Marktanalyse
This document was uploaded by user and they confirmed that they have the permission to share it. If you are author or own the copyright of this book, please report to us by using this DMCA report form. Report DMCA
Overview
Download & View Marktanalyse as PDF for free.
More details
- Words: 2,771
- Pages: 9
Samenvatting van uitgebreide marktanalyse betreffende zaken in relatie tot Kroatië
“Ze hebben geld, veel geld, en dat geven ze het liefste uit aan een boot of een tweede huis....”
Waarom Samuel Services Marktanalyse betreffende de core-business van Samuel Services: bemiddeling bij koop en verkoop van onroerend goed in relatie tot Kroatië.
Door: Ir. Meindert Jorna (Msc.) Copyright: Samuel Services / www.Kroatie.tk
Samenvatting van uitgebreide marktanalyse betreffende zaken in relatie tot Kroatië
Inhoudsopgave Inleiding................................................................................................................................................3 1. Trends binnen de Nederlandse maatschappij...................................................................................4 1.1. Toename economische zekerheden...........................................................................................4 1.2. Afname toekomstige economische zekerheden........................................................................4 1.3. Secondhome als trend...............................................................................................................4 1.4. Vrije tijd gebruik van Nederlanders..........................................................................................5 1.5. Andere trends............................................................................................................................5 1.6. Toename aandacht voor Kroatië...............................................................................................5 2. Trends binnen Kroatië......................................................................................................................8 2.1. Geringe economische zekerheid...............................................................................................8 2.2. Emigratie...................................................................................................................................8 3. Samenvatting en conclusie...............................................................................................................9
Copyright: Samuel Services / www.Kroatie.tk
Samenvatting van uitgebreide marktanalyse betreffende zaken in relatie tot Kroatië
Inleiding Een bedrijf wordt gestart vanwege “een gat in de markt”. Zo is ook Samuel Services gestart. Dit document beschrijft het “gat in de markt” waar Samuel Services zich op richt. Omdat de informatie in dit document de concurrentie kan helpen om zich te oriënteren en daarmee een deel van “het gat in de markt” voor zich op te eisen, is de informatie in dit document niet bedoeld voor publicatie. Informatie uit dit document mag niet zonder schriftelijke toestemming van Samuel Services worden gekopieerd.1 Deze samenvatting beargumenteert waarom Samuel Services als zijnde een advies- en bemiddelingsbureau in relatie tot Kroatië, verwacht een omzet te behalen zoals weergegeven in de omzetbegroting en waarom Samuel Services de komende tien jaar een meer dan voldoende uitbreiding van het klantenbestand verwacht. Trends Een gat in de markt kan ontstaan doordat het langzamerhand of abrupt ontdekt wordt. De mogelijkheden waren er, maar niemand had er oog voor. Een gat in de markt kan ook langzamerhand ontstaan als een soort groeiproces. Daar gaat dit document over. Bedrijfsmogelijkheden voor Samuel Services in relatie tot Nederlandse klanten en Kroatië, ontstaan en ontwikkelen zich als gevolg van herkenbare trends. In dit document beschrijf ik maatschappelijke en economische trends binnen de Nederlanderse maatschappij. Die zijn doorslaggevend geweest om te starten met Samuel Services. Maar daarnaast zijn ook trends binnen Kroatië en de Europese Unie van belang om aandacht aan te geven. De marktanalyse is de samenvatting van deze trends; de conclusie zoals die volgens mij als ondernemer zou moeten klinken na het overwegen van de ontwikkelingen van de afgelopen tien jaar en de verwachtte ontwikkelingen van de komende tien jaar.
1 Dit document is slechts een samenvatting van de gedetailleerde marktanalyse en is bedoeld ter argumentatie van BBZ aanvraag; de complete marktanalyse kan opgevraagd worden bij Samuel Services maar wordt alleen verstrekt indien Samuel Services daar voldoende mate profijt van trekt in de vorm van toename klantenkring en toename omzet.
Copyright: Samuel Services / www.Kroatie.tk
Samenvatting van uitgebreide marktanalyse betreffende zaken in relatie tot Kroatië
1. Trends binnen de Nederlandse maatschappij Samuel Services richt zich op Nederlandse klanten. Niet zonder reden. Redenen om me hoofdzakelijk op Nederlandse klanten te richten, zijn te vinden binnen trends binnen de Nederlandse maatschappij. In dit hoofdstuk geef ik een samenvatting van die trends.
1.1. Toename economische zekerheden “Consumptiegroei blijft hoog”2, “Conjunctuurbeeld onveranderd goed”3 .....4; Cijfers die Het Centraal Bureau voor Statistiek afgeven betreffende de inkomenspositie van Nederlanders in het algemeen, zijn onveranderd gunstig. De babyboomgeneratie gaat tussen nu en 2010 met pensioen. De meesten hebben een huis dat bijna vrij is van hypotheek of halen hun vermogen uit het eigen bedrijf. “Ze hebben geld, veel geld. En dat geven ze het liefste uit aan een boot op een eigen tweede huis.”5
1.2. Afname toekomstige economische zekerheden Herkenbare trends binnen Nederland zijn: − Pensioenfondsen raken in diskrediet − AOW brokkelt af 6 − Vergrijzing Kortom: Een Nederlander met meer dan voldoende inkomen (1.1.1.) weet niet direct hoe hij zijn toekomst financieel verzekeren kan.
1.3. Secondhome als trend “Vijftien miljoen Europeanen, waaronder pakweg een half miljoen Nederlanders, hebben inmiddels een tweede huis. Om uit te rusten, als belegging – of beide. Wie zijn fermette, datsja of appartement nog niet gevonden heeft, moet opschieten, want op is op.”7 Dit betreft een vrij nieuwe ontwikkeling, veroorzaakt door andere nieuwe ontwikkelingen zoals: het aanbod van low-budget vluchten (in relatie tot Kroatië: German Wings en Ryan Air), toetreding van landen binnen de Europese Unie (Kroatië is kandidaat), hoge huizenprijzen in Nederland (waardoor investeren in een tweede huis in Nederland minder interessant is en voor velen onmogelijk). “Het tweedehuizenbezit gaat dramatisch toenemen”8, “De vraag gaat exploderen”9 In Frankrijk staat Nederland op de tweede 2 Centraal Bureau Statistiek, 24.04.2008 3 Centraal Bureau Statistiek, 24.04.2008 4 Voor een uitgebreid overzicht aan indicatoren betreffende economische zekerheid in Nederland kan een aanvraag worden ingediend via [email protected] 5 Smulders Rob, Immo International 6 Het voert te ver om dit in dit document te onderbouwen met cijfers omdat het algemeen bekende gegevens betreft. 7 “Iedereen een tweede huis”, Intermediair, 16 augustus 2004 8 Hormann Gerard, “Een tweede huis, Op zoek naar vrijheid, rust en ruimte”; Uitgeverij Het Spectrum Utrecht, 2004 9 Smulders Rob, “Immo International”.
Copyright: Samuel Services / www.Kroatie.tk
Samenvatting van uitgebreide marktanalyse betreffende zaken in relatie tot Kroatië
plaats wat betreft aankopen van een (tweede) huis. Alleen Engeland kent meer huizenkopers in Frankrijk. Nederland kent inmiddels tientallen tijdschriften die zich richten op potentiële kopers van tweede huizen in alle streken van Europa zoals “Huis en Aanbod”, “Immo International Magazine”, “Het tweede huis” en “Droomhuis” en ga zo maar door. Daarbij zijn er in Nederland inmiddels honderden in alle windstreken van Europa gespecialiseerde makelaars en hypotheekverstrekkers en de halfjaarlijkse beurzen Immo International en Second Home met gezamenlijk bijna veertigduizend bezoekers.
1.4. Vrije tijd gebruik van Nederlanders Alle Nederlanders besteden elke dag tijd aan “vrije tijd”.10 (Wat ik een heel vreemd gegeven vind omdat ik dat zelf niet doe). 81% van de Nederlandse bevolking gaat op vakantie. Van 1998 tot 2006 is het aantal lange vakanties gestegen van 19,0 miljoen naar 22,2 miljoen en het aantal korte vakanties van 10,6 naar 12,2 miljoen. Oftewel: het aantal vakanties was in 1998 29,6 miljoen en in 2006 34,4 miljoen. Het aantal vakanties van Nederlanders in het buitenland steeg in die periode van 13,6 naar 17,1 miljoen. Daaruit blijkt dat Nederlanders nog altijd “Globetrotters” zijn (en steeds mee zijn) en liever naar het buitenland gaan dan in eigen land blijven.
1.5. Andere trends Steeds meer Nederlanders vinden dat Nederland steeds voller en gestrester wordt en dat je voortdurend omringt wordt door een overkill aan informatie waar je jezelf niet meer voor kunt afsluiten.11 In paragraaf 1.1.3. noemde ik verder al ontwikkelingen zoals: het aanbod van lowbudget vluchten (in relatie tot Kroatië: German Wings en Ryan Air), toetreding van landen binnen de Europese Unie (Kroatië is kandidaat) en de hoge huizenprijzen in Nederland. Het is niet ondenkbaar dat deze ontwikkelingen er voor zorgen dat Nederlanders niet alleen een tweede huis willen in Kroatië, maar tegelijkertijd van hun tweede huis een permanent verblijf gaan maken. Die trend is in ieder geval al te ontdekken in relatie tot Frankrijk.
1.6. Toename aandacht voor Kroatië Deze laatst genoemde trend is deels een gevolg van de eerder genoemde trends. Vanwege een financieel gunstige positie (1.1.1.), de afname van mogelijkheden om te beleggen in de toekomst (1.1.2.), de reclamering van de secondhome markt in het algemeen (1.1.3.), de toename van de vrije tijd als gevolg van vergrijzing en verlegging van prioriteiten (1.1.4.) en andere ontwikkelingen (1.1.5.) willen Nederlanders investeren in een land dat financiële mogelijkheden biedt en tegelijkertijd een uitdaging inhoud. Investeren in een onbekend land gebeurt niet. Men wil een land kennen voordat er financiële risico's 10 CBS, 2003 11 Horman Gerard
Copyright: Samuel Services / www.Kroatie.tk
Samenvatting van uitgebreide marktanalyse betreffende zaken in relatie tot Kroatië
genomen worden. Kroatië is wat dat betreft een land wat grote interesse kent van Nederland. Veel interesse wordt zelfs al omgezet in een werkelijke eerste kennismaking met dit land. Kopen van een “second-home” vind niet plaats als gevolg van een leuk praatje, maar wel als gevolg van een vakantie en nog eens een vakantie en een derde vakantie. Dat is de reden dat Nederland op de tweede plaats staat voor wat betreft huizenkoop in Frankrijk: het is nog steeds het meest populaire vakantieland voor Nederlanders.12 60% van de (11 miljoen) buitenlandse toeristen die Kroatië bezoeken zijn daar drie keer of vaker geweest. 33,1% is er drie tot vijf keer geweest en 27,3% zelfs zes keer of vaker.13 Oftewel: een vakantie naar Kroatië leidt tot een volgende vakantie wat de interesse in de koop van een second home in Kroatië sterk doet toenemen. Het Middellandse Zee gebied is de meest populaire vakantiebestemming van Nederlanders en dat verklaart dat in dit gebied Nederlanders verreweg de meeste “second homes” hebben aangekocht. Al in 2001 werd geconstateerd dat Kroatië als vakantieland in opkomst is. In dat jaar bezochten 90.000 Nederlanders Kroatë.14 Van januari tot en met augustus 2007, werden er in totaal 1.868.000 nachten doorgebracht in Kroatië door Nederlanders.15 Dat betekende een groei van 4,5% ten opzichte van 2006. Van alle buitenlandse toeristen, blijven Nederlanders gemiddeld het langs in Kroatië (gemiddeld 8 overnachten per persoon). Dat betekent tegelijkertijd 233.500 Nederlanders die gemiddeld 8 nachten in Kroatië verbleven en een groei van 259% ten opzichten van 2001. Ook wat betreft de “second home” markt is er hier aanvullend goed nieuws: 58% van de buitenlandse toeristen behoort bij de leeftijdsgroep van 28 tot 47 jaar en 23% behoort bij de generatie “babyboomers” (48 tot 64 jaar) wat betekent dat in totaal 81% van de buitenlandse toeristen zich bevind in de leeftijdsgroep “second homers”.16 Bijna 60% van de buitenlandse toeristen heeft een hogere (31,1%) of universitaire opleiding (28,7%) afgerond. Ook dat past in het profiel “second homers” maar past ook bij de andere soorten van dienstverlening die Samuel Services aanbiedt. Ik denk dan met name aan “projectontwikkeling”. Interesse van Nederlandse ondernemers in Kroatië blijkt ook uit de bedrijfsovername door Nederlandse ondernemingen van Kroatische bedrijven (Heineken heeft de Kroatische bierbrouwerij “Karlovacko” overgenomen, Unilever toont interesse in overname van melkfabriek) en de projecten zoals “Steering the right Course”. De projectontwikkelaar Hans Brouwers17 schrijft als argumentering voor dit project het volgende: “De Kroatische Adriatische Zee, met zijn 6000 km kustlijn en meer dan duizend eilanden, heeft de potentie om de Europese Caribbean te worden. Er zijn echter slechts 51 jachthavens. Daarin liggen ca. 12.000 jachten, vooral van buitenlandse eigenaars. Er is dus een nijpend gebrek aan ligplaatsen, vooral voor grotere jachten. Logisch ook dat de watersportindustrie nauwelijks is ontwikkeld. Er zijn plannen om op korte termijn te voorzien in 100 jachthavens en bijbehorende voorzieningen. Door de toetreding van Kroatië tot de EU wordt dit gebied binnenkort onderdeel van de Europese Markt! 12 13 14 15 16 17
Aerden Onno, “Leven in Frankrijk” “Tomas- Ljeto”, Ministerie van Toerisme, Zagreb 2007 “Een rondje Middellandse Zee”, door: Olsthoorn L., CBS, oktober 2002 “Hrvatski turizam u brojkama” (Het Kroatische toerisme in cijfers), Institute for Tourism, Zagreb, 2007 Tomas Ljeto, Ministerie van Toerisme, Zagreb, 2007 Hans Brouwers: gespecialiseerd in Sport en Recreatie Management. Hij werkte in deze sector vele jaren als consultant, manager, projectontwikkelaar en docent. Zijn bedrijf was de laatste jaren vooral actief in watersportprojecten, zowel in Nederland als in het buitenland. Meer dan 20 jaar ligt zijn zeiljacht in Kroatië en in de zeilwereld geldt hij als een kenner van de Adriatische kust.
Copyright: Samuel Services / www.Kroatie.tk
Samenvatting van uitgebreide marktanalyse betreffende zaken in relatie tot Kroatië
Ter vergelijking: Het kleine Nederland heeft op 1 november 2005: 1150 jachthavens, met 162.000 jachten. Bovendien liggen er nog eens 36.000 jachten langs sloten of bij huizen en staan er 210.000 recreatievaartuigen op de wal! (bron: HISWA)” Interessant is verder de vergelijking tussen aandacht voor bijvoorbeeld Spanje en Kroatië. Spanje is ten slotte lang het favoriete vakantieland geweest voor Nederlanders met daaruit voortvloeiend een favoriet land om een tweede huis te kopen. Onderzoek onder meer dan vierduizend buitenlandse toeristen in Kroatië geeft aan: 30,9% van de toeristen voelt zich veiliger in Kroatië dan in Spanje, slechts 7,8% voelt zich minder veilig. 25,4% vind Kroatië vriendelijker en gastvrijer dan Spanje ten opzichte van 11,9% die daar het tegenovergestelde over denkt. 38,4% vindt het klimaat in Kroatië beter dan in Spanje ten opzichte van slechts 10,5% die meer van het klimaat in Spanje houdt. Zo zijn er in dit onderzoek nog heel veel factoren aan te wijzen waardoor buitenlandse toeristen eerder voor Kroatië zouden kiezen dan voor Spanje zoals: schoonheid, ecologie, architectuur en prijsverhoudingen.18 Om de aandacht voor Kroatië verder te illustreren, wil ik afsluiten met het volgende citaat uit “Property Alert” “Nadat verscheidene jaren mensen hun vakantie in Kroatië hebben doorgebracht is men nu zeer bereidwillig een huis te kopen in Kroatië. Nu de aantallen personen die geïnteresseerd zijn in het kopen van een huis in Kroatië een sterke stijging vertoond bemerken we tevens een sterke stijging van makelaars die een woning in een van de prachtige gebieden van Kroatië aanbieden. Dit omvat zowel Kroatische makelaars die zich toenemend op de internationale markt richten als reeds internationaal opererende makelaars die inzien wat de Kroatische markt te bieden heeft. Hierbij bemerken we dat naast bestaande woningen ook steeds meer nieuwbouw op internationaal niveau wordt aangeboden.” Uit: "Property Alert" , 2006
18 Tomas-2007, Ministerie van Toerism, Zagreb 2007
Copyright: Samuel Services / www.Kroatie.tk
Samenvatting van uitgebreide marktanalyse betreffende zaken in relatie tot Kroatië
2. Trends binnen Kroatië
2.1. Geringe economische zekerheid In 2004, 2005 en 2006 kent Kroatië een stabiele hoeveelheid werklozen: om en nabij de 300.000. op een actieve populatie van om en nabij de 1.750.000 inwoners. Dat betekent een werkloosheid van 17,2%.19 Ook in Nederland kennen we tegen de 300.000 werklozen20 maar we hebben wel vier keer zoveel (actieve) mensen. Het gemiddelde netto maandelijkse inkomen in Kroatië is 4.602 kuna in 2007 wat ongeveer 630 Euro per maand is. In 2007 is de prijs van noodzakelijke levensmiddelen in Kroatië toegenomen met 17%.21 In drie jaar tijd is de brutto nationale schuld gestegen van 22 miljard naar 29 miljard. Ondertussen wordt de import slechts voor 48% gedekt door de export. Dit zijn allemaal gegevens die het voor Kroaten aantrekkelijk maakt om hun aandacht te richten op een leven buiten Kroatië. Ook de stijging van grondprijzen en onroerend goed in het algemeen vanwege enorme stijging van interesse in de koop van Kroatisch onroerend goed door buitenlanders, helpt er aan mee dat Kroaten er vaak aan denken om “huis en haard” te verkopen. De conclusie is: er zijn steeds mee Kroaten die hun onroerend goed, huis en land, wel willen verkopen aan een buitenlander (en dus ook aan een Nederlander). Een groot aanbod bij een grote vraag, betekent veel werk voor Samuel Services.
2.2. Emigratie Vanwege een geringe economische zekerheid en geringe eigen investeringsmogelijkheden, is het te verwachten dat (jonge) mensen Kroatië verlaten op zoek naar mogelijkheden verderweg. Dat is niet direct terug te zien in de emigratiecijfers. In 2005 kende Kroatië nog een migratiesaldo van 8.218 (8.218 meer mensen die zich in Kroatië vestigen ten opzichte van emigranten). Maar dit saldo was in 2001 nog 16.972. In die jaren is het emigratiecijfer bijna gelijk gebleven: iets meer dan 6000 met een uitschieter van 11.000 in 2002. Maar de cijfers zijn hier vertekenend. Er is veel immigratie in relatie tot Kroatië vanwege de oorlog die in 1995 eindigde. Immigranten zijn “de terugkerenden” die geen alternatief hebben dan terug te keren naar hun geboorteland; veelal ouderen. Interessanter is de vertrekkende groep: meer dan 6000 Kroaten per jaar die hun huis en land te koop aanbieden. Zo vind ik elke week duizenden advertenties in Kroatië van particulieren die zonder tussenkomst van een makelaar pogen hun huis en land te verkopen.22
19 20 21 22
Crostat, Kroatisch bureau voor statistiek, 2007 CBS, 2006 Vecernji List Plavi Oglasnik, de wekelijkse krant met aanbod van onroerend goed
Copyright: Samuel Services / www.Kroatie.tk
Samenvatting van uitgebreide marktanalyse betreffende zaken in relatie tot Kroatië
3. Samenvatting en conclusie Uitgaande van marktwerking en de werking van vraag en aanbod, kan ik niet anders dan te concluderen dat Samuel Services als advies- en bemiddelingsbureau in relatie tot Kroatië veel (Nederlandse) klanten kan verzamelen. Er zijn veel vragenden (Nederlanders) en veel biedenden. Het is een uitdaging om die in contact met elkaar te brengen. Daar hebben beiden profijt van en daar zal ook Samuel Services profijt (winst) aan overhouden. Ik zie het niet als mijn taak om van de daken te schreeuwen dat het interessant is om te investeren in Kroatië. Dat is allang bekend bij velen. Beter is om éénvoudigweg in contact te treden met degenen die al interesse hebben en hen met elkaar in contact te brengen. Reclame is niet (meer) nodig, bemiddeling des te meer.
Copyright: Samuel Services / www.Kroatie.tk
“Ze hebben geld, veel geld, en dat geven ze het liefste uit aan een boot of een tweede huis....”
Waarom Samuel Services Marktanalyse betreffende de core-business van Samuel Services: bemiddeling bij koop en verkoop van onroerend goed in relatie tot Kroatië.
Door: Ir. Meindert Jorna (Msc.) Copyright: Samuel Services / www.Kroatie.tk
Samenvatting van uitgebreide marktanalyse betreffende zaken in relatie tot Kroatië
Inhoudsopgave Inleiding................................................................................................................................................3 1. Trends binnen de Nederlandse maatschappij...................................................................................4 1.1. Toename economische zekerheden...........................................................................................4 1.2. Afname toekomstige economische zekerheden........................................................................4 1.3. Secondhome als trend...............................................................................................................4 1.4. Vrije tijd gebruik van Nederlanders..........................................................................................5 1.5. Andere trends............................................................................................................................5 1.6. Toename aandacht voor Kroatië...............................................................................................5 2. Trends binnen Kroatië......................................................................................................................8 2.1. Geringe economische zekerheid...............................................................................................8 2.2. Emigratie...................................................................................................................................8 3. Samenvatting en conclusie...............................................................................................................9
Copyright: Samuel Services / www.Kroatie.tk
Samenvatting van uitgebreide marktanalyse betreffende zaken in relatie tot Kroatië
Inleiding Een bedrijf wordt gestart vanwege “een gat in de markt”. Zo is ook Samuel Services gestart. Dit document beschrijft het “gat in de markt” waar Samuel Services zich op richt. Omdat de informatie in dit document de concurrentie kan helpen om zich te oriënteren en daarmee een deel van “het gat in de markt” voor zich op te eisen, is de informatie in dit document niet bedoeld voor publicatie. Informatie uit dit document mag niet zonder schriftelijke toestemming van Samuel Services worden gekopieerd.1 Deze samenvatting beargumenteert waarom Samuel Services als zijnde een advies- en bemiddelingsbureau in relatie tot Kroatië, verwacht een omzet te behalen zoals weergegeven in de omzetbegroting en waarom Samuel Services de komende tien jaar een meer dan voldoende uitbreiding van het klantenbestand verwacht. Trends Een gat in de markt kan ontstaan doordat het langzamerhand of abrupt ontdekt wordt. De mogelijkheden waren er, maar niemand had er oog voor. Een gat in de markt kan ook langzamerhand ontstaan als een soort groeiproces. Daar gaat dit document over. Bedrijfsmogelijkheden voor Samuel Services in relatie tot Nederlandse klanten en Kroatië, ontstaan en ontwikkelen zich als gevolg van herkenbare trends. In dit document beschrijf ik maatschappelijke en economische trends binnen de Nederlanderse maatschappij. Die zijn doorslaggevend geweest om te starten met Samuel Services. Maar daarnaast zijn ook trends binnen Kroatië en de Europese Unie van belang om aandacht aan te geven. De marktanalyse is de samenvatting van deze trends; de conclusie zoals die volgens mij als ondernemer zou moeten klinken na het overwegen van de ontwikkelingen van de afgelopen tien jaar en de verwachtte ontwikkelingen van de komende tien jaar.
1 Dit document is slechts een samenvatting van de gedetailleerde marktanalyse en is bedoeld ter argumentatie van BBZ aanvraag; de complete marktanalyse kan opgevraagd worden bij Samuel Services maar wordt alleen verstrekt indien Samuel Services daar voldoende mate profijt van trekt in de vorm van toename klantenkring en toename omzet.
Copyright: Samuel Services / www.Kroatie.tk
Samenvatting van uitgebreide marktanalyse betreffende zaken in relatie tot Kroatië
1. Trends binnen de Nederlandse maatschappij Samuel Services richt zich op Nederlandse klanten. Niet zonder reden. Redenen om me hoofdzakelijk op Nederlandse klanten te richten, zijn te vinden binnen trends binnen de Nederlandse maatschappij. In dit hoofdstuk geef ik een samenvatting van die trends.
1.1. Toename economische zekerheden “Consumptiegroei blijft hoog”2, “Conjunctuurbeeld onveranderd goed”3 .....4; Cijfers die Het Centraal Bureau voor Statistiek afgeven betreffende de inkomenspositie van Nederlanders in het algemeen, zijn onveranderd gunstig. De babyboomgeneratie gaat tussen nu en 2010 met pensioen. De meesten hebben een huis dat bijna vrij is van hypotheek of halen hun vermogen uit het eigen bedrijf. “Ze hebben geld, veel geld. En dat geven ze het liefste uit aan een boot op een eigen tweede huis.”5
1.2. Afname toekomstige economische zekerheden Herkenbare trends binnen Nederland zijn: − Pensioenfondsen raken in diskrediet − AOW brokkelt af 6 − Vergrijzing Kortom: Een Nederlander met meer dan voldoende inkomen (1.1.1.) weet niet direct hoe hij zijn toekomst financieel verzekeren kan.
1.3. Secondhome als trend “Vijftien miljoen Europeanen, waaronder pakweg een half miljoen Nederlanders, hebben inmiddels een tweede huis. Om uit te rusten, als belegging – of beide. Wie zijn fermette, datsja of appartement nog niet gevonden heeft, moet opschieten, want op is op.”7 Dit betreft een vrij nieuwe ontwikkeling, veroorzaakt door andere nieuwe ontwikkelingen zoals: het aanbod van low-budget vluchten (in relatie tot Kroatië: German Wings en Ryan Air), toetreding van landen binnen de Europese Unie (Kroatië is kandidaat), hoge huizenprijzen in Nederland (waardoor investeren in een tweede huis in Nederland minder interessant is en voor velen onmogelijk). “Het tweedehuizenbezit gaat dramatisch toenemen”8, “De vraag gaat exploderen”9 In Frankrijk staat Nederland op de tweede 2 Centraal Bureau Statistiek, 24.04.2008 3 Centraal Bureau Statistiek, 24.04.2008 4 Voor een uitgebreid overzicht aan indicatoren betreffende economische zekerheid in Nederland kan een aanvraag worden ingediend via [email protected] 5 Smulders Rob, Immo International 6 Het voert te ver om dit in dit document te onderbouwen met cijfers omdat het algemeen bekende gegevens betreft. 7 “Iedereen een tweede huis”, Intermediair, 16 augustus 2004 8 Hormann Gerard, “Een tweede huis, Op zoek naar vrijheid, rust en ruimte”; Uitgeverij Het Spectrum Utrecht, 2004 9 Smulders Rob, “Immo International”.
Copyright: Samuel Services / www.Kroatie.tk
Samenvatting van uitgebreide marktanalyse betreffende zaken in relatie tot Kroatië
plaats wat betreft aankopen van een (tweede) huis. Alleen Engeland kent meer huizenkopers in Frankrijk. Nederland kent inmiddels tientallen tijdschriften die zich richten op potentiële kopers van tweede huizen in alle streken van Europa zoals “Huis en Aanbod”, “Immo International Magazine”, “Het tweede huis” en “Droomhuis” en ga zo maar door. Daarbij zijn er in Nederland inmiddels honderden in alle windstreken van Europa gespecialiseerde makelaars en hypotheekverstrekkers en de halfjaarlijkse beurzen Immo International en Second Home met gezamenlijk bijna veertigduizend bezoekers.
1.4. Vrije tijd gebruik van Nederlanders Alle Nederlanders besteden elke dag tijd aan “vrije tijd”.10 (Wat ik een heel vreemd gegeven vind omdat ik dat zelf niet doe). 81% van de Nederlandse bevolking gaat op vakantie. Van 1998 tot 2006 is het aantal lange vakanties gestegen van 19,0 miljoen naar 22,2 miljoen en het aantal korte vakanties van 10,6 naar 12,2 miljoen. Oftewel: het aantal vakanties was in 1998 29,6 miljoen en in 2006 34,4 miljoen. Het aantal vakanties van Nederlanders in het buitenland steeg in die periode van 13,6 naar 17,1 miljoen. Daaruit blijkt dat Nederlanders nog altijd “Globetrotters” zijn (en steeds mee zijn) en liever naar het buitenland gaan dan in eigen land blijven.
1.5. Andere trends Steeds meer Nederlanders vinden dat Nederland steeds voller en gestrester wordt en dat je voortdurend omringt wordt door een overkill aan informatie waar je jezelf niet meer voor kunt afsluiten.11 In paragraaf 1.1.3. noemde ik verder al ontwikkelingen zoals: het aanbod van lowbudget vluchten (in relatie tot Kroatië: German Wings en Ryan Air), toetreding van landen binnen de Europese Unie (Kroatië is kandidaat) en de hoge huizenprijzen in Nederland. Het is niet ondenkbaar dat deze ontwikkelingen er voor zorgen dat Nederlanders niet alleen een tweede huis willen in Kroatië, maar tegelijkertijd van hun tweede huis een permanent verblijf gaan maken. Die trend is in ieder geval al te ontdekken in relatie tot Frankrijk.
1.6. Toename aandacht voor Kroatië Deze laatst genoemde trend is deels een gevolg van de eerder genoemde trends. Vanwege een financieel gunstige positie (1.1.1.), de afname van mogelijkheden om te beleggen in de toekomst (1.1.2.), de reclamering van de secondhome markt in het algemeen (1.1.3.), de toename van de vrije tijd als gevolg van vergrijzing en verlegging van prioriteiten (1.1.4.) en andere ontwikkelingen (1.1.5.) willen Nederlanders investeren in een land dat financiële mogelijkheden biedt en tegelijkertijd een uitdaging inhoud. Investeren in een onbekend land gebeurt niet. Men wil een land kennen voordat er financiële risico's 10 CBS, 2003 11 Horman Gerard
Copyright: Samuel Services / www.Kroatie.tk
Samenvatting van uitgebreide marktanalyse betreffende zaken in relatie tot Kroatië
genomen worden. Kroatië is wat dat betreft een land wat grote interesse kent van Nederland. Veel interesse wordt zelfs al omgezet in een werkelijke eerste kennismaking met dit land. Kopen van een “second-home” vind niet plaats als gevolg van een leuk praatje, maar wel als gevolg van een vakantie en nog eens een vakantie en een derde vakantie. Dat is de reden dat Nederland op de tweede plaats staat voor wat betreft huizenkoop in Frankrijk: het is nog steeds het meest populaire vakantieland voor Nederlanders.12 60% van de (11 miljoen) buitenlandse toeristen die Kroatië bezoeken zijn daar drie keer of vaker geweest. 33,1% is er drie tot vijf keer geweest en 27,3% zelfs zes keer of vaker.13 Oftewel: een vakantie naar Kroatië leidt tot een volgende vakantie wat de interesse in de koop van een second home in Kroatië sterk doet toenemen. Het Middellandse Zee gebied is de meest populaire vakantiebestemming van Nederlanders en dat verklaart dat in dit gebied Nederlanders verreweg de meeste “second homes” hebben aangekocht. Al in 2001 werd geconstateerd dat Kroatië als vakantieland in opkomst is. In dat jaar bezochten 90.000 Nederlanders Kroatë.14 Van januari tot en met augustus 2007, werden er in totaal 1.868.000 nachten doorgebracht in Kroatië door Nederlanders.15 Dat betekende een groei van 4,5% ten opzichte van 2006. Van alle buitenlandse toeristen, blijven Nederlanders gemiddeld het langs in Kroatië (gemiddeld 8 overnachten per persoon). Dat betekent tegelijkertijd 233.500 Nederlanders die gemiddeld 8 nachten in Kroatië verbleven en een groei van 259% ten opzichten van 2001. Ook wat betreft de “second home” markt is er hier aanvullend goed nieuws: 58% van de buitenlandse toeristen behoort bij de leeftijdsgroep van 28 tot 47 jaar en 23% behoort bij de generatie “babyboomers” (48 tot 64 jaar) wat betekent dat in totaal 81% van de buitenlandse toeristen zich bevind in de leeftijdsgroep “second homers”.16 Bijna 60% van de buitenlandse toeristen heeft een hogere (31,1%) of universitaire opleiding (28,7%) afgerond. Ook dat past in het profiel “second homers” maar past ook bij de andere soorten van dienstverlening die Samuel Services aanbiedt. Ik denk dan met name aan “projectontwikkeling”. Interesse van Nederlandse ondernemers in Kroatië blijkt ook uit de bedrijfsovername door Nederlandse ondernemingen van Kroatische bedrijven (Heineken heeft de Kroatische bierbrouwerij “Karlovacko” overgenomen, Unilever toont interesse in overname van melkfabriek) en de projecten zoals “Steering the right Course”. De projectontwikkelaar Hans Brouwers17 schrijft als argumentering voor dit project het volgende: “De Kroatische Adriatische Zee, met zijn 6000 km kustlijn en meer dan duizend eilanden, heeft de potentie om de Europese Caribbean te worden. Er zijn echter slechts 51 jachthavens. Daarin liggen ca. 12.000 jachten, vooral van buitenlandse eigenaars. Er is dus een nijpend gebrek aan ligplaatsen, vooral voor grotere jachten. Logisch ook dat de watersportindustrie nauwelijks is ontwikkeld. Er zijn plannen om op korte termijn te voorzien in 100 jachthavens en bijbehorende voorzieningen. Door de toetreding van Kroatië tot de EU wordt dit gebied binnenkort onderdeel van de Europese Markt! 12 13 14 15 16 17
Aerden Onno, “Leven in Frankrijk” “Tomas- Ljeto”, Ministerie van Toerisme, Zagreb 2007 “Een rondje Middellandse Zee”, door: Olsthoorn L., CBS, oktober 2002 “Hrvatski turizam u brojkama” (Het Kroatische toerisme in cijfers), Institute for Tourism, Zagreb, 2007 Tomas Ljeto, Ministerie van Toerisme, Zagreb, 2007 Hans Brouwers: gespecialiseerd in Sport en Recreatie Management. Hij werkte in deze sector vele jaren als consultant, manager, projectontwikkelaar en docent. Zijn bedrijf was de laatste jaren vooral actief in watersportprojecten, zowel in Nederland als in het buitenland. Meer dan 20 jaar ligt zijn zeiljacht in Kroatië en in de zeilwereld geldt hij als een kenner van de Adriatische kust.
Copyright: Samuel Services / www.Kroatie.tk
Samenvatting van uitgebreide marktanalyse betreffende zaken in relatie tot Kroatië
Ter vergelijking: Het kleine Nederland heeft op 1 november 2005: 1150 jachthavens, met 162.000 jachten. Bovendien liggen er nog eens 36.000 jachten langs sloten of bij huizen en staan er 210.000 recreatievaartuigen op de wal! (bron: HISWA)” Interessant is verder de vergelijking tussen aandacht voor bijvoorbeeld Spanje en Kroatië. Spanje is ten slotte lang het favoriete vakantieland geweest voor Nederlanders met daaruit voortvloeiend een favoriet land om een tweede huis te kopen. Onderzoek onder meer dan vierduizend buitenlandse toeristen in Kroatië geeft aan: 30,9% van de toeristen voelt zich veiliger in Kroatië dan in Spanje, slechts 7,8% voelt zich minder veilig. 25,4% vind Kroatië vriendelijker en gastvrijer dan Spanje ten opzichte van 11,9% die daar het tegenovergestelde over denkt. 38,4% vindt het klimaat in Kroatië beter dan in Spanje ten opzichte van slechts 10,5% die meer van het klimaat in Spanje houdt. Zo zijn er in dit onderzoek nog heel veel factoren aan te wijzen waardoor buitenlandse toeristen eerder voor Kroatië zouden kiezen dan voor Spanje zoals: schoonheid, ecologie, architectuur en prijsverhoudingen.18 Om de aandacht voor Kroatië verder te illustreren, wil ik afsluiten met het volgende citaat uit “Property Alert” “Nadat verscheidene jaren mensen hun vakantie in Kroatië hebben doorgebracht is men nu zeer bereidwillig een huis te kopen in Kroatië. Nu de aantallen personen die geïnteresseerd zijn in het kopen van een huis in Kroatië een sterke stijging vertoond bemerken we tevens een sterke stijging van makelaars die een woning in een van de prachtige gebieden van Kroatië aanbieden. Dit omvat zowel Kroatische makelaars die zich toenemend op de internationale markt richten als reeds internationaal opererende makelaars die inzien wat de Kroatische markt te bieden heeft. Hierbij bemerken we dat naast bestaande woningen ook steeds meer nieuwbouw op internationaal niveau wordt aangeboden.” Uit: "Property Alert" , 2006
18 Tomas-2007, Ministerie van Toerism, Zagreb 2007
Copyright: Samuel Services / www.Kroatie.tk
Samenvatting van uitgebreide marktanalyse betreffende zaken in relatie tot Kroatië
2. Trends binnen Kroatië
2.1. Geringe economische zekerheid In 2004, 2005 en 2006 kent Kroatië een stabiele hoeveelheid werklozen: om en nabij de 300.000. op een actieve populatie van om en nabij de 1.750.000 inwoners. Dat betekent een werkloosheid van 17,2%.19 Ook in Nederland kennen we tegen de 300.000 werklozen20 maar we hebben wel vier keer zoveel (actieve) mensen. Het gemiddelde netto maandelijkse inkomen in Kroatië is 4.602 kuna in 2007 wat ongeveer 630 Euro per maand is. In 2007 is de prijs van noodzakelijke levensmiddelen in Kroatië toegenomen met 17%.21 In drie jaar tijd is de brutto nationale schuld gestegen van 22 miljard naar 29 miljard. Ondertussen wordt de import slechts voor 48% gedekt door de export. Dit zijn allemaal gegevens die het voor Kroaten aantrekkelijk maakt om hun aandacht te richten op een leven buiten Kroatië. Ook de stijging van grondprijzen en onroerend goed in het algemeen vanwege enorme stijging van interesse in de koop van Kroatisch onroerend goed door buitenlanders, helpt er aan mee dat Kroaten er vaak aan denken om “huis en haard” te verkopen. De conclusie is: er zijn steeds mee Kroaten die hun onroerend goed, huis en land, wel willen verkopen aan een buitenlander (en dus ook aan een Nederlander). Een groot aanbod bij een grote vraag, betekent veel werk voor Samuel Services.
2.2. Emigratie Vanwege een geringe economische zekerheid en geringe eigen investeringsmogelijkheden, is het te verwachten dat (jonge) mensen Kroatië verlaten op zoek naar mogelijkheden verderweg. Dat is niet direct terug te zien in de emigratiecijfers. In 2005 kende Kroatië nog een migratiesaldo van 8.218 (8.218 meer mensen die zich in Kroatië vestigen ten opzichte van emigranten). Maar dit saldo was in 2001 nog 16.972. In die jaren is het emigratiecijfer bijna gelijk gebleven: iets meer dan 6000 met een uitschieter van 11.000 in 2002. Maar de cijfers zijn hier vertekenend. Er is veel immigratie in relatie tot Kroatië vanwege de oorlog die in 1995 eindigde. Immigranten zijn “de terugkerenden” die geen alternatief hebben dan terug te keren naar hun geboorteland; veelal ouderen. Interessanter is de vertrekkende groep: meer dan 6000 Kroaten per jaar die hun huis en land te koop aanbieden. Zo vind ik elke week duizenden advertenties in Kroatië van particulieren die zonder tussenkomst van een makelaar pogen hun huis en land te verkopen.22
19 20 21 22
Crostat, Kroatisch bureau voor statistiek, 2007 CBS, 2006 Vecernji List Plavi Oglasnik, de wekelijkse krant met aanbod van onroerend goed
Copyright: Samuel Services / www.Kroatie.tk
Samenvatting van uitgebreide marktanalyse betreffende zaken in relatie tot Kroatië
3. Samenvatting en conclusie Uitgaande van marktwerking en de werking van vraag en aanbod, kan ik niet anders dan te concluderen dat Samuel Services als advies- en bemiddelingsbureau in relatie tot Kroatië veel (Nederlandse) klanten kan verzamelen. Er zijn veel vragenden (Nederlanders) en veel biedenden. Het is een uitdaging om die in contact met elkaar te brengen. Daar hebben beiden profijt van en daar zal ook Samuel Services profijt (winst) aan overhouden. Ik zie het niet als mijn taak om van de daken te schreeuwen dat het interessant is om te investeren in Kroatië. Dat is allang bekend bij velen. Beter is om éénvoudigweg in contact te treden met degenen die al interesse hebben en hen met elkaar in contact te brengen. Reclame is niet (meer) nodig, bemiddeling des te meer.
Copyright: Samuel Services / www.Kroatie.tk
Related Documents
Marktanalyse
October 2019 6
Marktanalyse Ooh 2005
November 2019 9