Gentrification In De Amsterdamse Pijp

Onderzoek naar gentrification in de Pijp Heeft er de afgelopen tien jaar in de Amsterdamse wijk de Pijp een Gentrificationproces plaatsgevonden?

Eindopdracht Ontwikkelde steden, steden in ontwikkeling (BG532) Marjolein Blaauboer (groep 1) Michiel de Vries (5814278) - [email protected] Marieke de Vriend (5832640) – [email protected] Universiteit van Amsterdam: 7 maart, 2008

Inhoud 1 2 3

Inleiding..............................................................................................................................3 Wat is gentrification?..........................................................................................................4 Het onderzoek.....................................................................................................................6 3.1 Ligging........................................................................................................................6 3.2 Statistieken..................................................................................................................7 3.3 Eerder onderzoek........................................................................................................9 3.4 Buurtonderzoek ........................................................................................................10 Conclusie ..................................................................................................................................14 Bronnen ....................................................................................................................................16

2

1 Inleiding Het onderwerp voor deze paper is gentrification. Een mogelijke plek waar dit proces plaats vindt is de Amsterdamse wijk ‘de Pijp’. Onze onderzoeksvraag luidt dan ook: Heeft er de afgelopen tien jaar in de Pijp een gentrificationproces plaatsgevonden? In het eerste hoofdstuk gaan we in op de definitie van het begrip ‘gentrification’, daarna behandelen we enkele statistieken en de uitkomst van ons buurtonderzoek. Tot slot geven wij een conclusie met daarin het antwoord op de onderzoeksvraag.

3

2 Wat is gentrification? In engere zin betekent gentrification het naar de stad terugkeren van de midden- en hogere inkomensklasse. Het gentrificationproces heeft zich zichtbaar voorgedaan in wijken als Notting Hill in Londen of in Williamsburg in New York. Deze wijken lagen op een aantrekkelijke locatie, maar de woningen waren sterk verouderd en slecht onderhouden. Het gentrificationproces treedt zich op wanneer dergelijke huizen worden opgeknapt. Dit zorgt namelijk voor een aanzienlijke waardevermeerdering, met een trek van veel kapitaalkrachtigen tot gevolg. In Nederland komt gentrification slechts beperkt voor. Het proces heeft hier doorgaans betrekking op binnenstedelijk verhuisgedrag van hogere welstandsklassen waarbij tevens sprake is van een revitalisering van buurten. In de literatuur wordt de Amsterdamse wijk de Jordaan vaak genoemd. De term gentrification is in 1964 door de Londense sociologe Ruth Glass bedacht. De ‘Gentry’ was volgens haar een nieuwe stedelijke – gegoede – klasse. Glass zelf kocht huizen in verouderde arbeiderswijken en knapte deze op. Hierdoor stegen de woningprijzen aanzienlijk waardoor alleen de welgestelden in de buurt aan een woning konden komen. De visie van Glass is één van de definities over gentrification. Zo ziet Smith (1979), een ander onderzoeker, gentrification vooral als een economisch proces. Zijn theorie gaat ervan uit dat projectontwikkelaars één of meerdere huizen in vervallen staat opkopen voor een lage prijs, deze woningen renoveren en ze vervolgens verkopen of verhuren aan middenklassers die bereid zijn hoge huren of een hoge koopprijs te betalen voor deze woningen. Gale (1980) concludeerde in de jaren ’76 en ’77 uit een groot onderzoek dat hijzelf leidde, dat gentrification een driefasen model betreft. Kortom er zijn verschillende ideeën en uitgangspunten, maar hun theorieën hebben ook veel raakvlakken, aldus Warde (1991).

4

De benadering van Warde (1991) gaat van het gezichtspunt uit dat gentrification uit een aantal processen bestaat die vaak gelijktijdig naast elkaar lopen en die volgens hem gentrification het best beschrijven: 1. Gentrification is een proces van verdringing van de oude groep bewoners door vestiging van middenklassers met een hogere sociale status, dat nieuwe patronen van sociale segregatie met zich meebrengt; 2. Het is een transformatie van een gebouwde omgeving waar tevens bepaalde type lokale voorzieningen ontstaan; 3. Het is een verzameling van personen met een gedeelde cultuur en levensstijl, die klassengerelateerde smaakvoorkeuren met elkaar deelt; 4. Het is een economische herordening van eigendomswaarden en een uitbreiding van het privé eigendom of huisbezit. Warde merkt hierbij op dat deze processen ook onafhankelijk van elkaar kunnen optreden. De aanloop naar het proces van gentrification in een wijk wordt wel ‘rent gap’ genoemd. De rent gap ontstaat wanneer de locatie (de grond) van een gebouw een hoge marktpotentie heeft, maar de slechte staat van het gebouw het profiteren van die marktpotentie onmogelijk maakt. De lage waarde van het gebouw heeft een lage huur tot gevolg. Wanneer er echter renovatie (of herstructurering) plaatsvindt worden de woningen duurder en de omgeving gewilder. Dit leidt tot een domino-effect. Investeringen in deze wijken zijn onder andere van particuliere huishoudens afkomstig. Doordat zij investeren in de woningvoorraad kan dit leiden tot statusverhoging van de omgeving en stijging van het onroerend goed. De buurt of het stadsdeel wordt hierdoor op sociaal, cultureel en economisch gebied opgewaardeerd. De inkomensklasse en het voorzieningenniveau van de wijk verandert. Dit heeft zijn weerslag op de omgeving: zo komen er luxere winkels, restaurants en trendy cafés. Wijken die in aanmerking komen voor investeringen en gentrification zijn veelal gebieden waarvan de bebouwing aantrekkelijk gevonden wordt. Het zijn vaak gebieden met veel oudere woningen die nog niet zijn aangepast aan de moderne consumentenwensen. Verder liggen de gebieden vaak aantrekkelijk, niet alleen ten opzichte van de stadscentra zelf, maar ook ten opzichte van andere landmarks van de steden zoals parken of musea.

5

3 Het onderzoek Zoals hiervoor beschreven is gentrification een proces dat met veel ontwikkelingen samenhangt. Een goede eerste graadmeter van gentrification is de ontwikkeling van de woningwaarde van de buurt in vergelijking tot het stedelijk gemiddelde, liefst over een periode van minimaal een decennium. Dit geeft namelijk aan in hoeverre de buurt ‘in trek’ is. Stijgt de woningwaarde over een bepaalde periode, dan kan worden uitgezocht wat hiervan de oorzaak is. Door te observeren in de wijk en te spreken met bewoners kan worden uitgezocht in hoeverre er samenhang is tussen het duurder worden van de woningen en het fysieke uiterlijk van de buurt. Hierbij moet bijvoorbeeld gedacht worden aan renovatiewerkzaamheden of aan de vestiging van bepaalde winkels en horecagelegenheden. Het is tevens van belang om te kijken wat het gemiddelde inkomen van de inwoners is over deze periode. Wat voor inkomensgroep is dominanter geworden? Ook de ligging van de wijk is van belang.

3.1 Ligging De ligging van de Pijp is zeer gunstig te noemen. Zoals op de kaart te zien is bevindt de Pijp zich vlakbij het stedelijke centrum van de stad: de grachtengordel en de uitgaansgelegenheden op het Rembrandplein liggen op loopafstand. Verder is er middenin de Pijp een groene strook: het Sarphatipark met voorzieningen voor (kleine) kinderen.

6

3.2 Statistieken In deze paragraaf worden enkele statistische gegevens behandeld. Allereerst een indruk van de ontwikkeling van de woningwaarde (woz) in de Pijp ten opzichte van Amsterdam als geheel in de periode 1997 tot 2007. Er is een duidelijke stijging in de woningwaarde zichtbaar, zowel in de onderzochte buurten als in Amsterdam als geheel:

Woningwaarde (woz) x 1000 1997 1999 2001 Oude Pijp 41 42 123 Nieuwe Pijp 40 41 125 Diamantbuurt 47 47 135 Amsterdam 60 60 133

2003 124 126 135 134

2005 195 198 210 206

2007 200 193 200 204

% Index (1997=100) 2007 488% 483% 426% 340%

Tabel 1 - Woningwaarde 1997-2007. Bron: CBS

De onderstaande grafiek is een verduidelijking van het bovenstaande. Het laat zien dat de woningwaarde van de Oude- en Nieuwe Pijp bijna 5 keer (4,7) verdubbelde. De diamantbuurt stijgt minder sterk, maar wel bovengemiddeld. In Amsterdam als geheel verdubbelde de woningwaarde ruim 3 keer (3,4). Er is vooral een verschil zichtbaar tussen de Pijp en Amsterdam als geheel.

7

De onderstaande tabel maakt duidelijk dat er in de Pijp in de periode 1997-2007 een stijging heeft voorgedaan van het aantal mensen in de hogere inkomensklasse. Ook in Amsterdam als geheel is er een stijging zichtbaar, maar lager dan in de onderzochte buurt. Voorts is duidelijk dat, net als in Amsterdam als geheel, in de Pijp een daling plaatsvindt van mensen met een laag inkomen.

Inkomen in categorieën in % 1997 2007 hoog laag niet actief hoog laag Oude Pijp 13 46 29 21 40 Nieuwe Pijp 11 48 30 20 41 Diamantbuurt 8 48 36 13 45 Amsterdam 16 43 30 21 38

Stijging in % niet actief 26 29 33 28

hoog 62% 82% 63% 31%

laag -13% -15% -6% -12%

niet actief -10% -3% -8% -7%

Tabel 2 – Inkomen in categorieën - Bron: CBS

Daarnaast blijkt vooral dat het gemiddelde inkomen van de inwoners van de Oude Pijp sterk toeneemt en de Diamantbuurt wat minder. Als geheel genomen stijgt de gehele Pijp meer dan Amsterdam als geheel. Zie onderstaande tabel en de bijbehorende grafiek. Te zien is dat in 1995 elke buurt binnen de Pijp eerst nog lager scoorde dan het Amsterdams gemiddelde. Het verschil met 2005 is duidelijk: zowel de Oude als de Nieuwe Pijp scoort nu gemiddeld hoger dan Amsterdam als geheel.

Oude Pijp Nieuwe Pijp Diamantbuurt Amsterdam

inkomen per inwoner 1995 1997 8486 9802 8100 9144 7555 8463 8576 9461

1999 11027 10437 9302 10437

2001 12600 11500 10400 11600

2003 14400 13900 12300 13700

Tabel 3 - Inkomen per inwoner - Bron: CBS

Grafiek 2 - Inkomen per inwoner 16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0

Oude Pijp Nieuwe Pijp Diamantbuurt Amsterdam 1995 1997

1999

2001

2003

2005

Inkomen per inwoner

8

Bron: CBS

2005 13300 12900 11500 12600

3.3 Eerder onderzoek De overheid heeft minder grip gekregen op veranderingen in de buurt. Dit zou volgens Jaco Boer, die zijn scriptie schreef over gentrification in de Pijp en de Jordaan, een gevolg zijn van het feit dat stadsvernieuwing het laatste decennium een zaak geworden is van marktpartijen. Eerder, in de jaren 80, hebben de gemeente en woningcorporaties veel verwaarloosde woningen opgeknapt om de wijk te behouden en te herstellen. De wijk werd aantrekkelijk doordat er nieuwe voorzieningen kwamen en de wijk verkeersluwer werd gemaakt. Steeds meer huurders uit de wijk kochten vanaf het einde van de jaren tachtig een eigen woning. Dit waren voornamelijk pas afgestudeerden en actieve buurtbewoners. Later kochten ook leeftijdsgenoten van buiten de wijk een woning. Het gevolg was een omslag in ’98. De gemeente stond nu positiever tegenover ‘upgrading’ van oude stadswijken door particuliere investeerders. Om dit nog verder te stimuleren heeft Amsterdam een beleid ontwikkeld om het splitsen en verkopen van goedkope huurwoningen te splitsen, aldus de heer Boer. Splitsen van huizen gebeurd doordat een huis niet als een geheel wordt verkocht, maar verdeeld wordt in bijvoorbeeld 3 koopappartementen. Dit zorgde ervoor dat het aantal huurwoningen verminderde en de wijk begon te ‘veryuppen’. Jaco Boer beschreef de verandering in zijn scriptie. “De oude sigarenboer op de hoek maakte plaats voor een trendy loungecafé. En voormalige timmerwerkplaatsen werden omgebouwd tot strak ingerichte kantoren.”

9

3.4 Buurtonderzoek De bovenstaande statistieken geven een kleine impressie van de ontwikkeling van de Pijp van de afgelopen jaren. Zijn deze ontwikkelingen ook zichtbaar in de wijk zelf? Om deze vraag te beantwoorden volgt een kort buurtonderzoek. Hier wordt gekeken naar de staat en het uiterlijk van de wijk op dit moment, maar wordt er ook aandacht geschonken aan de visie van bewoners: in hoeverre hebben zij een gentrificationproces waargenomen? Op de Albert Cuyp gaf de heer F.J. Sas, constructeur en staf Handhaving Bouwen & Wonen Stadsdeel Oud Zuid, zijn visie op de afgelopen twintig jaar. Hij beschreef een aantal interessante ontwikkelingen. De heer Sas vertelde dat de gemeente in de jaren 80 van de overheid opdracht kreeg om onder andere de woningen in de Pijp op te knappen. Men heeft toen kunststof kozijnen in de ramen gezet en ook sommige dakkapellen verandert in kunststof (zie foto 1). Ook zijn er huizen gesloopt om plaats te maken voor nieuwbouw. Dit was allen in het kader van de Stadsvernieuwing.

Foto 1 – De slechte staat van de houten dakkapellen zijn in de jaren 80 vervangen door kunststof (huis rechts).

10

Daarnaast vertelde hij dat vanaf 1998 de huiseigenaren hun huizen mochten gaan splitsen. In plaats van dat ze bijvoorbeeld 4 huurders in hun huis hadden zitten, konden ze nu hun huis opsplitsen en er een aantal onafhankelijke appartementen in maken. Na het opknappen van de woning konden de losse appartementen verkocht worden. Zo verdwenen huurders geleidelijk uit de buurt en kwamen er steeds meer kopers voor in de plaats. Voor de huisbazen was het financieel aantrekkelijk om hun huizen te splitsen en de appartementen afzonderlijk te verkopen. Dit leverde immers veel meer geld dan het verhuren van het pand, gaf de heer Sas aan.

Foto 2 - Op deze foto is een duidelijk contrast te zien tussen een pas opgeknapte woning (links) en een ‘oude’ woning (rechts). Merk het verschil op in kwaliteit van de kozijnen en het stukwerk. Constructeur Sas benadrukte vooral de gunstige ligging van de Oude Pijp in het noorden, dat het dichtst bij het centrum ligt. Hierdoor was de hoge sociale klasse bereid om dergelijke woningen te kopen. Vandaar dat de huisbazen ook het risico van al het opknappen en verbouwen wel durfden te nemen, de ligging was tenslotte bijzonder centraal. Bovendien wilde de gemeente dat er kopers in de huizen zouden komen, zodat de huizen beter zouden worden onderhouden. Kopers onderhouden hun huis beter dan huurders, was toen de gedachte. 11

Desgevraagd vertelde Sas dat het na 2002 ook mogelijk werd om kopers én huurders in één woning te huisvesten. Hiervoor was dit niet mogelijk. Men mocht bijvoorbeeld niet de bovenste verdieping een koopwoning maken, en in de rest van het huis huurders laten zitten. Na 2002 ging het opknappen van huizen in een sneltreinvaart. Huisbazen konden nu, als een huurder vertrok, een appartement ‘los’ verkopen. Huisbazen hoefden niet meer te wachten

Foto 3 - Op sommige plaatsen is er besloten om meerdere panden te vervangen met nieuwbouw.

totdat alle huurders het pand hadden verlaten. Dit is, aldus de heer Sas, duidelijk een omslagmoment geweest. In deze periode stegen de woningprijzen in de Pijp flink, zoals ook te zien was in de voorgaande tabellen. Na ons gesprek met de heer Sas spraken we met een barvrouw (25 jaar). Ze vertelde ons dat ze nu niet meer in de Pijp woonde, maar dat ze wel graag terug wilde komen. Desgevraagd vertelde ze graag terug te willen naar de Pijp omdat het ten opzichte van het centrum en openbaar vervoer ideaal ligt. Verder gaf ze aan niet speciaal terug te willen voor de voorzieningen. Om meer bewoners van de wijk de Pijp te kunnen spreken besloten we het Sarphatipark in te gaan. Hier hadden we een gesprek met een vrouw van middelbare

Foto 4 – Op de Albert Cuyp zijn de gevolgen van de stadsvernieuwing goed zichtbaar.

leeftijd met twee kleine kinderen. Ze

12

vertelde nu zes jaar in de Pijp te wonen en dat het haar goed beviel omdat de buurt kindvriendelijk is. Ze heeft de wijk sterk zien veranderen; zo komen er in de huizen naast haar jonge mensen in luxe appartementen wonen. Ook het voorzieningenniveau verandert. “Waar eerst nog een klein boekwinkeltje en een afhaalrestaurant zat, zit nu een fancy restaurant”. In een slagerij op de Eerste van der Helststraat vertelde de eigenaresse dat er veel jonge mensen zijn komen wonen. De sfeer is volgens haar formeler geworden. Vroeger had ze nog veel vaste klanten waar ze binding mee had, tegenwoordig is het contact verzakelijkt. Ook is er de laatste jaren meer vuil op straat gekomen, wat volgens haar het gevolg is van de verminderde betrokkenheid van de bewoners met de buurt. “De Pijp is heel erg aan het veryuppen”, vertelde een jonge bewoner van de Pijp even verderop. De dertiger doelde hiermee vooral op de komst van jonge bewoners met een bovenmodaal inkomen. Ook ziet hij de voorzieningen veranderen. Overal in de wijk ziet hij nieuwe horecagelegenheden en luxe winkels ontstaan, die speciaal gericht zijn op deze nieuwe doelgroep. Hij wees erop dat de woningbouw in toenemende mate huurwoningen afstoot ten behoeve van koopwoningen. Deze nieuwe bewoners hebben volgens hem minder binding met de stad. Daardoor voelen zij zich minder verantwoordelijkheid om de wijk netjes te houden, benadrukte hij. “Dit zou een gevolg kunnen zijn van het individualiseringsproces dat overal in de stad zichtbaar is.”

13

Conclusie Gentrification kan pas optreden als er aan een aantal voorwaarden is voldaan. Ten eerste is de ligging van de wijk van belang. De wijk behoort bijvoorbeeld dicht bij het centrum te liggen, of vlakbij andere ‘landmarks’ zoals parken, musea of dure winkels. Ten tweede moeten de huizenprijzen in de buurt laag zijn, bijvoorbeeld door de slechte staat van de woningen. Doordat kapitaalkrachtigen hierdoor weinig hoeven te investeren – en daarmee gevolgen van een eventuele mislukking niet groot is – durven zij het aan om woningen te kopen en te renoveren. Wanneer dit gentrificationproces plaatsvindt uit zich dit in een stijging van de woningprijzen, met als gevolg dat vooral de hogere inkomensklasse in aanmerking komen voor een woning. Tot slot zal ook het voorzieningenniveau zich aan deze kapitaalkrachtige klasse aanpassen. Bovenstaande verschijnselen hebben wij ook in de Pijp waar kunnen nemen. Om te beginnen ligt de Pijp dicht bij het centrum van de stad. Daarnaast lagen de huizenprijzen in de jaren 90, zeker in verhouding tot deze gunstige ligging, erg laag. De Pijp lag qua woningwaarde in 1997 zelfs ver onder het gemiddelde van Amsterdam. De oorzaak van deze lage prijzen was de slechte staat waarin de woningen verkeerden. Dit maakte het aantrekkelijk om deze huizen op te gaan knappen, de prijzen zouden daardoor immers flink kunnen gaan stijgen. Dat gebeurde dan ook: de prijzen verdubbelde tussen 1997 en 2007 maar liefst 4,7 keer. Dat was meer dan het Amsterdams gemiddelde (3,4 keer). Een interessante aanleiding voor het opknappen van de woningen kwam in 1998. De gemeente gaf in dit jaar aan woningcorporaties de ruimte om de huizen te splitsen; woningen konden nu ook per etage verkocht worden. Veel woningcorporaties gingen hun huizen opknappen, zodat deze vervolgens voor een hoge prijs verkocht konden worden. Deze ontwikkeling werd overigens ondersteund door de gemeente. Verwacht werd dat de wijk hierdoor in aanzien zou stijgen. De gedachte van de gemeente was dat kopers beter hun woning zouden onderhouden dan huurders. In 2002 versoepelde de regelgeving wat betreft het splitsen van huizen met als gevolg dat er nog meer koopwoningen beschikbaar kwamen. Hiermee trok de wijk automatisch een andere inkomensklasse aan. Dit is goed te zien in het stijgende percentage hoge inkomens in de periode 1997-2007 in verhouding met Amsterdam als geheel.

14

De ondervraagde bewoners gaven aan dat ze een verandering in het voorzieningenniveau hebben waargenomen. Zij noemden de opkomst van sjieke restaurants, hippe cafés en specialistische winkels. Logischerwijs een gevolg van de komst van een kapitaalkrachtige klasse. Uit bovenstaande verschijnselen kunnen wij concluderen dat er sprake is van een proces van gentrification in de Pijp. De vraag is in hoeverre deze ontwikkeling zich in de toekomst zal doorzetten.

15

Bronnen •

Boer, J (2005), Gentrification van de Oude Pijp en de Jordaan: een onderzoek naar de rol van de overheid en het particuliere initiatief

•

Centraal Bureau voor de Statistiek <www.cbs.nl> (geraadpleegd 27 februari 2008)

•

Gale, D. (1980), Neighborhood Resettlement in Washington, D.C., in Back to the City, Daphne Spain and Shirley Bradway Laska (eds), New York: Pergamon Publishing Co.

•

Gemeente Amsterdam, stadsdeel Oud- Zuid < http://www.oudzuid.amsterdam.nl> (geraadpleegd 27 februari 2008)

•

Glass, R. (1964), Introductiondon to Londen: Aspects of Change, Centre of Urban Studies, London: MacGibbon &Kee

•

Smith, N. (1979), Toward a theory of gentrification: a back to the city movement by canot people, Journal of the American Planning Association: 538-548.

16