Edificios Depasrtamentales.pdf

DISEÑO Y PLANIFICACIÓN PARA LA CONSTRUCCIÓN DE APARTAMENTOS MULTIFAMILIARES EN LA CIUDAD DE BUCARAMANGA, SANTANDER

MARY ANDREA BAUTISTA SANTOS WILBER OSWALDO MARTÍNEZ REMOLINA

UNIVERSIDAD INDUSTRIAL DE SANTANDER FACULTAD DE INGENIERIAS FISICO MECANICAS ESCUELA DE ESTUDIOS INDUSTRIALES Y EMPRESARIALES BUCARAMANGA 2014

DISEÑO Y PLANIFICACIÓN PARA LA CONSTRUCCIÓN DE APARTAMENTOS MULTIFAMILIARES EN LA CIUDAD DE BUCARAMANGA, SANTANDER

MARY ANDREA BAUTISTA SANTOS WILBER OSWALDO MARTINEZ REMOLINA

Trabajo de grado para optar al título de Especialista en Evaluación y Gerencia de Proyectos

Director De Proyecto: Hernán Pabón Barajas

UNIVERSIDAD INDUSTRIAL DE SANTANDER FACULTAD DE INGENIERIAS FISICO MECANICAS ESCUELA DE ESTUDIOS INDUSTRIALES Y EMPRESARIALES BUCARAMANGA 2014

3

4

5

6

A DIOS, A MIS PADRES, A MI HIJA Y MI ESPOSO, POR SU VALIOSA COMPRENSIÓN Y APOYO. MARY

7

AGRADEZCO A DIOS Y A LA VIRGEN MARIA POR ESTA VIDA TAN MARAVILLOSA Y ESTA OPORTUNIDAD PARA CRECER PERSONAL Y PROFESIONALMENTE. A MIS PAPAS Y HERMANOS POR SU APOYO INCONDICIONAL. WILBER

8

CONTENIDO INTRODUCCIÓN……………………………………………………………………...…18 1

PRELIMINARES ............................................................................................. 20 1.1 1.1.1

1.2

2

1.2.2

LIMITACIONES: .........................................................................................................22

JUSTIFICACIÓN ............................................................................................. 24 OBJETIVOS ............................................................................................. 26

2.1.1

OBJETIVO GENERAL ...............................................................................................26

2.1.2

OBJETIVOS ESPECIFICOS ......................................................................................26

MARCOS REFERENCIALES ................................................................... 27

2.2.1

MARCO CONTEXTUAL .............................................................................................27

2.2.2

MARCO CONCEPTUAL ............................................................................................34

2.2.3

MARCO TEORICO.....................................................................................................38

2.2.4

MARCO LEGAL .........................................................................................................39

2.2.5

ESTADO DEL ARTE ..................................................................................................46

METODOLOGIA ............................................................................................. 49 3.1

5

ALCANCES Y LIMITACIONES ................................................................ 22 ALCANCES ................................................................................................................22

2.2

4

FORMULACIÓN DEL PROBLEMA............................................................................20

1.2.1

2.1

3

IDENTIFICACIÓN DEL PROBLEMA ....................................................... 20

Diccionario de la Matriz Estructura Detallada de Trabajo ................... 50

ESTUDIO DE ENTORNO................................................................................ 54 4.1

EL SECTOR DE LA CONSTRUCCIÓN EN COLOMBIA. ........................ 54

4.2

SECTOR DE LA CONSTRUCCIÓN EN SANTANDER............................ 56

4.3

ANÁLISIS DEL ENTORNO ESPECÍFICO ............................................... 57

EVALUACIÓN DE MERCADOS ..................................................................... 59 5.1

Estrategia de comercialización ............................................................. 59 9

5.2 5.2.1

PRODUCTO ...............................................................................................................59

5.2.2

PRECIO ......................................................................................................................61

5.2.3

PLAZA ........................................................................................................................61

5.3

6

7

MERCADOS, SEGMENTOS Y NICHOS DE MERCADO ........................ 59

PRODUCCIÓN ......................................................................................... 62

5.3.1

DEMANDA .................................................................................................................62

5.3.2

OFERTA .....................................................................................................................62

ESTUDIO TÉCNICO ....................................................................................... 67 6.1

LOCALIZACION ....................................................................................... 67

6.2

DIMENSIONES DEL LOTE ...................................................................... 69

6.3

PLANOS PLANTAS Y ELEVACIONES ................................................... 71

6.4

MANO DE OBRA ..................................................................................... 76

6.5

MATERIAL, HERRAMIENTA Y EQUIPO................................................. 77

6.6

DISPONIBILIDAD DE SERVICIOS PUBLICOS ....................................... 77

6.7

PRESUPUESTO ....................................................................................... 78

6.8

CRONOGRAMA DE LA OBRA ................................................................ 81

PLANES DE GESTION ................................................................................... 84 7.1

GESTION DE LA INTEGRACION ............................................................ 84

7.2

GESTION DEL ALCANCE ....................................................................... 88

7.3

GESTION DEL TIEMPO ........................................................................... 91

7.4

GESTION DE LOS COSTOS ................................................................... 94

7.5

GESTION DE LA CALIDAD ..................................................................... 96

7.6

GESTION DE RECURSOS HUMANOS ................................................. 100

7.6.1

ORGANIGRAMA ......................................................................................................100

7.6.2

MATRIZ DE COMPETENCIA DEL PERSONAL ......................................................101

7.7

GESTION DE LAS COMUNICACIONES ............................................... 103 10

7.8

GESTION DEL RIESGO......................................................................... 106

7.9

PLAN DE GESTIÓN DE LAS ADQUISICIONES DEL PROYECTO ...... 108

7.10

GESTION DE LOS INTERESADOS ................................................... 113

7.11

OTROS PLANES DE GESTIÓN ......................................................... 115

7.11.1

POLITICAS Y OBJETIVOS DEL PROGRAMA DE GESTIÓN EN SEGURIDAD

INDUSTRIAL, SALUD OCUPACIONAL Y MEDIO AMBIENTE – SISOMA ............................115 7.11.2

8

EVALUACIÓN FINANCIERA........................................................................ 124 8.1

FORMULACIÓN DE ALTERNATIVAS .................................................. 124

8.1.1

Alternativa 1: Alternativa sin financiación bancaria..................................................125

8.1.2

Alternativa 2: Alternativa con financiación bancaria. ...............................................127

8.2

DESCRIPCIÓN DE ALTERNATIVAS .................................................... 129

8.2.1

DESCRIPCIÓN DE LA ALTERNATIVA 1 ................................................................130

8.2.2

DESCRIPCIÓN DE LA ALTERNATIVA 2 ................................................................134

8.3

ANáLISIS DE ALTERNATIVAS ............................................................. 138

8.3.1

Análisis de la alternativa 1 .......................................................................................138

8.3.2

Análisis de la alternativa 2 .......................................................................................142

8.4 9

GESTION DE RECLAMOS ......................................................................................121

INTERPRETACIÓN DE RESULTADOS ................................................ 148

CONCLUSIONES ......................................................................................... 157

10 RECOMENDACIONES ................................................................................. 160 BIBLIOGRAFIA Y CIBERGRAFIA…………….…………………………………….162 ANEXOS……………………………………..………………………………………….164

11

ILUSTRACIONES Ilustración 1 Árbol del Problema ............................................................................ 21 Ilustración 2 Árbol de fines y Medios ..................................................................... 21 Ilustración 3 Ubicación del Departamento de Santander ....................................... 28 Ilustración 4 Comunas de la ciudad de Bucaramanga ........................................... 30 Ilustración 5 Variación anual de lanzamientos por regiones .................................. 56 Ilustración 6 Unidades de vivienda tipo no VIS culminadas .................................. 65 Ilustración 7 Área licenciada para construcción en el A.M. de Bucaramanga ........ 66 Ilustración 8 Fachada Principal Edificio Margarita ................................................. 72 Ilustración 9 Fachada Lateral Edificio Margarita .................................................... 73 Ilustración 10 Planta Primer Piso Edificio Margarita .............................................. 74 Ilustración 11 Planta General Piso Tipo Edificio Margarita .................................... 75 Ilustración 12 WBS EDIFICIO MARGARITA .......................................................... 90 Ilustración 13 Curva "s" del proyecto multifamiliar Margarita ................................. 95 Ilustración 14 Organigrama para la ejecución de la obra del proyecto Multifamiliar Margarita .............................................................................................................. 101 Ilustración 15 FINANCIACION PARA LA ALTERNATIVA 1: ESCENARIOS SIN FINANCIACION PROYECTO MULTIFAMILIAR MARGARITA ............................ 126 Ilustración 16 Fuentes de financiación para la alternativa 2: escenario con financiación Proyecto Multifamiliar Margarita ....................................................... 128 Ilustración 17 Flujo de caja del inversionista en la alternativa 1: escenario sin financiación Proyecto Multifamiliar Margarita ....................................................... 149 Ilustración 18 Flujo de caja del inversionista en la alternativa 2: escenario con financiación Proyecto Multifamiliar Margarita ....................................................... 150 Ilustración 19 VPN vs TIO para las alternativas 1 y 2 .......................................... 153

12

TABULACIONES Tabla 1 Datos más relevantes para la constitución de la sociedad del proyecto tipo S.A.S. ..................................................................................................................... 43 Tabla 2 Estudios previos requeridos Proyecto Margarita ....................................... 51 Tabla 3 comportamiento que han tenido estos indicadores desagregado por segmentos de precio durante el último cuatrienio .................................................. 55 Tabla 4 Características del lote a edificar .............................................................. 69 Tabla 5 Índices de ocupación y construcción para el predio en estudio ................ 69 Tabla 6 Áreas Generales de las áreas a construir ................................................. 70 Tabla 7 Personal mínimo requerido en obra .......................................................... 76 Tabla 8 Personal Administrativo ............................................................................ 77 Tabla 9 Presupuesto de obra Edificio Multifamiliar Margarita ................................ 78 Tabla 10 Cronograma de construcción de la obra ................................................. 81 Tabla 11 Acta de constitución del proyecto ........................................................... 85 Tabla 12 Cronograma de Ventas Edificio Multifamiliar Margarita .......................... 92 Tabla 13 Cronograma de Recaudos de cuotas iniciales ........................................ 93 Tabla 14 formato para control de calidad del proyecto .......................................... 97 Tabla 15 Matriz de competencias del personal requerido en obra Proyecto Margarita .............................................................................................................. 101 Tabla 16 Formato para seguimiento de las comunicaciones ............................... 104 Tabla 17 Formato para control de riesgos edificio multifamiliar Margarita ........... 107 Tabla 18 Formato para la gestión de las adquisiciones en el proyecto multifamiliar Margarita .............................................................................................................. 108 Tabla 19 formato para recepción y atención de reclamos ................................... 121 Tabla 20 Estructura Financiera para la alternativa 1: escenario SIN financiación proyecto Multifamiliar Margarita ........................................................................... 126 Tabla 21 Estructura Financiera para la alternativa 2: escenario CON financiación proyecto Multifamiliar Margarita ........................................................................... 128 Tabla 22 Análisis de los ingresos por ventas para la Alternativa 1 y Alternativa 2 ............................................................................................................................. 130 Tabla 23 Análisis de la inversión y de los egresos para la alternativa 1: escenario SIN financiación del proyecto Margarita .............................................................. 132 13

Tabla 24 Análisis de la inversión y de los egresos para la alternativa 2: escenario CON financiación del proyecto Margarita ............................................................ 136 Tabla 25 Servicio de la deuda para la alternativa 1: escenario sin financiación del proyecto Multifamiliar Margarita ........................................................................... 139 Tabla 26 Análisis de Fuentes y Usos de la caja, estado de exceso o déficit para la alternativa 1: escenario sin financiación Proyecto Multifamiliar Margarita ........... 140 Tabla 27 Flujo de caja para el inversionista en la alternativa 1: escenario sin financiación Proyecto Multifamiliar Margarita ....................................................... 141 Tabla 28 Servicio de la deuda para la alternativa 2: escenario con financiación del proyecto Multifamiliar Margarita ........................................................................... 143 Tabla 29Análisis de Fuentes y Usos de la caja, estado de exceso o déficit para la alternativa 2: escenario con financiación Proyecto Multifamiliar Margarita .......... 146 Tabla 30 Flujo de caja para el inversionista en la alternativa 2: escenario con financiación Proyecto Multifamiliar Margarita ....................................................... 147 Tabla 31 Cálculo de la TIR para las Alternativas 1 y 2, del Proyecto Multifamiliar Margarita .............................................................................................................. 150 Tabla 32 Cálculo del VPN del proyecto Multifamiliar Margarita, para cada una las alternativas 1 y 2 .................................................................................................. 151 Tabla 33 Inversión requerida por parte de los socios para las alternativas; Proyecto Multifamiliar Margarita .......................................................................................... 152 Tabla 34 Cálculo de WACC para el escenario con financiación .......................... 155 Tabla 35 Principales resultados de la alternativa escogida para el Proyecto Multifamiliar Margarita .......................................................................................... 155

14

ANEXOS Anexo A: Estado de resultados para la alternativa 1: escenario SIN financiación del proyecto Multifamiliar Margarita ........................................................................... 165 Anexo B: Estado de resultados para la alternativa 2: escenario CON financiación del proyecto Multifamiliar Margarita ..................................................................... 166 Anexo C: Balance para la alternativa 1: escenario SIN financiación Proyecto Multifamiliar Margarita .......................................................................................... 167 Anexo D: Balance para la alternativa 2: escenario CON financiación Proyecto Multifamiliar Margarita .......................................................................................... 168 Anexo E: VPN vs TIO para la alternativa 1: escenario sin financiación Proyecto Multifamiliar Margarita .......................................................................................... 169 Anexo F: VPN vs TIO para la alternativa 2: escenario con financiación Proyecto Multifamiliar Margarita .......................................................................................... 170 Anexo G: Valores del V.P.N. para diferentes valores de Tasa de oportunidad del inversionista para el escenario CON financiación ................................................ 171 Anexo H: Valores del V.P.N. para diferentes valores de Tasa de oportunidad del inversionista para el escenario SIN financiación .................................................. 171

15

RESUMEN TITULO: DISEÑO Y PLANIFICACIÓN PARA LA CONSTRUCCIÓN DE APARTAMENTOS MULTIFAMILIARES EN LA CIUDAD DE BUCARAMANGA, SANTANDER1 AUTORES: MARY ANDREA BAUTISTA WILBER OSWALDO MARTINEZ REMOLINA2 PALABRAS CLAVE: PREFACTIBILIDAD, CONSTRUCCIÓN, EVALUACIÓN.

DESCRIPCIÓN: El proyecto de construcción del edificio de apartamentos multifamiliares se desarrolla a nivel de la prefactibilidad, donde la información usada para su elaboración corresponde a fuentes secundarias y en algunos casos al juicio de expertos. El planteamiento del problema está justificado en la realidad del sector, y en la dinámica de su mercado propio; y para su solución, igualmente se plantean dos alternativas que corresponden a la cotidianidad con que se vienen levantando las edificaciones de éste tipo en la ciudad y el país. Para el desarrollo de los objetivos del proyecto se tiene en cuenta el entorno del sector de la construcción en la región, el estado del arte, y apoyados en estudios especializados del sector. Igualmente se realiza el estudio de la normatividad vigente aplicable al proyecto, los estudios técnicos y se desarrollan las diez (10) áreas del conocimiento que el P.M.I. (Project Management Institute) establece en su quinta versión.

Con la cuantificación de los estudios previamente mencionados, se procede a desarrollar la evaluación financiera donde a través del cálculo del V.P.N. (Valor Presente Neto) y T.I.R. (Tasa Interna de Retorno) y sus gráficas, para cada una de las alternativas planteadas, se decide cuál de las alternativas planteadas es la más favorable para los inversionistas. Finalmente se realizan las conclusiones y recomendaciones, según los objetivos planteados, pero donde se destaca principalmente la favorabilidad del proyecto para continuar a nivel de un estudio de factibilidad, donde la información usada para su elaboración, corresponde a fuentes primarias.

1

TRABAJO DE GRADO

2

FACULTAD DE INGENIERÍAS FISICO MECÁNICAS, ESCUELA DE ESTUDIOS INDUSTRIALES Y EMPRESARIALES, DIRECTOR: HERNAN PABON BARAJAS. 16

ABSTRACT TITLE: DESIGN AND PLANNING FOR MULTI-FAMILY APARTMENT BUILDING IN THE CITY OF BUCARAMANGA, SANTANDER3 AUTHOR: MARY ANDREA BAUTISTA WILBER OSWALDO MARTINEZ REMOLINA4 KEY WORDS: PREFEASIBILITY, CONSTRUCTION, EVALUATION.

DESCRIPTION: The proposed construction of multi-family apartment building develops prefeasibility level where the information used for processing corresponds to secondary sources and in some cases expert judgment. The problem statement is justified by the reality of the sector, and the dynamics of their own market, and for their solution, also two alternatives that correspond to the everyday with that have been raising the buildings of this type in the city are raised and country.. For the development of project objectives taking into account the environment of the construction industry in the region, the state of art, and specialized studies supported by industry. Also the study of the current regulations applicable to the project is done, technical studies and develop the ten (10) areas of knowledge that the PMI (Project Management Institute), in its fifth version. With the quantification of the aforementioned studies, we proceed to develop the financial evaluation by calculating where the VPN (Net Present Value) and T.I.R. (Internal Rate of Return) and their graphs, for each of the proposed alternatives, decide which of the proposed alternatives is the most favorable for investors. Finally, conclusions and recommendations are made according to the objectives, but which mainly highlights the favorability of the project to continue at the level of a feasibility study where the information used for processing, are primary sources.

3

BACHELOR TESIS

4

FACULTAD DE INGENIERÍAS FISICO MECÁNICAS, ESCUELA DE ESTUDIOS INDUSTRIALES Y EMPRESARIALES, DIRECTOR: HERNAN PABON BARAJAS. 17

INTRODUCCIÓN

El tema escogido para la monografía, pertenece hoy en día, a una de las cinco locomotoras del programa de desarrollo del Gobierno Nacional Actual. El sector de la construcción de vivienda se ha visto beneficiado por reducciones en las tasas de interés para los constructores y para los compradores de vivienda nueva y usada; subsidios estatales para la compra de inmuebles nuevos y usados; así como la entrega de viviendas gratis con especificaciones mínimas de habitabilidad para los estratos más desfavorecidos de la sociedad. Esto ha llevado a un gran dinamismo del sector, las cifras así lo revelan: un crecimiento del 6,4% en el PIB del sector para el segundo trimestre de 2013, en comparación con el mismo periodo del 2012.5

Contextualizando aún más las cifras, el IPVN (Índice de precio de vivienda nueva) para la el área metropolitana de Bucaramanga, SEGÚN EL DANE presentó un incremento anual del 15,69%;6 siendo este el aumento más alto en los siete

5

Indicadores económicos alrededor de la construcción (comunicado de prensa). [online]. Bogotá (Colombia): DANE, Octubre 10 de 2013, [Noviembre de 2013], Disponible en internet: http://dane.gov.co/index.php/construccion-alias/indicadores-economicos-alrededor-de-laconstruccion-ieac

6

Índice de precios de vivienda nueva (comunicado de prensa): [online]. Bogotá (Colombia): DANE, Octubre 23 de 2013, [Noviembre de 2013], Disponible en internet http://dane.gov.co/index.php/construccion-alias/indice-de-precios-vivienda-nueva-ipvn

18

municipios evaluados por esta entidad oficial. Es así como éste tipo de proyectos se vuelve atractivo para los inversionistas de ésta región del país.

Para el caso específico a tratar en éste documento, se evaluará a nivel de la prefactibilidad un proyecto de apartamentos multifamiliares en el barrio La victoria de la ciudad de Bucaramanga, pues uno de los socios del proyecto es propietario de un lote en este barrio.

Se tomarán en cuenta aspectos técnicos, legales,

financieros necesarios para iniciar la construcción, así como algunos aspectos gerenciales para hacer seguimiento y elementos financieros para determinar su viabilidad.

19

1 PRELIMINARES

1.1

IDENTIFICACIÓN DEL PROBLEMA

Insuficiente oferta de vivienda nueva en la ciudad de Bucaramanga y su área metropolitana

1.1.1 FORMULACIÓN DEL PROBLEMA El sector de la construcción de vivienda en el área Metropolitana de Bucaramanga se encuentra en auge, jalonando al alza, los precios de la vivienda nueva y usada; esto último, con el agravante de que la ciudad de Bucaramanga no posee lotes para el desarrollo de nuevas edificaciones, generándose la mayor parte de éste crecimiento en los otros municipios del área metropolitana que poseen de tierra suficiente para la gesta de éstos proyectos.

Por ello se plantea evaluar la viabilidad de un proyecto multifamiliar en la ciudad de Bucaramanga, a nivel de prefactibilidad, partiendo desde la adquisición de una vivienda para su posterior demolición y seguir con la construcción de los apartamentos multifamiliares. Como elemento diferenciador, se propone un precio por metro cuadrado de vivienda nueva, menor al del mercado actual para la ciudad de Bucaramanga. De forma esquemática se presenta la ILUSTRACIÓN 1 ÁRBOL DEL PROBLEMA para identificar las principales causas y efectos del problema planteado. En la ILUSTRACIÓN 2 ÁRBOL DE FINES Y MEDIOS se procede a identificar las acciones necesarias para solucionar el problema y las consecuencias de dichas medidas correctivas.

20

1.1.1.1 Árbol del problema Ilustración 1 Árbol del Problema E F E C T O S

DISMINUCION DE LA CALIDAD DE VIDA PERDIDA DE CAPACIDAD ADQUISITIVA DEL CIUDADANO

AUMENTO DEL PRECIO/M2 DE VIVIENDA NUEVA Y USADA

DISMINUCION DE LA PRODUCTIVIDAD

AUMENTO DEL DESMPLEO

ESTAMPIDA DEL CAPITAL DE INVERSIONISTAS PARTICULARES A OTROS SECTORES DE LA ECONOMIA

CIERRE DE PYMES CONSTRUCTORAS DE VIVIENDA

GRANDES CONSTRUCTORAS INVIERTEN SUS RECUROS EN OTRAS ACTIVIDADES O TRASLADAN SU CAPITAL A OTRAS REGIONES

BAJA OFERTA DE VIVIENDA NUEVA EN LA CIUDAD DE BUCARAMANGA

NO HAY TIERRA

C A U S A S

INEXISTENCIA DE LOTES BALDIOS SUFICIENTEMENTE AMPLIOS PARA EL DESARROLLO DE GRANDES SOLUCIONES DE VIVIENDA

ENDURECIMIENTO DE LA NORMATIVIDAD PARA LAS NUEVAS CONSTRUCCIONES ALTO COSTO DE LA VIVIENDA USADA CON FINES DE DEMOLICIÓN PARA NUEVOS PROYECTOS

PROLIFERACION DE PEQUEÑOS PROYECTOS DE VIVIENDA

AUMENTO DE LA DEMANDA DE VIVIENDA NUEVA

LLEGADA DE INVERSIONISTAS A LA CIUDAD

AUMENTO DE LA CAPACIDAD ADQUISITIVA DE LOS CIUDADANOS

ARBOL DEL PROBLEMA

1.1.1.2 Árbol de fines y Medios Ilustración 2 Árbol de fines y Medios F I N E S

MEJORA DE LA CALIDAD DE VIDA AUMENTO DE CAPACIDAD ADQUISITIVA DEL CIUDADANO

NORMALIZAR EL PRECIO/M2 DE VIVIENDA NUEVA Y USADA

AUMENTO DE LA PRODUCTIVIDAD

DISMINUCION DEL DESMPLEO

ATRAER EL CAPITAL DE INVERSIONISTAS PARTICULARES A OTROS SECTORES DE LA ECONOMIA

APERTURA DE PYMES CONSTRUCTORAS DE VIVIENDA

GRANDES CONSTRUCTORAS INVIERTEN SUS RECUROS EN EL SECTOR CONSTRUCTOR DE LA CIUDAD

AUMENTAR LA OFERTA DE VIVIENDA NUEVA EN LA CIUDAD DE BUCARAMANGA APROVECHAMIENTO DE TIERRA

M E D I O S

CONSTRUCCIONES SUFICIENTEMENTE AMPLIAS PARA EL DESARROLLO DE GRANDES SOLUCIONES DE VIVIENDA

CONOCIMIENTO DE LA NORMATIVIDAD PARA LAS NUEVAS CONSTRUCCIONES

REGULACION DEL COSTO DE LA VIVIENDA USADA CON FINES DE DEMOLICIÓN PARA NUEVOS PROYECTOS

ESTANDARIZACION DE PEQUEÑOS PROYECTOS DE VIVIENDA

ATENCION DE LA DEMANDA DE VIVIENDA NUEVA

NUEVAS INVERISONES EN LA CIUDAD

APROVECHAMIENTO DE LA CAPACIDAD ADQUISITIVA DE LOS CIUDADANOS

ARBOL DE FINES Y MEDIOS

21

1.2

ALCANCES Y LIMITACIONES

1.2.1 ALCANCES El Presente estudio de pre factibilidad se propone los siguientes entregables:

 Análisis de la oferta y demanda de vivienda nueva para la ciudad de Bucaramanga como soporte para el estudio, basado en el juicio de expertos y en publicaciones especializadas del sector de la construcción.  Estudio técnico para la construcción de un edificio de apartamentos multifamiliares de cinco niveles para el barrio la victoria de la ciudad de Bucaramanga.  Elaboración de un presupuesto necesario para llevar a cabo la construcción de un edificio de apartamentos multifamiliares de cinco niveles para el barrio La Victoria de la ciudad de Bucaramanga.  Evaluación financiera del proyecto de construcción de un edificio de apartamentos multifamiliares basados en dos escenarios posibles de financiación: el primero usando recursos propios y el segundo combinando aportes propios con préstamos de una entidad financiera  Análisis de los resultados de la evaluación financiera

1.2.2 LIMITACIONES:

 Estudio de demanda y oferta de vivienda nueva para el área metropolitana de Bucaramanga está basado en el informe presentado por CAMACOL para el año 2012

22

 Los precios de materiales, diseños, licencias, mano de obra, usados en la evaluación financiera pueden fluctuar.  Actualmente están en curso reformas al POT, y a las normas urbanas, que están buscando limitar los usos del suelo y restringir las construcciones en altura de acuerdo a la ubicación y dimensiones del lote.  El ministerio de trabajo está robusteciendo las normas en cuanto a seguridad industrial y salud ocupacional para proteger aún más al trabajador de la construcción. Esto indudablemente debe verse reflejado en las proyecciones presupuestales iníciales.  Se asume que se mantendrá la dinámica al alza del sector de la construcción de vivienda en el país y en el área metropolitana de Bucaramanga.  Estrategia de precios del inmueble basado en el criterio de expertos.  El modelo financiero trabaja a precios constantes, es decir, no tiene en cuenta la inflación  Dentro del modelo financiero se asume que la tasa de interés para los créditos, se mantiene constante para todos los periodos del proyecto.

23

2 JUSTIFICACIÓN El nororiente colombiano, en sintonía con el crecimiento y las buenas cifras que maneja el país en el aspecto económico, está siendo objeto de la inversión en grandes obras de infraestructura como la doble calzada entre Bucaramanga y Cúcuta, la doble calzada entre Bucaramanga y Barrancabermeja (centro petrolero del país); en generación de energía como la construcción del embalse de Hidrosogamoso, y el embalse de Tona; y en el campo turístico

la ampliación del

parque nacional del chicamocha. A estas inversiones se suman los anuncios del gobierno central de la importancia para el desarrollo del país y de la región, el mejoramiento del corredor vial entre Zipaquirá y Bucaramanga. Siendo la capital del departamento de Santander el foco de toda la inversión por parte de los grandes entes territoriales, se espera y se observa ya un crecimiento y un desarrollo del principal centro urbano de la región.

A nivel local, la ciudad de Bucaramanga tiene proyectado mejorar la movilidad dentro del municipio a través de la construcción viaductos y nuevas vías, así como un deseo de organizar urbanísticamente sus comunas a través de los nuevos lineamientos del P.O.T. y de las normas que expiden las curadurías urbanas

Los índices de desempleo para la ciudad de Bucaramanga han sido durante los últimos años uno de los más bajos de todas las ciudades evaluadas por el DANE, la desigualdad según la misma fuente, está disminuyendo con lo se sugiere más personas y familias deseosas por adquirir un techo para sus hogares

Este crecimiento y desarrollo de la región y el área metropolitana se aprecia en el aumento de construcciones de vivienda nueva en los estratos 4, 5 y 6, y en el

24

hecho de que un 30%7 de los hogares bumangueses estén propensos a adquirir vivienda, sumado a las facilidades crediticias de las entidades financieras tanto para constructores como para compradores de vivienda nueva. Por ello, el análisis de un estudio de pre factibilidad para someter la información y las alternativas que tiene el proyecto y la condiciones que lo rodean a un juicio sobre su viabilidad para un futuro estudio de factibilidad, son básicos para determinar la oportunidad de negocio por la demanda de vivienda que se tiene actualmente en la ciudad. Para ello se plantean dos posibles escenarios financieros para así poder determinar si los resultados se ajustan o no a las expectativas de los socios.

Por otra parte, desde el sentido estricto académico y profesional, el desarrollo del presente estudio de prefactibilidad ofrece la oportunidad de afinar los en

la

“ESPECIALIZACION

escudriñar

en

temas

conocimientos

adquiridos

PROYECTOS”

y

que

Y

GERENCIA

normalmente

se

DE

manejan

empíricamente desde la realidad operativa y sin la planeación necesaria para una inversión tan alta y que normalmente, en mercados no especulativos, se considera muy segura.

La universidad Industrial de Santander y la Escuela de Estudios Industriales y Empresariales en su preocupación por mantener sus programas a la vanguardia del conocimiento a nivel nacional y ansiosas por la permanente actualización de los mismos a nivel mundial ofrece a los sectores productivos del país, la preparación de sus profesionales a través de los programas de posgrado con docentes trotamundos, y el uso de herramientas eficaces para que el estudiantetrabajador se mantenga lo suficientemente motivado y deseoso de generar en sus

7

FORERO, Sandra: Análisis de oferta y demanda 2012, para el área metropolitana de Bucaramanga y Barrancabermeja; Bogotá, CAMACOL, 2013, p. 65. 25

respectivas empresas la concepción y correcta ejecución de los proyectos. De esta manera los sectores productivos del país encuentran en la universidad una oportunidad para crecer, cambiar y ser más competitivos.

2.1

OBJETIVOS

2.1.1

OBJETIVO GENERAL

Realizar el estudio de pre factibilidad para un proyecto

de construcción de

apartamentos multifamiliares en la ciudad de Bucaramanga, Santander.

2.1.2

OBJETIVOS ESPECIFICOS

 Realizar la evaluación técnica, de mercados, administrativa y ambiental con el fin de determinar los factores que afecten la realización del proyecto.  Identificar los aspectos legales necesarios para la realización del proyecto.  Realizar la evaluación financiera teniendo en cuenta dos escenarios: realizar la construcción con recursos propios o una combinación de recursos propios y préstamos bancarios.  Cumplir con el requisito exigido por la facultad para obtener el grado como Especialista en Evaluación y Gerencia de Proyectos

26

2.2

MARCOS REFERENCIALES

2.2.1 MARCO CONTEXTUAL

Santander es un departamento en el que se ha evidenciado un alto incremento en el sector de la construcción, siendo la edificación de viviendas de uso residencial la principal fuente de ingresos del sector en el departamento con un 51%.

En el año 2001 la edificación de viviendas de uso residencial generaba unos ingresos de 81 mil millones de pesos y al año 2011 genero ingresos de 759 mil de millones mostrando un incremento del 937 8% entre estos años.

Por otro lado en el 2011 las empresas constructoras de Bucaramanga ascendieron sus utilidades a 64 mil millones de pesos representando un aumento del 90% respecto al año anterior. Aunque el sector no ha conservado un crecimiento constante en los últimos 10 años, debido a factores como niveles de endeudamiento altos, incremento de los costos operativos o crisis económicas, el gobierno ha tomado medidas para mejorar estos temas y se ha visto un crecimiento más constante en los últimos 3 años.

El departamento de Santander es uno de los 32 departamentos de Colombia, (ver Ilustración 1ILUSTRACIÓN 3), y está localizado en la zona nororiental del país en la región Andina y es la sexta división político-administrativa en aglomeración de personas y la cuarta economía nacional por su PIB. Su capital Bucaramanga es la octava ciudad en población y la quinta zona metropolitana más poblada del país. 8

FORERO, Sandra, Análisis de oferta y demanda 2012, para el área metropolitana de Bucaramanga y Barrancabermeja; Bogotá, CAMACOL, 2013, p. 55. 27

Limita al norte con los departamentos de Norte de Santander, Cesar y Bolívar, al occidente con Antioquia, al sur con Boyacá y al oriente con Boyacá y Norte de Santander, como se observa en la ilustración 1. El nombre oficial es Departamento de Santander y recibe su nombre en honor al héroe de la independencia de la Nueva Granada Francisco de Paula Santander.

Santander se ubica en el sector nororiental de los Andes colombianos. Está conformado por 87 municipios, 2 corregimientos, 477 inspecciones de policía. Estos entes territoriales se agrupan en seis provincias reorganizadas en ocho núcleos de desarrollo provincial denominados así: Área Metropolitana con su capital en Bucaramanga, Comunero con su capital en El Socorro, García Rovira con su capital en Málaga, Guanentá con su capital en San Gil, Mares con su capital en Barrancabermeja, Soto Norte con su capital en Matanza y Vélez con su capital en Vélez Ilustración 3 Ubicación del Departamento de Santander

La ciudad de Bucaramanga es la capital del departamento de Santander. Está ubicada al nordeste del país sobre la cordillera Oriental, rama de la cordillera de los Andes, a orillas del río de Oro. Bucaramanga, con unos 526.940 28

habitantes.(Proyección DANE, 2013), ocupa el octavo puesto (8) de población a nivel nacional, tiene una longitud de 10 km de Sur a Norte y 6 km de Oriente a Occidente. Dista 384 km de Bogotá, la capital del país. Por ser la capital del departamento de Santander, Bucaramanga alberga las sedes de la Gobernación de Santander, la Asamblea Departamental, la sede seccional de la Fiscalía y el Área Metropolitana de Bucaramanga. Junto con el título de capital de Santander, Bucaramanga ostenta los títulos de capital de la provincia de Soto y del núcleo de desarrollo provincial metropolitano.

Está comunicada con las demás principales ciudades del país por carretera: con Bogotá, la Región Caribe, y las demás ciudades de Colombia. Para el transporte aéreo la ciudad cuenta con el Aeropuerto Internacional Palonegro. Está rodeada por los municipios de Girón, Floridablanca y Piedecuesta con los cuales se conforma el Área Metropolitana de Bucaramanga. Su economía gira alrededor de la fabricación de calzado y sus similares; La tasa de desempleo se ha mantenido relativamente estable, oscilando entre 8% y 11% en los últimos seis años.

La ciudad se divide en 17 comunas, (ver ILUSTRACIÓN 4), donde cada comuna incluye barrios, asentamientos, urbanizaciones y otros sectores con población flotante. Las comunas del área urbana contienen 1.341 manzanas y existen alrededor de 200 barrios. La zona rural está compuesta por tres corregimientos que a su vez se dividen en 25 veredas. Cada Comuna y corregimiento cuenta con una Junta Administradora Local que cuenta con 7 ediles elegidos por sufragio universal y directo y que tienen el mismo periodo del alcalde de la ciudad y del concejo municipal

29

Ilustración 4 Comunas de la ciudad de Bucaramanga

 Comuna 1 Norte Barrios: El Rosal, Colorados, Café Madrid, Las Hamacas, Altos del Kennedy, Kennedy, Balcones del Kennedy, Las Olas, Villa Rosa (sectores I, II y III), Omagá (sectores I y II), Minuto de Dios, Tejar Norte (sectores I y II), Miramar, Miradores del Kennedy, El Pablón (Villa Lina, La Torre, Villa Patricia, Sector Don Juan, Pablón Alto y Bajo). Asentamientos: Barrio Nuevo, Divino Niño, 13 de Junio, Altos del Progreso, María Paz. Urbanizaciones: Colseguros Norte, Rosa Alta.  Comuna 2 Nororiental: Barrios: Los Ángeles, Villa Helena I y II, José María Córdoba, Esperanza I, II y III, Lizcano I y II, Regadero Norte, San Cristóbal, La Juventud, Transición I, II, III, IV y V, La Independencia, Villa Mercedes, Bosque

30

Norte. Asentamientos: Mesetas del Santuario, Villa María, Mirador, Primaveral, Olitas, Olas II.  Comuna 3 San Francisco Barrios: Norte Bajo, San Rafael, El Cinal, Chapinero, Comuneros, La Universidad,

Mutualidad,

Modelo,

Asentamientos:

San

Francisco,

Puerto

Alarcón. Rico.

Otros: UIS  Comuna 4 Occidental Barrios: Gaitán, Granadas, Nariño, Girardot, La Feria, Nápoles, Pío Xll, 23 de Junio, Santander, Don Bosco, 12 de Octubre, La Gloria. Asentamientos: Camilo Torres, Zarabanda, Granjas de Palonegro Norte, Granjas

de

Palonegro

Sur,

Navas.

Otros: Zona Industrial (Río de Oro).  Comuna 5 García Rovira Barrios: Quinta Estrella, Alfonso López, La Joya, Chorreras de Don Juan, Campohermoso,

La

Estrella,

Primero

de

Mayo.

Asentamientos: Carlos Pizarro, Rincón de la Paz, 5 de Enero, José Antonio

Galán,

Pantano

I,

II,

III.

Urbanizaciones: La Palma, La Esmeralda, Villa Romero.  Comuna 6 La Concordia Barrios: La Concordia, San Miguel, Candiles, Aeropuerto Gómez Niño, Ricaurte, La Ceiba, La Salle, La Victoria.  Comuna 7 La Ciudadela Barrio:

Ciudadela

Real 31

de

Minas.

Urbanizaciones: Macaregua, Ciudad Bolívar, Los Almendros, Plazuela Real, Los Naranjos, Plaza Mayor, Plazuela Real.  Comuna 8 Sur Occidente Barrios: San Gerardo, Antiguo Colombia, Los Canelos, Bucaramanga, Cordoncillo I y II, Pablo VI, 20 de Julio, África, Juan XXIII, Los Laureles. Asentamientos: El Fonce, Manzana 10 del barrio Bucaramanga. Urbanización: La Hoyada.  Comuna 9 La Pedregosa Barrios: Quebrada la Iglesia, Antonia Santos Sur, San Pedro Claver, San Martín, Nueva Granada, La Pedregosa, La Libertad, Diamante I, Villa Inés,

Asturias,

Las

Asentamiento:

Los

Casitas. Guayacanes.

Urbanizaciones: Torres de Alejandría, Urbanización el Sol I y II.  Comuna 10 Provenza Barrios: Diamante II, San Luis, Provenza, El Cristal, Fontana, Granjas de Provenza. Urbanización: Neptuno.  Comuna 11 Sur Barrios: Ciudad Venecia, Villa Alicia, El Rocío, Toledo Plata, Dangond, Manuela Beltrán I y II, Igsabelar, Santa María, Los Robles, Granjas de Julio Rincón, Jardines de Coaviconsa, El Candado, Malpaso, El Porvenir, Las

Delicias.

Urbanización: Condado de Gibraltar.

32

 Comuna 12 Cabecera del llano Barrios: Cabecera del Llano, Sotomayor, Antiguo Campestre, Bolarquí, Mercedes, Puerta del Sol, Conucos, El Jardín, Pan de Azúcar, Los Cedros, Terrazas, La Floresta.  Comuna 13 Oriental Barrios: Los Pinos, San Alonso, Galán, La Aurora, Las Américas, El Prado,

Mejoras

Públicas,

Antonia

Santos,

Bolívar,

Álvarez.

Otros: Estadio, Batallón.  Comuna 14 Morrorico Barrios: Vegas de Morrorico, El Diviso, Morrorico, Albania, Miraflores, Buenos Aires, Limoncito, Los Sauces.  Comuna 15 Centro Barrios: Centro, García Rovira.  Comuna 16 Lagos del Cacique Barrios:

Lagos

del

Cacique,

El

Tejar,

San

Expedito.

Urbanizaciones: Santa Bárbara, Quinta del Cacique, Palmeras del Cacique,

Altos

del

Cacique,

Altos

del

Lago.

Otros: UDES.  Comuna 17 Mutis Barrios: Mutis, Balconcitos, Monterredondo, Héroes, Estoraques I y II, Prados

del

Urbanizaciones: Prados del Mutis.

33

Mutis.

2.2.2

MARCO CONCEPTUAL

A continuación se presentan algunas definiciones de conceptos y siglas usadas en el documento para mejor comprensión del mismo.

CAMACOL: es una asociación gremial de carácter nacional sin ánimo de lucro, que reúne a nivel nacional empresas y personas naturales relacionadas con la Cadena de Valor de la Construcción

COSTOS DIRECTOS: Son aquellos relacionados con los trabajos de campo de una obra, como mano de obra, materiales, equipos, herramientas, transporte de materiales

COSTOS INDIRECTOS: Son los costos necesarios para la ejecución de los trabajos no incluidos dentro de los costos directos, tanto en las oficinas centrales como en la obra: administración, organización, dirección general, gestión financiera, estudios, diseños, gastos legales y notariales, servicios públicos, entre otros.

CURADURÍA

URBANA:

Entidad

particular

que

desempeña

la

función

administrativa de agilizar los trámites de licencias de urbanismo y construcción que anteriormente estuvo a cargo de las secretarias de planeación municipales.

Curva S: Representación gráfica de los costes acumulativos, las horas de mano de obra, el porcentaje de trabajo y otras cantidades, trazados en relación con el 34

tiempo. El nombre proviene de la forma en S de la curva (más uniforme al principio y al final, más pronunciada en el medio) producida en un proyecto que comienza despacio, se acelera y disminuye al final. Término que también se utiliza para la distribución acumulada de probabilidad, que consiste en el

resultado de una

simulación, una herramienta de análisis cuantitativo de riesgos

DANE: Departamento Nacional de Estadísticas: entidad responsable de la planeación, levantamiento, procesamiento, análisis y difusión de las estadísticas oficiales de Colombia.

IPVN: Índice de precios de vivienda nueva: Es un indicador que permite conocer la evolución de los precios de venta de la vivienda nueva en proceso de construcción y/o hasta la última unidad vendida.

Juicio de Expertos: Un juicio que se brinda sobre la base de la experiencia en un área de aplicación, área de conocimiento, disciplina, industria, etc. según resulte apropiado para la actividad que se está llevando a cabo. Dicha experiencia puede ser proporcionada por cualquier grupo o persona con una educación, conocimiento, habilidad, experiencia o capacitación especializada, y

puede

obtenerse de numerosas fuentes, incluyendo: otras unidades dentro de la organización ejecutante; consultores; interesados, incluidos clientes; asociaciones profesionales y técnicas; y grupos industriales.

Norma Urbana: Su objetivo es el de regular el desarrollo físico de la ciudad desde la óptica urbana, según las unidades de actuación urbana y en concordancia con la estructura del suelo; mejorar la calidad de vida de sus habitantes, el 35

aprovechamiento del espacio, estableciendo los requisitos y procedimientos que se deben cumplir cuando se necesite urbanizar, construir, ampliar; así como las sanciones para quienes no cumplan con lo preestablecido.

Organigrama: Un método para describir las interrelaciones entre un grupo de personas que trabajan juntas para lograr un objetivo común

P.O.T.: Plan de ordenamiento territorial: Es un instrumento de desarrollo local de carácter técnico, normativo y político para ordenar los territorios municipales y distritales. Es una herramienta básica de acción física y administrativa, que plasma objetivos ambientales, económicos y sociales del territorio y las comunidades que participan de su construcción.

En la ley se establece que el ordenamiento del territorio se debe hacer de manera concertada, por los municipios o distritos y las áreas metropolitanas, en ejercicio de la función pública que les compete en su jurisdicción y para regular la utilización, transformación y ocupación del espacio, de acuerdo a las estrategias de desarrollo

socioeconómico y en armonía con el medio ambiente y las

tradiciones históricas y culturales.

Prefactibilidad: Evaluación intermedia en donde se inicia la definición de estrategia de comunicación y sensibilización con la comunidad, se elaboran los estudios básicos del proyecto (avalúos de referencia, estudios de títulos, levantamientos topográficos, estudios de mercado) y se identifican las estrategias de participación público-privado; y, con base en estas informaciones, se ajustan las modelaciones urbanísticas y financieras del proyecto 36

Presupuesto: La estimación aprobada para el proyecto o cualquier otro componente de la estructura de desglose del trabajo u otra actividad del cronograma

Proyecto9: Un proyecto es un esfuerzo temporal que se lleva a cabo para crear un producto, servicio o resultado único. La naturaleza temporal de los proyectos indica un principio y un final definidos. El final se alcanza cuando se logran los objetivos del proyecto o cuando se termina el proyecto porque sus objetivos no se cumplirán o no pueden ser cumplidos, o cuando ya no existe la necesidad que dio origen al proyecto. Temporal no necesariamente significa de corta duración

TIR: Rentabilidad de los fondos que se encuentran invertidos en un proyecto. Tasa de interés que hace cero el valor presente neto10

Uso del Suelo: Es la destinación asignada al suelo urbano de acuerdo con las actividades que se puedan desarrollar en el y que requieren de una infraestructura urbana definida.

V.P.N11.: Cifra relativa adicional a lo que se obtendría al invertir en oportunidades convencionales

9

Guía de fundamentos para la dirección de proyectos, (Guía del PMBOK®) 4 Ed, EE.UU, Project Management Instituto PMI, p. 457, 10

SERRANO RODRÍGUEZ, Javier. Matemáticas Financieras y Evaluación de Proyectos, Segunda

Edición, Bogotá: Ediciones Uniandes; Alfaomega. 2010, p. 45. 37

2.2.3 MARCO TEORICO

El principio para desarrollar el presente documento de monografía es el de un estudio a nivel de prefactibilidad. Con la definición del tipo de estudio a realizar se definen los alcances y limitaciones del proyecto, el origen de las fuentes, la recolección de la información, la cantidad de estudios a realizar y la profundidad de los mismos, la fiabilidad de los resultados, y el visto bueno para continuar o no con la siguiente fase del proyecto

Para El Estudio de Prefactibilidad la fuente de información debe provenir de fuentes secundarias y comprende el análisis Técnico, financiero de las alternativas de inversión que dan solución al problema planteado. Los objetivos de la prefactibilidad se cumplen a través de la Preparación y Evaluación del Proyecto que reduce los márgenes de incertidumbre a través de la estimación de los indicadores de rentabilidad que apoyan la toma de decisiones de inversión. . El estudio de prefactibilidad se concentra en la identificación de alternativas y en el análisis técnico de las mismas, el cual debe ser incremental: Es decir, debe realizarse comparando la situación "con proyecto" con la situación "sin proyecto"

El estudio de prefactibilidad elabora el Diagnóstico de la situación actual, para identificar el problema a solucionar con el proyecto. Para este efecto, debe incluir el análisis de la oferta y demanda del bien o servicio que el proyecto generará.

11

SERRANO RODRÍGUEZ, Javier. Matemáticas Financieras y Evaluación de Proyectos, Segunda Edición, Bogotá: Ediciones Uniandes; Alfaomega. 2010, p. 45 38

La identificación de la situación “Sin proyecto” que consiste en establecer lo que pasaría en caso de no ejecutar el proyecto, considerando la mejor utilización de los recursos disponibles. El análisis técnico de la ingeniería de las alternativas técnicas que permitan determinar los costos de inversión y los costos de operación del proyecto.

La evaluación financiera privada del proyecto, es decir, con recursos propios que permita determinar su sostenibilidad operativa.

El análisis de sensibilidad y/o riesgo, cuando corresponda, de las variables que inciden directamente en la rentabilidad de las alternativas consideradas más convenientes.

Las conclusiones del estudio que permitan recomendar alguna de las siguientes decisiones:



Postergar el proyecto.

 Reformular el proyecto.  Abandonar el proyecto.  Continuar su estudio a nivel de factibilidad.

2.2.4 MARCO LEGAL

39

2.2.4.1 MARCO LEGAL PARA LA CONSTITUCION DE LA SOCIEDAD

Dentro de este capítulo se analizara la constitución de la empresa ejecutora de la construcción del edificio. Teniendo en cuenta la cantidad de socios, el aporte económico y las responsabilidades legales de cada uno de ellos, la duración y tipo de proyecto, así como los beneficios tributarios para la constitución, operación y liquidación de la sociedad; se encuentra que la conformación de una sociedad de acciones simplificadas (S.A.S.) ofrece las mayores garantías y beneficios para el patrimonio e intereses de los accionistas.

2.2.4.1.1 VENTAJAS DE UNA EMPRESA TIPO S.A.S

 Puede ser constituida por una o varias personas naturales o jurídicas, cuyos accionistas limitan su responsabilidad hasta el monto de sus aporte.  Una vez inscrita en el registro mercantil, forma una persona jurídica distinta de sus accionistas  Cuenta con unos estatutos flexibles que pueden ser adaptados a las condiciones y requerimientos especiales de cada empresario.  Como la Sociedad por Acciones Simplificada se puede crear por documento privado, constituir la empresa es más fácil y económico, ahorrándoles a los empresarios tiempo y dinero. El mismo razonamiento aplica para la reforma de estatutos durante el desarrollo de la actividad económica por parte de la empresa.

40

 Como en la SAS el término de duración puede ser indeterminado, los empresarios reducen costos, al no tener que hacer reformas estatutarias cada vez que el término de duración societaria esté próximo a caducar.  En la SAS es más fácil hacer negocios. En la medida que su objeto social puede ser indeterminado, los terceros que van a contratar con la SAS no tienen que consultar e interpretar detalladamente la lista de actividades que lo conforman, para saber si la sociedad tiene capacidad para hacer una determinada transacción económica.  Por regla general no se exige revisor fiscal  Flexibilidad para la operación y administración de la S.A.S.  Mayor flexibilidad en la regulación de los Derechos patrimoniales y políticos de los accionistas en las SAS.  La SAS cuenta con un plazo de 18 meses (tres veces más que la sociedad anónima) para enervar la causal de disolución por pérdidas que reduzcan su patrimonio neto por debajo del 50% del capital suscrito.

2.2.4.1.2 PERSONAS BENEFICIARIAS DE LA SAS

Todas las personas naturales o jurídicas que desarrollen actividades comerciales y civiles, ya sean extranjeras o nacionales; micros, pequeños, medianos o grandes empresarios, pueden constituirse formalmente mediante la figura de la SAS.

41

2.2.4.1.3 PASOS PARA CONSTITUIR UNA SAS12

2.2.4.1.3.1 Redactar el contrato o acto unilateral constitutivo de la SAS. Este documento privado debe contener, al menos, la siguiente información de la sociedad:

 Nombre, documento de identidad y domicilio de los accionistas  Razón social o denominación de la sociedad, seguida de las palabras “sociedad por acciones simplificada”, o de las letras S.A.S.;  El domicilio principal de la sociedad y el de las distintas sucursales que se establezcan en el mismo acto de constitución;  El capital autorizado, suscrito y pagado, la clase, número y valor nominal de las acciones representativas del capital y la forma y términos en que estas deberán pagarse;  La forma de administración y el nombre, documento de identidad y facultades de sus administradores. En todo caso, deberá designarse al menos un representante legal.

de Comercio de Bucaramanga, 2013, “Guía Básica Sociedad por acciones Simplificada” [online]. Bucaramanga (Colombia):, Diciembre 05 de 2008, [Noviembre de 2013], Disponible en internet: http://www.camaradirecta.com/index.php 12Cámara

42

2.2.4.1.3.2 Las personas que suscriben el documento de constitución deberán autenticar sus firmas antes que este sea inscrito en el registro mercantil. Esta autenticación podrá hacerse directamente o a través de apoderado, en la Cámara de Comercio del lugar en que la Sociedad establezca su domicilio principal.

2.2.4.1.3.3 El documento privado debe ser inscrito en el Registro Mercantil de la Cámara de Comercio del lugar en que la sociedad establezca su domicilio principal. Adicionalmente, ante la Cámara de Comercio se diligencian los formularios del Registro Único Empresarial (RUE), el Formulario de inscripción en el RUT y se lleva a cabo el pago de lo atinente a matrícula mercantil, impuesto de registro y derechos de inscripción.

2.2.4.1.4 CONSTITUCION EMPRESA TIPO SAS PARA EL PROYECTO

Teniendo en cuenta la información anterior se decidió conformar una empresa tipo SAS con el nombre CONSTRUCTORA MARTINEZ BAUTISTA SAS (Ver TABLA 1 DATOS

MÁS RELEVANTES PARA LA CONSTITUCIÓN DE LA SOCIEDAD DEL PROYECTO TIPO

S.A.S.)

Tabla 1 Datos más relevantes para la constitución de la sociedad del proyecto tipo S.A.S.

Nombre Accionista 1

Mary Andrea Bautista

Nombre Accionista 2

Wilber Oswaldo Martínez

Identificación accionista 1

63.547.706

Tipo

de

documento Cedula de ciudadanía

accionista 1 Identificación accionista 2 Tipo

de

91.078.279

documento Cedula de ciudadanía

accionista 2 43

Razón social

“Constructora

Martínez

Bautista S.A.S.” Domicilio Sociedad

Calle 37 Número 35-37, Bucaramanga, Santander

Capital de constitución

Quince millones de pesos mcte ($15.000.000)

Porcentaje de aportes

Cada accionista aporta el 50%

del

capital

de

constitución Representante legal

Mary Andrea Bautista

2.2.4.2 MARCO LEGAL PARA LA SEGURIDAD INDUSTRIAL Y LA SALUD OCUPACIONAL:

 Resolución 1016 de 1989: Por la cual se reglamenta la organización, funcionamiento y forma de los Programas de Salud Ocupacional que deben desarrollar los patronos o empleadores en el país.  Resolución 1409 de 2012 por la cual se establece el Reglamento de Seguridad para protección contra caídas en trabajo en alturas.  Resolución 2400 de 1979 Por la cual se establecen algunas disposiciones sobre vivienda, higiene y seguridad en los establecimientos de trabajo  Ley 100 Por la cual se crea el sistema de seguridad social integral y se dictan otras disposiciones  Resolución 2013 de 1989 Por la cual se reglamenta la organización y funcionamiento de los Comités de Medicina, Higiene y Seguridad Industrial en los lugares de trabajo

44

 Resolución 1401 de 2007 por la cual se reglamenta la investigación de incidentes y accidentes de trabajo

2.2.4.3 MARCO LEGAL PARA LA EXPEDICION DE LICENCIAS DE CONSTRUCCION

 Decreto 2150 de 1995: Por el cual se suprimen y reforman regulaciones, procedimientos o trámites innecesarios existentes en la Administración Pública.  Ley 388 de 1997: Por medio de la cual se definen las funciones del curador urbano  Resolución 1002 de mayo 25: Adopción del Formulario Único Nacional para la solicitud de Licencias y el Formato de Revisión e Información de Proyectos para la radicación en legal y debida forma de proyectos de construcción y de reconocimiento de la existencia de edificaciones  Decreto 078 de 2008: “Por el cual se compilan los Acuerdos 034 de 2000, 018 de 2002, 046 de 2003 y 046 de 2007 que conforman el Plan de Ordenamiento Territorial del Municipio de Bucaramanga”  Ley 9 de 1989: REFORMA URBANA Por la cual se dictan normas sobre planes de desarrollo municipal, compraventa y expropiación de bienes y se dictan otras disposiciones.  Ley 400 de 1997: Por la cual se adoptan normas sobre Construcciones Sismo Resistentes.

45



Ley 810 de 2003 Por medio de la cual se modifica la Ley 388 de 1997 en materia de sanciones urbanísticas y algunas actuaciones de los curadores urbanos y se dictan otras disposiciones

2.2.4.4 MARCO LEGAL PARA LAS RESPONSABILIDADES AMBIENTALES

 Ley 99 de 1993: Por la cual se crea el MINISTERIO DEL MEDIO AMBIENTE se reordena el Sector Público encargado de la gestión y conservación del medio ambiente y los recursos naturales renovables, se organiza el Sistema Nacional Ambiental -SINA y se dictan otras disposiciones

2.2.4.5 NORMAS TECNICAS

 NSR-10: Para construcciones sismoresistentes  Las dispuestas en el P.OT.  Reglamento técnico del sector de agua potable y saneamiento básico RAS – 2000  Reglamento técnico de instalaciones eléctricas RETIE y la norma 2050 ―código eléctrico colombiano

2.2.5

ESTADO DEL ARTE

46

El sector de la construcción en Bucaramanga es uno de los más consolidados y con mayor proyección en el país que Impulsan el desarrollo urbanístico y social de la ciudad ofreciendo edificios e inmuebles según las necesidades de las personas diversificando comodidades y servicios en sus proyectos. Este afianzamiento genera un proceso de valorización que influye positivamente en la región atrayendo inversionistas nacionales y extranjeros.

Este desarrollo no es solo financiero, desde la óptica social amplía la oferta laboral para personal profesional, técnico y no calificado (Ingenieros, Arquitectos, Supervisores, Ambientalistas, Técnicos del SENA, entre otros), así mismo genera economías informales en los barrios o lugares donde se desarrollan los proyectos; que además traen empresas de vigilancia para sus edificios, brindando una mayor seguridad para estos sectores.

Por experiencia propia se sabe que el censo del DANE prefiere para sus estadísticas los grandes proyectos, rezagando de sus cuentas, el tipo de proyectos multifamiliar de cinco pisos. Y es claro que en el área metropolitana, este tipo de proyectos es bastante común por los pequeños inversionistas debido a las ventajas que ofrece esta inversión desde la disminución de gastos administrativos, debido a que el dueño del predio y de la construcción, normalmente administra y hace la mayoría de gestiones para el proyecto: preventas, ventas, proveedores, contratistas, contratación de personal, pago de nóminas, supervisión de obra, gestiones ante la administración municipal ante la comunidad con las entidades financieras.

Los sistemas constructivos aún son los tradicionales basados en el concreto, mampostería de ladrillo cocido, frisos con cemento y arena y acabados según el 47

mercado objetivo del proyecto. Los tiempos de ejecución para este tipo de obra multifamiliar no superan el año calendario.

El manejo del personal en obra para los proyectos de un edificio de cinco niveles se realiza mayormente bajo la administración del dueño del proyecto. Los trabajos especializados o que requieren de mano de obra calificada como técnicos (instalaciones eléctricas, redes de incendio, plomería, equipos especiales) se subcontrata a todo costo. Los alcances que estos proyectos le dan a la seguridad industrial y la salud ocupacional es precaria y de poco compromiso hacia el trabajador: el contratante se limita a pagar la seguridad social y los riesgos laborales del trabajador. Las supervisiones que hacen los ministerios de protección social y del trabajo a los sistemas integrados de seguridad industrial y salud ocupacional al sector de la construcción en la ciudad están enfocadas en las grandes constructoras donde la cantidad de procesos, trabajadores, y riesgos son mayores.

48

3 METODOLOGIA

Con el fin de cumplir con los objetivos del proyecto, se desarrolla la siguiente metodología:

 Estudio del entorno: se realiza un estudio del sector de la construcción basados en el informe “Estudio de oferta y demanda de vivienda para el área

metropolitana de

Bucaramanga

y Estudio

piloto

B/bermeja”,

CAMACOL 2012. En él se expone una perspectiva general del sector de la construcción a nivel nacional, regional y local, evidenciando las tendencias actuales en el mercado de la construcción. Igualmente se usa información de publicaciones nacionales como diarios de circulación nacional e instituciones expertas en el área  Estudio de Mercado: con base en el Informe Mensual de Ventas de CAMACOL Santander 2012 se estudian las plazas, nichos y mercados del proyecto. Se examinan estos desde la oferta, la demanda, el precio, y desde la producción de acuerdo con la situación socio-económica actual; con el fin de determinar las posibilidades reales del éxito en ventas del proyecto en el mercado.  Estudio Técnico: se determinan y perfilan los diseños necesarios para la construcción y obtener la licencia de construcción, tales como: estudio de suelos, diseño estructural, diseño arquitectónico, diseño de redes eléctricas, acueducto y alcantarillado, redes de gas internas y externas.

49

 Planes de Gestión : se definen los planes de gestión relacionados con las siguientes áreas de conocimiento13: Gestión del proyecto; Gestión del Alcance del proyecto; Gestión del tiempo del proyecto; Gestión de Costos del Proyecto; Gestión de la Calidad; Gestión de los Recursos Humanos; Gestión de las comunicaciones; Gestión de los riesgos; Gestión de las Adquisiciones; Gestión de los Interesados. Adicionalmente se manejarán los

siguientes

planes:

Seguridad

Industrial

y

Salud

Ocupacional;

Financiación; Garantías y Reclamaciones; Gestión del Servicio al cliente  Evaluación Financiera: la evaluación financiera se realiza de acuerdo con los conceptos aprendidos durante la especialización en Evaluación y Gerencia de Proyectos. De acuerdo con el flujo de caja proyectado, el balance general de la empresa y los costos de financiación, en términos constantes, se determina el valor presente neto de acuerdo con el porcentaje de rentabilidad esperado por la empresa y por los inversionistas, con lo cual se puede determinar de una forma acertada si el proyecto es viable financieramente y si ofrecerá la rentabilidad esperada.  Conclusiones de prefactibilidad: de acuerdo con los resultados obtenidos en los diferentes estudios realizados se emiten las conclusiones respecto a la factibilidad del proyecto.

3.1

13

DICCIONARIO DE LA MATRIZ ESTRUCTURA DETALLADA DE TRABAJO

Project Management Institute – PMI project management body of knowledge (pmbok

guide) fifth edition. 2013, p. 61-62 . 50

 Estudio del Entorno: Como está el sector de la construcción a nivel de país, la región y la ciudad  Estudio de mercado: este estudio está compuesto por la estrategia de comercialización y la mezcla de marketing.  Estrategia de comercialización: en la estrategia de comercialización se define el producto a ofrecer con sus especificaciones, producto, plaza, materias primas y precio.  Mezcla de marketing: En la mezcla de marketing se evalúa el mercado desde la oferta, desde la demanda, basados en las estadísticas reportadas por entidades como Camacol, el DANE y el Municipio de Bucaramanga  Estudio Técnico: el estudio técnico está compuesto de los estudios previos, de diseño y construcción.  Estudios Previos: los estudios previos se definen como aquellos que son necesarios para iniciar la etapa de diseño del proyecto. dichos estudios se relacionan en la TABLA 2 ESTUDIOS

PREVIOS

REQUERIDOS

PROYECTO

MARGARITA:

Tabla 2 Estudios previos requeridos Proyecto Margarita

TIPO DE ESTUDIO

DESCRIPCION

PREVIO EN LA EVALUACIÓN DE PREFACTIBILIDAD Estudio legal

En el estudio legal se dejan por sentados los requerimientos legales desde el punto de vista tributario, 51

laboral,

permisos

y

licencia

de

construcción de vivienda. Estudio de Suelos

Se realizan las perforaciones para determinar las características y propiedades portantes del mismo

Factibilidad de Servicios Públicos

Se consulta con

las Empresas Públicas de

Bucaramanga, para determinar la posibilidad de la prestación de los mismos en el proyecto.

Diseño

Se

consideran

los

diseños

arquitectónicos,

estructurales, eléctricos, hidrosanitarios y de gas, y de urbanismo necesarios para la construcción y cuantificación de los costos Construcción

Se discriminan los principales puntos a controlar durante la ejecución, tales como: cronograma, presupuesto e indicadores técnicos de calidad.

Planes de Gestión del

Los planes aquí descritos serán los aplicables al

Proyecto

momento de la construcción del proyecto para su constitución, seguimiento, control, y gestión en todos los niveles de la prefactibilidad

Riesgo

Se identifican los riesgos, se determina la escala de valoración, se determinan vulnerabilidad del riesgo puro y del riesgo residual después de tomar las medidas de administración. Debido a su importancia se menciona como un estudio previo, pero éste se encuentra incluido dentro de los planes de gestión

Seguridad Industrial y

definida como los parámetros que garantizan el cumplimiento de las metas tanto en seguridad 52

Salud Ocupacional

industrial como en el cumplimiento de las políticas definidas por la sociedad

Financiación

Se determina cual será la manera de financiar el proyecto

Garantías y

Se describe el procedimiento adoptado para

reclamaciones

atender las quejas, sugerencias y posventas solicitadas por los clientes

Evaluación financiera

Se evalúa la Rentabilidad y Viabilidad del proyecto desde el punto de vista del inversionista y del proyecto Acta de constitución: Acta para formalizar la

Gerencia de proyectos

existencia

del

Proyecto

realizada

por

el

Patrocinador del Proyecto Plan de gestión del proyecto: se define como el documento de planificación que guía la ejecución y control del Proyecto. Documentación del proyecto: Son los documentos que hacen parte de la gerencia del Proyecto.

Fuente: Elaboración propia

53

4 ESTUDIO DE ENTORNO

4.1

EL SECTOR DE LA CONSTRUCCIÓN EN COLOMBIA.

“Las familias colombianas viven un momento muy particular en materia de vivienda: aunque enfrentan los precios más altos de la historia quieren comprar, pero tienen poco que escoger. Y es que los proyectos se han vendido más rápido de lo que se inician las nuevas construcciones, por lo que la oferta de casas y apartamentos para la venta viene reduciéndose, y lo que se vende es 9,3 por ciento superior a los lanzamientos. Así lo advierte Sandra Forero presidenta de CAMACOL (Cámara colombiana de construcción): Hay un desequilibrio porque la oferta no logra reponerse a la misma velocidad de las ventas, y en consecuencia, los precios reaccionan y terminan ajustándose a un mercado más pequeño, lo cual no es sano. Sin embargo en ese entorno de incertidumbre, el Gobierno revivió hace un par de semanas, en su plan de estímulo a la economía, el subsidio a la tasa de interés para reanimar el sector edificador, que en el tercer trimestre de 2012 cayó 10,5 por ciento14”

La economía Colombiana se encuentra en una fase de desaceleración que ha impactado de manera importante a las grandes ramas productivas, donde la construcción agregada (obras civiles y edificaciones), extracción de minas y canteras y la manufactura se han visto afectadas.

14

Gabriel E. Flórez G. “Se agota la vivienda en el país” Redacción de Economía y

Negocios. Eltiempo.com Sección Economía [27 de abril de 2013] Disponible en internet: http://www.eltiempo.com/archivo/documento/CMS-12766580 54

Desaceleración sectorial observada a lo largo de gran parte del año, expresada en una caída promedio de los indicadores líderes del orden del 11%. (Punto de equilibrio, unidades terminadas por vender (UTV) y rotación de inventarios) y además se incluye un indicador complementario (Ventas/Lanzamientos), que mide el equilibrio del sector en el corto plazo. Ver TABLA 3

COMPORTAMIENTO QUE HAN

TENIDO ESTOS INDICADORES DESAGREGADO POR SEGMENTOS DE PRECIO DURANTE EL ÚLTIMO CUATRIENIO.

Tabla 3 comportamiento que han tenido estos indicadores desagregado por segmentos de precio durante el último cuatrienio

Durante el 2012 se observó una pérdida de dinamismo en la construcción, especialmente en el segmento VIS donde los lanzamientos, ventas e iniciaciones presentaron

una

caída

más

fuerte

en

comparación

con

el

segmento

complementario; sin embargo, en cuanto a la oferta disponible, el segmento No VIS presentó un notable crecimiento, mientras que las VIS muestran estabilidad.

55

Durante el mismo año Santander tuvo una variación anual en Lanzamientos del 40% con respecto al año anterior, es decir que se iniciaron casi el doble de construcciones nuevas, quedando segundo en la lista a nivel nacional después de Boyacá, (Ver ILUSTRACIÓN 5 VARIACIÓN ANUAL DE LANZAMIENTOS POR REGIONES). Ilustración 5 Variación anual de lanzamientos por regiones

4.2

SECTOR DE LA CONSTRUCCIÓN EN SANTANDER.

“Si hay un punto en el que coinciden empresarios, expertos y el gobierno es la escasez de suelo para construir vivienda, que se ha convertido en el cuello de botella, tanto por las dificultades que representa para el desarrollo de proyectos habitacionales

como por la presión que ejerce en los precios finales de la

vivienda.” 56

“En Santander por ejemplo los constructores le están pidiendo a las autoridades la reforma urgente del P.O.T.; que se liberen algunas zonas rurales y se conviertan en urbanas para así construir más viviendas. La escasez de los suelos ha llevado a que los precios de la vivienda se disparen, según el director de Camacol, regional Bucaramanga, Sergio Luna, quien dice que esa tendencia seguirá hasta tanto no se habilite más tierra para edificar15”

”Hoy, en Santander, el precio del metro cuadrado para compra de vivienda nueva oscila entre los 2,8 y 3,7 millones de pesos, lo cual está muy por encima del valor que se debería tener”

La reforma del P.O.T. trae una serie de normas que cambiarían por completo la realización del proyecto, pues dentro de ellas están la disminución del índice de ocupación y de construcción. Para el lote en consideración el cambio en la normatividad exigiría más área disponible para desarrollar el proyecto.

4.3

15

ANÁLISIS DEL ENTORNO ESPECÍFICO

Gabriel E. Flórez G. “Se agota la vivienda en el país” Redacción de Economía y

Negocios. Eltiempo.com Sección Economía [27 de abril de 2013] Disponible en internet:

http://www.eltiempo.com/economia/bienestar/ARTICULO-WEB-

NEW_NOTA_INTERIOR-12766580.html

57

Dentro de los parámetros regulatorios de la construcción de vivienda en “general” en el país, se establecen regulaciones simples, y en algunas ocasiones permisivas, para la construcción de un edificio multifamiliar se deben tener en cuenta los siguientes requisitos:

Teniendo en cuenta que el lote con el que se cuenta tiene un área aproximada de 252 m2, lo estipulado por la curaduría N°2 de Bucaramanga y la decisión tomada según la norma urbanística expedida por la misma entidad es de construir un edificio de 6 pisos (el quinto piso es tipo dúplex) en el cual se construirán 9 apartamentos. Esto se determina mirando las dimensiones y características del lote.

Adicional a la obtención de la norma urbanística se tienen que tramitar otros documentos ante las diferentes entidades gubernamentales como lo son:

 La licencia de construcción en la curaduría  La disponibilidad ante las empresas prestadoras de servicios públicos  Los permisos de rotura de pavimento ante la secretaria de planeación  Permisos de venta del proyecto ante invisbu

58

5 EVALUACIÓN DE MERCADOS 5.1

ESTRATEGIA DE COMERCIALIZACIÓN

El Edificio MARGARITA es una unidad multifamiliar que ofrece viviendas a personas o familias que estén interesadas en adquirir un bien inmueble cómodo, en un barrio estrato 4, con acabados de primera, y a precios menores que la competencia. Debido al subsidio que está ofreciendo el gobierno y los bancos en el país, en el cual ofrecen subsidiar los intereses de créditos hipotecarios para vivienda nueva con precios entre 80 y 190 millones de pesos, se puede aprovechar dicho crédito pues la mayoría de los inmuebles están dentro de este rango y hay mayor posibilidad de las personas para acceder a estos beneficios.

5.2

MERCADOS, SEGMENTOS Y NICHOS DE MERCADO

5.2.1 PRODUCTO

Este es un proyecto de vivienda multifamiliar estrato 4, el cual cuenta con 9 apartamentos de 2 y 3 habitaciones, cuenta con 6 parqueaderos. Estos apartamentos se entregan acabados completamente, con todos los servicios y listos para habitar. Cuentan con sala, comedor, cocina integral, 2 baños y closet en todas las habitaciones.

De los 9 apartamentos se tiene 1 apartamento de dos habitaciones con un área de 46 m2, 6 apartamentos de tres habitaciones de 69,2 m2 y 70,21 m2; dos 59

apartamentos dúplex de 3 habitaciones de 138,41 m2 y 115,4 m2. Ver TABLA 6 ÁREAS GENERALES DE LAS ÁREAS A CONSTRUIR.

El edificio está proyectado sobre la vía principal del barrio la Victoria, es un lote esquinero que facilita la ventilación e iluminación natural de los apartamentos. Por ser un barrio residencial cuenta con buen servicio de transporte público, está ubicado al lado de una iglesia, un centro de recreación, un supermercado y a pocos metros de centro comerciales y el centro de la ciudad.

5.2.1.1 Mercado de las materias primas:

Las materias primas que mayor incidencia tienen sobre el costo directo del proyecto son:  Cemento: Este insumo ha aumento o disminuye de precio de manera inesperada, pero igual se trata de mantener el precio haciendo negociaciones con las empresas desde el momento de inicio de la obra.  Acero de Refuerzo: La empresa realiza negociaciones, donde se entregan grandes anticipos provenientes de aportes de socios con el fin de garantizar precios durante determinado tiempo. Cabe anotar que el precio de éste ítem ha bajado continuamente el presente año.  Ladrillo: Se realizan negociaciones con los proveedores para obtener precio de grandes constructores, debido a trabajos realizados anteriormente con ellos y por referenciación de clientes.  PVC e Insumos eléctricos: Éstos funcionan de la misma manera que el hierro, proveedores con los cuales se realizan negociaciones especiales 60

para obtener la congelación de los precios por determinado tiempo, sin embargo cabe anotar que con este tipo de proveedores no es necesario realizar anticipos. (poder de negociación del cliente).  Acabados: De acuerdo a lo estipulado en la promesa de compraventa con el cliente se hará la negociación con los proveedores de cerámica, enchapes, grifería, ventanería, etc

5.2.2 PRECIO

El precio del metro cuadrado está dado por el nivel de consumo de la ciudad; en Bucaramanga este ha ido en aumento en los últimos años. Actualmente se tiene como referencia un promedio para Bucaramanga de 2,8 millones por m2 de vivienda nueva; para el proyecto Margarita se estima el precio de venta en 2,6 millones por m2, que representa una disminución aproximada del 7% en el precio por m2. Esta disminución en el precio final del m2 de la vivienda se hace con el fin de garantizar las ventas del proyecto de forma rápida y obtener recursos para la financiación de la obra.

5.2.3 PLAZA

Actualmente en el Barrio la Victoria se están ejecutando aproximadamente 6 proyectos con diseño y dimensiones similares al que se analiza en el presente estudio, es por esto que la estrategia en el momento de vender para tener diferenciación con ellos, es la disminución en el precio final de los apartamentos, con acabados iguales o superiores a los de la competencia.

61

5.3

PRODUCCIÓN

Para realizar este proyecto se conformara una sociedad nueva tipo S.A.S. Los miembros de la sociedad

cuentan con experiencia en la construcción de

edificaciones verticales de vivienda de este tipo. Con ello se asegura en buena parte el conocimiento de los procesos necesarios para la realización del proyecto desde la gestión de documentación hasta la atención de posventas. La experiencia y conocimiento en el manejo de personal de obra, atención de proveedores, gestión ante entidades municipales, gestión de materiales y equipos, permiten que la probabilidad de culminación con éxito para los inversionistas y compradores este altamente garantizada.

5.3.1

DEMANDA16

Teniendo en cuenta que el 78.9% de la población de la ciudad de Bucaramanga se encuentran en los estratos 2, 3 y 4 los cuales son el nicho de mercado de nuestro interés por los precios, subsidios y beneficios gubernamentales, se puede pretender que al competir con plaza, precio y un buen producto se obtendrán buenos resultados en las ventas incluso en tiempos de crisis, por el alto porcentaje de posibles clientes que tienen este tipo de proyectos

5.3.2 OFERTA

Análisis de oferta y demanda 2012, para el área metropolitana de Bucaramanga y Barrancabermeja, CAMACOL, 2013,p. 38 16

62

La oferta de vivienda nueva para la ciudad de Bucaramanga está siendo afectada por la escasez de lotes para realizar proyectos multifamiliares.

Esto se ve

reflejado en el alza de los precios de vivienda nueva y el encarecimiento de las casas para demolición.

En los otros tres municipios del área metropolitana,

Piedecuesta, Girón y Floridablanca se observa un mayor dinamismo de la construcción de soluciones familiares.

En la ciudad de Bucaramanga es

apreciable la escasez de predios al punto, que constructoras como Urbanas, HG, Fénix están llegando a toda la periferia de la meseta.

Barrios como San

Francisco, San Alonso, Antonia Santos, la Concordia, y el Norte son los sitios donde hay viviendas amplias para comprar, demoler y construir. ILUSTRACIÓN 6 UNIDADES

DE VIVIENDA TIPO NO

VIS

CULMINADAS

En la

se observa la

tendencia de viviendas NO VIS culminadas para los primeros dos trimestres en el área Metropolitana de Bucaramanga.

El negocio de oferta de vivienda nueva multifamiliar en la ciudad de Bucaramanga se encuentra principalmente en manos de las grandes firmas constructoras muy renombradas a nivel nacional; entre ellas: Marval, Fénix Construcciones, HG constructores, entre otras.

La oferta por parte de éstas empresas incluye la

financiación sin el cobro de intereses de la cuota inicial, pagadera durante el tiempo de construcción de la obra. Igualmente ofrecen a sus clientes incentivos económicos a los clientes mediante el derecho a participar por el cumplimiento en el pago de las cuotas, de sorteos de muebles y electrodomésticos para equipar las viviendas, igualmente, premios de dinero en efectivo.

Es evidente que para Bucaramanga y su área Metropolitana existe una buena oferta inmobiliaria, la cual es muy amplia en cuanto a las características del producto:

63

 metros vendidos por unidad residencial, que está ligado casi que proporcionalmente a la cantidad de habitaciones:

apartaestudios, dos

alcobas o tres alcobas  Distribución de espacios y ambientes del bien inmueble: cantidad de habitaciones, distribución de cocina, estudio, cantidad de baños, balcones, distribución de sala y/o comedor, corredores, etc.  Barrios donde se desarrollan los proyectos: Norte de la ciudad, la Meseta, los otros municipios del área, el Sur.  Características del urbanismo y áreas comunes de las unidades multifamiliares: ascensores, piscinas, sala de juegos, salas de tareas, oratorios, sala de piñatas, sala de lecturas, gimnasios, turcos, jacuzzis, juegos infantiles, portería, circuito de cámaras de seguridad, parqueaderos  Características propias del barrio17: Servicio de transporte público, cercanía con colegios, universidades, bancos, centros comerciales, seguridad propia del barrio, calidad de los vecinos, estratificación, estado de las vías, servicio público de alumbrado, etc.  Facilidades de pago y financiación del inmueble con la empresa constructora y con las entidades bancarias

Todos estos factores son tomados en cuenta por el cliente para tomar una decisión de compra, ya sea desde el punto de vista de inversión o de uso como vivienda propia. El proyecto Margarita, posee todas las características para ser valorado como una excelente inversión por las familias y por las personas deseosas de invertir dinero en bienes inmuebles en busca de su valorización, 17

Los autores: No es una característica propia del producto pero es tomada en cuenta por el cliente como un factor decisorio, más NO definitivo 64

debido a que el producto ofertado se encuentra muy bien ubicado y cuenta con un excelente diseño, a pesar de no contar con las áreas comunes y sociales que ofrecen las grandes constructoras; además se tiene el plus de acceder a un apartamento a un precio menor al ofertado en promedio para la ciudad.

Ilustración 6 Unidades de vivienda tipo no VIS culminadas18

Cámara de comercio de Bucaramanga, “Santander en Cifras” “Construcciòn” [online], Bucaramanga (Colombia), Julio de 2013, (Citado Noviembre de 2013), Disponible en internet: http://www.sintramites.com/temas/indicadoresantander/indicadores/viviendanovis2013.htm 18

65

Por otra parte, hay un aumento de licenciamiento de permisos de construcción en un 21% para proyectos de tipo multifamiliar, entre los meses de Agosto de 2012 y Agosto de 2013, para el área metropolitana de Bucaramanga como se observa en la ILUSTRACIÓN 7. Para el año corrido a Agosto de 2013, éste aumento de licenciamiento en la vivienda multifamiliar es del 73,9%.

Este aumento en el

licenciamiento se debe principalmente a la próxima reforma del Plan de Ordenamiento Territorial (P.O.T.) que trae una disminución considerable en la reducción de los índices de construcción y ocupación.

Ilustración 7 Área licenciada para construcción en el A.M. de Bucaramanga

66

6 ESTUDIO TÉCNICO

En este capítulo se desarrollan las variables técnicas que permiten encontrar la forma más adecuada y eficiente de ejecutar el proyecto planteado, dentro de las variables estudiadas están:

 La localización más adecuada para el proyecto en base a factores que condicionen su mejor ubicación.  Las características con que cuenta la zona de influencia donde se ubicará el proyecto.  Dimensionamiento y distribución de las áreas útiles y públicas  Especificar el presupuesto

de

inversión,

dentro del cual queden

comprendidos los recursos materiales, humanos y financieros necesarios para su operación.  Los diseños arquitectónicos, estructurales, hidrosanitarios, eléctricos y demás variables. 

6.1

LOCALIZACION

El proyecto se localizará en la ciudad de Bucaramanga, en la carrera 21 # 67 – 89 Barrio La Victoria en un lote con un área de 252 m2.

67

Se plantea desarrollar el proyecto en el predio ubicado en la Carrera 21 con 67 esquina del Barrio La Victoria de la ciudad de Bucaramanga, en un lote con área de 252 m2, para el diseño de la construcción de un edificio de 6 pisos (último piso dúplex) con 9 apartamentos y 6 parqueaderos.

Se tendrán en cuenta en la selección del lote cuatro características:

 Características del inmueble: Se relaciona con las especificaciones del área y del terreno, tales como: la topografía, calidad y condiciones del suelo, servidumbres, retiros con quebradas, líneas de alta tensión, proximidades al perímetro

urbano,

disponibilidad

de

servicios

públicos,

exigencias

constructivas en infraestructura de vías troncales o primarias, colectores, obligaciones de dotación y equipos comunitarios.  Normatividad específica: En cada municipio existe un estatuto de usos del suelo, urbanismo y construcción. En el se establecen los índices de construcción y ocupación. Determina las obligaciones complementarias a la construcción del proyecto como porcentaje de áreas a ceder, el número de metros comunitarios o colectivos que se deben construir; la relación de parqueaderos privados y públicos según la tipología de construcción, retiros con vecinos, quebradas, ejes de vía, etc. 

Vías obligadas y paramentos: es importante conocer las afectaciones viales de un inmueble, según los planes viales presentes y futuros, y los paramentos respecto a las vías existentes.

68

6.2

DIMENSIONES DEL LOTE

Después de determinado el lote en el cual se va a construir y mirando que cumpla con todas las especificaciones requeridas se entra a mirar las medidas o dimensiones del lote.

Para la construcción del edificio se cuenta con un lote que tiene 12 metros de frente y 21 metros de fondo ubicado en el barrio la Victoria en la ciudad de Bucaramanga. Ver TABLA 4.

Tabla 4 Características del lote a edificar

AREA BRUTA DEL LOTE AREAS DE CESION ANTEJARDIN) AREA NETA DEL LOTE

CANTIDAD (M2) 252

DIMENSIONES (M) 12*21

90 162

3*21 +3*9 9*18

(COMO

Los índices de ocupación y construcción, los cuales se definen como la forma de medir el aprovechamiento de un predio especifico, se utilizaron en este estudio para calcular el área construible del proyecto. Ver TABLA 5.

Tabla 5 Índices de ocupación y construcción para el predio en estudio INDICES i.

OCUPACION

0,70

69

AREA MAXIMA DE OCUPACIÓN (m2) 176,40

I.

CONSTRUCCION

7,00

AREA DE CONSTRUCCIÓN MAXIMA (m2) 1764,00

Tabla 6 Áreas Generales de las áreas a construir NIVEL

DESCRIPCION

TIPOLOGIA

AREA CONSTRUIDA (M2)

AREA LIBRE (M2)

PISO 1

APTO 101

A

46

0

PARQUEADEROS

F

88,2

117,8

SUBTOTAL PISO 2

PISO 3

PISO 4

PISO 5

PISO 6

*

134,2

117,8

APTO 201

B

70,21

0

APTO 202

C

69,2

0

Z. COMÚN

16,71

0

SUBTOTAL

156,12

0

APTO 301

B

70,21

0

APTO 302

C

69,2

0

Z. COMÚN

16,71

0

SUBTOTAL

156,12

0

APTO 401

B

70,21

0

APTO 402

C

69,2

0

Z. COMÚN

16,71

0

SUBTOTAL

156,12

0

APTO 501*

D

70,21

0

APTO 502*

E

69,2

0

Z. COMÚN

16,71

0

SUBTOTAL

156,12

0

APTO 501*

D

58,2

12,25

APTO 502*

E

46,2

15,58

Z. COMÚN

3,21

0

SUBTOTAL

107,61

27,83

TOTAL

866,29

145,63

APTOS DUPLEX

70

Teniendo en cuenta la norma urbanística que se rige por el P.O.T actual, se proyectar diseñar un edificio de 6 pisos teniendo en cuenta el área construible y vendible. Con el área vendible por piso y con la distribución de áreas realizadas del estudio arquitectónico preliminar se tiene la distribución de la TABLA 6. Los apartamento tienen áreas entre 46 mts2 y 130 mts2 para este ultimo se toma el valor del piso 5 y piso 6 que hacen parte del apartamento 501.

6.3

PLANOS PLANTAS Y ELEVACIONES

Para realizar el diseño arquitectónico se tienen en cuenta las necesidades de los posibles compradores, guiándose por la segmentación de mercados y siguiendo las normas estipuladas y exigidas por la curaduría para conseguir la aprobación de los mismos. Como complemento a la TABLA 6 se adjuntan

LAS ILUSTRACIÓN

8,

ILUSTRACIÓN 9, ILUSTRACIÓN 10, ILUSTRACIÓN 11 que corresponde al diseño arquitectónico del edificio multifamiliar.

71

Ilustración 8 Fachada Principal Edificio Margarita

72

Ilustración 9 Fachada Lateral Edificio Margarita

73

Ilustración 10 Planta Primer Piso Edificio Margarita

74

Ilustración 11 Planta General Piso Tipo Edificio Margarita

75

6.4

MANO DE OBRA

El presupuesto de mano de obra, al igual que los otros recursos, debe determinarse de forma global, es decir, estimando un número correspondiente de operarios para toda la duración de la obra.

El proyecto requiere personal administrativo y operativo seleccionado con anticipación a la ejecución de la obra, siguiendo un proceso de selección que cumpla con las aptitudes y competencias del cargo requeridas.

A continuación de relaciona el personal administrativo y operativo con dedicación necesaria para la obra. Por tratarse de un proyecto pequeño el cargo de Gerente General será realizado por el director de obra. Ver TABLA 7 PERSONAL REQUERIDO EN OBRA

y TABLA 8 PERSONAL ADMINISTRATIVO

Tabla 7 Personal mínimo requerido en obra

PERSONAL REQUERIDO EN OBRA DESCRIPCION CANTIDAD DIRECTOR DE OBRA 1 INGENIERO RESIDENTE 1 MAESTRO DE OBRA 1 OFICIALES DE OBRA 5 AYUDANTES DE OBRA 15 TECNICO ELECTRICO 1 AYUDANTES ELECTRICOS 2 TECNICO PLOMERO 1 ALMACENISTA 1 AYUDANTES PLOMERIA 2 76

DEDICACIÓN 50% 100% 100% 100% 100% 50% 100% 50% 100% 100%

MÍNIMO

Tabla 8 Personal Administrativo

DESCRIPCION DIRECTOR DE OBRA SECRETARIA CONTADOR

6.5

PERSONAL ADMINISTRATIVO CANTIDAD 1 1 1

DEDICACIÓN 50% 100% 5%

MATERIAL, HERRAMIENTA Y EQUIPO

Para la cuantificación en la evaluación financiera, el precio de los materiales las herramientas y equipos está incluido en el precio total por actividad al igual que el de la mano de obra es por esto que en el presupuesto no se encontrara un ítem dedicado a estos. Se tratan de valores globales. Con ello se busca facilitar la evaluación por cuenta del descarte de las depreciaciones de la herramienta y los equipos

6.6

DISPONIBILIDAD DE SERVICIOS PUBLICOS

La prestación de servicios está bajo la regulación que sobre cada sector realizan las comisiones de Regulación y la inspección vigilancia y control que sobre la prestación de estos servicios realiza la superintendencia de servicios públicos domiciliarios. En Bucaramanga las empresas prestadoras de servicios públicos con las siguientes: 77

 La electrificadora de Santander (ESSA): Servicio de energía  Acueducto Metropolitano de Bucaramanga (AMB): Servicio de Agua  Empresa Pública de Alcantarillado de Santander (EMPAS): Servicio de alcantarillado  Gasoriente: Servicio de gas

6.7

PRESUPUESTO

El presupuesto para la construcción del edificio multifamiliar Margarita, donde se detallan las actividades a realizar y se presentan los costos directos e indirectos están consignados en la TABLA 9 PRESUPUESTO

DE OBRA

EDIFICIO MULTIFAMILIAR

MARGARITA.

Tabla 9 Presupuesto de obra Edificio Multifamiliar Margarita

PRESUPUESTO 1. COSTOS DIRECTOS 1 PRELIMINARES 2 MOVIMIENTO DE TIERRA 3 CIMENTACIÓN

PRECIO TOTAL $ 12.721.800 $ 9.541.350 $ 31.804.500

4 5 6 7 8 9

$ 190.827.000 $ 25.443.600 $ 44.526.300 $ 9.541.350 $ 44.526.300 $ 47.706.750

ESTRUCTURA MAMPOSTERIA FRISO MORTERO PISOS Y ENCHAPES INST. HIDRAULICAS, SANITARIAS Y GAS 78

10 11 12 13 14 15 16

INSTALACIONES ELECTRICAS MUEBLES Y APARATOS SANITARIOS CARPINTERIA METALICA ESTUCO Y PINTURA CUBIERTA EQUIPOS Y HERRAMIENTAS GASTOS VARIOS TOTAL COSTOS DIRECTOS

$ 47.706.750 $ 11.449.620 $ 47.706.750 $ 19.082.700 $ 31.804.500 $ 5.724.810 $ 5.088.720 $ 636.090.000

2. COSTOS INDIRECTOS 1 ESTUDIOS Y DISEÑOS 2 DERECHOS E IMPUESTOS 3 GASTOS LEGALES Y NOTARIALES 4 DISPONIBILIDAD DE SERVICIOS PUBLICOS 5 GASTOS GENERALES 6 OTROS EGRESOS 7 TERRENO TOTAL COSTOS INDIRECTOS

$ 21.244.845 $ 5.681.724 $ 25.287.600 $ 6.565.000 $ 11.550.000 $ 143.482.480 $ 250.000.000 $ 465.315.526 1.099.901.649

TOTAL COSTOS

El desglose de los costos inidirectos consignados en la TABLA 9 PRESUPUESTO OBRA

DE

EDIFICIO MULTIFAMILIAR MARGARITA se encuentra especificado en la TABLA 24

ANÁLISIS DE LA INVERSIÓN Y DE LOS EGRESOS PARA LA ALTERNATIVA 2: ESCENARIO CON FINANCIACIÓN DEL PROYECTO MARGARITA

A continuación se presenta en la TABLA 10 el cronograma de construcción del edificio Multifamiliar Margarita, donde se presenta la duración de cada actividad, el peso de la misma, y el porcentaje ejecutado de cada actividad en cada período del proyecto. Al final de la Tabla se consigna un porcentaje (%) de avance parcial de la obra que se calcula como la relación entre la sumatoria del costo de las actividades 79

ejecutadas en un periodo y el valor total de los costos directos de la obra. Por ejemplo para el mes 7 del proyecto los egresos de la construcción corresponden a las actividades de: cimentación ($6.360.900,00), estructura ($ 57.248.100,00), instalaciones

hidráulicas

y

gas

($7.156.012,50),

instalaciones

eléctricas

($7.156.012,50), Equipos y herramientas ($ 572.481,00), y otros egresos ($ 407.097,60), para un total de $ 78.900.604 que dividido entre los costos directos $636.090.000 da como resultado un avance en el mes de 12,74% y un avance acumulado de 21,88%.

80

6.8

CRONOGRAMA DE LA OBRA

Tabla 10 Cronograma de construcción de la obra FLUJO DE COSTOS DIRECTOS

MES MES 5 6 05/m 05/ju 05/abr/ ay/20 n/20 2014 14 14 MES 4

AVANCE DE OBRA $ 636.090.000

MES MES MES MES 7 8 9 10 05/ju 05/ag 05/se 05/oc l/201 o/20 p/20 t/201 4 14 14 4

MES 11 05/n ov/2 014

MES 12 05/di c/201 4

MES 13 05/e ne/2 015

MES 14 05/fe b/20 15

MES 15 05/m ar/20 15

% ejecutado19 100%

PRELIMINARES EDIFICACION

$ 12.721.800

2,00%

$ 12.721.800

% AVANCE DE LA ACTIVIDAD (ESTIMADO)

MOVIMIENTOS DE TIERRA

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

100% $ 9.541.350

1,50%

$ 9.541.350

% AVANCE DE LA ACTIVIDAD (ESTIMADO)

CIMENTACION

80% $ 31.804.500

5,00%

20%

$ 31.804.500 -

% AVANCE DE LA ACTIVIDAD (ESTIMADO)

ESTRUCTURA

30% $ 190.827.000

30,00%

$ 190.827.000 -

15% $ 25.443.600

4,00%

$ 25.443.600 -

-

% AVANCE DE LA ACTIVIDAD (ESTIMADO)

19

30%

10%

-

% AVANCE DE LA ACTIVIDAD (ESTIMADO)

MAMPOSTERIA

30%

20%

25%

25%

15%

20%

25%

Los autores: Se calcula como el valor de la actividad dividido entre el valor total de los costos directos

81

15%

25%

15%

FRISOS

$ 44.526.300

7,00%

$ 44.526.300 -

-

-

-

% AVANCE DE LA ACTIVIDAD (ESTIMADO)

MORTEROS

25% $ 9.541.350

1,50%

$ 9.541.350 -

-

-

35%

50% $ 44.526.300

7,00%

$ 44.526.300 -

-

% AVANCE DE LA ACTIVIDAD (ESTIMADO)

INST. HIDRAULICAS, SANITARIAS Y GAS

12%

$ 47.706.750

7,50%

15%

12% $ 47.706.750

7,50%

-

15%

15%

15%

15%

15%

15%

15%

15%

15%

$ 47.706.750 -

$ 11.449.620

1,80%

$ 11.449.620 -

-

-

-

-

-

-

$ 50.887.200

8,00%

$ 50.887.200 -

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

30%

$ 47.706.750

7,50%

$ 47.706.750 -

-

-

-

-

5%

$ 19.082.700

3,00%

$ 19.082.700 -

-

-

30%

20%

5,00%

$ 31.804.500 -

-

82

-

20%

20%

20%

-

-

-

10%

-

-

-

-

-

-

-

15%

-

-

40%

40%

-

40% $ 31.804.500

30%

60%

-

% AVANCE DE LA ACTIVIDAD (ESTIMADO)

CUBIERTA

-

40%

% AVANCE DE LA ACTIVIDAD (ESTIMADO)

ESTUCO Y PINTURA

-

20%

% AVANCE DE LA ACTIVIDAD (ESTIMADO)

CARPINTERIA METALICA

-

13%

% AVANCE DE LA ACTIVIDAD (ESTIMADO)

CARPINTERIA DE MADERA

-

13%

% AVANCE DE LA ACTIVIDAD (ESTIMADO)

MUEBLES Y APARATOS SANITARIOS

-

50%

$ 47.706.750 -

% AVANCE DE LA ACTIVIDAD (ESTIMADO)

INSTALACIONES ELECTRICAS

-

-

5%

-

% AVANCE DE LA ACTIVIDAD (ESTIMADO)

PISOS Y ENCHAPES

35%

-

40%

10%

10%

% AVANCE DE LA ACTIVIDAD (ESTIMADO)

EQUIPOS Y HERRAMIENTAS

5% $ 5.724.810

0,90%

PORCENTAJE DE AVANCE PARCIAL PORCENTAJE DE AVANCE ACUMULADO

$ 5.088.720 $ 636.090.000

0,80% 100,00%

12%

12%

15%

15%

12%

12%

5%

2%

$ 5.724.810 -

% AVANCE DE LA ACTIVIDAD (ESTIMADO)

GASTOS VARIOS

10%

8%

8%

8%

8%

8%

8%

8%

9%

9%

9%

9%

3,56%

5,91 12,40 12,02 13,80 12,47 % % % % %

3,56%

9,47 21,88 33,90 47,70 60,17 69,99 80,60 91,84 97,95 99,26 % % % % % % % % % %

8%

6,11 %

1,31 % 0,74%

$ 5.088.720 $ 636.090.000

83

9,82 10,61 11,24 % % %

100,0 0%

7 PLANES DE GESTION

A Continuación se desarrollan los planes de gestión sugeridos por la quinta versión del PMBOK para las diez áreas del conocimiento que el PMI tiene definidas:

 La gestión de la integración de los diferentes procesos de un proyecto  La gestión sobre el alcance del proyecto  La gestión del tiempo  La gestión de los costos  La gestión de la calidad  La gestión de los recursos humanos  La gestión de las comunicaciones  La gestión de los riesgos  La gestión de las adquisiciones.  La Gestión de los interesados

7.1

GESTION DE LA INTEGRACION

84

El área de conocimiento de la Gestión de la Integración describe aquellos procesos dedicados a integrar conceptos relacionados con varias áreas del conocimiento dentro de los grupos de procesos de Dirección del Proyecto.

La naturaleza integradora y de la Dirección de Proyectos puede comprenderse mejor si se piensa en las demás actividades que se llevan a cabo al realizar un proyecto, algunas de las actividades realizadas por el Equipo de Dirección del Proyecto son :Analizar y comprender el alcance, Documentar los criterios específicos de los requisitos del producto, Preparar la estructura de desglose del trabajo, Medir y supervisar el estado, los procesos y los productos del proyecto, Analizar los riesgos del proyecto

A manera de ejemplo se muestra una plantilla que se propone para desarrollar el Acta de Constitución, documento que autoriza formalmente el proyecto y documenta los requisitos iniciales que satisfacen las expectativas y necesidades de los interesados, dicha Acta es el reconocimiento de la existencia del proyecto (Ver Tabla 11).

Tabla 11 Acta de constitución del proyecto 1.

INFORMACIÓN DEL PROYECTO

Nombre Proyecto:

del

EDIFICIO MARGARITA

Inversionista del proyecto: (responder las siguientes preguntas)



¿Qué

departamento es más importante en este proyecto? (Ingrese uno.)

Departamento Administrativo y Financiero

85

 ¿Quién es el inversionista del proyecto? 

Constructora Martínez Bautista.

 ¿Es un proyecto empresarial?

 Departamento de proyectos

SI Departamento Administrativo Financiero, Departamento de Operativo

2. STAKEHOLDERS (Grupos de Interés) Nombre

Departamento

Teléfono

E-mail

6453852

[email protected]

* Gerente Proyecto:

de

Wilber Martinez Remolina

* Director Proyecto

del

Wilber Martinez Remolina

Operaciones

6453852

[email protected]

Oscar Dario Bautista

Compras y Adquisiciones

6453852

[email protected]

Ingeniero Residente

Dario Bautista

Operaciones

6453852

[email protected]

Contratista

Belarmino Salazar

Operaciones

6453852

[email protected]

Proveedores de Concreto

Prevesa

Compras

Proveedores de Materiales

Aldía

Proveedores de Formaleta y Equipo

Formacol

Proveedores de Perfilería Metálica

Aluvidrios

Proveedor de Carpintería de Madera

Alvares Cocinas y closet

* Gerente Funcional de Compras Otros:

y

6400163

y

6573000

y

6337821

y

6302616

y

6819693

Adquisiciones Compras Adquisiciones Compras Adquisiciones Compras Adquisiciones Compras Adquisiciones

86

3. CONTACTOS DE VENDEDOR Si un vendedor está implicado en el desarrollo de esta Acta, proporcione la información apropiada del contacto

NOMBRE

COMPANIA

TELEFONO

CEMEX CONCRETOS EL NORTE DISTRIBUCIONES CBIA ALDÍA GACIA VEGA LTDA FORMACOL METALUR ALUVIDRIOS WILFONN ALVARES COCINAS Y CLOSET LINEA ITALIANA

E-mail

6400163 3165294605 6573000 6305555 6337821 6710361 6711385 6302616 6331516 6819693 6575197

4. Descripción del proyecto

* Propósito del Proyecto / Justificación de Proyecto : Propósito: El proyecto se diseña para aprovechar la oportunidad de inversión en vivienda que se está presentando en la población de la ciudad de Buacaramanga , impulsada por los subsidios del gobierno y las bajas tasas de interés que ofrece las entidades bancarias. La Justificación: Se debe llevar a cabo el Proyecto Edificio Margarita por ser un proyecto rentable.

* Descripción del Proyecto: El Proyecto consiste en el DISEÑO Y ELABORACION DE UN PROYECTO DE VIVIENDA MULTIFAMILIAR EN LA CIUDAD DE BUCARAMANGA, EN LA ETAPA DE PREFACTIBILIDAD.

* Declaración clara de lo que no incluirá este proyecto No se incluye : Planos, diseños, maqueta, render, análisis de precios unitarios, memorias de cálculo * El éxito del proyecto

87

5. Información Financiera de los Recursos Responda cada uno de los ítems en la parte de abajo. Fuente De Financiamiento: Las fuente de financiamiento planeadas para el proyectos son de socios y fuentes bancarias.

6. Supuestos Se muestran los más relevantes 

El proyecto tiene buena aceptación ante la comunidad



Que amplien el plazo de subsidios por parte del Gobierno



Que los materiales para la obra civil mantegan el precio hasta finales del 2014



Que las entidades financieras mantengan bajas las tasas para los creditos de vivienda

7. Entregables Se entrega el estudio a nivel de prefactibilidad de un Edificio de 5 pisos con 9 apartamentos, en la ciudad de Bucaramanga en la etapa de prefactibilidad. Se entrega un informe final donde se contemplarón los estudios del entorno, mercado, técnico, legal, financiero y el plan de gestión de proyectos con sus respectivas conlcusiones, listo para la iniciar la etapa de factibilidad..

8. Versión y Fecha Versión : 0.0 Fecha: 9 de Octubre de 2013

7.2

GESTION DEL ALCANCE

88

El alcance del proyecto puede definirse como los requerimientos y características de los productos y trabajo necesario para la realización del proyecto, determinando con precisión qué se entrega, qué no incluye y sus limitaciones. El presente proyecto pretende entregar el Diseño y elaboración de un proyecto de vivienda multifamiliar en la ciudad de Bucaramanga en la etapa de Prefactibilidad.

El estudio a entregar consta del diseño de un edificio de cinco pisos, 9 apartamentos con áreas de 46 m2 a 138,41 m2, de dos y tres habitaciones, 2 baños, cocina, sala-comedor, hall, parqueadero (opcional), totalmente terminados con acabados propios de estrato 4. El apartamento de 130 mts es el 501 en el que se tiene en cuenta el área del 5 y el 6 piso como se observa en la tabla 6. Se realizan diferentes estudios en cuanto a las alternativas de diseño y construcción, estudio de mercados donde se evalúa la oferta y la demanda con fuentes secundarias, estudio técnico, del entorno, legal y estudio financiero donde se identifican las diferentes alternativas de financiamiento, ya sea con fuentes propias o con créditos bancarios. Todo lo anterior con el fin de brindar soporte para la toma de decisiones a los futuros inversionistas. La entrega del proyecto no incluye: Planos, diseños, maqueta, vistas en tres dimensiones, análisis de precios unitarios y memorias de cálculo, por ser etapa de prefactibilidad

Una de las limitaciones en la formulación del proyecto es el mantener los precios en los materiales y mano de obra del año 2013 que afecta el presupuesto en años posteriores. Otra limitación es el mantener las cifras proporcionadas por entidades como CAMACOL, DANE, BANCO DE LA REPUBLICA, entre otras, que afectan

89

los datos tenidos en cuenta en los estudios de entorno y de mercados del proyecto. La Estructura de Desglose de Trabajo (EDT) o WBS (ver ILUSTRACIÓN 12 WBS EDIFICIO MARGARITA) es una de las salidas en la Gestión del Alcance, estructura desglosada de trabajo orientado a la entrega de los elementos del proyecto que organiza y define el alcance del mismo y su intención no es representar el alcance total del proyecto específico, se usa para desarrollar o confirmar un entendimiento común del alcance del proyecto. Ilustración 12 WBS EDIFICIO MARGARITA WBS EDIFICIO MARGARITA PRELIMINARES

ESTUDIOS TECNICOS Y DISENOS

Estudio de mercados

Estudio de suelos

Preliminares

Estudio legal

diseno arquitectonico

Excabaciones

Estudio financiero

diseno estructural

Estructura

diseno hidraulico

Mamposteria

diseno sanitario

Frisos

diseno electrico

Mortero pisos

Presupuesto, programacion y control

Cubierta

VENTAS

EJECUCION

Instalaciones hidraulicas y sanitarias Muebles y aparatos sanitarios Estuco muros Enchapes Pintura Carpinteria metalica Carpinteria madera Instalaciones electricas Adicionales

90

ESCRITURACION

ENTREGA

7.3

GESTION DEL TIEMPO

Esta gestión incluye los procesos necesarios para lograr la conclusión del proyecto a tiempo los cuales son la definición, el establecimiento de la secuencia, la estimación de los recursos y la estimación de la duración de las actividades; el desarrollo y el control del cronograma.

El Plan de Gestión del Cronograma del Proyecto de Construcción de Vivienda Multifamiliar conjuga los componentes de tiempo, duración, secuencialidad y peso de cada actividad. (Ver tabla 10). Además se integra el cronograma de ventas del proyecto ver TABLA 12 CRONOGRAMA

DE

VENTAS EDIFICIO MULTIFAMILIAR MARGARITA

donde se proyectan el momento en que se realizarán los negocios por las unidades inmobiliarias, y el de recaudos ver TABLA 13 CRONOGRAMA DE RECAUDOS DE CUOTAS INICIALES

donde se programa mes a mes las entradas de dinero por

cuenta de los pagos de las cuotas mensuales correspondientes a las cuotas iniciales de cada inmueble.

91

MES 13

MES 14

MES 15

MES 5

MES 12

MES 4

MES 11

PLAN DE UNIDADES VENTAS VENDIDAS

MES 10

Tabla 12 Cronograma de Ventas Edificio Multifamiliar Margarita

$0

$0

$0

$ 119.600.000

$ 0

$ 0

$ 0

$ 0

$ 0

$ 0

$ 182.546.000

$0

$0

$0

$ 0

$ 0

$ 0

$ 0

$ 0

$ 0

$0

$0

$0

$ 0

$ 0

$ 0

$ 0

$ 0

$ 0

MES 6

MES 7

MES 8

MES 9 101

1

TIPO A

$0

$0

0 3

TIPO B

201

301

$ 182.546.000

401

$ 182.546.000

0 3

TIPO C

202

302

$ 179.920.000

402

$ 179.920.000

$ 179.920.000

0

501

1

TIPO D

$0

$0

$0

$ 333.866.000

$0

$0

$ 0

$ 0

$ 0

$ 0

$ 0

$ 0

$0

$0

$0

$0

$0

$0

$ 0

$ 0

$ 0

$ 0

$ 0

$ 0

$ 300.040.000 P

$0

$ 0

$ 0

$ 0

$ 0

$ 0

$ 0

$ 0 $ 0

$ 0 $ 0

$ 0 $ 0

$ 0 $ 0

$ 0 $ 0

$ 0 $ 0

0

502

1

TIPO E

$0 6

TIPO F TOTAL VENDIDO

P

$0 P

$0 P

$0 P

P

$ 10.000.000

$ 10.000.000

$ 10.000.000

$ 10.000.000

$ 10.000.000

$ 10.000.000

$ 372.466.000

$ 372.466.000

$ 372.466.000

$ 343.866.000

$ 310.040.000

$ 129.600.000

92

Tabla 13 Cronograma de Recaudos de cuotas iniciales RECAUDOS CUOTAS INICIALES

VENTAS TOTAL C.I

30 % 10 %

SEPARACION

MES 4

MES 5

MES 6

MES 7

MES 8

MES 9

$ 372.466.000 $ 111.739.800 $ 11.173.980

$ 372.466.000 $ 111.739.800 $ 11.173.980

$ 372.466.000 $ 111.739.800 $ 11.173.980

$ 343.866.000 $ 103.159.800 $ 10.315.980

$ 310.040.000 $ 93.012.000

$ 129.600.000 $ 38.880.000

$ 9.301.200

$ 3.888.000

MES 10 $0

MES 11 $0

MES 12 $0

MES 13 $0

MES 14 $0

MES 15 $0

$0

$0

$0

$0

$0

$0

$ 1.900.904.000 $ 570.271.200

$0

$0

$0

$0

$0

$0

$ 57.027.120 0

PLAN DE RECAUDOS

0

MES

4

$ 11.173.980

MES

5

$ 9.142.347

$ 11.173.980

MES

6

$ 9.142.347

$ 10.056.582

$ 11.173.980

MES

7

$ 9.142.347

$ 10.056.582

$ 11.173.980

$ 10.315.980

MES

8

$ 9.142.347

$ 10.056.582

$ 11.173.980

$ 11.605.478

$ 9.301.200

MES

9

$ 9.142.347

$ 10.056.582

$ 11.173.980

$ 11.605.478

$ 11.958.686

$ 3.888.000

MES

10

$ 9.142.347

$ 10.056.582

$ 11.173.980

$ 11.605.478

$ 11.958.686

$ 5.832.000

$0

MES

11

$ 9.142.347

$ 10.056.582

$ 11.173.980

$ 11.605.478

$ 11.958.686

$ 5.832.000

$0

$0

MES

12

$ 9.142.347

$ 10.056.582

$ 11.173.980

$ 11.605.478

$ 11.958.686

$ 5.832.000

$0

$0

$0

MES

13

$ 9.142.347

$ 10.056.582

$ 11.173.980

$ 11.605.478

$ 11.958.686

$ 5.832.000

$0

$0

$0

$0

MES

14

$ 9.142.347

$ 10.056.582

$ 11.173.980

$ 11.605.478

$ 11.958.686

$ 5.832.000

$0

$0

$0

$0

$0

MES

15

$ 9.142.347

$ 10.056.582

$ 11.173.980

$ 11.605.478

$ 11.958.686

$ 5.832.000

$0

$0

$0

$0

$0

$0

$ 59.769.072

$ 111.739.800 $ 260.726.200 $ 372.466.000

$ 111.739.800 $ 260.726.200 $ 372.466.000

$ 111.739.800 $ 260.726.200 $ 372.466.000

$ 103.159.800 $ 240.706.200 $ 343.866.000

$ 93.012.000

$ 38.880.000

$0

$0

$0

$0

$0

$0

$ 570.271.200

$ 217.028.000 $ 310.040.000

$ 90.720.000

$0

$0

$0

$0

$0

$0

$ 129.600.000

$0

$0

$0

$0

$0

$0

$ 1.330.632.800 $ 1.900.904.000

TOTALES CI SUBROGACIO N

$ 11.173.980 $ 20.316.327 $ 30.372.909 $ 40.688.889

93

$ 51.279.587 $ 57.825.072 $ 59.769.072 $ 59.769.072 $ 59.769.072 $ 59.769.072 $ 59.769.072

7.4

GESTION DE LOS COSTOS

Los costos del proyecto se clasifican en dos grupos: Directos e indirectos, como se muestra en el presupuesto de la tabla 9, con los cuales se establece la Línea Base de Costos para que en la ejecución del proyecto se puedan determinar las desviaciones en tiempo y presupuesto.

Una vez conocidos los costos de las actividades en cada uno de los periodos, se puede construir el presupuesto mes a mes en todo el horizonte de tiempo del proyecto partiendo de la programación realizada en las tablas 10 y 12.

Los estudios realizados durante el diseño del proyecto han recopilado los datos de costos que alimentan el estudio financiero del proyecto, considerados datos estimados por ser un estudio de Prefactibilidad.

La Curva “S” mostrada en la Ilustración 13 es la representación gráfica de los costos acumulados (como inversión no corriente, es decir a la inversión total se le descuenta la caja menor) dando como resultado la Línea base del presupuesto que sirve para calcular las desviaciones en costo y en tiempo y hacer seguimiento y control del presupuesto estimado en la etapa de planeación.

94

Ilustración 13 Curva "s" del proyecto multifamiliar Margarita

95

En el estudio de prefactibilidad del proyecto Edificio Margarita sólo se puede entregar la Línea Base del presupuesto, porque la línea base del valor real y el valor ganado sólo se conoce en la etapa de ejecución.

7.5

GESTION DE LA CALIDAD

La calidad se encuentra en el servicio, los productos entregados, en los trámites administrativos (facturación, envíos, etc.) y la satisfacción del cliente.

En el Plan de Gestión de Calidad describe como se implementa al equipo de Dirección del Proyecto la política de calidad, el cómo tratar el control de calidad, aseguramiento y proceso de mejora continua para el proyecto.

 Elaboración, revisión y aprobación del documento: el Comité de calidad conformado por el Director de obra y

Residente de obra, que para el

proyecto Edificio Margarita se plantea visita al proyecto una vez al mes, implementar el Manual de calidad que es conformado por las políticas, objetivos y la plantilla diseñada y planteada para el proyecto en estudio, el cual será revisada por el Gerente del Proyecto y aprobada por el Auditor Externo contratado para esta función.  El Director del Proyecto asesorado por el Auditor externo se responsabiliza en conservar el Manual de Calidad original y distribuirlo al personal involucrado en el proyecto.

96

 Control de cambios: cada vez que se reúna el Comité se registra la versión que corresponde a la fecha de actualización.

Para el proyecto se presenta la Plantilla para llevar a cabo el Control de Calidad:

Tabla 14 formato para control de calidad del proyecto Nombre del proyecto:

EDIFICIO MARGARITA

Preparado por:

Mary Bautista

Propietario:

CONSTRUCTORA MARTINEZ BAUTISTASAS.

Cliente:

Comprador

Numero de Documento:

El Rut o Nit del Comprador

Fecha (dd/mm/aaaa):

Versión histórica (inserte filas como sea necesario): Versión

Fecha (dd/mm/aaaa)

0.0

Octubre 09/2013

Comentarios Corresponde a la Etapa de Prefactibilidad

1. Historia del Documento

1.1 Localización Documentaria

El documento será encontrado en el archivo de calidad del proyecto.

1.2 Localización Documentaria

97

1. Historia del Documento Numero de revisión 001

Fecha de revisión 10 junio 2013

Previa fecha de revisión 1 junio 2013

1.3 Aprobación

Cambios a proponer La participación de todo el equipo en una reunión mensual

Este documento requiere las siguientes operaciones. Las formas de aprobación firmados son llenados en los archivos del proyecto.

Nombre

Firma

Titulo

Modificación en las cuentas de cobro

Mary Bautista

Cuentas de Cobro

Fecha del asunto 15 de julio

Versión 0.0

2. Expectativas de calidad del cliente Las expectativas de calidad del cliente que plantea el Equipo de Trabajo del proyecto son: -

Que entreguen el apartamento en perfectas condiciones Se mantengan las condiciones de la Promesa de Compraventa Cumplimiento en la fecha de entrega del apartamento Acompañamiento del asesor comercial antes, durante y después de la venta

3. Criterio de aceptación Los criterios de aceptación estimados por el cliente para recibir el producto entregado en el Proyecto son: -

El apartamento tenga el área prometida al cliente Los acabados entregados sean los ofrecidos por el Asesor Comercial y los consignados en la promesa de compraventa Funcionen todos los aparatos e instalaciones del inmueble Se entreguen en funcionamiento todas las áreas comunes del edificio

4. Responsabilidades de calidad

Las responsabilidades de calidad que se plantean en el proyecto consisten en el cumpliendo en las fechas de entrega del producto, los diseños y las especificaciones técnicas

98

5. Estándares

Los estándares que se implementan para el proyecto Edificio Margarita son los relacionados a continuación: -

En cuanto a la parte de cimentaciones, estructuras, suelos que cumpla con la norma sismoresistente NSR10 En cuanto a la parte Hidrosanitaria que cumpla con la norma del Reglamento Técnico de Agua potable y saneamiento básico – RAS En cuanto a la parte eléctrica que cumpla con la norma del Reglamento técnico de instalaciones eléctricas – RETIE

6. Control de calidad El control de calidad se hace en conjunto con el Equipo de Dirección del Proyecto haciendo comités y levantando actas con periodicidad mensual. Administración del proyecto

Gerente de Proyecto: ing. Wilber Martínez Remolina

Trabajo del especialista

Consultor Externo: ing. Carlos González

7. Procedimiento de administración de cambio

-Capacitaciones al personal del área en la cual se va a implementar el cambio. -

-

Implementación de formatos estándar en los que se registre la información que contribuya a mejorar la calidad del producto, que contenga, fecha, firma del responsable, área de interés, observaciones, fecha de compromiso de entrega, etc. Se aclara que por ser etapa de prefactibilidad este proceso de Administración de cambio puede ser cambiado en la etapa de ejecución

8. Configuración de plan de administración

-

Recopilación de la información Incluir en la Base de datos de la empresa como visor, para que el Equipo de Trabajo del proyecto la pueda consultar.

99

9. Herramientas de calidad

Las herramientas de calidad que se plantean para el proyecto son: -

7.6

Capacitaciones Asesorías y Consultorías Formatos de compras, solicitudes (estandarizados para el proyecto por parte de la Gerencia)

GESTION DE RECURSOS HUMANOS

La Gestión de los Recursos Humanos del Proyecto incluye los procesos que organizan y dirigen el equipo del proyecto. El equipo del proyecto está compuesto por las personas a quienes se les han asignado roles. La gestión de los recursos humanos debe cumplir todo el ciclo de vida del empleado, desde el diseño del cargo hasta la selección, formación, evacuación y retribución de los empleados y la gestión de riesgos laborales.

Para la evaluación de prefactibilidad se desarrolla el plan de los recursos humanos que determina el Organigrama y la Matriz de competencias

7.6.1 ORGANIGRAMA

El formato que se plantea utilizar en el desarrollo del proyecto es de tipo Jerárquico, que muestra los cargos en un formato gráfico descendente tal como se muestra en la ilustración 14.

100

Para este caso el director de obra realiza las actividades de recursos humanos, calidad y seguridad industrial.

Ilustración 14 Organigrama para la ejecución de la obra del proyecto Multifamiliar Margarita GERENCIA DEL PROYECTO DIRECCIÓN DE

DIRECCION

OBRA

ADMINISTRATIVA Y FINANCIERA

RESIDENCIA DE

ASESORIAS

OBRA

TECNICAS

ASESORIA

COMPRAS

ADMINISTRATIVA

ESPECIALIZADAS ALMACEN

PROVEEDORES

CONTABILIDAD ECIALIZADA

MAESTRO

SEGURIDAD

GENERAL

INDUSTRIAL CONTRATISTAS

7.6.2 MATRIZ DE COMPETENCIA DEL PERSONAL

En la tabla 14 se relaciona las competencias que debe tener el personal requerido en obra por el proyecto Margarita. Se incluyen los requerimientos mínimos en cuanto a Educación, Habilidades y experiencia. Tabla 15 Matriz de competencias del personal requerido en obra Proyecto Margarita CARGO

EDUCACION

OTROS

HABILIDADES

EXPERIENCIA

CONOCIMIENTOS Director de obra

- Ingeniero civil o Arquitecto con matricula profesional

- Conocimientos en obras estructurales. - Conocimientos básicos sistemas de gestión de

101

- Liderazgo. - Trabajo en equipo. - Manejo de personal.

- General mayor o igual a ocho (8) años - Específica certificada en la dirección de proyectos de

expedida hace más de ocho (8) años

Ingeniero Residente

Maestro de obra

Secretaria

Contador

calidad bajo norma ISO 9001. - Conocimientos en normas de seguridad industrial aplicables al sector.

- Manejo de equipos y herramientas - Manejo de Project - Manejo de un programa de control de obra

- Ingeniero civil con matrícula profesional expedida hace más de tres (3) años

- Conocimientos edificios en altura - Conocimientos office -

en

- Liderazgo. - Trabajo en equipo. - Manejo de personal. - Manejo de equipos y herramientas

-

- Técnico Constructor acreditado con matrícula para ejercer la profesión - Secretariado auxiliar contable

- Conocimientos construcción edificios - Conocimientos edificios en altura

en de

- Manejo de equipos y herramientas. - Manejo de personal. - Liderazgo en equipo - Trabajo en equipo - Trabajo con cumplimiento de metas y resultados - Manejo herramientas computacionales - Liderazgo. - Trabajo en equipo. - Manejo de personal. - Manejo de equipos y herramientas

- General Mayor o igual a 10 años - Que haya construido por lo menos dos edificios de igual magnitud

- Conocimientos en el manejo de materiales y herramientas para la construcción - Conocimiento en el manejo de kardex - Conocimientos en seguridad

- Honradez - Sentido de pertenencia - Persona ordenada, responsable

- Mínimo de dos años - Que haya trabajado en una empresa constructora

- Puntualidad - Responsabilidad

- Mínimo de dos años

- Conocimientos en construcción de edificios - Conocimientos en edificios en altura - Conocimientos en construcción de edificios - Conocimientos en edificios en altura - Conocimientos en instalación de redes eléctricas

- Manejo de equipos y herramientas.

- Manejo de equipos y herramientas.

- General Mayor o igual a 5 años - Que haya construido por lo menos dos edificios de igual magnitud - General Mayor o igual a 5 años

- Manejo de equipos y herramientas. - Manejo de

- General Mayor o igual a 10 años - Instalación de red eléctrica

Almacenista

- Contador Público con matrícula profesional expedida hace más de cinco (5) años - Bachiller

Vigilante

- Bachiller

Oficiales de

- Bachiller

Obra

Ayudante

- Bachiller

de Obra

Técnico

- Técnico eléctrico acreditado con

en

en

- Conocimientos en el manejo de la contabilidad - Conocimientos en archivo - Formación en servicio y atención al cliente - Conocimientos en el manejo de la contabilidad

102

-

-

-

construcción de edificaciones Construcción de por lo menos un edificio de igual magnitud Experiencia en el manejo de personal General mayor o igual a 3 años Específica certificada como Residente de Obras de Construcción civiles residenciales

- Mínimo de dos años - Que haya trabajado en una empresa constructora

- General mayor o igual a cinco (5) años

Electricista

Ayudantes

matrícula para ejercer la profesión - Bachiller

- Conocimientos en edificios en altura - Conocimientos en instalación de redes eléctricas

personal. - Liderazgo en equipo - Manejo de equipos y herramientas.

- Bachiller más curso de plomería de por lo menos 1 año

- Interpretación de planos de tuberías. - Elaboración de croquis. - Riesgos, precauciones y normas de seguridad

- Bachiller más curso de plomería de por lo menos 6 meses

- Conocimientos instalación de hidraulicas

- Organizar el trabajo. - Realizar cálculos numéricos. - Comprender instrucciones. - Interpretar planos y esquemas de trabajo - Comprender instrucciones. - Manejo de equipos y herramientas.

Eléctricos Técnico Plomero

Ayudante de plomeria

7.7

en redes

de por lo menos dos edificios de igual magnitud - General Mayor o igual a 5 años

- Un (1) año de experiencia progresiva, de carácter operativo en trabajos de plomería

- Un (1) año de experiencia progresiva, de carácter operativo en trabajos de plomería

GESTION DE LAS COMUNICACIONES

En el Plan de las comunicaciones se determina las necesidades de información y comunicación de los interesados, es un factor importante para el éxito del proyecto el identificar las necesidades de información de los interesados y determinar la forma adecuada de satisfacer esas necesidades.

 Identificar a los interesados  Planificar las comunicaciones:  Distribuir la información  Gestionar las expectativas de los interesados 

Informar el Desempeño

103

Para el proyecto del edificio Margarita el manejo de las comunicaciones se hará a través de un mural a la vista de todo el personal de obra. Cuando la información sólo competa a una persona o a un grupo muy específico la comunicación se hará por vía electrónica o vía escrita.

Para llevar a cabo el control y seguimiento en la Gestión de las comunicaciones se propone el uso de la Plantilla que se muestra en la Tabla 15, que contiene la información del proyecto, los grupos de interés, la Recopilación de Información, Reporte y Distribución, glosario, historia de revisiones y apéndice si se requiere.

Tabla 16 Formato para seguimiento de las comunicaciones Nombre del Proyecto:

EDIFICIO MARGARITA

Gerente del Proyecto:

ING WILBER MARTINEZ

Versión Histórica (inserte las filas necesarias): Versió n

Date (DD/MM/AAAA)

0.0

9/10 /2009

Comentario Etapa de Pre factibilidad

1 Recopilación de la información, reporte y Distribución 1.1 Recopilación de la información y Reporte

Se lista

la información que debe ser recopilada, resumida y reportada de modo que se produzcan

comunicaciones de salida que permitan a los Grupos de Interés cumplir con sus requerimientos de información. Se especifican los detalles asociados de la recopilación y reporte.

Stakeholder

Contratista de Acabados

Método de recopilación

Comité Semanal

104

Versión Histórica (inserte las filas necesarias): Versió n

Date (DD/MM/AAAA)

Comentario

Método de Reporte/ Documentación

Actas

Título de Reporte/ Documentación

Acta de control y Seguimiento

1.2 Grupos de Distribución Se Lista y se describe los grupos que se usarán para distribuir la información del proyecto.

Persona encargada de la Distribución

Descripción de la Distribución

Tiempo de distribución

Gerente del proyecto

Comités ejecutivos

1 vez por semana.

Director de Proyectos

Comités de obra, control de programación.

Diaria

Director administrativo y financier Reunión seminal con el jefe de compras, contador y jefe de recursos humanos.

1 vez por semana

Ingeniero Residente

Comunicación directa

Diaria

Contador

Reunión con el auxiliar contable y el director administrativo y financiero

1 vez por semana

Secretaria

Comunicación Directa

Diaria

2 Glosario Palabras que sean desconocidos y requieran sean definidas para los involucrados

3 Revisiones históricas Identifica los cambios en el Plan de Administración de las Comunicaciones.

105

Versión Histórica (inserte las filas necesarias): Versió n

Date (DD/MM/AAAA)

Versión 0.0

Comentario

Fecha 9 / 10 / 2013

Nombre Acta No 001

Descripción Entrega de la programación al equipo del trabajo

4 Apéndice Incluye cualquier apéndice relevante

7.8

GESTION DEL RIESGO

Los riesgos a los que se puede enfrentar el proyecto se evalúan teniendo en cuenta los siguientes factores:

 Factores ambientales como lluvia, terremotos, sismos  Factores sociales: paros armados o de algún sector productivo. Vecinos inconformes con algún aspecto de la obra.  Incumplimiento en el plan de ventas y de recaudos  Mercado de materias primas y otros insumos inestable, que afecte el suministro y los precios.

106

 Situación financiera del inversionista desmejore durante las primeras etapas del proyecto  Accidentes laborales, o fatalidades dentro del lugar de trabajo por actividades relacionadas con la construcción del edificio multifamiliar  Clima laboral tenso o poco favorable para el buen desempeño

Tabla 17 Formato para control de riesgos edificio multifamiliar Margarita MITIGACIÓN, RIESGOS

CAUSA

EFECTO

SUSTITUCIÓN

O

ELIMINACIÓN

DEL

RIESGO 1.

Incumplimiento

plan

de

ventas

al

Recesión económica.

Iliquidez

y

parcial Estrategia de ventas deficiente.

recaudos

Alternar

temporal

estrategia

o

comercial: aumento del

del

plazo para el pago de la

proyecto.

Sobreoferta.

la

cuota

inicial.

Promoción Reducción de la rentabilidad

por

pago

anticipado (disminución del precio por m2).

esperada. Retraso

en

inicio

de

ejecución

de

la obra 2.

Aumento

precios

en

de

los

La sobredemanda del producto.

los Escasez de materia prima de las

materiales

fábricas.

Afecta

el

Con

programación

presupuesto

anticipada (holgura de

inicial

tiempos)

del

proyecto. Disminuye

la

rentabilidad. 3.

Accidentalidad

fatalidades

por

y

No uso de los elementos de

la

Alto grado de accidentalidad

107

Planes de capacitación

ejecución

de

protección personal.

o fatalidad

en salud ocupacional.

actividades relacionadas

con

el

proyecto

Desconocimiento de los riesgos

Apoyo por parte de las

inherentes a la labor

ARL,

capacitando

el

personal Falta de previsión por parte de los planeadores 4.

Insuficiencia

Materiales

de

en alto

Uso de Pólizas, seguros

Insuficiencia en el stock del

Retraso

en

Proveedor.

programación

Diversificar proveedores De ser posible, sustituir

impacto Incumplimiento

en

la

.

materiales

Pérdida

Mantenerse

parcial o total

en el acontecer diario

de la inversión

para

realizada.

salvamento de equipos

programación de entregas. 5.

Siniestros

por

Fenómeno natural

eventos naturales

informado

realizar

y vidas humanas Uso

de

pólizas

y

seguros.

7.9

PLAN DE GESTIÓN DE LAS ADQUISICIONES DEL PROYECTO

El Plan de adquisiciones proporcionar a los encargados de las adquisiciones del proyecto (Director General y Director de obra) información general acerca de la posible compra de materiales, equipos y servicios (Tabla 17). Tabla 18 Formato para la gestión de las adquisiciones en el proyecto multifamiliar Margarita Nombre del Proyecto:

EDIFICIO MARGARITA

Ejecutado por:

MARY ANDREA BAUTISTA

108

Fecha (dd/mm/aaaa):

9 OCTUBRE DE 2013

1. Declaración de Adquisiciones Materialess y Equipos que están siendo considerados para la compra:

Realización del proyecto ser considera la compra de

1.

Horas (hr) equipo para excavación, compactación

2.

M3 /km de acarreo de escombro

3.

Viaje (Vj) de escombro

4.

M3 concreto certificado

5.

Kg de acero de refuerzo y de alambre

6.

M3 arena, triturado

7.

Kg de cemento

8.

Unid mampostería

9.

Ml de tubería pvc, cpvc, conduit, galvanizada, contraincendios

10. Unid de Bombas (incendios, suministro, retorno) 11. Unid de planta eléctrica 12. M2 Teja termoacustica 13. Unid Mesón para cocina 14. Unid Aparato sanitario 15. Unid Armario 16. Unid Mueble para cocina 17. Galón de pintura 18. Galón de estuco 19. M2 ventaneria y vidrios

2. Costo Estimado

109

El costo estimado de las adquisiciones es del 80 % del costo directo del proyecto

3. Selección del Vendedor o Proveedor Planteamiento que toma el equipo para elegir al producto y proveedor

Para la escogencia del producto o proveedor se tienen en cuanta los siguientes aspectos:

a) Calidad del producto o servicio ofrecido b) tiempos en la entrega del bien o servicio c) Precio del bien o servicio d) Pago a crédito o contado 4. Condiciones para la compra de Servicio o materiales Condiciones para la compra

Durante la etapa de pre factibilidad, se considera como condiciones iniciales (pueden ser modificadas durante la ejecución del proyecto), la forma de pago al proveedor mínimo a 30 días y que cumplan con los tiempos de entrega.

5. Procesos y Criterios de Selección Describir el proceso de selección. Detallar criterios de selección. Describir cualquier herramienta de selección analítica que usará

110

El proceso que se plantea llevar en la selección del proveedor consiste en el recibo de las cotizaciones y por medio de puntaje de acuerdo al peso de cada aspecto, se elige el de mayor puntuación. La puntuación se evalúa de 1 a 10, siendo 1 el menor puntaje y 10 el máximo

6. Equipo de Compra del Proyecto Haga una lista de todos los accionistas que estén implicados en el proceso de compra, junto con información de contacto y una descripción de su rol de compra. Ingrese una (x) al lado de cada miembro de equipo de proyecto quién está autorizado a entrar en acuerdos de contrato o compra para el equipo (insertar tantas filas como sea necesario)

Marque con una x

Nombre:

Teléfono /email:

Rol de Compra:

[x ]

Wilber Martínez

6453852

Gerente de Proyecto

[x ]

Oscar

6453852

Gerente funcional de Compras

6453852

Directora de Proyecto

Bautista

[x ]

Mary Bautista

7. Tipo de Contrato Documentar cuales tipos de contrato(s) se usarán y las acciones requeridas para iniciar el contrato.

111

El tipo de contrato utilizado por el departamento de adquisiciones es de Precio fijo o suma Global para los proveedores. La legalización del contrato se realiza a partir de que se genere la orden de comprar o de servicio.

8. Normas del Contrato Proporcionar las normas para documentación que serán usadas para cada contrato

Las normas del contrato son las establecidas y aprobadas por el equipo de dirección del proyecto.

9. Gerencia de Proveedores Describir qué pasos tomará el equipo del proyecto para asegurar que el proveedor proporcione todos los productos y/o servicios (y sólo los productos y servicios) que fueron acordados, y qué niveles apropiados de calidad se mantendrán.

Para el proyecto Edifico Margarita, el equipo del proyecto retiene el 10% del valor total del contrato, cuya devolución de realiza con el recibo a satisfacción por parte del personal encargado por director del proyecto, esto aplica para contratos de mano de obra y contratos a todo costo. En cuanto a las órdenes de trabajo, se exige una póliza de garantía y cumplimiento para montos superiores a $ 10.000.000 y para productos que se incluyan en las actividades de la ruta crítica del proyecto.

10. Plan de compras del Proyecto / Firmas.

112

Nombre del Proyecto:

EDIFICIO MARGARITA

Gerente del Proyecto:

WILBER MARTINEZ REMOLINA

Yo he recibido la información contenida en este Plan de compra del Proyecto y estoy de acuerdo: Fecha Nombre

Rol

Firma (dd/mm/aaaa)

WILBER

MARTINEZ REMOLINA

GERENTE DEL PROYECTO

10/10/2013

OSCAR BAUTISTA

GERENTE FUNCIONAL DE COMPRAS

10/10/2013

MARY BAUTISTA SANTOS

DIRECTORA DE PROYECTO

10/10/2013

7.10 GESTION DE LOS INTERESADOS

Incluye los procesos necesarios para identificar todas las personas y organizaciones afectadas por el proyecto, analizar sus expectativas y potencial impacto sobre el proyecto y desarrollar estrategias adecuadas para implicarles de forma efectiva en las decisiones y ejecución del proyecto. Se ocupa de mantener un diálogo fluido y continuo con los stakeholders para satisfacer sus necesidades y expectativas, resolver los problemas conforme ocurran y promover su implicación activa en las decisiones y actividades del proyecto

Nombre del Proyecto:

EDIFICIO MARGARITA

113

Gerente del Proyecto:

ING WILBER MARTINEZ

Versión Histórica (inserte las filas necesarias):

Versión

Date (DD/MM/AAAA)

0.0

9/10 /2009

Comentario Etapa de Pre factibilidad

1. Registro de los interesados 1.1 Definición de roles e intereses

Se listan los interesados, sus nombres completos, el rol dentro de la organización y el nivel de importancia de acuerdo al rol desempeñado dentro de la organización y dentro del proyecto. Nombre

Cargo/Rol

Poder dentro de la organización

Interés dentro de la organización

Wilber Martinez Remolina

* Gerente de Proyecto:

Alto

Alto

Mary Bautista Santos

* Director del Proyecto

Bajo

Medio

Oscar Dario Bautista

* Gerente Funcional de Medio Compras

Medio

Mario Bautista

Inversionista

Alto

Bajo

2. Estrategia de gestión de Interesados La estrategia de gestión de los interesados define un enfoque para aumentar el apoyo y minimizar los impactos negativos de los mismos a lo largo de todo el ciclo de vida del proyecto. 114

Nombre

Interés en el Impacto en el Estrategia Potencial para Proyecto Proyecto Ganar Apoyo y Reducir Obstáculo

Wilber Martinez Remolina

Alto

Alto

Good will de la constructora , reputación propia y aumento de las utilidades financieras

Mary Bautista Santos

Alto

Alto

Incentivos económicos

Oscar Dario Bautista

Medio

Medio

Incentivos económicos

Mario Bautista

Alto

Alto

Aumento de rentabilidad de la inversión

7.11 OTROS PLANES DE GESTIÓN

Los planes descritos a continuación no se encuentran descritos dentro de la quinta edición del PMBOK, pero debido a la naturaleza del proyecto se consideran importantes debido a que las áreas y temas tratados en ellos pueden impactar muy positivamente o negativamente en la programación, viabilidad y finanzas del proyecto.

7.11.1 POLITICAS Y OBJETIVOS DEL PROGRAMA DE GESTIÓN EN SEGURIDAD INDUSTRIAL, SALUD OCUPACIONAL Y MEDIO AMBIENTE – SISOMA

El TRABAJO es la base y fundamento de la vida social e individual. Es la actividad por medio de la cual el hombre se relaciona con la naturaleza para satisfacer sus 115

necesidades y desarrollarse a sí mismo. Dentro del medio laboral, el trabajador interactúa con diferentes condiciones de trabajo que pueden afectarlo positiva o negativamente. Por esto se dice que el trabajo puede convertirse en un instrumento tanto de salud como de enfermedad para el individuo, la empresa y la sociedad. Se establece una relación directa entre la SALUD y el TRABAJO entendida como el vínculo del individuo con la labor que desempeña y la influencia que sobre la salud acarrea dicha labor. Este conjunto de variables que definen la realización de la tarea y el entorno en que ésta se realiza se denominan CONDICIONES DE TRABAJO y SALUD, y están constituidas por factores del ambiente, de la tarea y de la organización.

Los efectos mayores de las condiciones de trabajo desfavorables son los accidentes de trabajo, enfermedades profesionales, ausentismo, rotación de personal y mal clima organizacional que se traducen en una disminución de la productividad de la empresa y en un deterioro de la calidad de vida de los trabajadores. La Seguridad Industrial, Salud Ocupacional y Medio Ambiente – SISOMA, busca con la intervención de varias disciplinas y con la participación activa de todos los niveles de la empresa, mejorar las condiciones de trabajo y salud de la población trabajadora, mediante acciones coordinadas de promoción de la salud y la prevención y control de los riesgos, de manera que faciliten el bienestar de la comunidad laboral y la productividad de la empresa.

Por todo lo anterior se justifica la elaboración e implementación de un Programa de gestión en SISOMA que garantice el mejoramiento continuo de las Condiciones de Salud y Trabajo y el bienestar de los trabajadores, para que se desempeñen de una manera adecuada y eficiente permitiendo su crecimiento personal y familiar y 116

a la vez el mejoramiento de la productividad de CONSTRUCTORA MARTÍNEZ BAUTISTA S.A.S.

7.11.1.1

POLÍTICA SISOMA

La base de la Política para sistemas integrados de CONSTRUCTORA MARTÍNEZ BAUTISTA S.A.S. se fundamenta en: “La satisfacción de las necesidades reales del cliente cumpliendo al máximo grado sus expectativas sobre Calidad, Servicio, Precio e Innovación, respetando el entorno y protegiendo el Medio ambiente. Creando las condiciones adecuadas para al desarrollo personal de sus colaboradores y la Sociedad en su conjunto, procurando con todo ello cumplir con nuestra misión, y visión y alcanzar los Objetivos Empresariales”.

Para el desarrollo de esta Política de Gestión, los elementos que definen la Política de Calidad, la Política Ambiental y la Política en Prevención de Riesgos Laborales de la empresa, son:

7.11.1.2

POLÍTICA DE CALIDAD

CONSTRUCTORA MARTÍNEZ BAUTISTA S.A.S. y su continuo compromiso por satisfacer las necesidades de clientes, sobre la base de un trabajo competente en términos de calidad, costos y plazos, ha dictado y aplica normas y procedimientos necesarios que le permitan cumplir como mínimo con los estándares de calidad establecidos por los clientes y entre sus actividades a realizar se tiene el compromiso de la Gerencia en comunicar, sensibilizar y capacitar al personal 117

sobre los principios básicos de calidad y trabajo en equipo, con el objeto de lograr un mejoramiento continuo de los procesos

7.11.1.3

POLÍTICA DE SALUD OCUPACIONAL Y SEGURIDAD INDUSTRIAL

CONSTRUCTORA MARTÍNEZ BAUTISTA S.A.S. empresa Santandereana del sector de la construcción que establece dentro de sus prioridades la implementación y el desarrollo de la Salud Ocupacional y la Seguridad Industrial de sus trabajadores, apoyado a nivel gerencial, a través de los procesos de Gestión del Talento Humano y Salud Ocupacional,

orientado a promover y

mantener el más alto grado de bienestar físico, mental y social de los trabajadores, en todos sus oficios, prevenir

cualquier lesión a su salud, ha integrado

seguridad con la calidad y la productividad,

la

acorde con las prioridades

establecidas en el diagnóstico de las condiciones de trabajo y de salud, con el fin de lograr una reducción de los costos generados por los accidentes de trabajo y las enfermedades de origen profesional, generar ambientes sanos para los trabajadores y de esta manera mejorar la calidad de nuestros productos. Por lo tanto la gerencia asume su compromiso de la siguiente manera:

 Cumplir con todas las normas legales vigentes en Colombia en cuanto a Salud Ocupacional y Seguridad Integral.  Procurar y mantener el bienestar físico y mental de cada uno de los trabajadores.  Asignar a los supervisores y administradores, la responsabilidad de la salud y seguridad, en cada una de sus secciones y/o áreas de trabajo.

118

 Brindar el tiempo y los medios necesarios para que todo el personal que ingresa, reciba la capacitación sobre los factores de riesgo, normas de seguridad relacionadas con el oficio a desempeñar, políticas de salud ocupacional, plan de emergencia y comité paritario de salud ocupacional, de lo cual se encargará el coordinador de salud ocupacional.  Trabajar en forma interdisciplinaria con todas las áreas y acorde a nuestro sistema de calidad, para concertar actividades como adquisición de equipos, cambios de

procesos o seguimiento a los actuales, para así

controlar los factores de riesgo desde su origen.  Suministrar a cada trabajador los elementos de protección personal requeridos acorde con los factores de riesgo a los que va a estar expuesto, comprometiéndolo a su uso durante el desarrollo de la labor , propiciando los medios y la formación para crear en el individuo trabajador, la conciencia de auto cuidado.  Incluir en las reuniones de la gerencia y grupos de trabajo, el análisis y toma de decisiones sobre el desempeño de la salud y la seguridad, nuestros empleados.  Reportar oportunamente los accidentes de trabajo, no sólo a las autoridades competentes, sino también a la dirección de la empresa.  Evaluar el desempeño en salud ocupacional de la misma manera en que se evalúan los costos, la productividad y la calidad.

La coordinación y ejecución del Programa de Salud Ocupacional, será responsabilidad de CONSTRUCTORA MARTÍNEZ BAUTISTA S.A.S. a través del proceso de Gestión del Talento Humano y Salud Ocupacional y su delegado,

119

en Gestión de la Salud Ocupacional y Seguridad Industrial, quien contará con la asesoría de la ARL y con los recursos necesarios para ello.

7.11.1.4

POLÍTICA EN GESTIÓN DEL MEDIO AMBIENTE

 Cumplir todas las Leyes y Normas de protección del Medio Ambiente implantar un Sistema de Gestión Ambiental, para controlar las actividades que puedan impactar en el medioambiente.  Establecer las medidas necesarias para eliminar o minimizar los daños Ambientales y sus efectos sobre el entorno.  Informar sobre esta Política a nuestros Proveedores y requerirles para que actúen según la misma, en aspectos ambientales, fomentar entre todos los colaboradores el respeto al Medioambiente.  Supervisar adecuada y sistemáticamente los procesos sujetos a Control Ambiental y documentar los resultados.  Difundir entre nuestro Clientes y el público en general el resultado de nuestras actividades en aspectos medioambientales.  Colaborar con las Autoridades y poner a disposición de la Administración nuestra experiencia y conocimientos.

7.11.1.5

OBJETIVO GENERAL DEL PROGRAMA SISOMA

120

Garantizar acciones afectivas en Medicina preventiva y del trabajo, Higiene y Seguridad Industrial a fin de preservar, mantener y mejorar el más alto grado de salud y bienestar de los trabajadores en sus ocupaciones.

7.11.1.6

OBJETIVOS ESPECÍFICOS DEL PROGRAMA SISOMA

 Establecer responsabilidades y líneas de autoridad en SISOMA en todas las líneas de mando de CONSTRUCTORA MARTÍNEZ BAUTISTA S.A.S.  Identificar, evaluar y controlar los peligros y riesgos presentes en los lugares de trabajo que puedan producir accidentes de trabajo y enfermedades profesionales.  Desarrollar los programas de prevención de acuerdo con los riesgos y peligros identificados en la organización en un término no mayor a 6 meses.  Observar el comportamiento de accidentalidad de los últimos años para establecer un parámetro de comparación y mejora continua. 7.11.2 GESTION DE RECLAMOS

Para la atención, diligenciamiento de las peticiones, quejas o reclamos que se generen, antes, durante o después de la ejecución del proyecto se plantea el uso del formato consignado en la Tabla 18 para cumplir con estos objetivos

Tabla 19 formato para recepción y atención de reclamos Nombre del Proyecto:

EDIFICIO MARGARITA

Gerente del Proyecto:

ING WILBER MARTINEZ

121

Versión Histórica (inserte las filas necesarias):

Versión

Date (DD/MM/AAAA)

0.0

9/10 /2009

Comentario Etapa de Pre factibilidad

1. Registro de la petición, queja o reclamo 1.1 Definición de la solicitud

Se listan los peticionarios, sus nombres completos, su dirección, correo electrónico y teléfono. En la relación del solicitante con el proyecto se debe especificar si es un comprador, arrendatario, un vecino del proyecto, o funcionario de un ente municipal Numero de solicitud

Nombre del solicitante

Dirección

Correo electrónico

Teléfono

Relación del solicitante con el proyecto

Descripción de la solicitud

2. Estrategia de solución a la petición, queja o reclamo La estrategia de gestión de las peticiones quejas y reclamos consiste en direccionarla al funcionario del proyecto responsable del área cuestionada por el solicitante

122

Numero de solicitud

Descripción de la solicitud

Área o áreas Responsable Fecha de la del área recepción organización solicitud por impactadas parte del jefe del área

123

Fecha estimada de respuesta solicitud por parte del jefe del área

Medida o acciones a tomar por el responsable del área

8 EVALUACIÓN FINANCIERA

La evaluación financiera tiene como objetivo principal ofrecer a los inversionistas argumentos para decidir sobre la viabilidad de un proyecto desde el punto de vista financiero. Para el proyecto Margarita se suponen dos alternativas de solución para el problema planteado.

Estos dos escenarios tienen como característica

general, que son mutuamente excluyentes, es decir, la mayor opcionalidad de una de las soluciones, descarta a la otra alternativa como viable.

Entre Los criterios de elegibilidad entre una y otra alternativa se encuentran el V.P.N., la T.I.R y su gráfica, la comparación entre T.I.R. de las alternativas y la superposición de sus gráficas; indicadores como el W.A.C.C., R.O.E., R.O.I., R.O.S, el monto de la inversión inicial, entre otros.

8.1

FORMULACIÓN DE ALTERNATIVAS

El elemento diferenciador entre una y otra alternativa es el origen de los recursos para financiar los costos y gastos del proyecto; sin olvidar que estos modelos de financiación corresponden a la realidad con que las empresas constructoras captan los dineros en el mercado de forma legal.

Sea cual fuere la alternativa a ejecutar, se debe tener en cuenta que para el inicio del desarrollo del proyecto Margarita se debe haber adquirido el lote, que para el presente caso tiene un valor de $250.000.00 (Doscientos cincuenta millones de pesos). 124

8.1.1 Alternativa 1: Alternativa sin financiación bancaria.

Esta alternativa consiste en financiar la totalidad del proyecto con los aportes de 1) capital de los inversionistas y 2) el pago de las cuotas iniciales de los clientes. El período de vida del proyecto es de 15 meses, y el inversionista debe hacer desembolsos mensuales durante los primeros 12 meses del proyecto por un valor total de $588.980.641 (quinientos ochenta y ocho millones novecientos ochenta mil seiscientos cuarenta y un pesos ), que corresponden al 54,4% de la inversión total, dicho valor incluye el valor del lote. El pago de las cuotas iniciales por parte de los clientes corresponde a un valor de $570.271.200 (Quinientos setenta millones doscientos setenta y un mil doscientos pesos) que corresponde al 52,7 % de la inversión total; estas cuotas son pagadas por los clientes durante los 15 meses de vida del proyecto. En la TABLA 20 ESTRUCTURA FINANCIERA ALTERNATIVA

PARA LA

1: ESCENARIO SIN FINANCIACIÓN PROYECTO MULTIFAMILIAR MARGARITA se

presenta la estructura financiera para la alternativa 1.

125

Tabla 20 Estructura Financiera para la alternativa 1: escenario SIN financiación proyecto Multifamiliar Margarita ESTRUCTURA FINANCIERA: Flujo No. 5 05/ene/20 14 1

05/feb/201 4 2

05/mar/20 14 3

05/abr/201 4 4

05/may/20 14 5

05/jun/201 4 6

05/jul/201 4 7

05/ago/20 14 8

05/sep/20 14 9

05/oct/201 4 10

05/nov/20 14 11

05/dic/201 4 12

05/ene/20 15 13

05/feb/201 5 14

05/mar/20 15 15

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

11.173.980 11.173.980

20.316.327 20.316.327

30.372.909 30.372.909

40.688.889 40.688.889

51.279.587 51.279.587

57.825.072 57.825.072

59.769.072 59.769.072

59.769.072 59.769.072

59.769.072 59.769.072

59.769.072 59.769.072

59.769.072 59.769.072

59.769.072 59.769.072

588.980.641

0 269.960.32 0

17.744.525

18.876.724

20.972.308

26.796.271

58.103.734

45.357.891

46.757.791

31.896.834

12.946.449

17.814.312

21.753.484

0

0

0

287.704.84 5

306.581.56 9

327.553.87 7

354.350.14 7

412.453.88 2

457.811.77 2

504.569.56 3

536.466.39 7

549.412.84 6

567.227.15 8

588.980.64 1

588.980.64 1

588.980.64 1

588.980.64 1

1.159.251.841

269.960.32 0 269.960.32 0

17.744.525

18.876.724

32.146.288

47.112.598

88.476.644

86.046.780

98.037.377

89.721.907

72.715.522

77.583.385

81.522.556

59.769.072

59.769.072

59.769.072

Período>>> Préstamos M.Plazo Otros Préstamos (anticipos) Subtotal Capital Social ACUM. CAPITAL SOCIAL Total Fuentes

0,0%

0

52,7%

570.271.200

54,4%

Ilustración 15 FINANCIACION PARA LA ALTERNATIVA 1: ESCENARIOS SIN FINANCIACION PROYECTO MULTIFAMILIAR MARGARITA

126

8.1.2 Alternativa 2: Alternativa con financiación bancaria.

Esta alternativa consiste en financiar la totalidad del proyecto con 1) los aportes de capital de los inversionistas, 2) el pago de las cuotas iniciales de los clientes y 3) un crédito bancario. Tomando en cuenta que la vida del proyecto es de 15 meses, el inversionista debe hacer desembolsos mensuales durante los primeros 4 meses del proyecto por un valor total de $327.553.877 (Trescientos veintisiete millones quinientos cincuenta y tres ochocientos setenta y siete pesos), que corresponden al 29,6% de la inversión total; dicho valor incluye el valor del lote. El pago de las cuotas iniciales por parte de los clientes corresponde a un valor de $570.271.200 (Quinientos setenta millones doscientos setenta y un mil doscientos pesos) que corresponde al 51,5 % de la inversión total; estas cuotas son pagadas por los clientes durante los 15 meses de vida del proyecto. El préstamo bancario asciende a $388.000.000 (Trescientos ochenta y ocho millones de pesos) y corresponde al 35% de la inversión total. El primer desembolso del préstamo bancario se realiza el quinto mes del proyecto y finaliza en el mes trece, donde los ingresos por cuotas iniciales son capaces de cubrir los gastos y costos generados. En la TABLA 21 ESTRUCTURA FINANCIERA PROYECTO

PARA LA ALTERNATIVA

2:

ESCENARIO

CON

FINANCIACIÓN

MULTIFAMILIAR MARGARITA se presenta la estructura financiera para la

alternativa 2.

127

Tabla 21 Estructura Financiera para la alternativa 2: escenario CON financiación proyecto Multifamiliar Margarita ESTRUCTURA FINANCIERA: Flujo No. 5 Período>>> Préstamos M.Plazo Otros Préstamos (anticipos)

05/ene/ 2014 1

35,0%

388.000.000

51,5%

570.271.200

29,6%

Total Fuentes

05/mar/ 2014 3

05/abr/2 014 4

327.553.877

0 269.960.3 20

0 17.744.52 5

0 18.876.72 4

11.173.98 0 11.173.98 0 20.972.30 8

1.285.825.077

269.960.3 20 269.960.3 20

287.704.8 45 17.744.52 5

306.581.5 69 18.876.72 4

327.553.8 77 32.146.28 8

Subtotal Capital Social ACUM. CAPITAL SOCIAL

05/feb/2 014 2

05/may/ 2014 5

05/jun/2 05/jul/20 014 14 6 7

05/ago/2 014 8

05/sep/2 014 9

05/oct/2 05/nov/2 014 014 10 11

05/dic/2 014 12

05/ene/ 2015 13

05/feb/2 015 14

05/mar/ 2015 15

32.000.00 0

66.000.00 0

57.000.00 0

62.000.00 0

50.000.00 0

32.000.00 0

37.000.00 0

42.000.00 0

10.000.00 0

0

0

20.316.32 7 52.316.32 7

30.372.90 9 96.372.90 9

40.688.88 9 97.688.88 9

51.279.58 7 113.279.5 87

57.825.07 2 107.825.0 72

59.769.07 2 91.769.07 2

59.769.07 2 96.769.07 2

59.769.07 2 101.769.0 72

59.769.07 2 69.769.07 2

59.769.07 2 59.769.07 2

59.769.07 2 59.769.07 2

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

327.553.8 77 52.316.32 7

327.553.8 77 96.372.90 9

327.553.8 77 97.688.88 9

327.553.8 77 113.279.5 87

327.553.8 77 107.825.0 72

327.553.8 77 91.769.07 2

327.553.8 77 96.769.07 2

327.553.8 77 101.769.0 72

327.553.8 77 69.769.07 2

327.553.8 77 59.769.07 2

327.553.8 77 59.769.07 2

Ilustración 16 Fuentes de financiación para la alternativa 2: escenario con financiación Proyecto Multifamiliar Margarita

128

8.2

DESCRIPCIÓN DE ALTERNATIVAS

Teniendo clara la diferencia entre una y otra alternativa se encuentran algunos elementos comunes entre los escenarios como por ejemplo:

 Cronograma de ventas y Recaudos se mantiene igual para las dos alternativas. Ver TABLA 12 CRONOGRAMA MARGARITA

Y

TABLA 13 CRONOGRAMA

DE

DE

VENTAS EDIFICIO MULTIFAMILIAR

RECAUDOS

DE CUOTAS INICIALES

,

respectivamente  Costo del terreno es de Doscientos cincuenta millones de pesos ($250.000.000)  Los tiempos de licenciamiento del proyecto y de ejecución de la obra, se mantienen iguales para los dos escenarios  Subrogación de los créditos ocurre en el mismo periodo de tiempo y del proyecto  La tasa de descuento para el inversionista (tasa de oportunidad) es la misma en ambos escenarios: 2,532% efectiva mensual, o, 35% efectiva anual.

Es importante aclarar, que para la evaluación financiera, las ventas de los inmuebles se causan al momento de la firma de las escrituras, es decir en el mes quince del proyecto, ver TABLA 22 ANÁLISIS ALTERNATIVA 1

Y

DE LOS INGRESOS POR VENTAS PARA LA

ALTERNATIVA 2. Por lo tanto, los abonos que el cliente realiza

desde que hace la separación del apartamento y firma la promesa de compraventa 129

hasta la entrega del inmueble ingresan a la estructura financiera del proyecto como un préstamo de interés cero.

Período>>> VENTAS

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

13

05/feb/2015

05/ene/2015

05/dic/2014

05/nov/2014

05/oct/2014

05/sep/2014

05/ago/2014

05/jul/2014

05/jun/2014

05/may/2014

05/abr/2014

05/mar/2014

05/feb/2014

ANALISIS DE LOS INGRESOS: Flujo No. 3

05/ene/2014

Tabla 22 Análisis de los ingresos por ventas para la Alternativa 1 y Alternativa 2

14

05/mar/2015

15 1.900.904.000

8.2.1 DESCRIPCIÓN DE LA ALTERNATIVA 1

La alternativa 1, se financia con la inversión de los socios y las cuotas iniciales de los clientes. La duración del proyecto es de 15 meses, de los cuales los 3 primeros se destinan para tramitar licencias, disponibilidades de servicios públicos, contratar personal, adecuar una oficina que sirva al mismo tiempo como sala de ventas, elaborar programación de obra, ventas, recaudos; elaborar presupuestos y gestionar ante los proveedores algunos materiales importantes para la ejecución de la obra como cemento, materiales pétreos, hierro, concreto y ladrillo. Al inicio del cuarto mes se inician ventas y la ejecución de la obra física.

La inyección de dinero en efectivo por parte del inversionista se debe realizar durante los primeros doce meses del proyecto; mientras que el ingreso por cuotas iniciales va desde el mes cuatro hasta el mes quince, que es el momento en el que se finaliza la obra, se entrega el inmueble al cliente y se recibe el saldo del valor del inmueble. La inversión total en la alternativa 1 asciende a $ 1.081.821.649 (Mil

130

ochenta y un millones ochocientos veintiún mil seiscientos cuarenta y nueve pesos).

A continuación en la TABLA 23 ANÁLISIS DE LA INVERSIÓN Y DE LOS EGRESOS ALTERNATIVA

PARA LA

1: ESCENARIO SIN FINANCIACIÓN DEL PROYECTO MARGARITA se discrimina

toda la inversión necesaria en el proyecto discriminando entre los costos directos e indirectos.

Entre los costos Directos se tiene el valor del lote, y todos aquellos gastos relacionados directamente con la ejecución de la obra: materiales, equipos, herramientas y mano de obra. Se aclara que las depreciaciones de equipos y herramientas no son tenidas en cuenta debido a que estos elementos son alquilados.

En los costos indirectos se encuentra el valor de los diseños técnicos, gastos legales y notariales, expensas de la curaduría, disponibilidad de servicios públicos y los salarios de todo el personal administrativo, y gastos como arriendos, servicios de celaduría y asesorías.

131

Tabla 23 Análisis de la inversión y de los egresos para la alternativa 1: escenario SIN financiación del proyecto Margarita Proyecto Localización Patrocinador Preparado por

EDIFICIO MARGARITA Bucaramanga, Barrio La Victoria Construcciones Martínez Santos S.A.S. Mary Andrea Bautista y Wilber Oswaldo Martínez Remolina 05/ene/20 05/feb/201 05/mar/201 INDICADORES 14 4 4 Período>>> 1 2 3 Impuesto a la Renta (%) 33% 33% 33% Dividendos (%) 0 0 0% Intereses (%) 0,00% 0,00% 0,00% ANALISIS DE LA INVERSION Y DE LOS 05/ene/20 05/feb/201 05/mar/201 EGRESOS: Flujo No. 1 y No. 2 14 4 4 Período>>> 1 2 3 ANALISIS DE COSTOS INDIRECTOS 195.731.649 19.960.320 17.744.525 18.876.724 Estudios y diseños (Honorarios) 21.244.845 8.430.320 12.814.525 Estudio de suelos 1.500.000 1.500.000 Diseño Arquitectónico 6.930.320 6.930.320 Diseño estructural 2.598.870 2.598.870 Diseño hidráulico y sanitario 4% 1.908.270 1.908.270 Diseño eléctrico 6% 2.862.405 2.862.405 Presupuesto + programación 10% 2.144.980 2.144.980 Estudio manejo ambiental 1.500.000 1.500.000 Valla corporación 1.200.000 1.200.000 Certificado RETIE 600.000 600.000 Derechos e Impuestos 5.681.724 5.681.724 Licencia de construcción 1.903.346 1.903.346 Impuestos licencia 304.535 304.535 Impuestos de construcción, nomenclatura, y Vo. Bo. propiedad horizontal 1.205.352 1.205.352 Licencia ambiental 850.000 850.000 Póliza todo riesgo 1.144.962 1.144.962 Norma Urbana y Uso de Suelo 273.528 273.528 Gastos legales y notariales 25.287.600 5.100.000 Del Lote Gastos notariales lote 0,50% 625.000 625.000 Boleta Fiscal 1,54% 3.850.000 3.850.000 Retefuente 1,00% Registro lote 0,50% 625.000 625.000 De los Aptos Escrituración de inmuebles 0,50% 2.851.356 Boleta Fiscal 1,54% 8.782.176 Retefuente 1,00% 5.702.712 Registro Apartamentos 0,50% 2.851.356 Disponibilidad Servicios Públicos

tv cable - teléfono

6.565.000 216.000

Fecha: Año Base: Comienzo Operación: Período preoperativo 05/abr/20 05/may/2 14 014 4 5 33% 33% 0% 0% 0,00% 0,00% 05/abr/20 05/may/2 14 014 4 5 9.476.040

9.526.040

Octubre de 2013 2.014 Enero de 2014 15 periodos mensuales 05/jun/20 05/jul/201 14 4 6 7 33% 33% 0% 0% 0,00% 0,00% 05/jun/20 05/jul/201 14 4 6 7 9.576.040

9.576.040

Versión 05/ago/20 14 8 33% 0% 0,00% 05/ago/20 14 8 10.276.04 0

1 05/sep/20 14 9 33% 0% 0,00% 05/sep/20 14 9 10.376.04 0

05/oct/20 14 10 33% 0% 0,00% 05/oct/20 14 10 10.226.04 0

05/nov/20 14 11 33% 0% 0,00% 05/nov/20 14 11 10.126.04 0

05/dic/201 4 12 33% 0% 0,00% 05/dic/201 4 12 10.026.04 0

05/ene/ 2015 13 33% 0% 0,00% 05/ene/ 2015 13 9.926.04 0

05/feb/201 5 14 33% 0% 0,00% 05/feb/201 5 14 9.926.040

05/mar/2015 15 33% 0% 0,00% 05/mar/2015 15 30.113.640

20.187.600

2.851.356

8.782.176 5.702.712 2.851.356

6.565.000 216.000

132

Alcantarillado energía acueducto gas GASTOS GENERALES Servicios Públicos

925.000 300.000 2.684.000 2.440.000 11.550.000

580.000

580.000

780.000

830.000

880.000

930.000

930.000

930.000

1.030.000

880.000

780.000

680.000

Agua

3.300.000

150.000,00

150.000,00

150.000,00

150.000,00

200.000,00

300.000,00

300.000,00

300.000,00

400.000,00

400.000,00

300.000,00

200.000,00

Luz

2.850.000

150.000,00

150.000,00

150.000,00

200.000,00

200.000,00

200.000,00

200.000,00

200.000,00

200.000,00

200.000,00

200.000,00

200.000,00

Teléfono

1.950.000

130.000,00

130.000,00

130.000,00

130.000,00

130.000,00

130.000,00

130.000,00

130.000,00

130.000,00

130.000,00

130.000,00

130.000,00

2.250.000 1.200.000

150.000,00

150.000,00

150.000,00

150.000,00

150.000,00

150.000,00

150.000,00

150.000,00

150.000,00

150.000,00

150.000,00

150.000,00

100.000,0 0 200.000,0 0 130.000,0 0 150.000,0 0

200.000,00

200.000,00

200.000,00

150.000,00

150.000,00

150.000,00

150.000,00

8.146.040 0

8.146.040 0

8.146.040 0

8.146.040 0

8.846.040 0

8.846.040 0

8.846.040 0

8.846.040 0

8.846.040 0

8.846.04 0 0

Transportes Publicidad OTROS EGRESOS

117.902.480 Intereses preoperativos COSTOS DE ADMINISTRACIÓN Y VENTAS Personal administrativo

925.000 300.000 2.684.000 2.440.000

5.350.000

3.850.000 0

5.350.000 0

0

Contador

6.000.000

400.000,00

400.000,00

400.000,00

400.000,00

400.000,00

400.000,00

400.000,00

400.000,00

400.000,00

400.000,00

400.000,00

400.000,00

Secretaria

9.900.000

660.000,00

660.000,00

660.000,00

660.000,00

660.000,00

660.000,00

660.000,00

660.000,00

660.000,00

660.000,00

660.000,00

660.000,00

580.000

400.000,0 0 660.000,0 0

580.000

580.000

100.000,00

100.000,00

200.000,00

200.000,00

130.000,00

130.000,00

150.000,00

150.000,00

8.846.040

8.846.040 0

0

400.000,00

400.000,00

660.000,00

660.000,00

2.500.000,00

2.500.000,00

1.500.000,00

1.500.000,00

1.046.040,00

1.046.040,00

900.000,00

900.000,00

Personal en Obra Director de obra

2.500.000,00

2.500.000,00

2.500.000,00

2.500.000,00

2.500.000,00

2.500.000,00

2.500.000,00

2.500.000,00

2.500.000,00

2.500.000,00

1.500.000,00

1.500.000,00

1.500.000,00

1.500.000,00

1.500.000,00

1.500.000,00

1.500.000,00

1.500.000,00

1.500.000,00

1.500.000,00

12.552.480

1.046.040,00

1.046.040,00

1.046.040,00

1.046.040,00

1.046.040,00

1.046.040,00

1.046.040,00

1.046.040,00

1.046.040,00

10.800.000

900.000,00

900.000,00

900.000,00

900.000,00

900.000,00

900.000,00

900.000,00

900.000,00

900.000,00

2.500.000, 00 1.500.000, 00 1.046.040, 00 900.000,0 0

150.000,00

150.000,00

150.000,00

150.000,00

150.000,00

150.000,00

150.000,00

150.000,00

150.000,00

150.000,0 0

150.000,00

150.000,00

140.000,00

140.000,00

37.500.000

Residente

19.500.000

Almacenista Vigilante

2.500.000,00

2.500.000,00

Recursos administrativos Papelería

2.250.000

Hardware y software Mobiliario Sala de ventas

2.100.000 500.000 1.000.000

Asesores comerciales

15.800.000

Capital de Trabajo Inicial (caja menor) Capital de Trabajo Inicial (caja menor) ANALISIS DE COSTOS DIRECTOS Terreno MATERIALES Y EQUIPO MANO DE OBRA

Inversión Total↑

80% 20%

7.500.000 7.500.000 886.090.000 250.000.000 508.872.000 127.218.000 1.081.821.649

Inversión no corriente Inversión No Corriente Acumulada

150.000,00

150.000,00

140.000,00

150.000,00

140.000,00

140.000,00

140.000,00

140.000,00

140.000,00

140.000,00

140.000,00

140.000,00

140.000,00

140.000,00

140.000,00

140.000,0 0

850.000,00

850.000,00

850.000,00

850.000,00

1.550.000,00

1.550.000,00

1.550.000,00

1.550.000,00

1.550.000,00

1.550.000, 00

1.550.000,00

1.550.000,00

500.000

500.000

500.000

500.000

500.000

500.000

500.000

500.000

500.000

500.000

500.000

500.000

500.000,00 1.000.000,00

500.000

500.000

500.000

500.000 500.000

500.000

500.000

500.000

500.000

500.000

500.000

500.000

500.000

500.000

500.000

500.000

500.000

0

0

22.670.24 8

37.586.55 8

78.900.60 4

76.470.74 0

87.761.33 7

79.345.86 7

62.489.48 2

67.457.34 5

71.496.51 6

38.846.0 16

8.332.779

4.732.510

0

0

0

18.136.19 8

30.069.24 6

63.120.48 3

61.176.59 2

70.209.07 0

63.476.69 3

49.991.58 5

53.965.87 6

57.197.21 3

31.076.8 13

0

0

0

4.534.050

7.517.312

15.780.121

15.294.148

17.552.267

15.869.173

12.497.896

13.491.469

14.299.303

6.666.223 1.666.556

3.786.008 946.502

269.960.320

17.744.525

18.876.724

32.146.288

47.112.598

88.476.644

86.046.780

98.037.377

89.721.907

72.715.522

77.583.385

81.522.556

18.258.819

34.846.150

269.460.320

17.244.525

18.376.724

31.646.288

46.612.598

87.976.644

85.546.780

97.537.377

89.221.907

72.215.522

77.083.385

81.022.556

7.769.203 48.772.05 6 48.272.05 6

973.944.624

1.022.216. 680

17.758.819 1.039.975.4 99

1.074.321.649

250.000.00 0

500.000

250.000.000

269.460.320

286.704.845

305.081.569

336.727.857

383.340.455

471.317.098

133

556.863.878

654.401.255

743.623.162

815.838.684

892.922.068

34.346.150

8.2.2 DESCRIPCIÓN DE LA ALTERNATIVA 2

La alternativa 2, se financia con 1) la inversión de los socios; 2) las cuotas iniciales de los clientes y 3) un préstamo bancario. Al igual que para la alternativa 1 la duración del proyecto es de 15 meses, de los cuales los 3 primeros se destinan para tramitar licencias, disponibilidades de servicios públicos, contratar personal, adecuar una oficina que sirva al mismo tiempo como sala de ventas, elaborar programación de obra, ventas, recaudos; elaborar presupuestos y gestionar ante los proveedores algunos materiales importantes para la ejecución de la obra como cemento, materiales pétreos, hierro, concreto y ladrillo. Al inicio del cuarto mes se inician ventas y la ejecución de la obra física.

A diferencia de la alternativa 1, donde la inyección de dinero en efectivo por parte del inversionista se realizaba durante los primeros doce meses del proyecto en la alternativa 2 solamente ocurre durante los primeros cuatro meses del proyecto. El ingreso por cuotas iniciales va desde el mes cuatro hasta el mes quince, que es el momento en el que se finaliza la obra, se entrega el inmueble al cliente y se recibe el saldo del valor del inmueble. El primer desembolso del préstamo bancario ocurre en el quinto mes y se mantienen mensualmente, hasta el mes trece del proyecto, cuando los aportes por cuotas iniciales son suficientes para cubrir la inversión de los dos últimos períodos.

Es así como la inversión total en la

alternativa 2 asciende a $ 1.107.401.649 (Mil ciento siete millones cuatrocientos un mil seiscientos cuarenta y nueve pesos). La inversión total de la alternativa 2 es superior a la de la alternativa 1, en $25.580.000 (Veinticinco millones quinientos ochenta mil pesos) que corresponde al pago de los intereses del crédito bancario.

134

A continuación en la TABLA 24 ANÁLISIS DE LA INVERSIÓN Y DE LOS EGRESOS ALTERNATIVA

2:

ESCENARIO

CON

FINANCIACIÓN DEL PROYECTO

PARA LA

MARGARITA se

discrimina toda la inversión necesaria en el proyecto discriminando entre los costos directos e indirectos.

Así como en la alternativa 1, el análisis de los costos Directos para la alternativa 2 tiene el mismo manejo. Estos costos incluyen el valor del lote, y los gastos relacionados directamente con la ejecución de la obra como materiales, equipos, herramientas y mano de obra; sin olvidar que las depreciaciones de equipos y herramientas no son tenidas en cuenta debido a que estos elementos son alquilados.

En los costos indirectos se encuentra el valor de los diseños técnicos, gastos legales y notariales, expensas de la curaduría, disponibilidad de servicios públicos y los salarios de todo el personal administrativo, y gastos como arriendos, servicios de celaduría, asesorías, y el pago de intereses correspondientes al crédito bancario

135

Tabla 24 Análisis de la inversión y de los egresos para la alternativa 2: escenario CON financiación del proyecto Margarita EDIFICIO MARGARITA Proyecto Localización Patrocinador Preparado por

Bucaramanga, Barrio La Victoria Construcciones Martínez Santos

Fecha: Año Base: Comienzo Operación:

Mary Andrea Bautista y Wilber Oswaldo Martínez Remolina 05/ene/2 05/feb/2 05/mar/2 014 014 014 1 2 3

Período preoperativo 05/abr/2 05/may/2 014 014 4 5

INDICADORES Período>>> Impuesto a la Renta (%) Dividendos (%) Intereses (%) ANALISIS DE LA INVERSION Y DE LOS EGRESOS: Flujo No. 1 y No. 2 Período>>> ANALISIS DE COSTOS INDIRECTOS 221.311.649 Estudios y diseños (Honorarios) Estudio de suelos Diseño Arquitectónico Diseño estructural Diseño hidráulico y sanitario 4% Diseño eléctrico 6% Presupuesto + programación 10% Estudio manejo ambiental Valla corporación Certificado RETIE Derechos e Impuestos Licencia de construcción Impuestos licencia Impuestos de construcción, nomenclatura, y Vo. Bo. propiedad horizontal Licencia ambiental Póliza todo riesgo Norma Urbana y Uso de Suelo Gastos legales y notariales Del Lote Gastos notariales lote 0,50% Boleta Fiscal 1,54% Retefuente 1,00% Registro lote 0,50% De los Aptos Reglamento propiedad horizontal Escrituración de inmuebles 0,50% Boleta Fiscal 1,54% Retefuente 1,00% Registro Apartamentos 0,50% Disponibilidad a Servicios Públicos tv cable - teléfono Alcantarillado

05/nov/2 014 11

05/dic/2 014 12

05/ene/2 015 13

05/feb/2 015 14

05/mar/2 015 15

33% 0% 1,00%

33% 0% 1,00%

33% 0% 1,00%

33% 0% 1,00%

33% 0% 1,00%

33% 0% 1,00%

33% 0% 1,00%

33% 0% 1,00%

33% 0% 1,00%

33% 0% 1,00%

33% 0% 1,00%

33% 0% 1,00%

05/ene/201 4

05/feb/201 4

05/mar/201 4

05/abr/201 4

05/may/201 4

05/jun/201 4

05/jul/201 4

05/ago/201 4

05/sep/201 4

05/oct/201 4

05/nov/201 4

05/dic/201 4

05/ene/201 5

05/feb/201 5

05/mar/201 5

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

13

14

15

9.896.040

10.556.04 0

11.826.040

12.546.040

12.896.040

13.116.040

13.386.040

13.706.040

13.806.040

33.993.640

19.960.320

1.500.000

6.930.320

6.930.320

17.744.525

2.598.870

1.908.270

1.908.270

2.862.405

2.862.405

2.144.980

2.144.980

1.500.000

1.500.000

1.200.000

1.200.000

600.000

18.876.724

9.476.040

9.526.040

12.814.525

2.598.870

600.000

5.681.724

5.681.724

1.903.346

1.903.346

304.535

304.535

1.205.352

1.205.352

850.000

850.000

1.144.962

1.144.962

273.528

625.000

05/oct/2 014 10

33% 0% 1,00%

1.500.000

3.850.000

1 05/sep/2 014 9

33% 0 1,00%

8.430.320

625.000

Versión 05/ago/2 014 8

33% 0 1,00%

21.244.845

25.287.600

Octubre de 2013 2.014 Enero de 2014 15 periodos mensuales 05/jun/2 05/jul/20 014 14 6 7

273.528 5.100.000

20.187.600

625.000 3.850.000 625.000

2.851.356

2.851.356

8.782.176

8.782.176

5.702.712

5.702.712

2.851.356

2.851.356

6.565.000

6.565.000

216.000

216.000

925.000

925.000

136

energía acueducto gas GASTOS GENERALES Servicios Públicos Agua Luz Teléfono Transportes Publicidad OTROS EGRESOS Intereses preoperativos COSTOS DE ADMINISTRACIÓN Y VENTAS Personal administrativo Contador Secretaria Personal en Obra

300.000

Director de obra

37.500.000

Residente

19.500.000

Almacenista Vigilante Recursos administrativos Papelería Hardware y software Mobiliario Sala de ventas

1.000.000

Asesores comerciales Capital de Trabajo Inicial (caja menor) Capital de Trabajo Inicial (caja menor) ANALISIS DE COSTOS DIRECTOS Terreno MATERIALES Y EQUIPO 80% MANO DE OBRA 20% Inversión Total Σ↑ Inversión no corriente Inversión No Corriente Acumulada

15.800.000

300.000

2.684.000

2.684.000

2.440.000

2.440.000

11.550.000

580.000

580.000

580.000

580.000

580.000

580.000

580.000

580.000

580.000

580.000

580.000

580.000

580.000

580.000

580.000

3.300.000

150.000,00

150.000,00

150.000,00

150.000,00

200.000,00

300.000,00

300.000,00

300.000,00

400.000,00

400.000,00

300.000,00

200.000,00

100.000,00

100.000,00

100.000,00

2.850.000

150.000,00

150.000,00

150.000,00

200.000,00

200.000,00

200.000,00

200.000,00

200.000,00

200.000,00

200.000,00

200.000,00

200.000,00

200.000,00

200.000,00

200.000,00

1.950.000

130.000,00

130.000,00

130.000,00

130.000,00

130.000,00

130.000,00

130.000,00

130.000,00

130.000,00

130.000,00

130.000,00

130.000,00

130.000,00

130.000,00

130.000,00

2.250.000

150.000,00

150.000,00

150.000,00

150.000,00

150.000,00

150.000,00

150.000,00

150.000,00

150.000,00

150.000,00

150.000,00

150.000,00

150.000,00

150.000,00

150.000,00

200.000,00

200.000,00

200.000,00

150.000,00

150.000,00

150.000,00

150.000,00

8.146.040

8.146.040

8.466.040

9.126.040

10.396.040

11.016.040

11.516.040

11.836.040

12.206.040

12.626.040

12.726.040

12.726.040

1.200.000 143.482.480

5.350.000

25.580.000

6.000.000 9.900.000

3.850.000 0

5.350.000 0

0

0

0

320.000

980.000

1.550.000

2.170.000

2.670.000

2.990.000

3.360.000

3.780.000

3.880.000

3.880.000

400.000,00

400.000,00

400.000,00

400.000,00

400.000,00

400.000,00

400.000,00

400.000,00

400.000,00

400.000,00

400.000,00

400.000,00

400.000,00

400.000,00

400.000,00

660.000,00

660.000,00

660.000,00

660.000,00

660.000,00

660.000,00

660.000,00

660.000,00

660.000,00

660.000,00

660.000,00

660.000,00

660.000,00

660.000,00

660.000,00

2.500.000,0 0

2.500.000,0 0

2.500.000,0 0 1.500.000,0 0

12.552.480

2.500.000,0 0 1.500.000,0 0 1.046.040,0 0

2.500.000,0 0 1.500.000,0 0 1.046.040,0 0

2.500.000,0 0 1.500.000,0 0 1.046.040,0 0

2.500.000, 00 1.500.000, 00 1.046.040, 00

2.500.000,0 0 1.500.000,0 0 1.046.040,0 0

2.500.000,0 0 1.500.000,0 0 1.046.040,0 0

2.500.000,0 0 1.500.000,0 0 1.046.040,0 0

2.500.000,0 0 1.500.000,0 0 1.046.040,0 0

2.500.000, 00 1.500.000, 00 1.046.040, 00

2.500.000,0 0 1.500.000,0 0 1.046.040,0 0

2.500.000,0 0 1.500.000,0 0 1.046.040,0 0

2.500.000,0 0 1.500.000,0 0 1.046.040,0 0

10.800.000

900.000,00

900.000,00

900.000,00

900.000,00

900.000,00

900.000,00

900.000,00

900.000,00

900.000,00

900.000,00

900.000,00

900.000,00

2.250.000

150.000,00

150.000,00

150.000,00

150.000,00

150.000,00

150.000,00

150.000,00

150.000,00

150.000,00

150.000,00

150.000,00

150.000,00

150.000,00

150.000,00

150.000,00

2.100.000

140.000,00

140.000,00

140.000,00

140.000,00

140.000,00

140.000,00

140.000,00

140.000,00

140.000,00

140.000,00

140.000,00

140.000,00

140.000,00

140.000,00

140.000,00

500.000

500.000,00 1.000.000,0 0 850.000,00

850.000,00

850.000,00

850.000,00

1.550.000,0 0

1.550.000,0 0

1.550.000,0 0

1.550.000,0 0

1.550.000, 00

1.550.000,0 0

1.550.000,0 0

1.550.000,0 0

500.000

500.000

500.000

500.000

500.000

500.000

500.000

500.000

500.000

500.000

500.000

500.000

7.500.000 7.500.000 886.090.000

500.000

500.000

500.000

500.000

500.000

500.000

500.000

500.000

500.000

500.000

500.000

500.000

500.000

500.000

500.000

500.000

500.000

500.000

250.000.00 0

0

0

22.670.248

37.586.558

78.900.604

76.470.74 0

87.761.337

79.345.867

62.489.482

67.457.345

71.496.516

38.846.016

8.332.779

4.732.510 3.786.008

250.000.000

250.000.000

508.872.000

0

0

0

18.136.198

30.069.246

63.120.483

61.176.592

70.209.070

63.476.693

49.991.585

53.965.876

57.197.213

31.076.813

6.666.223

127.218.000

0

0

0

4.534.050

7.517.312

15.780.121

15.294.148

17.552.267

15.869.173

12.497.896

13.491.469

14.299.303

7.769.203

1.666.556

946.502

269.960.320

17.744.525

18.876.724

32.146.288

47.112.598

88.796.644

87.026.780

99.587.377

91.891.907

75.385.522

80.573.385

84.882.556

52.552.056

22.138.819

38.726.150

269.460.320

17.244.525

18.376.724

31.646.288

46.612.598

88.296.644

86.526.780

99.087.377

91.391.907

74.885.522

80.073.385

84.382.556

52.052.056

21.638.819

38.226.150

269.460.320

286.704.84 5

305.081.569

336.727.85 7

383.340.455

471.637.09 8

558.163.87 8

657.251.25 5

748.643.16 2

823.528.68 4

903.602.068

987.984.62 4

1.040.036.6 80

1.061.675.4 99

1.099.901.6 49

1.107.401.649

137

8.3

ANÁLISIS DE ALTERNATIVAS

Para el análisis de las alternativa 1 y 2, desde el punto de vista financiero, se debe realizar el análisis de las fuentes y usos de la caja, basado en los flujos de la inversión y los egresos, la estructura financiera, el servicio de la deuda (si lo hay), el capital de trabajo y el estado de resultados; con ello se obtiene finalmente el exceso o déficit de la caja que servirá para elaborar los flujos de caja del inversionista y del proyecto.

8.3.1 Análisis de la alternativa 1

Para proceder con el análisis del exceso o déficit de la caja de a alternativa 1, que es la solución sin financiación bancaria, se usan los análisis previos de las tablas TABLA 20 ESTRUCTURA FINANCIERA FINANCIACIÓN PROYECTO

PARA LA ALTERNATIVA

ESCENARIO

MULTIFAMILIAR MARGARITA; TABLA 22 ANÁLISIS

INGRESOS POR VENTAS PARA LA

SIN

DE LOS

ALTERNATIVA 1 Y ALTERNATIVA 2; TABLA 23 ANÁLISIS DE

LA INVERSIÓN Y DE LOS EGRESOS PARA LA ALTERNATIVA DEL PROYECTO

1:

MARGARITA; TABLA 25 SERVICIO

1: ESCENARIO SIN FINANCIACIÓN

DE LA DEUDA PARA LA ALTERNATIVA

ESCENARIO SIN FINANCIACIÓN DEL PROYECTO MULTIFAMILIAR MARGARITA

138

1:

Tabla 25 Servicio de la deuda para la alternativa 1: escenario sin financiación del proyecto Multifamiliar Margarita SERVICIO DE LA DEUDA: Flujo No. 6 Período>>> 0 Prestamos M.Plazo M.Plazo: Total Abonos a capital Saldo Insoluto 0 Intereses Otros 570.271.2 Préstamos (Anticipos) 00 Prestamos M.Plazo Acumulado

05/e ne/2 014

05/fe b/20 14

05/ mar/ 2014

05/abr /2014

05/ma y/2014

05/jun /2014

05/jul/ 2014

05/ago /2014

05/sep /2014

05/oct /2014

05/nov /2014

05/dic/ 2014

05/ene /2015

05/feb /2015

05/ma r/2015

1 0

2 0

3 0

4 0

5 0

6 0

7 0

8 0

9 0

10 0

11 0

12 0

13 0

14 0

15 0

0 0 0

0 0 0

0 0 0

0 0 0

0 0 0

0 0 0

0 0 0

0 0 0

0 0 0

0 0 0

0 0 0

0 0 0

0 0 0

0 0 0

0 0 0

0

0

0

11.173 .980

20.316 .327

30.372 .909

40.688 .889

51.279 .587

57.825 .072

59.769 .072

59.769 .072

59.769 .072

59.769 .072

59.769 .072

59.769 .072

0

0

0

Saldo Insoluto Intereses Total balance (prestamos) Total reembolso (abonos a cap.)

0 0

0 0

0 0

11.173 .980 11.173 .980

31.490 .307 31.490 .307

61.863 .217 61.863 .217

102.55 2.106 102.55 2.106

153.83 1.693 153.83 1.693

211.65 6.765 211.65 6.765

271.42 5.838 271.42 5.838

331.19 4.910 331.19 4.910

390.96 3.983 390.96 3.983

450.73 3.055 450.73 3.055

510.50 2.128 510.50 2.128

570.27 1.200 570.27 1.200

Saldo insoluto del balance Total interés 0 Acumulado

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

11.173 .980

31.490 .307

61.863 .217

102.55 2.106

153.83 1.693

211.65 6.765

271.42 5.838

331.19 4.910

390.96 3.983

450.73 3.055

510.50 2.128

570.27 1.200

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0 11.173 .980

0 31.490 .307

0 61.863 .217

0 102.55 2.106

0 153.83 1.693

0 211.65 6.765

0 271.42 5.838

0 331.19 4.910

0 390.96 3.983

0 450.73 3.055

0 510.50 2.128

0 570.27 1.200

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

En la alternativa 1 el único préstamo que aparece registrado es el correspondiente al de los abonos que hacen los clientes al pago de la cuota inicial del inmueble; es por ello que el ingreso de éstos flujos al proyecto no le generan un pago de intereses, al igual que no se exige el reembolso de éste “préstamo”.

Igualmente como apoyo para la obtención del exceso o déficit de la caja para esta alternativa se presenta el estado de resultados en el ANEXO A: ESTADO

DE

RESULTADOS PARA LA ALTERNATIVA 1: ESCENARIO SIN financiación.

Ahora se analizan las fuentes y usos de la caja para calcular el exceso o déficit ver TABLA 26 ANÁLISIS DE FUENTES Y USOS DE LA CAJA, ESTADO DE EXCESO O DÉFICIT PARA LA ALTERNATIVA 1: ESCENARIO SIN FINANCIACIÓN PROYECTO MULTIFAMILIAR MARGARITA

139

Tabla 26 Análisis de Fuentes y Usos de la caja, estado de exceso o déficit para la alternativa 1: escenario sin financiación Proyecto Multifamiliar Margarita FLUJO DE CAJA: ESTADO DE LIQUIDEZ - MOD. 2

05/ene/ 2014

05/feb/ 2014

05/mar /2014

05/abr/ 2014

05/may /2014

05/jun/ 2014

1

2

3

4

5

6

7

269.960 .320

17.744. 525

18.876. 724

32.146. 288

47.112. 598

88.476. 644

0

0

0

0 269.960 .320

0 17.744. 525

0 18.876. 724

0 11.173. 980 20.972. 308

0 20.316. 327 26.796. 271

269.960 .320 269.460 .320

17.244. 525 17.244. 525

18.376. 724 18.376. 724

31.646. 288 31.646. 288

500.000

0

0

0

0

0

0

0

Impuestos Dividendos EXCESO/DEFICIT

0 500.000 500.000 500.000 500.000 500.000 500.000 500.000 500.000 500.000 500.000 500.000

Período>>>

FUENTES Utilidad Operacional (UAII) Préstamos

570.271.200

Capital Social

588.980.641

USOS Inversiones en Act. no corrientes Variación en Capital de Trabajo Servicio de la Deuda Intereses Abonos a Capital

CAJA FINAL: ACUM. Saldo efect. (Exc/defic) Saldo efect. req. en caja BALANCE CAJA FINAL

05/sep/ 2014

05/oct/ 2014

05/nov/ 2014

05/dic/ 2014

05/ene/ 2015

05/feb/ 2015

05/mar /2015

8

9

10

11

12

13

14

15

86.046. 780

98.037. 377

89.721. 907

72.715. 522

77.583. 385

81.522. 556

59.769. 072

59.769. 072

0 30.372. 909 58.103. 734

0 40.688. 889 45.357. 891

0 51.279. 587 46.757. 791

0 57.825. 072 31.896. 834

0 59.769. 072 12.946. 449

0 59.769. 072 17.814. 312

0 59.769. 072 21.753. 484

0 59.769. 072

0 59.769. 072

1.128.8 51.423 1.069.0 82.351 59.769. 072

0

0

0

46.612. 598 46.612. 598

87.976. 644 87.976. 644

85.546. 780 85.546. 780

97.537. 377 97.537. 377

89.221. 907 89.221. 907

72.215. 522 72.215. 522

77.083. 385 77.083. 385

81.022. 556 81.022. 556

48.272. 056 48.272. 056

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0 352.797 0 .176

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0 11.497. 016

0 0 42.010. 741.708 253 .097

16.997. 016

59.007. 800.715 270 .367

0 500.000

1.000.0 00

1.500.0 00

2.000.0 00

2.500.0 00

05/jul/2 05/ago/ 014 2014

3.000.0 00

3.500.0 00

4.000.0 00

4.500.0 00

5.000.0 00

5.500.0 00

17.758. 387.143 819 .326 17.758. 34.346. 819 150

500.000 500.000 500.000 500.000 500.000 500.000 500.000 500.000 500.000 500.000 500.000 500.000 500.000 500.000 500.000 1.000.0 1.500.0 2.000.0 2.500.0 3.000.0 3.500.0 4.000.0 4.500.0 5.000.0 5.500.0 6.000.0 17.497. 59.507. 801.215 500.000 00 00 00 00 00 00 00 00 00 00 00 016 270 .367

140

La construcción del flujo de caja para el inversionista en la alternativa 1, se presenta a continuación:

Tabla 27 Flujo de caja para el inversionista en la alternativa 1: escenario sin financiación Proyecto Multifamiliar Margarita FLUJO DE CAJA DEL INVERSIONISTA Período>>> EXCESO/DEFICI T Dividendos

Capital Social FLUJO DE CAJA DEL INV. Costo de Oportunidad VPN (i) del Inversionista TIR del Inversionista

2,54%

05/ene/ 2014

05/feb/2 014

05/mar/ 2014

05/abr/ 2014

05/may/ 2014

05/jun/2 014

05/jul/2 014

05/ago/ 2014

05/sep/ 2014

05/oct/2 014

05/nov/ 2014

05/dic/2 014

05/ene/ 2015

05/feb/2 015

05/mar/ 2015

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

0

500.000

500.000

500.000

500.000

500.000

500.000

500.000

500.000

500.000

500.000

500.000

13 11.497.0 16

14 42.010.2 53

15 741.708. 097

0 269.960. 320 269.960. 320

0 17.744.5 25 17.244.5 25

0 18.876.7 24 18.376.7 24

0 20.972.3 08 20.472.3 08

0 26.796.2 71 26.296.2 71

0 58.103.7 34 57.603.7 34

0 45.357. 891 44.857. 891

0 46.757.7 91 46.257.7 91

0 31.896.8 34 31.396.8 34

0 12.946.4 49 12.446.4 49

0 17.814.3 12 17.314.3 12

0 21.753. 484 21.253. 484

0

0

0

0

0

0

11.497.0 16

42.010.2 53

741.708. 097

(==>supuesto) 20.675.617

2,89%

A continuación se continúa con el análisis de la Alternativa 2 y posteriormente al finalizar el capítulo se realizará la interpretación de los resultados obtenidos para cada alternativa.

141

8.3.2 Análisis de la alternativa 2

Como sucedió con la Alternativa 1, el análisis del exceso o déficit de la caja de la alternativa 2, que sí posee financiación bancaria, requiere de los análisis previos consignados en las tablas TABLA 21 ESTRUCTURA FINANCIERA PARA 2:

ESCENARIO

ANÁLISIS

CON

FINANCIACIÓN PROYECTO

MULTIFAMILIAR MARGARITA; TABLA 22

DE LOS INGRESOS POR VENTAS PARA LA

TABLA 24 ANÁLISIS ESCENARIO

CON

LA ALTERNATIVA

ALTERNATIVA 1

Y

ALTERNATIVA 2;

DE LA INVERSIÓN Y DE LOS EGRESOS PARA LA ALTERNATIVA

FINANCIACIÓN DEL PROYECTO

DEUDA PARA LA ALTERNATIVA

2:

MARGARITA TABLA 28 SERVICIO

2:

DE LA

ESCENARIO CON FINANCIACIÓN DEL PROYECTO

MULTIFAMILIAR MARGARITA

142

Tabla 28 Servicio de la deuda para la alternativa 2: escenario con financiación del proyecto Multifamiliar Margarita SERVICIO DE LA DEUDA: Flujo No. 6

05/ene/ 2014

05/feb /2014

05/mar/2 014

05/abr/201 4

05/may/20 14

05/jun/201 4

05/ene/201 5

05/feb/201 5

05/mar/201 5

Período>>> Prestamos M.Plazo 388.000.000 Prestamos M.Plazo Acumulado M.Plazo: Total Abonos a capital 388.000.000 Saldo Insoluto Intereses 25.580.000 Intereses Acumulados Otros Préstamos (Anticipos) 570.271.200 Prestamos M.Plazo Acumulado

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

0

0

0

0

32.000.000

66.000.000

57.000.000

62.000.000

50.000.000

32.000.000

37.000.000

12

13

14

15

42.000.000

10.000.000

0

0

0

0

0

32.000.000

98.000.000

155.000.000

217.000.000

267.000.000

299.000.000

336.000.000

0

378.000.000

388.000.000

388.000.000

388.000.000

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

388.000.00 0

0

0

0

0

32.000.000

98.000.000

155.000.000

217.000.000

267.000.000

0

0

0

0

0

320.000

980.000

1.550.000

2.170.000

299.000.000

336.000.000

378.000.000

388.000.000

388.000.000

0

2.670.000

2.990.000

3.360.000

3.780.000

3.880.000

3.880.000

0

0

0

0

0

320.000

1.300.000

2.850.000

5.020.000

7.690.000

10.680.000

14.040.000

17.820.000

21.700.000

25.580.000

0

0

0

11.173.980

20.316.327

30.372.909

40.688.889

0

0

0

11.173.980

31.490.307

61.863.217

102.552.106

51.279.587

57.825.072

59.769.072

59.769.072

59.769.072

59.769.072

59.769.072

59.769.072

153.831.693

211.656.765

271.425.838

331.194.910

390.963.983

450.733.055

510.502.128

Saldo Insoluto Intereses Total balance (prestamos) (abonos a cap) 388.000.000 Saldo insoluto del balance Total interés Acumulado

0

0

0

11.173.980

31.490.307

61.863.217

570.271.200

102.552.106

153.831.693

211.656.765

271.425.838

331.194.910

390.963.983

450.733.055

510.502.128

0

0

0

0

0

0

0 63.490.307

0

0

0

0 11.173.980 0

570.271.200

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

159.863.217

257.552.106

370.831.693

478.656.765

570.425.838

667.194.910

768.963.983

838.733.055

898.502.128

958.271.200

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

257.552.106

370.831.693

478.656.765

570.425.838

667.194.910

768.963.983

0

0

63.490.307 0

159.863.217

0

11.173.980 0

0

0

388.000.000

838.733.055

898.502.128

320.000

1.300.000

2.850.000

5.020.000

7.690.000

10.680.000

14.040.000

17.820.000

570.271.200

21.700.000

25.580.000

05/jul/2014

143

05/ago/201 4

05/sep/201 4

05/oct/201 4

05/nov/201 4

05/dic/2014

Como se sabe para ésta alternativa, el valor del préstamo con la entidad bancaria es de $ 388.000.000 (Trescientos ochenta y ocho millones de pesos) y los intereses cancelados durante todo el proyecto por éste préstamo asciende a $25.580.000 (Veinticinco millones quinientos ochenta mil). Estos intereses se cancelan a partir del sexto mes del proyecto (un mes después de generado el primer desembolso por parte de la entidad bancaria). El crédito se cancela en el mes quince, que es cuando ocurre la subrogación del crédito.

Para el cálculo del exceso o déficit de la caja para esta alternativa se presenta el estado de resultados en el

144

ANEXO B: ESTADO

DE RESULTADOS PARA LA ALTERNATIVA

FINANCIACIÓN DEL PROYECTO Multifamiliar

2:

ESCENARIO

CON

Margarita

Ahora se analizan las fuentes y usos de la caja para calcular el exceso o déficit, ver TABLA 29ANÁLISIS DE FUENTES Y USOS DE PARA LA ALTERNATIVA

2:

LA CAJA, ESTADO DE EXCESO O DÉFICIT

ESCENARIO CON FINANCIACIÓN

MARGARITA

145

PROYECTO MULTIFAMILIAR

Tabla 29Análisis de Fuentes y Usos de la caja, estado de exceso o déficit para la alternativa 2: escenario con financiación Proyecto Multifamiliar Margarita FLUJO DE CAJA: ESTADO DE LIQUIDEZ - MOD. 2 Período>>> FUENTES Utilidad Operacional (UAII)

05/ene/ 05/feb/ 05/mar/ 05/abr/ 05/may/ 05/jun/ 05/jul/ 05/ago/ 05/sep/ 05/oct/ 05/nov/ 05/dic/ 05/ene/ 05/feb/ 2014 2014 2014 2014 2014 2014 2014 2014 2014 2014 2014 2014 2015 2015 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 269.960 17.744. 18.876. 32.146. 52.316.3 96.372. 97.688. 113.279 107.825 91.769. 96.769. 101.769 69.769. 59.769. .320 525 724 288 27 909 889 .587 .072 072 072 .072 072 072 0

0

0

0 269.960 .320

0 17.744. 525

269.960 .320 269.460 .320 500.000

25.580.000 388.000.000

0 69.769. 072

0 59.769. 072

05/mar/ 2015 15 1.103.27 1.423 1.043.50 2.351 59.769.0 72

0

0

0

0

83.063. 385 80.073. 385 0

87.742. 556 84.382. 556 0

55.832. 056 52.052. 056 0

25.518. 819 21.638. 819 0

766.020. 526 38.226.1 50 0

2.670.0 00

2.990.0 00

3.360.0 00

3.780.0 00

3.880.0 00

0

0

0

0

0

0

0 0 12.642. 209

0 0 14.263. 166

0 0 14.213. 551

0 0 13.705. 688

0 0 14.026. 516

0 0 13.937. 016

0 0 34.250. 253

3.880.00 0 388.000. 000 335.914. 376 0 337.250. 897

37.784. 314

52.047. 480

66.261. 031

79.966. 719

93.993. 235

107.930 142.180 .251 .505

479.431. 402

500.000 500.000 80.466. 94.493. 719 235

500.000 500.000 108.430 142.680 .251 .505

500.000 479.931. 402

0 18.876. 724

0 0 11.173. 52.316.3 980 27 20.972. 308 0

0 0 96.372. 97.688. 909 889 0

0

0

0

0

17.244. 525 17.244. 525 0

18.376. 724 18.376. 724 0

31.646. 46.612.5 288 98 31.646. 46.612.5 288 98 0 0

88.616. 87.506. 644 780 88.296. 86.526. 644 780 0 0

100.637 .377 99.087. 377 0

93.561. 907 91.391. 907 0

77.555. 522 74.885. 522 0

0

0

0

0

0 320.000

980.00 0

1.550.0 00

2.170.0 00

0

0

0

0

0

0

0

Impuestos Dividendos

0 0

0 0

0 0

0 0

EXCESO/DEFICIT CAJA FINAL:

0 500.000

0 0 5.703.72 500.000 500.000 9

0 0 0 0 7.756.2 10.182. 66 109

ACUM. Saldo efect. (Exc/defic)

0 500.000

1.000.0 00

14.959. 25.142. 995 104 500.00 500.000 500.000 500.000 500.000 0 1.500.0 2.000.0 7.703.72 15.459. 25.642. 00 00 9 995 104

Préstamos

958.271.200

Capital Social

327.553.877

USOS Inversiones en Act. no corrientes Variación en Capital de Trabajo Servicio de la Deuda Intereses Abonos a Capital

Saldo efect. req. en caja BALANCE CAJA FINAL

500.000 500.000 1.000.0 500.000 00

0

0

1.500.0 7.203.72 00 9

146

0 0 113.279 107.825 .587 .072

0 91.769. 072

500.000 500.000 500.000 38.284. 52.547. 66.761. 314 480 031

0 0 96.769. 101.769 072 .072

La construcción del flujo de caja para el inversionista en la alternativa 2, se presenta a continuación:

Tabla 30 Flujo de caja para el inversionista en la alternativa 2: escenario con financiación Proyecto Multifamiliar Margarita FLUJO DE CAJA DEL INVERSIONISTA

05/ene/ 05/feb/ 2014 2014

05/mar /2014

05/abr/ 2014

05/may /2014

05/jun/ 2014

05/jul/2 05/ago/ 05/sep/ 014 2014 2014

05/oct/ 2014

05/nov/ 2014

05/dic/ 2014

05/ene/ 05/feb/ 2015 2015

05/mar /2015

5 5.703.72 9

6 7.756.26 6

7 10.182.1 09

8 12.642.2 09

9 14.263.1 66

10 14.213.5 51

11 13.705.6 88

12 14.026.5 16

13 13.937.0 16

14 34.250.2 53

15 337.250. 897

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

5.703.72 9

7.756.26 6

10.182.1 09

12.642.2 09

14.263.1 66

14.213.5 51

13.705.6 88

14.026.5 16

13.937.0 16

34.250.2 53

337.250. 897

Período>>>

1

2

3

4

EXCESO/DEFICIT

0

500.000

500.000

500.000

0 269.960. 320 269.960. 320

0 17.744.5 25 17.244.5 25

0 18.876.7 24 18.376.7 24

0 20.972.3 08 20.472.3 08

Dividendos

Capital Social FLUJO DE CAJA DEL INV.

Costo de Oportunidad VPN (i) del Inversionista TIR del Inversionista

2,54%

(==>supuesto) 25.026.823

3,2%

147

8.4

INTERPRETACIÓN DE RESULTADOS

El criterio decisorio para escoger la mejor alternativa basado en la T.I.R. y el VPN en proyectos mutuamente excluyentes, corresponde al de mayor V.P.N., debido a que existe la posibilidad de que al usar el criterio de escoger el escenario de mayor TIR se elija intrínsecamente la alternativa de menor VPN, o de un VPN negativo, lo que sería sumamente perjudicial para el inversionista. Esto se explica a continuación.

Para la alternativa 1, en la ILUSTRACIÓN 17 se observan flujos negativos los primeros 12 meses del proyecto (producto de la inversión de recursos propios) y flujos positivos los 3 últimos períodos del proyecto (generados por los ingresos por cuotas iniciales). En ésta alternativa se tiene una sola T.I.R; esto debido a que es un “proyecto de inversión puro20,21” asegurando así que la alternativa 1 sólo posea una Tasa Interna de Retorno (TIR)

20

SERRANO RODRÍGUEZ, Javier. Matemáticas Financieras y Evaluación de Proyectos, Segunda Edición, Bogotá: 2010, p. 104. 21

SERRANO RODRÍGUEZ, Javier. Matemáticas Financieras y Evaluación de Proyectos, Segunda Edición, Bogotá: 2010, p. 104. Proyecto de inversión Puro: Solamente existe un cambio en el signo o en la dirección de los flujos, lo cual permite asegurar que solamente existe una raíz real.

148

Ilustración 17 Flujo de caja del inversionista en la alternativa 1: escenario sin financiación Proyecto Multifamiliar Margarita

En la ILUSTRACIÓN 18 se presentan los flujos para el inversionista en el escenario con financiación. Allí se observan flujos negativos los primeros 4 periodos del proyecto (producto de la inversión de los recursos del inversionista), y flujos positivos (generados por el préstamo bancario y las cuotas iniciales) a partir del mes 5 hasta la finalización del proyecto que es en el mes 15. Éste proyecto cuenta con una sola TIR, por ser un proyecto que sólo presenta un cambio de dirección en el flujo de sus fondos

149

Ilustración 18 Flujo de caja del inversionista en la alternativa 2: escenario con financiación Proyecto Multifamiliar Margarita

En el ANEXO E: VPN

VS

TIO

PARA LA ALTERNATIVA

1:

ESCENARIO SIN FINANCIACIÓN

PROYECTO MULTIFAMILIAR Margarita y ANEXO F: VPN VS TIO PARA LA ALTERNATIVA 2: ESCENARIO CON FINANCIACIÓN

PROYECTO MULTIFAMILIAR Margarita se representa

gráficamente el VPN vs TIO de cada alternativa y se demuestra para cada escenario, que a mayor TIO menor es el VPN.

Y así como ocurrió con la alternativa 1, la alternativa 2 sólo posee una Tasa Interna de Retorno (TIR). Ver TABLA 31 CÁLCULO DE LA TIR PARA LAS ALTERNATIVAS 1 Y 2, DEL PROYECTO MULTIFAMILIAR MARGARITA

El cálculo de la TIR para cada alternativa se presenta a continuación: Tabla 31 Cálculo de la TIR para las Alternativas 1 y 2, del Proyecto Multifamiliar Margarita ALTERNATIVA ÍNDICE

ALTERNATIVA 1: ESCENARIO SIN

ALTERNATIVA 2: ESCENARIO

FINANCIACIÓN

CON FINANCIACIÓN

2,54% efectiva mensual

2,54% efectiva mensual

T.I.O. (Tasa de oportunidad del inversionista)

150

T.I.R. ( Tasa Interna de Retorno)

2,89% efectiva mensual

En el ANEXO G: VALORES

DEL

V.P.N.

PARA DIFERENTES VALORES DE

OPORTUNIDAD DEL INVERSIONISTA PARA EL ESCENARIO

VALORES

DEL

V.P.N.

3,16% efectiva mensual

DE

CON financiación y ANEXO H:

PARA DIFERENTES VALORES DE

INVERSIONISTA PARA EL ESCENARIO

TASA

TASA

DE OPORTUNIDAD DEL

SIN financiación se tabula los VPN en función de

la tasa de oportunidad del inversionista para cada una de las alternativas propuestas. Ahora, si se quisiera escoger la alternativa más favorable para una TIO dada, usando como único criterio decisorio el escenario de mayor TIR, ésta elección se encontraría con algunas restricciones o condiciones para su total veracidad. Para el presente caso, la alternativa de mayor TIR es la de del escenario con financiación, pero en la ILUSTRACIÓN 19 VPN VS TIO PARA LAS ALTERNATIVAS 1 Y 2 se observa que para T.I.O. entre 0% y 2,3% el VPN del escenario sin financiación es mayor que para el escenario con financiación, ocurriendo así que el criterio de escoger la alternativa de mayor TIR es contrario al criterio del VPN.

Por lo tanto, para evitar errores al escoger entre proyectos mutuamente excluyentes, se opta por usar el criterio del mayor VPN. Ver TABLA 32

Tabla 32 Cálculo del VPN del proyecto Multifamiliar Margarita, para cada una las alternativas 1 y 2 ALTERNATIVA INDICE T.I.O. ( efectiva mensual)

ALTERNATIVA 1: ESCENARIO SIN

ALTERNATIVA 2: ESCENARIO

FINANCIACIÓN

CON FINANCIACIÓN

2,54%

2,54%

151

V.P.N. (T.I.O.)

$20.675.617

$25.026.823

De ésta manera se concluye que la mejor solución para el problema formulado, es la alternativa 2, y el criterio usado para llegar a éste resultado es el de escoger la alternativa de mayor VPN positivo.

También es importante tener en cuenta que en la alternativa 2, el socio capitalista debe invertir menos recursos (ya sea dinero, o el lote por ejemplo) que en la alternativa 1; lo cual, es sumamente favorable para él, ya que puede direccionar los recursos que deja de invertir en el Proyecto Margarita, en otro que ofrezca una rentabilidad al alcance de sus expectativas. El monto de las inversiones para cada alternativa se presenta a continuación:

Tabla 33 Inversión requerida por parte de los socios para las alternativas; Proyecto Multifamiliar Margarita

ALTERNATIVA INDICE

ALTERNATIVA 1: ESCENARIO SIN

ALTERNATIVA 2: ESCENARIO

FINANCIACIÓN

CON FINANCIACIÓN

$588.980.641

$327.553.877

VALOR DE LA INVERSIÓN

152

Ilustración 19 VPN vs TIO para las alternativas 1 y 2

153

Teniendo claro que la alternativa 2 (escenario con financiación bancaria) es la más favorable para el inversionista debido a que ofrece el mayor VPN positivo; y con el objetivo de determinar la eficiencia de la inversión, se calculan las relaciones financieras para saber que tan buena es ésta elección.

Se empieza por el R.O.I. (Return on Investment), calculado como la razón entre la Utilidad Neta y la Inversión Total; y definido como la eficiencia de la inversión, donde se comparan los beneficios recibidos por la inversión total realizada en el proyecto. La utilidad neta (tomada del estado de resultados ver ANEXO : ) asciende a: $682.007.974,91, y la inversión total (tomada del análisis de ingresos y egresos del proyecto, ver TABLA 24) asciende a $1.107.401.649,40. El cálculo es del 61,59%; entendiéndose éste valor como la capacidad de cada unidad monetaria invertida en el proyecto para generar 0,6159 unidades monetarias.

El R.O.E. entendido como la capacidad de la empresa de remunerar a sus accionistas (para este caso inversionistas) se calcula como la relación entre la Utilidad Neta y el Capital Social (tomado de la estructura financiera de la alternativa 2, ver TABLA 21) que asciende a $327.553.876,52 da como resultado 208,21%.

Este valor se entiende como la capacidad del negocio de generar

2,0821 unidades monetarias para el inversionista por cada unidad monetaria que él invierte en el proyecto.

Otra relación interesante para tener en cuenta es el R.O.S. (Return on Sales) definida como los beneficios recibidos por las ventas realizadas. Para la alternativa 2, las ventas totales ascienden a $1.900.904.000 (ver TABLA 12). El R.O.S. para la alternativa 2 es de 35,88%, lo que quiere decir que cada unidad monetaria que ingreso al proyecto por ventas, generó 0,3588 unidades monetarias de utilidades. 154

El cálculo del WACC (Ver TABLA 34 CÁLCULO FINANCIACIÓN)

DE

WACC

PARA EL ESCENARIO CON

tiene un promedio de 12,74% efectivo anual, y que se entiende

como la tasa bajo la cual se han adquirido los activos del proyecto, que para la alternativa 2, están representados en las inversiones realizadas. Con éste valor del WACC el inversionista protege su inversión ya que el proyecto le está pagando a una tasa de descuento del 35%.

Tabla 34 Cálculo de WACC para el escenario con financiación CALCULO DEL WACC PRESTAMOS BANCARIOS OTROS PRESTAMOS (ANTICIPOS) CAPITAL SOCIAL CAPITAL PERMANENTE WACC

$ $ $ $

VALOR 388.000.000,00 570.271.200,00 327.553.876,52 1.285.825.076,53

TASA EFECTIVA ANUAL PONDERACIÓN 12,68% 3,83% 22 0,00% 0,00% 35,00% 8,92% 12,742%

A continuación se resumen los resultados del análisis de la alternativa seleccionada

Tabla 35 Principales resultados de la alternativa escogida para el Proyecto Multifamiliar Margarita INDICADOR

VALOR

22Los

autores: El valor de 0,00% para la tasa efectiva anual de las cuotas iniciales de los clientes responde a que para la evaluación financiera estos dineros ingresan al modelo como un “préstamo” de interés 0%. Del mismo modo si se manejara un descuento por pago anticipado de cuotas o por un mayor aporte del cliente al capital del valor del inmueble, el costo de éste “préstamo” correspondería al valor del descuento que la constructora negocie con el cliente. 155

TIO

2,54% efectiva mensual

VPN

$25.026.823

TIR

3,16%

W.A.C.C.

12,74%

R.O.I. (Return on investment)

61,59%

R.O.S. (Return on sale)

35,88%

R.O.E. (Return on equity)

208,21%

156

9 CONCLUSIONES

Para la ejecución del Proyecto Multifamiliar Margarita se constituirá una sociedad tipo S.A.S. debido a que su creación es económica, rápida, y puede ser constituida por personas naturales. Además, ofrece mayor flexibilidad para la operación, administración, y regulación de los derechos patrimoniales de los accionistas.

Se encontró que las exigencias legales para el proyecto inician con la constitución y registro de la sociedad comercial y rigen todos los trámites ante las oficinas municipales. La normatividad en los aspectos ambientales, de seguridad industrial y salud ocupacional, sugiere la creación de un departamento para gestionar ésta área del proyecto, debido a la densidad de la información que se debe tramitar y elaborar, ya que los requerimientos por parte de las EPS, ARL, ministerio de trabajo y de protección social y las solicitudes de los vecinos del proyectos, son constantes. Con ello se evitarían traumatismos en el desarrollo de la construcción.

La actividad edificadora tiene un impacto directo y significativo sobre la economía santandereana debido a que proporciona inversión y empleo a la población, reflejado en el aumento del 21% de licencias aprobadas para la construcción para el año corrido de agosto de 2013, según los datos suministrados por el Dane

El emplazamiento del proyecto se realizó en el barrio la Victoria de la ciudad de Bucaramanga, teniendo en cuenta que es un estrato 4 y que posee una completa infraestructura en sus vías, transporte público, y servicios públicos que dan gran impulso comercial a la zona. Se tuvo en cuenta para la elección del sector, la cercanía con puntos importantes de la ciudad como los son la puerta del sol, y el 157

fácil acceso a la meseta de Bucaramanga a través de la carrera 15 y la carrera 27. Igualmente se destaca el índice de ocupación del 70%, que favorece la aprovechabilidad del área del lote y el índice de construcción de 7 aumenta las unidades inmobiliarias a vender en el proyecto.

La elaboración de presupuestos de obra, cronogramas de ventas y de construcción, licenciamiento y solicitud de servicios públicos, es posterior a la elaboración de los diseños del proyecto.

Es por esto, que se requiere como

primera medida la elaboración total de los mismos, para evitar en el futuro improvisaciones que repercutan directamente en las finanzas del proyecto.

Los precios de la vivienda nueva en Bucaramanga están siendo afectados al alza, debido a la escasez de tierra disponible para desarrollar grandes proyectos de vivienda. Esto ha ocasionado que a falta de tierra, las casas en barrios como San Alonso, La Victoria, San Francisco, Diamante II, Los Pinos, La Concordia, entre otros, que se caracterizan por ser de la segunda mitad del siglo pasado y que son atractivas por su gran expansión horizontal; son el objetivo de empresas como Marval, HG, Urbanas, Fenix, Consuegra Santos; para desarrollar proyectos multifamiliares de vivienda, trayendo consigo el incremento de los precios de la vivienda usada en toda el Area Metropolitana de Bucaramanga.

Como estrategia comercial se le ofrece al cliente un precio por metro cuadrado de vivienda nueva a $2.600.000, menor en un 7% a los 2.800.000 que en promedio ofrecen las constructoras en la ciudad de Bucaramanga; igualmente se le da la posibilidad al comprador de financiar la cuota inicial directamente con la S.A.S. sin ningún costo.

158

La elaboración e implementación de los planes de gestión ofrece a los gerentes de proyecto la mejor herramienta para minimizar riesgos, cumplir con los costos y tiempos proyectados, bajo los parámetros de calidad que un cliente satisfecho exige, permite también la implementación de los planes de gestión, integrar correctamente a los interesados en el proyecto, ejecutar debidamente los procesos, seleccionar el personal idóneo para las actividades encomendadas, a través de comunicaciones transparentes, sincronizando a todos los interesados del proyecto hacia un mismo objetivo.

De las dos alternativas planteadas, la más favorable para los inversionistas es aquella que se financia a través de: 1) las entidades bancarias, 2) las cuotas iniciales aportadas por los clientes y 3) el capital de los socios. Este escenario ofrece el mayor VPN ($25.026.823) para una expectativa de rentabilidad del socio inversionista del 35% efectivo anual.

La alternativa elegida exige menos inversión por parte de los socios y ofrece más utilidades netas. Las razones financieras hablan muy bien de la capacidad del proyecto para generar valor, así lo demuestra el R.O.I (Return on Investment) cuyo resultado de 61,59%, se entiende como la capacidad del proyecto de generar 0,6159 pesos por cada peso invertido.

El promedio ponderado del costo del capital (WACC), que es el costo de las fuentes con que se ejecuta la inversión arroja un menor valor para el escenario con financiación. Esto se entiende en la medida que el WACC para el escenario sin financiación únicamente depende de la tasa de oportunidad del inversionista; que para los casos en estudio, tiene un valor del 35%.

159

10 RECOMENDACIONES

Después de analizar los resultados obtenidos de la evaluación financiera y tener la confianza que la inversión en el Proyecto Multifamiliar Margarita genera valor para la sociedad, se recomienda continuar con la evaluación a nivel de Factibilidad para las dos alternativas planteadas, con el objetivo de tener una certeza total sobre la fiabilidad del negocio.

Para mejorar la rentabilidad es necesario que en el Estudio de Factibilidad se realice una estructura de gastos más detallada, y se soliciten más cotizaciones de materiales, equipos, mano de obra, diseños y honorarios del personal necesarios en el proyecto, para reducir los costos y gastos.

Considerar la opción de cambiar el sistema constructivo para la estructura y muros y el terminado de éstos últimos; por nuevas técnicas existentes en el mercado que permitan reducir los tiempos de terminación. . Las reducciones en el tiempo de la ejecución de la obra, permiten el retorno de la inversión más rápidamente y reducir los gastos por administración. Es necesario realizar un estudio de mercados mediante fuentes primarias que contemplen todas las necesidades del cliente en cuanto a espacio, capacidad adquisitiva, estrato y/o barrio en el cual desea vivir o invertir, la disponibilidad de recursos para invertir, opciones de pago, etc.

Se debe guardar prudencia con la interpretación de los resultados obtenidos en la evaluación financiera; debido a que las razones financieras, VPN, Utilidades, y en general todos los flujos de la inversión, no tuvieron en cuenta el factor inflación; 160

por lo que la evaluación a nivel de factibilidad se debe realizar con precios corrientes para que el modelo se asemeje lo más posible a la realidad.

Mantenerse informado sobre el comportamiento de la economía nacional y sobre todo, el sector constructor en el país y el departamento. La economía cada vez se ha vuelto cada vez más impredecible, las fuerzas del mercado son más flexibles y son muy susceptibles a los cambios; y éstos se han vuelto una constante.

161

BIBLIOGRAFIA Y CIBERGRAFIA

BUSTAMANTE ALZATE, Guillermo. Pautas para la Iniciación y planificación de proyectos de inversión en bienes de capital. 2008.

Guía de fundamentos para la dirección de proyectos, (Guía del PMBOK®) 4 Ed, EE.UU, Project Management Instituto PMI, 2008. 393 p. ISBN 978-1-933890-77-2.

Análisis de oferta y demanda 2012, para el área metropolitana de Bucaramanga y Barrancabermeja, CAMACOL, 2013,105 p.

Project Management Institute – PMI project management body of knowledge (pmbok guide) fifth edition. 2013

SERRANO RODRÍGUEZ, Javier. Matemáticas Financieras y Evaluación de Proyectos, Segunda Edición, Bogotá: Ediciones Uniandes; Alfaomega. 2010, p. 433.

http://www.alcaldiabogota.gov.co/sisjur/normas/Norma1.jsp?i=27983 http://www.curaduria1bucaramanga.com/#!tabla-de-expensas/cmcd http:www.dane.gov.co 162

http://www.fiti.gov.co/documentos/Btacora_Buenas_Practicas_Eprendimiento_TI/p df/finanzas.pdf http://www.gerencie.com/ http://www.ultrabursatiles.co/sites/default/files/investigacion_economica/pdf/Inform e%20Semestral%20Sector%20Construcci%C3%B3n.pdf

163

ANEXOS

164

Anexo A: Estado de resultados para la alternativa 1: escenario SIN financiación del proyecto Multifamiliar Margarita ESTADO DE RESULTADOS Período>>>

05/ene /2014 1

05/feb 05/mar /2014 /2014 2 3

05/abr 05/ma /2014 y/2014 4 5

05/jun /2014 6

05/jul/ 05/ago 05/sep 2014 /2014 /2014 7 8 9

05/oct 05/nov 05/dic/ 05/ene /2014 /2014 2014 /2015 10 11 12 13

05/feb /2015 14

05/mar/2015 15

1.900.904.000

TOTAL VENTAS

636.090.000 508.872.000 127.218.000

COSTOS DIRECTOS Materiales Mano de Obra

1.264.814.000

MARGEN BRUTO DE VENTAS

195.731.649 21.244.845 5.681.724 25.287.600 6.565.000 11.550.000 117.902.480

COSTOS INDIRECTOS Estudios y diseños (Honorarios) Derechos e Impuestos Gastos legales y notariales Disponibilidad Servicios Públicos Gastos de Admón., Ventas, etc. Costos Generales Capital de Trabajo Inicial (caja menor)

7.500.000 0

DEPREC. & AMORT.

1.069.082.351

UTIL. OPERACIÓN (UAII) OTROS INGR. (Vr. Residual gravable)

0

INTERESES OPERACIONALES

1.069.082.351

UTIL. ANTES DE IMP. (UAI)

352.797.176 716.285.175 0 716.285.175

IMPUESTOS (%) UTILIDAD NETA DIVIDENDOS GCIAS NO DISTRIBUIDAS

165

Anexo B: Estado de resultados para la alternativa 2: escenario CON financiación del proyecto Multifamiliar Margarita ESTADO DE RESULTADOS Período>>> TOTAL VENTAS

05/ene /2014

05/feb/ 2014

05/mar /2014

05/abr /2014

05/ma y/2014

05/jun/ 2014

05/jul/ 2014

05/ago /2014

05/sep /2014

05/oct/ 2014

05/nov /2014

05/dic/ 2014

05/ene /2015

05/feb/ 2015

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

13

14

05/mar/2015 15 1.900.904.000 636.090.000 508.872.000 127.218.000

COSTOS DIRECTOS Materiales Mano de Obra

1.264.814.000

MARGEN BRUTO DE VENTAS

221.311.649 21.244.845 5.681.724 25.287.600 6.565.000 11.550.000 143.482.480

COSTOS INDIRECTOS Estudios y diseños (Honorarios) Derechos e Impuestos Gastos legales y notariales Disponibilidad Servicios Públicos Gastos de Admón., Ventas, etc. Costos Generales Capital de Trabajo Inicial (caja menor)

7.500.000 0

DEPREC. & AMORT. UTIL. OPERACIÓN (UAII) OTROS INGR. (Vr. Residual gravable) INTERESES OPERACIONALES

1.043.502.351

UTIL. ANTES DE IMP. (UAI)

1.017.922.351

25.580.000

335.914.376 682.007.975 0 682.007.975

IMPUESTOS (%) UTILIDAD NETA DIVIDENDOS GCIAS NO DISTRIBUIDAS

166

Anexo C: Balance para la alternativa 1: escenario SIN financiación Proyecto Multifamiliar Margarita 05/ene/ 2014

05/feb/ 2014

05/mar/ 2014

05/abr/ 2014

05/may/ 2014

05/jun/ 2014

05/jul/ 2014

05/ago/ 2014

05/sep/ 2014

05/oct/ 2014

05/nov/ 2014

05/dic/ 2014

05/ene/ 2015

05/feb/ 2015

05/mar/ 2015

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

13

14

15

1.1 CAJA: FINAL 1.2 CxC 1.3 EXISTENCIAS Materiales Apartamentos en Proceso Apartamentos Terminados 1.4 ACTIVOS DIFERIDOS (como intereses preoperativos)

500.000 0

1.000.00 0 0

1.500.00 0 0

2.000.00 0 0

2.500.000 0

3.000.00 0 0

3.500.00 0 0

4.000.00 0 0

4.500.00 0 0

5.000.00 0 0

5.500.00 0 0

6.000.00 0 0

17.497.0 16 0

59.507.2 70 0

801.215. 367 0

0 0 0

0 0 0

0 0 0

0 0 0

0 0 0

0 0 0

0 0 0

0 0 0

0 0 0

0 0 0

0 0 0

0 0 0

0 0 0

0 0 0

0 0 0

0 500.000

0 1.500.00 0

0 2.000.00 0

0

TTL ACTIVO CORRIENTE ACTIVOS NO CORRIENTES ACUM. INV. ACTIVOS NO CORR. ACTIVOS NO CORRIENTES NETOS

0 1.000.00 0

2.500.000

0 3.000.00 0

0 3.500.00 0

0 4.000.00 0

0 4.500.00 0

0 5.000.00 0

0 5.500.00 0

0 6.000.00 0

0 17.497.0 16

0 59.507.2 70

0 801.215. 367

269.460. 320 269.460. 320 269.960. 320

286.704. 845 286.704. 845 287.704. 845

305.081. 569 305.081. 569 306.581. 569

336.727. 857 336.727. 857 338.727. 857

383.340.4 55 383.340.4 55 385.840.4 55

471.317. 098 471.317. 098 474.317. 098

556.863. 878 556.863. 878 560.363. 878

654.401. 255 654.401. 255 658.401. 255

743.623. 162 743.623. 162 748.123. 162

815.838. 684 815.838. 684 820.838. 684

892.922. 068 892.922. 068 898.422. 068

973.944. 624 973.944. 624 979.944. 624

1.022.21 6.680 1.022.21 6.680 1.039.71 3.697

1.039.97 5.499 1.039.97 5.499 1.099.48 2.769

1.074.32 1.649 1.074.32 1.649 1.875.53 7.016

0 0

0 0

0 0

0 0

0 0

0 0

0 0

0 0

0 0

0 0

0 0

0 0

0 0

0 0

0 0

0

0

0

PRESTAMOS M&L.Plazo

0

0

0

TTL PASIVO ACUM. CAPITAL SOCIAL (Equity) RESERVAS

0 269.960. 320 0

0 287.704. 845 0

0 306.581. 569 0

0 11.173.9 80 11.173.9 80 327.553. 877 0

0 31.490.30 7 31.490.30 7 354.350.1 47 0

0 61.863.2 17 61.863.2 17 412.453. 882 0

0 102.552. 106 102.552. 106 457.811. 772 0

0 153.831. 693 153.831. 693 504.569. 563 0

0 211.656. 765 211.656. 765 536.466. 397 0

0 271.425. 838 271.425. 838 549.412. 846 0

0 331.194. 910 331.194. 910 567.227. 158 0

0 390.963. 983 390.963. 983 588.980. 641 0

0 450.733. 055 450.733. 055 588.980. 641 0

0 510.502. 128 510.502. 128 588.980. 641 0

GCIAS NO DISTRIBUIDAS

0 269.960. 320 269.960. 320 0

0 287.704. 845 287.704. 845 0

0 306.581. 569 306.581. 569 0

0 327.553. 877 338.727. 857 0

0 354.350.1 47 385.840.4 55 0

0 412.453. 882 474.317. 098 0

0 457.811. 772 560.363. 878 0

0 504.569. 563 658.401. 255 0

0 536.466. 397 748.123. 162 0

0 549.412. 846 820.838. 684 0

0 567.227. 158 898.422. 068 0

0 588.980. 641 979.944. 624 0

0 588.980. 641 1.039.71 3.697 0

0 588.980. 641 1.099.48 2.769 0

0 570.271. 200 570.271. 200 588.980. 641 0 716.285. 175 1.305.26 5.816 1.875.53 7.016 0

BALANCE Período>>> ACTIVOS 1. ACTIVO CORRIENTE

TTL ACTIVOS PASIVOS 2. PASIVO CORRIENTE 2.1 CxP (En función de Mat. Pr.) 2.2 Otras CxP 2.3 Préstamo C. Plazo (Déficit de caja) TTL PASIVO CORRIENTE

TTL PATRIMONIO TTL PASIVO+PATRIMONIO Control del Balance

167

Anexo D: Balance para la alternativa 2: escenario CON financiación Proyecto Multifamiliar Margarita BALANCE

05/ene/ 2014

05/feb/ 2014

05/mar/ 2014

05/abr/ 2014

05/may /2014

05/jun/ 2014

05/jul/2 014

05/ago/ 2014

05/sep/ 2014

05/oct/ 2014

05/nov/ 2014

05/dic/ 2014

05/ene/ 2015

05/feb/ 2015

05/mar/ 2015

Período>>>

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

13

14

15

500.000 0

1.000.00 0 0

1.500.00 0 0

2.000.00 0 0

7.703.72 9 0

15.459.9 95 0

25.642.1 04 0

38.284.3 14 0

52.547.4 80 0

66.761.0 31 0

80.466.7 19 0

94.493.2 35 0

108.430. 251 0

142.680. 505 0

479.931. 402 0

Apartamentos Terminados

0 0 0

0 0 0

0 0 0

0 0 0

0 0 0

0 0 0

1.4 ACTIVOS DIFERIDOS (como intereses preoperativos)

0 500.000

0 1.000.00 0

0 1.500.00 0

0 2.000.00 0

0 7.703.72 9

320.000 15.779.9 95

0 0 0 1.300.00 0 26.942.1 04

0 0 0 2.850.00 0 41.134.3 14

0 0 0 5.020.00 0 57.567.4 80

0 0 0 7.690.00 0 74.451.0 31

0 0 0 10.680.0 00 91.146.7 19

0 0 0 14.040.0 00 108.533. 235

0 0 0 17.820.0 00 126.250. 251

0 0 0 21.700.0 00 164.380. 505

0 0 0 25.580.0 00 505.511. 402

269.460. 320 269.460. 320 269.960. 320 1

286.704. 845 286.704. 845 287.704. 845 2

305.081. 569 305.081. 569 306.581. 569 3

336.727. 857 336.727. 857 338.727. 857 4

383.340. 455 383.340. 455 391.044. 184 5

471.637. 098 471.637. 098 487.417. 093 6

558.163. 878 558.163. 878 585.105. 982 7

657.251. 255 657.251. 255 698.385. 569 8

748.643. 162 748.643. 162 806.210. 642 9

823.528. 684 823.528. 684 897.979. 714 10

903.602. 068 903.602. 068 994.748. 787 11

987.984. 624 987.984. 624 1.096.51 7.859 12

1.040.03 6.680 1.040.03 6.680 1.166.28 6.932 13

1.061.67 5.499 1.061.67 5.499 1.226.05 6.004 14

1.099.90 1.649 1.099.90 1.649 1.605.41 3.051 15

0 0

0 0

0 0

0 0

0 0

0 0

0 0

0 0

0 0

0 0

0 0

0 0

0 0

0 0

0 0

TTL PASIVO CORRIENTE

0

0

0

PRESTAMOS M&L.Plazo

0

0

0

0 269.960. 320 0

0 287.704. 845 0

0 306.581. 569 0

0 11.173.9 80 11.173.9 80 327.553. 877 0

0 63.490.3 07 63.490.3 07 327.553. 877 0

0 159.863. 217 159.863. 217 327.553. 877 0

0 257.552. 106 257.552. 106 327.553. 877 0

0 370.831. 693 370.831. 693 327.553. 877 0

0 478.656. 765 478.656. 765 327.553. 877 0

0 570.425. 838 570.425. 838 327.553. 877 0

0 667.194. 910 667.194. 910 327.553. 877 0

0 768.963. 983 768.963. 983 327.553. 877 0

0 838.733. 055 838.733. 055 327.553. 877 0

0 898.502. 128 898.502. 128 327.553. 877 0

0 269.960. 320 269.960. 320 0

0 287.704. 845 287.704. 845 0

0 306.581. 569 306.581. 569 0

0 327.553. 877 338.727. 857 0

0 327.553. 877 391.044. 184 0

0 327.553. 877 487.417. 093 0

0 327.553. 877 585.105. 982 0

0 327.553. 877 698.385. 569 0

0 327.553. 877 806.210. 642 0

0 327.553. 877 897.979. 714 0

0 327.553. 877 994.748. 787 0

0 327.553. 877 1.096.51 7.859 0

0 327.553. 877 1.166.28 6.932 0

0 327.553. 877 1.226.05 6.004 0

0 570.271. 200 595.851. 200 327.553. 877 0 682.007. 975 1.009.56 1.851 1.605.41 3.051 0

ACTIVOS 1. ACTIVO CORRIENTE 1.1 CAJA: FINAL 1.2 CxC 1.3 EXISTENCIAS Materiales Apartamentos en Proceso

TTL ACTIVO CORRIENTE ACTIVOS NO CORRIENTES ACUM. INV. ACTIVOS NO CORR. ACTIVOS NO CORRIENTES NETOS TTL ACTIVOS Período>>> PASIVOS 2. PASIVO CORRIENTE 2.1 CxP (En función de Mat. Pr.) 2.2 Otras CxP 2.3 Préstamo C. Plazo (Déficit de caja)

TTL PASIVO ACUM. CAPITAL SOCIAL (Equity) RESERVAS GCIAS NO DISTRIBUIDAS TTL PATRIMONIO TTL PASIVO+PATRIMONIO Control del Balance

168

Anexo E: VPN vs TIO para la alternativa 1: escenario sin financiación Proyecto Multifamiliar Margarita

169

Anexo F: VPN vs TIO para la alternativa 2: escenario con financiación Proyecto Multifamiliar Margarita

170

Anexo G: Valores del V.P.N. para diferentes valores de Tasa de oportunidad del inversionista para el escenario CON financiación

T.I.O. T.I.R. V.P.N. (T.I.O.)

TASA DE INTERES DE OPORTUNIDAD DEL INVERSIONISTA 0,00% 1,00% 2,00%

VPN DEL INVERSIONISTA EN FUNCIÓN DE T.I.O. $ 151.877.525,51 $ 96.331.953,02 $ 48.171.334,88

2,89% 3,16%

$ 10.866.782,19 $ 0,00

10,00% 15,00% 20,00% 25,00% 30,00% 35,00% 40,00% 45,00% 50,00% 55,00% 60,00% 65,00% 70,00% 75,00% 80,00% 85,00% 90,00% 95,00% 100,00% 2,54% 3,16%

($ 169.206.248,63) ($ 225.099.292,84) ($ 254.929.096,30) ($ 271.150.300,09) ($ 280.047.082,31) ($ 284.893.987,32) ($ 287.449.024,00) ($ 288.682.417,54) ($ 289.143.342,47) ($ 289.149.846,48) ($ 288.889.899,34) ($ 288.476.541,31) ($ 287.978.711,97) ($ 287.438.878,22) ($ 286.883.330,79) ($ 286.328.319,55) ($ 285.783.777,80) ($ 285.255.622,18) ($ 284.747.195,40)

Anexo H: Valores del V.P.N. para diferentes valores de Tasa de oportunidad del inversionista para el escenario SIN financiación

T.I.O. T.I.R. V.P.N. (T.I.O.)

$ 25.026.823,01

171

TASA DE INTERES DE OPORTUNIDAD DEL INVERSIONISTA 0,00% 1,00% 2,00%

VPN DEL INVERSIONISTA EN FUNCIÓN DE T.I.O. $ 211.734.725,51 $ 126.874.508,18 $ 54.762.725,54

2,89% 3,16%

$ 0,00 ($ 15.716.106,68)

10,00% 15,00% 20,00% 25,00% 30,00% 35,00% 40,00% 45,00% 50,00% 55,00% 60,00% 65,00% 70,00% 75,00% 80,00% 85,00% 90,00% 95,00% 100,00% 2,54% 2,89%

($ 241.895.344,07) ($ 301.617.951,24) ($ 325.089.317,64) ($ 332.008.142,69) ($ 331.550.611,64) ($ 328.028.861,72) ($ 323.462.313,55) ($ 318.775.090,90) ($ 314.365.078,70) ($ 310.378.644,14) ($ 306.844.631,26) ($ 303.739.929,81) ($ 301.021.347,50) ($ 298.640.758,59) ($ 296.551.941,80) ($ 294.713.320,41) ($ 293.088.726,56) ($ 291.647.258,37) ($ 290.362.763,20)

$ 20.675.617,35

172