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UNIVERSIDAD NACIONAL HERMILIO VALDIZÁN FACULTAD DE INGENIERÍA CIVIL Y ARQUITECTURA NIVERSFACULTAD DE INGENIERÍA CIVIL Y ARQUITECTURA

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INGENIERÍA DE VALUACIONES

1 FACULTAD DE INGENIERÍA CIVIL Y ARQUITECTURA

UNIVERSIDAD NACIONAL HERMILIO VALDIZÁN FACULTAD DE INGENIERÍA CIVIL Y ARQUITECTURA NIVERSFACULTAD DE INGENIERÍA CIVIL Y ARQUITECTURA

DEDICATORIA A nuestros padres, que han sido guías en nuestras vidas, brindándonos su paciencia y apoyo. A nuestros docentes, que día a día nos inculcan la disciplina de la Ingeniería.

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CONTENIDO INFORME TÉCNICO DE TASACIÓN I.

VALUACIÓN DEL PATRIMONIO CULTURAL JR. GENERAL PRADO 588 ESQ. JR. ABTAO PROPIETARIOS SOLICITANTE LOCALIZACIÓN TIPO DE PREDIO FECHA DE VALUACIÓN VALOR COMERCIAL PERITO

II.

MEMORIA DESCRIPTIVA 2.1. SOLICITANTE 2.2. PROPIETARIOS 2.3. SITUACIÓN REGISTRAL DEL PREDIO 2.4. OBJETO DE TASACIÓN 2.5. MÉTODO Y REGLAMENTACIÓN EMPLEADA 2.6. FECHA DE VALUACIÓN 2.7. UBICACIÓN DEL PREDIO 2.8. ZONIFICACIÓN Y USO ACTUAL DEL PREDIO 2.9. ÁREA DE LA EDIFICACIÓN Y ÁREA DEL TERRENO 2.10. LINDEROS Y PERÍMETRO 2.11. DESCRIPCIÓN DEL PREDIO 2.11.1. DESCRIPCIÓN GENERAL (TERRENO O INMUEBLE) 2.11.2. DISTRIBUCIÓN DEL PLANTA 2.11.3. CARACTERÍSTICAS TÉCNICAS DE LA EDIFICACIÓN 2.11.4. OBRAS COMPLEMENTARIAS E INSTALACIONES FIJAS Y PERMANENTES 2.11.5. ANTIGÜEDAD, ESTADO DE CONSERVACIÓN Y DEPRECIACIÓN 2.12. CARACTERÍSTICAS E INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS DEL ENTORNO DEL PREDIO

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UNIVERSIDAD NACIONAL HERMILIO VALDIZÁN FACULTAD DE INGENIERÍA CIVIL Y ARQUITECTURA NIVERSFACULTAD DE INGENIERÍA CIVIL Y ARQUITECTURA 2.13. SERVIDUMBRES 2.14. GRAVÁMENES Y CARGAS 2.15. FUENTE Y PROCEDENCIA DE LA INFORMACIÓN 2.16. OBSERVACIONES III.

TASACIÓN 3.1. VALOR DEL TERRENO 3.2. VALOR DE LAS EDIFICACIONES 3.3. VALOR DE LAS OBRAS COMPLEMENTARIAS E INSTALACIONES FIJAS Y PERMANENTES 3.4. VALOR DE BIENES INTANGIBLES, SEGÚN CORRESPONDA 3.5. VALOR TOTAL DEL PREDIO

IV.

ANEXOS 4.1. CUADRO RESUMEN GENERAL DE LAS TASACIONES 4.2. REGISTRO FOTOGRÁFICO 4.3. OTROS (PLANOS,)

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1.1.VALUACIÓN REGLAMENTARIA DE LA MUNICIPALIDAD DISTRITAL DE ARANCAY PROPIETARIO: MUNICIPALIDAD DISTRITAL DE ARANCAY

SOLICITANTE: ING. JORGE MEYZÁN BRICEÑO

LOCALIZACIÓN: DISTRITO: ARANCAY PROVINCIA: HUAMALÍES DEPARTAMENTO: HUÁNUCO

TIPO DE PREDIO: OFICINAS MÚLTIPLES

ADMINISTRATIVAS-SALÓN

DE

USOS

FECHA DE VALUACIÓN: 20 de julio del 2017

VALOR COMERCIAL: S/. 00

PERITO: ARIZA MAIZ, GRELLY XIOMARA RODRIGUEZ COTRINA, FRANZ BEDER HUÁNUCO, JULIO DEL 2017

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2.1. SOLICITANTE ING. JORGE LUIS MEYZÁN BRICEÑO

2.2. PROPIETARIO MUNICIPALIDAD DISTRITAL DE ARANCAY

Predio 01 02

Propietario

Número de Partida Registral

MUNICIPALIDAD DISTRITAL DE ARANCAY MUNICIPALIDAD DISTRITAL DE ARANCAY

P39027035 P39026997

2.3. SITUACIÓN REGISTRAL DEL PREDIO: Los 2 predios se encuentran registrados en la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos “SUNARP”.

2.4. OBJETO DE LA TASACIÓN: Determinar el valor comercial de los predios en mención, con fines académicos, el cual está destinado a actividades administrativas, culturales y recreativas. Verificar y evaluar técnicamente las condiciones actuales en las que se encuentran cada uno de los elementos estructurales y cimentación conformantes de la edificación en referencia.

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2.5. MÉTODO Y REGLAMENTACIÓN EMPLEADA La presente valuación se efectúa de acuerdo al Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú, aprobado por Resolución Ministerial N° 172-2016VIVIENDA de fecha 23/07/2016; aplicando el método de valuación directa, previa inspección ocular y toma de vistas fotográficas.  Para la valorización del terreno, se ha hecho uso del Valor Arancelario Rural 2017.  Para la valorización de las Edificaciones se ha realizado a partir del CUADRO DE VALORES UNITARIOS OFICIALES DE EDIFICACIONES – PARA LA SIERA AL 31 DE OCTUBRE DEL 2016, publicado en Lima el 26 de octubre del 2016; aprobado por Resolución Ministerial N° 373 – 2016 – VIVIENDA

2.6. FECHA DE VALUACIÓN 18 DE JULIO DEL 2017

2.7. UBICACIÓN DEL PREDIO DEPARTAMENTO : HUÁNUCO PROVINCIA

: HUAMALIES

DISTRITO

: ARANCAY

El predio 1 donde se ubica la municipalidad distrital de Arancay se encuentra en la Manzana P Lote 1 en el centro poblado de Arancay, las vías públicas a las que da frente son: el Jr. Atahualpa y el Jr. Túpac Amaru. El predio 2 donde se ubica la plaza pública se encuentra en la Manzana P Lote 1, las vías públicas a las cuales da frente son: La calle San Isidro, el Jr. Juan Besares, el Jr. Marañón y el Jr. Túpac Amaru.

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UBICACIÓN DE LA MUNICIPALIDAD DISTRITAL DE ARANCAY

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2.8. ZONIFICACIÓN Y USO ACTUAL DEL PREDIO CC: Comercio Central. (Plan Urbano 1999 – Vigente a la Fecha) A los predios en la actualidad se les viene dando el siguiente tipo de uso:

PREDIO 01

02

03

04

05

06

07

NIVEL

TIPO DE USO

Primer Piso

Comercio

Segundo Piso

Vivienda

Primer Piso

Comercio

Segundo Piso

Vivienda

Primer Piso

Comercio

Segundo Piso

Vivienda

Primer Piso

Comercio

Segundo Piso

Comercio

Primer Piso

Comercio

Segundo Piso

Vivienda

Primer Piso

Comercio

Segundo Piso

Inhabilitado

Primer Piso

Comercio

Segundo Piso

Vivienda

2.9. ÁREA DE LA EDIFICACIÓN Y ÁREA DEL TERRENO ÁREA TOTAL DEL TERRENO

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UNIVERSIDAD NACIONAL HERMILIO VALDIZÁN FACULTAD DE INGENIERÍA CIVIL Y ARQUITECTURA NIVERSFACULTAD DE INGENIERÍA CIVIL Y ARQUITECTURA 599.34

m2

AREA TECHADA PREDIO 1

PREDIO 2

PREDIO 3

PREDIO 4

PREDIO 5

PREDIO 6

PREDIO 7

1° PISO

32.152

2°PISO

32.152 m2

1° PISO

58.0841 m2

2°PISO

62.4841 m2

1° PISO

85.547 m2

2°PISO

90.497 m2

1° PISO

50.129 m2

2°PISO

52.769 m2

1° PISO

25.6913 m2

2°PISO

34.6163 m2

1° PISO

15.4232 m2

2°PISO

19.4473 m2

1° PISO

14.278 m2

2°PISO

19.403 m2

EDIFICIO DE 4 PISOS

1°-4° PISO

33.243

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2.10. LINDEROS Y PERÍMETRO POR EL FRENTE 1: Colinda con el Jr. Abtao cuadra 7, en línea recta de 42.85 metros lineales (tramo AB), haciendo un ángulo de 90° interno con el Jr. General Prado cuadra 5, en línea recta de 22.85m (tramo BC). POR LA DERECHA ENTRANDO EN EL JR. GENERAL PRADO CUADRA 5: Colinda con propiedad de terceros, en una línea quebrada con un ángulo interno de 90° con una longitud de 20.80 metros lineales (tramo CD) POR LA IZQUIERDA ENTRANDO EN EL JR. ABTAO CUADRA 7: Colinda con propiedad de terceros en una linea POR LA IZQUIERDA ENTRANDO EN EL JR. ABTAO CUADRA 7: Colinda con propiedad de terceros en una linea

2.11. DESCRIPCIÓN DEL PREDIO 2.11.1.

DESCRIPCIÓN GENERAL

2.11.2. DISTRIBUCIÓN DE PLANTA Los predios en la actualidad presentan a la fecha la siguiente distribución: Predio 01:  Propietario : Eduardo Mendoza Agurto  Dirección : Jr. General Prado N° 584 Predio 02:  Propietario : Juan Alberto Ruiz Figueroa  Dirección : Jr. General Prado N° 590 - 594 Predio 03:  Propietario : Rodolfo Cuestas  Dirección : Jr. General Prado N° 598, Jr. Abtao N° 787 – 789 – 795 – 785A Predio 04:  Propietario : Hugo Cunyas Abiles

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UNIVERSIDAD NACIONAL HERMILIO VALDIZÁN FACULTAD DE INGENIERÍA CIVIL Y ARQUITECTURA NIVERSFACULTAD DE INGENIERÍA CIVIL Y ARQUITECTURA  Dirección Predio 05:  Propietario  Dirección Predio 06:  Propietario  Dirección Predio 07  Propietario  Dirección

: Jr. Abtao N° 785B : Consorcio Industrial Americano Confort Sart : Jr. Abtao N° 779 : Florentino Franco Huerta : Jr. Abtao N° 775 : Katiuska Miraval de Cervantes : Jr. Abtao N° 771

2.11.3. CARACTERÍSTICAS TÉCNICAS DE LA EDIFICACIÓN Se mencionará los diferentes componentes estructurales de los diferentes predios con sus respectivos ambientes percibidos durante la inspección técnica visual:  Estructura

Sismoresistente:

Muros

de

corte

en

ambas

direcciones.  Muros: Muro de tapial (ancho = 0.90m – 1.50m)  Cimientos:

Piedras

asentadas

con

barro

(predimensionamiento con anchos y alturas inadecuadas).  Pisos y Pavimentos: Ladrillos pasteleros con argamasa de barro, cemento pulido, loseta corriente y tipo corcho.  Coberturas: Cobertura de calamina, tejas cocidas.  Cielorrasos: Maguey, quincha carrizo más torta de yeso o de barro.  Revoques y Enlucidos: Empastado con barro y paja, enlucido de yeso sobre muros de tapial, tarrajeo en interiores y exteriores  Revestimiento: De cemento, de mayólica  Zócalo y Contrazócalos: De loseta, de mayólica, de cemento

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UNIVERSIDAD NACIONAL HERMILIO VALDIZÁN FACULTAD DE INGENIERÍA CIVIL Y ARQUITECTURA NIVERSFACULTAD DE INGENIERÍA CIVIL Y ARQUITECTURA 2.11.4. OBRAS COMPLEMENTARIAS E INSTALACIONES FIJAS Y PERMANENTES 2.11.5. ANTIGÜEDAD, ESTADO DE CONSERVACIÓN Y DEPRECIACIÓN Antigüedad: Aproximadamente 100 años Estado de Conservación: El estado de conservación es malo, el estado original del inmueble constantemente viene degradándose debido al asentamiento diferencial de la edificación y al humedicimiento de los muros, los cuales generan la alteración de las características físicas de la estructura influyendo de manera negativa en lo que respecta a su conservación y mantenimiento. Depreciación: De bueno a malo.

2.12. CARACTERÍSTICAS E INFRAESTRUCTURA SERVICIOS URBANOS DEL ENTORNO DEL PREDIO

DE

La zona en evaluación, puede ser accedida a través de Jirones muy importantes como: Jr. Abtao, Jr. General Prado, Jr. Huánuco y Jr. Huallayco. El entorno urbano está conformado por predios de material noble y rustico. Existen establecimientos cerca del lugar con alto tránsito de personas como: Plaza de Armas, La Iglesia Catedral, Café Cabrera, Hoteles (Tours, Trapiche,), Tragamonedas, Áreas de Comida etc., por lo cual la zona en evaluación se caracteriza por ser un una zona muy transitada y comercial.

2.13. SERVIDUMBRES No existen servidumbres de pasos.

2.14. GRAVÁMENES Y CARGAS El Monumento Histórico no posee gravámenes ni cargas, que puedan afectarlo.

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2.15. FUENTE Y PROCEDENCIA DE LA INFORMACIÓN -

SUNERP (SUPERINTENDENCIA NACIONAL DE REGISTROS PÚBLICOS) INC (INSTITUTO NACIONAL DE CULTURA) INFORMACIÓN BRINDADA POR EL SR. RODOLFO CUESTAS GOMEZ (PROPIETARIO DEL PREIO 03)

2.16. OBSERVACIONES En la actualidad los propietarios del inmueble - Monumento Histórico, se encuentan en un juicio con INC, para que la propiedad deje ser un Patrimonio Cultural.

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3.1. VALOR DEL TERRENO :

COMO TERRENO RÚSTICO: Para el caso de predios rústicos se considerará la ubicación del terreno en el distrito de Arancay con las siguientes características.

Pendiente promedio del terreno: Cuenta con sistema de riego Tierras aptas para el cultivo El terreno tiene tres frente Altitud msnm

8.89% NO SI 3041

De la tabla "Valores arancelarios rurales - 2017"se obtiene un VR. VR=

S/. 7,789.94

/ha

Para hallar el valor comercial urbano (VCU) se determina: Tipo de CambioS/. 3.24 Factor de Cambio 9.24

VCU=

[de dólar a nuevo sol] Coeficiente de conversión del valor arancelario al comercial

S/. 233,212.11 /ha

El Area del Terreno es: A = 1602.47 m2 A=

0.16 ha

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UNIVERSIDAD NACIONAL HERMILIO VALDIZÁN FACULTAD DE INGENIERÍA CIVIL Y ARQUITECTURA NIVERSFACULTAD DE INGENIERÍA CIVIL Y ARQUITECTURA VALOR ARANCELARIO DEL TERRENO [VAT] Ahora se procede a determinar el Valor arancelario del terreno: VT = 0.160247*7789.94 Entonces el Valor arancelario del terreno es: VAT =

S/. 1,248.31

--------------------------[01]

VALOR COMERCIAL DE TERRENO En el anterior caso calculamos el valor arancelario del area del terreno para convetirlo a valor comercial solo temos que multiplicarlo por los VCT = 0.160247 * 233212.107744 Entonces el Valor Comercial del Terreno es: VCT =

S/. 37,371.54

--------------------------[02]

|

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3.2. VALOR DE LAS EDIFICACIONES La municipalidad se tasó por plantas; en la planta 1 se tasó 2 bloques independientes (Local Municipal y SS.HH) y en la segunda planta 1 bloque (Oficinas administrativas). PROCEDIMIENTO: CALCULO DEL VSN PARA TODOS LOS BLOQUES

PARA EL PRIMER PISO BLOQUE 1 Local Municipal CONSTRUCCIÓN

CÓDIGO

COSTO UNITARIO / m2

MUROS Y COLUMNAS

B

309.14

Columnas, vigas y/o placas de concreto armado

TECHOS

C

129.99

Aligerado horizontal

PISOS

0.73A+0.07D+0.20H

150.523

Piso de porcelanato alto tránsito(40*40), piso cerámico alto tránsito(30*30) y piso de cemento pulido

PUERTAS Y VENTANAS

0.5*C+0.5*D

105.035

Ventanas vidrios polarizadas, puertas de madera selecta

REVESTIMIENTOS

F

64.91

BAÑOS

-

0

INSTALACIONES ELECTRICAS Y SANITARIAS

F

29.34

VSN =

S/. 789/m2

DESCRIPCIÓN

Tarrajeo Agua fria, corriente monofasico, telefono

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CONSTRUCCIÓN

CÓDIGO

COSTO UNITARIO / m2

MUROS Y COLUMNAS

C

224.29

Muros de ladrillo con columnas de amarre

TECHOS

B

185.75

Losa de concreto inclinada

PISOS

H

23.15

Cemento pulido

PUERTAS Y VENTANAS

0.5*C+0.5*D

105.035

REVESTIMIENTOS

F

64.91

Tarrajeo

BAÑOS

E

12.84

Baños Con mayólica blanca parcial

INSTALACIONES ELECTRICAS Y SANITARIAS

F

29.34

Agua fria, corriente monofasico, telefono

VSN =

S/. 645/m2

DESCRIPCIÓN

Ventanas vidrios polarizadas, puertas de madera selecta

PARA EL SEGUNDO PISO BLOQUE 3 Oficinas Adminitrativas

CONSTRUCCIÓN

CÓDIGO

COSTO UNITARIO / m2

MUROS Y COLUMNAS

B

309.14

Columnas, vigas y/o placas de cocncreto armado

TECHOS

C

129.99

Aligerado horizontal

PISOS

0.93A+0.07D

184.237

Piso de porcelanato alto tránsito(40*40), piso cerámico alto tránsito(30*30)

PUERTAS Y VENTANAS

0.5*C+0.5*D

105.035

Ventanas vidrios polarizadas, puertas de madera selecta

REVESTIMIENTOS

F

64.91

Tarrajeo

BAÑOS

E

12.84

Baños Con mayólica blanca parcial

INSTALACIONES ELECTRICAS Y SANITARIAS

F

29.34

Agua fria, corriente monofasico, telefono

VSN =

S/. 835/m2

DESCRIPCIÓN

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UNIVERSIDAD NACIONAL HERMILIO VALDIZÁN FACULTAD DE INGENIERÍA CIVIL Y ARQUITECTURA NIVERSFACULTAD DE INGENIERÍA CIVIL Y ARQUITECTURA DEPRECIACIÓN: CONSTRUCCIÓN

DESCRIPCIÓN

DEPRECIACIÓN AREA TECHADA AREA TECHADA VALOR EDIFICACIÓN

1° PLANTA (BLOQUE 1 Y BLOQUE 2) USO: EDAD: ESTADO DE CONSER: MATERIAL PRED. TABLA N°: 5.00 430.97 25.74 S/. 338,788.07

CONSTRUCCIÓN

DESCRIPCIÓN

Local Municipal 2 años BUENO Concreto 2 0.05 m2 m3

2° PLANTA (BLOQUE 3) USO: EDAD: ESTADO DE CONSER: MATERIAL PRED.

Concreto

5.00

0.05

DEPRECIACIÓN AREA TECHADA VALOR EDIFICACIÓN

Oficinas 2 años BUENO

437.135 S/. 346,961.66

m2

VE = AT x VSN x (1 – D)

AREA TECHADA TOTAL VALOR TOTAL DE LA EDIFICACIÓN

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462.88m2 S/. 685,749.72

3.3. VALOR TOTAL DEL PREDIO El Precio Público del Predio se determinará mediante la siguiente fórmula:

VTP =VT + VE + VOC Dónde: VTP

: Valor Total del Predio.

VT

: Valor del Terreno.

VE

: Valor de la Edificación.

VOC

: Valor de las Obras Complementarias.

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