco, cujos parâmetros estejam em conformidade com a necessidade e realidade das construtoras de edifícios residenciais.

24

1.3

METODOLOGIA E ORGANIZAÇÃO DA PESQUISA

Com a finalidade de alcançar o objetivo proposto, este trabalho foi submetido ao cumprimento das etapas a seguir:

a) Pesquisa Bibliográfica;

b) Pesquisa de campo;

c) Análise dos dados encontrados;

d) Proposição de modelo de análise de risco.

O trabalho foi iniciado através da pesquisa bibliográfica junto às bibliotecas da Universidade Federal Fluminense - UFF e Universidade Federal do Rio de Janeiro - UFRJ e serviços de busca da Internet, pesquisando em livros, revistas, artigos, anais e notas de aula, assuntos relevantes e relacionados ao objetivo da dissertação. Pesquisou-se sobre incorporação imobiliária, custos, gestão, orçamento, apropriação, risco, incerteza, gerenciamento de risco, técnicas de identificação de risco e técnicas de análise de risco propostas por alguns autores.

Em seguida deu-se prosseguimento ao trabalho executando-se pesquisa de campo, através de visitas a pequenas e médias construtoras, com a intenção de diagnosticar as metodologias de análise de risco utilizadas atualmente pelas mesmas. Esta pesquisa de campo, que se encontra descrita com maiores detalhes no capítulo IV, consistiu basicamente de:

a) Escolha e contato de construtoras representativas do setor em estudo, o que possibilitou o diagnóstico da metodologia de análise de risco utilizada atualmente por estas;

b) Elaboração de questionário inicial;

25

c) Aplicação do questionário inicial junto às construtoras;

d) Adaptação e reformulação do questionário inicial;

e) Elaboração de questionário definitivo;

f) Aplicação do questionário definitivo junto às construtoras.

Imediatamente após o término da pesquisa de campo, teve início a fase de análise dos dados encontrados, obedecendo aos seguintes passos:

a) Seleção dos resultados comparáveis e confiáveis dos demais resultados encontrados quando da aplicação dos questionários;

b) Tabulação dos resultados;

c) Análise dos resultados propriamente dita.

Com embasamento na pesquisa bibliográfica e no diagnóstico da metodologia de análise de risco utilizada atualmente pelas construtoras, elaborouse uma proposição de modelo de análise de risco, assim como críticas, sugestões e/ou recomendações de metodologias já utilizadas. Para propor o citado modelo fez-se necessário realizar pesquisa de campo junto à empresa de consultoria imobiliária, cuja metodologia será mais detalhadamente descrita no capítulo V.

1.4

ESTRUTURAÇÃO DO TRABALHO

A presente dissertação é composta de corpo principal da mesma contendo 7 (sete) capítulos, 7 (sete) apêndices e 4 (quatro) anexos.

26

No corrente capítulo faz-se a apresentação do trabalho, cita-se a relevância da abordagem do tema para a construção civil, são relacionados os objetivos desta dissertação, caracteriza-se a metodologia utilizada na elaboração da mesma e finaliza-se apresentando a estruturação do trabalho. O segundo capítulo inicia com breve introdução sobre o processo decisório, são apresentados conceitos básicos de risco e incerteza, definições e diferenças entre os dois conceitos propostas por alguns autores, as categorias principais de riscos, e os comportamentos possíveis de um investidor perante o risco. Discorrese também sobre a evolução histórica da análise de risco, define-se o processo de gerenciamento de risco, são citadas algumas técnicas de identificação de riscos e descritas algumas técnicas de análise de risco existentes na literatura atual.

O terceiro capítulo é destinado a caracterizar o que é um empreendimento imobiliário do tipo construção de prédio residencial, quais os procedimentos necessários durante seu estudo de viabilidade, para sua incorporação e seu lançamento para as vendas.

No quarto capítulo apresenta-se o diagnóstico da metodologia de análise de risco em uso pelas construtoras, no estudo de viabilidade para incorporação e construção de prédios residenciais. Além disso, é caracterizada a técnica utilizada na pesquisa de campo e na definição do diagnóstico, relatando-se o procedimento utilizado para levantamento, tabulação e análise dos dados.

No quinto capítulo propõe-se um modelo de análise de risco, a ser utilizado pelas construtoras no estudo de viabilidade para incorporação e construção de prédios residenciais, sendo também apresentada a pesquisa de campo com a respectiva metodologia e análise dos resultados, utilizada na construção do modelo proposto.

No sexto capítulo é apresentada uma aplicação prática do modelo proposto no quinto capítulo, através de um estudo de caso.

27

No sétimo capítulo é apresentada a conclusão e comentários a respeito de aspectos positivos e negativos observados na metodologia diagnosticada no quarto capítulo.

Nos apêndices (I ao VII), são respectivamente apresentados: o modelo do questionário definitivo aplicado nas construtoras; resumo, tabulação e resultados da tabulação dos dados obtidos nas entrevistas junto às construtoras; valores de custo de construção/m2 gerados através da simulação de Monte Carlo; resumo e aplicação dos dados obtidos junto à empresa de consultoria imobiliária e resumo e aplicação dos dados das unidades imobiliárias do empreendimento utilizado no estudo de caso. Os anexos (I ao IV), constam de estudos de viabilidade, citados no estudo de caso apresentado no sexto capítulo.

2 – O RISCO E AS TÉCNICAS DE ANÁLISE DE RISCO

Em atendimento ao que foi proposto no capítulo I desta dissertação, o presente capítulo inicia com uma breve introdução sobre o processo decisório.

Em seguida são apresentados os conceitos básicos de risco e incerteza, assim como algumas definições referentes aos conceitos propostas por alguns autores. São também caracterizadas as diferenças entre risco e incerteza, citadas as categorias principais de riscos e as atitudes possíveis de serem adotadas pelo ser humano, diante da exposição ao risco.

O capítulo continua através do relato da evolução histórica da análise de risco, define o processo de gerenciamento de riscos e finaliza citando e comentando algumas técnicas utilizadas para identificar riscos, assim como técnicas de análise de risco existentes na literatura.

2.1

INTRODUÇÃO

Ao longo de todo o processo de planejamento e de construção de um novo empreendimento imobiliário, ou seja, desde a fase de estudo de viabilidade até a entrega do mesmo aos proprietários, o empreendedor está permanentemente sujeito à tomada de decisões, que objetivam otimizar os lucros e garantir o retorno do capital investido.

29

Durante a tomada de decisão, normalmente o empreendedor elabora análises que se baseiam quase sempre em estimativas de valores e na própria experiência profissional; porém, por melhores e mais otimistas, ou piores e mais pessimistas que sejam estas análises, não existe nenhuma certeza com relação aos resultados futuros estimados pelas mesmas, uma vez que estes resultados poderão sofrer modificações, ocasionadas por influências tanto internas como externas, sob as quais o empreendimento poderá estar sujeito ao longo de sua execução.

Desta forma, conclui-se que o ato de decidir pode ser considerado como o evento de maior relevância durante o processo decisório. Assim sendo, torna-se imprescindível que as decisões possam ser tomadas dentro de condições as mais seguras possíveis, procurando-se para tal adotar critérios científicos, de forma que ocorra máxima redução dos riscos aos quais estará sujeito o novo empreendimento. “Esta decisão que ocorre no presente, mantém vínculos ao mesmo tempo com o passado e com o futuro; representa o fim do passado e o início do futuro” (SECURATO, 1993, p.18).

Além de tudo, é importante lembrar que os critérios científicos que deverão ser adotados durante todo o processo decisório, poderão sofrer influências quer de fatores psicológicos quer de subjetivos. Com relação a fatores que podem influenciar uma decisão, tal como a experiência, vale ressaltar a seguinte citação:

“A experiência provém do conjunto de situações vividas por uma pessoa e será tanto maior quanto maior for o número de exposições ao processo decisório[...]. Naturalmente, acreditamos que a experiência venha com o tempo, mas achamos que é fundamental para a organização expor ao máximo seus quadros à participação do processo decisório, fazendo com que este tempo seja minorado”. (SECURATO, 1993, p.18).

Assim sendo, pode-se concluir que os riscos envolvidos em um novo empreendimento podem ser minimizados através de dois procedimentos, quais sejam: fazendo-se uso da longa experiência de especialistas submetidos diversas

30

vezes a processos decisórios semelhantes, ou utilizando-se técnicas de análise de risco adequadas ao perfil do empreendimento em estudo.

A utilização simultânea e combinada da experiência do empreendedor e de técnicas de análise de risco, durante o processo decisório, pode então ser considerada como uma forma otimizada para redução de riscos durante o processo de planejamento e execução do empreendimento.

2.2

RISCO E INCERTEZA – CONCEITOS BÁSICOS

Durante todo o processo de planejamento e de construção de um empreendimento imobiliário, muitas decisões são tomadas com base nas expectativas sobre o futuro do mesmo, que é amplamente desconhecido. Isto significa dizer que as decisões que são tomadas baseadas em hipóteses, previsões, estimativas ou expectativas de possíveis situações futuras, implicam em aceitar riscos e incertezas.

O risco e a incerteza são conceitos abstratos e naturais ao ser humano, uma vez que o mesmo já nasce convivendo com eles e precisa estar sempre em seu dia a dia realizando planos e projeções com relação ao futuro.

No gerenciamento de projetos, risco e incerteza podem ser definidos como: “Risk and uncertainty characterize situations where the actual outcome for a particular event or activity is likely to deviate from the estimate or forecast value” (RAFETERY, 1996, p.5). Desta forma, é possível concluir que o risco e a incerteza estarão presentes no processo de construção de um empreendimento imobiliário, todas as vezes que houver a possibilidade de quaisquer resultados encontrados, estarem em desacordo com aqueles previamente estimados.

Os

riscos

empreendimento

inerentes imobiliário

ao

planejamento

podem

pertencer

e a

construção duas

fontes

de

um

distintas,

classificadas como internas e externas ao empreendimento. Dentre as fontes de

31

risco internas ao empreendimento pode-se citar a localização do canteiro de obras, dificuldade de acesso ao mesmo, complexidade e tamanho do empreendimento, novidades no mesmo em relação a empreendimentos anteriores, alterações de projeto e estimativas de custos e/ou de prazos errôneas. Analogamente, características de mercado, inflação, instabilidade política e/ou econômica, condições climáticas, disponibilidade de mão-de-obra e de materiais, financiamento quando o empreendimento depende de agente financeiro externo, mudanças na legislação, crises internacionais e condições ambientais são exemplos de fontes de risco externas ao empreendimento. Com base nas fontes de risco mencionadas por último, o risco também pode ser definido da seguinte forma:

Exposure to the possibility of economic and financial loss or gain, physical damage or injury, or delay as a consequence of the uncertainty associated with pursuing a particular course of action.” (CHAPMAN, apud RAFERETY, 1996, p.6)

De acordo com a definição acima citada, compreende-se que aspectos externos ao empreendimento podem resultar em expor o mesmo à possibilidade financeira ou econômica de prejuízo ou lucro, dano ou perda física e até mesmo atraso, como conseqüência da impossibilidade de garantir-se que determinadas etapas aconteçam da forma inicialmente planejada.

Dentre as definições sugeridas por outros autores pesquisados, é relevante ainda comentar que o risco segundo LIMMER (1997, p.141), pode ser considerado como: “A perda potencial resultante de um incidente futuro, sendo, geralmente, subestimada antes da sua ocorrência e superestimada depois”. E de acordo com VALERIANO (1998, p.363): “Possibilidade da ocorrência de um resultado indesejável, como conseqüência da ocorrência de qualquer evento”.

32

2.3

RISCO E INCERTEZA – DIFERENÇAS BÁSICAS

Alguns dos autores pesquisados consideram diferenças entre risco e incerteza, associando os conceitos com o nível de precisão apresentado pelas estimativas.

Para que uma situação de risco possa ser caracterizada em relação à uma determinada variável, faz-se necessário que a variável em questão esteja subordinada à uma distribuição de probabilidade conhecida, o que permite que as probabilidades de determinados eventos futuros possam ser calculadas. Ao contrário do risco, a presença de incerteza é diagnosticada quando a distribuição de probabilidade da variável não pode ser determinada.

Em geral o risco existe quando as estimativas futuras de uma variável são realizadas dentro de algum grau de precisão e a incerteza ocorre na maioria das vezes em situações de fenômenos não repetitivos onde não é possível estabelecer qualquer nível de precisão.

A incerteza pode ainda ser dividida entre incerteza estruturada e não estruturada. Apesar de, em ambas, a distribuição de probabilidade da variável em estudo não ser conhecida, na estruturada os possíveis cenários futuros podem ser previstos, enquanto que na não estruturada os mesmos não podem ser identificados.

Resumidamente pode-se diferenciar risco de incerteza da seguinte forma:

“Risco é uma incerteza que pode ser medida; ao contrário, incerteza é um risco que não pode ser avaliado. Portanto, o objetivo do empreendedor é fazer com que as incertezas se transformem em riscos e estes, por sua vez, em certezas” ( KASSAI, 2000, p.100).

De acordo com RAFETERY (1996, p.8), as diferenças entre risco e incerteza podem ser resumidas conforme se vê no quadro 2.1:

33

Quadro 2.1 – The risk – uncertainty continuum Adaptado de: RAFETERY (1996, p.8) Risk

Uncertainty

Quantifiable

Non-quantifiable

Statistical assessment

Subjective probability

“Hard” data

Informed opinion

Assim, resumidamente pode-se dizer que o risco é quantificável, aceita análise estatística e os dados analisados são objetivos. A incerteza não pode ser quantificada, apresenta uma probabilidade subjetiva e opinião informada.

2.4

CATEGORIAS PRINCIPAIS DE RISCO

O risco apresenta dois componentes que são a probabilidade de sua ocorrência e o impacto causado pelo efeito indesejável. Assim sendo, combinando-se a probabilidade com o tipo de impacto ocasionado, podem ocorrer quatro categorias de risco descritas a seguir:

Quadro 2.2 – Categorias principais de risco Adaptado de: FERREIRA (2001) Impacto Alto

Baixo

Alta

(I)

(II)

Baixa

(III)

(IV)

Probabilidade

Dentre as categorias de risco mencionadas, a de menor relevância é a (IV) com baixa probabilidade e baixo impacto. De qualquer forma, é necessário que este tipo de risco seja estimado, para verificar a possibilidade do mesmo poder

34

conduzir procedimentos não críticos para caminhos críticos e conseqüentes situações de risco expressivas. Na gestão de risco atual, todas as possibilidades de risco devem ser consideradas desde o início de um novo empreendimento. Após a análise inicial de todos os riscos envolvidos, poderá ser feita a desconsideração dos riscos de baixo impacto, tanto os de alta como os de baixa probabilidade, caracterizando-os como sem importância ou de importância secundária.

2.5

ATITUDES DIANTE DA EXPOSIÇÃO AO RISCO

A exposição ao risco pode ser considerada como o produto da probabilidade de uma determinada situação ocorrer e o impacto ocasionado por ela, podendo este último ser positivo ou negativo. Segundo RAFETERY (1996, p.9), tem-se que: “The exposure to risk would be given by the probability of the event multiplied by the extent of the potential loss and gain”.

No processo decisório, não se pode levar apenas em consideração os riscos aos quais estará sujeito o empreendimento, sendo de extrema importância a atitude do empreendedor diante da exposição ao risco, para a decisão. Esta importância decorre do fato de que de forma geral o empreendedor comum é bastante sensível à possibilidade de grandes prejuízos, sendo que por outro lado, conforme sua possibilidade de ganho vai aumentado, em contrapartida sua sensibilidade de percepção deste aumento tende a diminuir.

As atitudes do ser humano diante da presença de risco classificam-se em: •

Aversão ao risco;

•

Propensão ou ousadia ao risco;

•

Indiferença ou neutralidade ao risco.

35

2.6

HISTÓRICO DA ANÁLISE DE RISCO

Pode-se afirmar que a análise de risco tem suas origens no princípio da era industrial, especificamente no segmento de confiabilidade. Tanto o conceito como o início do desenvolvimento dos métodos para avaliar a confiabilidade de um sistema, surgiram há aproximadamente cinqüenta anos atrás.

Como conseqüências do prosseguimento dos estudos referentes à confiabilidade industrial aparecem, cerca de dez anos mais tarde, os conceitos de manutenção e segurança, embora não seja muito fácil fazer uma distinção entre os históricos destes conceitos no mundo industrial, uma vez que os mesmos tiveram seus usos variáveis, dependendo da área ou ramificação da indústria que os aplicava.

No período compreendido entre o início da era industrial até a década de 40, as técnicas para avaliação da confiabilidade, segurança e riscos nos projetos, eram praticamente baseadas na intuição e na experiência dos projetistas da época.

De acordo com BAZOVSKY (apud VILLEMEUR, 1992, p.4), dois dos primeiros trabalhos para a avaliação dos riscos referentes à segurança, foram aqueles realizados por Pugsley, e publicados pelo London’s Aeronautical Research Council em 1939 e 1942, nos quais foram questionadas, todas as falhas possíveis, que poderiam ter ocasionado um acidente ocorrido na época em uma aeronave. Até então, os métodos utilizados para garantir a confiabilidade e segurança das instalações industriais, bem como dos equipamentos, eram mais resultados da arte do que propriamente de metodologias científicas.

Os conceitos de confiabilidade, segurança e risco continuaram suas evoluções, impulsionadas pela ocorrência de diversos e grandes desastres industriais. Como exemplo disto, LAGADEC (apud VILLEMEUR, 1992, p.4), cita o acidente do Titanic, considerado o maior e mais poderoso navio de linha regular, que afundou durante sua viagem de lançamento em abril de 1912, após haver se

36

chocado com um iceberg, ocasionando a morte de aproximadamente 1500 pessoas. Neste caso, o procedimento adotado pelo projetista para eliminar as possibilidades de risco, foi o de reforçar amplamente as regiões consideradas como críticas no navio.

HAVILAND e PIERCE (apud VILLEMEUR, 1992, p.4), relatam que no início de 1926, Pierce comentou que o axioma; “uma corrente não é mais forte do que o seu elo mais fraco” apresentava implicações matemáticas importantes. Diante disto, os primeiros engenheiros preocupados com os estudos de confiabilidade, segurança e risco, passaram a adotar a teoria do axioma, admitindo então, o fato de que quando se vai aumentando gradualmente a carga aplicada na corrente, até sua ruptura, a mesma dar-se-á no seu elo mais fraco.

Partindo da premissa do axioma citado anteriormente, BAZOVSKY (apud VILLEMEUR, 1992, p.5), relata que o primeiro modelo para avaliar a confiabilidade, surgiu na Alemanha na década de 40, quando o projeto do sexto míssil estava sendo desenvolvido, uma vez que a série inicial do mesmo foi considerada não confiável, diante do fato de que os mísseis explodiam em seus lançamentos ou caíam por terra. Assim sendo os engenheiros envolvidos no projeto, compreenderam que da mesma forma, o míssil precisava ser tão confiável, como a mais frágil de suas partes, uma vez que peças consideradas como elos fortes, também haviam falhado em alguns testes, ocasionando o fracasso da missão. As pesquisas relacionadas com a confiabilidade de mísseis continuaram

progredindo nos

Estados

Unidos

resultando

nas

primeiras

publicações nesta especialidade, de acordo com HAVILAND (apud VILLEMEUR, 1992, p.6).

Em outro segmento, também nos Estados Unidos e ainda na década de 40, foram feitos esforços no aprimoramento da qualidade, com o objetivo de melhorar a confiabilidade. Como resultado deste procedimento, é possível citar o sucesso que a General Motors Corporation obteve na expansão da vida útil dos motores de tração, utilizados nas locomotivas, de 250.000 milhas para 1.000.000 milhas.

37

Considerável progresso foi conquistado nesta década com relação à confiabilidade, através da melhoria e controle da qualidade, lançamento de cursos e livros correlatos e a utilização de estudos estatísticos.

CALABRESE (apud VILLEMEUR, 1992, p.6), relata que ainda neste período, métodos probabilísticos foram desenvolvidos com o objetivo de determinar a capacidade dos sistemas de distribuição elétrica, suprindo os consumidores dos serviços elétricos através de sistemas confiáveis.

A necessidade de confiabilidade torna-se indispensável no contexto tecnológico desta época e em 1949 de acordo com BLOCH (apud VILLEMEUR, 1992, p.6), surge a famosa lei de Murphy: “If anything can go wrong, it will!” (Se alguma coisa pode dar errado, ela dará!). Esta lei torna-se de grande importância, sendo na época um dos ensinamentos do programa da Base Aérea dos Estados Unidos, apresentado à imprensa durante uma conferência, e sendo utilizada até os dias atuais, por imposição da persistência da falência tecnológica.

Ainda na década de 40, nos Estados Unidos, RAFETERY (1996), afirma estarem as origens das técnicas de análise de risco e do gerenciamento de risco, especificamente no ramo de seguros.

Confiabilidade como um ramo da engenharia, de acordo com VILLEMEUR (1992), nasceu nos Estados Unidos, na década de 50, particularmente no segmento da eletrônica. A crescente complexidade dos sistemas eletrônicos e especialmente dos equipamentos militares, ocasionou um considerável aumento das falhas nos mesmos, resultando em redução do prazo de utilização destes equipamentos, e custos consideráveis com manutenção, uma vez que a mão de obra

utilizada

para

diagnosticar

os

defeitos,

precisava

ser

altamente

especializada. LEES (apud VILLEMEUR, 1992, p.6), narra o fato de que na Marinha Americana, o número de determinado tubo eletrônico destruído, aumentou de 60 em 1937, para 3200 em 1952 e ainda a constatação obtida através de levantamentos, de que o tempo de utilização destes tubos, era na realidade de apenas 30% da vida útil prevista.

38

Como conseqüência dos fatos relatados, O’CONNOR (apud VILLEMEUR, 1992, p.7) descreve a criação da Advisory Group on Reliability of Eletronic Equipment (AGREE), um grupo consultivo em confiabilidade de aparelhos eletrônicos, fundado em 1952 pelo Departamento de Defesa e as indústrias eletrônicas dos Estados Unidos.

Lentamente na AGREE, foi desenvolvendo-se a idéia de que era mais sensato uma maior dedicação no projeto dos equipamentos confiáveis, do que reparar as falhas que ocorriam, chegando a conclusão de que o custo em exponencial ocasionado pela falta de confiabilidade precisava ser interrompido. Para tanto alguns procedimentos foram sugeridos pelo grupo, como por exemplo, antes de uma grande produção de um determinado equipamento ser iniciada, o mesmo deveria ser testado em ambientes muito rigorosos, de forma a detectar os pontos falhos e corrigi-los. O grupo também aconselhou de que a média de tempo entre falhas (MTBF), poderia ser utilizada com um grau de confiança satisfatório, porém para tanto era necessário descobrir a média de tempo entre falhas atual, para que esta pudesse ser superada pela média requerida. Este foi o primeiro critério de confiabilidade, aplicado na produção em massa de componentes eletrônicos. De acordo com a U.S. MILITARY STANDART (apud VILLEMEUR, 1992, p.7) o relatório com as conclusões da AGRRE foi acatado pelo Departamento de Defesa Americano, que o publicou como um padrão militar americano, sob o nome de Reliability Demonstration Exponencial Distribuition.

Mais adiante, já na década de 60, verificou-se o aparecimento de novas técnicas para avaliar confiabilidade, com aplicação em diversas áreas. Conforme VILLEMEUR (1992), a primeira análise dos componentes de falha e seus efeitos na performance do sistema e na segurança da peça e das pessoas, foi realizada nesta década. Deste ponto em diante, vários outros estudos foram desenvolvidos, principalmente nas indústrias aeronáutica e aeroespacial.

Em 1961, de acordo com HENLEY (apud VILLEMEUR, 1992, p.8,), Watson da Bell Telefhone Laboratories introduziu o conceito do Fault Tree Method (Método da Árvore de Falha), como um método para avaliar a confiabilidade do

39

sistema projetado para controlar o lançamento de míssil da milícia americana. Mais tarde, conforme HAASL (apud VILLEMEUR, 1992, p.8,), o conceito foi novamente utilizado em projetos de Boeing, construindo-se então o Fault Tree Method.

Outra técnica de análise de risco que teve o início de seu desenvolvimento no início dos anos 60, também na indústria aeronáutica, foi a Failure Mode and Effects Analysis (FMEA) (Análise do Modo e Efeito de Falha). Esta técnica veio a ser introduzida ao final da década de 60, nos regulamentos impostos pela indústria aeronáutica americana.

Enquanto isso, na França, conforme relata LIEVENS (apud VILLEMEUR, 1992, p.8), por solicitação da Société Nationale des Industries Aéronautiques et Spatiale (SNIAS), foi desenvolvido o Gathered Fault Conbination Method para avaliar a confiabilidade e analisar os riscos do projeto do Concorde e do Airbus. Este método pode ser considerado como um resultado do FMEA, sendo imposto pelos regulamentos franceses também no final dos anos 60.

Ainda nesta década, estudos probabilísticos referentes à confiabilidade e riscos, foram constantemente expandindo-se e sendo integrados aos projetos. Segundo VILLEMEUR (1992), uma das maiores aplicações foi a introdução de critérios probabilísticos no projeto de aeronaves, desta forma, realizando aquilo que Pugsley havia proposto trinta anos antes. Também nesta época, na França, LIEVENS (apud VILLEMEUR, 1992, p.9), cita a utilização de conceitos probabilísticos no projeto do Concorde.

Nos anos seguintes, os empenhos em desenvolver métodos para avaliar confiabilidade e analisar riscos, refletiram em uma significativa redução das necessidades de manutenção e reparos, assim como redução de seus respectivos custos, confirmando desta forma, os méritos referentes ao estudo desses métodos.

40

Nas décadas de 70 e 80, as usinas nucleares foram responsáveis pela inovação realizada nos métodos de análise de risco, conforme NUREG 74/014 (apud VILLEMEUR, 1992, p.10), em 1975 foi publicada a primeira abrangente avaliação dos riscos referentes às usinas nucleares, conhecida pelo nome de Rasmussen’s Report. Como parte deste trabalho, outras técnicas de análise de risco foram desenvolvidas, incluindo o Event Tree Method (Método da Árvore de Evento) utilizado para avaliar cenários de acidentes e o conceito do Fault Tree Method introduzido anteriormente pela indústria aeronáutica, foi totalmente adaptado para a área nuclear.

De qualquer forma, as conclusões desta primeira avaliação foram muito questionadas e em 1977, por solicitação da American Safety Authorities um grupo de peritos foi montado para avaliar o Rasmussen’s Report. Conforme consta em NUREG/CR, 0400 (apud VILLEMEUR, 1992, p.11) foram encontradas falhas com relação à subestimação das margens de incerteza dos dados, comportamento humano, razões das causas de riscos comuns e consequentemente dos resultados. As conclusões deste novo relatório, que é conhecido atualmente pelo nome de Lewis’s Report, foram adaptadas pelas autoridades em segurança, que recomendaram que as técnicas de análise de risco precisavam continuar desenvolvendo-se e tendo seu uso cada vez mais difundido.

De acordo com KEMENY (apud VILLEMEUR, 1992, p.11), outro fato que contribuiu bastante para o aperfeiçoamento das técnicas de análise de risco que faziam uso de conceitos probabilísticos, foi o acidente da Three Mile Island, cuja comissão responsável pela análise do acidente, elaborou um relatório para o presidente dos Estados Unidos em 1979, emitindo suas conclusões sobre as causas do mesmo e recomendando que as técnicas de análise de risco probabilísticas tivessem seu uso constantemente ampliado.

Progressivamente, desde 1980, os estudos relativos à análise de risco em usinas nucleares foram aumentando e LEVINE (apud VILLEMEUR, 1992, p.11), cita que em 1984, mais de vinte estudos de análise de risco em usinas nucleares

41

já haviam sido realizados e publicados, e que outros estavam sendo desenvolvidos.

Outro acontecimento relevante ocorrido nesta época, de acordo com o NUREG/CR 2300 (apud VILLEMEUR, 1992, p.11) foi a publicação em 1983, de um guia chamado PRA, a pedido das autoridades em segurança americanas, onde era proposta uma metodologia para avaliação dos riscos em usinas nucleares. A análise de risco foi também realizada em outros setores industriais, como por exemplo, na usina petroquímica da ilha de Canvey na Inglaterra, no final da década de 70.

Ë importante salientar que no início da década de 80, não havia ainda um consenso por parte dos especialistas, com relação à utilização das técnicas de análise de risco, porém pode-se considerar que foi nesta época que as mesmas foram

parcialmente

introduzidas

nos

empreendimentos

ou

projetos

e

constantemente aperfeiçoadas até os dias atuais. Percebe-se também que o interesse dos engenheiros, gerentes e especialistas com relação à segurança, confiabilidade, qualidade e manutenção vem expandindo-se gradualmente, o que deu origem a um ramo da engenharia que é possível chamar de gestão de riscos.

A gestão de riscos envolve diversos conceitos, quantificação limitada, e ferramentas matemáticas, assim como as técnicas utilizadas para medição e previsão das quantidades. Este é o tema da presente dissertação que está essencialmente focada na identificação, análise e tratamento dos riscos envolvidos

no

estudo

de

viabilidade

de

empreendimentos

especificamente na construção de edifícios residenciais.

imobiliários,

42

2.7

O GERENCIAMENTO DE RISCOS

O objetivo principal do gerenciamento de riscos ou GR é a eliminação ou redução dos riscos possíveis, identificados em um empreendimento.

Segundo VALERIANO (1998), a finalidade básica do GR, é o da criação do que se pode chamar de produtos do gerenciamento de riscos. Como exemplo destes produtos, é possível citar a estratégia ou metodologia a ser usada no gerenciamento dos riscos, onde deverão estar especificados procedimentos e informações importantes e necessárias ao processo decisório, no que diz respeito aos riscos que poderão ser admitidos no decorrer do processo.

Em um empreendimento imobiliário, o gerenciamento de riscos pode e deve ser realizado em todas as fases do mesmo, desde o estudo de viabilidade para compra do terreno, até o final da construção do projeto, podendo inclusive ser aplicado em todos os níveis, setores de trabalho ou atividades.

O processo de gerenciamento de riscos compõe-se de quatro etapas, conforme ilustrado na figura 2.1.

Planejamento do GR

Sistema tratamento

Avaliação dos

de riscos

riscos

Avaliação de opções

Figura 2.1 – Etapas do gerenciamento de riscos Fonte: VALERIANO (1998, p.367)

43

Na etapa de planejamento, a meta principal deve ser a etapa subseqüente, ou seja, a de avaliação dos riscos. Deste modo, a equipe envolvida no GR deverá estabelecer nesta fase, a estratégia a ser utilizada no gerenciamento dos riscos, definindo prazos, capacitações necessárias, técnicas de análise de risco a serem adotadas, custos e sistemas para controle e retroalimentação do sistema de gerenciamento de riscos.

O processo continua com a etapa de avaliação dos riscos, que principalmente identificará os eventos que podem ocasionar efeitos indesejáveis em relação ao retorno do investimento, execução, prazos e custos e avaliará com o uso de técnicas de análise de riscos apropriadas definidas na etapa anterior, a probabilidade da ocorrência dos riscos, assim como, as conseqüências ou impactos causados pelos mesmos.

Ao término da etapa de avaliação dos riscos, inicia-se a etapa de avaliação das opções, que objetiva principalmente identificar as melhores opções para tratamento dos riscos, ou seja, aquelas que apresentem melhor relação custo/benefício.

A quarta etapa diz respeito ao sistema de tratamento dos riscos, que ocorrerá através da opção de tratamento definida na terceira etapa. Conforme VALERIANO (1998), as opções que podem ser utilizadas para tratamento dos riscos dividem-se em redução ou aceitação do risco. A redução do risco pode acontecer de duas formas possíveis: •

Redução da probabilidade de sua ocorrência;

•

Redução das conseqüências ou dos impactos resultantes.

A aceitação do risco pode ocorrer após uma comparação que tenha resultado positivo, realizada entre os resultados que o empreendimento objetiva e os impactos negativos causados pela presença de riscos.

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Em seguida à aceitação do risco, VALERIANO (1998), cita algumas formas pelas quais o risco ainda poderá ser tratado. São elas: •

Remoção do risco através do balanceamento entre desempenho, custo e prazo, sendo exemplo disso a utilização de material mais confiável e previsão de maior tempo para execução de certa atividade;

•

Controlar o risco fazendo uso de procedimentos que possam minimizar ou anular o mesmo; como por exemplo, a criação de uma atividade paralela ou complementar;

•

Transferir o risco para outro setor ou atividade, procurando realizar compensações referentes ao desempenho, prazos e custos;

•

Aceitar o risco da forma como ele se apresenta, ou seja, sem decréscimo de sua probabilidade ou de seu impacto, procedimento este que normalmente compromete a execução, o prazo e o custo, parâmetros que por segurança devem ser estimados neste caso com certo acréscimo, de forma a compensar a possível ocorrência do efeito indesejável;

•

Realização de pesquisas e análises mais detalhadas, de forma a disponibilizar melhores informações para reduzir as incertezas e por conseqüência os riscos.

É importante ressaltar que o sistema de gerenciamento de riscos deve ser provido de permanente acompanhamento e controle, para detectar possíveis riscos remanescentes após o tratamento dos mesmos, bem como a possibilidade da existência de eventos indesejáveis não previstos inicialmente, de tal forma que o sistema possa ser implementado, aperfeiçoado e retroalimentado com novos dados, sempre que necessário.

45

2.8

AS TÉCNICAS DE IDENTIFICAÇÃO DE RISCOS

Na seção anterior verificou-se que durante o processo de gerenciamento de riscos, especificamente na fase de avaliação, são realizados dois procedimentos, quais sejam: a identificação e posterior análise dos possíveis riscos.

Para realizar a identificação dos riscos envolvidos em um empreendimento, existem técnicas específicas, que de acordo com CHAPMAN (1998), classificamse em: • Identificação conduzida exclusivamente através do analista de risco; • Identificação conduzida pelo analista de risco que se baseia em entrevista realizada com um ou mais componentes do empreendimento ou projeto; • Identificação através da condução do analista de risco, que se baseia em grupos de trabalho.

Com referência às técnicas de identificação de riscos baseadas em grupos de trabalho, CHAPMAN (1998) cita os exemplos das técnicas de Brainstorming, técnica de grupo nominal e técnica Delphus.

A técnica de Brainstroming e a técnica de grupo nominal, conforme FERREIRA (apud CHAPMAN, 2001), são compotas das seguintes etapas:

I – Técnica de Brainstorming • Sessão preliminar para definição dos pontos principais do problema e das soluções aceitáveis; • Seção prévia à seção de Brainstorming, para possível redefinição do problema;

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• Seção de Brainstorming; • Aquisição subsequente de idéias; • Seleção das idéias mais promissoras; • Desenvolvimento das idéias selecionadas; • Verificação e apresentação das idéias selecionadas.

II – Técnica de Grupo Nominal • Criação de idéias escritas por cada componente do grupo de forma silenciosa; • Apresentação das idéias criadas ao grupo, através de frases simples colocadas em cartões ou tiras de papel; • Cada idéia apresentada é comentada pelo grupo, de forma a serem esclarecidas e avaliadas; • Votação individual das idéias por ordem de prioridade. A técnica Delphus, que também pode ser utilizada como uma técnica de análise de riscos, é apresentada adiante na seção 2.9.3.7.

2.9

AS TÉCNICAS DE ANÁLISE DE RISCO

De acordo com o que já foi exposto no presente capítulo, compreende-se que o risco ocorre de maneira permanente, durante todo o período de concepção e construção de um empreendimento imobiliário. Como conseqüência deste fato, nos últimos anos a utilização da análise de risco nos empreendimentos tem sido

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cada vez mais relevante, uma vez que ela pode auxiliar no processo decisório dos mesmos.

Dentre as vantagens da utilização da análise de risco em novos projetos, pode-se citar: possibilidade de calcular a probabilidade da construção de um empreendimento acontecer dentro do prazo inicialmente estabelecido, verificação do risco do custo do metro quadrado da construção encontrado estar dentro do intervalo

do

custo

previsto,

avaliação

dos

riscos

existentes

em

um

empreendimento que depende de agente financiador externo, assim como avaliar os riscos de lançamento de determinado produto em determinada localidade ou época.

Pode-se estimar o risco lançando-se mão de diversas técnicas de análise de risco, sendo que estas podem ser quantitativas, quando estão fundamentadas em teorias matemáticas e são utilizados modelos estatísticos e probabilísticos, ou podem ser ainda qualitativas, que são as utilizadas em especial quando não existem informações ou dados suficientes para tomar-se uma decisão, sendo baseadas na maioria das vezes na experiência de especialistas ou análise de dados históricos.

2.9.1 Projeções Otimista, Esperada e Pessimista De acordo com KASSAI (2000), é muito importante que quando uma situação esperada dentro de um empreendimento seja analisada, faça-se também a análise de duas outras projeções da situação, uma mais otimista e outra mais pessimista, possibilitando desta forma, que dois extremos da situação esperada sejam analisados, bem como, verificar a sensibilidade ao risco existente nas situações projetadas. Atenção especial deve ser dedicada na elaboração destas projeções, de tal forma, que o bom senso e experiência das pessoas envolvidas no processo, não acabem por subestimar ou superestimar quaisquer dados ou informações fornecidas. Esta metodologia de elaboração de projeções, não constitui uma técnica de análise de risco propriamente dita, porém, a mesma pode

48

ser considerada como uma forma simples e preliminar de avaliação dos riscos inerentes a um empreendimento ou investimento.

2.9.2 Acréscimo de Risco à Taxa de Desconto e Ajuste Pela Certeza Equivalente Constituindo ainda duas outras formas para avaliação preliminar ou inicial dos riscos em empreendimentos, KASSAI (2000), ainda cita a possibilidade de se trabalhar com um fluxo de caixa descontado, atribuindo-se certa taxa de desconto ou taxa de atratividade à taxa de desconto, permitindo desta forma, que se associe taxas de desconto baixas aos empreendimentos considerados de baixo risco, e da mesma forma, taxas de desconto mais altas aos empreendimentos que se caracterizarem como de risco mais elevado. A segunda maneira de avaliar os riscos em um empreendimento, de forma direta, seria a utilização de fatores que ajustariam percentualmente a entrada de créditos esperados, para um valor real de entrada de créditos, aceitos pelo indivíduo que realiza a tomada de decisão. Estes fatores também chamados de equivalentes à certeza, objetivam transformar os créditos ou fluxos de caixa esperados em montantes certos, descontando os mesmos pela taxa de desconto livre de risco, garantindo desta forma, que a taxa de desconto não seja utilizada em duplicidade.

2.9.3 Técnicas Qualitativas de Análise de Risco

2.9.3.1

Análise Preliminar de Risco – PHA

A Análise Preliminar de Risco (PHA), foi utilizada pela primeira vez nos Estados Unidos, na década de 60, precisamente para analisar a segurança e os riscos existentes na propulsão de projéteis. Em seguida o método foi formalizado pelas empresas de Boeing, sendo desde então utilizado em diversas áreas, tais como, indústria aeronáutica, química e nuclear. No início dos anos 80, a técnica

49

passou a ser utilizada também na França por recomendação da União das Indústrias Químicas.

VILLEMEUR (1992), cita os objetivos desta técnica, como sendo os seguintes: •

Identificação das situações de perigo ou risco existentes na instalação ou projeto;

•

Avaliação da severidade ou impacto das conseqüências, referentes às situações de perigo ou risco identificadas;

•

Determinação de todos os possíveis procedimentos para eliminação ou redução das situações de perigo ou risco avaliadas.

A PHA, como o próprio nome sugere, deve ser utilizada de forma geral, em estudos preliminares para avaliação de riscos, devendo e podendo ser complementada com a aplicação de outras técnicas de análise de risco, quando a situação solicita a pesquisa de dados mais profundos, ou quando um risco de alto impacto é identificado.

Esta técnica de análise de risco deve preferencialmente ser utilizada, desde o estudo de viabilidade de um novo empreendimento ou projeto, ou o mais cedo possível, de forma que ao longo dos mesmos, as possíveis situações de perigo

e

respectivas

conseqüências

sejam

identificadas

e

registradas

periodicamente em um guide-list.

2.9.3.2

Pesquisa de Mercado

Trata-se de uma abordagem, com o objetivo de avaliar riscos, onde os parâmetros de maior relevância a serem avaliados são obtidos através da aplicação de questionários e/ou entrevistas em uma amostra de consumidores

50

criteriosamente selecionada, de forma que as preferências e opiniões dos mesmos, sobre determinado produto, possam ser definidas após a pesquisa.

É comum que, durante o estudo de viabilidade da construção de um edifício, a pesquisa de mercado seja realizada pela construtora, em primeiro lugar para avaliar a possibilidade da compra do terreno e em segundo lugar para definir o tipo de imóvel a ser construído, ou seja, o produto a ser comercializado futuramente.

A pesquisa de mercado para levar a resultados confiáveis precisa ser bem planejada e executada, de forma que o somatório dos erros cometidos, seja minimizado o quanto possível. Os erros presentes nas pesquisas de mercado, normalmente são classificados em duas categorias:

a) Erros referentes à amostragem

Tais erros estão diretamente relacionados a um processo deficiente de amostragem. Como o objetivo principal da Estatística é permitir inferência (previsões, decisões, etc) acerca de uma população, tomando como base as informações contidas na amostra, erros grosseiros na retirada da amostra conduzirão necessariamente a previsões equivocadas. As principais fontes de erros seriam: procedimentos inadequados na seleção da amostra, questionários mal formulados e tamanho da amostra deficiente.

b) Erros de avaliação dos resultados

Estes tipos de erros dizem respeito à realização da pesquisa de forma satisfatória e de que forma os resultados são utilizados. Podem ser partilhados em formulação errônea de perguntas, uso de ferramentas estatísticas não apropriadas para avaliação dos dados e interpretação e uso incorreto das informações obtidas.

51

Como a soma total de erros que são cometidos em uma pesquisa de mercado, corresponde aos descritos nos dois tipos de erro, ignorar uma das duas fontes de erro, pode conduzir o resultado final a conclusões muito diferentes da realidade.

Conforme FUTRELL (1994), é possível enumerar dez razões como causadoras de falha das pesquisas de mercado, sendo que as duas primeiras referem-se aos erros comuns da escolha da amostra e as demais estão relacionadas com os erros de avaliação dos resultados da pesquisa. São elas: •

Falha no uso de métodos estatísticos na escolha da amostra;

•

Ignorar as não respostas;

•

Trabalhar as percepções do consumidor de forma objetiva;

•

Tratar as pesquisas como um evento, não como um processo;

•

Realizar perguntas não especificadas;

•

Não realizar todas as perguntas necessárias;

•

Uso incorreto ou incompleto dos métodos de análise dos dados;

•

Ignorar os resultados da pesquisa;

•

Usar os resultados da pesquisa incorretamente.

FUTRELL (1994), alerta para o fato de que as empresas não devem perder o estímulo, diante destas dez armadilhas encontradas nas pesquisas de mercado. Se elas puderem ser evitadas e se as limitações dos resultados da pesquisa forem conhecidos, é possível que pesquisas de mercado eficientes sejam realizadas. Desta forma, as empresas podem através da utilização desta

52

ferramenta de avaliação de risco, adquirir muito conhecimento sobre as necessidades e expectativas de seus consumidores e descobrir uma maneira de satisfaze-los.

2.9.3.3

Analogias Históricas e Analogias de Fenômenos da Natureza

Em um novo empreendimento é possível fazer previsões com relação aos futuros resultados do mesmo, tomando-se por base dados históricos referentes a um empreendimento semelhante realizado anteriormente.

Este procedimento consiste em uma técnica de análise de risco chamada de analogia histórica, onde principalmente procura-se estabelecer o grau de semelhança entre os dois empreendimentos a serem comparados e diante de uma situação nova ao empreendimento que serve de base para comparação, verificar como o mesmo poderia ter sido alterado, possibilitando desta forma estimar

qual

o

comportamento

e

os

resultados

possíveis

do

novo

empreendimento.

Em empreendimentos de Construção de Edifícios, é muito comum que dados orçamentários pertencentes a projetos anteriores, sejam utilizados para simular os futuros resultados de um novo empreendimento. Como exemplo disso, pode-se citar a utilização do valor do custo/m2 de construção ocorrido em um determinado edifício, para realizar o estudo de viabilidade de construção de outro, que possua especificações técnicas similares ao anterior.

Outra técnica que pode ser de grande auxílio para analisar riscos em empreendimentos e projetos, consiste na utilização da analogia de fenômenos da natureza. A titulo de ilustração seja considerada a construção de uma ponte sobre um rio, do qual tenha-se registro do nível de cheia dos últimos quinze anos. Assim sendo, o dado histórico do nível de cheia máxima ocorrida neste rio, pode ser considerado no projeto de execução da ponte.

53

Da mesma forma, registros históricos de índices pluviométricos altos, em determinada época do ano para certa localidade, podem auxiliar no sentido de evitar a execução das fundações de uma edificação neste período.

2.9.3.4

Criação de Cenários

A técnica de criação de cenários conforme KASSAI (2000), resume-se basicamente em permitir visualizar como um empreendimento pode se desenvolver, através da criação de uma seqüência lógica de acontecimentos ou eventos envolvidos e da interpretação de como eles interagem entre si, bem como a que resultados podem conduzir o empreendimento.

O cenário criado pode auxiliar o empreendedor a analisar situações não rotineiras, perceber de que forma situações hipotéticas, tanto positivas quanto negativas acontecem e a forma de atuação requerida para alcançar ou evitar essas situações, conforme o caso. Como vantagem ainda da utilização desta técnica, verifica-se a possibilidade da análise do dinamismo de determinados cenários criados, que de outra forma não seriam considerados.

A criação de cenários constitui uma técnica, que pode ser utilizada de forma complementar a analise de risco através de técnicas quantitativas. A exemplo disso, cita-se sua utilização em conjunto com o teste de sensibilidade, que pode avaliar quanto uma variável é sensível diante de determinado cenário criado.

2.9.3.5

Análise de Impactos entre Eventos

Esta técnica objetiva estabelecer qual o impacto ocasionado pela ocorrência de determinado evento a todos os demais eventos que com ele estão relacionados.

54

KASSAI (2000), descreve a construção da análise de impactos entre eventos, conforme os seguintes passos: •

Identificação dos eventos que podem ocorrer e suas respectivas probabilidades; que pode ser feita através do uso da técnica Delphi, experiência do especialista, analogias históricas ou outras técnicas qualitativas adequadas;

•

Determinação da interdependência dos eventos identificados, para verificação de possíveis inconsistências;

•

Criação de uma matriz com as probabilidades de ocorrências dos eventos identificados;

•

Admitindo que os eventos podem ser considerados, não considerados e até serem classificados como eventos certos, calcular a matriz para todas as situações estabelecidas.

2.9.3.6

Técnica Delphus

A técnica Delphus basicamente consiste em obter a opinião de um grupo de especialistas sobre determinada questão, sem que ocorra contato pessoal entre os mesmos, desta forma, proporcionando igualdade entre os participantes e evitando que a opinião de uns seja alterada pelo poder de liderança ou capacidade de persuasão de outros, ou por diferenças hierárquicas.

Esta técnica pode ser resumida através dos procedimentos seguintes: •

Definição do assunto a ser abordado;

•

Elaboração de questionário pelo grupo de coordenação do processo;

55

•

Escolha dos especialistas que responderão ao questionário, possuidores de experiência ou conhecimento no assunto a ser pesquisado;

•

Aplicação do questionário mantendo os especialistas no anonimato;

•

Processamento pela coordenação das respostas obtidas e elaboração de novo questionário, incorporando os novos dados levantados ao mesmo; de forma que os especialistas sejam retroalimentados, permitindo que o segundo questionário possa ser respondido com melhor consenso dos mesmos;

•

Nova coleta de opiniões e retroalimentação dos especialistas com os resultados do novo questionário;

•

Repetição do processo até que o resultado do consenso seja representado por uma opinião clara e razoável ou até que ocorra uma estabilidade entre as opiniões.

2.9.3.7

Técnica do Painel de Especialistas

Analogamente à técnica Delphus, esta técnica consiste em obter um consenso sobre determinado assunto, através da opinião de um grupo de especialistas, escolhidos previamente e convocados para algumas reuniões.

A vantagem desta técnica em relação à técnica Delphus, KASSAI (2000), cita a de que como o contato é direto e pessoal, o resultado desejado é obtido em menos tempo e com um custo menor. Em contrapartida o resultado refletirá muito mais a dinâmica do grupo do que um consenso propriamente dito, uma vez que a opinião de alguns participantes, pode ser afetada pela opinião de outros com personalidades mais fortes ou por diferenças hierárquicas.

56

2.9.4 Técnicas Quantitativas de Análise de Risco

2.9.4.1

Probabilidade

Em um empreendimento o risco está sempre associado à possibilidade da ocorrência de situações futuras diretamente relacionadas ao insucesso do mesmo. Chamando-se de {S} e {F}, respectivamente, os eventos sucesso e fracasso relacionado ao mesmo espaço amostral, sabe-se da Teoria das Probabilidades, que:

P(F) = 1 – P(S)

(2.1)

Portanto, o risco pode ser definido como sendo:

Risco = 1 – P(S);

(2.2)

onde P(S) representa a probabilidade de sucesso.

Como o resultado de um investimento pode assumir diversos valores, para melhor praticidade, é usual que se divida os resultados encontrados em faixas de valores, atribuindo a cada uma delas uma probabilidade de ocorrência. Este procedimento tem como objetivo, utilizar a lei dos grandes números, onde o lim Frelativa = p(evento), para avaliar as probabilidades dos eventos e a construção

n→∞

da distribuição de probabilidades da variável.

2.9.4.2

Valor Monetário Esperado e Curva de Utilidade

O valor monetário esperado VME de um empreendimento, por definição, é igual ao somatório das esperanças dos possíveis resultados.

57

A esperança ou expectância de um determinado valor monetário VM é representada por E(VM). Sabendo-se que, sendo VM uma variável aleatória discreta que pode assumir os valores vM1, vM2, ..., vMn, e p1, p2, ..., pn, as respectivas probabilidades dos valores, a esperança de VM, é definida por: E(VM) = p1.vM1 + p2.vM2 + ... + pn.vMn

(2.3)

Ou seja:

n

E(VM) = ∑ pi.vMi = i =1

∑

p.VM

(2.4)

Se na expressão acima considerar-se a probabilidade como freqüência relativa de uma amostra de tamanho T, teremos que a esperança de VM será igual à média aritmética VM da amostra em questão

Como a probabilidade pode ser considerada o limite da freqüência relativa quando T aumenta indefinidamente, é possível interpretar que, neste caso, E(VM) assume o valor da média do universo do qual a amostra foi retirada.

Desta

forma,

frente

aos

diversos

resultados

possíveis

que

um

empreendimento pode apresentar e suas respectivas probabilidades associadas, o valor monetário esperado VME ou também chamado equivalente certo, corresponde à média aritmética da distribuição.

Na prática, porém, a técnica do valor esperado não deve ser utilizada isoladamente, uma vez que empreendimentos que possuam teoricamente valores esperados iguais, podem, no entanto apresentar riscos diferentes. Assim sendo, torna-se importante conhecer o grau de dispersão dos valores em torno do valor esperado. Esta dispersão é medida através do desvio padrão, e que corresponde por sua vez ao risco associado ao valor monetário esperado VME.

58

Através da figura 2.2 é possível verificar que empreendimentos como A e B, que possuem o mesmo valor monetário esperado, no entanto, apresentam riscos diferentes, sendo o risco de B (δB) superior ao de A (δA), uma vez que o empreendimento B apresenta maior dispersão dos resultados possíveis, em relação à média.

δA ( VM) < δB ( VM)

f (VM)

A

B

E(VM)A = E(VM)B

VM

Figura 2.2 – Gráfico de distribuição probabilística Adaptado de: KASSAI (2000)

Desta maneira, é possível dizer que o comportamento do indivíduo frente ao risco é bastante relevante na tomada de decisão. O entendimento dos diferentes comportamentos dos investidores diante da presença de riscos pode ser auxiliado através do conceito de utilidade, que consiste basicamente em estabelecer que as pessoas não focam sua maior preocupação no valor monetário esperado, mas sim no acréscimo de utilidade que maiores valores monetários acarretariam. A figura 2.3 é apresentada para ilustrar melhor o conceito de utilidade, bem como, os possíveis comportamentos do indivíduo frente ao risco. Seja um empreendimento com dois possíveis resultados R1 e R2, e ainda que a probabilidade de R1 seja igual a de R2, ou seja, de 50%. Como conseqüência

59

disto, o valor monetário esperado representado por VME, estará localizado exatamente no meio do intervalo entre R1 e R2.

Utilidade

B

U(R2) C

U(VMAR) U(VME) U(VMOR)

D U(R1) A

R1

VMAR

VME

VMOR

R2

Resultados

Figura 2.3 – Curva de utilidade Adaptado de: RAFETERY (1996, p.63)

O indivíduo averso ao risco investiria apenas até o valor monetário VMAR menor do que VME, e seu comportamento pode ser representado pela curva de utilidade ACB, cuja concavidade será tanto maior, quanto maior for sua aversão ao risco.

Analogamente, o indivíduo ousado ou propenso ao risco investiria até o valor monetário VMOR maior do que o VME, sendo seu comportamento representado pela curva de utilidade ADB, que terá sua convexidade aumentada, tanto quanto maior for a ousadia ou propensão ao risco do indivíduo.

60

O indivíduo neutro ou indiferente ao risco acompanha normalmente o VME, e seu comportamento pode ser ilustrado pela reta AB.

2.9.4.3

Teste de Sensibilidade

Esta técnica de análise de risco objetiva verificar o efeito que uma modificação em um parâmetro de entrada pode causar nos resultados desejados ou esperados para um empreendimento. De maneira geral, o uso desta técnica é recomendado

quando

não

existem

quaisquer

informações

referentes

à

distribuição de probabilidades da variável.

Verifica-se a sensibilidade do empreendimento através da variação dos parâmetros relacionados com o mesmo, desta forma, aqueles onde pequenas variações são capazes de modificar de forma substancial os resultados esperados, são ditos parâmetros para os quais o empreendimento é muito sensível.

Na prática é bastante comum a utilização do teste de sensibilidade em conjunto com a criação de cenários, verificando desta forma os impactos que determinados cenários podem acarretar nos resultados de um projeto.

2.9.4.4

Coeficiente de Variação e Curva de Indiferença

Conforme visto em 2.8.4.2, o desvio padrão mede a dispersão absoluta dos valores obtidos, em relação à média ou valor esperado. O coeficiente de variação, por sua vez, analisa o risco por unidade de retorno pretendido, ou seja, mede a dispersão relativa dos resultados em torno do valor esperado. Assim sendo o coeficiente de variação CV, é a razão entre o desvio padrão σ e o valor esperado VE:

61

CV =

σ VE

(2.5)

Como o valor esperado em um empreendimento, pode variar de acordo com o comportamento do investidor diante da possibilidade de riscos, isto quer dizer, de ousadia, neutralidade ou aversão, é conveniente que se realize uma análise dos valores esperados possíveis para um determinado desvio padrão, através da curva de indiferença dos investidores ilustrada na figura 2.4.

Risco

A B

7

C

5 3

7

9

11

13

Retorno Esperado

Figura 2.4 – Curva de indiferença Fonte: KASSAI (2000)

Com base na figura 2.4, KASSAI (2000), relaciona as seguintes conclusões: •

Quando o risco for considerado zero, todos os tipos de investidores terão retornos do investimento idênticos e iguais a sete;

•

Investidor representado pela curva A, é considerado o que possui menor grau de aversão ao risco, pois para um risco igual a cinco, ele solicita um aumento em relação ao valor esperado de apenas dois;

62

•

Para o mesmo risco de cinco, o investidor B exige um aumento no valor esperado de quatro;

•

Analogamente para o risco igual a cinco, o investidor C impõe que o valor esperado seja acrescido de seis;

•

Como o investidor A pode ser considerado o mais ousado, dentre os três investidores, provavelmente ele aceitará com mais facilidade, situações que envolvam maior possibilidade de retorno, mesmo que elas possuam maior grau de risco.

Diante do exposto, conclui-se que a curva de indiferença pode prestar grande auxílio, nos momentos em que se faz necessário analisar as decisões de um novo investimento, relacionando-as com o tipo de comportamento do investidor frente ao risco.

2.9.4.5

Regressão

É muito comum durante um processo de avaliação de riscos em um empreendimento, desejar-se saber qual o comportamento de uma variável dependente, em relação a uma ou mais variáveis independentes.

Uma das principais preocupações ao se analisar dados, é a de criar modelos que explicitem como a variável dependente se comporta em relação as demais, tendo em vista que, diante de cenários futuros de incertezas, incertezas estas representadas por variáveis aleatórias ou acidentais, torna-se útil estabelecer, com base em resultados de empreendimentos anteriores, uma função matemática que explique o relacionamento entre as variáveis em análise. Esta função matemática estabelecida denomina-se curva de ajustamento, que poderá ser utilizada para estimar comportamentos futuros de uma ou mais variáveis, desde que o grau de dispersão dos dados não seja elevado.

63

O grau ou qualidade de ajustamento da curva em relação aos dados é denominado de aderência, e é representada pelo somatório dos quadrados dos desvios da variável dependente em relação à curva de ajustamento. Se o grau de aderência é grande, diz-se que o ajustamento da curva é satisfatório, caso contrário diz-se ser insatisfatório, ou seja, a curva que melhor representará a regressão da variável dependente para a variável independente, será aquela que apresentar maior valor para a aderência e será denominada curva dos mínimos quadrados.

A regressão quando for mais bem representada pela equação de uma reta, é chamada de regressão linear. Estando na regressão envolvidas apenas duas variáveis, trata-se de uma regressão simples, analogamente quando estão relacionadas mais de duas variáveis a regressão é chamada de múltipla.

O cálculo da regressão entre variáveis pode ser realizado com a planilha eletrônica Excel através da função regressão do ícone Ferramentas/Análise de dados.

2.9.4.6

Correlação

Enquanto na regressão, deseja-se saber qual o comportamento de uma variável dependente, em relação a uma ou mais variáveis independentes, na correlação objetiva-se determinar quanto uma equação linear, ou de outro tipo, explica o relacionamento entre as variáveis, ou seja, o quanto essas variáveis se movem em conjunto.

Para quantificar este relacionamento é utilizado o coeficiente de correlação r ou de Pearson, em homenagem ao matemático Karl Pearson, responsável pelo desenvolvimento da técnica.

Conforme KASSAI (2000), o coeficiente de correlação pode variar de (-1) para dados que possuem correlação negativa perfeita, até (+1) para aqueles que

64

apresentam correlação positiva perfeita, podendo ser analisado conforme dois aspectos que seriam o sinal e a magnitude.

O sinal significa o sinal do coeficiente angular de uma reta fictícia que num diagrama de dispersão seria ajustada aos dados, sendo que quando for negativo significa que a variável analisada tem correlação negativa, ou seja, quando uma cresce a outra decresce, e quando positivo as variáveis possuem correlação negativa, isto é, à medida que uma cresce a outra tende também. Além destas duas possibilidades o coeficiente de Pearson pode ser também igual a zero, o que significa dizer que as variáveis são definidas como não correlacionadas.

Com relação à magnitude, pode-se dizer que ela representa o quanto os pontos do diagrama de dispersão estão próximos à reta fictícia, assim sendo coeficientes próximos de (-1) ou (+1) traduzem grande proximidade dos pontos em relação à reta, por sua vez os coeficientes angulares próximos de zero significam grande dispersão dos pontos.

Da mesma maneira que a regressão, a correlação é dita simples quando estiverem envolvidas apenas duas variáveis e múltipla quando se tratar da correlação entre mais de duas variáveis.

A técnica da correlação pode ser de muita utilidade, uma vez que variáveis como custo de construção, preço de venda, custo de aquisição do terreno, despesas com propaganda e corretagens e lucro, estão todas fortemente correlacionadas entre si. Desta forma a correlação pode ajudar no sentido de obter-se um retorno máximo, para determinado risco, ou ainda redução do risco para determinado retorno pretendido.

É possível verificar a correlação entre variáveis, bem como traçar o gráfico de dispersão, fazendo-se uso do teste ANOVA da planilha eletrônica Excel, através da função regressão do ícone Ferramentas/Análise de dados.

65

2.9.4.7

A

PERT-Risco

utilização

da

técnica

de

PERT-Risco

na

construção

de

um

empreendimento imobiliário pode ser resumida, como sendo o cálculo da probabilidade de que o término de uma etapa ou de todo o empreendimento, ocorram dentro de datas inicialmente estabelecidas pelo caminho crítico no PERT-Tempo.

Para realização do cálculo da probabilidade, admite-se que as datas de término possíveis possuem distribuição Gaussiana ou normal Como a área da curva normal representa na figura 2.5, é considerada como sendo igual à unidade, ou seja, 100 % a probabilidade de um empreendimento terminar dentro de um prazo igual ou menor a um tempo T determinado, corresponde na curva normal à área à esquerda de T, e analogamente a probabilidade de empreendimento ultrapassar o tempo T, é representada pela área da curva normal à direita de T.

T1

T

T2

Figura 2.5 – Curva de distribuição normal Adaptado de: LIMMER (1997)

A área delimitada pela curva normal e o eixo das freqüências é dividida em duas partes iguais, pela média de todas as freqüências M. Desta forma, a probabilidade para o evento T≤M será; P [T≤M] igual a 50%. A probabilidade de ocorrência de um tempo T1 menor que M será de 50% menos a área compreendida entre T1 e T e o risco da ocorrência de um tempo T2 superior a T será de 50% mais a área compreendida entre T e T2.

66

LIMMER (1997), caracteriza a técnica do PERT-Risco, como sendo uma variável aleatória Z, definida pela comparação da diferença entre um tempo determinado T e o tempo correspondente à média M do conjunto ao qual T pertence, com o desvio padrão do conjunto em questão. Ou seja:

z=

T − TM σ

(2.6)

É possível demonstrar que, se a variável T possui distribuição normal, a variável aleatória z possuirá distribuição normal com média igual a zero e variância igual à unidade, distribuição essa conhecida pelo nome de distribuição normal reduzida. A variável aleatória reduzida z tem sua distribuição de probabilidade tabelada em diversos livros de estatística. Com o valor calculado de z, entra-se na tabela referida e encontra-se a probabilidade de ocorrência do tempo T. Para a realização do cálculo de z faz-se necessário definir as variáveis T, TM e σ. Nos casos onde os tempos de duração das atividades do empreendimento forem considerados variáveis aleatórias independentes, teremos que a variância total do tempo de duração do empreendimento será igual à soma das variâncias dos tempos de duração de todas as atividades, assim como o tempo esperado total para término do empreendimento, será igual à soma dos tempos esperados para término das atividades que o compõem.

Em função da disponibilidade de informações, LIMMER (1997), estabelece três critérios para cálculo da variância do tempo de duração de cada atividade do empreendimento: •

Análise da distribuição de freqüência dos tempos de duração da atividade;

•

Utilizando a data de término mais cedo (DTC) ou tempo otimista A e a data de término mais tarde (DTT) ou tempo pessimista B, ambas estimadas pelo PERT-Tempo, sendo o cálculo da variância dado por:

67

B − A υ=  ;  6  2

•

Estimando-se

o

tempo

de

duração

(2.7)

da

atividade,

com

base

em

empreendimentos anteriores, atribuindo valores de K conforme o grau de confiança da duração estimada e calculando a variância através da expressão:

 B − TE  υ=  ;  K  2

(2.8)

onde B é a data de término mais tarde (DTT) ou tempo pessimista, e TE é o tempo esperado que será utilizado no lugar do tempo relativo à média M, que neste caso é desconhecida, e será calculado pela expressão:

TE =

A + 4×M + B ; 6

(2.9)

adotando-se os valores de K igual a 1; 1,5; 2 e 3 conforme o grau de confiança dos tempos estimados, classificados como fraco, médio, bom e ótimo respectivamente.

68

2.9.4.8

Árvore de Decisão

A técnica da árvore de decisão consiste em uma metodologia para avaliação de riscos, através da utilização de um diagrama, composto de nós quadrados e arredondados e ramificações emanadas dos mesmos, conforme ilustrado na figura 2.6.

Figura 2.6 – Árvore de decisão – representação gráfica Adaptado de: KASSAI (2000)

Em geral, convenciona-se que os nós quadrados representam o momento em que uma decisão será tomada e os nós arredondados momentos onde a natureza irá decidir, ou seja, probabilisticamente, caracterizando desta forma, nós de eventos aleatórios ou de incerteza. Os nós quadrados apresentam braços de ramificação, que representam as possíveis decisões a serem tomadas e os respectivos valores relacionados com as mesmas. Nas ramificações provenientes dos nós arredondados ou de incerteza, constam as probabilidades de cada uma delas, assim como os resultados obtidos ao final das mesmas. O aspecto e tamanho do diagrama irão depender diretamente da quantidade de ações possíveis e dos eventos aleatórios relacionados com as mesmas.

69

De acordo com KASSAI (2000), a árvore de decisão pode ser definida como:

“É uma técnica utilizada para analisar o processo de decisões por meio de um diagrama, onde podemos visualizar as conseqüências de decisões atuais e futuras, bem como os eventos aleatórios relacionados e as respectivas probabilidades de ocorrência” ( KASSAI, 2000, p.113).

A árvore de decisão, que pode ser também utilizada para realizar simulações, apresenta duas características importantes como ferramenta de análise de risco, que seriam a atribuição de probabilidades de ocorrência aos eventos e a visualização gráfica das variáveis envolvidas.

2.9.4.9

Simulação de Monte Carlo

A simulação de Monte Carlo consiste basicamente na geração artificial da probabilidade de ocorrência de determinados eventos, ou seja, na geração de valores aleatórios que irão pertencer a uma função densidade de probabilidade pré-estabelecida, com características definidas por intermédio da simulação. A expressão básica para geração de valores aleatórios é: xi = F−1 (ri), onde F é a função de distribuição acumulada da variável x e ri = número aleatório ∈ [0,1]. Os valores aleatórios ri podem ser gerados através da função random, existente em linguagens de programação de computadores ou em programas de computador apropriados. Recomenda-se, para um grande número de simulações, a utilização de algoritmos específicos na geração dos números aleatórios.

LIMMER (1997) e FLANAGAN (1993), além de fornecerem uma breve explanação sobre o método, citam ainda sua utilização para determinação do risco de não se cumprir prazos ou custos inicialmente estabelecidos para um projeto/empreendimento.

70

Com os resultados obtidos através da simulação de Monte Carlo, é possível então traçar o histograma de freqüência, assim como a curva de freqüência acumulada dos mesmos.

A curva de freqüência acumulada ou curva S, obtida através dos resultados de uma simulação de Monte Carlo aplicada a um cronograma de projeto, encontra-se representada na figura 2.7, onde é possível interpretar a existência de uma probabilidade de 50%, de que o término do projeto ocorra em 145 dias contados da sua data de início. As datas à esquerda e à direita de 145 dias são as que apresentam respectivamente maior e menor risco do não cumprimento do prazo estimado para término do projeto.

Probabilidade acumulada

100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 110

120

130

140

150

160 170 180 Dias após o início do projeto

Figura 2.7 - Resultados de uma simulação de Monte Carlo aplicada a um cronograma de projeto Adaptado de: PROJECT MANAGEMENT INSTITUTE (2001)

De acordo com o PROJECT MANAGEMENT INSTITUTE (2001), o método de Monte Carlo deve ser utilizado na simulação do cronograma em projetos grandes e complexos, uma vez que os métodos tradicionais como o Critical Path Method (CPM) e o Program Evaluation and Review Technique (PERT) não levam

71

em consideração caminhos convergentes, o que pode acarretar a subestimação da duração de atividades e consequentemente do projeto. Na figura 2.8 é apresentado um exemplo deste fato. Considerando que as atividades 1, 2 e 3 possuem duração estimada de 15 dias ±3 dias, a duração total do marco A até o marco B, calculada pelo CPM será de 15 dias, porém se ocorrer um atraso em uma das atividades, a duração real entre os dois marcos será maior, mesmo que as demais atividades sejam concluídas dentro do prazo estabelecido.

Atividade 1 12, 15, 18

Marco A

Atividade 2 12, 15, 18

Marco B

Atividade 3 12, 15, 18

Figura 2.8 – Convergência de caminho Adaptado de: PROJECT MANAGEMENT INSTITUTE (2001)

Nas figuras 2.9 e 2.10, respectivamente é representado o histograma de freqüência e a curva S, ambos referentes aos resultados obtidos de uma simulação de Monte Carlo, utilizada para verificar a probabilidade de ocorrência de um determinado valor, atribuído ao custo/m2 de construção de um edifício.

O histograma de freqüência da figura 2.9 mostra que o valor mais provável para o custo/m2 do empreendimento em questão deverá estar entre R$470,00 e R$496,00.

A curva de freqüência acumulada representada na figura 2.10 mostra 500 simulações conduzidas pelo método de Monte Carlo. Ë possível concluir através da mesma, que a probabilidade do custo/m2 do empreendimento em questão ser menor do que aproximadamente R$481,00 é de 50%, e ainda a probabilidade de 80% de que o mesmo seja inferior a R$ 531,00.

72

Freqüência (%) 15 14 13 12 11 10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 405 418 431

444

457

470 483

496 509

522 535

546

561 574

587 600

Estimativas de custo

Figura 2.9– Histograma de freqüência Adaptado de: FLANAGAN (1993)

Nº de simulações

500

400

300 250 200

100 461

481

531

0 393

429

466

503

540

577 Resultados

Figura 2.10– Curva de freqüência acumulada Adaptado de: FLANAGAN (1993)

613

73

Admitindo-se a título de ilustração, que o valor estimado pelo especialista em custos para o empreendimento a ser construído seja de R$ 461,00/m2, é possível verificar através da curva de freqüência acumulada, que a probabilidade do custo real não ultrapassar o estimado é de apenas 30%, enquanto que o histograma de freqüência indica a probabilidade de aproximadamente 60% de que o custo real varie 10% em torno do custo estimado.

Assim sendo, é possível concluir que a estimativa do especialista encontrase abaixo dos valores indicados pela simulação de Monte Carlo. Porém, é importante ressaltar que esta técnica não representa uma ferramenta para substituir o julgamento do especialista, e sim um método de análise de risco que pode auxiliar o mesmo em decisões que solicitem fechamentos mais minuciosos.

3 – O EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO

Uma vez que o tema da presente dissertação está focado na utilização de técnicas de análise de risco em construção de edifícios residenciais, o corrente capítulo inicia através da definição deste tipo de empreendimento, cita os requisitos necessários a uma pessoa física ou jurídica para empreende-lo, assim como a interação entre todas as pessoas envolvidas durante seu planejamento e execução.

Dá-se prosseguimento, através do relato sobre o estudo preliminar e de viabilidade construtiva do terreno onde se pretende construir a edificação, descrição da análise da viabilidade econômica do empreendimento, citando as receitas, despesas e taxa de rentabilidade referente ao mesmo e finaliza comentando sobre a negociação do terreno e lançamento do edifício para as vendas.

3.1

INTRODUÇÃO

O empreendimento Construção de Edifícios Residenciais de que trata a presente dissertação, consiste em uma incorporação imobiliária, atividade mercantil, que já existia mesmo antes de sua regulamentação através da Lei Federal nº 4591, de 16 de dezembro de 1964.

Com o advento da mencionada lei, a figura do incorporador ou empresa mercantil imobiliária, passou a ter seus deveres, direitos, obrigações e responsabilidades definidas, garantindo desta forma, determinada estabilidade para os adquirentes das unidades imobiliárias.

75

A incorporação visa entre outros objetivos, permitir ao incorporador. após atendimento às exigências da lei, realizar a atividade de lançamento das unidades autônomas para as vendas ao longo da construção do edifício, ou seja, antes da conclusão do empreendimento imobiliário.

3.2

O INCORPORADOR

De acordo com a Lei Federal nº 4591, de 16 de dezembro de 1964, o incorporador tanto pode ser uma pessoa física como jurídica, atuando na área de comércio ou não, devendo, no entanto cumprir as exigências abaixo: •

Ser o proprietário do terreno onde será construída a edificação, promitente comprador, cessionário ou promitente cessionário;

•

Deverá possuir o título de propriedade do terreno devidamente registrado ou promessa irretratável e irrevogável de compra e venda, de cessão de direitos ou de permuta no qual exista cláusula de emissão na posse do imóvel, e no qual não haja estipulações impeditivas de sua alienação em frações ideais e inclua permissão para demolição e construção;

•

Ser o construtor ou corretor de imóveis, desde que nestes casos possua instrumento público fornecido pelo proprietário do terreno, atestando ao mesmo plenos poderes para realização de todos os procedimentos necessários à alienação das frações ideais do terreno.

3.3

PESSOAS ENVOLVIDAS NO EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO

Durante todo o processo de construção do empreendimento imobiliário, que começa com a negociação do terreno e termina com a entrega da edificação aos proprietários, estão envolvidas diversas pessoas físicas ou jurídicas que se

76

relacionam entre si, tais como: o proprietário do terreno, incorporador, construtor, projetistas, especialista em vendas, instituições financeiras e proprietários das unidades autônomas.

Na figura 3.1 são ilustrados os relacionamentos possíveis entre as pessoas envolvidas em um processo de incorporação imobiliária.

ESPECIALISTA

PROPRIETÁRIO

DE VENDAS

FINAL

PROPRIETÁRIO DO TERRENO

INSTITUIÇÃO INCORPORADOR

PROJETISTAS

FINANCEIRA

CONSTRUTOR

Figura 3.1 – Relacionamento entre as pessoas envolvidas em um processo de incorporação imobiliária Adaptado de: GUETTA (1984)

Na prática, o diagrama representado na figura 3.1 pode apresentar algumas variações, uma vez que pessoas envolvidas no processo podem acumular atribuições, assim como novas relações podem ser acrescentadas ou suprimidas. Como exemplo destas alterações, é possível, dentre outras, citar: •

O construtor e o incorporador podem ser constituídos pela mesma pessoa;

•

Entre o incorporador e o proprietário do terreno podem ocorrer situações de intermediação;

77

•

A empresa especialista na venda das unidades pode ser responsável também pela propaganda e publicidade do empreendimento;

•

As vendas das unidades imobiliárias podem ser realizadas diretamente pelo incorporador;

•

3.4

Os projetistas podem pertencer ao quadro técnico do construtor.

O ESTUDO PRELIMINAR DO TERRENO

Tendo a incorporadora oportunidade de aquisição de um terreno, normalmente ela realiza estudo preliminar do mesmo, para constatar se é interessante continuar o processo de avaliação, através de estudo de viabilidade construtiva do terreno ou se a proposta deve ser recusada.

Nesta etapa devem ser considerados, principalmente, fatores como preço, dimensões e localização do terreno. A localização pode apresentar vantagens e facilidades tais como: ruas com pavimentação, transportes, fluxo de pedestres, sistemas de abastecimento de água, energia elétrica e telefonia, rede de esgotamento sanitário, sistema de coleta de lixo, escolas, serviços, clubes e praias. Como aspectos negativos devem ser considerados dentre outros, proximidade de favelas, penitenciárias, casa de espetáculo noturna, usina de lixo, matadouro, indústria poluente, cemitério, necrotério, viaduto e possibilidade de deslizamento ou alagamento.

De acordo com DA CUNHA (1984), a primeira e mais importante análise no planejamento de um empreendimento imobiliário, está relacionada com a localização do mesmo, ou seja, com o terreno onde será erguida a edificação.

78

3.5

O ESTUDO DE VIABILIDADE CONSTRUTIVA DO TERRENO

Considerando a incorporadora a proposta como interessante, o processo de análise continua através do estudo de viabilidade construtiva do terreno, que é composto de três etapas: avaliação do aproveitamento arquitetônico, definição da tipologia do empreendimento e caracterização do projeto de arquitetura.

3.5.1 O Aproveitamento Arquitetônico do Terreno

Conhecidas as dimensões do terreno, torna-se necessário verificar seu aproveitamento arquitetônico, uma vez que terrenos com dimensões idênticas poderão ter aproveitamentos arquitetônicos diferentes e compatíveis com o local onde estão situados. Além disso, o tipo de edificação a ser construída, bem como o seu uso devem se enquadrar com os tipos adequados e tolerados na região onde está localizado o terreno.

Para definir-se o produto a ser construído, outros fatores estabelecidos pelo respectivo Código de Obras Municipal, devem ser cumulativamente atendidos: •

Respeitar a área total de edificação e a taxa de ocupação máxima permitidas para o terreno, o gabarito máximo estabelecido para o logradouro, o posicionamento permitido relativo ao logradouro e construções adjacentes e o número máximo de edificações admitido por lote;

•

Apresentar o número de vagas para guarda de veículos, determinado em função da área útil das unidades imobiliárias estipulada para a região;

•

Possuir unidades residenciais com áreas úteis mínimas estabelecidas para a localidade.

79

Referências topográficas constatadas em levantamentos locais ou em aerofotos podem também determinar o aproveitamento do terreno. Como exemplo disso é possível citar: a cota de soleira do terreno, utilizada para determinar o número máximo de pavimentos que pode ter uma edificação em áreas onde não existem gabaritos estabelecidos, a existência de aclives ou declives no terreno e de curso(s) deágua, acarretando a existência de áreas não edificantes ou de desvios desse(s) curso(s).

Outras normas e legislações específicas, além do Código de Obras Municipal do local onde se pretende construir a edificação, podem interferir no aproveitamento arquitetônico do terreno, dentre outras se tem: portarias do Instituto do Patrimônio Histórico e Artístico Nacional - IPHAN, legislação específica para loteamentos e Código de Incêndio. Desta forma, recomenda-se que o estudo do aproveitamento arquitetônico do terreno seja realizado por um especialista, que poderá ser um arquiteto pertencente ao quadro técnico permanente da incorporadora ou membro de um escritório de arquitetura que preste consultoria para a mesma.

3.5.2 Definição da Tipologia da Edificação

A tipologia da edificação a ser construída, deve ser definida principalmente com base nos seguintes fatores: •

Verificação do tipo, uso e padrão de construção que predominam nas edificações vizinhas;

•

Identificação do sistema de vida da população local;

•

Verificação da densidade demográfica local;

•

Determinação do público alvo através da identificação de seu nível social, necessidades de espaços e segurança e preferências de lazer;

80

• Compatibilização do empreendimento com a capacidade aquisitiva do público alvo; •

Existência de serviços locais tais como: transporte, educação, saúde, comércio e bancário.

Quando a incorporadora já realizou outros empreendimentos anteriores na região em estudo, é usual que a mesma faça uso da sua experiência pregressa, combinada com a assessoria da empresa especialista em vendas na escolha da tipologia do produto a ser edificado.

Nos casos em que a incorporadora esteja analisando a viabilidade de um empreendimento em local onde não tenha atuado anteriormente, a contratação de uma pesquisa de mercado pode auxiliá-la na definição do tipo de produto, assim como do potencial dos futuros compradores.

3.5.3 Caracterização do Projeto de Arquitetura Verificado o aproveitamento arquitetônico do terreno e da tipologia do empreendimento em estudo, torna-se possível então caracterizar o projeto de arquitetura, com definição dentre outros itens; das áreas e número de compartimentos integrantes das unidades imobiliárias, padrão de acabamento da edificação, número de vagas de garagem e áreas de uso comum.

Na prática, é comum que a incorporadora caracterize mais de um projeto de arquitetura e que possuam basicamente área privativa e número de unidades imobiliárias diferentes, com o objetivo de verificar a viabilidade econômica de cada um deles, adotando aquele que apresentar melhor resultado.

81

3.6

ANÁLISE DA VIABILIDADE ECONÔMICA DO EMPREENDIMENTO

Com base no projeto de arquitetura caracterizado, parte-se para a verificação da taxa de rentabilidade e do lucro do empreendimento, sendo necessário definir alguns conceitos a serem utilizados: •

O lucro de um investimento, representado por L é medido através da diferença entre o valor presente dos fluxos de caixa positivos (receitas) e o valor presente dos fluxos de caixa negativos (despesas). Representado o total de receitas por R e o total de despesas por D, o lucro será dado por: L = R – D;

•

O índice de lucratividade de um investimento, representado por IL é medido por meio da relação entre o valor presente dos fluxos de caixa positivos (receitas) e o valor presente dos fluxos de caixa negativos (despesas); ou seja, IL = R/D;

•

A taxa de rentabilidade de um investimento, representada por TR reflete o retorno desse investimento em termos relativos, sendo determinada a partir do índice de lucratividade IL menos um, ou seja, TR = R/D – 1.

3.6.1 Potencial de Receita do Empreendimento

O potencial de receita do empreendimento é calculado através do somatório das receitas por tipo de unidade imobiliária. Como exemplo disso, suponha um empreendimento com as seguintes características: •

T1, T2, T3,...,Tn os tipos possíveis de unidades imobiliárias com áreas privativas diferentes;

•

N1, N2, N3,...,Nn os números totais de unidades imobiliárias por tipo, descontadas as respectivas unidades referentes as permutas no local;

82

•

P1, P2, P3,...,Pn os preços de venda de cada tipo de unidade imobiliária;

•

R1, R2, R3,...,Rn as receitas totais de cada tipo de unidade imobiliária obtidas pelos produtos N1.P1, N2.P2, N3.P3,..., Nn.Pn.

A receita total do empreendimento denominada R é dada por:

n

R = R1 + R2 + R3 +,...,+Rn =

∑ Ri

(3.1)

i =1

3.6.1.1

Estimação do Valor de Venda das Unidades Imobiliárias

Para estimar o valor de venda das unidades imobiliárias, em geral as incorporadoras solicitam consultoria a uma corretora, e em parceria utilizam o método comparativo, que consiste basicamente em atribuir valor a uma unidade imobiliária, através da comparação com valores de outras, localizadas na mesma região e com características construtivas semelhantes.

A futura tabela de vendas do empreendimento, composta dos preços das respectivas unidades imobiliárias, normalmente é determinada através da comparação com tabelas de vendas referentes a empreendimentos similares existentes nas proximidades, podendo ser obtidas em corretoras imobiliárias.

Segundo DA CUNHA (1984), os preços nominais das unidades imobiliárias integrantes da tabela de vendas podem variar de acordo com os principais fatores:

a)

Edificações Residenciais • Diferenciação por blocos (frente, fundos), prumadas (frente, lateral, fundos) e por pavimentos;

83

• Insolação, vista, paisagem ou ângulo visual e nível de ruído; • Diferenciação por áreas privativas; •

b)

Número de vagas de garagem.

Edificações Comerciais •

Diferenciação por blocos e prumadas;

•

Diferenciação de posicionamento de lojas (frente de rua principal, secundária, galeria);

•

Perímetro de frente das lojas;

•

Relação entre o perímetro de frente e profundidade das lojas;

•

Proximidade de ruas e acessos em lojas de galeria;

•

Facilidades de acesso ou de tráfego de clientes;

•

Vista, paisagem ou ângulo visual;

•

Diferenciação por áreas privativas e número de vagas de garagem;

•

Espaços corridos que beneficiam-se de áreas de circulação.

3.6.2 Custos Gerados Pela Incorporação

O custo total para realizar a incorporação é composto de diversas despesas que basicamente podem ser resumidas em: custo do terreno, custo da

84

construção, encargos financeiros referentes a financiamento bancário e despesas relativas à venda das unidades imobiliárias.

3.6.2.1

Custo do Terreno

O custo referente à aquisição do terreno onde se pretende construir a edificação, basicamente é composto das despesas a seguir: •

Valor monetário parte paga em dinheiro e respectivo custo financeiro, referente ao período compreendido entre a data de compra do terreno e a prevista para início das obras;

•

Permutas em imóveis que não pertencem ao empreendimento;

•

Permutas em unidades imobiliárias pertencentes ao empreendimento;

•

Valor da corretagem, taxa de legalização, imposto de transmissão e laudêmio.

3.6.2.2

Custo da Construção

O custo da construção do empreendimento em estudo será composto de dois tipos de custos: diretos e indiretos. Os custos diretos referem-se as despesas com os insumos que são necessários para execução das atividades de construção, ou seja, são os relativos aos materiais de construção, mão-de-obra e meios de produção. Os custos indiretos são aqueles que não podem ser atribuídos

diretamente

as

atividades

e

são

função

da

estrutura

do

empreendimento e da incorporadora e/ou construtora. Em geral, compõe-se de: despesas com a administração central e da obra, mobilização e desmobilização da obra, serviços topográficos, alvará, maquetes, registro do memorial de incorporação, projetos, stand de vendas, impostos federais, estaduais e

85

municipais (contribuição social, imposto de renda, ISS, PIS e COFINS) e taxa de administração da construtora quando incorporadora não for a construtora.

Para estimar o custo direto, a incorporadora e/ou construtora baseia-se no custo direto/m2 de empreendimentos com especificações técnicas e padrão de acabamento semelhantes ao empreendimento em estudo. O custo direto total será o produto do custo direto/ m2 tomado como base e a área equivalente total estimada da futura construção. O valor do custo direto/ m2 utilizado para estimar o custo direto do empreendimento, em geral pode ser obtido de duas formas distintas: •

Através de publicações mensais oficiais, que divulgam os custos obtidos com a utilização de lotes de materiais e de mão-de-obra, que representam o custo de edifícios padronizados, sendo em geral adotados, nos casos em que a empresa não possui departamento de orçamento;

•

Junto ao departamento de orçamento da empresa, com base em empreendimentos anteriores de mesma tipologia.

O custo direto total da construção tomada como referência, corresponde ao somatório dos custos totais de todas as atividades ou serviços integrantes da construção, que por sua vez correspondem ao produto entre o custo unitário e quantidade total de cada atividade.

Para determinar-se o custo unitário de cada atividade ou serviço, é preciso que se conheçam os coeficientes de composição de custo e os preços dos insumos que pertencem à atividade.

O custo unitário baseia-se em coeficientes de composição de custo unitária,

que

significam

as

quantidades

de

materiais,

mão-de-obra

e

equipamentos necessários para realizar uma unidade de medição de cada atividade ou serviço.

86

Os coeficientes de composição de custo podem ser da própria empresa, obtidos através da apropriação dos insumos ou coeficientes de publicações tais como; Tabelas de Composição de Preços para Orçamentos – TCPO da Editora PINI, Empresa Municipal de Obras Públicas - EMOP, Revista Boletim de Custos, Revista da Construção, etc.

De acordo com DA SILVA (1996), a apropriação dos insumos está baseada no acompanhamento das atividades, permitindo que a empresa conheça seus próprios índices de consumo, podendo ser realizada com o auxílio de uma série de impressos para coleta de dados e de relatórios que irão fornecer o custo de cada insumo nos diversos serviços ou atividades.

3.6.2.3

Despesas Financeiras

Quando a construção do empreendimento ou parte dela for realizada com recursos provenientes de financiamentos bancários, a incorporadora deverá prever no estudo de viabilidade as despesas referentes ao financiamento.

Outro aspecto muito importante referente ao financiamento bancário e merecedor de análise no estudo de viabilidade é a diferença entre o índice de reajuste do financiamento e o índice de aumento do custo da construção, uma vez que pode ocorrer uma discrepância considerável entre eles.

3.6.2.4

Despesas de Venda das Unidades Imobiliárias

As despesas referentes à venda das unidades imobiliárias, normalmente são compostas dos valores gastos com corretagem, publicidade PIS e COFINS. Estes valores são calculados através de taxas percentuais aplicadas sobre o valor bruto de venda das unidades imobiliárias ou emissão direta da nota fiscal e/ou fatura.

87

As taxas de corretagem e propaganda em geral totalizam 5%, podendo variar em função da localidade e tamanho do empreendimento, do tipo de publicidade a ser feita, e das características de cada negócio.

O valor do COFINS corresponde a partir de 03/02/99 a 3% e o PIS ao valor calculado aplicando-se a taxa de 0,65%.

3.6.3 Análise da Taxa de Rentabilidade do Empreendimento

Com o potencial de receita do empreendimento, assim como os custos gerados pela incorporação estimados, torna-se possível avaliar a taxa de rentabilidade do empreendimento.

Na maioria das vezes, no estudo de viabilidade econômica podem ocorrer três tipos de situação:

a) Em função de uma taxa de rentabilidade estabelecida pela incorporadora, definir a proposta máxima que poderá ser feita para aquisição de determinado terreno; b) Para determinado preço do terreno, definir o custo/m2 máximo que poderá ter a construção, para atender uma taxa de rentabilidade desejada;

c) Definir qual o potencial de receita mínimo, necessário para atender uma taxa de rentabilidade estabelecida, para determinado preço a ser pago pelo terreno.

Para análise da taxa de rentabilidade do empreendimento, GUETTA (1984), cita dentre outros, a utilização do índice representativo de receita, denominado de IR, definido conforme a seguir:

IR =

R−D R

= 1−

D R

(3.2)

88

onde R representa o potencial de receita do empreendimento e D o somatório das despesas geradas pela incorporação.

Conforme o valor assumido por

IR ,

podem ocorrer quatro tipos de

situações, relacionadas com a taxa de rentabilidade do empreendimento, são elas:  D a) Taxa de rentabilidade máxima; quando o lim 1 −  = 1; D  R →0 R

 D b) Prejuízo máximo; quando o lim 1 −  = −∞ ; D  R →∞ R

c) Não ocorrer lucro nem prejuízo, nos casos em que

D = 1; R

c) Ocorrer taxa de rentabilidade inferior à máxima, quando

D ; [. ∈ ]01 R

Geralmente as incorporações com boa taxa de rentabilidade, situam-se na faixa de valores de

IR , de acordo com o representado no gráfico 3.1.

IR 100%

25% 18%

0

1

D/R

Gráfico 3.1 – Gráfico representativo de IR Adaptado de: GUETTA (1984)

89

3.6.4 Considerações Finais

Ë importante esclarecer que a análise acima descrita trata-se de uma verificação contábil dos valores envolvidos, sem levar em consideração a influência do fator tempo.

Após a verificação da viabilidade econômica do empreendimento, deve-se proceder à análise financeira, que consistirá no lançamento dos valores considerados, em fluxos de caixa que estejam sujeitos à ação de taxas de juros ao longo do tempo.

Diversos fatores, como por exemplo a velocidade das vendas das unidades imobiliárias, podem alterar um fluxo de caixa inicialmente definido, desta forma, não será objeto de estudo da presente dissertação a análise financeira do empreendimento, sendo os valores definidos no estudo da viabilidade econômica considerados como determinísticos.

3.7

A NEGOCIAÇÃO DO TERRENO

Realizado o estudo de viabilidade construtiva do terreno, fixado o preço e as condições de pagamento e em função da taxa rentabilidade, for constatado de que o mesmo interessa à incorporadora para realizar o empreendimento, antes de efetuar a transação de compra, é necessário verificar a situação jurídica e fiscal do terreno e de seu proprietário, solicitar o instrumento de opção de compra e venda ao proprietário e estabelecer as garantias que serão dadas ao mesmo, para que ele forneça a quitação imediata do terreno. De acordo com CARNEIRO(1984), estes procedimentos podem ser relacionados conforme se segue:

90

3.7.1 Análise do Terreno

Inicialmente é necessário verificar a titularidade do terreno, através de certidão vintenária solicitada ao respectivo cartório de registro, e também constatar se o terreno encontra-se isento de quaisquer tipos de ônus, com base em certidões e quitações que demonstrem sua situação fiscal.

Em seguida é importante verificar se as medidas do terreno tiradas em visita ao local, conferem com as que constam na escritura. Uma vez detectadas divergências nas metragens e estando o projeto preliminar desenvolvido com base nas medidas reais, torna-se necessária a verificação de custo e prazo para a retificação das mesmas, pelo fato da retificação ser indispensável para o arquivamento do memorial de incorporação do empreendimento. Com prazo e custo determinados, deve então a incorporadora analisar se é interessante adiar o lançamento da incorporação e arcar com as custas para a retificação, podendo em determinados casos resultar no desinteresse pela compra do terreno.

Outro aspecto muito importante a ser analisado é o diagnóstico do estado de conservação das construções vizinhas, que pode, nos casos de imóveis muito antigos ou com problemas estruturais, acarretar a necessidade de realizar vistoria judicial, com o objetivo de resguardar a incorporadora e/ou construtora da responsabilidade por danos originados antes da construção do empreendimento e que podem resultar em custos expressivos, assim como no embargo da construção.

3.7.2 Análise Jurídica Fiscal do Proprietário do Terreno

Verificada a titularidade do terreno e sua regularidade jurídica fiscal, deve a incorporadora analisar a situação jurídica fiscal do seu proprietário, sendo necessário para tal, as seguintes certidões: •

Certidões negativas de impostos federais, estaduais e municipais;

91

•

Certidões negativas dos respectivos cartórios de interdições, tutelas e curatelas; cartórios distribuidores cíveis e criminais e cartórios de protesto de títulos;

Quando o proprietário for pessoa jurídica, deve também ser solicitada certidão negativa de débito para com a Previdência Social e cópia do contrato social com todas as alterações contratuais ou cópia dos estatutos com a ata da assembléia que elegeu os últimos diretores, nos casos de sociedade limitada ou sociedade anônima respectivamente.

3.7.3 Determinação das Garantias Para Quitação Imediata do Terreno

Nos casos em que a forma de pagamento estabelecida para compra do terreno não seja à vista, torna-se indispensável determinar o tipo de garantia que será fornecida ao proprietário, para que ele concorde em dar de imediato quitação na compra do terreno, sendo este requisito imprescindível para que possa a incorporadora lançar o empreendimento e se for o caso, solicitar financiamento bancário.

Normalmente o tipo de garantia a ser fornecida, deve ser função da forma de pagamento estipulada e da rentabilidade esperada do empreendimento, sendo exemplo dessas garantias: seguro, caução de títulos, penhor e hipoteca. Contudo, devem ser evitados tipos de garantia que envolvam o patrimônio da incorporadora

3.7.4 O Instrumento de Opção de Compra e Venda

Antes de adquirir o terreno em caráter definitivo, é prudente, porém não obrigatório, que a incorporadora solicite ao proprietário o instrumento de opção de compra e venda, no qual fique estabelecido um prazo que seja suficiente para elaboração do projeto executivo de arquitetura, aprovação do mesmo na respectiva prefeitura municipal, realização de procedimentos complementares

92

relativos à análise do terreno e de seu proprietário e verificações finais junto aos órgãos públicos, para confirmar a ausência de quaisquer tipos de restrições referentes ao terreno.

De acordo com CARNEIRO (1984), no instrumento de opção deverá constar cláusula que outorgue à incorporadora procuração para aprovar o projeto na prefeitura, ficando inclusive a aprovação condicionada à realização da escritura que efetivará a aquisição do terreno.

Nas situações em que na forma de pagamento estabelecida para compra do terreno constarem permutas, é conveniente que o instrumento de opção possua cláusula prevendo possíveis alternativas para o projeto de arquitetura, desde que o valor comercial das unidades imobiliárias a serem permutadas permaneça inalterado. Este procedimento visa descartar a possibilidade do proprietário do terreno declinar da transação, alegando o fato do projeto aprovado não corresponder à sua expectativa.

3.8

O ARQUIVAMENTO DO MEMORIAL DE INCORPORAÇÃO

Com a compra do terreno efetuada e o projeto de arquitetura aprovado, deverá a incorporadora proceder ao arquivamento do memorial de incorporação no registro de imóveis competente, sem o qual não poderá a mesma iniciar o processo de venda das unidades imobiliárias.

Para elaboração do memorial de incorporação, a incorporadora deverá reunir a documentação prevista no artigo 32 da Lei Federal nº 4591, de 16 de dezembro de 1964 e seguir o previsto na NBR 12721 de agosto de 1992, uma vez que esta norma disciplina todo o processo de condomínio e da incorporação, cuja elaboração foi atribuída à ABNT, pelo referido Decreto-lei.

A partir da data de entrada do memorial de incorporação no registro de imóveis, os fiscais terão, segundo a lei, quinze dias úteis para apresentar por

93

escrito as exigências que forem necessárias, que cumpridas pela incorporadora, terão quinze dias úteis para realizar o arquivamento. Desta forma, quando houver necessidade do rápido arquivamento do memorial de incorporação visando iniciar as vendas, é prudente que a documentação ingresse o mais cedo possível no cartório,

providenciando

a

incorporadora

nos

primeiros

quinze

dias,

simultaneamente os documentos eventualmente faltantes quando da data de ingresso e os exigidos pela fiscalização, minimizando desta forma o prazo total necessário ao arquivamento.

3.9

O CONTRATO DE CONSTRUÇÃO

Quando a construtora não for a própria incorporadora, deverá ser realizado o contrato para construção da obra, exigindo esta fase atenção especial, pois a contratação da construção representa uma das etapas mais importantes do processo de incorporação, pelas implicações comerciais e jurídicas que podem ocorrer durante a construção e depois da entrega das unidades imobiliárias.

As formas mais comuns de contrato entre incorporadora e construtora são: •

Construção por Administração;

•

Construção por Empreitada;

•

Associação da Construtora à Incorporadora.

No presente trabalho serão somente analisados os casos em que incorporadora e construtora são constituídas pela mesma pessoa, desta forma maiores detalhes a respeito dos tipos de contrato citados acima, deverão ser obtidos em bibliografia complementar.

94

3.10 O LANÇAMENTO DO EMPREENDIMENTO

Com o memorial de incorporação devidamente arquivado no registro de imóveis competente, poderá então a incorporadora lançar a unidades imobiliárias para as vendas, contudo o sucesso do lançamento será função de diversos fatores tais como: •

Escolha da empresa especialista em vendas que irá realizar o lançamento;

•

Estudo minucioso da tabela de vendas que será adotada;

•

Distribuição das condições de pagamento de forma a atender ao fluxo de caixa esperado pela incorporadora e condições aquisitivas do público alvo;

•

Tema central de comunicação do produto, peças de promoção e publicidade, tipo de mídia e material da equipe de vendas.

4 - DIAGNÓSTICO DA METODOLOGIA DE ANÁLISE DE RISCO PRATICADA PELAS CONSTRUTORAS

O corrente capítulo estabelece um diagnóstico da referida metodologia, a partir dos dados coletados na pesquisa de campo, caracteriza a técnica utilizada na mesma, assim como na definição do diagnóstico, relatando como se realizaram o levantamento, a tabulação e a análise dos dados.

4.1

TÉCNICA UTILIZADA

Na pesquisa de campo, onde foram levantados os dados necessários à elaboração do diagnóstico objeto deste capítulo, utilizou-se o Método de Enquete, aplicado sob a forma simultânea de questionários escritos e entrevistas baseadas em diálogos pessoais com os entrevistados.

Segundo TRAJANO (1998), o Método de Enquete está estruturado sob o Método de Delfos que se baseia na premissa heurística de que, um único especialista sobre determinado assunto, possui menores chances de realizar previsões corretas referentes ao mesmo, do que as chances de um grupo de especialistas. Assim sendo, o Método de Enquete objetiva obter o consenso de um grupo de especialistas sobre determinado assunto, mantendo-os no anonimato e desenvolve-se através das fases ilustradas na figura 4.1.

96

DEFINIÇÃO DO TEMA A SER PESQUISADO

QUALIFICAÇÃO DOS ESPECIALISTAS

DETERMINAÇÃO DO TAMANHO DA AMOSTRA

PREPARO E APLICAÇÃO DOS QUESTIONÁRIOS

PROCESSAMENTO DOS QUESTIONÁRIOS RESPONDIDOS

É NECESSÁRIA A ADEQUAÇÃO DO QUESTIONÁRIO EM

SIM

FUNÇÃO DE NOVOS DADOS?

NÃO

COMPILAÇÃO DAS RESPOSTAS E DIVULGAÇÃO DO RELATÓRIO FINAL

Figura 4.1 – Fluxograma do Método de Enquete Adaptado de: DA SILVA (1996)

4.2

ETAPAS DA PESQUISA DE CAMPO

A pesquisa de campo estruturada de acordo com a metodologia descrita em 4.1, constituiu-se das etapas descritas a seguir:

97

4.2.1 Escolha dos Especialistas e Determinação do Tamanho da Amostra

Na escolha das empresas especialistas em construção de prédios residenciais, verificou-se a necessidade de manter-se contato com diretores das mesmas, uma vez que, provavelmente apenas pessoas com esta posição na empresa teriam conhecimento e autonomia para responder alguns dos itens que comporiam o questionário, assim como autorizar que os dados obtidos através da aplicação dele e o nome da empresa fossem citados neste trabalho como fontes de referência.

O processo de contato com as empresas foi um pouco lento e iniciou-se com entrevista ao diretor presidente da R.G. Cortês Engenharia S/A, que se prontificou a marcar entrevistas com diretores de outras construtoras sediadas em Niterói, resultando no agendamento de oito novas empresas.

Dentre essas empresas estava a Soter Sociedade Técnica de Engenharia S/A, que por intermédio de seu diretor presidente, foi possível a autora entrar em contato com o diretor executivo da construtora Pinto de Almeida Engenharia Ltda, marcando entrevista nesta empresa.

Durante a entrevista ao diretor executivo da Pinto de Almeida Engenharia Ltda, ficou combinado que ele, também presidente da Comissão da Indústria Imobiliária – CII, permitiria que a autora fizesse uma breve explanação do tema deste trabalho, em reunião da citada comissão, que seria realizada em 02.05.01 na sede do Sinduscon-RJ, onde estariam presentes construtoras sediadas no município do Rio de Janeiro. Nesta reunião obteve-se então, permissão das demais empresas para serem entrevistadas, completando desta forma o tamanho da amostra utilizada.

Entrevistou-se um total de 14 empresas construtoras de prédios residenciais, localizadas nos municípios de Niterói e do Rio de Janeiro, pois conforme já mencionado anteriormente, de acordo com TRAJANO (1998), o Método de Enquete baseia-se no Método de Delfos, sendo que os tratadistas

98

deste último, recomendam que a pesquisa comece com no mínimo de 14 a 16 especialistas entrevistados e se elimine os que estiverem em discordância com os demais componentes da amostra, de tal forma que sejam garantidos no mínimo de 8 a 12 especialistas que forneçam respostas confiáveis.

4.2.2 Elaboração e Aplicação do Questionário

A revisão bibliográfica permitiu identificar os procedimentos necessários a serem realizados pela incorporadora/construtora, durante o estudo de viabilidade, assim como verificar a necessidade de obter-se informações dos parâmetros que influenciam no custo e valor de venda do empreendimento, tais como: prazo, orçamento, planejamento e qualidade. Desta forma, o questionário aplicado junto às construtoras e apresentado no apêndice I, é composto de cinco itens abaixo relacionados:

1 – Características Gerais

Este item possui o objetivo de caracterizar a empresa, através da obtenção de dados referentes ao tempo de atuação no mercado, nº de funcionários, média de faturamento anual, custo de construção médio/m2 adotado pela empresa, nº de prédios construídos e em construção, área média construída por ano e padrão de construção.

2 – Estudo de Viabilidade e Estratégia Utilizada no Empreendimento

No item dois, procurou-se detectar se a empresa conhece alguma técnica de

análise de

risco; os

tipos

de

riscos

considerados

em

um

novo

empreendimento; se possui metodologia própria para avaliar riscos; se realiza estudo preliminar do terreno para verificar a possibilidade de estudo de viabilidade construtiva e que parâmetros são analisados nesta fase; se realiza estudo de

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viabilidade construtiva do terreno e de que forma; se contrata pesquisa de mercado para compra do terreno; se o estudo de viabilidade para compra do terreno é aprovado em reunião de diretoria ou por mais de uma pessoa; se é feita consulta à prefeitura para verificação dos parâmetros construtivos do terreno e se as dimensões do mesmo são confirmadas no local; se em casos de medidas diferentes e havendo o interesse da empresa na compra do terreno, são levantados custo e prazo para retificação das mesmas; se faz pesquisa de mercado para definir o produto e pesquisa com corretores para questionar a venda das unidades. imobiliárias; se quando uma margem de resultados elevada é identificada, assume riscos de lançamento do empreendimento sem financiamento; que cuidados são tomados na hora de dar preço ao produto; se possui estratégia de aumento de tabela para redução de insucessos; que competências essenciais à empresa precisa apresentar para competir no mercado; que características um empreendimento precisa possuir para ser considerado um insucesso e qual o percentual de cada uma delas na opinião da empresa.

3 – Estratégia Utilizada para Controle de Riscos com Relação ao Prazo

No item três, buscaram-se informações sobre a estratégia utilizada pela empresa para controle de riscos referentes ao prazo de execução do empreendimento, questionando quais as ferramentas que são utilizadas para gerenciar estes riscos; se a empresa faz uso de algum software para gerenciar os prazos da obra; que estratégias são utilizadas quando a obra está atrasada e quais as causas de possíveis atrasos.

4 – Estratégia Utilizada para Controle de Riscos com Relação ao Custo

Através do item quatro, foram pesquisadas informações referentes ao gerenciamento de custos da empresa, verificando se o orçamento das obras é feito na própria empresa e quem o elabora; qual a fonte dos índices usados no

100

orçamento; qual a metodologia utilizada para cálculo do erro do orçamento, de quanto é o erro e quais as principais causas do mesmo; se a empresa realiza a apropriação dos serviços, há quanto tempo e com que freqüência; qual a metodologia utilizada na apropriação; quais os serviços apropriados e qual o critério de escolha; se a empresa apropria mão de obra subempreitada e equipamentos e de que forma; com que objetivos a empresa realiza a apropriação dos serviços; se é feita atualização dos coeficientes das composições de custo, em que época e qual o coeficiente utilizado na atualização.

5 – Estratégia Utilizada para Controle de Riscos com Relação à Execução

No item cinco, procurou-se detectar quais os procedimentos realizados pela empresa para garantir a qualidade na execução das obras; verificou-se se a empresa possui certificação da ISO e há quanto tempo; quais os procedimentos empregados para garantir a qualidade final; se a alta administração está comprometida com programas de incentivo à qualidade e de que forma; se investe em qualificação de mão de obra e de que maneira; se possui Serviço de Atendimento ao Cliente – SAC; se utiliza metodologia para identificar o nível de satisfação dos clientes; se têm funcionários especializados em garantia de qualidade; se possui Manual de Qualidade e há quanto tempo e se faz uso de metodologia para aferição de resultados alcançados com programa de qualidade.

As entrevistas e aplicação dos questionários foram realizadas pessoalmente pela autora, no período de 27.03.01 a 19.07.01, sendo que as pessoas entrevistadas constavam de diretores, engenheiros de obras e engenheiros do setor de custos.

Ao término das entrevistas, os dados foram tabulados em tabelas, de maneira que as respostas obtidas pudessem ser padronizadas e comparadas. No entanto, durante esta fase que se encontra mais detalhadamente descrita no item 4.2.3, ocorreram dúvidas em algumas respostas e necessidade da inclusão de novas perguntas no questionário preliminar que não haviam sido feitas. Assim

101

sendo, foram realizadas as alterações necessárias no questionário, aplicando-o novamente junto às construtoras em caráter definitivo.

Após a tabulação dos dados do questionário definitivo, foi necessário retornar às construtoras que forneceram algumas respostas divergentes das demais construtoras. Informou-se às mesmas os resultados encontrados, solicitando novo posicionamento com relação à(s) resposta(s) divergente(s).

4.2.3 Processamento, Conversão e Tabulação dos Dados Obtidos

Como pode ser observado, o questionário definitivo aplicado junto às construtoras é muito dissertativo, dando margem a respostas longas, o que torna a comparação entre elas um tanto difícil. Desta forma, utilizou-se metodologia descrita por DA SILVA (1996), de maneira que a comparação e análise dos dados obtidos fossem facilitadas.

Inicialmente, as respostas foram digitadas da forma como foram respondidas (respostas não trabalhadas) em quadros comparativos, conforme ilustrado no quadro 4.1. Estes quadros podem ser consultados no apêndice II.

Quadro 4.1 - Resumo das entrevistas Adaptado de: DA SILVA (1996) PERGUNTAS

RESPOSTAS Empresa 1

Empresa 2

Empresa 3

Empresa 4

102

Em seguida, relacionou-se as diversas respostas obtidas, com o objetivo de comparar as respostas de todas as empresas entre si, transformando-as em respostas de múltipla escolha, segundo o modelo do quadro 4.2. Este procedimento pode ser analisado pesquisando-se o apêndice III. Quadro 4.2 – Conversão das entrevistas Adaptado de: DA SILVA (1996) PERGUNTAS

EMPRESAS 1

2

3

4

5

6

7

8

9

10 11 12 13 14 15

Empresa 1 Empresa 2 Empresa 3

Através da realização do procedimento descrito, tornou-se possível tabular todas as respostas, após classificação das mesmas em confiáveis e não confiáveis, determinando-se então o resultado global da pesquisa. A tabulação foi realizada segundo o quadro 4.3 abaixo representado e seus resultados são apresentados no apêndice IV.

Nas perguntas em que as empresas citam mais de uma resposta, considerou-se na tabulação a média ponderada, atribuindo-se o mesmo percentual para cada resposta citada. Desta forma, se para uma pergunta, determinada empresa citou quatro respostas, foi atribuído para cada uma delas a freqüência de 25%. Quadro 4.3 – Tabulação dos dados Adaptado de: DA SILVA (1996) PERGUNTA Resposta (s)

Freqüência

% sobre a freqüência total

103

4.2.4 Análise dos Dados Obtidos

4.2.4.1

Características Gerais

Na classificação das empresas, considerou-se apenas o número de funcionários, pelo fato de que outros dados tais como faturamento e área de construída anual foram fornecidos sem muita precisão ou sendo citados apenas dados da filial no Estado do Rio de Janeiro de algumas empresas entrevistadas. Nesta classificação utilizou-se o critério do SEBRAE, conforme o representado no quadro 4.4.

Quadro 4.4 – Classificação do porte da empresa por nº de empregados Fonte: SEBRAE (2001) Classificação

Prestação de

Indústria

Comércio

Micro empresa

1 a 19

1a9

1a9

Pequena empresa

20 a 99

10 a 49

10 a 49

100 a 499

50 a 99

50 a 99

Acima de 500

Acima de 100

Acima de 100

Média empresa Grande empresa

Serviços

Segundo DA SILVA (1996), o critério SEBRAE é o mesmo utilizado pelo IBGE, precisando porém, serem realizadas algumas considerações: • O IBGE considera a construção civil como indústria, uma vez que recebe matéria prima e a transforma em produto vendável; • São considerados os totais operacionais mais o administrativo; Assim sendo, é possível verificar que a maioria das empresas que participou da pesquisa de campo deste trabalho é de médio porte, sendo a distribuição encontrada representada no gráfico 4.1.

104

CLASSIFICAÇÃO DAS EMPRESAS ENTREVISTADAS

50,00%

pequeno médio grande

28,57% 21,43%

Gráfico 4.1 – Classificação das empresas entrevistadas Fonte: da autora

4.2.4.2 Estudo de Viabilidade e Estratégia Utilizada no Empreendimento

O resultado da tabulação dos dados indica que todas as empresas consideradas não têm conhecimento de nenhuma das técnicas de análise de risco apresentadas no capítulo II do presente trabalho e que foram citadas pela autora durante a realização das entrevistas. No entanto, conforme ilustrado no gráfico 4.2, 42,86% das empresas disseram possuir metodologia informatizada para analisar riscos, 28,57% realizam metodologia, porém não é informatizada e 28,57% relataram não dispor de metodologia neste sentido.

A EMPRESA POSSUI METODOLOGIA PARA ANALISAR RISCOS?

28,57% 28,57%

Metodologia Informatizada 42,86%

Metodologia Não Informatizada Não Possui Metodologia

Gráfico 4.2 – A empresa possui metodologia para analisar riscos?

105

Na análise de um novo empreendimento, conforme previsto no item 3.4 deste trabalho e ilustrado no gráfico 4.3, o aspecto considerado pelas construtoras entrevistadas como de maior importância com relação ao risco refere-se à localização do terreno (48,22%), em seguida elas consideram a possível taxa de rentabilidade do empreendimento (24,43%). Fatores como instabilidade jurídica dos contratos de compra e venda de imóveis financiados, demanda de mercado, lançamento de produtos similares pelas construtoras concorrentes, possibilidade de embargos judiciais na localidade do terreno totalizam 13,64%, a tipologia do empreendimento representa 10,14% e a perspectiva de comercialização 3,57%.

QUAIS OS RISCOS CONSIDERADOS EM UM NOVO EMPREENDIMENTO?

Localização

0,6

0,5

Rentabilidade

48,22%

Tipologia Comercialização

0,4

Outros 0,3

24,43%

0,2

13,64%

10,14% 0,1

3,57%

0 1

Gráfico 4.3 – Quais os riscos considerados em um novo empreendimento? Todas as empresas entrevistadas realizam o estudo preliminar e o de viabilidade construtiva do terreno, adotando procedimentos similares aos descritos em 3.4 e 3.5 respectivamente e citaram analisar durante estas etapas os seguintes

parâmetros:

localização do

terreno

(33,36%),

a

tipologia

do

empreendimento (21,43%), preço, condições de pagamento e dimensões do terreno (16,07%), o aproveitamento arquitetônico (12,50%) e outros fatores como preço de venda das unidades imobilárias, público alvo, empreendimentos similares vizinhos em construção, documentação, topografia e tipo de solo do terreno (16,64%). Os percentuais encontrados para cada um dos fatores citados podem ser mais bem visualizados através do gráfico 4.4.

106

QUAIS OS PARÂMETROS ANALISADOS DURANTE OS ESTUDOS PRELIMINAR E DE VIABILIDADE CONSTRUTIVA DO TERRENO? 0,4

Localização Tipologia

0,35

Preço e Dimensôes

33,36%

0,3

Aprov. Arquitetônico

0,25

Outros

0,2

21,43% 0,15

16,07% 0,1

16,64% 13,50%

0,05 0 1

Gráfico 4.4 – Quais os parâmetros analisados durante os Estudos Preliminar e o de Viabilidade Construtiva do terreno? Conforme representado no gráfico 4.5, a maioria da empresas declarou não fazer uso de pesquisa de mercado para comprar um novo terreno (75,00%), fazendo uso da própria experiência no mercado. Algumas construtoras contratam empresa especializada para realizar a pesquisa em situações especiais ou quando pretendem construir em uma nova localidade (8,33%) e outras (16,67%) declararam questionar a compra de um novo terreno apenas com corretores e/ou empresa(s) especialista(s) em vendas.

A EMPRESA FAZ PESQUISA DE MERCADO PARA COMPRA DO TERRENO? 0,8

75,00%

0,7

Própria Experiência 0,6

Apenas com Corretores

0,5

Em Situações Especiais

0,4 0,3 0,2

16,67% 8,33%

0,1 0 1

Gráfico 4.5 – A empresa faz Pesquisa de Mercado para compra do terreno?

107

Através das entrevistas foi possível verificar que todas as construtoras abordadas analisam a viabilidade econômica de novos empreendimentos de maneira similar à descrita em 3.6, porém em 50% delas a análise da viabilidade econômica, assim com a decisão de comprar o terreno cabe a uma única pessoa, sendo que na outra metade estes procedimentos são realizados por pelo menos dois sócios.

Constatou-se que em todas as empresas, o aproveitamento arquitetônico e a caracterização do projeto de arquitetura descrito em 3.5.1 e 3.5.3 respectivamente são realizados por escritório de arquitetura terceirizado e ainda que todas elas sempre procedem à conferência das medidas do terreno no local citada em 3.7. Contudo, conforme ilustrada no gráfico 4.6 uma pequena parte (7,14%) não consulta a prefeitura municipal para verificação dos parâmetros construtivos do terreno descritos em 3.5.2, atribuindo esta responsabilidade ao arquiteto contratado, outras (7,14%) consultam apenas em caso de dúvida e a maioria (85,72%) sempre realiza este procedimento.

A EMPRESA FAZ CONSULTA A PREFEITURA PARA VERIFICAÇÃO DOS PARÂMETROS CONSTRUTIVOS DO TERRENO?

7,14%

7,14%

Consulta o Arquiteto Contratado Apenas em Casos de Dúvida

85,72%

Sim. Sempre

Gráfico 4.6 – A empresa faz consulta a Prefeitura para verificação dos parâmetros construtivos do terreno? Quando são encontradas discrepâncias entre as medidas do terreno tiradas em visita ao local e as constantes na escritura, metade das construtoras relatou que nos casos em que as retificações são indispensáveis para aprovação do projeto de arquitetura, sempre são verificados custo e prazo necessário para efetuar às mesmas, porém, outras (42,86%) disseram somente levantar os dados em questão, em casos de grande interesse no ponto do terreno e algumas

108

(7,14%) declararam que desistem da aquisição do terreno neste tipo de situação. O comportamento das empresas referente a este item pode ser mais bem analisado através do gráfico 4.7.

É VERIFICADO PRAZO E CUSTO NECESSÁRIO PARA RETIFICAÇÃO DAS MEDIDAS DO TERRENO?

7,14% Sim.Sempre Casos de Grande Interesse

50,00%

42,86%

Desistem do Terreno

Gráfico 4.7 – É verificado prazo e custo necessário para retificação das medidas do terreno? Na definição da tipologia do empreendimento ou tipo de produto relatado em 3.5.2, conforme representado no gráfico 4.8, constata-se que 42,86% das empresas entrevistadas não fazem uso de pesquisa de mercado e utilizam a própria experiência neste sentido, 10,71% eventualmente contratam empresa especializada para efetuar a pesquisa e 46,43% utilizam a experiência dos corretores e/ou de empresa(s) especialista(s) em vendas. Além disso, a maioria das empresas (85.72%) declarou sempre questionar a venda dos produtos com corretores,

o

restante

(14,28%)

divide-se

em

empresas

que

utilizam

eventualmente a experiência de empresa especialista em vendas e aquelas que nunca a utilizam para este fim.

É REALIZADA PESQUISA DE MERCADO PARA DEFINIR O PRODUTO?

42,86%

46,43%

Não, usam a própria experiência Eventualmente Contratam Empresa

10,71%

Não, usam a experiência dos corretores

Gráfico 4.8 – É realizada Pesquisa de Mercado para definir o produto?

109

Com relação ao lançamento do empreendimento antes da obtenção de financiamento bancário, em decorrência de alta taxa de rentabilidade, de acordo com gráfico 4.9, é relevante dizer que 23,08% das construtoras disseram não utilizar financiamentos bancários construindo com recursos próprios; 7,70% somente lançam seus empreendimentos com financiamento bancário e 69,23% arriscam lançar sem financiamento, solicitando-o durante a obra, porém declararam que esta decisão não depende apenas da taxa de rentabilidade, sendo influenciada também por fatores como: disponibilidade financeira da empresa, do público alvo, nível de confiança do produto a ser lançado e competitividade do produto com produtos de outras.construtoras

EM FUNÇÃO DE UMA TAXA DE RENTABILIDADE MAIS ALTA LANÇAM O EMPREENDIMENTO SEM FINANCIAMENTO BANCÁRIO?

Não Utilizam Financiamento Bancário

23,08% 69,23%

7,70%

Somente Lançam Com Financiamento Arriscam Lançar Sem Financiamento

Gráfico 4.9 – Em função de uma taxa de rentabilidade mais alta lançam o empreendimento sem financiamento bancário?

Para estimar o valor de venda das unidades imobiliárias, constatou-se que as construtoras utilizam o método comparativo e os fatores descritos em 3.6.1.1, sendo que 71,43% relataram que preferem lançar um novo empreendimento fazendo uso de tabela de venda conservadora, composta de preços apresentando o menor lucro possível e realizando aumentos gradativos conforme o aquecimento das vendas. Este procedimento visa principalmente testar a aceitação do produto pelo mercado e evitar redução da tabela no caso de baixa velocidade de venda. Em contrapartida, 28,57% declararam não realizar aumento da tabela de venda, exceto no caso de produtos concluídos, sendo o preço de lançamento do empreendimento estudado detalhadamente, para que não exista a possibilidade de redução dos valores adotados na tabela de lançamento. Estes resultados estão ilustrados no gráfico 4.10.

110

QUAL A ESTRATÉGIA UTILIZADA PARA MONTAR A TABELA DE VENDAS DO EMPREENDIMENTO ? 28,57%

Tabela Conservadora Com Aumentos Gradativos Não Realizam Aumento da Tabela

71,43%

Gráfico 4.10 – Qual a estratégia utilizada para montar a tabela de vendas do empreendimento?

Na opinião das empresas entrevistadas, conforme ilustrado no gráfico 4.11, as competências essenciais que uma construtora precisa apresentar para competir

no

mercado

são:

qualidade

(26,79%),

departamento

de

orçamento/planejamento bem ajustado (22,64%), ser conhecida no local onde pretende construir (15,43%), pontualidade (11,82) e outras (23,21%) que incluem qualidade no atendimento antes e depois da comercialização, relação mais pessoal com os clientes, tradição de cumprimento das obrigações contratuais, boas referências comerciais e bancárias, possuir o produto solicitado pelo mercado e não possuir estoque comprando apenas o que for consumir.

QUAIS AS COMPETÊNCIAS ESSENCIAIS NECESSÁRIAS PARA COMPETIR NO MERCADO? 0,3

0,25

26,79%

Qualidade 23,21%

22,64%

0,2

15,43% 0,15

11,82%

0,1

Setor Orçamento/Planejamento Ajustado Ser Conhecida no Local Pontualidade

0,05

Outros 0 1

Gráfico 4.11 – Quais as competências necessárias para competir no mercado?

Quando as empresas foram solicitadas a indicar as características que um empreendimento precisa apresentar para que ocorra redução do lucro

111

inicialmente estimado, as respostas encontradas, considerando-se o mesmo grau de importância para todas foram: comercialização abaixo da prevista (41,72%), custo acima do previsto (17,86%), prazo ultrapassado (7,14%), alto custo com manutenção (16,64%) e localização inadequada (16,64%). No entanto, como pode ser visualizado através do gráfico 4.12, quando se pediu que as empresas indicassem as respostas com as respectivas prioridades, verificou-se que elas consideraram a comercialização abaixo da prevista em primeiro lugar (72,73%), seguida do custo acima do previsto (18,18%) e da localização inadequada (9,09%).

QUE CARACTERÍSTICAS UM EMPREEENDIMENTO PRECISA APRESENTAR PARA OCORRER REDUÇÃO DO LUCRO? Comercialização Abaixo da Prevista Custo Acima do Previsto

9,09% 18,18% 72,73%

Localização Inadequada

Gráfico 4.12 – Que características um empreendimento precisa apresentar para ocorrer redução do lucro?

4.2.4.3 Estratégia Utilizada para Controle de Riscos com Relação ao Prazo

A pesquisa evidenciou que a maior parte das empresas (92,86%) gerencia o prazo de suas obras através do cronograma de barras ou gráfico de Gantt e o restante (7,14%) declarou fazer uso de cronograma em rede, utilizando-se dos recursos da rede PERT/CPM. Estes resultados encontram-se representados no gráfico 4.13.

112

COMO É GERENCIADO O RISCO COM RELAÇÃO AO PRAZO ? 7,14%

Rede PERT/CPM Gráfico de Gantt

92,86%

Gráfico 4.13 - Como é gerenciado o risco com relação ao prazo?

Os cronogramas mencionados são traçados utilizando-se programas de computador em 71,43% das empresas, sendo que algumas utilizam programas desenvolvidos especialmente para elas. No entanto, conforme apresentado no gráfico 4.14, em 28,57% das construtoras consideradas os cronogramas ainda são traçados manualmente.

O CRONOGRAMA É TRAÇADO UTILIZANDO-SE PROGRAMA DE COMPUTADOR? 28,57% 71,43%

Não. Manualmente Sim

Gráfico 4.14 – O cronograma é traçado utilizando-se programa de computador?

Em situações de atraso de etapas ou serviços, segundo ilustrado no gráfico 4.15, dentre as empresas entrevistadas 58,33% declararam preferencialmente reavaliar o cronograma inicialmente estabelecido, ajustando-o caso necessário ou compensando o atraso adiantando outras etapas; 25% delas procedem imediatamente ao aumento do efetivo, principalmente nos casos em que o serviço em questão utiliza mão de obra terceirizada e 16,67% disseram que em primeiro lugar procuram identificar com precisão as causas do atraso, para então tomarem

113

as medidas cabíveis como: aumento do efetivo, remanejamento de pessoal, ajuste do cronograma, etc.

QUE ESTRATÉGIAS SÃO UTILIZADAS QUANDO A OBRA ESTÁ ATRASADA? Reavaliação do Cronograma

16,67%

Aumento do Efetivo

58,33%

25,00%

Identificação das Causas p/ Tomar Decisões

Gráfico 4.15 – Que estratégias são utilizadas quando a obra está atrasada? As entrevistas identificaram que as principais causas de atraso nas obras apontadas pelas construtoras e representadas no gráfico 4.16 são: deficiência de gerenciamento

da

equipe

de

obra

(29,08%),

deficiência

do

setor

de

orçamento/planejamento (20,77%), falhas na execução dos serviços com conseqüente retrabalho (17,61%); fatores como burocracia e prazos do serviço público e concessionárias de serviços, velocidade de venda do empreendimento abaixo da esperada, dificuldade de mão de obra qualificada para executar certos serviços e atraso nos prazos de entrega dos projetos e especificações técnicas para a equipe de obra (12,15%); deficiência do controle de qualidade (9,61%), condições climáticas (6,70%) e instabilidade político-econômica (4,08%).

A S C A U S A S D O A T R A S O P O D E M S E R A T R IB U ÍD A S A : G e r e n c ia m e n to

0 ,3 5

0 ,3

S e t o r O r ç a m e n t o / P l a n e ja m e n t o

2 9 ,0 8 %

O u tro s C o n tr o le d e Q u a lid a d e

0 ,2 5

2 0 ,7 7 %

C o n d iç õ e s C lim á tic a s

0 ,2

I n s t . P o l ít i c a - e c o n ô m ic a 0 ,1 5

1 2 ,1 5 % 9 ,6 1 %

0 ,1

6 ,7 0 % 4 ,0 8 %

0 ,0 5

0 1

Gráfico 4.16 – As causas do atraso podem ser atribuídas a:

114

4.2.4.4 Estratégia Utilizada para Controle de Riscos com Relação ao Custo

A pesquisa de campo também mostrou que grande parte das empresas (64,29%) possui setor de orçamento/planejamento informatizado, 7,14% não possuem o departamento e o orçamento da obra é realizado pela equipe que irá realizar a mesma e 28,57 % das empresas não possuem o departamento em questão, sendo o orçamento, o planejamento e o gerenciamento do custo da obra realizado por empresa terceirizada. Estes percentuais são ilustrados no gráfico 4.17.

A EMPRESA POSSUI SETOR DE ORÇAMENTO/PLANEJAMENTO?

7,14% Sim e Informatizado

28,57%

64,29%

Serviço Terceirizado Não. Orçamento Feito Pela Equipe de Obra

Gráfico 4.17 – A empresa possui departamento de orçamento/ planejamento?

Com relação aos coeficientes de composição de custo, conforme ilustrado no gráfico 4.18, constatou-se que 73,08% das empresas utilizam coeficientes próprios obtidos através da experiência e de apropriação dos insumos, 23,08% fazem uso de coeficientes retirados de publicações e 3,84% adotam coeficientes da empresa terceirizada que realiza os orçamentos. Contudo, o que pode ser observado pela autora durante as entrevistas foi que as empresas em geral misturam diversas fontes de coeficientes de composição de custo, ou seja, usam simultaneamente os próprios coeficientes para determinados serviços e coeficientes de fontes externas para outros.

115

QUAL A FONTE DOS COEFICIENTES DAS COMPOSIÇÕES DE CUSTO? 3,84%

23,08%

Coeficientes Próprios 73,08%

Publicações Empresa Terceirizada

Gráfico 4.18 – Qual a fonte dos coeficientes das composições de custo?

Para calcular o erro do orçamento da obra, todas as construtoras entrevistadas consideram a diferença entre o custo previsto e o custo orçado para a obra. Entretanto, de acordo com o gráfico 4.19, 50% delas disseram que a margem de erro dos orçamentos é de até ± 5%, 42,86% das empresas citaram uma margem de erro entre ± 5 a 10% e 7,14% que o erro encontrado é superior a ± 10%.

QUAL A MARGEM DE ERRO DO ORÇAMENTO? 7,14%

42,86%

Mais ou Menos Até 5% 50,00%

Mais ou Menos Entre 5% a 10% Superior a Mais ou Menos 10%

Gráfico 4.19 – Qual a margem de erro do orçamento?

As principais causas da diferença encontrada entre o orçamento previsto e o custo real apontadas pelas empresas e ilustradas no gráfico 4.20 são: deficiências no gerenciamento da equipe de obra (28,43%), deficiências do setor de orçamento/planejamento (23,14%), falhas na execução dos serviços com conseqüente retrabalho (17,14%); fatores como falta de comunicação entre o departamento de orçamento e da equipe da obra, modificações de projeto e/ou de especificações, burocracia de órgãos públicos e uso de novas tecnologias

116

(12,50%); deficiência do controle de qualidade (8,57%), instabilidade políticoeconômica (6,43%) e condições climáticas (3,79%).

Q U A IS A S C A U S A S D O E R R O D O O R Ç A M E N T O ? 0 ,3

0 ,2 5

2 8 ,4 3 % 2 3 ,1 4 %

0 ,2

1 7 ,1 4 % 0 ,1 5

1 2 ,5 0 %

G e r e n c ia m e n t o S e t o r O r ç a m e n t o /P la n e ja m e n t o F a lh a s n a E x e c u ç ã o /R e t r a b a lh o O u tr o s C o n t r o le d e Q u a lid a d e In s t . P o lític a - e c o n ô m ic a C o n d iç õ e s C lim á tic a s

8 ,5 7 %

0 ,1

6 ,4 3 % 3 ,7 9 %

0 ,0 5

0 1

Gráfico 4.20 – Quais as causas do erro do orçamento? Todas as construtoras declararam realizar a apropriação de custo, no entanto é relevante esclarecer que não se fez distinção entre as empresas que realizam a apropriação por serviço e aquelas que fazem a apropriação para controle do custo global da obra. A maioria delas (57,14%), conforme ilustrado no gráfico 4.21 informou que realiza a apropriação há mais de cinco anos e o restante (42,86%) realiza há menos de cinco anos. Entretanto, considerando-se que a empresa entrevistada mais jovem tem dez anos de atuação no mercado, é interessante comentar ainda que 35,71% delas declararam realizar a apropriação de custos há menos de três anos e 14,28% há menos de um ano.

É REALIZADA A APROPRIAÇÃO DE CUSTO? HÁ QUANTO TEMPO?

42,86% 57,14%

Sim. Há mais de 5 anos. Sim. Há menos de 5 anos.

Gráfico 4.21 – É realizada a apropriação de custo? Há quanto tempo?

117

Na maioria das empresas (78,57%) os materiais são apropriados através das notas fiscais e a mão de obra levantando-se a quantidade de homem/hora (H/h), as demais se dividem em apropriar os materiais através de notas de transferência entre obras e relatórios feitos nas obras, já a mão de obra é apropriada utilizando-se apenas as medições dos empreiteiros que terceirizam os serviços. Além disso, como ilustrado no gráfico 4.22, em 85,72% das empresas todos os serviços são apropriados e em apenas 14,28% apropriam-se somente os serviços mais expressivos escolhidos através da curva ABC.

QUAL O CRITÉRIO DE ESCOLHA DOS SERVIÇOS APROPRIADOS? 14,28% 85,72%

Todos os Serviços são Apropriados Mais Expressivos Segundo Curva ABC

Gráfico 4.22 – Qual o critério de escolha dos serviços?

Outro aspecto observado com relação à apropriação de custo é o de que todas as empresas realizam esta atividade diariamente, no entanto, segundo o gráfico 4.23, com o intuito de controlar o custo das obras as empresas emitem relatórios com o valor realmente pago para cada insumo e serviço, sendo que em 92,86%

delas

esses

relatórios

ocorrem

mensalmente

e

quinzenalmente.

COM QUE FREQÜÊNCIA É REALIZADA A APROPRIAÇÃO? 7,14% 92,86%

Lançamento Diário e Relatório Mensal Lançamento Diário e Relatório Quinzenal

Gráfico 4.23 – Com que freqüência é realizada a apropriação?

em

7,14%

118

Quando se questionou as empresas com relação à apropriação da mão de obra subempreitada e dos equipamentos o resultado obtido foi que em 75,00% delas a apropriação destes itens é feita em separado, entrando a mão de obra no custo do empreendimento através das notas fiscais ou medições dos empreiteiros e os equipamentos com o valor de aluguel, inclusive nos casos de equipamentos próprios, onde são considerados os valores para aluguel cobrados no mercado.

Conforme o gráfico 4.24, os objetivos pelos quais as construtoras realizam a apropriação de custo são: comparar o orçamento real com o previsto (26,39%), verificar a perda de materiais e a produtividade da mão de obra (26,39%), verificar o custo real do empreendimento (26,39%) e atualizar os coeficientes das composições de custo no banco de dados da empresa (20,83%).

A EMPRESA REALIZA A APROPRIAÇÃO COM QUE OBJETIVOS? 0,3

Comparar c/ Orçamento Inicial

26,39% 26,39% 26,39%

0,25

20,83%

Verificar a Produtividade

0,2

Verificar o Custo Real do Empreendimento Atualizar os Coef. das Composições de Custo

0,15 0,1 0,05 0 1

Gráfico 4.24 – A empresa realiza a apropriação com que objetivos?

A atualização dos coeficientes das composições de custo é executada pela maioria das construtoras entrevistadas. Através do gráfico 4.25 é possível verificar que em 42,87% delas este procedimento é feito antes de começar uma nova obra, em 21,43% faz-se ao término da obra, em 14,28% ao término do serviço; em 7,14% sempre em determinado mês do ano e 14,28 % não executam a atualização. O valor utilizado pelas empresas que realizam a atualização em 90,91% dos casos é aquele mais confiável e em 9,09% o valor médio das últimas obras executadas.

119

É FEITA A ATUALIZAÇÃO DOS COEFICIENTES DAS COMPOSIÇÔES DE CUSTO? EM QUE ÉPOCA? 0,5 0,45

42,87%

Sim. Antes de Uma Obra Nova

0,4 0,35

Sim. Ao Término da Obra

0,3 0,25 0,2

21,43%

Sim. Ao Término do Serviço

14,28%

0,15

7,14%

0,1 0,05

14,28%

Sim. Em Determinado Mês do Ano Não Atualizam

0 1

Gráfico 4.25 – É feita a atualização dos coeficientes das composições de custo? Em que época?

4.2.4.5 Estratégia Utilizada no Controle de Riscos com Relação à Execução

As entrevistas evidenciaram que apenas 7,14% das construtoras possuem certificação ISO 9002 da International Organization for Standardization, 28,57% encontram-se em fase de certificação, estando esta prevista para este ano ainda e a maioria das construtoras, ou seja, 64,29% não possuem a certificação, sendo que estes percentuais podem ser visualizados através do gráfico 4.26. No entanto, conforme pode ser visualizado no gráfico 4.27, apesar do baixo índice de certificação a pesquisa também identificou que em 83,33% das empresas a alta administração está envolvida de alguma forma com programas de incentivo a qualidade como, por exemplo, participação de membros da diretoria em cursos de qualidade promovidos no Sinduscon – Sindicato da Indústria da Construção Civil, atribuição da responsabilidade da implantação do Sistema de Qualidade a funcionários da alta administração, acompanhamento realizado pela diretoria dos indicadores determinados pelo Comitê da Qualidade, premiação dos resultados, incentivo ao treinamento e participação da diretoria das reuniões mensais do Comitê de Qualidade, restando 16,67% onde a alta administração não está envolvida em incentivar tais programas.

120

A EMPRESA POSSUI CERTIFICAÇÃO ISO? 7,14% 28,57%

64,29%

Não Em Fase de Certificação Sim

Gráfico 4.26 – A empresa possui certificação ISO?

A ALTA ADMINISTRAÇÃO ESTÁ COMPROMETIDA COM PROGRAMAS DE INCENTIVO À QUALIDADE?

16,67%

0,00% 83,33%

Sim

Não

Gráfico 4.27 – A alta administração está comprometida com programas de incentivo à qualidade?

Os procedimentos empregados pelas construtoras no sentido de garantir o desempenho e a qualidade identificados pela pesquisa de campo encontram-se assim distribuídos: procedimentos conforme a política da qualidade, motivação dos funcionários para modificações culturais de hábitos, cumprimento rigoroso dos padrões especificados, inspeções através do Comitê de Qualidade, preservação das mesmas equipes técnicas dos canteiros de obra há pelo menos dez anos, treinamentos e manutenção dos funcionários sempre bem informados sobre a empresa (31,58%); controle diário do engenheiro residente (20,21%), ensaios tecnológicos e testes de materiais (19,64%), visita diária ou semanal do supervisor de obras em todos os canteiros (18,43%) e utilização de materiais com certificado da ISO e de fornecedores cadastrados (10,14%). Os resultados referentes a este item estão ilustrados no gráfico 4.28.

121

Q U AIS O S P R O C E D IM EN TO S E M P R E G AD O S P AR A ASS E G U R AR A Q U ALID AD E FIN AL? 0,35

31,58%

C um prir o Padrão E specificado e O utros

0,3

0,25

0,2

C ontrole D iário do E ngenheiro

20,21% 19,64%

18,43%

0,15

10,14% 0,1

E nsaios e T estes de M ateriais V isita do Supervisor de O bras M ateriais c/ IS O e Forn. C adastrados

0,05

0 1

Gráfico 4.28 – Quais os procedimentos empregados para assegurar a qualidade final?

No que se refere à qualificação de mão de obra, segundo representado no gráfico 4.29, grande parte das construtoras (67,86%) declararam investir de alguma forma neste sentido, seja através de palestras, treinamento ou cursos. No entanto, através dos questionários pode-se perceber que a qualificação é na maioria das vezes destinada ao pessoal da equipe de obra e da administração central, porém também é possível verificar que algumas empresas já se encontram preocupadas com a qualificação do pessoal operacional através de treinamento e diferença salarial para os que estão há mais de dois anos na função, palestras nos canteiros de obra, participação no projeto “Alfabetizar é Construir” que incentiva a alfabetização nos canteiros de obra, concursos da “Pequena Melhoria” com distribuição de brindes e eventualmente treinamentos através de cursos do SEBRAE e SENAI. É interessante também comentar que 17,86% das empresas disseram investir na qualidade de vida no trabalho promovendo jogos, visitas, almoços e passeios de confraternização e que 14,28% não investem em qualificação de mão de obra.

Outros aspectos importantes relacionados com a qualidade e ilustrados nos gráficos 4.30 e 4.31, respectivamente, são: apenas 41,67% das empresas entrevistadas disseram possuir em seus quadros técnicos pelo menos um

122

funcionário especializado em garantia de qualidade e 64,29% delas possuem algum tipo de “Manual de Qualidade” ou este se encontra em fase de elaboração.

INVESTEM EM QUALIFICAÇÃO DE MÃO DE OBRA? 14,28% 17,86% 67,86%

Sim. Palestras, Treinamento ou Cursos Sim. Outros Não

Gráfico 4.29 – Investem em qualificação de mão de obra?

A EMPRESA POSSUI FUNCIONÁRIOS ESPECIALIZADOS EM GARANTIA DE QUALIDADE? 0,00% 41,67%

Não Sim

58,33%

Gráfico 4.30 – A empresa possui funcionários especializados em garantia de qualidade?

POSSUEM MANUAL DE QUALIDADE? 0,00% 35,71% 64,29%

Sim/ou Em Elaboração Não

Gráfico 4.31 – Possuem Manual de Qualidade?

123

A maioria das empresas consultadas (85,72%) declarou possuir Serviço de Atendimento ao Cliente – SAC, ou algum departamento ou técnico responsável pelo atendimento, entretanto apenas 42,86 % das construtoras fazem uso de alguma metodologia para identificar o nível de satisfação dos clientes atendidos e apenas 14,28% delas utilizam procedimentos para aferição dos resultados alcançados com programas de qualidade.

4.3

ANÁLISE DA METODOLOGIA DE ANÁLISE DE RISCO PRATICADA PELAS CONSTRUTORAS ENTREVISTADAS

Com base nos resultados obtidos, realiza-se aqui uma análise resumida dos

aspectos

positivos

e

negativos

apresentados

pelas

construtoras

entrevistadas.

A gestão de riscos realizada atualmente pelas construtoras, conforme previsto no capítulo I deste trabalho pode ser classificada em assistemática, subjetiva e decorrente em geral da própria experiência dos empresários, sendo que estes não fazem uso de técnicas de análise de risco por puro desconhecimento destas técnicas e ainda do quanto elas poderiam auxilia-los no processo decisório que envolve o estudo de viabilidade e a execução de seus empreendimentos.

A metodologia que parte das empresas entrevistadas declarou proceder, na realidade trata-se de uma simples verificação contábil das receitas e despesas envolvidas no empreendimento e descritas anteriormente no item 3.6. Entretanto, é razoável dizer que durante o estudo de viabilidade as empresas efetuam a Análise Preliminar de Risco PHA descrita em 2.9.3.1, quando realizam praticamente todos os procedimentos descritos no capítulo III, tais como: •

Avaliação das vantagens e desvantagens referentes à localização do terreno;

124

•

Verificação do aproveitamento arquitetônico e definição do tipo de edificação de acordo com o Código de Obras Municipal e outras normas e/ou legislações específicas quando for o caso;

•

Definição da tipologia do empreendimento baseando-se em fatores como o tipo, uso e padrão das construções predominantes no entorno, sistema de vida e hábitos da população local, densidade demográfica da localidade, determinação do público alvo através de seu nível social, necessidades de espaços e preferências de lazer e compatibilização do valor de venda do produto com o poder aquisitivo do público alvo identificado;

•

Caracterização do projeto de arquitetura em função do aproveitamento arquitetônico e da tipologia do empreendimento previamente definida;

•

Confirmação da titularidade e da situação jurídica fiscal do terreno e de seu proprietário, confrontação das dimensões do terreno constantes na escritura com as aferidas no local e análise do estado de conservação das construções vizinhas com o objetivo de evitar embargos judiciais e despesas futuras;

•

Escolha das garantias que poderão ser fornecidas ao proprietário do terreno nos casos de compra parcelada, de forma que este forneça de imediato a quitação do terreno, para que a construtora possa lançar o empreendimento e solicitar o financiamento bancário;

•

Elaboração do Instrumento de Opção de Compra e Venda, quando for o caso.

A pesquisa de campo para compra do terreno e definição da tipologia do empreendimento também não é uma técnica muito utilizada entre as empresas entrevistadas, sendo que elas a realizam eventualmente e quase sempre nos

125

casos em que irão construir em uma localidade onde ainda não o tenham feito anteriormente.

Com relação ao gerenciamento do prazo, pode-se afirmar que as empresas por utilizarem em sua maioria o gráfico de Gantt como gerenciador da obra no tempo e não possuírem hábito e tradição de uso da rede PERT/CPM, ficam tolhidas de se beneficiarem com facilidade das técnicas do PERT-Risco e da Simulação de Monte Carlo na análise de risco do não cumprimento de prazos. Contudo, as empresas que traçam seus cronogramas por intermédio de programas de computadores, possuem ainda a facilidade de gerenciarem melhor a alocação dos recursos necessários ao empreendimento no tempo, uma vez que os cronogramas de materiais, mão de obra e equipamentos podem ser emitidos com bastante facilidade por estes programas e quaisquer ajustes que se façam necessários tornam-se mais visíveis e práticos com o uso dessas ferramentas oferecidas pela informática.

Pode-se facilmente identificar que o custo da construção definido no item 3.6.2.2 seja a maior despesa gerada pela incorporação, assim sendo um mecanismo de gestão de custo torna-se imprescindível ao longo da construção do empreendimento, para que as construtoras mantenham ou na melhor das hipóteses superem o índice de lucratividade estimado na fase de análise da viabilidade econômica do empreendimento. Para uma prefeita gestão de custos é imprescindível que a empresa possua um departamento de orçamento bem ajustado, sendo que algumas das empresas entrevistadas ainda não o possuem e em outras este setor funciona fora da empresa em firma terceirizada.

Outro aspecto muito importante no gerenciamento dos custos é o fato de que o consumo de materiais, mão de obra e equipamentos é diferente em cada canteiro de obra de cada construtora, desta forma é imprescindível que uma construtora conheça seus próprios coeficientes de consumo que somente podem ser obtidos através da apropriação de custo, de forma que ao utilizarem determinado valor de custo/m2 de construção no estudo de viabilidade, possam

126

estar lançando mão de um parâmetro o mais próximo possível de suas realidades.

Uma parte das empresas entrevistadas não realiza a apropriação por serviços, fazendo apenas o controle de todos os insumos gastos, assim sendo estas empresas não têm condições de conhecer seus coeficientes de composição de custo, ficando impossibilitadas inclusive de avaliarem com precisão, se o custo de determinado serviço está caro ou barato para as suas realidades. Além disso, não poderão verificar a produtividade de seus operários e dos equipamentos e se houve desperdício de materiais, uma vez que através da apropriação de custo também se pode avaliar estes parâmetros.

Outra parcela das empresas revelou não apropriar a mão de obra subempreitada e os equipamentos por serviços, desta forma elas passarão pelas mesmas dificuldades em determinados serviços que as empresas que não fazem a apropriação.

A qualidade também é um dos fatores de grande importância na indústria imobiliária pelo fato de que a falta de qualidade, no mínimo irá gerar retrabalho, desperdício e alto custo com manutenção do empreendimento após a entrega, reduzindo conseqüentemente o lucro estimado no estudo de viabilidade.

É sabido que na indústria imobiliária brasileira, o relacionamento da construtora com seus clientes tornou-se muito importante em virtude de um mercado consumidor cada dia mais exigente e seletivo. Além do mais, a maioria dos donos de construtoras não imaginam a grande quantidade de desperdícios que acontece em seus canteiros de obra e que o custo referente a essas perdas pode significar um percentual significativo de suas vendas. Por outro lado, fatores como competitividade acirrada neste mercado, o Programa Brasileiro de Qualidade e Produtividade e o Código de Defesa do Consumidor levam ao cumprimento das premissas da ISO. Porém, só é possível alcançar qualidade, aumentar a produtividade e diminuir o desperdício através de programas de qualidade, treinamentos e melhoria da qualidade de vida no trabalho. No entanto,

127

entre as empresas que participaram da pesquisa de campo, uma parte não possui ainda programas internos de qualidade e produtividade, não investe em qualificação de mão de obra e qualidade de vida no trabalho, não possuem “Manual de Qualidade” e metodologia para aferição do nível de satisfação de seus clientes.

5 - PROPOSIÇÃO DE MODELO DE ANÁLISE DE RISCO

5.1

INTRODUÇÃO

O corrente capítulo, embasado na pesquisa bibliográfica e no diagnóstico do sistema de análise de risco utilizado pelas construtoras, estabelecido a partir dos dados obtidos na pesquisa de campo, apresenta modelo de análise de risco a ser utilizado em estudos de viabilidade para incorporação e construção de edifícios residenciais.

5.2

DESCRIÇÃO DO MODELO

O modelo proposto tem como objetivo a redução dos riscos presentes no estudo de viabilidade, gerenciando-os através de metodologia de apoio ao processo decisório, constituída de procedimentos e aplicação de técnicas de análise de riscos específicas.

O modelo está estruturado em duas etapas, sendo utilizada para gerenciamento dos riscos envolvidos, metodologia qualitativa e quantitativa na primeira e segunda etapa respectivamente.

129

5.2.1 Primeira Etapa do Modelo

Esta etapa consiste na aplicação de metodologia qualitativa, representada por uma lista de procedimentos que deverão ser realizados durante o estudo preliminar e o estudo de viabilidade construtiva do terreno, e em sua fase de negociação.

Uma técnica bastante adequada para a primeira etapa do modelo é a Análise Preliminar de Risco – PHA descrita no item 2.9.3.1. Como um dos objetivos básicos desta técnica vem a ser a identificação das situações de perigo ou riscos existentes na instalação ou projeto, ela poderá ser utilizada com sucesso durante os estudos e a negociação do terreno, tendo em vista que, nessa fase inicial, o empreendedor se depara com uma lista considerável de incertezas. Erros grosseiros na avaliação de riscos relacionados com variáveis importantes poderão conduzir ao fracasso total do empreendimento. Devido a este fato, recomenda-se a utilização de técnicas, não só para identificar as possíveis situações de risco, como também para classificá-las segundo graus de importância. Portanto, tomando-se como referencial básico o exposto no capitulo três, é possível detectar a necessidade da adoção dos seguintes procedimentos:

a)

Durante o estudo preliminar e o estudo de viabilidade construtiva do terreno •

Avaliação das características referentes à localização do terreno, relacionando vantagens, facilidades e aspectos negativos, de acordo com o descrito no item 3.4;

•

Verificação do aproveitamento arquitetônico possível para o terreno, respeitando os fatores relacionados no item 3.5.1;

•

Definição da tipologia do empreendimento com base no exposto no item 3.5.2;

130

•

Caracterização dos possíveis projetos de arquitetura a serem analisados pela construtora, definidos através do aproveitamento arquitetônico e da tipologia do empreendimento conforme descrito em 3.5.3.

b)

Durante a negociação do terreno •

Verificação da titularidade e da situação jurídica fiscal do terreno, confrontação das dimensões constantes na escritura com as obtidas no local e avaliação do estado de conservação das construções vizinhas, de acordo com o exposto em 3.7.1;

•

Análise da situação jurídica fiscal do proprietário do terreno através dos documentos relacionados em 3.7.2;

•

Determinação das garantias que poderão ser fornecidas ao proprietário do terreno, nos casos em que a modalidade de pagamento não seja à vista, de acordo com o recomendado em 3.7.3;

•

Elaboração de Instrumento de Opção de Compra e Venda, quando for o caso, onde constem prazo e cláusulas conforme estabelecido em 3.7.4.

5.2.2 Segunda Etapa do Modelo Esta etapa consiste na utilização de técnicas para analisar os riscos envolvidos no cálculo do lucro e conseqüentemente, na taxa de rentabilidade estimada na fase de análise da viabilidade econômica do empreendimento descrita em 3.6.

131

5.2.2.1

Cálculo do Lucro do Empreendimento

Considerando que R é o total de receitas do empreendimento calculado de acordo com o previsto em 3.6.1, D o total de despesas segundo estabelecido em 3.6.2 e igual à soma do custo do terreno T, custo da construção C, despesas de venda das unidades imobiliárias V e despesas de financiamento bancário F, elabora-se de acordo com o quadro 5.1, o resumo da viabilidade econômica, com o objetivo de calcular o lucro e a taxa de rentabilidade esperada para o empreendimento. Quadro 5.1 – Quadro resumo da viabilidade econômica Fonte: da Autora RESUMO DA VIABILIDADE ECONÔMICA – DATA: Empreendimento/Endereço: 1) Receitas 1.1 ) N1.P1 = R1

R1

1.2 ) N2.P2 = R2

R2

1.3 ) N3.P3 = R3

R3

1.n ) Nn.Pn + Rn

Rn

Total de Receitas (R1 + R2 + R3 +,...,+ Rn)

R

2) Despesas 2.1) Custo do terreno

T

2.2) Custo da Construção – custo/m2 x área de construção

C

2.3) Despesas de Financiamento Bancário

F

2.4) Despesas de Venda das Unidades Imobiliárias

V

2.4.1) Corretagem e Propaganda (5% sobre o total de receitas R) 2.4.2) PIS e COFINS ( 3,65% sobre o total de receitas R)

0,05 x R

0,0365 x R

Total de Despesas (T + C + F + V)

D

Lucro (R - D)

L

Taxa de Rentabilidade (R/D - 1)

TR

132

Conforme

ilustrado

no

quadro

5.1,

verifica-se

que

o

lucro

do

empreendimento é função de R, T, C, V e F, ou seja:

L = f(R, T, C, V, F).

(5.1)

Considerando que as despesas de venda das unidades imobiliárias V, conforme previsto em 3.6.2.4 perfazem um total de 8,65%, referentes à corretagem, propaganda, PIS e COFINS, aplicados sobre o total da receita R, o lucro L será dado pela equação abaixo:

L = 0,9135 R – T – C – F

5.2.2.2

(5.2)

Aplicação de Técnicas de Análise de Risco

I) Aplicação de Teste de Sensibilidade e Construção de Cenários

Na composição do lucro deste tipo de empreendimento estão envolvidas diversas variáveis, sendo as distribuições de probabilidade de algumas delas desconhecidas, deste modo, esta etapa utiliza-se inicialmente da técnica do teste de sensibilidade em combinação com cenários otimista, esperado e pessimista, possibilitando, desta forma, a identificação das variáveis que, ao sofrerem pequenas variações relativas, são capazes de alterar substancialmente o lucro projetado, assim como analisar situações extremas à determinada situação esperada, quanto à sensibilidade ao risco.

Como as despesas de financiamento são calculadas sobre o valor total do financiamento que é uma constante, o valor de venda do empreendimento é função do preço de mercado e não do custo da construção e as despesas de venda serão computadas considerando-se apenas 91,35 % do valor de venda das unidades imobiliárias, percebe-se com facilidade que as variáveis envolvidas na formação do lucro podem ser consideradas independentes, o que permite a

133

utilização do teste de sensibilidade considerando a variação de cada uma delas isoladamente.

No teste de sensibilidade adotado, o lucro do empreendimento é abordado segundo três cenários distintos, descritos a seguir: •

Cenário Otimista – cenário no qual arbitra-se para o lucro um valor maior do que o estimado no estudo de viabilidade econômica;

•

Cenário Esperado – cenário no qual considera-se o lucro igual ao estimado no estudo de viabilidade econômica;

•

Cenário Pessimista - cenário no qual arbitra-se para o lucro um valor menor do que o estimado no estudo de viabilidade econômica;

Para tanto são construídos os quadros I e II, de acordo com o quadro 5.2, onde são relacionados, respectivamente os novos valores e as variações relativas das variáveis, necessárias ao atendimento das condições estabelecidas para a variável lucro em cada cenário. O valor de venda/m2 utilizado no cenário esperado do quadro I é calculado através da relação entre a receita líquida e a área total de construção, sendo a receita líquida do empreendimento dada pela diferença entre a receita R e as despesas de venda das unidades imobiliárias V.

Para uma determinada variável x e com cenário estipulado c, a variação relativa Vr (x ) será dada por:

V r (x ) =

Sendo:

xc − x0 x0

× 100%

(5.3)

134

x0 = valor da variável para o cenário esperado xc = valor da variável para o cenário estipulado c Segundo empreendimentos similares pesquisados e conforme poderá ser comprovado por intermédio do estudo de caso que será apresentado no capítulo VI, através da aplicação do teste de sensibilidade verifica-se com facilidade que para a mesma alteração do lucro, é necessária variação relativa do custo de construção/m2 ou do valor de venda/m2 bem menor do que para as demais variáveis, o que significa dizer que o lucro do empreendimento é muito sensível a estas duas variáveis. Desta forma, o modelo continua através da aplicação de técnicas de análise de risco, que possibilitem avaliar a probabilidade de ocorrência de determinados valores para estas duas variáveis.

Para estimar a probabilidade de ocorrência de determinado valor considerado para custo/m2 o modelo proposto faz uso da simulação de Monte Carlo, através da adoção de amostra representada por valores históricos de custo/m2 de empreendimentos similares, construídos anteriormente e corrigidos monetariamente para a mesma data considerada.

Na estimação do valor de venda das unidades imobiliárias, o modelo recomenda o uso de regressão linear múltipla composta de uma variável dependente, explicada por doze variáveis independentes, adiante definidas.

135

Quadro 5.2 – Teste de sensibilidade Fonte: da autora

QUADRO – I - NOVOS VALORES DAS VARIÁVEIS Variáveis

Cenário

Cenário

Cenário

Otimista

Esperado

Pessimista

Custo do Terreno

Valor de venda/m2

Custo de Construção/m2

Despesas de Financiamento

QUADRO – II – VARIAÇÃO RELATIVA DAS VARIÁVEIS Variáveis

Cenário

Cenário

Cenário

Otimista

Esperado

Pessimista

Custo do Terreno

Zero

Valor de venda/m2

Zero

Custo de Construção/m2

Zero

Despesas de Financiamento

Zero

136

II) Aplicação da Simulação de Monte Carlo

A simulação de Monte Carlo, conforme citado no capítulo dois, gera artificialmente a probabilidade de ocorrência de determinados eventos, podendo também ser utilizada para avaliar a probabilidade de ocorrência de um valor estimado para custo/m2 de um empreendimento. Assim sendo, este modelo faz uso desta técnica, para avaliar a probabilidade de ocorrer determinado valor adotado para custo/m2, no item 2.2 do estudo de viabilidade econômica apresentado no quadro 5.1.

A base matemática para a utilização do Método de Monte Carlo na avaliação de probabilidades de eventos é fornecida pela Formulação de Bernoulli da Lei dos Grandes Números, ou seja: lim P [ |fA - p| < ε ] = 1 para todo ε > 0, sendo nesse sentido que fA N→ ∞

converge para p.

Onde:

fA = freqüência relativa do evento A; p = probabilidade do evento A

O primeiro passo para aplicação desta técnica é a identificação da distribuição de probabilidade da variável para a qual se deseja avaliar a probabilidade. Os tipos mais comuns de distribuição de probabilidade são: •

Uniforme;

•

Triangular;

•

Normal

•

Poisson;

137

•

Binomial;

•

Lognormal;

•

Exponencial;

•

Geométrica;

•

Hipergeométrica;

•

Weibull;

•

Beta

No entanto, segundo FLANAGAN (1993), a escolha da distribuição de probabilidade é a parte mais difícil do processo que envolve a simulação de Monte Carlo. Além da distribuição de probabilidade possuir média e variância da amostra histórica considerada na simulação, é necessário que ela também apresente as seguintes características: •

Precisa ser facilmente identificável para determinada amostra, assim como, a distribuição normal é totalmente identificada pela média e variância;

•

Poder ser atualizada com facilidade, através da introdução de novos dados históricos;

•

Flexibilidade podendo tomar uma grande variedade de formas, como, por exemplo, ser assintótica à esquerda ou à direita;

•

Possuir pontos definidos que possam ser escolhidos individualmente.

Deste modo, FLANAGAN (1993), adota a distribuição beta para distribuição de probabilidades da variável custo/m2, uma vez que o conjunto formado pelas distribuições deste tipo é o único capaz de apresentar simultaneamente todas as características acima.

138

Sabe-se que a distribuição beta é caracterizada pela seguinte função densidade de probabilidade: Γ(α + β )

β −1

f X (x) = Γ(α ) ⋅ Γ(β) ⋅ X α −1 ⋅ (1 − X )

, 0≤x≤1

(5.4)

Onde os parâmetros α e β assumem apenas valores positivos. O coeficiente

Γ(α + β ) Γ (α ) ⋅ Γ (β ) 1 pode ser representado por , onde B(α, β ) = é B(α , β ) Γ (α + β ) Γ(α ) ⋅ Γ(β )

conhecida como função beta. Os parâmetros α e β são considerados parâmetros de forma; diferentes combinações de seus valores dão origem a uma variedade de formas da função densidade, conferindo flexibilidade à mesma. Na figura 5.1 são ilustradas algumas das formas possíveis.

f X (x ) α =1, β = 7 α = 2, β = 6 α = 4, β = 4 x Figura 5.1– Distribuição Beta para diferentes valores dos parâmetros de forma α e β Fonte: da autora

139

Escolhida a distribuição de probabilidade, a seguir devem ser gerados n números aleatórios ri ∈ [ 0,1 ], para cálculo de n valores aleatórios através da equação xi = F−1 (r i ), sendo x a variável custo/m2 e F sua função de distribuição acumulada.

Sabe-se que a função de distribuição acumulada associada a distribuição beta é dada por F(X; α; β ) = I X (α, β ) , sendo I X (α, β ) , a função beta incompleta.

Os números e valores aleatórios podem ser gerados com a utilização do programa aplicativo Mathcad 2000 Professional, através da função rbeta, do ícone inserir função/números aleatórios. Porém, para realizar este procedimento é necessário informar ao programa os valores s1 e s2 que correspondem respectivamente aos parâmetros α e β da função beta, que são calculados através da resolução do sistema formado pelas equações (5.5) e (5.6) abaixo relacionadas:

mx =

2 δx =

onde mx e

δx 2

α+β α

α ⋅β (α + β) ⋅(α + β +1) 2

(5.5)

(5.6)

são os valores da média e da variância da amostra

respectivamente.

Dividindo-se o intervalo compreendido entre o menor e o maior valor gerado em n intervalos de classe de mesma amplitude; determinando o número de valores gerados que caem dentro de cada intervalo de classe e considerando os números encontrados de forma acumulada, traça-se o gráfico custo/m2 x nº de simulações representado na figura 5.2, que tanto pode fornecer a probabilidade de ocorrência de um valor para custo/m2 menor de que determinado valor a ser

140

utilizado no estudo de viabilidade econômica, quanto estimar que valor deve ser adotado para determinada probabilidade.

Nº de Simulações N

Y2

Y1

0 X1

2

X2

Custo/m

Figura 5.2– Curva de freqüência acumulada de valores gerados através da simulação de Monte Carlo Fonte: da autora

Assim

sendo,

o

gráfico

da

figura

5.2

indica

que

para um total de N simulações, a probabilidade de ocorrer um valor para custo/m2 menor que X1 é de Y1/N e ainda que existe uma probabilidade de Y2/N de ocorrer um valor menor que X2. Outro aspecto muito importante na simulação de Monte Carlo diz respeito ao número de interações necessárias. Em geral quanto maior o número de simulações, melhor a curva de distribuição acumulada refletirá a gama de resultados possíveis. No entanto, FLANAGAN (1993) indica a utilização do teste do qui-quadrado para verificar se a quantidade de simulações realizadas é suficiente.

Suponha-se que, N valores de custo/m2 gerados através da simulação de Monte Carlo sejam divididos em IC intervalos de classe IC1, IC2,..., ICn,

141

apresentando respectivamente o1, o2,

, on freqüências de valores observadas,

que conforme as regras de probabilidade deveriam apresentar para os mesmos intervalos de classe, as freqüências da amostra considerada e1, e2,

, en,

denominadas freqüências esperadas ou teóricas.

A medida da discrepância existente entre as freqüências observadas e esperadas, é dada pela estatística qui-quadrado, representada por χ 2 e expressa pela equação:

2 χ =

(o1− e1)2 + (o2 − e2)2 + ! + (on−en)2 = e1

en

e2

(o j − e j)

n

=∑

j =1

(5.7)

ej

O valor de χ 2 calculado através de (5.7), é chamado de não-corrigido e é utilizado para grandes amostras. Nos casos de pequenas amostras, nas quais cada intervalo de classe possua freqüência esperada entre 5 e 10, recomenda-se calcular também o valor corrigido de χ 2 através da correção de Yates para continuidade, que transforma a expressão (5.7) em:

(o − e − 0,5) + (o2 − e2 − 0,5) + ! + (on − en − 0,5) = 1 1 2

χ

2 (corrigido )

2

e1

2

e2

en

=

(o j − e j − 0,5) =∑

2

n

j =1

(5.8)

ej

Em seguida compara-se os valores corrigido e não corrigido de χ .Se os 2

dois valores conduzirem a uma mesma conclusão, referente a uma hipótese, como sua rejeição em determinado nível de significância, conclui-se que o número de interações realizado é suficiente para o nível de significância

142

considerado. Caso contrário, deve-se aumentar o número de interações até ocorra convergência entre as conclusões obtidas a partir dos valores corrigido e não-corrigido de χ 2

Para tanto, os valores corrigido e não corrigido de χ 2 devem ser comparados com os valores percentis de χ 2 da distribuição de qui quadrado, tabelados em função do número de graus de liberdade e nível de significância O número de graus de liberdade representado por ν , será dado pelo número de intervalos de classe considerados IC menos uma unidade, ou seja:

ν = IC − 1

(5.9)

Uma outra alternativa mais simples, para a avaliação do número de interações seria fornecida através da expressão:

N≥

p(1 − p ) ε

2

(5.10)

⋅δ

Onde:

p = probabilidade a ser estimada pelo Método de Monte Carlo; ε = erro máximo para a estimativa de p; δ = coeficiente de variação. Considerando-se o percentil 95 como um valor razoável para a variável custo/m2 e tomando-se para os valores de ε e δ, respectivamente 0,03 (3%) e 0,2, a aplicação da expressão (5.10) fornecerá para N o valor de 264 interações.

É claro que esse valor de N deve ser considerado apenas como uma avaliação inicial do número de simulações. A aplicação da fórmula (5.10),

143

simultaneamente com a utilização do teste do qui-quadrado, fornecerá uma estratégia adequada para orientar o pesquisador no sentido de verificar se o valor de N está correto ou não.

III) Aplicação de Regressão Linear Múltipla

A utilização da inferência estatística objetiva antes de tudo, minimizar a interferência subjetiva do construtor ou da corretora imobiliária na estimação do valor de venda do empreendimento, deste modo, o presente modelo adota o uso da técnica de regressão linear múltipla, após ter-se verificado de que forma o valor de venda da unidade imobiliária se comporta, segundo as variáveis independentes responsáveis por sua formação. Para tanto, foi realizada pesquisa de campo através da seguinte metodologia:

a) Contato com a empresa Patrimóvel Consultoria Imobiliária Ltda, localizada no município de Niterói, responsável pela propaganda e venda dos empreendimentos de mais de 80% das empresas entrevistadas no capítulo IV, para verificar se a mesma estaria disposta a colaborar com o presente trabalho, através do fornecimento de dados de apartamentos pertencentes a empreendimentos imobiliários vendidos por intermédio dela.

b) Após consentimento do diretor da citada empresa, em agosto de 2001, foram realizadas visitas à mesma, onde foram levantados dados referentes a sessenta apartamentos pertencentes a vinte e dois prédios residenciais distintos, em fase de construção localizados na cidade de Niterói. Os imóveis considerados na pesquisa haviam sido vendidos até sessenta dias antes da data da primeira visita, sendo levantados seus respectivos preços de venda para pagamento à vista e de doze variáveis responsáveis pela formação desses preços.Dentre as diversas variáveis que explicam o preço de venda de uma unidade imobiliária, citadas em 3.6.1.1; foram levantados dados das seguintes variáveis: nº do pavimento, padrão de acabamento, setor/bairro, área privativa, nº de quartos, nº de suítes, nº de vagas de garagem, área de lazer, nº de varandas, vista, nº de unidades por

144

pavimento, nº e tipo de dependência de empregada, sendo que todos eles encontram-se relacionados no apêndice VI. c)

Lançamento dos dados pesquisados na planilha eletrônica Excel, de acordo com as representações e convenções para as variáveis, definidas abaixo:

!

Pavimento – variável qualitativa referente ao pavimento em que se situam os imóveis pesquisados; representada por x1 e de acordo com a convenção da tabela 5.1: Tabela 5.1 – Tabela representativa da variável x1

!

Pavimento (x1)

Convenção

1º

1

2º

2

"

"

nº

n

Padrão de Acabamento – variável qualitativa, referente ao padrão de acabamento dos imóveis pesquisados, representada por x2 e segundo a convenção da tabela 5.2: Tabela 5.2 - Tabela representativa da variável x2 Padrão de Acabamento (x2)

Convenção

Popular

1

Médio

2

Médio/Alto

3

Alto

4

Alto Luxo

5

145

!

Setor/Bairro – Variável qualitativa referente ao bairro e setor de localização dos imóveis pesquisados, representada por x3 e a convenção da tabela 5.3:

Tabela 5.3 - Tabela representativa da variável x3

!

Bairro ou Setor (x3)

Convenção

Centro

1

São Domingos

2

Vital Brasil

3

Santa Rosa

4

Boa Viagem

5

Ingá

6

Icaraí

7

Jardim Icaraí

8

Área Privativa – variável quantitativa relativa à área privativa em metros quadrados de cada um dos imóveis pesquisados, representada por x4.

!

Nº de Quartos - variável quantitativa relativa ao nº de quartos de cada um dos imóveis pesquisados, representada por x5.

!

Nº de Suítes - variável quantitativa relativa ao nº de suítes de cada um dos imóveis pesquisados, representada por x6.

!

Nº de Vagas de Garagem - variável quantitativa relativa ao nº de vagas de garagem pertencentes a cada um dos imóveis pesquisados, representada por x7.

!

Nº de Varandas - variável quantitativa relativa ao nº de varandas existentes em cada um dos imóveis pesquisados, representada por x8.

146

!

Vista - variável qualitativa relativa ao ângulo visual de cada um dos imóveis pesquisados, representada por x9 e segundo a convenção da tabela 5.4:

Tabela 5.4 – Tabela representativa da variável x9 Vista ou ângulo Visual (x9)

!

Convenção

Fundos

1

Lateral

2

Frente

3

Nº de Unidades/Pavimento - variável quantitativa relativa ao nº de unidades imobiliárias existentes em cada pavimento dos imóveis pesquisados, representada por x10.

!

Dependência de Empregada - variável qualitativa relativa ao tipo de dependência de empregada existentes em cada um dos imóveis pesquisados, representada por x11 e segundo a convenção da tabela 5.5:

Tabela 5.5 - Tabela representativa da variável x11 Tipo de Dependência de Empregada (x11) Convenção

!

Banheiro de Empregada

1

01 Dependência de Empregada Completa

2

02 Dependências de Empregada Completas

3

Área de Lazer – variável qualitativa referente às instalações existentes na área de lazer dos imóveis pesquisados, representada por x12 e segundo a convenção da tabela 5.6:

147

Tabela 5.6 - Tabela representativa da variável x12 Área de Lazer (x12)

Convenção

Salão de Festas

1

Salão de Festas e Piscina

2

Salão de Festas, Piscina, Sauna e Sala de Ginástica

3

Sauna e Sala de Massagem

4

Salão de Festas, Piscina, Sauna, Sala de Ginástica e Churrasqueira Salão de Festas, Piscina, Sauna, Salão de Jogos, Churrasqueira e Home Theater Salão de Festas, Piscina, Sala de Ginástica, Churrasqueira, Campo de Futebol e Área Livre Hidromassagem, Sauna, Sala de Jogos, Serviços, Lavanderia e Recepção com Telefonista

5

6

7

8

! Preço de Venda – Variável referente ao preço de venda de cada um dos imóveis pesquisados considerando-se valor para pagamento à vista, representada por y.

d)

Cálculo da regressão linear múltipla através do teste ANOVA da planilha eletrônica Excel, considerando-se a variável y como dependente ou explicada pelas variáveis x1 a x12, sendo estas variáveis obviamente independentes entre si. O resumo dos resultados obtidos através do cálculo da regressão é

apresentado no apêndice VI, sendo possível através da análise do mesmo concluir que: !

O coeficiente de correlação de aproximadamente 0,9728 indica uma forte correlação entre a variável dependente y e as variáveis independentes x1 a x12, quando estas variam simultaneamente;

148

!

O coeficiente de determinação de 94,63% indica que a variável dependente y é explicada por este percentual pelas variáveis independentes x1 a x12, restando apenas 5,37% atribuídos a variáveis que não foram consideradas no modelo;

!

O valor do F calculado é maior que o valor do F tabelado pela distribuição dos pontos críticos do F Snedcor, desta forma, rejeita-se a hipótese da não regressão;

!

A equação de regressão é: Y = -167639,37 + 2331,60 x1 + 34583,35 x2 – 14652,07x3 + + 1704,22 x4 +29190,76 x5 + 2221,79 x6 + 27735,46 x7 + + 22467,01 x8 + 8253,26 x9 + 7397,68 x10 – 19862,16 x11 – – 2847,95 x12.

Assim sendo, para estimar o valor de venda de cada unidade imobiliária a ser

utilizado

no

estudo

de

viabilidade

econômica

de

determinado

empreendimento, realiza-se a metodologia descrita acima, pesquisando-se no mínimo dados referentes a trinta empreendimentos, possibilitando desta forma, adotar a teoria das grandes amostras.

Calcula-se o preço de venda de cada uma das unidades imobiliárias componentes do empreendimento em estudo, através da equação de regressão encontrada para a amostra utilizada. A receita total do empreendimento R a ser utilizada no estudo de viabilidade econômica do quadro 5.1, será dada pelo somatório de todos os preços de venda calculados.

6 – ESTUDO DE CASO

6.1

INTRODUÇÃO

Com o objetivo de um melhor entendimento da segunda etapa do modelo proposto no quinto capítulo, o presente capítulo apresenta um exemplo prático através de um estudo de caso, onde serão aplicadas as técnicas de análise de risco escolhidas.

6.2

CARACTERIZAÇÃO DO EMPREENDIMENTO

Trata-se de empreendimento da construtora R G Côrtes Engenharia S/A, tipologia edifício residencial, atualmente em construção, localizado à Rua Hernani Pires de Melo nº 01, São Domingos, Niterói – RJ. É importante salientar que o presente estudo de caso abordará apenas a análise da viabilidade econômica do empreendimento, desta forma, será considerado que a construtora realizou os procedimentos recomendados na primeira etapa do modelo apresentado no capítulo cinco.

Em junho de 1998, a construtora recebeu oferta para compra do terreno em questão, onde era proposto preço de R$ 600.000,00 para pagamento à vista, sendo que o corretor proponente apresentou estudo de viabilidade construtiva, onde constavam 1.041,00 m2 de área total do terreno, 6.364,00 m2 de área de aproveitamento arquitetônico e previsão para construção de cinqüenta e quatro

150

apartamentos compostos de sala, dois quartos, banheiro, cozinha, área de serviço e banheiro de empregada, conforme constante no anexo I.

Diante da área total de construção constante no estudo de viabilidade construtiva apresentado pelo corretor e do preço proposto para compra do terreno, houve interesse inicial da construtora em adquiri-lo, o que fez com que ela realizasse imediatamente o levantamento das dimensões reais no local, com o objetivo de confrontá-las com as constantes na escritura e no estudo de viabilidade construtiva ofertado.

Após o levantamento, ficou constatado que havia divergências entre as dimensões, sendo as obtidas no local maiores do que as previstas na escritura. Assim sendo, a construtora realizou três novos estudos de viabilidade construtiva, sendo os dois primeiros baseados nas dimensões constantes na escritura, nos quais era considerada uma nova área de aproveitamento arquitetônico de 6.651,74 m2 e o terceiro elaborado a partir das dimensões aferidas no local, totalizando 7.259,00 m2 de área construída.

O tipo e o número de unidades imobiliárias previstas em cada um dos três estudos desenvolvidos pela construtora, ilustrados respectivamente pelos anexos II, III e IV, encontram-se relacionados no quadro 6.1.

Quadro 6.1 - Quadro resumo dos tipos e números de unidades imobiliárias previstas nos estudos de viabilidade construtiva Fonte: R G Côrtes Engenharia S/A Estudo de

Apto

Apto

Cobertura

Cobertura

Viabilidade

2 quartos

3 quartos

3 quartos

4 quartos

1º

48

-

6

-

2º

24

24

3

3

3º

8

40

1

5

151

Uma vez que o terceiro estudo de viabilidade desenvolvido pela construtora apresentava um número maior de unidades imobiliárias com três quartos e conseqüentemente maior potencial de receita, a construtora verificou junto à Prefeitura Municipal prazo e custo necessário para retificação das dimensões do terreno, de tal forma a realizar o empreendimento com base neste estudo de viabilidade, que somente seria possível após a retificação.

Considerando prazo e custo para retificação das dimensões, o preço final para aquisição do terreno incluindo despesas de corretagem, taxa de legalização, imposto de transmissão, laudêmio e custo financeiro referente ao período compreendido entre a data de compra do terreno e a data prevista para início da construção

passaria

então

de

R$600.000,00

para

aproximadamente

R$720.000,00, podendo variar segundo o prazo real para a retificação.

A partir do novo valor estimado para aquisição do terreno, a construtora elaborou o estudo de viabilidade econômica do empreendimento apresentado no quadro 6.2.

152

Quadro 6.2 – Quadro resumo da viabilidade econômica Fonte: R G Côrtes Engenharia S/A RESUMO DA VIABILIDADE ECONÔMICA – NOVEMBRO/1998 Empreendimento: Rua Hernani Melo nº 01 – São Domingos – Niterói- RJ 1 ) Receitas R$4.800.000,00 1.1) 40 apartamentos de 3 quartos – 40 x R$ 120.000,00 1.2) 08 apartamentos de 2 quartos – 08 x R$ 90.000,00

R$ 720.000,00

1.3) 05 coberturas de 3 quartos

- 05 x R$ 130.000,00

R$ 130.000,00

1.4) 01 cobertura de 2 quartos

- 05 x R$ 180.000,00

R$ 900.000,00

Total de Receitas (R)

R$6.550.000,00

2) Despesas 2.1) Custo do terreno

R$ 720.000,00

2.2) Custo da Construção – R$ 440,00/m2 x 7.259,00 m2

R$3.193.960,00

2.3) Despesas de Financiamento Bancário

R$ 324.000,00

2.4) Despesas de Venda das Unidades Imobiliárias 2.4.1) Corretagem e Propaganda (5% sobre o total

R$ 327.500,00

de receitas) 2.4.2) PIS e COFINS (3,65% sobre o total de

R$ 239.075,00

receitas) Total de Despesas (D)

R$4.804.535,00

Lucro (L)

R$1.745.465,00

Taxa de Rentabilidade (TR)

36,33 %

Os dados constantes no quadro 6.2 são complementados através das seguintes informações: •

Para estimar o valor de RS 440,00 para custo/m2 de construção, estando nele incluídos todos os custos diretos e indiretos relacionados em

3.6.2.2,

a

empresa

baseou-se

nos

custos/m2

corrigidos

monetariamente para a mesma data, de prédios residenciais similares

153

que ela havia construído anteriormente, ou seja, com mesmo padrão de acabamento, mesmas especificações técnicas e com área de construção total próxima a do empreendimento em análise. É importante também citar que a empresa utiliza coeficientes de composição de custos próprios, obtidos através da apropriação constante de todos os insumos utilizados na construção dos edifícios e retroalimenta continuamente o banco de dados do departamento de orçamento,

desta

forma,

sabendo

sempre

ao

final

de

cada

empreendimento qual o seu custo real. •

Na avaliação do custo financeiro decorrente de possível financiamento bancário, a empresa utilizou taxas vigentes em contratos de financiamento de outros empreendimentos em execução na época.

•

Os valores de venda das unidades imobiliárias foram estimados através da comparação com outros imóveis, com características semelhantes e situados nas proximidades, podendo ser imóveis de empreendimentos da própria construtora ou de outras. Além disso, foram adotados valores médios de acordo com o nº de compartimentos e área privativa prevista, não sendo consideradas variações de preço referentes ao pavimento, vista, coluna, etc.

•

Dividindo-se o valor total de receitas pela área total de construção do empreendimento que é de 7.259m2, chega-se a um valor de venda/m2 médio de aproximadamente R$902,33.

Em função da taxa de rentabilidade encontrada a construtora resolveu adquirir o terreno em estudo, através de pagamento à vista. Em seguida tomou as providências necessárias à retificação das dimensões do terreno, uma vez que o custo referente a este procedimento já havia sido considerado no estudo de viabilidade econômica.

154

6.3

APLICAÇÃO DE TÉCNICAS DE ANÁLISE DE RISCO

6.3.1

Aplicação de Teste de Sensibilidade e Construção de Cenários

Conforme recomendado no capítulo cinco, na aplicação do teste de sensibilidade, o lucro estimado pela construtora para o empreendimento será abordado segundo três cenários distintos, descritos a seguir: •

Cenário Otimista – cenário no qual o lucro é 5% maior que o estimado no estudo de viabilidade econômica;

•

Cenário Esperado – cenário no qual o lucro é igual ao estimado no estudo de viabilidade econômica;

•

Cenário Pessimista - cenário no qual o lucro é igual a 80% do estimado no estudo de viabilidade econômica;

Nos quadros I e II do teste de sensibilidade apresentado no quadro 6.3, estão relacionados respectivamente, os novos valores e as variações relativas das variáveis, necessárias ao atendimento das condições estabelecidas para a variável lucro em cada cenário.

O custo do terreno não será tratado de forma determinística, porque apesar do custo referente à retificação das dimensões já ter sido considerado, poderá este ainda sofrer alterações, em função de possíveis variações do prazo estimado para a retificação das dimensões e aprovação do projeto de arquitetura.

155

Quadro 6.3 – Teste de sensibilidade do estudo de caso Fonte: da autora

QUADRO – I - NOVOS VALORES DAS VARIÁVEIS Cenário

Cenário

Cenário

Otimista

Esperado

Pessimista

Custo do Terreno

R$ 632.726,75

R$ 720.000,00

R$ 1.069.093,00

Valor de venda/m2

R$ 836,30

R$ 824,28

R$ 776,19

Custo de Construção/m2

R$ 427,98

R$ 440,00

R$ 488,09

Despesas de Financiamento

236.726,75

R$ 324.000,00

R$ 673.093,00

Variáveis

QUADRO – II – VARIAÇÃO RELATIVA DAS VARIÁVEIS Cenário

Cenário

Cenário

Otimista

Esperado

Pessimista

Custo do Terreno

13,80%

Zero

48,49%

Valor de venda/m2

1,46%

Zero

6,20%

Custo de Construção/m2

2,98%

Zero

10,93%

Despesas de Financiamento

36,87%

Zero

107,75%

Variáveis

156

De acordo com o previsto no capítulo cinco, através do teste de sensibilidade apresentado, é possível verificar que para a mesma alteração do lucro, é necessária variação relativa do custo de construção/m2 ou do valor de venda/m2, bem menor do que para as demais variáveis. Desta forma, o estudo de caso continua através da aplicação de técnicas de análise de risco, que possibilitem avaliar a probabilidade de ocorrência de determinados valores para estas duas variáveis.

6.3.2 Aplicação da Simulação de Monte Carlo

Supondo, a título de exemplo, que os empreendimentos nos quais a construtora se baseou para estimar o valor de R$ 440,00/m2 constante no quadro 6.2, tenham apresentado os seguintes valores em reais para custo de construção/m2: 407,00; 413,00; 418,00; 426,00; 430,00; 435,00; 440,00; 446,00; 451,00; 455,00; 462,00; 467,00 e 470,00.

Os valores encontrados para a média e desvio padrão da amostra são respectivamente R$ 440,00/m2 e R$ 20,65/m2. Reduzindo estes dois valores a milésima parte e em seguida substituindo-os nas equações (5.5) e (5.6) relacionadas no capítulo cinco, tem-se:

0,440 =

α ; α+β

(0,02065)2

=

α ⋅β . (α + β)2⋅(α + β +1)

(6.1)

(6.2)

Resolvendo-se o sistema formado pelas equações acima, são encontrados os seguintes valores para α e β: α = 577,23; β = 734,64

157

Informando os valores de α e β no Mathcad 2000 Professional foram realizadas inicialmente 50 (cinqüenta) interações, resultando em cinqüenta valores para custo/m2 apresentados no apêndice V.

Dividindo-se o intervalo compreendido entre o menor e o maior valor de custo/m2 da amostra, em sete intervalos de classe, foram encontradas as freqüências de valores para os intervalos considerados relacionadas no quadro 6.4. Quadro 6.4 - Quadro das freqüências obtidas em 50 simulações Fonte: da autora Intervalo de Classe Freqüência

400

411

421

431

441

451

461

a

a

a

a

a

a

a

410

420

430

440

450

460

470

0

5

8

12

14

9

2

Através das freqüências acumuladas para os intervalos de classe considerados acima, traçou-se o gráfico 6.1 abaixo.

50 45

Nº de Simulações

40 35 30 25 20 15 10 5 0

400-410

411-420

421-430

431-440

441-450

451-460

461-470

2

Custo/m

Gráfico 6.1 – Curva de freqüência acumulada de valores gerados através de 50 simulações de Monte Carlo Fonte: da autora

158

Realizando-se o mesmo procedimento para 100 e 300 interações, foram obtidas para os valores de custo/m2 relacionados no apêndice V, respectivamente as freqüências dos quadros 6.5 e 6.6 e as curvas de freqüência acumulada dos gráficos 6.2 e 6.3.

Quadro 6.5 - Quadro das freqüências obtidas em 100 simulações Fonte: da autora Intervalo de Classe

400

411

421

431

441

451

461

a

a

a

a

a

a

a

410

420

430

440

450

460

470

3

4

11

28

29

16

9

Freqüência

100 90

Nº de Simulações

80 70 60 50 40 30 20 10 0 400-410

411-420

421-430

431-440

441-450

451-460

461-470

Custo/m2

Gráfico 6.2 – Curva de freqüência acumulada de valores gerados através de 100 simulações de Monte Carlo Fonte: da autora

159

Quadro 6.6 - Quadro das freqüências obtidas em 300 simulações Fonte: da autora Intervalo de Classe

400

411

421

431

441

451

461

a

a

a

a

a

a

a

410

420

430

440

450

460

470

7

16

44

78

83

43

29

Freqüência

300

Nº de Simulações

250 200 150 100 50 0 400 a 410

411 a 420

421 a 430

431 a 440

441 a 450

451 a 460

461 a 470

Custo/m2

Gráfico 6.3: – Curva de freqüência acumulada de valores gerados através de 300 simulações de Monte Carlo Fonte: da autora

Entretanto, conforme calculado no capítulo V, através da expressão (5.10) que indicou a necessidade de serem realizadas 264 interações, foi feito, segundo as recomendações de FLANAGAN (1993), também citadas no referido capítulo, o teste do qui-quadrado ( χ ) para os dados referentes a 300 simulações, 2

verificando-se um valor para o

χφ 2

observado

(χ ) 2 φ

igual a 3,02. Sendo o

χφ 2

crítico igual a 9,49, para um nível de significância igual a 5%, tem-se que a

160

distribuição beta considerada ajusta-se de forma satisfatória aos dados do problema

Através das curvas de freqüência acumulada representadas nos gráficos 6.1, 6.2 e 6.3, são observadas, respectivamente, as probabilidades aproximadas de 50%, 46% e 48% de ocorrer um valor para custo/m2 menor do que o valor de R$ 440,00 utilizado pela construtora no estudo de viabilidade econômica. Desta forma, conclui-se que o valor adotado não era o ideal, expondo o empreendimento a um risco de alta probabilidade e alto impacto, uma vez que o lucro do mesmo é muito sensível a pequenas alterações da variável custo/m2.

Caso o empreendedor tivesse a intenção de trabalhar com um nível de confiança de 95%, as curvas de freqüência acumulada traçadas indicam um valor de aproximadamente R$ 460,00 a ser utilizado para a variável custo/m2.

Foram realizadas outras simulações com 50, 100 e 200 interações cujos valores gerados, freqüências e curvas de freqüência acumuladas não serão mostrados no presente trabalho, pelo fato de que em cada processo da simulação de Monte Carlo os valores gerados jamais serão os mesmos. No entanto, cita-se que as probabilidades encontradas para a ocorrência de valores para custo/m2 menores do que R$ 440,00, variaram entre 42% e 52%. Assim sendo, conclui-se que a técnica da simulação de Monte Carlo não objetiva precisar probabilidade, porém intenciona fornecer sua ordem de grandeza, de forma que esta funcione como uma ferramenta de apoio à tomada de decisão.

6.3.3 Aplicação de Regressão Linear Múltipla

Inicialmente, antes da utilização da regressão linear múltipla, faz-se necessário informar que para estimar os preços de venda das unidades imobiliárias pertencentes ao empreendimento deste estudo de caso, será utilizada a equação de regressão determinada no capítulo cinco, a partir dos dados coletados junto à empresa Patrimóvel Consultoria Imobiliária. Este procedimento

161

decorre do fato de que obter dados de empreendimentos vendidos na mesma época em que foi realizado o estudo de viabilidade do corrente estudo de caso, ou seja, de junho de 1998, acarretaria em difícil pesquisa de campo não relevante para o objetivo deste trabalho. Assim sendo, a técnica da regressão objetiva apenas exemplificar de que forma a construtora poderia ter estimado os valores de venda das unidades imobiliárias; porém os preços calculados através da técnica são referentes ao mês de agosto de 2001.

Os dados das 54 unidades imobiliárias foram levantados segundo as variáveis x1 a x12 e convenções definidas no capítulo cinco, estando os mesmos relacionados no apêndice VII.

Os valores de venda encontrados para as unidades imobiliárias, através da função tendência, do ícone colar função da planilha eletrônica Excel são os relacionados no apêndice VII. Assim sendo, o valor a ser utilizado como receita total no estudo de viabilidade econômica do empreendimento, corresponde ao somatório de todos os valores de venda encontrados, ou seja, a R$ 9.630.758,30.

7 - CONCLUSÃO

Conforme colocado no início deste trabalho, a construção imobiliária brasileira passou a atuar num mercado cada dia mais competitivo e a atender clientes cada dia mais exigentes. O lucro passou a ser estabelecido pelo custo da produção e pelo preço de mercado e a metodologia empregada pelos empreendedores deste segmento, na análise dos riscos, é na maioria dos casos subjetiva e resultante de suas próprias experiências. Desta forma, os fatores citados despertaram na autora o interesse em elaborar um modelo de análise de risco, a ser utilizado como uma ferramenta de apoio ao processo decisório envolvido em estudos de viabilidade para construção e incorporação de prédios residenciais.

Assim sendo, após pesquisa bibliográfica, foi possível apresentar conceitos sobre risco e incerteza, diferenças entre esses dois conceitos, citar as categorias principais de riscos e os possíveis comportamentos de um investidor diante do risco. Além disso, a pesquisa bibliográfica tornou possível discorrer sobre a evolução histórica da análise de risco, descrever resumidamente sobre o gerenciamento de riscos, apresentar técnicas para identificação de riscos e principalmente descrever técnicas de análise de risco quantitativas, assim como, qualitativas propostas por alguns autores.

163

A pesquisa bibliográfica também foi importante para que o trabalho pudesse caracterizar o empreendimento em estudo, descrever os procedimentos necessários ao longo de seu estudo de viabilidade, sua incorporação e seu lançamento para as vendas, assim como identificar as variáveis e as pessoas envolvidas nestas etapas.

O estudo também diagnosticou a metodologia de análise de risco utilizada atualmente pelas empresas construtoras de prédios residenciais localizadas nos municípios de Niterói e do Rio de Janeiro, utilizando-se de pesquisa de campo, através da aplicação de questionários e entrevistas realizadas pessoalmente pela autora, onde foram levantados procedimentos realizados pelas construtoras durante o estudo de viabilidade e parâmetros que têm influência direta no custo e no valor de venda do empreendimento, tais como: prazo, orçamento, planejamento e qualidade.

A pesquisa de campo confirmou o previsto no início do trabalho, ou seja, o fato de que as construtoras entrevistadas não fazem uso de uma metodologia científica e formalizada para analisar os riscos de seus empreendimentos, confundindo, na maioria das vezes, a verificação contábil entre as despesas e as receitas presentes nos estudos de viabilidade, com técnicas de análise de risco propriamente ditas. Além disso, foi possível concluir que os empreendedores não utilizam técnicas de análise de risco, em decorrência do mero desconhecimento das mesmas e do quanto elas poderiam servir de ferramenta de apoio nos estudos de viabilidade e na execução de seus empreendimentos imobiliários.

Ao final da pesquisa bibliográfica e da pesquisa de campo, concluiu-se que a utilização de uma metodologia de análise de risco, por parte das construtoras, é fundamental para auxiliá-las na estimação correta do lucro considerado nos estudos de viabilidade de seus empreendimentos, Assim sendo, foi construído e proposto no capítulo V, um modelo de análise de risco dividido em duas etapas, onde se faz uso de metodologia qualitativa e quantitativa, respectivamente, a ser aplicado em estudos de viabilidade de empreendimentos similares ao abordado.

164

No capítulo VI, apresentou-se uma aplicação prática do modelo proposto, através de um estudo de caso, no entanto, em complementação e para correta utilização do referido modelo, se fazem necessárias algumas considerações.

A técnica da simulação de Monte Carlo precisa ser necessariamente aplicada em valores históricos de custo/m2 de cada construtora, desta forma, é possível concluir que para fazer uso do modelo proposto por este trabalho, é imprescindível que uma construtora possua, antes de qualquer coisa, um gerenciamento de custos eficaz, de tal forma, que os valores adotados na amostragem representem a sua realidade. Entretanto, uma gestão de custos eficiente significa também, que uma construtora precisa conhecer e trabalhar com seus próprios coeficientes de produção, o que só é possível através da prática da apropriação de serviços, que possibilitará principalmente conhecer índices como: consumo de materiais, mão de obra e equipamentos, produtividade da mão de obra e dos equipamentos e perda de materiais.

È fundamental que o custo para construção do empreendimento, estimado no estudo de viabilidade, seja gerenciado durante a execução da obra, comparando-se periodicamente o realizado com o previsto, através do controle de prazo, de recursos, de custos e da qualidade, de tal forma que se obtenha redução de custos mantendo sempre a qualidade, otimizando, desta forma, o lucro inicialmente previsto.

Na utilização da regressão múltipla devem ser adotadas grandes amostras, que para a Estatística, no mínimo devem ser pesquisados dados referentes a trinta unidades imobiliárias. Outro cuidado a ser tomado refere-se ao fato de que a amostra considerada seja representativa da população da qual ela foi extraída, sendo que quanto maior for o tamanho da amostra, melhor será a precisão da equação de regressão obtida.

Na estimação do valor de venda das unidades imobiliárias, podem ainda ser consideradas e pesquisadas outras variáveis explicativas de sua formação tais como:

165

•

Padrão construtivo do entorno;

•

Infraestrutura existente na localidade;

•

Área útil de circulação ou de corredor interno;

•

Área útil de varanda;

•

Nº de elevadores;

•

Insolação;

•

Oferta de unidades imobiliárias similares;

•

Prazo para entrega do empreendimento (Habite-se).

Finalizando, resumidamente, conclui-se que para o setor da construção civil abordado neste trabalho, a gestão de riscos encontra-se num estágio bastante embrionário de desenvolvimento. Assim sendo, a utilização de outras técnicas tais como Failure Mode and Effects Analysis (FMEA) (Análise do Modo e Efeito de Falha) indicada para análise qualitativa de riscos, Árvore de Decisão, Valor Monetário Esperado, PERT-Risco, assim como, quaisquer outras dentre as citadas no capítulo II poderiam ser temas de futuras dissertações, contribuindo desta forma, para o desenvolvimento de novas ferramentas que auxiliem a análise de riscos em Empreendimentos Imobiliários Residenciais. Além disso, o desenvolvimento de novos estudos referentes ao tema abordado propiciaria uma maior conscientização das construtoras deste segmento da importância do gerenciamento de riscos, não somente na fase de estudo de viabilidade e sim ao longo de todo o ciclo de vida de seus empreendimentos.

166

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and

safety

171

APÊNDICES

172

APÊNDICE I

MODELO DO QUESTIONÁRIO APLICADO NAS CONSTRUTORAS

173

ENTREVISTA REALIZADA EM CONSTRUTORAS DE PRÉDIOS RESIDENCIAIS TEMA ABORDADO: MODELO DE ANÁLISE DE RISCO APLICADO A ESTUDOS DE VIABILIDADE PARA CONSTRUÇÃO E INCORPORAÇÃO DE PRÉDIOS RESIDENCIAIS

1.

Características Gerais:

1.1

Razão Social:

1.2

Endereço/telefone:

1.3

Tempo de atuação no mercado:

1.4

Entrevistado(s)/ cargo(s) do(s) entrevistado(s):

1.5

Atribuições do(s) entrevistado(s) na construtora:

1.6

Nº de funcionários na administração central:

1.7

Nº de funcionários no(s) canteiro(s) de obra:

1.8

Média de Faturamento por ano:

1.9

Custo médio/m2 utilizado pelo departamento de orçamento:

Data:

1.10 O custo/m2 acima refere-se a área real ou a área equivalente? 1.11 Nº de obras já realizadas: 1.12 Nº de obras em andamento: 1.13 Total médio de área construída por ano: 1.14 Padrão de construção:

2

Estudo de Viabilidade/Estratégia Utilizada no Empreendimento

2.1

Possui conhecimento de alguma técnica de análise de risco? Quais?

174

2.2

Em um novo empreendimento que tipo(s) de risco(s) são considerados pela empresa?

2.3

A empresa possui metodologia para avaliar riscos? É informatizado?

2.4

Ë realizado estudo preliminar do terreno para verificar a possibilidade de estudo de viabilidade construtiva?

2.5

Na fase de estudo preliminar do terreno que parâmetros são analisados?

2.6

É feito estudo de viabilidade construtiva do terreno? De que forma? Quem faz? Qual o departamento?

2.7

Faz-se pesquisa de mercado para compra do terreno? Quando? De que forma?

2.8

O estudo de viabilidade para compra do terreno é aprovado em reunião de diretoria ou por mais de uma pessoa?

2.9

Durante o estudo de viabilidade construtiva do terreno é feita consulta a prefeitura para verificação dos parâmetros construtivos do mesmo?

2.10 Faz confirmação das medidas do terreno no local? Sempre? 2.11 Em caso de medidas diferentes, verifica o custo e prazo necessário para retificação das mesmas? Sempre? 2.12 Ë realizada pesquisa de mercado para definir o produto? Sempre? De que forma? 2.13 É realizada pesquisa com corretores para questionar a venda? Sempre? 2.14 Em função de uma margem de resultados mais elevada, assume riscos de lançamento sem financiamento ou espera uma época mais adequada? Que parâmetros interferem nesta decisão?

2.15 Que cuidados são tomados na hora de dar preço ao produto?

2.16 Tem estratégia de aumento de tabela para redução de insucessos? Descreva - a.

175

2.17

Na sua opinião quais as competências essenciais que uma construtora precisa ter para competir neste mercado? ( ) departamento de orçamento bem ajustado ( ) qualidade ( ) ser conhecida no local onde será realizado o empreendimento ( ) outros, descreva

2.18 Na sua opinião que características teria um empreendimento para ser considerado um insucesso ou um modo de falha? ( ) comercialização abaixo da prevista ( ) custo acima do previsto ( ) prazo ultrapassado ( ) alto custo com manutenção ( ) outras, descreva. 2.19 Dentre as características acima descritas, qual o percentual de incidência de cada uma delas, dentro do universo dos empreendimentos considerados como “Modo de Falha?”

3

Estratégia Utilizada para Controle de Riscos com Relação ao Prazo

3.1

Como é gerenciado o risco com relação ao prazo? ( ) rede PERT/CPM ( ) gráfico de GANTT (cronograma físico) ( ) outros .Descreva.

3.2

Utiliza software para controle do prazo da obra? Qual?

3.3

Que estratégias utilizam quando a obra está atrasada?

3.4

As causas do atraso podem ser atribuídas a: ( ) falhas na execução/retrabalho ( ) deficiência no controle de qualidade ( ) deficiências do departamento de orçamento/planejamento ( ) deficiência de gerenciamento da equipe da obra ( ) instabilidade político econômica ( ) condições climáticas ( ) outras

176

4

Estratégia Utilizada para Controle de Riscos com Relação ao Custo

4.1

A empresa possui informatizado?

4.2

Quem elabora o orçamento da obra?

4.3

Qual a fonte dos índices utilizados no orçamento?

4.4

Qual a metodologia utilizada para cálculo da margem de erro do orçamento?

4.5

Qual a margem de erro do orçamento?

4.6

As causas do erro podem ser atribuídas a: ( ) falhas na execução/retrabalho ( ) deficiência no controle de qualidade ( ) deficiências do departamento de orçamento/planejamento ( ) deficiência de gerenciamento da equipe da obra ( ) instabilidade político econômica ( ) condições climáticas ( ) outras

4.7

É feita apropriação de custo? Há quanto tempo?

4.8

Qual a metodologia utilizada na apropriação?

4.9

Com que frequência é feita a apropriação?

departamento

de

orçamento/planejamento?

4.10 Quais os serviços apropriados? Qual o critério de escolha dos mesmos?

4.11 É apropriada a mão de obra subempreitada? E dos equipamentos? 4.12 A empresa realiza a apropriação com que propósito(s)? ( ) comparar com o orçamento inicial ( ) verificar a produtividade ( ) verificar o custo real do empreendimento ( ) atualização dos coeficientes das composições de custo ( ) outros.

É

177

4.13

A empresa realiza a atualização dos coeficientes das composições de custo? Em que época? ( ) término do serviço ( ) término da obra ( ) antes de começar uma nova obra ( ) outros

4.14 Qual o coeficiente utilizado na atualização? ( ) o maior valor das obras executadas ( ) o valor médio das obras executadas ( ) o valor mais confiável ( ) outros

5

Estratégia Utilizada para Controle de Riscos com Relação à Execução

5.1

A empresa possui Standardization) ?

5.2

Quais os procedimentos empregados para assegurar a qualidade final? Descreva.

5.3

A alta administração está comprometida com programas de incentivo à qualidade? De que forma?

5.4

Investe em qualificação de mão de obra? ( ) treinamento ( ) palestras ( ) outros

5.5

Possui SAC (Serviço de Atendimento ao Cliente)?

5.6

Utiliza metodologia para identificação do nível de satisfação do cliente? Qual?

5.7

Possui funcionários especializados em garantia de qualidade? Quais?

5.8

Possui “Manual de Qualidade?”

5.9

Faz uso de metodologia para aferição dos resultados alcançados com programa de qualidade? Descreva.

certificado ISO (International Há quanto tempo?

Organization

De que forma ?

Há quanto tempo?

178

APÊNDICE II

RESUMO DAS ENTREVISTAS NAS CONSTRUTORAS

179

CARACTERÍSTICAS GERAIS Nome da empresa

Tempo de atuação

R.G.Côrtes Engenharia S/A

Pinto de Almeida Engenharia Ltda

Sertenge S/A

Placon Planejamento, Construção e Incorporação Ltda

10 anos

37 anos

20 anos

20 anos

Nº de Funcionários

Adm. central: 16 Obras: 250 Total: 266

Adm. central: 60 Obras: 1200 Total: 1260

Adm. central: 12 Obras: 300 Total: 312

Média de faturamento/ano

R$ 6.000.000.,00

R$ 35.000.000,00

R$ 25.000.000,00

Custo de construção/m

2

2

R$ 500,00/ m de área real

Nº de obras realizadas Nº de obras em andamento Área construída/ano Padrão de construção

2

R$ 550,00/ m de área equivalente

2

R$ 680,00/ m de área equivalente

Adm. central: 15 Obras: 150 Total: 165 R$ 7.000.000,00 a R$ 8.000.000,00 2 R$ 600,00/ m de área equivalente

03 prédios

143 prédios

27 prédios

17 prédios

03

11

06

03

12.000,00 m

2

Normal/alto

50.000,00 m

2

Médio/alto

20.000,00 m

2

Médio/médio alto

30.000,00 m

2

médio

ESTUDO DE VIABILIDADE/ESTRATÉGIA UTILIZADA NO EMPREENDIMENTO Pergunta 2.1

Não.

Pergunta 2.2

Ponto, produto adequado, margem de lucro e instabilidade jurídica dos contratos.

Pergunta 2.3

Sim/não

Não.

Não.

Situação (favelas, serviços, Ponto, produto, acabamento, qualidade – diferenciação), condições de pagamento e investimento/taxa de retorno, liquidez, curva de valorização público alvo. local. Sim, e é informatizado.

Sim/Sim.

Não. Retorno do investimento/se vai vender ou não/risco comercial Não.

180

R.G.Côrtes Engenharia S/A

Pinto de Almeida Engenharia Ltda

Sertenge S/A

Placon Planejamento, Construção e Incorporação Ltda

Pergunta 2.4

Sim.

Sim.

Sim.

Sim.

Pergunta 2.5

Preço, localização, confrontações e mercado consumidor.

Estudo de massa e ponto.

Verificação da situação local e do entorno e da documentação legal.

Nº de unidades a serem construídas, nº de vagas, metragem quadrada de construção, tipo de empreendimento/imóvel.

Sim, estudo de massa pelo arquiteto terceirizado.

Sim, feito pelo arquiteto externo (contratado), c/ orientação da empresa, realizando simulações de projetos.

Sim, terceirizado através de escritório de arquitetura.

Sim, pelo diretor Gilberto Gonçalves.

Pergunta 2.7

Não.

Não, usamos algumas pesquisas já existentes. Ex: quarto e sala em Niterói

Sim, uma vez focado o segmento de mercado de nosso interesse, detonamos a pesquisa via corretores.

Sim, sempre, consultando a área de vendas, no caso a Patrimóvel.

Pergunta 2.8

Não.

Sim, em reunião de diretoria (5 membros).

Sim, pelo menos duas.

Pergunta 2.9

Sim.

Sim, pelo arquiteto contratado.

Sempre, pelo arquiteto.

Pergunta 2.10

Sim, sempre.

Sim, sempre. O topógrafo vai ao local fazer as verificações.

Sempre.

Sim, sempre.

Pergunta 2.11

Sim. Sempre.

Sim, sempre, em caso de muito interesse no ponto.

Sempre que houver interesse, acontece.

Não, não compra o terreno, porém não é regra geral.

Pergunta 2.12

Não.

Nome da empresa

Pergunta 2.6

Sim, sempre que necessário, Algumas vezes, por empresa no caso de aprimoramento especializada. do produto.

Não, apenas pelo diretor Gilberto Gonçalves. Sim, pelo arquiteto da empresa, que presta serviços à mesma.

Sim, sempre consultando o especialista de vendas (Patrimóvel).

181

Nome da empresa

Pergunta 2.13

R.G.Côrtes Engenharia S/A

Pinto de Almeida Engenharia Ltda

Sertenge S/A

Placon Planejamento, Construção e Incorporação Ltda

Sim. Sempre.

Sim. Sempre, apenas com corretores.

Sempre.

Sim. Sempre Normalmente a empresa lança o empreendimento sem financiamento. Há dez anos a Placon não utiliza financiamentos bancários.

Pergunta 2.14

Sim. Cash Flow da empresa e margem de resultado.

Depende do empreendimento, do público alvo e do resultado.

Sim. Função da taxa de retorno do negócio, situação favorável de mercado e de informações privilegiadas.

Pergunta 2.15

Pesquisa dos preços dos concorrentes e descontos nas primeiras vendas.

Que atenda o lucro mínimo esperado e que esteja compatível com o mercado.

Estudos profundos da formação do preço em condição de “stress”.

Consulta a empresa especialista em vendas. Não lança por um preço que corra o risco de ser decrescido mais tarde.

Pergunta 2.16

Lança mais baixo e aumento gradativo em função do aquecimento das vendas.

Sim, ajuste conforme o andamento das vendas. Procura-se não correr o risco de precisar abaixar a tabela.

Não. Não aumenta a tabela. Exceção obra produto pronto.

Prefere lançar por um preço mais baixo e ir aumentando o mesmo conforme as vendas forem ocorrendo.

Pergunta 2.17

Departamento de orçamento bem ajustado, qualidade e cumprir sempre as programações propostas, sejam no lançamento, sejam nos contratos.

Departamento de orçamento bem ajustado, qualidade, ser conhecida no local, atender as expectativas do cliente dentro da Política de Qualidade da empresa.

Departamento de orçamento bem ajustado, qualidade, ser Departamento de conhecida no local, tradição orçamento bem ajustado, de cumprimento das qualidade, ser conhecida obrigações, relatórios no local, possuindo o fotográficos do histórico da nome da empresa de bom empresa e boas referências conceito. comerciais e bancárias disponíveis.

182

Nome da empresa

R.G.Côrtes Engenharia S/A

Pinto de Almeida Engenharia Ltda

Sertenge S/A

Placon Planejamento, Construção e Incorporação Ltda

Perguntas 2.18 e 2.19

Comercialização abaixo da prevista (40%), custo acima do previsto (40%) e alto custo c/ manutenção (20%).

Lucro abaixo do previsto.

Inadequação do produto ao local.

Comercialização muitíssimo abaixo da prevista.

ESTRATÉGIA UTILIZADA PARA CONTROLE DE RISCOS COM RELAÇÃO AO PRAZO

Pergunta 3.1

Gráfico de GANTT

Gráfico de GANTT

Pergunta 3.2

Sim, próprio.

Sim, programas próprios.

Pergunta 3.3

Aumento do efetivo, revisão do cronograma.

Procuram diagnosticar a causa do atraso e sana-la.

Deficiência no controle de qualidade e de gerenciamento da equipe da obra.

Falhas na execução/retrabalho, deficiência do departamento de orçamento e de gerenciamento da equipe da obra, instabilidade político econômica e condições climáticas.

Pergunta 3.4

Cronograma físicofinanceiro acompanhado Gráfico de GANTT mês a mês e relatório mensal p/ gerenciar o prazo. Sim, o cronograma físico é traçado por intermédio do software Primavera e o Sim, ferramenta própria. controle permanente dos prazos parciais é realizado utilizando-se o Volare e o Excel. Ajuste do cronograma, Redimensionamento das mantendo sempre o prazo prioridades e do cronograma. final.

Falhas na execução/retrabalho e prazos do poder público e concessionárias de serviços.

Deficiência de gerenciamento da equipe da obra, instabilidade político-econômica e condições climáticas.

183

Nome da empresa

R.G.Côrtes Engenharia S/A

Pinto de Almeida Engenharia Ltda

Sertenge S/A

Placon Planejamento, Construção e Incorporação Ltda

ESTRATÉGIA UTILIZADA PARA CONTROLE DE RISCOS COM RELAÇÃO AO CUSTO Pergunta 4.1

Sim/Sim.

Sim/Sim.

Sim/Sim.

Sim/Sim, há 4 meses. Orçamento inicial feito pelo 2 diretor, usando custo/m da revista Construção/Sinduscon. O departamento de custo elabora orçamento mais detalhado. PINI, porém há 4 meses estão adequando-os à realidade da empresa. A diferença entre o orçamento previsto e o orçamento real em cada serviço para cada obra.

Pergunta 4.2

Engenheiro de planejamento.

O departamento de orçamento.

Equipe de orçamento.

Pergunta 4.3

Índices próprios.

Índices próprios, eventualmente índices oficiais.

Próprios, PINI e EMOP eventualmente.

Pergunta 4.4

Diferença do previsto para o real ma obra.

Diferença entre o previsto e o orçado na obra.

Diferença entre o previsto e o realizado no negócio.

Pergunta 4.5

± 10 %

± 5 a 10%

+ 3,5 a 4 %

5%

Pergunta 4.6

Falhas na execução/retrabalho, deficiência no controle de qualidade, do setor de orçamento e de gerenciamento da equipe da obra, instabilidade político-econômica.

Falhas na execução/retrabalho, deficiência do setor de orçamento e de gerenciamento da equipe da obra, instabilidade políticoeconômica e condições climáticas.

Deficiências do departamento de orçamento e de comunicação entre a equipe que “assume” o orçamento e a que orçou.

Falhas na execução/retrabalho, deficiência no controle de qualidade, do setor de orçamento e de gerenciamento da equipe da obra.

Pergunta 4.7

Sim, há 7 anos.

Sim, há mais de 20 anos.

Sim. 3 anos.

Sim, desde 4 meses atrás.

184

Nome da empresa

Pergunta 4.8

Pergunta 4.9 Pergunta 4.10

R.G.Côrtes Engenharia S/A Mão de obra – h/h por serviço. Materiais – nota fiscal e notas de transferência entre obras. Lançamento diário e fechamento mensal. Todos os serviços são apropriados.

Pinto de Almeida Engenharia Ltda

Sertenge S/A

Placon Planejamento, Construção e Incorporação Ltda

Mão de obra – h/h por serviço. Materiais – nota fiscal.

Mão de obra – h/h por serviço. Materiais – nota fiscal.

Mão de obra – h/h por serviço. Materiais – relatório feito na obra/nota fiscal.

Lançamento diário e fechamento mensal Todos os serviços são apropriados.

Lançamento diário e fechamento mensal Os mais expressivos da curva ABC.

Lançamento diário e fechamento mensal Todos os serviços são apropriados. Mão de obra subempreitada – preço global. Não, conforme Equipamentos – maioria medição.Sim, a obra paga próprio e entram no custo da aluguel dos equipamentos. obra utilizando-se 25% do valor de aquisição Comparar c/ orçamento Comparar c/ orçamento inicial, verificar a inicial, verificar a produtividade, verificar o produtividade, verificar o custo real do custo real do empreendimento e atualizar empreendimento e os coeficientes das atualizar os coeficientes composições de custo. das composições de custo. Principalmente para reduzir A impressão do controle ostensivo inibe iniciativas o custo, pois assim pode-se vender mais barato. hostis.

Pergunta 4.11

Sim, através das notas fiscais. Não, a maioria dos equipamentos é própria e a empresa aluga para cada obra.

Sim, a mão de obra subempreitada é apropriada e os equipamentos são na maioria próprios.

Pergunta 4.12

Comparar c/ orçamento inicial, verificar a produtividade, verificar o custo real do empreendimento e atualizar os coeficientes das composições de custo.

Comparar c/ orçamento inicial, verificar a produtividade, verificar o custo real do empreendimento e atualizar os coeficientes das composições de custo.

Pergunta 4.13

Sim, antes de começar uma nova obra.

Sim, antes de começar uma nova obra.

Sim, ao término da obra.

Sim, ao término do serviço.

Pergunta 4.14

O valor mais confiável.

O valor mais confiável

O valor mais confiável

O valor médio das obras executadas.

185

Nome da empresa

R.G.Côrtes Engenharia S/A

Pinto de Almeida Engenharia Ltda

Sertenge S/A

Placon Planejamento, Construção e Incorporação Ltda

ESTRATÉGIA UTILIZADA PARA CONTROLE DE RISCOS COM RELAÇÃO À EXECUÇÃO

Sim, dede 1999.

Sim, há 4 anos na Bahia. No Rio de Janeiro está em processo de certificação, nível B, planejado para 08/09/2001.

Não, a empresa está há 2 meses em fase de implantação do sistema de qualidade.

Pergunta 5.1

Não.

Pergunta 5.2

Supervisão semanal da empresa, notas dadas por uma comissão formada pela diretoria e outros convidados c/ sistema de gratificação, ensaios tecnológicos e materiais de procedência conhecida.

Procedimentos conforme política de qualidade.

Pergunta 5.3

Sim, procurando a certificação da ISSO 9002.

Sim, ISO 9002.

Pergunta 5.4

Sim, treinamento e palestras.

Sim, treinamento. Palestras, confraternizações, concurso da pequena melhoria c/ ganho de brindes, não possuem analfabetos nas obras, pois tem escolinha.

Sim, treinamento e palestras

Treinamento e diferença salarial na mesma atividade, para aqueles que encontram-se há mais de 2 anos na função.

Pergunta 5.5

Não.

Sim.

Sim.

Sim, no departamento de engenharia.

Motivação dos funcionários para Seguem o padrão modificação cultural de especificado, o gerente das hábitos, ensaios de obras visita todas as obras materiais, exigência de todos os dias. Controle garantia dos fornecedores, diário do engenheiro racionalização das residente atividades e busca do aperfeiçoamento tecnológico. Sim, o diretor geral é membro do Comitê de Sim, participação da diretoria no SINDUSCON, Qualidade e outro membro da alta administração é o programas de qualidade e responsável pela compromisso com o implantação do Sistema de mercado. Qualidade.

186

R.G.Côrtes Engenharia S/A

Pinto de Almeida Engenharia Ltda

Sertenge S/A

Placon Planejamento, Construção e Incorporação Ltda

Pergunta 5.6

Não.

Sim, pesquisa ao cliente e pesquisa pós entrega.

Sim, consulta sobre satisfação e convites para lançamento de novos empreendimentos.

Não.

Pergunta 5.7

Sim, gerente de Planejamento é o RA.

Sim.

Não.

Não.

Pergunta 5.8

Não.

Sim, desde 1999 quando foram certificados.

Sim, 4 a 5 anos.

Não.

Ainda não.

Não, acreditam que a própria certificação proporcionará o uso de metodologia.

Nome da empresa

Pergunta 5.9

Não.

Sim, pesquisa ao cliente.

CARACTERÍSTICAS GERAIS Nome da empresa Tempo de atuação

Nº de Funcionários Média de faturamento/ano Custo de construção/m

2

Nº de obras realizadas Nº de obras em andamento

Prêmio Construtora

L R M Projetos e Construções Ltda

Construtora Fernandes Maciel Ltda

Brejatuba S/A

12 anos

16 anos

24 anos

Fundada em 1986. Opera há 5 anos no mercado imobiliário. Adm. central: 22 Obras: 270 Total: 292

Adm. central: 07 Obras: 72 Total: 79

Adm. central: 12 Obras: 150 Total: 162

Adm. central: 08 Obras: 70 Total: 78

R$ 6.000.000,00

R$ 3.200.000,00

R$ 10.000.000,00

± R$ 3.000.000,00

2

R$ 800,00/ m de área equivalente

± 15 empreendimentos imobiliários. 08

2

R$ 600,00/ m de área real

2

R$ 400,00 a 600,00/ m de área equivalente

2

R$ 500,00/ m de área real.

10 prédios

20 prédios

12 prédios no Estado do Rio de Janeiro

01 prédio

02 prédios

01 prédio

187

Nome da empresa Área construída/ano Padrão de construção

Prêmio Construtora 10.000,00 m

2

Alto

L R M Projetos e Construções Ltda ± 3.615,38 m

2

Médio/alto

Construtora Fernandes Maciel Ltda 10.000,00 m

Brejatuba S/A

2

12.000,00 m

Médio/médio alto

2

normal

ESTUDO DE VIABILIDADE/ESTRATÉGIA UTILIZADA NO EMPREENDIMENTO Pergunta 2.1

Não, usamos metodologia própria.

Não.

Pergunta 2.2

Local e retorno econômico financeiro.

Localização do terreno e demanda de mercado.

Pergunta 2.3

Sim e é informatizada.

Sim, e é informatizada.

Pergunta 2.4

Sim.

Sim.

Sim.

Sim.

Localização, dimensões, preço, gabarito e tipo de produto.

Aproveitamento arquitetônico local, preço e forma de pagamento..

Ponto, forma de pagamento, preço e permuta..

Sim, fazendo um estudo preliminar de arquitetura por empresa contratada pela LRM.

Sim, análise estática e dinâmica realizadas pelo diretor Vicente.

Sim, é feito um estudo de massa por arquiteto terceirizado.

Não, usamos a experiência da empresa.

Não, pois o mercado é transparente.

Não.

Sim, aprovado por 2 sócios.

Não.

Não, aprovado apenas pelo diretor presidente.

Pergunta 2.5

Pergunta 2.6

Pergunta 2.7

Pergunta 2.8

As dimensões e o aproveitamento arquitetônico do terreno, volume geral de vendas e preço do terreno. Sim, análise de viabilidade econômica com software específico, feito pela engenharia e Departamento Financeiro/Comercial. Raramente, somente quando o porte do negócio exige, contratando empresa especializada. Sim, em média 3 pessoas.

Sim, análise preliminar de risco. Retorno capital, custo financeiro (taxa de juros) e comportamento concorrência. Sim, mas não é informatizada.

Não.

Comercialização e produto. Sim, porém não é informatizada.

188

Nome da empresa

Prêmio Construtora

L R M Projetos e Construções Ltda

Construtora Fernandes Maciel Ltda

Sim, através de escritório de Sim, via consulta ao arquiteto arquitetura. e ao código. Sim, sempre. O topógrafo confirma as medidas antes Sim. do estudo preliminar. Normalmente não compram o terreno, a não ser que este Sim, sempre. seja excepcionalmente localizado.

Brejatuba S/A

Pergunta 2.9

Sim, sempre.

Sim, pelo arquiteto.

Pergunta 2.10

Sim, sempre.

Pergunta 2.11

Sim, sempre.

Pergunta 2.12

Não.

Não.

Sim, sempre consulto tabela de oferta dos concorrentes.

Não porque conhecemos o mercado onde trabalhamos.

Pergunta 2.13

Sim. Sempre.

Sim, nem sempre.

Sim , mas como avaliação do trabalho.

Sempre

Pergunta 2.14

Sim, até hoje trabalhamos sem financiamento bancário.

Sim, se houver confiança no produto à venda e disponibilidade financeira da empresa.

Não, pois a legislação do CDC - Código de Defesa do Consumidor não permite.

Sim, recurso próprio (maioria)

Pergunta 2.15

Sondagem do mercado de Geralmente trabalhamos c/ imóveis semelhantes novos e tabela conservadora em construção prevendo aumento futuro.

Dar margem mínima de lucro, para poder melhorar esta margem em caso de procura aquecida.

Preço definido pelo mercado.

Sempre.

Sempre.

Pergunta 2.16

Idem pergunta 2.15

Lançamento c/ preço “justo”, p/ reajustes de acordo com a velocidade das vendas.

Ponto de equilíbrio.

Aumento gradativo conforme vendas.

Pergunta 2.17

Qualidade, ser conhecida no local, pontualidade e qualidade no atendimento ao cliente.

Departamento de orçamento bem ajustado, qualidade, ser conhecida no local e ter o produto solicitado pelo mercado.

Departamento de orçamento bem ajustado, qualidade e pontualidade.

Departamento de orçamento bem ajustado, qualidade, ser conhecida no local e entrega de obra no prazo..

189

Nome da empresa

Perguntas 2.18 e 2.19

Prêmio Construtora

L R M Projetos e Construções Ltda

Construtora Fernandes Maciel Ltda

Comercialização abaixo da Comercialização abaixo da prevista (35%), custo acima prevista (35%), custo do previsto (50%), prazo Comercialização abaixo da acima do previsto (35%), ultrapassado (4%), alto custo prevista (80%) e custo acima prazo ultrapassado (15%) do previsto (20%), com manutenção (1%) e e alto custo com velocidade de vendas abaixo manutenção (15%). da prevista (10%)..

Brejatuba S/A Comercialização abaixo da prevista (70%), custo acima do previsto (10%), prazo ultrapassado (5%) e alto custo com manutenção (15%).

ESTRATÉGIA UTILIZADA PARA CONTROLE DE RISCOS COM RELAÇÃO AO PRAZO Pergunta 3.1

Gráfico de GANTT

Gráfico de GANTT

Pergunta 3.2

Não.

Não.

Pergunta 3.3

Pergunta 3.4

Em cada caso, estuda-se a Adiantar etapas posteriores recuperação do para compensar. cronograma Falhas na Falhas na execução/retrabalho execução/retrabalho, deficiência no controle de deficiência de gerenciamento qualidade e do gerenciamento da equipe da equipe da obra e burocracia dos serviços da obra, velocidade das públicos. vendas e burocracia dos serviços públicos.

Rede PERT/CPM (empresa) e Gráfico de GANTT (banco financiador) Sim o software de orçamento (terceirizado). Tento adiantar outras tarefas e reforço nas prestadoras de serviço. Falhas na execução/retrabalho deficiência no controle de qualidade, do departamento de orçamento e de gerenciamento da equipe da obra.

Gráfico de GANTT Sim, desenvolvido pela empresa. Verificação das causas do atraso para correção

Deficiência do departamento de orçamento e de gerenciamento da equipe da obra.

ESTRATÉGIA UTILIZADA PARA CONTROLE DE RISCOS COM RELAÇÃO AO CUSTO Pergunta 4.1

Sim,sim.

Possui, mas não é informatizado.

Serviço terceirizado

Empresa terceirizada.

Pergunta 4.2

Engenheiro de orçamento.

O trabalho é terceirizado

EXEG – Consultoria.

Empresa terceirizada

Pergunta 4.3

Índices próprios e apoio de revistas especializadas (PINI)..

Sinduscon e PINI.

PINI/Boletins de Custo.

EMOP/índices próprios.

190

Prêmio Construtora

L R M Projetos e Construções Ltda

Construtora Fernandes Maciel Ltda

Brejatuba S/A

Pergunta 4.4

Diferença entre o previsto e o realizado por obra.

A diferença entre o previsto e o real na obra.

Diferença por obra, de custo orçado e incorrido.

A diferença entre o orçado e o realizado em cada obra.

Pergunta 4.5

± 10 %

até 10%

5%

± 10 %

Pergunta 4.6

Modificações de projeto e especificações.

Falhas na execução/retrabalho, deficiência do setor de orçamento e de gerenciamento da equipe da obra, burocracia de órgãos públicos e uso de novas tecnologias,

Falhas na execução/retrabalho, deficiência de gerenciamento da equipe da obra,

Deficiência no controle de qualidade e do setor de orçamento, instabilidade político-econômica, condições climáticas e folga prevista para o agente financeiro..

Pergunta 4.7

Sim, sempre.

Sim, há 3 anos.

Sim, há 3 anos.

Sim, há 5anos.

Pergunta 4.8

Mão de obra – h/h por serviço. Materiais – nota fiscal.

Mão de obra – h/h por serviço. Materiais – nota fiscal.

Mão de obra – h/h. Materiais – nota fiscal.

Mão de obra – h/h. Materiais – nota fiscal.

Pergunta 4.9

Lançamento diário e fechamento mensal.

Lançamento diário e fechamento mensal

Quinzenalmente

Lançamento diário e fechamento mensal

Pergunta 4.10

Todos os serviços são apropriados.

Todos os serviços são apropriados.

Todos os serviços são apropriados

Todos os serviços são apropriados.

Pergunta 4.11

Controle por faturamento do empreiteiro e os equipamentos por locação.

Não, o controle é por nota fiscal. Equipamentos, a maioria é alugada, os que são da empresa entram no custo da obra como acervo.

Sim, via nota fiscal de serviços. Via taxa de depreciação.

Não – pagamento da nota fiscal.Equipamento próprio – custo lançado na obra em que foi comprado.

Pergunta 4.12

Comparar c/ orçamento inicial, verificar a produtividade, verificar o custo real do empreendimento, atualizar os coeficientes das composições de custo.

Comparar c/ orçamento inicial, verificar o custo real do empreendimento e atualizar os coeficientes das composições de custo.

Comparar c/ orçamento inicial, verificar a produtividade, verificar o custo real do empreendimento.

Comparar c/ orçamento inicial, verificar a produtividade, verificar o custo real do empreendimento e atualizar os coeficientes das composições de custo..

Nome da empresa

191

Nome da empresa

Prêmio Construtora

L R M Projetos e Construções Ltda

Pergunta 4.13

Sim, antes de começar uma nova obra.

Não.

Pergunta 4.14

O valor mais confiável.

Em branco.

Construtora Fernandes Maciel Ltda Sim, antes de começar uma nova obra, via terceirização. O valor apropriado na última obra.

Brejatuba S/A Não. Em branco.

ESTRATÉGIA UTILIZADA PARA CONTROLE DE RISCOS COM RELAÇÃO À EXECUÇÃO Pergunta 5.1

Não. Em fase de certificação 1º nível.

Não.

Não.

Não.

Pergunta 5.2

Instalação do Comitê de Qualidade que gerencia as atividades acessórias, como: ensaios, formulários, etc.

Materiais – compra com controle de entrega.Exemplo: inspeção visual, medidas e testes. Serviços – controle feito pelos engenheiros e encarregados de obra.

Conferência e testes nos insumos e treinamento de empregados.

Testes de materiais, utilização de materiais de fornecedores cadastrados e visita diária do diretor técnico na obra.

Não.

Sim, ver 5.2.

Sim, diretor fazendo curso de Qualidade no Sinduscon.

Não,

Sim, treinamento.

Sim, treinamento e palestras.

Pergunta 5.3 Pergunta 5.4

Sim, um dos diretores participa do Comitê de Qualidade. Sim, treinamento e cursos externos.

Pergunta 5.5

Sim.

Sim, possuímos um técnico que atende aos clientes.

Sim, serviço de secretariado e manutenção.

Sim.

Pergunta 5.6

Sim, através de acompanhamento de indicador determinado pelo Comitê de Qualidade.

Não.

Não.

Não.

Pergunta 5.7

Não.

Não.

Sim, engenheiro e estagiário de cada obra.

Pergunta 5.8

Sim, há 3 meses.

Não.

Não.

Pergunta 5.9

Sim, em fase inicial.

Não.

Não.

Em formação (Representante Administrativo) – Técnico de Edificações. Sim. Nível B do Sinduscon desde abril/2001. Não.

192

CARACTERÍSTICAS GERAIS Nome da empresa Tempo de atuação

São Clemente Empreendimentos Comerciais S/A 20anos

Nº de Funcionários

Adm. central: 20 Obras: 500 Terceirizado:1500 Total: 520 (empresa)

Média de faturamento/ano

R$ 12.000.000,00

Custo de construção/m Nº de obras realizadas Nº de obras em andamento Área construída/ano Padrão de construção

2

2

R$ 700,00/ m de área equivalente

Soter Sociedade Técnica de Engenharia S/A Fundada em jan/67. Opera há 21 anos no mercado imobiliário. Adm. central: 40 Obras: 1.000 Terceirizado:200 Total: 1040 (empresa) ≅ R$ 15.000.000,00 (incorporações) 2

Scon Sabrina Construções e Engenharia Ltda

Empresa X

14 anos

22 anos

Adm. central: 08 Obras: 30 Total: 38

Adm. central: 19 Obras: 41 Terceirizado:160 Total: 60(empresa)

R$ 2.600.000,00

± R$ 12.000.000,00

2

R$ 540,00/ m de área real R$ 620,00/ m de área 2 R$ 630,00/ m de área equivalente. real

2

R$ 620,00/ m de área real (excluindo custo administrativo)

30 obras.

Aproximadamente 40 prédios

06 prédios

25

08

03 prédios

05 prédios

04 edifícios c/ aprox. 32.000m no total

15.000,00 m

2

Alto

15.000,00 a 16.000,00 m Bom/normal

2

8.000,00 m

2

2

2

22.000,00 m (média últimos 2 anos)

Alto

Médio/alto

ESTUDO DE VIABILIDADE/ESTRATÉGIA UTILIZADA NO EMPREENDIMENTO Pergunta 2.1

Não.

Pergunta 2.2

Custo do terreno, custo de obra e valor de venda.

Não.

Técnica própria.

Retorno do capital 3 anos, Retorno do capital investido e avaliação de possibilidade mínima escolha do tipo de produto e vizinhança. de embargos judiciais

Não. A localização, ou seja, ponto comercial é a maior preocupação quanto ao risco.

193

São Clemente Empreendimentos Comerciais S/A

Soter Sociedade Técnica de Engenharia S/A

Scon Sabrina Construções e Engenharia Ltda

Empresa X

Pergunta 2.3

Experiência pessoal. Não há informatização.

Não.

Sim, sim.

Não.

Pergunta 2.4

Sim.

Sim.

Sim.

Sim.

Nome da empresa

Pergunta 2.5

Pergunta 2.6

Pergunta 2.7

Localização, topografia e tipo de solo do terreno. Local, insolação, novas Localização, vizinhança e vocação Produto, preço de venda. Estudo de mercado, tipo construções vizinhas, trânsito. do local. de cliente e qual o produto. Sim, feito pela diretoria. Análise dos seguintes Sim, é feito pela diretoria Sim, feito pelo departamento parâmetros dentre outros: comercial. Analisamos o preço técnico de obras civis. Conferência custo do terreno/permuta, do terreno, custo da obra, VGV, nº de unidades e de vagas de medidas, ângulos e velocidade de venda, Sim, terceirizado. 2 de garagem, custo/m de confrontações. Sondagem do possibilidade de financiamento, terreno em casos de ausência de construção, preço de condições de pagamento, se é edificações similares no entorno venda, etc comparando-os comercial ou residencial. com o volume geral de vendas. Não, atuamos somente em Niterói, Sim, com especialistas da Não na localidade onde onde conhecemos bem o Sim. área. atuamos. mercado.

Pergunta 2.8

Sim. Sim.

Somente pelo presidente.

Sim.

Não, a decisão cabe ao diretor comercial.

Pergunta 2.9

Sim, pelo arquiteto terceirizado.

Somente em caso de dúvida.

Sim, é fundamental, sem consulta não haverá compra.

Não.

Pergunta 2.10

Sim.Sim.

Sim.

Sim, sempre.

Sim, sempre.

194

São Clemente Empreendimentos Comerciais S/A

Soter Sociedade Técnica de Engenharia S/A

Scon Sabrina Construções e Engenharia Ltda

Empresa X

Pergunta 2.11

Sim, em caso de interesse inicial.

Sim, nos casos em que a retificação de metragem seja imprescindível.

Sim, sempre.

Sim.Sim.

Pergunta 2.12

Não.

Pergunta 2.13

Sim. Sim.

Pergunta 2.14

Sim. Margem de lucro elevada.

Pergunta 2.15

Pesquisa cuidadosa do preço de mercado.

Pergunta 2.16

Sim, aumento de acordo com o resultado das vendas.

Pergunta 2.17

Departamento de orçamento bem ajustado, qualidade e atendimento ao cliente pré e pósvenda.

Perguntas 2.18 e 2.19

Comercialização abaixo da prevista (90%), custo acima do previsto (5%) e alto custo com manutenção (5%).

Nome da empresa

Sempre, com corretores.

Sim, sempre com os corretores.

Sim.Com especialistas de venda. Outros incorporadores. Não. Esta equipe (Patrimóvel) Sim, c/ a empresa de vendas. Sim. Sempre detém ± 95% do mercado onde atuamos. Sim, o lançamento sem financiamento não depende de Sim, quando o produto destina-se Normalmente espera-se a margem mais elevada e sim de a classe de alta renda e quando há época. parâmetros como: demanda, boa perspectiva de venda. competitividade, etc. Velocidade de venda desejada, Conhecer preço e produto dos Procurar informação sobre limite que o mercado absorve, concorrentes nas proximidades. o preço correto. condições de pagamento, financiamento bancário. Cautela para evitar necessidade Normalmente usa-se o de redução da tabela. Sempre é Não. menor preço, aumentadomelhor aumentar gradativamente o o gradualmente. preço. Qualidade, cumprir prazos, atendimento aos clientes e credibilidade.

Departamento de orçamento bem ajustado, qualidade, ser conhecida no local e pontualidade.

Departamento de orçamento bem ajustado, qualidade, pontualidade e relação mais pessoal com o cliente.

Ponto/localização inadequada (70%)

Comercialização abaixo da prevista (80%), custo acima do previsto (50%) e alto custo com manutenção (20%).

Custo acima do previsto, alto custo com manutenção, localização equivocada e programa equivocado. Não sabe avaliar os percentuais, pois depende do empreendimento

195

Nome da empresa

São Clemente Empreendimentos Comerciais S/A

Soter Sociedade Técnica de Engenharia S/A

Scon Sabrina Construções e Engenharia Ltda

Empresa X

ESTRATÉGIA UTILIZADA PARA CONTROLE DE RISCOS COM RELAÇÃO AO PRAZO Pergunta 3.1

Pergunta 3.2

Pergunta 3.3

Pergunta 3.4

Gráfico de GANTT

Gráfico de GANTT

Gráfico de GANTT

Gráfico de GANTT Em 1º estágio – MS Project (cronograma físico-financeiro). Para acompanhamento das obras – Volare. Apenas a administração das obras é composta por funcionários da empresa. O restante é subempreitada. Quando há atraso o empreiteiro aumenta o nº de funcionários e/ou horas extras.

Não.

Não.

Sim, próprio.

Em branco.

A maioria da nossa mão-de-obra é terceirizada. Quando há atraso passamos para o empreiteiro que aumenta o número de operários e/ou horas extras.

Em branco.

Em branco.

Falhas na Deficiência do departamento de Falhas na execução/retrabalho orçamento/planejamento/financeiro e de gerenciamento da equipe da deficiência no controle de execução/retrabalho,.deficiência do departamento de orçamento qualidade, do obra (não é o caso da e de gerenciamento da equipe departamento de Soter).Dificuldade de mão-de-obra da obra e atraso nos projetos e orçamento e de no mercado em função do preço nas especificações.. gerenciamento da equipe que a construtora paga (caso da obra. Soter)

ESTRATÉGIA UTILIZADA PARA CONTROLE DE RISCOS COM RELAÇÃO AO CUSTO Pergunta 4.1

Não. Não

Sim. Sim

Pergunta 4.2

A própria equipe da obra.

Planejamento/diretoria técnica.

Pergunta 4.3

Em branco.

Índices próprios, eventualmente PINI.

Sim. Sim.

Sim, há 3 anos.

O levantamento das quantidade é feito pelos estagiários das Engenheiros e estagiários. obras e o orçamento é feito pela arquiteta de orçamento Base TCPO sendo ajustada Próprios. para a realidade da empresa.

196

Nome da empresa

São Clemente Empreendimentos Comerciais S/A

Soter Sociedade Técnica de Engenharia S/A

Scon Sabrina Construções e Engenharia Ltda

Pergunta 4.4

Aplica-se um percentual de 10%.

Pergunta 4.5

2 a 3%

± 2%

2%

5 a 10 %

Pergunta 4.6

Falhas na execução/retrabalho, deficiência de gerenciamento da equipe da obra,

Deficiência do setor de orçamento, por falta de serviços similares anteriores (inovações) e de gerenciamento da equipe da obra.Instabilidade político econômica e alteração de projeto.

Falhas na execução/retrabalho, deficiência no controle de qualidade, do departamento de orçamento e de gerenciamento da equipe da obra.

Pergunta 4.7

Sim, sempre.

Sim. Sempre.

Sempre.

Pergunta 4.8

Mão de obra – h/h por serviço. Materiais – nota fiscal.

Mão de obra – h/h por serviço. Materiais – nota fiscal.

Mão de obra – h/h. Materiais – nota fiscal.

Falhas na execução/retrabalho, deficiência no controle de qualidade, do departamento de orçamento (diferença entre coeficientes utilizados e itens não orçados antes.) e de gerenciamento da equipe da obra. Sim, foi iniciada há 1 ano e meio. Mão de obra – controle de contratos de empreiteiros (preço global). Materiais – nota fiscal.

Pergunta 4.9

Mensal.

Lançamento diário e fechamento mensal

Mensal.

Mensal.

Pergunta 4.10

Todos.

Todos.

± 80% - curva ABC.

Todos.

Mão de obra – nem sempre. Equipamentos – aluguel, mesmo próprio.

Mão de obra – não. Os equipamentos são alugados.

Comparar c/ orçamento inicial, verificar a produtividade, verificar o custo real do empreendimento e atualizar os coeficientes das composições de custo.

Comparar c/ orçamento inicial, verificar o custo real do empreendimento e atualizar os coeficientes das composições de custo.

Pergunta 4.11

Pergunta 4.12

Diferença entre o previsto corrigido Diferença entre previsto e em ICC e UPF e o real por obra. real (na obra).

Empresa X

Não. Equipamentos : Custo + manutenção para Mão de obra – medição nota fiscal. Equipamentos próprios entram a obra que eles foram como aluguel no custo da obra, inicialmente adquiridos e somente manutenção nas por tempo corrido, por obra. demais obras. Comparar c/ orçamento inicial (2), Comparar c/ orçamento verificar a produtividade (3), inicial, verificar o custo verificar o custo real do real do empreendimento, atualizar os coeficientes empreendimento (1) e atualizar os coeficientes das composições de das composições de custo (3). custo.

Diferença entre previsto e realizado na obra.

197

São Clemente Empreendimentos Comerciais S/A

Soter Sociedade Técnica de Engenharia S/A

Scon Sabrina Construções e Engenharia Ltda

Empresa X

Pergunta 4.13

Sim, ao término do serviço.

Sim, antes de começar uma nova obra.

Sim, ao término da obra.

Sim, ao término da obra.

Pergunta 4.14

O valor mais confiável.

O valor mais confiável.

O valor mais confiável, mais próximo dos valores médios.

Não aconteceu ainda. A tendência é o valor mais confiável.

Nome da empresa

ESTRATÉGIA UTILIZADA PARA CONTROLE DE RISCOS COM RELAÇÃO À EXECUÇÃO Pergunta 5.1

Não.

Não.

Não.

Não.Obs: a empresa fez curso para certificação a nível C

Pergunta 5.2

Fiscalização efetiva em todas as fases dos diversos serviços, com acompanhamento diário do supervisor de obras.

Mantém engenheiro e 2 estagiários em cada obra, supervisor visita as obras 2 a 3 vezes por semana.As equipes técnicas dos canteiros (engenheiro, mestre, encarregado, etc) são as mesmas há pelo menos 10 anos.

Uso de materiais com ISO. Utilização de laboratórios.

Visita diária do supervisor nas obras e fiscalização do engenheiro residente.

Pergunta 5.3

Sim, premiando os resultados.

Não.

Sim, de cima para baixo.

Pergunta 5.4

Não.

Sim. Treinamento, palestras e confraternizações.

Sim, palestras.

Pergunta 5.5

Sim.

Sim.

Sim.

Pergunta 5.6

Sim. Avaliação das observações feitas pelos clientes.

Não.

Não.

Sim. Questionários.

Pergunta 5.7

Não.

Sim. Nível C do Sinduscon.

Sim. Gerente de Qualidade.

Pergunta 5.8

Não.

Sim. Nível C do Sinduscon há 2 anos.

Em execução.

Sim. Engenheiro supervisor, diretor técnico e arquiteta. Sim, nível C do Sinduscon. Há 1 ano e meio.

Pergunta 5.9

Não.

Não.

Não.

Sim. A empresa incentiva o treinamento. Sim. Treinamento, palestras, projeto “Alfabetizar é Construir”, festas e passeios. Sim. Departamento de assistência técnica.

Não.

198

CARACTERÍSTICAS GERAIS Nome da empresa

Empresa Y

Empresa Z

Tempo de atuação

25 anos.

21 anos

Nº de Funcionários

Adm. central: 12 - Obras: 160 - Total: 172

Adm. central: 08 - Obras: 115 ( sendo 40% terceirizado) Total: 123

Aproximadamente R$ 15.000.000,00

R$ 5.000.000,00

Média de faturamento/ano Custo de construção/m Nº de obras realizadas Nº de obras em andamento Área construída/ano Padrão de construção

2

2

2

R$ 550,00/ m de área equivalente.

R$ 650,00/ m de área real

43 incorporações.

O6 prédios

03 prédios

02 prédios

8.000,00 m

2

Médio/alto

13.000,00 m

2

Alto

ESTUDO DE VIABILIDADE/ESTRATÉGIA UTILIZADA NO EMPREENDIMENTO Pergunta 2.1

Não. A empresa possui critério próprio para avaliação de risco.

Não.

Pergunta 2.2

A empresa considera como parâmetro de maior importância a “vizinhança”, em todos os seus aspectos tais como água, luz, acesso, existência de favela próxima, etc.

Vai vender?

Pergunta 2.3

Conforme mencionado em 2.1 a empresa possui critério próprio para avaliação de risco e é informatizado.

Não.

Pergunta 2.4

Sim.

Sim.

Pergunta 2.5

Vizinhança (muito importante), preço do terreno, localização, dimensões e possibilidade de financiamento. A empresa trabalha sempre com financiamento bancário.

Ponto.

199

Nome da empresa

Empresa Y

Empresa Z

Pergunta 2.6

Sim, faz-se um estudo de massa para verificação do nº de unidades e vagas a serem construídas, metragem quadrada de construção, etc. É realizado pelo departamento próprio.

Sim, fazemos um estudo de aproveitamento (quantidade e tipo de unidade) e volume de construção. È feito pelo escritório de arquitetura terceirizado.

Pergunta 2.7

Em Niterói, não faz a pesquisa. 90% dos empreendimentos são em Niterói, onde a empresa possui um grande conhecimento, usando assim a própria experiência.

Não o mercado é transparente.

Pergunta 2.8

Não apenas pelo presidente.

Sim, por dois sócios.

Pergunta 2.9

Sim, pela arquiteta da empresa.

Sim, sempre. O escritório de arquitetura já sabe os parâmetros gerais de Niterói, onde atuamos.

Pergunta 2.10

Sim. Sempre.

Sim.

Pergunta 2.11

Pergunta 2.12

Pergunta 2.13

Não. O interesse pelo terreno continua desde que as medidas reais do mesmo comportem o projeto pretendido, pois o trabalho para retificação é muito grande. Em Niterói não, utiliza a experiência própria, porém para lançamento na cidade do Rio de Janeiro já fez pesquisa neste sentido. Sempre troca idéias com o assessor contábil, verificando sempre também o que está acontecendo no mercado. É também realizada pesquisa com a empresa especialista em vendas.

Sim, pois isto pode inviabilizar o empreendimento. Sim e de forma elementar: consulta aos corretores de venda.

Sim, sempre.

Pergunta 2.14

Sim, lança-o sem financiamento e solicita-o no decorrer da obra.

Sempre lançamos sem financiamento imobiliário.

Pergunta 2.15

Avaliação criteriosa dos parâmetros preçoxvalor, ou seja, o preço do produtoxpreço que a população possa pagar.

De liquidez da venda (rapidez da venda).

Pergunta 2.16

Não, pois o preço de lançamento é muito bem estudado para que não ocorra necessidade de mudança do mesmo.

Não.

200

Nome da empresa

Empresa Y

Empresa Z

Pergunta 2.17

Departamento de orçamento bem ajustado, qualidade, ser conhecida no local do empreendimento, boa vizinhança no empreendimento (muito importante), fluxo de caixa muito bem ajustado, lançar o produto não disponível no mercado e não possuir estoque, comprando apenas o que for gastar.

Produto certo no ponto certo.

Perguntas 2.18 e 2.19

Comercialização abaixo da prevista, custo acima do previsto, prazo ultrapassado e alto custo com manutenção.

Comercialização abaixo da prevista (100%). A empresa quando lança um empreendimento considera vender 70% em 90 dias.

ESTRATÉGIA UTILIZADA PARA CONTROLE DE RISCOS COM RELAÇÃO AO PRAZO Pergunta 3.1

Rede PERT/CPM e Gráfico de GANTT

Gráfico de GANTT.

Pergunta 3.2

Sim, software desenvolvido por empresa de consultoria.

Sim, através de programa próprio.

Pergunta 3.3

Pergunta 3.4

Nas reuniões mensais do Controle de Qualidade, faz-se o planejamento para ajuste do cronograma. Ex: se a obra estiver atrasada no item concreto, faz-se opção pelo concreto bombeado, contrata mais mão de obra, etc. Deficiência do departamento de orçamento/planejamento e de gerenciamento da equipe da obra e condições climáticas.

Análise do cronograma com incremento de mão-de-obra e/ou remanejamento de etapas e serviços. Deficiência de gerenciamento da equipe da obra (1), deficiências do departamento de orçamento/planejamento (2) e falhas na execução/retrabalho (3).

ESTRATÉGIA UTILIZADA PARA CONTROLE DE RISCOS COM RELAÇÃO AO CUSTO Pergunta 4.1

Sim, e é informatizado.

Não, no momento é terceirizado. Em fase de implantação de seu próprio departamento.

Pergunta 4.2

O coordenador de planejamento.

Firma terceirizada.

Pergunta 4.3

Índices próprios, ocasionalmente PINI.

Parte é índices de experiência da própria empresa e outros trazidos pela empresa terceirizada.

Pergunta 4.4

Diferença entre o orçamento previsto da obra e o orçamento real da obra.

Diferença entre o orçamento previsto e o real de cada obra.

Pergunta 4.5

± 1%

10 a 12%

201

Nome da empresa Pergunta 4.6 Pergunta 4.7

Empresa Y Deficiência do setor de orçamento/planejamento e de gerenciamento da equipe da obra e condições climática (fundações). Sim, desde 1994, sendo realizada pelos apontadores/almoxarifes.

Empresa Z Deficiência do setor de orçamento/planejamento (1) e de gerenciamento da equipe da obra (2). Sim. O6 anos.

Pergunta 4.8

Mão de obra – h/h por serviço. Materiais – pedido de compra.

Mão de obra – h/h por serviço. Materiais – Nota Fiscal.

Pergunta 4.9

Mensalmente.

Mensal.

Pergunta 4.10

Todos.

Todos os serviços.

Pergunta 4.11

Mão de obra subempreitada - medição. Equipamentos – são na maioria próprios e entram no custo da obra lançando-se o custo de manutenção que cada equipamento gasta na obra.

Pergunta 4.12

Comparar c/ orçamento inicial, verificar a produtividade, verificar o custo real do empreendimento e atualizar os coeficientes das composições de custo (fundamental).

Não. Os pagamentos são feitos através de medições quinzenais. Os equipamentos são alugados e 50% são próprios. Nos equipamentos próprios de maior porte é feita uma simulação de aluguel com redução de 50% do valor. Ferramentas e pequenos equipamentos é feita uma venda com redução de 60% do valor de mercado. Comparar c/ orçamento inicial, verificar a produtividade, verificar o custo real do empreendimento (1º lugar) e atualizar os coeficientes das composições de custo.

Pergunta 4.13

Uma vez no ano no mês de junho.

Sim, em alguns serviços antes de começar uma nova obra.

Pergunta 4.14

O valor mais confiável.

O valor mais confiável.

ESTRATÉGIA UTILIZADA PARA CONTROLE DE RISCOS COM RELAÇÃO À EXECUÇÃO Pergunta 5.1

A empresa está com a certificação prevista para maio/2001.

Não.

Pergunta 5.2

Observação de erros e falhas, bem como de quem ocasionou os mesmos. A empresa tem grande preocupação em manter os funcionários muitos bem informados pela própria empresa, tendo o cuidado de que qualquer nova notícia seja dada antes que a mesma possa aparecer de forma distorcida.

Supervisão e orientação permanente dos técnicos das obras, através de visitas, artigos técnicos e muita cobrança.

202

Nome da empresa Pergunta 5.3

Pergunta 5.4

Pergunta 5.5

Pergunta 5.6

Pergunta 5.7

Pergunta 5.8

Pergunta 5.9

Empresa Y

Empresa Z

Sim, através das reuniões mensais do Comitê de Qualidade.

Sim. Descrita acima.

Sim. Treinamentos através de cursos do SEBRAE, possuindo Eventualmente alguns funcionários são mandados a cursos em seu quadro vários funcionários diplomados. Investe de SENAI. também na Qualidade de Vida no Trabalho promovendo jogos, visitas e passeios de confraternização. Sim. Sim, atendem a solicitação do cliente e telefonam depois de algum tempo para verificar se o mesmo foi bem atendido. A empresa possui como tema: “O cliente é a nossa meta” e, além disso, todos os clientes da empresa recebem mensalmente o jornal da mesma. Sim, possuem um coordenador do Sistema de Qualidade e um responsável pelo mesmo em cada canteiro de obras/setor administrativo. Sim, a elaboração do Manual de Qualidade está em andamento, sendo que alguns procedimentos já se encontram implantados. Não, em termos financeiros ainda não é possível mensurar os resultados alcançados com o programa de qualidade, porém subjetivamente já existe percepção neste sentido, uma vez que, por exemplo, o nível de acidentes já é bem menor.

Não. Atendemos, porém não temos um setor específico.

Não.

Não.

Nível C Sinduscon.

Não.

Observação: As empresas denominadas X, Y e Z foram aquelas que embora tenham concordado em participar do trabalho, não consentiram que seus nomes fossem citados como fonte de referência, no entanto, os questionários originais de todas as empresas, respondidos de próprio punho e assinados pelos respectivos entrevistados se encontram na secretaria do Programa de Pós-Graduação em Engenharia Civil da Universidade Federal Fluminense para possíveis consultas.

203

APÊNDICE III

TABULAÇÃO DOS DADOS OBTIDOS NAS CONSTRUTORAS

204

CARACTERÍSTICAS GERAIS EMPRESAS

Tempo de atuação (anos)

Nº funcionários total

Média faturamento por ano (R$)

Custo construção/m2 (R$)

Nº obras realizadas (edifícios)

Nº obras em andamento (edifícios)

Área construída por ano (m2)

Padrão de construção

R.G.Côrtes

10

266

6.000,00

500,00 (área real)

03

03

12.000

Normal/Alto

Pinto de Almeida

37

1260

35.000,00

550,00 (área equivalente)

143

11

50.000

Médio/Alto

Sertenge RJ

20

312

20.000,00

680,00 (área equivalente)

27

06

20.000

Médio/Médio Alto

Placon

20

165

8.000,00

600,00 (área equivalente)

17

03

30.000

Médio

Prêmio

25

292

6.000,00

800,00 (área equivalente)

15

08

10.000

Alto

LRM

12

79

3.200,00

10

01

± 3.600

Médio/Alto

Fernandes Maciel

16

152

10.000,00

20

02

10.000

Médio/Médio Alto

Brejatuba RJ

24

78

3.000,00

12

01

12.000

Normal

São Clemente

20

520

12.000,00

Soter

34

1040

15.000,00

Scon

14

38

2.600,00

X

22

60

Y

25

Z

21

600,00 (área real) 400,00 a 600,00 (área equivalente) 500,00 (área real) 700,00 (área equivalente) 540,00 (área real) 630,00 (equivalente) 620,00 (área real)

30

08

15.000

Alto

± 40

03

15.000 a 16.000

Normal

06

05

8.000

Alto

12.000,00

620,00 (área real)

25

04

22.000 (últimos 2 anos)

Médio/Alto

172

15.000,00

550,00 (área equivalente)

43

03

8.000

Médio/Alto

123

5.000,00

650,00 (área real)

06

02

13.000

Alto

205

EMPRESAS R.G.Côrtes Pinto de Almeida Sertenge RJ Placon Prêmio LRM Fernandes Maciel Brejatuba RJ São Clemente Soter Scon X Y Z

ESTUDO DE VIABILIDADE/ESTRATÉGIA UTILIZADA NO EMPREENDIMENTO PERGUNTAS 2.1

2.2

2.3

2.4 e 2.5

2.6

2.7

2.8

2.9 e 2.10

2.11

2.12

2.13

2.14

2.15 e 2.16

a a a a a a ? a a a ? a a a

a, b, c, e a, b. e a, c, e c, d a, c a, b a a c c, e a, b, c a a, e a

c b b a b b c c c a b a b a

a, b, c, d a, c, d a, e c, d b, c, e a, b, c, d a, b, c a, b b, d a, d a, d, e a, d, e a, b, e a

a a a ? a a ? a a a, b a, b a, b a, b a

a a c c a; b a a a ? a ? a a, b a

a b b a b b a a b a b a a b

a a a a a a a a a c a b a a

a b b c a b a a b b a a a b

a a, b a, b c a a c a a, c c c c a, b c

a a a a a b a a a a a c a a

a a a a a a ? a a a b a a a

a a b a a a a a a a a b b b

Perguntas/Respostas: 2.1) 2.2) 2.3) 2.4 e 2.5) 2.6) 2.7) 2.8) 2.9 e 2.10) 2.11) 2.12) 2.13) 2.14) 2.15 e 2.16)

(a) não; (b) sim (a) localização/vizinhança, (b) produto; (c) taxa de rentabilidade; (d) comercialização; (e) outros (a) não; (b) sim e é informatizada; (c) sim e não é informatizada (a) sim/ localização; (b) sim/preço; (c) aproveitamento arquitetônico; (d) tipo de produto; (e) outros (a) sim, através de metodologia descrita no item 3.5 do capítulo 3 com arquiteto terceirizado; (b) outros (a) não, usando a própria experiência; (b) eventualmente com empresa contratada; (c) apenas com corretores (a) não, apenas por uma pessoa; (c) sim, por mais de uma pessoa (a) sim/sim, sempre, (b) não/sim, sempre; (c) em caso de dúvida/sim, sempre (a) sim, sempre, (b) apenas em caso de muito interesse no ponto; (c) não compra o terreno (a) não; (b) algumas vezes com empresa especializada; (c) sim, com corretores/empresa especialista em vendas (a) sim, sempre, (b) sim, nem sempre; (c) não. (a) sim, (b) não. (a) aumento gradativo conforme aquecimento das vendas (b) não aumentam a tabela a não ser p/produto pronto

206

ESTUDO DE VIABILIDADE/ESTRATÉGIA UTILIZADA NO EMPREENDIMENTO PERGUNTAS EMPRESAS 2.17 2.18 2.19 R.G.Côrtes Pinto de Almeida Sertenge RJ Placon Prêmio LRM Fernandes Maciel Brejatuba RJ São Clemente Soter Scon X Y Z

a, b, e a, b, c a, b, c, e a, b, c b, c, d, e a, b, c, e a, b, d a, b, c, d a, b, e b, d, e a, b, c, d a, b, d, e a, b, c, e e

a, b, d a e a a, b, c, d a, b, c, d a, b a, b, c, d a, b, d e a, b, d a, d, e a, b, c, d a

a a b a a c a a a b ? ? ? a

Perguntas/Respostas: 2.17) 2.18) 2.19)

(a) departamento de orçamento bem ajustado; (b) qualidade; (c) ser conhecida no local; (d) pontualidade; (e) outros (a) comercialização abaixo da prevista, (b) custo acima do previsto; (c) prazo ultrapassado; (d) alto custo com manutenção; (e) localização/ponto inadequado (a) Comercialização abaixo da prevista com fator de maior importância; (b) localização inadequada como fator de maior importância (c) custo acima do previsto como fator de maior importâncial

207

EMPRESAS

ESTRATÉGIA UTILIZADA PARA CONTROLE DE RISCOS COM RELAÇÃO AO PRAZO PERGUNTAS

R.G.Côrtes Pinto de Almeida Sertenge RJ Placon Prêmio LRM Fernandes Maciel Brejatuba RJ São Clemente Soter Scon X Y Z

3.1

3.2

3.3

3.4

a a a a a a a, b a a a a a a, b a

a a a a b b a a b b a a a a

a, c b c c c c c b ? a ? a c a, c

b, d a, c, d, e, f a, g d, e, f a, b, d, g a, c, d, g a, b, c, d c, d ? c, d, g a, b, c, d a, c, d g c, d, f a, c, d

Perguntas/Respostas: 3.1) 3.2) 3.3) 3.4)

(a) Gráfico de GANTT; (b) rede PERT/CPM (a) sim; (b) não (a) aumento de mão de obra; (b) identificação das causas; (c) revisão do cronograma (a) falhas na execução/retrabalho; (b) deficiência no controle de qualidade; (c) deficiências do departamento de orçamento; (d) deficiência de gerenciamento da equipe da obra; (e) instabilidade político econômica; (f) condições climáticas; (g) outras

208

EMPRESAS R.G.Côrtes Pinto de Almeida Sertenge RJ Placon Prêmio LRM Fernandes Maciel Brejatuba RJ São Clemente Soter Scon X Y Z

ESTRATÉGIA UTILIZADA PARA CONTROLE DE RISCOS COM RELAÇÃO AO CUSTO PERGUNTAS 4.1

4.2

4.3

4.4

4.5

4.6

4.7

4.8

4.9

4.10

4.11

4.12

4.13

4.14

a a a a a c c c b a a a a c

a a a a a c c c b a a a, b a c

a a a b a b b a ? a a a a a, c

a a a a a a a a ? a a a a a

b b a a b b a b a a a b a c

a, b, c, d, e a, c, d, e, f c, d a, b, c, d, g a, c, d, g a, d b, c, e, g a, d c, d, e, g a, b, c, d a, b, c, d c, d, f c, d

a a b b a b b b a a a b a a

a, b a a a, b a a a a a a a b b a

a a a a a a b a a a a a a a

a a b a a a a a a a b a a a

a a a a, b a a, b a, b a, b a, b a a a a, b a, b

a, b, c, d a, b, c, d a, b, c, d a, b, c, d a, b, c, d ? a, b, c a, b, c ? a, b, c, d a, b, c, d a, b, c, d a, b, c, d a, b, c, d

c c b a c e c e a c b b d c

c c c b c ? ? ? c c c c c c

Perguntas/Respostas: 4.1) (a) sim/sim; (b) não; (c) serviço terceirizado 4.2) (a) Equipe de orçamento/planejamento; (b) equipe de obra; (c) empresa terceirizada 4.3) (a) próprios e eventualmente índices oficiais; (b) índices oficiais, PINI, EMOP; (c) índices trazidos por empresa terceirizada 4.4) (a) diferença entre o orçamento previsto e o real na obra; (b) outros 4.5) (a) até ± 5 %; (b) entre ± 5 a 10 %; (c) acima de ± 10% 4.6) (a) falhas na execução/retrabalho; (b) deficiência no controle de qualidade; (c) deficiências do departamento de orçamento; (d) deficiência de gerenciamento da equipe da obra; (e) instabilidade político econômica; (f) condições climáticas; (g) outras 4.7) (a) sim, há mais de 5 anos; (b) sim, há menos de cinco anos 4.8) (a) material – nota fiscal/mão de obra – Homem/hora; (b) outros 4.9) (a) lançamento diário/fechamento mensal; (b) lançamento diário/fechamento quinzenal 4.10) (a) todos os serviços são apropriados; (b) conforme curva ABC 4.11) (a) mão de obra subempreitada entra no custo da obra através de nota fiscal/medição, equipamentos entram como valor de aluguel, sendo próprios ou não; (b) outros 4.12) (a) comparar com o orçamento inicial; (b) verificar a produtividade; (c) verificar o custo real do empreendimento (d) atualização dos coeficientes das composições de custo 4.13) (a) sim, ao término do serviço; (b) sim, ao término da obra; (c) sim, antes de começar uma nova obra; (d) sim, outros; (e) não 4.14) (a) o maior valor das obras executadas; (b) o valor médio das obras executadas; (c) o valor mais confiável

209

EMPRESAS

ESTRATÉGIA UTILIZADA PARA CONTROLE DE RISCOS COM RELAÇÃO À EXECUÇÃO PERGUNTAS

R.G.Côrtes Pinto de Almeida Sertenge RJ Placon Prêmio LRM Fernandes Maciel Brejatuba RJ São Clemente Soter Scon X Y Z

5.1

5.2

5.3

5.4

5.5

5.6

5.7

5.8

5.9

C A B B B C C C C C C C B C

a, c, d, e e c, d, e a, b, e c, e b, c, e b, c a, c, d a, b a, b, e c, d a, b e a, b, e

a a a a a b ? a a b a a a ?

a a, b a a, b a c a a c a, b a a, b a, b a

B A A A A A A A A A A A A B

b a a b a b b b a b b a a b

? A B B B B ? B B A A A A B

b a a b a b b a b a a a a a

b a b b a b b b b b b b b b

Perguntas/Respostas: 5.1) 5.2) 5.3) 5.4) 5.5) 5.6) 5.7) 5.8) 5.9)

(a) sim; (b) em fase de certificação; (c) não (a) visita diária ou semanal do supervisor de obras; (b) controle diário do engenheiro residente; (d) utilização de materiais com ISO e de fornecedores cadastrados; (e) outros (a) sim. (b) não (a) sim, palestras, treinamentos e cursos; (b) sim, outros; (c) não; (a) sim; (b) não (a) sim; (b) não (a) sim; (b) não (a) sim ou em elaboração; (b) não (a) sim; (b) não

(c) ensaios tecnológicos e testes;

210

APÊNDICE IV

RESULTADOS DA TABULAÇÃO DOS DADOS OBTIDOS NAS CONSTRUTORAS

211

CLASSIFICAÇÃO DAS EMPRESAS

Classificação das Empresas em pequena, média e grande Resposta Freqüência % sobre total de 14 pequena 4 28,57 média 7 50,00 grande 3 21,43

ESTUDO DE VIABILIDADE/ESTRATÉGIA UTILIZADA NO EMPREENDIMENTO

Resposta a

Resposta a b c d e

Resposta a b c

Resposta a b c d e

Pergunta 2.1 Freqüência 12

Pergunta 2.2 Freqüência 1/4x1 + 1/3x3 + 1/2x3 + 1x4 = 6,75 1/4x1 + 1/3x2 + 1/2x1 = 1,42 1/4x1 + 1/3x2 + 1/2x3 + 1x1 = 3,42 1/2x1 = 0,5 1/4x1 + 1/3x2 + 1/2x2 = 1,91

Pergunta 2.3 Freqüência 4 6 4

Perguntas 2.4 e 2.5 Freqüência 1/4x2 + 1/3x5 + 1/2x3 + 1 = 4,67 1/4x2 + 1/3x3 + 1/2x2 = 2,25 1/4x2 + 1/3x3 + 1/2x1 = 1,75 1/4x2 + 1/3x3 + 1/2x3 = 3,00 1/3x4 + 1/2x1 = 2,33

% sobre total de 12 100

% sobre total de 14 48,22 10,14 24,43 3,57 13,64

% sobre total de 14 28,57 42,86 28,57

% sobre total de 14 33,36 16,07 12,50 21,43 16,64

Resposta a b

Pergunta 2.6 Freqüência 1/2x4 + 1x6 = 10 1/2x4 = 2

% sobre total de 12 83,33 16,67

Resposta a b c

Pergunta 2.7 Freqüência 1/2x2 + 1x8 = 9 1/2x1 = 1 1x2 = 2

% sobre total de 12 75,00 8,33 16,67

212

Resposta a b

Pergunta 2.8 Freqüência 1x7 = 7 1x7 = 7

% sobre total de 14 50,00 50,00

Resposta a b c

Pergunta 2.9 e 2.10 Freqüência 12 1 1

% sobre total de 14 85,72 7,14 7,14

Resposta a b c

Pergunta 2.11 Freqüência 7 6 1

% sobre total de 14 50,00 42,86 7,14

Resposta a b c

Pergunta 2.12 Freqüência 1/2x4 + 1x4 = 6 1/2x3 = 1,5 1/2x1 + 1x6 = 6,5

% sobre total de 14 42,86 10,71 46,43

Resposta a b c

Pergunta 2.13 Freqüência 12 1 1

% sobre total de 14 85,72 7,14 7,14

Resposta a b

Pergunta 2.14 Freqüência 12 1

% sobre total de 13 92,30 7,70

Resposta a b

Perguntas 2.15 e 2.16 Freqüência 10 4

% sobre total de 14 71,43 28,57

Resposta a b c d e

Pergunta 2.17 Freqüência 1/4x6 + 1/3x5 = 3,17 1/4x7 + 1/3x6 = 3,75 1/4x6 + 1/3x2 = 2,16 1/4x4 + 1/3x2 = 1,67 1/4x5 + 1/3x3 + 1 = 3,25

% sobre total de 14 22,64 26,79 15,43 11,93 23,21

213

Resposta a b c d e

Resposta a b c

Pergunta 2.18 Freqüência 1/4x4 + 1/3x4 + 1/2x1 + 3x1 = 5,84 1/4x4 + 1/3x3 + 1/2 x1 = 2,5 1/4x4 = 1 1/4x4 + 1/3x4 = 2,33 1/3x3 + 1x2 = 2,33 Pergunta 2.19 Freqüência 8 2 1

% sobre total de 14 41,72 17,86 7,14 16,64 16,64

% sobre total de 11 72,73 18,18 9,09

ESTRATÉGIA UTILIZADA PARA CONTROLE DE RISCOS COM RELAÇÃO AO PRAZO

Resposta a b

Pergunta 3.1 Freqüência 1/2x2 + 1x12 = 13 1/2x2 = 1

% sobre total de 14 92,86 7,14

Resposta a b

Pergunta 3.2 Freqüência 10 4

% sobre total de 14 71,43 28,57

Resposta a b c

Pergunta 3.3 Freqüência 1/2x2 + 1x2 = 3 1x2 = 2 1/2x2 + 1x6 = 7

% sobre total de 12 25,00 16,67 58,33

Resposta a b c d e f g

Pergunta 3.4 Freqüência 1/5x1 + 1/4x5 + 1/3x4 + 1/2x1 = 2,29 1/4x3 + 1/2 x1 = 1,25 1/5x1 + 1/4x4 + 1/3x3 + 1/2x1 = 2,7 1/5x1 + 1/4x5 + 1/3x4 + 1/2x2 = 3,78 1/5x1 + 1/3x1 = 0,53 1/5x1 + 1/3x2 = 0,87 1/4x3 + 1/3x1 + 1/2x1 = 1,58

% sobre total de 13 17,61 9,61 20,77 29,08 4,08 6,70 12,15

214

ESTRATÉGIA UTILIZADA PARA CONTROLE DE RISCOS COM RELAÇÃO AO CUSTO

Resposta a b c

Pergunta 4.1 Freqüência 9 1 4

% sobre total de 14 64,29 7,14 28,57

Resposta a b c

Pergunta 4.2 Freqüência 1/2x1 + 1x8 = 8,5 1/2x1 + 1x1 = 1,5 4

% sobre total de 14 60,72 10,71 28,57

Resposta a b c

Pergunta 4.3 Freqüência 1/2x1 + 1x9 = 9,5 3 1/2x1 =0,5

% sobre total de 13 73,08 23,08 3,84

Resposta a

Pergunta 4.4 Freqüência 13

% sobre total de 13 100

Resposta a b c

Pergunta 4.5 Freqüência 7 6 1

% sobre total de 14 50,00 42,86 7,14

Resposta a b c d e f g

Resposta a b

Resposta a b

Pergunta 4.6 Freqüência 1/5x2 + 1/4x4 + 1/2x2 = 2,4 1/5x1 + 1/4x4 = 1,2 1/5x2 + 1/4x6 + 1/3x1 + 1/2x2 = 3,24 1/5x2 + 1/4x5 + 1/3x1 + 1/2x4 = 3,98 1/5x2 + 1/4x2 = 0,9 1/5x1 + 1/3x1 = 0,53 1/4x3 + 1x1 = 1,75 Pergunta 4.7 Freqüência 8 6 Pergunta 4.8 Freqüência 1/2x1 +1x10 = 11 1/2x1 + 1x2 = 3

% sobre total de 14 17,14 8,57 23,14 28,43 6,43 3,79 12,50

% sobre total de 14 57,14 42,86

% sobre total de 14 78,57 21,43

215

Resposta a b

Pergunta 4.9 Freqüência 13 1

% sobre total de 14 92,86 7,14

Resposta a b

Pergunta 4.10 Freqüência 12 2

% sobre total de 14 85,72 14,28

Resposta a b

Pergunta 4.11 Freqüência 1/2x7 + 1x7 = 10,5 1/2x7 + 3,5

% sobre total de 14 75,00 25,00

Resposta a b c d

Pergunta 4.12 Freqüência 1/4x10 + 1/3x2 = 3,16 1/4x10 + 1/3x2 = 3,16 1/4x10 + 1/3x2 = 3,16 1/4x10 = 2,5

% sobre total de 12 26,39 26,39 26,39 20,83

Resposta a b c d e

Pergunta 4.13 Freqüência 2 3 6 1 2

% sobre total de 14 14,28 21,43 42,87 7,14 14,28

Resposta a b c

Pergunta 4.14 Freqüência 1 10

% sobre total de 11 9,09 90,91

ESTRATÉGIA UTILIZADA PARA CONTROLE DE RISCOS COM RELAÇÃO À EXECUÇÃO

Resposta a b c

Pergunta 5.1 Freqüência 1 4 9

% sobre total de 14 7,14 28,57 64,29

216

Resposta a b c d e

Resposta a b

Resposta a b c

Pergunta 5.2 Freqüência 1/4x1 + 1/3x4+ 1/2x2 = 2,58 1/3x4+ 1/2x3= 2,83 1/4x1+ 1/3x3 + 1/2x3= 2,75 1/4x1 + 1/3x2 + 1/2x1 = 1,42 1/4x1 + 1/3x5 + 1/2x1 + 1x2 = 4,42 Pergunta 5.3 Freqüência 10 2 Pergunta 5.4 Freqüência 1/2x5 + 1x7 = 9,5 1/2x5 = 2,5 1x2 = 2

% sobre total de 14 18,43 20,21 19,64 10,14 31,58

% sobre total de 12 83,33 16,67

% sobre total de 14 67,86 17,86 14,28

Resposta a b

Pergunta 5.5 Freqüência 12 2

% sobre total de 14 85,72 14,28

Resposta a b

Pergunta 5.6 Freqüência 6 8

% sobre total de 14 42,86 57,14

Resposta a b

Pergunta 5.7 Freqüência 5 7

% sobre total de 12 41,67 58,33

Resposta a b

Pergunta 5.8 Freqüência 9 5

% sobre total de 14 64,29 35,71

Resposta a b

Pergunta 5.9 Freqüência 2 12

% sobre total de 14 14,28 85,72

217

APÊNDICE V

VALORES DE CUSTO DE CONSTRUÇÃO/m2 GERADOS ATRAVÉS DA SIMULAÇÃO DE MONTE CARLO

218

APÊNDICE V

Valores Obtidos Através De 50 Interações 431

450

419

437

455

431

423

438

448

417

417

458

455

435

445

423

427

439

442

456

435

438

436

456

464

450

442

435

430

448

417

430

448

445

423

441

426

448

435

449

465

445

421

433

453

455

453

416

444

454

Valores Obtidos Através De 100 Interações 470

409

437

411

447

436

435

456

441

444

440

452

434

448

452

431

459

437

427

470

455

442

469

443

471

443

445

418

453

440

435

436

410

428

453

429

422

445

447

455

433

409

446

433

466

443

448

444

447

439

432

425

457

441

455

449

426

448

450

426

438

451

437

438

437

464

467

415

437

428

426

446

431

439

445

432

452

441

431

447

439

428

434

441

447

425

442

449

433

445

437

449

455

432

456

458

470

415

452

470

219

APÊNDICE V

Valores Obtidos Através De 300 Interações 457 461 462 461 409 450 439 436 456 433 449 420 448 436 438 441 439 448 455 427 422 445 442 446 441 468 449 454 435 445

439 449 453 432 431 449 436 435 433 428 442 444 417 459 446 430 435 450 421 463 434 432 433 441 433 445 442 442 433 458

439 430 430 438 455 419 451 441 430 446 423 439 450 459 451 461 454 430 408 434 437 426 464 463 446 458 449 451 443 424

443 437 431 441 449 427 427 429 441 446 427 441 422 414 438 458 425 463 453 456 439 459 443 425 437 470 459 415 464 461

465 423 470 457 452 436 424 444 441 445 422 412 441 436 444 450 449 449 470 448 446 441 437 444 420 425 415 432 421 431

449 434 441 441 449 470 438 426 448 425 435 407 451 450 443 437 451 434 455 420 426 426 437 420 443 452 434 434 411 451

442 455 434 426 470 457 434 434 410 439 426 431 446 438 451 447 442 436 451 421 415 453 452 430 439 442 441 445 431 460

448 437 438 400 442 470 448 427 433 430 454 432 456 431 421 409 449 445 437 435 436 453 453 452 440 422 437 450 469 444

424 434 428 467 446 439 431 449 447 466 432 419 432 438 452 436 429 436 442 413 424 446 463 435 462 426 463 444 437 432

449 452 450 456 449 461 414 465 468 430 442 422 435 445 454 448 447 439 436 416 430 438 446 454 440 470 465 438 444 409

220

APÊNDICE VI

RESUMO E RESULTADOS DA APLICAÇÃO DOS DADOS OBTIDOS NA EMPRESA DE CONSULTORIA IMOBILIÁRIA

221

Empreen-

Unidade

Padrão de

Setor

Área

Nº de

Nº de

Nº de Varanda Vista nº de Vagas unid dos Quartos Suítes de (F/F / por Garagem L) pav. 3 1 2 1 Frente 4

Dep.

Lazer e

Preço de

dimento

Imobiliária

Acabamento

Bairro

Privativa

Emp.

Serviços

Venda (R$)

Saramago

801

Médio/Alto

JI

105,40

completa

3

190.000,00

Saramago

1401

Médio/Alto

JI

105,40

3

1

2

1

Frente

4

completa

3

220.000,00

Tour D'Argent

702

Médio

Ingá

97,15

3

1

2

2

Frente

6

completa

1

173.000,00

Tour D'Argent

905

Médio

Ingá

91,83

3

1

1

2

Fundos

6

completa

1

168.000,00

Tour D'Argent

1203

Médio

Ingá

89,67

3

1

1

2

Lateral

6

completa

1

162.000,00

Sevilha

1101

Médio/Alto

Icaraí

111,76

3

1

2

2

Frente

2

completa

3

240.000,00

Sevilha

902

Médio/Alto

Icaraí

112,09

3

1

2

2

Fundos

2

completa

3

185.000,00

Versailles

702

Médio

Sta Rosa

67,32

2

1

1

1

Frente

10

Banheiro

1

130.000,00

Versailles

507

Médio

Sta Rosa

50,57

2

-

1

-

Fundos

10

Banheiro

1

104.000,00

Versailles

509

Médio

Sta Rosa

52,26

2

-

1

-

Lateral

10

Banheiro

1

108.000,00

Porta Portese

1301

Alto Luxo

Icaraí

98,00

2

1

1

1

Frente

2

completa

4

205.000,00

Porta Portese

402

Alto Luxo

Icaraí

105,00

2

1

1

1

Frente

2

completa

4

175.000,00

Loft Place

1301

Alto Luxo

Ingá

48,20

1

-

1

1

Frente

4

-

8

118.000,00

Loft Place

1503

Alto Luxo

Ingá

50,87

1

-

1

1

Fundos

4

-

8

97.500,00

Loft Place

904

Alto Luxo

Ingá

41,95

1

-

1

1

Lateral

4

-

8

89.000,00

Maranello

701

Médio/Alto

JI

124,57

3

1

2

2

Frente

3

completa

5

220.000,00

Maranello

1103

Médio/Alto

JI

104,40

3

1

2

1

Frente

3

completa

5

190.000,00

Maranello

602

Médio/Alto

JI

88,78

2

1

2

1

Frente

3

completa

5

145.000,00

222

Empreen-

Unidade

Padrão de

Setor

Área

Nº de

Nº de

Nº de Varanda Vista nº de Vagas unid dos Quartos Suítes de (F/F / por Garagem L) pav. 4 2 2 1 Frente 4

Dep.

Lazer e

Preço de

dimento

Imobiliária

Acabamento

Bairro

Privativa

Emp.

Serviços

Venda (R$)

Park Place

1001

Alto

JI

142,00

completa

6

315.000,00

Park Place

604

Alto

JI

142,00

4

2

2

1

Fundos

4

completa

6

273.000,00

York Place

1503

Médio/Alto

Icaraí

84,50

3

1

1

1

Frente

10

completa

6

210.000,00

York Place

1408

Médio/Alto

Icaraí

84,50

3

1

1

1

Fundos

10

completa

6

174.000,00

York Place

1404

Médio/Alto

Icaraí

65,69

2

1

1

1

Lateral

10

completa

6

155.000,00

Liberty Residence Liberty Residence Terrazzo Atlantico Terrazzo Atlantico Bel Villagio

601

Médio/Alto

JI

138,78

4

2

2

1

Frente

3

completa

2

255.000,00

1202

Médio/Alto

JI

144,13

4

1

2

2

Frente

3

completa

2

305.000,00

601

Alto Luxo

B.Viagem

159,80

4

2

3

2

Frente

3

completa

3

540.000,00

1003

Alto Luxo

B.Viagem

156,40

4

2

3

2

Frente

3

completa

3

500.000,00

901

Alto

Icaraí

132,62

4

1

2

1

Frente

4

completa

3

320.000,00

Bel Villagio

1204

Alto

Icaraí

141,11

4

1

2

1

Lateral

4

completa

3

385.000,00

Bel Villagio

503

Alto

Icaraí

144,71

4

1

2

1

Frente

4

completa

3

315.000,00

Taormina

801

Médio/Alto

JI

102,00

3

1

2

1

Frente

4

completa

1

185.000,00

Taormina

1004

Médio/Alto

JI

97,00

3

1

2

1

Fundos

4

completa

1

168.000,00

Taormina

503

Médio/Alto

JI

101,00

3

1

1

1

Lateral

4

completa

1

135.000,00

Villa Delquar

701

Alto Luxo

JI

242,48

4

4

3

1

Frente

1

3

490.000,00

Villa Delquar

1401

Alto Luxo

JI

242,48

4

4

3

1

Frente

1

3

540.000,00

Villa Fiordaliso

501

Médio

Ingá

106,56

4

1

2

1

Frente

4

2 completas 2 completas completa

3

240.000,00

223

Empreen-

Unidade

Padrão de

Setor

Área

Nº de

Nº de

Nº de Varanda Vista nº de Vagas unid dos Quartos Suítes de (F/F / por Garagem L) pav. 4 1 2 1 Fundos 4

Dep.

Lazer e

Preço de

dimento

Imobiliária

Acabamento

Bairro

Privativa

Emp.

Serviços

Venda (R$)

Villa Fiordaliso

1104

Médio

Ingá

97,68

completa

3

212.000,00

El Greco

301

Médio/Alto

Icaraí

95,24

3

1

2

1

Frente

2

completa

1

180.000,00

El Greco

702

Médio/Alto

Icaraí

95,24

3

1

2

1

Fundos

2

completa

1

170.000,00

Calle Venezia

801

Médio/Alto

Icaraí

130,90

4

1

2

1

Frente

5

completa

1

285.000,00

Calle Venezia

303

Médio/Alto

Icaraí

146,80

4

2

2

1

Fundos

5

completa

1

270.000,00

Calle Venezia

1204

Médio/Alto

Icaraí

97,22

3

1

2

1

Fundos

5

completa

1

190.000,00

Jardim Icaraí

1001

Médio/Alto

JI

105,16

3

1

2

1

Frente

6

completa

1

205.000,00

Jardim Icaraí

305

Médio/Alto

JI

99,24

3

1

1

1

Fundos

6

completa

1

148.000,00

Jardim Icaraí

1404

Médio/Alto

JI

102,48

3

1

2

1

Fundos

6

completa

1

190.000,00

Jardim Icaraí

1503

Médio/Alto

JI

106,46

3

1

2

1

Frente

6

completa

1

230.000,00

Chácara Itaguaí

401

Médio

Sta Rosa

95,69

3

1

2

1

Frente

10

completa

7

196.000,00

Chácara Itaguaí

706

Médio

Sta Rosa

95,69

3

1

2

1

Fundos

10

completa

7

180.000,00

Chácara Itaguaí

704

Médio

Sta Rosa

76,91

2

1

1

1

Lateral

10

completa

7

174.000,00

Chácara Itaguaí

310

Médio

Sta Rosa

72,93

2

1

1

1

Lateral

10

completa

7

121.000,00

La Parva

601

Popular

Sta Rosa

55,22

2

-

1

1

Frente

6

-

1

88.000,00

La Parva

1205

Popular

Sta Rosa

55,62

2

-

1

1

Fundos

6

-

1

99.000,00

La Parva

404

Popular

Sta Rosa

43,44

1

-

1

1

Lateral

6

-

1

67.000,00

La Parva

1203

Popular

Sta Rosa

43,44

1

-

1

1

Lateral

6

-

1

73.000,00

Santorini

301

Médio

Vital Brasil

94,90

3

1

2

1

Frente

5

completa

1

161.000,00

224

Empreen-

Unidade

Padrão de

Setor

Área

Nº de

Nº de

Nº de Varanda Vista nº de Vagas unid dos Quartos Suítes de (F/F / por Garagem L) pav. 3 1 2 1 Frente 5

Dep.

Lazer e

Preço de

dimento

Imobiliária

Acabamento

Bairro

Privativa

Emp.

Serviços

Venda (R$)

Santorini

1302

Médio

Vital Brasil

94,90

completa

1

170.000,00

Santorini

203

Médio

Vital Brasil

76,25

2

1

1

1

Fundos

5

completa

1

126.000,00

Santorini

1205

Médio

Vital Brasil

74,70

2

1

1

1

Fundos

5

completa

1

138.000,00

Saint Barth

501

Alto

JI

110,15

3

2

2

1

Frente

4

completa

3

240.000,00

Saint Barth

1303

Alto

JI

102,90

3

1

2

1

Fundos

4

completa

3

205.000,00

225

RESUMO DOS RESULTADOS Estatística de regressão R múltiplo R-Quadrado R-quadrado ajustado Erro padrão Observações

0,972771110 0,946283633 0,932568816 27490,00374 60

ANOVA gl Regressão Resíduo Total

12 47 59

SQ 6,25694E+11 35517914356 6,61212E+11

MQ 52141185956 755700305,4

F 68,99717465

F de significação 1,19291E-25

Interseção X1 X2 X3 X4 X5 X6 X7 X8 X9 X10 X11 X12

Coeficientes -167639,3743 2331,598233 34583,34799 -14652,07418 1704,222837 29190,76053 2221,789883 27735,45895 22467,01292 8253,257622 7397,678163 -19862,15848 -2847,95034

Erro padrão 31873,56492 1034,446922 5625,596573 3022,920929 371,5709825 9633,979591 13865,74668 11273,299 9806,464934 4324,565081 2336,239203 9002,148181 2081,179075

Stat t -5,259511281 2,253956373 6,147498765 -4,846992204 4,586533711 3,029979486 0,160235863 2,460278838 2,291040969 1,908459572 3,166490038 -2,206379863 -1,368431181

valor-P 3,48022E-06 0,028901807 1,60927E-07 1,40845E-05 3,35245E-05 0,00396743 0,873381983 0,017614391 0,026490173 0,062449827 0,002708911 0,032280254 0,177683291

95% inferiores 95% superiores Inferior 95,0% Superior 95,0% -231760,6557 -103518,0929 -231760,6557 -103518,0929 250,5614132 4412,635052 250,5614132 4412,635052 23266,11812 45900,57785 23266,11812 45900,57785 -20733,40094 -8570,747411 -20733,40094 -8570,747411 956,7191433 2451,726531 956,7191433 2451,726531 9809,711762 48571,8093 9809,711762 48571,8093 -25672,46816 30116,04792 -25672,46816 30116,04792 5056,528032 50414,38986 5056,528032 50414,38986 2738,968732 42195,05711 2738,968732 42195,05711 -446,6369472 16953,15219 -446,6369472 16953,15219 2697,775543 12097,58078 2697,775543 12097,58078 -37972,1276 -1752,189355 -37972,1276 -1752,189355 -7034,738652 1338,837972 -7034,738652 1338,837972

226

APÊNDICE VII

RESUMO E APLICAÇÃO DOS DADOS DAS UNIDADES IMOBILIÁRIAS DO EMPREENDIMENTO UTILIZADO NO ESTUDO DE CASO

227

Edifício Pontevedra Rua Hernani Melo nº 01 – Niterói - RJ

Unidade Imobiliária 501 502 503 504 505 506 601 602 603 604 605 606 701 702 703 704 705 706 801 802 803 804 805 806 901 902 903

Área Privativa 2 (m ) 110,40 109,70 118,70 117,10 83,11 110,50 110,40 109,70 118,70 117,10 83,11 110,50 110,40 109,70 118,70 117,10 83,11 110,50 110,40 109,70 118,70 117,10 83,11 110,50 110,40 109,70 118,70

Valor de Venda (R$) 157.796,15 156.603,20 171.941,20 169.214,45 125.627,64 149.713,32 160.127,75 158.934,79 174.272,80 171.546,04 127.959,24 152.044,92 162.459,35 161.266,39 176.604,40 173.877,64 130.290,84 154.376,51 164.790,95 163.597,99 178.936,00 176.209,24 132.622,43 156.708,11 167.122,55 165.929,59 181.267,59

Unidade Imobiliária 904 905 906 1001 1002 1003 1004 1005 1006 1101 1102 1103 1104 1105 1106 1201 1202 1203 1204 1205 1206 COB1301 COB1302 COB1303 COB1304 COB1305 COB1306

Área Privativa 2 (m ) 117,10 83,11 110,50 110,40 109,70 118,70 117,10 83,11 110,50 110,40 109,70 118,70 117,10 83,11 110,50 110,40 109,70 118,70 117,10 83,11 110,50 165,60 181,00 178,00 176,00 125,00 165,80

Valor de Venda (R$) 178.540,84 134.954,03 159.039,71 169.454,14 168.261,19 183.599,19 180.872,44 137.285,63 161.371,31 171.785,74 170.592,79 185.930,79 183.204,03 139.617,23 163.702,91 174.117,34 172.924,38 188.262,39 185.535,63 141.948,83 166.034,50 298.257,50 324.502,53 319.389,86 315.981,42 243.345,08 290.345,08

Dados Complementares: • • • • • • •

Somando-se todos os valores de venda calculados através da regressão, encontra-se o valor de venda total do empreendimento referente ao mês de agosto de 2001 de R$ 9.630.758,30. Padrão de acabamento considerado: Médio; Área de lazer: salão de festas; As unidades imobiliárias do 501 a 1206 possuem uma vaga de garagem; As coberturas 1301 a 1306 possuem duas vagas de garagem; As colunas 01, 02 e 03 possuem vista de frente e as colunas 05 e 06 vista lateral; Todas as unidades imobiliárias possuem dependência de empregada completa.

228

ANEXOS

229

ANEXO I

ESTUDO DE VIABILIDADE DO CORRETOR

230

231

ANEXO II

Iº ESTUDO DE VIABILIDADE CONSTRUTIVA DA EMPRESA

232

233

ANEXO III

2º ESTUDO DE VIABILIDADE CONSTRUTIVA DA EMPRESA

234

235

ANEXO IV

3º ESTUDO DE VIABILIDADE CONSTRUTIVA DA EMPRESA

236