M-moire Chapitre 1 Licence

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Partie 1: Les démarches d’urbanismes Lors de la vente d’un terrain, il est important de s’informer sur les règles d’urbanisme applicables à celui-ci. Chapitre 1: Les informations d’urbanismes Pour obtenir ces informations, il faut se déplacer dans la mairie du lieu de situation du terrain afin de consulter les documents communaux d’urbanisme. Il est aussi souhaitable de faire une demande de certificat d’urbanisme pour savoir si le terrain est constructible. Section 1: Les documents d’urbanismes Il existe trois documents d’urbanismes dont les communes françaises peuvent se doter. §1 : La carte communale 1

Présentation

Dés 1978, le ministère de l’équipement avait incité les petites communes à se doter d’un document permettant l’aménagement du territoire. Ainsi la loi de décentralisation du 7 janvier 1983 instaure la création des MARNU (modalités d’application du règlement national d’urbanisme). La durée de validité des MARNU est de quatre ans puisque leur but principal est de régir les communes le temps qu’elles se dotent d’un plan d’occupation des sols. La loi solidarité et renouvèlement urbain du 13 décembre 2000 supprime les MARNU et les remplace par les cartes communales. La carte communale est un document d’urbanisme simplifié. Les communes qui ne disposent pas d’un plan local d’urbanisme peuvent se doter d’une carte communale. Elle reprend les règles générales du règlement national d’urbanisme et elle en détermine les modalités d’application. La carte communale a une validité permanente et elle est approuvé par enquête publique. 2

Le contenu

« Les cartes communales délimitent les secteurs où les constructions sont autorisées et les secteurs où les constructions ne sont pas admises, à l’exception de l’adaptation, du changement de destination, de la réfection ou de l’extension des constructions existantes ou des constructions et installations nécessaires à des équipements collectifs, à l’exploitation agricole ou forestière et à la mise en valeur des ressources naturelles. » Article L 124-2 du Code de l’Urbanisme VIGIER Emilie

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La carte communale comprend : •

Un rapport de présentation, avec

Une analyse de l’état initial de l’environnement et une exposition des prévisions de développement. – Un exposé des choix retenus au regard de l’urbanisme. – Une évaluation des incidences des choix de la carte communale sur l’environnement. –

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Un ou plusieurs documents graphiques

C’est documents délimitent : – Les secteurs où les constructions sont autorisées ou interdites. (ce document est obligatoire) – Les secteurs réservés à l’implantation d’activités. (ce document est facultatif) – Les secteurs relatifs à la reconstruction, il s’agit de secteur où la reconstruction ne sera pas autorisée après un sinistre. (ce document est facultatif)

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Les effets

La carte communale permet au Maire d’acquérir la compétence en matière d’instruction et de délivrance des autorisations d’urbanisme. Elle permet également d’instituer un droit de préemption urbain sur des secteurs de la commune dans le but de réaliser un aménagement ou un équipement. La carte communale ne dispose pas d’un règlement propre, ce sont les règles du règlement national d’urbanisme qui s’applique. Seuls les documents graphiques sont opposables aux tiers.

Ainsi lorsque la commune de situation du terrain est dotée d’une carte communale, c’est vers ce document qu’il faut se tourner. Elle permet de savoir dans un premier temps si le terrain est constructible ou non et dans un deuxième temps de connaître les règles d’urbanisme à respecter.

§2 : Le plan d’occupation des sols 1

Présentation

Le plan d’occupation des sols (POS) est un document d’urbanisme créé par la loi d’orientation foncière de 1967. Ce document est voué à disparaître au profit des plans locaux d’urbanisme (PLU). Cette disparition a été prévu par la loi solidarité et renouvellement VIGIER Emilie

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urbains du 13 décembre 2000. Cependant les communes disposent encore d’un POS, celui-ci conserve toute sa validité juridique jusqu’à la transformation en PLU. 2

Le contenu

Le POS est composé de quatre parties : •

Un rapport de présentation

Il permet d’expliquer les règles contenues dans le règlement et les documents graphiques et il les met en relation avec les objectifs d’intérêt général. Le rapport de présentation présente deux parties : – Le diagnostic du territoire – Les mesures envisagées par le POS •

Un document graphique

Ce document est une carte qui organise le territoire de la commune en zones. Il existe deux types de zones : – Les zones urbaines Ces zones représentent des secteurs déjà construits ou voués à être densifiés. Elles sont constructibles immédiatement. Il existe des zones urbaines spécifiques. Par exemple, des zones réservées aux activités économiques. – Les zones naturelles ○ NA : Zone d’urbanisation future ○ NB : Zone urbanisée de fait, dont le renforcement n’est pas prévu ○ NC : Zone agricole ○ ND : Zone protégée

•

Le règlement

Il explique pour chaque zone du document graphique, les règles d’urbanisme qui leur sont applicables. Il s’établi en quinze articles (R.123-9 Code de L’urbanisme) : – Article 1 : Type d’occupation ou utilisation des sols interdits – Article 2 : Type d’occupation ou d’utilisation des sols soumis à des conditions particulières – Article 3 : Accès et voiries – Articles 4 : Desserte par les réseaux (eau, assainissement, électricité) – Article 5 : Caractéristiques des terrains VIGIER Emilie

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Article 6 : Implantation des constructions par rapport aux voies et emprises publiques Articles 7 : Implantation des constructions par rapport aux limites séparatives – Article 8 : Implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur une même propriété – Article 9 : Emprise au sol – Article 10 : Hauteur maximum des constructions – Article 11 : Aspect extérieur – Articles 12 : Stationnement – Article 13 : Espace libre et plantation, espace boisés classés – Article 14 : coefficient d’occupation des sols (COS) – Article 15 : dépassement du coefficient d’occupation des sols Certains de ces articles n’existent pas dans toutes les zones. •

Les annexes

Elles rappellent notamment les servitudes d’utilité publique applicable sur le territoire de la commune : - Les plans de prévention des risques naturels et technologiques (PPR) - Les plans d’exposition au bruit - les servitudes liées à l’environnement et au cadre de vie 3

Les effets

Grâce au POS, les communes peuvent délivrer elles même les autorisations d’urbanisme tel que le permis de construire. Les communes qui disposent d’un POS peuvent instaurer un droit de préemption urbain sur des secteurs déterminés du territoire. Le zonage permet aux propriétaires de terrain de savoir si il est constructible et dans quelles limites. Il met en évidence les contraintes à respecter tel que la taille des bâtiments, leur implantation, leur aspect…

§3 : 1

Le plan locale d’urbanisme Présentation

Le plan local d’urbanisme est un document de planification communal. La loi de solidarité et de renouvellement urbain (SRU) du 13 décembre 2000 substitue les POS aux PLU. Le POS était principalement un instrument règlementaire alors que le PLU dispose d’un projet de développement durable.

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Le contenu

Le PLU comprend cinq éléments : •

Le rapport de présentation

C’est l’état des lieux du territoire de la commune. – Il présente le diagnostic établi en prenant en compte les prévisions démographiques, économique, l’équilibre de l’habitat, les transports et les équipements. – Il expose les incidences du document sur l’environnement. Il cherche à compenser les incidences négatives. – Il permet de justifier les orientations du projet d’aménagement et de développement durable (PADD) •

Le projet d’aménagement et de développement durable (PADD)

Le PADD est la création de la loi SRU du 13 décembre 2000. « Le projet doit défendre des orientations générales d’aménagement et d’urbanisme prévues pour l’ensemble de la commune ». Article L123-1 du Code de l’Urbanisme •

Le règlement

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Le zonage

Le PLU présente quatre grandes zones : Les zones urbaines (U) Ce sont les zones où l’urbanisation existe déjà et où il est possible d’implanter de nouvelles constructions. (Article 123-5 du Code de l’Urbanisme) ○

○ Les zones à urbaniser (AU) Elles correspondent aux zones d’urbanisation future. (Article 123-6 du Code de l’Urbanisme) Les Zones agricoles (A) Ce sont des zones qui protègent les espaces du fait de leur potentiel agricole, biologique ou écologique. (Article L123-7 du Code de l’Urbanisme) Les seuls constructions autorisées dans ces zones sont les constructions qui ont un lien avec l’exploitation agricole. ○

○ Les zones naturelles et forestières Ce sont des zones de protections du fait de la qualité des sites, de l’intérêt esthétique, historique ou écologique. VIGIER Emilie

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Le règlement de la zone

L’article L123-9 du Code de l’urbanisme présente un règlement type par zone. ○ Les articles 1 et 2 : Présentent l’occupation et l’utilisation des sols ○ Les articles 3 et 4 : Fixent les conditions de desserte des terrains ○ L’article 5 : Pose le principe de la superficie minimale des terrains constructibles ○ Les articles 6 à 8 : concerne l’implantation des constructions ○ L’article 9 : l’emprise au sol des constructions (CES) ○ L’article 10 : la hauteur maximale des constructions ○ L’article 11 : L’aspect extérieur des constructions ○ L’article 12 : les aires de stationnement ○ L’article 13 : les espaces libres ○ L’article 14 : fixe le coefficient d’emprise au sol (COS) •

Les documents graphiques

Ils correspondent à la représentation graphique du règlement. Ces documents mettent en évidence les différentes zones. Ils font apparaître les espaces boisés classés, les secteurs à risque, les emplacements réservés aux ouvrages publics. •

Les annexes

Elles indiquent à titre d’information sur un ou plusieurs documents graphiques les zones de préemption, le schéma des réseaux d’eau et d’assainissement, les dispositions du plan de prévention des risques naturelles (PPRN)… 3

Les effets

Le PLU transfert la compétence au maire pour délivrer les autorisations d’urbanisme.est Il permet de savoir si un terrain est constructible selon la zone dans laquelle il se situ. Le zonage renseigne sur les contraintes et les règles applicables en matière de construction. Le PLU peut fixer une superficie minimum pour pouvoir construire. ccl §4 : Les informations particulières Le vendeur d’un terrain doit aussi prendre en compte certaines informations au sein des documents vus précédemment qui ne sont pas négligeables. 1

Le droit de préemption urbain

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Le droit de préemption urbain permet à la commune d’acquérir un bien immobilier lorsque celui-ci est sur le point d’être vendu. • Les objectifs Les communes peuvent utiliser leur droit de préemption urbain afin de réaliser des actions ou des opérations d’aménagement en vue par exemple de mettre en œuvre un projet urbain, une politique locale de l’habitat, de réaliser des équipements collectifs, de lutter contre l’insalubrité, de mettre en valeur un patrimoine… •

La procédure

Lors de la vente du terrain le notaire doit notifier au titulaire du droit de préemption une déclaration d’intention d’aliéner (DIA) c'est-à-dire qu’il doit mettre au courent la commune du projet de cession. La commune dispose d’un délai de deux mois pour notifier sa décision de préemption. Le silence de l’administration durant ce délai vaut renonciation au droit de préemption. Le prix de la préemption est fixé librement par la commune mais elle doit tout de même demander l’avis du service des domaines (service des impôts chargé des évaluations des biens immobiliers pour le compte des secteurs publics). La commune peut alors préempter au prix mentionné dans la DIA soit préempter à un prix inferieur. Dans le dernier cas le vendeur dispose de deux mois pour rendre sa décision : soit accepter le prix, soit refuser de vendre au prix proposé, soit de renoncer d’aliéner. En cas de refus de vendre au prix proposé le vendeur du terrain peut demander au titulaire du droit de préemption de saisir le juge de l’expropriation pour qu’il détermine la valeur du terrain. Ainsi, il est primordial au moment de la vente d’un terrain de vérifier sur les documents d’urbanisme si ce dernier ne se situ pas dans le périmètre du droit de préemption urbain de la commune. 2

Les servitudes d’utilités publiques

Les servitudes d’utilités publiques sont des servitudes administratives. Elles permettent à l’administration, pour cause d’utilité publique, d’établir des limites au droit de propriété et d’usage du sol. Leur liste figure à l’article R.126-1 du Code de l’Urbanisme. Le plan de prévention des risques naturel (PPRN) est une servitude d’utilité publique. Le PPRN délimite les zones exposées à un risque et il règlemente l’utilisation des sols de ces zones. Il peut entrainer l’interdiction de construire ou la possibilité de construire sous certaines conditions. Il peut traiter d’un ou plusieurs risques. Le PPRN est la seul procédure qui incluse les risques naturels dans l’aménagement. Le PPRN se compose : VIGIER Emilie

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D’une note de présentation qui présente les raisons de la prescription du PPR, les risques naturels, les choix du zonage et des mesures réglementaires, les objectifs retenus pour la prévention des risques. •

De documents graphiques qui expose l’hydro géomorphologie, des informations sur les risques, un zonage règlementaire. •

D’un règlementqui traite des mesures de prévention, de protection et de sauvegarde mais aussi des mesures d’interdiction et de prescription. Les plans de prévention des risques technologiques (PPRT) sont aussi des servitudes d’utilité publique. Ils permettent de mettre en place une stratégie de maîtrise des risques sur les territoires accueillant des sites industriels à risques. Leurs buts sont de réduire les risques à la source et d’instaurer une réglementation de l’urbanisation et des constructions. Le PPRT délimite un périmètre d’exposition aux risques autour des installations classées à haut risques. Les projets de constructions peuvent être interdits dans ces zones ou être soumis au respect de prescriptions. Les communes peuvent définir une zone de préemption urbaine. Les PPRT peuvent aussi définir des secteurs à l’intérieure des quels l’expropriation peut être déclarée d’utilité public pour cause de danger grave menaçant la population. Les servitudes d’utilité publiques doivent être annexées dans les annexes du PLU et à ce titre le PPRN et le PPRT doivent l’être aussi. Il est donc important lors de la vente d’un terrain de consulter les annexes du PLU pour savoir si une réglementation spéciale s’applique à celui-ci.

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L’alignement

L’alignement dans un souci d’esthétique, de salubrité et du développement urbain, délimite l’implantation des constructions par rapport au domaine public. C’est un moyen juridique utilisé par les communes pour moderniser et élargir les voies publiques. La commune peut fixer une servitude de reculementqui oblige les nouvelles constructions à se placer derrière la ligne fixée par le plan d’alignement. Ces types de servitudes sont des servitudes d’utilité publiques. (Article R.126-1 du Code de l’Urbanisme) La commune qui délivre le permis de construire peut imposer le propriétaire qui souhaite construire la cession d’une partie de son terrain. L’objectif de cette cession peut être par exemple l’élargissement, la création des voies publiques. Cette cession ne peut excéder 10% du terrain et le projet doit être dûment motivé. La jurisprudence estime que la simple inscription de l’alignement dans les documents d’urbanisme n’est pas un élément suffisant pour demander la cession gratuite.

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Il est donc nécessaire de se renseigner en mairie pour savoir s’il existe un plan d’alignement et si la commune souhaite opérer à une cession gratuite au moment du permis de construire. 4

les emplacements réservés

L’emplacement réservé peut être considéré comme une option sur des terrains que la commune souhaite acquérir pour un usage d’intérêt général futur. L’emplacement ne peut être réservé que s’il prévoit de recevoir des voies publiques, des ouvrages publics, des installations d’intérêts générales, des espaces verts. Les PLU présente les emplacements réservés dans leur zonage. Ce sont des zones où s’applique des règles spéciales. Pour garantir la disponibilité de l’emplacement, les terrains sont rendus inconstructibles. Le propriétaire peut décider soit d’utiliser son droit de délaissement c'est-à-dire qu’il va mettre en demeure la commune d’acquérir le terrain. L’acquisition peut se faire amiable ou en cas de désaccord par le juge de l’expropriation qui prononce le transfert de propriété et qui fixe le prix. Soit le propriétaire du terrain peut demander une autorisation pour réaliser des constructions temporaires. Préalablement à la vente du terrain, la vérification du zonage en mairie est nécessaire pour s’assurer que le terrain n’est pas sur une zone d’emplacement réservé. 5

Périmètre des architectes des bâtiments de France (ABF)

L’architecte des bâtiments de France doit donner un avis sur tous les permis de construire de projet situé dans le champ de visibilité d’un monument historique. Les services instructeurs doivent systématiquement transmettre à l’architecte des bâtiments de France tous les permis de construire, dés lors que le projet est dans le périmètre de protection. Le périmètre de protection s’étale sur un rayon de 500 mètres autour du monument historique. Dans cette situation le délai d’instruction du permis de construire est de six mois. Il est nécessaire de vérifier si le terrain à la vente se situ dans l’un de ces périmètre.

Ainsi, préalablement à la vente d’un terrain il est impératif de consulter en mairie les documents communaux d’urbanisme afin de connaître les règles de constructibilité applicables au terrain. Il est toute foi conseillé au vendeur de faire une demande de certificat d’urbanisme qui lui permettra d’avoir toutes les informations relatives au terrain. Section 2 : Le certificat d’urbanisme §1 : Présentation Le certificat d’urbanisme est le document de référence en matière d’information préalable. VIGIER Emilie

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Il a été mis en place en 1971 et il a été modifié à plusieurs reprises notamment par la loi SRU du 13 décembre 2000. Article L.410-1 du Code de l’Urbanisme dispose que « le certificat d’urbanisme indique les dispositions d’urbanisme et les limitations administratives au droit de propriété et le régime des taxes et des participations applicables à un terrain ainsi que l’état d’équipement existant ou prévu. » §2 : Les différents types de certificat d’urbanisme 1 Le certificat d’urbanisme informatif Le certificat d’urbanisme informatif permet au requérant de connaître l’état du droit de l’urbanisme sur le terrain ainsi que les servitudes administratives. Il ne donne pas d’indication sur l’état des équipements existants ou prévus. Il ne répond à aucun projet particulier 2 Le certificat d’urbanisme pré opérationnel Le certificat d’urbanisme pré opérationnel porte sur un projet précis projeté sur le terrain. Le projet doit être succinctement présenté. La demande doit mettre en évidence la localisation approximative de la construction et sa destination. §3 : La procédure 1

La demande

Le certificat d’urbanisme peut être demandé soit par le propriétaire du terrain, son mandataire soit par toutes personnes intéressées. Il doit être précisé l’identité du pétitionnaire. La demande doit contenir toutes les informations nécessaire pour déterminé quelles sont les règles d’urbanisme applicables : la situation du terrain ses caractéristiques sa superficie 2 L’instruction La demande de certificat d’urbanisme doit être déposée dans la mairie du lieu de situation du terrain. La demande de certificat informatif doit être déposée en deux exemplaires et pour le certificat pré opérationnel en quatre exemplaires. Le maire est compétent si un document communal d’urbanisme existe dans la commune. Dans le cas échéant c’est les services de l’état qui sont compétent. VIGIER Emilie

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L’instruction pour un certificat informatif est d’un délai de un mois et le délai est de deux mois pour un certificat pré opérationnel. Le silence de l’administration dépassée ce délai d’instruction équivaut à un certificat d’urbanisme tacite. Le vendeur du terrain ou son mandataire devra renseigner les acquéreurs potentiels sur toutes les informations recueillies dans le certificat d’urbanisme et dans les documents d’urbanisme. Lors du compromis de vente les autorisations d’urbanisme seront érigées en conditions suspensives. Chapitre 2 : Les autorisations d’urbanisme Les compromis de vente intègre des conditions suspensives relatives aux autorisations d’urbanismes. Cela signifie que la vente sera réalisée seulement si les acquéreurs du terrain obtiennent les autorisations d’urbanisme requise à la construction.

Section 1 : La déclaration préalable de division Depuis le 1er octobre 2007, la procédure de division d’un terrain est désormais soumise à autorisation d’urbanisme. Ainsi, lorsqu’un terrain mis en vente résulte d’une division parcellaire, le vendeur devra procéder à une demande d’autorisation d’urbanisme. 1 le champ d’application La cession du terrain à bâtir issu d’une division doit être précédée d’une déclaration préalable dans les conditions suivantes : - L’opération n’a pas créée plus de deux lots détachés de la parcelle initiale sur les dix dernières années. - L’absence de création de voies ou d’espaces communs. - Le terrain ne doit pas être situé dans un site classé ou dans le périmètre d’un secteur sauvegardé Toutes ces conditions sont cumulatives. Le cas échéant, il faudra demander un permis d’aménager et le détachement va être qualifié de lotissement. 2 Le dossier Le formulaire doit préciser : - L’identité du déclarant - La localisation et la superficie du terrain - La nature des travaux - La destination de la construction projetée VIGIER Emilie

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Le dossier doit contenir : - Le formulaire de déclaration préalable - Un plan de situation permettant de connaître la situation du terrain à l’intérieur de la commune - Un plan du projet coté en trois dimensions - Un croquis représentant l’aspect extérieur de la future construction 3 La procédure L’instruction se fait dans un délai de un mois à compté du dépôt en mairie. Un affichage doit être fait en mairie et sur le terrain. Un procés verbal de constatation doit être établi par huissier de justice ou par le garde champêtre territorial de la commune. Le délai de recours est de deux semaines et quinze jours. La validité de la déclaration préalable est de deux ans. Si une interruption des travaux supérieure à un an survient alors la déclaration préalable devient caduque. Il est important que le vendeur d’une parcelle détachée face une déclaration préalable avant de vendre le terrain. Le non respect de cette formalité est passible de sanction civile telle que la nullité de l’acte de vente et de sanctions pénales tel qu’une amende 18000 E. Section 2 : Le permis de construire L’autorisation du permis de construire va être présentée dans le compromis de vente comme une des conditions suspensives à la vente du terrain à bâtir. §1 : Présentation Article L.421-1 du Code l’environnement dispose que « le permis de construire est la règle pour les constructions nouvelles même si elles ne comportent pas de fondations ». Le caractère déterminant du permis de construire est la mobilité. Le permis de construire s’impose aux constructions nouvelles et dans certain cas les constructions anciennes y sont soumises aussi. §2 : Le dossier • Le formulaire Il doit comporter : - L’identité du ou des demandeurs, il peut sagir du propriétaire du terrain ou de son mandataire. - L’identité de l’architecte du projet cependant le recours à un architecte n’est pas obligatoire pour une construction qui est inferieur à 170 m². VIGIER Emilie

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- la localisation et la superficie du terrain. - La nature des travaux. - La surface hors œuvre net (SHON) des constructions projetées. Si le projet se situ sur une commune qui n’est pas dotée d’un PLU alors le pétitionnaire devra mentionner la surface hors œuvre brut (SHOB). •

Les éléments du dossier

○

Les éléments obligatoires

- Le formulaire - Un plan de situation, qui permet de situer le terrain sur la commune. - Un plan de masse, sur lequel il faut tracer le raccordement à la voirie et aux réseaux. - Un plan de façades - Des vues en coupe, qui permettent de visualiser la hauteur de la construction par rapport au terrain naturel. - Un dossier paysager avec deux documents graphiques (un proche et un lointain) permettant d’apprécier l’insertion paysagère, un document graphique mettant en évidence l’insertion du projet dans l’environnement, une notice explicative de l’impacte visuelle du projet. ○ Les éléments facultatifs - Une étude d’impacte pour les secteurs sensibles et protégés lorsque le Code de l’Environnement la prévoie. - Un document établi par un contrôleur technique pour les zones sismiques lorsque le Code de la Construction net de l’Habitation le prévoie. - Une étude préalable lorsque la construction future se situe dans une zone couverte par un plan de prévention des risques naturels ou technologiques. §3 : L’instruction • Le dépôt de la demande La demande de permis de construire doit être déposée en mairie. Le dépôt donne lieu à un récépissé. Il faut déposer quatre exemplaires pour que la mairie les répartisse entre les services compétents. La demande de permis de construire doit être affichée en mairie dans un délai de quinze jours à compté du dépôt. •

Le déroulement de l’instruction

Le service instructeur examine le projet au regard des règle d’urbanisme.

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Il vérifie aussi que le dossier est complet. La mairie dispose d’un délai d’un mois pour demander les éléments manquants du dossier. Le délai d’instruction peut être prorogé d’autant. Le délai d’instruction de la demande est de deux mois à compté de la réception du dossier complet. Le délai peut être prorogé dans les cas suivant : - Si il est nécessaire de répondre aux exigences législative et réglementaire prévu dans le Code de l’Urbanisme, la prorogation est de un mois. - Si il faut consulter une commission nationale ou régionale, le délai est majoré de deux mois. - Si il ya lieu de consulter des architectes des bâtiments de France, le délai est prorogé de six mois. La décision de la Mairie peut être express c'est-à-dire qu’elle résulte d’un arrêté. Elle est transmise au pétitionnaire par lettre recommandée avec accusé de réception ou par mail. La décision peut aussi être tacite. Dans ce cas le silence de la mairie équivaut à une acceptation du dossier. Attention, le permis de construire peut être accepté sous condition. •

La publicité

La publicité est double. ○ Un affichage en mairie L’affichage doit avoir lieu dans les huit jours qui suivent la délivrance du permis de construire et pour un délai de deux mois. Il doit être continu et accessible au public. ○ Un affichage sur le terrain L’affichage doit être visible de la voie publique. Il doit être continu et durée tout le temps des travaux. Il indique le nom du pétitionnaire, la surface du terrain, la SHON (et la SHOB si la commune n’a pas de document d’urbanisme). Pour éviter les risques de litige il est préférable de faire constater les panneaux réglementaires par un huissier de justice. La publicité a pour objet d’informer les tiers qui peuvent s’opposer au projet. Le délai de recours des tires est de deux mois à compté de la date la plus tardive des deux dates d’affichage. •

Les taxes

Le montant des taxes est précisé à titre indicatif dans le permis de construire. ○

La taxe locale d’équipement (TLE)

C’est une imposition forfaitaire grevant les opérations de constructions. Elle permet de financer les équipements publics rendus nécessaire par cette urbanisation. VIGIER Emilie

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Elle est instituée dans les communes de plus de 10 000 mille habitants. ○

La taxe départementale des espaces naturels sensibles

C’est une taxe versée en faveur du département. Elle est facultative et elle peut se cumuler avec la TLE. Son champ d’application est le même que celui de la TLE. Le produit de la taxe n’être utilisé que pour financer une politique de protection, de gestion et d’ouvrage au public des zones sensibles. ○

La taxe départementale pour le conseil d’architecture, d’urbanisme et d’environnement

Les conseils départementaux d’architecture, d’urbanisme et d’environnement (CAUE) ont pour objectif de promouvoir la qualité de l’architecture, de l’urbanisme et de l’environnement. Ils informent et conseillent gratuitement les particuliers sur la qualité urbanistique et architecturale d’un projet. Cette taxe permet le financement de ces services. Elle est facultative. ○

La participation pour voiries et réseaux (PVR)

L’article 46 de la loi SRU dispose que les communes peuvent percevoir des propriétaires de terrains nouvellement desservis par un aménagements, une contribution correspondant à tout ou partie du financement des travaux. La loi urbanisme et habitat a étendue la participation pour voiries et réseaux au financement des améliorations des voiries existantes et des réseaux le long des voiries existantes. Elles concernent les terrains situés dans une bande de 80 mètres de part et d’autre de la voirie. Selon les circonstances géographiques locales cette bande peut varier de 60 à 100 mètres. La participation est payée par chaque propriétaire au prorata de la surface de son terrain. ○

La participation au raccordement à l’égout

Cette taxe n’est due que si la construction est édifiée postérieurement à la mise en service de l’égout public. •

La validité du permis de construire

Le permis de construire est valable deux ans. Il devient caduc si les travaux n’ont pas commencé dans cet intervalle ou si ils ont étés stoppés pour une durée supérieure à un an. Ainsi, si les acquéreurs du terrain obtiennent les autorisations d’urbanisme requises pour la construction, la vente pourra se réaliser.

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La vente du terrain à bâtir nécessite de réaliser toutes ces démarches d’urbanisme afin de connaître toutes les règles de constructibilité applicables au terrain, si des règles particulières peuvent s’appliquer à ce dernier. La vente d’un terrain sera très risquée pour le vendeur ou son mandataire sans avoir pris connaissance des règles d’urbanisme. Des démarches techniques doivent aussi être impérativement réalisées afin de connaître la valeur en surface et en prix du terrain ainsi que les limites et les possibilité de construction.

Partie 2 : Les démarches techniques Avant d’effectuer la vente d’un terrain il ya plusieurs démarches techniques à réaliser. Certaine de ces démarches sont obligatoires et d’autres sont facultatives mais vivement conseillées. Chapitre 1 : La valeur du terrain La première étape préalable à la vente d’un terrain est d’évaluer sa valeur en termes de en prix et de surface constructible. Section 1 : Le calcul de la surface constructible sur un terrain COS Le coefficient d’occupation au sol (COS) est un coefficient fourni par l’administration permettant de déterminer la densité de construction admise. Il faut consulter le PLU pour connaître le COS applicable au terrain. Cette information ce trouve à l’article 14 du règlement de zone du PLU. Il faut donc au préalable déterminé dans quelle zone est situé le terrain. Le COS est le plus souvent inférieur à un dans les zone pavillonnaires et largement supérieur à un dans les centre des grandes villes. SHOB et SHON « La surface plancher hors œuvre brut (SHOB) d’une construction est égale à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau de la construction. » Article R.112-2 du Code de l’Urbanisme. La surface plancher hors œuvre nette (SHON) correspond à la SHOB à laquelle il faut déduire : - Les surfaces occupées par les combles et les sous-sols non aménageables pour l’habitation ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial. - Les surfaces des toitures-terrasses, des balcons, des loggias, ainsi que les surfaces non closes situées au rez- de chaussée. - Une surface égale à 5% des surfaces hors œuvre affectées à l’habitation. Cette surface est destinée à prendre en compte l’isolation thermique et phonique. Article R.112-1 du Code de l’Urbanisme dispose que « la densité de construction de construction qu’il est possible d’édifier sur un terrain constructible est définie par le rapport VIGIER Emilie

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entre la surface de plancher hors œuvre nette (SHON) et la surface de terrain sur laquelle elle est implantée. » La SHON se calcule en multipliant la surface en m² de la parcelle et le COS. Par exemple : si une parcelle de terrain correspond à 1000 m² et que le COS est de 0.10 alors il suffit de réaliser 1OOO x 0.10 = 100 m² SHON . Attention dans certaines communes des coefficients d’emprise au sol (CES) ont été mis en place. Le CES détermine l’impacte des constructions en terme de surface. C’est un moyen pour les communes de restreindre le bétonnage total d’une parcelle et conserver des espaces verts. Pour connaître la valeur du CES applicable au terrain il faut dans un premier temps connaître la zone correspondante au terrain. Ensuite il faut consulter le règlement de cette zone dans le PLU. Le CES se trouve à l’article 9 du règlement de zone. Par exemple si une parcelle est de 1000 m² et que le CES est de 0.25 alors le calcul à réaliser est 1000 x 0.25 = 250 m² 250 m² est la surface maximum que la construction peut occuper au sol. Il aussi primordial de vérifier en mairie si la commune n’a pas mi en place un principe de superficie minimale de terrain pour construire. Ce principe existait déjà sous les POS et la loi SRU avait limité le recours de cette pratique. La loi Urbanisme et Habitat remet en place ce principe. Les communes peuvent fixer une surface minimale pour construire mais elles doivent justifier cette restriction par des contraintes techniques liées à l’absence d’assainissement collectif, par la préservation de l’urbanisme traditionnel ou l’intérêt paysager de la zone. Depuis la loi SRU, la vente d’un terrain issu d’un détachement de parcelle purge la constructibilité déjà consommé. Le contrôle de la division des terrains bâtis ne se pratique plus. Par exemple : Un terrain d’une surface de 1000 m² et un COS de 0,5. La SHON est égale à 1000 x 0,5 = 500 m² La construction existante est de 300 m² Il reste donc 200 m² à construire cependant si l’on divise le terrain en parcelles de 500 m² chacune, la nouvelle parcelle va pouvoir bénéficier d’un COS de 0,5 et cela permet de réaliser une construction de 250 m². 50 m² supplémentaire peuvent être construit. Ainsi, Lors d’une division de parcelle, le COS s’applique sur la parcelle détaché sans tenir compte des constructions existantes. Cependant la loi Urbanisme et Habitat permet aux communes de rétablir la théorie du COS résiduel.

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La surface de construction possible sur le terrain devra être renseignée aux acquéreurs potentiels. La SHON fait partie des critères à prenndre en compte pour l’évaluation du prix du terrain. Section 2 : L’évaluation du terrain Le prix de vente du terrain doit être déterminé par une évaluation. Cette évaluation peut être faite soit par un agent immobilier ou soit par un expert et dans ce cas il faut parler d’expertise. L’évaluation détermine la valeur vénale du terrain. La valeur vénale correspond à la valeur marchande d’un bien dans une vente de gré à gré. Il ya plusieurs points à prendre en compte : - La situation du terrain - La proximité des commodités - La proximité des réseaux, la viabilisation - La surface du terrain et la SHON possible - les dessertes - L’exposition et la configuration du terrain - Les nuisances à proximité - La vue Pour évaluer la valeur vénale du terrain il faut prendre en compte une parcelle de base. La parcelle de base correspond à la moyenne en surface et en prix des parcelles comparables vendues sur le secteur. Pour que les références soit fiable il faut consulter : - Le registre des déclarations d’intention d’aliéner (DIA), en mairie - Le fichier œil de l’administration fiscale - La conservation des hypothèques - Le fichier Préval du marché immobilier des notaires (MIN) (Les agents immobiliers n’y ont pas accès) Il faut un minimum de cinq références. La période de référence est de maximum un an. •

Lorsque le terrain est supérieur à la parcelle de Base.

Par exemple : si le terrain est de 1800 m² et que la parcelle de base est de 850 m² à 100 000 E. Le prix au m² de la parcelle de base est de 118 E/m². (100 000 / 850) Les étapes : - Prendre 1/ 3 de la parcelle de base. 850 x 1/3 = 283 m² - Effectuer une pondération de 40%. 283 x 118 x 40% = 13 357 E VIGIER Emilie

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- Retirer de la surface du terrain la valeur de la parcelle de base et la somme correspondant au 1/3 de la parcelle de base. 3500 – 850 – 283 = 2367 2367 m² correspond à la surface qu’il reste à évaluer du terrain. - Prendre 5/3 de la parcelle de base. 850 x 5/3 = 1416 m² - Faire une pondération à 20%. 1416 x 118 x 20% = 33 417 E - Il reste 951 m² à évaluer. (5300 - 850 - 283 - 1416 = 951) Ce solde est évalué à quatre fois le prix des terres agricoles. Le prix des terres agricoles est de 0.30 E/m². 951 x 1.20 (4 x 0.30) = 1141 E 100 000 + 13 357 + 33 417 + 1141 = 147 7915 E La valeur vénale du terrain est de 147 7915 E. •

Lorsque le terrain est inférieur à la parcelle de base.

Dans ce cas le terrain à évaluer va devenir la nouvelle parcelle de base virtuelle. Par exemple : Le terrain à évaluer est d’une surface de 720 m². La parcelle de base est de1320 m² à un prix de 85 000 E. - Il faut dans un premier temps prendre 1/3 de la parcelle de base virtuelle. 720 x 1/3 = 240 m² - Une pondération de 40% doit être effectuée sur cette zone. 240 x 40 % = 96 m² - Il faut ensuite déterminer ce qu’il reste à évaluer. 1320 – 720 – 240 = 360 m² – Une pondération de 20% est à effectuer sur la surface qui reste à évaluer. 360 x 20 % = 72 m² - 720 + 96 + 72 = 888 m² - Pour évaluer la valeur du terrain il faut multiplier la surface du terrain avec le prix de la parcelle de base et diviser par 888 m². 720 x 85 000 = 6 1200 000 6 1200 000 / 888 = 68 919 E La valeur vénale du terrain est de 68 919 E soit 97 E/m². (68 919/ 720) Il est important que cette évaluation soit réalisée par un professionnel. Si le prix du terrain est trop éloigné de la valeur réelle de ce dernier, la vente sera plus difficile et la période avant la vente risquera d’être plus longue. Une foi que la valeur du terrain en surface et en prix est déterminée, Il faut recueillir d’autre s’information notamment auprès de professionnels. Le terrain peut présenter des contraintes VIGIER Emilie

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pour l’implantation de la future construction. Il faut donc évaluer les possibilités et les limites de construction.

Chapitre 2 : Les possibilités et les limites de construction Certaine informations techniques sont apportées par des professionnels qui interviennent sur le terrain. Quelque une de ces interventions sont obligatoires. Il est aussi important de savoir si terrain est grevé par des servitudes et si ce dernier est viabilisé. Section 1 : L’intervention de professionnels Préalablement à la vente d’un terrain il est important de savoir la surface exacte du terrain, si des termites sont présents sur celui-ciet connaître les contraintes du sol. C’est informations sont données par des professionnels qui interviennent sur le terrain. § 1 : Le bornage 1 présentation Le bornage est une étape obligatoire lors de la vente d’un terrain. Pour déterminer les limites exactes d’un terrain, il faut faire appel à un géomètre-expert. Le géomètre est le seul professionnel habilité à établir un bornage. Le bornage permet de fixer les limites du terrain par des repères matériels appelé bornes. Le titre de propriété n’atteste que le transfert de propriété d’un propriétaire à un autre et il ne garantit rarement la surface et les limites du terrain. Les documents cadastraux sont élaborés pour des raisons fiscales. Le cadastre ne suffit pas à prouver le droit de propriété, c’est un élément de preuve parmi d’autres. Les terrains comporte souvent des limites visibles tel que les clôtures, les haies, les talus, les chemins, les fossés… C’est limites deviennent des éléments de preuves valables qu’au terme d’une période de trente ans continue et incontestée. Si le terrain jouxte le domaine public, seul l’autorité administrative est compétente pour procéder à la délimitation. Dans ce cas il faut effectuer une demande auprès de la mairie dont dépend la parcelle concernée. L’article 646 du Code Civil dispose que « tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage de leurs propriété contiguës ». La loi SRU indique que « tout avant-contrat de vente d’un terrain destiné à la construction d’une maison doit préciser si la description du terrain résulte ou non d’une opération de bornage. En l’absence de cette mention l’acheteur peut demander la nullité de l’acte pendant le mois qui suit l’acte authentique. » VIGIER Emilie

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2 Le bornage à l’amiable Lorsque les propriétaires de parcelles contiguës sont d’accord, le bornage est réalisé à l’amiable. Un accord préalable doit être signé entre le géomètre et les propriétaires qui souhaitent faire borner leur terrain. Ce document précise l’identité du professionnel, la mission qui lui est confiée et la répartition des frais de bornage entre les voisins. Le géomètre convoque dans un premier temps les propriétaires à une réunion contradictoire préalable dans laquelle il recueille les arguments de chacun. La convocation se fait généralement par lettre recommandée avec accusé de réception. Le géomètre récupère ensuite les documents pouvant permettre de trouver les limites de propriété. Il s’agit par exemple des Titre de propriété, des documents cadastraux, des déclarations de témoin, des coutumes locales et du cadastre. C’est preuves ont des valeurs inégale et le géomètre doit établir une hiérarchie entre elles. Il propose ensuite aux voisins concernés un plan détaillé du terrain décrivant les lieux, les limites séparatives, leur distance par rapport aux constructions existantes et la position des bornes Lorsque les propriétaires se sont mis d’accord le géomètre pose les bornes en leur présence et il dresse un procès-verbal de bornage. Ce document doit être signé par tous les propriétaires qui en conserveront chacun un exemplaire. 3 Le bornage judiciaire Le bornage judiciaire est établi lorsque les voisins ne veulent pas établir le bornage ou s’ils ne sont pas d’accord avec le plan proposé par le géomètre. C’est le tribunal d’instance du lieu de situation du terrain qui est chargé de l’affaire. Le juge détermine lui-même un géomètre-expert chargé de réaliser le bornage. A l’issu le géomètre doit rendre son rapport au greffe du tribunal qui l’approuve et qui ordonne de poser les bornes. Ensuite le procès-verbal est proposé à la signature des parties. Le tribunal peut prononcer l’homologation lorsque l’une des parties refuse de signer. 4 Le bornage d’une division parcellaire Depuis, le 1er octobre 2007, tous les terrains qui sont issu d’une division doivent être bornés par un géomètre-expert. De plus, le géomètre conseil sur le choix du découpage en fonction des servitudes, des voies d’accès et des possibilités de raccordement aux canalisations. Le géomètre établie un plan de division La création de la nouvelle parcelle va entrainer de nouvelles limites de propriété. Ainsi il convient de faire établir par le géomètre un document d’arpentage en vue d’assurer la mise à jour du cadastre. La parcelle créée va alors avoir son propre numéro cadastral. 5 Les frais de bornage VIGIER Emilie

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L’article 646 du Code Civil dispose que « les frais de bornage sont partagés à parts égales entre les parties. » Dans la pratique, les voisins peuvent accepter le bornage et refuser de payer leur quote-part des frais. Le propriétaire qui est à l’initiative de l’opération de bornage doit régler les frais. Dans un bornage judiciaire, le juge fixe la répartition des frais. 6 La publicité foncière Pour que le bornage soit opposable aux tiers, il doit être publié à la conservation des hypothèques. Si le procès-verbal du bornage amiable a été établi sous seing privée, il ne pourra être publié qu’après son dépôt au rang des minutes d’un notaire. La publicité ne peut se faire qu’après l’acte authentique. § 2 : L’état parasitaire – les termites Selon la loi N° 99-471 de juin 1999 un état parasitaire doit être effectué sur les immeubles non bâtis situés dans une zone à risque ou susceptible de l’être. Article L133-5 du Code de la Construction et de l’Habitation dispose que « Lorsque, dans une ou plusieurs communes, des foyers de termites sont identifiés, un arrêté préfectoral, pris sur proposition ou après consultation des conseils municipaux intéressés, délimite les zones contaminées ou susceptibles de l'être à court terme. Un expert vient sur le terrain pour effectuer un diagnostic. Il détermine la présence ou l’absence de termites. Ce diagnostic a une durée de validité de six mois. L’état parasitaire montrant l’absence de termites doit être annexé à l’acte authentique. § 3 : L’étude du sol L’étude de sol permet d’établir un diagnostic précis de l’état du sol. Elle n’est pas obligatoire mais elle est vivement conseiller. Cette étude est réalisée par un géotechnicien. Le géotechnicien effectue des sondages sur le terrain qui vont lui permettre de déterminer la qualité du sol et la nature du sous-sol. L’étude du sol permet aussi de contrôler la stabilité du sous-sol et de vérifier l’existence ou non de nappes phréatiques. Pour le vendeur d’un terrain à bâtir l’étude de sol peut être un point fort car elle peut lui permettre de valoriser son terrain si ce dernier est sain. Le vendeur peut alors informer les acquéreurs potentiels notamment au sujet des fondations qu’il faudra prévoir au moment de la construction. A l’inverse, si le terrain dispose d’une mauvaise qualité du sol, cette information permet au vendeur d’adapter son prix et surtout d’éviter un quelconque recours des acheteurs. Section 2 : La viabilisation et les servitudes VIGIER Emilie

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Le vendeur du terrain doit informer les acquéreurs potentiels de la viabilisation du terrain. Il doit leur présenter les servitudes qui grèves le terrain et déterminer avec eux si d’autre son à prévoir. § 1 : La viabilisation La viabilisation correspond à la possibilité de raccordement aux réseaux de fourniture d’eau, d’électricité, de téléphone, de gaz et d’assainissement. Pour avoir des informations sur la viabilité du terrain il faut demander un certificat d’urbanisme pré-opérationnel. Celui-ci contient toutes les informations sur l’état de la parcelle notamment sur les équipements publics existants ou prévus. Article L410-1 du Code de l’Urbanisme. Il faut aussi consulter le règlement de la zone dont dépend le terrain pour connaître les règles à respecter.Les articles 3 et 4 de ce règlement fixent les conditions de desserte des terrains par des voies publiques ou privée, par des réseaux publics d’eau, électricité et assainissement. De plus, l’article L123-1 du Code de l’Urbanisme dispose que les plans locaux d’urbanisme comportent un règlement qui peut « fixer une superficie minimale des terrains constructibles lorsque cette règle est justifiée par des contraintes techniques relatives à la réalisation d’un dispositif d’assainissement non collectif… » L’article 50 du règlement sanitaire départemental impose une surface minimum de terrain de 1000 m² pour toute construction nécessitant la réalisation d’un dispositif d’assainissement autonome comportant une réinfiltration. Pour les zones concernées par l’assainissement autonome, L’article 5 du règlement du PLU doit imposer une superficie minimale des terrains constructibles. Ainsi selon le mode d’assainissement possible et la superficie du terrain, la constructibilité de ce dernier peut être remise en cause. Il existe deux types de viabilisation : - la viabilisation externe qui correspond à la liaison entre la voie publique et la propriété. Elle est réalisée par les distributeurs et gestionnaires de réseaux. (EDF, GDF, France télécom…) - la viabilisation interne qui est effectuée par un électricien qui crée la liaison entre la maison et le coffre situé en limite de propriété. Le cout de la viabilisation dépend de la distance entre le terrain et le point de raccordement. Plus la distance de raccordement est grande plus le cout est élevée. Dans le cas ou il faut creuser une trancher pour amener l’eau, l’électricité, le téléphone il faut compter en moyenne 3500 E. La viabilisation d’un terrain peut entrainer la création de servitudes. Par exemple des servitudes de réseaux. Il est important que le propriétaire du terrain ou son mandataire se renseigne sur la viabilité de la parcelle préalablement à la vente. Les acquéreurs potentiels souhaite connaître c’est informations puisque la viabilisation se fait à leur frais. VIGIER Emilie

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§ 2 : Les servitudes 1 Présentation La servitude est une charge imposé à un immeuble appelé le fond servant au profit d’un autre immeuble, le fond dominant. • Les éléments constitutifs - La servitude doit être établie sur deux fonds. - Les deux fons doivent appartenir à des propriétaires distincts. - La servitude doit être imposée au fond servant et utile pour le fond dominant. • Les caractères de la servitude - La servitude est un droit réel. ( Droit d’une personne exercé directement sur une chose) - Elle est toujours accessoire au fond, elle ne peut en être détachée. - Elle est perpétuelle. (Pour déroger à cette règle il faut stipuler dans l’acte le caractère temporaire de celle-ci.) - La servitude est indivisible c'est-à-dire qu’elle ne peut s’éteindre en partie. •

Les différents types de servitudes

- Les servitudes continues et discontinues Les servitudes continues sont celles dont l’usage est continuel sans avoir besoin du fait de l’homme. Par exemple les servitudes de conduites d’eau, de vue. Les servitudes discontinues nécessitent l’intervention de l’homme. Par exemple, les servitudes de passage. - Les servitudes apparentes et non-apparentes Les servitudes apparentes sont matérialisées par un ouvrage extérieur. Exemple : la servitude peut être matérialisée par un chemin, un portail. Les servitudes non-apparentes ne présentent aucun signe extérieur. Par exemple, une servitude de non construction. - Les servitudes positives et négatives Les servitudes positives permettent au propriétaire du fond dominant d’agir sur le fond servant. Exemple : une servitude de passage. Les servitudes négatives représentent l’abstention du propriétaire du fond servant. Exemple : une servitude de non construction VIGIER Emilie

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2 Les servitudes existantes Le vendeur du terrain doit informer ses acquéreurs potentiels des servitudes existantes sur le terrain. Pour connaître les servitudes qui grèvent un terrain, il faut que consulter le titre de propriété du propriétaire actuel du terrain. Il est possible de demander un état hypothécaire au bureau des hypothèques. Les servitudes font l’objet d’une publication, elles sont donc répertoriées dans ce document. De plus, la servitude est un droit relatif à l’immeuble. En cas de vente l’acquéreur devra la respecter. Les actes notariés intègre une clause dans l’acte de vente qui impose à l’acquéreur le respect des servitudes existantes.

3 La création de nouvelles servitudes La vente d’un terrain issu d’une division parcellaire entraine la plupart du temps la création de servitudes. Par exemple si le terrain nouvellement créé n’a pas d’accès à la voie publique, une servitude de passage sera constituée. Des servitudes sont souvent créées au moment de la viabilisation du terrain. Il s’agit notamment de servitudes pour faire passer des canalisations. Certaine servitudes peuvent être obligatoires, ce sont les servitudes légales. Par exemple les servitudes pour cause d’enclaves. La création de la servitude se fait généralement de manière conventionnelle c'est-à-dire qu’une convention est signée entre les deux propriétaires des fonds. Cette convention doit être établie par un acte authentique et publiée au bureau des hypothèques. La servitude peut être représentée sur un plan de bornage mais elle n’est pas bornée. Cependant la servitude doit être représentée sur un plan que les acquéreurs doivent signer au moment du compromis de vente. Ainsi, il est important de connaitre si le terrain est viabilisé, le cas échéant quel type de viabilisation il est possible de réaliser, d’informer les futurs acquéreurs sur les servitudes qu’ils devront respecter et sur celles qui devront être mise en place.

Les démarches techniques doivent être établies par le vendeur ou son mandataire préalablement à la vente du terrain. Elles permettront d’avoir des informations supplémentaires. Elles doivent être communiquées aux acquéreurs potentiels puisqu’elles leurs permettra de déterminer un projet et de prévoir les couts de ce dernier.

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