Tema 16
This document was uploaded by user and they confirmed that they have the permission to share it. If you are author or own the copyright of this book, please report to us by using this DMCA report form. Report DMCA
Overview
Download & View Tema 16 as PDF for free.
More details
- Words: 3,756
- Pages: 10
Noelia María Barrameda García
Clase
TEMA 16 EL ARRENDAMIENTO El arrendamiento de cosas y servicios Contenido del acto del arrendamiento de cosas En la mayoría de los artículos del CC se piensa en los bienes inmuebles. Sin embargo, esto no excluye que puedan ser objeto del contrato de cosas bienes muebles y que deban ser aplicadas a los arrendamientos de bienes muebles (Ej. Alquiler de un coche). Distinguimos: -
Obligaciones del arrendador: cada obligación genera recíprocamente un derecho de la otra parte contractual. 1. Poner a disposición del arrendatario la cosa. Procurarle el goce de la cosa al arrendatario. Esta obligación engloba a su vez una serie de obligaciones más específicas. Para que esto se pueda hacer, lo primero que hay que hacer es entregar el bien 2. También tiene que hacer en ella durante el arrendamiento todas las reparaciones necesarias a fin de conservarla en estado de servir para el uso a que ha sido destinada. Y también a mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento por el tiempo del contrato. Artículo 1558 CC alude al tema de las reparaciones que el arrendatario tiene la obligación de tolerar. Artículo 1554 CC, el arrendador tiene la obligación de mantener al arrendador en el goce pacífico. Significa que debe proteger al arrendatario de cualquier perturbación que un tercero pueda tener sobre la cosa. El CC establece que debemos aplicar los mismos preceptos que en la compraventa (saneamiento por evicción o por vicios ocultos)
-
Obligaciones del arrendatario 1. Pagar la renta, el precio del arrendamiento 2. Obligación de usar la cosa para el uso pactado. Significa que el arrendatario será responsable por los deterioros o menoscabos que sean consecuencia de un uso inadecuado o abusivo de la cosa. En el CC se señala que el arrendatario es responsable del deterioro o daño a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya. 3. Devolver la cosa al término del arriendo.
1
Noelia María Barrameda García
Clase
Todo esto configura un derecho recíprocamente del arrendador. Terminación del contrato 1. El contrato se extinguirá por el cumplimiento del plazo pactado y no hace falta que el arrendador requiera al arrendatario. Sin embargo, existe la posibilidad de la “tácita reconducción”, que es la renovación del contrato sobre la base de un acuerdo tácito entre las partes. Nuevo contrato idéntico al originario. No es una prolongación del anterior El artículo 1556 CC dice que las reglas del 1577 y 581 tienen carácter dispositivo, cuando no se haya pactado nada. Es necesario que no haya mediado requerimiento por parte del arrendador. Silencio de las partes en 15 días. Continuación de la posesión de la cosa 2. La pérdida de la cosa. Si no se destruye todo sino parte de la cosa ha de atenderse a sí la cosa sigue o no cumpliendo con el fin que le es propio. Si es así, podrá mantenerse el contrato y si no, se extinguirá Equivalente a la parte es el supuesto de la imposibilidad de uso (incautación, etc.) 3. Porque se extinga el derecho del arrendador. Se alude a una situación en la cual el arrendador, sea o no propietario, pierde el derecho a disponer de la misma (Ej. Arrendador no es propietario sino usufructuario) 4. Por incumplimiento de las obligaciones de una u otra parte. Resolución por incumplimiento, aunque solo son rescindibles los contratos válidamente celebrados. Arrendamiento de servicios Concepto: Una de las partes se obliga a prestar a la otra un servicio por un precio cierto. La diferencia con el mandato está en el servicio que se presta. En el arrendamiento de servicios, el servicio es material, mientras que en el mandato suele consistir en la realización de gestiones de tipo jurídico, administrativo, etc. El hecho de que se trate de una obligación de hacer material la distingue del mandato ero también lo distingue del arrendamiento de obra. Tenemos que diferenciar si se trata de una obligación de
o de resultado. Si lo que
prima en el contrato es el resultado final de la actividad estaremos ante un contrato de obra. Hay supuestos que no son fácilmente catalogables. El arrendamiento de servicios tiene una normativa en el CC pero que se ha quedado desfasada porque contemplaba los servicios prestados por criados, jornaleros, etc.
2
Noelia María Barrameda García
Clase
Caracteres: a) Contrato consensual b) Bilateral c) Oneroso d) Esencialmente temporal, aunque se pacte por tiempo indefinido. El arrendamiento hecho para toda la vida es nulo porque una vinculación perpetua da lugar a relaciones de esclavitud. Contenido del contrato: todo esto está regulado hoy en el ámbito de la legislación laboral. Por eso, el contrato de servicios se reserva hoy día a los contratos celebrados con profesionales liberales (médicos, abogados, etc.) En este ámbito se hace patente el uso cotidiano del arrendamiento de servicios. Pero hay problemas constantes y litigios que resolverá la Jurisprudencia del TS. Otra de las especialidades es que se trata de un contrato oneroso y conmutativo, pero esto último se flexibiliza en muchas ocasiones. La práctica aconseja desconfiar del “tácito alzado”. También hay que destacar que la acción para reclamar los honorarios o cantidades adeudadas prescribe a los 3 años. Arrendamientos rústicos Se regulaban por la Ley de 31 de diciembre de 1980. Antes había otra regulación. Esta ley fue derogada por otra ley de 26 de noviembre de 2003, a partir de la cual los nuevos contratos que se celebren van a regirse por esta ley. Sin embargo, ya la ley de 2003 establece que para aquellos casos de contratos que se regían por la ley del 80 seguirán regulados por su ley. Estas dos leyes son las que van a proyectarse sobre los contratos de arrendamientos rústicos, pero hay una especialidad: los arrendamientos rústicos históricos (anteriores al CC) son una situación especial que se ha prolongado. Objeto de la ley: regula la cesión temporal de una o varias fincas rústicas para su explotación a cambio de un precio (artículo 1 de la Ley de Arrendamientos rústicos de 1980) La nueva ley de 2003 también se refiere a este concepto de contratos de arrendamientos rústicos. Nos quiere decir que existe la posibilidad de que sea objeto de contrato más de una finca determinada y también que se hagan varios contratos sobre una misma finca. Para esto es necesario que las explotaciones no sean coincidentes, pero sí se puede ceder la explotación agraria a una persona y la pecuaria a otra. También hay que tener en cuenta que en este tipo de contrato es posible arrendar no sólo la finca como unidad física sino también otros elementos (de labranza, animales, maquinaria, etc.) no habría un contrato diferente. 3
Noelia María Barrameda García
Clase
La renta puede establecerse de diferentes maneras: bien en una cantidad alzada para toda la duración del contrato o bien puede pactarse una renta anual o incluso cabe la posibilidad de que se pacte como pago del arrendamiento en todo o en parte, la mejora o transformación de la finca. No todo arrendamiento de finca constituye un arrendamiento rústico. Le ley se encarga de excluir determinadas situaciones en los artículos 5 y 6 de la ley de 1980 y 2003. se recogen los supuestos excluidos: 1. Los arrendamientos de temporada inferior al año agrícola 2. Arrendamientos de tierras preparadas por el propietario. Solo para siembra y recolección 3. Arrendamiento de cosecha o de tareas individualizadas 4. Casos de fincas adquiridas por razón de utilidad pública (por la Administración) Son supuestos en los que la finca en sí no se renta a una explotación global, sino aspectos individualizados de la explotación. Principios básicos de la regulación: Ley de 1980: tenía un espíritu claramente protector del arrendatario y, por ejemplo, consideraba nula cualquier renuncia del arrendatario de los derechos que le concedía la ley. E igualmente declaraba la nulidad de todas las estipulaciones o cláusulas que fueran contrarias a la ley de manera que la ley de arrendamientos rústicos se configuraba como una norma claramente imperativa, de derecho necesario y que sólo podía ser obviada en aquellos supuestos en los que expresamente se autorice por la ley (se obliga a que cualquier renuncia tenga que constar en documento público). Además de esto, su espíritu protector también se manifiesta en el preponderante papel que se le atribuye a la Administración pública (función de tutela del arrendatario). De hecho, establecía un control administrativo de estos contratos puesto que para su validez exigía que los mismos se formalizaran en los modelos normalizados que la propia Administración facilitaba a los interesados Ley de 2003: cambia radicalmente la filosofía con la que aborda los arrendamientos rústicos. Esta preocupada por incentivar la participación en la negociación, contratación y celebración de arrendamientos rústicos y flexibiliza mucho el régimen anterior y así restringe la imperatividad de la ley de 1980. predomina la autonomía de la voluntad de las partes. También se deducen los plazos de duración del contrato. Antes, el tiempo mínimo era de 6 años con prórroga forzosa, pero ahora se reduce a 3 años. Además de esto, una de las novedades más importantes es que elimina el requisito de profesional de la agricultura que debía de cumplir el arrendatario. (Artículo 1 ap., 2º ley 2003): habiendo 2 leyes vigentes la de 2003 hace abstracción total de la de 1980 de manera que, si las partes no disponen nada sobre algo concreto va a la ley de 2003, si
4
Noelia María Barrameda García
Clase
esta no dice nada, se va al CC y si tampoco dice nada, a los usos y costumbres. No incluye en las fuentes subsidiarias a la ley de 1980 porque sería acudir a la imperatividad. Otra novedad de esta ley es que deroga los derechos de adquisición preferente, que es un derecho a adquirir una cosa con preferencia a otras personas. El contrato en esta ley tiene que formalizarse por escrito aunque a diferencia de la ley de 1980, la falta de formalización escrita no afectaría a la validez del acto. Capacidad en el contrato de arrendamientos rústicos Ley de 1980: 1. Para el arrendador: se exigía la misma capacidad que para enajenar o disponer del bien 2. Para el arrendatario: la de ser profesional de la agricultura: persona que se dedique a la actividad de carácter agrario, etc. Cultivado o explotador directo Ley de 2003 1. Para el arrendador: basta la capacidad ordinaria 2. Para el arrendatario: no es necesario ser profesional de la agricultura Renta de arrendamientos rústicos Sería la libremente pactada por las partes (artículo 31 1980) en la que se prohibía también el anticipo de rentas por más de un año. Además, se establecía también la posibilidad de que la renta pudiera revisarse o actualizarse (al alza o a la baja) Duración del contrato Ley de 1980: estaba fijada en 6 años, y además se preveía una primera prórroga por 6 años más también y prórroga sucesiva de 3 años a voluntad del arrendatario. Existía otra modalidad: suscribir un contrato de larga duración que debía tener como mínimo una duración de 18 años, al final del cual, el arrendador podía recuperar la finca sin más prórroga Ley de 2003: abrevia los plazos, y pone como plazo mínimo el de 3 años y además establece la posibilidad de que se vayan produciendo prórrogas legales por periodos iguales de 3 años. Pero ahora el arrendador tiene la facultad de recuperar la finca si notifica un año antes al arrendatario que no va a prorrogarlo La aparcería Modalidad de arrendamientos rústicos que viene regulado en la ley de 1980. el propietario cede la tierra y además aporta otros elementos con un valor mínimo del 25% y el aparcero trabaja la finca. A la hora del pago se reparte a partir de los que ha puesto cada uno. Arrendamiento parciario Modalidad en el cual el arrendador aporta menos del 25% de su maquinaria, animales, etc. Se cede la tierra a cambio de una participación en los rendimientos
5
Noelia María Barrameda García
Clase
Arrendamientos urbanos Hay una serie de vicisitudes en torno a su regulación y a la problemática que tienen ya que es una necesidad básica. Contamos con el texto refundido de 24 de diciembre de 1964 ley protectora del inquilino frente a la ley de 24 de noviembre de 1994. La primera se caracteriza por esa protección del arrendatario. Por el contrario, la del 94 atenúa en gran medida los perjuicios que generaba su exceso de protección de la ley anterior. Ley de 1964 También hubo una modificación parcial entre una y otra que es el Decreto de 30 de abril del 85, medidas destinadas a reactivar la economía y suprimió la obligatoriedad de la prórroga forzosa del texto refundido. Objeto del contrato Viviendas y locales de negocio. Estaban excluidos una serie de contratos: contratos de temporada, de recreo, viviendas de las porteros y el arrendamiento de industria, que se regía por el CC. Principios básicos Fundamentalmente el de protección del inquilino, que se traducía: -
En la irrenunciabilidad de los derechos concedidos al inquilino
-
En el carácter imperativo de la ley Elementos La renta sería la que hubiesen estipulado las partes con posibilidad de ser actualizada todos
los años (hay que pactarlo). También necesidad de abonar una fianza al inicio de contrato (1 mes para vivienda y 2 meses para locales de negocio) Duración La libremente pactada pero hemos de tener en cuenta que esta duración es potestativa para el inquilino y obligatoria para el arrendador. El inquilino podía desistir del contrato abonando una cantidad pero el arrendador no. Por otro lado, a esta duración inicial se le añadían las prórrogas forzosas. Una prórroga indefinida. La única manera de poner término al contrato era por alguna de las causas tasadas en la ley. También existía la posibilidad de la “tácita reconducción” (falta de renuncia en 15 días, se celebra un nuevo contrato igual al anterior). Y también el decreto de 30 de abril eliminó la prórroga forzosa. Las partes podían pactar válidamente la supresión del derecho de prórroga forzosa. El problema era que si las partes no decían nada, la prórroga se mantenía. 6
Noelia María Barrameda García
Clase
Subrogación La posibilidad de que determinadas personas sucediesen al inquilino en la posición jurídica que ocupaba en el contrato, que el contrato prolongara su vigencia en favor de determinados parientes. Posibilidad de hasta dos subrogaciones, En la idea de cónyuge se incorporó en 1992 su equivalencia al conviviente de hecho Ley de 1994 Objeto Arrendamiento de viviendas o para uso diferente de la vivienda. La vivienda a la que se refiere esta ley es una edificación habitada cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad de vivienda del arrendatario. Hay una serie de exclusiones (no son vivienda). Se exceptúan aquellas cuya superficie sea mayor de 300 metros cuadrados. Tampoco considera viviendas aquellas en que la renta inicial sea superior a 5,5 veces el salario mínimo interprofesional. En cuanto al arrendamiento para uso distinto de la vivienda, son aquellos que recayendo sobre una edificación tiene un destino primordial que no es el señalado anteriormente. Ejemplos: -
Arrendamiento de fincas urbanas por temporada
-
Los celebrados para ejercerse en la finca una actividad cultural, artesanal, etc. Régimen jurídico •
Respecto a las viviendas, las normas de la LAU tienen carácter imperativo. Se aplican sus normas forzosamente y no cabe exclusión.
•
En cuanto a los arrendamientos para uso distinto de la vivienda rige la voluntad de las partes. Las normas tienen carácter dispositivo y son de aplicación subsidiaria. En defecto de pacto se aplica el CC
Contenido del contrato La renta viene regulada y será la que libremente establezcan las partes. La ley dice que no se podrán anticipar más de 1 mes de renta (no lo puede pedir el arrendador) y la ley establece también las condiciones de pago: será mensual y habrá de efectuarla dentro de los 7 primeros días del mes, salvo pacto en contrario. Además, obliga a que el arrendador entregue un recibo al inquilino y a ésta a recibir su recibo, salvo que se pacte otro tipo de pago (ingreso en una cuenta). En cuanto al lugar y modo de pago, será el que acuerden las partes y de la manera que hayan pactado. En defecto de pacto, el lugar será el domicilio del deudor, es decir, la vivienda y se pagará en metálico. 7
Noelia María Barrameda García
Clase
Es posible también la actualización de la renta durante los primeros 5 años de contrato. La ley refiere la actualización a la aplicación del IPC, a la renta que se venía pagando se le aplica la variación del IPC. No hay que actualizar por años naturales. La actualización la puede pedir el arrendador o el arrendatario. Fianza Se entrega en garantía de la correcta ejecución del contrato. No es una mensualidad de renta. Significa que no está garantizando que pagas la renta, sino que usas la cosa y que la vas a devolver en las mismas condiciones Derechos y obligaciones de las partes Derechos del arrendador: 1. A cobrar la renta 2. A hacer reparación en el inmueble que no permitan demora 3. A hacer obras de mejora que tampoco puedan esperar a la finalización de la renta En estos casos, el arrendatario tiene derecho si se ve privado durante mas de 20 días de la vivienda, a una reducción de la renta proporcional. Derechos del arrendatario 1. Al uso del inmueble 2. Obligaciones de hacer las reparaciones que exija el desgaste normal de la cosa 3. Obligación de soportar las obras que deba llevar a cabo el arrendatario 4. La Ley ha introducido un mero derecho a llevar a cabo obras de reforma y adaptación del inmueble en caso de que el inquilino o alguno de los convivientes padezca una minusvalía. 5. Derechos de tanteo y retracto en caso de venta de la finca (derechos de adquisición preferente) Duración del contrato 1. El contrato dura lo que las partes pacten 2. En caso de que dure menos de 5 años, el inquilino tiene derecho a prorrogarlo anualmente hasta cubrir el máximo legal de duración del contrato (Ej. Si dura 1 año, tiene derecho a prorrogarlo por 4 años) 3. Una vez transcurridos los 5 años del contrato existe la posibilidad de que pueda prorrogarse anualmente otra vez hasta un máximo de 3 anualidades si ninguna de las partes hubiese notificado a la otra con 1 mes de antelación su voluntad de no renovarlo, obligatorio para el arrendador y potestativo para el arrendatario. Existe la posibilidad de que el inquilino no disfrute de prórroga forzosa y es en el caso de que el contrato el arrendador haga constar de manera expresa que necesita la 8
Noelia María Barrameda García
Clase
vivienda para sí. Si en 3 meses este no ocupa la vivienda, tiene derecho a pedir que se le reponga la vivienda. El arrendamiento de obra Mediante el arrendamiento de obra, una persona se obliga a hacer una cosa para otra persona. Desde la antigüedad esta denominación se considera inconveniente, mejor decir contrato de obra. Pero también, la insuficiencia de esta regulación, la Ley de Ordenación de la Edificación 38/99 de 5 de noviembre que modifica en ciertos aspectos el CC hasta mayo de 2000 todas las obras que se construyeron estaban reguladas por el CC. Objeto del contrato Tiene por objeto cualquier cosa material, aunque no sea una edificación. Puede ser que se concierte que el contratista ponga sólo el trabajo o también los materiales. En este contrato existe una parte que es el dueño de la obra o comitente, y de otra parte el contratista (que lleva a cabo la ejecución material de la obra). También es objeto un precio cierto. Este precio cierto puede ser a tanto alzado o por unidades de obra o medidas. Contenido del contrato Es la ejecución de la obra. Dos salvedades: 1. El Código reconoce acción a los trabajadores y suministradores del material contra el dueño para reclamarle lo que este le deba al contratista hasta el límite de los que le deba a los trabajadores. 2. Derecho de retención del contratista de obra mueble para retener la cosa hasta que se le pague. Responsabilidad del contratista Si la obra se pierde o se perjudica antes de haber sido entregada, la sufre el contratista, a no ser que hubiese morosidad en recibirla. Después de haber sido entregada la cosa, la sufre el dueño, a no ser que estemos en el caso de la responsabilidad decenal (por vicios en la construcción). El contratista responde tanto por lo que hecho por sí mismo, como por las personas que tiene allí trabajando (responsabilidad directa)
9
Noelia María Barrameda García
Clase
Responsabilidad por vicios de la construcción (decenal) Después de entregada la obra, la pérdida la sufre el dueño a no ser que se trate de pérdida por defectos constructivos. Para dirimir esta responsabilidad existen 2 regímenes: el del CC (artículo 1591 CC) y el que diseña la Ley de Ordenación de la Edificación. •
Ruina: edifico que se cae o está a punto de venirse abajo. La Jurisprudencia extendió este concepto también a la ruina funcional (defectos que los hagan inhabitables e impliquen una notoria incomodidad de la cosa). El CC dice que responde el arquitecto si se debe a vicio del suelo o de la dirección, o el contratista si fuere la falta a las condiciones del contrato. También se establece la responsabilidad directa del promotor por culpa o negligencia, arquitectos técnicos, especialistas (se amplía) Se establece una responsabilidad mancomunada, a no ser que sea imposible determinar el grado de culpa de cada uno. En ese caso responden solidariamente.
•
Plazos: hay que distinguir:
-
Plazos de garantía: será el de los 10 años. Significa que los vicios deben de ponerse de manifiesto en ese período.
-
Plazo de prescripción: será de 15 años. Significa que si los vicio apareciesen en los primeros 10 años, tendrá 15 años para ejercitar la acción desde que aparezcan los vicios. El artículo 17 de la Ley de Ordenación de la edificación distingue 3 clases de vicios: 1. Vicios estructurales: los más graves. Periodo de garantía de 10 años 2. Vicios constructivos: de menor gravedad y no ponen en peligro la vida del edificio. Periodo de garantía de 3 años. 3. Vicios de terminación o acabado: período de garantía de 1 año. La acción para reclamar en cualquiera de los supuestos es de 2 años. Este régimen es sin perjuicio de la responsabilidad contractual que seguía el régimen del CC y, por tanto, tiene la posibilidad de reclamarse en 15 años.
10
Clase
TEMA 16 EL ARRENDAMIENTO El arrendamiento de cosas y servicios Contenido del acto del arrendamiento de cosas En la mayoría de los artículos del CC se piensa en los bienes inmuebles. Sin embargo, esto no excluye que puedan ser objeto del contrato de cosas bienes muebles y que deban ser aplicadas a los arrendamientos de bienes muebles (Ej. Alquiler de un coche). Distinguimos: -
Obligaciones del arrendador: cada obligación genera recíprocamente un derecho de la otra parte contractual. 1. Poner a disposición del arrendatario la cosa. Procurarle el goce de la cosa al arrendatario. Esta obligación engloba a su vez una serie de obligaciones más específicas. Para que esto se pueda hacer, lo primero que hay que hacer es entregar el bien 2. También tiene que hacer en ella durante el arrendamiento todas las reparaciones necesarias a fin de conservarla en estado de servir para el uso a que ha sido destinada. Y también a mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento por el tiempo del contrato. Artículo 1558 CC alude al tema de las reparaciones que el arrendatario tiene la obligación de tolerar. Artículo 1554 CC, el arrendador tiene la obligación de mantener al arrendador en el goce pacífico. Significa que debe proteger al arrendatario de cualquier perturbación que un tercero pueda tener sobre la cosa. El CC establece que debemos aplicar los mismos preceptos que en la compraventa (saneamiento por evicción o por vicios ocultos)
-
Obligaciones del arrendatario 1. Pagar la renta, el precio del arrendamiento 2. Obligación de usar la cosa para el uso pactado. Significa que el arrendatario será responsable por los deterioros o menoscabos que sean consecuencia de un uso inadecuado o abusivo de la cosa. En el CC se señala que el arrendatario es responsable del deterioro o daño a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya. 3. Devolver la cosa al término del arriendo.
1
Noelia María Barrameda García
Clase
Todo esto configura un derecho recíprocamente del arrendador. Terminación del contrato 1. El contrato se extinguirá por el cumplimiento del plazo pactado y no hace falta que el arrendador requiera al arrendatario. Sin embargo, existe la posibilidad de la “tácita reconducción”, que es la renovación del contrato sobre la base de un acuerdo tácito entre las partes. Nuevo contrato idéntico al originario. No es una prolongación del anterior El artículo 1556 CC dice que las reglas del 1577 y 581 tienen carácter dispositivo, cuando no se haya pactado nada. Es necesario que no haya mediado requerimiento por parte del arrendador. Silencio de las partes en 15 días. Continuación de la posesión de la cosa 2. La pérdida de la cosa. Si no se destruye todo sino parte de la cosa ha de atenderse a sí la cosa sigue o no cumpliendo con el fin que le es propio. Si es así, podrá mantenerse el contrato y si no, se extinguirá Equivalente a la parte es el supuesto de la imposibilidad de uso (incautación, etc.) 3. Porque se extinga el derecho del arrendador. Se alude a una situación en la cual el arrendador, sea o no propietario, pierde el derecho a disponer de la misma (Ej. Arrendador no es propietario sino usufructuario) 4. Por incumplimiento de las obligaciones de una u otra parte. Resolución por incumplimiento, aunque solo son rescindibles los contratos válidamente celebrados. Arrendamiento de servicios Concepto: Una de las partes se obliga a prestar a la otra un servicio por un precio cierto. La diferencia con el mandato está en el servicio que se presta. En el arrendamiento de servicios, el servicio es material, mientras que en el mandato suele consistir en la realización de gestiones de tipo jurídico, administrativo, etc. El hecho de que se trate de una obligación de hacer material la distingue del mandato ero también lo distingue del arrendamiento de obra. Tenemos que diferenciar si se trata de una obligación de
o de resultado. Si lo que
prima en el contrato es el resultado final de la actividad estaremos ante un contrato de obra. Hay supuestos que no son fácilmente catalogables. El arrendamiento de servicios tiene una normativa en el CC pero que se ha quedado desfasada porque contemplaba los servicios prestados por criados, jornaleros, etc.
2
Noelia María Barrameda García
Clase
Caracteres: a) Contrato consensual b) Bilateral c) Oneroso d) Esencialmente temporal, aunque se pacte por tiempo indefinido. El arrendamiento hecho para toda la vida es nulo porque una vinculación perpetua da lugar a relaciones de esclavitud. Contenido del contrato: todo esto está regulado hoy en el ámbito de la legislación laboral. Por eso, el contrato de servicios se reserva hoy día a los contratos celebrados con profesionales liberales (médicos, abogados, etc.) En este ámbito se hace patente el uso cotidiano del arrendamiento de servicios. Pero hay problemas constantes y litigios que resolverá la Jurisprudencia del TS. Otra de las especialidades es que se trata de un contrato oneroso y conmutativo, pero esto último se flexibiliza en muchas ocasiones. La práctica aconseja desconfiar del “tácito alzado”. También hay que destacar que la acción para reclamar los honorarios o cantidades adeudadas prescribe a los 3 años. Arrendamientos rústicos Se regulaban por la Ley de 31 de diciembre de 1980. Antes había otra regulación. Esta ley fue derogada por otra ley de 26 de noviembre de 2003, a partir de la cual los nuevos contratos que se celebren van a regirse por esta ley. Sin embargo, ya la ley de 2003 establece que para aquellos casos de contratos que se regían por la ley del 80 seguirán regulados por su ley. Estas dos leyes son las que van a proyectarse sobre los contratos de arrendamientos rústicos, pero hay una especialidad: los arrendamientos rústicos históricos (anteriores al CC) son una situación especial que se ha prolongado. Objeto de la ley: regula la cesión temporal de una o varias fincas rústicas para su explotación a cambio de un precio (artículo 1 de la Ley de Arrendamientos rústicos de 1980) La nueva ley de 2003 también se refiere a este concepto de contratos de arrendamientos rústicos. Nos quiere decir que existe la posibilidad de que sea objeto de contrato más de una finca determinada y también que se hagan varios contratos sobre una misma finca. Para esto es necesario que las explotaciones no sean coincidentes, pero sí se puede ceder la explotación agraria a una persona y la pecuaria a otra. También hay que tener en cuenta que en este tipo de contrato es posible arrendar no sólo la finca como unidad física sino también otros elementos (de labranza, animales, maquinaria, etc.) no habría un contrato diferente. 3
Noelia María Barrameda García
Clase
La renta puede establecerse de diferentes maneras: bien en una cantidad alzada para toda la duración del contrato o bien puede pactarse una renta anual o incluso cabe la posibilidad de que se pacte como pago del arrendamiento en todo o en parte, la mejora o transformación de la finca. No todo arrendamiento de finca constituye un arrendamiento rústico. Le ley se encarga de excluir determinadas situaciones en los artículos 5 y 6 de la ley de 1980 y 2003. se recogen los supuestos excluidos: 1. Los arrendamientos de temporada inferior al año agrícola 2. Arrendamientos de tierras preparadas por el propietario. Solo para siembra y recolección 3. Arrendamiento de cosecha o de tareas individualizadas 4. Casos de fincas adquiridas por razón de utilidad pública (por la Administración) Son supuestos en los que la finca en sí no se renta a una explotación global, sino aspectos individualizados de la explotación. Principios básicos de la regulación: Ley de 1980: tenía un espíritu claramente protector del arrendatario y, por ejemplo, consideraba nula cualquier renuncia del arrendatario de los derechos que le concedía la ley. E igualmente declaraba la nulidad de todas las estipulaciones o cláusulas que fueran contrarias a la ley de manera que la ley de arrendamientos rústicos se configuraba como una norma claramente imperativa, de derecho necesario y que sólo podía ser obviada en aquellos supuestos en los que expresamente se autorice por la ley (se obliga a que cualquier renuncia tenga que constar en documento público). Además de esto, su espíritu protector también se manifiesta en el preponderante papel que se le atribuye a la Administración pública (función de tutela del arrendatario). De hecho, establecía un control administrativo de estos contratos puesto que para su validez exigía que los mismos se formalizaran en los modelos normalizados que la propia Administración facilitaba a los interesados Ley de 2003: cambia radicalmente la filosofía con la que aborda los arrendamientos rústicos. Esta preocupada por incentivar la participación en la negociación, contratación y celebración de arrendamientos rústicos y flexibiliza mucho el régimen anterior y así restringe la imperatividad de la ley de 1980. predomina la autonomía de la voluntad de las partes. También se deducen los plazos de duración del contrato. Antes, el tiempo mínimo era de 6 años con prórroga forzosa, pero ahora se reduce a 3 años. Además de esto, una de las novedades más importantes es que elimina el requisito de profesional de la agricultura que debía de cumplir el arrendatario. (Artículo 1 ap., 2º ley 2003): habiendo 2 leyes vigentes la de 2003 hace abstracción total de la de 1980 de manera que, si las partes no disponen nada sobre algo concreto va a la ley de 2003, si
4
Noelia María Barrameda García
Clase
esta no dice nada, se va al CC y si tampoco dice nada, a los usos y costumbres. No incluye en las fuentes subsidiarias a la ley de 1980 porque sería acudir a la imperatividad. Otra novedad de esta ley es que deroga los derechos de adquisición preferente, que es un derecho a adquirir una cosa con preferencia a otras personas. El contrato en esta ley tiene que formalizarse por escrito aunque a diferencia de la ley de 1980, la falta de formalización escrita no afectaría a la validez del acto. Capacidad en el contrato de arrendamientos rústicos Ley de 1980: 1. Para el arrendador: se exigía la misma capacidad que para enajenar o disponer del bien 2. Para el arrendatario: la de ser profesional de la agricultura: persona que se dedique a la actividad de carácter agrario, etc. Cultivado o explotador directo Ley de 2003 1. Para el arrendador: basta la capacidad ordinaria 2. Para el arrendatario: no es necesario ser profesional de la agricultura Renta de arrendamientos rústicos Sería la libremente pactada por las partes (artículo 31 1980) en la que se prohibía también el anticipo de rentas por más de un año. Además, se establecía también la posibilidad de que la renta pudiera revisarse o actualizarse (al alza o a la baja) Duración del contrato Ley de 1980: estaba fijada en 6 años, y además se preveía una primera prórroga por 6 años más también y prórroga sucesiva de 3 años a voluntad del arrendatario. Existía otra modalidad: suscribir un contrato de larga duración que debía tener como mínimo una duración de 18 años, al final del cual, el arrendador podía recuperar la finca sin más prórroga Ley de 2003: abrevia los plazos, y pone como plazo mínimo el de 3 años y además establece la posibilidad de que se vayan produciendo prórrogas legales por periodos iguales de 3 años. Pero ahora el arrendador tiene la facultad de recuperar la finca si notifica un año antes al arrendatario que no va a prorrogarlo La aparcería Modalidad de arrendamientos rústicos que viene regulado en la ley de 1980. el propietario cede la tierra y además aporta otros elementos con un valor mínimo del 25% y el aparcero trabaja la finca. A la hora del pago se reparte a partir de los que ha puesto cada uno. Arrendamiento parciario Modalidad en el cual el arrendador aporta menos del 25% de su maquinaria, animales, etc. Se cede la tierra a cambio de una participación en los rendimientos
5
Noelia María Barrameda García
Clase
Arrendamientos urbanos Hay una serie de vicisitudes en torno a su regulación y a la problemática que tienen ya que es una necesidad básica. Contamos con el texto refundido de 24 de diciembre de 1964 ley protectora del inquilino frente a la ley de 24 de noviembre de 1994. La primera se caracteriza por esa protección del arrendatario. Por el contrario, la del 94 atenúa en gran medida los perjuicios que generaba su exceso de protección de la ley anterior. Ley de 1964 También hubo una modificación parcial entre una y otra que es el Decreto de 30 de abril del 85, medidas destinadas a reactivar la economía y suprimió la obligatoriedad de la prórroga forzosa del texto refundido. Objeto del contrato Viviendas y locales de negocio. Estaban excluidos una serie de contratos: contratos de temporada, de recreo, viviendas de las porteros y el arrendamiento de industria, que se regía por el CC. Principios básicos Fundamentalmente el de protección del inquilino, que se traducía: -
En la irrenunciabilidad de los derechos concedidos al inquilino
-
En el carácter imperativo de la ley Elementos La renta sería la que hubiesen estipulado las partes con posibilidad de ser actualizada todos
los años (hay que pactarlo). También necesidad de abonar una fianza al inicio de contrato (1 mes para vivienda y 2 meses para locales de negocio) Duración La libremente pactada pero hemos de tener en cuenta que esta duración es potestativa para el inquilino y obligatoria para el arrendador. El inquilino podía desistir del contrato abonando una cantidad pero el arrendador no. Por otro lado, a esta duración inicial se le añadían las prórrogas forzosas. Una prórroga indefinida. La única manera de poner término al contrato era por alguna de las causas tasadas en la ley. También existía la posibilidad de la “tácita reconducción” (falta de renuncia en 15 días, se celebra un nuevo contrato igual al anterior). Y también el decreto de 30 de abril eliminó la prórroga forzosa. Las partes podían pactar válidamente la supresión del derecho de prórroga forzosa. El problema era que si las partes no decían nada, la prórroga se mantenía. 6
Noelia María Barrameda García
Clase
Subrogación La posibilidad de que determinadas personas sucediesen al inquilino en la posición jurídica que ocupaba en el contrato, que el contrato prolongara su vigencia en favor de determinados parientes. Posibilidad de hasta dos subrogaciones, En la idea de cónyuge se incorporó en 1992 su equivalencia al conviviente de hecho Ley de 1994 Objeto Arrendamiento de viviendas o para uso diferente de la vivienda. La vivienda a la que se refiere esta ley es una edificación habitada cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad de vivienda del arrendatario. Hay una serie de exclusiones (no son vivienda). Se exceptúan aquellas cuya superficie sea mayor de 300 metros cuadrados. Tampoco considera viviendas aquellas en que la renta inicial sea superior a 5,5 veces el salario mínimo interprofesional. En cuanto al arrendamiento para uso distinto de la vivienda, son aquellos que recayendo sobre una edificación tiene un destino primordial que no es el señalado anteriormente. Ejemplos: -
Arrendamiento de fincas urbanas por temporada
-
Los celebrados para ejercerse en la finca una actividad cultural, artesanal, etc. Régimen jurídico •
Respecto a las viviendas, las normas de la LAU tienen carácter imperativo. Se aplican sus normas forzosamente y no cabe exclusión.
•
En cuanto a los arrendamientos para uso distinto de la vivienda rige la voluntad de las partes. Las normas tienen carácter dispositivo y son de aplicación subsidiaria. En defecto de pacto se aplica el CC
Contenido del contrato La renta viene regulada y será la que libremente establezcan las partes. La ley dice que no se podrán anticipar más de 1 mes de renta (no lo puede pedir el arrendador) y la ley establece también las condiciones de pago: será mensual y habrá de efectuarla dentro de los 7 primeros días del mes, salvo pacto en contrario. Además, obliga a que el arrendador entregue un recibo al inquilino y a ésta a recibir su recibo, salvo que se pacte otro tipo de pago (ingreso en una cuenta). En cuanto al lugar y modo de pago, será el que acuerden las partes y de la manera que hayan pactado. En defecto de pacto, el lugar será el domicilio del deudor, es decir, la vivienda y se pagará en metálico. 7
Noelia María Barrameda García
Clase
Es posible también la actualización de la renta durante los primeros 5 años de contrato. La ley refiere la actualización a la aplicación del IPC, a la renta que se venía pagando se le aplica la variación del IPC. No hay que actualizar por años naturales. La actualización la puede pedir el arrendador o el arrendatario. Fianza Se entrega en garantía de la correcta ejecución del contrato. No es una mensualidad de renta. Significa que no está garantizando que pagas la renta, sino que usas la cosa y que la vas a devolver en las mismas condiciones Derechos y obligaciones de las partes Derechos del arrendador: 1. A cobrar la renta 2. A hacer reparación en el inmueble que no permitan demora 3. A hacer obras de mejora que tampoco puedan esperar a la finalización de la renta En estos casos, el arrendatario tiene derecho si se ve privado durante mas de 20 días de la vivienda, a una reducción de la renta proporcional. Derechos del arrendatario 1. Al uso del inmueble 2. Obligaciones de hacer las reparaciones que exija el desgaste normal de la cosa 3. Obligación de soportar las obras que deba llevar a cabo el arrendatario 4. La Ley ha introducido un mero derecho a llevar a cabo obras de reforma y adaptación del inmueble en caso de que el inquilino o alguno de los convivientes padezca una minusvalía. 5. Derechos de tanteo y retracto en caso de venta de la finca (derechos de adquisición preferente) Duración del contrato 1. El contrato dura lo que las partes pacten 2. En caso de que dure menos de 5 años, el inquilino tiene derecho a prorrogarlo anualmente hasta cubrir el máximo legal de duración del contrato (Ej. Si dura 1 año, tiene derecho a prorrogarlo por 4 años) 3. Una vez transcurridos los 5 años del contrato existe la posibilidad de que pueda prorrogarse anualmente otra vez hasta un máximo de 3 anualidades si ninguna de las partes hubiese notificado a la otra con 1 mes de antelación su voluntad de no renovarlo, obligatorio para el arrendador y potestativo para el arrendatario. Existe la posibilidad de que el inquilino no disfrute de prórroga forzosa y es en el caso de que el contrato el arrendador haga constar de manera expresa que necesita la 8
Noelia María Barrameda García
Clase
vivienda para sí. Si en 3 meses este no ocupa la vivienda, tiene derecho a pedir que se le reponga la vivienda. El arrendamiento de obra Mediante el arrendamiento de obra, una persona se obliga a hacer una cosa para otra persona. Desde la antigüedad esta denominación se considera inconveniente, mejor decir contrato de obra. Pero también, la insuficiencia de esta regulación, la Ley de Ordenación de la Edificación 38/99 de 5 de noviembre que modifica en ciertos aspectos el CC hasta mayo de 2000 todas las obras que se construyeron estaban reguladas por el CC. Objeto del contrato Tiene por objeto cualquier cosa material, aunque no sea una edificación. Puede ser que se concierte que el contratista ponga sólo el trabajo o también los materiales. En este contrato existe una parte que es el dueño de la obra o comitente, y de otra parte el contratista (que lleva a cabo la ejecución material de la obra). También es objeto un precio cierto. Este precio cierto puede ser a tanto alzado o por unidades de obra o medidas. Contenido del contrato Es la ejecución de la obra. Dos salvedades: 1. El Código reconoce acción a los trabajadores y suministradores del material contra el dueño para reclamarle lo que este le deba al contratista hasta el límite de los que le deba a los trabajadores. 2. Derecho de retención del contratista de obra mueble para retener la cosa hasta que se le pague. Responsabilidad del contratista Si la obra se pierde o se perjudica antes de haber sido entregada, la sufre el contratista, a no ser que hubiese morosidad en recibirla. Después de haber sido entregada la cosa, la sufre el dueño, a no ser que estemos en el caso de la responsabilidad decenal (por vicios en la construcción). El contratista responde tanto por lo que hecho por sí mismo, como por las personas que tiene allí trabajando (responsabilidad directa)
9
Noelia María Barrameda García
Clase
Responsabilidad por vicios de la construcción (decenal) Después de entregada la obra, la pérdida la sufre el dueño a no ser que se trate de pérdida por defectos constructivos. Para dirimir esta responsabilidad existen 2 regímenes: el del CC (artículo 1591 CC) y el que diseña la Ley de Ordenación de la Edificación. •
Ruina: edifico que se cae o está a punto de venirse abajo. La Jurisprudencia extendió este concepto también a la ruina funcional (defectos que los hagan inhabitables e impliquen una notoria incomodidad de la cosa). El CC dice que responde el arquitecto si se debe a vicio del suelo o de la dirección, o el contratista si fuere la falta a las condiciones del contrato. También se establece la responsabilidad directa del promotor por culpa o negligencia, arquitectos técnicos, especialistas (se amplía) Se establece una responsabilidad mancomunada, a no ser que sea imposible determinar el grado de culpa de cada uno. En ese caso responden solidariamente.
•
Plazos: hay que distinguir:
-
Plazos de garantía: será el de los 10 años. Significa que los vicios deben de ponerse de manifiesto en ese período.
-
Plazo de prescripción: será de 15 años. Significa que si los vicio apareciesen en los primeros 10 años, tendrá 15 años para ejercitar la acción desde que aparezcan los vicios. El artículo 17 de la Ley de Ordenación de la edificación distingue 3 clases de vicios: 1. Vicios estructurales: los más graves. Periodo de garantía de 10 años 2. Vicios constructivos: de menor gravedad y no ponen en peligro la vida del edificio. Periodo de garantía de 3 años. 3. Vicios de terminación o acabado: período de garantía de 1 año. La acción para reclamar en cualquiera de los supuestos es de 2 años. Este régimen es sin perjuicio de la responsabilidad contractual que seguía el régimen del CC y, por tanto, tiene la posibilidad de reclamarse en 15 años.
10
