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ESTUDIO DE PREFACTIBILIDAD TECNICA Y ECONÓMICA PARA LA ELAVORACIÓN DE CONJUNTO HABITACIONAL EN ÓLMUE

Trabajo de Titulo para Optar al Titulo Profesional de INGENIERO EN CONSTRUCCION

Alumno: Ignacio Vidal Muñoz Rut:17.753.863-9

Profesor:: Don Renzo Piazze

2018.-

Keywords: Conjunto Habitacional – Olmué.

El objetivo de realizar un estudio de pre factibilidad técnica económica, es determinar la viabilidad para la conformación de un Optimizado Equipo de Trabajo, tanto en la Elaboración de Viviendas, adquisidor de material, diseño de proyectos y Posterior venta en una ciudad con proyección. Replicable a lo largo del territorio nacional. Esta empresa debe ser capaz de competir con los demás oferentes que ya se encuentran insertos en el mercado inmobiliario, para esto, la empresa se propone con un primer proyecto inmobiliario de tres viviendas en un mismo lote. Este proyecto se lleva acabo en su elaboración de 11 meses y su proyección de venta, plazos bancarios de dos años. Se pretende obtener un equipo de trabajo calificado y bien remunerado, capas de enfrentar un proyecto desde la urbanización del terreno. Para abaratar costos y tiempos a emplear. Las técnicas utilizadas están bajo normativa vigente y supervisadas por el profesional a cargo, tomando todas las medidas técnicas de prevención que exige la ley. Para la creación del Proyecto Viviendas la empresa realizo estudios de mercado enfocados al desarrollo poblacional, urbano rural y porcentajes de crecimiento de dichos enfoques. Para determinar el emplazamiento del proyecto, nos enfocamos en el sector y un evidente desarrollo familiar, dando un valor adicional al proyecto. Para determinar los aspectos generales de la empresa, se ha considerado el ítem de ingeniería conceptual del proyecto, el cual abarca el marco legal, impacto medio ambiental, selección de equipos, selección de procesos, además de la estructura organizacional, personal y sueldos. Una vez realizado estos estudios y obtenidos resultados positivos se implementa la empresa para la ejecución de las obras que abarcan 2 áreas; obras y Adquisiciones. Para la ejecución de estas obras se ha considerado un gasto 3100 UF Por ultimo se realizo un cuadro de gastos en personal, material, R.R.H.H. En cuanto al estudio económico efectuado el cual nos permite conocer los distintos análisis y financiamiento con que podemos contar y determinar si el proyecto es rentable o no a través del VAN y TIR se puede deducir y concluir que la mejor opción entre el proyecto puro, proyecto financiado en un 25%, proyecto financiado en un 50% y el proyecto financiado en un 75%, la mejor opción la entrega este Primero ya que el resultado obtenido por el VAN es de 3866 UF con un periodo de recuperación de semestres como escenario desfavorable.

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Introducción

El presente proyecto evaluará la factibilidad de la creación de un Conjunto habitacional de tres viviendas aisladas modernas, con el fin de insertarse en el rubro inmobiliario. Esta empresa se postula con una iniciativa propia, bajo la premisa de constituirse por un equipo altamente capacitado en materias técnicas para optimizar el funcionamiento. El planteamiento del proyecto nace desde de observar la necesidad de viviendas nuevas en las comunas interiores de la región, lo que nos llevo a un primer estudio para determinar la localización de un posible proyecto, permitiendo definir parámetros para dicha elección los estudios de indicadores económicos y de crecimiento estadístico. Utilizando las herramientas de mercado podemos inferir el rango a cual apuntar según proyecciones. Definido el diseño de la vivienda se realizo un estudio de costo, mano dé obra, proveedores, ventas y tiempos de ejecución. Esto nos permite realizar una correcta evolución de la inversión el mercado actual. Una característica a considerar es la utilización de material dentro de lo posible del sector, además de la mano de obra calificada de la zona. Fomentando así un desarrollo a la Capital Folclórica del país.

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INDICIE Introducción 1.- Presentación del Proyecto 1.1.- Objetivos Del Proyecto 1.1.1.- Objetivos Generales 1.1.2.- Objetivos Específicos 1.2.- Presentación Cualitativa Del Sector Industrial del Proyecto 1.3.- FODA 1.3.1.- Fortalezas 1.3.2.- Oportunidades 1.3.3.- Debilidades 1.3.4.- Amenazas 1.4.- Tamaño Del Proyecto 1.5.- Localización del Proyecto i.-Situación sin Proyecto ii.- Situación Con Proyecto 1.7.- Estudio De Mercado 1.7.1.- Determinación del Producto de venta 1.7.2.- Área de Estudio 1.7.3.- Análisis de Oferta y Demanda (Actual y Futura) y variables que la afectan 1.7.4.- Determinación de Precios (análisis de Costo) 1.7.5.- Sistema de Comercialización 2.1.- Estudio Técnico 2.1.1.- Descripción y Selección de Procesos 2.1.2. Diagrama de bloques 2.2.- ASPECTOS TECNICOS Y LEGALES 2.2.1. Estructura organizacional 2.2.2.- Personal, Cargos y Perfiles 2.2.3.- Marco Legal 2.2.3.- Impacto Ambiental 2.3.- Diseño de Panta 2.3.1.- Diseño de Sistema de Tuberías 2.3.2.- Diseño de Sistema de Potencias 2.3.3.- Diseño de Obras Civiles 2.3.4.- Diseño de Planta General y De Viviendas 2.4.- Documentos Del Proyecto 2.4.2.- Especificaciones Técnicas 2.11.-ADJUNTO EETT.2.4.3.- Formulario INE 2.5.- Cotizaciones 2.6.- Cálculos Obtenidos 2.7.- Informes Técnicos

3 9 9 9 9 10 10 10 11 11 11 12 12 13 14 14 14 15 18 19 23 25 25 28 31 31 32 35 38 39 39 39 39 40 40 41 41 42 42 45 45

45 3.1.- Antecedentes Financieros 3.1.1.- Fuentes de Financiamiento 3.1.2.- Costos De Financiamiento (tasa y Amortización) 3.1.3.- VAN, TRI Y VAN 3.1.4.- Tasa de Descuento y Horizonte del Proyecto 3.1.5.- Inversiones 3.2.- Flujo de Caja y Sensibilidad 3.2.1. Proyecto puro 3.2.2. Proyecto financiado en un 25% 3.2.3. Proyecto financiado en un 50% 3.2.4. Proyecto financiado en un 75% 3.2.6.- Compresión de Flujo de Caja 3.2.7.- Análisis de Sensibilidad de precio

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INDICE DE FIGURAS 1.-

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1.1.- Imagen Localizacion.

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1.2.- Tabla de Análisis Nacional de Vivienda 1.3.- Tabla de Proyección Poblacional 1.4.- Tabla Estructura y Proyección Urbano – Rural 1.5.- Imagen Proyección vivienda nueva para la región 1.6.- Tabla de cuantificación de viviendas y su proyección estadística 1.7.- Tabla inversión inicial del Proyecto 1.8.- Tabla Contratación de Servicios 1.9.- Recursos Humanos 1.10.- Tabal de Precios referenciales 1.11.- Marketing

13 14 16 17 18 19 19 20 20 21

5

2.-

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2.1.- Diagrama de Activos 2.2.- Tabla de Equipos 2.3.- Escala Organizacional del Proyecto 2.4.-Tabla Costos Mano de obra

27 28 28 33

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3.-

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3.1.- Inversión Proyecto 3.2.- Tabal de Financiamiento 25% 3.3.- Tabal de Financiamiento 50% 3.4.- Tabal de Financiamiento 75% 3.5.- Determinación tasa de descuento 3.6.- Determinación de Puesta en Marcha 3.7.- Tabla de Insumos Fijos 3.8.- Grafico de índice de precio 3.9.- Flujo de Caja Proyecto Puro 3.10.- Flujo de Caja Proyecto 25% 3.11.- Flujo de Caja Proyecto 50% 3.12.- Flujo de Caja Proyecto 75% 3.13.- Tabla de Recopilación de indicadores. 3.14.- Comparación del van 3.15.- Comparación del TRI 3.15.- Comparación de Sensibilidad y Indicadores.

47 48 49 50 51 52 53 54 55 58 59 60 62 63 64 65

4.-Conclucion 5.-Bibliografia 6.-Anexos

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Capitulo 1.- Presentación Del Proyecto

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1.- Presentación del Proyecto

EL presente estudio pretende generar un marco de evaluación de pre factibilidad técnica y económica, para un proyecto de construcción e inversión inmobiliaria emergentes. El estudio se emplaza en la comuna de Olmué reconociendo su potencial desarrollo. 1.1.- Objetivos Del Proyecto A continuación se darán a conocer los objetivos que se desean aclarar para un correcto funcionamiento de las tareas. 1.1.1.- Objetivos Generales Determinar la inversión y tiempo requerido para la construcción de un conjunto habitacional en el sector turístico de la comuna de Olmué, a través de un estudio de pre factibilidad técnica y económica, para evaluar su ejecución. 1.1.2.- Objetivos Específicos 

Determinar el tamaño de inversión y la rentabilidad para un proyectó de tres viviendas.



Definir la estructura organizacional tanto en oficina técnica, administrativas y trabajadores de la empresa.



Estudiar el mercado local de esta comuna interior como potencial nicho de desarrollo inmobiliario.



Establecer la base de documentación necesaria y completa para la correcta evaluación y posterior construcción de un proyecto de esta escala.

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1.2.- Presentación Cualitativa Del Sector Industrial del Proyecto La comuna de Olmué se encuentra ubicada a 60 kilómetros de la ciudad de Valparaíso, es decir, de la costa de la Región y también resulta de fácil acceso desde Santiago, como capital del país. Se reconoce como una Zona turística de la quinta región y con una lata taza de segundas viviendas debido a las características geografías y climáticas. Al estar incluido en las zonas donde los gobiernos han generado nuevos planes de conexión vial e inversión urbanas para fomentar la descentralización, Olmué se presenta con conectividad tanto hacia Santiago como la zona costera. Se constata un movimiento del mercado inmobiliario en la zona, tanto en remodelación, viviendas nuevas y/o Agrupaciones. Con una proyección 3,12 % Anual según el INE Datos obtenidos el 2012. Al emplazarse en el centro de la ciudad, le permite excelente conectividad a servicios de salud, bancarios y de Transporte publico. Dándole plusvalía al Proyecto.

1.3.- FODA Son las Fortalezas oportunidad debilidad y amenazas, en este caso relativas al proyecto en todas las etapas desde el diseño a la construcción. 1.3.1.- Fortalezas 

Conocimiento en la ciencias de la construcción.



Cumplimiento a cabalidad de las normativas requeridas para todas sus etapas.



Estructura empresarial y recursos humanos, diseñada según la escala del proyecto.



Correcta utilización de recursos para su pronta comercialización.

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1.3.2.- Oportunidades 

Mercado en crecimiento constante según informe de estadísticas de gobierno.



Mercado de segunda vivienda en la zona, con valores que fluctúan entre las 2500 y 6000 UF.



Capital folclórica - turística de la quinta Región y conectividad inter urbana.

1.3.3.- Debilidades 

inversión propia, con un aporte inicial elevado.



Ser empresa nueva en la zona.



Dependencia directa de la reacción del mercado inmobiliario

1.3.4.- Amenazas 

Extensión de plazos estimados de venta de todo el proyecto.



Factores climáticos no programados durante el desarrollo de la obra.



Posibles accidentes que pueda llegar a generar la ejecución de trabajo.



Problemas con proveedores.

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1.4.- Tamaño Del Proyecto La presente propuesta nos da a conocer un proyecto inmobiliario de mediana envergadura. Desde el estudio inicial se define un proyecto de tres viviendas de 88,77 m2, de albañilería reforzada de estilo mediterránea. Enfocadas a satisfacer las necesidades del mercado de la comuna, dichas viviendas se emplazan en la subdivisión de un lote base de 1000m2, ubicado en el centro de la comuna. El proyecto al dividirse en etapas de construcción por vivienda, permite ser administrado y ejecutado sin necesidad de subcontratar mano de obra. Buscando generar continuidad desde este primer proyecto. El tamaño del proyecto se definió desde las propuesta de las tres viviendas proyectadas, entendiendo el mercado inmobiliario en la zona, la empresa se perfila con intención de continuar ejerciendo intervenciones en la capital folclórica del país.

1.5.- Localización del Proyecto Se ubica en Calle ¨Villa Aurora¨ Nº192, en la Comuna de Olmué, esta decisión proyectual surge desde el análisis de su conectividad, desarrollo del mercado, evaluación socio económica de la zona en cuestión y sus visitantes frecuentes. Olmué definido por un centro consolidado y con radio urbano reducido presenta la oportunidad de proyectar en lotes a un no construidos, aportando al desarrollo comunal. La oportunidad de negocios viene dada por la disponibilidad de sitios eriazos en la zona, ya que el emplazamiento de la obra se encuentra cerca del centro cívico de la cuidad, siendo el único lote sin construir entre sus vecinos.

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1.1.-Se Adjuntan en Lamina Plano de Ubicación.-

Como se puede observar en la fotografía, las viviendas se encuentras a una distancia de 1 km, desde el centro cívico de la ciudad a pasos del prestigioso Pegual icono de la ciudad. Dicha trayectos se recorren en 15-17 min. a pie y en 5 min. en vehículo que nos da, una plusvalía comparativa con zonas mas periféricas. Otro factor a considerar a momento de la elección del terreno, es su proximidad de un centro SEFAM Recientemente inaugurado.

1.6.- Situación Con Proyecto v/s Sin Proyecto i.-Situación sin Proyecto En la actualidad el terreno se presenta rodeado por lotes con viviendas construidas estando con vegetación natural lo que se transforma en un discontinuo en la zona. Sin generar valor y con costos de mantención para el propietario. Dentro de los factores que puede llegar a dañar la comunidad son los focos de incendios, posible botaderos clandestinos, entre otros. Así como el riesgo de ocupación irregular del terreno. 13

ii.- Situación Con Proyecto Al presentar las tres viviendas construidas en esté lote, el barrio obtiene mayor densidad de usuarios, se eleva la plusvalía del mismo por el valor de venta de las viviendas y se promueve la pronta mejora de luminarias, veredas y calles. El proyecto construido incentiva el desarrollo inmobiliario tanto en el barrio como en una escala mayor, ya sea tanto en remodelaciones como en viviendas nuevas, aportando a los índices positivos de análisis del mercado inmobiliario. 1.7.- Estudio De Mercado El estudio de mercado se basa en el análisis de crecimientos tanto demográfico como el movimiento inmobiliario en la zona interior de la quinta región con el fin de definir a que publico objetico dirigir el proyecto. 1.7.1.- Determinación del Producto de venta Desde los estudios realizados, análisis estadísticos y catastros se determino proyectar tres viviendas en una subdivisión menor a la habitual en al zona. Siendo vivienda enfocada al ABC-2, con un hijo. El estilo se defina entendiendo que el cliente objetivo, busca construcciones modernas, solidad, en zonas seguras y con alta conectividad. La vivienda y su valor de venta busca competir con el mercado actual en la comuna.

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1.7.2.- Área de Estudio Para el proyecto las principales áreas de estudio son el análisis del mercado inmobiliario tanto en la zona de Olmué, como de otras zonas con similares características en chile. Otra de ellas son los análisis de Crecimiento demográficos y estadísticas de turismo de la comuna, así como de zonas de similares características. Se realizaron estudios para verificar capacidad técnica y material para la correcta provisión y ejecución del proyecto. Siendo el resultado de este factor materia importante al momento de decidir comprar donde se realiza la inversión. 1.2.-TABLA DE ANALISIS NACIONAL DE VIVIENDA NUEVA Según la Cámara Chilena de la Construcción.-

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1.3.-Tabla de Proyección Poblacional Zona .-

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1.4.-Estructura y Proyección Urbano / Rural.-

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1.7.3.- Análisis de Oferta y Demanda

Se analizo el movimiento del mercado inmobiliario en la zona de Olmué y comunas cercanas con el fin de determinar y evaluar la demanda proyectada para los proyectos del tipo propuesto. Este análisis se realiza en base a estadísticas del INE y la constatación desde la observación de la comuna y de su tasa anual de crecimiento .

1.5.-Tasa anual de crecimiento por comunas para viviendas, Elaboración propia en base a fuente INE 2012 .-

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1.6.- Tabla de cuantificación de viviendas y su proyección estadística.-

Este análisis permite determinar los factores preponderantes a evaluar para la inversión propuesta, estos factores podemos definir como los económicos, evaluación de mercado, crecimiento urbano, movilidad social entre otros.

1.7.4.- Determinación de Precios (análisis de Costo) El valor del producto vivienda presentado, esta evaluado y referido como consecuencias de los análisis antes descritos, ya que se observa una lata frecuencia en la compra de viviendas en el rango ABC-2 por parte de profesionales consolidados. Este dato observado verifica que los potenciales compradores buscan viviendas de buena calidad y con potencial de ampliarse según sus necesidades familiares, llevando a proponer una vivienda en el rango de las cinco mil UF de albañilería reforzada con una losa superior como base de la ampliación futura y un estilo moderno para el mercado.

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1.7.4.1.- Análisis de Costos Se presentaran separados por ítem generales los costos involucrados en las distintas áreas de la obra, como arriendo de maquinaria, costos de Personal, Elaboración de Vivienda, Marketing y Venta.- Gastos iniciales Estos son los gastos requeridos para el inicios real de la Propuesta Inmobiliaria. . 1.7.-Tabla de Inversión inicial del Proyecto.-

ii.- Gastos en Maquinaria y Servicios Complementarios Servicios Contratados para su elaboración debido a las Dimensiones y requeridas. 1.8.-Tabla de Contratación de maquinaria y Servicios.-

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iii.- Recursos Humanos Son los recursos humanos requeridos para la ejecución de las obras, en la sala de venta, seguridad y Planificaciones. 1.9.-Tabla de Recursos Humanos.-

iv.- Costos de Producción Valores obtenido en la vivienda a replicar, con sus agravantes y posibles imprevistos. 1.10.-Tabla de Cotizaciones de por Vivienda Tipo.-

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v.- Venta y Publicidad La proyección de venta del proyecto esta considerando un escenario desfavorable, en relación al estudio de mercado realizó con anterioridad. Dándonos así, un cálculo estimado de los gastos a considerar. 1.11.-Tabla de Márqueting y Venta.-

vi.- Determinación de precio de venta

Al estudiar el mercado y comprar el producto de venta vivienda reconocemos los valores referenciales de viviendas de similares características, en valores que fluctúan entre las 4750 y 5000 UF. Lo anterior hace plantear la idea de competir con un valor final bajo el 8% del marcado. Llegando así a un precio final de venta, de 4500 UF por vivienda Entregada.

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1.7.5.- Sistema de Comercialización

Debido a la constante evolución que nos permite las publicaciones WEB, ayuda a ser un punto importante a considerar ya que si, lo utilizamos de una forma adecuada nuestro plan de trabajo, podemos optimizar recursos humanos y económicos. Pensando en generar prestigio ene le mercado inmobiliario. Se coindícela establecer un posicionamiento constante en los distintos sitios web mas concurridos y utilizar la mayor cantidad de plataformas según lo estime conveniente. Además se considerara un punto de venta fijo, como entrega de información y documentos requeridos, para la posible masa de Adulto mayor que visita la Comuna y le presenta dificultades la computación y simplificación de pasos. Con estos dos ítems, trabajando entre si y paralelo a las obras, podemos estimar que la proyección de venta no superar los 24 meses como escenario bien desfavorable, dada las tablas de crecimiento poblacional, demográfico y urbano/rural que presenta la comuna.

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Capitulo 2.- Ingeniería Básica y Conceptual del Proyecto

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2-.Ingeniería Básica Y Conceptual Del Proyecto Se desarrollara el análisis necesario para definir y evaluar la implementación del proyecto como modelo negocio competitivo en el mercado inmobiliario para una empresa emergente.

2.1.- Estudio Técnico Este estudio consta de los procesos, equipos, materiales y tiempos de ejecución en los distintos procesos tanto previo a la construcción y pos-venta, teniendo proyección en el rubro inmobiliario, además veremos el impacto ambiental que puede llegar a provocar esta iniciativa.

2.1.1.- Descripción y Selección de Procesos Se requiere para este conjunto habitacional la coordinación de los distintos procesos involucrados en la construcción, de modo que no se interfieran entre si y lograr que sean evaluables durante el desarrollo de los mismos. A modo de una primera descripción general se consideran las siguientes etapas para lograr el objetivo: i. ii. iii. iv. v. vi. vii.

Ante-Proyecto Permisos Proveedores Selección de Personal Elaboración del Producto. ¨VIVIENDA¨ Venta y Publicidad Post-Venta.

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i.- Ante-Proyecto Esta se define como la etapa de diseño arquitectónico según los requerimientos del mandante y en cumplimiento de las normativas vigentes, como el la U.G.U.C y según P.G.C correspondiente a la zonificación del lote. Está etapa es fundamental para la correcta cubicación, elaboración de EETT, Dedición de personal necesario para la obra y programación de la carta Gantt. ii.- Permisos Corresponde al cumplimiento de la normativa vigente respecto a los procesos constructivos y tributarios, donde toda obra nueva debe presentar y solicitar aprobación por parte de la D.O.M para las distintas etapas de trabajo, como por ejemplo, restiro de escombros, cierres perimetrales, subdivisión, construcción, recepción definitiva.

iii.- Proveedores Es la correcta evaluación de los distintos proveedores para un mismo producto y/o servicio relativos a los procesos de la obra, con el fin de optimizar los tiempos de entrega con las etapas constructivas. iv.- Selección de Personal Se seleccionara personal para las distintas funciones, desde las administrativas, Gestiones de venta y Construcción. Se propone que el personal contratado sea de la comuna, con el fin de promover el desarrollo social a través de estabilidad laboral, ya que este es un primer proyecto en la comuna que se presenta como una inversión replicable en la misma a diversas escalas.

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v.- Elaboración del Producto. ¨VIVIENDA La elaboración del producto Vivienda, la entendemos como la construcción misma desde la preparación del terreno hasta la correcta terminación de la misma. En el caso particular de este proyecto que se plantan tres viviendas se construirá en tres etapas siendo la primera, un etapa mixta donde se realizaran todos los trabajos previos e intervenciones generales del terreno junto con la construcción del primer producto, las siguientes iguales en si mismas contemplan la construcción de la segunda y tercera vivienda.

iv.- Venta y Publicidad El Proyecto propone implementar la venta y publicidad desde la otorgación del permiso de Construcción por parte de la D.O.M esta se realizara a través de un punto de venta fijo en la comuna, plataformas digitales dedicadas al rubro, hasta la venta de la tercera vivienda considerando un plazo de 20 meses. Teniendo la proyección de expansión continua de acuerdo al velocidad de retorno

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2.1.2. Diagrama de bloques El diagrama de bloques, muestra de forma grafica las etapas que constituyen el proceso de diseño, programación, ejecución y puesta en marcha del proyecto. se puede apreciar las etapas mencionadas. 2.1.- Diagrama de Actividades

Ante-Proyecto Financiamiento

Propio

bancario

Permisos

Adquisicion de Terreno Inicio Proceso de Venta Limpieza Movimeintos De Tierra Perimetro

Contruccion Casa A Constriccion Casa B Construccion C Ventas Post Venta

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2.1.6.- Selección de Equipos En esta etapa se detallará la cantidad de equipos que se utilizarán y sus características para un correcto funcionamiento de las cuadrillas de trabajo sin que se produzca un perjuicio en tiempo por falta de ellos. Es necesario cuantificar las tareas que requieran el uso de equipos, en terreno como en bodega, así́ podremos determinar de acuerdo al uso requerido que tipo y potencia necesitaremos. Cuadro de equipos requeridos según necesidades de terreno: 2.2.- Tabla Descripción de instrumentos.-

Retro excavadora

Rodillo Compactador

Compactadora

Vibrador

Motor Weichai WP4G95E221 Potencia Bruta 70 kW (95 HP) @ 2.200 rpm Potencia Neta 68 kW (92,2 HP) @ 2.200 rpm Velocidad Máxima 36 km/h Capacidad Estándar del Cucharón - Pala 1 m3 Capacidad del Cucharón Estándar Excavadora 0,22 m3 Peso Operacional 8.100 kg Peso en orden de trabajo 1520.0 kg Peso máximo en tambor delantero 760.0 kg Peso máximo en tambor trasero 760.0 kg ESPECIFICACIONES DE OPERACIÓN Ancho de compactación estándar 1000.0 m Espacio libre vertical 400.0 mm Espacio libre sobre el suelo 220.0 mm Carga lineal estática 7.6 kg/cm Velocidad de desplazamiento: máxima 9.0 km/h

Largo x ancho x alto 725 x 370 x 1.000 mm Peso de operación 83 kg. Régimen de percusión hasta 700 1/min Área de compactación 259 m2/h motor diesel monocilíndrico Yanmar refrigerado por aire L 48 EE Energía de impacto 100 Joules Cilindrada 211 cm3 Vibrador de inmersión 38 mm acero Cyc

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2 . T a b l a

. Betonera

Talado d e

m a q u i n Esmerilarangular Cierra circular i a

Volteo directo 150 lt. Motor eléctrico 5 hp. Peso 150 ir, RPM 24 Dimensiones ancho 1350 mm - alto 800 mm

Tensión de red 230-240 V | 50 Hz Potencia 750 W, Marchas 1 Velocidad de marcha a la derecha (marcha 1) 0-3000 min^-1 Número de percusiones (marcha 1) 0-48000 min^-1 Porta brocas 1.5 mm - 13 mm 750 W. 4 1/2 pulg. GWS7 -115 Bosch Peso 3,3 kg, diámetro de 165mm, RPM 5.000, Bateria Litio, Motor Brushless. Marca Maquita.

S

Compresor e l e c c i o n a d a . -

Dimensiones 320 x 660 x 820 (mm.) aprox. - (ancho x alto x largo) Conexion de Red 220 V. 1 Fase, 50 Hz. Potencia M‡xima 1.5 KVA / 2 HP. Peso 29 (Kgs.) Presi—n de Trabajo 8 BAR - 116 PSI. Capacidad Estanque 50 (Lts.). Producto Incluye Pistola y contenedor para lavar. Manguera flexible. Pistola y contenedor para pintar. Inflador para neum‡ticos. Pistola para sopletear. Ruedas.

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2.2.- ASPECTOS TECNICOS Y LEGALES

Para el funcionamiento de una empresa es necesario definir qué tipo de sociedad y constitución le corresponde, para así cumplir con la normativa vigente. Además se deberá́ definir la cantidad de trabajadores y qué tipo de contrato se debe realizar, a la vez definir el perfil que se requiere de los profesionales y trabajadores en cumplimiento a las obligaciones legales y sociales tanto de la inspección de trabajo, servicio de salud y otros servicios públicos. 2.2.1. Estructura organizacional La empresa estructura tiene la siguiente estructura: 2.3.- Escala Organizacional del proyecto.Gerente Emprendero

Ingeniero acargo / Gerente

Departameto Ventas y Adquicion

Maestro Capatas

Maestros

Ayudantes

De figura 2.3.- En el diagrama se muestra la estructura organizacional y con esto de funciones requeridas para la empresa en un proyecto de esta escala. Donde el Ingeniero Constructor es Generante y Administrador de obra, quien deberá velar por cumplir los procesos definidos para la construcción así de su propia empresa.

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Bajo esa línea, se encuentra el mando medio ejecutivo, compuesto por el capataz quien verifica y direcciona los paso a seguir según especificaciones tecinas y su basta experiencia, siendo una parte neurálgica del proyecto, paralelo a esta actividad se encuentra la sala de ventas y publicidad, quien estará en la difusión y captación de clientes. En la siguiente línea y solo bajo responsabilidad del capataz se encuentran los maestros y ayudantes calificados, quienes deberán complicar la labor de la completa construcción de las viviendas y faenas complementarias

2.2.2.- Personal, Cargos y Perfiles Se describirá tanto las funciones específicas como el perfil idóneo para los diferentes cargos de la empresa. El estudio permitió definir la cantidad de personal necesario por áreas y por etapas para el proyecto, siendo el personal necesario el siguiente: i.- Gerente / Ingeniero Constructor (Dueño PYME) Funciones: Dirigir desde la etapa de proyecto hasta la completa construcción de la obra, Organizar las etapas del proyecto, programación de partidas tanto en su ejecución como en la administración de los recursos económicos y humanos involucrados en la construcción. Perfil: Si bien este cargo es cumplido por el dueño de la PYME, su perfil requerido es un ingeniero con conocimientos técnicos / profesionales, con capacidades administrativas y capacidad de liderazgo dirigiendo grupos de trabajo. ii.- Ingeniero Jefe de Obra Funciones : Organizar las etapas las etapas del proyecto, administrar los estados de avance tanto en la provisión de materiales, arriendos de maquinarias y velar por el correcto cumplimiento de los plazos estipulados en la carta Gantt, entre otras. Perfil : Ser capaz de dirigir recursos económicos y humanos, con altos conocimientos en la construcción requerida para el tipo de proyecto.

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iii.-Capataz Funciones: Dirigir completamente la obra, desde la limpieza del terreno, perímetro, faenas, procesos constructivos, recepción de material en correcto estado, guiar la correcta ejecución de los procesos constructivos y de seguridad para los trabajadores y la obra en general. Perfil: basto conocimiento en la construcción de vivienda en todas sus partidas, capacidad de recibir y dar ordenes, manteniendo un correcto ambiente de trabajo

iv.- Ejecutivo de Venta y Publicidad Funciones: Organizar gestión publicitaria en los distintos medios existentes, tanto de manera física como web. Vendedor y promotor de las viviendas en viviendas en construcción. Perfil: Persona pro activa con manejo y dominio computacional y altas habilidades en interpersonales. v.- Maestros Funciones: Ejecutar las faenas propias de la construcción según la dirección del capataz. Cumplir con las responsabilidades de la ejecución para el auto cuidado. Perfil: Alta experiencia en las partidas propias de una viviendas de las características del proyecto, capacidad de enseñar corregir a trabajadores bajo su cargo. vi.- Ayudante Funciones: Cooperar y ejecutar faenas específicas por el maestro a cargo. Perfil: Persona con capacidad de recibir ordenes y aprender el oficio.

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2.2.2.1.- Programa de trabajo, turno y gastos en personal Los programas de trabajo serán establecidos por la estructura organizacional de la empresa y la programación de faenas, dada por la carta Gantt. Dada la estructura empresarial se requieren las funciones descritas en el punto anterior con los siguientes turnos de trabajo. Gerente / Ingeniero Constructor (Dueño PYME) – 45 horas semanales por 23 meses. Capataz / Maestros / ayudantes -45 horas semanales por 10 meses. Sala de Venta – 22 horas semanales por 21 meses. 2.4.-Tabla de Sueldo Según Cargo.-

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2.2.3.- Marco Legal

Son las normativas que rigen tanto la empresa en su parte administrativas y tributaria, así como las que rigen la construcción en todas sus faenas y contracción de servicios y personal. Dicho marco legal se puede estructurar o definir de la siguiente manera: i.-Legislación Urbanística y Construcción ii.-Estructura social iii. Estructura laboral v.-Legislación tributaria.

i.- Legislación Urbanística y Construcción

Están, El Reglamento de la Ordenanza de General de Urbanismo y Construcción, que contiene las disposiciones reglamentarias de la ley, que regula los procedimientos administrativos, el proceso de la planificación urbana, la urbanización de los terrenos, la construcción y los estándares técnicos de diseño y construcción exigibles en la urbanización y la construcción (artículo 2° LGUC). Para que todas las acciones en materias de planificación urbana, urbanización y construcciones que se desarrollen en el territorio nacional se enmarcan dentro de condiciones mínimas, que en sus diversos artículos se establecen en forma general lo siguiente: Las Direcciones de Obras Municipales, son los organismos encargados de aplicar y fiscalizar que se cumplan todas las normas legales y reglamentarias sobre urbanismo y construcciones en su respectiva comuna (Artículo 142 LGUC). Al Juzgado de Policía Local de la comuna correspondiente al domicilio del ciudadano, las denuncias deberán ser fundadas y acompañarse los medios probatorios de que se disponga (Artículo 20 LGUC). Es un instrumento de planificación territorial que contiene un conjunto de disposiciones sobre adecuadas condiciones de edificación, y espacios urbanos y de comodidad en la relación funcional entre las zonas habitacionales, de trabajo, equipamiento y esparcimiento (Artículo 41 LGUC).

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La ciudad se estructura en diversas zonas o áreas , éstas poseen normas urbanísticas respecto a los usos de suelo, sistema de agrupamiento de las edificaciones, coeficiente de contractibilidad, alturas máximas de la edificación, superficie de subdivisión mínima, antejardines, fajas afectas a declaratoria de uso publico por el trazado o ensanches de vías, entre otras. Las normas urbanísticas tienen como finalidad entregar condiciones para los acciones sobre urbanización y construcción a ejecutar en un predio (Articulo 2.1.10 OGUC). Para saber cuales son la normas urbanísticas que corresponderá́ aplicar al predio en el que se efectuará alguna acción relacionada con el la urbanización del suelo y la edificación (Articulo 116 LGUC – Articulo 2.1.10 OGUC). Zonificación del Sector del Proyecto.-

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Zonificación Plan Regulador Comunal.-

ii.- Estructura laboral Los trabajadores estarán regidos por lo que diga la ley del trabajo vigente del país y que se establece en el código del trabajo del 24 de enero del 1994, decreto con fuerza de ley No 1 del ministerio del trabajo y previsión social. Los trabajadores están cubiertos por el seguro obligatorio contra riesgos y accidentes del trabajo y enfermedades profesionales, establecido por la ley No 16744. iii.-Estructura Social La empresa se constituirá como una Empresa Individual Responsabilidad Limitada de a cuerdo al código de comercio.

de

El proyecto se constituirá́ como una sociedad de responsabilidad limitada de acuerdo al código del comercio en su ley No 3.918 la cual, establece en su articulo No 352 "la responsabilidad de los socios queda limitada a sus aportes, o a la suma que a más de esto se indique”. Se forma y prueba por escritura e inscripción, ultima modificación a la ley, fue el 04 de marzo de abril de 1997.

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iv.- Legislación Tributaria La Ley N° 20.659, que creó el Régimen Simplificado, establece que determinadas personas jurídicas podrán ser constituidas, modificadas, transformadas, fusionadas, divididas, terminadas o disueltas de manera simple, económica y sin las formalidades propias del Régimen General. Empresa Individual de Responsabilidad Limitada, regulada por la Ley N° 19.857. 2.2.3.- Impacto Ambiental

El estudio de impacto medio ambiental enfocado a definir las repercusiones que genera un proyecto de este tipo en el contexto urbano en el que se encuentra emplazado. Podemos apreciar que el terreno se emplaza en una situación eriaza entre dos terrenos ya construidos con viviendas. Fomentando la acumulación de factores de riesgos para la comunidad, debido a las mismas acciones climáticas provocando sequia en la zorra, siendo un potencial foco de incendio, botadero, infecciones, entre otros. Por esto el proyecto busca consolidar la situación de barrio y densificar la cantidad de viviendas por lote base, como propuesta de desarrollo comunal. Trayendo como consecuencia una plusvalía favorable a los lotes contiguos y al barrio en general. Podemos inferir que no afectamos y retiramos ninguna especie protegida, ya que es vegetación nueva. Limpieza de Terreno y Movimientos de Tierras mantener dentro de los ruidos moderados para una zona urbana, pero es completamente compatible con el normal funcionamiento del barrio. Instalación de Faenas y Elaboración del producto preocupados de los desechos que puede generar, coordinado una correcta eliminación de estos. Conexión comunal aumentando la densidad poblacional, poder postular a la pavimentación de la calle villa aurora. Como posible expansión y desarrollo.

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2.3.- Diseño de Panta Este capitulo está destinado a la ingeniería básica en la implementación de la distribución y organigrama del proyecto. 2.3.1.- Diseño de Sistema de Tuberías La conexión sanitaria para la urbanización del lote y la posterior conexión hacia las viviendas y en su interior, será diseñada y desarrollada por un especialista certificado para la correcta ejecución del mismo. SE ADJUNTA PLANIMETRIA 2.3.2.- Diseño de Sistema de Potencias Al igual que en el punto anterior esta faena tiene dos etapas de desarrollo, la urbanización y habilitación de servicios para la instalación de faenas y la conexión definitiva en cada una de la viviendas, siendo este proyecto desarrollado por un especialista certificado. SE ADJUNTA PLANIMETRIA 2.3.3.- Diseño de Obras Civiles Se considera a partir de lote base y las posterior subdivisión en tres lotes menores y según el emplazamiento y orientación de las viviendas en sus respectivos lotes, se considera una servidumbre de paso como acceso y espacio de circulación, no menor a 3 metros sesguen el deslinde definido. SE ADJUNTA PLANIMETRIA

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2.3.4.- Diseño de Planta General y De Viviendas

La instalación de faenas esta definida según planimetría, y está en función de las tres viviendas. Para la urbanización los proyectos específicos serán desarrollados por especialistas certificados, así como también para las planimetrías de las viviendas. El producto vivienda de 87,77m2. Se distribuye en cinco espacios, partiendo por Acceso y Living Comedor, Concina Americana, Baño y Dos Habitaciones. Está se ubica en un tercio del lote base a modo de generar aislamiento respecto a las otras dos viviendas, potenciando el carácter de unidad. Lo anterior se presenta en planimetría de modo que en cada partida sea especifica con la faena a ejecutar. SE ADJUNTA PLANIMETRIA.2.4.- Documentos Del Proyecto En esta sección se describirán la documentación necesarios para constituir la carpeta de ingreso municipal y permisos de construcción, además estos documento permiten la correcta ejecución del proyecto. Para así tener una noción completa de las distribución geográfica de las tareas, emplazamiento y perímetros. 2.4.1 Planos Generales (Lay OIT.) A continuación se presentaran la distribución del lote e instalación de faena, planos de arquitectura, plano de instalaciones y detalles constructivos.

i.-Plano de Lote e Instalación de Faena Se presenta plano de subdivisión e instalación de faenas según emplazamiento propio para la construcciones las tres etapas a seguir. ADJUNTO EN PLANIMETRÍA.-

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ii.- Planos de Arquitectura Se presentan los planos de planta, cortes y elevaciones para el correcto desarrollo de la obra. ADJUNTAO EN PLANIMETRIA.iii.- Plano de Instalaciones Son los planos correspondientes a las instalaciones sanitarias, eléctricas y corrientes débiles ADJUNTO EN PLANIMETRIA .iv.- Detalles Constructivos Son los planos de fundaciones y soluciones constructivas especificas ADJUNTO EN PLANIMETRIA.2.4.2.- Especificaciones Técnicas Son el instrumento legal obligatorio a entregar para su aprobación en la D.O.M y posterior permiso de edificación. Dichas especificaciones detallan tanto la forma de ejecución como los materiales y sus calidades. Se Adjunta en Formato Técnico necesario para su carpeta municipal.

2.11.-

ADJUNTO EETT.-

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2.4.3.- Formulario INE El Formulario único de Estadísticas de Edificación es un instrumento que registra valorizando las partidas a construir las superficies a ocupar y el modo de las mismas. Se adjunta Formulario rellenado con datos relativos al Proyecto. ADJUNTO INE.-

2.5.- Cotizaciones Es la suma de los valores obtenidos en el mercado, relacionados entre si para al ejecución del proyecto. Arriendo de maquinaria, costos de Personal, Elaboración de Vivienda, Marketing y Venta. i.- Gastos iniciales Estos son los gastos requeridos para el inicios real de la Propuesta Inmobiliaria. 1.7.-Tabla de Inversión inicial del Proyecto.-

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ii.- Gastos en Maquinaria y Servicios Complementarios Servicios Contratados para su elaboración debido a las Dimensiones y requeridas. 1.8.-Tabla de Contratación de maquinaria y Servicios.-

iii.- Recursos Humanos Son los recursos humanos requeridos para la ejecución de las obras, tanto en la salda de venta, seguridad contemplando la proyección de las obras. 2.4.-Tabla de Recursos Humanos.-

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iv.- Costos de Producción Valores obtenido en la vivienda a replicar, con sus agravantes y posibles imprevistos. 1.10.- Tabla de Cotizaciones de por Vivienda Tipo.-

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v.- Venta y Publicidad La proyección de venta del proyecto esta considerando un escenario desfavorable, en relación al estudio de mercado realizo con anterioridad. Dándonos así un calculo estimado de los gastos a implementar.

1.11.-Tabla de Márquetin y Venta.-

2.6.- Cálculos Obtenidos Al ser un proyecto de obra nueva este debe presentar un informe de calculo estructural para la aprobación del proyecto en la Dirección de Obras Municipales, dichos cálculos se adjuntan en la carpeta de ingreso Municipal para este Proyecto.

2.7.- Informes Técnicos

Se Adjuntan los informes técnico requeridos para ser presentados en el ingreso municipal y posterior recepción de obra, por parte de la Dirección de Obras Municipales.

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Capitulo 3.- Evaluación Económica

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3.1.- Antecedentes Financieros El objetivo de esta evaluación económica es analizar las distintas fuentes de financiamiento para determinar cual es la mejor opción económica para las Viviendas, que se deberá presentar en tres distintos escenarios, 25%, 50% y 75% de Financiamiento . Para así poder inferir con algún grado de seguridad respecto a los índices recopilados. A su vez, realizar la comparación económica sin recibir ningún tipo de financiamiento, como Proyecto puro replicable a distintas escalas.

3.1.1.- Fuentes de Financiamiento Para hacer posible el presente proyecto es necesario encontrar la mejor alternativa de financiamiento, una opción son las entidades bancarias y la otra son los inversionistas. Si se desea solicitar un préstamo este será́ a largo plazo, con una duración de 2 años, la mejor alternativa de financiamiento para este proyecto es el Bancoestado, por ofrecer una tasa de interés de 10,0% anual en UF. Con una tasa de descuento para el proyecto de un 16% La cantidad total a financiar es de 3.092,95 UF, monto determinado por la inversión inicial, la cual esta compuesta por el capital de trabajo, puesta en marcha, inversión en equipos y edificación e imprevistos.

Tabla 3.1.- Inversión Total Del Proyecto.

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3.1.2.- Costos De Financiamiento (tasa y Amortización) Toda empresa espera el retornos por la implementación de un proyecto de viviendas nuevas, por tal motivo actualmente se maneja el factor de riesgo asociado a la inversión, qué dependerá́ de cuán riesgoso sea el proyecto. Los recursos que el inversionista destina al proyecto provienen de dos fuentes generales: de recursos propios y de préstamos de terceros. El costo de utilizar los fondos propios corresponde a su costo de oportunidad o lo que no deja de ganar por no haberlo invertido en otro proyecto alternativo o similar nivel de riesgo. El costo de los préstamos de terceros corresponde al interés de los préstamos corregidos por su efecto tributario, puesto que son deducibles de impuestos. La tasa que se ocupe depende del tipo de flujo que se requiere evaluar así́ corresponderá́ a un proyecto puro o economice. La tasa relevante para descontar los flujos corresponde al costo de oportunidad del proyecto alternativo de similar nivel de riesgo. Se considera una tasa de préstamo de valor de 10,0% anual que corresponde a la tasa de interés que ofrece el BancoEstado, para préstamo a largo plazo. Se considera la unidad de fomento para efectos de todos los cálculos matemáticos financiero de 26.866,21 correspondiente al 16 de Febrero del 2018 (Anexo 2). Con la finalidad de decidir la mejor oferta para un crédito comercial, empresarial se simulara cuantificar los pagos futuros del crédito otorgado, donde podremos contar con modelos matemáticos que nos permitan observar las variaciones de una alternativa frente a otra. Para ello se adjunta tres alternativas de financiamiento en relación a los costos de intereses y costos de amortización anual.

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3.1.2.1.- Financiamiento de un 25% Del Proyecto Se financia el costo de inversión inicial en un 25%, para lo cual se obtienen 773 UF, en el plazo de dos años Capitalizable Semestral mente que es la duración del proyecto en paralelo a su Comercialización. Se obtiene una cuota fija de 244UF y una amortización variable como se muestra en la siguiente tabla: Tabla 3.2.- Proyecto Financiado en un 25%.-

3.1.2.2.- Financiamiento de un 50% Del Proyecto Se financia el costo de inversión inicial en un 50%, para lo cual se obtienen 1546 UF, en el plazo de dos años Capitalizable Semestral mente que es la duración del proyecto en paralelo a su Comercialización. Se obtiene una cuota fija de 488 UF y una amortización variable como se muestra en la siguiente tabla:

Tabla 3.3.- Proyecto Financiado en

un 50%.-

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3.1.2.3.- Financiamiento de un 75% Del Proyecto Se financia el costo de inversión inicial en un 50%, para lo cual se obtienen 2320 UF, en el plazo de dos años Capitalizable Semestral mente que es la duración del proyecto en paralelo a su Comercialización. Se obtiene una cuota fija de 732 UF y una amortización variable como se muestra en la siguiente tabla: Tabla 3.4.- Proyecto Financiado en un 75%.-

La tabla de amortización se puede realizar de dos formas. Con la obtención del PMT (Payment) o cuotas iguales y con amortización. Cualquiera de estas dos alternativas permite cancelar un crédito. En este caso se realiza la amortización con cuotas iguales. Para la obtención de las cuotas iguales se utiliza la formula del Payment, con la cual obtenemos el valor de la cuota a cancelar en un crédito solicitado. En la tabla se utiliza un interés del 10%, que se aplica al monto Principal. Con estos datos se sigue la secuencia matemática hasta obtener en el ultimo año del proyecto un valor 0 en el monto principal.

3.1.3.- VAN, TRI Y VAN Los indicadores económicos utilizados para el análisis financiero y económico del proyecto son VAN, TIR Y PRI. Los cuales se explicaran a continuación. i.- El Valor Actual Neto (VAN) consiste en actualizar a tiempo presente todos los flujos de un proyecto. ii.- La Tasa Interna de Retorno (TIR) es la tasa que entrega un proyecto suponiendo que todos los flujos son reinvertidos a esta tasa. A la vez determina la máxima tasa para que el VAN sea igual a cero. iii.- El Periodo de Recuperación (PRI) indica el periodo en que el proyecto recupera su inversión y pasan a ser positivos los flujos actualizados en el periodo correspondiente.

50

3.1.4.- Tasa de Descuento y Horizonte del Proyecto Establecer las pautas generales para determinar el cálculo de la tasa de descuento con el objetivo de poder evaluar en forma financiera el proyecto, incide en los resultados finales del presente estudio. Porqué aunque todas las variables se hayan proyectado en forma adecuada, la utilización de una tasa de descuento inapropiada puede inducir en un resultado incorrecto en la evaluación. Para de terminar la tasa de descuento en el proyecto de tres viviendas replicadas, se considera un nivel de riesgo medio 15% debido a la experticia de la fuerza humana recopilada para las actividades, mas tasa de capacitación cotizada en el BancoEstado dado 1,6% y una tasa inicial de inversionistas del 4%

Tabla 3.5.- Determinación de Tasa de Descuento.-

3.1.5.- Inversiones

De los datos anteriores analizados como la información que proveen los estudios de mercado, técnico y organizacional donde se va obteniendo la cuantía de las inversiones deberá́ sistematizarse, a fin de ser incorporada como un antecedente más en la proyección del flujo de caja acercándonos a su posterior evaluación. De igual forma el capital trabajo inicial puede verse aumentado o rebajado durante la operación si se proyectan cambios en los niveles de actividad. Estos criterios se trataran en detalle en este punto para su correcta consideración en los respectivos cálculos de la inversión en capital.

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3.1.5.1.- Inversión en Puesta en Marcha En este punto se consideran todos los gastos Administrativos Iniciales para que la empresa pueda inicial las obras, Estos gastos Administrativos legales son para su adquisición y posible elaboración del producto Vivienda, además de los Tributos a cancelar. Estos gastos se consideran una sola vez al comienzo del Proyecto. Tabla 3.6- Determinación de Puesta en Marcha-

3.1.5.2.- Recursos humanos La siguiente tabla muestra los costos empleando en la planificaron del proyecto, donde se puede observar que dada la distribución de las etapas, no todos los trabajadores son necesarios en la totalidad de le las obras. Tabla 1.9.- De Recursos Humanos, R.R.H.H.-

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3.1.5.3.- Costos Fijos La siguiente tabla muestra los costos de los servicios básicos necesarios durante toda la obra. Tabla 3.7.- De Costos Fijos-

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3.1.5.4.- Costos De Construcción En la siguiente tabla se pueden revisar los valores unitarios de las partidas a ejecutar. Tabla 1.10.- De Costos De Materiales por Proyecto.-

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3.1.5.5.- Depreciación Como se Observa en la siguiente tabla, luego de un periodo de un periodo de baja el 2016, el 2017 se presento con un aumento en el valor de venta por m2 a nivel nacional, según la Cámara Chilena de la Construcción. Tabla 3.8- De Índice Real De Aumento del Valor Vivienda.-

3.2.- Flujo de Caja y Sensibilidad

Para conocer la rentabilidad del proyecto, se realizaran diferentes evaluaciones por medio de flujos de caja, la primera corresponde al proyecto puro, es decir, sin financiamiento y otras tres con financiamiento del 25%, 50% y 75% de la cantidad total a financiar. Se ha considerado como entidad financiera al BancoEstado por la Tasa de Interés de un 10% en un plazo de 2 años, capitalizable semestral mente. Para evaluar los flujos de cajas se usaran indicadores económicos como VAN, TIR Y PRI, dependiendo del resultado entregado, se verificara si el proyecto es rentable o no.

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3.2.1. Proyecto puro Un proyecto financiado con los aportes del inversionista y sin ningún tipo de financiamiento bancario es lo que se conoce como Proyecto Puro, en esta elección es el inversionista el que asume el riesgo de financiar el proyecto. Los resultados obtenidos del primer flujo de caja de un Proyecto Puro para este proyecto, se dan a conocer por medio de los indicadores que son el resultado del VAN con un valor de 3.886 UF. La TIR 28 % y con un periodo de recuperación en el dos año, de lo que se puede concluir que el proyecto sin financiamiento es rentable.

3.2.2. Proyecto financiado en un 25% Un proyecto financiado con un 25% de financiamiento bancario, corresponde al préstamo que se solicita a una institución bancaria para financiar parte del proyecto. El 25% solicitado corresponde al monto de 773 UF. Los resultados obtenidos con financiamiento del 25% en el flujo de caja para este proyecto, se dan a conocer por medio de los indicadores que son el resultado del VAN con un valor de 3.525 UF. La TIR 26% y con un periodo de recuperación en el dos año, de lo que se puede concluir que el proyecto con financiamiento es rentable.

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3.2.3. Proyecto financiado en un 50% Un proyecto financiado con un 50% de financiamiento bancario, corresponde al préstamo que se solicita a una institución bancaria para financiar parte del proyecto. El 50% solicitado corresponde al monto de 1.546 UF.Los resultados obtenidos con financiamiento del 50% en el flujo de caja para este proyecto, se dan a conocer por medio de los indicadores que son el resultado del VAN con un valor de 2.529 UF. La TIR 19 % y con un periodo de recuperación en el cuarto año.

3.2.4. Proyecto financiado en un 75% Un proyecto financiado con un 75% de financiamiento bancario, corresponde al préstamo que se solicita a una institución bancaria para financiar parte del proyecto. El 75% solicitado corresponde al monto de 2.320 UF. Los resultados obtenidos con financiamiento del 75% en el flujo de caja para este proyecto, se dan a conocer por medio de los indicadores que son el resultado del VAN con un valor de 1.534 UF. La TIR 12 % y con un periodo de recuperación en el tercer año.

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Tabla 3.10- De Proyecto Financiado Puro.-

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Tabla 3.11- De Proyecto Financiado con un 25% de Financiamiento bancario.-

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Tabla 3.11- De Proyecto Financiado con un 50% de Financiamiento bancario.-

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Tabla 3.12- De Proyecto Financiado con un 75% de Financiamiento bancario.-

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3.2.6.- Compresión de Flujo de Caja

Luego de haber realizado los flujos de caja con distintos financiamientos bancarios y puro, se detallara a continuación el resumen de los valores económicos utilizados para su comparación. Tabla 3.12- De De Tabla de recopilación de Indicadores.-

Como se puede apreciar en la tabla anterior, la alternativa más rentable para el proyecto es sin financiamiento en comparación con las otras alternativas. Dentro de los criterios de evaluación se utilizo el VAN, el cual está ligado con los egresos e ingresos, además se utilizo la Tasa de Descuento, que al ser mayor a cero indica que el proyecto es rentable. En este proyecto la mejor alternativa de financiamiento PURO, como se puede ver en el recuadro comparativo.

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3.14.- Comparación de VAN .-

Comparacion VAN en UF 75% Financiamonto 50% Financiamonto 25% Financiamonto Proyecto Puro 0

500

Proyecto Puro VAN (UF)

3886

1000

1500

2000

25% Financiamonto 3525

2500

3000

50% Financiamonto 2529

3500

4000

4500

75% Financiamonto 1534

3.15.- Comparación de TRI.-

TRI (%) 35% 30% 25% 20% 15%

TRI (%)

10% 5% 0%

Proyecto Puro

Financiamiento 25%

Financiamonto 50%

Financiamonto 75%

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3.2.7.- Análisis de Sensibilidad de precio En este punto se analizará los criterios de inversión, los cuales serán expuestos a distintas variaciones de precios de venta. Consideramos los indicadores financieros para generar esta tabal comparativa, como podemos ver a continuación. Nos enfocaremos en la reacción del marcado y los posibles fluctuaciones.

Tabla 3.16.- Comparativa de Sensibilidad y indicadores.-

Tabla 3.17.- Comparativa de Sensibilidad y indicadores.4000.0 3500.0 3000.0 2500.0

VAN

2000.0 1500.0 Analisis VAN

1000.0 500.0 0.0 -500.0

95% 90% 85% 80% 75% 70% 65% 60% 55%

-1000.0 -1500.0

Sensibilidad % Precio Venta

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Tabla 3.17.- Comparativa de Sensibilidad y indicadores.-

Sensibilidad TRI 100% 90%

Sensibilidad %

80% 70% 60% 50% 40% 30%

TRI

20% 10% 0% 24.99% 21.39% 17.64% 13.74% 9.67% 5.39% 0.88% -3.88% -8.95% Variacion Del TRI

Con estos datos comparativos podemos inferir que la fluctuación de precios afecta las utilidades de la empresa, pero aun así es posible variar el valor de venta dependiendo de las reacciones del mercado. Podemos obtener una visión general y apegada a los parámetros reales y así poder determinar el camino, dirección del Proyecto y la EMPRESA EMERGENTE.

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Conclusión

El estudio préndete transformarse en un marco de referencia válido, tanto para la consulta como para replicar la estructura de evaluación técnica y de costos que se realizo en el, como modelo de inversión. Lo anterior es consecuencia en un primer punto por la estructura de evaluación técnica utilizada para definir la criterios a aplicar en el proyecto. Los criterios resueltos permitieron dar ubicación a las viviendas, definir modelo de inversión y nicho de mercado. Por otro lado el análisis de costos se realizo comparando el mercado lo que permite definir valores competitivos y posibles variaciones aplicables de forma segura. El estudio permitió reconocer la documentación necesaria para un proyecto de esta envergadura, tanto para la dirección de obras municipales como para los distintos servicios involucrados en la aprobación del proyecto. El análisis financiero permitió evaluar y definir las distintas formas de financiamiento concluyendo que el proyecto e inversión tiene rentabilidad óptima, cuando la inversión es propia, dando una recuperación a un plazo de 2 años.

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Bibliógrafa Camara chilena de la Construcion. Instituto Nacional de Estadisrticas. Ilustre Municipalidad de Olmuñe. Direccion de Obras Municipales.

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Anexos 3 

Formularios Requeridos.



Planimetría



Especificaciones Técnicas



Cotizaciones

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

Formulario de solicitud de Permiso de Edificación, D.O.M.

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72

73

Formulario único de estadísticas para la Construcción, INE.

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PLANIMETRIA

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Especificaciones Técnicas Olmué, Abril de 2018 ESPECIFICACIONES TECNICAS GENERALES

OBRA NUEVA

: VIVIENDA UNIFAMILIAR.

ROL

: 243-51

PROPIETARIO

: IGNACIO VIDAL

CEDULA IDENTIDAD : 17.753.863-9

UBICACIÓN

: La Aurora, lote 20

ARQUITECTO

: XXXXXX XXXXXXX XXXXXX XXXXXXXX

CEDULA IDENTIDAD : 4.412.196-4

A.-- GENERALIDADES Las presentes especificaciones técnicas corresponden a la Construcción de un conjunto de 3 Viviendas Unifamiliares, desarrollada en La Aura, lote 20, comuna de Olmué. La vivienda se considera construir en dos etapas de inversión, la primera contempla una planta construida en albañilería reforzada y una segunda a costo del nuevo propietario a través del mismo sistema constructivo. B.-- CONSTRUCCIONES CONSULTADAS En las presentes especificaciones, se consulta la construcción de una primera etapa, con una planta de 88.77 mt2 aproximados, dividida en 5 recintos. Un espacio abierto principal con destino living-comedor, un área cocina abierta, un recinto baño cerrado y dos recintos habitaciones. Segunda Etapa, se consulta segundo piso con una planta de 61.98 mt2 aproximados, dividida en dos recintos. Un espacio abierto principal y un recinto baño cerrado. Ubicada en la aurora, lote 20– Olmué. La construcción de la obra será por autoadministración.

C.-- TRAMITACIONES CONSULTADAS Las tramitaciones correspondientes al Permiso de edificación y Recepción Municipal serán efectuadas indistintamente por el arquitecto o el propietario. Los Derechos Municipales serán de cargo del propietario. D.-- DOCUMENTACIONES PLANOS DE ARQUITECTURA. ESPECIFICACIONES TÉCNICAS.

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a) Las empresas contratistas deberán mantener bajo su responsabilidad en la instalación de faenas toda la documentación técnica que permita una fácil inspección. La empresa constructora mantendrá obligatoriamente un " LIBRO DE OBRAS " en el cual el constructor, arquitecto, el propietario, los contratistas especiales puedan escribir acuerdos, observaciones y aclaraciones.

b) Interpretación de planos y especificaciones: El Gerente e Ingeniero a Cargo de la obra, podrá formular todas las consultas sobre dudas de interpretación del proyecto como también sobre errores u omisiones. Una vez firmado el contrato de construcción, el Gerente resolverá en carácter de inapelable sobre la interpretación de los antecedentes del proyecto, pudiendo este ejecutar modificaciones solo haciendo las indicaciones al arquitecto. Estas deberán ser anotadas debidamente en el libro de obras. Los detalles de planos de arquitectura se complementan con las especificaciones técnicas. Todo detalle no especificado y dibujado, o viceversa debe ser incluido como costo de construcción de cargo del propietario salvo indicaciones especiales. En caso de contradicciones entre especificaciones, planos de detalles y planos generales, priman los detalles; entre dibujo y cota numérica; priman las cotas numéricas. c) Materiales y Elementos de Construcción: Las especificaciones técnicas se refieren en general a los materiales y elementos que integran directamente la construcción. Los de uso transitorio como ser, cierros y empalmes provisorios, andamios, instalaciones de faenas, etc., quedan a opción del contratista, sin perjuicio de los requisitos de seguridad. d) Calidad de los materiales: La totalidad de los materiales se entienden de primera calidad, debiendo su provisión ajustarse estrictamente a las normas y ensayos consignados para cada caso, o en las instrucciones de los fabricantes en los casos en que se establezcan marcas determinadas. La aceptación definitiva la hará el arquitecto o el contratista con el material depositado a pie de obra, quien podrá rechazar partidas de material por motivos de calidad. e) Sustitución o Modificación de Obra: En caso que se realicen modificaciones al proyecto durante su construcción, será el gerente quien en su calidad de propietario y técnica, definirá dichas modificaciones. 1.-- OBRAS PREVIAS Instalación de Faenas: La empresa instalará una bodega de materiales y equipos, guardarropía y baño. Al término de la obra, se efectuará el desarme y retiro de las instalaciones provisorías. 1.1.

Recepción y limpieza del terreno: La empresa se encargará de la limpieza del terreno. Se considera una calidad de suelo tipo C (terreno duro) según la clasificación del MOP y una pendiente máxima del 3%. Se excluye la excavación de rocas, tocas o raíces, extracción de escombros o árboles.

1.2.

Cierros perimetrales del terreno: El terreno cuenta con cierros en todos sus deslindes, se construirá muro de palmetas de fondo, y se construirá muro fachada.

1.3.

Empalmes de Electricidad y Agua Potable: La propiedad deberá disponer de empalmes provisorios con estos servicios habilitados y operativos para abastecer adecuadamente la obra durante el periodo de construcción. Los empalmes y cuentas serán de cargo del mandante.

1.4.

Replanteo, trazados y Niveles: Previo al inicio de las obras, se hará un replanteo y se trazará la planta de la obra en el terreno de acuerdo a lo indicado en el plano de

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emplazamiento. El trazado y niveles, deberán ser recibidos por el Gerente o el Arquitecto, firmando el “acta de recepción de trazados”. Se levantará un cerco de madera “niveleta” a 1.00 mt de alto app. Sobre el NTN, siguiendo el perímetro de la obra a una distancia adecuada para no interferir con los trabajos a ejecutar. Los ejes serán marcados en la niveleta con una marca indeleble. 1.5.

Escarpes y rebajes: Cualquier modificación en rebaje y/o escarpes, deben ser acordados entre el cliente y el contratista, siendo estas modificaciones de cargo del cliente.

2.-- OBRA GRUESA. 2.1.

Excavaciones de fundaciones: Se ejecutarán a maquina y su sección será indicada en los planos de Cálculos. Las paredes deberán quedar verticales y el fondo horizontal. La profundidad será tal, que a lo menos penetre 0.10 mt en el estrato sugerido para fundar. El sello de fundación, será revisado por el calculista. La última capa, se retirará solo antes de proceder a la colocación del hormigón de emplantillado.

2.2.

Hormigonado de Emplantillado: Se ejecutará con hormigón fresco H-5 mezclado con hormigonera mecánica. Será de altura tal que permita rellenar las excavaciones, desde el sello de fundación (0.90 mt de profundidad como máximo) hasta la cota de nivel requerida para fundar los cimientos. La dosificación del Hormigón será de 2sc/cm/mt3.

2.3.

Cimientos: Se ejecutará con hormigón fresco H-10 mezclado con hormigonera mecánica. Los cimientos corridos y/o zapatas aisladas se ejecutarán de acuerdo al proyecto de cálculo, en cuanto a su forma y características de dosificación. Se consultan zapatas de fundación de sección máxima de 0.50 x 0.60 mt. Para fundaciones sin armar, se aceptará hasta un 20% de bolón desplazados de 6” como máximo.

2.4.

Sobre cimientos de hormigón armado: Se ejecutarán en hormigón H-20 y de acuerdo a lo especificado en el proyecto de cálculo. Su altura podrá ser variable de tal manera de absorber las diferencias de cota del terreno, y a su vez permita alcanzar la altura de piso terminado (NPT) determinado por el proyecto de arquitectura. Antes de hormigonar se dejarán las canalizaciones de ductos de las instalaciones de agua, alcantarillado, gas, calefacción y electricidad, de forma de no picar hormigones después de fraguados.

3.-- IMPERMEABILIZACIONES: 3.1. Membrana bajo Cimientos: Antes de hormigonar los cimientos, se revestirán las excavaciones con polietileno de 0.10 micras, lo suficientemente largo para salir de la excavación sobre la mayor cota del terreno, se exigirá traslapo en los empalmes de 0.50 mt como mínimo. 3.2. Fundaciones y sobre cimientos: Se impermeabilizarán los hormigones de sobre cimiento y la parte superior de los cimientos con Igor primer y con Igol denso especialmente por los perímetros exteriores. 3.3. Membrana bajo radier: Antes de hormigonar el radier, se revestirá toda la superficie ripiada con polietileno de 10 micras app. Se cuidará que el traslapo en los empalmes sea de 0.50 mt como mínimo y debiendo cuidar que no se produzcan fisuras al vaciar el hormigón.

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3.4. Pavimentos y Muros de zonas húmedas: Previo a la colocación de revestimientos cerámicos de pisos y muros, se procederá a aplicar manualmente en dos manos, una capa gruesa de imprimación Igol Primer con carga de arena incorporada previamente y luego una segunda capa de Igol denso con carga de arena incorporada previamente, en los recintos húmedos interiores que indique el proyecto. 3.5 Muros de contención: Todos los muros que queden en contacto con el cerro serán impermeabilizados con Igol primer y posteriormente Igol denso. 4.-- MUROS 4.1. Exteriores Sólidos: Se consultan de albañilería reforzada confinada por hormigón armado, según indique el proyecto de cálculo y arquitectura se consultan ladrillos fiscal y/o muralla de 0.15 mt. de ancho con escalerilla de fierro intercaladas y refuerzo armado en vanos de ventanas según requerimientos. Se exigirá que el mortero sea de dosificación en volumen 1:4:0.25 (cemento, arena, cal). Se realizará cuidando que los elementos de arcilla y hormigón no absorban el agua de amasado, y posterior a su ejecución se realizará el proceso de curado mediante riego abundante por catorce días. Se exigirá que tanto llagas como canterías queden rellenas con mortero al momento de pegar los ladrillos. Las canalizaciones deberán ser rellenas con estuco o el mismo mortero. 4.2. Tabiques livianos: Se consulta baño estructurado en metalcon de 9 cm y forros de fibroyeso y yeso cartón. En las habitaciones, se estructura de Metalcon de 9cm, forros de placa estructural y yeso cartón.

5.-- HORMIGÓN ARMADO. 5.1. Pilares, Vigas, Cadenas: Se ejecutarán con hormigón H-20 de acuerdo a lo indicado en el proyecto de cálculo, respetando las características del hormigón y las armaduras. Las armaduras serán la especificada en planos de estructura y se exigirá que esté limpia, libre de grasas o corrosión que impidan una adecuada adherencia con el hormigón. El mezclado del hormigón se realizará con betonera mecánica y su dosificación deberá garantizar la resistencia indicada por el calculista. El hormigón se compactará mediante vibradores de inmersión eliminando la ocurrencia de nidos. Posterior a la colocación del hormigón, se procederá al curado del mismo mediante riego abundante. 5.2. Loza Colaborante: Será el indicado por el calculista y será ejecutado igual que el hormigón armado. Se consulta el afinado del radier en fresco. La calidad del hormigón se considera H-18 y con espesor mínimo 0.08 mt. 5.3.

Radieres de Hormigón: Será el indicado por el calculista y será ejecutado igual que el hormigón armado. Se consulta el afinado del radier en fresco. La calidad del hormigón se considera H-18 y con espesor mínimo 0.08 mt.

5.4.

Moldajes: Será de placas de terciado fenólico montadas solidariamente a estructura metálica o de madera, debiendo soportar la presión del hormigón sin deformarse. Deberá ser estanco de modo que no escurran las lechadas de cemento y asegurar la forma de plomos de los elementos a hormigonar.

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RELLENOS COMPACTADOS

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6.1.

Relleno estéril: Se retirará de la zona confinada por los sobrecimientos todo elemento sobrante de la ejecución de trabajos y se procederá al rebaje y/o relleno según sea el caso del área bajo radier. Se usará como relleno, estabilizado natural o el material proveniente de las excavaciones, siempre que éste no presente contaminación de materia orgánica. El relleno se compactará por capas de 15 cm. mediante compactador mecánico vibratorio, hasta lograr la capacidad de soporte capaz de aceptar las solicitaciones que el radier le imponga.

6.2.

Gravas: Sobre el relleno se aplicará una capa de material granular (grava o estabilizado), de acuerdo a lo indicado en el plano de estructura, y que será la base del hormigón de radier. Esta capa será compactada mediante compactador mecánico vibratorio de placa.

6.3.

Materiales excedentes: Todo material excedente que no sea ocupado como relleno en la obra se distribuirá dentro del terreno, no se consulta el transporte a botaderos.

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TECHUMBRES

7.1.

Estructura soportante: Será ejecutada en perfiles Omega de acero galvanizado, atornillados entre sí con tornillos de acero autorizantes inoxidables. Se modulará para recibir el entablado, pudiendo obedecer a diseños de cerchas y/o tijerales según el proyecto de cálculo. La estructura será anclada al hormigón de coronación mediante pernos de expansión.

7.2.

Entablado soportante de cubierta: Sobre la estructura se consulta entablado de madera en placas de terciado estructural o pino bruto, atornillada a costaneras, como base para la cubierta de techumbres. Se exigirá una separación entre las placas para absorber la dilatación de las mismas.

7.3.

Barreras contra húmedas: Previo a la instalación de la cubierta, se consulta la a plicación de impermeabilización con rodillo.

7.4.

Cubierta: Se consulta la provisión e instalación de placas de zinc 5 en V, montada sobre las costaneras de madera, con traslapo según diseño de placa de zinc. Las limahoyas que se producen se consultan en plancha de acero galvanizado n 26, de 0,5 mm de espesor y de un desarrollo tal que asegure el correcto escurrimiento de las aguas lluvia.

7.5.

Hojalatería: Se ejecutarán forros de atranque y todos los elementos en plancha de fierro galvanizado de 0,5 mm para el total remate de la cubierta. Se consulta la hojalatería necesaria para dar adecuada solución a las pasadas de conductos con la cubierta, canales, gárgolas y bajadas de aguas.

8.—TERMINACIONES. 8.1.

CIELOS.

8.1.1.

Suplido de cielo: Fijado a la loza colaborante y a muros, se ejecutará la estructura denominada, “suplido de cielo” en perfiles de acero galvanizado, a la altura de cielo indicada en el proyecto para fijar los cielos falsos.

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8.1.2.

Cielos falsos: Bajo la estructura de techumbre, se consulta revestimiento con planchas de fibroyeso de 10mm de espesor con cantos rebajados. El cielo será afianzado con tornillos autorizantes a suplido de cielo. Las uniones entre planchas se tratarán con huincha jointgard y pasta muro.

8.2.

Cornisas y/o canterías interiores: Se consulta la instalación según planos de arquitectura.

9.—REVESTIMIENTO DE MUROS.

9.1.

Estucos, enlucidos y empastes.

9.1.1.

Estucos Exteriores: Se aplicará a todas las superficies exteriores visibles. Su dosificación será 1:4:0.25 (cem/arena/cal), impermeabilizado con Sika 1 (en proporción 1/12), chicoteado sin maestreo y/o fajeo. Será ejecutada para lograr un espesor de 2 a 2,5 cm. Su acabado podrá ser rugoso, molineteado, rústico o enlucido a mano, según lo apruebe el propietario. Se exigirá un adecuado curado de los estucos, con riego abundante por 7 días, para prevenir sopladuras y grietas.

9.1.1.

Estucos Interiores: Estuco de mortero se aplicará a todos los paramentos interiores visibles de albañilería, pilares y vigas de hormigón que queden a la vista. El estuco de dosificación 1:4:0.25 (cem/arena/cal), impermeabilizado con Sika 1 (en proporción 1/12), chicoteado sin maestreo, a grano perdido para recibir pintura, excepto en zonas de baños y cocina, se dejarán rugosos para recibir cerámica. Se exigirá un adecuado curado de los estucos, con la humectación adecuada para prevenir sopladuras y grietas.

9.1.2.

Enlucidos: Se consulta el enlucido de yeso, en todas las superficies visibles de muros secos que señale el proyecto.

9.1.3.

Empastes: Se consulta el empaste y lijado de todos los cielos y muros que posteriormente consulten pintura. Se lijarán a mano.

10.—PINTURAS. 10.1.

Pintura exterior: Se consulta látex acrílico, aplicado a rodillo en a lo menos dos manos, para entregar superficies acabadas sin pintura traslúcida.

10.2.

Pintura Interior: se consulta para todos los recintos secos en muros y tabiques estucados con esmalte sintético al agua, en dos manos a lo menos. Los cielos de baños se consultan pintados con óleo blanco en dos manos. Los marcos y puertas interiores, serán pintados o teñidos para ser barnizados en caso de ser necesario.

10.3.

Barnices: Todos los elementos exteriores de madera: Puerta principal y vigas serán tratados con sellador. Se podrá consultar teñido de las maderas con tinte y las maderas interiores que no sean pintadas serán tratadas con sellador.

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11.—REVESTIMIENTOS CERÁMICOS DE MUROS. 11.1.

Baños: En muros a la vista se consulta cerámica de 33 x 33 cm, sin listel ni tacos. La cerámica se instalará de acuerdo a lo indicado por arquitectura exigiéndose una cantería homogénea (de 2 a 4 mm) y pegamento bajo toda la superficie de las palmetas, el fraguado deberá ser estanco.

11.2.

Cocina: En muros a la vista se consulta cerámica de 33 x 33 cm, sin listel ni tacos. La cerámica se instalará de acuerdo a lo indicado por arquitectura exigiéndose una cantería homogénea (de 2 a 4 mm) y pegamento bajo toda la superficie de las palmetas, el fraguado deberá ser estanco. Bajo los muebles y detrás de ellos, no se consulta cerámica.

11.3.

Accesorios de baño: Se consideran de loza color blanco, aportados directamente por el propietario.

11.4.

Habitaciones:

12.—PAVIMENTOS. 12.1.

Pavimentos interiores.

12.1.1. Hall de distribución: Se consulta porcelanato de 60 x 60 cm. aportada por el propietario. 12.1.2. Living y Comedor: Se consulta la instalación de parquet de madera, aportado por el propietario. 12.1.3. Baños: Se consulta instalación de cerámicos de 30 x 30 cm. 12.1.4. Cocina: Se consulta instalación de porcelanato de 60 x 60 cm. homogéneo con el del hall de distribución. 12.1.5. Habitaciones: En los encuentros de distintos pavimentos se consultan cubrejuntas de aluminio y bronceado, afianzados con tornillos de bronce a tarugos Fischer. 12.1.5. Cubrejuntas: En los encuentros de distintos pavimentos se consultan cubrejuntas de aluminio y bronceado, afianzados con tornillos de bronce a tarugos Fischer.

13.—PUERTAS Y VENTANAS. 13.1.

Puerta de acceso: Para el acceso se considera puerta tablereada en madera de raulí e una hoja de 0,90 x 2,10 mt y de 45 mm de espesor. El diseño será de acuerdo al proyecto de arquitectura. Su instalación será colgada al marco con 3 bisagras de 3” atornilladas por hoja.

13.1.2. Puertas interiores: Todas las puertas se consultan de una hoja, enchapadas con bastidor de laurelia, con molduras bajo relieve desbastada, pre pintada, de cuerpo entero. Las puertas tendrán una altura de 2,10 mt y el ancho que indique el plano de arquitectura. Se instalarán colgadas al marco con 3 bisagras de 3” atornilladas. Todas las puertas son de espesor 45 mm.

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13.1.3. Marcos: El marco de puertas de acceso se consulta en raulí sin pilastra, y los marcos interiores en pino finger joint sin pilastras ni tacos. Se instalarán centrados en los rasgos con tornillos y tarugos, de acuerdo al elemento al que se fijen sin pilastras. 13.2.1. Ventanas: Marcos y hojas serán estructuradas en aluminio de color según acuerdo con el cliente, su apertura será de corredera. La quincallería será la correspondiente a la línea y en el mismo color. Se instalarán sobre alféizares de mortero de cemento y sello de silicona por ambos costados. 13.2.2. Cristales: Se consultan incoloros de primera calidad y espesor de acuerdo a la norma vigente. 13.3.

Quincallería: Las bisagras de puertas serán de 3 x 3. Las cerraduras serán tubulares marca Yale o Scanavini para recintos interiores y de seguridad para la puerta de acceso y salida al patio. Los topes de puertas se consultan de bola. Se instalarán atornillados al piso con tarugos Fischer.

13.4. Guardapolvos: No se consulta guardapolvos, queda sujeto a definición una vez entregada la obra gruesa habitable. 14.--

EQUIPAMIENTO DE COCINA Y BAÑOS.

14.1.

Artefactos de cocina y lavadero: Se considera dejar los arranques instalados según plano de arquitectura. Lavaplatos de acero inoxidable de 0.54 mt de ancho con doble receptáculo y escurridor.

14.1.2. Mueble vanitorio de baños: Se considera mueble vanitorio con cubierta cerámica de 60 cm de profundidad con borde salpicadera. Receptáculo color blanco pegado bajo la cubierta. Aportado por el cliente. 14.2.

Artefactos Sanitarios: Baño Primer nivel y segundo nivel: Se consulta vanitorio (14.1.2.), WC blanco modelo Victoria. Ducha con puerta acrílica de medidas según plano de arquitectura. Todos los artefactos se consultan color blanco. Las medidas de las duchas serán la consignada en plano de detalles. Todos los artefactos serán sellados con silicona blanca.

14.3.

Grifería: La grifería de baños y cocina se considera importada marca Mosaico o similar, monomandos de acero cromados con sello cerámico. Para lavadora se consulta llaves de muro.

15.—INSTALACIONES. 15.1.

Agua Potable.

15.1.1. Acometida de Agua: Se consulta desde el arranque hasta la vivienda tubería de PVC clase 10, del diámetro que indique el proyecto, de un desarrollo máximo de 6 mt. Se instalará enterrada en cama de arena y retapada con material de la excavación. Los derechos de conexión y/o empalme son de cargo del propietario. 15.1.2. Red interior de agua fría y caliente: Se consulta red interior de agua fría y caliente en cañería de cobre o tubería pex, de acuerdo al proyecto respectivo. Se consultan dos llaves de paso por recinto, serán de bronce cromadas y se instalarán a la vista embutidas en los muros de baños y cocina, así como en la alimentación de calefón.

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15.1.3. Red exterior: Se consulta llave de riego de jardín en la llegada de la acometida a la casa.

15.2.

Alcantarillado.

15.2.1. Alcantarillado interior: La red se ejecutará en PVC sanitario en los diámetros indicados en el proyecto, las bajadas de artefactos serán con sello de goma, y las uniones pegadas con vinilit. Las pendientes y ventilaciones serán indicadas en el proyecto. 15.2.2. Alcantarillado exterior: La red de alcantarillado será construida en PVC sanitario gris en los diámetros indicados en el proyecto, la canalización será sobre cama de arena y las uniones pegadas con vinilit. Las cámaras de inspección se emplazarán según lo indique el proyecto y podrán ser prefabricadas con Sika, sus tapas serán de hormigón prefabricado. La última cámara de inspección estará como máximo a 6 mt de la vivienda.

IGNACIO VIDAL CEDULA IDENTIDAD: 17.753.863-9 PROPIETARIO

Nombre apellido CEDULA IDENTIDAD : xx.xxx.xxx-x ARQUITECTO

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Cotizaciones

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