Taller Operaciones Con Inmuebles - V[1].final

COMISION DE JOVENES PROFESIONALES – SUBCOMISION DE IMPRECOSO / AREA IMPUESTOS

TRATAMIENTO TRIBUTARIO DE LAS OPERACIONES CON INMUEBLES

Coordinador General:

Dra. María Teresa Pisarello

Coordinadores:

Dr. Tomás Alderete Kehoe Dra. Verónica Andrea Agüero

Colaborador especial:

Colaboradores:

Noviembre de 2008

Dr. Diego Robledo Leandro Antonietti Fernando Arcos Alejandro Assorati María de los Angeles Capici Romina Corapi Leandro De Bari Verónica García García Patricia Giannoni María Lourdes Guiñazú Natalia Leiva Rocío Lopez Basavilbaso Natalia Sunda Federico Venegas

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Indice 1- Código de Operación de Transferencia de Inmuebles (COTI)…………………….3 2- Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI)…………………………………..13 3- Impuesto a las Ganancias…………………………………………………………19 4- Impuesto a la Ganancia Mínima Presunta………………………………………....31 5- Impuesto sobre los Bienes Personales…………………………………………….38 6- Impuesto al Valor Agregado (IVA)……………………………………………….46 7- Impuesto a los Ingresos Brutos 7.1-Ciudad Autónoma de Buenos Aires…………………………………………..50 7.2-Provincia de Buenos Aires……………………………………………………53 8- Impuesto de Sellos 8.1-Ciudad Autónoma de Buenos Aires…………………………………………..59 8.2-Provincia de Buenos Aires……………………………………………………61 9- Regímenes de Retención 9.1- Régimen Especial de Retención de Impuesto a las Ganancias RG 2139 / Régimen Especial de Retención ITI RG 2141…………………………………………………….….63 9.2-Régimen Retención de Impuesto a las Ganancias – RG (AFIP) 830 …………64 10- Regímenes de Información 10.1- CITI Escribanos. RG (AFIP) 781 y RG (AFIP) 2381………………………64 10.2- Operaciones Económicas entre residentes del país y representantes de sujetos del exterior. RG (AFIP) 1375…………………………………………………………65 10.3- Régimen de Información de Fideicomisos…………………………………...66 10.4- Régimen de Información de Administradores y Consorcios…………………79 10.5- Régimen de Información de Locaciones Inmuebles CABA Res.439/08……..84 11- Régimen Sancionatorio……………………………………………………………85

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1- Código de Operación de Transferencia de Inmuebles (COTI ) DEFINICIÓN: Es el Código de Oferta de Transferencia de Inmuebles, creado por la RG 2371- AFIP desde el 01 de marzo de 2008. SUJETOS OBLIGADOS: 1. El titular o condómino de un inmueble 2. Inmobiliarias 3. Escribanos y funcionarios habilitados OBLIGACIONES:

a) Del titular o condómino de un inmueble 1) Obtener el COTI, antes de la ocurrencia de alguno de los siguientes actos: • • •

Negociación Oferta Transferencia

de un bien inmueble o de los derechos de un bien inmueble a construir

Cualquiera sea la forma de instrumentación, Siempre que: Cualquiera de los actos mencionados o La base imponible para los impuestos inmobiliarios

sea igual o mayor a $300.000

O la valuación fiscal Cuando dichos actos sean realizados en conjunto, ej. bienes inmuebles afectados al régimen de propiedad horizontal que incluyan unidades complementarias, la obligación del titular o condómino queda configurada siempre y cuando la base imponible para el pago de los impuestos inmobiliarios, el precio consignado o el valor fiscal vigente del bien inmueble, considerado en su conjunto, resulte igual o mayor a $300.000.En el supuesto de tratarse de operaciones de leasing inmobiliario, el valor a considerar será el resultante de la sumatoria de los cánones correspondientes al plazo total del contrato y del precio fijado para el ejercicio de la opción de compra, debiendo solicitarse el COTI al momento de efectuarse la transferencia.

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Por medio de la RG 2506/08 a partir del 01 de Noviembre de 2008, esa obligación podrá ser delegada en la inmobiliaria. Para ello, se la deberá autorizar por escrito. La tramitación del COTI efectuada en estas condiciones implicará para: • •

El titular o condómino: la excepción de cumplir la obligación de tramitarlo. La inmobiliaria: la confirmación de su participación.

2) En caso de modificación de datos o desistimiento de realizar el acto que dio origen a la solicitud del COTI, deberá informar tal circunstancia en el servicio “Transferencia de inmuebles”. El sistema informará al resto de los sujetos intervinientes. Excepciones Quedan excluidos de la obligación de solicitud del COTI, los actos de negociación, oferta o transferencia de inmuebles que se indican a continuación: ™ Pertenecientes a miembros de misiones diplomáticas y consulares extranjeras, su personal y/o familiares. ™ Cuyos propietarios y en su caso familiares, actúen en organismos internacionales de los que la Nación sea parte. ™ Operaciones de expropiación realizadas a favor de los Estados Nacional, provincial, municipal y la C.A.BA ™ Las ventas judiciales

b) De la inmobiliaria (empadronada como tal según RG 2168) Ingresar con clave fiscal al servicio “Registro de operaciones inmobiliarias”, opción “Régimen informativo” para: 1) Confirmar o rechazar su participación en el acto referente al COTI ingresado por su cliente, en un plazo de 30 días corridos desde la carga del mismo. De otro modo, el sistema no le permitirá el uso del COTI. 2) Ingresar el COTI, en el caso de que el titular o condómino lo haya autorizado. 3) Informar con carácter previo a la negociación u oferta del bien o derecho sobre el inmueble, la falta de tramitación del COTI por parte de su cliente. Para ello debe ingresar al servicio AFIP “Registro de operaciones inmobiliarias” y completar todos los datos referidos al acto. 4) En caso de corresponder, informar la participación de otras inmobiliarias, las que asumirán el carácter de “inmobiliarias asociadas”, excepto que lo rechacen dentro de los 10 días corridos contados desde su asignación. 5) Comunicar el compromiso de transferencia del bien inmueble o los derechos sobre el inmueble a construir, dentro de los 5 días corridos desde el primero de los siguientes actos: Firma o cesión del boleto de compra venta

Pago efectuado por el adquirente que implique el derecho a celebrar la escritura Celebración de la escritura Percepción de la retribución, comisión u honorario

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Cualquier acto que implique compromiso de transferencia

c) Del escribano y funcionario habilitado 1) Verificar la autenticidad y vigencia del Coti, antes de la celebración de la escritura. Ingresar para ello al servicio “Transferencia de inmuebles-Informe escribanos”, opción “Escrituras traslativas de dominio”. De otro modo, rechazarán el COTI, debiendo el titular o condómino solicitar otro. 2) Confirmar, consignar o modificar, si corresponde los siguientes datos del anexo III: Identificación de los condóminos, superficie del inmueble, año de construcción, valuación fiscal y datos del inmueble (partida o nomenclatura catastral). 3) Informar la identificación de los adquirentes (nombre y apellido, CUIL/CUIT, CDI y el porcentaje atribuible de la titularidad) 4) Ingresar información sobre la fecha, número y monto de la escritura, dentro de los 15 días corridos desde su celebración. 5) Cuando el monto de la transferencia consignado en la escritura, sea al menos un 30% menor al último valor de negociación u oferta informado en el COTI, deberán informar si las partes suscribieron boleto de compraventa o documento equivalente. 6) en el supuesto que se otorgue una escritura a favor del cesionario de un boleto de compraventa o cualquier otro contrato similar, informar la identidad del/los cesionarios y cedentes anteriores, junto con el precio de la cesión anterior, siempre que la operación esté alcanzada por la obligación de tramitar el COTI. 7) Dejar constancia en el protocolo y en el texto de la respectiva escritura matriz, del COTI y de corresponder de la “constancia de valuación” y los certificados emitidos por la AFIP. 8) De corresponder, entregar a los transferentes y adquirentes una copia intervenida del “Certificado de bienes inmuebles” que el sistema emitirá luego de cargar todos los datos sobre la transferencia. PROCEDIMIENTO: Solicitud del COTI El titular o condómino podrá solicitar el COTI por alguno de los siguientes opciones: • • •

Por Internet: con la clave fiscal, mediante el servicio denominado “Transferencia de Inmuebles” opción “COTI”. Por teléfono: llamando al Centro de Información Telefónica (0800-999-2347) quien brindará la asistencia correspondiente, previa autenticación de los datos del solicitante y le informará el “Código de oferta de transferencia de inmuebles”. Por mensaje de texto: al número 2347 (AFIP) a través de su teléfono celular, de acuerdo a las siguientes instrucciones: 1) Escribir la palabra COTI y dejar un espacio en blanco. 2) Indicar el CUIT, CUIL O CDI del solicitante (11 posiciones numéricas sin guiones ni espacios) y dejar un espacio en blanco

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3) Informar el valor del inmueble en pesos sin puntos, ni comas ni tipo de moneda y dejar un espacio en blanco. 4) Escribir el domicilio del inmueble, detallando calle, número, piso, departamento, localidad, separados por un espacio en blanco. 5) Enviar el mensaje al 2347 AFIP. El usuario recibirá un número de trámite y el Centro de Información Telefónica se comunicará para brindarle asistencia, previa autenticación de los datos del solicitante y le informará el “Código de oferta de transferencia de inmuebles”. Ejemplo: COTI 20247829141 280000 SANTA FE 1920 8 A CAPITAL FEDERAL Este mensaje indica que la CLAVE Unica de Identificación Tributaria, del solicitante es 20-24782914-4, el precio de venta del inmueble es de doscientos ochenta mil ($280.000.-), el domicilio es Santa Fe 1920, 8 “A” de la localidad Capital Federal. Respuesta AFIP: Número de Trámite: 000028 Tratándose de representantes legales de sujetos residentes en el exterior, el “Código de oferta de transferencia de inmuebles” (COTI) sólo podrá solicitarse a través de Internet, con la clave fiscal. Cabe señalar que se efectuará la solicitud del COTI individualmente por cada bien inmueble y tendrá una vigencia de 24 meses contados a partir de la fecha de otorgamiento. Transcurrido dicho plazo, el sistema dará de baja automáticamente. En este caso deberá solicitarse un nuevo COTI, excepto de tratarse de derechos sobre bienes inmuebles a construir, para lo cual el sistema brindará la opción de extenderlo, por única vez, por un plazo adicional de 12 meses. Los datos que serán requeridos para la tramitación del COTI a) Identificación del bien inmueble o de los derechos sobre el bien inmueble a construir: 01 – Casa 02 – Departamento 03 – Departamento con cochera 04 – Cochera 05 – Local 06 – Lote de terreno 07 – Country, quintas, etc. 08 – Mejoras construcción

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09 – Rurales con vivienda 10 – Rurales sin vivienda 99 – Otros inmuebles

b) Ubicación • zona: urbana –incluye suburbana-, rural –incluye subrural- u otra, • ubicación: calle/ruta/camino, número/km., sector/torre/piso, departamento/oficina/local, manzana/barrio, código postal, localidad, provincia, • indicar si se trata de derechos sobre inmuebles a construir cualquiera sea su forma de instrumentación. • cualquier otro dato que permita su correcta localización.

c) Precio fijado o estimado para la negociación, oferta o transferencia, indicando el tipo de moneda. d) Identificación de los condóminos, indicando el/los número/s de la Clave Unica de Identificación Tributaria (C.U.I.T.), Código Unico de Identificación Laboral (C.U.I.L.) y/o Clave de Identificación (C.D.I.) y el porcentaje de titularidad atribuible a cada uno de ellos. Tratándose de partes indivisas sobre bienes inmuebles, se indicará además el porcentaje a negociar, ofertar o transferir. e) Consignar la Clave Unica de Identificación Tributaria (C.U.I.T.) de la/las inmobiliarias intervinientes en la operación. f) Superficie total en metros cuadrados o hectáreas del bien inmueble a negociar, ofertar o transferir. De corresponder, se individualizará la superficie del terreno, superficie cubierta y superficie semicubierta. g) Año de construcción del bien inmueble, de corresponder. h) Importe correspondiente a la valuación fiscal del bien inmueble, fijada a efectos de la determinación de los impuestos inmobiliarios o tributos similares. i)

Datos de identificación del bien inmueble: nomenclatura catastral o número de partida inmobiliaria.

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Consultas frecuentes sobre el COTI: ¿Se presenta algún inconveniente si como titular de un inmueble designo a una inmobiliaria que no se encuentra empadronada en el Registro de operaciones inmobiliarias? Para la tramitación del COTI y para el titular del bien inmueble no existirá ningún inconveniente. La inmobiliaria interviniente que no se encuentre empadronada en el Registro de Operaciones Inmobiliarias previsto por la R.G. 2168, no podrá efectuar ninguna transacción informática relacionada con dicha operación incumpliendo con las obligaciones de agente de información que le corresponde y pasible de las sanciones legales pertinentes. Fuente: C.I.T AFIP

Cuando una inmobiliaria titular informa la cancelación de su participación en una operación previamente aceptada y que tiene inmobiliarias asociadas, ¿qué sucede con estas últimas? La cancelación de la intervención de la "inmobiliaria titular" implica automáticamente la cancelación de todas las inmobiliarias asociadas informadas por ésta.

Fuente: C.I.T. AFIP.

¿Qué sucede si como titular de un inmueble desisto de realizar la operación? Deberá informar tal circunstancia en cualquier momento durante la vigencia del "Código de oferta de transferencia de inmuebles", ingresando al servicio "Transferencia de inmuebles", disponible en nuestra pagina web www.afip.gov.ar. También podrá desistir de realizar la operación a través del Centro de Información Telefónica - 0800999-2347 El sistema informará a la/s inmobiliaria/s el desistimiento.

¿Cómo se debe proceder en aquellos casos en que la inmobiliaria confirma la transferencia (art. 13 RG 2371) y luego la operación no se escritura? La operación que es confirmada por la inmobiliaria y después no se concreta, es decir no llega a escriturarse, en el sistema queda informada de esa manera y no resulta necesario informar tal circunstancia o realizar presentación alguna.

Fuente: C.I.T. A.F.I.P. Tratamiento Tributario de las Operaciones con Inmuebles

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¿Cuáles son las consecuencias de materializar una operación de compra-venta sin haber generado el COTI?, ¿hay algún impedimento para llevar a cabo el acto escriturario? No habrá impedimentos para celebrar el acto escriturario. Las consecuencias ante la falta de generación del COTI son las siguientes: · No se obtendrá el "Certificado de Bienes Inmuebles". · La operación igual se encontrará informada por el escribano en cumplimiento de la R.G. 781/00. · El vendedor y, de corresponder, la inmobiliaria interviniente, resultarán pasibles de las sanciones previstas en la Ley Nº 11.683 -artículo agregado a continuación del artículo 38 (omisión de presentar DDJJ informativas: multas de $ 5.000 a $ 10.000), artículo 39 (multas a los deberes formales: multas de $ 150 a $ 2.500) y artículo agregado a continuación del artículo 39 (incumplimientos a requerimientos de presentación de DDJJ informativas: multas de $ 500 a $ 45.000)-. Fuente: Art. 17 y 22 RG 2371/07 y Ley 11.683

¿Cómo se debe generar el COTI en el caso de inmuebles que incluyan unidades complementarias, por ejemplo cochera, baulera, etc? Se deberá generar un único COTI por el inmueble en su conjunto, independientemente que tengan partidas individuales.

2- Impuesto a la Transferencia de Inmuebles Está regulado por la Ley 23905 y modificatorias y reglamentado por RG (AFIP) 2141 y modificatorias Es un impuesto nacional (su ámbito de aplicación es todo el territorio de la Nación) que grava las transferencias de inmuebles realizadas por personas físicas o sucesiones indivisas que no hacen habitualidad de esta operatoria. Aunque surge como complemento del IIGG es un gravamen diferente, que en cierta forma vino a reemplazar al viejo impuesto sobre las ganancias o beneficios eventuales, aunque solamente en lo referido a inmuebles. No se trata, sin embargo, de un impuesto en el que sirva de algo determinar si hay o no ganancia en la operación, sino que grava la venta con una tasa del 1,5% sobre el valor total de la operación y procede la retención por parte del escribano en los términos de la RG (DGI) 3319. También puede ser agente de retención el adquirente del boleto de compraventa si obtiene la posesión y los cesionarios de boletos de compraventa si en ese mismo acto obtienen la posesión. Es un impuesto instantáneo. Sin embargo, existen excepciones, como en el caso del vendedor que transfiere su único inmueble con características de vivienda y/o terreno y se compromete a adquirir dentro del plazo de un Tratamiento Tributario de las Operaciones con Inmuebles

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año otro inmueble con igual destino. El año puede ser desde el momento de la venta, y también al revés, desde el momento de la compra y hasta la venta del bien que poseía con anterioridad. Objeto del Impuesto: (art 7) La transferencia de inmuebles ubicados en el país de personas físicas y sucesiones indivisas (o sea, hasta que no existe declaratoria de herederos o no se haya declarado válido el testamento), realizadas en forma onerosa. A los efectos de esta Ley se entiende por transferencia a la venta, permuta, cambio, dación en pago, aporte a sociedades, cesión de boletos de compra venta, y todo acto de disposición, excepto la expropiación, por el que se transmita el dominio a título oneroso, incluso cuando tales transferencias se realicen por orden judicial o con motivo de concursos civiles. Sujeto: (art 8) Son sujetos de este impuesto las personas físicas y sucesiones indivisas (mientras no exista declaratoria de herederos o no se haya declarado válido el testamento), que revistan tal carácter para el impuesto a las ganancias, que transfieran inmuebles, en la medida que dicha transferencia no se encuentre alcanzada por el mencionado impuesto. En los casos de cambio o permuta se consideran sujetos a todas las partes intervinientes en la operación siendo contribuyentes cada una de las mismas, sobre el valor de los bienes que transfieran. O sea que ambas partes deben tributar. Base imponible: Monto de escrituración que surja de la escritura traslativa de dominio, o en su caso, del boleto de compraventa o documento equivalente. Art.11. El gravamen se aplicará sobre el valor de transferencia de cada operación. Cuando la transferencia se efectúe por un precio no determinado se computará a los fines del cálculo del gravamen, el precio de plaza en el momento de perfeccionarse la transferencia de dominio. En el caso de permutas se considerará el precio de plaza del bien o prestación intercambiada de mayor valor. Si el precio de plaza no fuera conocido la Dirección General Impositiva fijará el procedimiento a seguir. Hecho Imponible: (art 12) El impuesto es adeudado desde el momento en que se perfecciona la transferencia gravada, que se considerará configurada cuando se produzca el primero de los siguientes hechos: a) Cuando suscripto el respectivo boleto de compraventa o documento equivalente, se otorgue posesión. b) Otorgamiento de la escritura traslativa de dominio c) En los actos de ventas judiciales por subasta pública la transferencia se considerará efectuada en el momento en que quede firme el auto de aprobación del remate. Tasa del impuesto: 1.5%. Será retenido por el escribano interviniente en la escritura o el comprador si no existe el primero

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Si el inmueble no transfiere con escritura pública el impuesto se deberá retener igual por monto de la operación ya sea por boleto o cualquier otro documento Exenciones: a) Cuando fuere aplicable el impuesto a las ganancias. b) Cuando se efectúe la opción prevista por el art. 14: Tiene derecho a utilizar esta figura el vendedor cuando enajena su única vivienda y/o terreno para construir o adquirir otra con igual destino. El vendedor deberá efectuar una declaración jurada en tal sentido. c) Transferencia de inmuebles pertenecientes a los miembros de misiones diplomáticas y consulares extranjeras, a su personal técnico y administrativo, y a sus familiares, en la medida y con las limitaciones que establezcan los convenios internacionales aplicables. En su defecto, la exención será procedente en la misma medida y limitaciones, sólo a condición de reciprocidad. ARTÍCULO 14 - En el caso de venta de la única vivienda y/o terrenos del contribuyente con el fin de adquirir o construir otra destinada a casa-habitación propia, podrá optarse por no pagar el impuesto que resulte de la transferencia en la forma y condiciones que determine la reglamentación. Esta opción también podrá ejercerse cuando se ceda la única vivienda y/o terrenos con el propósito de destinarlos a la construcción de un edificio bajo el régimen de la ley 13.512 y sus modificaciones, y se reciba como compensación por el bien cedido hasta un máximo de una unidad funcional de la nueva propiedad destinada a casa-habitación propia. La opción deberá ser formulada al momento de suscribirse el boleto de compraventa cuando en el mismo se entregue la posesión, en el de formalizarse dicha entrega de posesión o en el de la escrituración, el que fuere anterior y será procedente aun cuando la adquisición del bien de reemplazo hubiera sido anterior, siempre que ambas operaciones se efectúen dentro del término de un año. Dentro de dicho plazo el contribuyente deberá probar por medios fehacientes la adquisición del inmueble de reemplazo y su afectación al referido destino. Los escribanos de registro o quienes los sustituyan al extender las escrituras traslativas de dominio relativas a la venta y adquisición de los inmuebles comprendidos en el presente artículo, deberán dejar constancia de la opción ejercida por el contribuyente. Se encuentran obligados a actuar como agentes de retención (Art 2 RG 2141): a) Los escribanos de Registro de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires y de los estados provinciales, u otros funcionarios autorizados para ejercer las mismas funciones. b) Los adquirentes, cuando suscripto el boleto de compraventa o documento equivalente se otorgue posesión, en el supuesto de operaciones que se realicen sin la intervención de los responsables a que se refiere el inciso a). c) Los cesionarios de boletos de compraventa o documentos equivalentes, cuando se trate de operaciones realizadas en las condiciones indicadas en el inciso b). Los sujetos a quienes no se les hubiera practicado total o parcialmente la retención del gravamen por cualquier causa, por no disponer el agente de retención de las sumas para practicar la retención,

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permuta, omisión de retención, etc.-, deberán ingresar en concepto de autorretención un importe equivalente a las sumas no retenidas. El gravamen de esta ley se regirá por las disposiciones de la ley 11.683, texto ordenado en 1978 y sus modificaciones TRÁMITES: Solo si esta vendiendo su única vivienda ó terreno con el fin de compra ó construir otra destinada a vivienda permanente dentro del próximo año, deberá optar por solicitar a la AFIP un “Certificado de no Retención” y con declaración jurada solicitarlo al organismo. Para obtener constancia de valuación, el certificado de retención ó certificado de no retención deberá contar con Clave Fiscal y presentar la Declaración Jurada generada con un aplicativo del programa de la AFIP - TRANSFERENCIA DE INMUEBLES. Certificado de no retención: Deberá solicitarlo a fin de evitar la retención, si está vendiendo su única vivienda y/o terreno para adquirir o construir -dentro del término de un año- una propiedad destinada a casa-habitación propia. Este trámite puede realizarse de las siguientes maneras: a) b) c) d)

Telefónicamente A través de Internet, con Clave Fiscal. Utilizando el aplicativo “AFIP – DGI – Transferencias de Inmuebles”. En los Centros de Servicios de AFIP

Constancia de valuación: Deberá solicitarla si no puede determinar el valor de la transferencia del inmueble (por ejemplo en el caso de permuta). Este trámite debe realizarse utilizando el aplicativo “AFIP – DGI – Transferencias de Inmuebles”. Certificado de retención Deberá solicitarlo si actúa en representación del dueño de la propiedad y este último es residente en el exterior. Este trámite debe realizarse utilizando el aplicativo “AFIP – DGI – Transferencias de Inmuebles”. Certificado de no retención - Tramitación Telefónica a) Si el inmueble pertenece a un único titular (no se considera “único titular” a la sociedad conyugal) y el valor del bien es igual o inferior a $102.300: Podrá solicitar el Certificado de No Retención, comunicándose con el Centro de Información Telefónica, donde le indicarán el número de certificado para que el escribano interviniente pueda imprimirlo. En este caso, el trámite completo se realiza por este medio, sin tener que dirigirse posteriormente a una Dependencia AFIP-DGI. b) Si el inmueble pertenece a más de un titular o el valor del bien es mayor a $102.300: Podrá solicitar el Certificado de No Retención, comunicándose con el Centro de Información Tratamiento Tributario de las Operaciones con Inmuebles

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Telefónica. En este caso, una vez efectuado el trámite, deberá dirigirse a la Dependencia AFIP-DGI, adjuntando la documentación correspondiente a este trámite Datos que se le solicitarán al efectuar el llamado: 1. Información personal (nombre y apellido, fecha de nacimiento) 2. Datos registrados en AFIP (por ejemplo, si usted posee CUIT: impuestos en los que está inscripto, domicilio fiscal declarado; o si posee CUIL/CDI: Obra Social, último mes trabajado). 3. Datos identificatorios del inmueble (Circunscripción, Sección, Manzana, Parcela, etc.) y la CUIT del escribano interviniente. Certificado de no retención –Tramitación por internet a) Si el inmueble pertenece a un único titular (no se considera “único titular” a la sociedad conyugal) y el valor del bien es igual o inferior a $102.300: Podrá solicitar el Certificado de No Retención por Internet, accediendo a la página www.afip.gov.ar , ingresando con Clave Fiscal, a través del servicio “Transferencia de Inmuebles”, utilizando la opción “Régimen Simplificado – único titular y precio menor o igual a $102.300”. Luego podrá imprimir el certificado de no retención. En este caso, el trámite completo se realiza por este medio, sin tener que dirigirse posteriormente a una Dependencia AFIP-DGI. b) Si el inmueble pertenece a más de un titular o el valor del bien es mayor a $102.300: Podrá solicitar el Certificado de No Retención por Internet, accediendo a la página www.afip.gov.ar , ingresando con Clave Fiscal, a través del servicio “Transferencia de Inmuebles”, utilizando la opción “Reemplazo de Inmuebles – precio mayor a $102.300 o más de un titular”. En este caso, una vez efectuado el trámite, deberá dirigirse a la Dependencia AFIP-DGI, adjuntando la documentación correspondiente a este trámite. Régimen General - Certificado de no retención - Certificado de retención - Constancia de valuaciónTramitación utilizando el aplicativo “AFIP – DGI – Transferencias de inmuebles” Los pasos a realizar son los siguientes: 1. Utilizar la versión vigente del programa aplicativo “AFIP – DGI –Transferencias de inmuebles. 2. Presentar el archivo generado con este aplicativo, mediante Clave Fiscal, a través del servicio “Presentación de DDJJ y Pagos” y luego, ingresar al servicio “Transferencia de Inmuebles", para confirmar la presentación. 3. Dirigirse a la Dependencia AFIP-DGI que le corresponde y allí presentar los siguientes elementos: a) Copia de los formularios emitidos por el aplicativo. b) Acuse de recibo de la presentación vía "Internet". A su vez, deberá adjuntar la documentación adicional correspondiente a este trámite.

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Documentación a presentar en la Dependencia AFIP - DGI La documentación que corresponde presentar en la Dependencia AFIP – DGI (cuando el procedimiento de solicitud del trámite así lo requiera), conjuntamente con el número de solicitud asignado es la siguiente: 1. Original y copia de su documento de identidad. De realizarse el trámite para un tercero, además deberá acompañar copia del poder que lo habilita. 2. Original o Copia Autenticada y copia de la escritura o boleto que otorgue posesión del inmueble a transferir. Si está tramitando un Certificado de Retención o una Constancia de valuación, deberá presentar la documentación adicional que seguidamente se detalla para cada caso: Certificado de retención 1. Original y Copia de las facturas de provisión de servicios del inmueble a transferir, correspondientes a los últimos 12 meses anteriores a la solicitud. 2. Original o Copia Autenticada y copia de la documentación respaldatoria (por ejemplo escritura) de cada uno de los inmuebles que se encuentran incluidos en las Declaraciones Juradas de los últimos cinco años del Impuesto sobre los Bienes Personales y/o del Impuesto a la Ganancia Mínima Presunta. 3. Original y Copia del comprobante del impuesto inmobiliario o tributo similar del cual surja la valuación fiscal aplicable para cada uno de los inmuebles que figuran incluidos en las Declaraciones Juradas detalladas en el punto anterior. Constancia de valuación 1. Original y Copia del último comprobante del impuesto inmobiliario o tributo similar 2. Original y Copia de 2 tasaciones expedidas por prestadores habilitados para realizar servicios inmobiliarios (por ejemplo: inmobiliarias, martilleros).

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3- Impuesto a las Ganancias ƒ SUJETOS ALCANZADOS ART 1. Personas físicas Residentes (fuente Argentina y fuente extranjera). No Residentes (fuente Argentina). Persona Jurídica Sucesiones Indivisas (ART 33).

ƒ OBJETO SOBRE LOS QUE TRIBUTAN CATEGORIA

DETALLE

CRITERIO

ARTÍCULO

1°

RENTA DEL SUELO

Devengado

41

2°

RENTA AL CAPITAL

PERCIBIDO

45

3°

RENTA A LAS GCIAS SOCIEDADES

Devengado

49-59

4°

RENTA AL TRABAJO PERSONAL

PERCIBIDO

79

ƒ ELEMENTOS A CUMPLIR PARA CONSIDERARSE GANANCIA: TEORIA DE LA FUENTE (Punto 1 Art. 2) - Aplicable a Personas físicas

1° PERIODICIDAD DE LA FUENTE (No debe ser casual, debe tener un patrón o ser periódico). 2° PERMANENCIA DE LA FUENTE (No será alcanzada la venta). 3° HABITUALIDAD.

TEORIA DEL BALANCE (Punto 2 Art.2) – Aplicable a Personas jurídicas Se gravan todas las rentas obtenidas por estos sujetos, salvo que medie alguna exención o exclusión. Saldo al inicio menos el saldo final, el incremental se grava por el IIGG. Tratamiento Tributario de las Operaciones con Inmuebles

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ƒ ARTICULO 3: ENAJENACION: Todo acto por el que se transmita el dominio a TITULO ONEROSO. Segundo párrafo… “Tratándose de INMUEBLES, se considerará configurada la enajenación cuando mediare BOLETO DE COMPRA-VENTA u OTRO SIMILAR, siempre que se diere la POSESION o en su defecto en el momento en que este acto tenga lugar, aun cuando no se hubiere celebrado la escritura traslativa de dominio.

ƒ

CONCEPTOS GRAVADOS EN OPERACIONES CON INMUEBLES

A grandes rasgos podemos decir que son dos las operaciones que usualmente tributan Impuesto a las Ganancias:

1. Venta de inmuebles (para el caso de sociedades) 2. Locación de inmuebles No obstante la Ley enumera en su art. 41 cuales son las rentas gravadas por el impuesto, estableciendo que deben ser declaradas por el propietario del o los inmuebles: a) el producido en dinero o en especie de la locación y/o sublocación de inmuebles urbanos y rurales; I.G.L.Art.41.B b) cualquier especie de contraprestación que se reciba por la constitución a favor de terceros de derechos reales de usufructo, uso, habitación o anticresis; I.G.L.Art.41.C c) el valor de las mejoras introducidas en los inmuebles, por los arrendatarios o inquilinos, que constituyan un beneficio para el propietario y en la parte que éste no esté obligado a indemnizar; I.G.L.Art.41.D d) la contribución directa o territorial y otros gravámenes que el inquilino o arrendatario haya tomado a su cargo; I.G.L.Art.41.E e) el importe abonado por los inquilinos o arrendatarios por el uso de muebles y otros accesorios o servicios que suministre el propietario; I.G.L.Art.41.F f) el valor locativo computable por los inmuebles que sus propietarios ocupen para recreo, veraneo u otros fines semejantes; I.G.L.Art.41.g g) el valor locativo o arrendamiento presunto de inmuebles cedidos gratuitamente o a un precio no determinado.

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RENTAS DE FUENTE EXTRANJERA Artículo 139: Se encuentran incluidas en el inciso f) de este artículo, los inmuebles situados en el exterior que sus propietarios residentes en el país destinen a vivienda permanente, manteniéndola habilitadas para brindarles alojamiento en todo tiempo y de manera continuada. A efectos de la aplicación de los incisos f) y g) del artículo citado, respecto de inmuebles situados fuera del territorio nacional, sin admitir prueba en contrario que el valor locativo o arrendamiento presunto atribuible a los mismos, no es inferior al alquiler o arrendamiento que obtendría el propietario si alquilase o arrendase el bien o la parte del mismo que ocupa o cede gratuitamente o a un precio no determinado.

ƒ

VALOR LOCATIVO

I.G.L.Art.41z Art. 42 Ley - Presunción Ley establece que “se presume de derecho que el valor locativo de todo inmueble urbano no es inferior al fijado por la Administración General de Obras Sanitarias de la Nación o, en su defecto, al establecido por las Municipalidades para el cobro de la tasa de alumbrado, barrido y limpieza. A falta de estos índices, el valor locativo podrá ser apreciado por la Dirección General Impositiva”

Art. 56 DR – Definición Se considera valor locativo el alquiler o arrendamiento que obtendría el propietario si alquilase o arrendase el inmueble o parte del mismo que ocupa o que cede gratuitamente o a un precio no determinado.

ƒ

DETERMINACION DE GANANCIA BRUTA

Art. 88 DR – Precio de venta El valor de la enajenación será el que surja de: a) Escritura traslativa de dominio o b) Boleto de compra venta o equivalente Art. 59 (Ley)– Costo computable En el caso de enajenación bienes inmuebles, que no sean bienes de cambio, el costo computable será:

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a) Inmuebles adquiridos: valor de compra + gastos necesarios para la adquisición, actualizados desde la fecha de compra a la fecha de venta. b) Inmuebles construidos: valor de compra del terreno + gastos necesarios para la adquisición + valor de todas las inversiones actualizadas hasta el final de la construcción. Los tres valores se actualizarán desde la fecha de finalización de la construcción hasta la fecha de venta. c) Obras en construcción: valor de la compra del terreno + gastos necesarios para la adquisición + valor de las inversiones realizadas, los tres actualizados a la fecha de venta. Ganancia Bruta En el caso de enajenación de inmuebles se determinará de la siguiente forma: VALOR DE VENTA (según art. 88 DR) Menos: COSTO COMPUTABLE (según art.59 Ley) Menos: AMORTIZACIÓN (sólo para inmuebles afectados a una actividad que genere ganancia gravada- según art. 83 Ley) Igual:

ƒ

GANANCIA BRUTA

DEDUCCIONES ADMITIDAS

Art. 80 -Concepto de Gastos Admitidos- (Sin vinculación a ninguna categoría). Los gastos que por deducción admite esta ley, son las efectuadas para obtener, mantener y conservar las ganancias gravadas por este impuesto y se restarán de las ganancias producidas por la fuente que las origina.

Art. 81 –Deducciones Admitidas- (Sin fuente determinada) Intereses de deuda: En este punto, vale aclarar que si las personas físicas o sucesiones indivisas, adquieren un inmueble con destino a “Casa habitación”, podrán deducir hasta la suma de pesos veinte mil anuales ($20.000) en concepto de intereses por créditos hipotecarios.

Art. 83 –AmortizacionesEn concepto de amortización de edificios y demás construcciones sobre inmuebles afectados a actividades o INVERSIONES que originen resultados por el impuesto, se admitirá deducir el 2% ANUAL SOBRE EL COSTO DEL EDIFICIO O CONSTRUCCION.

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A los fines del calculo de amortización será: Desde el inicio del trimestre del ejercicio fiscal o calendario en el cual se hubiera producido la afectación del bien, hasta el trimestre en que se agote el valor de los bienes o hasta el trimestre inmediato anterior a aquel en que los bienes se enajenen o desafecten de la actividad o INVERSION.

CALCULO NUMERICO DE DEDUCCIONES DEL ARTÍCULO 83: ƒ ƒ ƒ

Vida útil estimada de un inmueble: 50 (Años). Calculo de trimestres por vida útil: 200 (Trimestres). Porcentual trimestral a deducir: 0,5% (Equivalente al 2% anual)

Art. 85 -Gastos reales o presuntosSe podrán deducir, también, los gastos de mantenimiento del inmueble, a tales fines el contribuyente deberá optar –para los inmuebles urbanos- por algunos de los siguientes procedimientos: a) Deducciones de gastos reales a base de comprobantes. b) Deducciones de los gastos presuntos que resulten de aplicar el coeficiente del CINCO POR CIENTO (5%) sobre la renta bruta del inmueble, porcentaje que involucra los gastos de mantenimientos por todo concepto (reparaciones, gastos de administración, primas de seguros, etc.). Adoptando un procedimiento, el mismo deberá aplicarse a todos los inmuebles que posea el contribuyente y no podrá ser variado por el termino de CINCO 5 años, contados desde el período, inclusive, en que se hubiera hecho la opción. Tratándose de inmuebles rurales, sólo se podrá optar por la deducción de gastos reales comprobados.

Art. 60 DR – Otras deducciones de 1 º Categoría a) Impuestos y tasas que gravan el inmueble que genera ganancia gravada. b) Primas de seguros que cubran riesgos sobre los inmuebles que produzcan ganancias. Art. 90 DR – Propiedad Horizontal Las ganancias provenientes de la edificación y venta de inmuebles bajo el régimen de la Ley Nº 13512 y sus modificaciones, se encuentran alcanzadas por el impuesto cualquiera fuere la cantidad de unidades construidas y aun cuando la enajenación se realiza en forma individual, en block o antes de la finalización de la construcción. Ley Nº 13512: Es la que regula las propiedades en condominio de propiedad horizontal.

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La ley en su artículo primero dice que los distintos pisos de un edificio o distintos departamentos de un mismo piso o departamento de un edificio de una sola planta, que sean independientes y que tengan salida a la vía pública directamente o por un pasaje común que podrán, de esa manera, pertenecer a propietarios distintos, cada piso o departamento puede pertenecer en condominio a más de una persona. En su segundo artículo manifiesta que cada propietario será dueño exclusivo de su piso o departamento y copropietario sobre el terreno. Para nuestro tratamiento, el artículo cuarto de esta ley, dice que cada propietario puede, sin necesidad de consentimiento de los demás enajenar el piso o departamento que le pertenece, entre otras cosas no menos importantes, pero no relevantes para este trabajo.

ƒ

DETERMINACION DE LA GANANCIA NETA

La ganancia neta se determinará de la siguiente forma:

RENTA BRUTA :

Conceptos gravados s/art. 41 Ley Menos: costo computable por enajenación de inmuebles

(-) Menos:

GASTOS DEDUCIBLES

(=) Igual

GANANCIA NETA

ƒ

MODALIDAD DE LIQUIDACION Y ALICUOTAS

1. Personas físicas: Las rentas generadas por operaciones con inmuebles realizadas por personas físicas se declaran dentro de “Rentas de primera categoría”, previa deducción de los gastos computables. La alícuota aplicable es progresiva según lo establecido en el art. 90 de la Ley, y va desde el 9% al 35 %. 2. Sociedades: Las rentas generadas por operaciones con inmuebles realizadas por sociedades se declaran dentro de “Rentas de tercera categoría” y tributan la tasa general establecida para sociedades: 35% En ambos casos la renta tributa de acuerdo a las operaciones devengadas en el período fiscal.

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ƒ

VENTA Y REEMPLAZO – Sólo para rentas de 3º y 4º categoría

Art. 67- Opción de imputación de la ganancia en el caso de venta y reemplazo Concepto: La Ley autoriza a que en el supuesto del reemplazo y enajenación de un bien mueble o inmueble amortizable pueda optarse por: a) imputar la ganancia de la enajenación al balance impositivo o b) afectar la ganancia al costo del nuevo bien, en cuyo caso la amortización deducible deberá practicarse sobre el costo del nuevo bien disminuido en el importe de la ganancia afectada. Requisitos: A fin de utilizar la opcion b) deben cumplirse los siguientes requisitos: 1. Que ambas operaciones (venta y reemplazo) se efectúen dentro del término de 1 (un) año. 2. En el caso de inmuebles: - que el bien reemplazado sea un inmueble afectado a la explotación como bien de uso; - que tal destino tuviera, como mínimo, una antigüedad de 2 (dos) años al momento de la enajenación; - que el importe obtenido en la enajenación se reinvierta en el bien de reemplazo o en otros bienes de uso afectados a la explotación. 3. La opción deberá manifestarse dentro del plazo establecido para la presentación de la respectiva declaración jurada correspondiente al ejercicio en que se produzca la venta del bien. 4. Informar la opción a la AFIP de la forma establecida por la reglamentación.

Formalidades para la aplicación de la opción (s/RG AFIP 2140/06) • • •

Informar al Fisco sobre la utilización de la opción de “venta y reemplazo” mediante transferencia electrónica de datos, ingresando en la página de la Afip con clave fiscal mediante el servicio denominado “Transferencias de inmuebles”. El solicitante obtendrá un acuse de recibo y un “certificado de no retención” que, en el caso de inmuebles, deberá presentar al escribano interviniente en la venta a fin de que no se le practique la retención de Imp. a las Ganancias. Informar sobre el cumplimiento de la adquisición del bien de reemplazo en el plazo establecido por la Ley (un año), con la misma modalidad de transferencia electrónica.

Casos especiales: 9 Compra de bienes de reemplazo antes de la venta: puede ejercerse la opción siempre que entre ambas operaciones no hubiera transcurrido más de 1 año. Cuando la adquisición y venta se realicen en ejercicios fiscales distintos, la amortización en exceso practicada por el bien de reemplazo deberá reintegrarse al balance impositivo en el ejercicio fiscal en que se produzca la venta del bien reemplazado. 9 Cuando el bien de reemplazo es una construcción: ésta puede ser anterior o posterior a la fecha de venta del bien reemplazado, siempre que entre esta última fecha y la de iniciación de las obras respectivas no haya transcurrido un plazo superior a 1 (un) año y en tanto las mismas se concluyan en un período máximo de 4 (cuatro) años a contar desde su iniciación. 9 Incumplimiento del plazo entre compra y venta: la utilidad obtenida por la enajenación deberá imputarse al ejercicio en que se produzca el vencimiento de los plazos. Tratamiento Tributario de las Operaciones con Inmuebles

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9 Excedente de la utilidad en la venta con respecto al costo del bien de reemplazo: estará sujeto al pago del gravamen en el ejercicio en que se produzca el vencimiento de los plazos establecidos para la opción. ƒ

EJEMPLO DE LIQUIDACIÓN DEL IMPUESTO PARA LOCACION DE INMUEBLES

Persona física o Sucesión indivisa I - RENTA GRAVADA: (según art. 41 Ley) a) Valor de los alquileres devengados en el período b) Beneficios por usufructo, uso

72.000,00 0,00

c) Mejoras efectuadas por el inquilino

4.500,00

d) Contribuciones pagadas por el inquilino (ABL)

2.400,00

e) Alquiler de muebles o accesorios a los inquilinos f) Valor locativo por inmueble propio ocupado p/recreo g) Alquiler presunto por cesión gratuita

0,00 6.000,00 0,00

TOTAL RENTA 1º CATEGORIA- GANANCIA BRUTA

84.900,00

II- DEDUCCIONES DE 1º CATEGORIA a) Amortizaciones 2% s/costo inmuebles (según art. 83 Ley) b) Gastos presuntos 5% s/renta bruta (según art. 85 Ley)

-16.000,00 0,00

c) Impuestos y tasas abonados por el propietario (Art 60 DR)

-6.000,00

d) Intereses por deuda hipotecaria (Art 83 Ley- Art 60 DR)

-8.000,00

e) Impuestos abonados por el inquilino – (punto d) renta)

-2.400,00

f) Seguros de incendio s/inmuebles (Art 60 DR)

-3.000,00

III- DEDUCCIONES GENERALES Honorarios Contador (Asesoramiento-liquidación impuestos)

-9.600,00

Honorarios Inmobiliaria

-8.000,00

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Gastos Escribanía

-5.000,00

TOTAL DEDUCCIONES

-58.000,00

GANANCIA NETA

26.900,00

(-) DEDUCCIONES PERSONALES

-14.000,00

Ganancia no imponible

-9.000,00

1 hijo

-5.000,00

Reducción de las deducciones - No corresponde

0,00

BASE IMPONIBLE PARA EL IMPUESTO

IMPUESTO según escala art. 90 Ley (**)

12.900,00

(a) + (b)

1.306,00

(a) Fijo

900,00

(b) 14% s/excedente 10.000

406,00

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(**) Escala del Impuesto para personas físicas y sucesiones indivisas (Art. 90 Ley)

GANANCIA NETA IMPONIBLE ACUMULADA

PAGARAN

Más de $

a$

$

Más el %

Sobre el excedente de $

0

10.000

-

9

-

10.000

20.000

900

14

10.000

20.000

30.000

2.300

19

20.000

30.000

60.000

4.200

23

30.000

60.000

90.000

11.100

27

60.000

90.000

120.000

19.200

31

90.000

120.000

en adelante

28.500

35

120.000

Persona Jurídica

I - RENTA GRAVADA 3º CATEGORIA (según art. 49 Ley) Resultado según Balance Comercial

50.000,00

(Incluye renta menos gastos deducibles)

TOTAL RENTA 3º CATEGORIA

50.000,00

II - AJUSTES IMPOSITIVOS Diferencia amortización

(a) - (b)

(a) Amort. Contable

12.000,00

(b) Amort. Impositiva

20.000,00

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-8.000,00

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GANANCIA NETA - BASE IMPONIBLE

42.000,00

IMPUESTO - ALICUOTA 35%

14.700,00

Ejemplo Práctico: 1) Un sujeto del país compra un inmueble en Chile en el año 2008, lo alquila durante 4 (cuatro) meses y al cabo de ese tiempo lo vende. Datos relevados: • • •

Alquiler mensual Precio de Venta Costo de Compra

• • •

Impuesto inmobiliario bimestral Amortización trimestral Gastos de mantenimiento reales

$7000 $500.000 $450.000 $250 $2250 $10000 (Del período anual)

Considere las siguientes alternativas: a) Los resultados son obtenidos por una persona física residente argentino. b) Los resultados son obtenidos por una S.A constituida en el país. a) Personas físicas residentes del país (Teoría de la Fuente). Alcanzado por la 1° Categoría del IIGG, utilizando el criterio del Devengado de renta de fuente extranjera. Artículo

Calculo

Total

41 a)

$7000 (mensuales) x 4 (meses)

$28000

Inmobiliario

82 a)

$250 (bimestral) x 2 (bimestres)

($500)

Amortización

82 f)

$2250 (trimestral) x 1 (trimestre)

($2250)

Mantenimiento

85 a)

$10000 (anual) / 12 (meses) x 4(meses)

($3333,34)

Concepto INGRESOS Alquileres GASTOS

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RESULTADO NETO

$21916,66

DEDUCCIONES Mínimo no imponible

23 a)

Establecido por ley.

($ 7500)

GANANCIA NETA SUJETA A IMPUESTO

$14416,66

IIGG

$1518,33

90

$900 + ($4416,66 x 0,14)

b)Personas Jurídica –S.A.- residente del país (Teoría del Balance) Alcanzado por la 3° Categoría del IIGG, utilizando el criterio del Devengado de renta de fuente extranjera. COSTO IMPOSITIVO DEL INMUEBLE: • Valor de Origen $450.000 • Amortizaciones Acumuladas ($2250)

Costo Impositivo

CONCEPTO

$447.750

RESULTADOS

Venta Costo Ganancia de la operación Alquileres Ganancia neta sujeta a impuesto

$ 500.000 -$ 447.750 $ 52.250 $ 21.917 $ 74.167

IMPUESTO DETERMINADO

$ 25.958

Alícuota IIGG (0,35%)

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4-Impuesto a la Ganancia Mínima Presunta Hecho Imponible. Vigencia del Tributo El IGMP se rige por la ley 25.063, es aplicable en todo el territorio de la nación durante diez (10) ejercicios anuales y se determinará sobre la base de los activos que el contribuyente posea al cierre del ejercicio comercial. Sujetos Son sujetos pasivos del impuesto:

¾ Las sociedades domiciliadas en el país, las asociaciones civiles y fundaciones, desde la fecha del acta fundacional o de la celebración del respectivo contrato; ¾ Las empresas o explotaciones unipersonales ubicadas en el país, pertenecientes a personas domiciliadas en el mismo; ¾ Las entidades y organismos a que se refiere el artículo 1º de la ley 22.016, no comprendidos en los incisos precedentes; ¾ Las personas físicas y sucesiones indivisas, titulares de inmuebles rurales, en relación a dichos inmuebles; ¾ Los fideicomisos constituidos en el país conforme a las disposiciones de la ley 24.441, excepto los fideicomisos financieros previstos en los artículos 19 y 20 de dicha ley; ¾ Los fondos comunes de inversión constituidos en el país no comprendidos en el primer párrafo del artículo 1º de la ley 24.083 y sus modificaciones; ¾ Los establecimientos estables domiciliados o ubicados en el país, que pertenezcan a personas de existencia visible o ideal domiciliadas en el exterior, o a patrimonios de afectación, explotaciones o empresas unipersonales ubicados en el exterior o a sucesiones indivisas allí radicadas. Para el desarrollo de actividades comerciales, industriales, agrícolas, ganaderas, forestales, mineras o cualesquiera otras, con fines de especulación o lucro, de producción de bienes o de prestación de servicios; Definición de Establecimiento Estable: lugar fijo de negocios en los cuales una persona de existencia visible o ideal, una sucesión indivisa, un patrimonio de afectación o una explotación o empresa unipersonal desarrolle, total o parcialmente, su actividad y los inmuebles urbanos afectados a la obtención de renta. ¾ Quienes tengan el condominio, posesión, uso, goce, disposición, depósito, tenencia, custodia, administración o guarda de bienes que constituyan establecimientos estables, deberán actuar como responsables sustitutos del gravamen, ya sean: personas de existencia visible o ideal, empresas o explotaciones unipersonales o sucesiones domiciliadas en el país. ¾ UTE: el responsable sustituto será el representante a que alude el artículo 379 de la Ley de Sociedades Comerciales.

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No se considerará establecimiento estable: ¾ la realización de negocios en el país por medio de corredores, comisionistas o cualquier otro intermediario que gocen de una situación independiente, ¾ Los sujetos pasivos comprendidos en el inciso a) Exenciones Están exentos del impuesto: ¾ Los bienes situados en la provincia de Tierra del Fuego, Antártida e Islas del Atlántico Sur, en las condiciones previstas por la ley 19.640; ¾ Los bienes afectados al desarrollo de la actividad minera y pertenecientes a los sujetos alcanzados por el régimen de inversiones para la actividad minera (L. 24.196); ¾ Los bienes pertenecientes a entidades reconocidas como exentas por la AFIP, en virtud de lo dispuesto en los incisos d), e), f), g), m) y r) del artículo 20 de la Ley de Impuesto a las Ganancias, texto ordenado en 1997 y sus modificaciones; ¾ Los bienes beneficiados por una exención del impuesto, subjetiva u objetiva, en virtud de leyes nacionales o convenios internacionales aprobados, en los términos y condiciones que éstos establezcan; ¾ Las acciones y demás participaciones en el capital de otras entidades sujetas al impuesto, incluidas las empresas y explotaciones unipersonales; ¾ Los aportes y anticipos efectuados a cuenta de futuras integraciones de capital, cuando existan compromisos de aportes debidamente documentados o irrevocables de suscripción de acciones, con excepción de aquellos que devenguen intereses o actualizaciones en condiciones similares a las que pudieran pactarse entre partes independientes; ¾ Los bienes entregados por fiduciantes, sujetos pasivos del impuesto, a los fiduciarios de fideicomisos alcanzados por el gravamen; ¾ Las cuotas partes de fondos comunes de inversión alcanzados por el impuesto a la ganancia mínima presunta; ¾ Las partes y cuotas partes de renta de otros fondos comunes de inversión, en la proporción atribuible al valor de las acciones u otras participaciones en el capital de entidades sujetas al impuesto que integren el activo del fondo; ¾ Los bienes pertenecientes a sujetos a que se refiere el inciso d) del artículo 2º cuando

estén afectados a finalidades sociales o a la disposición de residuos y en general a todo tipo de actividades vinculadas al saneamiento y preservación del medio ambiente, incluido el asesoramiento;

¾ Los bienes del activo gravado en el país cuyo valor en conjunto, determinado de acuerdo con las normas de esta ley, sea igual o inferior a pesos doscientos mil ($ 200.000). Cuando existan activos gravados en el exterior dicha suma se incrementará en el importe que resulte de aplicarle a la misma el porcentaje que represente el activo gravado del exterior, respecto del activo gravado total. Cuando el valor de los bienes supere la mencionada suma o la que se calcule de acuerdo con lo dispuesto precedentemente, según corresponda, quedará sujeto al gravamen la totalidad del activo gravado del sujeto pasivo del tributo. Tratamiento Tributario de las Operaciones con Inmuebles

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Las exenciones totales o parciales referidas a títulos, letras, bonos y demás títulos valores, establecidas o que se establezcan en el futuro por leyes especiales, no tendrán efecto para los contribuyentes del presente gravamen.

Sujetos Obligados a presentar Declaración Jurada Se encuentran obligados a presentar la declaración jurada del impuesto a la ganancia mínima presunta y de corresponder, el impuesto determinado los siguientes sujetos: ¾ Los contribuyentes inscriptos en dicho impuesto, aún cuando no exista base imponible sujeta a impuesto para el período que se liquida, es decir cuando el total de bienes gravados no supera el mínimo exento de doscientos mil pesos ($200.000). ¾ Cuando se deba determinar el impuesto por darse los presupuestos de gravabilidad, aún cuando el contribuyente no estuviera inscripto con anterioridad al vencimiento para la presentación de la DDJJ. Base Imponible del Gravamen El artículo 4 de la Ley del Impuesto a la Ganancia Mínima Presunta, establece las siguientes normas de valuación para los inmuebles situados en el país: A) Los inmuebles, excluidos los que revistan el carácter de bienes de cambio: 1. Inmuebles adquiridos: al costo de adquisición o valor a la fecha de ingreso al patrimonio actualizado según los índices elaborados por la Dirección General Impositiva. 2. Inmuebles construidos: al valor del terreno (valuado al CA o valor a la fecha de ingreso al patrimonio), se le adicionará el costo de construcción, al que se aplicará a cada una de las sumas invertidas desde la fecha de inversión hasta su finalización, el índice de actualización elaborado por la Dirección General Impositiva. 3. Obras en construcción: al valor del terreno (valuado al CA o valor a la fecha de ingreso al patrimonio), se le adicionará el importe que resulte de actualizar cada una de las sumas invertidas, mediante dicho índice, desde la fecha de inversión 4. Mejoras: su valor se determinará media la aplicación de las mismas normas utilizadas para valuar los inmuebles construidos y las obras en construcción.

¿Cómo determino la porción del valor actualizado atribuible al edificio, construcciones o mejoras? Se establece teniendo en cuenta la relación existente entre el valor de dichos conceptos y el de la tierra, según el avalúo fiscal vigente a la fecha de adquisición. En su defecto, el contribuyente deberá justipreciar la parte del valor de costo atribuible a cada uno de los conceptos mencionados.

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B) Inmuebles Rurales El valor determinado de acuerdo con los apartados anteriores se reducirá en el importe que resulte de aplicar el VEINTICINCO POR CIENTO (25%) sobre el valor fiscal asignado a la tierra libre de mejoras a los fines del pago del impuesto inmobiliario provincial, o en PESOS DOSCIENTOS MIL ($ 200.000), el que resulte mayor. Datos Adicionales: ¾ El valor a computar para cada uno de los inmuebles, de los que el contribuyente sea titular, no podrá ser inferior al de la base imponible -vigente a la fecha de cierre del ejercicio que se liquida- establecida a los efectos del pago de los impuestos inmobiliarios o tributos similares. ¾ Este valor se tomará en los casos en que no resulte posible determinar el costo de adquisición o el valor a la fecha de ingreso al patrimonio. ¾ Si se trata de inmuebles rurales el importe aludido se reducirá conforme a lo previsto en el párrafo anterior. ¾ Se considerará que los inmuebles forman parte del activo, a condición de que a la fecha de cierre del ejercicio se tenga su posesión o se haya efectuado su escrituración. ¾ Los inmuebles inscriptos a nombre del Estado Nacional Argentino que las entidades y organismos comprendidos en el artículo 1º de la ley 22.016 tengan afectados a su uso exclusivo, deberán valuarse de acuerdo con las disposiciones de este inciso. ¾ En los casos de usufructos constituidos por contrato gratuito, contemplados en el artículo 2814 del Código Civil, el usufructuario deberá computar como activo, a los fines de este impuesto, el valor total del inmueble, determinado de acuerdo con las normas de este inciso. ¾ En los casos de cesión de la nuda propiedad de un inmueble por contrato oneroso con reserva del usufructo, se considerarán titulares por mitades a los nudos propietarios y a los usufructuarios; ¾ El valor de las inversiones en la construcción de nuevos edificios o mejoras, no serán computables en el ejercicio en que se efectúen las inversiones totales o, en su caso, parciales, y en el siguiente. Art. 12 Alícuota del Impuesto El impuesto a ingresar surgirá de la aplicación de la alícuota del uno por ciento (1%) sobre la base imponible del gravamen determinado de acuerdo con las disposiciones de la presente ley. Anticipos ¾ Personas Físicas, Sucesiones Indivisas, titulares de inmuebles rurales, explotaciones o empresas unipersonales: 5 anticipos equivalentes al 20%. Su ingreso es obligatorio cuando el importe sea igual o superior a $100.¾ Sociedades: 11 anticipos equivalentes al 9%. Corresponde su ingreso cuando el importe sea igual o superior a $45 Monotributo Un monotributista es sujeto de este impuesto? Los Sujetos adheridos al Régimen Simplificado para Pequeños Contribuyentes se encuentran exentos del impuesto a la Ganancia Mínima Presunta.

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Caso práctico IGMP Inmuebles rurales Enunciado: Persona Física titular de Inmuebles Rurales Datos Nombre y Apellido: Domicilio:

Franco Mendoza Independencia 1215, Ciudad Autónoma de Bs. As.

Situación Patrimonial al 31/12/2007 > Dinero en efectivo > Inmuebles

$ 30.000

* Departamento ubicado en Independencia 1215, CABA. Destino: Casa Habitación del Contribuyente y su familia * Campo ubicado en Cacharí, Provincia de Buenos Aires. El mismo se encuentra arrendado y posee construcciones Fecha de Adquisición: 10/01/2001 Valor de Adquisición: $500.000.Avalúo Fiscal a la fecha de adquisición: $ 590.000 (Terreno $ 420.000 y Edificio $170.000) Valuación Fiscal al 31/12/2007: $ 680.000 * Campo ubicado en Saavedra, Buenos Aires. Sin construcciones y se encuentra arrendado Fecha de Adquisición: 20/12/2003 Valor de Adquisición: $ 100.000 Valuación Fiscal al 31/12/2007: $ 130.000 Impuesto a las ganancias determinado por el período fiscal 2007, correspondiente a las rentas obtenidas por los inmuebles rurales $ 5.300 Se pide determinar el impuesto sobre la ganancia mínima presunta por el ejercicio fiscal 2007.

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Solución: Por tratarse de una persona física, sólo se encuentran alcanzados por el Impuesto a la Ganancia Mínima Presunta los inmuebles rurales, estando fuera del objeto del impuesto la casa habitación y el dinero en efectivo. Valuación de los Bienes Campo ubicado en Cacharí: Proporción edificio al 10/01/2001

170000/590000 0,28813559

Costo de Adquisición Actualizado

$

Terreno 355.932 x 1,000 Edificio 144.068 x 1,000 Costo Actualizado

355.932 144.068 500.000

Amortización acumulada al 31/12/2007: $ 144.068 x (28 x 0,02/4)

-20.169

Valor Residual

479.831

Desgravación: -25% s/valor fiscal tierra libre de mejoras $ $ 355.932 x 25% = Límite

88.983 200.000

De ambos el mayor => Valor Residual

-200.000 279.831

Valuación Fiscal al 31/12/2007

680.000

Desgravación: -25% s/valor fiscal tierra libre de mejoras $ $ 355.932 x 25% = Límite De ambos el mayor =>

88.983 200.000 -200.000

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Valor Residual

480.000

El valor computable es el mayor, para el caso => $ 480.000 $

Campo ubicado en Saavedra Costo de adquisición actualizado

100.000

Desgravación: -25% s/valor fiscal tierra libre de mejoras $ $100.000 x 25% = Límite

25.000 200.000

De ambos el mayor => Valor Residual

-200.000 0

Valuación Fiscal al 31/12/2007

130.000

Desgravación: -25% s/valor fiscal tierra libre de mejoras $ $100.000 x 25% = Límite

25.000 200.000

De ambos el mayor => Valor Residual Liquidación del Impuesto Campo ubicado en Cacharí Campo ubicado en Saavedra Total Activo Gravado Alícuota 1 % Impuesto a la ganancia (pago a cuenta) Impuesto a Ingresar

-200.000 0 $ 480.000 0 480.000 4.800 -4.800 0

Liquidación de los anticipos para el período fiscal 2008:

Impuesto determinado Pago a cuenta por impuesto a las ganancias Base de Cálculo para los anticipos

$ 4.800 -4.800 0

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El contribuyente no deberá ingresar anticipos por el período fiscal 2008 Alternativas: Si el primer inmueble fuera un Local de una SRL => el procedimiento es el mismo pero sin la desgravación. Voy a tomar de los dos importes el mayor: $479.831 vs. $680.000 => $680.000 Si el inmueble fuera un bien de la sociedad no afectado a la actividad => el procedimiento es igual al anterior pero con la salvedad de no estar alcanzados con el cómputo del mínimo no imponible ($200.000) debiendo ingresar el impuesto por éstos.

5- Impuesto a los Bienes Personales

Hecho Imponible. Vigencia del Tributo Normado bajo la Ley 23.966, con aplicación en todo el territorio de la Nación por el término de NUEVE (9) períodos fiscales a partir del 31 de diciembre de 1991 inclusive y a través de las Leyes 25.239, 25.560 y 26.072 se prorroga su vigencia hasta el 31 de diciembre de 2009. El mismo recaerá sobre los bienes existentes al 31 de diciembre de cada año, situados en el país y en el exterior. Sujetos Son sujetos pasivos del impuesto: ¾ Las personas físicas y sucesiones indivisas domiciliadas/radicadas en el país, por los bienes situados en el país y en el exterior. ¾ Las personas físicas y sucesiones indivisas domiciliadas/radicadas en el exterior, por los bienes situados en el país. ¾ Las sucesiones indivisas son contribuyentes de este gravamen por los bienes que posean al 31 de diciembre de cada año en tanto dicha fecha quede comprendida en el lapso transcurrido entre el fallecimiento del causante y la declaratoria de herederos o que se haya declarado válido el testamento que cumpla la misma finalidad. Deberá incluir como bienes gravados por el impuesto los siguientes: ƒ Los bienes propios del causante. ƒ La mitad de los bienes gananciales de la sociedad conyugal. Casos Particulares Sociedad Conyugal: (art. 18) En el caso de patrimonios pertenecientes a los componentes de la sociedad conyugal, corresponderá atribuir al marido además de los bienes propios, la totalidad de los que revisten el carácter de gananciales, excepto:

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a) Que se trate de bienes adquiridos por la mujer con el producto del ejercicio de su profesión, oficio, empleo, comercio o industria. b) Que exista separación judicial de bienes. c) Que la administración de todos los bienes gananciales la tenga la mujer en virtud de una resolución judicial. Menores de edad: los padres que ejerzan la patria potestad o al que corresponda ese ejercicio y los tutotes o curadores declararán, en representación de sus hijos menores y sus pupilos, los bienes a que éstos pertenezcan. Bienes en condominio: cada condómino deberá declarar la parte que le corresponda de los bienes en condominio

Bienes Exentos Estarán exentos del impuesto: ¾ Los bienes pertenecientes a los miembros de las misiones diplomáticas y consulares extranjeras, así como su personal administrativo y técnico y familiares, en la medida y con las limitaciones que establezcan los convenios internacionales aplicables. En su defecto, la exención será procedente, en la misma medida y limitaciones, sólo a condición de reciprocidad; ¾ Las cuentas de capitalización comprendidas en el régimen de capitalización previsto en el título III de la ley 24.241 y las cuentas individuales correspondientes a los planes de seguro de retiro privados administrados por entidades sujetas al control de la Superintendencia de Seguros de la Nación, dependiente de la Subsecretaría de Bancos y Seguros de la Secretaría de Política Económica del Ministerio de Economía y Obras y Servicios Públicos. ¾ La cuotas sociales de las cooperativas; ¾ Los bienes inmateriales (llaves, marcas, patentes, derechos de concesión y otros bienes similares). ¾ Los bienes amparados por las franquicias de la Ley 19.640. ¾ Los inmuebles rurales de las personas físicas y sucesiones indivisas, en relación a dichos inmuebles ¾ Los títulos, bonos y demás títulos valores emitidos por la Nación, las provincias, las municipalidades y la Ciudad Autónoma de Buenos Aires y los certificados de depósitos reprogramados (CEDROS ). ¾ Los depósitos en moneda argentina y extranjera efectuados en las instituciones comprendidas en el régimen de la Ley Nº 21.526, a plazo fijo, en caja de ahorro, en cuentas especiales de ahorro o en otras formas de captación de fondos de acuerdo con lo que determine el BANCO CENTRAL DE LA REPUBLICA ARGENTINA. ¾ Los bienes gravados cuyo valor en conjunto, determinado de acuerdo con las normas de esta ley, sea igual o inferior a PESOS TRESCIENTOS CINCO MIL ($ 305.000).

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¾ Cuando el valor de los bienes supere la mencionada suma quedará sujeto al gravamen la totalidad de los bienes gravados del sujeto pasivo del tributo. (Inciso i incorporado por art. 1° de la Ley N° 26.317 B.O. 10/12/2007. De aplicación para el período fiscal 2007 y siguientes.) ¾ La exención dispuesta para las obligaciones negociables en la ley 23.576 y sus modificaciones, no será de aplicación respecto del presente impuesto, cuando la adquisición o incorporación al patrimonio de los referidos bienes se hubiere verificado con posterioridad a la entrada en vigencia de la ley 24.468. Base Imponible del Gravamen Los artículos 22 y 23 de la Ley del Impuesto sobre los Bienes Personales establecen las pautas a seguir a los efectos de proceder a la valuación de los bienes situados en el país y en el exterior, respectivamente: A) Inmuebles situados en el país: 1. Inmuebles adquiridos: al costo de adquisición o valor a la fecha de ingreso al patrimonio actualizado según los índices elaborados por la Dirección General Impositiva para el mes de diciembre de cada año. 2. Inmuebles construidos: al valor del terreno (valuado al CA o valor a la fecha de ingreso al patrimonio), se le adicionará el costo de construcción, al que se aplicará a cada una de las sumas invertidas desde la fecha de inversión hasta su finalización, el índice de actualización elaborado por la Dirección General Impositiva. 3. Obras en construcción: al valor del terreno (valuado al CA o valor a la fecha de ingreso al patrimonio), se le adicionará el importe que resulte de actualizar cada una de las sumas invertidas, mediante dicho índice, desde la fecha de inversión hasta el 31 de diciembre de cada año. 4. Mejoras: su valor se determinará media la aplicación de las mismas normas utilizadas para valuar los inmuebles construidos y las obras en construcción. A los importes determinados precedentemente, se le deberá deducir del valor correspondiente al edificio el dos por ciento (2%) anual en concepto de amortización La amortización se computará desde el inicio del trimestre calendario en el que se haya producido su adquisición, ingreso al patrimonio o finalización de la construcción, según corresponda. ¿Cómo determino la porción del valor actualizado atribuible al edificio, construcciones o mejoras? Se establece teniendo en cuenta la relación existente entre el valor de dichos conceptos y el de la tierra, según el avalúo fiscal vigente a la fecha de adquisición. En su defecto, el contribuyente deberá justipreciar la parte del valor de costo atribuible a cada uno de los conceptos mencionados. Datos Adicionales: ¾ El valor a computar para cada uno de los inmuebles, de los que el contribuyente sea titular, no Tratamiento Tributario de las Operaciones con Inmuebles

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podrá ser inferior al de la base imponible -vigente a la fecha de cierre del ejercicio que se liquida- establecida a los efectos del pago de los impuestos inmobiliarios o tributos similares. ¾ Este valor se tomará asimismo en los casos en que no resulte posible determinar el costo de adquisición o el valor a la fecha de ingreso al patrimonio. ¾ Si el destino del inmueble es casa habitación: tanto el contribuyente como el causante en el caso de sucesiones indivisas, podrán deducirse del valor impositivo computable, el importe adeudado al 31 de diciembre de cada año en concepto de créditos que hubieren sido otorgados para la compra o construcción de dichos inmuebles o para la realización de mejoras en los mismos. ¾ A su vez, el art. 17 del DR, brinda la posibilidad de que los inmuebles sean valuados al valor de plaza. B) Inmuebles situados en el exterior Los bienes inmuebles situados en el exterior serán valuados a su valor de plaza en el exterior al 31 de diciembre de cada año. A fin de determinar el valor computable, el valor de los bienes del exterior en moneda extranjera se deberán convertir a moneda nacional aplicando el tipo de cambio comprador del Banco de la Nación Argentina para dicha moneda al último día hábil anterior al 31 de diciembre de cada año. Usufructo Cesión gratuita de la nuda propiedad con reserva del usufructo: en este caso, el cedente (usufructuario) deberá computar cuando corresponda el valor total del inmueble. Cesión de la nuda propiedad de un inmueble por contrato oneroso con reserva del usufructo: se considerarán titulares por mitades a los nudos propietarios y a los usufructuarios; Participaciones societarias Cuando personas físicas o sucesiones indivisas sean titulares de inmuebles rurales o urbanos afectados a una empresa unipersonal, dichos inmuebles quedarán alcanzados por el impuesto sobre los bienes personales al formar parte del valor de la participación. Alícuotas El gravamen a ingresar, surgirá de la aplicación, sobre el valor total de los bienes gravados por el impuesto, excluidas las acciones y participaciones en el capital de cualquier tipo de sociedades regidas por la Ley Nº 19.550 (t.o. 1984 y sus modificaciones), con excepción de las empresas y explotaciones unipersonales, de la alícuota que para cada caso se fija a continuación: Valor total de los bienes gravados

Alícuota aplicable

Más de $ 305.000 a 750.000

$ 0.50%

Más de $ 750.000 a 2.000.000

$ 0.75%

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Más de $ 2.000.000 a 5.000.000

$ 1.00%

Más de $ 5.000.000

1.25%

(Párrafo sustituido por art. 5° de la Ley N° 26.317 B.O. 10/12/2007. De aplicación para el período fiscal 2007 y siguientes.) Pago a Cuenta Los sujetos de este impuesto podrán computar como pago a cuenta las sumas efectivamente pagadas en el exterior por gravámenes similares al presente que consideren como base imponible el patrimonio o los bienes en forma global. Este crédito sólo podrá computarse hasta el incremento de la obligación fiscal originado por la incorporación de los bienes situados con carácter permanente en el exterior.

Bienes Personales Acciones y Participaciones A través de la Ley 25.585 (B.O. del 15/05/2002) se incorporó un artículo sin número a continuación del artículo 25 de la Ley del Impuesto sobre los Bienes Personales, a los efectos de establecer que el gravamen correspondiente a las acciones o participaciones en el capital de las sociedades regidas por la Ley 19.550, cuyos titulares sean personas físicas y/o sucesiones indivisas domiciliadas en el país o en el exterior, y/o sociedades y/o cualquier otro tipo de persona de existencia ideal, domiciliada en el exterior, será liquidado o ingresado por las sociedades regidas por la Ley 19.550. Las sociedades deberán actuar en carácter de responsables sustitutos de las personas físicas, sucesiones indivisas y personas jurídicas del exterior, debiendo determinar e ingresar el impuesto resultante de aplicar la alícuota del 0,50% sobre la participación societaria cuyo valor se determinará de acuerdo con lo establecido por el inciso h) del artículo 22. El impuesto así ingresado tendrá el carácter de pago único y definitivo. Las sociedades responsables del ingreso del gravamen tendrán derecho a reintegrarse el importe abonado, incluso reteniendo y/o ejecutando directamente los bienes que dieron origen al pago. Los titulares de las participaciones deberán informar las mismas en su declaración jurada del impuesto sobre los bienes personales como exentas. De esta manera se encuentran alcanzados por el impuesto sobre los bienes personales acciones y participaciones societarias los inmuebles afectados al patrimonio de una sociedad, al quedar comprendidos dentro del valor de la participación que posee la persona física, sucesión indivisa o sociedad del exterior. Bienes situados en el país pertenecientes a sujetos radicados en el exterior Tratamiento Tributario de las Operaciones con Inmuebles

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Los contribuyentes del impuesto a la ganancia mínima presunta, las sucesiones indivisas radicadas en el país y toda otra persona de existencia visible o ideal domiciliada en el país que tenga el condominio, posesión, uso, goce, disposición, depósito, tenencia, custodia, administración o guarda de bienes sujetos al impuesto que pertenezcan a personas físicas y sucesiones indivisas domiciliadas o radicadas en el exterior, deberán ingresar con carácter de pago único y definitivo por los respectivos bienes al 31 de diciembre de cada año, el UNO CON VEINTICINCO CENTESIMOS POR CIENTO (1,25%) del valor de dichos bienes. (Expresión "SETENTA Y CINCO CENTESIMOS POR CIENTO (0,75%)", sustituida por la expresión "UNO CON VEINTICINCO CENTESIMOS POR CIENTO (1,25%)", por art. 6° de la Ley N° 26.317 B.O. 10/12/2007. De aplicación para el período fiscal 2007 y siguientes.) Bienes Inexplotados o con otro destino Cuando se trate de inmuebles ubicados en el país, inexplotados o destinados a locación, recreo veraneo, cuya titularidad directa corresponda a sociedades, empresas, establecimientos estables, patrimonios de afectación o explotación domiciliados o, en su caso, radicados en el exterior, se presumirá, sin admitir prueba en contrario, que los mismos pertenecen a personas físicas o sucesiones indivisas domiciliadas, o en su caso radicadas en el país, sin perjuicio de lo cual deberá aplicarse en estos casos el régimen de ingreso del impuesto previsto en el párrafo anterior. Según detalle al pie (2,50%) No corresponderá efectuar el ingreso establecido en este artículo cuando su importe resulte igual o inferior a DOSCIENTOS CINCUENTA PESOS ($ 250). Los responsables obligados al ingreso del gravamen tendrán derecho a reintegrarse el importe abonado, incluso reteniendo y/o ejecutando directamente los bienes que dieron origen al pago. La reglamentación establecerá los mecanismos mediante los cuales se evitará la doble imposición en el país en los casos en que las sociedades del exterior sean titulares de bienes comprendidos en este artículo siendo sus acciones residentes en el país u otros supuestos de doble imposición que pudieran presentarse. La alícuota establecida en el primer párrafo se incrementará en un CIENTO POR CIENTO (100 %) para aquellos bienes que encuadren en las presunciones previstas en este artículo.

Caso práctico ISBP Enunciado Contribuyente del país alcanzado por la alícuota del 0.50% Datos: Nombre y Apellido: Domicilio: CUIT: Actividad Principal:

Mariano Aguinis Formosa 555, Ciudad Autónoma de Buenos Aires 20-12333456-0 Contador Público

Situación Patrimonial al 31/12/2007

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> Dinero en efectivo $ 20.000 > Inmuebles: * Departamento ubicado en Av. Pueyrredón 1203, Ciudad Autónoma de Buenos Aires, destinado a casa habitación de los padres. La propiedad de este inmueble fue cedida gratuitamente por los padres, reservándose el usufructo del mismo el 10/01/2007. Fecha de Adquisición: Valor de Adquisición:

11/11/1993 $ 98.000

Avalúo fiscal a la fecha de adquisición: $ 90.000 (Terreno $ 10.000 y Edificio $ 80.000)

Valuación fiscal al 31/12/2007 para el pago del impuesto inmobilirio: $98.000 (Terreno $ 18.000 y Edificio $ 80.000) * Casa ubicada en Av. Mitre 1301, Quilmes, Provincia de Buenos Aires destinado a casa habitación del contribuyente. Fecha de Adquisición: Valor de Adquisición:

20/05/2001 $ 350.000

Avalúo fiscal a la fecha de adquisición: $ 300.000 (Terreno $ 50.000 y Edificio $ 250.000) Valuación fiscal al 31/12/2007 para el pago del impuesto inmobilirio: $330.000 (Terreno $ 40.000 y Edificio $ 290.000) Para efectuar la compra de este inmueble el contribuyente obtuvo un crédito hipotecario por $ 65.000 a pagar en 10 años. Al 31/12/2007, adeuda la suma de $ 15.000.> Objetos personales y del hogar $ 12.000.Se pide determinar el impuesto sobre los bienes personales por el ejercicio fiscal 2007.

Solución: Valuación de los Inmuebles Departamento ubicado en Av. Pueyrredon 1203. Ciudad Autónoma de Buenos Aires. El sr. Aguinis tiene la nuda propiedad de este inmueble debido a que sus padres le cedieron la propiedad en forma gratuita, reservándose el usufructo, por consiguiente dicho inmueble deberá ser declarado por los usufructuarios. Casa Habitación ubicada en Av. Mitre 1301, Quilmes, Provincia de Buenos Aires. Proporción edificio al 20/05/2001

250000/300000 0,83333333

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Costo de Adquisición Actualizado Terreno 58.333 x 1,000 Edificio 291.667 x 1,000 Costo Actualizado

$ 58.333 291.667 350.000

Amortización acumulada al 31/12/2007: $ 291.667 x (27 x 0,02/4)

-39.375

Valor Residual

310.625

Valuación Fiscal al 31/12/2007

330.000

El valor computable es el mayor, => Deuda al 31/12/2007 Monto Gravado

330.000 -15.000 315.000

Determinación del Impuesto Dinero en efectivo Inmuebles Subtotal Objetos personales y del hogar Costo de adquisición $ 12.000 Límite: $90.000 x 0.05 4500 Se toma el mayor Total de bienes Total Gravado Alícuota 0,50% / Impuesto Determinado Anticipos Ingresados Impuesto a Ingresar

$ 20.000 315.000 335.000

12.000 347.000 347.000 1.735 0 1.735

Como el total de los bienes supera los $ 305.000, dicho importe queda alcanzado por el impuesto en su totalidad Anticipos 2008 $ 1.735 20% 347 Al ser el anticipo determinado superior al anticipo mínimo para las personas físicas ($100), corresponderá efectuar el ingreso de los (5) anticipos imputables al período fiscal 2008 Impuesto determinado 2007 Alícuota del anticipo

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6- Impuesto al Valor Agregado (IVA)

VENTA DE INMUEBLES Objeto del impuesto De acuerdo con lo establecido por el art.1° de la Ley de Impuesto al Valor Agregado, son objeto del impuesto las ventas de cosas muebles del país. Consecuentemente, la venta de bienes inmuebles se encuentra fuera del objeto del gravamen. Sin perjuicio de ello, el inciso b) del art.1° y el art.3° de la ley, consideran dentro del objeto a las siguientes obras, locaciones y prestaciones de servicios, siempre que se efectúen en el país: I.

Trabajos realizados directamente o a través de terceros sobre inmueble ajeno (construcciones de cualquier naturaleza, instalaciones civiles, comerciales e industriales, reparaciones y trabajos de mantenimiento y conservación, e instalación de viviendas prefabricadas).

II.

Obras realizadas directamente o a través de terceros sobre inmueble propio, efectuadas por empresas constructoras.

III.

Elaboración, construcción o fabricación de cosas muebles por encargo de un tercero, aún cuando la misma adquiera el carácter de inmueble por accesión.

Como conclusión podemos extraer que el impuesto al valor agregado no grava la venta de inmuebles sino las obras sobre inmueble propio o ajeno, es decir, en oportunidad de efectuar la venta de un inmueble por parte de un sujeto que revista la condición de empresa constructora, del importe total de venta sólo se encontrará gravada la porción correspondiente a la obra, no así la parte correspondiente al terreno. Sujetos del impuesto El art.4° señala entre los sujetos pasivos a quienes sean empresas constructoras que realicen obras directamente o a través de terceros sobre inmueble propio, definiendo como tales a las que directamente o a través de terceros – sin importar la forma jurídica adoptada- efectúen las referidas obras con el propósito de obtener un lucro con su enajenación o con la posterior venta, total o parcial del inmueble.

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Nacimiento del hecho imponible El art,5° de la ley establece que el nacimiento del hecho imponible se producirá en los siguientes momentos: I.

Trabajos sobre inmuebles de terceros: con la aceptación del certificado de obra total o parcial o con la percepción total o parcial del precio o la factura, el que fuera anterior.

II.

Obras sobre inmueble propio: en el momento de la transferencia a título oneroso del inmueble, es decir con la escritura traslativa del dominio o la entrega de la posesión, lo que fuera anterior.

Base imponible Es el precio de venta de la obra realizada con fin de lucro; es decir, la proporción del valor del inmueble atribuible a la obra y no al terreno. Las partes deben asignar un precio a la obra realizada, es decir determinar qué proporción del valor del inmueble es atribuible a la obra. Dicho importe no puede ser inferior al avalúo fiscal o a la proporción de costos determinada de conformidad con la Ley de Impuesto a las Ganancias. Desafectación de inmuebles. Devolución del crédito fiscal Cuando se transfieran o desafecten de la actividad gravada obras adquiridas a empresas constructoras o realizadas por el sujeto pasivo sobre inmueble propio, al débito fiscal del período en que se produzca la transferencia o desafectación del inmueble se le adicionará el crédito fiscal oportunamente computado, en tanto la transferencia o desafectación tenga lugar antes de transcurridos 10 años contados a partir de la fecha de finalización de las obras o de su afectación a la actividad gravada, si ésta fuera posterior. Dicho crédito fiscal computado deberá actualizarse. Alícuota aplicable La alícuota general del gravamen es del veintiuno por ciento (21%). Sin perjuicio de ello se encuentran alcanzados a la alícuota reducida del diez con cincuenta centésimos por ciento (10,50%), las obras sobre inmueble propio o ajeno destinadas a vivienda. De esta manera, en el supuesto caso de construcción y posterior venta de locales, es de aplicación la alícuota general del 21%. Ventas no alcanzadas por el gravamen No se encuentra alcanzada por el impuesto la venta de las obras realizadas por empresas constructoras sobre inmueble propio que hubieran permanecido sujetas a arrendamiento, derechos reales de usufructo, uso, habitación o anticresis, por un lapso continuo o discontinuo de tres (3) años a la fecha de escrituración u otorgamiento de la posesión. Tratamiento Tributario de las Operaciones con Inmuebles

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Locación de Inmuebles Según Art. 3, inc e) de la Ley de I.V.A. la actividad de locación de inmueble se encuentra gravada en los siguientes casos: •

Efectuadas por hoteles, hosterías, pensiones, hospedajes, moteles, campamentos, apart-hoteles y similares

•

Efectuadas por posadas, hoteles o alojamientos por hora

•

El resto de las locaciones y prestaciones, siempre que se realicen sin relación de dependencia y a título oneroso, con prescindencia del encuadre jurídico que les resulte aplicable o que corresponda al contrato que las origina

La base imponible está compuesta por el valor del locación más Servicios Conexos (Excepto Impuestos, Expensas, Tasas a cobradas a cada locatario). La alícuota aplicable es 21% (art. 28 Ley I.V.A.) Exenciones: Así mismo, el Art. 7, inc h) pto. 22, establece que se encuentran exentas las locaciones de los siguientes inmuebles: a) b) c)

Destinado exclusivamente a casa-habitación del locatario y familia. Inmuebles Rurales afectados a actividades agropecuarias. Inmuebles cuyos locatarios sea el Estado, las Provincias, las Municipalidades o la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, sus respectivas reparticiones y entes centralizados, excluidos las entidades y organismos comprendidos en el art. 1 de la ley 22.016. d) Resto de Locaciones: Alquiler, por unidad y locador, no mayor $1.500 mensual por unidad y locatario. (Dec. 616/2001, art. 1, inc. b). Este límite no se tiene en cuenta para inmuebles alquilados para conferencias, reuniones, fiestas y similares.

No se encuentran exentas las Locaciones Temporarias en edificios cuya actividad sea hoteles, hosterías, pensiones, hospedajes, moteles, campamentos, apart-hoteles y similares (pto. 2, inc. e, art. 3 de la Ley de I.V.A.). Tampoco están exentos las Locaciones por hora en posadas, hoteles o alojamiento (pto. 3, inc. e, art. 3 de la Ley de I.V.A.). Computo Crédito Fiscal Expensas (R.G. AFIP 1032, art. 15), condiciones: -

Consorcio Inscripto en I.V.A. I.V.A. discriminado en liquidación expensas (y en la factura o documento equivalente) I.V.A surja de un comprobante anterior al 30/06/2001. La expensa se vincula con operaciones del propietario, o locador, gravadas por el I.V.A.

Comprobante Respaldatorio R.G. (AFIP) 1.415.

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El locador tiene la obligación a emitir factura (art. 1, inc. c), excepto que se den las siguientes condiciones en forma conjunta (Anexo I, apartado A, inc. o): • • •

Locador sea persona física. Único Inmueble Alquilado. Monto Alquiler no supere $1.500,00.

Momento de Emisión de comprobante (Art. 13): fecha de vto. Fijado para el pago del alquiler.

REGIMEN GENERAL DE RETENCION La Resolución General N°18 (A.F.I.P) (B.O. del 23/09/07) implementa un régimen de retención del impuesto al valor agregado aplicable a las operaciones que por su naturaleza puedan dar lugar al cómputo de crédito fiscal, tales como las locaciones de inmuebles. Sujetos obligados a practicar la retención Quedan obligados a actuar como agentes de retención, en lo que respecta a la locación de bienes inmuebles, aquellos locatarios que revistiendo la calidad de responsables inscriptos en el impuesto al valor agregado, sean designados agentes de retención mediante resolución general emitida por la A.F.I.P Sujetos pasibles de retención Son sujetos pasibles de retención los locadores, siempre que: 1. Sean responsables inscriptos en el I.V.A. 2. No acrediten calidad de responsables inscriptos, de exentos o de monotributistas 3. Estén incluidos en la nómina de exportadores A tales efectos, los locadores quedan obligados a informar a sus agentes de retención el carácter que revisten frente al impuesto.

Oportunidad de la retención La retención deberá practicarse en el momento en el que se efectúe el pago del precio pactado para la locación del inmueble.

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Determinación del importe a retener ¾

Alícuota del 16,80% sobre el precio neto que resulta de la factura o documento equivalente.

¾ Alícuota del 100% de la fijada en el art.28 de la Ley de I.V.A. (21%), cuando se trate de operaciones realizadas por los sujetos obligados a consultar el Archivo de Información sobre Proveedores. No corresponderá practicar la retención cuando el importe a retener sea igual o inferior a ciento sesenta pesos ($160)

7- Impuesto sobre los Ingresos Brutos 7.1- Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA) Aspectos generales Hecho imponible Por el ejercicio habitual y a título oneroso en la Ciudad de Buenos Aires del comercio, industria, profesión, oficio, negocio, “locaciones de bienes”, obras y servicios o de cualquier otra actividad a título oneroso, cualquiera sea el resultado obtenido y la naturaleza del sujeto que la preste, incluidas las cooperativas y el lugar donde se realice. Habitualidad: La habitualidad está determinada por la índole de las actividades que dan lugar al hecho imponible, el objeto de la empresa, profesión o locación y los usos y costumbres de la vida económica. El ejercicio habitual de la actividad gravada debe ser entendido como el desarrollo -en el ejercicio fiscalde hechos, actos u operaciones de la naturaleza de las alcanzadas por el impuesto, con prescindencia de su cantidad o monto cuando las mismas se efectúan por quienes hacen profesión de tales actividades. Se presume la habitualidad en el desarrollo de las siguientes actividades: 1. Fraccionamiento y venta de inmuebles (loteos). 2. Compraventa de inmuebles. 3. Locación de inmuebles. Base imponible. Ingresos brutos El impuesto se determina sobre la base de los ingresos brutos devengados durante el período fiscal, por el ejercicio de la actividad gravada. Se entiende por ingresos brutos el valor o monto total –en dinero, en especie o en servicios- devengado por el ejercicio de la actividad gravada; quedando incluidos los siguientes conceptos: venta de bienes, prestaciones de servicios, locaciones, regalías, intereses, actualizaciones y toda otra retribución por la colocación de un capital.

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Imputación Los ingresos brutos se imputarán al período fiscal en que se devenguen. En el caso de venta de bienes inmuebles, desde el momento de la firma del boleto, de la posesión o escrituración, el que fuere anterior. Categorías de contribuyentes Para la liquidación y pago del impuesto los contribuyentes son clasificados en cuatro categorías: •

Categoría Contribuyentes locales: quedan comprendidos los contribuyentes que no estén sujetos al régimen del Convenio Multilateral, ni a las categorías de actividades especiales ni al Régimen Simplificado del impuesto sobre los ingresos brutos.

•

Categoría Régimen Simplificado del impuesto sobre los ingresos brutos: quedan comprendidos los pequeños contribuyentes del impuesto sobre los ingresos brutos.

•

Categoría Actividades Especiales.

•

Categoría Convenio Multilateral: son los contribuyentes que ejercen actividades en varias jurisdicciones.

Locación de inmuebles Locaciones alcanzadas y exentas La locación de inmuebles en jurisdicción de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, de conformidad con lo normado por el artículo 141, inciso 8), del Código Fiscal (t.o. 2005), se encuentran exentos del impuesto sobre los ingreso brutos, los ingresos correspondientes al propietario por el alquiler de hasta dos (2) unidades de vivienda y siempre que no supere el importe que fije la Ley Tarifaria. La Ley Tarifaria para el año 2007 fijó dicho importe en la suma de un mil doscientos pesos ($1.200). En consecuencia, quedan alcanzados por el impuesto las siguientes locaciones: •

De más de dos (2) inmuebles destinados a vivienda.

•

Cuando el importe del alquiler con destino a vivienda supere los un mil doscientos pesos ($1.200).

•

De los inmuebles con destino distinto al de vivienda (ejemplo: comerciales, conferencias, fiestas, etcétera) independientemente de las unidades en alquiler y del importe del alquiler mensual.

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En lo que respecta a la exención, el Código fiscal no hace distinción del sujeto propietario, en consecuencia la exención será procedente independientemente de la condición que revista el locador (persona física o jurídica). También se encuentran exentas del gravamen los ingresos obtenidos por la locación de las viviendas acogidas al régimen de las Leyes Nacionales Nros. 21.771 y 23.091, mientras les sea de aplicación la exención del impuesto a las ganancias. Dicha exención al surgir del Código Fiscal opera de pleno derecho. Alícuota A partir del 1° de enero de 2007, la locación de inmuebles en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires se encuentra alcanzada a la alícuota del uno con cincuenta centénsimos por ciento (1,50%). Venta de Inmuebles Tratamiento aplicable Las personas físicas y jurídicas que tengan como actividad la compra-venta de inmuebles se encuentran alcanzadas por el impuesto sobre los ingresos brutos. Alícuota De conformidad con lo establecido por la Ley Tarifaria para el año 2007, toda actividad de intermediación que se ejerza percibiendo comisiones, bonificaciones, porcentajes u otras retribuciones análogas tales como consignaciones, intermediación en la compra-venta de bienes inmuebles en forma pública o privada, se encuentra alcanzada a la alícuota del cuatro con noventa por ciento (4,90 %). Si el contribuyente tiene como actividad la construcción, la posterior venta se encontrará alcanzada a la alícuota del uno con cincuenta centésimo por ciento (1,50%). En el inciso c) de la ley Tarifaria (Ley Nº 2.179), se encuentran alcanzados a la alícuota del cero por ciento (0%) de los ingresos provenientes de la construcción en la Ciudad Autónoma de inmuebles destinados a vivienda unifamiliares y/o multifamiliares no superiores a la categoría “C”, establecida según las especificaciones y descripciones de los artículos 7° y 8° de la Ley Tarifaria, cualquiera sea el responsable de la construcción, en la medida que se hayan registrado los planos de obras nuevas ante el organismo técnico competente del Gobierno de la Cuidad Autónoma de Buenos Aires y se haya efectuado la comunicación pertinente a la Dirección General, en la forma, tiempo y condiciones por ella establecidos. Estos contribuyentes deberán inscribirse ante la Dirección General de Rentas y luego efectuar la tramitación de la alícuota 0% a través de internet. Venta de inmuebles en cuotas. Base imponible especial En las operaciones de venta de inmuebles en cuotas por plazos superiores a doce (12) meses la base imponible esta constituida por la suma total de las cuotas o pagos que vencieran en cada período.

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Exención Se encuentran exentos del impuesto los ingresos provenientes de las ventas de inmuebles en los siguientes casos: •

• • • • •

Ventas efectuadas después de los dos años de su escrituración en los ingresos correspondientes al enajenante, excepto aquéllas realizadas por una empresa o sociedad y por quienes hacen profesión de la venta de inmuebles. Ventas efectuadas por sucesiones. Ventas de única vivienda efectuadas por el propietario. Ventas de inmuebles afectadas a la actividad como bienes de uso. Venta de lotes pertenecientes a subdivisiones de no más de 5 unidades excepto que se trate de loteos efectuados por una sociedad o empresa. Transferencia de boletos de compraventa en general, excepto aquellas realizadas con habitualidad o por una sociedad o empresa

Los contribuyentes o responsables comprendidos en el presente artículo no deben presentarse ante la Dirección General para el reconocimiento de la exención, la que opera en todos los casos de pleno derecho. Ingresos que no integran la base imponible De conformidad con lo establecido por el Código Fiscal cuando los inmuebles objeto de venta revistan para el contribuyente el carácter de bienes de uso, los ingresos obtenidos no integrarán la base imponible para el cálculo del impuesto a los ingresos brutos. Categorías de contribuyentes Los contribuyentes que tengan como actividad la intermediación en la compra venta de inmuebles, al tratarse de una actividad que posee un supuesto de la base imponible especial, deberán adherir al régimen general, al quedar excluidos del régimen Simplificado.

IMPUESTO SOBRE LOS INGRESOS BRUTOS DE LA PROVINCIA DE BUENOS AIRES Aspectos generales Hecho imponible El impuesto sobre los ingresos brutos alcanza el ejercicio habitual en jurisdicción de la provincia de Buenos Aires del comercio, industria, profesión, oficio, negocio, “locación de bienes”, obras y servicios Tratamiento Tributario de las Operaciones con Inmuebles

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o de cualquier otra actividad a título oneroso –lucrativa o no-, cualquiera sea la naturaleza del sujeto que la preste, incluidas las sociedades cooperativas; y el lugar donde las realice. Habitualidad Alos efectos de determinar la habitualidad se tendrá en cuenta la índole de las actividades que dan lugar al hecho imponible, el objeto de la empresa, profesión o locación y los usos y costumbres de la vida económica. El ejercicio habitual de la actividad se entiende como el desarrollo –en el ejercicio fiscal- de hechos, actos u operaciones de la naturaleza de las alcanzadas por el impuesto, con prescindencia de la cantidad o monto cuando las mismas se efectúan por quienes hacen profesión de tales actividades. Dicha habitualidad no se pierde por el hecho de que, después de adquirida, las actividades se ejerzan en forma periódica o discontinua. Base imponible. Ingresos brutos El impuesto sobre los ingresos brutos se determina sobre la base de los ingresos brutos devengados durante el período fiscal por el ejercicio de la actividad gravada. Imputación Los ingresos brutos se imputarán al período fiscal en que se devengan. En el caso de venta de bienes inmuebles, se entiende que los ingresos han sido devengados desde el momento de la firma del boleto, de la posesión o escrituración, el que fuera anterior. Locación de inmuebles En el ámbito de la Provincia de Buenos Aires, con relación al alquiler de inmuebles (en el que antes decía "propiedades"), a través de la reforma impositiva del año 2008 se define un antes y un después. Se introduce, entre las condiciones para que la renta resulte no alcanzada por el impuesto sobre los ingresos brutos, la regla de no superar un determinado ingreso, y con ello se reduce el beneficio a una mínima expresión. Recordatorio El tema en cuestión toma trascendencia a partir del año 2007, en el que, a través de la reforma al Código Fiscal de la Provincia impuesta por la ley (Bs. As.) 13613, se establece, con relación a la exclusión del objeto del impuesto prevista para la locación de inmuebles, la reducción de 5 a 2 propiedades en alquiler, dando como resultado que, a partir del 1 de enero de 2007, resulta 2 el total de inmuebles que una persona física puede estar alquilando y cuyos ingresos resultan excluidos de la obligación de pagar el impuesto sobre los ingresos brutos. Es decir, aquellos que obtengan ingreso por la locación de 3 o más propiedades, resultan contribuyentes con relación a la totalidad de los ingresos obtenidos. Tratamiento Tributario de las Operaciones con Inmuebles

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En esta oportunidad, se adecua la redacción del artículo, y se agrega una condición adicional como sustancial: el nivel de ingreso obtenido por la renta de los inmuebles. En función de ello, y por ser un tema de particular interés, expondremos los cambios introducidos por la ley (Bs. As.) 13850, partiendo del tratamiento vigente hasta la reforma. Anticipo Con relación al año 2008, el nuevo régimen impositivo resulta de aplicación para el último quinquemestre del año. REFORMA AL CÓDIGO FISCAL

Código Fiscal Título II - Impuesto sobre los ingresos brutos CAPÍTULO I - HECHO IMPONIBLE Art. 158 (Parte pertinente) Se considerarán también actividades alcanzadas por este impuesto las siguientes operaciones, realizadas dentro de la Provincia en forma habitual o esporádica: ............................................................................................ c) El fraccionamiento y la venta de inmuebles (loteos), la compraventa y la locación de inmuebles, y la transferencia de boletos de compraventa en general. Esta disposición no alcanza a: 1. Los ingresos correspondientes 1. Alquiler de hasta dos (2) al propietario por la locación de propiedades en los ingresos hasta dos (2) inmuebles, siempre correspondientes al propietario, que no superen el monto de salvo que éste sea una sociedad o empresa inscripta en el pesos que, según el caso, establezca la ley impositiva, salvo Registro Público de Comercio, o que el propietario sea una que se trate de un fideicomiso. sociedad o empresa inscripta en el Registro Público de Comercio, o que se trate de un fideicomiso. Texto s/LEY (Bs. As.) 13850 - Texto s/LEY (Bs. As.) 13613 Vigente a partir del 1/8/2008 Vigente desde el 1/1/2007 hasta el 31/7/2008

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Observaciones Se agrega una nueva condición para que los ingresos obtenidos por el alquiler no estén alcanzados por el impuesto. Que el total de los ingresos (por 1 o 2 inmuebles) no supere el monto que determine cada año la respectiva ley impositiva. De lo contrario, el total de dichos ingresos resulta alcanzado por el impuesto sobre los ingresos brutos. Un detalle no menor a nuestro juicio tiene que ver con la adecuación del texto de la norma: dice inmuebles donde decía propiedades. Si bien la expresión "propiedades" responde a una ley de antaño, como fue la ley (Bs. As.) 9667, hemos notado cómo la utilización de dicha terminología fue empleada por el Tribunal de Apelaciones para interpretar que la ley hacía referencia sólo a los inmuebles urbanos. A nuestro juicio, el legislador deja en claro el aspecto amplio del beneficio, al adecuar el texto de la ley y utilizar en su reemplazo el término "inmuebles".

INGRESOS NO ALCANZADOS POR LA LOCACIÓN DE HASTA 2 INMUEBLES En forma simultánea a lo indicado, a través de la reforma impositiva, se dispone lo siguiente:

Art. 63 - Establecer para el ejercicio fiscal 2008, en la suma de siete mil pesos ($ 7.000) mensuales o ochenta y cuatro mil pesos ($ 84.000) anuales, el monto de ingresos por alquileres, a que se refiere el artículo 158, inciso c), apartado 1, del Código Fiscal -L. 10397 (t.o. 2004) y modif.-. Texto s/LEY (Bs. As.) 13850 - BO (Bs. As.): 29/7/2008 Vigente a partir del 1/8/2008

VIGENCIA Y EFECTOS SOBRE LOS ACTUALES ALQUILERES A través del artículo 71 de la ley (Bs. As.) 13850, se establece taxativamente que las disposiciones tratadas resulten de aplicación a partir del 1 de agosto de 2008. En función de ello, el locador -cuyos ingresos superen los $ 7.000 mensuales o los $ 84.000 anualesresulta alcanzado por el impuesto sobre los ingresos brutos y obligado a su cumplimiento a partir del mes de agosto de 2008, inclusive. Por ello, observamos que, de superar alguno de los importes, se tendrá que verificar lo previsto en el contrato de locación, a los efectos de determinar quién efectivamente se hace cargo del impuesto establecido por la Provincia.

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LOCACIÓN DE INMUEBLE PARA VIVIENDA, USO COMERCIAL Y OTROS. IDÉNTICO TRATAMIENTO Para quienes se planteen la duda, probablemente al considerar el tratamiento previsto en otras jurisdicciones o por el mismo impuesto al valor agregado, recordamos que la exclusión bajo análisis no hace ningún tipo de diferenciación por destino del inmueble en cuestión. Por lo tanto, lo aquí resuelto es de aplicación en forma indistinta para la locación de inmueble para vivienda, uso comercial y otros. A pesar de que el período fiscal del impuesto sobre los ingresos brutos resulta el año calendario, el nuevo tratamiento impositivo resulta de aplicación -con relación al año 2008- sólo para el último quinquemestre del año, permitiendo que el sujeto alcanzado por la reforma pueda trasladar el impuesto, en cumplimiento de lo que entendemos como una de las principales características del impuesto sobre los ingresos brutos, la de impuesto indirecto, por resultar ser de aquellos en los que, por naturaleza del gravamen, son trasladables, de modo que el sujeto que es declarado tal por la norma, y que efectivamente lo paga, podrá recuperar total o parcialmente el mismo mediante el mecanismo de traslación a otro sujeto denominado "de hecho" o "percutido". El impuesto integra el precio del producto o servicio y se traslada hacia adelante al resto de las etapas económicas. CUADRO RESUMEN VIGENTE PARA EL ÚLTIMO QUINQUEMESTRE DEL AÑO

Persona física

Locación/Arrendamiento tratamiento frente al impuestoHasta 2 propiedades

3 o más propiedades

Destino Casahabitación

Otro destino

Ingresos hasta $ No alcanzado 7.000 por mes y hasta $ 84.000 por año

Alcanzado

Tratamiento indistinto

Ingresos mayores a $ 7.000 por mes y $ a 84.000 por año

Alcanzado

Tratamiento indistinto

Alcanzado

Alícuota impositiva

3,5%

EXENCIONES En el Artículo 180 inciso l) están exentos del pago de este gravamen los ingresos provenientes de la locación de viviendas y mientras les sea de aplicación la exención respecto del impuesto a las ganancias.

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Venta de Inmuebles Objeto Se consideran actividades alcanzadas por el impuesto sobre los ingresos brutos, siempre y cuando se realicen dentro de la provincia de Buenos Aires, en forma habitual o esporádica, según el ARTÍCULO 25. -Sustituye el inciso c) del Artículo 158 del Código Fiscal -Ley N° 10397 (Texto ordenado 2004) y modificatorias-, por el siguiente: “c) El fraccionamiento y la venta de inmuebles (loteos), la compraventa y la locación de inmuebles y la transferencia de boletos de compraventa en general. Esta disposición no alcanza a: 1.

Los ingresos correspondientes al propietario por la locación de hasta dos (2) inmuebles siempre que no superen el monto de pesos que, según el caso, establezca la Ley Impositiva, salvo que el propietario sea una sociedad o empresa inscripta en el Registro Público de Comercio o que se trate de un fideicomiso.

2.

Ventas de inmuebles efectuadas después de los dos (2) años de su escrituración, en los ingresos correspondientes al enajenante, salvo que éste sea una sociedad o empresa inscripta en el Registro Público de Comercio o se trate de un fideicomiso. Este plazo no será exigible cuando se trate de ventas efectuadas por sucesiones, de ventas de única vivienda efectuadas por el propio propietario y las que se encuentren afectadas a la actividad como bienes de uso.

3.

Ventas de lotes pertenecientes a subdivisiones de no más de diez (10) unidades, excepto que se trate de loteos efectuados por una sociedad o empresa inscripta en el Registro Público de Comercio o se trate de un fideicomiso.”

Imputación En el caso de venta de inmuebles se entiende que los ingresos han sido devengados desde el momento de la firma del boleto, de la posesión o escrituración, el que fuere anterior. Bienes de uso Cuando los inmuebles objeto de la venta revistan para el contribuyente el carácter de bienes de uso, los ingresos obtenidos por dicha operación no integrarán la base imponible para el cálculo del impuesto sobre los ingresos brutos. Alícuota La venta de los bienes inmuebles, según el sujeto que la lleve a cabo, se encuentra alcanzada por las siguientes alícuotas: Tratamiento Tributario de las Operaciones con Inmuebles

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•

Por quien se dedique a la construcción de edificios residenciales (4521) o no residenciales (4522): 3,50%.

•

Intermediación en la compra-venta de inmuebles (702020): 6%.

•

Venta realizado por cuenta propia (701090): 3,50%

8- Impuesto de Sellos Introducción El Impuesto de Sellos grava los actos, contratos y operaciones de carácter oneroso; siempre que medie la existencia de instrumentos públicos o privados. Este requisito está contemplado en la Ley 23.548 (Coparticipación Federal). Asimismo, se define que será instrumento todo escrito o papel del que surja el perfeccionamiento de los contratos, de manera que revista los caracteres exteriores de un título jurídico. El perfeccionamiento del hecho imponible se da con la mera existencia del instrumento, de ahí su naturaleza de impuesto instantáneo. Es potestad de las Provincias establecer todas las normas y mecanismos que permitan su recaudación y percepción; además cuentan con facultades de fiscalización y verificación del tributo. La exteriorización del impuesto se realiza directamente sobre el instrumento que da lugar a la percepción del tributo mediante un sellado que servirá como constancia de cumplimiento de la obligación. En función del tipo de contrato o instrumento de que se trate, las legislaciones provinciales establecen la aplicación de diferentes alícuotas.

8.1- Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA) Desde el 01 de Enero de 2003 el impuesto a los sellos en el ámbito de la Ciudad de Buenos Aires dejó de ser competencia del Gobierno Nacional, y pasó a ser competencia de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. El código fiscal de la Ciudad de Buenos Aires tiene normado este impuesto en el Titulo XII, capítulos I a V. Se encuentran alcanzados por este impuesto: 1- Las escrituras públicas por las que se transfiere el. Dominio de inmuebles situados en C.A.B.A 2- Los instrumentos de cualquier naturaleza u origen, por los que se transfiere el dominio o se otorga posesión de inmuebles situados en la C.A.B.A. y la cesión de los mismos. 3- Los contratos sobre inmuebles de locación y sub-locación, cesión de uso, leasing, o cualquier otra forma de contrato de contrato por la cual una de las partes se obliga a pagar una suma de Tratamiento Tributario de las Operaciones con Inmuebles

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dinero a la otra a cambio que esta le proporcione el uso, disfrute o explotación de una cosa inmueble, para desarrollar en estos actividades comerciales. 4- Las escrituras traslativas de dominio de buques siempre que no sean para uso comercial, yates, naves, aeronaves y/o similares. 5- Las locaciones o sub-locaciones de viviendas con muebles que se arrienden con fines turísticos. La ley tarifaria 2008 (L. 2568) entré en vigencia a partir del 28/12/2007, y la misma establece que las alícuotas para el año 2008 serán: -

0.5% para los ítems 3 y 5 2.5 % para los ítems 1, 2 y 4

Cabe aclarar que este impuesto no abarca aquellos actos celebrados a titulo gratuito. El instrumento de la operación debe dejar bien en claro el carácter de gratuidad.

Además en la Ley Tarifaria se establecen en forma taxativa cuales son las exenciones para este tributo.

Quedan exentas:

1- Las escrituras públicas de inmuebles situados en la C.A.B.A., que sean destinados a vivienda única, familiar y de ocupación permanente, lo cual deberá quedar expreso en el instrumento con carácter de declaración jurada. El mayor valor entre el valor fiscal y el de la operación, no podrá superar los $ 360.000.-. De exceder la operación el monto fijado, tributarán sobre el excedente. 2- Las escrituras públicas traslativas de dominio de terrenos baldíos ubicados en la C.A.B.A., destinados a construir viviendas, y cuyo valor fiscal no supere los $ 10.000. Se agregó en la Ley tributaria 2008 a los instrumentos de cualquier naturaleza u origen por los que se transfiera el dominio de inmuebles declarados monumentos históricos por la Comisión Nacional de Museos y Lugares Históricos. 3- El fideicomiso constituido en virtud del contrato aprobado por decreto 2021/2001 (GCABA). 4- Las cooperativas de vivienda en el cumplimiento de su objeto social. 5- Las universidades públicas y privadas y las instituciones de enseñanza terciaria de carácter publico y privado 6- Los hospitales Español, Británico de Buenos Aires, Francés, Italianos Sirio Libanés y Alemán.

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7- Las personas físicas declaradas exentas en los Art. 139 inc. 23) y 249 del Código Fiscal. 8- El Instituto de Vivienda de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. 9- Las escrituras públicas traslativas de dominio de inmuebles situados en la C.A.B.A., recibidos por herencia, siempre que el patrimonio del enajenante, constituido por la totalidad de los bienes muebles e inmuebles registrables, incluido el inmueble que transfiere, no supere la suma de $ 120.000.La única limitación de exenciones es que no se encuentran alcanzados por la exención los organismos nacional, provincial, municipal o que pertenezca o en el que participe la C.A.B.A. que venda bienes o preste servicios a terceros a título oneroso. Como principales diferencias respecto a la Ley Tarifaria 2007, encontramos que se encuentran alcanzados los contratos de cesión de uso, leasing o similar en los que se proporcione el uso o goce de una cosa inmueble, ya que en el 2007 sólo estaba gravado al 0.5 los contratos de locación y sublocación de inmuebles. Además se incluyen dentro del gravamen a la locación de inmuebles con fines turísticos. Y respecto a las exenciones las modificaciones son el segundo párrafo del punto 2, y el punto 9.

8.2- Provincia de Buenos Aires Código Fiscal Provincia de Buenos Aires

Ley 10.397 y modificatorias. Última modificación: Ley 13.850 Año 2008: Actos sujetos al pago del Impuesto: - Cuando los bienes objeto de las transacciones se encuentren en territorio Provincial - Cuando se produzcan efectos en la Provincia Sujetos pasivos: Quienes formalicen los actos y contratos alcanzados por el Impuesto. Responsabilidad solidaria entre los firmantes. Inmuebles – Base Imponible y

Transmisión de dominio: precio de venta o de la valuación fiscal, el mayor; por los inmuebles ubicados en la Provincia de Bs. As. Se computará como pago a cuenta el Impuesto pagado en los boletos de compra-venta.

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y

Permuta de inmuebles: mitad de la suma de las valuaciones fiscales que se permuten o mayor valor asignado a los mismos.

Inmuebles – Exenciones Subjetivas: entes estatales, instituciones religiosas, cooperadoras, asociaciones de fomento, cooperativas, asociaciones mutuales, etc. Objetivas: i) Hipotecas constituidas en contratos de compraventa de inmuebles por saldo de precio, divisiones y subdivisiones de hipotecas; ii) letras y pagarés hipotecarias si son parte del precio de un contrato de compraventa de inmuebles; iii) contratos de compraventa de inmuebles comprendidas en el régimen de fomento agrario y similares; iv) créditos para la compra o construcción de vivienda única siempre que su valuación no supere la suma de $ 60.000; v) escrituras por transferencias de inmuebles si se trata de vivienda única y su valor no supere la suma de $ 60.000; vi) divisiones de condominio. En los casos de exenciones subjetivas que alcancen solo a una de las partes, debe abonarse el Impuesto por la proporción no alcanzada por la exención. En los casos de exenciones subjetivas que alcancen solo a una de las partes, debe abonarse el Impuesto por la proporción no alcanzada por la exención.

Inmuebles – Alícuotas y

Locación y sublocación: 1%

y

Locación y sublocación en zonas de turismo por plazos menores a 120 días: 0,50%

y

Locación destinada a vivienda única cuya valuación fiscal no supere los $ 60.000: 0%. Si supera dicho monto: 0,50%

y

Boletos de compraventa: 1%

y

Escrituras públicas de compraventa de inmuebles: 3%.

y

Si los inmuebles se destinan a vivienda única y su valor imponible oscila entre $ 60.000 y 90.000: 2%

y

Créditos para la compra o construcción de viviendas con monto imponible entre $ 60.000 y $ 90.000: 0,50%

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9- Regímenes de Retención aplicables a operaciones con inmuebles

9.1- Régimen Especial de Retención de Impuesto a las Ganancias y del Impuesto a la Transferencia de Inmuebles – RG (AFIP) 2139 y 2141

La RG 2139 establece un régimen de retención de carácter especial para las operaciones inmobiliarias en relación con el impuesto a las ganancias; por su parte, la RG 2141 regla todo lo referido al régimen aplicable con relación al impuesto a la transferencia de inmuebles. Son sujetos obligados por dichas normas a ser agentes de retención: - del impuesto a las ganancias: los escribanos y cesionarios en el caso de cesión de boleto de compraventa con posesión; - del impuesto a la transferencia de inmuebles: los escribanos, compradores por boleto y cesionarios de boletos de compraventa con posesión. Las retenciones efectuadas se ingresan e informan a través del Sistema de Control de Retenciones (SICORE) según la RG 738. Dichas normativas establecen un tratamiento especial para determinadas situaciones las cuales se corresponden con la inexistencia o insuficiencia de fondos sobre los cuales practicar la retención. a) Ventas Judiciales Los escribanos son los sujetos obligados a solicitar fondos al expediente judicial a efectos de poder ingresar la retención, en caso de ser estos insuficientes o inexistentes deben informarlo a la AFIP mediante el SICORE, en el caso del ITI y del CITI-Escribanos para el Impuestos a las Ganancias. b) Permutas Únicamente la RG 2139 contempla que mediante el CITI-Escribanos se informe para este caso en particular. Se recuerda que procede la retención cuando existe integración en efectivo y sobre el monto de dicha integración.Cuando las contraprestaciones mutuas son en especie, procede el régimen de información. c) Inexistencia de liquidez al momento de retener Ante esta situación los sujetos intervinientes deberían informar mediante el SICORE o mediante el CITI-Escribanos la imposibilidad de practicarse la retención correspondiente. Tratamiento Tributario de las Operaciones con Inmuebles

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d) Procedencia de autorretención Según la RG 2139 en su art.12 prevé que el sujeto que debía resultar incidido por la retención (el transferente de un boleto) se autorretenga cuando el agente de retención omitió retener salvo que se trate de un caso de imposibilidad de retención. En cambio, la RG 2141 de retención del ITI, en su artículo 12, prevé que los sujetos incididos (transferentes) deben autorretenerse cualquiera fuera la causa por la cual el agente de retención no retuvo total o parcialmente, estableciendo la obligación de autorretención tanto frente a la "omisión" como a la "imposibilidad" de retención.

9.2- Régimen de Retención de Impuesto a las Ganancias aplicable a la Locación de Inmuebles RG (AFIP) 830/00

Características: Monto no sujeto a retención $1.200,00 – Alícuota 6% para los inscriptos y 28% para los sujetos no inscriptos (R.G. AFIP 830, Anexo VIII) Sujeto obligado a retener: Entidades derecho público, Sociedades. Comerciales (todas, incluso Sociedades de Hecho), Fideicomisos, Fondos Comunes de Inversión, Cooperativas, Personas Físicas cuando sean pagos como consecuencia de su actividad comercial. Sujeto pasible de retención: Sujetos Inscriptos y no inscriptos en Impuestos a las Ganancias, sean personas físicas o sociedades. Mínimo de Retención: $20,00 general, $100,00 para alquileres urbanos no inscriptos en el gravamen.

10-Regímenes de Información

10.1- CITI Escribanos. RG (AFIP) 781 y RG (AFIP) 2381

Dicha norma establece un régimen de información a cargo de los escribanos. Entre otras, los notarios deben informar las escrituras traslativas de dominio de bienes inmuebles a título gratuito u oneroso. Tratamiento Tributario de las Operaciones con Inmuebles

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Este régimen era aplicable hasta el 31 de diciembre de 2007 dichas escrituras traslativas debían informarse siempre que el precio o la valuación fiscal superara los $ 80.000. Con la modificación establecida por la RG 2351 se determina que deberán informarse todas las escrituras traslativas de dominio otorgadas a partir del 1 de enero de 2008 sin prever monto mínimo al efecto. Además de las escrituras traslativas de dominio, los escribanos deberán informar lo siguiente: - Constitución y/o cancelación de derechos reales de hipoteca sobre bienes inmuebles con origen en contratos de mutuo, siempre que el acreedor hipotecario no sea una institución bancaria perteneciente totalmente al Estado (Nacional, Provincial y Municipal, y Ciudad Autónoma de Bs. As.). Obsérvese que la modificación de la resolución general (AFIP) 2351, con vigencia desde el 1 de enero de 2008, ha agregado la cancelación, antes no prevista. Siguen previstas las transferencias de créditos por mutuos con garantía hipotecaria y continúan eximidas de ser informadas las hipotecas por saldo de precio cuando el vendedor coincida con el acreedor hipotecario. - Cesiones de créditos hipotecarios: la resolución general (AFIP) 2351 vuelve a tratar las mismas separadamente de la constitución, cancelación y transferencia de créditos por mutuos con garantía hipotecaria, por lo que cabe interpretar que toda cesión de crédito hipotecario, cualquiera sea la operación principal que garantiza o los sujetos que la otorgan, debe ser informada. - Actos simultáneos: cuando en la misma escritura consta más de una de las operaciones que deben informarse. Otra modificación importante, que hace al más breve plazo en el cual la AFIP contará con toda la información que los escribanos deban aportar a través del Programa Aplicativo "CITI-Escribanos", es la modificación de la frecuencia de presentación de la información, que ha variado de trimestral a mensual. En efecto, la información deberá presentarse mensualmente hasta el último día hábil del mes inmediato siguiente al del mes informado. Obsérvese además que la AFIP recibirá la información sobre las escrituras traslativas de dominio a través del Programa Aplicativo "CITI-Escribanos", y la información sobre retenciones efectuadas (en su caso) sobre esas mismas escrituras a través del SICORE - RG 738-, con la misma frecuencia: mensual.

10.2- Operaciones Económicas entre residentes del país y representantes de sujetos del exterior. RG (AFIP) 1375 Toda operación económica, onerosa o gratuita entre residentes en el país y representantes de sujetos o entes del exterior debe ser informada a la AFIP por: - representantes de sujetos o entes del exterior, cualquiera fuera la modalidad de representación, a excepción de: a) gerentes, administradores y responsables de establecimientos comerciales, industriales, agropecuarios, mineros o de cualquier otro tipo, organizados en forma de empresa estable, Tratamiento Tributario de las Operaciones con Inmuebles

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pertenecientes a asociaciones, sociedades o empresas, cualquiera sea su naturaleza, constituidas en el extranjero, o a personas físicas residentes en el exterior; b) agentes marítimos; - prestadores de servicios que intervengan en las operaciones, aun a título gratuito, a saber: escribanos, bancos, entidades financieras, mercados de valores y compañías de seguro, entre otros. La obligación de presentación de esta información es cuatrimestral. Los representantes de sujetos del exterior deberán cumplimentarla aun "sin movimiento", mientras revistan como tales. En cambio, los prestadores de servicios deberán hacerlo a partir de haber intervenido en alguna operación pasible de ser informada, y si transcurrieran 3 períodos cuatrimestrales "sin movimiento" estarán eximidos de seguir cumpliendo con este régimen hasta tanto vuelvan a intervenir en una operación a informar A partir del año 2008 y como consecuencia de las modificaciones normativas establecidas en las RG 2385 , RG 2371 y RG 2372 los escribanos se encuentran eximidos de cumplir con dicha disposición si se ha informado mediante el aplicativo CITI-Escribanos dicha operación o en el caso de tratarse de inmuebles con precio o valuación igual o mayor de $ 300.000 el notario interviniente haya emitido el certificado de bienes inmuebles.

10.3- Régimen de Información de Fideicomisos 10.3.a – Introducción al Fideicomiso Antecedentes del Fideicomiso En el Derecho Romano: El fideicomiso tiene su origen en el derecho romano, donde existían dos formas de los negocios de confianza: el fideicomissum y el pacto fiduciae. La primer figura trataba del “acto por el cual una persona (disponente) encarga a otra (fiduciario) la transmisión de toda su herencia, de una cuota parte de ella o de un bien determinado de la misma a una tercera persona (fideicomisario)”. La segunda figura del derecho romano, la fiducia, era un acto entre vivos, por el cual “la persona que transmitía a otra por mancipatio la propiedad de una cosa, agregaba al acto un convenio por el cual el mancipio acciones dans o a emplearla en cierto destino cuando se produjera determinada circunstancia prevista por las partes”. En ambas formas de negocio de confianza encontramos tres sujetos en la relación fiduciaria, el fiduciante, el fiduciario y el beneficiario. Frente al amplio poder jurídico que el transmitente le daba al adquirente, éste se comprometía a usar ese poder en lo preciso dentro de los límites impuestos por el fin restringido acordado. Con el paso del tiempo, al no ajustarse el adquirente a los fines dados por el transmitente, se fue limitando su potestad sobre los bienes transmitidos, manteniendo su condición de titular jurídico pero con poderes recortados por la normativa jurídica y por la intervención de la justicia, que priorizan la voluntad del constituyente y los derechos de los beneficiarios por sobre el derecho de propiedad del adquirente. Tratamiento Tributario de las Operaciones con Inmuebles

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El Trust Anglosajón: El trust es una versión moderna de la antigua institución inglesa del use. Durante la época de la conquista normanda, con el propósito de eludir restricciones legales a la libre disposición y utilización de bienes inmuebles, se recurrió a la práctica de traspasar el dominio a quien estuviera legitimado para adquirirlo (adquirente), asumiendo éste la obligación moral de poseerlo y administrarlo en beneficio de un tercero (beneficiario). La transmisión podía operarse por acto de última voluntad o acto entre vivos. En un principio, la ley no protegía al beneficiario del use quedando este librado al cumplimiento de la palabra del adquirente, no teniendo ningún amparo legal para reclamar. Con el paso del tiempo, se le reconoce al beneficiario la calidad de verdadero propietario. “El trust constituye una relación de naturaleza fiduciaria, referida a ciertos bienes que genera obligaciones personales y de equidad en cabeza del fiduciario, emergentes del encargo de manejar esos bienes en beneficios de otros”. El Fideicomiso Latinoamericano: La legislación latinoamericana sobre el fideicomiso denota una gran influencia de los conceptos del trust anglosajón. Esto es aún más notorio en la legislación mejicana, donde el incremento de los negocios realizados a través de ésta figura ha colaborado al desarrollo de su economía, especialmente la actividad llevada a cabo por los bancos. En nuestro país, el fideicomiso se insertó como una poderosa herramienta para el sistema financiero. Nótese que la figura del fideicomiso es compleja ya que combina un negocio real de transmisión de una cosa o bien, con un negocio obligacional (obligación del fiduciario de hacer sólo un uso limitado del bien adquirido, para restituirlo luego al transmitente o a un tercero indicado por el transmitente) cuyo fundamento es la atenuación de los efectos de la transmisión. Es notorio que el fideicomiso pasó de un origen restringido al ámbito familiar a insertarse activamente en el ámbito de los negocios por su fácil adaptación a las condiciones cambiantes de las condiciones económicas. Las posibles aplicaciones del fideicomiso, especialmente en bancos y demás entidades financieras, son innumerables, dada su naturaleza, pudiendo preverse que en pocos años la incidencia del fideicomiso en los resultados financieros de aquellas llegará a un nivel de real importancia, como ha ocurrido en otros países de América (México, Venezuela, Costa Rica, Panamá, etc.).

Concepto del Fideicomiso: El artículo primero de la Ley 24.441 expresa que: “Habrá fideicomiso cuando una persona (fiduciante) transmita la propiedad fiduciaria de bienes determinados a otra (fiduciario), quien se obliga a ejercerla en beneficio de quien se designe en el contrato (beneficiario), y a transmitirlo al cumplimiento de un plazo o condición al fiduciante, al beneficiario o al fideicomisario”. La noción básica del fideicomiso consiste en que una persona transmite bienes a otra, pero obligándola al mismo tiempo a administrarlos y disponer de ellos, no para su bienestar personal, sino en beneficio de otros, designados explícitamente como: Tratamiento Tributario de las Operaciones con Inmuebles

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Los beneficiarios de las rentas que estos bienes produzcan Los beneficios del patrimonio final al cumplirse el plazo establecido Habitualmente, para llevar a cabo una explotación o un emprendimiento, a los efectos de no mezclar patrimonios y de poder contemplar adecuadamente la finalidad de una empresa y sus resultados, se constituye una nueva sociedad. Lo mismo ocurre cuando una empresa ya existente decide llevara cabo un nuevo negocio, ajeno a su objeto social. Con la aparición de la figura del fideicomiso, surge la posibilidad de efectuar una separación de un patrimonio a los efectos de ser administrado por otra persona de acuerdo a ciertas instrucciones, generando así una cierta protección patrimonial, que aísla a los bienes que comprenden el fideicomiso, de acciones legales de terceros contra el constituyente y contra el administrador. Los beneficios principales de ésta figura son: • • • • • •

Reduce el costo de adquisición de fondos para el deudor Es una nueva alternativa de inversión con tasas competitivas Permite mejorar el uso del capital al fiduciante Permite al fiduciante disponer de fondos líquidos por la venta de los activos Diversifica los riesgos de inversión Genera un nuevo mercado crediticio

Sujetos del Contrato del Fideicomiso: Las partes intervinientes en el fideicomiso son las siguientes: 1- Fiduciante o fideicomitente: Es la persona que transmite los bienes o derechos que van a constituir el objeto del fideicomiso. También podrá llamarse constituyente. Las principales características que lo definen son: a) Capacidad: Para ser fiduciante debe tenerse la capacidad para disponer de los bienes o derechos objeto del fideicomiso. El fiduciante transmitirá esos bienes o derechos por lo que deberá ser propietario de éstos. Si el fiduciante no contara con dicha capacidad, deberá actuar a través de su representante legal o tutores. b) Derechos y obligaciones: El derecho más sobresaliente es aquel vinculado con la finalidad del contrato, es decir, la facultad de designar uno o más fiduciarios y, a su vez, la de reservarse derechos específicos vinculados con la posibilidad de vigilar el cumplimiento del convenio. A éste también le corresponde exigir la rendición de cuentas al fiduciario y, en caso de corresponder, a ejercer acciones de responsabilidad. Su principal obligación es la de remunerar al fiduciario y reembolsar los gastos efectuados. 2- Fiduciario: El fiduciario es la persona que recibe los bienes o derechos transmitidos por el fideicomitente. Es la persona de confianza elegida por el fiduciante, éste posee todas las facultades inherentes a la finalidad del fideicomiso, en particular las referentes al dominio y la administración. Las características sobresalientes de él son las siguientes: a) Capacidad: Puede ser fiduciario común cualquier persona física o jurídica que tenga capacidad de ejercer los actos necesarios para el cumplimiento del encargo que constituye el fin del negocio. Tratamiento Tributario de las Operaciones con Inmuebles

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La ley distingue entre el fiduciario común y fiduciario profesional (que son las entidades financieras), éste será analizado en detalle mas adelante. b) Derechos y obligaciones: Son obligaciones propias administrar haciendo producir frutos, resultando inherente la conservación y custodia material y jurídica de los bienes, efectuar las mejoras y reparaciones necesarias pagar los tributos que los graven. Forma parte de sus obligaciones rendir cuentas periódicamente, mantener separados los bienes del fideicomiso de los propios y de otros fideicomisos. Por último, debe transferir los bienes de acuerdo a lo convenido en el contrato. La ley 24.441 establece en su art. 9 que: “El fiduciario cesará como tal por: ¾ Remoción judicial por incumplimiento de sus obligaciones, a instancia del fiduciante, o a pedido del beneficiario con citación del fiduciante; ¾ Por muerte o incapacidad judicialmente declarada si fuera una persona física; ¾ Por disolución si fuera una persona jurídica; ¾ Por quiebra o liquidación; ¾ Por renuncia si en el contrato se hubiese autorizado expresamente esta causa. La renuncia tendrá efecto después de la transferencia del patrimonio objeto del fideicomiso al fiduciario sustituto”. 3- Beneficiario: Es la persona que debe recibir los beneficios del fideicomiso. a) Capacidad: Podrá ser una persona física o jurídica, que exista o no al tiempo de la constitución del fideicomiso. Podrá ser beneficiario el mismo fiduciante. Podrá designarse más de un beneficiario, los que, salvo disposición en contrario, se beneficiarán por igual; también podrán nombrarse beneficiarios sustitutos en caso de no-aceptación o renuncia. b) Derechos: el beneficiario posee el derecho de requerir los frutos en término y la ulterior entrega de los bienes; exigir la rendición de cuentas al fiduciario, ejercer acciones de responsabilidad por incumplimiento, impugnar los actos cumplidos por el fiduciario y elegir al fiduciario en caso de cese y que no exista sustituto, entre otros. 4- Fideicomisario: Es el destinatario final de los bienes del fideicomiso. Esta distinción entre fideicomisario y beneficiario es de utilidad en los fideicomisos donde la calidad del beneficiario está sujeta al cumplimiento de una contraprestación. No obstante la distinción entre las dos partes, es posible que éstas se unifiquen, así como también el fideicomisario podrá reservarse la calidad de fideicomisario. Contrato del Fideicomiso: Consensual Se trata de un contrato consensual, es decir, queda perfeccionado por el mutuo consentimiento manifestado por las partes y a partir de ese momento comienza a producir los efectos propios del contrato para cada una de las partes, así como también ante terceros. Oneroso El contrato será oneroso si se estipula una retribución para el fiduciario por la ejecución de los encargos encomendados, lo cual es presumido por ley si no se establece expresamente lo contrario.

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Bilateral Se trata de un negocio bilateral, pues su consumación depende del consentimiento que, a su debido tiempo, debe dar cada una de las partes, y porque su característica esencial es la de producir derechos y obligaciones recíprocos.

Unitario Se trata de un solo acto jurídico, aunque determine complejas modificaciones en la relación jurídica. Además, tiene una causa propia, la “causa fiduciae”. Formal Teniendo en cuenta que según el art. 4 de la ley 24.441 el contrato debe contener determinadas indicaciones en lo que concierne a los bienes, a su duración, y a los derechos y obligaciones de las partes, cabe deducir que debe celebrarse por escrito, quedando descartada la forma oral. Además, deben cumplirse los requisitos formales correspondientes a la naturaleza de los bienes trasmitidos. Así, si se trata de inmuebles, el contrato deberá ser otorgado por escritura pública, mientras que si el objeto lo constituyen créditos, basta con el instrumento escrito. Asimismo, cuando se trate de cosas registrables se deberá inscribir la transmisión fiduciaria en el registro correspondiente a nombre del fiduciario, a los efectos de su oponibilidad a los terceros interesados de buena fe. Objeto del contrato del Fideicomiso: Pueden ser objeto del contrato de fideicomiso toda clase de bienes o derechos. El patrimonio fiduciario estará conformado por la totalidad de los bienes transferidos por el fiduciante al momento de la celebración del contrato, más todos aquellos bienes que se incorporen al mismo durante el curso del fideicomiso. En su artículo 2312, el Código Civil establece que: “El conjunto de los bienes de una persona constituye su patrimonio” donde se establece la imposibilidad de separación patrimonial, ya que el patrimonio de una persona constituye la universalidad jurídica no susceptible de separación en partes. La ley 24.441, en su artículo 14 hace una excepción a lo establecido por el Código Civil: “Los bienes fideicomitidos constituyen un patrimonio separado del patrimonio del fiduciario y del fiduciante”. Con esta excepción se logra aislar a los bienes fideicomitidos de las posibles contingencias del fiduciario como del fiduciante. Con esta excepción se logra aislar a los bienes fideicomitidos de las posibles contingencias del fiduciario como del fiduciante. Es tal la separación de los patrimonios que, ante la insuficiencia de los bienes fideicomitidos para hacer frente a deudas contraídas, no da lugar a la quiebra del fiduciario ni del fiduciante, sino que significa la liquidación del fideicomiso. Tratamiento Tributario de las Operaciones con Inmuebles

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Solo será responsable solidariamente el fiduciario cuando éste actúe con dolo o culpa.

Requisitos del contrato de Fideicomiso: Del artículo primero de la ley 24.441 se desprenden los siguientes elementos necesarios en la constitución del fideicomiso: ¾ Las partes intervinientes, es decir, el constituyente del fideicomiso (el fiduciante), quien recibe los bienes (el fiduciario) y el beneficiario de los réditos (el beneficiario) ¾ La transmisión de la propiedad fiduciaria ¾ La obligación que contrae el fiduciario de aplicar los bienes a la finalidad del fideicomiso ¾ El pacto o condición al que se supedita la constitución del fideicomiso ¾ La retransmisión de la propiedad fiduciaria al cumplirse el plazo o condición, ya sea al fiduciante, al beneficiario o al fideicomisario. El artículo 4 de dicha ley establece el contenido del contrato de fideicomiso: “ a) La individualización de los bienes objeto del contrato. En caso de no resultar posible tal individualización a la fecha de la celebración del fideicomiso, constará la descripción de los requisitos y características que deberán reunir los bienes; b) La determinación del modo en que otros bienes podrán ser incorporados al fideicomiso; c)

El plazo o condición a que se sujeta el dominio fiduciario, el que nunca podrá durar mas de treinta (30) años desde su constitución, salvo que el beneficiario fuere un incapaz, caso en el que podrá durar hasta su muerte o el cese de su incapacidad; d) El destino de los bienes a la finalización del fideicomiso; e) Los derechos y obligaciones del fiduciario y el modo de sustituirlo si cesare”1. El contrato puede también prever: 1) La forma de retribución del fiduciario 2) Fiduciario sustituto y procedimiento para su designación 3) La facultad de revocar el fideicomiso o al fiduciario designado. Tipos de Fideicomisos Si bien la ley 24.441 no enumera los diferentes tipos de fideicomiso, establece cuales son los requisitos que deben cumplirse para estar frente a la figura del fideicomiso. La única figura que es enunciada expresamente es la del fideicomiso financiero. Si tenemos en cuenta la finalidad de los bienes fideicomitidos y la función del fiduciario con respecto a ellos, podemos establecer los diferentes tipos de fideicomiso: ¾

¾

Fideicomiso de administración: es aquel en virtud del cual el fiduciante transmite al fiduciario la propiedad de determinados bienes, para que éste los administre y destine el producido de los bienes al cumplimiento de lo establecido en el contrato. Fideicomiso de inversión: Es una variante de fideicomiso de administración y se distingue del anterior porque los bienes fideicomitidos son en dinero. La forma en la que opera es la siguiente: el

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fiduciante transfiere los bienes a una entidad financiera (fiduciaria) para ser destinados a inversiones, determinadas en el contrato o a elección de la fiduciaria. El rendimiento de tales inversiones deberá ser entregado a la persona establecida como beneficiario en el contrato de fideicomiso. ¾ Fideicomiso de garantía: Encuentra fundamento en la conveniencia de respaldar el cumplimiento de una obligación contraída con un tercero o aun con el propio banco. En estos casos, un deudor (actuando como fideicomitente) entrega un bien a otra (fiduciario) para que sirva de garantía del pago de una deuda. En caso de incumplimiento de la obligación garantizada el fiduciario procederá a la venta del bien o bienes, y con el producto de la venta (deducidos los gastos y la remuneración del fiduciario) se cancelará la deuda, y si hubiere excedente se lo entregará al fiduciante. La ventaja de éste tipo de fideicomiso radica en que, al quedar los bienes fideicomitidos separados del patrimonio del deudor, se evita la agresión de otros acreedores del deudor hacia esos bienes. ¾ Fideicomisos traslativos: el fin perseguido con el fideicomiso traslativo es la transmisión del dominio de los bienes fideicomitidos al beneficiario a la finalización del contrato. Un ejemplo del mismo es cuando el padre (fiduciante) entrega determinados bienes a un fiduciario para que, pasado el tiempo pactado, haga entrega de los bienes a los hijos del fiduciante. Fideicomiso financiero: este tipo de fideicomiso, del que nos ocuparemos en el próximo capítulo, se encuentra reglado en el art. 19 al 24 de la ley 24.441. Fideicomiso Financiero Inmobiliario Es aquel en el cual la administradora fiduciaria recibe del fiduciante un bien inmueble a fin de que esta lo administre, desarrolle un proyecto de construcción y venda las unidades construidas a los compradores. Al momento de transferir las unidades terminadas a los clientes, por el saldo de precio remanente se constituyen hipotecas, las que representan la “materia prima” de la segunda etapa del negocio: la titularización de las mismas. La primera operatoria adoptada en Argentina la efectuó el Banco Hipotecario Nacional a fines de Junio de 1996, a través de la línea de financiación de emprendimientos constructivos mediante suscripción de títulos de deuda.

Descripción de la Operatoria Se suscribe el contrato de fideicomiso, perfeccionándose en dicho contrato la transmisión de dominio del terreno sobre el cual se desarrollara el emprendimiento, cuyo gerenciamiento le es encomendado al fiduciario. Como contrapartida, el fiduciante recibe derechos sobre el resultado que se genere en el fondo producto de la actividad de construcción y venta que desarrollará. Por ser el contrato un fideicomiso financiero, el derecho se instrumentará mediante la emisión de certificados de participación cuyo primer titular pasa a ser el fiduciante, pero éste puede posteriormente negociar dichos certificados libremente en el mercado. De acuerdo con lo expuesto en el párrafo precedente, se deduce que el fiduciante pasa a ser quien participa del riesgo del proyecto tal cual lo haría un accionista de una sociedad, con la ventaja de que su

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riesgo se limita al proyecto concreto que ha sido aislado como patrimonio autónomo, mientras que el accionista participa del riesgo empresa de la sociedad. Una vez conformado el fondo del fideicomiso, el paso siguiente es que el administrador suscribe el contrato de locación de obra con el o los constructores y demás sujetos que intervendrán en la construcción del emprendimiento (ingenieros, arquitectos, gestores, etc). De acuerdo con dicho contrato, se facturan periódicamente al fondo los avances de obra previamente pactados en el respectivo plan de certificaciones, los cuales son cancelados previo dictamen favorable de una o más empresas especializadas en auditoría de obras. Para poder enfrentar el avance de la obra, se obtiene el dinero de dos fuentes: a) Por un lado, se suscriben compromisos de venta de unidades con clientes (preventa de unidades), quienes aportan al fideicomiso durante la etapa de construcción una parte del precio de venta final de la unidad a construir. Estos pagos revisten la naturaleza de anticipo de precio y constituyen un pasivo para el fondo. b) Por otro lado, la otra fuente de ingresos está dada por la financiación. El fideicomiso emite, a partir de su constitución, títulos de deuda con garantía hipotecaria. Dichos títulos son emitidos en sucesivas series, de forma tal que cada avance de obra certificado, que aumenta el valor del activo del fondo, constituye el mayor valor de la garantía hipotecaria, que posibilita el lanzamiento de la nueva serie. Los títulos de deuda cuentan con una fuerte garantía adicional a la hipotecaria, que viene dada, precisamente, por la aislación del proyecto de un patrimonio autónomo fiduciario y por la calificación otorgada por compañías evaluadoras de riesgo. Cada emisión de títulos es colocada mediante oferta pública en el mercado, licitando su tasa de interés. En caso de que no se obtenga una tasa inferior a la comprometida por el banco, éste está obligado a comprar toda la serie o la parte no colocada en el mercado. Una vez finalizada la construcción, las unidades terminadas son entregadas a los clientes, quienes cancelan el saldo del precio. Los fondos para dicha cancelación provienen de créditos hipotecarios otorgados por un inversor que fue comprometido desde el inicio de la operación. De esta forma, con la entrega de las unidades construidas, se da lugar a un "paquete" de créditos hipotecarios homogéneos, que a su vez dan lugar a un segundo proceso de titularización, mediante su inclusión en un nuevo fondo fiduciario financiero que procederá a la emisión de nuevos títulos valores a colocar en el mercado. Por su parte, el fideicomiso inmobiliario, con el saldo de precio cancelado por los clientes, cancela sus pasivos y distribuye el remanente entre los tenedores de certificados de participación, liquidándose. Tratamiento Tributario del Fideicomiso El análisis de los aspectos tributarios del fideicomiso requiere, con carácter previo, especificar algunas características propias de la figura que, por su trascendencia, se proyectan sobre sus alcances tributarios. La principal característica es que inspira certeza y seguridad a las operaciones subyacentes, pues forma una coraza protectora que aísla bienes; sin embargo, su tratamiento tributario, denota, en ciertos supuestos, incertidumbre y falta de certeza tributaria.

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Para un correcto análisis del impacto tributario es necesario partir del presupuesto fundamental de la naturaleza del fideicomiso, ya que no es un negocio en sí mismo, sino el soporte jurídico que garantiza la realización de otros, que son los negocios subyacentes. El fideicomiso no tiene personería jurídica, no es un sujeto de derecho, no es un ente susceptible de adquirir derechos ni obligaciones. Es una relación jurídica que se caracteriza por la transferencia, actual o futura, al fiduciario de bienes a título de confianza. La ley 24441 no le ha conferido estay no ha impedido, a la regulación impositiva, adoptar una conclusión distinta sólo con propósitos de política tributaria. Asignándosela, el derecho tributario, personería fiscal a algunas figuras jurídicas a las que el derecho privado expresamente se la niega. En los términos del decreto 780/1995, el fideicomiso tiene personería tributaria, es decir, sí puede ser considerado como sujeto pasivo de la obligación tributaria por deuda propia o, por el contrario, si quienes asumen tal condición son los beneficiarios del fideicomiso. El régimen fiscal aplicable a la transferencia de la propiedad fiduciaria no debe confundirse con el régimen fiscal aplicable al contrato de fideicomiso. A diferencia del contrato de fideicomiso que puede ser a título oneroso, o a título gratuito, la transmisión de la propiedad fiduciaria no se realiza a título oneroso ni a título gratuitos sino que se hace simplemente a título de confianza. Un correcto análisis fiscal no debe perder de vista el régimen tributario al que se sujetan los negocios subyacentes al fideicomiso. El fideicomiso no es un fin en sí mismo, sino que configura una suerte de medio apto para otorgar mayores seguridades jurídicas y garantías a una operación o negocio determinado. Generalmente, será este último el que genera la riqueza y el fideicomiso será solamente un medio para poner a salvo ciertos activos. El tratamiento fiscal del fideicomiso debería dar siempre un resultado neutro. Desde el punto de vista tributario, el hecho de efectuar un contrato de fideicomiso debería ser totalmente neutro. No debería aplicársele una carga tributaria mayor a la que le correspondería soportar a la operación para cual se utiliza este vehículo, en caso de no instrumentarse el fideicomiso. La neutralidad tributaria debería tener como único efecto que el negocio subyacente protegido a través del fideicomiso tribute de idéntica forma a la que debería tributar, si el mismo no se hubiera protegido a través de este vehículo. Impuestos que recaen sobre el Fideicomiso Impuesto a las Ganancias En función de lo establecido en el decreto 780/1995, y en la ley 25063, los fideicomisos financieros son sujeto con personalidad fiscal incluidos en el artículo 69, en su inciso 6), de la ley de la materia, considerándolos sociedades de capital. Encontrándose sujetas sus utilidades a la alícuota del 35%. La excepción que contiene ese inciso respecto de aquellos fideicomisos cuando fiduciante y beneficiario sean igual sujeto, no comprende ni es aplicable a los fideicomisos financieros, o cuando el fiduciantebeneficiario sea un sujeto del exterior. El decreto 780/1995 y sus modificaciones contiene disposiciones que declaran a los fideicomisos como sujetos del gravamen e imponen al fiduciario la obligación de ingresar el gravamen anualmente. Forma de liquidar el impuesto a las ganancias del Fideicomiso Tratamiento Tributario de las Operaciones con Inmuebles

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Los fideicomisos financieros son sujetos tributarios en su condición de "sociedades de capital" y están incorporados en el artículo 49 de la ley de impuesto a las ganancias siendo considerados sus rendimientos como pertenecientes a la tercera categoría, "renta de empresas". Se dispone que el fiduciario, que debe actuar en carácter de responsable por deuda ajena de las obligaciones fiscales del fideicomiso, tiene a su cargo ingresar en cada año fiscal el impuesto que se devengue sobre las ganancias netas imponibles obtenidas por el ejercicio de la propiedad fiduciaria, considerándose como año fiscal el año calendario, de la cual se deducirán todos los gastos necesarios para obtener, mantener y conservar la fuente productora del rédito. El Fisco sostuvo la deducción positiva de los intereses originados en la retribución de los títulos de deuda emitidos por los fideicomisos financieros o de cualquier otro endeudamiento, admitiendo que tales conceptos están incorporados y comprendidos en las normas generales contenidas en el artículo 80 de la ley de impuesto a las ganancias. Los intereses pasivos originados en un endeudamiento, serán deducibles a efectos de la determinación de la base imponible sobre la cual se calculará el impuesto. Hasta acá, parece que un fideicomiso financiero determina su gravamen como cualquier otra sociedad de capital, pero existen significativas excepciones que los diferencian. Diferencias entre sociedades de capital y fideicomisos financieros: a) No restricción a las posibilidades de deducción de intereses de financiamiento: El inciso a) del artículo 81 de la ley 25063 castiga las posibilidades de las sociedades de capital de deducir los intereses derivados de sus endeudamientos. La norma impide la deducción de los intereses de deudas en aquellos casos en que no se verifiquen determinadas relaciones con el patrimonio neto al cierre del ejercicio fiscal y la renta generada en su transcurso (considerando el monto total del pasivo, los endeudamientos de carácter financiero al cierre del ejercicio comercial o del año calendario). Por su parte, para los fideicomisos financieros constituidos conforme a las disposiciones de los artículos 19 y 20 de la ley 24441, no les será de aplicación la limitación de los intereses establecida en el párrafo anterior. Este beneficio fiscal dado por el decreto 1531/1998 (artículo incorporado a continuación del 121, DR, LG), del que no gozan otras sociedades de capital del artículo 49 de la ley de impuesto a las ganancias (excepto las entidades financieras regidas por la L. 21526), comprende a todos los fideicomisos financieros y con independencia del procedimiento elegido en la colocación de los títulos valores emitidos, hayan sido colocados por oferta pública o privada. La no restricción a la deducción de intereses para los fideicomisos financieros, era necesaria para poder lograr el desarrollo del instituto, siendo su objetivo el de dotar de liquidez a activos que no la tienen. b) No imposición a la utilidad distribuida que exceda la utilidad imponible: Las utilidades distribuidas de los fideicomisos financieros, sin excepciones, tendrán para sus perceptores el tratamiento de "dividendos", es decir, mientras la entidad pagadora sea una sociedad argentina, los mismos tendrán el carácter de no computables para sus beneficiarios en el momento de la determinación de su ganancia. Sin embargo se establece que, cuando los sujetos del artículo 69 del inciso a), así como también los del inciso b) del mismo artículo, efectúen pagos de dividendos, o distribuyan utilidades, en dinero o en especie, y que las mismas superen las ganancias determinadas en base a la aplicación de las normas generales de la ley, acumuladas al cierre del ejercicio inmediato anterior a la fecha de pago o distribución, deberán retener con carácter único y definitivo el 35% (treinta y cinco por ciento) sobre el referido excedente. Tratamiento Tributario de las Operaciones con Inmuebles

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No obstante, el último párrafo del artículo 69 exceptúa de la imposición sobre el excedente de la utilidad distribuida por sobre las ganancias determinadas acumuladas al ejercicio anterior, a los fideicomisos financieros cuyos certificados de participación sean colocados por oferta pública, en los casos y condiciones que al respecto establezca la reglamentación (los privilegia con respecto a aquellos que hayan sido colocados en forma privada). Estos fideicomisos también se beneficiarán bajo igual excepción respecto de las utilidades distribuidas que reconozcan su origen en rentas que estando alcanzadas por el impuesto a las ganancias, no presenten igual criterio de imputación a los balances contable e impositivo (por diferir las normas de valuación aplicables). Impuesto a la Ganancia Mínima Presunta No resultan sujetos pasivos del impuesto por estar excluidos por el artículo 2, inciso f), de la ley del gravamen. Impuesto sobre los Bienes Personales De acuerdo con lo mencionado en el decreto 780/1995, en una interpretación literal de las normas, cabe destacar que el fiduciario debería proceder a la determinación e ingreso del gravamen, y los únicos sujetos pasivos del impuesto sobre los bienes personales, serían las personas físicas y las sucesiones indivisas, quienes deberán incluir entre sus bienes gravados las participaciones que pudieran tener en sociedades o empresas, valuadas sobre la base de la información que éstas deben suministrar a sus socios o accionistas. Impuesto de Sellos El impuesto de sellos grava los actos, contratos y operaciones de carácter oneroso celebrados dentro de cada una de las jurisdicciones. Asimismo, se dispone que los actos realizados fuera de las mismas, se encuentran sujetos al impuesto en ellas, en la medida que de tales instrumentos o actos surja que tengan efectos en estas jurisdicciones, es decir, que deban ser negociados, ejecutados o cumplidos en tales jurisdicciones. Por el decreto 114/1993, se han derogado en el ámbito de la Capital Federal la casi totalidad de hechos imponibles en el gravamen, a excepción de taxativas transferencias de inmuebles. Sin embargo, en la mayoría de las jurisdicciones, el gravamen continúa vigente. Con relación al contrato de fideicomiso, alguna parte de la doctrina ha opinado que la integración de los bienes al patrimonio fiduciario no es ni onerosa ni gratuita, sino en confianza, por lo cual tampoco existiría obligación tributaria. Por lo tanto, se deberá analizar tanto su finalidad y la existencia o no de contraprestación al fiduciante para poder definir la existencia, o no, de la onerosidad. Impuesto al Valor Agregado En la ley de IVA, en su artículo 4, se establece que son sujetos pasivos del gravamen, entre otros, "...cualquier otro ente individual o colectivo...", en tanto se encuentren encuadrados en alguna de las actividades gravadas que se hallen previstas en el primer párrafo del citado artículo.

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Aquí encontramos una diferencia con respecto al impuesto a las ganancias, ya que en el IVA no se establece quién es el sujeto pasivo debiendo, para ello, remitirnos a la ley 11683, que en su artículo 5, inciso c), considera como responsables por deuda propia a "...los patrimonios destinados a un fin determinado...". Concluimos, pues, que será el patrimonio fiduciario quien obtendrá ingresos gravados o no gravados y, como consecuencia de ello, la existencia de la obligación de inscribirse o no como sujeto del gravamen al patrimonio fiduciario. En cambio, de acuerdo con el artículo 84 de la ley 24441, en el caso de fideicomisos financieros cuando los bienes fideicomitidos fuesen créditos, las transmisiones a favor del fideicomiso no constituirán prestaciones o colocaciones financieras gravadas. Cuando el crédito cedido incluya intereses de financiación, el sujeto pasivo del impuesto por la prestación correspondiente a estos últimos continuará siendo el fideicomitente, salvo que el pago deba efectuarse al cesionario o a quien éste indique, en cuyo caso será quien lo reciba el que asumirá la calidad de sujeto pasivo. Régimen Informativo Como surge de la resolución Nº 2419 emitida por afip, tanto los fideicomisos financieros como los fideicomisos no financieros deben cumplir con el “regimen de información para los fideicomisos” por medio del cual, están obligados a informar los datos requeridos por el fisco.

10.3.b. – RG 2419 – Régimen de información fideicomisos Régimen de información para los fideicomisos Según el artículo 1 de la resolución general de reglado número 2419 emitida por el AFIP, se establece un régimen informativo que deberá ser cumplido por los sujetos que actúen en carácter de fiduciarios con respecto a los fideicomisos constituidos en el país, financieros o no financieros. Están obligados a informar los datos requeridos por el fisco tanto los fideicomisos financieros como los fideicomisos no financieros. La información requerida por AFIP es: Del Fideicomiso no Financiero: Fiduciantes, fiduciarios, beneficiarios y fideicomisarios: Apellido y nombres, denominación o razón social, Clave Unica de Identificación Tributaria (C.U.I.T), Código Unico de Identificación Laboral (C.U.I.L) o Clave de Identificación (C.D.I.). Clase o tipo de fideicomiso. Datos identificatorios de el/los bien/es y monto total por entregas de dinero o bienes realizados por los fiduciantes en el período a informar así como el total acumulado por cada período informado, valuados de acuerdo con el procedimiento de valuación dispuesto por la Ley de Impuesto a las Ganancias, texto ordenado en 1997 y sus modificatorias. Del Fideicomiso Financiero: Fiduciantes, fiduciarios y fideicomisarios: Apellido y nombres, denominación o razón social, Clave Unica de Identificación Tributaria (C.U.I.T), Código Unico de Identificación Laboral (C.U.I.L) o Clave Tratamiento Tributario de las Operaciones con Inmuebles

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de Identificación (C.D.I.). Respecto de los beneficiarios deberán informarse dichos datos, cuando se cuente con los mismos. Títulos: "títulos valores representativos de deuda" y/o sobre los "certificados de participación": valor nominal y residual de los títulos. La información debe ser suministrada de acuerdo a los requisitos, plazos, formas y demás condiciones que se establecen en esa resolución general. La obligación de informar deberá cumplirse utilizando el programa aplicativo denominado "AFIP DGI FIDEICOMISOS FINANCIEROS Y NO FINANCIEROS - Versión 1.0", mediante la transferencia electrónica de datos a través del sitio "web" de esta Administración Federal (http://www.afip.gov.ar), conforme al procedimiento establecido por la Resolución General N° 1.345, sus modificatorias y complementarias. Dicha información es de corte anual y el corte es el 31 de Diciembre de cada año, , y suministrarse hasta la fecha del año inmediato siguiente al informado, según el siguiente cuadro. La información debe suministrarse hasta la fecha del año inmediato siguiente al informado, que se fija a continuación: TERMINACION C.U.I.T.

FECHA DE VENCIMIENTO

0-1

Hasta el 27 de julio, inclusive

2-3

Hasta el 28 de julio, inclusive

4-5

Hasta el 29 de julio, inclusive

6-7

Hasta el 30 de julio, inclusive

8-9

Hasta el 31 de julio, inclusive

Cuando alguna de las fechas de vencimiento establecidas precedentemente coincida con día feriado o inhábil, la misma así como las posteriores, se trasladarán correlativamente al o a los días hábiles inmediatos siguientes.

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10.4- Régimen de Información de Administradores y Consorcios ¿Quienes deben cumplir con el régimen de información según la Resolución General AFIP 2159/2006? Administrador de: -Countries -Clubes de campo -Clubes de chacra -Barrios cerrados -Barrios Privados -Urbanizaciones privadas, promovidas y financiadas por particulares para instalación de viviendas, -Consorcios de propietarios de inmuebles afectados al régimen de propiedad horizontal o administraciones de inmuebles afectados al régimen de prehorizontalidad.

¿Cómo se origina el deber de información?

-Countries

-Cuando la superficie del bien es mayor o igual a 400 m2 (Sup. Construida + Sup. Sin construir, es decir el Terreno)

-Clubes de campo -Clubes de chacra -Barrios cerrados -Barrios privados

y -Expensas o Gastos determinados por todo concepto resulte mayor o igual a $ 3.600 en el semestre calendario informado.

-Demás urbanizaciones

-Cuando la superficie de los departamentos o unidades funcionales sea mayor o igual a 100 m2 Tratamiento Tributario de las Operaciones con Inmuebles

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-Edificios de propiedad horizontal -Inmuebles afectados al régimen de propiedad horizontal o prehorizontal

-Sumatoria de las superficies de todos los bienes sea mayor o igual a 400 m2 o

y -Expensas o Gastos determinados por todo concepto resulte mayor o igual a $ 3.600 en el semestre calendario informado.

-Se encuentren a cargo de los mismos sujetos o -Pertenezcan a los mismos propietarios

o 100 m2 según lo visto anteriormente - Pago de la sumatoria de las expensas determinadas más los gastos resulte mayor o igual a $ 3600 (estén o no adeudados)

Correspondan a distintos consorcios o administraciones bajo la gestión o responsabilidad del mismo administrador.

O

Correspondan al mismo consorcio.

¿Qué datos comprende el régimen de información? - La totalidad de los importes en concepto de expensas. - Contribuciones para gastos –comunes o extraordinarios-, - Las cuotas sociales permanentes y de pago periódico, En cada semestre calendario y con relación a los inmuebles siempre que hubieran sido determinadas para cada propietario o sujeto obligado –directa o indirectamente – a su pago y/o pagados. - Propietario o sujeto obligado al pago. Tratamiento Tributario de las Operaciones con Inmuebles

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- Quienes abonen dichas expensas o gastos, total o parcialmente, en carácter de ocupantes por cualquier título. ¿Qué otra información tienen que proporcionar los Administradores? a) Respecto de los administradores de consorcio, "countries", clubes de campo, clubes de chacras, barrios privados, barrios cerrados y de todo tipo de complejo habitacional: 1. Apellido y nombres, denominación o razón social. 2. Clave Única de Identificación Tributaria (C.U.I.T.). 3. Domicilio fiscal. 4. Período a informar. 5. Tipo del complejo urbanístico administrado (country, club de campo, club de chacra, barrio cerrado, barrio privado, edificio de propiedad horizontal u otro tipo de complejo habitacional, por los que se abonen expensas o contribuciones para gastos). 6. Clave Única de Identificación Tributaria (C.U.I.T.) del complejo urbanístico. 7. Denominación del complejo urbanístico. 8. Nombre comercial del complejo urbanístico. 9. Domicilio del complejo urbanístico. 10. Honorario de administración correspondiente al semestre informado. 11. Desde y hasta cuando lo administra. b) Respecto de los ocupantes, propietarios o sujetos obligados al pago de las expensas o contribuciones para gastos del complejo urbanístico: 1. Carácter (propietario, locatario u otro sujeto). 2. Clave Única de Identificación Tributaria (C.U.I.T.) o, en su defecto, Código Único de Identificación Laboral (C.U.I.L.) o Clave de Identificación (C.D.I.), o en caso de no poseerse, tipo y número de documento de identidad de los sujetos cuyos datos deben ser informados conforme la referencia hecha en el Artículo 2º de la RG 2159. Cuando se trate de extranjeros que no cuenten con los datos referidos, deberá informarse el número de pasaporte. Cuando no se obtenga alguno de los datos mencionados en el párrafo precedente respecto de los ocupantes, se deberá informar apellido y nombres, denominación o razón social de éstos últimos.

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3. Domicilio del inmueble/departamento/unidad funcional, etc. 4. Domicilio postal. 5. Superficie total que ocupa en metros cuadrados, indicando la superficie cubierta y semicubierta de la edificación o mejora existente. 6. Importe total en pesos que en concepto de expensas y/o contribución para gastos ha sido determinado para el período correspondiente. 7. Importe total en pesos que en concepto de expensas y/o contribución para gastos ha sido efectivamente abonado en dicho período. 8. Modalidad de pago: según tabla que se despliega en el programa aplicativo. Cuando en el semestre calendario se verifiquen distintas modalidades de pago, se deberá consignar la utilizada con mayor frecuencia. ¿Qué programa aplicativo deben utilizar? "AFIP DGI - REGIMEN INFORMATIVO DE PAGO DE EXPENSAS - Versión 2.0". El mismo se obtiene del sitio "Web" del Organismo (http:// www.afip.gov.ar) La utilización del sistema "AFIP DGI - REGIMEN INFORMATIVO DE PAGO DE EXPENSAS Versión 2.0" requiere tener preinstalado el sistema informático "S.I.Ap. - Sistema Integrado de Aplicaciones - Versión 3.1 - Release 2".

¿Cómo se suministra la información? La información se suministrará mediante transferencia electrónica de datos a través del sitio "web" del Organismo (http:// www.afip.gov.ar), conforme al procedimiento establecido en la Resolución General Nº 1345, sus modificatorias y complementarias. En la dependencia de este Organismo en la que se encuentren inscriptos: cuando el archivo que contiene la información a transmitir tenga un tamaño de 2 "Mb" o superior y por tal motivo los sujetos se encuentren imposibilitados de remitirlo electrónicamente. En este caso deben presentar la información en soporte magnético acompañado del formulario de declaración jurada Nº 438 generado por el programa aplicativo. -En la dependencia de este Organismo en la que se encuentren inscriptos cuando se observe inoperatividad del sistema. -En estos últimos dos casos: en el momento de la presentación se procederá a la lectura, validación y grabación de la información contenida en el archivo magnético, y se verificará si ella responde a los datos contenidos en el formulario de declaración jurada Nº 438. De comprobarse errores, inconsistencias, utilización de un programa diferente al provisto o presencia de archivos defectuosos, la Tratamiento Tributario de las Operaciones con Inmuebles

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presentación será rechazada, generándose una constancia de tal situación. De resultar aceptada la información, la respectiva dependencia entregará un "acuse de recibo".

Si en el periodo determinado no hubiera información a suministra ¿Qué ocurre? -

Se deberá informar a través del sistema la novedad "SIN MOVIMIENTO". Cuando se verifiquen al menos tres (3) presentaciones sucesivas "SIN MOVIMIENTO", los responsables no estarán obligados a continuar presentando declaraciones juradas en los períodos siguientes, hasta que se produzca una nueva información alcanzada por el régimen.

¿En qué fechas deberán proporcionar la información? - Primer semestre calendario de cada año: hasta el último día hábil del mes de julio del mismo año calendario, inclusive. -Segundo semestre calendario: hasta el último día hábil del mes de febrero del año calendario inmediato siguiente al período que se informa, inclusive.

¿Qué ocurre en caso de presentarse una rectificativa? Se consignarán en ella todos los conceptos contenidos en la presentación originaria, incluso aquellos que no hayan sufrido modificaciones. ¿Qué ocurre si hay infracciones o incumplimientos? Se aplica el Art. 38 de la Ley 11683 - PROCEDIMIENTO FISCAL La omisión de presentar las declaraciones juradas informativas previstas en los regímenes de información propia del contribuyente o responsable, o de información de terceros, establecidos mediante resolución general de la Administración Federal de Ingresos Públicos, dentro de los plazos establecidos al efecto, será sancionada —sin necesidad de requerimiento previo— con una multa de hasta PESOS CINCO MIL ($ 5.000), la que se elevará hasta PESOS DIEZ MIL ($ 10.000) si se tratare de sociedades, empresas, fideicomisos, asociaciones o entidades de cualquier clase constituidas en el país, o de establecimientos organizados en forma de empresas estables —de cualquier naturaleza u objeto— pertenecientes a personas de existencia física o ideal domiciliadas, constituidas o radicadas en el exterior. ¿Desde cuándo rige este deber de información para los Administradores de Consorcio? Es de aplicación para la información que corresponda suministrar a partir del segundo semestre calendario del año 2006, inclusive. Tratamiento Tributario de las Operaciones con Inmuebles

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10.5- Régimen de Información de Locaciones de Inmuebles C.A.B.A. - Res (AGIP) 439/08 (Vigencia: Desde 01/11/2008) Es un régimen de información que deben cumplir aquellos sujetos que alquilen inmuebles ubicados en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires siempre que se pague/cobre una suma de dinero a cambio de su uso destinado a: • Explotación comercial, industrial, profesional, de recreo y/o fines turísticos. Están exentos de presentar esta información los cuando el valor de la unidad locada, por locatario/unidad o período mensual, sea igual o inferior a $2.000 (neto de I.V.A.). Se excluye de este régimen a hoteles, hosterías, pensiones, hospedajes, moteles, apart-hoteles, posadas, hostels y similares. • Vivienda. Si el propietario es locador de 1 o 2 inmuebles, o el valor de alquiler mensual es igual o inferior a $3.500 está exento de cumplir con este Régimen de Información. Cuando el inmueble corresponda a un condominio, el obligado a cumplir con este régimen de información es el condómino que perciba el mayor valor, si es el mismo quien posea el CUIT más bajo. Este Régimen de Información es mensual, se confecciona la declaración jurada por el aplicativo “AFIP DGR Locaciones – Versión 1.0”, el cual estará disponible en la página web de Rentas a partir del 28/11/2008. Los datos que se informarán son: ¾

Razón Social o Apellido y Nombre, domicilio real o legal, y número de CUIT del agente de información.

¾

Carácter del agente de información (locador / inmobiliaria).

¾

Razón Social o Apellido y Nombre, domicilio real o legal, y número de CUIT/ CUIL/CDI del/los locador/es; y si este fuera un condominio, su número de CUIT.

¾

Razón Social o Apellido y Nombre, domicilio real o legal, y número de CUIT/ CUIL/CDI del/los locatario/s.

¾

Número/s de partida/s inmobiliaria/s; en caso que el inmueble locado no la poseyera, informará la ubicación física, indicando calle, número, sector, torre, piso, departamento, oficina, local, barrio, código postal.

¾

Cuál de los hechos indicados en el apartado D. resulta informado.

¾

Plazo de la “locación”, expresada en meses.

¾

Valor mensual, expresado en moneda de curso legal, de la “locación”. Si los montos se encontraran pactados en moneda extranjera, los mismos deberán convertirse a moneda nacional aplicando el tipo de cambio vendedor fijado por el Banco Nación al cierre del día en que se hubiera producido el hecho que genera la obligación de informar.

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El vencimiento para la presentación de la declaración jurada opera el 15 del mes siguiente al informado.

11 - Régimen Sancionatorio

Detalle Régimen de Información de COTI

Tipo de Sanción

Norma

No se obtendrá el Certificado RG 2506/08 de Bienes Inmuebles El escribano deberá informar la RG 781/00 operación Multa agregado a continuación LPT 11.683 del Art. 38 (primer párrafo) Multa Art. 39 y agregado a LPT 11.683 continuación

Regímenes de Información

Multa agregado a continuación LPT 11.683 del Art. 38 (primer párrafo) Multa Art. 39 y agregado a LPT 11.683 continuación

Impuestos Nacionales

Multa Arts. 45,46, 48

LPT 11.683

Impuestos Provinciales (CABA)

Multa Art. 93

Código Fiscal

Impuestos Provinciales (BSAS)

Multa Art. 53

Código Fiscal

Además de las sanciones propiamente dichas incluidas en cada ordenamiento, cabe destacar que existen consecuencias que no llegan a ser sanciones pero implican una disminución en el crédito de impuesto computado oportunamente por el contribuyente: a) Consecuencias en el Impuesto a las Ganancias. ¿Qué sucede cuando no se cumplen con los procedimientos de venta y reemplazo? El decreto reglamentario de la ley de impuesto a las ganancias, en su artículo 96, establece que en el caso de que no se adquiera el bien de reemplazo, o no se iniciaran o concluyeran las obras en los plazos máximos establecidos, se deberá imputar al período fiscal en el que ese hecho se produzca la ganancia por la venta oportunamente "desgravada" del impuesto a las ganancias. Tratamiento Tributario de las Operaciones con Inmuebles

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El decreto reglamentario agrega que esa ganancia del período, o períodos anteriores, debe estar debidamente actualizada. En este punto, creemos que, por el sentido de la redacción del mismo, se refiere a la actualización, actualmente prohibida por la ley 23928 y su modificatoria, la ley 25561, y no a intereses de tipo resarcitorios. No es necesario "rectificar" la declaración jurada, sino que en el ejercicio en el que no se cumplan los plazos de reemplazo, se hará un ajuste impositivo imputando esa ganancia oportunamente desgravada. b) Consecuencias en el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles En el caso de incumplimiento de los requisitos establecidos en la misma ley 23905 o en la reglamentación, el contribuyente deberá ingresar el impuesto omitido, con más la actualización, actualmente prohibida por la ley 23928 y su modificatoria, la Ley 25561. En este caso, además, la misma ley 23905, en su artículo 15, deja abierta la posibilidad de la aplicación de los intereses resarcitorios, que se contemplan en el artículo 37 de la ley 11683 de procedimiento tributario c) Consecuencias en el Impuesto al Valor Agregado En caso de desafectar un inmueble que había sido incorporado a la actividad gravada dentro del plazo de 10 años, deberá restituirse el crédito fiscal oportunamente computado (Art. 11 LIVA)

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