Leed Financingespdf

Como evaluar una propiedad sustentable (LEED) desde el punto de vista financiero: nota preparada para la Argentina Green Building Council Copyright © March 2009 by Meng Li. All Rights Reserved. Email:[email protected]

Idea General: Cuando estén bien diseñadas, las propiedades sustentables usan menos energía, menos agua y requieren menos gastos de manteniminentos que las propiedades convencionales de similares tamaños y funciones. Tenemos que ofrecer datos que apoyan esta tesis.

Edificio convencional

Expensas

Edificio LEED

Tiempo

Para desarrollar esta idea de manera más formal, usamos el edificio convencional como la base y comparamos las características del edificio LEED con la base.

Dos Conceptos Básicos:

El factor de descuento: se puede determinar el factor de descuento r mediante el CAPM (Capital Asset Pricing Model):

r=rf+Bi (Mrh-rf)+ SCM-Mrh+SCR donde

(1)

rf es la tasa de interés sin riesgo B representa la beta o covariancia del sector donde pertenece la empresa Mrh representa el retorno de inversiones ofrecido por la S&P 500 durante el periodo relevante SCM representa el retorno de inversiones logrado por las empresas pequeñas SCR representa el riesgo específico de la empresa

La importancia del factor de descuento consiste en el hecho que este es una medida concreta y quantitativa del costo de oportunidad del dinero

El Valor Presente Neto: Una vez hemos calculado el factor de descuento, aplicamos este a determinar el valor presente neto (NPV) del proyecto: FV t NPV =

n

∑ 1r 

−FV o t

(2)

t =1

El NPV es la herramienta más usada para determinar la factibilidad de proyectos. Para que una inversión valga la pena, el NPV tiene que ser positivo. Su popularidad es debido a que el NPV representa el valor monetario del tiempo. En cuando a las inversiones, el tiempo es dinero. El NPV nos permite quantificar esta idea.

Es evidente que a medida que el factor de descuento incrementa, el valor presente neto disminuye, ceteris paribus. Basada en este formulario, el NPV de un proyecto sustentable es

NPVg=

FV tg n

−FV og

∑ 1r g 

t

(3)

t =1

Un importante desafío de desarrollo sustentable consiste en minimizar o más bien eliminar totalmente el llamado “Green Premium”, o sea, el costo adicional que supuestamente uno puede llegar a incurrir como consecuencia de incorporar elementos sustentables. Esto se logra a través de un riguroso enfoque en el control sobre el presupuesto del proyecto, asegurandose de que el project team estén muy conscientes de lo que cuestan las medidas que van a implementar desde el principio y no sobrepasar el límite presupuestal predesignada. Es esencial es la incorporación de un estimador de costos al equipo desde el comienzo del proceso de diseño y planificación. Esto permite maximizar la efectividad el proceso de Value Engineering. El objetivo de No Green Premium significa

Fvgo=FVo

FV tg O sea que,

NPVg=

n

−FV o

∑ 1r g 

t

(4)

(5)

t =1

Con un periodo de amortización de 5 años t=5, la diferencia en NPV entre el diseño verde y el diseño base es simplemente:

∣

∣NPV g −NPV ∣=

FV tg

FV t

−

5

5

∑ 1r g t ∑ 1r t t=1

t=1

∣

(6)

Además, cada año el diseño sustentable propuesto permite que la propiedad ahorre:

∣

FV tg

1r g 

t

−

FV t 1r t

∣

(7)

En conjunto, (6) y (7) forman el macro dentro del cual analizamos los méritos de propuestas de desarrollos sustentables.

Tenemos razones para creer que:

r g ≤r

(8)

ya que los proyectos sustentables son favorecidos por los inversores por varias razones, incluye el beneficio de reputación y relación pública; políticas govermentales que favorecen a los desarrollos sustentables; políticas govermentales que imponen un costo a la emisión de carbonatos (e.g. Cap and Trade). Además, ser LEED certified ayude a las propiedades distinguirse de la competencia en un mercado altamente competitivo y fragmentado. Esto especialmente beneficioso para los departamentos/condominios y las propiedades hoteleras. A base de (8), obtenemos la siguiente desiqualdad:

NPV g− NPV ≥

FV tg −FV t 5

∑ 1r g t t=1

(9)

Un Ejemplo: Supone que un edificio, a través de las medidas de desarrollos sustentables implementadas, logra reducir su costo operativo por un 5% per annum, esto se refleja en un incremento correspondiente de 5% en el ingreso neto de la propiedad, ceteris paribus. FV tg =1.05FV t

o sea

entonces

5

5

t =1

t=1

∑ FV tg−FV t =∑ 1.05FV t −FV t =.05 FV t

Obviamente, para lograr todo esto, es indispensable que la igualdad (4) se cumpla. Es fácil de calcular el valor interno de retorno de las inversiones (IRR) a base de estos datos. FV tg n

=FV o

∑ 1r g 

t

(10)

t =1

Sabiendos que

FV tg =1.05FV t , podemos resolver por el valor de rg, que es el interés compuesto

equivalente para este proyecto sustentable. Precaución: Al final del día, el proyecto tiene que viable y bien planificado en el primer lugar. La incorporación de elementos sustentables por sí mismo no convertirá un proyecto mal ejecutado en un proyecto bueno. Métodos de desarrollo sustentable, tal como lo exigido por la norma LEED, pueden bonificar un proyecto promisorio, mejorando su desempeño y ahorrando costos operativos. No obstante, estas mejoras están predicados en otros factores relevantes en el proceso de diseño y arquiterctura, ingeniería y construcción.