El Contrato De Arrendamiento

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El contrato de Arrendamiento Antecedentes y generalidades. En el derecho romano, el arrendamiento no se inició como una figura propia. Se confundía con la compraventa en el sentido de que se entregaba una cosa, a manera de venta, pero por un tiempo determinado. Posteriormente, las conquistas, el auge comercial, la inmigración y otros factores, sirvieron para que este contrato adquiriera identidad propia, en atención a la necesidad de viviendas para aquellas personas de escasos recursos. Se daba una cosa para el uso, con la obligación para el usuario de pagar una renta. Luego, se agruparon bajo el concepto de la cesión para su goce de una cosa, la prestación de un trabajo o servicio y la de una obra, mediante una remuneración o renta. Siguiendo esa línea general del derecho romano, el Código Civil francés adoptó el arrendamiento: de cosas y de obra. El Código Civil chileno, por su parte, siguió más de cerca la triple clasificación del derecho romano y reguló el arrendamiento de cosas, de servicios y de obra. Tal como fue acogido en la legislación privada chilena se incorporó en nuestra legislación secundaria. De ahí que el Código Civil nos hablará inicialmente de arrendamiento de cosas, de criados domésticos, de confección de obra material, de servicios inmateriales y de transporte, y particularmente defina el contrato de arrendamiento en general, como aquel en que dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra, o prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio, un precio determinado. Modernamente, se ha ido separando la presentación de la locatio conductio, hasta el extremo que la prestación de servicios forma parte de la legislación social del trabajo, con desarrollo y conceptos propios. Tan solo rige un aspecto del arrendamiento de servicios, el reglamentado en el Art. 1794 del Código Civil, sobre obras inmateriales, es decir, donde predomina la inteligencia sobre la obra de mano, sin carácter permanente de servicio y sin subordinación. Asimismo, la ejecución de obra material está adquiriendo una modalidad, actualmente, que se aparta, en su aplicación, del contrato de arrendamiento, para imponerle casi una propia clasificación: contrato de obra. También el arrendamiento de transporte, de que tratan los Arts. 1801 a 1809 del Código Civil, ha perdido vigencia, en virtud de la regulación especial que hace el Código de Comerció, en los Arts. 1313 a 1343 del Contrato de Transporte. Es por ello que, en el caso del presente contrato, nos detendremos a estudiar el arrendamiento de cosas y el contrato de obra. Del arrendamiento de cosas. Alcances. No se puede desconocer que la necesidad de las viviendas es uno de los factores que más incide en la estabilidad social de los países de bajos ingresos per cápita. La imposibilidad de adquirir vivienda determina,

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frecuentemente, que se tenga que procurar el goce de un bien temporalmente para atender, así, es manifestación primaria de las personas. El arrendamiento de cosas sirve, indiscutiblemente, para satisfacer, aunque sea de una manera imperfecta, esa necesidad. Claro está, que esas mismas circunstancias sociales han permitido en casi todos los países, que se legisle con un criterio de protección hacia el arrendatario. En Alemania, Francia, Italia, etc., encontramos normas que conceden derechos para la continuidad el uso y goce de las cosas. Se ha ido quebrantando el principio de la libertad contractual para darle cabida, con acierto, al interés social sobre el particular. Definición. El arrendamiento es el contrato en virtud del cual una de las partes se obliga a proporcionarle a otra el uso y goce de una cosa, durante cierto tiempo, y está a pagar, como contraprestación, un precio determinado. La parte que proporciona el goce se llama arrendador y la parte que da el precio arrendatario. También se le conoce con el nombre de inquilino cuando se trata de arrendamiento de casas, almacenes u otros edificios, y colono cuando el goce radica en predio rústico. Son expresiones que, indistintamente, hace uso el Código Civil, por ejemplo, en los Arts. 1707, 1758 y 1767, respectivamente. Características. Generalidades. El contrato de arrendamiento participa de casi todas las características de la compraventa, salvo los elementos de solemnidad y la forma en que se cumplen las obligaciones. En tal sentido, el contrato de arrendamiento es bilateral, consensual, oneroso, nominado y de ejecución sucesiva. El arrendamiento implica actos de administración. Indiscutiblemente el contrato de arrendamiento conlleva simplemente, actos de administración, por cuanto la parte que arrienda no sustrae de su patrimonio la cosa objeto del uso y goce. Subsiste, por tanto, en cabeza del propietario el carácter de dueño. Se confiere tan solo, la tenencia de la cosa. No hay, por parte del arrendante, la intención de traspasar el dominio del bien. Concede o permite el disfrute temporal del bien. No se puede, por tal motivo, pensar que el arrendamiento encierra actos de disposición. Es la tenencia lo que protege el contrato. Distinción entre el arrendamiento y otros actos jurídicos. Es importante separar el arrendamiento de otros actos jurídicos con que mantiene aspectos comunes, pero que se distinguen sustancialmente. Con el comodato. Tienen en común que se permite el uso y goce de una cosa, que se concede la tenencia; pero se diferencian que en el arrendamiento el uso y el goce es mediante una contraprestación en dinero o en frutos de la misma cosa, en el comodato se proporciona el disfrute sin contraprestación por parte de quien recibe la cosa. En otras palabras: el arrendamiento es oneroso; el comodato es gratuito. No obstante lo antes señalado, es necesario reparar, en relación con la propiedad, que derechos o derecho son los que tiene un arrendatario producto de un contrato de arrendamiento. Es así como algunos autores en relación al carácter exclusivo del dominio, el propietario pleno tiene los tres atributos conocidos desde el derecho romano: El jus utendi o

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facultad de servirse de la cosa, el jus fruendi para obtener sus frutos o productos y el jus abutendi o facultad para disponer de ella. Si el propietario se desprende de uno de estos atributos, como ocurre en el usufructo, la propiedad se denomina mera o nudo propiedad. En el usufructo, el propietario del predio se desprende del jus utendi y el jus fruendi, quedando con la facultad dispositiva (jus abutendi) o sea con el poder de enajenarla; en el caso del arrendamiento, el propietario se desprende únicamente del jus utendi, por lo que no es del todo cierta la afirmación que se hace de que el arrendatario dispone del uso y goce del bien dado en arriendo, por el contrario, solo dispone del jus utendi o uso. Con el usufructo. El derecho de usufructo conlleva la facultad de gozar de una cosa con cargo de conservar su forma y sustancia, Art. 769 C. Y en este aspecto precisamente, se confunde con el arrendamiento. La distinción aparece en la naturaleza del derecho: en el arrendamiento es personal, aun cuando, a veces concede ciertas ventajas como las previstas en el Art. 1750 para el arrendamiento por escritura pública, el usufructo, por el contrario, es real, y como tal, participa de las garantías que la ley reviste a esta clase de derechos. El usufructo se extingue por la muerte del usufructuario, el arrendamiento pasa a los herederos que constituyen la continuidad patrimonial del causante. El usufructo puede ser gratuito u oneroso; el arrendamiento siempre es oneroso. El usufructo es solemne, esto es, se constituye por medio de escritura pública. El arrendamiento es consensual. Con la anticresis. La anticresis, según la definición que trae el Art. 2181 del Código Civil, es un contrato en que se entrega un bien raíz para que se pague con sus frutos. Es decir, supone la existencia de una obligación a cargo de la persona que entrega el inmueble, que no se presenta en el arrendamiento. Solamente es pertinente sobre finca raíz. El arrendamiento se extiende a cualquier cosa corporal o incorporal. El uso que se da tiene como finalidad la explotación del bien para pagar, con los frutos, el crédito. En el arrendamiento el uso se limita al disfrute de la cosa de acuerdo al contrato, a la naturaleza del objeto o a la costumbre del lugar o al espíritu que rodee el contrato. El uso, pues, es independiente de los frutos que produzca la cosa. Con el uso y la habitación. El derecho de uso es la facultad de gozar de parte limitada de las utilidades y productos de una cosa. Cuando esa utilidad se refiere a una cosa se llama, específicamente, habitación, al tenor de lo dispuesto en el Art. 813 del Código Civil. Esto es: tanto el arrendamiento como el uso y habitación conceden o permiten el goce de una cosa. Pero el derecho de uso es real, el arrendamiento personal. Aquel, como el usufructo, se constituye solemnemente: el arrendamiento es esencial. Requisitos. Los elementos del contrato de arrendamiento son los mismos de todo contrato: capacidad, consentimiento, objeto y causa lícitos, tal como lo establece el Art. 1316 del Código Civil. Además, requiere del precio o renta, porque sí este falta degenerara el uso y goce en otro negocio jurídico.

En cuanto al consentimiento, el arrendamiento es eminentemente consensual. Si la cosa que

se arrienda es mueble o inmueble sigue sustancialmente la misma trayectoria de perfeccionamiento. No hay distinción sobre la clase de la cosa arrendada; todos están incluidos en el mismo patrón: acuerdo de voluntades sobre la cosa y el precio.

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Claro está que se acostumbra recoger ese consentimiento en un escrito, pero no por ser un requisito para la conformación del negocio sino como un medio para acreditar el vínculo contractual. Es un instrumento de prueba, no de solemnidad. Es indudable la importancia que tiene recoger el consentimiento en un documento privado, bien que se autentiquen las firmas de los otorgantes, o bien que se extienda ante dos testigos. Cuando así se logra, las partes disponen del medio adecuado para acreditar la celebración del negocio jurídico y no se exponen a la contingencia probatoria del Código de Procedimientos Civiles o de cualquiera otra índole. Pero se insiste: como manifestación probatoria. Sin perjuicio de lo antes expresado, las partes pueden pactar que el arrendamiento no se repute perfecto hasta tanto no se firme escritura, es decir, pueden hacer que convencionalmente el contrato revista solemnidad. Esto es viable en consideración al principio de la libertad individual que impera en los contratos, sin que se altere el carácter consensual del arriendo. Es el querer de las partes el que impone esa ritualidad. Con todo, como dice el Art. 1709 C., “…podrá cualquiera de las partes arrepentirse hasta que así se haga o hasta que se haya procedido a la entrega de la cosa arrendada; si intervienen arras, se seguirán bajo este respecto las mismas reglas que en el contrato de compraventa”.

En cuanto al objeto, este se confunde con la cosa arrendada. Sin cosa no se puede hablar de arrendamiento, ya que constituye un elemento esencial del contrato. El Art. 1704 C., dispone que. “Son susceptibles de arrendamiento todas las cosas corporales o incorporales, que pueden usarse sin consumirse; excepto aquellas que la ley prohíbe arrendar, y los derechos estrictamente personales, como los de habitación y uso”. Requisitos de la cosa arrendada. De acuerdo con el artículo citado y los conceptos doctrinarios oportunamente vistos, se requiere: a.- Que la cosa sea corporal o incorporal. Excluyendo las consumibles, por cuanto se oponen a la naturaleza del contrato. Sabido es que con el arrendamiento se procura un goce o uso de la cosa, obligándose el arrendatario a conservarlo en las mismas condiciones en que la recibe. Pues bien: si con el uso y goce la cosa se consume, desaparece el objeto, y por ende, pierde vigencia el contrato. Encerraría, más bien, una venta. Pero hay que entender que la cosa no se consuma con el disfrute, porque se puede dar el caso que se arriende una cosa que por su naturaleza es consumible pero que el uso que se le da no implica su consumo, como, por ejemplo, se arrienda una botella de vino añejo para mostrarlo en una vitrina o exhibirlo de cualquier manera. b.- Que la cosa exista al momento de perfeccionarse el contrato o se espere llegue a existir. Nada dice el Código Civil sobre este requisito. Empero, es válido darle aplicación jurídica al Art. 1617 del Código Civil, sobre la cosa vendida, por no oponerse a la naturaleza del arrendamiento en este aspecto. Lo normal es que cuando se emiten declaraciones de voluntades para arrendar es sobre la consideración que la cosa existe. Pero, asimismo, puede expresarse ese acuerdo sobre una cosa que no existe pero se supone llegue a existir. En este caso el perfeccionamiento del contrato queda sujeto al

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cumplimiento de la condición de existencia señalado por las partes. Si la cosa no llega a existir no produce efecto alguno por cuanto no hay objeto en el contrato. En el evento de que la cosa arrendada no exista, y el arrendante obró a sabiendas de esa circunstancia, deberá la indemnización al arrendatario, de conformidad con los Arts. 1360 y 1619 del Código Civil. c.- Que la cosa no esté prohibida por la ley para ser arrendada. El principio general es que todas las cosas se pueden arrendar. Las excepciones surgen de las prohibiciones de la ley. Casi todas las cosas que se pueden vender son susceptibles de arrendarse. En cambio, no todas las cosas que se pueden arrendar son susceptibles de venderse; por ejemplo: un bien embargado o secuestrado puede ser arrendado, sin autorización del juez o del acreedor, pero no puede ser vendido por tener objeto ilícito, al tenor de lo dispuesto en el Art. 1335 C. La razón emana de la misma naturaleza del contrato de arrendamiento que excluye cualquier posibilidad de disposición de la cosa. No se pueden arrendar: 1. El derecho de servidumbre separado del predio en cuyo beneficio se ha constituido; 2. El derecho del alimentario. 3. Los derechos estrictamente personales como el uso y la habitación. 4. Las cosas comunes, es decir, los bienes de uso público, etc. Arrendamiento de cosa ajena. El inciso final del Art. 1704 C., hace válido el arrendamiento de cosa ajena, pero facultando al arrendatario de buena fe a pedir el saneamiento contra el arrendador, en caso de evicción. Sobre este particular cabe anotar que al arrendamiento de cosa ajena le son susceptibles las normas de la venta de cosa ajena y las del saneamiento en la compraventa, que son susceptibles con la naturaleza de aquel acto. Mientras el arrendatario no sea turbado en el goce y uso de la cosa, no podrá interponer la acción de saneamiento, ni pedir la terminación del contrato. Para que el saneamiento logre vigencia requiere que se declare evicta la cosa. Igualmente, proporcionándose el goce normal de la cosa, el contrato produce plenos efectos. El conocimiento que tenga el arrendatario de que la cosa es ajena no modifica ni la validez ni el nexo contractual hasta tanto no sea molestado en el uso del bien. Si la venta de cosa ajena es válida como mayor razón el arrendamiento cuando apenas concede un disfrute temporal. La doctrina francesa conviene en la validez del arrendamiento de cosa ajena, porque a diferencia de la compraventa, que si es nula como se expreso en su oportunidad, con el arrendamiento no se transmite el dominio sino que el arrendante se obliga a conceder y permitir un uso pacífico de la cosa.

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Con todo, la validez del arrendamiento de cosa ajena es sin perjuicio de los derechos del verdadero dueño, quien podrá, obviamente, demandar la restitución. Y es ahí, precisamente, donde surge el verdadero saneamiento de evicción.

En cuanto al precio, este es otro de los elementos esenciales del arrendamiento. Sin precio

no se puede hablar de arrendamiento. Su falta convierte el acto jurídico en comodato, y que es regulado por el Art. 1932 C. Requisitos. La doctrina se ha encargado de definir estos requisitos, así: a).- Que consista en dinero o en frutos naturales de la cosa arrendada. Así lo expresa el Art. 1705, cuando establece: “El precio puede consistir ya en dinero; ya en frutos naturales de la cosa arrendada; y en este segundo caso puede fijarse una cantidad determinada o una cuota de los frutos de cada cosecha”. b).- Que el precio sea determinado o determinable. Comúnmente arrendador y arrendatario unen sus voluntades sobre la cosa y el precio. Ese es el medio más frecuente de determinación del precio. Sin embargo, puede someterse a la fijación que haga un tercero, quien procede como mandatario de los contratantes. La determinación que haga el tercero obliga a las partes. c).- Que el precio sea real. La contraprestación a cargo del arrendatario debe existir ciertamente real. Si se señala un precio pero la intención de las partes es no pagar, ni recibir, hay que entender que este elemento del contrato no se cumple, degenerando el acto en otro negocio, v. gr., comodato, porque el propósito general es conceder el uso y goce sin contraprestación real. Denominación del precio. De acuerdo con el Art. 1705 C., inciso segundo, cuando el precio se paga periódicamente se llama renta, que es el vocablo más acorde con la significación legal. Ordinariamente, el precio en el arrendamiento se pacta por períodos definidos o determinados en el tiempo. Eso quiere denotar que cuando se señala un precio al contado, el uso y el goce no pueden ser perpetuo, sino limitado en el tiempo, ya que se entiende que no se puede proporcionar un disfrute perpetuo, por contrariar la índole misma del arrendamiento. El pago periódico del precio del arrendamiento también es denominado canon, que, es un concepto que actualmente está bastante generalizado. Obligaciones del arrendador. Como ya se expresó, el arrendamiento genera obligaciones para el arrendador y para el arrendatario por el carácter bilateral que encierra. Unas y otras se encaminan a que las relaciones contractuales se coloquen en un pie de igualdad jurídica. Mientras el Código Civil se encarga de señalar las obligaciones del arrendador de manera expresa, las del arrendatario las consagra sin sistema y organización. De conformidad con el Art. 1712, las obligaciones del arrendador son: a) Entregar al arrendatario la cosa arrendada.

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b) Mantenerla en estado de servir para el fin a que ha sido arrendada. c) Liberar al arrendatario de toda turbación o embarazo en el goce de la cosa arrendada.

En cuanto a la entrega de la cosa al arrendatario , el Código Civil no dice nada respecto del

estado en que el arrendador debe entregar la cosa arrendada. Pero hay que entender que la entrega debe hacerse en tal estado que permita al arrendatario realizar un uso y goce normal del mismo. De ahí que el arrendador antes de entregar la cosa arrendada, deba realizar las mejoras indispensables para que el arrendatario pueda aprovechar convenientemente el bien arrendado. Eso sí, en el caso de que el arrendatario conozca del mal estado de la cosa y a pesar de ese conocimiento conviene en celebrar el contrato, es indiferente el estado de la cosa y, por tanto, no podrá pedir posteriormente el saneamiento. Esto se establece en virtud del principio de que el contrato es una ley para las partes y el buen o mal estado de la cosa aceptado por las partes no tiene el carácter de exigencia de orden público. Así lo consagra el Art. 1763 del Código Civil en su inciso final cuando dice: “Será especialmente responsable el arrendador del mal estado del edificio, salvo que haya sido manifiesto o conocido del arrendatario”. Si en el proceso de entrega del bien, de manos del arrendador al arrendatario, el primero incumple con esta obligación, hay que distinguir dos situaciones: a) El incumplimiento por la imposibilidad de entregar la cosa, b) La mora del arrendador de entregar la cosa arrendada. a).- Incumplimiento por la imposibilidad de entregar la cosa. Si el arrendador por un hecho o culpa suya o de sus agentes o dependientes se coloca en mora de entregar la cosa, el arrendatario está facultado para reclamar la indemnización de perjuicios y desistir del contrato cuando para el arrendatario se disminuyese para el arrendatario la utilidad del contrato (Art. 1714 C.). Pero, con todo, el arrendador podrá exonerarse del pago de los perjuicios cuando el arrendatario conoció de la circunstancia que hacía imposible el cumplimiento de la entrega o medie fuerza mayor o caso fortuito. b).- Mora en entregar la cosa arrendada. Puede ocurrir que no haya imposibilidad de entregar la cosa, sino que el arrendador se constituya, tan solo en mora de hacer la entrega. Cuando esta se presenta, es indispensable, al tenor de lo dispuesto en el Art. 1714, precisar en lo siguiente: si la mora o retardo no afecta el interés contractual del arrendatario o, por el contrario, la mora o retardo “disminuye notablemente para el arrendatario la utilidad del contrato”. Al registrarse lo primero el arrendatario tendrá, solamente, el derecho de exigir la indemnización de perjuicios respectiva, pero manteniendo, en firme, el contrato. Si ocurre lo segundo, el arrendatario podrá desistir del contrato y exigir el pago de los perjuicios “siempre que el retardo no provenga de fuerza mayor o caso fortuito”. Es entendible este derecho, de desistimiento en la mora que lesiona el fin contractual del arrendatario, por cuanto éste celebró el acto movido por un interés que puede ser afectado o vulnerado por la mora o retardo en la entrega de la cosa.

Respecto de la obligación del arrendador de mantener en estado de servir la cosa arrendada, regulada en el Art. 1712, esta es una obligación de conservación. Por ello, el Art. 1715 reglamenta el alcance de esta obligación, preceptuando: “La obligación de mantener la cosa arrendada en buen estado consiste en hacer, durante el arriendo, todas las reparaciones

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necesarias, a excepción de las locativas, las cuales corresponden generalmente el arrendatario”. “Pero será obligado el arrendador aun a las reparaciones locativas si los deterioros que las han hecho necesarias provinieron de fuerza mayor o caso fortuito, o de la mala calidad de la cosa arrendada”. “Las estipulaciones de los contratantes podrán modificar estas obligaciones”. Obviamente, permitir el uso y goce normales, guarda relación con el estado de la cosa al momento de arrendarse y a las convenciones hechas por las partes, porque si el arrendatario aceptó la cosa en el estado en que se encontraba, por ejemplo, que carecía de inodoro y tenía, en cambio fosa séptica, no podrá exigir luego, del arrendador, las reparaciones necesarias. Por eso, hay que aplicar esa norma en el caso de que el arrendatario no consienta en el estado de la cosa o estipule expresamente en el contrato una modificación a la obligación consignada en el Art. 1715 del Código Civil. La ley impone al arrendador la obligación de hacer las reparaciones necesarias, o sea aquellas sin las cuales la cosa desaparece o se destruye, o no sirve para el uso a que se destina. Por el contrario, las reparaciones locativas son a cargo, salvo estipulación en contrario, del arrendatario, o sea aquellas especies o clases de deterioros que ordinariamente se producen por el uso normal de la cosa, como descalabro de paredes, cercas, albañales y acequias, rotura de cristales (Art. 1728); conservar la integridad interior de las paredes, techos, pavimentos y cañerías, reponer las piedras, ladrillos y tejas que se quiebren o desencajen, reponer los cristales quebrados en las ventanas, puertas y tabiques, mantener en estado de servicio las puertas, ventanas y cerraduras (Art. 1759 C.). El arrendador excepcionalmente, es obligado a las reparaciones locativas cuando los deterioros se producen por fuerza mayor o caso fortuito o por la mala calidad de la cosa arrendada. Efectos de las reparaciones necesarias realizadas por el arrendatario. Hemos dicho, al tenor de lo dispuesto en el Art. 1715 C., que las reparaciones necesarias son a cargo del arrendador, por su obligación de mantener la cosa en buen estado. Pero puede darse la circunstancia de que las reparaciones necesarias sean hechas por el arrendatario, quien solamente puede exigir del arrendador el reembolso del costo de las reparaciones indispensables o necesarias, cuando se presente: a) Que las reparaciones no se hayan hecho necesarias por culpa del arrendatario; b) Que las haya hecho saber oportunamente al arrendador, para que proceda a repararlas, lo más pronto posible o que no haya sido posible darle noticia; c) Que a pesar de haberle dado noticia al arrendador o no habiendo sido posible darse en tiempo no fueron hechas por éste (Art. 1723 C.); d) Que sea probada por el arrendatario la necesidad de las reparaciones. Mejoras útiles realizadas por el arrendatario. Son aquellas que no persiguen como objetivo inmediato la conservación de la cosa, sino aumentar el valor venal de la misma (Art. 1724 C.). Cuando el arrendatario pone mejoras sobre la cosa arrendada, el arrendador no está obligado a reembolsar el costo de esas mejoras, salvo que éste hubiese consentido en ellas, con la expresa condición de abonarlas. Porque se entiende que el

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arrendador ha querido esas mejoras y esa autorización lo obliga frente al arrendatario, ya que de lo contrario, estaríamos ante un caso de enriquecimiento sin causa. Las mejoras útiles, no consentidas por el arrendador, permiten exclusivamente, que el arrendatario separe y retire los materiales sin detrimento de la cosa arrendada, a menos que el arrendador esté dispuesto a abonar lo que valdrían los materiales, considerándolos separados. Mejoras voluptuarias realizadas por el arrendatario. Son aquellas que sólo consisten en objetos de lujo y de recreo, como jardines, miradores, fuentes, cascadas artificiales y generalmente las que no aumentan el valor venal de la cosa o solo la aumentan en proporción insignificante (Art. 913 C.). Nada dice el Código Civil sobre las mejoras voluptuarias puestas por el arrendatario. Para fijar sus efectos, es necesario dar aplicación al Art. 1724, es decir, sobre lo que son las mejoras útiles y lo dispuesto en el Art. 913 del Código Civil.

En cuanto a la obligación de saneamiento o de librar al arrendatario de toda turbación o embarazo en el goce de la cosa arrendada; esta obligación se desprende del interés que persigue el arrendatario de usar y gozar normal y eficazmente de la cosa arrendada. Por lo tanto, el arrendador debe librar al arrendatario de todo hecho o pretensión que distraiga o merme ese goce o uso.

Extensión del saneamiento. La obligación de saneamiento, en el arrendamiento, se refiere: a).- A los actos de perturbación provenientes del mismo arrendador. No puede el arrendador perturbar o embarazar el uso o goce que la ley le otorga al arrendatario. Sin el consentimiento del arrendatario no se puede mudar la forma de la cosa arrendada, ni hacer obras o trabajo alguno que complique el goce de ella. Con todo el Art. 1716 permite al arrendador hacer reparaciones que puedan diferirse por más tiempo, obligándose el arrendatario a sufrirlas, siempre y cuando que no lo priven del uso o goce de gran parte de la cosa arrendada, en cuyo caso tendrá derecho a que se le rebaje el precio o renta proporcionalmente a la parte afectada por las reparaciones. Cuando las reparaciones afectan gran parte de la cosa, el Art. 1716, en sus incisos 1° y 2° fijan los efectos. Salvo la perturbación aceptada por el inciso 1° del Art. 1716, si el arrendador ejecuta otros actos perturbatorios, tendrá que indemnizar los perjuicios que le causen al arrendatario. Se extiende este grado de responsabilidad a la perturbación proveniente de persona a quien el arrendador pueda vedarlo. Así lo precisa el Art. 1717 C. b).- A los actos perturbatorios de terceros. Cuando son terceros los que embarazan el uso y goce de la cosa es pertinente distinguir: 1.- Perturbaciones por vía de hecho. En estos casos es el mismo arrendatario quien debe promover la defensa, por cuanto esos actos son ajenos, completamente, al contrato. De suerte que el arrendatario podrá perseguir contra el tercero la reparación de los perjuicios

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que por el daño que le cause. Y si esta perturbación llega hasta el extremo en que el arrendatario pierde la tenencia de la cosa, podrá interponer la acción restitutoria por despojo, de que trata el Art. 929 del Código Civil, dentro de los seis meses siguientes al acto de despojo. 2.- Perturbaciones por pretensiones de derecho. Estamos frente a casos de saneamiento por evicción. Supone que la pretensión del tercero ataca el derecho de la cosa arrendada, bien parcial o totalmente. En uno u otro caso el arrendatario debe poner en conocimiento del arrendador la acción de terceros sobre la cosa arrendada (Art. 1719 C.), para lo cual debe notificarle de la perturbación o embarazo de derecho que aparezca, denunciándole el pleito, si es el caso que la acción se promovió contra el arrendatario, con el fin de que el arrendador entre a defender en derecho la cosa; si no lo hace o lo dilata culpablemente responde de los perjuicios que se le causen al arrendador. Esta consecuencia, señalada en el Art. 1719, se explica por sí sola: el arrendador debe saber de las pretensiones de terceros cuando no se formulan directamente a él, para lograr una protección de sus derechos. Perturbación parcial de derecho. Si en el desarrollo de la pretensión de un tercero, que alega un derecho sobre la cosa arrendada, por causa anterior al contrato, el arrendatario es turbado o molestado en el uso o goce, podrá exigir, proporcionalmente, una disminución en el precio o renta por el tiempo restante, manteniéndose en firme el contrato, en virtud de que la parte que afecta el contrato no es de consideración, ni quebranta el interés contractual del arrendatario. Podrá, con todo, demandar del arrendador el pago de los perjuicios si la causa del derecho, justificado por el tercero, fue o debió ser conocida por éste al tiempo del contrato o con posterioridad al negocio, o siendo conocida intervino la obligación especial de saneamiento. En cambio, si la afectación, por la pretensión de derecho comprobado, es sobre gran parte de la cosa arrendada, el arrendatario podrá pedir la terminación del contrato y el pago de los perjuicios cuando la causa haya sido o debía ser conocida por el arrendador, de acuerdo al inciso cuarto del Art. 1718 C. Perturbación total. En este caso el arrendatario podrá dar por terminado el contrato, por pérdida total del uso o goce de la cosa, que es, en el fondo, la causa que lo movió a contratar, y exigir, igualmente, el resarcimiento de los perjuicios al arrendador, cuando éste conoció o debió conocer las causas del derecho justificado por el tercero o fue expresamente pactado en el contrato, como estipulación especial de saneamiento. c).- A los vicios redhibitorios u ocultos de la cosa arrendada. Otra vez nos toca distinguir si el vicio afecta total o parcialmente el uso o goce de la cosa arrendada, entendiendo previamente, que para que el vicio sea redhibitorio se requiere: i) Que exista al tiempo de celebrarse el contrato o que aparezca posteriormente. En este orden nos apartamos de la noción o calidades del vicio redhibitorio de que trata el Art. 1660 C., porque siendo el arrendamiento un contrato de tracto sucesivo se puede dar el caso que el vicio aparezca con posterioridad al perfeccionamiento del contrato y a la entrega de la cosa y afecte el interés del arrendatario de usar y gozar de la cosa, que siempre debe ser protegido o garantizado por el arrendador. ii) Que afecten el uso o goce de la cosa, total o parcialmente

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y que sea de presumir que el arrendatario no hubiera arrendado o lo hubiera hecho por menos precio. iii) No haberlos manifestado al arrendador y ser tales que el arrendatario haya podido ignorarlos sin negligencia de su parte, o no los haya podido conocer en razón de su profesión u oficio. Vicios ocultos que afectan parte de la cosa arrendada. Cuando el vicio es parcial corresponde al juez, previa demanda considerar si se puede dar por terminado el contrato o concederse una rebaja proporcional en el precio o renta. Si se decreta la terminación, el arrendador estará obligado a pagar el daño emergente si el vicio tuvo una causa anterior al contrato. Vicios ocultos que afectan el uso o goce total de la cosa arrendada. Ya en este caso nos encontramos frente a una situación diferente: el vicio total no permite darle el uso o goce que persigue el arrendatario al celebrar el contrato. Por ello, el Art. 1720, confiere el derecho al arrendatario para pedir, judicialmente, la terminación del arrendamiento y aun la rescisión del contrato. En esta acción judicial que promueva el arrendatario podrá pedir la terminación del contrato y exigir que se le indemnice el daño emergente si el vicio era conocido del arrendador o era tal que debiera por antecedentes preverlo, o por su profesión conocerlo, se incluirá en la indemnización el lucro cesante (Art. 1721 C.). La rescisión se presenta como consecuencia del vicio en la cosa arrendada. Derecho de retención del arrendatario. Se encuentra regulado en el Art. 1725 C. El arrendatario no podrá ser expelido o privado de la cosa arrendada, sino que previamente se le pague o se le asegure el importe por el arrendador, en todos los casos en que se deba indemnización. Es decir, la ley confiere al arrendatario una garantía especial: retener la cosa arrendada hasta tanto no se le cubra el valor de la indemnización.

¿Cuándo procede la retención? A) Cuando el arrendador adeuda al arrendatario los

perjuicios que le ha causado durante el desarrollo del contrato. B) Cuando el arrendatario ha realizado mejoras útiles consentidas por el arrendador con la expresa obligación de abonarlas (Art. 1724 C.). C) Cuando de conformidad con el Art. 1723 C., el arrendador se obliga a pagar las reparaciones indispensables hechas por el arrendatario, de acuerdo a las exigencias estampadas en esa norma. Desafortunadamente, el Art. 1725 adolece de graves fallas, que desnaturalizan en cierto modo, el derecho de retención allí consagrada: 1° Se presta a que el arrendador asegure el importe de la indemnización mediante la presentación de una fianza, que muchas veces se hace nugatoria al momento de la exigibilidad. 2° El inciso final del artículo citado, consagra que el derecho de retención no se extiende a los casos de extinción involuntaria del derecho del arrendador sobre la cosa arrendada. Esto quiere decir, que en los casos de extinción involuntaria del derecho del arrendador (Arts. 1746 y 1747 C.), no procede la garantía de retención de la cosa. Esto es, el principio preferencial, que se obtiene con esta garantía, se quebranta por completo, al tenor de lo dispuesto en el inciso segundo del Art. 1725 C.

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Obligaciones del arrendatario Generalidades. No sistematiza el Código Civil, las obligaciones del arrendatario, tal como lo hace con las obligaciones del arrendador. En consecuencia, las obligaciones del arrendatario se pueden extraer de la naturaleza del contrato mismo, como de las normas diseminadas en el Código Civil. Es así como se pueden señalar las siguientes: 1. Gozar de la cosa, según los términos o espíritu del contrato. 2. Velar por la conservación de la cosa arrendada. 3. Pagar el precio o renta convenido. 4. Restituir o entregar la cosa a la terminación del contrato. 1.- Gozar de la cosa, según los términos o espíritu del contrato. En cuanto a la primera obligación, es cierto que el arrendatario puede usar y gozar de la cosa arrendada, sin que para ello sea obligado; pero lo que si quiere la ley es que el arrendatario disfrute de la cosa de acuerdo a lo convenido entre las partes o a falta de estipulación con los criterios que el Art. 1996 señala. De esta manera, el arrendatario está obligado a usar y gozar de la cosa: A) De acuerdo a lo que expresamente hubieran pactado en el contrato o resulte del espíritu del mismo. Es esta una aplicación al principio general de los contratos recogido en el Art. 1416 que dice: “Todo contrato legalmente celebrado es una ley para los contratantes”. B) Por la naturaleza de la cosa arrendada. Si no se ha estipulado la manera de hacer el uso o goce el arrendatario, ni el espíritu del contrato le permite deducir, tenemos que acudir a la naturaleza de la cosa arrendada. Así, por ejemplo, quien recibe en arriendo un caballo de carrera, no se entenderá que es para utilizarlo para carga, ya que la naturaleza del animal no orienta a precisar que se arrendó para carreras. C) A falta de estipulación expresa, o por no poderse deducir de la naturaleza de la cosa, por la costumbre del lugar donde se celebra el contrato. Efectos del incumplimiento del arrendatario al usar la cosa. Si el arrendatario no le da el uso para el cual contrató o a falta de estipulación se aparta del espíritu del contrato o de la naturaleza de la cosa arrendada o de la costumbre del lugar, se coloca en circunstancia de incumplimiento del contrato. Como consecuencia de ello, el arrendador tendrá derecho: a) Para pedir la terminación del contrato con indemnización de perjuicios; b) Limitarse a exigir el pago de la indemnización de perjuicios, manteniendo en firme el contrato (Art.1726). Facultad de usar o gozar la cosa por el arrendatario. La facultad de usar la cosa, que tiene el arrendatario, es personal, esto es de darle un goce para sí, para las personas señaladas en el contrato y no para terceras personas ajenas a la convención. De esta manera, quien celebra un contrato de arrendamiento, se entiende que es para usarlo directamente él, salvo, obviamente, estipulación en contrario. Cuando el arrendatario se aparta de esos principios, nos situamos ante un caso de sub arriendo, o bien de cesión, que

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al tenor de lo establecido en el Art. 1734 C., están prohibidos: “El arrendador no tiene facultad de ceder el arriendo ni de subarrendar, a menos que se le haya expresamente concedido”. Vale distinguir estas dos figuras: el subarriendo y la cesión, que, a pesar de estar incorporadas su prohibición en un mismo texto, tienen perfiles y efectos propios. Subarriendo. Consiste en que el arrendatario parcial o totalmente da el uso o goce de una cosa arrendada, a otra persona, con las condiciones a él concedidas o con las circunstancias especiales que convenga con la tercera persona, pero manteniendo en firme las relaciones contractuales con el arrendador. De tal suerte, que se origina un segundo contrato de arrendamiento entre el arrendatario y la tercera persona.

El subarriendo puede ser total o parcial . Es parcial cuando el arrendatario tan solo permite parte del uso o goce de la cosa arrendada. Es total, cuando el arrendatario entrega todo el bien arrendado, pero manteniendo sus relaciones contractuales con el primitivo arrendador, y por su parte vinculándose, directamente, con la tercera persona o subarrendataria. El arrendador inicial es ajeno, por completo, a ese segundo acto con relación a la cosa. Tanto el subarriendo parcial, como total, producen un incumplimiento del contrato, cuando no se ha consentido expresamente, confiriendo al arrendador la oportunidad de pedir la terminación del contrato y el resarcimiento de los perjuicios. Cesión. Se presenta esta figura cuando desaparece el primer arrendatario, entrando una tercera persona a reemplazarlo en toda la relación contractual. En este caso, el cesionario desplaza al arrendatario y de ahí en adelante se sigue rigiendo el contrato entre el arrendador y la tercera persona o cesionario. La cesión trae como consecuencia un incumplimiento del contrato, otorgando la facultad al arrendador de pedir la terminación del contrato y el pago de los perjuicios correspondientes 2.- Obligación de velar por la conservación de la cosa. El Art. 1418 del Código Civil señala, de manera general, la responsabilidad del deudor en los contratos que se hacen para beneficio recíproco de las partes, diciendo que responden de la culpa leve. Pues bien, el Art. 1727, consagra específicamente el alcance de la responsabilidad del arrendatario deudor, prescribiendo que: “El arrendatario empleara en la conservación de la cosa, el cuidado de un buen padre de familia”, o sea, en el fondo, repite el mandato del Art. 1418, ya que sabemos que, responder por culpa leve, de acuerdo con el Art. 42 del Código Civil, es actuar como un buen padre de familia. Por tanto, la obligación de conservar la cosa, implica que el arrendatario, el cuidado que dé al objeto, debe ser como si fuera propio; si se aparta de esa conducta, se entiende que está incumpliendo el contrato, respondiendo de los perjuicios, ante el arrendador. 3.- Obligación de pagar el precio o renta. Ciertamente que pagar el precio es la obligación esencial del arrendatario, ya que sin este elemento no se puede hablar de contrato para el arrendador, por cuanto entrega una cosa, para su uso, con el propósito de obtener, en cambio, una renta. El Art.1730 del Código Civil establece esta obligación al decir que el arrendatario está obligado al pago del precio o renta.

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Duración de la obligación de pagar el precio. Es importante estudiar el alcance del Art. 1733, que instituye que: “Cuando por culpa del arrendatario se pone término al arrendamiento, será el arrendatario obligado a la indemnización de perjuicios, y especialmente al pago de la renta por el tiempo que falte hasta el día que desahuciando hubiera podido hacer cesar el arriendo, o que el arriendo hubiera terminado por desahucio”. Prevé el citado artículo, que el arrendamiento que termine por culpa del arrendatario, antes del vencimiento del contrato o antes de la notificación anticipada de darlo por terminado, o sea el desahucio, cuando el contrato tiene duración indeterminada o ésta no se deriva de la naturaleza de la cosa arrendada, o por la costumbre, obliga al arrendatario al pago de las rentas por el tiempo que falta, de acuerdo al contrato, o al tiempo de la notificación anticipada de terminación. Esto quiere decir: si el arrendatario, por ejemplo, al mes de celebrado un contrato de arrendamiento sobre una cosa, de duración de un año, no quiere, por su gusto, continuar usando la cosa, deberá pagar al arrendador, no sólo los periodos vencidos, sino también los restantes once meses del contrato, en virtud de la aplicación de esa norma. Además el arrendatario deberá reparar los perjuicios al arrendador por la terminación del contrato, cuando la terminación se presente por culpa del arrendatario. No obstante, permite el Art. 1733, en cierta forma, una especie de cesión legal, al autorizar la sustitución por otra persona idónea por el tiempo que falte. Este mismo artículo exige la prestación de una fianza y otra seguridad competente; pero es el caso que la Ley de Inquilinato, suprimió todas las clases de cauciones en los contratos de arrendamiento de predios urbanos, lo que determina que el arrendatario no se obliga a caucionar con la entrega del predio urbano a un tercero en la circunstancia prevista en la parte final del Art. 1733. Claro está, la sustitución del arrendatario, para que sea admisible, debe hacerse en una persona idónea, esto es, con capacidad para continuar de acuerdo con las normas generales y con capacidad económica, que sirva para garantizar el cumplimiento del contrato. 4.- Obligación de restituir la cosa arrendada a la finalización del contrato. Comoquiera que la cosa que se entrega al arrendatario es por un titulo precario, de simple tenencia, surge la obligación de entregar la cosa al terminar el contrato, tal como se dispone en el Art. 1735 C. Esta obligación de restituir lleva consigo que se haga en el estado en que le fue entregada teniéndose en cuenta, eso sí, los deterioros por el uso y goce legítimos. Pero la parte final del Art.1735 establece una presunción, en el evento de que no conste el estado en que se entregó la cosa, diciendo que se entenderá haberla recibido en regular estado. La restitución, cuando se trata de un bien raíz, se debe hacer desocupándolo enteramente y poniéndolo a disposición del arrendador, y en caso de tener llaves, entregándolas al arrendador o a la persona que éste designe. Por ello no se limita la restitución a la desocupación del inmueble, sino que, además, es preciso hacer la entrega al arrendador. Con la simple desocupación no se realiza a satisfacción la restitución. De igual manera, la parte final del Art. 1735, consagra una presunción de culpa de carácter legal, en cuanto a los daños o pérdidas sobrevenidas en la cosa arrendada, estableciendo

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que son a cargo del arrendatario, quien para eximirse de responsabilidad deberá demostrar que no se asignaron por su culpa o por culpa de sus huéspedes, dependientes o subarrendatarios, de acuerdo a la responsabilidad que le incumbe de gozar de la cosa como un buen padre de familia. Requerimiento para la restitución de la cosa arrendada. No basta el vencimiento del término convenido para que el arrendatario se constituya en mora de restituir la cosa arrendada sino que el Art. 1737 exige que el arrendador requiera al arrendatario, a pesar de haberse pactado anticipadamente la terminación del contrato, por cuanto éste es uno de los casos que, de acuerdo con el Art. 1416, para que se coloque en mora al deudor arrendatario, es necesario constituirlo como tal, mediante el requerimiento correspondiente. Si a pesar de ser requerido el arrendatario, no restituye la cosa arrendada, deberá resarcir los perjuicios al arrendador, por la mora y por todos los demás que se produzcan por injusta detentación. El requerimiento que exige el Art. 1737, no es indispensable que sea judicial, se puede hacer extrajudicialmente, es decir, con la notificación al arrendador de exigirle la entrega de la cosa arrendada al arrendatario y con el conocimiento que tenga éste del pedimento de aquel. Pero si, en el contrato de arrendamiento, el arrendatario renuncia al requerimiento, no será necesario hacerlo, por cuanto esa renuncia es de orden privado, que es el que rige las relaciones contractuales y no atentan contra el orden público. De esa manera, cuando hay renuncia a los requerimientos se entiende que, de antemano, el arrendatario ha consentido en la restitución en el tiempo convenido, sin la procedencia del requerimiento. Una vez que se vence el término, o se hace desahucio, se constituye en mora el arrendatario de restituir la cosa arrendada. Efectos de la mora en restituir la cosa arrendada. Si el arrendatario se constituye en mora, el arrendador podrá exigir el pago de los perjuicios provenientes no solo de la mora sino de los que se originen por la ilegal detentación. Ante la mora de restituir la cosa arrendada, el arrendador goza de dos acciones. La personal con el fin de pedir la terminación del contrato y obtener por esa vía la restitución de la cosa y la de dominio o reivindicación, en el supuesto caso de que el arrendatario, desconociendo el contrato pretenda alegar dominio o posesión de la cosa. Expiración del arrendamiento. El arrendamiento, como cualquier contrato, expira por cualquiera de los modos establecidos en el Art. 1438, que sean compatibles con la naturaleza de este acto jurídico, o sea, por la convención de las partes, por la novación, transacción, remisión, confusión, etc. Pero el Código Civil establece, en el Art.1738, cuatro causales de terminación del contrato, a saber: a) Por la destrucción total de la cosa arrendada, b) Por la expiración del tiempo estipulado para la duración del contrato; c) Por la extinción del derecho del arrendador, y d) Por la sentencia de juez en los casos que la ley ha previsto. 315