Enfoques Por Rentabilidad

TASACION POR RENTABILIDAD VALOR DE RENTA – TASACION POR RENTABILIDAD. El valor de renta representará la capacidad del bien que se tasa (departamento, casa, oficina, local comercial, etc.) de generar ingresos durante su vida útil o por un plazo a determinar al cual habrá que agregar el valor residual de la propiedad al final de la vida útil. Corresponderá al valor presente de los flujos futuros, que genere el bien, descontados a una tasa pertinente. Los flujos estarán definidos por el canon de arriendo neto anual. Para obtenerlo se descontará del arriendo bruto, los gastos de responsabilidad del propietario (contribuciones, gastos de mantenimiento, etc.). La información que se obtiene en el mercado corresponde a cánones de arriendo mensual. Es importante tener presente que la renta “real” que en ocasiones se obtiene (contrato de arriendo) para un inmueble, no siempre es una media del mercado de arriendo de propiedades iguales o similares. Puede suceder que la “renta real” coincida con la estimación, lo cual confirmaría la información. La otra variable necesaria para el cálculo es la tasa de descuento. Convendremos en que la tasa de descuento aparte de actualizar los flujos, incorpora el factor de riesgo en el negocio de los arriendos. El riesgo para esta actividad dependerá de la mayor o menor probabilidad de desarriendo de los inmuebles. Esto depende, fundamentalmente, de la localización y características propias de cada inmueble, como también del destino que se le haya fijado. En el largo plazo se supone que una vivienda tiene menos riesgos que una industria; sin embargo, cada caso hay que estudiarlo en particular. Como base de cálculo para la tasa de descuento, utilizaremos la tasa “libre de riesgo” para cualquier inversión, en que convendremos será la de los pagarés del Banco Central en UF (a 10 años) BCU que a diciembre del 2003 fluctúa alrededor del 4,3 %. Una propiedad que se pudiera clasificar como de las de menor riesgo en el mercado de los arriendos tiene, sin embargo, imponderables que la hacen más vulnerable que una inversión en pagarés del banco. Por tal razón, la menor tasa de descuento para cualquier cálculo de renta no podrá ser igual o inferior a la de los B.C.U. ya indicados. Deberá superarla por un margen “razonable” que en este momento se estima en un 1,7 %. Es decir, la tasa mínima de descuento no podrá ser inferior al 6,0 %.

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Las propiedades que, se estimen, puedan tener una renta sostenida por períodos que supere los 30 años, se calculará su valor presente suponiendo una renta perpetua.

VP =

Rna. i

Rna. = Renta neta anual i = Tasa de descuento. Las propiedades que tengan una vida útil remanente escasa o que por condiciones objetivas, se estima una generación de ingresos por poco tiempo, su valor de renta se calculará estimando un plazo definido, agregando el valor residual o de desecho, descontado a la misma tasa. Se entenderá por valor residual aquel que se estime para la propiedad al cabo del tiempo (último período) en que se le consideró renta. Para el cálculo será necesario utilizar tablas, para estos fines confeccionadas, o bien, una calculadora financiera. 1. EL ENFOQUE POR RENTABILIDAD El enfoque por rentabilidad permitirá determinar el valor de la propiedad que se tasa a través de la proyección en el tiempo de las rentas que dicho inmueble le puede provocar a su propietario. Se distinguen dos modalidades de enfoques a saber: •

Rentabilidad estática

Corresponde al método de tasación del valor de las rentas derivadas de cánones de arriendo , llevadas a perpetuidad, del mercado de inmuebles similares al del que se tasa, expresadas a valor presente tras la aplicación de una tasa de descuento apropiada. •

Rentabilidad dinámica

Corresponde más bien a una derivación del método de evaluación de proyectos, en este caso aplicado principalmente a la determinación del valor del suelo de inmuebles, lo que implica simular la ejecución material de dichos proyectos. Se trata por lo tanto de despejar el valor del terreno, de la ecuación de la Utilidad que resulta de la evaluación del proyecto, aplicando los flujos futuros de la inversión y de su recuperación, descontados a valor presente. E:\UTEM\Enfoques por rentabilidad.doc

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La Utilidad es: U = (-) Inversión en el tiempo (T, terreno; C, construcción; H, honorarios; F, financiamiento) (+) Recuperación de la inversión en el tiempo (operaciones de: CV, compraventa; A, arriendos; Ad, administración). Los factores que deben ser considerados en el tiempo son la tasa y el capital 1.1.

TASACION POR RENTABILIDAD ESTATICA

1.1.1. Características del enfoque por rentabilidad estática Definiciones Entre las definiciones que deben tenerse presente están las siguientes: •

VALOR DE RENTA

Representa la capacidad del inmueble de generar ingresos rentas o beneficios durante su vida útil, los cuales se representan como una potencialidad de lo que vale o podría valer. Corresponde al valor de los flujos futuros descontados a una tasa pertinente (principio de anticipación). •

RENTA BRUTA ANUAL

Corresponde al rendimiento de las rentas de arriendos mensuales de inmuebles consideradas durante un año. •

RENTA NETA ANUAL,

Corresponde a la renta bruta anual a la que se le ha deducido los gastos de mantenimiento necesarios para que el inmueble conserve su capacidad de producir dicha renta durante su vida útil (gastos de administración, mantención, impuestos, seguros, etc,) así como las expectativas de ocupación (desarriendos). •

RENTA PERPETUA:

Corresponde al calculo del valor presente de los flujos futuros (renta neta anual) que genere el bien, descontados a una tasa pertinente que considere la tasa de interés normal de mercado inmobiliario sobre la inversión. •

TASA DE INTERÉS:

Corresponde al precio que debe pagarse por utilizar fondos ajenos (monto/unidad de tiempo) o, en otras palabras, precio al cual se presta dinero en el tiempo. E:\UTEM\Enfoques por rentabilidad.doc

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•

TASA DE AMORTIZACIÓN

Corresponde a la tasa de recuperación de la inversión. Es la operación contable mediante la cual se distribuye el costo o gasto incurrido en la adquisición de un bien, entre cada uno de los períodos que componen su vida económica o su vida útil. •

VIDA ECONÓMICA

Lapso de tiempo en el cual la edificación no representa costos para su funcionamiento por deterioro u obsolescencia. Problemas que presenta el procedimiento Este enfoque de tasación es probablemente el menos usado en nuestro medio debido a factores tales como los siguientes: •

La tasa de capitalización depende de factores externos al propio bien, tales como rentabilidad de las inversiones, expectativas empresariales de beneficios, situaciones puntuales del mercado, etc. Estos factores, fuera de que son variables, se agudizan ya que el demandante de la tasación habitualmente dispone de una decisión o apuesta respecto de ellos.

•

Con el mismo activo, distintos inversionistas o empresarios pueden conseguir diferentes beneficios netos y considerar, por lo tanto, valores de capitalización distintos.

•

Los factores de valoración, así como el mercado de arriendos, son muy sensibles a las variaciones de la economía e inestables en el tiempo

•

Los resultados del procedimiento de tasación varían sensiblemente ante cambios menores en los parámetros de cálculo.

•

Es un régimen de difícil respaldo técnico dada la falta de información procesada del mercado inmobiliario de arriendos. El mercado de arriendos es competitivo y poco transparente.

•

Las preferencias de la demanda en el mercado habitacional están orientadas principalmente a la compra de inmuebles más que a su arriendo,

•

Supone mercado de arriendos con competencia perfecta.

•

No todos los inmuebles tienen un mercado amplio y representativo.

•

Requiere información suficiente (cantidad y calidad).

Aplicaciones de la tasación por rentabilidad estática E:\UTEM\Enfoques por rentabilidad.doc

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El enfoque por rentabilidad estática suele utilizarse para: •

Fijar el valor de tasación por rentabilidad de productos inmobiliarios afectos a ser arrendados en general y especialmente para aquellos cuyo valor es de compleja obtención por comparación de mercado (locales comerciales, clínicas, hoteles, clubes deportivos, canteras, predios agrícolas, fábricas, etc.). No es aplicable en principio a monumentos nacionales o en general a productos inmobiliarios habitualmente no arrendables.

•

Desarrollar asesorías en inversión en inmuebles.

•

Ser empleada, las más de las veces, como un camino complementario y no como un camino único de encuentro con el valor de tasación.

•

Ser utilizada tanto para el análisis retrospectivo como prospectivo del valor de inmuebles.

1.1.2. El procedimiento de tasación El procedimiento de tasación por rentabilidad estática implica una serie de etapas que deben ser desarrolladas y que se pasan a señalar: Análisis de la propiedad Se requiere considerar aspectos similares a los ya señalados para el enfoque de comparación de mercado. No obstante lo expresado, se indican a continuación: • • • • •

• • • • • •

Inspección física Estudio de mercado: estadística sistematizada de mercado de arriendos similares. Captura de datos de inmuebles similares Verificación de la información (control de calidad). Descartes y validación de datos: - Datos incompletos o repetidos. - Sujetos relacionados. - Especulaciones. - Promociones “equivocadas”. - Intervenciones atípicas (en su financiamiento o promoción). - Heterogeneidad de construcciones. Corrección de sesgos de las fuentes: Muestra restringida pero fiable. Seguimiento de las referencias (lo que es sólo un requerimiento teórico). Homologación de referencias. Reconciliación de valores Aproximación matemática: - Valor máximo, valor mínimo, valor promedio – desviación estándar – distribución. - Margen de error de la estimación : franja de valor

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-

Franja de valor = media + margen de error

Análisis del mercado de arriendos El procedimiento es similar al ya señalado para el enfoque de comparación de mercado. Se reitera no obstante que requiere de: •

Captación de valores de arrendamiento mensuales similares al del inmueble que se tasa.

•

Desarrollo de enfoque comparativo de arriendos utilizando variables similares a los planteados para la estadística sistematizada de operaciones de compraventa

Determinación de valores El procedimiento de tasación debe considerar los siguientes factores: •

La renta mensual Corresponde con el canon de arriendo mensual del inmueble

•

La renta bruta anual (Rba)

•

Corresponde al producto de la renta mensual por 12 periodos. La renta neta anual (Rna) Corresponde a la renta bruta anual a la que se le han descontado los gastos de mantención y conservación, así como se han considerado los meses de desarriendos

•

La tasa de descuento (td) Corresponde a la razón entre la renta bruta anual y el valor de compraventa de inmuebles similares deducido de un análisis por comparación de mercado.

•

La capitalización de la renta

Corresponde a la razón entre las rentas percibidas anualmente y la tasa de descuento pertinente. Gastos (del propietario) a considerar en la determinación de la renta neta Entre los gastos, de habitual responsabilidad del propietario que deben ser considerados para la determinación de la renta neta, deben señalarse los siguientes: • • •

Pago de contribuciones Mantención de lo edificado. Reparación de lo edificado.

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• • •

Seguros ante siniestralidades (incendios, terremotos, avalanchas, inundaciones, etc.). Fondos de reserva (aplicado generalmente en gastos comunes) Corretaje de propiedades por administración del arriendo

Gastos relacionados con el inmueble a no ser considerados en la determinación de la renta neta Entre los gastos relacionados con el inmueble que habitualmente no se consideran en la renta neta están: •

Los gastos comunes

•

El pago de servicios domiciliarios de agua potable, electricidad, alcantarillado, gas, calefacción, teléfono, aseo, TV cable.

Lo anterior debido a que son gastos que habitualmente están incorporados en los gastos que son de responsabilidad del arrendatario. Determinación de meses de dasarriendo El factor desarriendo corresponde a la cantidad de meses en que el inmueble permanece no arrendado durante un año calendario. Este es un aspecto de compleja precisión por la falta de información respectiva en el mercado inmobiliario, motivo por el cual es una cifra que, en general, debe ser estimada o directamente deducida de la información que proporciona el propietario del inmueble. Los gastos de mantención y conservación más los meses de desarriendo suelen ser estimados en el corretaje de propiedades en 1,5 meses por año. Determinación de la tasa de descuento La tasa de descuento a aplicar debe tener presente lo siguiente: •

La existencia de tasas “libres de riesgo” o de “menor riesgo” para la inversión.

•

La existencia de pagarés reajustables del Banco Central de Chile en UF (BCU).

•

La consideración de que un inmueble ofrece imponderables que lo hacen menos seguro que una inversión en pagarés del Banco Central de Chile.

•

La consideración de que la menor tasa de descuento de un inmueble será necesariamente mayor que la del banco central

•

La tasa de descuento será: td =

Rba

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Vci td = Tasa de descuento Rba = Renta bruta anual del inmueble Vci = Valor comercial del inmueble deducido de enfoque de comparación de mercado de transferencias de compraventa de propiedades similares. Ecuación de rentabilidad estática para la tasación de inmuebles Tasación de renta perpetua equivalente a la renta sostenida por un inmueble en un amplio período de años (20 a 30 años): Ti =

Rna td Donde: Ti = Tasación del inmueble Rna = Renta neta anual que corresponde a la renta bruta anual menos gastos td = Tasa de descuento. Lo anterior pero, expresado en forma más detallada corresponde con:

Ti = (m² x UF/M² de canon arriendo mensual x 12 meses) – (gastos de conservación + desarriendo) tasa de descuento 1.2.

TASACION POR VALOR RESIDUAL DINAMICO

Este enfoque utiliza la fórmula para determinar la Utilidad, resultante del procedimiento de evaluación de proyectos inmobiliarios de la cual se despeja uno de sus factores el cual corresponde al terreno. Implica por lo tanto determinar la Utilidad a valor presente del proyecto a construir o de lo edificado a remodelar, en base a la totalidad de las (-) Inversiones (entre las que se encuentra el valor del terreno) así como de la (+) Recuperación de las Inversiones, lo que se efectúa según estudios con sensibilizaciones optimistas, normales y pesimista. 1.2.1. Factores componentes de la inversión y de la recuperación de la inversión En un proyecto inmobiliario el detalle de las (-) inversiones y de la (+) recuperación de la inversión debe considerar, por lo menos, lo siguiente: •

(-) Inversión: - Terreno - Obras de demolición - Obras de infraestructura de urbanización - Obras de construcción: - Obras de edificación - Obras complementarias

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•

Honorarios profesionales y remuneraciones de personal Financiamiento de créditos Operaciones de compraventa - Promoción (corretaje) - Transferencias (notaria, conservador, tramitación del crédito bancario, etc.). - Post venta

(+) Recuperación de la inversión - Ventas - Administración - Arriendos - Concesiones

1.2.2. El análisis de cabida El análisis de cabida corresponde a la determinación de la máxima constructibidad que determina la aplicación, al terreno que se tasa, de la normativa vigente. La (-) inversión debe precisar las magnitudes del proyecto de construcción a fin de determinar los costos del mismo. En la tasación de terrenos a través de la metodología de rentabilidad residual dinámico cuando no se dispone aún de un proyecto a cubicar y presupuestar se opta, a falta de ello, por establecer la constructibilidad máxima (denominado volumen teórico edificable en la O.G. de U. y C.) que permiten las Ordenanzas Locales derivadas de los planes reguladores. Aspectos a considerar en un análisis de cabida según disposiciones de las Ordenanzas Locales Entre los aspectos a ser considerados en un análisis de cabida están los que se señalan a continuación, los cuales están a su vez contenidos en los certificados de información previa municipal: •

Líneas oficiales: - Perfil oficial

•

Afectación a utilidad publica: - Ensanche - Prolongación - Apertura - Area verde

•

Condiciones de urbanización - Ejecutada - Recibida - Garantizada

•

Normas urbanísticas. Instrumento (s) de planificación territorial aplicable(s):

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Intercomunal, comunal, seccional Zona, sector o subsector en que se emplaza el terreno: - Areas de riesgo, protección o restricción - Area o inmueble de conservación histórica - Zona típica o monumento nacional Area donde se ubica el terreno: - Urbana - Expansión urbana - Restricción - Rural - Declatoria postergación de permisos Usos de suelos permitidos Subdivisión predial mínima Densidad máxima Altura edificación. Máxima Sistema de agrupamiento Coeficiente de constructibilidad Coeficiente de ocupación suelo Rasante Adosamiento Distanciamiento Cierros Ochavos

Consideraciones especiales del análisis de cabida Además de las disposiciones de las Ordenanzas Locales se debe tener presente lo que establece la Ordenanza General de Urbanismo y Construcción relativo a los “conos de sombra” y a los “conjuntos armónicos”. También deberá tenerse presente las disposiciones de la Ley de Copropiedad Inmobiliaria ya que la mayoría de las evaluaciones de proyectos inmobiliarios se refieren precisamente a conjuntos regidos por dicha Ley. •

CONOS DE SOMBRA

Con el fin de evitar diseños con planos inclinados de los edificios producto de las rasantes, las edificaciones aisladas podrán sobrepasar opcionalmente éstas siempre que la sombra del edificio propuesto, proyectada sobre los predios vecinos no supere la sombra del volumen teórico edificable en el mismo predio y se cumplan ciertas condiciones, todo lo cual deberá graficarse en un plano comparativo que permita verificar su cumplimiento.

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Para los efectos de calcular la sombra proyectada sobre los predios vecinos bastará con medir la superficie de ésta. Las áreas adyacentes con uso espacio publico no se contabilizaran en dicho calculo, a pesar de que el volumen teórico planteado les proyecte sombra. En ningún caso el proyecto podrá superar las superficies de sombra parciales que proyecta el volumen teórico hacia las orientaciones, oriente, poniente y sur, ni por ende la superficie de sombra total producida por dicho volumen teórico edificable en el predio. La sombra proyectada, tanto del proyecto como del volumen teórico, deberá calcularse utilizando el procedimiento de la O.G de U y C. •

CONJUNTOS ARMONICOS

Se considera que un proyecto tiene la calidad de conjunto armónico, cuando cumple con alguna de las condiciones que se señalarán a continuación: a) CONDICION DE DIMENSION La condición de dimensión se puede cumplir en el caso de: •

Estar emplazado en un terreno cuya superficie total sea igual o superior a 5 veces la superficie predial mínima establecida por el plan regulador respectivo, siempre que la superficie total no sea inferior a 5000 m2.

•

Estar emplazado en un terreno que constituya en si una manzana existente, resultante o no de una fusión predial, cualquiera sea la superficie total de esta.

•

Estar emplazado en un terreno resultante de una fusión predial, siempre que su superficie no sea inferior a 2500 m2.

En los casos a que se refieren las letras a), b) y c) precedentes, los terrenos deberán deslindar, al menos por uno de sus costados, con una calle existente o consultada en el plan regulador respectivo, de un ancho mínimo de 20 m., Con calzada de un ancho total mínimo de 14 m. b) CONDICION DE USO La condición de uso se cumple al estar destinado a equipamiento y emplazado en un terreno en que el plan regulador respectivo consulte el equipamiento como uso de suelo, de una superficie total no inferior a 2500 m2, que deslinde, al menos por uno de sus costados, con una calle existente o consultada en el plan regulador respectivo, de un ancho mínimo de 30 m. Con calzada de un ancho total mínimo de 14 m. c) CONDICION DE LOCALIZACION Y AMPLIACION

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La condición de localización y ampliación se cumple al estar localizados en el mismo terreno en que estén emplazados inmuebles declarados monumentos nacionales o históricos, y proyectados como ampliación, restauración o reciclaje de los mismos, debiendo contar con autorización previa del Consejo de Monumentos Nacionales, conforme a la Ley N° 17288. Aplicación de las condiciones correspondientes a conjuntos armónicos Los proyectos que cumplan con la condición de dimensión a que se refieren las letras a) y b) podrán exceder hasta en un 50% el coeficiente de constructibilidad establecido por el plan regulador respectivo. Los proyectos que cumplan con la condición de dimensión a que se refiere la letra c) podrán exceder hasta en un 30% el coeficiente de constructibilidad establecido por el plan regulador respectivo. Los proyectos que cumplan con la condición de uso podrán exceder hasta en un 50% el coeficiente de constructibilidad establecido por el plan regulador respectivo. Los proyectos que cumplan con la condición de localización y ampliación, podrán exceder hasta en un 100% el coeficiente de constructibilidad establecido por el plan regulador respectivo. Los proyectos que cumplan con la condición de dimensión y/o de uso podrán exceder en un 25% la altura máxima establecida por el plan regulador respectivo. 1.3.

ECUACION PARA LA TASACION POR RESIDUAL DINAMICO

Utilidad a valor presente = (-) inversión en el tiempo* (+) recuperación de la inversión en el tiempo* U = (-) (t + c + h + f) * (+) (ri)* (*) = con la consideración de las respectivas tasas de interés o de descuento en el tiempo. U t c h f ri

= = = = = =

Utilidad a valor presente terreno construcción honorarios financiamiento recuperación de la inversión

Al despejarse el valor del terreno tenemos: t

=

(+) u (-) (c; h; f) * (+) (ri)*

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Lo habitual para desarrollar esta ecuación es efectuar planillas dinámicas de cálculo en Excel en las cuales se ingresan los datos de la evaluación los que son atendidos por un programa computacional.

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EJEMPLIFICACION DE TASACION POR RENTABILIDAD

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ti = Rna td Ti = Tasación del inmueble según enfoque por rentabilidad Rna = Renta neta anual Td = Tasa de descuento Rba = renta bruta anual Rna = Rba (-) gastos: - Contribuciones - Mantención - Reparaciones - Seguros ante siniestralidades - Fondo de reserva (gastos comunes) - Corretaje - Meses de desarriendo

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Ejemplo: Rbm Rba Rna

= $ 200.000 (mensuales) = $ 200.000 X 12 meses = $ 2.400.000 = $ 2.400.000 – gastos (expresados en meses = 1.5 meses) $ 200.000 X 10.5 = $ 2.100.000

EJEMPLOS DE VARIACION DE LA APLICACIÓN DE LA TASA DE DESCUENTO: Ti = 2.100.000 = $ 30.000.000 0,07 Ti = 2.100.000 = $ 35.000.000 0,06 Ti = 2.100.000 = $ 21.000.000 0,10 EJEMPLO DE LA BASE DE DETERMINACION DE TASA DE DESCUENTO Ti = Rba td Td = Rba ti

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Ejemplo: Td = $ 500.000 X 12 = $ 6.000.000 = 0,07317 $ 82.000.000 AVISAJE DE ARRIENDOS. Sectores: Central, Norte, Oriente, Sur, Poniente. Casas Departamentos Oficinas, locales y otros Otros arriendos:

Apart hotel Casas amobladas Departamentos amoblados Piezas amobladas Departamentos y piezas con pensión Piezas sin pensión. Hoteles y residenciales Propiedades industriales, sitios, Bodegas y galpones Estacionamientos Parcelas de agrado Negocios

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Nombre de archivo: Enfoques por rentabilidad Directorio: E:\UTEM Plantilla: C:\Documents and Settings\Victoria S\Datos de programa\Microsoft\Plantillas\Normal.dot Título: INTRODUCCION AL CURSO TASACION INMOBILIARIA Asunto: Autor: Nelson Aravena Palabras clave: Comentarios: Fecha de creación: 21/06/2007 4:01 Cambio número: 5 Guardado el: 20/03/2008 5:15 Guardado por: Nelson Tiempo de edición: 10 minutos Impreso el: 29/08/2008 1:13 Última impresión completa Número de páginas: 15 Número de palabras: 3.582 (aprox.) Número de caracteres:19.703 (aprox.)