Materi Uas H.agraria.docx

HUKUM AGRARIA  Jadi pengertian agraria dapat diartikan secara luas maupun sempit.  Dalam arti sempit agraria berarti tanah pertanian,  sementara dalam arti luas, agraria diartikan sebagia sesuatu yang berkaitan dengan tanah (lapisan permukaan bumi), (pasal 4 ayat 1 UUPA)  namun lebih luas lagi agraria juga berkaitan dengan tubuh bumi, air, ruang angkasa dan kekayaan alam di dlamnya.(Pasal 1 ayat 2)     

UUPA No. 5 Tahun 1960 sendiri tidak memberikan batasan mengenai arti agraria. Akan tetapi dari berbagai rumusan yang terdapat di dalam UUPA dapat disimpulkan sebagai berikut : Kata “agraris” dipergunakan untuk menggmbarkan corak dari susunan kehidupan, termasuk perekonomiannya masyarakat Indonesia. Materi yang diatur dalam UUPA menyangkut pengelolaan bumi, air dan ruang angkasa, termasuk kekayaan alam yang terkandung di dalamnya. Hak-hak yang diatur meliputi hak-hak atas tanah(sebagai lapisan di permukaan bumi termasuk yang di bawah air)dan tubuh bumi, juga hak guna air, pemeliharaan dan penangkapan ikan serta hak guna ruang angkasa.

 Pasal 4 ayat 1) “ Atas dasar ……………ditentukan adanya macam2 hak atas permukaan bumi yang disebut “tanah”…………  Pasal 1 ayat (4) “ Dalam pengertian bumi, selain permukaan bumi, termasuk pula tubuh bumi di bawahnya serta yang berada di bawah air.  Pasal 1 Ayat (5), “ Dalam pengertian air termasuk baik perairan pedalaman maupun laut wilayah Indonesia.  Pasal 1 ayat (5), “ yang dimaksud dengan ruang angkasa ialah ruang diatas bumi dan air tersebut…  Jadi Hukum Agraria juga dapat berarti luas dan sempit  Dalam arti sempit, maka hukum agraria hanyalah menyangkut hukum pertanahan.  Dalam arti luas : Suatu kelompok berbagai hukum yang mengatur hak - hak atas penguasaan sumber-sumber alam Indonesia, yang meliputi hukum pertanahan, hukum pengairan, hukum pertambangan, hukum kehutanan dan hukum perikanan.  Atau bisa juga diartikan seluruh kaidah hukum baik tertulis maupun tidak tertulis yang mengatur bumi, air, ruang angkasa dan kekayaan alam yang terkandung di dalamnya. (lihat pasal 1 ayat 4,5 dan 6 UUPA) SEJARAH HUKUM AGRARIA SEBELUM UUPA A. Politik Agraria kolonial  Hukum agraria kolonial sebagian tersusun berdasarkan tujuan dan sendi2 dari penjajah hingga bertentangan dengan kepentingan rakyat

 Sebagai akibatnya, hukum agraria sebelum lahirnya UUPA bersifat dualisme (Hukum adat dan hukum kolonial), sehingga banyak menimbulkan masalah antar golongan.  Bagi rakyat Indonesia(asli), hukum agraria penjajah tidak menjamin kepastian hukum.  Adapun hukum agraria kolonial yang pernah diberlakukan di Indonesia (saat ini tdak berlaku lagi karena sudah dicabut oleh UUPA)adalah :  A. Agrarische Wet(S.1870) dan ditentukan dari ayat-ayat pasalnya yaitu Algemeene Domein Verklaring yang terdapat dalam Pasal 1 Agrarische Besluit DAN Speciale Domein Verklaring untuk Keresidenan Sumatera, Manado, dan Borneo.  Koninklijke Besluit (S.1872) dan Peraturan Pelaksananya .  Buku II KUHPer  Tujuan agrarische wet adalah untuk memberi kemungkinan dan jaminan pada pemodal besar (asing) agar dapat berkembang di Indonesia(dulu bernama Hindia Belanda), yaitu dimungkinkannya para pemodal besar tersebut memperoleh tanah dengan hak erfpach dalam jangka waktu yang lama.  Selain itu dikembangkan pula asas Domein Verklaring yang menyatakan bahwa “ Semua tanah yang oleh pihak lain tidak dapat dibuktikan eigendomnya adalah Domein /milik negara”  Asas ini tentu saja sangat merugikan masyarakat Indonesia, terutama masyarakat Hukum Adat dengan Hak ulayatnya. Falsafah yang Berlainan antara hukum adat dan hukum Barat  Hukum Agraria Barat Bersifat Individualistis-liberalistis, sehingga pusatnya terletah pada hak eigendom (pemilikan perorangan yang mutlak) disamping asas domein verklaring.  Sedangkan hukum adat berpangkal dari kebersamaan (komunalistis) yang senantiasa memperimbangkan kepentingan umum dan perorangan.

ANEKA RAGAM JENIS HAK ATAS TANAH (MENURUT H.BARAT & H.ADAT 1. Hak Atas Tanah Menurut BW (H. Barat)  Bezit (Kedudukan berkuasa)  Eigendom (Hak milik)  Buren recht (Hak bertentangga)  Herendienst (Hak kerja rodi)  Het Regt Van Opstaal (Hak numpang karang)  Het Erfpacht Streght (Hak usaha)  Het Vrucht Gebuijk (hak pakai hasil)  Het Recht Van Gebruljken de bewoning (Hak pakai dan Hak mendiami) 2. Hak Atas Tanah Menurut Hukum Adat a. Hak persekutuan atas tanah (Hak bersama)  Hak Ulayat  Hak dari kelompok kekerabatan atau keluarga luas. b. Hak perorangan atas tanah

     

Hak Milik Hak wenang pilih (Hak mendahului/Hak terdahulu) : Hak yang dimiliki seseorang untuk memiliki sebidang tanah. Contohnya : Sepadan (orang terakhir yang mengusahakan tanah tersebut) Hak menikmati hasil Hak pakai Hak Imbalan Jabatan : hak yang dimiliki oleh pejabat dimana tanah adalah sebagai imbalan dari hasil kerja dari seseorang. Hak Wenang Beli : dimana yang mempunyai hak wenang beli adalah orang tertentu. Contohnya : Saudara dari sipenjual tanah.

TUJUAN UUPA 1.

Meletakkan Dasar-dasar Kenasionalan Dimana UUPA adalah alat untuk mempersatukan bangsa Indonesia, UUPA berlaku untuk seluruh rakyat Indonesia dan kepentingan rakyat adalah kepentingan utama.

2.

Meletakkan Dasar-dasar Kesatuan & Kesederhanaan Dimana UUPA bertujuan untuk menghilangkan DUALISME, karena ada kata-kata Kesatuan, Kesederhanaan maksudnya hukum yang ideal adalah hukum agraria yang mengambil Hukum Adat yang sederhana karena Hukum Adat sebagai sumber materil Hukum Agraia Nasional.

3.

Meletakkan Dasar Kepastian Hukum Karena kepastian hukum sangat penting (Pasal 19 UUPA)

SEJARAH PEMBENTUKAN UUPA A. LATAR BELAKANG (alasan yang mendasari lahirnya UUPA) Lihat Konsiderans “menimbang” UUPA : 1. Kehidupan masyarakat (rakyat ) Indonesia yang bercorak agraris, sehingga perlu diatur mengenai BAR menuju masyarakat yang adil dan makmur. 2. Hukum Agraria kolonial tidak sesuai/bertentangan dengan kepentingan rakyat Indonesia. 3. Terdapat dualisme hukum pada waktu itu 4. Bagi rakyat Indonesia Asli, hukum agraria kolonial tidak menjamin kepastian hukum ( lebih banyak memberikan kesengsaraan) B. SEJARAH LAHIRNYA UUPA 1. Panitia Agraria Yogyakarta (1948) Diketuai oleh Sarimin Reksodihardjo = Kepala Bagian Agraria Kementrian Dalam Negeri Diantara usulan panitia yogyakarta : o Dilepaskan asas domein v, dan pengakuan hak ulayat o Diadakan kemungkinan adanya hak perseorangan yang kuat, yaitu hak milik yang dapat dibebani hak tanggungan.

o o o

Supaya diadakan penyelidikan terlebih dahulu terhadap peraturan-peraturan negara lain Perlu diadakan penetapan maksimum luas tanah dll

2. Panitia Agraria Jakarta (1951) Panitia Yogyakarta dibubarkan Keanggotaan dan tugas panitia ini hampir sama dengan panitia terdahulu. 3. Panitia Agraria Soewahjo Lihat lebih lanjut dalam sejarah di buku-buku literatur HUKUM AGRARIA BELANDA YANG DICABUT UUPA “lihat bagian memutuskan dalam UUPA” 8 PRINSIP FILOSOFI DARI UUPA

1. Prinsip Kesatuan Hukum Agraria Untuk Seluruh Wilayah Tanah Air. Bahwa hanya ada 1 UU mengenai Agraria di Indonesia yang berlaku untuk seluruhnya dimana dahulu adanya Dualisme tentang Hukum Agraria. 2. Penghapusan Pernyataan Domein. Dimana Azas Domein tidak sesuai dengan Prinsip Kesatuan Indonesia sehingga dihapuskan dan bertentangan dengan Konstitusi Negara Indonesia pada Pasal 33 ayat (3) UUD 1945 yang mana dikatakan bahwa Negara hanya “menguasai” tidak “memiliki”. 3. Fungsi Sosial Hak Atas Tanah (Pasal 6 dan Pasal 15 UUPA). Dimana semua ha katas tanah memiliki fungsi social, karena UUPA berbeda dengan masyarakat Eropa yang memakai hak Individualistis. Setiap pemegang hak atas tanah berkewajiban memelihara tanah (Pasal 15 UUPA) 4. Pengakuan Hukum Agraria Nasional berdasarkan Hukum Adat dan Pengakuan dari Eksistensi Hak Ulayat (Pasal 5 & Pasal 3 UUPA).  Pasal 5 : dimana Hukum Agraria yang berlaku atas BARAKAT ialah Hukum Adat sepanjang tidak bertentangan dengan kepentingan Nasional dan Negara.  Pasal 3 : dimana Hukum Agraria mengakui terhadap hak ulayat selama hak ulayat tersebut masih ada, pelaksanaannya harus sesuai dengan kepentingan nasional dan tidak bertentangan dengan Peraturan UU. 5. Persamaan Derajat Sesama Warga Negara Indonesia dan Persamaan Antara Laki-laki dan Wanita (Pasal 9 ayat (2) UUPA). Dimana UUPA tidak membedakan antara laki-laki dan wanita untuk memperoleh Hak Atas Tanah, karena landasan ideologinya adalah Pancasila dimana dalam Pancasila terdapat sila ke 2 “Kemanusiaan yang adil dan beradab”. 6. Pelaksanaan Reforma Hubungan Antara Manusia (Indonesia) dengan Tanah atau dengan Bumi, Air dan Ruang Angkasa (Pasal 7 UUPA). Reforma : Perubahan/Perombakan. Perubahan tentang system pertanahan di Indonesia dimana dahulu sebelum UUPA lahir dikatakan bahwa siapa saja boleh menguasai tanah selama dia mampu tidak ada batasan sehingga atas dasar kondisi tersebut UUPA membatasi kepemilikan tanah atau yang dikenal dengan Latifundia, sehingga lahirlah Land Reform (adanya batasan kepemilikan tanah).

7. Rencana Umum Penggunaan, Persediaan, Pemeliharaan Bumi, Air dan Ruang Angkasa. Dimana adanya perencanaan dalam sebuah penggunaan, persedian, pemeliharaan BARAKAT dan itu dilakukan oleh RT/RW. Dimana kalau tidak ada perencanaan bias terjadi percampuran pemukiman dan industry dimana kalau dicampur akan merasa tidak nyaman. 8. Prinsip Nasionalitas (Pasal 21 UUPA) Maksud prinsip nasionalitas adalah hanya warga Indonesia yang mempunyai hubungan tanah atau Hak Milik terhadap tanah. Dimana warga Negara Asing tidak dapat memiliki Hak Milik atas tanah. HAK MENGUASAI NEGARA  Pasal UUPA yang mengaturnya (lihat pasal 2 UUPA)  Hak menguasai negara adalah sebutan yang diberikan UUPA Kepada lembaga hukum dan hubungan hukum kongkret antara Negara dan tanah Indonesia.  Kewenangan negara dalam bidang pertanahan tersebut merupakan pelimpahan tugas bangsa, dan kewenangan tersebut bersifat publikk semata-mata.  Hak menguasai negara berbeda benar dengan hubungan hukum yang bersifat pemilikan antara negara dan tanah berdasarkan domein verklaring dalam hukum tanah kolonial  Dalam penjelasan Umum II disebutkan “ UUPA berpangkal pada pendirian, bahwa untuk mencapai apa yang ditentukan pada pasal 33 UUD tidak perlu dan tidak pada tempatnya bahwa bangsa Indonesia ataupun negara bertindak sebagai pemilik tanah. Adalah lebih tepat apabila negara sebagai organisasi kekuasaan dari seluruh bangsa Indonesia bertindak selaku badan penguasa.  Hak pemilikan negara atas tanah bukanlah konsepsi Hukum Tata Negara Modern, melainkan konsepsi hukum tata negara feodal yang sudah lama ditinggalkan baik dalam praktek maupun dalam teori hukum.  Teori pemilikan tanah oleh negara dan tidak dimungkinkan nya pemilikan tanah oleh perorangan juga pernah diterapakan oleh negara komunis (ex, Rusia 1917) yang juga sudah ditinggalkan  Indonesia bukan negara yang bersifat feodal, juga bukan negara komunis  Dalam pasal 2 ayat 2 UUPA, diberikan rincian kewenangan hak menguasai dari negara berupa kegiatan : 1. Mengatur dan menyelenggarakan peruntukan , penggunaan, persediaan dan pemeliharaan bumi, air dan ruang angkasa. 2. Menentukan dan mengatur hubungan – hubungan hukum antara orang-orang dengan bumi, air dan ruang angkasa 3. Menentukan dan mengatur hubungan-hubungan hukumantara orang-orang dan perbuatanperbuatan hukum yang mengenai bumi, air dan ruang angkasa.  Dapat dilihat dari rumusan pasal tersebut bahwa hak menguasai negara bersifat publik semata, dengan demikian tidak akan ada tafsiran lain dari pengertian dikuasai tersebut.  Kewenangan negara sebagaimana yang dimaksudkan pasal 2 UUPA meliputi kewenangan legislatif, eksekutif, maupun yudikatif

A. Kekuasaan legislatif mencakup mengatur dan menentukan dalam bentuk peraturan perundang-undangan. B. Kekusaan eksekutf mencakup pengertian menyelenggarakan dan menentukan, dilakukan oleh presiden yang dibantu oleh menteri dan pejabat tinggi lain yang bertugas di bidang pertanahan. (ex, menyelenggarakan pendaftaran tanah dll) C. Kewenangan yudikatif dimaksudkan menyelesaikan sengketa-sengketa tanah, baik diantara rakyat sendiri maupun diantara rakyat dan pemerintah melalui peradilan umum dan peradilan TUN  Subyek dari hak menguasai negara adalah Negara Republik Indonesia, sebagai organisasi kekuasaan seluruh wilayah Indonesia. - Hak menguasai dari negara meliputi semua tanah dalam wilayah negara republik Indonesia , baik tanah-tanah yang tidak atau belum maupun yang sudah dihaki oleh hak-hak perorangan. - Tanah-tanah yang belum dihaki oleh hak-hak perorangan, oleh UUPA disebut tanah-tanah yang dikuasai langsung oleh negara . Untuk menyingkat pemakaian kata-kata, dalam praktek administrasi digunakan sebutan tanah negara. - Sudah barang tentu maksudnya berbeda dengan landsdomein atau milik negara seperti yang terdapat dalam asas domeinverklaring.  TERCIPTANYA HAK MENGUASAI NEGARA o Hak menguasai negara merupakan pelimpahan tugas kewenangan Bangsa Indonesia, yang dilakukan oleh wakil-wakil bangsa Indonesia pada waktu menyusun UUD 1945 dan membentuk negara republik Indonesia pada tanggal 18 Agustus 1945. Pelimpahan tugas tersebut dituangkan dalam pasal 33 ayat 3 UUD 45.  Hak menguasai negara tidak dapat dipindahkan kepada pihak lain. Tetapi pelaksanaannya dapat dilimpahkan kepada pemerintah daerah dan masyarakat hukum adat sepanjang hal itu diperlukan dan tidak bertentangan dengan kept.nasional.  Hak menguasai negara sebagai pelimpahan hak bangsa tidak akan hapus, selama negara Republik Indonesia masih ada sebagai negara yang merdeka dan berdaulat. HUKUM ADAT DALAM HUKUM TANAH NASIONAL “ lihat catatan tanggal 20 sep 2018” Hukum adat yang mana ?  Hukum adat yang dimaksud bukanlah hukum adat golongan Timur Asing, melainkan hukum aslinya golongan pribumi.  Yaitu, hukum aslinya golongan rakyat pribumi yang merupakan hukum yang hidup dalam bentuk tidak tertulis dan mengandung unsur-unsur nasional yang asli, yaitu sifat kemasyarakatan dan kekeluargaan, yang berasaskan keseimbangan serta diliputi oleh suasana keagamaan (Seminar hukum adat dan pembangunan Hukum Nasional, Yogyakarta 1975)  Dalam pembentukan hukum tanah nasional, yang digunakan sebagai bahan utama adalah konsepsi dan asas-asas hukum adat. KONSEPSI DAN SISTEM HUKUM ADAT

 Konsepsi hukum adat adalah komunalistik religius, yang memungkinkan penguasaan tanah secara individual, dengan hak-hak atas tanah yang bersifat pribadi, sekaligus mengandung unsur kebersamaan.  Sistem hak-hak penguasaan atas tanah dalam hukum adat yaitu hak penguasaan atas tanah yang tertingi adalah hak ulayat (dapat beraspek perdata dan publik)  Tanah ulayat adalah tanah bersama masyarakat adat bersangkutan, jadi subyek hak ulayat adalah masyarakat.  Hak atas tanah yang dikuasai para warga, semuanya baik secara langsung maupun tidak langsung bersumber dari Hak ulayat sebagai hak bersama. ARTI DAN MAKNA PERNYATAAN PASAL 5 & 56  Berfungsinya hukum adat sebagai pelengkap hukum tanah nasional yang tertulis, itulah arti dan makna ketentuan pasal 5, bahwa “hukum tanah nasional ialah hukum adat’. Pernyataan itupun menunjukkan fungsi hukum adat sebagai sumber utama dalam pembangunan hukum tanah nsional.  Pasal 56 menunjuk ketentuan hukum adat setempat , yaitu ketentuan hukum adat yang berlaku di daerah bersangkutan pada waktu terjadinya kasus yang akan diselesaikan . SYARAT-SYARAT BAGI BERLAKUNYA NORMA-NORMA HUKUM ADAT 1. Norma2 hukum adat yang sudah disaneer Dalam perkembangannya , banyak norma hukum adat yang dipengaruhi oleh pemikiran individualistik-liberal dan pengaruh masyarakat feodal. Maka dari itu norma2 tersebut harus dibersihkan dari unsur-unsur yang bertentangan dengan jiwa pancasila (disaneer) 2. Tidak boleh bertentangan dengan kept. Nas dan negara Kept nasional harus ditempatkan di atas kept golongan dan daerah, apalagi kept.perorangan. (ex. LIHAT penjelasan umum angka II/3 3. Tidak boleh bertentangan dengan sosialisme Indonesia Hukum adat yang mengandung unsur pemerasan yang bertentangan dengan sosialisme Indonesia, dengan tegas diubah dalam pembangunan hukum tanah nasional. 4. Tidak boleh bertentangan dengan peraturan UUPA Lihat pasal 9 UUPA dan bandingkan dengan hukum adat yang berlaku pada masyarakat genealogis tertentu yang membedakan kedudukan laki-laki denga wanita. 5. Tidak boleh brtntangn dngn peraturan-perundangan lainnya Dengan berlakunya peraturan perundangan sebagaimana yang diamanatkan UUPA, maka hukum adat yang bertentangan dengan ketentuan perundangan tersebut menjadi tidk berlaku lagi.

HAK ULAYAT MASYARAKAT HUKUM ADAT DALAM HUKUM AGRARIA NASIONAL  Hak ulayat merupakan serangkaian wewenang dan kewajiban suatu masyarakat hukum adat yang berhubungan dengan tanah dalam lingkungan wilayahnya  Hak ulayat meliputi semua tanah yang ada dalam lingkungan masyarakat hukum adat baik yang sudah dihaki seseorang maupun yang belum.  Hak ulayat mempunyai kekuatan yang berlaku ke dalam dan ke luar  Kekuatan Hak Ulayat Berlaku Ke Dalam Penguasa adat berwenang menunjuk hutan tertentu sebagai hutan cadangan yang tidak boleh dibuka oleh siapapun. Ia berwenang pula menunjuk tanah tertentu untuk dipakai guna keperluan umum. Anggota masyarakat hukum adat mempunyai keleluasaan untuk membuka dan mempergunakan tanah di lingkugan wilayah masyarakat tersebut, namun sebelum itu ia harus memberitahukan kepada penguasa adat. Namun untuk membuka tanah ia tidak diharuskan membayar sesuatu. Tanah tersebut dapat dikuasai dengan hak pakai, dan dimungkinkan dipunyai denngan hak milik . Hal itu tergantung kenyataan apakah tanah itu dikuasai dan diusahakannya secara terus-menerus atau sementara saja. Jadi hak perseorangan atas tanah dalam hukum adat bersumber dari hak ulayat masyarakatnya. Begitu juga setiap anggota masyarakat hukum adat dapat leluasa memungut hasil hutan tanpa pembayaran sepanjang untuk kebutuhan hidup sehari-hari. Namun Jika untuk perdagangan, ia harus menyerahkan sepersepuluh kepada penguasa adat. Hubungan Hak Ulayat Dengan Hak Perseorangan Antara hak ulayat dengan hak perseorangan selalu ada pengaruh timbal balik.Makin banyak usaha yang dilakukan seseorang atas suatu bidang tanah, makin eratlah hubungannya dengan bidang tanah yang bersangkutan dan makin kuat pula haknya atas tanah tersebut.  Di tempat yang hak ulayatnya masih kuat, bagaimanapun kuatnya hak perseorangan atas tanah, namun tetap hak itu terikat kepada hak ulayat. Misalnya jika tanah tidak diusahakan lagi, hak ulayatnya mnjadi kuat kembali hingga tanahnya kembali ke dalam kekuasaan penuh masyarakat hukum adat bersangkutan. Jadi jika sebidang tanah tidak diusahakan lagi hingga kembali menjadi hutan dan tumbuh belukar diatasnya , hal itu bisa menyebabkan hilangnya hak atas tanah bersangkutan, dan tanah tersebut boleh diusahakan oleh anggota masyarakatr lainnya.  HAK ATAS TANAH MENURUT HUKUM ADAT TIDAK HANYA MEMBERI WEWENANG, NAMUN JUGA MELETAKKAN KEWAJIBAN BAGI YANG EMPUNYA UNTUK MENGUSAHAKAN TANAH.  Kekuatan Hak Ulayat Berlaku Ke Luar Hak ulayat dipertahankan dan dilaksanakan oleh penguasa masyarakat adat bersangkutan. Orang-orang asing (bukan anggota masyarakat adat bersangkutan) yang bermaksud mengambil hasil hutan, berburu atau membuka tanah dilarang masuk lingkungan tanah wilayah suatu masyarakat hukum adat tanpa izin penguasa adatnya. Jika orang asing tersebut ingin membuka tanah untuk berladang, maka ia harus mengisi adat dengan melakukan pembayaran kepada penguasa adat. Dan terhadap orang asing tersebut hanya diberikan hak pakai saja, serta hanya bisa menanam tanaman berumur muda, sebab hanya dibei kesempatan untuk satu kali panen saja. Jika ada orang asing yang membuka hutan dan mengambil hasil hutan tanpa persetujuan, maka dianggap ia telah melakukan kejahatan menurut hukum adat

Hak Ulayat Dalam UUPA    

Lihat pasal 3 UUPA UUPA mendudukkan hak ulayat itu pada tempat sewajarnya dalam alam bernegara dewasa ini. Lihat penjelasan umum UUPA angka II/3 Hak ulayat diakui eksistensinya bilamana menurut kenyataannya di lingkungan kelompok warga masyarakat hukum adat memang masih ada. Jika masih ada, pelaksanaanya pun harus sedemikian rupa (seperti yang dinyatakan dalam pasal 3)  Masih ada dalam artian, masih adanya kelompak masyarakat, hukum adat tertentu yang mempunyai tanah wilayah bersama menurut hukum adat dan masih adanya kepala adat dengan segala tugas dan fungsinya (lihat pasal 2 Peraturan Menteri agraria No 5 Tahun 1999) HAK-HAK ATAS TANAH  Susunan atau hierarkhi hak penguasaan atas tanah 1. Hak Bangsa Indonesia (Pasal 1 UUPA) 2. Hak Menguasai Negara (Pasal 2) 3. Hak Ulayat Masyarakat Hukum Adat (Pasal 3) 4. Hak-hak Individual : a. Hak-hak atas tanah (Pasal 4)  Hak Primer : Hak Milik, Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai Pasal 16)  Hak Sekunder : Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai yang diberikan pemilik tanah, Hak Gadai, Hak usaha Bagi Hasil , Hak Menumpang, Hak Sewa dan lain-lain. (Pasal 37, 41 dan 53) b. Wakaf (Pasal 49) c. Hak Jaminan atas tanah : Hak Tanggungan (Pasal 23, 33,39,51 dan UUHT No.4 Tahun 1996) A. HAK BANGSA  Dasar Hukumnya Pasal 1 ayat 1-3 UUPA  Hak ini merupakan hak penguasaan yang tertinggi dalam hukum tanah nasional. Hak-hak penguasaan atas tanah yang lain, secara langsung maupun tidak langsung bersumber padanya.  Subyek hak bangsa adalah seluruh rayat Indonesia sepanjang bersatu sebagai bangsa Indonesia yaitu generasi2 terdahulu, sekarang dan generasi yang akan datang.  Hak bangsa meliputi semua tanah yang ada di wilayah Negara Republik Indonesia.  Hak bangsa merupakan hubungan hukum yang bersifat abadi (Penjelasan Umum II) B.HAK MENGUASAI NEGARA  Kewenangan negara dalam bidang pertanahan tersebut merupakan pelimpahan tugas bansa Indonesia.  Selanjutnya mengenai hak menguasai negara telah dibahas pada pertemuan sebelumnya. C.HAK ULAYAT  Telah dibahas D. HAK-HAK PERORANGAN ATAS TANAH Hak atas tanah adalah hak yang diterima oleh perseorangan atau badan hukum selaku pemegang kuasa atas tanah. Hak atas tanah memberi wewenang untuk mempergunakan tanah bersangkutan. 1. HAK MILIK Hak milik adalah hak atas tanah yang “terkuat dan terpenuh”. Maksudnya untuk menunjukkan bahwa diantara hak-hak atas tanah, hak miliklah yang “ter’ (paling) kuat dan “ter’ penuh. Yaitu

    

2.

tidak ada batas waktu penguasaan tanahnya dan luas lingkup penggunannya, baik untuk diusahakan maupun untuk tempat membangun sesuatu. Hak milik pada dasarnya diperuntukkan khusus bagi warga negara Indonesia saja yang berkewarganegaraan tunggal.(Pasal 21 ayat (1), (4)) Hak milik dapat beralih karena pewarisan dan dapat juga dilalihkan kepada pihak lain yang memenuhi syarat.(Pasal 20 ayat 2) Hak milik dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani hak tanggungan.(Pasal 25) Jumlah dan atau luas bidang tanah yang dimiliki dibatasi ( pasal 7 ,17 UUPA) Hak milik hapus apabila tanahnya jatuh kepada Negara akibat ( pencabutan hak, penyerahan dengan sukarela, ditelantarkan, karena dimiliki WNA)dan karena tanahnya musnah (Pasal 27) HAK GUNA USAHA

 Hak Guna Usaha Ialah hak untuk mengusahakan tanah negara minimal 5 hektar dalam jangka waktu yang terbatas dan tertentu, yaitu maksimal 25 atau 35 tahun yang dapat diperpanjang 25 tahun di bidang pertanian, perikanan atau peternakan (Pasal 28,29 UUPA)  Hubungan antara pemegang hak dengan tanah yang dihaki semata-mata hubungan yang lugas, yaitu sekedar memungkinkan pemegang haknya memakai tanah guna memenuhi kebutuhan tertentu.  Yang dapat mempunyai hak guna usaha ialah ; WNI , badan badan hukum Indonesia baik yang bermodal nasional, asing maupun patungan.(Badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia (Pasal 30)  Hak guna Usaha Dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani hak tanggungan (Pasal 33)  Hapusnya hak Guna Usaha (Lihat Pasal 34) 3. HAK GUNA BANGUNAN  Hak Guna Bangunan adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan2 atas tanah yang bukan miliknya sendiri, paling lama 30 tahun, dan dapat diperpanjang 20 tahun.  Yang dapat mempunyai hak guna bangunan adalah WNI dan Badan Hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia.  Hak guna bangunan dapat terjadi pada tanah negara melalui penetapan pemerintah, dan pada tanah milik (karena adanya perjanjian yang berbentuk otentik antara pemilik tanah dengan pihak yang akan memperoleh hak guna bangunan.  Hak guna bangunan dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani hak tanggungan.  Hak guna bangunan hapus karena, berakhir jangka wktu, diberhentikan karena tidak memenuhi syarat, dilepaskan oleh pemegang haknya, ditelantarkan, tanahnya musnah, dimiliki oleh WNA 4. HAK PAKAI  Adalah hak untuk menggunakan dan/atau memungut hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh negara (yang ditentukan dalam keputusan pejabat yang berwenang) atau tanah milik orang lain (melalui perjanjian) yang bukan perjanjian sewa menyewa atau perjanjian pengolahan tanah.  Hak pakai dapat diberikan selama jangka waktu tertentu, atau selama tanahnya dipergunakan untuk keperluan tetentu, baik dengan cuma2, dengan pembayaran atau pemberian jasa apapun, namun tidak boleh dengan persyaratan yang mengandung unsur pemerasan.

 Yang dapat mempunyai hak pakai ; WNI, WNA yang berkedudukan di Indonesia, BH menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia maupun BH asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia. HAK SEWA UNTUK BANGUNAN (Pasal 44)  Adalah hak seseorang diatas tanah sewa untuk keperluan mendirikan bangunan dengan membayar kepada pemilik tanah sejumlah uang sebagai sewa.  Perjanjian sewa tersebut tidak boleh mengndung unsur pemerasan  Yang dapat menjadi pemegang hak sewa : WNI, orang asing yang berkedudukan di Indonesia, BH Indonesia maupun BH asing yang memiliki perwakilan di Indonesia HAK SEWA UNTUK BANGUNAN  Adalah hak mempergunakan tanah milik orang lain untuk keperluan bangunan, dengan membayar kepada pemiliknya sejumlah uang sebagai sewa.  Pembayaran uang sewa dapat dilakukan : a. satu kali atau ada tiap-tiap waktu tertentu; b. sebelum atau sesudah tanahnya dipergunakan.  Yang dapat menjadi pemegang hak sewa ialah :a. warganegara Indonesia;b. orang asing yang berkedudukan di Indonesia; c. badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia; d. badan hukum asing yang mempunyai perwalikan di Indonesia. HAK MEMBUKA TANAH DAN MEMUNGUT HASIL HUTAN  Hak membuka tanah dan hak memungut hasil hutan bukanlah hak atas tanah dalam arti yang sebenarnya, karena tidak memberi wewenang untuk mempergunakan atau mengusahakan tanah tetentu. Dimasukkannya kedalam kelompok hak-hak atas tanah lebih bersifat penyelarasan terhadap sistimatika hukum adat yang menggolongkan hak tersebut sebagai hak atas tanah. Menurut Boedo harsono, kedua hak dimaksud, lebih merupakan bentuk pengejawantahan dari hak ulayat. HAK – HAK SEMENTARA  Hak gadai, Hak usaha bagi hasil, hak menumpang, hak sewa tanah pertanian (Pasal 16 dan pasal 53),adalah hak yang bersifat sementara. Dimaksudkan bahwa suatu ketika hak-hak tersebut akan ditiadakan sebagai lembaga hukum, karena UUPA menganggapnya tidak sesuai dengan asas-asas hukum agraria yang baru, terutama mengenai dicegahnya tindak pemerasan dan asas bahwa tanah pertanian harus diusahakn sendiri sec aktif olh yg mmpnyai (psl 10) KONVERSI HAK-HAK ATAS TANAH  Lihat diktum kedua batang tubuh UUPA  Bahwa sejak saat mulai berlakunya UUPA, Hak eigendom menjadi hak milik, kecuali jika yang mempunyai tidak memenuhi syarat.  Hak eigendom kepunyaan pemerintah asing untuk kediaman kepala perwakilan dan gedung kedutaan menjadi hak pakai  Hak eigendom kepunyaan orang asing menjadi hak guna bangunan dengan jangka waktu 20 tahun.  Bahwa hak agrarish eigendom, milik, yasan, andarbeni, grant sultan dan hak hak yang memberi wewenang sebagaimana yang dimaksud pasal 20 ayat (1), yang lebih lanjut akan ditegaskan oleh menteri agraria menjadi hak milik kecuali jika yang mempunyainya tidak memenuhi syarat.  Bahwa hak erfpacht untuk perkebunan besar menjadi hak guna usaha selama sisa waktu hak erfpach tersebut, tetapi selama-lamnya 20 tahun, dan hak erfpacht untuk pertanian kecil menjadi hapus.

 Bahwa hak opstal dan hak erfpacht untuk perumahan menjadi hak guna bangunan yang berlangsung selama sisa waktu hak opstal dan efpacht tersebut, tetapi selama-lamanya 20 th.  Bahwa hak gebruik, grant controleur, bruikleen, genggam bauntuk, anggaduh, bengkok dan hakhak lain dengan nama apapun juga menjadi hak pakai yang selanjutnya akan ditegaskan oleh menteri agraria. PENDAFTARAN TANAH A. DASAR HUKUM  Dasar hukum Pasal 19 UUPA, PP No.10/1961 sebagaimana telah diubah dengan PP Nomor 24 Tahun 1997, dan peraturan lain yang terkait.  Guna menjamin kepastian hukum dari hak-hak atas tanah, UUPA mengharuskan pemerintah untuk mengadakan pendaftaran tanah di seluruh wilayah RI, dan mengharuskan para pemegang hak yang bersangkutan untuk mendaftarkan hak-hak atas tanahnya. B. PENGERTIAN DAN TUJUAN  Pengertian dan tujuan pendafTaran tanah, lihat PP Pendaftaran Tanah. INSTANSI PENYELENGGARA  Dalam PP No. 10 tahun 1961 tugas sebagai penyelenggara pendaftaran tanah dibebankan kepada Jawatan Pendtaran tanah, akan tetapi saat ini, instansi yang dimaksud lebih dikenal dengan sebutan Kantor Pendaftaran Tanah sebagai unit kerja Badan Pertanahan Nasional di wilayah Kabupaten/Kotamadya.  BPN (Badan Pertanahan Nasional) sendiri merupakan Badan pemerintah non departemen yang tugasnya meliputi bidang pertanahan. PELAKSANAAN PENDAFTARAN TANAH  Pelaksnaan pendaftaran tanah meliputi kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali( pendaftaran tanah yang dilakukan terhadap objek pendaftaran tanah yang belum didaftar berdasarkan PP.10/61 maupun PP.24/97), dan pemeliharaan data pendaftaran tanah (pendaftaran tanah untuk menyesuaikan data fisik dan data yuridis dengan perubahanperubahan yang terjadi kemudian atas tanah, seperti berubahnya nama pemegang hak atas tanah, hapusnya hak dll)  Pendaftaran tanah untuk pertama kali dilakukan secara sistematik dan sporadik.  Pendaftaran tanah sec sistematik : kegiatan pendaftaran tanah untuk pertamakali yang dilakukan secara serentak meliputi semua obyek tanah yang belum didaftar dalam wilayah desa/kelurahan, yang diselenggarakan atas prakarsa pemerintah yang didasarkan pada suatu rencana jangka panjang.  Pendaftaran tanah sec sporadik : Pendaftaran tanah untuk pertamakali yang dilaksanakan atas permintaan pihak berkepentingan yaitu pihak yang berhak/kuasanya. OBYEK PENDAFTARAN TANAH a. Bidang –bidang tanah yang dipunyai dengan hak milik, HGU,HGB, dan HP b. Tanah Hak Pengelolaan c. Tanah Wakaf d. Hak Milik atas Satuan Rumah Susun e. Hak tanggungan

f.

Tanah Negara (khusus untuk tanah negara pendaftarannya dilakukan dengan cara membukukan bidang tanah yang bersangkutan dalam daftar tanah dan tidak diterbitkan sertifikat atasnya). Sementara terhadap obyek pendaftaran tanah yang lain, dibukukan dalam peta pendaftaran dan buku tanah serta diterbitkan sertifikat sebagai surat tanda bukti haknya.

 Sistem pendaftaran tanah yang digunakan adalah sistem pendaftaran hak, bukan sistem pendaftaran akta. Hal ini dapat dilihat dari adanya buku tanah yang memuat data yuridis dan data fisik serta diterbitkannya sertifikat sebagai surat tanda bukti hak yang didftar. (pasal 31 PP 24/97)  Sertifikat merupakan surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat mengenai data fisik dan yuridis sepanjang data tersebut sesuai dengan data yang ada dalam surat ukur dan buku tanah yang bersangkutan. (lihat juga pasal 32 ayat (2) PP tersebut. SISTEM PUBLIKASI PENDAFTARAN  Sistem publikasi pendaftaran tanah ada 2 yaitu sistem publikasi positif dan negatif.  Sistem publikasi positif adalah apabila pemerintah menjamin kebenaran data yang disajikan. Artinya siapa yang namanya terdaftar dalam buku tanah memperoleh apa yang disebut suatu hak yang tidak dapat diganggu gugat kecuali dalam hal terjadi pemalsuan.  Sistem publikasi negatif apabila pemerintah tidak menjamin kebenaran data yang disajikan. Artinya pendaftaran tidak menyebabkan mereka yang tidak berhak menjadi berhak atas suatu bidang tanah hanya karna namanya keliru dicatat sebagai yang berhak. mereka yang berhak dapat menuntut diadakannya pembetulan.  Sistem yang berlaku di Indonesia adalah sistem negatif yang mengandung unsur positif (jadi bukan sistem negatif murni). PENDAFTARAN TANAH UNTUK PERTAMA KALI Kegiatan dan pelaksanaan pendaftaran tanah untuk pertamakali meliputi: pengumpulan dan pengelolaan data fisik, pengumpulan dan pengelolaan data yuridis serta pembukuan haknya, penerbitan sertifikat, penyajian data fisik dan data yuridis, penyimpanan daftar umum dan dokumen. 1. Pengumpulan dan pengelolaan data fisik meliputi : pembuatan peta dasar pendaftaran, penetapan batas bidang-bidang tanah, pengukuran dan pemetaan bidang-bidang tanah dan pembuatan peta pendaftaran, pembuatan surat ukur. 2. Pengumpulan dan pengelolaan data yuridis serta pembukuannya meliputi : pengumpulan data yuridis yang dibuktikan dengan alat-alat bukti tertulis, keterangan saksi atau pernyataan yang bersangkutan. Selanjutnya data fisik dan data yuridis dibukukan dalam buku tanah. 3. Penerbitan sertifikat Sertifikat sebagai tanda bukti hak diterbitkan untuk kepentingan pemegang hak yang bersangkutan. Menurut PP no. 24/1997 dapat berupa satu lembar dokumen yang memuat data fisik dan data yuridis yang diperlukan 4. Penyajian data fisik dan data yuridis Penyajian data fisik dan data yuridis terutama untuk memberi kesempatan kepada pihak-pihak yang berkepentingan dengan mudah dapat memperoleh keterangan yang diperlukan, yang terdiri atas peta pendaftaran, daftar tanah, surat ukur, buku tanah dan daftar nama. 5. Penyimpanan daftar umum dan dokumen Dokumen diberi tanda pengenal dan disimpan di Kantor Pertanahan, dan dalam waktu bertahap akan menggunakan alat elektronik untuk penghematan tempat.

 PEMELIHARAAN DATA PENDAFTARAN TANAH A. Pemeliharaan data karena pemindahan hak tampa melalui lelang  Pemeliharan data pendaftaran tanah dilakukan apabila terjadi perubahan pada data fisik atau data yuridis obyek pendaftaran tanah yang telah didaftar. Pemegang hak yang bersangkutan wajib mendaftarkan perubahan yang bersangkutan kepada kantor pertanahan.  Peralihan hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun melalui jual beli, tukar menukar, hibah, pemasukan dalam perusahan dan perbuatan hukum pemindahan hak lainnya, kecuali pemindahan hak melalui lelang hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan akta yang dibuat PPAT menurut perundang-undangan yang berlaku, kecuali dalam keadaan tertentu yang ditentukan menteri yaitu di daerah yang terpencil dan belum ditunjuk PPAT sementara, Kepala kantor pertanahan dapat mendaftar pemindahan tersebut jika kadar kebenaran terjadinya perbuatan hukum tersebut dianggap cukup. Eks akta di bawah tangan yang dikuatkan oleh kepala desa bersangkutan.  Pembuatan akta tersebut wajib dihadiri oleh para pihak yang melakukan perbuatan hukum atau kuasanya dan disaksikan sekurang2nya oleh 2 orang saksI.  Akta PPAT merupakan salah satu sumber data bagi pemeliharaan data pendaftaran tanah, sehingga wajib dibuat sedemikian rupa agar dapat dijadikan dasar yang kuat untuk pendaftaran pemindahan dan pembebanan hak yang bersangkutan. PPAT wajib mencocokkan data dalam sertipikat dengan data di kantor pertanahan.  Apabila tanah sudah didaftarkan , maka wajib diserahkan sertipikat asli. Sedangkan apabila perubahan mengenai hak-hak atas tanah yang belum bersertifikat, dokumen2 yang wajib diserahkan kepada PPAT adalah dokumen pendaftaran tanah untuk pertama kali.  PPAT wajib menolak membuat akta jika : tidak disampaikan sertifikat asli (apabila telah terdaftar), Tidak disampaikan surat keterangan Kepala desa/ kelurahan (apabila tanah belum terdaftar), salah satu pihak yang melakukan perbuatan hukum /saksi tidak memenuhi syarat, obyek yang bersangkutan sedang dalam sengketa, dan syarat lain nya menurut peraturan menteri agraria no. 3 /1997  Dalam waktu selambatnya 7 hari PPAT wajib menyampaikan akta berikut dokumen yang bersangkutan kepada Kepala Kantor Pertanahan, agar dapat dilaksanakan proses pendaftaran. Selanjutnya diterbitkan sertifikat oleh Kantor Pertanahan.  Dalam hal yang dialihkan adalah hak yang belum terdaftar, akta PPAT yang bersangkutan dijadikan alat bukti dalam pendaftaran pertama hak tersebut atas nama pemegang hak yang terakhir. B. Pemeliharaan data karena pemindahan hak melalui lelang Pemeliharaan data pendaftaran tanah karena pemindahan hak melalui lelang hanya dapat didaftar jika dibuktikan dengan kutipan risalah lelang yang dibuat oleh pejabat lelang. Hal ini berlaku baik dalam lelang eksekusi (seperti lelang putusan pengadilan, sita panitia urusan piutang negara) maupun bagi lelang sukarela (lelang atas prakarsa sendiri pihak yang berhak atas obyek lelang. Pejabat lelang eksekusi adalah Kepala kantor lelang negara, sedangkan lelang sukarela dilaksanakan oleh Kantor Lelang Negara atau Balai Lelang Swasta. Kepala Kntor Lelang wajib menolak melaksanakan lelang apabila: tidak diserahkan sertifikat asli atau sertifikat tidak sesuai dengan daftar yang ada di Kantor Pertanahan (bagi obyek yang telah terdaftar), tidak diserahkan surat bukti hak dari kepala desa /lurah (bagi obyek yang belum terdaftar), dan adanya perintah dari PN untuk tidak melaksanakan lelang berhubung sengketa tanah bersangkutan.

C. Pemeliharaan data disebabkan peralihan hak karena pewarisan - Untuk pendaftaran peralihan hak karena pewarisan mengenai bidang tanah yang sudah didaftar, wajib diserahkan oleh yang menerima hak sebagai warisan sertifikat hak yang bersangkutan, surat kematian orang yang namanya tercatat sebagai pemegang hak, dan surat tanda bukti sebagai ohli waris (Putusan pengadilan, penetapan hakim, surat ket ahli waris yang dibuat para waris disaksikan 2 orang saksi dan dikuatkan oleh desa, lurah atau camat). - Jika bidang tanah belum terdaftar, wajib diserahkan dokumen yang membuktikan adanya hak pewaris, karena pendaftaran peralihan hak nya baru dapat dilakukan setelah dilaksanakan pendaftaran untuk pertamakali atas nama yang mewariskan. D. Pemeliharaan Data karena perpanjangan jangka waktu hak atas tanah Yaitu dilakukan dengan cara mencatatnya pada buku tanah dan sertifikat hak yang bersangkutan berdasarkan keputusan pejabat yang berwenang memberikan perpanjangan waktu hak atas tanah tersebut. Perpanjangan jangka waktu suatu hak tidak mengakibatkan hak tersebut hapus dan terputus. Oleh karena itu untuk pendaftarannya tidak perlu dibuatkan buku tanah dan sertifikat baru. E. Pemeliharaan data karena pemecahan, pemisahan dan penggabungan bidang tanah 1. Pemecahan Suatu bidang tanah yang sudah terdaftar dapat dipecah atas permintaan pemegang hak yang bersangkutan. Untuk setiap bidang tanah tersebut dibuatkan surat ukur, buku tanah, dan sertikat untuk menggantikan surat ukur, buku tanah dan srtifikat asalnya. 2. Pemisahan Atas permintaan pemegang hak yang bersangkutan, dari suatu bidang tanah yang sudah didaftar dapat dipisahkan sebagaian atau beberapa bagaian yang selanjutnya merupakan satuan bidang baru dengan status hukum yang sama dengan bidang tanah semula. Bidang tanah yang luas diambil sebagian yang menjadi satuan bidang yang baru. Sedang bidang tanah induknya masih ada dan tidak berubah identitasnya, kecuali mengenai luas dan batasnya. Untuk satuan bidang baru yang dipisahkan dibuat surat ukur, buku tanah dan sertifikat sebagai satuan bidang tanah baru dan pada peta pendaftaran, daftar tanah, surat ukur, buku tanah, dan sertifikat bidang tanah semula dibubuhkan catatan mengenai telah adanya pemisahan tersebut. Jika hak atas tanah yang bersangkutan dibebani hak tanggungan atau beban2 lain yang terdaftar pemecahannya baru boleh dilaksanakan setelah mendapatkan persetujuan yang tertulis dari pemegang hak tanggungan. 3. Penggabungan Atas permintaan pemegang hak yang bersangkutan, dua bidang tanah atau lebih yang sudah didaftar dan letaknya berbatasan, yang kesemuanya atas nama pemilik yang sama dapat digabung menjadi satu satuan bidang baru, jika semuanya dipunyai dengan hak yang sama dan bersisa jangka waktu yang sama pula. Untuk satuan bidang tanah yang baru tersebut dibuatkan surat ukur, buku tanah, dan sertifikat dengan menghapus surat ukur, buku tanah dan sertifikat bidang tanah masingmasing. F. Pemeliharaan data karena hapusnya hak atas tanah Pendaftaran hapusbya hak atas tanah dilakukan oleh Kepala Kantor Pertanahan dengan membubuhkan catatan pada buku tanah dan surat ukur, serta memusnahkan sertifikat hak yang bersangkutan. Dalam sertifikat hak yang dihapus tidak diserahkan kepada kepala kantor pertanahan, hal tersebut dicatat pada buku tanah dan surat ukur yang bersangkutan.

G. Pemeliharaan data karena peralihan dan hapusnya hak tanggungan Pendaftaran peralihan hak tanggungan dilakukan dengan mencatatnya pada buku tanah serta sertifikat hak tanggungan yang bersangkutan dan pada buku tanah dan sertifikat hak yang dibebani, berdasarkan surat tanda bukti beralihnya piutang yang dijamin. Dalam hal hak yang dibebanin hak tanggungan telah dilelang dalam rangka pelunasan hutang, surat pernyataan dari kreditor bahwa pihaknya melepaskan hak tanggungan atas hak yang dilelang tersebut dapat dijadikan dasar untuk pendaftaran hapusnya hak tanggungan. H. Pemeliharaan data karena perubahan nama Yaitu dilakukan dengan mencatatnya dalam buku tanah dan sertifikat hak berdasarkan bukti mengenai ganti nama pemegang hak tersebut. Maksudnya dalam hal ini pemegang haknya sama, akan tetapi namanya berganti baik ganti nama orang perorangan ataupun badan hukum. I.Pendaftaran Perubahan Hak Guna Bangunan Menjadi hak Milik Yaitu diajukan kepada kepala kantor pertanahan dengan disertai : Sertifikat HGB yang dimohon untuk diubah menjadi HM, Akta jual beli atau surat perolehan mengenai rumah atau tanah yang bersangkutan, Surat persetujuan dari pemegang hak tanggungan apabila tanah tersebut dibebani hak tanggungan. TATA CARA PEROLEHAN HAK ATAS TANAH  Tata cara perolehan hak atas tanah diartikan sebagai pemberian, perpanjangan, pembaruan, penghentian serta pembatalan hak-hak atas tanah dan mengawasi mutasi atas tanah tersebut. 1. Instansi Penyelenggara tata cara perolehan hak Soal agraria menurut sifat dan asasnya merupakan tugas pemerinth pusat. Namun dalam penyelenggaraan otonomi daerah, tugas tersebut dapat dilimpahkan kepada pemda sebagai wakil pemerintah. a. Wewenang Gubernur : Memberi keputusan mengenai : - Permohonan pemberian hak milik atas tanah negara dan menerima pelepasan hak milik yang luasnya tidak lebih 20 rb meter persegi untuk tanah pertanian, dan 2 rb mtr untuk tanah bangunan. - Permohonan penegasa status tanah sebagai hak milik dalam rangka pelaksanaan ketentuan2 konversi UUPA - Permohonan pemberian hak milik atas tanah negara : kepada para transmigran, dalam rangka pelaksanaan landreform. - Permohonan pemberian perpanjangan jangka waktu atau pembaruan, izin pemindahan dan menerima pelepasan hak guna usaha jika luastanahnya tidak lebih dari 25 H, peruntukan tanahnya tidak untuk tanaman keras dan perpanjangannya tidak lebih dari 5 th. - Permohonan pemberian, perpanjngan/pembaruan dan menerima pelepasan HGB atas tanah negara kepa WNI dan BH yang bukan bermodal asing apabila luasnya tidak melebihi 2 rb M . - Permohonan pemberian, perpanjangan / pembaruan dan menerima pelepasan hak pakai atas tanah negara kepada WNI dan BH yang bukan bermodal asing apbila luas tanah tidak melebihi 2 rb M. - Permohonan pemberian hak pakai atas tanah negara yang akan dipergunakan sendiri oleh suatu departemen direktorat jenderal, lembaga negara non departemen, atau pemda. - Izin untuk membuka tanah jika tanahnya lebih dari 10 H tetapi tidak melebihi 20 H. b. Wewenang Bupati/Walikota memberi keputusan untuk : - Permohonan izin memindahkan hak milik Memindahkan hak guna bangunan atas tanah negara kepada WNI atau BH yang bbukan bermodal asing

-

Izin untuk memindahkan hak pakai atas tanah negara kepada WNI atau BH yang bukan bermodal asing Izin membuka tanah jika luasnya lebih dari 2 H tetapi tidak lebih dari 10 H.

2. PENCABUTAN HAK ATAS TANAH Dasar hukunya : Pasal 6,18, 27 UUPA, UU No. 20 Tahun 1961 tentang Pencabutan Hak atas tanah, PP no. 39/1973 tentang penetapan ganti kerugian, Kepres No. 55/1993 tentang pengadaan tanah bagi pembangunan untuk kepentingan umum. DLL. Dalam perkembangannya, pengadaan tanah bagi pembangunan untuk kepentingan umum, diatur dalam PERPRES No. 36 Tahun 2005. LIHAT SELANJUTNYA PADA PERPRES dan UU No 2 Tahun 2012 HAK TANGGUNGAN  Dasar hukum : a. UUPA ; Pasal 25, 33, 39, dan 51 b. Undang-undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Bendabenda Yang berkaitan Dengan tanah (UUHT). c. PP NO. 24 Tahun 1997 Tntang Pendaftaran Tanah d. Peraturan Menteri Agraria No 3 tahun 1997 tentang Pelaksanaan PP pendaftaran Tanah e. Peraturan Menteri Agraria No. 4 Tahun 1996 tentag Penetapan Batas waktu Penggunaan Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan untuk Menjamin Pelunasan Kredit-kredit Tertentu.  Dengan mulai berlakunya UUHT tanggal 9 April 1996 Hak Tanggungan merupakan satu-satunya lembaga hak jaminan atas tanah dalam hukum tanah nasional yang tertulis.  Untuk dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani hak tanggungan, benda yang bersangkutan harus : dapat dinilai dengan uang, mempunyai sifat dapat dipindahtangankan, termasuk hak yang didaftar dan memerlukan penunjukan khusus oleh suatu UU.  Obyek Hak tanggungan ; HM, HGU, HGB, HP (dengan ketentuan HP atas tanah negara yang diberikan kepada perorangan atau BH dengan jangka waktu yang berbatas. Sementara HP yang diberikan kepada instansi2 pemerintah dan HP yang diberikan oleh pemilik tanah secara perorangan tidak bisa dijadikan obyek HT), DAN Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun.  Sebagai pemberi HT, persyaratannya bisa orang perorangan bisa juga BH.  Alat bukti yang digunakan PPAT untuk diserahkan kepada Kantor Pertanahan untuk keperluan pendaftaran HT adalah : sertifikat asli Hak atas tanah, apabila terjadi peralihan maka sertifikat asli dan dokumen-dokumen yang membuktikan adanya peralihan hak atas tanah, sedangkan atas tanah yang belum terdaftar : Surat keterangan dari kantor pertanahan atau pernyataan dari pemberi HT bahwa tanah yang bersangkutan belum terdaftar, Surat Bukti Hak dan Keterangan Kepala Desa yang dikuatkan oleh Camat, Surat keterangan waris dan akta pembagian waris apabila diperoleh dari pewarsan.  Tidak ada persyaratan khusus bagi penerima/pemegang HT  Pembebanan hak tanggungan terdiri dari 2 tahap yaitu tahap pemberiannya yang dilakukan di hadapan PPAT dan tahap pendaftarannya yang dilaksanakan oleh Kepala Kantor Peranahan.  Pemberian HT dilakukan di kantor PPAT dengan dibuatnya AKTA PEMBERIAN HAK TANGGUNGAN. Pembuatan APHT wajib dihadiri oleh pemberi HT, KREDITOR sebagai penerima HT dan 2 orang saksi.  Apabila hak atas tanah obyek HT belum terdaftar, pemberian HT dapat dilakukan bersamaan dengan permohonan pendaftaran hak atas tanah bersangkutan. Jadi pemberian HT dan pembuatan APHT dapat dilakukan dalam keadaan tanah obyek belum bersertifikat. Sebagai

ganti dapat diserahkan surat pernyataan dari pemberi HT bahwa tanah obyek belum terdaftar, dan dokumen lain yang diperlukan untuk pendaftaran pertamakali.  Apabila hak atas tanah yang dijadikan jaminan sudah terdaftar tetapi belum atas nama pemberi HT , dan diperoleh pemberi HT karena peralihan hak melalui pewarisan atau pemindahan hak, maka dokumennya wajib dilengkapi dengan : Dokumen asli yang membuktikan terjadinya perbuatan hukum yang mengakibatkan beralihnya hak kepada pemberi HT (EX : surat ket ahli waris, Akta jual beli, kutipan risalah lelang, akta hibah, dll), bukti pelunasan bea perolehan hak atas tanah dan bangunan, dan bukti pelunasan PPh.  PPAT wajib menolak membuat APHT atas tanah obyek yang berada dalam sengketa.  APHT wajib mencantumkan : nama dan identitas pemberi dan penerima HT, penunjukan secara jelas utang yang dijamin, nilai tanggungan, dan uraian mengenai obyek HT. PENDAFTARAN HAK TANGGUNGAN - Dengan diberikannga HT di hadapan PPAT, baru terpenuhi syarat spesialitas. Hak tanggungan yang brsangktan belum lahir. Bagi kelahirannya harus dipenuhi syarat publisitas, yaitu pendaftarannya oleh Kepala Kantor Pertanahan. - Pendaftaran HT dilakukan oleh Kepala kantor Pertanahan atas dasar data di dalam APHT serta berkas pendaftaran yang diterimanya dari PPAT dengan membuat “buku tanah HT”. - Dengan demikian maka “lahirlah” Hak Tanggungan yang mengakibatkan kreditor sebagai pemegang Hak tanggungan tersebut. - Selanjutnya HT tersebut dicatat pada buku tanah dan sertifikat hak atas tanah yang dijadikan jaminan. - Dalam waktu 7 hari kerja setelah dibuat buku tanah, diterbitkan sertifikat HT sebagai surat tanda bukti adanya HT bersangkutan. - Sertifikat tersebut mempunyai kekuatan eksekutorial yang sama dengan putusan pengadilan, dan diserahkan kepada pemegang HT. - Hapusnya HT karena : hapusnya piutang yang dijamin, dilepaskannya HT oleh kreditor, dan hapusnya hak atas tanah yang dijadikan jaminan (namun hal ini tidak menyebabkan hapusnya piutang yang dijamin. EKSEKUSI HAK TANGGUNGAN - Apabila debitor cidera janji, obyek HT oleh kreditor pemegang HT dijual melalui pelelangan umum menurut cara yang ditentukan dalam per uu dan kreditor pemegang HT berhak mengambil seluruh /sebahagian dari hasilnya untuk pelunasan piutangnya yang dijamin dengan HT tsb dengan hak mendahulu daripada kreditor2 lain. Dalam hal hasil penjualan itu lebih besar dari pada piutang tersebut, sisanya menjadi hak pemberi HT. - Dalam keadaan tertentu apabila melalui pelelangan umum diperkirakan tidak akan menghasilkan harga tertinggi, atas kesepakatan pemberi dan pemegang HT dimungkinkan eksekusi dilakukan dengan cara penjualan objek HT oleh kreditor pemegang HT di bawah tangan jika dengan demikian akan lebih menguntungkan semua pihak. - Sehubungan dengan itu tidak termasuk dalam ketentuan di atas, jika penjualan obyek HT oleh pemberi HT, yang hasilnya disepakati untuk melunasi piutang kreditor pemegang HT. ini merupakan penjualan sukarela. LANDREFORM INDONESIA  Land reform merupakan serangkaian tindakan dalam rangka agraria reform Indonesia. Lanreform meliputi perombakan mengenai pemilikan dan penguasaan tanah serta hubungan2 hukum yang bersangkutan dengan pengusahaan tanah.

 Jadi land refom dapat dikatakan juga suatu perombakan atau perubahan untuk membangun atau membentuk atau menata kembali struktur pertanian baru.  Tujuan landreform ; agar masyarakat adil dan makmur dapat terselenggara dan khususnya taraf hidup tani meninggi dan taraf hidup seluruh rakyat jelata meningkat, memperkuat dan memperluas pemilikan tanah untuk seluruh rakyat Indonesia terutama kaum tani.

1. 2. 3. 4. 5. 6.

Program landreform meliputi : Pembatasan luas maksimum penguasaan tanah Larangan pemilikan tanah secara “absentee” atau “guntai” Redistribusi tanah-tanah yang selebihnya dari batas maksimum, tanah2 yang terkena larangan absentee, tanah2 bekas swapraja dan tanah-tanah negara Pengaturan soal pengembalian dan penebusan tanah2 pertanian yang digadaikan Pengaturan kembali perjanjian bagi hasil tanah pertanian Penetapan luas minimum pemilikan tanah pertanian,disertai larangan untuk melakukan perbuatan2 yang mengakibatkan pemecahan pemilikan tanah2 pertanian menjadi bagian2 yg terlampau kecil.

PEMBATASAN LUAS MAKSIMUM PENGUASAAN TANAH - Lihat pasa 7 UUPA - Pasal tersebut untuk mengakhiri dan mencegah tertumpuknya tanah di tangan golongan2 dan orng2 tertentu saja. - Untuk melaksanakan ketentuan pasal 7 tersebut diadakan penetapan batas maksimum tanah yang boleh dikuasai seseorang atau keluarganya. - Lihat pasal 17 UUPA - Sebagai pelaksanaan pasal 17 UUPA dikeluarkan Perpu No. 56 Tahun 1960 yang kemudian ditetapkan menjadi Undang-undang No. 56 Prp Tahun 1960 TENTANG Penetapan Luas Tanah Pertanian. Lihat selanjutnya UU tersebut. - Tanah2 yang dikuasai dengan HGU atau hak2 lainnya dari pemerintah yang bersifat sementara, tidak terkena ketentuan mengenai luas maksimum tersebut. -

Orang2 dan kepala2 keluarga yang anggota2 keluarganya menguasai tanah pertanian yang jumlah luasnya melebihi luas maksimum wajib melaporkan hal itu kepada kepala agraria daerah Kabupaten/Kota, dalam waktu 3 bulan sejak tanggal 1 Januari 1961. Begitu menurut Surat Keputusan Menteri Agraria No. 403 1961.

REDISTRIBUSI TANAH (PP No. 224 Tahun 1961 jo PP No.41/64 - Adalah tanah-tanah yang selebihnya dari maksimum diambil oleh pemerintah untuk kemudian dibagi-bagi kepada rakyat yang membutuhkan. Kepada bekas pemiliknya diberi ganti kerugian. - Menurut PP No. 224 Tahun 1961 tentang Pelaksanaan “Pembagian Tanah dan Pemberian Ganti Kerugian” tanah yang didistribusikan itu tidak terbatas pada tanah-tanak kelebihan jumlah maksimum yang diambil oleh pemerintah, tetapi juga tanah-tanah yang diambil oleh pemerintah karena pemilikan absentee, tanah swapradja dan bekas swapradja, serta tanah negara.  LARANGAN PEMILIKAN TANAH PERTANIAN SECARA ABSENTEE - Pemilikan tanah secara absentee atau guntai adalah pemilikan tanah yang letaknya di luar wilayah tempat tinggal yang empunya. Hal ini dilarang agar sesuai dengan prinsip UUPA yaitu tanah pertanian wajib diusahakan sendiri secara aktif oleh yang empunya.

-

-

Pemilik tanah absentee dalam jangka waktu 6 bulan sejak tanggal 24 September 1961 wajib mengalihkan hak atas tanahnya kepada orang lain di kecamatan tempat tanah yang bersangkutan atau pindah ke kecamatan tersebut. Hal tersebut di atas dikecualikan bagi PNS

 PENGATURAN KEMBALI GADAI TANAH PERTANIAN DAN TANAMAN KERAS - Pasal 7 UU No.56 Prp Tahun 1960 memuat ketentuan pengembalian dan penebusan tanah pertanian yang digadaikan. Ketentuan tersebut merupakan perubahan peraturan gadai menggadai tanah menurut hukum adat. - Pasal 7 UU tersebut mengatakan bahwa “ tanah-tanah yang sudah digadai selama 7 tahun harus dikembalikan kepada yang empunya tanpa kewajiban untuk membayar uang tebusan  PERJANJIAN BAGI HASIL TANAH PERTANIAN - Pengaturan kembali perjanjian bagi hasil tanah pertanian terdapat di dalam UU No. 2 Tahun 1960. - Menurut hukum adat imbangan pembagian bagi hasil tanah pertanian ditetapkan atas persetujuan kedua pihak, yang umumnya tidak menguntungkan pihak penggarap.  PENETAPAN LUAS MINIMUM PEMILIKAN TANAH PERTANIAN - Berdasarkan pasal 8 UU No. 56 Prp. Tahun 1960 diperintahkan kepada pemerintah untuk mengadakan usaha-usaha agar supaya setiap petani sekeluarga memiliki tanah pertanian minimum 2 hektar. . LARANGAN PEMECAHAN PEMILIKAN TANAH PERTANIAN - Hal ini dilakukan dengan adanya pembatasan pemindahan hak milik atas tanah-tanah pertanian.  LANDREFORM DEWASA INI - Pelaksanaan landreform sekarang ini seakan mati suri, kendati pada masa orde baru program landreform masih dilaksanakan dalam bentuk transmigrasi dan Perkebunan Inti Rakyat (PIR). Namun makin kesini program landreform tidak terlaksana dan tidak didukung dengan peratuan per uu yang sesuai dengan perkembangan. Land Use  Land use dapat diartikan sebagai penatagunaan tanah atau perencanaan tata ruang.  Land use juga mencakup penertiban pemakaian tanah seperti masalah penghunian liar, menjamin tanah yang dikuasai perusahaan benar-benar digunakan sesuai dengan rencana proyek Yng sudah disetujui, dll.  Penatagunaan tanah juga mencakup arti pemeliharaan, agar tanah itu bertambah kesuburannya dan dicegah kerusakannya.