Principii Din Buzu.docx

Baza teoretică a procesului de evaluare o reprezintă totalitatea legităţilor, principiilor şi regulilor care sau format în rezultatul analizei cazurilor concrete de evaluare, precum şi a comportamentului participanţilor la piaţa imobiliară, în practică, principiile de evaluare sunt grupate în următoarele categorii: 1) principii ce reflectă atitudinea utilizatorului; 2) principii de ţin de relaţiile între părţile componente ale proprietăţii imobiliare; 3) principii ce reflectă atitudinea pieţei; 4) principiul celei mai bune şi eficiente utilizări. Principiile de evaluare sunt interdependente. Este necesar să menţionăm că influenţa mediului înconjurător, gradul de dezvoltare a pieţei imobiliare pot împiedica manifestarea unuia din principii. Astfel, la evaluarea unei proprietăţi imobiliare concrete pot fi aplicate doar unele din principiile menţionate mai sus şi cu anumite limitări. 2.1. Principiile ce reflectă atitudinea utilizatorului Următoarele principii sunt incluse în grupul dat: principiul utilităţii, principiul substituţiei şi principiul de anticipare. Principiul utilităţii (utility) se bazează pe premisa că oricare bun imobiliar va avea valoare doar în cazul dacă va fi util proprietarului, contribuind la satisfacerea necesităţilor personale, economice sau sociale ale acestuia. Utilitatea bunului imobiliar este determinată de capacitatea lui de a satisface necesităţile utilizatorului într-un loc dat şi la un moment dat. Principiul substituţiei (substitution) afirmă că un cumpărător raţional nu va plăti pentru un bun imobiliar o sumă mai mare decât suma minimă pentru care poate fi procurat un alt bun imobiliar cu o utilitate similară. Acest principiu stă la baza tuturor metodelor de evaluare a bunurilor imobiliare. După conţinut, principiul substituţiei este asemănător cu noţiunea de costuri alternative. Costurile alternative reprezintă pierderile

eventuale ale investitorului în urma respingerii unor proiecte investiţionale de alternativă şi investirea mijloacelor în proiectul analizat Principiul de anticipare (anticipation) reflectă atitudinea utilizatorului pentru valoarea prezentă a veniturilor viitoare. La baza acestui principiu stă teoria valorii banilor în timp. 2.2 Principiile ce ţin de relaţiile între părţile componente ale proprietăţii imobiliare Grupul dat întruneşte următoarele principii: principiul productivităţii reziduale, principiul contribuţiei, principiul veniturilor crescătoare şi descrescătoare, principiul echilibrului, principiul mărimii economice şi principiul diviziunii economice. Principiul productivităţii reziduale (residual productivity) presupune determinarea venitului net atribuit terenului, după deducerea costurilor pentru forţa de muncă, capital şi antreprenoriat. în dependenţă de situarea şi calitatea lotului de teren utilizatorul lotului poate optimiza veniturile, reduce costurile, satisface necesităţile de confort. Principiul contribuţiei (contribution) se bazează pe ipoteza că valoarea bunului imobiliar poate creşte sau scădea în urma prezenţei sau lipsei unui element al proprietăţii imobiliare. Contribuţia valorică a elementului la valoarea totală a proprietăţii poate fi diferit de costul propriu zis al elementului. De exemplu, pentru a îmbunătăţi aspectul unei clădiri ea este zugrăvită. Dar dacă culoarea nu corespunde standardelor pieţei, valoarea clădirii va scădea. Principiul veniturilor crescătoare şi descrescătoare (increasing and decreasing returns) afirmă că pe măsura atragerii unor resurse suplimentare la mijloacele de producţie de bază, la prima etapă, veniturile nete vor spori rapid; peste o perioadă de timp rata de creştere se va micşora, iar la un anumit moment rata de creştere a valorii va fi mai mică decât cheltuielile pentru resursele adiţionale.

Principiul proporţionalităţii sau echilibrului (balance) este legat de principiul veniturilor crescătoare şi descrescătoare. Principiul dat susţine că fiecărui tip de folosire a pământului îi corespunde o anumită combinaţie a mijloacelor de producţie, datorită cărora valoarea terenului este maximală. Acest principiu poate fi aplicat nu numai în cazul terenurilor ci şi în cazul analizei unei localităţi, regiuni sau unei ţări. De exemplu, într-o economie prin prisma principiului echilibrului, putem analiza echilibrul între dezvoltarea sectorului de stat şi cel privat, între sfera productivă şi sfera neproductivă. Principiul mărimii economice (economic size) presupune că pentru asigurarea folosirii optimale a pământului în conformitate cu condiţiile pieţei, este necesar ca terenul să corespundă unei anumite mărimi. De exemplu, dacă lângă un centru comercial nu este loc pentru parcarea transportului auto, atracţia centrului în ochii potenţialului cumpărător va avea de suferit. Şi contrariul, dacă o staţie de alimentare cu combustibil ce se află la intersecţia unor străzi, este amplasată pe un lot de pământ prea mare, surplusul de pământ nu va aduce proprietarului un venit adiţional. Principiul divizării economice (economic division) se aplică în cazul când apar mai multe drepturi reale asupra unui bun imobiliar, în rezultatul cărora valoarea totală a bunului se majorează. Divizarea poate fi efectuată după următoarele criterii: perioada de posesiune (diferite tipuri de arendă, folosinţă viageră, etc.); dreptul de folosinţă (servitutea, arenda, administrarea fiduciară, etc.); dreptul ipotecar; divizarea fizică. 2.3. Principii ce reflectă atitudinea pieţei

în grupul principiilor ce reflectă atitudinea pieţei sunt incluse: principiul cererii şi ofertei, principiul concurenţei, principiul schimbării, principiul dependenţei şi principiul conformităţii. Principiul cererii şi ofertei (supply and demand) indică că preţul pentru un bun imobiliar este determinat de interacţiunea cererii şi ofertei. Valoarea bunului imobiliar este determinată nu numai de utilitatea lui ci şi de raritate. Interacţiunea cererii şi ofertei pe parcursul unei perioade de timp îndelungate poate stabili destul de efectiv preţul pentru bunul imobiliar. Pe termen scurt, din cauza imperfecţiunii pieţei imobiliare, inelasticităţii ofertei şi elasticităţii cererii piaţa imobiliară, deseori, se află în dezechilibru. De exemplu, în perioada 1999-2001 în municipiul Chişinău, oferta de bunuri imobiliare cu destinaţie locativă depăşea de câteva ori cererea, ceea ce a rezultat într-o scădere semnificativă a preţurilor. Principiul concurenţei (competition) presupune că în cazul când pe piaţă beneficiul depăşeşte plata pentru mijloacele de producţie, pe piaţa dată se înăspreşte concurenţa, ceea ce duce la scăderea nivelului mediu al beneficiului. Principiul schimbării (change) afirmă că valoarea bunurilor imobiliare se schimbă continuu. Bunurile imobiliare sunt supuse uzurii; se schimbă modul de folosinţă a terenurilor; apar tehnologii noi; se schimbă politica statului; se schimbă preferinţele consumatorilor - aceşti factori duc la schimbarea utilităţii bunului imobiliar. Principiul dependenţei (dependency) presupune că valoarea unui bun imobiliar este influenţată şi influenţează valoarea altor bunuri imobiliare amplasate în apropierea lui. De exemplu, construcţia unui bun imobiliar cu destinaţie industrială într-un sector cu destinaţie locativă va duce, inevitabil, la reducerea valorii caselor de locuit amplasate în sectorul dat. Principiul conformităţii (conformity) afirmă că stilul arhitectural, gradul de confort al bunului imobiliar trebuie să corespundă cerinţelor şi aşteptărilor pieţei. De exemplu, valoarea apartamentelor de stil vechi, cu odăi mici şi fără loggii este mai mică decât valoarea apartamentelor moderne. Principiul conformităţii este strâns legat de principiile progresiei şi regresiei. Principiul progresiei acţionează în cazurile când datorită valorii înalte a obiectelor vecine, creşte valoarea obiectului evaluării. Şi din contra, dacă costul de construcţie al unei case este de 200 mii dolari SUA şi este construită între-un sector inferior, unde, de obicei nu se construiesc case scumpe sunt o raritate, valoarea de piaţă a acestei 2.4. Principiul celei mai bune şi eficiente utilizări Cea mai bună şi eficientă utilizare (highest and best use) este un concept utilizat de Standardele Internaţionale de Evaluare şi este folosit pe larg de evaluatorii din America de Nord. Descrierea acestui principiu se conţine şi în Standardele Europene de Evaluare. Principiul celei mai bune şi eficiente utilizări este definit ca utilizarea cea mai probabilă a bunului, care este posibilă din punct de vedere fizic, justificată în mod corespunzător, admisibilă din punct de vedere legal, eficientă din punct de vedere economic şi din care rezultă cea mai mare valoare a bunului supus evaluării. Utilizarea care duce la cea mai mare valoare este considerată ca cea mai bună utilizare şi va corespunde definiţiei valorii de piaţă. Principiul celei mai bune şi eficiente utilizări ia în considerare factorii majori ce influenţează valoarea bunului imobiliar: economici, sociali, juridici, fizici, întrunind şi alte principii de evaluare menţionate anterior.