Hampton David - Estudio De Factibilidad - Sept. 18 2017.docx

Estudio de Factibilidad Hotel Hampton by Hilton David, Chiriquí

Ciudad de Panamá, República de Panamá Autoridad de Turismo de Panamá Septiembre 7 de 2017

ESTUDIO DE FACTIBILIDAD. HOTEL HAMTON BY HILTON DAVID, CHIRIQUI, PANAMÁ.

Elaborado por: _____________________________________ Revisado, corregido y avalado por: __Original Firmado_____ Magister Julio E. García C. Cédula 8-344-48 Idoneidad Profesional del Consejo Técnico de Economía 354.

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Tabla de Contenidos Resumen Ejecutivo I.

II.

Naturaleza del Proyecto 1.1 Nombre de la empresa 1.2 Giro de la empresa 1.3 Descripción de productos o servicios 1.4 Ubicación y tamaño esperado de la empresa Estudio de Mercado 2.1 Características del segmento de mercado 2.2 Fundamentales 2.3 Consumo Aparente 2.4 Demanda potencial 2.5 Estudio 2.6 Conclusiones del estudio de mercado 2.7 Sistema de distribución. 2.8 Forma de obtención de la información

III.

Estudio Técnico 3.1 Diseño Arquitectónico (Especificaciones de la Propiedad). 3.2 Método Constructivo & Cronograma de Obra. 3.3 Equipos 3.4 Manejo de Inventario

IV.

Organización 4.1 Organigrama de la empresa 4.2 Mano de obra requerida 4.3 Aspectos fiscales que considerar 4.4 Aspectos legales que considerar para la implementación de la empresa

V.

Estudio Financiero 5.1 Depreciaciones 5.2 Detalles de gastos mensuales 5.3 Estados financieros proyectados 3

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5.4 Punto de equilibrio 5.5 Capital de trabajo 5.6 Sistema de financiamiento 5.7 Análisis de sensibilidad Conclusiones Bibliografía

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Resumen Ejecutivo El presente estudio de factibilidad demuestra que es viable aprovechar las oportunidades del entorno, para generar ventajas competitivas que hagan sostenible un modelo de negocio orientado a satisfacer la demanda del mercado. Este estudio busca hacer que la inversión en el desarrollo del proyecto Hotel Hampton by Hilton, David, Chiriquí pueda obtener herramientas seguras y confiables que permitan la toma de decisiones adecuadas y con un riesgo mínimo. El estudio de mercado determinó cual es la situación del mercado hotelero ejecutivo en la ciudad de David, Chiriquí, Se analizó la demanda potencial de un hotel ejecutivo en la ciudad de David. Se identificó las necesidades de los clientes potenciales y sus características y estudió la competencia directa e indirecta de un hotel ejecutivo en la ciudad de David. La estructura organizacional toma en cuenta todas las bases que soportan una estructura organizacional sólida, esto es el punto de partida para crear una gestión administrativa fuerte y encaminada hacia el norte propuesto por sus directivas según los estándares de la cadena hotelera. Para iniciar sus operaciones se requerirá una inversión de US$ 13.7 MM, de los cuales el 42% será financiado por inversión de capital y aportes de socios estratégicos. Acorde con las proyecciones financieras, se espera que al finalizar el quinto año de operación, las utilidades después de impuestos asciendan a $ 1.7 MM, contándose con una TIR de 15.5% y un VAN positivo de 123,698.00 a una tasa de descuento de 15%,. Con esta inversión se busca lograr la implementación de objetivos de expansión, con el fin de cumplir con las necesidades de sus clientes. La consolidación de clientes tradicionales y la consecución de nuevos son el negocio primordial de una compañía hotelera y es esa la primera razón por la cual se busca oportunidades frecuentes de aumentar operaciones y cobertura a nivel nacional e internacional.

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Parte I. Naturaleza del Proyecto

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1.1 Nombre de la Empresa Razón Comercial:

Hampton by Hilton, David.

Razón Social:

Inversiones Chiricanas de Hotelería S.A. sociedad anónima panameña inscrita al folio No. 155637136 del Registro Público.

1.1 Giro de la Empresa Hampton, David es una promoción inmobiliaria que busca capitalizar el crecimiento económico de David, posicionándose como el hotel “líder de mercado” con una propuesta de valor “economy value”. La empresa está estructurada conceptualmente como un “holding inmobiliario” que se dedica a la explotación comercial del inmueble vía contratos de alquiler. Para estos efectos establece relaciones contractuales con operadores de espacios especializados: restaurante, y casino. 1.2 Descripción de Servicios La propiedad ofrecerá los siguientes servicios: 1.2.1Hospedaje El hotel contará con 120 habitaciones (72 sencillas, 42 dobles, 2 suites) y ofrecerá servicios complementarios al alojamiento como: lavandería, wi-fi de alta velocidad, servicio de comida a la habitación y transporte complementario al aeropuerto. Las habitaciones en promedio tienen un tamaño de 24 m2. 1.2.2 Restaurante El restaurante tiene la capacidad para atender aproximadamente 70 personas en simultánea y la cocina está diseñada para servir desayuno y almuerzo tipo buffet, cena a la carta y preparar los “catering” de los eventos realizados en el hotel. El área de mesas tiene aproximadamente 182 m2 y la cocina 97m2. 1.2.3. Salón de Eventos Los salones están diseñados para servir eventos como: bodas, primeras comuniones, graduaciones, cumpleaños y bautizos. Los tamaños de los salones son: 

Salón 1: 18 m2



Salón 2: 36 m2 7

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

Salón 3: 197 m2

1.2.4 Salones de Conferencia & Centro de Negocios El proyectó contara con (2) salones de conferencia de aproximadamente 40m2 c/u con el objetivo de brindar un espacio para reuniones corporativas como: junta directiva, congresos, charlas y planeaciones estratégicas. El centro de negocios un espacio amigable y ambientado de trabajo diseñado para reuniones, tomar café, responder correos, trabajar e imprimir. 1.2.5. Casino La propiedad, de forma contigua pero independiente del hotel, contará con un área de juegos y ocio (Casino). 1.3 Ubicación y Tamaño de la Empresa 1.3.1 Ubicación Hampton, David estará ubicado sobre la Calle Miguel A. Brenes, entre las calles 4ª y 6ª en frente de supermercado “Super 99”. La calle Miguel Ángel Brenes, también conocida como la “Calle F Sur” es una de las principales arterias viales de la ciudad pues cruza verticalmente la ciudad conectado la vía interamericana con el aeropuerto.

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Esta zona ha sido escogida por franquicias y bancos para ubicar sus sedes por su alta conectividad y tráfico y cuenta con (2) plazas comerciales recientemente construidas a distancia caminable.

1.3.2 Tamaño de la Empresa Activo Inmobiliario El inmueble está situado sobre un terreno con una superficie de 4,947 m2. El desarrollo tiene 8,000 m2 de construcción. El desarrollo supone una inversión total de aproximadamente de $ 13.5 MM Empresa Se proyecta que la propiedad tenga ingresos por $ 3MM anuales generados por la explotación de las habitaciones y los contratos de alquiler. El EBITDA debe estar del orden de los $ 1.4 MM / año.

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Parte II. Estudio de Mercado

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2.1 Características del Mercado La provincia de Chiriquí cuenta con una economía con cimientos sólidos y diversificados. Es una región tradicionalmente agrícola (principal productor de alimentos de país) que ha estado desarrollando con éxito en la última década una industria turística (Boquete, Volcán, las Playas y energética (hidroeléctricas). Adicionalmente la frontera con Costa Rica hace de David el puente de Panamá con Centro América: polo comercial, industrial y logístico. Chiriquí es la provincia con la mayor perspectiva de crecimiento permeado de Panamá.

Fundamentales de la Plaza Chiriquí está cursando por un ciclo económico de expansión que se estima estará en ascenso durante los próximos 10 años. El crecimiento es producto de un conjunto de inversiones multi-millonarias directas. A continuación, damos una descripción general de los fundamentales que impulsan la economía “Chiricana” y como este crecimiento genera demanda por servicios de hospedaje. Los principales fundamentales de la plaza son: 1 Comercio & Negocios 2 Inversión en infraestructura pública (carreteras y alcantarillado). 3 Industria Hidroeléctrica 1 2 Revisado, Corregido y Avalado por Magister Julio E. García C. Idoneidad Profesional del Consejo Técnico de Economía 354.

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4 La reactivación de la industria bananera (Contrato Estatal con la bananera Del Monte). 5 Turismo

2.1.1 Comercio y Negocios David cuenta con una prospera clase media, que ha captado la atención de los comercios y la banca. La bancarización de una plaza y la presencia de franquicias internacionales generalmente indica que existe demanda (masa crítica y poder adquisitivo). Las siguientes franquicias comerciales han abierto sucursal en David:  

Pizza hut Mc Donald



Fridays



Subway



KFC

Las siguientes entidades bancarias y financieras han abierto sede en David: 

Banco General



Global Bank



MultiBank



Banco Nacional de Panamá



Banistmo



Banvivienda



Banco Delta



Canal Bank

2.1.2 Inversión en Infraestructura Publica El desarrollo y ampliación de carreteras ha acercado zonas antes consideradas alejadas y ha permitido el crecimiento de sub-zonas “dormitorio” para los que trabajan en David, tanto en la zona sur de Dolega (Los Algarrobos a 6 km de David) como en el sector intermedio de Los Molinos a 28.8 km de David. En el frente de servicios públicos el presidente Varela entregó a principios del 2017 orden de proceder por más de B/. 300 millones como parte del programa Sanidad Básica (100% agua y 0 letrinas) para beneficio de una población que supera los 100 mil habitantes. 1 3 Revisado, Corregido y Avalado por Magister Julio E. García C. Idoneidad Profesional del Consejo Técnico de Economía 354.

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Adicionalmente, licitó y adjudicó el “Sistema de Alcantarillado Sanitario y Tratamiento de Aguas Residuales en Chiriquí”, cuyo costo es superior a los 296.8 millones de balboas. “Este será el proyecto más grande que ejecuta el IDAAN a nivel nacional en su historia. Este proyecto cambiará el aspecto físico y sanitario de la ciudad, evitando los constantes derrames y obstrucciones del sistema sanitario, como también los focos de contaminación”, destacó el Mandatario. La empresa Pentech-Suez, contratista de la obra, contará con 24 meses (dos años) para culminar este ambicioso proyecto, el cual cambiará el aspecto estético de la ciudad. 2.1.3 Industria Hidroeléctricas De acuerdo con un informe de la Autoridad Nacional de los Servicios Públicos (Asep), en los ríos de la provincia de Chiriquí se levantarán 63 proyectos hidroeléctricos. De ese total, 17 ya están en construcción, otros 11 están en la fase de diseño final, y los restantes 35 esperan su aprobación. La inversión en “hidros” sobre pasa los $ 200 MM 2.1.4 Reactivación Industria Bananera La asamblea nacional ha aprobado por unanimidad, un proyecto de ley que garantiza un contrato para reactivar la producción de banano en Barú, creando 3.000 puestos de trabajo y atrayendo una inversión de $ 100 millones. El contrato es entre el Estado y la empresa Banapiña de Panamá, S.A., filial de Del Monte Fresh Products. La asamblea explicó que el contrato incluye un arrendamiento de 4.000 hectáreas propiedad del estado y 1.700 hectáreas de tierras privadas que serán arrendadas al estado. Esa tierra, a su vez, será cultivada por Banapiña. Dijo que el proyecto también contempla un plan de desarrollo, no sólo en la tarea de plantar y mejorar las actividades agrícolas, sino también en la reactivación del sistema de riego y cualquier otro trabajo necesario para incrementar la actividad bananera con la tecnología actualmente disponible. El contrato tiene una duración de 20 años y es renovable por otros 20 años, y tiene la condición de que, si el concesionario cumple con las condiciones del contrato, tiene derecho a una prórroga automática. La compañía se compromete a invertir al menos $ 100 millones en un período de siete años. El proyecto creará unos 3.000 puestos de trabajo. Sánchez agregó que la empresa debe pagar los impuestos municipales al distrito del Barú, lo que garantiza unos ingresos locales de 312.000 dólares. Recuperación de Barú 1 4 Revisado, Corregido y Avalado por Magister Julio E. García C. Idoneidad Profesional del Consejo Técnico de Economía 354.

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El Gobierno Nacional realizará en el distrito de Barú, provincia de Chiriquí, una inversión que supera los $187 millones, que incluye la construcción del nuevo hospital Dionisio Arrocha, el cual será administrado por la Caja de Seguros Social, además la rehabilitación de 36 kilómetros de la carretera a Puerto Armuelles. Las obras del Gobierno incluyen la edificación de más de 400 viviendas, la remodelación del mercado Municipal de Puerto Armuelles, además de otros proyectos pequeños que incluyen áreas como educación, salud y turismo. Con la sanción del presidente de la República, solo hace falta que sea promulgada en la Gaceta Oficial para que el contrato ley entre el Estado panameño y la empresa Banapiña entre en vigencia. 2.1.5 Turismo Feria Internacional de David

La Feria de David es la mayor exhibición de los sectores productivos de la provincia, le ofrece al visitante productos que van desde pequeñas artesanías a maquinaria pesada y automóviles. Durante 10 días pueden conocer de la producción agropecuaria, de la industria, del turismo y del comercio. La feria atrae aproximadamente 150,000 visitantes y genera un impulso económico de $ 35MM para la región.

Boquete 1 5 Revisado, Corregido y Avalado por Magister Julio E. García C. Idoneidad Profesional del Consejo Técnico de Economía 354.

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Boquete ofrece a sus visitantes restaurantes de primera línea, cafés, panaderías, visitas a los cultivos de café y de fresas, senderismo, canopying, rafting y trekking. Adicional cuenta con canchas de Golf como “Lucero”. Muchos turistas consideran a Boquete la “Suiza de América” por su clima agradable y calidez del entorno. Feria de las Flores y el Café

Evento ferial que se realiza todos los años en el mes de enero en el distrito de Boquete. La feria incluye flores de Estados Unidos y Europa, degustación de café, dos líneas de zip que cruzan la feria y un pabellón con artesanos de todo Panamá. Más de 75.000 visitantes asistieron en el 2016. La Feria de las Flores y del Café comenzó en 1950 como un festival de café organizado por la comunidad para la comunidad. Jazz & Blues Festival

Boquete Jazz & Blues Festival ha sido el mayor evento de música en la provincia de Chiriquí. Cuenta con actuaciones de artistas internacionales de Blues de primera categoría junto con reconocidos artistas Latinoamericanos de Panamá y otros países que presentaran Jazz y música de estilo Latinoamericano. 1 6 Revisado, Corregido y Avalado por Magister Julio E. García C. Idoneidad Profesional del Consejo Técnico de Economía 354.

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Volcán Barú

El volcán Barú uno de los grandes atractivos del turismo ecológico en Chiriquí. Cuenta con 2 acceso a la cima, uno por Volcán y otro por Boquete y es el “hike” preferido por nacionales y extranjeros.

Cerro Punta

Sector principalmente dedicado a la producción de alimentos (como sus populares fresas), flores y café. Los visitantes podrán encontrar hoteles, cabañas, restaurantes, tiendas y bares para relajarse en las montañas. Una gran variedad de actividades turísticas tales como ciclismo, escalar, rafting y acampar pueden ser realizadas en Cerro Punta.

Puerto Armuelles

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Puerto Armuelles es la única ciudad de la Provincia de Chiriquí con un frente de costa arenosa apta para la recreación. Decenas de kilómetros de playas de color gris bordean la ciudad y el área rural costera del corregimiento. Destacan como íconos de turismo: El bosque Premontano del Chorogo y San Bartolo, La Bahía de Charco Azul y sus playas, Las playas de Puerto Armuelles centro, Las playas de Puerto Armuelles Este, El centro urbano de Puerto Armuelles, El Muelle Fiscal, las antiguas estructuras del ferrocarril, entre otros atractivos. Todas las playas de toda la Península de Burica que pertenecen al corregimiento de Limones sólo pueden accederse desde Puerto Armuelles.

Playa la Barqueta

A sólo 30 minutos de David se encuentra una larga playa de arenas blancas. En la vecindad de una importante reserva ecológica, podemos observar la presencia de un hotel de playa, un par de pequeños restaurantes con sitios para dejar el carro en la sombra y un desarrollo de condominios de playa. Adicionalmente, en esta playa se encuentra El Refugio de Vida Silvestre Playa La Barqueta. Es una playa reserva de anidamiento de tortugas en el Océano 1 8 Revisado, Corregido y Avalado por Magister Julio E. García C. Idoneidad Profesional del Consejo Técnico de Economía 354.

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Pacífico. Creado el 2 de agosto de 1944, esta reserva nacional cubre una superficie de 5,935 hectáreas (13,057 acres) de playa y manglares.

Parque Nacional Marino Golfo de Chiriquí

Con una extensión de 14,740 hectáreas, el Parque Marino protege una parte de la costa del golfo y las islas Secas y Paridas, donde es posible observar (en temporada) grandes criaturas marinas como ballenas jorobadas y piloto, orcas, tiburones, manta rayas y una gran cantidad de delfines.

2.2 Consumo Aparente & Demanda Potencial Habitaciones Los segmentos de cliente objetivo del Hotel Hampton son (en orden de volumen de ventas): 1. El cliente corporativo de la capital y/o extranjero que viaja a David por Negocios. 2. El comerciante centro americano que viaja a Chiriquí por negocios. 3. El turista norteamericano que usa a David como “Hub” para visitar Boquete, Volcán, Bocas del Toro y Centro América. La demanda por habitaciones en David proviene del sector corporativo que viene desde Panamá, del segmento de compras de Costa Rica y en menor cantidad del turístico que usa David como dormitorio de IN/OUT o entrada y salida para visitar otros destinos en la región 1 9 Revisado, Corregido y Avalado por Magister Julio E. García C. Idoneidad Profesional del Consejo Técnico de Economía 354.

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de playas, de Volcán y de Boquete. Los picos de la demanda son generados en primer lugar por la Feria de Chiriquí, la Feria del Café y las Flores, la Semana Santa y los días pico corporativos en días de semana. La tendencia de todos estos segmentos es de crecimiento. Salones de Eventos & Alimentos & Bebidas. Adicionalmente al ingreso de habitaciones, identificamos una oportunidad importante de negocio en la oferta de salones de reuniones y eventos, con servicios completos de A&B (Alimentos y Bebidas), ya que las ofertas existentes en hoteles no permiten la realización de eventos de más de 200 personas en formato banquete, a menos de ingeniosas adaptaciones. Indicadores de Demanda Aeropuerto El tráfico de pasajeros se duplicó del 2014 al 2015, y el aumento 2016-2017 superó el 40% sobre el mismo periodo en el año anterior. Este aeropuerto espera que en pocos meses más se inauguren vuelos directos de COPA de David a Miami. Esto va a generar un impulso adicional de gran envergadura al turismo, al negocio inmobiliario y a la economía en general. Alquiler de Automóviles Las empresas rentadoras de automóviles, reportaron la total utilización de sus flotas entre los meses de octubre (finales) a mediados de abril y algunos picos en los meses restantes. En definitiva mantienen un volumen de rentas alto a lo largo de todo el año. “Key Performance Indicators” de la Plaza

2.4 Estudio de la Competencia La oferta local está dominada por el Hotel Ciudad de David, tanto por el número de 2 0 Revisado, Corregido y Avalado por Magister Julio E. García C. Idoneidad Profesional del Consejo Técnico de Economía 354.

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habitaciones en funcionamiento (103) como por el nivel de calidad de las instalaciones, el servicio y las innovaciones como el VIP Lounge en el Aeropuerto E. Malek. El nuevo Hotel Aranjuez de 60 habitaciones no ha logrado aún afectar la ocupación ni la tarifa del hotel Ciudad de David. Tampoco ha logrado penetrar en cuanto a captación de mercado, a pesar de utilizar una tarifa igual o más baja que el siguiente hotel en la clasificación (El Hotel Nacional). Aún mantiene una ocupación por debajo del 50%, mientras que el Ciudad de David promedia el 72% anual con constantes picos de 90% y 100% en días de semana. Podemos esperar el mismo comportamiento de ocupación que el Ciudad de David para el Hampton a partir de 2do año. El resto del hotelería de David con un total de 1,039 habitaciones adicionales se considera en otra dimensión que los dos anteriormente mencionados, incluyendo el Hotel Nacional, hotel insignia de David, que actualmente ha decaído su aspecto por la falta de renovación total de sus áreas públicas y de habitaciones manteniéndose a un 21% por debajo del nivel tarifario del Hotel Ciudad de David. Ninguno de los hoteles de David cuenta con una red de distribución internacional ni nacional y dependen de su presencia en la web, o de ventas y reservas telefónicas. El Ciudad de David es el más agresivo comercialmente y realiza visitas de ventas con cierta regularidad para la firma de contratos con tarifas corporativas. La oferta hotelera en David está dividida en 3 clases. 

Clase A



Clase B



Clase C

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2.5 Conclusiones del Estudio de Mercado Es evidente que el crecimiento económico en David, Chiriquí ha generado una oportunidad de negocio en el sector hotelero Clase A. La demanda es saludable y creciente, la oferta es limitada, y las barreras de entrada para la oferta son relativamente altas. Adicionalmente un hotel de marca reconocida con red de distribución internacional genera una ventaja competitiva. Los indicadores a nivel macro y a nivel de industria evidencian un entorno adecuado para un nuevo hotel. 

Inversión Directa Publica & Privada



Incremento en el número de vuelos y pasajeros aéreos.



Número de empresas de alquiler de vehículos y ocupación de la flota.



Ocupación hotelera de los hoteles clase A.



Inventario de habitaciones de los hoteles clase A vs. Las 120 habitaciones del Hampton.



Tarifa Promedio de los hoteles clase A.

La conclusión inequívoca es que existe una clara oportunidad de desarrollar un nuevo proyecto de hotel en la ciudad de David, pero siempre y cuando opere bajo la marca de una cadena internacional de reconocido nombre en el mercado. Una marca hotelera internacional generaría por su prestigio un impacto importante en una ciudad de las dimensiones de David.

Dado el crecimiento de las llegadas por el aeropuerto y los proyectos de “mega” inversión podemos fácilmente deducir la saturación de los mejores hoteles a corto plazo. 2 2 Revisado, Corregido y Avalado por Magister Julio E. García C. Idoneidad Profesional del Consejo Técnico de Economía 354.

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Es muy probable que los cálculos posteriores arrojen un MPI o Índice de Penetración de Mercado, para el Hampton de 15% a 25%. Estudiamos casos similares del ingreso de marcas hoteleras en ciudades con solamente hoteles independientes, donde el MPI sobrepasa el 50% de lo que normalmente podría corresponder. Lo mismo podemos prever en el cálculo de la ARI o Índice de Ingreso Promedio (ADR), con ejemplos similares de hasta 2.0, pero que, en el caso de David, consideraremos no más de 1.3 a 1.5 dado el fuerte posicionamiento y dominio del Ciudad de David, a fin de poder capturar la mayor cantidad posible de su mercado actual. Lo anterior significa que las posibilidades que se van a analizar posteriormente inician en tarifas desde $95 hasta $175 dólares por noche. Una vez estabilizado el mercado y distribuidas las fuerzas del nuevo Hotel, del Ciudad de David y del Aranjuez se puede proseguir con una política de aumentos tarifarios sobre la más baja utilizada a fin de elevar la media tarifaria y el ingreso promedio por habitaciones. 2.6 Selección del sistema de distribución (canales de venta) Los principales canales de venta del hotel son: 

Programa de Lealtad. Hilton Honors. Estimaos que genera el 30% de la ocupación

  

Contratos Corporativos OTA´s: Booking, Despegar, Travelocity etc. Venta Directa por medio de pauta publicitaria dirigida.

2.7 Forma de obtención de la información La información se obtuvo por medio de las siguientes fuentes: 

Hilton - Departamento de Expansión



Estudio de Mercado elaborado por un consultor avalado por Hilton.



Entrevistas con empresarios y comerciantes del sector turismo. Investigación realizada directamente por la empresa



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Parte III. Estudio Técnico

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3.1 Diseño Arquitectónico La propiedad está conformada por: 

Hotel de 120 habitaciones (bajo franquicia Hampton).



Salones de eventos corporativos.



Salones de eventos sociales.



Restaurante



Casino.

Área del Lote y Ocupación por usos 

Lote Total

4,947 m2

Uso

Área

M2 de Construcción



Hotel

676 m2.

6,818 m2.



Casino

882 m2.

1,200m2.



Restaurante salón

313 m2.

880 m2.



Aparcamiento y vial

3,076 m2

53 plazas de parking.

3.2 Método Constructivo El modelo de construcción cuenta con las siguientes características: 

Cimentación con zapatas y pilotes



Estructura de hormigón armado.



Tabiquería interior en drywall

Fachadas: El hotel contará con una fachada innovadora que marcará un hito en la arquitectura de David. Estas son sus características generales: 

Ladrillo de cara a la vista vitrificado negro



Enfoscado y pintado.



Carpintería aluminio tipo Scott.



Ventanearía Entrelazada.

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Planta Baja - Lobby Esta planta contará con un agradable espacio de recepción donde los huéspedes podrán disfrutar de un cálido recibimiento y una sala para reuniones informales que ofrecerá el mejor café de Chiriquí. Adicionalmente en la planta baja se encuentra el restaurante que contará con acceso independiente y desde el lobby del hotel.

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Planta Sótano En esta planta tendremos un gimnasio, salones de reuniones, zonas de servicios, vestuarios para el personal, área de lavandería y 35 plazas de estacionamiento.

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Planta 2 - 6: Habitaciones El proyecto contará con 6 plantas de 20 habitaciones por planta. Hampton David ofrecerá 6 tipos de habitaciones: 

Habitación sencilla con una superficie de 17.28m2, habitación accesible con una superficie de 18.41m2, habitación suite accesible con una superficie de 24.43m2, habitación doble superior con una superficie de 17.28m2, habitación doble con una superficie de 18.92m2 y por último la habitación suite con una superficie de 24.43m2.

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Planta 7: Terraza El hotel contará con una terraza de 400m2 diseñada como área de esparcimiento. Contará con un Sports Bar para ver los juegos y disfrutar la vista a la Ciudad de David.

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Vistas Generales

3.4 Equipos Los siguientes equipos son necesarios para el funcionamiento del Hotel  

Aires Acondicionados Elevadores



Planta Eléctrica



Bombas de Agua



Calentadores de Agua 3 0

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

Panel de Control Eléctrico



IT: Central telefónica, Servidores, Equipos POS.

3.5 Manejo de Inventario El inventario se manejará por medio del “software” hotelero exigido por la franquicia Hilton. El objetivo es controlar todos los elementos contenidos en el hotel. El programa permite analizar los movimientos que se producen, las amortizaciones, las bajas, entre otros. Categorías de Activos “Movibles”:  

Dentro del grupo de mobiliario podemos definir mesillas de noche, butacas, sillas, armarios. Dentro del grupo de lencería se incluirían las sabanas bajeras, fundas de almohadas, toallas de baño, etc.

• Dentro del grupo de equipamiento textil se incluirían colchones, cortinas y almohadas 

Dentro del grupo de decoración se incluirían cuadros, espejos, perchas, papeleras, etc.



Dentro del grupo de iluminación se incluirían las lamparas de pie, lámparas de las mesitas de noche, lámpara de la mesita ejecutiva, etc. Dentro del grupo de electrodomésticos se incluirá las neveras de mini bar, los secadores, planchas, las máquinas expendedoras, los teclados, las televisiones, etc.



3 1 Revisado, Corregido y Avalado por Magister Julio E. García C. Idoneidad Profesional del Consejo Técnico de Economía 354.

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Parte IV. Organización

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4.1 Organigrama

JUNTA DIRECTIVA

GERENTE GENERAL

GERENTE DE VENTAS

DEPARTAMENTO ADMINISTRATIVO

DEPARTAMENTO CONTABLE

DEPARTAMENTO DE MARKETING

DEPARTAMENTO DE MANTENIMIENTO

ASISTENTE ADMINISTRATIVO

ASISTENTE CONTABLE

JEFE DE RESERVAS

AMA DE LLAVES

JEFE DE EVENTOS

JEFE DE SEGURIDAD

JEFE DE RECEPCION

4.2 Mano de Obra Requerida 4.2.1 Junta Directiva: Está formada por el presidente, vice presidente, tesorero, secretario, secretario de actas, vocales titulares y vocales suplentes. En general el periodo de mandato se suele establecer entre los dos y cuatro años y sus funciones son: 

Velar por la implementación del plan estratégico



Administrar los recursos económicos, materiales y patrimoniales de la sociedad. 3 3

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Realizar el programa de actuación, la memoria anual, el presupuesto y el balance correspondiente.

4.2.2 Gerente General: Es la persona con mayor responsabilidad dentro de la organización. Esta encargada de ejecutar plan estratégico del hotel en el día a día y lograr las metas planteadas en Junta Directiva: Ej. Ocupación por encima de 65%, tarifa promedio por encima de $ 105 / Hab., ingresos y utilidad operativa de 40%. Sus funciones principales son: 

Administración, fijación y monitoreo de metas de todos los departamentos: habitaciones, alimentos y bebidas, mantenimiento, ventas, eventos etc.



Contratación y gerencia del recurso humano.



Reportes mensuales del desempeño de la propiedad a la Junta Directiva.

4.2.3 Administrador Se encarga de administrar los ingresos del hotel, pagar los sueldos, impuestos, créditos, publicidad, mercadeo y la salud ocupacional de todos los colaboradores. Además, realiza estadísticas, presupuestos, inversiones, según lo requiera el gerente. Auxiliar administrativo: Sus principales funciones son: • Tramitar correspondencias, recibir documentos, atender llamadas, visitas, archivar documentos, tramitar expedientes, llevar la agenda al día, etc. 4.2.4 Contador Se encarga de velar por los procedimientos necesarios para garantizar la exactitud y seguridad en la captación y registro de las operaciones financieras y presupuestales. Sus funciones principales son:  

Registrar y controlar los recursos financieros provenientes del calendario financiero presupuestal. Mantener actualizado el catálogo de cuentas y guía contabilizadora, Elaborar, analizar y consolidar los Estados Financieros. 3 4

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

Depurar permanentemente los registros contables y presupuestales.

Auxiliar contable: Sus labores están relacionadas con las tareas de contabilidad, tales como: • Manejo de inventarios, realizar el pago de los servicios, hacer declaraciones tributarias.

4.2.5 Departamento de Mantenimiento Es el encargado de mantener el activo en óptimas condiciones en términos de “funcionabilidad” y apariencia. Responsabilidades de Jefe de Mantenimiento 

Encargado del bueno estado físico de la propiedad: limpieza de habitaciones, pasillos, áreas comunes, fachada.



Supervisión del personal a cargo: ama de llaves, jefe de mantenimiento y reparación, y aseadoras. Mantiene en orden equipo y sitio de trabajo, reportando cualquier anomalía. Elabora informes periódicos de las actividades realizada.

 

Encargado del mantenimiento preventivo de los equipos y la reparación en caso de daños.

4.2.6 Departamento de Marketing: El departamento está encargado de diseñar y ejecutar las estrategias de ventas. Dentro de sus responsabilidades esta: 

Presupuesto anual de publicidad y metas.



Diseño de la publicidad y pautas.



Selección y monitoreo de medios: ATL, Radio, Newsletters.



Implementación de Promociones



Realizar Encuestas del Servicio al cliente.



Manejar la comunicación corporativa del hotel.

4.2.7 Ama de Llaves 3 5 Revisado, Corregido y Avalado por Magister Julio E. García C. Idoneidad Profesional del Consejo Técnico de Economía 354.

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Se encarga de la limpieza de toda la propiedad: tanto de las áreas comunes del hotel como los pasillos, oficinas, habitaciones, etc. 4.2.8 Jefe de Recepción Organiza y controla la disponibilidad del hotel, cotiza las tarifas de las habitaciones, toma y confirma las reservaciones, elabora el horario del personal a su cargo, gestiona las quejas, se comunica con los demás departamentos en caso de ser necesario, se encargan de la atención al cliente y resuelve cualquier duda o inquietud. Recepcionista Es la cara del hotel ante los ojos del cliente, entre sus funciones más importantes tenemos: 

Atender a los clientes durante su estancia



Informar al huésped de los servicios del hotel



Tramitar sus quejas y solucionar los problemas que puedan tener durante su estadía



Llevar el control diario de reservas



Facturar los servicios consumidos por el cliente (mini bar, llamadas, entre otros)

4.2.9 Jefe de Seguridad Tiene como responsabilidad velar por la seguridad tanto de los huéspedes como de los empleados, sus funciones son las siguientes: 

Analiza las posibles situaciones de riesgo.



Elabora planes de seguridad.



Inspecciona al equipo.



Supervisa los sistemas.



Asegura la seguridad de los clientes y empleados.



Elabora informes referentes a todo lo realizado y acontecido.



Control del parking.

4.4 Aspectos Fiscales a considerar 3 6 Revisado, Corregido y Avalado por Magister Julio E. García C. Idoneidad Profesional del Consejo Técnico de Economía 354.

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Los hoteles en el interior del país gozan de importantes incentivos fiscales puesto que el gobierno busca impulsar el desarrollo de infraestructura que soporte el crecimiento turístico.

Este es el resumen de los incentivos: Ley 80 de Incentivos “1.- Exoneración total del impuesto de importación, por el termino de Cinco 5 años, en los materiales de construcción, y de diez 10 años, para la introducción de materiales, enseres, muebles y equipos, que se utilicen de manera exclusiva en el equipamiento de los establecimientos de alojamiento publico turístico, previamente inscritos en el Registro Nacional de Turismo. Este incentivo se otorgará, si estos materiales no se producen en el país o no se producen en cantidad o calidad suficiente o precio similar. Igualmente, están exonerados todos los equipos que introduzca la empresa con la finalidad de contribuir al ahorro de energía o los necesarios para la seguridad del área del establecimiento de alojamiento público, excluyendo la introducción de armas. En aquellas construcciones de fines múltiples donde el establecimiento de hospedaje publico turístico ocupa un porcentaje del total de la construcción, para los efectos de la exoneración de los materiales de construcción, se limitará al porcentaje que ocupe el establecimiento turístico. Se entenderá como equipo, para los fines de este artículo, vehículos con capacidad mínima de ocho pasajeros, aviones, helicópteros, lanchas, barcos o útiles deportivos, dedicados exclusivamente a actividades turísticas, dichos vehículos estarán exentos, por diez años, del impuesto selectivo al consumo de ciertos bienes y servicios. Se permitirá una capacidad menor cuando el vehículo este equipado con sistema especial para atender personas con discapacidad, siempre que sea utilizado exclusivamente para las operaciones turísticas. 2.- Exoneración total, por el termino de quince años, del impuesto de inmuebles sobre los terrenos y mejores que utilicen en actividades de desarrollo turístico inscritas en el Registro Nacional de Turismo. En el caso de edificaciones múltiples, se deberá segregar el área que ocupa el establecimiento turístico, con la finalidad de que goce de la exoneración fiscal. 3.- Exoneración, por quince años, de los impuestos, contribuciones, gravámenes o derechos de cualquier clase o denominación que recaiga sobre el uso de los muelles o aeropuertos 3 7 Revisado, Corregido y Avalado por Magister Julio E. García C. Idoneidad Profesional del Consejo Técnico de Economía 354.

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construidos por la empresa. Estas facilidades podrán ser utilizadas en forma gratuita por el Estado y de conformidad con el reglamento correspondiente. 4.- Exoneración del impuesto sobre la renta causado por los intereses que devenguen los acreedores, originada de la primera operación financiera destinada a inversiones en la actividad turística a la que se dedicara. En los proyectos de fines múltiples donde el establecimiento de hospedaje publico turístico ocupa un porcentaje del total de la construcción, para los efectos de la exoneración a que se refiere este articulo, esta será limitada al porcentaje que ocupe el establecimiento turístico. 5.- Exoneración total, por el termino de quince años, del impuesto sobre la renta derivado de la actividad turística operada por la empresa. 6.- Exoneración a la empresa de todo impuesto o gravamen sobre su capital, por un término de cinco años. 7.- Los préstamos otorgados a las inversiones turísticas señaladas en el presente artículo no serán considerados como préstamos personales y préstamos comerciales, en consecuencia, no serán objeto de la retención establecida por la Ley 4 de de 1994 y sus modificaciones, siempre que los prestatarios de dichas facilidades se encuentren inscritos en el Registro Nacional de Turismo.”

4.5 Aspecto Legal que considerar Estos son los aspectos legales que debemos considerar para la operación de la empresa: 

Políticas de Trabajo MITRADEL o Jornadas Laborales o Descansos o Vacaciones o Salarios o Indemnizaciones



Aviso de Operaciones



Permiso de Ocupación

 

Permisos de Salud Ocupacional Permiso de Expendio del Licor



Pago de impuestos municipales e ITBMs. 3 8

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Parte V. Estudio Financiero

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Estudio Financiero 5.1 Presupuesto & Estructura de Financiamiento El proyecto “llave en mano” tiene un costo aproximado de $ 13.5 MM ($ 112,500 por habitación). El terreno y los costos directos de construcción representan la mayor parte del presupuesto. Este costo por habitación nos permite ofrecer una tarifa competitiva en comparación al competidor directo opera por encima de los $ 120 / Hab.

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El hotel se financiará con una combinación balanceada de deuda, capital y aportes de honorarios profesionales. La relación de deuda-capital es de aproximadamente 60% (Deuda) / 40% (Capital) arrojando un nivel de apalancamiento moderado.

Términos y Condiciones de la Deuda La deuda del proyecto está estructurada de la siguiente forma: 1. Facilidad 1: Interino de construcción “sólo intereses” para financiar la construcción del hotel.

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2. Facilidad 2: Préstamo comercial hipotecario a largo plazo (15 años) que reemplaza el interino de construcción. Forma de pago del préstamo: Letra fija de $ 79K aprox: (capital e intereses) por 15 años según carta de términos emitida por Canal Bank detallada a continuación:

Importante que resaltar que el préstamo interino de construcción ya se encuentra inscrito en registro público.

5.2 Estados Financieros Proyectados Las proyecciones financieras están basadas en supuestos de ingresos conservadores. Ej: 

Tarifa Media: $ 85



Ocupación:

$ 64%

Las tablas en la parte inferior muestran el comportamiento proyectado de la tarifa y la ocupación según día de la semana y año.

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La principal fuente de ingreso de la propiedad son las habitaciones seguido de los contratos de alquiler con el casino y el restaurante. Estos contratos representan un ingreso fijo que cubre alrededor del 50% del servicio de la deuda mensual. Supuestos del Negocio de Habitaciones Consideramos que David es una plaza principalmente corporativa por ende los días de semana generan la mayor parte de la ocupación y el ingreso. Supuestos de crecimiento a través de los años: • • • •

La ocupación en días de semana incrementa 5% todos los años y se estabiliza en el año 3 de operación. La ocupación en fin de semana se mantiene relativamente estable a través de los años En el año 1 y 2 se opera con una tarifa de penetración, 20% por debajo del hotel de Ciudad de David. ($95 vs $120) En el año 3 planeamos subir $ 2 la tarifa x habitación (una vez posicionado el producto.)

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Estado de Ganancias y Resultados Proyectado 2019-2025 Los supuestos descritos anteriormente producen los siguientes resultados dentro del escenario “esperado”. El siguiente cuadro detalla: 1. 2. 3. 4.

Ingresos de las Operaciones Costos y Gastos Operacionales. Servicio de la Deuda. Flujos Netos Proyectados

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Cta. Promedio ($)

10%

RETORNOS

RevPar INGRESOS Hotel Habitaciones (Gross Room Revenue) Mini Bar & Room Service Fee de Referido - Restaurante Alquiler Salones Corporativo Lavanderia Wifi - Upgrade Llamadas Alquileres Casino Jimmys´s & Salón de Eventos Total Ingresos GASTOS Directos Planilla Habitación A&B - To-Go-Shop & Lobby Bar Aqluiler de Salones Corporativos Lenceria Desayuno Comisión Tarjeta de Credito Room Ammenities Insumos de Limpieza y Uniformes Llamadas Indirectos Planilla Administraiva Servicios (Electricidad, agua, Basura) Serv. Informatica y Seguridad Marketing Mantenimiento y Reparaciones Seguros Fee OTA´s (Booking, etc)) Royalty Fee Hilton Monthy Program Fee HHonors Hilton Total Gastos UTILIDAD OPERATIVA (GOP) Incentivo General Manager Auditoría de Estados Financieros Pago Financiamento Muebles Impuestos (Tasa unica, Agente) FF&E Reserve

54.14 2019 2,552,143 2,371,296 83,621 39,246 31,500 13,937 6,968 5,575 502,200 264,600 237,600 3,054,343

56.85 2020 2,677,390 2,489,856 87,365 41,003 31,500 14,561 7,280 5,824 522,288 275,184 247,104 3,199,678

59.25 2021 2,786,189 2,595,312 89,237 41,882 31,500 14,873 7,436 5,949 543,180 286,191 256,988 3,329,368

61.18 2022 2,875,031 2,679,480 91,854 43,110 31,500 15,309 7,655 6,124 564,907 297,639 267,268 3,439,938

63.29 2023 2,970,065 2,772,167 93,168 43,727 31,500 15,528 7,764 6,211 587,503 309,545 277,958 3,557,568

65.47 2024 3,067,735 2,867,490 94,482 44,344 31,500 15,747 7,874 6,299 611,003 321,926 289,077 3,678,738

65.53 2025 3,067,326 2,870,232 92,718 43,516 31,500 15,453 7,727 6,181 635,443 334,803 300,640 3,702,770

694,098 280,200 35,957 9,450 111,494 111,494 63,804 55,747 24,000 1,951 900,017 181,200 334,483 24,000 80,000 50,000 20,000 20,630 47,426 94,852 47,426 1,594,115 1,460,228 12,000 7,500 250,000 500 38,282

732,405 283,002 37,567 9,450 117,651 118,816 79,992 59,408 24,480 2,039 956,720 183,012 349,459 24,000 82,400 51,500 20,600 21,662 74,696 99,594 49,797 1,689,125 1,510,553 15,000 7,500

750,998 285,832 38,372 9,450 121,374 123,789 83,234 61,895 24,970 2,082 1,000,546 184,842 356,947 24,000 84,872 53,045 21,218 22,579 97,324 103,812 51,906 1,751,544 1,577,824 17,000 7,500

772,384 288,690 39,497 9,450 126,183 129,968 85,998 64,984 25,469 2,143 1,046,672 186,691 367,416 24,000 87,418 54,636 21,855 23,311 120,577 107,179 53,590 1,819,056 1,620,882 20,000 7,500

789,145 291,577 40,062 9,450 129,268 134,464 88,939 67,232 25,978 2,174 1,069,251 188,557 372,672 24,000 90,041 56,275 22,510 24,118 124,748 110,887 55,443 1,858,396 1,699,172 22,000 7,500

806,275 294,493 40,627 9,450 132,402 139,088 91,968 69,544 26,498 2,205 1,092,296 190,443 377,928 24,000 92,742 57,964 23,185 24,947 129,037 114,700 57,350 1,898,571 1,780,167 25,000 7,500

808,578 297,438 39,869 9,450 131,229 139,221 92,569 69,610 27,028 2,163 1,092,673 192,347 370,872 24,000 95,524 59,703 23,881 24,971 129,160 114,809 57,405 1,901,250 1,801,519 25,000 7,500

500 66,935

500 97,517

500 100,626

500 103,952

500 107,371

500 107,356

NOI

1,151,946

1,466,953

1,531,606

1,571,027

1,646,662

1,723,982

1,744,638

SERVICIO DE DEUDA DCR Pagos a Deuda Capital Intereses Saldo a Capital FREE CASH FLOW Reserva Operativa Impuestos de Dividendo

1.73 664,816 664,816 7,600,483 487,130 50,000 48,713

1.57 934,434 293,683 640,751 7,306,799 532,519 50,000 53,252

1.64 934,434 319,896 614,538 6,986,903 597,172 50,000 59,717

1.68 934,434 348,449 585,985 6,638,454 636,593 50,000 63,659

1.94 850,657 407,662 442,995 6,105,335 796,004 50,000 79,600

2.03 850,657 437,132 413,526 5,668,203 873,324 50,000 87,332

2.05 850,657 468,732 381,925 5,199,471 893,981 50,000 89,398

388,417

429,267

487,455

522,934

666,404

735,992

754,583

DIVIDENDO

Puntos a Destacar: • • • •

Estimamos que en los años iniciales la propiedad genere $ 3.2MM en ingresos. Las habitaciones representan el 77% del ingreso. Los contratos de alquiler (casino y restaurante) generan 16% de la facturación. Los contratos de alquiler (casino y restaurante) cubren aproximadamente el 50% del servicio de la deuda. 4 5

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• • •

El objetivo es que el hotel opere con una eficiencia del 40% (GOP) y los contratos de alquiler con 90% El EBITDA permite cubrir cubre 1.5 veces la deuda. (DCR). La propiedad debe generar en promedio un flujo libre de $ 450K anuales durante los primeros 5 años.

5.3 Detalles de Gastos Mensuales Los gastos principales de operación son la planilla y la energía.

5.4 Evaluación Financiera Flujos de Fondos Netos Proyectados & TIR (Tasa Interna de Retorno) Los flujos netos que produce la propiedad de sus operaciones anuales y una venta proyectada en el año 6 generan una tasa interna de retorno de 15% (bajo el escenario conservador). Consideramos 15% como una tasa de retorno adecuada pues compensa el riesgo de

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desarrollar un inmueble “greenfield”: compra del terreno, aprobación de planos, construcción, puesta en marcha de la propiedad, estabilización de la operación y venta.

Valor Presente Neto (VPN) Para calcular el valor presente neto de la propiedad usamos los flujos netos proyectados de los próximos 6 años. (dividendos anuales por operación y fondos netos derivados de una posible venta). Estos flujos los descontamos individualmente a con una tasa de 15% que es la tasa mínima que aceptamos dado del riesgo de desarrollar y estabilizar este bien raíz.

El valor presente neto de la inversión es de $ 5.8MM superior a los $ 5.7MM que se invierten combinando capital y aportes de trabajo por ende contamos un VPN positivo que viabiliza la inversión. 4 7 Revisado, Corregido y Avalado por Magister Julio E. García C. Idoneidad Profesional del Consejo Técnico de Economía 354.

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Relación Costo/Beneficio El valor presente de todos los beneficios que produce el proyecto contra su costo nos da una razón superior a 1 indicando que el proyecto es financieramente viable.

Punto de Equilibrio & Análisis de Sensibilidad Para el análisis de sensibilidad y punto de equilibrio se ajustó el modelo modificando dos variables: ocupación y precio. La propiedad necesita que el hotel venda las habitaciones a $ 85 por habitación y mantenga el 27% de las habitaciones ocupadas para cubrir con los gastos de operación y cumplir con los pagos a deuda (punto de equilibrio). Es Importante resaltar que los ingresos generados por los contratos de alquiler juegan un rol importante en la operación puesto que proveen una base de ingreso fijo que hace que la propiedad este menos expuesta a fluctuaciones en ocupación y tarifa.

4 8 Revisado, Corregido y Avalado por Magister Julio E. García C. Idoneidad Profesional del Consejo Técnico de Economía 354.

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Analisis de Sensibilidad - Escenarios Optimista Original Pesimista Valor de los Flujos a Hoy $ $ $ VPN Flujos Año 3 359,195.74 286,231.73 271,638.93 VPN Flujos Año 4 336,966.39 273,123.06 260,354.40 VPN Flujos Año 5 326,564.31 270,767.57 259,608.22 VPN Flujos Año 6 5,449,220.62 5,043,575.79 4,962,446.83 Total Valor Presente Neto 6,471,947.07 5,873,698.16 5,754,048.38 Promedio de Flujos y Varianza VPN Promedio Varianza 305,688.80 101,404,642,862.38 290,147.95 90,665,380,536.93 285,646.70 87,020,340,404.17 5,151,747.75 27,159,941,957,480.40 6,033,231.20 27,439,032,321,283.90

Z=

-0.030455536

Remplazando este número en una distribución de probabilidad normal da 0.0304. Según la teoría, el área bajo la curva de una distribución normal es 1. Por consiguiente, 1 – 0.0304 = 0.969. Esto quiere decir que existe una probabilidad del 96.9% que el VPN del flujo de caja sea mayor que cero. Esto implica que el proyecto presenta un riesgo relativamente bajo para la inversión, situación que se ve claramente reflejada en el análisis de ocupación, pues mientras esta se mantenga por encima del 27%, el proyecto no solo va ser rentable, sino que va a cumplir con las expectativas de inversión.

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Conclusiones:



La Provincia de Chiriquí es una región con muchos factores que la hacen atractiva para los el turismo y recientemente para negocios. Según el estudio de mercados hecho, la ciudad de David tiene una demanda de hospedaje por turismo y negocios significativa, sin embargo no cuenta con una oferta que cumpla con las condiciones que requieren estos clientes para sus viajes de visita.

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La capacidad del hotel, así como los servicios y los procesos de operación más significativos son indispensables para el buen desarrollo operativo y administrativo del hotel. Se diseñaron procesos de operación a partir de los estándares que maneja el Hotel Hampton en todos los hoteles de la cadena Hilton y aplicando las nuevas tendencias que se ven en el mercado. Todo esto con el fin de satisfacer las necesidades de los clientes del hotel.

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Las condiciones de calidad requeridas en el hotel con las especificaciones de la cadena Hilton hacen que la inversión inicial y los costos sean importantes. La ocupación es el factor más relevante para concluir si el proyecto hotelero es viable o no.

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El proyecto de construir un hotel de alta categoría y de negocios en David es viable manteniendo la financiación de la inversión inicial en un 60% y una ocupación mayor al 64%.

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Un proyecto de esta magnitud, en una ciudad como David es muy positivo, pues no solo la construcción sino también su operación será un generador importante de empleo, y la contribución en impuestos a la región, ya cuando este se encuentre operando, brindará a la ciudad de David nuevos y grandes ingresos que se servirán para su desarrollo como una de las más importantes ciudades del país. 5 0

Revisado, Corregido y Avalado por Magister Julio E. García C. Idoneidad Profesional del Consejo Técnico de Economía 354.

ESTUDIO DE FACTIBILIDAD. HOTEL HAMTON BY HILTON DAVID, CHIRIQUI, PANAMÁ.

Bibliografía 

Sapag Chain N., Sapag Chain R.: “Preparación y Evaluación de Proyectos”. McGraw-Hill, 2000.

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J. C. Van Horne y J. M. Wachowitz Jr.. “Fundamentos de Administración Financiera”. 11ª Edición. Ed. Prentice Hall 2002.

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L. J. Gitman: “Principios de Administración Financiera”. 11° Edición. Pearson 2007.

5 1 Revisado, Corregido y Avalado por Magister Julio E. García C. Idoneidad Profesional del Consejo Técnico de Economía 354.