Grupo 11 - Inmuebles Urbanos.pptx

PROGRAMACIÓN Y CONTROL DE OBRAS

TEMA: CÁLCULO DEL COSTO DE UNA PROPIEDAD URBANA

Grupo N° 11 Integrantes: Antonio Aquino Renato Flores Juan Ruiz

CONCEPTOS Y DEFINICIONES Avaluar: estimar el valor de mercado de uno o mas factores económicos, específicamente definidos en relación a propiedades descritas con fecha determinada, teniendo como soporte el análisis de los datos relevantes. Bien: todo aquello destinado a satisfacer las necesidades del hombre. Pueden ser:  Tangibles: son identificados físicamente (maquinarias, vehículos, etc.)  Intangibles: no son identificados físicamente (marcas, patentes, derechos intelectuales)

Valor: relación entre la fuerza de las necesidades económicas del hombre y la cantidad de bienes disponibles para satisfacerlas. Valor de mercado: cantidad mas probable por la cual se negociara voluntariamente y a sabiendas un bien, en una fecha de referencia y en las actuales condiciones de mercado.

Precio: importe por el cual se realiza o se pretende realizar una transacción de un bien, una mercadería o un derecho sobre ella. Costo: monto pagado por el comprador al vendedor, mas todos los otros gastos en que incurre en la compra de la propiedad.

AVALUACIÓN DE INMUEBLES Avaluación de inmuebles es la determinación técnica del valor de un inmueble o de un derecho sobre el inmueble. Para el caso de los inmuebles urbanos es la suma del terreno urbano mas las mejoras introducidas en el mismo y también para el caso de parcelas urbanizables. Terreno: es un espacio de tierra capaz de producir renta por su uso apropiado.

De acuerdo a sus características, se clasifican en: Lote: porción de terreno, con frente sobre vías publicas o privadas en condiciones de ser aprovechadas de inmediato, para fines urbanos.

MÉTODOS PARA IDENTIFICAR EL VALOR Y EL COSTO DE UN BIEN

VALOR de un bien

Comparativo Involutivo Evolutivo De la renta

COSTO de un bien

Comparativo Cuantificación del costo Identificación de indicadores de viabilidad

VALOR DE UN BIEN – MÉTODO COMPARATIVO Identifica el valor de mercado del inmueble o de sus partes constitutivas a través de la comparación con datos del mercado relativos a otros de características similares. El desarrollo de la avaluación comprende: 1. Caracterización de la región a) b) c) d) e) f)

Caracterización física Mejoras publicas existentes Servicios comunitarios Clima Situación económico-social del barrio Potencial de utilización

2. Caracterización del inmueble a) b) c) d)

Caracterización física del terreno Accesos, servicios y mejoramientos públicos Utilización actual y potencial legal y económica Clasificación de inmuebles

3. Caracterización de las mejoras a) b) c) d)

Aspectos constructivos Aspectos arquitectónicos Adecuación de la edificación Condiciones de ocupación

4. Investigación de mercado  Relevamiento de datos de muestras representativas para explicar el comportamiento del mercado en el cual el inmueble avaluado esta inserto y constituye la base del proceso avaluatorio, se basa en datos de transacciones inmobiliarias o anuncios de ofertas. 5. Selección y justificación de los métodos y criterios de avaluación: a) Mejor uso posible b) Situación del mercado inmobiliario c) Información disponible en la zona d) Proyección de evolución comercial y de infraestructura e) Plazo de validez del bien como garantía

6. Homogeneización de los valores, coeficientes:  De forma de pago  De localización  De fuente  De servicios públicos  De medidas  De equivalencia  De control  De aprovechamiento  De profundidad  Del valor del terreno por mal  De forma aprovechamiento  De esquina  De accesibilidad  De edificabilidad  Especiales  De topografía  De suelos

7. Tratamiento estadístico Herramienta aplicada después de la recolección y homogeneización de los datos, sobre los cuales se harán los estudios. 1. Distribución de frecuencia 2. Medidas de dispersión 3. Saneamiento de la muestra 4. Intervalo de confianza 5. Toma de decisiones 8. Calculo del valor de mercado y de venta rápida

VALOR DE UN BIEN – MÉTODO INVOLUTIVO Identifica el valor de mercado del bien considerando su aprovechamiento mas eficiente, basado en el estudio de viabilidad del modelo técnico-económico de un hipotético emprendimiento compatible con las características del bien y las condiciones del mercado en el que se inserta.

EJEMPLO PRACTICO

Ej. del libro “Tasación y Avaluación. Daniel Lird”

VALOR DE UN BIEN – MÉTODO EVOLUTIVO Identifica el valor de mercado del bien sumando los valores de sus componentes: terreno (V T ) y mejoras (V M ), considerando el factor de comercialización (FC) de la siguiente forma: VM=FC(V T+ V M ). 1. Calculo del valor del terreno (V T ): se puede realizar por cualquiera de los métodos expuestos anteriormente. 2. Calculo del valor de la mejora (V M ): se encuentran los métodos de reposición y de reproducción.

Según el método de reposición, el valor de la edificación esta dado por: MÉTODO DE REPOSICIÓN

El precio de la edificación esta dado por:  Precio del material + costo de la mano de obra = costo básico  Costo básico + gastos de obra = costos directos  Costos directos + gastos generales (administración general, impuestos, seguros sociales, costo financiero, lucro del financista) = costo de reposición  Costo de reposición + ventaja de la cosa hecha + comercialización = precio de venta (valor de mercado)

FORMULA DEL PRECIO UNITARIO FINAL

EJEMPLO PRACTICO Ej. del libro “Tasación y Avaluación. Daniel Lird”

MÉTODO DE REPRODUCCIÓN Para el valor del costo unitario básico se utilizan los valores publicados en revistas especializadas, dándole el aumento relativo a los costos indirectos, la ventaja de la cosa hecha, obteniéndose el valor unitario de la mejora como nueva. Por ultimo, se debe multiplicar el valor unitario por un Factor de Depreciación, para obtener el valor a presente.

FACTOR DE DEPRECIACIÓN-MÉTODO DE ROSS-HEIDECKE El porcentaje de depreciación física resulta de la formula: 100 − 𝑘 𝑑= 100

VALOR DE UN BIEN – MÉTODO DE LA RENTA Identifica el valor de mercado del bien sobre la base de la capitalización actual de sus ingresos netos esperados, considerando escenarios viables. Pasos a seguir: 1. Estimar el ingreso bruto 2. Estimar las perdidas por imprevistos y otras razones 3. Estimar el ingreso bruto efectivo 4. Estimar los gastos operacionales 5. Estimar el ingreso operacional liquido 6. Escoger la tasa de capitalización adecuada

TÉCNICA DE CAPITALIZACIÓN DIRECTA Consiste en obtener una tasación en función de la renta periódica que puede producir el Inmueble a valorar, porque los inmuebles, como todas las cosas destinadas a redituar un beneficio, valen por lo que producen. 𝑉𝑐 =

𝑅 𝑖

donde: R=Rb – C

 Vc: Valor de Capitalización de Rentas  R: Renta neta de cada periodo  Rb: Renta bruta  C: Costo de mantenimiento  i: interés

TÉCNICA RESIDUAL  Técnica del terreno residual: se asigna a la edificación un valor calculado por su costo de reproducción y se restan de la renta bruta todos los gastos y expensas correspondientes al capital, representado por la construcción.  Técnica de la construcción residual: se asigna al terreno un valor basado en valores estabilizados en la zona de influencia o en otra zona de características similares y determinado por cualquier método considerado apropiado por el avaluador.  Técnica del predio residual: el valor actual de una anualidad se computa sin hacer los descuentos por depreciación.

COSTO DE UN BIEN – MÉTODO COMPARATIVO DIRECTO DEL COSTO Identifica el costo del bien por medio del tratamiento técnico de atributos de los elementos comparables, componentes de la muestra. Es decir, para hallar el costo se utilizan datos del mercado, relativos a otros de características similares, aplicando factores de homogeneización requeridos.

COSTO DE UN BIEN – MÉTODO DE CUANTIFICACIÓN DEL COSTO Identifica el costo de un bien o de sus partes por medio de presupuestos sintéticos o analíticos de los diferentes rubros y sus respectivos costos directos e indirectos. El costo es determinado por el relevamiento detallado o por el costo unitario básico de construcción.

BIBLIOGRAFÍA

Daniel Marcos Lird Ramírez. Tasación y Avaluación. 2da Edición. Asunción; 2012. Juan Ángel Núñez Scarpellini. Valuación de Bienes Manual Técnico Orientativo. 2da Edición. Asunción: Editorial El Lector; 2009.