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TEMA 0: INTRODUCCIÓN DERECHO CIVIL IV ▪ ▪

Introducción Clasificación de los derechos subjetivos civiles

INTRODUCCIÓN

El derecho subjetivo es aquella situación en la que se encuentra la persona cuando el ordenamiento jurídico le atribuye un poder de actuación (Agere licere). No consiste sólo en el poder de hacer cosas; ese poder de actuación debe servir para la satisfacción de determinados intereses propios del titular digno de tutela y cuyo ejercicio y defensa se dejan a la voluntad del titular. La potestad también es un poder, pero el titular de ese poder lo tiene para satisfacer un interés ajeno y además no es libre de su voluntad. Ej. La patria potestad es un poder de actuación para satisfacer el interés del hijo. El padre tiene obligación de ejercer ese poder.

CLASIFICACIÓN DE DERECHOS SUBJETIVOS CIVILES

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De la personalidad: poderes que tiene la persona para satisfacer sus atributos. Los tiene la persona por el mero hecho de ser persona, por el hecho de nacer. Son iguales para todo el mundo.

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De familia: poderes que tiene la persona por pertenecer a la familia. Ej. derechos que tiene el hijo, derechos entre los cónyuges, derechos sucesorios, matrimoniales…

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Patrimoniales: derechos que se atribuyen a la persona para lograr sus fines económicos. Dentro de los derechos patrimoniales se dividen en: o De crédito: se incluye en los derechos de obligaciones. o Reales: incluido en el derecho de cosas.

TEMA 1: LOS DERECHOS REALES DERECHO CIVIL IV ▪ ▪ ▪ ▪

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Concepto, caracteres y contenido La distinción entre derechos reales y derechos de crédito. Las figuras intermedias Clasificación de los derechos reales La autonomía privada en la creación de derechos reales. El problema del numerus clausus o numerus apertus de los derechos reales La adquisición y transmisión de los derechos reales. La teoría del título y el modo La extinción y pérdida de los derechos reales

❑ CONCEPTO, CARACTERES Y CONTENIDO

La teoría clásica define el derecho real como aquella situación jurídica que atribuye a su titular un poder directo e inmediato sobre una cosa y es oponible sobre todos los demás. Las dos notas CARACTERÍSTICAS del derecho real son: •

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LA INMEDIATIVIDAD: el poder de actuación en qué consiste el derecho real es un poder directo que se tiene sobre la cosa y que no necesita ninguna colaboración o intervención de ningún sujeto más. La satisfacción del interés del titular se puede conseguir directamente con la cosa sin intervención de los demás. En los derechos de crédito el interés del acreedor no se puede satisfacer inmediatamente, se necesita la intervención de más sujetos. LA ABSOLUTIVIDAD: ese poder se puede ejercitar y oponer frente a todos los demás. En el derecho real está el titular frente a todos los demás “ERGA OMNES”.

El CONTENIDO de los derechos subjetivos es el conjunto de deberes, cargas y obligaciones que deriven de la titularidad del poder. El contenido de los derechos reales es distinto para cada uno de estos derechos. El contenido genérico o abstracto de los derechos reales es que en principio el derecho real no impone obligaciones a cumplir por una persona distinta a su titular. El titular, por ser titular del derecho real, no puede exigir a otro ni conductas positivas ni obligaciones. Lo más que deriva del principio de erga omnes es un deber general de abstención, todos los demás no pueden realizar actos que perjudicasen el interés del titular. Mirando el contenido de los derechos reales distinguimos: •

Derecho real pleno: la propiedad es el máximo derecho real que existe.

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Derecho real limitado: su contenido es más reducido que la propiedad. Se les llama limitativos del dominio. Antiguamente se les llamaba derechos reales en cosa ajena. La existencia de los derechos reales limitados exige explicar cuál es la relación que se da entre la propiedad y los derechos reales limitados. Se han elaborado dos doctrinas: a. Desmembración del dominio: (es la teoría decimonónica). La propiedad es un haz, un conjunto de facultades, cuando se constituye un derecho real limitado se desmiembran esas facultades del derecho de propiedad y se crea un derecho autónomo. La propiedad está desmembrada. b. Teoría del gravamen o de la carga del dominio: (hoy en día es más sofisticada, técnica). El derecho real limitado no es que quite las facultades de la propiedad, no separa o desmiembra las facultades, todas esas facultades permanecen en el propietario. Simplemente, cuando se establece el derecho real limitado esas facultades del propietario quedan constreñidas por el derecho real limitado (elasticidad del dominio). Una vez se extingue el derecho limitado, la propiedad continúa teniendo las mismas facultades que al principio (vuelve la elasticidad).

Esta es una teoría mucho más acertada, explica mucho mejor qué pasa cuando se extingue el derecho real adquirido. ¿Pueden existir varios derechos reales sobre una misma cosa simultáneamente? Al ser el derecho real un poder directo sobre una cosa, en principio, como regla general, no puede haber varios derechos reales de la misma naturaleza sobre una misma cosa. Esa característica de exclusividad no lo hace proclive. No es fácil que se de este supuesto (el propietario de un libro o eres tú o soy yo, no es normal que los 2 queramos ser propietarios de la misma cosa a la vez). Así pues, para solucionar esta situación se utiliza el Principio de Preferencia, Jerarquía o Rango: Cuando hay varios derechos reales que pretenden serlo sobre la misma cosa se establece un rango entre ellos, de manera que es preferido el más antiguo: prior intempore potior iniure (el primero en el tiempo es más potente, tiene más valor). Dentro de este principio se distinguen dos supuestos: • Los derechos en concurrencia sean incompatibles. Por ejemplo, dos derechos de propiedad simultáneos, el derecho de peor rango no podrá ejercitarse mientras subsista el derecho más potente. • Los derechos en concurrencia sean compatibles. Esto es posible con los derechos reales limitados, si es posible que puedan concurrir varios derechos reales limitados. Puede darse un supuesto en que haya un derecho de uso más derecho de usufructo. El derecho de uso grava el derecho del usufructuario.

❑ LA DISTINCIÓN ENTRE DERECHOS REALES Y DERECHOS DE CRÉDITO. LAS FIGURAS INTERMEDIAS

La doctrina tradicional, distingue dentro de los Derechos patrimoniales, los Derechos Reales y los de Crédito. Vamos a ver sus diferencias: •

El Derecho Real atribuye poder directo e inmediato sobre una cosa, que permite al titular su satisfacción sin la intervención de nadie. El Derecho de Crédito atribuye al titular un poder que le permite poder exigir a otro una conducta positiva, es decir, el deber de prestación. Por tanto, para su satisfacción se necesita la intervención de otro, el deudor.

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El objeto del Derecho Real es siempre una cosa. El objeto del Derecho de Crédito es la conducta de una persona, la prestación debida.

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El Derecho Real es una relación entre una persona (titular) y una cosa (objeto) sin presencia de más sujetos. El Derecho de Crédito es una relación jurídica entre dos personas (acreedor y deudor), la satisfacción del interés exige colaboración de otra persona.

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El Derecho Real es ejercitable frente a todos (erga omnes, absolutividad), mientras que el derecho de Crédito sólo se ejercita frente a un sujeto concreto, el deudor (relatividad), no frente a todos.

Una de las teorías que discute este esquema tan sencillo es la TEORÍA OBLIGACIONISTA. Según dicha teoría no existe una diferencia sustancial entre el derecho real y el derecho de crédito Las relaciones jurídicas siempre se dan entre personas, no entre una persona y una cosa. Se discute si en el derecho real estamos ante un poder directo: la teoría obligacionista dice que tanto en los derechos reales como en los derechos de crédito, el titular tiene poder de exigir un comportamiento al sujeto pasivo, una conducta de éste. La diferencia sería que, mientras en el derecho de crédito el sujeto pasivo es sólo el deudor, en los derechos reales el sujeto pasivo es toda la humanidad, y a ésta le puede exigir la abstención de ejercer algo que perjudique su interés. El acierto de esta teoría: destacar que hay casos en que no está tan claro que el derecho real sea un poder directo e inmediato Desacierto: afirmar que la conducta que puede exigirse con ambos derechos es de la misma naturaleza; no es cierto. El poder del titular del derecho real no es una obligación en sentido técnico. Probablemente ese deber de abstención también exista en el derecho de crédito. El derecho de crédito sólo lo puede lesionar el deudor, en el caso del derecho de crédito no se satisface cuando el deudor lleva a cabo la conducta exigida. La diferencia entre Derecho Real y de Crédito no es puramente científica o dogmática, sino que tiene gran importancia práctica por derivar CONSECUENCIAS JURÍDICAS: •

Según el medio de adquisición y transmisión de los Derechos Reales (arts. 609 y 1905 CC). Los Derechos Reales no se adquieren de igual forma que los de Crédito, ya que estos se establecen básicamente en la voluntad de las partes en el contrato.

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Según la forma de los actos y contratos que tienen por objeto la creación, modificación o extinción de derechos reales y de crédito (art. 1280 CC). Así, por la adquisición o transmisión de los derechos reales sobre inmuebles, se exige escritura pública.

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Según el régimen de publicidad, porque generalmente los derechos de crédito no tienen acceso al Registro de Propiedad y no se inscriben, mientras que los reales sí, (art. 605 CC).

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Prescripción adquisitiva o usucapión: en el caso de Derechos Reales, pueden ser objeto de usucapión y prescripción adquisitiva, mientras que el de Crédito no se puede adquirir por usucapión (arts. 1930CC y 1940Cc).

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Prescripción extintiva: se define como el límite temporal de los derechos subjetivos que produce el efecto de dejar sin efecto el ejercicio tardío del derecho. En los Derechos Reales, la prescripción está sometida a plazos distintos de los del de Crédito. En los Derechos Reales hay 6 años para cosas muebles y 30 sobre inmuebles (arts. 1962Cc y 1963Cc), mientras que las acciones personales, que derivan del derecho de crédito, prescriben a los quince años como norma general (art. 1964Cc).

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En materia de competencia territorial de los tribunales, es decir, la medida de la jurisdicción. En los derechos reales en bienes inmuebles, la competencia corresponde al lugar donde está el inmueble. En el Derecho de Crédito, rigen otros criterios (domicilio del deudor, lugar del cumplimiento de la obligación, lugar de nacimiento de la obligación...).

FIGURAS INTERMEDIAS

Tienen cosas de los Derechos Reales y de Crédito. 1. “Ius ad rem” o vocación al Derecho Real: Esta expresión se acuña en la edad media para explicar la situación en la que se encuentra una persona nombrada para ejercer un oficio religioso o un vasallo nombrado por el señor para darle un feudo que llevaba aparejado el disfrute de ciertos bienes desde el momento del nombramiento hasta la investidura. Esto tenía su explicación porque se tardaba en tomar posesión del derecho, pero, actualmente, sólo tiene una implicación lingüística y sirve para explicar dos situaciones: o

Explica la situación del comprador de una cosa que no ha tomado posesión de ella o que no la ha inscrito, frente a otro que ha tomado posesión de la cosa o la ha inscrito (es un caso de doble venta conforme al art.1463 CC). Ambos compradores tienen una vocación al Derecho Real que explica que uno de ellos acabe siendo propietario.

o

Un Derecho anotado en el Registro de la propiedad tiene eficacia erga omnes. Para asegurar el Derecho de Crédito se va al Registro y se hace una anotación preventiva de embargo por la que la cosa queda afectada al cumplimiento de la obligación frente a los posibles adquirientes de esa cosa. No se puede vender una cosa si es con lo único que se puede saldar una deuda. El acreedor tiene vocación de propietario.

2. Derechos Reales “in faciendo”: Hay casos en que un Derecho Real puede determinar una obligación de observar una determinada conducta, es decir, el titular del derecho puede exigir una determinada conducta positiva de dar o hacer al margen del deber general de abstención. En la historia hay dos supuestos: o

Roma: la servidumbre “oneris facendi”. Hace referencia a la situación en que el propietario de un muro o pared (predio sirviente) tenía el gravamen de soportar el peso de la casa del vecino (dueño del predio dominante). En esta situación el sirviente tenía que realizar todos los actos de conservación necesarios para seguir sirviendo como apoyo. Se decía que era una excepción ante el hecho de que la servidumbre nunca podía ser una acción.

o

Cargas territoriales del derecho germánico: cuando el propietario de un feudo debe realizar prestaciones periódicas. En el derecho positivo español se señalan como derechos reales in faciendo: ▪

Art. 1533 CC: Con servidumbres positivas.

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Art. 1604 CC: Los censos.

Por tanto, el contenido de los Derechos Reales no puede consistir en exigir acción positiva. Por eso, los casos que alteran esta regla general estaremos ante derechos propter rem. 3. Obligación propter rem: Son supuestos que se dan cuando existe una obligación y además un Derecho Real, y ambos están vinculados por relación de accesoriedad. Si la obligación es accesoria del Derecho Real, significa que la existencia y vicisitudes de la obligación

dependen de la existencia y vicisitudes de una cosa. Es una figura complicada. Ejemplo típico son las obligaciones que se dan en la propiedad horizontal. El derecho real sobre una cosa lleva vinculado la existencia de una obligación, de forma que la obligación es accesoria del derecho real: ¿por qué soy deudor? Porque soy propietario. Esta obligación es una categoría que en principio nace en los casos en que la ley diga y establezca. Notas: o

El deudor de esta obligación es siempre la persona que ostenta un determinado derecho real sobre una cosa, es decir, una titularidad jurídico-real.

o

La adquisición, transmisión y extinción de la titularidad jurídica real supone la adquisición, transmisión y extinción de la condición de deudor, pero sólo respecto de las deudas futuras como regla general. La obligación sigue las vicisitudes del derecho real. Por eso se llaman obligaciones ambulatorias. Pero esto hay que entenderlo para las obligaciones futuras, ya que las obligaciones posteriores ya nacidas y vencidas permanecen en la cabeza del que fue deudor (art. 1911 CC): principio de responsabilidad universal patrimonial, básico en el derecho de obligaciones.

o

Renuncia liberatoria: cuando el titular del derecho real renuncia al mismo y se libera de su condición de deudor para las obligaciones futuras y pasadas. Sin embargo, esto no es aplicable con carácter general a estas obligaciones de que estamos hablando, y sólo en dos casos excepcionales. Dos razones: ▪

La renuncia liberatoria significa una excepción al art. 1911 CC.

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También es contrario al art. 1905Cc: el cambio de deudor exige siempre el consentimiento del acreedor (ejem: 395 CC). “Todo copropietario tendrá derecho para obligar a los particulares a contribuir a los gastos de conservación de la cosa o derecho común. Sólo podrá eximirse de esta obligación el que renuncie a la parte que le pertenece en el dominio”. Es una renuncia liberatoria que va en contra del 1911. Cabe que la comunidad de bienes que se rige por el derecho germánico: basta con renunciar a una propiedad para no tener que pagar. Cabe en la comunidad de bienes, porque renunciando a la copropiedad los otros tendrán que responder con más gastos, pero a cambio tiene más cuota de propiedad. Esto se da por ejemplo en la propiedad horizontal: hay varios propietarios juntos.

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Art. 6.3 CC: La renuncia nunca puede perjudicar a un tercero.

Un autor alemán ha tratado de buscar una explicación a estas obligaciones propter rem: tratan de resolver los conflictos que surgen cuando sobre una misma cosa se superpone varias titularidades jurídico-reales. Dice también que esto se da cuando se dan derechos reales sobre cosas que están próximas o continuas (propiedad horizontal). 4. Las cargas reales: son una modalidad de obligación propter rem. El derecho real a que está vinculada la carga real es la propiedad. El objeto de la obligación propter rem en el que consiste la carga real es una prestación periódica. El deudor es titular del derecho real. La nota más característica es que la finca gravada en la carga está sujeta al pago de la deuda. Hay una finca que determina la condición del deudor y responde del cumplimiento de la deuda. Deja de ser deudor para el futuro pero el adquiriente de la finca estará obligado a cubrir la deuda de quien la originó, pero en la limitación de la finca, es decir, el nuevo

propietario tiene la responsabilidad patrimonial, pero limitada al valor de la cosa. El supuesto más claro son los censos. En la actualidad han ido perdiendo importancia.

❑ CLASIFICACIÓN DE LOS DERECHOS REALES

➔ Provisionales: la posesión. Sólo tiene una protección provisional. Es una categoría que utilizaron los alemanes para referirse a la posesión. ➔ Definitivos. Serían los Derechos Reales a secas. Duran todo lo que tengan que durar.

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Plenos. (Dominio)

✓ Propiedad ordinaria. La del CC. ✓ Propiedad separada. Propiedad horizontal. Afecta sobre todo a los bienes inmuebles. Una cosa (edificio, finca…) en parte en trozos que pasan a ser objeto de propiedad separada, que llevan a la copropiedad de elementos comunes. Cada piso es un objeto autónomo de propiedad, pero vinculado al resto. Cuando compramos un piso, no pasamos a ser propietarios de todo el conjunto inmobiliario.

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Limitados, limitativos del dominio, o en cosa ajena. Se llaman así por contraposición del derecho real ilimitado. Estos derechos limitan, reducen las facultades del propietario. También se les llama en cosa ajena porque tiene que existir la propiedad de otro. Atendiendo a la función económica que cumplen, podemos distinguir entre:

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De goce. Su función es proporcionar a su titular el goce, la utilidad, el rendimiento de la cosa. Puede incluir también el disfrute de los frutos. Su objeto puede recaer sobre cosas: - Muebles: 1. Usufructo. Derecho de usar y disfrutar una cosa ajena sin dañarla. Obtiene todas las utilidades de la misma menos la propiedad.

2. Uso. Es un usufructo a la medida del usuario (art. 524 CC).Sería un usufructo limitado, permite la obtención de los frutos en función de las necesidades del usuario.

3. Habitación. Uso en el que no hay fruto, sólo se tiene derecho al uso, no al disfrute. Se considera que la habitación es una modalidad de uso, aunque sólo puede recaer sobre bien inmueble.

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Inmuebles:

1. Servidumbres: derecho real con cosa ajena que atribuye el derecho a obtener una utilidad parcial de una finca ajena. Es el único derecho real junto a la propiedad que es indefinido o perpetuo. “Una finca es esclava de otra”. La servidumbre básicamente es parcial, una finca es sierva de otra. Las personales quién tiene derecho de servidumbre no es otra finca sino una persona, es la servidumbre personal. 2. Cargas reales: que en español se llaman censos: ✓ ENFITEUTICO: especie de arrendamiento. El dominio está dividido: ▪ Dominio útil: disfruta de la cosa, enfiteuta (arrendador) ▪ Dominio directo: soporta la enfiteuta (arrendatario) ✓ RESERVATIVO Y CONSIGNATIVO: producen los mismos efectos. Se diferencian según su nacimiento. Una vez que ha nacido el censo es todo lo mismo. ▪ Reservativo: yo te trasmito a ti la propiedad de una finca y me reservo el derecho de una carga real. ▪ Consignativo: te doy 0 millones y tú me das la finca. 3. Superficie: derecho a edificar en suelo ajeno y hacerse dueño de lo edificado (no es del todo verdad). Ley 8/2007 de 28 de Mayo de suelo, está regulado en los arts. 35 y 36. Esa propiedad superficiaria es temporal, tiene un límite de tiempo porque en la medida que eso está gravando su propiedad, el propietario querrá recuperar la totalidad de los derechos. La duración de este derecho no puede ir más allá de 99 años, lo edificado entonces pasará a ser propiedad del dueño del suelo. En España este derecho o técnica no funciona porque todo el mundo quiere ser propietario. Esa propiedad superficiaria tiene una duración en el tiempo “ad tempus”, mientras que el derecho de propiedad es “perpetuo”. 4. Sobreelevación (vuelo): derecho a edificar sobre un edificio. En este derecho que tiene que estar en propiedad horizontal (cada individuo es dueño de una planta, y el que ha hecho la casa tiene derecho a sobreelevación).

La diferencia con el derecho de superficie es que las plantas que se hagan posteriormente serán de propiedad perpetua del que edifica. Cuando se haya construido eres propietario definitivo de lo que has construido. 5. Subedificación: derecho a edificar `por debajo de la rasante. Es el mismo derecho que la sobreelevación, pero al contrario. El propietario puede constituir estos dos últimos derechos cuando quiera, aunque lo normal es hacerlo antes. 6. Aprovechamiento por turno: regulado en una ley 42/1998 de 15 de diciembre sobre derecho de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turístico y normas tributarias. Antiguamente se llamaba multipropiedad (se compra la fracción de tiempo de una cosa). Dio lugar a fraude. La ley española suprimió la palabra multipropiedad, se debe llamar derecho de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles. Ahora estos paquetes los gestionan las empresas para que realmente se cumpla este derecho. En vez de ser una propiedad es un derecho real limitado de goce, grava la propiedad de por ejemplo un hotel. También puede ser un derecho de crédito, soy acreedor de 15 días en agosto de esa casa. El límite de tiempo son 50 años.

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De garantía: importantísimos en la vida práctica. La hipoteca tiene gran importancia. Los derechos de garantía garantizan el cumplimiento de una obligación. Se les llama derechos de realización del valor porque su contenido esencial es el ius distraendi (poder jurídico dirigido a enajenar un bien de una manera forzosa, se hace en una pública subasta y con el dinero obtenido se paga la deuda). Es como una aceptación del bien al pago de una obligación. Puede recaer sobre: -

Muebles:

1. La prenda: el acreedor adquiere la posesión de la cosa. Con la prenda, el deudor se desprende de la cosa (pierde la posesión) eso hace que la prenda haya perdido interés económico, ya que el deudor pierde la capacidad de utilizar la cosa y genera costes al acreedor. Por eso la prenda se utiliza sólo para cosas suntuarias (las joyas). 2. Prenda sin desplazamiento posesorio: se puede dar en prenda algo sin ceder la posesión. 3. Hipoteca mobiliaria: se aplica el esquema de la hipoteca a bienes inmuebles, pero aplicado a bienes muebles. Son bienes muebles pero que se pueden registrar.

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Inmuebles:

1. Hipoteca: se inscribe en el registro. La ventaja de la hipoteca con la prenda es que no se desprende la posesión. En lugar de posesión hay la inscripción en el registro. Ej.la casa está hipotecada.

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Hipoteca directa: pido dinero al banco para comprarme una casa.

✓

Hipoteca inversa: yo ya tengo la casa, pero a los 70 años tengo una pensión muy pequeña y quiero vivir bien, entonces le doy al banco mi casa para que me de dinero. Tiene una regulación especial

2. Anticresis: es una prenda de inmuebles. El acreedor se queda con la posesión de la finca fructífera, entonces se paga el préstamo con los frutos de la finca. En la práctica esto no se da. Lo que si se emplea es el pacto anticrético se une a la hipoteca, se hace una hipoteca pero se pacta que si no se pagan los vencimientos el banco tiene la opción de empezar a explotar la finca para cobrar la deuda y los intereses. ▪

De adquisición: es una categoría muy controvertida. Se discute si son derechos reales o no. Nosotros partimos de la idea de que si lo son porque se pueden ejercer frente a todos, y permiten adquirir una cosa. 1. Derechos de adquisición preferente: el tanteo y el retracto. Se caracterizan, y cuando existen estos derechos el propietario de una cosa tiene reducida en alguna medida su facultad de disposición porque no se puede vender a cualquiera, si quiere vender tiene derecho preferente a comprar otra persona, que es quien tiene el derecho de adquisición preferente. La puede vender al precio que quiera, la única limitación es que se la tiene que vender al sujeto preferente. El derecho de adquisición preferente tiene dos modalidades: ✓ ANTES DE LA ENAJENACIÓN: tanteo.(el propietario tiene que decir al sujeto con preferencia las condiciones, sujeto al que se lo quiere vender y el precio y entonces el sujeto decide si lo compra o no) ✓ RETRACTO: cuando el propietario omite alguna condición relevante. Entonces el sujeto con preferencia demandaría al nuevo que se ha quedado con la cosa, no con el antiguo propietario. Hay veces que este derecho de adquisición preferente solo afectaba al retracto y no al tanteo. Ej. Retracto de comuneros (art. 1522 C Civil) cuando un comunero quiere vender su cuota indivisa a un extraño, el otro comunero tiene preferencia para comprarla →sólo contempla la modalidad de retracto y no de tanteo. Retracto de colindantes, (art. 1523 C Civil) →pensado para acabar con el minifundio. Si uno quiere vender una finca, el de la finca colindante tiene preferencia. 2. Derechos de adquisición simple: cuando existe un derecho de opción. No hay ninguno preferente, el propietario no tiene que vender nada. Si yo tengo derecho de opción cuando yo quiera me quedo con la cosa. Ej. El precontrato, hay una doble opción para ejecutar el contrato. En la opción de compra: se pacta que cuando yo quiera, establecido en un plazo, dentro de ese plazo si decido comprar tú me tienes que vender la cosa.

❑ LA AUTONOMÍA PRIVADA EN LA CREACIÓN DE LOS DERECHOS REALES. EL PROBLEMA DEL NUMERUS CLAUSUS O NUMERUS APERTUS DE LOS DERECHOS REALES

Trata de determinar cuál es el juego de la autonomía privada en la creación de los derechos reales. ¿Pueden existir otros derechos reales atípicos, distintos a los ya vistos? Históricamente este problema ha tenido dos soluciones: • •

Numerus apertus: la autonomía privada puede crear los derechos que quiera. Lo sigue el modelo francés. Numerus clausus: sistema del derecho alemán. Los derechos están tasados y no hay más que los que determina la ley.

En el derecho español el CC guarda silencio al respecto. La doctrina mayoritaria acepta la solución del numerus apertus, cabe la posibilidad de que la autonomía privada pueda crear derechos reales innominados o atípicos. Argumentos: • •

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El CC no prohíbe la creación de derechos reales atípicos.(Lo no prohibido está permitido) A tenor literal del art.2 2º de la Ley hipotecaria “En los Registros expresados en el artículo anterior se inscribirán: Los títulos en que se constituyan, reconozcan, transmitan, modifiquen o extingan derechos de usufructo, uso, habitación, enfiteusis, hipoteca, censos, servidumbres y otros cualesquiera reales”. Art. 7 del reglamento hipotecario “Conforme a lo dispuesto en el artículo 2 de la Ley, no sólo deberán inscribirse los títulos en que se declare, constituya, reconozca, transmita, modifique o extinga el dominio o los derechos reales que en dichos párrafos se mencionan, sino cualesquiera otros relativos a derechos de la misma naturaleza, así como cualquier acto o contrato de trascendencia real que, sin tener nombre propio en derecho, modifique, desde luego, o en el futuro, algunas de las facultades del dominio sobre bienes inmuebles o inherentes a derechos reales.”.

Es un problema más teórico que práctico porque la dirección general de los registros y del notariado tiene una doctrina de que cuando se dan los requisitos de un fin legítimo y serio y hay una necesidad social que lo exija no hay ningún inconveniente para que exista un derecho real atípico. Ej.: la multipropiedad. Probablemente la autonomía privada no puede crear más derechos reales de los que ya están tipificados, se ve claramente en los derechos reales de garantía, porque crear derechos reales de garantía atenta al orden público. Las finalidades prácticas se pueden lograr trabajando con los tipos legales. Sólo se puede modificar el contenido natural o legal de los tipos, la autonomía privada sólo aparecería en este campo. Con la autonomía real se puede modificar. Estamos ante el derecho real típico pero modificado.

❑ LA ADQUISICIÓN Y TRANSMISIÓN DE LOS DERECHOS REALES. LA TEORÍA DEL TÍTULO Y EL MODO

Los derechos reales están sujetos a diversas vicisitudes: nacimiento, adquisición, transmisión y extinción. (Es la dinámica de los derechos reales) Modos de adquirir la propiedad o los derechos reales: son los hechos o actos jurídicos que determinan la atribución de un derecho real a una persona. Se regula en el art. 609 CC. Este artículo ha sido muy criticado en la doctrina. “La propiedad se adquiere por la ocupación. La propiedad y los demás derechos sobre los bienes se adquieren y transmiten por la ley, por donación, por sucesión testada e intestada, y por consecuencia de ciertos contratos mediante la tradición. Pueden también adquirirse por medio de la prescripción”. Modos de adquirir la propiedad y los demás derechos reales: • • • • • •

La ocupación. La ley. Donación. Sucesión mortis causa: puede ser testada o no. Por consecuencia de ciertos contratos mediante la tradición. Prescripción adquisitiva: la usucapión.

La teoría del derecho subjetivo está fundada en el derecho de la propiedad. Nacimiento y adquisición de los derechos: -

Nacimiento: aquel suceso que ocurre cuando surge a la vida ex novo. Adquisición: aquel fenómeno por el cual se atribuye a una persona el derecho real.

El nacimiento de un derecho siempre presupone la adquisición porque no puede haber derecho sin sujeto (si puede haber sujetos indeterminados en un tiempo) pero la adquisición no siempre lleva aparejado el nacimiento porque ese derecho ha podido nacer y luego ser adquirido por otra persona (se lo han transferido).

CLASIFICACIÓN DE LA ADQUISICIÓN •

Adquisición originaria: cuando la adquisición se produce al margen de la titularidad anterior del derecho real. Alguien adquiere el derecho con independencia de la titularidad anterior. Normalmente suele coincidir con el nacimiento porque al ser independiente a la titularidad anterior es que no existía la adquisición. Ej.: la ocupación. También hay casos en que se puede adquirir un derecho ya nacido. Ej.: la usucapión extraordinaria.

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Adquisición derivativa: se produce cuando se adquiere el derecho por derivación del anterior titular. Hay una relación jurídica entre el anterior titular (transmitente o causante) y el nuevo titular (adquiriente o causabiente) en relación a esa relación el primero cede o pierde el derecho y el segundo lo adquiere. Existen dos reglas: 1. Nemo plus iuris ad alium transferre potest, quam ipse haberet (nadie puede transmitir a otro más derechos que los que el mismo tuviera.) 2. Nemo dat quod non habet (nadie da lo que no tiene). Estas dos frases resumen la adquisición derivativa. La adquisición derivativa puede tener dos modalidades: o Traslativa: se transmite el derecho tal cual es al otro en su totalidad. Traslado de un sujeto a otro. o Constitutiva: el titular anterior no transmite el derecho como él lo tenía sino que sobre su derecho constituye o hace nacer otro derecho de menor entidad que es lo que adquiere el nuevo titular. Ej.: el propietario crea un usufructo, él se queda con la propiedad y transmite el usufructo.

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Adquisición inter vivos: aquella que nace sin necesidad de que fallezca el causante ni el adquiriente.

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Adquisición mortis causa: exige la muerte del transmitente, del causante.

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Adquisición universal: aquella que se produce cuando por un solo acto se adquiere una universalidad de derechos. Ej.: En la acción mortis causa, el heredero. Ej.: cuando se produce una fusión de sociedades.

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Adquisición particular: cuando por el acto adquisitivo se adquiere un derecho concreto.

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Adquisición gratuita: acto de deliberalidad, no hay contraprestación.

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Adquisición onerosa: el que adquiere lo hace sufriendo un sacrificio, una contraprestación.

➔ Adquisiciones especiales: -

Adquisición a non domino (adquisición de un no propietario): el transmitente no es el propietario o el titular del derecho y pese a ello el adquirente adquiere el derecho. Es una adquisición que presupone el esquema de adquisición derivativa, pero en realidad se aproxima a la originaria. Es una excepción a la regla nemo plus. Hay dos supuestos dentro de esta modalidad: o Bienes muebles: art. 464 CC o Bienes inmuebles: art. 34 Ley hipotecaria.

LA TEORÍA DEL TÍTULO Y EL MODO Está relacionado con la adquisición de ciertos contratos mediante la tradición. Cuando celebramos un contrato traslativo de derechos reales no con ello se adquiere, hace falta la tradición. Hay que acudir al Derecho Romano, a la transmisión del dominio en Roma. Se exigían unos actos solemnes. Había dos formas de adquirir el dominio: -

Mancipatio. In iure cesio.

Pero con el tiempo estas fórmulas eran un poco pesadas y en la práctica se fue dando otra forma de transmitir, la TRADITIO (entrega de la cosa, la datio rei). En Roma para que la traditio fuera un modo de adquisición exigía tres elementos: -

Formal: la entrega de la cosa, el traspaso de la posesión. Subjetivo: intención de trasmitir y de adquirir el dominio. Jurídico: un título que sirva de fundamento a la transmisión (iusta causa traditionis).

Esos textos romanos que eran casuísticos, los intérpretes de la Edad Media vieron estos textos y en los primeros siglos de la Edad Moderna elaboraron la teoría del título y el modo. “La traditio (entrega de la cosa) es un acto incoloro, por si sólo no sirve para trasmitir el dominio, para que la traditio pueda producir la transmisión del dominio se necesita un negocio jurídico antecedente que sirva de justa causa para la transmisión” Título → negocio jurídico antecedente en que se funde la transmisión. Modo →la tradición, la traditio. Cuando concurre el título, si va seguido del modo, entonces se produce la adquisición. En el propio Derecho Romano la traditio se fue espiritualizando. Frente a la traditio real, los romanos vieron la traditio fictia. Como se fue espiritualizando, por influjo de la Escuela del derecho natural al dogma de que la simple voluntad de las partes es suficiente para transmitir la propiedad. Esta doctrina se consagra en el CC francés. Por el contrato traslativo se adquiere la propiedad sin necesidad de modos, es teoría de la transmisión consensual de la propiedad. También rige hoy en otros ordenamientos: Italia, Portugal. A la hora de transmitir el dominio existe esta solución francesa. Esta teoría dice que para adquirir el dominio hace falta un negocio causal o un contrato. En Alemania la teoría del título y del modo se sustituye por la teoría del acuerdo abstracto translaticio. Para transmitir el dominio tiene que haber un acuerdo de las partes de adquirir y transmitir, pero no hace falta el negocio causal siempre que concurra otro requisito formal: en

los bienes muebles la traditio, y en los bienes inmuebles la inscripción en el registro de la propiedad. En el sistema alemán no se atiende al negocio causal existente. El sistema que rige en el derecho español: trata del título y el modo. En el proyecto de 1851, se dice que se sigue el sistema francés. Sin embargo en la Ley de bases 20 del Código Civil se dice que se iba a seguir la teoría del título y del modo. Ej.: art.: 609 y 1095 del Código Civil. Para que se pueda trasmitir la propiedad: -

Título traslaticio antecedente (contrato). Tradición, entrega de la cosa (modo).

Si no hay título, es nulo o ineficaz, no hay transmisión. Lo mismo ocurre si no hay tradición. Ej.: aunque se compre un piso, hasta que no tengas las llaves del mismo no se transmite la propiedad. La traditio en Roma había sufrido un proceso de espiritualización, (traditio real, traditio ficta). Esta materia en derecho español se recoge en los arts. 1462Cc y 1464Cc al regular la materia de compraventa.

Artículo 1462 Se entenderá entregada la cosa vendida, cuando se ponga en poder y posesión del comprador. Cuando se haga la venta mediante escritura pública, el otorgamiento de ésta equivaldrá a la entrega de la cosa objeto del contrato, si de la misma escritura no resultare o se dedujere claramente lo contrario.

Artículo 1463 Fuera de los casos que expresa el artículo precedente, la entrega de los bienes muebles se efectuará: por la entrega de las llaves del lugar o sitio donde se hallan almacenados o guardados; y por el solo acuerdo o conformidad de los contratantes, si la cosa vendida no puede trasladarse a poder del comprador en el instante de la venta, o si éste la tenía ya en su poder por algún otro motivo.

Artículo 1464 Respecto de los bienes incorporales, regirá lo dispuesto en el párrafo segundo del artículo 1.462. En cualquier otro caso en que éste no tenga aplicación se entenderá por entrega el hecho de poner en poder del comprador los títulos de pertenencia, o el uso que haga de su derecho el mismo comprador, consintiéndole el vendedor.

Traditio real: efectiva entrega de la cosa. Señala el equivalente al traspaso posesorio, efectivo y real de la cosa. Art. 1462 (párrafo 1º)

Traditio ficta: la entrega de la posesión no se entiende como efectiva, es el traspaso de un poder jurídico de la cosa. Modalidades: i.

Traditio simbólica: entrega de un símbolo suficiente para entender que hay un traspaso posesorio. Ej.: entrega de los títulos de pertenencia, o las llaves. Art. 1463, 1464.

ii.

Traditio obreri manus (entrega con la mano corta): el adquirente ya tiene la posesión de la cosa. Ej.: eres arrendatario de una casa y compras la casa. Art. 1463.

iii.

Traditio longa manu (traditio con la mano larga): Ej.: cosas de mucho peso, difíciles de transportar.

iv.

Constitulo posesorio, constitutum possessorium: art. 1463. Similar pero inverso al obreri manus. El transmitente tiene la posesión, pero constituye otro tipo de posesión (se cambia el concepto posesorio).

v.

Traditio instrumental: importante en la práctica. (Instrumentum equivale a documento). Art. 1462 párrafo 2º.

Instrumentos públicos →sólo autorizados por los notarios. -

Escrituras públicas. Actas notariales.

El otorgamiento de la escritura pública equivale a la entrega de la posesión. La teoría del título y el modo es aplicable a la transmisión de la propiedad y los demás derechos reales. Excepto: i. ii.

La hipoteca que requiere otro requisito más: la inscripción en el registro de la propiedad. Las servidumbres negativas que no exigen el modo ya que no se pueden poseer.

¿La inscripción suple a la tradición? La inscripción no altera la teoría del título y del modo. Al registro hay que ir ya siendo propietario (es decir ir teniendo ya el título y el modo). De tal forma que si le inscribes, pero te falta el modo, no adquieres la posesión sólo por haberte inscrito (no somos propietarios). La inscripción no altera la forma de adquirir, al registro hay que ir con una transmisión consumada, hay que ir con el título y el modo. Para ir al registro se tiene que haber hecho una escritura pública (los escritos privados no entran al registro). En la mayor parte de los casos cuando yo inscriba ya tendré la traditio porque tendré la traditio instrumental. Para los casos en que no tenga el modo, la idea básica es que la inscripción produce la tradición. En conclusión, la inscripción no suple a la tradición.

❑ LA EXTINCIÓN Y PÉRDIDA DE LOS DERECHOS REALES

Extinción: fin o muerte del derecho real. Se extingue un derecho y se extingue para todos. Pérdida: no se extingue el derecho, sino que uno deja de ser propietario, pero el derecho permanece en la cabeza de otro. Ej.: una transmisión del derecho de propiedad. SUPUESTOS DE EXTINCIÓN – PÉRDIDA DEL DERECHO REAL • Pérdida o destrucción física del derecho: si la destrucción es total se produce una extinción del derecho de propiedad por desaparición del derecho. Ej.: tengo una casa y viene un huracán y la destruye. Si la destrucción física es parcial es una modificación objetiva. Aquí no hay extinción del derecho de propiedad. • Pérdida o destrucción jurídica del derecho: Ej.: se declaran fuera del convenio jurídico privado ciertos bienes. Todos los que sean propietarios dejan de serlo, no porque desaparezca el objeto, sino porque deja de aceptarse jurídicamente ese derecho. • Consolidación: cuando se extingue el derecho real limitado se produce la consolidación. Teoría de la desmembración. Se da en dos supuestos: o Concurren en la misma persona el titular del derecho real de propiedad y el derecho real limitado, se extingue el derecho real limitado por consolidación. No confundir con la confusión [cuando el acreedor y el deudor coinciden en los derechos de crédito]. o Se extingue el derecho real limitado. Ej.: soy nudo propietario y hay un usufructo por diez años. Cuando se pasan los diez años, se extingue el usufructo y se produce la consolidación. Cuando el derecho real limitado que se extingue está gravado con otro derecho real limitado, la consolidación no puede perjudicar al tercero, por lo que el derecho real limitado que gravaba la propiedad se extinguirá, pero no se extinguirá el derecho limitado que gravaba al otro derecho real limitado. Ej.: propiedad  usufructo  uso El usufructuario al año de serlo renuncia, por alfo ajeno a su voluntad, a su derecho de usufructo, entonces lo que pasaría es que se extingue el derecho de usufructo pero como la renuncia de derecho no puede perjudicar a terceros, la consolidación determina que permanece el uso. • Renuncia: declaración de voluntad no recepticia por la cual no abdica de su derecho y este se extingue. Por lo general si se renuncia a la propiedad debería pasar a ser de nadie, en España pasa al Estado. Si la renuncia es sobre un derecho real limitado se produce una consolidación.

• Abandono: modalidad o forma de renuncia o extinción de los derechos reales por renuncia típica de los derechos reales. Es la renuncia que implica desposesión. Ej.: cuando tiras un libro porque estás harto ya de él. • Expropiación forzosa: figura que pertenece al Derecho Administrativo. En un sistema de derecho por razones de interés general te privan del derecho de propiedad debido a la expropiación forzosa y te dan un justi-precio.

TEMA 2: LA POSESIÓN DERECHO CIVIL IV ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪

La posesión: concepto y funciones La naturaleza de la posesión Clases de posesión Sujetos y objeto de la posesión Adquisición, pérdida, conservación y recuperación de la posesión Efectos de la posesión

❑ LA POSESIÓN: CONCEPTO Y FUNCIONES

El título 5º del libro II del Código civil (artículos 430 a 466) se dedica a la normativa de la posesión. El titular de un derecho que recae sobre una cosa realiza determinados actos que constituyen la puesta en ejercicio de su derecho. La posesión de la cosa se presenta, por tanto, como el prius (antes) de tal ejercicio, pues, ante todo, es necesario poseer dicha cosa. Por tanto, la posesión es un señorío de hecho sobre la cosa, un poder de hecho que se ejerce sobre ella. La posesión cumple con una función de protección de statu quo (o estado actual). A esto responde la defensa interdictal de la cosa frente al propietario. La función de la posesión es proteger las situaciones de hecho, ya que nadie puede ser privado de la posesión que tiene. Y de hecho, el artículo 441 CC señala que: En ningún caso puede adquirirse violentamente la posesión mientras exista un poseedor que se oponga a ello. El que se crea con acción o derecho para privar a otro de la tenencia de una cosa, siempre que el tenedor resista la entrega, deberá solicitar el auxilio de la Autoridad competente. Y el artículo 446 CC: Todo poseedor tiene derecho a ser respetado en su posesión y, si fuere inquietado en ella, deberá ser amparado o restituido en dicha posesión por los medios que las leyes de procedimiento establecen. Por tanto, desde este punto de vista llamamos posesión a la situación jurídica que permite poner en juego las acciones protectoras de la posesión. Así, por un lado, quien está ejerciendo un señorío sobre una cosa, incluso si no tiene legitimidad para ello, tiene derecho a ser amparado frente a cualquier perturbación en la posesión. Únicamente tendrá que demostrar que se encontraba en tenencia de la cosa. Y por otro lado, el perturbado o despojado de la posesión tiene derecho al amparo. Además, la posesión cumple una función de legitimación de la apariencia. De este modo, determinados comportamientos sobre las cosas permiten que una persona sea considerada como titular de un derecho sobre ella y pueda ejercitar en el tráfico jurídico las facultades derivadas de aquél. También permiten que los terceros puedan confiar en dicha apariencia. En este sentido, el artículo 448 del Código Civil dice que: El poseedor en concepto de dueño tiene a su favor la presunción legal que posee con justo título y no se le puede obligar a exhibirlo.

Y en el artículo 464 se recoge la regla clásica possesion vaut titre (la posesión equivale al título), estableciendo como principio general que la posesión de bienes muebles adquirida de buena fe equivale al título. Por último, la posesión cumple una función de proporcionar seguridad a las titulares provisionales. El efecto en este sentido es la posibilidad de que se convierta la posesión en dominio o en el derecho real de que se trate, mediante la usucapion.

❑ LA NATURALEZA DE LA POSESIÓN

En primer lugar, la posesión es una situación de hecho, es la detentación de una cosa. Pero, además, la posesión es un derecho en doble sentido: -

Ius possesionis: La simple posesión confiere al poseedor el derecho a seguir poseyendo frente al que le quiera privar de la posesión (ius possesionis). Este derecho se tiene con independencia de su se tiene o no derecho a poseer. Es decir, si un sujeto es el poseedor, pero no el propietario y el propietario quiere recobrar la cosa, el poseedor tiene preferencia sobre la cosa frente al juez.

-

Ius possidendi: la posesión también es un derecho que se tiene cuando concurre el oportuno título. Hay que destacar el ius possidendi, que es el derecho a poseer. Este derecho lo tiene, generalmente, el propietario, arrendatario, usufructuario, etc., es decir, el titular del derecho real. El ius possidendi habrá que ejecutarlo judicialmente, ya que si se intenta ejecutar directamente, el poseedor podrá ejercer judicialmente el ius possesionis para mantener el statu quo.

Por tanto, la posesión el subjetiva, tanto si se trata de ius possesionis como si se trata de ius possidendi. En cualquier caso, el ius possesionis es un derecho real porque es un poder directo e inmediato sobre la cosa, que además es ejercitable frente a todos. Sin embargo, es un derecho provisional, porque la posesión no es eterna, tarde o temprano se terminará.

❑ CLASES DE POSESIÓN

A. Posesión natural y posesión civil. El artículo 430 del Código Civil dice:

Posesión natural es la tenencia de una cosa o el disfrute de un derecho por una persona. Posesión civil es esa misma tenencia o disfrute unidos a la intención de haber la cosa o derecho como suyos. Para SAVIGNY, que estableció la Teoría Subjetiva, para que pueda existir posesión es necesaria la concurrencia de dos elementos: -

El corpus: que es la tenencia material de una cosa y la posibilidad física de ejercer una influencia inmediata sobre ella y de excluir toda influencia extraña.

-

El ánimus: que es la voluntad de tener la cosa para sí. (ánimus rem sibi habendi; ánimus domini).

La existencia del ánimus es fundamental para SAVIGNY. De no haberla, no habría posesión, sino una mera detentación. Sin embargo, esta teoría fue criticada por IHERING, que estableció la Teoría Objetiva. Según ésta, no hay que yuxtaponer un animus específico al corpus para que exista posesión. El autor opina que el animus se da en todo caso (el dormido ni siquiera sería detentador porque no sabe que está poseyendo). Por tanto, la forma en que la persona manifiesta su voluntad hacia la cosa consiste en tomarla para sí; el animus se deduce de la actividad posesoria, de cómo se ejerce el señorío de la cosa. Lo único necesario, por tanto, sería exteriorizar la intención a través la posesión. En conclusión, según el código civil, la posesión natural será la tenencia de una cosa o el disfrute de un derecho por una persona, mientras que la posesión civil es esa misma tenencia o disfrute unidos a la intención de haber la cosa o derecho como suyos. En definitiva, dado que el artículo 446 CC protege a todo poseedor en su posesión, hoy en día no existe en la práctica esa diferencia entre posesión natural y civil, ya que todos están protegidos. Quizás, la única importancia que tiene esta diferencia es que para ser poseedor alguna intención habrá que tener, pero fuera de esto, la distinción no tiene mayor relevancia. Algunos autores dicen que cuando el artículo 430 del CC diferencia entre ambos tipos de posesiones, la posesión civil se refiere a la que es hábil para la usucapion y que la civil del artículo 430 CC equivale a la posesión en concepto de dueño a efectos del artículo 1941 CC. Cuando el código civil habla de posesión natural se refiere a posesión interdictal, mientras que con la civil se está refiriendo a la posesión hábil para ser poseedor en concepto de dueño, ya que estoy teniendo intención de poseer.

B. Posesión en concepto de dueño y en concepto distinto de dueño. El artículo 432 establece que: La posesión en los bienes y derechos puede tenerse en uno de dos conceptos: o en el de dueño, o en el de tenedor de la cosa o derecho para conservarlos o disfrutarlos, perteneciendo el dominio a otra persona.

Efectivamente, se puede ser poseedor porque se es dueño o propietario, pero también se puede ser poseedor en un concepto distinto del de propietario, por ejemplo, como arrendatario o usufructuario. Cuando se posee una cosa, por tanto, se puede poseer en conceptos distintos. Dice Picazo que si nos fijamos únicamente en la posesión de cosas, lo qu el artículo 432 viene a decir es que s poseedor únicamente quien posee como dueño, y los demás que eventualmente pudieran tener poderes sobre la cosa para conservarla o disfrutarla (el usufructuario, arrendatario, etc.) son meros tenedores de la misma. Sin embargo, dice Picazo, la distinción entre poseedores y tenedores de la cosa es infecunda en gran medida, porque tanto unos como otros están protegidos por las acciones posesorias. Además, es inocuo calificar de meros tenedores de la cosa a los que ejercen sobre ella derechos más limitados que la propiedad, pues los titulares de derechos reales, con fundamento en esa tenencia precisamente, pueden llegar a adquirirlos por usucapión de la misma manera que el poseedor como dueño puede llegar a adquirir el dominio a través también de la usucapión (artículo 1940 y 1941 CC).

C. Posesión mediata y posesión inmediata. Esta distinción no se encuentra como tal en nuestro Código Civil, sino que se la debemos al derecho alemán. Se puede llegar a reconocer en nuestro derecho gracias al artículo de 432 que habla de dos conceptos diferentes de posesión. Por otro lado, la jurisprudencia del Tribunal Supremo ha afirmado reiteradamente que estas dos clases de posesiones pueden ocurrir respecto de una misma cosa (STS de 22 de febrero de 1955, de 22 de marzo de 1962 y de 30 de septiembre de 1964). En atención a esto: -

Posesión mediata: la ostenta la persona que posee por medio del poseedor inmediato. Podía decirse, por ejemplo que el arrendador de una casa está gozando de la posesión de la casa de alguna manera, ya que recibe las rentas generadas por el arrendamiento.

-

Posesión inmediata: la ostenta la persona que se encuentra en una posesión directa con la cosa, por estar ligada con una relación jurídica con el poseedor mediato. Sería, por ejemplo, el caso del arrendatario de una vivienda.

La distinción de ambas posesiones ha generado algunos problemas. Claramente, el poseedor inmediato está legitimado para pedir la tutela de su posesión frente a los ataques de tercero porque es un poseedor. Sin embargo, se cuestiona si el poseedor mediato podrá también ejercitar las acciones posesorias frente al tercero que ataca la posesión inmediata. Asimismo se ha discutido la posibilidad de que se defiendan ataques o despojos entre uno y otro poseedor.

D. Ejercicio personal de la posesión y ejercicio por otro. El servidor de la posesión. El artículo 431 determina:

La posesión se ejerce en las cosas o en los derechos por la misma persona que los tiene y disfruta, o por otra en su nombre. Existe disputa doctrinal acerca de este asunto: Un sector de la doctrina opina que en virtud del artículo 439, la posesión puede adquirirse por la misma persona que va a disfrutarla, por su representante legal o por su mandatario. Por tanto, dicen, la posesión será ejercida en las cosas y derechos por la persona que la disfruta, por su representante legal y por su mandatario. Por tanto, el que ejerce la posesión no sería un verdadero poseedor, sino una persona que realiza actos posesorios por otro. Sin embargo, otro sector doctrinal mantiene que debe interpretarse el artículo 431 en el sentido de no considerar como poseedores a los que no posean con animus domini. Pérez González y Alaguer, por otro lado, han extraído del precepto la figura del servidor de la posesión, propia del Código civil alemán. El servidor de la posesión supone que entre el que ejerce la potestad de hecho sobre la cosa y otra persona media una relación de dependencia o subordinación, de tal manera que debe seguir las instrucciones u órdenes de ésta referentes a la cosa. Ese servidor posee en provecho exclusivo del poseedor. Por ejemplo, el chófer de mi coche es mi empleado, pero cuando está haciendo actos materialmente posesorios es indudable que yo sigo poseyendo mi coche, porque el chófer es el instrumento a través del cual yo poseo. En resumen, el servidor de la posesión es el ejecutor material de la posesión que otro tiene, pero nunca puede ser considerado jurídicamente poseedor. Es un mero instrumento humano al servicio del poseedor. El estatuto jurídico del servidor de la posesión es básicamente negativo, ya que sólo nos dice quién no es poseedor. Mientras las cosas estén en manos del servidor de la posesión se han de considerar a todos los efectos jurídicos como si estuvieran en las del poseedor. En resumen, el artículo 431 CC engloba dos figuras: -

La del representante del poseedor.

-

La del servidor de la posesión. Cabe destacar la proximidad de esta figura con la del poseedor inmediato, ya que en ambos casos están ligados con el poseedor mediato por medio de una relación jurídica y las respectivas posiciones están jerarquizadas. Sin embargo, en el caso del servidor la relación es más personal, ya que hay en ella un deber de obediencia a las instrucciones.

E. Posesión de buena fe y posesión de mala fe. La titularidad de un derecho real atribuye unas facultades al margen de si el titular del derecho actúa o no de buena fe. Sin embargo, esto no ocurre con la posesión de los derechos reales. La posesión tendrá unos efectos u otros según sea de buena o mala fe. El Código Civil define la buena fe del poseedor en dos ocasiones:

-

El artículo 433 CC: Se reputa poseedor de buena fe al que ignora que en su título o modo de adquirir exista vicio que lo invalide. Se reputa poseedor de mala fe al que se halla en el caso contrario.

-

El artículo 1950 CC: La buena fe del poseedor consiste en la creencia de que la persona de quien recibió la cosa era dueño de ella, y podía transmitir su dominio.

Por tanto, la buena fe recae sobre un título por el que se adquiere el derecho que nos da, a su vez, el derecho a poseer la cosa en el concepto que lo hacemos. Pero mientras en el artículo 433 la buena fe está constituida por la ignorancia de un vicio en el título o modo de adquirir, en el artículo 1950 se circunscribe al dominio, a la propiedad del transmitente y su poder de disposición. Aplicando las normas de la buena fe, la creencia (o ignorancia del vicio) siempre tiene que ser excusable. Si el poseedor ha podido salir del estado de creencia (o ignorancia) con el empleo de una diligencia media, no hay duda de que posee con mala fe. De la literalidad del artículo 435 CC podemos deducir en que momentos se exige la ignorancia del vicio: La posesión adquirida de buena fe no pierde este carácter, sino en el caso y desde el momento en que existan actos que acrediten que el poseedor no ignora que posee la cosa indebidamente. Por tanto, se requiere la ignorancia del vicio: -

En el momento de la adquisición de la posesión.

-

Y durante todo el tiempo que dura la posesión. Esto se aleja del derecho romano, en el que se estimaba la posesión de buena o mala fe atendiendo únicamente al momento de la adquisición de la posesión. Nuestro Código sigue el derecho Canónico, que exigió la persistencia de la buena fe, de modo que es posible que la posesión inicialmente de buena fe pierda este carácter posteriormente (mala fides superveniens nocet).

Hay que señalar, de todos modos, que según jurisprudencia del Tribunal Supremo, no basta un simple cambio de ánimo interno para que la posesión de buena fe se transforme. Se necesitan actos que hagan patente dicho cambio (STS de 16 de marzo de 1966).

F. Posesión justa o no viciosa y posesión viciosa o injusta. Esta clasificación de la posesión se relaciona íntimamente con el artículo 444 CC, que preceptúa:

Los actos meramente tolerados, y los ejecutados clandestinamente y sin conocimiento del poseedor de una cosa, o con violencia no afectan a la posesión. En virtud del citado precepto, la clandestinidad y la violencia hacen viciosa la posesión. Los actos posesorios fundados en ellas no modifican la condición del poseedor en que se encontrara el anterior ni se extingue, salvo en el caso del artículo 460.4º (el poseedor puede perder su posesión por la posesión de otro, aún contra voluntad del antiguo poseedor, si la nueva posesión hubiese durado más de un año). El artículo 441 CC señala que: En ningún caso puede adquirirse violentamente la posesión mientas existe un poseedor que se oponga a ello. El que se crea con acción o derecho para privar a otro de la tenencia de una cosa, siempre que el tenedor resista la entrega, deberá solicitar el auxilio de la Autoridad competente. La adquisición con violencia de la posesión está prohibida (artículo 441 CC) y los actos ejecutados con violencia no hacen perder a la víctima su carácter de poseedor (artículo 444). Además, una posesión con este vicio no es hábil para la usucapión en virtud del artículo 1942 CC: No aprovechan para la posesión los actos de carácter posesorio, ejecutados en virtud de licencia o por mera tolerancia del dueño. Y el artículo 1941 dice que la posesión ha de ser pública y pacífica. Por tanto, podemos llegar a la conclusión de que los artículos 1941 y 1942 vienen a decir lo mismo que el artículo 444, es decir, que la posesión pública equivale a la posesión no clandestina; la posesión pacífica equivale a la no violenta; y la posesión tolerada equivale a los actos ejecutados en virtud de licencia o por mera tolerancia. Con todo, podemos llegar a la conclusión de que el Código civil distingue una posesión que no produce los efectos de la posesión, es decir, la posesión viciosa o injusta. Esta clase de posesión se dará cuando ocurra al menos uno de los siguientes sucesos: -

Posesión tolerada: cuando el poseedor lo es por la mera tolerancia del dueño, o del poseedor anterior.

-

Posesión clandestina: cuando es poseedor está oculta, de manera que el poseedor despojado no sabe que ha sido despojado de su posesión.

-

Posesión violenta: es la que se adquiere o mantiene por medio de violencia física o moral. En este caso el artículo 460.4 CC dice que se puede perder la posesión por la posesión de otro, aún contra la voluntad del antiguo poseedor. Por tanto (dice nuestro profesor), cuando uno empieza a poseer con violencia, no se convierte en verdadero poseedor hasta que pasa un año. Es decir, durante el año se podría hablar de dos poseedores: el poseedor despojado, que lo será de una posesión incorporal por lo que puede interponer un interdicto contra el despojante, y el poseedor violento, que no es realmente un poseedor durante ese año.

Los casos en que no concurre ninguno de estos supuestos y se reúnen todas las condiciones para que el poseedor pueda ser considerado realmente como tal, se considerará posesión justa o no viciosa.

❑ SUJETOS Y OBJETO DE LA POSESIÓN

•

El sujeto de la posesión:

El poseedor puede ser tanto una persona física como una persona jurídica. El artículo 38 CC autoriza la posesión de las personas jurídicas diciendo las personas jurídicas pueden adquirir y poseer toda clase de bienes. Además, cabe que el sujeto de la posesión sea plural, es decir, que más de una persona tenga con animus domini una misma cosa o disfruten de un mismo derecho. Esta figura se da en materia de comunidad de bienes (artículo 392 CC) y es reconocida por el artículo 445 como un supuesto en que la posesión se admite en más de una persona. Sin embargo, no se regula en absoluto la situación , por lo que habrá que acudir a las normas de los artículos 392 y siguientes. •

El objeto de la posesión:

Con arreglo a los términos literales de nuestro Código Civil, tanto las cosas como los derechos son susceptibles de posesión. Así lo dice expresamente el artículo 437 CC: Sólo pueden ser objeto de posesión las cosas y derechos que sean susceptibles de apropiación. Por otro lado, el artículo 430 CC señala que la posesión natural es la tenencia de una cosa o el disfrute de un derecho por una persona. Por tanto, en realidad, la posesión que consista en el “disfrute de un derecho” no es siempre algo contrapuesto a la posesión de cosas, porque no hay duda de que para que se disfrute el derecho en muchos casos se necesita la posesión de la cosa. La posesión de la cosa reflejará el derecho, es decir, los poderes que de hecho se ejercitan sobre la cosa darán la imagen del derecho. Por ejemplo, el usufructuario disfruta de su derecho real de usufructo a través de la posesión de la cosa usufructuada, que reflejará, mediante el señorío sobre ella, el derecho real. Dice Díez Picazo que la contraposición entre posesión de cosas y derechos en inadecuada, pero no carece de razones históricas. Desde el Derecho Romano, la posesión que refleja el derecho de propiedad se ha llamado posesión de cosas. (Según Goytisolo esto se debe a que, cuando hablamos de titular de la propiedad de una cosa, nos referimos al titular de la cosa porque la propiedad se ha venido confundiendo tradicionalmente con su objeto). En cambio, a la posesión de la cosa que refleja otros derechos distintos de la propiedad se le llama posesión de derechos.

❑ ADQUISICIÓN, PÉRDIDA, CONSERVACIÓN Y RECUPERACIÓN DE LA POSESIÓN

❖ La adquisición de la posesión: La posesión requiere la existencia del corpus y del animus. El corpus representa el señorío de hecho sobre la cosa, siendo la conciencia social la determinante de su calificación o existencia. El artículo 438 CC dice: La posesión se adquiere por la ocupación material de la cosa o derecho poseído, o por el hecho de quedar estos sujetos a la acción de nuestra voluntad, o por los actos propios y formalidades legales establecidas para adquirir tal derecho. Por tanto, son tres los modos legales para detectar la presencia del corpus: -

La ocupación material de la cosa o derecho poseído.

-

La sujeción de la cosa o derecho poseído a nuestra voluntad o a los actos propios.

-

Las formalidades legales que existan para adquirir tal derecho.

Dice Picazo que los dos primeros prácticamente vienen a ser uno mismo, ya que no hay duda de que la ocupación material implica también la sujeción a la voluntad del poseedor de la cosa ocupada. Además, dice, con la expresión ocupación material del derecho poseído, el Código Civil se refiere al ejercicio directo sobre la cosa que es objeto de aprehensión del poder correspondiente al derecho objeto de posesión. Así, por ejemplo, el usufructuario adquiere la posesión de su derecho de usufructo cuando ejercita materialmente sobre la cosa usufructuada el señorío de hecho que le consiente su derecho. El tercer medio señalado en el artículo 438 es el de la adquisición de la posesión por los actos propios y formalidades legales para adquirir tal derecho. Aquí se engloban una serie de supuestos heterogéneos en los que una persona está investida de la cualidad de poseedor que son: •

La tradición: es un requisito necesario para adquirir el dominio y derecho reales. La traditio o entrega de la cosa supone adquisición en el accipiens, y puede darse cumpliendo los actos y formalidades legales que no llevan consigo contacto físico con la cosa. Así, el comprado adquiere la posesión por el simple otorgamiento de la escritura pública de venta (artículo 1462 CC), o por el solo acuerdo de conformidad de los contratantes (artículo 1463 CC), o por la entrega de los títulos de pertenencia al comprador (artículo 1464 CC).

•

La adquisición por ministerio de la ley: se da cuando es una disposición legal la que inviste a una determinada persona de la condición de poseedor, sin necesidad de aprehensión material o corporal. El supuesto típico es el de la aceptación hereditaria.

•

La adquisición judicial de la posesión: se logra a través de los procedimientos regulados en la Ley de Enjuiciamiento Civil.

❖ La pérdida de la posesión: El artículo 460 CC enumera las causas por las que se pierde la posesión, que son: •

Abandono de la cosa:

Esta causa de pérdida de la posesión obedece a que no puede existir entonces posesión, porque ni se ejercita un señorío sobre la cosa, no se tiene voluntad de ejercitarlo. Por tanto, falta tanto el corpus como el animus. El abandono implica una voluntad abdicativa que debe exteriorizarse colocando a la cosa en circunstancias de las que socialmente se deduzca su desapoderamiento. El abandono no se presume y deberá probarse por todo aquel que esté interesado en su existencia. La confesión del propio poseedor no será suficiente para probar el abandono si perjudica a otros sujetos.

•

La cesión hecha a otro por título oneroso o gratuito:

Se trata de una cesión de la posesión como consecuencia o derivación de un previo título oneroso o gratuito, es decir, una cesión casualizada. El título ha de ser traslativo de la propiedad. Si el propietario que está poseyendo la cosa la da en arrendamiento, no hay duda de que habrá una cesión de la posesión a título oneroso, pero no ha perdido la posesión de la misma (artículo 432). Quedará como poseedor mediato, mientras que el arrendatario será el inmediato.

•

Destrucción o pérdida total de la cosa, o el quedar ésta fuera del comercio:

La destrucción o pérdida total de la cosa extingue la posesión pues no es posible ejercer el señorío sobre ella. La posesión de la cosa mueble, sin embargo, no se entiende perdida mientras se halle bajo el poder del poseedor, aunque éste ignore accidentalmente su paradero (artículo 461 CC). Manresa entiende que no hay pérdida de la posesión hasta que la cosa haya pasado a poder de un tercero, pues mientras desconocemos su paradero no sabemos si está bajo nuestro poder o no. Por lo que respecta a la pérdida por quedar la cosa fuera del comercio hay que entender que se refiere a una privación de la comercialidad sobrevenida por un cambio en el ordenamiento jurídico.

•

Por la posesión de otro:

La posesión de otro a la que alude el precepto debe ser una posesión incompatible con la que pueda perder el poseedor actual. Esta posesión, si es contra su voluntad, debe durar más de un año, lo que significa que el antiguo poseedor tiene la consideración de poseedor a todos los efectos legales durante el año. Por esto, puede ejercitar los interdictos para el restablecimiento

de su estado posesorio y si estaba usucapiendo la cosa, no se interrumpe la usucapión (artículo 1944 CC). Si el antiguo poseedor recupera “conforme a derecho” la posesión indebidamente perdida, se entiende para todos los efectos que puedan redundar en su beneficio que la ha disfrutado sin interrupción, según indica el artículo 466 CC.

❖ La conservación de la posesión: ❖ La recuperación de la posesión:

❑ EFECTOS DE LA POSESIÓN

A. Protección del estado posesorio: las acciones posesorias. El artículo 446 CC habilita la defensa judicial de la posesión: Todo poseedor tiene derecho a ser respetado en su posesión, y si fuere inquietado en ella deberá ser amparado o restituido en dicha posesión por los medios que las leyes e procedimiento establecen. La protección posesoria, por tanto, se confía a medios judiciales y no a la propia autoridad del poseedor. Los medios judiciales de defensa posesoria en la Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881 eran unos procedimientos sumarios llamados interdictos, que tenían por objeto el cese de la perturbación que sufría el poseedor, manteniendo la situación posesoria del mismo, o la recuperación de una posesión de la que había sido despojado. Se denominaban interdictos de retener y de recobrar, respectivamente. La nueva Ley de Enjuiciamiento Civil del año 2000 ha derogado dichos procedimientos. En la actualidad, sigue siendo un procedimiento sumario en cualquiera de las modalidades y las acciones tienen un plazo especial de caducidad. El artículo 439.1 LEC dice que no se admitirán demandas que pretendan retener o recobrar la posesión si se interponen transcurrido el plazo de un año desde el acto de perturbación o el despojo. La sentencia que ponga fin al juicio no producirá los efectos de cosa juzgada. Además, la nueva Ley de Enjuiciamiento Civil concede la tutela posesoria sumaria de la tenencia o de la posesión de una cosa o de un derecho, recogiendo las opiniones de la doctrina. ❖ La legitimación activa: La legitimación activa es amplísima. El artículo 466 CC la concede a todo poseedor.

Cierto sector doctrinal ha negado que exista esta legitimación para quien posee clandestina o violentamente, basándose en el artículo 444 CC. El precepto dice que los actos posesorios ejecutados con clandestinidad o violencia no afectan a la posesión, pero se refiere a la posesión del que los sufre. Éste podrá ejercitar las acciones contra el autor de dichos actos, aparte de otros efectos incorporados a la posesión sin corpus. Sin embargo, no autoriza en modo alguno a que la violencia restaure la situación inicial, pues esto, además de suponer un ataque a la tenencia en que se encuentra una persona (independientemente de cómo ha adquirido la tenencia) y perturbación de la paz social, está expresamente condenado por el artículo 441. En conclusión, está legitimado activamente todo poseedor, aunque sea clandestino o violento, y ello tanto frente a terceros como frente al poseedor que sufrió la violencia o clandestinidad, si en lugar de acudir a los medios judiciales para la protección de su situación posesoria emplea las vías de hecho. El que su posesión no haya durado un año no es impedimento. Es cierto que el poseedor antiguo no ha perdido mientras tanto su posesión (art. 460.4) , pero esto sólo quiere decir que conserva la tutela posesoria, aunque no haya nueva posesión hasta que transcurra aquel plazo. También está legitimado el heredero que sucede mortis causa en la posesión de su causante (artículo 440), contra la perturbación o despojo que puede sufrir antes de que tenga en su poder efectivo los bienes hereditarios. La legitimación activa presenta alguna problemática en relación con el artículo 432. Dado que tanto el poseedor mediato como el inmediato son poseedores, su legitimación es clara frente al tercero causante de la perturbación o despojo. Del mismo modo, y en tanto que son poseedores, ha de afirmarse su legitimidad activa frente al otro (poseedor mediato versus inmediato y viceversa). Además, ni el Código civil ni la Ley de Enjuiciamiento Civil señalan excepción alguna, por razón del demandado, que limite la protección interdictal. ❖ La legitimación pasiva: Las acciones posesorias han de dirigirse contra el autor de la perturbación o despojo, o bien contra quien dio las órdenes o instrucciones para ello. Así se entendía bajo la vigencia de la LEC de 1881 y no hay impedimento legal para seguir entendiéndolo. ❖ La acción publiciana. Tiene su origen en el Derecho romano y claramente no ha pasado con sus características clásicas al Derecho moderno. Cuando se plantea la polémica sobre la subsistencia actual de la acción, lo que se discute en realidad es si cabe una acción sobre el mejor derecho a poseer entre dos poseedores. El que se crea en esta situación puede preferir ante el ataque a su posesión acudir al juicio petitorio o declarativo, porque por su propia naturaleza ano admite ninguna discusión sobre el título de los poseedores. De este modo la acción publiciana encaja en el Derecho actual. Cuenta con el apoyo del artículo 445 del Código civil en el que se alude a una controversia sobre la posesión o propiedad como cuestiones distintas. La jurisprudencia ha sido algo contradictoria a este respecto, aunque finalmente, la sentencia del 13 de enero de 1984 afirma como doctrina de la Sala de lo Civil la sustantibilidad de la acción

publiciana, agregando que está dirigida a la tutela posesoria y corresponde al poseedor contra quien posea de peor derecho o contra el mero detentador, pero no contra quien sea propietario.

❖ La suspensión de obra nueva. Es la acción para pretender la paralización o suspensión de una obra que perturba o altera el estado posesorio del actor, tradicionalmente llama interdicto de obra nueva. Carece de una normativa sustantiva o material, encontrándose únicamente regulada en orden a los efectos procesales en la LEC (artículos 250.1.5º, 441.2 y 447.2). Su objetivo es obtener la suspensión de una obra que se encuentra en construcción (no terminada) y puede intentarse por un interesado, es decir, por quien se crea perjudicado con aquélla. El tribunal dirigirá inmediatamente orden de suspensión al dueño o encargado de la obra, que podrá ofrecer caución para continuarla, así como la realización de las obras necesarias para conservar lo edificado. El tribunal podrá disponer que se lleve a cabo reconocimiento judicial, pericial o conjunto, antes de la vista. La sentencia carece de autoridad de cosa juzgada.

B. Presunciones posesorias. ❖ Presunción de buena fe: El artículo 434 presume la buena fe en todo poseedor. Esta presunción es iuris tantum, por lo que incumbe a la carga de la prueba al que afirma la mala fe. La doctrina parte en materia posesoria de una separación entre el poder de hecho que se ejerce sobre una cosa y el título o derecho de donde emana aquel poder. La posesión adquiere relevancia en la fase del poder de hecho. Pero si tenemos en cuenta que la posesión de buena fe es siempre posesión que se ejerce sobre una cosa en virtud de un título que tenemos, y de donde deriva la posibilidad de ejercicio, es lógico proclamar que con la presunción de buena fe el legislador presume también implícitamente que todo poseedor tiene un título que poseer. La prueba de mala fe radicará: 1º En que el poseedor conocía el vicio que invalida el título o modo por el que adquiere el derecho que le da la posesión de la cosa (artículo 433). 2º Si cuando se adquiere la posesión en virtud de aquel título hubiese buena fe, la mala fe sobrevenida requiere que se pruebe que existen actos que indican que el poseedor no ignora que posee indebidamente (artículo 435). ❖ Presunción de continuidad del concepto posesorio. La interversión de la posesión. El artículo 436 dice que se presume que la posesión se sigue disfrutando en el mismo concepto que se adquirió, salvo prueba en contrario. Por tanto, quien en virtud de un contrato de arrendamiento o de la constitución de un derecho real de usufructo, etc., adquiere la posesión de

una cosa, se presume que en el momento actual sigue siendo poseedor de la cosa en el mismo concepto en que la adquirió, es decir, arrendatario, usufructuario, etc. Sin embargo, el poseedor puede intervertir el título que posee. El poseedor intervertirá su título originario cuando con posterioridad a la adquisición de una posesión conforme al mismo, posee en concepto sitinto al que adquirió. Por tanto, la interversión requiere un ánimus. Pero este ánimus no debe quedar reducido al interior del poseedor, sino que tiene que quedar expuesto al exterior el hecho de que está poseyendo en un concepto distinto. Además, los actos del poseedor deben ser inequívocos. Sin embargo, los actos equívocos pueden servir para la interversión, si son acompañados de manifestaciones de voluntad explicativas en el sentido de la contradicción. Por ejemplo, no pagar o no desalojar porque el arrendatario dice que él es el propietario de la cosa. Los actos deben ser públicos en el sentido de que deben de poder llegar al conocimiento del que sufre las consecuencias de la interversión. Por último, debe advertirse que la interversión de la posesión, como excepción al artículo 436 CC ha de ser probada por quien la alega. Además, el dueño no pierde la posesión de la cosa hasta que transcurra el año (460.4 CC), por lo que durante ese año puede ejercitar las acciones correspondientes a la defensa de su posesión. ❖ Presunción de legitimidad posesoria. El poseedor en concepto de dueño goza de una presunción de legitimidad de su posesión, pues en virtud del artículo 448 CC: El poseedor en concepto de dueño tiene a su favor la presunción legal de que posee con justo título y no se le puede obligar a exhibirlo. Tiene su origen en el liberalismo, porque había peligro de perder determinados títulos de propiedad. Por eso, se decía que si poseías, no era necesario demostrar que eras el propietario. Se presumía que se había adquirido la posesión mediante título. El Código Civil se refiere a que el poseedor animus domini, es decir, el que se comporta respecto a la cosa como propietario, ha adquirido el dominio de la misma mediante un título que el ordenamiento jurídico juzga hábil para este fin y le dispensa, además de la exhibición del documento en que plasma el título. Por tanto, la posesión hace presumir el justo título y por tanto no es necesario exhibirlo. ❖ Presunción de continuidad en la posesión o posesión intermedia. El artículo 459 dispone que: El poseedor actual que demuestre su posesión en época anterior, se presume que ha poseído también durante el tiempo intermedio, mientras no se pruebe lo contrario.

Por tanto, se supone que cuando has estado poseyendo durante un tiempo y eres poseedor actual, también has estado poseyendo en el momento intermedio. Por otro lado, el artículo 466 señala que el que recupera, conforme a derecho, la posesión indebidamente perdida, se entiende para todos los efectos que puedan redundar en su beneficio que la ha disfrutado sin interrupción. La base para la aplicación de ambas presunciones es una posesión actual. ❖ Presunción de posesión de los bienes muebles que se hayan dentro del inmueble que se posee: El artículo 449 establece que: La posesión de una cosa raíz supone la de los muebles y objetos que se hallen dentro de ella, mientras no conste o se acredite que deben ser excluidos. Significa que el hecho de que se acredite ser el poseedor del inmueble implica que se es poseedor de todos los bienes que hay en la casa. La jurisprudencia entiende que los muebles a los que afecta la presunción posesoria son los que tienen por principal destino el amueblar o alhajar las habitaciones, es decir, interpreta el artículo 449 con la restricción del artículo 446.

C. El artículo 464 del Código Civil. Está relacionado con los artículos 1955 y 1962. •

Tesis doctrinales:

En primer lugar, se plantea el problema de si hay que entenderlo en clave romanista o germanista. En el Derecho romano, a la hora de reivindicar una cosa existían 2 reglas: -

Nadie puede transmitir a otro derechos que no tenga (Nemo plus).

-

Nadie puede dar más derechos de los que tiene, aunque el propietario puede reclamar las cosas al que las posea (ubi rem mean invenio,ibi vindico, es decir, donde está la cosa, la reclamo).

Así, si en Roma alguien adquiría de un no propietario, adquiría la propiedad de la cosa, por lo que hasta que no transcurriera el tiempo de la usucapión, no se convertiría en propietario. Protegían la situación de hecho. En Derecho germánico existía la gewere (investidura) es decir, la posesión que se tenía frente a los demás cuando se recibía la investidura (cuando se recibía la cosa, la posesión). Con esto se trataba de proteger, no al propietario, sino al que se confiaba de esa posesión. Se trata de proteger la apariencia. (Si los demás piensas que eres el propietario y te compran el libro, están confiando en la posesión para realizar esa compra). Los germánicos distinguían dos supuestos:

-

Cuando el propietario se ha desprendido voluntariamente de la posesión; se la ha transmitido a otra persona (por ejemplo, el arrendatario). En este caso, el que adquiere de buena fe se convertirá en propietario, y el verdadero propietario nunca podrá recuperar la cosa: existe un mediador posesorio que posee a voluntad del propietario. Si el mediador vende la cosa a un tercero, habrá defraudado al propietario, por lo que el que adquirió de buena fe se convertirá en propietario y éste no podrá reivindicar la cosa al adquiriente. Sólo podrá llevar a cabo una acción personal para el resarcimiento de daños y perjuicios al mediador posesorio. (Busca la confianza allí donde la hayas depositado; la mano guarda la mano).

-

Cuando el propietario ha perdido involuntariamente la posesión (gewere). Por ejemplo, si el propietario pierde un libro en la calle o se lo roban o hurtan. En estos casos, el propietario sí podrá reivindicar la cosa. •

El artículo 464:

El artículo 464 del Código Civil viene a decir, leído en tesis romanista, que el que compra de un no titular, no se convierte en propietario. Para hacerlo, deberá transcurrir el tiempo de la usucapión. Esto supone una regla probatoria: ¿la posesión supone la prueba del negocio de adquisición? Frente a la regla general en materia de usucapión (artículos 1952 y 1954) de que hace falta probar la validez y existencia de un justo título, existe una excepción: en los bienes muebles, la adquisición de buena fe presume la existencia del justo título. (STS 19/06/1945). La idea es que la posesión equivale al título supone que se adquiere la posesión. Presume el título a efectos de la usucapión, pero no se adquiere la propiedad (el propietario tiene que probar que es propietario y que el poseedor no tiene el título). Sin embargo, la tesis germánica implica que cuando se adquiere de buena fe una cosa mueble, se adquiere la propiedad. Por tanto, se produce una adquisición a non dominio, procedente de un no propietario. No es necesario, de este modo, esperar a la usucapión. Esto lo demuestra, según la doctrina, el propio artículo 464 en su redacción: La posesión de los bienes muebles, adquirida de buena fe, equivale al título. Sin embargo, el que hubiese perdido una cosa mueble o hubiese sido privado de ella ilegalmente, podrá reivindicarla de quien la posea. En opinión de la doctrina, el legislador no hubiera dicho “sin embargo”, si no se tratase de una excepción a la regla general que es que, en principio, no se puede reivindicar porque el adquiriente de buena fe se convierte en propietario. Lo difícil es precisar los casos en que no se convierte en propietario. Estos son: -

Cuando se pierde la cosa: artículos 464 párrafo 2º y artículos 1955, 1962.

-

Cuando se da una privación lega: por privación ilegal entendemos los casos de romo y hurto, porque en el artículo 464, 2º habla de sustraída, que hace referencia a algo delictivo y porque el artículo 462 habla de hurto o robo.

La crítica básica que se hace a esta tesis es que si la posesión equivale al título y por tanto el poseedor se convierte en propietario, sobraría el artículo 1955, que dice que se puede usucapir si

transcurre un tiempo determinado. Sin embargo, este artículo está pensado para los casos en los que el propietario pierde la cosa. En definitiva, la tesis seguida por el Tribunal Supremo es la tesis germanista: STS 25 de febrero de 1992, de 3 de marzo de 1980 y de 15 de febrero de 1990. Hoy en día, las cosas muebles de cierto valor también suelen tener un registro, un número de bastidor o algún tipo de identificación (un coche). Y por tanto, se da un conflicto de intereses entre el adquirente no propietario y el verus Dominus. ¿A quién protegemos? Los romanistas prefieren proteger al verdadero propietario, mientras que los germanistas prefieren proteger al adquirente que adquirió confiado de la apariencia del que tenía la gewere. La regla general, sin embargo, es que protegemos al propietario, pero cuando hay un mediador posesorio trata de protegerse al adquirente de buena fe, favoreciendo la seguridad del tráfico jurídico. Por tanto, se produce la adquisición a non dominio. Recordamos que como excepción a esta regla están los casos de extravío, robo y hurto de la cosa, en que se protege al propietario y cabe la acción reivindicatoria. Incluso se podría llegar a leer el párrafo “sin embargo” como: “en los casos en que haya un mediador posesorio, no cabe la reivindicatoria (opinión del profesor De La Escalera). Existe una regla especial cuando el adquirente adquirió en subasta pública. En estos casos, el propietario podrá reivindicar la cosa, pero pagando al adquirente el precio que pagó por la cosa. Esto también indica que hay una cierta impregnación germánica. al tratarse de una venta pública, se protege más para evitar los fraudes y porque se conoce el precio cierto que se ha pagado. Así, se trata de ponderar todos los intereses, ya que el adquirente se queda como estaba al devolvérsele lo que había pagado. Además, el artículo 464 prevé el caso de los empeños en el Monte de Piedad. Este párrafo sirve para ver que el artículo 464 no se refiere únicamente a los casos de derecho de propiedad, sino que también se refiere a otros derechos reales, ya que el Monte de Piedad adquiere un derecho real de prenda. El verdadero propietario podrá reivindicar la cosa pagando lo que dio el Monte de Piedad más el lucro cesante (los intereses vencidos). Finalmente, el último párrafo habla de los derechos adquiridos en Bolsa, etc., remitiéndose al Código de Comercio. Se emplea la palabra prescripción queriendo decir que no debe transcurrir tiempo. Se da una adquisición de la propiedad instantánea, independientemente de dónde procede la cosa comprada. Se presume buena fe. Si no la hay, se entiende que esto no se cumple. D. La liquidación del estado posesorio. Se regula en los artículos 451 a 458 del Código Civil. La liquidación del Código Civil tiene lugar cuando el poseedor ha de entregar la cosa al que le hubiese vencido en su posesión. Puede tener lugar en los siguientes supuestos: -

Cuando el propietario reivindicante obtiene la posesión de la cosa que detenta indebidamente el poseedor.

-

Cuando otro poseedor demuestra su mejor derechoa poseer que el actual.

-

En todos aquellos casos en que haya de cesar una situación posesoria como consecuencia de una controversia sobre el título en que se basa la posesión del poseedor actual, y que se falla a favor de su ineficacia.

-

En los casos en que el título se ha extinguido y el poseedor, pese a ello, sigue poseyendo.

La normativa parte de la distinción de la buena o mala fe del poseedor y protege especialmente al poseedor de buena fe. Distingue además, el caso de los frutos, los gastos y la responsabilidad por deterioros y pérdidas. ❖ Los frutos: El artículo 541 señala que el poseedor de buena fe hace suyos los frutos percibidos mientras no sea interrumpida legalmente la posesión. El Código Civil se refiere a la figura del propietario, pero como el poseedor puede haber poseído en concepto distinto, la norma ha de extenderse en el sentido de que el poseedor de buena fe hace suyos los frutos en la medida en que sea facultado por su título. -

Los frutos naturales e industriales se entienden percibidos desde que se alzan o separan (artículo 451, 2º).

-

Los frutos civiles se consideran producidos por días y pertenecen al poseedor en proporción. El fruto civil es la renta o contraprestación que se recibe como consecuencia de haber establecido una relación jurídica sobre la cosa (un arrendamiento o un usufructo). Por tanto, al poseedor le pertenece en realidad un derecho de crédito que le permite exigir la contraprestación pactada cuando llegue el vencimiento. Una vez satisfecha, ingresa definitivamente en su patrimonio, sin obligación de restitución hasta interrumpir la posesión.

Con respecto a la duración de la percepción de los frutos por el poseedor de buena fe, el CC dice que dura hasta que no sea interrumpida legalmente la posesión. El Tribunal Supremo considera que la interrupción legal equivale a la interrupción civil a efectos de la usucapión. -

Puede ocurrir que existan frutos naturales o industriales pendientes. El artículo 452 concede al poseedor el derecho a que se le resarzan los gastos que hubiere hecho para su producción, y además a la parte del producto líquido de la cosecha proporcional al tiempo de su posesión, prorrateándose las cargas del mismo modo entre los dos poseedores. Por otro lado, al propietario de la cosa se le faculta para conceder al poseedor de buena fe la facultad de concluir el cultivo y la recolección de los frutos pendientes, como indemnización de la parte de gastos de cultivo y del producto líquido que le pertenece. El poseedor de buena fe que no quiera aceptar esa concesión, perderá el derecho a ser indemnizado de otro modo.

Para el poseedor de mala fe el tratamiento es distinto. Está obligado a abonar los frutos percibidos y los que el poseedor legítimo hubiera podido percibir (artículo 455). El abono de los frutos, tanto por el poseedor de mala como de buena fe es pago de una deuda de dinero equivalente al valor de aquéllos, pero cabe exigir la entrega de los que se encuentran

todavía in natura. En cualquier caso, el poseedor no puede alegar que los ha adquirido por usucapión. ❖ Los gastos: -

Gastos necesarios: (art. 453). Son los referentes a la conservación de la cosa y se abonan a todo poseedor. Se abonarán estos gastos incluso al poseedor vencido que no hace suyos los frutos.

-

Gastos útiles: o mejoras. Se abonan únicamente al poseedor de buena fe. El que le haya vencido en su posesión puede elegir entre satisfacer el importe de los gastos o abonar el aumento de valor que por ellos haya adquirido la cosa (incluyendo la revalorización monetaria por causa de la inflación).

-

Gastos de puro lujo o recreo: estos gastos no se abonarán a ningún poseedor. Sin embargo, se le concede al poseedor el ius tollendi, o derecho a retirar los adornos u objetos en que esos gastos se hayan invertido, siempre que la cosa no sufra deterioro y el poseedor legítimo no ejercite una facultad de adquisición de los mismos (arts. 454 y 455). En este último caso habrá que abonar al poseedor de buena fe el importe de lo gastado (más la revalorización monetaria) y al poseedor de mala fe el valor que tengan en el momento de entrar en la posesión.

-

Derecho de retención del poseedor de buena fe: el artículo 453 faculta al poseedor de buena fe para retener la cosa hasta que se hayan abonado los gastos últiles y necesarios.

❖ Responsabilidad por deterioros y pérdidas. Hay que diferenciar entre el poseedor de buena fe y el poseedor de mala fe: Con respecto al poseedor de buena fe, dice el artículo 457 CC que no responde del deterioro o pérdida de la cosa, fuera de los casos en que se justifique haber procedido con dolo. Esta excepción se refiere al poseedor que, sabiendo que la cosa ha de restituírsela a otro de mejor derecho, la daña o destruye intencionalmente. En este caso, evidentemente, poseerá de mala fe. En opinión de Rodríguez Adrados, lo que se quiere sancionar es, simplemente, una conducta dolosa, independientemente de que se crea dueño cuando actuó de ese modo y posteriormente haya de restituirla. Por tanto, no obra dolosamente contra el poseedor legítimo, sino que se ponen a su cargo las consecuencias de haber obrado de una forma reprobable. Aún a pesar de que el poseedor de buena fe no responde de la pérdida o deterioro a no ser que se justifique que ha obrado con dolo (inversión de la carga de la prueba), deberá restituir aquello en que se ha enriquecido por esa pérdida o deterioro, pues es el sustitutivo, en su patrimonio de lo que se perdió o dañó Con respecto al poseedor de mala fe, el artículo 457 CC le hace responsable del deterioro o pérdida en todo caso, y aún de los ocasionados por fuera mayor cuando maliciosamente haya retrasado la entrega de la cosa a su poseedor legítimo. La responsabilidad por pérdida o deterioro se concreta, según Manresa, en el valor de lo perdido o deteriorado y de la ganancia que haya dejado de obtener el poseedor legítimo. Es decir, se indemnizan los daños y perjuicios con arreglo a los artículos 1101 y 1106 del Código Civil. La

fijación de la cuantía de los daños se situará en el día en que recaiga la condena definitiva a la reparación o, en su caso, a aquel en que se liquide en período de ejecución de sentencia, según jurisprudencia del Tribunal Supremo. Por último, si el deterioro o pérdida se hubiese producido por caso fortuito, aunque las cosas se hubiesen encontrado en manos del poseedor legítimo, no habrá lugar a la responsabilidad del artículo 457.

TEMA 3: LA USUCAPIÓN DERECHO CIVIL IV ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪

Concepto, naturaleza jurídica y fundamento Clases de usucapión Sujetos de la usucapión Objeto de la usucapión Requisitos generales y especiales Efectos y funcionamiento La usucapión liberatoria o usucapio libertatis

❑ CONCEPTO, NATURALEZA JURÍDICA Y FUNDAMENTO

Nuestro Código Civil configura la prescripción como un modo de adquirir “el dominio y los demás derechos sobre bienes” en el artículo 609, y en el artículo 1930 del Código Civil, donde matiza más estableciendo en su primer párrafo que “Por la prescripción se adquiere, de la manera y con las condiciones determinadas por la Ley, el dominio y demás derechos reales”. Por lo tanto la prescripción adquisitiva o usucapión es un modo de adquirir el dominio y los derechos reales mediante su posesión durante un tiempo legalmente establecido y según los requisitos legales necesarios. [Etimológicamente, es el usus (uso) y el copio (coger, tomar): adquirir por el uso.] En lo referente a la naturaleza jurídica de la usucapión, existe una discusión acerca de si la usucapión es un modo de adquirir originario o derivativo de la propiedad. Parece que actualmente es un modo originario, pues el derecho adquirido no deriva del anterior titular. Esto está claro en la usucapión extraordinaria, pero en la ordinaria no está tan claro: 1. Respecto a la propiedad extraordinaria, es decir, sólo se exige la posesión sin ningún otro requisito, se trata de un modo originario de adquisición. 2. Con relación a prescripción ordinaria, es decir, con buena fe y justo título, es más difícil conocer o determinar la naturaleza jurídica. En general, se entiende como un modo originario de adquirir la propiedad, es decir, se encuentra desconectado del propietario anterior. Por tanto, concluimos que se trata de un modo originario de adquirir la propiedad y los derechos reales porque no se funda en un derecho del anterior titular, sino que el adquiriente lo hace de manera autónoma. Analizando el fundamento de la usucapión encontramos dos teorías en torno a esta cuestión: la teoría subjetiva y la teoría objetiva. 1. La teoría subjetiva dice que el fundamento de la usucapión se encuentra en la renuncia o abandono tácito del anterior titular, al no haber realizado actos de defensa de su derecho frente a la posesión continuada de otro. En la actualidad esta teoría es rechazada ya que bastaría con que se demostrase que el propietario nunca tuvo voluntad de renunciar para que no se diera la usucapión. 2. La teoría objetiva dice que el fundamento está en dar certeza y seguridad a las relaciones jurídicas consolidando las titularidades aparentes. (Esa apariencia lo que hace

es que el Derecho intente consolidar esa titularidad para que la realidad extrajurídica coincida con la jurídica para dar seguridad).

❑ CLASES DE USUCAPIÓN

Se determinan las clases de usucapión principalmente en base a los requisitos legales, distinguiendo entre: • Usucapión extraordinaria. Es aquella en la que sólo se requiere la posesión. La diferencia radica principalmente en que la Ley establece que la ordinaria exige menos tiempo de posesión que la extraordinaria. •

Usucapión ordinaria. Es la que se da a favor de un usucapiente en el que concurren dos requisitos: buena fe, y justo título. Así lo determina el artículo 1940 del Código Civil. A continuación analizaremos los otros requisitos de la usucapión ordinaria; distinguiendo la de los inmuebles, de la de los muebles.

Otra distinción importante es la que se hace entre: •

Usucapión mobiliaria. Si el derecho que vamos a adquirir por usucapión tiene por objeto un bien mueble. Se exige la posesión de 3 a 6 años. Así lo recoge el artículo 1955, que únicamente habla del dominio como objeto de usucapión y silencia el justo título como requisito de la ordinaria. Dice, por tanto, que “el dominio de los bienes muebles se prescribe por la posesión no interrumpida de tres años con buena fe”, y también que “se prescribe el dominio de las cosas muebles por la posesión no interrumpida de seis años, sin necesidad de ningún otro requisito”. Sin embargo, este artículo ha de interpretarse en función del artículo 464. por último, la legislación civil prohíbe la usucapión de cosas muebles hurtadas o robadas al no haber prescrito el delito o falta.

•

Usucapión inmobiliaria. Es aquella que recae sobre los bienes inmuebles. El tiempo exigido es en este caso más largo: 10, 20 ó 30 años. Debemos diferenciar el carácter ordinario o extraordinario dentro de este tipo de usucapión.

•

Usucapión inmobiliaria ordinaria. Sus principales características son la apreciación de justo título y de buena fe. El justo título viene recogido en el artículo 1952 del Código Civil, con el que el usucapiente debe haber adquirido en virtud de un título que tenga virtualidad intrínseca

para producir ese efecto, aunque la adquisición del derecho sólo se haya dado de la posesión. De ahí que la usucapión sirva para que aquella adquisición sea efectiva. El título de la usucapión ha de ser verdadero y válido: verdadero quiere decir de existencia real, por lo que se excluye radicalmente la eficacia de un título putativo, de un título absolutamente simulado, y de un título falso. Por válido entendemos que el título debe bastar para transmitir el derecho si el transmitente fuera propietario. Por ello no basta un título nulo (ya que un título de esta índole no transmite nunca el derecho aunque concurriere aquella circunstancia), aunque sí que sirve un título anulable, en tanto que produce sus efectos salvo que sea anulado por quien pueda ejercitar la acción correspondiente. La buena fe es requerida para el usucapiente por el artículo 1950 del Código Penal, pensando obviamente en una adquisición derivada de una transmisión dominical. Pero como la usucapión puede tener por objeto derechos reales en cosa ajena, el artículo 1950 debemos extenderlo a los supuestos en que no sólo alguien transmite derechos reales a otro sin ser titular de los mismos; sino también a aquellos en que alguien constituye derechos reales sobre cosa que no es de su propiedad. Se deben combinar los artículos 1950 y 433 del Código para interpretar que el usucapiente debe ignorar que el título de su adquisición tiene un vicio que lo invalida que aquí, en materia de usucapión, no es otro que el de la falta de titularidad del transmitente o constituyente del derecho real sobre cosa ajena. •

Usucapión inmobiliaria extraordinaria. Dice el artículo 1959 que “se prescriben también el dominio y los demás derechos reales sobre los bienes inmuebles sobre su posesión no interrumpida durante treinta años, sin necesidad de título ni de buena fe, y sin distinción entre presentes y ausentes, salvo la excepción determinada en el artículo 539”. La posesión, sin embargo, ha de tener las mismas características que en la usucapión ordinaria, es decir, las del artículo 1941. La intención de poseer como dueño (o titular del derecho real que se quiere usucapir) no es bastante, hay que traducirla en actos.

❑ SUJETOS DE LA USUCAPIÓN

Según el artículo 1931 del Código Civil, “pueden adquirir bienes o derechos por medio de la prescripción las personas capaces para adquirirlos por los demás derechos legítimos”. Se trata de una disposición de mera referencia, que impone la aplicación de los principios generales sobre la capacidad para adquirir. Así pues, la norma es puramente negativa y en realidad lo que está diciendo es que no existe ninguna limitación especial en materia de usucapión. En el Código Civil no hay regla sobre una capacidad específica de adquirir. Debemos tener en cuenta que el presupuesto de toda usucapión es una posesión; luego no puede haber duda de que las personas capaces de adquirirla lo son también para usucapir, aunque para usar los derechos que nazcan en su favor de esa usucapión necesiten de sus representantes legales si son menores o incapacitados.

Atendiendo pues a la realidad jurídica de la figura de la usucapión, debemos diferenciar: 1. El sujeto activo; adquiriente o usucapiente. Es la persona beneficiada, es decir, quien va a convertirse en propietario de la cosa por usucapión. En principio puede serlo cualquier persona, ya sea física o jurídica en virtud del artículo 1931 del Código Civil. La capacidad necesaria para adquirir por usucapión es la que se necesita para adquirir por posesión: querer o entender. Cosa distinta es la capacidad de obrar que se necesita para celebrar válidamente los actos jurídicos que darán lugar a la usucapión (art. 443: “Los menores y los incapacitados pueden adquirir la posesión de las cosas; pero necesitan de la asistencia de sus representantes legítimos para usar de los derechos que de la posesión nazcan a su favor”). 2. El sujeto pasivo; desposeído o usucapido. Es el titular del derecho que lo va a perder por la usucapión de otro, es decir, el anterior titular. Cualquier titular de un derecho puede llegar a perder el derecho por usucapión de otro, tenga o no capacidad de obrar (en virtud del artículo 1932 del Código Civil). El Código Civil, al establecer las reglas de la usucapión se ha apartado de la regla romana según la cual sólo podían ser sujetos pasivos quienes podían ejercer sus derechos (“Contra non valente agüere non currit praescriptio”, que significa: contra los que no pueden hacer valer sus acciones no transcurre la prescripción; es decir, el sujeto pasivo no podía ser una persona impedida). Así, la usucapión es ahora contra cualquier persona.

❑ OBJETO DE LA USUCAPIÓN

De manera general podemos decir que todos los derechos reales (propiedad y derechos reales limitados) son susceptibles de ser adquiridos por usucapión, siempre que puedan ser objeto de una posesión hábil (así, por ejemplo, no es posible respecto de los derechos de crédito). Observamos pues que, de manera reiterada, el Código Civil señala que la usucapión es un modo de adquirir el dominio y los derechos reales. Sin embargo, en base al artículo 1955 surge la duda de si cabe o no usucapión de derechos reales sobre bienes muebles, pues sí la reconoce el Código para los bienes inmuebles junto con la usucapión del dominio. Según Picazo, no cabe duda de que existe o puede existir posesión de un bien mueble que no sea en concepto de dueño, sino en concepto diferente, reconociendo el dominio en otra persona. Cuestión aparte es que los derechos reales sobre las cosas muebles sean más reducidos que los existentes sobre las cosas inmuebles, pues quedan reducidos prácticamente al usufructo y la prenda. Por tanto, los derechos reales usucapibles son de manera específica el usufructo, el uso, la habitación y las servidumbres (arts. 468, 528, 537 y 538 del Código Civil).

De manera general, las servidumbres en cuanto son derechos reales, son susceptibles de ser adquiridas por prescripción adquisitiva o usucapión. Concretamente, el art. 537 del Código Civil dice que “Las servidumbres continuas y aparentes se adquieren en virtud de título, o por la prescripción de veinte años” y el art. 539 del mismo cuerpo legal añade que “Las servidumbres continuas no aparentes, y las discontinuas sean o no aparentes, sólo podrán adquirirse en virtud de título”. Por ello, el Código Civil de manera literal limita la eficacia del instituto jurídico de la usucapión a las servidumbres que presentan los caracteres de continuas y aparentes. (La imposibilidad de adquirir por usucapión las servidumbres continuas no aparentes y de las continuas se encuentran en el claro fundamento de que carecen de los presupuestos necesarios para ello: falta de publicidad o la posesión continua). Según Picazo también la hipoteca se puede adquirir por usucapión, pero ésta exige inscripción, se pone como titular al que hipoteca y para que se produzca habrá que hacerlo a favor de otro. Se ha discutido la usucapibilidad del derecho de superficie, que es, como sabemos el derecho a construir en suelo ajeno y a mantener esa construcción (de la propiedad del superficiario) sobre él, y constituye una derogación de la regla de la accesión inmobiliaria: todo lo conseguido en suelo ajeno se hace de la propiedad del dueño del mismo. Se dice que la superficie construida por un non dominus no impide que el dueño verdadero del suelo vaya adquiriendo, a medida que se edifica, todo lo construido, pues él es quien únicamente puede derogar el principio de accesión. Pero no creemos que exista inconveniente para la usucapión. Si el dueño del suelo no ejercita los derechos contra la invasión del mismo, no interrumpe la posesión del superficiario; éste adquirirá por el transcurso del plazo de prescripción adquisitiva el derecho superficiario. [No obstante todo ello, para la superficie regida por la Ley del Suelo y Ordenación Urbana de 1992 las cosas suceden de otra manera, si se interpreta que para su constitución se exige la inscripción registral (art. 288.2)]. El censo enfiteútico es susceptible de adquirirse por usucapión también (art. 1605 del Código Civil), partiendo de la concepción de ver en él un dominio dividido: el útil, que corresponde al enfiteuta, y el directo, que es el dueño de la finca. El derecho de prenda también puede ser usucapido. Albaladejo considera que en la prenda hay posesión de la cosa por el acreedor al que se le entrega, y si el pignorante no es verdadero propietario, aquél podrá adquirir el derecho por usucapión.

❑ REQUISITOS GENERALES Y ESPECIALES

Los requisitos generales hacen referencia a aquellos que deben concurrir siempre para la adquisición por usucapión, en todos los supuestos, tanto la ordinaria como la extraordinaria, sea mobiliaria o inmobiliaria. Se traducen en que debe concurrir una posesión hábil. Para ello (para que la posesión sea hábil), el art. 1941 del Código Civil recoge los siguientes requisitos:

1. Que sea en concepto de dueño: consiste en que hay que ser un poseedor en concepto del titular (de la posesión) del derecho real que se va adquirir en virtud de la usucapión. (No es equivalente a posesión en concepto de propietario). 2. Pública: que no sea clandestina sino pública. 3. Pacífica: exige que no se haya adquirido ni se mantenga con violencia. 4. No interrumpida: es decir, continuada. Los supuestos en los que se puede interrumpir la posesión son: o

Interrupción natural: se da, según indica el artículo 1944 del Código Civil, cuando por cualquier causa se cesa en la posesión por más de un año (según el artículo 460.4 del Código Civil: el poseedor podrá perder su posesión por la posesión de otro por más de un año).

o

Interrupción civil o jurídica, regulada en los artículos 1945 a 1948. se produce por: ▪

La licitación judicial del usucapiente: el verdadero propietario (usucapido en su caso) presenta una demanda judicial contra el usucapiente in fiere (contra quien está poseyendo su derecho), reclamando el derecho como propio.

▪

El reconocimiento por parte del usucapiente del derecho como titular (Dice el artículo 1948 del Código Civil que “cualquier reconocimiento expreso o tácito que el poseedor hiciere del derecho del dueño interrumpe asimismo la posesión”). Por ejemplo: alguien está poseyendo una finca durante 25 años y reconoce que el dueño es otro→ se da por tanto tal interrupción.

Los requisitos especiales son aquellos que sólo son necesarios para determinados supuestos (se aplican sólo a algunos tipos de usucapión). Así: ❖ Los requisitos de la usucapión o prescripción ordinaria de inmuebles. Conforme al artículo 1957 del Código Civil, “el dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles se prescriben por la posesión durante diez años entre presentes y veinte entre ausentes, con buena fe y justo título”. Por tanto: 1. Buena fe: artículos 1950 y 1951 del Código Civil. 2. Justo título. El artículo 1952 del Código Civil dice que “se entiende por justo título el que legalmente baste para transferir el dominio o el derecho real de cuya suscripción se trate”. Por tanto, el justo título es aquel negocio jurídico que el Derecho considera hábil y suficiente para transmitir la propiedad. De ello se deduce que el único defecto que purga la transmisión de la propiedad es haberla adquirido de un no titular. Es en este caso donde opera la usucapión. En virtud de los artículos 1953 y 1954 del Código Civil, debe reunir los siguientes requisitos: o

Ha de ser verdadero, es decir, debe tener una existencia real y no imaginaria.

o

Válido: ha de reunir los requisitos de eficacia; es decir, no ser nulo ni anulable. Por eso la doctrina dice que el único vicio que sana la prescripción es el adquirido de un no propietario.

o

Prueba: la prueba es necesaria pues no se presume nunca. El que quiere adquirir por usucapión por la ordinaria, la buena fe se presume pero si se alega justo título ha de probar que es verdadero, válido y que ha existido.

3. Tiempo. Conforme al citado artículo 1957, se requiere la posesión durante 10 años presentes y 20 entre ausentes. Para que se considere presente el titular del derecho real tiene que vivir en España (ya que en otro caso se hace difícil conocer quien está poseyendo) y para que se considere ausente el titular del derecho real (usucapido cuando lo sea) tiene que vivir “en el extranjero o en ultramar” porque antes Cuba y otras colonias no era considerada parte del extranjero. En lo que respecta al cómputo: o

Cuando el sujeto ha estado presente todo el tiempo no hay problema. El problema surge cuando el sujeto está un tiempo ausente y otro presente, en cuyo caso el tiempo que se cuenta es el que ha estado presente. Al respecto se ha establecido que:

o

Cada dos años de ausencia se reputarán como uno para completar los diez de presente (artículo 158.2)

o

La ausencia que no llegue al año entero y continuo no se tomará en cuenta, (art. 158.3 Cód. Civil), es decir, como si no se hubiese ido.

❖ Los requisitos de la usucapión o prescripción extraordinaria de inmuebles. Recogida en el artículo 1959 del Código Civil: “Se prescriben también el dominio y demás derechos reales sobre los bienes inmuebles por su posesión no interrumpida durante treinta años, sin necesidad de título ni de buena fe, y sin distinción entre presentes y ausentes, salvo la excepción determinada en el artículo 539”. Por tanto, sólo exige la posesión hábil de 30 años (con los requisitos necesarios ya vistos para ello: en concepto de dueño, pública, pacífica y continuada). ❖ Los requisitos de la usucapión o prescripción ordinaria de muebles. Exigiría buena fe, justo título y tres años de posesión, cumpliendo los requisitos correspondientes. Debe resaltarse que, siguiendo la tesis romanista, si hay buena fe el artículo 464 del Código Civil presume la existencia del justo título (pues dice que “la posesión de los bienes muebles, adquirida de buena fe, equivale al título”). ❖ Los requisitos de la usucapión o prescripción extraordinaria de bienes muebles. Sólo se necesita la posesión durante 6 años.

❑ EFECTOS Y FUNCIONAMIENTO

La usucapión opera ipso iure (automáticamente), es decir, basta que se den los requisitos legales para que se produzca la adquisición del derecho real por usucapión. Si esto ocurre automáticamente el poseedor se convierte en adquiriente. La usucapión tiene efectos retroactivos: extiende sus efectos a la fecha del comienzo de la posesión; por tanto, se reputa titular del derecho desde que empezó a poseer de manera hábil para la usucapión (significa por tanto que cuando una persona se convierte en propietaria, se simula la ficción como si hubiese sido propietaria desde que empezó a poseer). Ello implica que: 1) Los actos realizados por el anterior titular durante el tiempo de la posesión hábil para la usucapión quedan sin efecto. 2) Los actos realizados por el usucapiente antes de que se consumase la usucapión quedan confirmados, ratificados. La usucapión no puede ser apreciada de oficio por un juez, es decir, aunque se produce automáticamente, el juez sólo puede apreciarla a instancia de parte. Por lo tanto, el favorecido por la usucapión lo tiene que alegar y podrá hacerlo por la vía de acción, es decir, demandando ante el juzgado para realizar la consecuente reclamación (como por ejemplo, ejercitando la acción confesoria) o de excepción ante la demanda del verdadero propietario, pues ya el usucapiente es el propietario y le excepciona este derecho (por ejemplo; frente a la acción reivindicatoria).

❑ LA RENUNCIA A LA USUCAPIÓN

En virtud del artículo 1935 del Código Civil, cabe renunciar a la usucapión ganada (de manera expresa o tácita, mediante actos concluyentes que hacen suponer el abandono del derecho adquirido); pero no al derecho de adquirir por usucapión en el futuro, ya que ello supondría que con la voluntad privada se pudiese derogar el orden público económico contenido en las leyes. En palabras de dicho artículo: “Las personas con capacidad para enajenar pueden renunciar la prescripción ganada; pero no el derecho de prescribir para lo sucesivo. Entiéndese tácitamente renunciada la prescripción cuando la renuncia resulta de actos que hacen suponer el abandono del derecho adquirido.”

La capacidad de enajenar que se requiere para la renuncia a la prescripción no debe hacer pensar que estamos ante una enajenación, pues el renunciante no enajena o transmite nada a nadie. Debe interpretarse como sinónimo de capacidad de disposición referida al derecho de objeto de usucapión. Se plantea cuál es el efecto de la renuncia de la usucapión ganada: si el renunciar al derecho adquirido por la usucapión; o si renunciar a los efectos que ésta produciría (es decir, convertirse en propietario). Al respecto se ha establecido que cuando se renuncia a la usucapión ganada, esta renuncia debe entenderse como renuncia a hacer valer los efectos de la usucapión, ya sea por vía de acción o de excepción. Es decir, se renuncia a convertirse en propietario, lo que hará que el anterior titular siga siendo propietario. (Si se renunciase al derecho adquirido por la usucapión, la cosa pasaría a convertirse en una res nullius, no tendría propietario). Para evitar la renuncia de la usucapión que perjudique a terceros, el artículo 1937 del Código Civil está dedicado a recortar los efectos de la renuncia a la prescripción. Dice que “los acreedores y cualquier otra persona interesada en hacer valer la prescripción, podrán utilizarla a pesar de la renuncia expresa o tácita del deudor o propietario”. (Se entiende que la norma es aplicable tanto a la prescripción extintiva como adquisitiva). Tal norma, supone además que los titulares de los derechos reales constituidos por el usucapiente seguirán gravando la cosa, aunque el versus dominus se oponga por considerar que, al renunciarse a la usucapión, ha sido propietario desde el comienzo de la misma y él no los ha constituido.

❑ LA USUCAPIÓN LIBERATORIA O USUCAPIO LIBERTATIS

Se plantea el problema de si cuando se produce la usucapión del dominio, se extinguen o no los anteriores derechos reales limitados que gravaban dicho dominio. Para su solución, hay que atender a la clase de posesión anterior (es decir, la que da lugar a la usucapión). Entendemos que no se extinguen cuando el usucapiente se ha comportado como propietario de una cosa gravada, y viceversa. Se dice, en consecuencia, que si el usucapiente ha poseído como libre de cargas la cosa, la usucapión del dominio produce también la usucapión de esa libertad, es decir, el usucapiente adquiere al mismo tiempo aquellos derechos reales que la gravan (no impuestos por él), y que se extinguirán por reunirse en un mismo titular el dominio y los derechos reales que lo gravan o lo limitan. La usucapión liberatoria se refiere por tanto, a los casos en que el propietario de una finca está poseyendo la cosa como si no existiesen derechos reales limitados sobre ella, como si fuese una finca libre. En base a ello adquirirá la propiedad libre, como ya hemos mencionado. Sin embargo, y por lo que respecta a la usucapión ordinaria, aquella conclusión debe someterse a revisión, pues tal usucapión requiere siempre la existencia de un título justo. Si éste indica el gravamen del dominio por un usufructuario, por ejemplo, el usucapiente no podrá adquirir la

libertad de usucapir el dominio sino cuando se cumpla el plazo de usucapión extraordinaria referida a ese usufructo, ya que entonces no se necesita título sino posesión exclusivamente, y no puede adquirir la libertad por usucapión ordinaria porque no tiene título para poseer la cosa con esa libertad. Cuestión distinta es si en el justo título no consta la existencia del gravamen. No hay inconveniente en esta situación en el que usucapiente adquiera la libertad del fundo por medio de la usucapión ordinaria, su título le habilita para poseer como libre de toda carga o gravamen y con esta característica adquirirá por el trascurso del tiempo. [Es importante destacar que la aplicación de la usucapión liberatoria a los bienes inmuebles requiere matizaciones contenidas en el artículo 36 de la Ley Hipotecaria]

TEMA 4: LA PROPIEDAD DERECHO CIVIL IV 1. La propiedad en el Código Civil y en la Constitución 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8.

Concepto y caracteres del derecho de propiedad Sujeto del dominio Objeto y extensión vertical del dominio El contenido del derecho de propiedad La protección y defensa del dominio Límites y limitaciones del dominio. Las prohibiciones de disponer Las relaciones de vecindad: limitaciones legales del dominio por razón de la vecindad de fincas y las servidumbres

CONCEPTCARACTERES Y CONTENIDO ❑ LA PROPIEDAD EN EL CÓDIGO CIVIL Y EN LA CONSTITUCIÓN

La propiedad privada o derecho de propiedad es un tema que excede de la esfera de los juristas, siendo objeto de estudio de ramas tales como la filosofía, la economía, la política, etc. En sede de esta asignatura estudiaremos el aspecto jurídico-civil del mismo. Una definición legal de la propiedad estará siempre influida por el ambiente histórico en que se formula. • Remontándonos a la Revolución Francesa= observamos cómo la concepción burguesaliberal se ve plasmada en el artículo 17 de la Declaración de los Derechos del Hombre y del Ciudadano de 1789, cuyo literal dice “Siendo inviolable y sagrado el derecho de propiedad, nadie deberá ser privado de él, excepto en los casos de necesidad pública evidente, legalmente comprobada, y en condiciones de una indemnización previa y justa.” Establece, por tanto, que la propiedad es un derecho inviolable y sagrado, del que nadie puede ser privado. Se consagra así uno de los principios inspiradores de la Revolución de 1789, que considera la propiedad como un elemento esencial, como el medio para alcanzar la libertad y la igualdad. Los liberales burgueses buscan el mantenimiento y la consagración de las propiedades adquiridas durante el proceso revolucionario de los bienes llamados nacionales (la Iglesia, los nobles…) • Visión anarquista.- En el año 1840 se publica la obra ¿Qué es la propiedad?, de Pierre Josep Proudhon (1809- 1865), en el que se afirma que “la propiedad es un robo” • La concepción marxista. - El Manifiesto del Partido Comunista (1848) afirma que toda la historia de la sociedad humana es una la lucha de clases, lucha entre quienes tienen la propiedad y los que no la tenían. Consideraba que había que acabar con la propiedad privada, pasando ésta a ser colectiva del Estado “Lo que caracteriza al comunismo, no es la abolición de la propiedad en general, sino la abolición del sistema de propiedad burgués. Este nuevo sistema de propiedad burgués es la más acabada y última expresión, de la producción y de la apropiación de esa producción, basándose esta apropiación en el enfrentamiento entre clases, en la explotación de unos hombres por otros145. Así entendido, pueden los comunistas resumir su pensamiento en esa frase: abolición de la propiedad privada” (El Manifiesto Comunista, 1848) Así, pasamos de considerar la propiedad como “lo máximo”, “lo más absoluto”, a ser algo que había que desterrar, abolir.

La propiedad desde el punto de vista jurídico- civil

La doctrina tradicional, los juristas clásicos, inspirados en los textos romanos, solía definir la propiedad de una manera descriptiva, consistente en ir enumerando los derechos y facultades del propietario. Así, se solía decir que la propiedad es el derecho que confiere a su titular:

•

Facultad de uso (ius utendi)

•

Facultad de disfrute (ius fruendi)

•

Facultad de abuso o consumo (ius abutendi)

•

Facultad de posesión (ius possidendi)

•

Facultad de disposición (ius disponendi)

•

Facultad de reivindicación (ius vindicandi)

Pero ésta no es una fórmula correcta para definir la propiedad, porque muchas de estas facultades que integran el contenido de la propiedad también pueden ser el contenido de otros derechos subjetivos. Por ejemplo, el ius utendi lo tiene el propietario pero también el arrendatario y el usufructuario. El Cc español, fruto de la ideología imperante en la época de su elaboración: liberalismo burgués, define en su art. 348 la propiedad como: “el derecho de gozar y disponer de una cosa, sin más limitaciones que las establecidas en las leyes”. Por lo tanto, se refleja la propiedad como un derecho absoluto sin prácticamente limitaciones, se sigue la regla liberal del laissez faire propia del Estado gendarme.El Cc participa de una concepción burguesa-liberal. Parte el Cc de una concepción de la propiedad que, a) además de no tener límites, b)tiene un contenido unitario, en el sentido de que el contenido de las facultades del derecho de propiedad es igual para todos los derechos sobre los que recae; y c) muestra una concepción individualista de la propiedad, atañe sólo al sujeto. Frente a esta concepción individualista- burguesa se ha ido admitiendo una concepción que destaca la función social de la propiedad. Así, en la actualidad la nueva concepción destaca la función social de la propiedad •

las cosas o la riqueza proporcionan una utilidad individual o privada, la que reportan al propietario.

•

Pero, además de esta utilidad no hay que olvidar la utilidad social, pública o general de las cosas que incumben a los demás, a la sociedad.

El reconocimiento de una utilidad social supone una verdadera revolución. Esta dualidad de utilidades determina que el Estado abandonando el laissez faire y trate de organizar el goce y disfrute de los bienes de los particulares; para que, junto a la utilidad privada, las cosas reporten beneficios a la colectividad o utilidad social.

Las notas que caracterizan al derecho de propiedad en esta concepción son: - YA NO ES UN DERECHO ILIMITADO Y ABSOLUTO.- Tiene límites derivados de la función social de la propiedad, dicha función delimita su contenido normal. - NO ES YA UN DERECHO DE CONTENIDO ÚNICO. - Su contenido depende de los bienes sobre los que recae. Esto significa que ya no existe un único estatuto de la propiedad, sino distintos estatutos jurídico- reales aplicados a cada categoría de bienes. El contenido de la propiedad depende de los bienes sobre los que recae. En general, las facultades del propietario sobre los bienes muebles son más amplias que las facultades del propietario sobre los bienes inmuebles (ambos tipos de bienes poseen regulaciones distintas). - YA NO ES CONCEBIDA SÓLO COMO UN DERECHO DE PODER. sino como una situación jurídica más compleja, de la que derivan no sólo facultades, sino también, cargas, obligaciones y deberes. Dichas cargas, obligaciones y deberes son impuestos al propietario por normas legales y, en algunos casos, reglamentos. Son las que delimitan el contenido del derecho de propiedad privado y las condiciones y límites de su ejercicio para cada categoría concreta de bienes, formando los distintos estatutos de bienes. Derivan, en parte, de la función social de la propiedad. Esta idea de que la propiedad impone obligaciones se plasma en la Constitución de Weimar. Esta concepción es la que se ha recogido en nuestra Constitución. ▪

El artículo 33.1 “Se reconoce el derecho a la propiedad privada y a la herencia.”

▪

art. 33.2 “La función social de estos derechos delimitará su contenido, de acuerdo con las leyes.”

▪

art. 33.3 “Nadie podrá ser privado de sus bienes y derechos, sino por causa justificada de utilidad pública o interés social, mediante la correspondiente indemnización y de conformidad con lo dispuesto por las leyes.”

▪

Otro artículo de nuestro texto constitucional en el cual se regula la propiedad como derecho no ilimitado es el 128.1. “Toda la riqueza del país en sus distintas formas y sea cual fuere su titularidad está subordinada al interés general.”

▪

También es importante el art.53.1 “Los derechos y libertades reconocidos en el Capítulo II del presente Título vinculan a todos los poderes públicos. Sólo por Ley, que en todo caso deberá respetar su contenido esencial, podrá regularse el ejercicio de tales derechos y libertades que se tutelarán de acuerdo con lo previsto en el artículo 161,1 a)”

El derecho de propiedad privada es un derecho fundamental, pero no está sujeto al recurso de amparo. El art. 53 garantiza que el contenido esencial del derecho de propiedad sea desarrollado por Ley, obliga al legislador al respeto del “contenido esencial”. El TC, en sentencia de 8 de abril de 1981, identifica “contenido esencial” con aquella parte del contenido del derecho

subjetivo sin la cual éste pierde su peculiaridad o se desnaturaliza, o bien con aquella parte que es “absolutamente necesaria para que los intereses jurídicamente protegidos, que dan vida al derecho, resulten real, concreta y efectivamente protegidos”. La propiedad conforma una garantía institucional= la CE asegura la existencia de una determinada institución, imposibilita al Estado de privar o suprimir la propiedad, pero no atribuye ningún derecho de propiedad. ❑ CONCEPTO Y CARACTERES DEL DERECHO DE PROPIEDAD

En el plano estrictamente jurídico-civil se define el derecho de propiedad como aquel derecho subjetivo que atribuye a su titular el poder jurídico más amplio que el ordenamiento jurídico permite sobre una cosa. Los glosadores lo definían como “ius pleno in res coporali” (derecho pleno sobre la cosa corporal). El derecho de propiedad es un derecho real, reuniendo, por tanto, todas sus características. Las características o notas del derecho de propiedad son cinco: •

GENERALIDAD O PLENITUD. - Es un derecho que comprende, en abstracto, todas las facultades jurídicamente posibles sobre una cosa. Esta generalidad determina que la propiedad se presume siempre libre de cargas y de limitaciones= por ello, todos los derechos reales limitados que restringen la propiedad tienen que ser probados por quien las alegue; mientras no se pruebe se presume que la propiedad es libre.

•

ABSTRACCIÓN. - El derecho de propiedad es concebible con independencia de las facultades singulares que integran su contenido. Tan propietario es el nudo propietario como lo es el propietario pleno. Esta propiedad es inimaginable en otros derechos, por ejemplo, en el caso del derecho de arrendamiento.

•

ELASTICIDAD. - Es elástico el derecho de propiedad porque conserva su naturaleza esencial con independencia de que sus facultades estén reducidas, limitadas o excluidas. En cuanto desaparecen los derechos reales limitadores, el derecho de propiedad vuelve a expandirse y a recuperar la integridad de las facultades comprimidas. Por lo tanto, el contenido de la propiedad puede variar a lo largo del tiempo.

•

TENDENCIALMENTE PERPETUO. Es el único derecho subjetivo que en principio está llamado a durar perpetuamente (entendiendo perpetuo en el contexto del ser humano), siendo más que vitalicio: es decir, cuando se es propietario se está llamado a serlo para toda la vida, perpetuamente, lo cual no ocurre con ningún otro derecho subjetivo. Así, todos los derechos de crédito son temporales, porque si fuesen para toda la vida estarían comprometiendo la libertad individual; de la misma manera que también lo son los derechos reales limitados, en la medida en que gravan la propiedad, tienen que tener fin para que ésta vuelva a su ser, para que vuelva a ser plena. Hay dos excepciones de derechos reales limitados que pueden ser ilimitados en el tiempo:

▪

Servidumbres: utilidad parcial de una cosa, normalmente entre fincas colindantes, lo cual explica su perpetuidad.

▪

Censos: perpetuo, pero tiene fórmulas mediante las que se puede poner fin.

•

NO TIENE CONTENIDO ÚNICO. Lo característico del derecho de propiedad es que su contenido no es único, sino que depende de la categoría o clases de bienes sobre las que recae o a los que se aplica. El concepto de derecho de propiedad es amplísimo, dependiendo de la categoría de bienes las facultades cambia. Podemos diferenciar así entre: o

Propiedad mobiliaria/sobre bienes muebles. Suele ser más parecida a la propiedad romana. Esto puede ser diferente. Ejemplo: El bolígrafo con el que Cervantes escribió “El Quijote” es de mayor valor, y el contenido sobre el derecho de propiedad aquí varía.

o

Propiedad inmobiliaria/sobre bienes inmuebles. No es posible tanta disposición, dependiendo ésta de otros factores; Presenta más limitaciones. Por ejemplo, el suelo. Dentro de esta propiedad se distingue: ▪

Propiedad urbana. Recae sobre suelo urbano (para edificación, comercio, recreo…).

▪

Propiedad rústica o agraria. El aprovechamiento del suelo es agrícola, ganadero, forestal…

▪

Propiedad edificada. Recae sobre los edificios.

▪

Propiedad no edificada. Recae sobre el suelo o terreno.

Hay autores que dicen que debido a este cambio de contenido hay que hablar de distintas propiedades y no de una sola.

❑ SUJETO DEL DOMINIO

Como todo derecho subjetivo, el derecho de propiedad tiene una estructura compuesta por el sujeto, el objeto y el contenido.

Persona física/Persona jurídica El sujeto es el propietario, que puede ser una persona física o una persona jurídica; el art. 38 Cc recoge esta última posibilidad “Las personas jurídicas pueden adquirir y poseer bienes de todas clases, así como contraer obligaciones y ejercitar acciones civiles o criminales, conforme a las leyes y reglas de su constitución. La Iglesia se regirá en este punto por lo concordado entre ambas potestades, y los establecimientos de instrucción y beneficencia por lo que dispongan las leyes especiales.” Este precepto supuso un gran avance para la época del Cc, pudiendo decirse que desempeño una función casi constitucional La explicación es la que sigue: cuando la Iglesia o los municipios se hacía con bienes lo era para la perpetuidad (se denominaban manos muertas tanto a la Iglesia

como a los municipios), que los bienes estuviesen en manos de estas personas jurídicas implicaba que los burgueses no podían adquirirlos. Con la desamortización se lleva a cabo la expropiación de estos bienes y se establece la prohibición a las manos muertas de adquirir bienes, con el fin de que los burgueses pueden convertirse en propietarios de los mismo, por tanto, con las leyes desamortizadoras las personas jurídicas no podían ser propietarias. El art. 38 Cc es un art. contrarrevolucionario, se quiso acabar con la regla de que las manos muertas no podían adquirir la propiedad, supone la derogación tácita de una ideología.

Persona única/ Pluralidad de personas El propietario también puede ser una única persona o una pluralidad de sujetos. En este último caso, estaremos ante la comunidad de bienes, prevista en los art. 392 y ss (art. 392 Cc “Hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o de un derecho pertenece pro indiviso a varias personas”).

Persona pública/Persona privada También puede ser propietario una persona privada (particulares) o pública (el Estado, municipios, CCAA, Universidades…). Cuando el derecho de propiedad pertenezca a una persona pública éste se puede establecer por medio de dos regímenes jurídicos distintos, dependiendo del tipo de bien: •

Bienes demaniales (demanio= dominio público) o de dominio público. Se rigen por las reglas previstas en el art. 132.1 CE “La Ley regulará el régimen jurídico de los bienes de dominio público y de los comunales, inspirándose en los principios de inalienabilidad, imprescriptibilidad e inembargabilidad, así como su desafectación.” Hay dos tipos de bienes demaniales:

▪

Por naturaleza. Son de dominio público por su naturaleza, básicamente lo establece la Ley (playas, zona marítimo- terrestre…)

▪

Por afectación (por destino). Bienes que están destinados a un servicio público. Por ejemplo, mediante expropiación pasa el bien a ser de dominio público.

•

Bienes patrimoniales. Son aquellos bienes que pertenecen a una persona pública pero se rigen por el régimen privado. Cuando el Estado es propietario de este tipo de bienes es propietario como un particular y se rige por el derecho privado.

❑ OBJETO Y EXTENSIÓN VERTICAL DEL DOMINIO

En primer lugar debemos recordar que el objeto del dominio o de la propiedad son las cosas materiales o corporales, los bienes inmateriales no son objeto de propiedad privada (hay una

serie de casos en que se utiliza la palabra propiedad para referirse a bienes inmateriales pero, realmente, no es propiedad. Es el caso de la propiedad intelectual o industrial.). Se considera que se puede ser propietario de cosas materiales en estado sólido, líquido y gaseoso; incluso de ciertas energías (como la electricidad). A la hora de delimitar el objeto de la propiedad: •

el objeto de la propiedad en los bienes muebles está claro, pero

•

con los bienes inmuebles tenemos alguna dificultad: o

la delimitación del suelo no es problemática: el derecho de propiedad de tu casa ¡acaba cuando se acaban las paredes de tu casa! En la no edificada (un terreno), cuando tenemos un terreno o una finca, la finca se define como una “porción de la superficie terrestre cuya propiedad se encuentra delimitada por una línea poligonal cuya propiedad pertenece a una persona o a varias pro indiviso”

o

El problema está en ¿hasta dónde llega mi propiedad en el plano vertical, es decir, hacia arriba y hacia abajo? a eso se llama extensión vertical del dominio.

Se han elaborado dos teorías que intentan dar respuesta: 1. Teoría tradicional: la extensión vertical del dominio era ilimitada, el propietario tiene la propiedad ilimitada por arriba y por abajo “cuius est solum eius est usque ad caelum et usque ad inferos” (el que es del suelo lo es hasta el cielo y hasta los infiernos), “cui dominus ed est soli dominus est usque ad caelum et usque ad inferos” el que tiene el dominio lo tiene hasta el cielo y hasta los infiernos. Esta frase se debe a un jurista llamado Cino de pistolla, surge en el siglo XIV como un argumento que se invocaba por los terratenientes para justificar y oponerse frente a la pretensión de disfrutar de las riquezas mineras. 2. Teoría moderna: cuyo máximo exponente es Iering, quien ya definía el derecho subjetivo como el interés, por lo que la extensión objetiva del dominio vendría determinada por el interés del propietario partiendo de un criterio razonable y posible de explotación de la finca, hasta ahí llega. Hoy en día lo de profundizar sí tiene importancia. Luego esta teoría viene a decir que tu propiedad llega hasta donde razonablemente puedas explotar tu finca tanto hacia arriba como hacia abajo. Es una teoría que ha tenido plasmación positiva: a.

El código civil alemán,

b.

El italiano de 1942

c.

Portugués de 1866

d.

Suizo

e.

Peruano

En lo que respecta a la regulación española

▪ Art. 350 Cc ➔ “El propietario de un terreno es dueño de su superficie y de lo que está debajo de ella, y puede hacer en él las obras, plantaciones y excavaciones que le convengan, salvas las servidumbres, y con sujeción a lo dispuesto en las leyes sobre Minas y Aguas y en los reglamentos de policía. “ ▪ Art. 592 Cc ➔ “Si las ramas de algunos árboles se extendieren sobre una heredad, jardines o patios vecinos, tendrá el dueño de éstos derecho a reclamar que se corten en cuanto se extiendan sobre su propiedad, y si fueren las raíces de los árboles vecinos las que se extendiesen en suelo de otro, el dueño del suelo en que se introduzcan podrá cortarlas por sí mismo dentro de su heredad. “ En principio parece que la legislación española se inclina hacia la tesis tradicional; sin embargo esto no es del todo correcto. En principio, y mientras no se diga nada, regirá la teoría tradicional: todo hacia arriba o abajo es nuestro, pero los límites los va a marcar la legislación urbanística, será una mezcla de las dos. Tanto el art. 350 Cc como el 592 Cc deben ser interpretados a la luz de la jurisprudencia.

❑ EL CONTENIDO DEL DERECHO DE PROPIEDAD

Tradicionalmente el derecho de propiedad se solía definir enumerando las facultades que ostentaba el propietario: el ius utendi (usar); ius fruendi (disfrutar); ius abutendi (usar hasta acabarlo (bienes consumibles)); ius possidendi; ius disponendi y el ius vindicandi (facultad de reclamar la propiedad de la cosa). Lo cierto es que la simple enumeración de dichas facultades no es suficiente para definir el derecho de propiedad. Desde el punto de vista académico podemos sistematizar el contenido del derecho de propiedad, agrupándolo en tres bloques de facultades: i. FACULTAD DE GOCE. - Facultad en virtud de la cual el propietario puede gozar y disfrutar de la cosa –ius utendi y ius fruendi-. Implica también el derecho a hacerse propietario de los frutos que da la cosa, es decir, de todas las utilidades que una cosa da. Dentro de esta facultad la doctrina moderna distingue el poder de destinación, que es el poder jurídico que tiene el propietario exclusivamente, en virtud del cual, sólo al propietario le corresponde la decisión sobre el destino económico o tipo de uso o goce que se le va a dar a la cosa. Este poder de destinación depende de la categoría de bienes que tenga; está muy limitado por las normas administrativas ii. FACULTAD DE EXCLUSIÓN. - Facultad que hace referencia a que el propietario puede excluir a los demás de todas las utilidades de la cosa. Además, el propietario cuenta con todas las garantías de que, salvo que se den los presupuestos de la expropiación forzosa, no será privado de sus bienes. Hay dos manifestaciones de esta facultad especialmente destables: •

Facultad de cercar o cerrar las heredades (heredad es una finca); art. 388 Cc “este art. es un articulo revolucionario, antes de la RF era muy importante el

ganado, existía el derecho a pasar por la finca del vecino llevando tus ovejas (derechos de la mesta). •

Facultad de deslinde y amojonamiento; art. 384-387. El deslinde es la facultad de delimitar la superficie de mi finca, poner límites, de ahí que hablemos de la facultad del propietario de delimitar la finca. Sólo puede darse en bienes inmuebles, porque en los muebles los límites vienen determinado por el propio objeto.

Amojonamiento viene de mojón: piedras que sirven para señalizar o exteriorizar la delimitación del territorio; es marcar en el terreno los lindes (efecto gráfico del deslinde) iii. FACULTAD DE DISPOSICIÓN. - Comprende la realización de toda suerte de actos jurídicos que tengan trascendencia jurídico-real, culminen o no en la pérdida de la propia condición de propietario por parte del disponente. Incluye los actos dispositivos que tienen como objeto transmitir la propiedad a otra persona y todos aquellos actos, en cuya virtud el propietario constituye a favor de otra persona cualquier derecho real limitado con independencia de que este último otorgue al nuevo titular facultades de goce o disfrute. Los actos que el propietario realiza en virtud de este poder de disposición son: o

Enajenación y transmisión del derecho.

o

Actos de gravamen (actos por los que se constituye un derecho real limitado).

o

Renuncia (por mi voluntad unilateral desisto y dejo de ser titular del derecho).

❑ LA PROTECCIÓN Y DEFENSA DEL DOMINIO

Como en todo derecho subjetivo, al titular del derecho de propiedad la ley le confiere una serie de acciones o poderes dirigidos a defender y proteger su derecho. Estas acciones defensoras son: •

ACCIÓN REIVINDICATORIO.

Acción que tiene el propietario no poseedor contra el poseedor no propietario para obtener la entrega o restitución de la cosa. Mediante esta acción el propietario ejerce el ius vindicandi. Esta es una acción real y, por lo tanto, es ejercitable frente a todos los que tengan la posesión de la cosa sin ser propietarios, es decir, erga omnes. Art. 348 Cc “El propietario tiene acción contra el tenedor y el poseedor de la cosa para reivindicarla” Esta acción puede ser ejercitada tan sólo por el propietario, estando legitimado pasivamente cualquiera mientras sea poseedor. Es una acción de condena, ya que se ha de restituir o entregar la cosa. Los requisitos de la acción reivindicatoria son:

a. Prueba del dominio del actor (ha de probar que él es el propietario). b. Prueba de la posesión indebida del demandado, es decir, probar frente a quien posee la cosa que la hace sin ningún título. c. Identificación de la cosa. Probar que dicha cosa efectivamente es la suya, es decir, identificar la cosa. Delimitar el objeto y demostrar que es efectivamente del propietario.

•

ACCIÓN DECLARATIVA DEL DOMINIO.

Acción dirigida a que se declare que el actor es propietario de la cosa frente al que niega o discute esa titularidad. Son necesarios los mismos requisitos que en la acción anterior, menos el referido a la prueba de la posesión indebida del demandado. a.

Prueba del dominio del actor,

b.

Identificación de la cosa.

•

ACCIÓN NEGATORIA.

Existen dos conceptos sobre esta acción:

•

o

Restringido. Acción negatoria dirigida a que se declare que el actor tiene un derecho de propiedad no sujeto a ningún derecho real limitado. El actor sólo tiene que probar el dominio que ostenta. Normalmente es usado para negar servidumbres.

o

Más amplio. Esta es la acción negatoria que compete al propietario dirigida a que cesen las perturbaciones de hecho de su derecho de propiedad. Por ejemplo, tengo una casa y debajo hay una discoteca: el ejercicio de esta acción iría orientada a que nieguen el derecho de la discoteca a hacer ruido o producirme cualquier molestia.

ACCIÓN DE DESLINDE Y AMOJONAMIENTO

(Sólo se da en los inmuebles). Traslado procesal de las facultades sustantivas de deslinde y amojonamiento: la acción de deslinde va dirigida a obtener la separación o individualización de la finca; la acción de amojonamiento va dirigida a que se permita establecer marcas de separación.

•

OTRAS ACCIONES POSESORIAS

También protegen la propiedad en cierta medida pero no se incluyen.

❑ LÍMITES Y LIMITACIONES DEL DOMINIO. LAS PROHIBICIONES DE DISPONER Existe una distinción entre los límites y las limitaciones de la propiedad, aunque en la práctica es difícil distinguirlos. a. El límite es la frontera del derecho, hasta dónde llegan las facultades de la propiedad. Los límites tienen carácter de generalidad, es decir, aplicables a todos los derechos de propiedad que recaen sobre la misma categoría de cosas. Actúan siempre, marcan el régimen ordinario de la propiedad, determinan el contenido normal del derecho (aquí hay que acudir también a la función social). El contenido esencial del derecho es el núcleo irreductible del derecho, aquellas facultades sin las cuales dicho derecho se desnaturalizaría. Los límites, en teoría, no hay que probarlos, sólo hay que invocar la norma que los establece, principio “iura novit curia”- el juez conoce el derecho. b. Por su parte, la limitación es la situación que existe cuando se reduce el contenido normal u ordinario del derecho de propiedad en un caso concreto o singular. Las limitaciones actúan sobre las facultades del propietario, básicamente sobre las de goce y disposición, y siempre hay que probarlas. No confundir derecho real limitado con limitación en sentido estricto. Las limitaciones no tienen por qué atribuir ningún derecho a un tercero.

Limitaciones de facultad de disposición. Las prohibiciones de disponer. Se define como facultad de disposición el poder jurídico del propietario que le atribuye la facultad de realizar actos jurídicos que afectan a la sustancia y subsistencia del derecho. Las manifestaciones de la facultad de disposición son: enajenación, gravamen y renuncia. Las prohibiciones de disponer engloban, por tanto, 1.

la prohibición de enajenar,

2.

la prohibición de gravar e,

3.

incluso podrían incluirse, la prohibición de renunciar.

Las prohibiciones de disponer según su origen pueden ser: •

Prohibiciones legales..- Las establece la propia Ley. Un ejemplo es el art. 196Cc, en el que se establece que, cuando se “firme la declaración de fallecimiento del ausente, se

abrirá la sucesión en los bienes del mismo, procediéndose a su adjudicación (…) Los herederos no podrán disponer a título gratuito hasta cinco años después de la declaración del fallecimiento.”: los herederos no pueden disponer de los bienes heredados a título gratuito hasta pasados 5 años de dicha declaración. Esto constituye una prohibición legal de disposición de 5 años •

Prohibiciones judiciales.- aquellas que son acordadas en un proceso por el juez; normalmente son medidas cautelares para garantizar el patrimonio del demandado o del interesado.

•

Prohibiciones voluntarias.- se basan o derivan de la voluntad. Es aquella prohibición o limitación que impone el transmitente al adquiriente cuando enajena su derecho real. Por ejemplo, cuando te vendo mi casa te prohíbo que la vendas de nuevo. En este caso hay que distinguir entre la prohibición de disponer y la obligación de no disponer. Así: o

Obligación de no disponer: obligación negativa, de abstención, sólo impone al adquiriente la obligación negativa de abstención de actos dispositivos. Sólo produce efectos personales, es decir, el incumplimiento de la obligación no afecta a la eficacia del acto dispositivo, sólo es un caso de incumplimiento contractual que dará derecho a la indemnización de daños y perjuicios, pero no afecta a la validez del acto dispositivo realizado. Las obligaciones, en general, sólo producen derechos entre las partes. El art. 27 de la Ley Hipotecaria hace referencia a estas obligaciones de no disponer en los siguientes términos, “Las prohibiciones de disponer que tengan su origen en actos o contratos de los no comprendidos en el artículo anterior, no tendrán acceso al Registro, sin perjuicio de que mediante hipoteca o cualquier otra forma de garantía real se asegure su cumplimiento.” Una forma de garantizar la obligación de no disponer podría ser la hipoteca; en este caso al adquirente sí le va a afectar esa obligación de no disponer.

o

Prohibición de disponer: Lo que queda limitado y afectado es el poder de disposición, de manera que si el acto dispositivo realizado incumple la prohibición será nulo o ineficaz. El adquiriente no tiene poder de disposición y, por tanto, no puede realizar el acto de disposición. Si dicho acto se realiza será nulo (antes no era nulo, simplemente se tenía derecho a indemnización por daños y perjuicios).

Lo cierto es que el CC guarda silencia respecto a las prohibiciones de disponer. Por su inspiración liberal se acaba con las vinculaciones y, aunque no regule directamente las prohibiciones de disponer, las mira con recelo desde sus mismos fundamentos. Debido a este recelo la doctrina, inspirándose en los límites de la sustitución fideicomisaria y en los art. 26 y 27 LH, acepta la validez de las prohibiciones de disponer si existe una causa justa y seria y respeta los límites contenidos en los artículos 781 y 785 Cc. Hay que distinguir entre las prohibiciones de disponer en los actos onerosos (hay contraprestación) frente a los gratuitos. •

La doctrina dice que las prohibiciones de disposición en los actos onerosos son nulas. Quien adquiera onerosamente un derecho real no puede ser al tiempo

excluido de la disposición. Las obligaciones de no disponer, que sólo vinculan a terceros, se pueden garantizar por hipoteca. •

En cuanto a la prohibición de disponer en actos gratuitos hay que acudir a las situaciones fideicomisarias. Éstas son aquellas situaciones en que el testador formula llamamientos sucesivos para su herencia. Por ejemplo, dejo mis bienes a A, heredero fiduciario, para que los disfrute y conserve y cuando muera A que pasen a B, heredero fideicomisario. Estas situaciones podrán ser válidas siempre que se respeten los límites de sustitución, ya que si esta situación fideicomisaria no tuviese límites estaríamos ante un mayorazgo. Los límites son:

o

Se pueden nombrar sustitutos siempre y cuando las personas vivan en el tiempo que vive el que transmite la herencia.

o

Cuando son personas que no viven en el tiempo del testador, entonces no pueden pasar del segundo grado. Se plantea un problema en cuanto a si “grado” significa generación o llamamiento. STS 23/6/1940 O 4/11/1975 la jurisprudencia establece que grado es llamamiento,

Así, en las prohibiciones de disposición a título gratuito hay que distinguir entre •

prohibiciones perpetuas de disponer, en este caso serían nulas, pues sería amortizar la propiedad y;

•

prohibiciones temporales de disposición, que son válidas si no pasan del segundo grado. La prohibición será efectiva si se impone a personas del tiempo en el que vivía el transmitente.

En resumen, las prohibiciones a disponer onerosas son nulas, lo máximo son las obligaciones a no disponer. Las prohibiciones a disponer gratuitas son válidas si son temporales y con una causa justa y seria cumpliendo los límites de las sustituciones fideicomisarias.

Limitaciones de la facultad de goce Las limitaciones de la facultad de goce del propietario pueden constituirse por razón del interés general o del interés particular o privado: •

Las limitaciones derivadas del interés general: son las propias del Dcho Administrativo. Pueden ser por razón de plazos fuertes o fortalezas, defensa nacional, por razón de las carreteras y autopistas.

•

Las limitaciones derivadas del interés o derecho privado: se busca satisfacer o proteger a un particular. Son “cosas” que disminuyen mi derecho de propiedad. La principal fuente son las que derivan de las relaciones de vecindad, aquellas situaciones que se dan como consecuencia de la contigüidad o proximidad de las fincas; pueden actuar en tres planos:

•

Limitaciones del dominio, que se caracterizan porque

•

o

nacen directamente de la ley;

o

no atribuyen ningún derecho real y

o

presuponen una relación de igualdad y reciprocidad entre fincas.

Las servidumbres ▪

▪

Servidumbres legales: o

Encuentran su origen en la Ley: no nacen directa o automáticamente, sino que exigen la concreción del supuesto de hecho. Dicha concreción puede realizarse por voluntad o acuerdo de las partes, o bien por acto administrativo o por los Tribunales.

o

Sí atribuyen derechos reales;

o

Entre ambas fincas existe una relación de subordinación: predio dominante y sirviente. Servidumbres voluntarias. Nacen por acuerdo de las partes. En ocasiones, las limitaciones del dominio (por interés privado) pueden quedar sin efecto por estas servidumbres.

❑ LAS RELACIONES DE VECINDAD: LIMITACIONES LEGALES DEL DOMINIO POR RAZÓN DE LA VECINDAD DE FINCAS Y LAS SERVIDUMBRES

La vecindad o contigüidad de los predios impone una serie de limitaciones a sus titulares para hecer posible el mejor ejercicio de sus derechos, Se denominan relaciones de vecindad al conjunto de normas que con esa finalidad las regulan LIMITACIONES DEL DOMINIO derivadas de las relaciones de vecindad •

Prohibición general de no causar molestias a los vecinos. En el Derecho Romano había textos que prohibían explícitamente las molestias (básicamente, las invasiones, la introducción de fluidos, líquidos en la finca de al lado).

Ihering, criticando la teoría de la inmisión, elaboró la teoría denominada de la “normal tolerancia”, la cual ha tenido reflejo positivo en el derecho italiano. Todos los influjos que se inicien en el fundo del que los realiza y prosiguen en el del vecino (ruidos, sacudidas…) se deben permitir. A esto se le impone el límite de la tolerancia normal, que había que concretar en cada caso: como norma general se deben permitir siempre que no sean nocivos a las personas o cosas en medida superior a la normal tolerancia.

Stolfi elaboró un criterio distinto, la doctrina del “uso normal”, plasmada en los códigos portugués y alemán. Afirma que todo propietario puede hacer uso de su finca siempre y cuando no sobrepase lo normal; en consecuencia, las molestias que cause al vecino deberán ser soportadas por éste: aquí el límite es el uso normal ya que sobrepasar este uso no está permitido. La solución española es doctrinal, fruto de la conjunción de varios artículos del Cc, de los que se pueden extraer reglas: o

El artículo 590Cc nos dice: “Nadie podrá construir cerca de una pared ajena o medianera pozos, cloacas, acueductos, hornos, fraguas, chimeneas, establos, depósitos de materias corrosivas, artefactos que se muevan por el vapor, o fábricas que por sí mismas o por sus productos sean peligrosas o nocivas, sin guardar las distancias prescritas por los reglamentos y usos del lugar, y sin ejecutar las obras de resguardo necesarias, con sujeción, en el modo, a las condiciones que los mismos reglamentos prescriban.” Por tanto los vecinos por ser vecinos tienen que tener algunas limitaciones.

o

El artículo 1908 Cc en sus números 2 y 4 se refiere a la responsabilidad extracontractual por daños causados por “humos excesivos que sean nocivos a las personas o a las propiedades”; y por “las emanaciones de cloacas o depósitos de materias infectantes, construidos sin las precauciones adecuadas”; respectivamente.

o

Finalmente, el artículo 7.2 Cc establece que la Ley no ampara el abuso del derecho o su ejercicio antisocial; de manera que cuando se sobrepasan manifiestamente los límites normales del buen ejercicio de un derecho, con daño para tercero, nace la responsabilidad que dará lugar a la correspondiente indemnización y a la adopción de las medidas judiciales o administrativas que impidan la persistencia en el abuso (se acerca a la teoría del uso normal). •

Limitaciones a la propiedad por propiedad edificada:

o Limitaciones por desagüe de edificios: el art. 586Cc dice que “El propietario de un edificio está obligado a construir sus tejados o cubiertas de manera que las aguas pluviales caigan sobre su propio suelo o sobre la calle o sitio público, y no sobre el suelo del vecino. Aun cayendo sobre el propio suelo, el propietario está obligado a recoger las aguas de modo que no causen perjuicio al predio contiguo.” Si yo tengo una casa el agua de lluvia no ha de caer al vecino, sino que ha de caer en suelo propio o en la vía pública, nunca en el suelo del vecino. Aunque caiga en suelo propio hay que tomar medidas para no perjudicar al vecino. Si se ponen de acuerdo pueden dar lugar a una servidumbre voluntaria donde una soporte lo que hace la otra. o Limitación de luces: hace referencia a aquellos huecos que se abren en una pared para recibir luz, y sólo luz (no permiten ver las cosas del vecino). Se diferencian dos supuestos: ▪ Pared medianera: en virtud del art. 580Cc “Ningún medianero puede sin consentimiento del otro abrir en pared medianera ventana ni hueco alguno” no se pueden abrir huecos

▪ Pared propia (no medianera): no puede abrir en ella ventanas o huecos, balcones u otros voladizos semejantes como quiera, en base a que ello expondría al fundo vecino una inspección y molestias intolerables en una buena vecindad. Por ello, sólo se pueden abrir huecos de ordenanza o de tolerancia: apertura de huecos para que únicamente entre la luz, respetando los requisitos establecidos en el art. 581 Cc: “a la altura de las carreras, o inmediatos a los techo;, y de las dimensiones de 30 centímetros en cuadro, y, en todo caso, con reja de hierro remetida en la pared y con red de alambre. (…)”. No obstante, nuestra jurisprudencia ha admitido huecos más grandes (que no respetan la dimensión de 30x30cm) cuando se construye con material traslúcido (por eje el pavés). o

Limitaciones de vistas: se refiere a los huecos, ventanas, que se pueden abrir en pared propia que no sólo permiten pasar la luz, sino también las vistas. La materia está regulada en los arts. 582 a 584CC. Las vistas pueden ser: -

Rectas: cuando “no hay que torcer la cabeza” para ver al vecino. Se exige que entre las fincas medien 2 metros, que se cuentan desde la línea exterior de la pared en los huecos en que no haya voladizos y desde la línea de éstos donde los haya.

-

Oblicuas: se exige una distancia de 60 cm., que se cuenta desde la línea de separación de las dos propiedades.

Cuando las fincas están separadas por una vía pública, esta limitación no hay que respetarla. Finalmente, el art. 585Cc establece que, cuando por cualquier título haya adquirido derecho a tener vistas directas, balcones o miradores sobre la propiedad colindante, el dueño del predio sirviente no podrá edificar a menos de 3 metros de distancia, tomándose la medida de la misma manera que la expuesta.

SERVIDUMBRES LEGALES derivadas de las reglas de vecindad: • Servidumbre legal de paso: Art. 564 a 570Cc. Consiste en que una persona es propietaria de una finca que no tiene salida a camino público y tiene la necesidad de salir a este camino, que está enclavado entre otras fincas. En ese caso, la ley permite al propietario de la finca que no tiene salida el derecho a constituir una servidumbre de paso para salir al camino público. Se trata de un supuesto de constitución forzosa de servidumbre o legal porque nace de la Ley y puede ser constituída forzosamente cuando se da el supuesto de hecho (por lo que no nace automáticamente porque lo diga la ley), mediante un contrato o por los Tribunales (en aquellos casos en los que no se llega a un acuerdo). Además, sólo se puede constituir pagando el valor del terreno que se está quitando y será de la forma menos onerosa para el predio sirviente. Esto se concreta en cada caso, por tanto, es una servidumbre legal, pero no automática. • Servidumbre de andamiaje: el art. 569 establece que “Si fuere indispensable para construir o reparar algún edificio pasar materiales por predio ajeno, o colocar en él andamios u otros objetos para la obra, el dueño de este predio está obligado a consentirlo, recibiendo la indemnización correspondiente al perjuicio que se le irrogue.” La doctrina lo llama servidumbre, otros limitación temporal del dominio. Más bien se trata de una limitación

temporal porque hay reciprocidad, A tiene que dejar pasar a B y viceversa. Después ya hay subordinación por lo que es más bien una servidumbre.

TEMA 5: ACCESIÓN, OCUPACIÓN, HALLAZGO Y TESORO DERECHO CIVIL IV ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪

La accesión: idea general y clases Principios rectores de la unión o incorporación de cosas La accesión inmobiliaria artificial o industrial La construcción extralimitada La accesión inmobiliaria natural La accesión mobiliaria La ocupación: concepto, naturaleza jurídica y objeto El hallazgo El tesoro

❑ LA ACCESIÓN: IDEA GENERAL Y CLASES

El derecho de accesión viene definido en el artículo 353 del Código Civil. Según este precepto, la propiedad de los bienes da derecho por accesión a todo lo que ellos producen, o se les une o incorpora natural o artificialmente. Se refiere el precepto a la adquisición de una cosa por el propietario de la cosa principal, a la cual se le une o incorpora otra. El derecho de accesión supone la preexistencia de una cosa a la que se une o incorpora otra. La unión o incorporación implica la aparición de una cosa nueva que impide el retorno a su ser y estado de las que la componen. Esto se debe a que en los preceptos siguientes al artículo 353 se indica que siempre que pueda retirarse la cosa unida o incorporada, el propietario de ella tiene derecho a hacerlo, y esto procede cuando no perezca, o se destruya o menoscabe la cosa que se ha formado en virtud de dicha incorporación o unión.

❑ PRINCIPIOS RECTORES DE LA UNIÓN O INCORPORACIÓN DE COSAS

El principio básico para resolver los conflictos cuando las cosas pertenecen a distintos propietarios es el de que lo accesorio sigue a lo principal: accesorium sequitur principale. Aplicado a la tierra, el principio se traduce en la regla superficies solo cedit. Por tanto, el propietario de suelo hace suyo lo que a éste se incorpora. Sin embargo este principio merece una serie de matices, ya que el derecho de tierra es un elemento que se liga con otros en un ciclo productivo para que aparezca un bien de utilidad social. De hecho, puede ocurrir que el valor social y económico de la construcción sea muy superior al valor del suelo. En sentido similar, el Tribunal Supremo, a propósito de las construcciones extralimitadas en las que se construye de buena fe sobre parte de la propiedad ajena, ha valorado como principal el edificio y como accesorio el suelo. Otro principio fundamental es la buena o mala fe con la que se realiza la unión o incorporación.

❑ LA ACCESIÓN INMOBILIARIA ARTIFICIAL O INDUSTRIAL

El conflicto de intereses entre el que edifica, planta o siembra y el dueño del suelo donde lo hace es solucionado por el Código Civil bajo la idea de que el suelo es lo principal y, en consecuencia, por virtud de que lo principal sigue a lo accesorio atribuye un papel rector en la situación a su propietario. Consecuentemente, el Código presume que las obras, plantaciones o siembras han sido hechas por él y a su costa, mientras que no se pruebe lo contrario (art. 359). Al destruirse esta presunción, pueden darse cinco hipótesis con diferente solución:

A) BUENA FE DEL TERCERO La buena fe del tercero es un error excusable sobre el dominio del suelo, pues cree que le pertenece, o sobre el alcance de su título, que cree facultarle para obrar como lo ha hecho. De acuerdo con el artículo 361, la buena fe ha de existir en el momento de la construcción, siembra o plantación (S. de 27 de noviembre de 1984). En esta situación, se atribuye al dueño del suelo un derecho de opción entre hacer suyo lo construido, plantado o sembrado, previa la indemnización de los artículos 453 y 454, u obligar al que construyó o plantó a la compra del suelo, o al que sembró a pagar la renta correspondiente. El principio de que lo accesorio sigue a lo principal no da lugar a que el dueño del terreno se haga automáticamente propietario de lo accesorio. En tanto no se ejercite la opción la situación jurídica queda de la siguiente manera: de un lado, el tercero es un poseedor de buena fe del terreno ocupado, y de otro, el tercero ostenta un dominio sobre la obra, plantación o siembra, pero no sobre aquel terreno. Habrá, en suma, una concurrencia de dos derechos de propiedad. La adquisición de lo construido, plantado o sembrado está condicionada al pago de la indemnización (“previa”), cuyo quantum deberá fijarse con arreglo a lo dispuesto en los artículos 453 y 454 por remisión expresa. En cuanto a la capacidad para ejercitar la opción, se requiere la precisa para realizar actos de administración si se opta por adquirir la obra, y la necesaria para los actos de disposición si se opta por la venta del terreno. Si opta por que se le pague la renta en la hipótesis de siembra, debe tener capacidad para celebrar un contrato de arrendamiento.

B) MALA FE DEL TERCERO Aquí obra con todo vigor el principio de accesión, y el dueño del suelo hace suyo, sin ninguna obligación de indemnizar, el resultado del trabajo ajeno (art. 362). No obstante, el artículo 363 le permite exigir del tercero, y a su costa, la reposición del suelo a su estado primitivo, siendo del tercero lo que resulte de dicha operación. Por otro lado, el tercero comete un acto ilícito al invadir la propiedad ajena por lo que los daños y perjuicios que se originen de su actuación deben ser reparados (art. 1.902).

C) MALA FE DEL TERCERO Y DEL DUEÑO DEL SUELO La mala fe del dueño del suelo reside en la falta de una tempestiva oposición a la obra no obstante serle conocida. Se trata, pues, de una conducta omisiva que es juzgada como aquiescencia: haberse ejecutado la obra, a su vista, ciencia y paciencia (art. 364). Se establece aquí una compensación de culpas, ordenándose que la situación jurídica se regule como si el tercero hubiese obrado de buena fe.

D) BUENA FE DEL TERCERO Y MALA FE DEL DUEÑO DEL SUELO No regula expresamente esta opción el Código Civil. Parece procedente la aplicación del artículo 361, en cuanto que no distingue si el dueño del suelo tiene o no mala fe, sin perjuicio de la reparación de los daños y perjuicios que no queden cubiertos por las indemnizaciones preceptuadas.

E) EMPLEO DE MATERIALES AJENOS Regula este supuesto el artículo 360, cuando es el dueño del suelo quien los utiliza al realizar, por sí o por otro, plantaciones, construcciones u obras. Cuando la restitución puede hacerse sin menoscabo de la obra, el dueño de los materiales conserva su derecho y puede retirarlo. Mas, cuando ello no es posible, ese dueño los pierde y los hace suyos el dueño del suelo, consumándose así una pérdida del dominio, y el ex dueño de los materiales sólo tiene un derecho de crédito dirigido a obtener el abono de su valor, y una pretensión de indemnización de daños y perjuicios, para el caso de que hubiese habido mala fe. Cuando es un tercero el que utiliza los materiales ajenos para construir en terreno de otro, el artículo 365 preceptúa que si es de buena fe, el dueño del terreno deberá responder de su valor subsidiariamente y en el solo caso de que el que los empleó no tenga bienes bastantes. Pero no tendrá lugar esta responsabilidad subsidiaria si hay mala fe al construir y se utiliza la facultad del artículo 363. Además, se aplican las siguientes reglas: o El titular de los materiales tiene derecho a retirarlos siempre que por ello no se menoscabe o perezca la obra del tercero. o Caso contrario, tendrá derecho a que se le abone su valor por el constructor, respondiendo de esta obligación el dueño del suelo. Además, interviniendo mala fe en su utilización, aquél responderá de daños y perjuicios. o La responsabilidad del dueño del suelo opera en función de que, por razón de las normas sobre la accesión se haga propietario de lo construido, plantado o sembrado. Cesa su responsabilidad si exige la demolición de la obra o arranque de la plantación o siembra, porque entonces no hay enriquecimiento suyo.

o El artículo 365 se refiere exclusivamente a las relaciones entre dueño del suelo y titular de los materiales. Si en función de su responsabilidad los ha abonado el primero, le queda contra el que los utilizó una acción de repetición, que se traducirá en una rebaja de lo que haya de pagar para hacerse dueño de lo plantado, sembrado o edificado.

❑ LA CONSTRUCCIÓN EXTRALIMITADA

Trata de determinar cuál es el juego de la autonomía privada en la creación de los derechos Según doctrina del Tribunal Supremo, cuando el edificio construido únicamente en parte del suelo ajeno posee un mayor valor e importancia que el suelo invadido, se invierte el principio de superficies solo cedit. Se estima entonces que el edificio es lo principal y el terreno lo accesorio. En este caso, se otorga al constructor la facultad de adquirirlo mediante el pago de su precio, aunque habrá de abonar además el quebranto o menoscabo económico que repercuta sobre el resto de la segregación que haya de efectuar en suelo ajeno, como consecuencia necesaria del principio de equidad. El Tribunal Supremo ha determinado también que, dado que el condenado es el edificante, si éste ha venido vendiendo los pisos y locales del edificio a terceros, éstos son compradores de buena fe, no edificantes, por lo que están exentos de responsabilidad. Este criterio es aplicable si la construcción es indivisible, por lo que en otro caso, en concreto en el de las plantaciones y siembras, rigen las normas sobre accesión normal. La jurisprudencia sobre construcciones extralimitadas presupone que el edificante es de buena fe. Por tanto, si el constructor obrara de mala fe, entrarían en función los artículos 362 y 363 a favor del dueño del suelo de buena fe, aunque habría que tener en cuenta siempre el principio de la equidad. Si concurriese mala fe en ambos sujetos, cabría una aplicación de la doctrina general sobre la construcción extralimitada por analogía de la situación con la del artículo 364.

❑ LA ACCESIÓN INMOBILIARIA NATURAL

Es tradicional incluir dentro de la teoría de la accesión el estudio de la ordenación jurídica de los problemas a que da lugar la mutación originada en los predios por obra de las aguas en general, y así lo hace el Código Civil.

A. Aluvión. Se denomina aluvión al arrastre de tierra, légamo y otras sustancias que el curso normal de un río lleva consigo, y que provoca erosión en unas tierras y sedimentación en otras. Según el artículo 366, el acrecentamiento pertenece al predio que lo recibe.

B. Avulsión. La avulsión es una brusca mutación de tierras por efecto de una fuerza extraordinaria. Dice el artículo 368 que el dueño de la finca a que pertenecía la parte segregada conserva la propiedad de ésta. Si la corriente arranca y transporta árboles, el artículo 369 autoriza a sus propietarios a reclamarlos en el plazo de un mes del dueño de la heredad a que van a parar, transcurrido el cual, éste adquiere su propiedad. En caso de reclamación, habrán de abonarse los gastos ocasionados para recogerlos o ponerlos en lugar seguro. C. Cauce abandonado. Preceptúa el artículo 370 que los cauces de los ríos abandonados por variar naturalmente el curso de las aguas, pertenecen a los dueños de los terrenos ribereños en toda la longitud respectiva a cada uno. Si el cauce separaba heredades de distintos dueños, la nueva línea divisoria correrá equidistante de unas y otras. D. Variación del curso de un río. Dice el artículo 372 que cuando en un río navegable y flotable, variando naturalmente de dirección, se abre un nuevo cauce en heredad privada, el cauce entrará en el dominio público. El dueño de la heredad lo recobrará siempre que las aguas vuelvan a dejarlo seco. Debe interpretarse que se refiere a todas corrientes, continuas o discontinuas. E. Terrenos descubiertos o inundados. Según el artículo 367, no se adquieren los terrenos descubiertos por la disminución natural de las aguas por los dueños de las heredades confinantes con estanques o lagunas, ni se pierden los que se inunden en las crecidas extraordinarias. F. Formación de islas. Las islas que se formen en los mares adyacentes a las costas de España y en los ríos navegables y flotables, pertenecen al Estado, dice el artículo 371 del Código Civil. El artículo 5 de la Ley de Costas de 1988 completa este precepto, precisando que son las islas que estén formadas o se formen por causas naturales. En cambio, para las que se formen por sucesivas acumulaciones de arrastres superiores en otros ríos, el artículo 373 preceptúa que pertenecen a los dueños de las márgenes u orillas más cercanas, o los de ambas márgenes si la isla se hallase en medio del río, dividiéndose entonces longitudinalmente por la mitad. Si se forma hacia ambas márgenes, será por completo dueño de ella el de la margen más cercana. Las islas formadas cuando la corriente de un río se divide en brazos dejando aislada una heredad o parte de ella, son del propietario de la misma (art. 374). G. Accesiones marítimas. Están reguladas en la Ley de Costas de 29 de julio de 1988 y su Reglamento de 1 de diciembre de 1989.

❑ LA ACCESIÓN MOBILIARIA

La unión de cosas muebles la delimita el artículo 357 CC al decir cuando dos cosas muebles, pertenecientes a distintos dueños, se unen de tal manera que vienen a formar una sola. La jurisprudencia del Tribunal Supremo señala que el todo formado ha de ser inseparable, o bien que la separación produzca un grave detrimento, o bien que si se distinguen las cosas, no

pueden separarse volviéndolas al estado primitivo sin perjudicar su naturaleza. Por tanto, si las cosas unidas pueden separarse sin detrimento, no existe accesión y los dueños respectivos tienen la facultad de exigir la separación conforme establece el artículo 378.

❖ Criterio legal. El Código Civil distingue si las cosas unidas son o no separables: si son separables sin detrimento, cada propietario tiene la facultad de pedir la separación (artículo 378.1º). Si no lo son, sigue el principio de que lo accesorio sigue lo principal, y es necesario establecer los criterios sobre la accesoriedad: 1. Destino económico de las cosas: la relación de accesoriedad se determina atendiendo, en primer lugar, a este criterio. El Código califica como accesoria la cosa que se une a otra para su adorno, uso o perfección (artículo 376) El artículo 378.2º introduce una corrección al criterio del artículo 376 diciendo que cuando la cosa unida para el uso, embellecimiento o perfección de otra, es mucho más preciosa que la cosa principal, el dueño de aquélla puede exigir su separación, aunque sufra algún detrimento la otra a la que se incorporó. Por tanto, el dueño de la cosa accesoria tiene facultad para destruir los efectos producidos siempre que no ocasione daños a la otra o que éstos sean de escasa importancia. (Picazo dice que preciosa es sinónimo de valiosa). 2. Valor pecuniario de la cosa: en defecto del criterio anterior, seguirá este criterio regulado en el artículo 377 CC, que habla del objeto de más valor, y si lo tienen igual, el de mayor volumen. 3. Por último, el Código señala que en la pintura y escultura, en los escritos, grabados y litografías, se considerará accesoria la tabla, el metal, la piedra, el lienzo o el pergamino. (artículo 377.2º) Sin embargo, deberá aplicarse por analogía el criterio del párrafo 2º del artículo 378, para evitar resultados absurdos (por ejemplo, el empleo de un papel rarísimo para hacer un dibujo deleznable). ❖ Unión por el dueño de la cosa principal. Si ha actuado de buena fe, hace suya la cosa indemnizando al de la cosa accesoria su valor (artículo 375). Por el contrario, si ha obrado de mala fe, el dueño de la cosa accesoria puede optar entre que se le pague su valor o que la cosa de su pertenencia se separe aunque para ello haya que destruir la principal. en ambos casos habrá lugar a la indemnización de daños y perjuicios (artículo 379). La mala fe no destruye el juego inicial del principio de que lo accesorio sigue a lo principal, sino que faculta para destruir sus efectos. Si también ha existido mala fe en el dueño de la cosa accesoria, se regirá la sietuación jurídica por las reglas de la unión de buena fe (artículo 379.3º). ❖ Unión por el dueño de la cosa accesoria.

Si en la unión no ha habido mala fe, se aplica el principio rector de que pierde la propiedad en beneficio del propietario de la principal, indemnizando éste su valor (artículo 375). Sin embargo, si ha obrado de mala de, pierde la cosa incorporada sin ningún derecho de reclamar su valor y, además, ha de indemnizar al dueño de la cosa principal los perjuicios que haya sufrido. Si también ha existido mala fe en el dueño de la cosa principal, se determinarán los derechos respectivos de la forma dispuesta para el caso de haber obrado de buena fe (artículo 379.3º). ❖ Contenido de la indemnización. El artículo 380 CC determina que la indemnización consistirá en la entrega de una cosa igual en especie y valor, y en todas sus circunstancias, a la empleada, o bien en el precio de ella, según tasación pericial. Esta regla no sustituye a la obligación de indemnizar los daños y perjuicios en los casos previstos.

❑ LA OCUPACIÓN: CONCEPTO, NATURALEZA JURÍDICA Y OBJETO

La ocupación es un modo de adquirir originario ya que el ocupante no deriva su título de ningún transmitente. Fue un modo de adquirir muy importante para los pueblos primitivos, aunque en los pueblos de civilización más avanzada tiene una aplicación reducida, no sólo porque restringe el número de cosas sin dueño, sino porque además las legislaciones tienen a atribuir al Estado la propiedad de los bienes abandonados o que carezcan de dueño. Nuestro Código Civil conoce la ocupación como modo de adquirir el dominio y lo incluye en el artículo 609 CC. El artículo 610 CC dice: Se adquieren por la ocupación los bienes apropiables por su naturaleza que carezcan de dueño, como los animales que son objeto de caza y pesca, el tesoro oculto y las cosas muebles abandonadas. Por tanto, la ocupación es un modo de adquirir el dominio de cosas apropiables por naturaleza que no tienen dueño, ya sea porque nunca lo tuvieron (res nullius), ya sea porque han sido abandonadas (res derelictae). La cosa debe estar dentro del tráfico jurídico y ser susceptible de sujeción al poder del ocupante. La adquisición del dominio se produce por la aprehensión material o por la sujeción al señorío de la voluntad del ocupante de las cosas que el ordenamiento jurídico considera susceptibles de ella. Por tanto, se basa en la toma de posesión y debe existir siempre a una voluntad de tener la cosa en nuestro poder. La capacidad para adquirir por ocupación se reconoce en los menores de edad e incapacitados, por extensión del artículo 433 CC. Sin embargo, un sector de la doctrina opina que, aunque no

se necesita la misma capacidad que para celebrar un negocio jurídico, si se requiere al menos la capacidad de entender, ya que la ocupación implica un animus adquirendi (Picazo no está de acuerdo, porque la adquisición de la propiedad es obra de la ley, no ex voluntae). Los bienes que pueden ser objeto de ocupación están enumerados en el artículo 610 CC a modo de ejemplos: -

La caza y la pesca: el artículo 610 enumera la caza y la pesca como modo de adquirir animales por ocupación, aunque el artículo 611 dice que se este derecho se regirá por leyes especiales. Esta legislación se caracteriza por la fuerte intervención de la Administración.

-

El enjambre de abejas: el artículo 612 dice que el propietario de un enjambre de abejas tendrá el derecho a perseguirlo sobre el fundo ajeno, indemnizando al poseedor de éste el daño causado. Si estuviere cercado, necesitará el consentimiento del dueño para penetrar en él. Cuando el propietario no haya perseguido, o cese de perseguir el enjambre dos días consecutivos, podrá el poseedor de la finca ocuparlo o retenerlo. Por tanto, las abejas nos se hacen nullius inmediatamente, sino que es necesario que no se persigan durante dos días consecutivos. Con respecto al permiso requerido cuando el fundo está cercado, hay que entender que no ha de ser el permiso del dueño del fundo, sino el permiso de quien lo esté disfrutando (por ejemplo, el arrendatario). En caso de negarse a que penetre, se aplicará el artículo 22.2 de la Ley de Caza por analogía y tendrá la obligación de coger el enjambre y entregárselo al perseguidor.

-

Las palomas, conejos y peces: el artículo 613 dice que las palomas, concejos y peces, que de su respectivo criadero pasaren a otro perteneciente a distinto dueño, serán propiedad de éste, siempre que no hayan sido atraídos por medio de algún artificio o fraude. La palabra criadero denota el levantado por la mano del hombre con el intento de explotar los animales susceptibles de aprovechamiento, pero en modo alguno los criaderos naturales (una charca).

-

Objetos arrojados al mar o que el mar arroje: el artículo 617 se remite a lo dispuesto por leyes especiales en cuanto a los derechos sobre estos bienes. En general, sólo cabe ocupación de las cosas abandonadas en la mar o arrojadas por ella en la costa que sean productos de la misma mar. (Conchas, plantas y mariscos, etc.).

❑ EL HALLAZGO

Los artículos 615 y 616 del Código Civil regulan el régimen jurídico del hallazgo de cosas muebles, dentro de la normativa de la ocupación. a. En virtud del artículo 615.1º, quien encuentre una cosa mueble, que no sea tesoro, debe restituirla a su antiguo poseedor. Si no se conociera quién es, se dispone la obligación de consignarla inmediatamente en poder del alcalde del pueblo donde se hubiese encontrado

(por tanto, no hay obligación de averiguar quién es). El alcalde, por su parte estará obligado a conservar la cosa y publicar el hallazgo en la forma acostumbrada. b. La cosa ha de conservarse y custodiarse hasta dos años después de la segunda publicación. El Código Civil ordena que se anuncie el hallazgo durante dos domingos consecutivos. c. Si no puede conservarse sin deterioro o sin hacer gastos que disminuyan su valor notablemente, se venderá en pública subasta después de que hubiesen pasado ocho días desde el segundo anuncio sin presentarse dueño. Y entonces en lugar de la cosa, será el precio pagado el que queda depositado. d. Si al cabo de dos años no se ha presentado para reclamar la cosa el dueño, se adjudicará la cosa al hallador o el precio obtenido en la subasta, en su caso. Si se presenta, se le entregará al dueño. Tanto el dueño como el hallador, en su caso, estarán obligados a abonar los gastos que hayan podido realizarse para la conservación de la cosa. Antes del transcurso de dos años, el hallador tiene una serie de derechos: en primer lugar, el derecho a adquirir la propiedad de la cosa o el precio obtenido en subasta. En segundo lugar, el derecho a la recompensa. En el primer supuesto, la condición que perfeccionará la adquisición del hallador es que no se presente el dueño durante esos dos años. En el segundo, la condición que perfeccionará la recompensa es que el dueño se presente. Estos derechos eventuales son de naturaleza patrimonial, transmisibles y embargables. El derecho a la recompensa está establecido en el artículo 616 CC. Según el precepto, el propietario que se presentare a tiempo está obligado a abonar al que hubiese hecho el hallazgo la décima parte de la suma o el precio de la cosa encontrada. Cuando el valor del hallazgo excediese de 2000 pesetas, el premio se reducirá a la vigésima parte en cuanto al exceso. La cuantía de la recompensa se estima siempre como la mínima. Si el dueño ofrece una mayor, deberá tomarse ésta y no la legal. Por último, cabe señalar que el hallazgo se diferencia de la ocupación. La ocupación procede cuando la cosa, ya sea por su naturaleza o por las circunstancias en que se encuentra, se presume res nullius o abandonada. En cambio, el hallazgo recae sobre cosas que no poseen estas características (ser nullius o estar abandonada). Es por esto por lo que todo el que encuentre y tome posesión de una cosa mueble que razonablemente pueda reputar pedida debe cumplir con la obligación del artículo 615 del Código Civil.

❑ EL TESORO

El tesoro está sometido a un régimen especial en el Código Civil. el artículo 610 dice que es susceptible de ocupación y el artículo 614 que el que por casualidad descubriere un tesoro oculto en propiedad ajena, tendrá el derecho que le concede el artículo 351.

El artículo 352 CC proporciona la definición legal de tesoro y dice que es el depósito oculto e ignorado de dinero, alhajas y otros objetos preciosos, cuya legítima pertenencia no conste. Esta ignorancia puede ser del depósito, o del lugar de su emplazamiento. La jurisprudencia del Tribunal Supremo suele tener en cuenta su antigüedad. Que su legítima pertenencia no conste quiere decir que ya no sea posible saber quién es el dueño, pero no que sea nullius. El Tribunal Supremo ha declarado que la falta de constancia de la legítima pertenencia se da también cuando es conocida la identidad del dueño originario, pero la excesiva lejanía en el tiempo haga prácticamente imposible (por las intermedias transmisiones hereditarias) conocer quiénes son los sucesores del referido dueño originario. El tesoro pertenece al propietario del terreno en que se halla, aunque no es requisito necesario que se encuentre “enterrado” en el terreno. Si el descubrimiento se hizo por casualidad en un terreno ajeno o en propiedad del Estado, la mitad de su valor será para el descubridor. Por tanto, según jurisprudencia del TS, se establece una copropiedad. Sin embargo, si no lo halló por casualidad, la totalidad del valor será para el propietario del terreno donde se encontrara. Si el objeto donde se descubrió está sujeto a derechos reales a favor de personas distintas del propietario, sus titulares no se colocan, a los efectos de recibir el valor del tesoro, en el puesto del propietario, a excepción de la enfiteusis. Como el tesoro se adquiere por ocupación, en virtud del artículo 610 CC, no basta haberlo visto o percibido, sino que es necesario su toma en posesión o la sujeción a la voluntad del descubridor, como cualquier objeto mueble abandonado. Por último, se le reconoce al Estado (artículo 351.3º CC) el derecho de adquirir el tesoro por su justo precio cuando los efectos descubiertos sean interesantes para las Ciencias y las Artes, que se distribuirá por mitad entre el propietario y el descubridor. La expropiación forzosa de estos objetos está sometida a la legislación de expropiación forzosa. La legislación administrativa sobre el patrimonio histórico-artístico se encuentra en los artículos 40 a 45 de la Ley 16/1985, fundamentalmente.

TEMA 6: LA COMUNIDAD DE BIENES DERECHO CIVIL IV ▪ ▪ ▪ ▪

Concepto y tipos Principios rectores El contenido de la situación de la comunidad La extinción de la comunidad. La división de cosa común

❑ CONCEPTO Y TIPOS

CONCEPTO: el Cc regula la comunidad de bienes en el Título III “De la comunidad de bienes” del Libro Segundo “De los bienes, de la propiedad y de sus modificaciones”. El art. 392 Cc establece que “hay comunidad cuando la propiedad de unan cosa o un derecho pertenece pro indiviso a varias personas”. Existe comunidad de bienes cuando la propiedad o cualquier otro derecho sobre una cosa pertenece a varias personas y también cuando hay situación de cotitularidad de una masa patrimonial. Históricamente la situación de cotitularidad se organiza en torno a dos esquemas: • COMUNIDAD ROMANA O POR CUOTAS.- sistema que tiene su origen en una concepción individualista del mundo, en la cual se da preeminencia al derecho individual y la situación de comunidad es algo incidental, transitorio y desventajoso: la forma óptima de explotación de un bien es de forma individual. Supone el reconocimiento de un derecho o poder exclusivo al copropietario, que tiene su medida en la cuota, que es abstracta y esencial. El carácter transitorio y desventajoso de la comunidad exige otorgar un poder a cada uno de los comuneros en virtud del que puede llegar a poner fin a la propiedad. La regulación fundamental de nuestro Cc sigue el esquema de la comunidad romana: reconocimiento de cuotas, plena propiedad de cada codueño sobre ellas y libre ejercicio de la acción divisoria. • COMUNIDAD GERMÁNICA O SIN CUOTAS: parte de la concepción del mundo con preeminencia de la colectividad sobre el individuo. La comunidad es permanente, estable y ventajosa. La situación de comunidad se funda en una previa relación (jurídica, familiar...) que explica su existencia. ¿Ejemplos en nuestro derecho? La doctrina ha afirmado que nos encontramos ante la idea de comunidad germánica en los casos de: a) la sociedad de gananciales es similar, porque hay relación plena, que es el matrimonio; b) comunidad hereditaria antes de la partición; c) las comunidades vecinales y aprovechamientos comunales tales como el monte que pertenece a todos los vecinos de un pueblo, es decir, montes en mínimo común (Ley 55/1980, de 11 de noviembre, de montes vecinales en mano común.). Según Díez Picazo únicamente lo serían plenamente los dos últimos supuestos.

❑ PRINCIPIOS RECTORES

Está pensado para las situaciones de copropiedad en el derecho de propiedad, pero es una regulación aplicable a cualquier situación de cotitularidad en un derecho subjetivo, ya sea derecho de crédito o real. Es una regulación de carácter subsidiario, pues sólo se aplica en defecto de otras reglas determinadas por los comuneros o en caso de que no exista una regulación específica (392.2 CC).

La regulación del CC se basa en la comunidad romana, y por tanto, en la existencia de cuotas.

Presupuestos de la comunidad de bienes: •

Pluralidad de sujetos (personas físicas o jurídicas).

•

Identidad del derecho subjetivo, cuya titularidad pertenece a varios sujetos (por eso no es común cuando una cosa está dada en usufructo, porque hay pluralidad de sujetos, pero no son titulares de derechos subjetivos distintos).

•

Unidad de objeto.

•

Indivisión del derecho común: el derecho subjetivo ha de estar indiviso, es decir, el derecho pertenece a varios por cuotas. Es lo que se conoce como proindiviso.

Hay una teoría que explica este asunto, entre otras tantas, ¿pero destaca la de la propiedad plurinaria? Total. Explica el fenómeno de la comunidad de bienes: •

Cada copropietario es titular de un derecho pleno que recae sobre toda la cosa y cuyo contenido es cualitativamente igual que el que tiene el propietario único de la cosa.

•

La concurrencia de propietario: limita en ejercicio de su derecho, que se divide por la cuota, es decir, la cuota es medida y límite del ejercicio de los derechos que cada partícipe tiene sobre la cosa.

•

De esta forma, la comunidad es una forma de organizar estos límites.

❑ EL CONTENIDO DE LA SITUACIÓN DE LA COMUNIDAD

La situación de comunidad otorga facultades, objetos y cargos a los comuneros, para cuyo estudio es útil distinguir varios planos: •

Facultades y objetos de los copropietarios sobre la totalidad de la cosa común.

•

Facultades del propietario sobre la cuota que posee. En ambos casos es importante el sentido de la cuota. Esta cuota abstracta e ideal no concreta que explica que la cosa esté todavía sin dividir. En materia de suelo, la ley indica que cada comunero tiene una cuota distinta a la de los demás, salvo que se demuestre lo contrario. La cuota sirve para determinar las ventajas y desventajas que proporciona la cosa. Se sigue para ello un criterio de proporcionalidad.

Facultades y objetos de cada propietario sobre la totalidad de la cosa común •

Uso y disfrute (394 Cc): cada partícipe puede servirse de la cosa común respetando de tres límites:

o El empleo de la cosa conforme a su destino económico. o El uso individual no perjudique al interés de la comunidad o No impida a los copartícipes utilizarlas según su derecho Es difícil de conseguir, y para ello se organiza el uso teniendo en cuenta que el límite individual se marca al margen de la cuota. Dos hipótesis: •

que sea posible el uso simultáneo de la cosa (cabe el uso parcial de la cosa que ya sí vendrá determinado por la cuota), o

•

que no sea posible el uso exclusivo, sin excluir del uso a los demás.

Hay que acudir a un sistema que respete el principio de igualdad y de proporcionalidad (determinado por la cuota). Ejmploe: en base a criterios de reparto, uso alternativo de distinto copropietario. •

Conservación y mejora de la cosa común. Hay que distinguir los actos necesarios y voluntarios que traen los gastos voluntarios y necesarios. o

Los actos necesarios son aquellos obligados para mantener la cosa y evitar su deterioro o perecimiento por el uso o el paso del tiempo: actos de conservación (evitar que la cosa sufra daños) o reparación.

o

Los actos voluntarios se realizan sobre la cosa pero no hay necesidad de realizar mejoras. Se diferencia entre: ▪

útiles: destinadas a dar más utilidad a la cosa, y

▪

de lujo o recreo: destinadas a dar ornato a la cosa.

Todos los copropietarios están obligados a contribuir a la conservación de la cosa común en proporción a su cuota; Art. 393 Cc “El concurso de los partícipes, tanto en los beneficios como en las cargas, será proporcional a sus respectivas cuotas.” Art. 395 Cc “Todo copropietario tendrá derecho para obligar a los partícipes a contribuir a los gastos de conservación de la cosa o derecho común. Sólo podrá eximirse de esta obligación el que renuncie a la parte que le pertenece en el dominio.” Cabe la posibilidad de que un propietario se exonere de los mismos renunciando al derecho de copropiedad sobre la cosa: renuncia liberatoria. Su cuota pasa a aumentar la cuota de los otros copropietarios, que a su vez se hacen en sus gastos. •

Actos de administración y mejor disfrute (art. 398 Cc): analizaremos las decisiones que los comuneros van a tomar en relación con los actos de conservación, uso y disfrute y mejora, es decir, actos de administración.

La regla básica es el 398 Cc: la idea es que los actos de administración y mejor se adoptan por acuerdo, decidido por la mayoría de las cuotas. No obstante, se exige deliberación previa al acuerdo que se adopta. En la práctica, suele acudirse al notario para la toma de decisiones para evitar la conflictividad. Cuando no es posible el acuerdo se acude al juez. •

Alteraciones: art. 397 Cc “Ninguno de los codueños podrá, sin consentimiento de los demás, hacer alteraciones en la cosa común, aunque de ellas pudieran resultar ventajas para todos.”

•

Actos de disposición: aquellos actos por los que se acuerda la enajenación de todo el derecho o bien el gravamen de todo el derecho (no de las cuotas individualmente), o bien aquellos que suponen una modificación sustancial física de la cosa se exige la unanimidad de los comuneros. Tanto la enajenación de todo el derecho como la constitución del gravamen sobre la cosa común constituyen una alteración del régimen de la cosa común.

•

Actos de defensa de la cosa: no se recoge en CC. La jurisprudencia y la doctrina indican que cada comunero puede actuar en representación de la comunidad para la defensa del derecho común sin contar con los demás tanto como demandante como demandado.

Facultades y objetos del propietario sobre la cosa que posee Al estar inspirado el derecho español en el romano cada copropietario tiene un poder exclusivo sobre su cuota ideal que le permite enajenarla y gravarla como crea conveniente (art. 399 Cc), de forma que la introduce en el tráfico jurídico. En el derecho romano se entendía que todo copropietario tenía posibilidad de poner fin a la comunidad. Se permite, en primer lugar, la posibilidad de enajenar la cuota pero, al mismo tiempo, la enajenación plena del derecho del comunero determina la atribución de un derecho de retracto a favor de todos los demás partícipes, cuando la cuota sea enajenada a un extraño; éste derecho de retracto busca evitar conflictos con terceros cuando se enajena la cuota a un extraño. El establecimiento de este derecho de adquisición preferente obedece a uno de los principios rectores de la comunidad: el de acabar cuanto antes con tal situación. Para ejercitar poder ejercitar el derecho de retracto se exige: • Tercero desconocido. • Transmisión onerosa. El retracto se puede realizar en proporción a sus cuotas.

❑ LA EXTINCIÓN DE LA COMUNIDAD. LA DIVISIÓN DE COSA COMÚN

La extinción de la comunidad puede producirse por distintos motivos, por ejemplo: •

Pérdida de la cosa;

•

Consolidación o reunión en una sola mano de los diversos derechos;

•

Renuncia de todos los comuneros;

•

Extinción como consecuencia del ejercicio de los propietarios de un derecho conocido como poder de división.- art. 400 Cc “…Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común.”, facultad del copropietario de poner fin a la cosa común, decisión imprescindible (1965 CC), y acción irrenunciable.

La división de la cosa común significa extinción de la comunidad. El párrafo 2º del art. 400 considera válido el pacto de conservar la cosa indivisa, siempre que sea por tiempo determinado y que este tiempo no exceda de diez años, pero no prohíbe que pueda prorrogarse por nueva convención, ni tampoco hay argumentos para rechazar sucesivas prórrogas. Aun existiendo pacto, si media justo motivo debe de poderse pedir la división. Hay un supuesto en que la acción de división no cabe: a.

caso en que, de hacerse la división la cosa perdería su uso (401 CC);

b.

cuando la cosa es esencialmente indivisible por naturaleza; la comunidad funcional, de forma que para que la cosa sea útil debe actuarse en la comunidad. También se conoce como la comunidad de destino.

➔ Procedimiento para ejercitar la acción de división Según el art. 402 Cc “La división de la cosa común podrá hacerse por los interesados, o por árbitros o amigables componedores nombrados a voluntad de los partícipes.” Es evidente, aun cuando no está aludido, la posibilidad de un ejercicio judicial. Por tanto, distinguimos •

Procedimiento negocial o convencional. Todos los comuneros se ponen de acuerdo en cómo hacer la división por medio de contrato para poner fin a la comunidad.

•

División colateral: cuando los propietarios encargan a un experto (arbitrador) para que haga la división.

•

División judicial: el juez divide por sentencia, para fijar cómo se hace la división.

➔ Forma de hacer la división. •

división material, física, in natura, in especie: sólo cabe cuando es posible la división o troceamiento físico de la cosa. Una modalidad de esta división es cuando la cosa es un edificio que se puede dividir en pisos: constituir una propiedad horizontal que pone fin a la comunidad de bienes. Se trata de una división material, aunque exija una operación jurídica.

•

división económica (404 y 1062 CC): cosa que no se puede dividir, sino perecería por ser esencialmente indivisible o sin serlo perdería mucho valor. Es un supuesto distinto al excepcional de acción de división, porque en ese caso se perdería el uso de la cosa. Valoramos la cosa y se da el equivalente económico a la cuota de cada comunero en caso de que haya acuerdo. Si no hay acuerdo: subasta, y con el dinero se reparte entre cada comunero proporcionalmente la cuota económica.

➔ Naturaleza de la división.- los civilistas discuten si • Se trata de un acto traslativo, es decir, como si la comunidad vendiese al comunero la cuota que se adquiere con la división. El problema es si el trozo está hipotecado hay conflictos. • Se trata de un acto declarativo, de forma que en la división se declara un derecho en el comunero que ya tenía. La forma intermedia: acto de disposición patrimonial (exige unanimidad) que pone fin a la comunidad y modifica el derecho de cada comunero. ➔ Efectos frente a terceros: la división no puede perjudicar a terceros. Los acreedores de los comuneros pueden intervenir en la división e impugnarla cuando exista un fraude.

TEMA 7: LA PROPIEDAD HORIZONTAL DERECHO CIVIL IV 9. Los conjuntos inmobiliarios: concepto y elementos. La llamada propiedad separada. 10. La propiedad horizontal: Concepto y naturaleza jurídica 11. Constitución del régimen de propiedad horizontal. El título constitutivo 12. Elementos privativos y elementos comunes. La cuota de participación. 13. Derechos y obligaciones de los propietarios 14. Órganos de gobierno de la propiedad horizontal 15. Extinción de la propiedad horizontal

CONCEPTCARACTERES Y CONTENIDO ❑ LOS CONJUNTOS INMOBILIARIOS: CONCEPTO Y ELEMENTOS. LA LLAMADA PROPIEDAD SEPARADA

Atendiendo a la realidad, hay supuestos de distintas fincas unidas entre sí por algo. Según un Congreso Registral de 1982, se define como situación que se da cuando existe pluralidad de fincas vinculadas por punto de conexión llamadas a pertenecer a una multiplicidad de personas que constituyen una unidad inmobiliaria sujeta a un mismo ordenamiento jurídico. Elementos: •

Elemento material: una pluralidad de fincas o unidades inmobiliarias del conjunto. Pueden ser: fincas edificadas: suponen una construcción (casa...); o no edificadas (parcela...).

•

Elemento personal o subjetivo: haya pluralidad de personas, es decir, las fincas son de distintas personas. No debe darse siempre de acto, sino que es una vocación de forma que las fincas están llamadas a ser de una pluralidad de sujetos. Requisito esencial para el conjunto inmobiliario.

•

Elemento ideal o jurídico: punto de conexión jurídica entre fincas: vinculación de fincas. El punto de conexión es difícil de determinar. Lo normal es la existencia de elementos o servicios comunes de forma que el conjunto de fincas las podemos reducir a la unidad. Si no hay elementos comunes, les vinculan objetos por razón de la cosa, es decir, por razón de la unidad mobiliaria (eje: los gastos comunes), también conocidos como obligaciones propter rem. Otras veces, el punto de conexión son limitaciones recíprocas o servidumbres establecidas en los estatutos del conjunto inmobiliario.

Sujeción a un mismo régimen jurídico de todo el sistema (límites, servidumbres, fincas...): se trata de una especie de estatuto privativo. Generalmente esta sujeción se realiza por medio de un estatuto. También se hace incluso porque lo dice la ley. La propiedad separada: derecho de propiedad cuyo objeto es una finca o unidad inmobiliaria que pertenece a un conjunto inmobiliario. Se hace una propiedad distinta de la de los demás propietarios del conjunto inmobiliario: consecuencias diversas. Se aplican las reglas de la propiedad pero en matices derivados del conjunto inmobiliario.

CLASES DE CONJUNTOS INMOBILIARIOS •

Urbanizaciones privadas: la unidad inmobiliaria es una parcela.

•

Propiedad horizontal: la unidad inmobiliaria es la edificación, es decir, algo tridimensional que tiene volumen. La ley de Propiedad Horizontal es de 1960. SE aplica a todos los supuestos de propiedad separada. ¿Cómo se aplica? (24.4 LPH): directamente, o supletoriamente, cuando los estatutos son insuficientes. Los complejos inmobiliarios privados engloban dos fenómenos (24.2.b): la suma de propiedad horizontal, es decir, agrupación de comunidades o macro comunidades. Las urbanizaciones privadas donde hay parcelas.

❑ LA PROPIEDAD HORIZONTAL: CONCEPTO Y NATURALEZA JURÍDICA

Se conoce con el nombre de propiedad horizontal a la que recae sobre las edificaciones construidas por pisos y sobre otros conjuntos residenciales. Se llama horizontal porque los pisos están superpuestos horizontalmente unos encima de otros. La propiedad horizontal abarca no sólo a piso o local objeto de propiedad separada del edificio, sino también a los elementos del mismo que sean necesarios para el adecuado uso y disfrute de aquel piso o local. Estos elementos se llaman elementos comunes. La propiedad sobre los elementos comunes consiste en una cuota de participación, que es inherente a la propiedad plena del piso o local y se caracteriza por: •

Es indivisible.

•

No puede ser objeto de gravamen, transmisión o embargo, independientemente de que el piso o local lo sea.

En cuanto a su naturaleza jurídica, no se trata de una copropiedad total, sino que, junto a la propiedad exclusiva de la parte privativa (el piso o local) existe la copropiedad de todos los propietarios respecto de los elementos comunes (el ascensor, portal, solar, etc.). La propiedad horizontal se rige: •

En primer lugar, por la Ley de Propiedad Horizontal (49/1960 modificada por la ley 8/1999) de manera eminentemente imperativa.

•

Por la voluntad de los interesados.

Por tanto, cada comunidad de propietarios podrá aprobar sus propios Estatutos y normas de régimen interior, junto a la ley y sin contradecirla. El artículo 396.1º del Código Civil dice que podrán ser objeto de propiedad los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública. Por tanto, esta característica es la que determina la aptitud para el nacimiento de la propiedad separada del piso o local respecto del edificio: la posibilidad de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública.

❑ CONSTITUCIÓN DEL RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL. EL TÍTULO CONSTITUTIVO Existen tres modalidades de constitución del régimen de propiedad horizontal: •

El propietario de un inmueble que, desde el proyecto inicial, lo divide en pisos y locales para enajenarlos separadamente y constituye el régimen de propiedad horizontal simultáneamente con la construcción material del edificio.

•

La constitución de un inmueble por una comunidad de propietarios del solar, con posterior división y adjudicación de pisos y locales a los comuneros.

•

La división de un inmueble en situación de copropiedad ordinaria. En este supuesto, a solicitud de cualquiera de los comuneros, la división podrá realizarse mediante la adjudicación de pisos o locales independientes, con sus elementos comunes anejos, en la forma prevista en el artículo 396 del Código Civil.

El título constitutivo es el que regula la comunidad de propietarios cuyo derecho de propiedad recae sobre propiedades separadas del edificio, y el que determina la aplicación de la Ley de Propiedad Horizontal. Los estatutos son producto de la autonomía de la voluntad, en todo lo que no sea reproducción de la LPH y sólo pueden desarrollarla en lo que ésta permita, dado su carácter imperativo. El TS ha determinado que la formulación de los estatutos no es requisito indispensable para que las diferentes propiedades separadas del edificio puedan ser objeto del tráfico jurídico. La Ley no exige que se otorguen en escritura pública, pero en la práctica se suele hacer para que, al inscribirse en el Registro de Propiedad, sean oponibles frente a terceros. Por tanto, los estatutos inscritos son oponibles a terceros. Estos terceros serán los adquirentes de propiedades separadas o titulares de derechos reales o personales. El artículo 5 de la LPH no dice quién ha de realizarlos, pero se deduce que puede ser obra del propietario único del edificio (cuando lo es de todas las propiedades separadas), o de los distintos propietarios de los inmuebles (cuando no todos pertenecen al mismo). Además, los estatutos se podrán otorgar una vez concluido el edificio, pero también cuando su construcción esté comenzada o con los pisos únicamente proyectados. El contenido que ha de tener el título constitutivo es: •

Descripción del inmueble en su conjunto, los servicios e instalaciones que cuente y las diferentes propiedades separadas.

•

Fijación de la cuota de participación que corresponda a cada piso o local.

•

De forma potestativa, se podrá acompañar de los Estatutos de la comunidad.

•

También de forma potestativa, pueden incorporarse al título constitutivo las normas de régimen interior. ❑ ELEMENTOS PRIVATIVOS Y ELEMENTOS COMUNES. LA CUOTA DE PARTICIPACIÓN

Los elementos privativos de la PH: El artículo 396, párrafo 1º del Código Civil establece que la propiedad horizontal tiene como objeto de propiedad exclusiva el piso o local ubicado en un edificio que es susceptible de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública. Pero la LPH añade que el contenido de la propiedad no es sólo el espacio, sino también los elementos arquitectónicos e instalaciones de todas clases, aparentes o no, que exclusivamente sirvan al propietario, sí como el de los anejos que expresamente hayan sido señalados en el título constitutivo, aunque estén fuera del espacio delimitado (por ejemplo, el garaje, la buhardilla o el sótano). Los elementos comunes de la PH: La propiedad privativa lleva consigo una copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, necesarios para su adecuado uso y disfrute establecidos en el artículo 396 CC, como son el muro, cimentaciones, suelo, vuelo, cubiertas, balcones, etc. Ahora bien, estos elementos comunes pueden ser de uso privativo de una o varias propiedades, si así se expresa en el título consultivo (por ejemplo, las terrazas que sirven de cubierta al edificio). Los elementos comunes pueden serlo por dos motivos: •

Por naturaleza: son necesarios para el uso y disfrute de los pisos o locales. Por ejemplo, el portal.

•

Por destino: son los que, pudiendo ser de propiedad privativa, no se expresa así en el título constitutivo, están destinados al servicio común. La ley los define como un piso o local determinado (es decir, que puede ser objeto de una propiedad privativa) que intencionadamente se ha dejado en pro indivisión para el servicio o utilidad común de todos los propietarios. Por ejemplo, la casa del portero.

La cuota de participación: El artículo 5 de la LPH obliga a que en el título constitutivo de la propiedad horizontal se fije la cuota de participación correspondiente a cada piso o local. Ésta se establecerá en relación con el valor total del inmueble y referida a centésimas del mismo y servirá para determinar la participación en cargas y beneficios por razón de la comunidad. Las mejoras o menoscabos en cada piso o local no alterarán la cuota atribuida. La cuota no representa, por tanto, la participación del propietario en la copropiedad. Expresa, activa y pasivamente, como módulo para cargas, el valor proporcional del piso y de lo que se

encuentre unido a él en el conjunto del inmueble. De esta forma, el inmueble, al tiempo que se divide en pisos o locales, se divide económicamente en fracciones o cuotas. La cuota es una referencia importante para la adopción de acuerdos por la junta de propietarios. Es la medida en que el propietario ha de contribuir al pago de los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas, tributos y responsabilidades no susceptibles de individualización. Para la fijación de la cuota se atenderá, por imperativo legal a: •

La superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble.

•

Su emplazamiento interior o exterior.

•

Su situación.

•

El uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes.

La determinación de la cuota se puede llevar a cabo: •

Por el propietario (o propietarios) único del edificio al iniciar su venta por pisos.

•

Por acuerdo de todos los propietarios existentes (titulares de propiedades separadas).

•

Por laudo arbitral.

•

Por resolución judicial. En este caso, deberá ser resultado de un litigio surgido entre los propietarios por no ponerse de acuerdo para la fijación de las cuotas.

❑ DERECHOS Y OBLIGACIONES DE LOS PROPIETARIOS

Derechos: •

Derechos del propietario sobre las partes privativas: son las facultades de exclusión, goce y disposición. No obstante: o

Puede realizar obras y modificaciones siempre que no menoscabe la seguridad del edificio, su estructura, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario y siempre dar cuenta de tales obras al Presidente de la Comunidad.

o

Los actos de disposición que realice cada propietario deben recaer sobre el piso y conjuntamente sobre los elementos anejos e inseparables, así como el derecho de copropiedad respecto de los elementos comunes.

•

Derechos del propietario sobre las partes comunes: cualquier propietario tiene derecho a la utilización, conforme a su naturaleza, de todos los elementos comunes del edificio, sin que pueda enajenarlos o disponer de ellos por separado.

Deberes y obligaciones: La propiedad horizontal provoca que el derecho de propiedad sobre el piso o local no pueda equipararse al de una propiedad ordinaria. El primero está sometido a limitaciones no usuales en la segunda. Principalmente, se destaca la obligación de conservar el piso o local a fin de evitar daños a los demás o a los elementos comunes. •

Obligación del uso del piso o local de acuerdo con los Estatutos y con la Ley: dice el artículo 7.2 de la LPH que al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas. o

El Presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquier propietario, requerirá a quien realice las actividades prohibidas para el inmediato cese de las mismas. Si no lo hace, podrá iniciar las acciones judiciales procedentes.

o

Si el infractor persiste en su conducta, el Presidente, previa autorización de la junta de propietarios convocad al efecto, podrá entablar contra él la acción de cesación.

o

Si la sentencia es estimatoria podrá disponer, además de la cesación definitiva de la acción prohibida y la indemnización por daños y perjuicios que procedan, la privación del uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años.

o

Si el infractor no fuese el propietario, la sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento.

Por tanto, es potestativo del juez decretar la privación de uso o extinción de derechos del ocupante. •

Obligación de contribuir a los gastos comunes: se regula en el artículo 9 LPH. La obligación fundamental de todo propietario es la de contribuir, con arreglo a la cuota de participación, a los gastos generales para el sostenimiento, servicios y conservación del inmueble.

Desde el punto de vista procesal, se han arbitrados medidas para la satisfacción rápida de los créditos de la comunidad por gastos comunes. La LPH de 1999 ha obligado también a los propietarios a la creación de un fondo común, cuyo titular es la comunidad, al cual han de contribuir con arreglo a sus cuotas de participación y cuya cuantía nunca será inferior al 5% del último presupuesto ordinario. El fondo común se prevé para atender a obras de conservación y reparación de la finca y, potestativamente, para la suscripción de un seguro que cubra los daños causados en la finca, o de mantenimiento permanente del inmueble y de sus instalaciones generales.

•

Obligación de consentir que en su propiedad se lleven a cabo las reparaciones exigidas por el conjunto del inmueble (por ejemplo, la reparación de una bajante general) incluso permitiendo la entrada en su piso. ❑ ÓRGANOS DE GOBIERNO DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL

Los órganos de una comunidad de propietarios son los encargados de la gestión y organización. Pese a la existencia de estos órganos, la Ley no reconoce a las comunidades de propietarios como personas jurídicas. Sin embargo, para evitar su indefensión, la LPH reconoce a la comunidad de propietarios legitimación procesal, es decir, aptitud para comparecer en juicio. Los órganos de gobierno son: -

La junta de propietarios.

-

El Presidente y, en su caso, los vicepresidentes, el secretario y el administrador.

-

Se permite que en los estatutos, o por acuerdo mayoritario de la junta, puedan establecerse otros órganos de gobierno de la comunidad, sin que llo pueda suponer menoscabo alguno de las funciones y responsabilidades frente a terceros que esta Ley atribuyese a los anteriores. a. La junta de propietarios.

Es el órgano rector de la comunidad de propietarios. Conoce y decide en todos los asuntos de interés general para la comunidad, es decir, que no se refieran al ámbito estricto de la propiedad separada de los propietarios. Deberán asistir a la junta los propietarios, aunque se admite la representación voluntaria mediante escrito firmado por el propietario. Con respecto al nudo propietario, se entenderá representado por el usufructuario como norma general. Los propietarios que no hayan pagado todas las deudas con la comunidad, no las hubiesen impugnado judicialmente o hubiesen consignado judicial o notarialmente la suma adeudada, en el momento de iniciarse la junta, tendrán derecho de asistencia pero no de voto. La convocatoria la hace el presidente y, en su defecto, los promotores de la junta. Para esto se legitima a la cuarta parte de los propietarios, o a un número de éstos que representen el 25% de las cuotas de participación. La junta se reunirá por lo menos una vez al año para aprobar los presupuestos y las cuentas. A la celebración de la primera convocatoria deberá asistir la mayoría de los propietarios que representen la mayoría de las cuotas de participación. En la segunda convocatoria no hay sujeción a quórum. Para la adopción de acuerdos se exige voto afirmativo de:

•

Unanimidad para la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo o en los estatutos de la comunidad.

•

3/5 partes del total de propietarios que, a su vez, representen las 3/5 partes del total de las cuotas de participación para: o

Establecimiento o supresión de servicios comunes.

o

Arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignado un uso específico en el inmueble, siempre que haya consentimiento del propietario directamente afectado por el acuerdo.

•

1/3 de los propietarios y de las cuotas, para los acuerdos relativos a la instalación de infraestructuras comunes de telecomunicación.

•

Mayoría simple de propietarios y cuotas, en primera convocatoria, y mayoría simple de asistentes y cuotas presentes en segunda convocatoria para: o

Los restantes acuerdos.

o

Los acuerdos que afecten a cuestiones, obras o servicios que traten de suprimir barreras arquitectónicas, aún en el caso de que puedan implicar la modificación del título constitutivo o de los Estatutos.

Si no se logra la mayoría requerida en cada caso, tendrá que decidir el juez. La impugnación de los acuerdos se podrá realizar por las siguientes causas: -

Cuando los acuerdos sean contrarios a la ley o a los estatutos.

-

Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.

-

Cuando perjudiquen gravemente a algún propietario que no tenga obligación de soportarlo, o se hayan adoptado con abuso de derecho.

Tendrán legitimación activa para impugnar los acuerdos: -

Los propietarios que hayan votado en contra.

-

Los propietarios que hayan estado ausentes por cualquier causa.

-

Los propietarios que hayan sido privados indebidamente de su derecho de voto.

El propietario impugnante ha de estar al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la comunidad, o proceder previamente a la consignación de las mismas. La acción de impugnación tiene un plazo de caducidad de tres meses desde la adopción del acuerdo, pero si se trata de actos contrarios a la Ley o a los estatutos, el plazo de caducidad será de un año. Para los propietarios ausentes, el plazo se computará desde la comunicación del acuerdo en la forma prevista legalmente.

Por último, habrá que dar constancia de los acuerdos conforme de la forma en que indica la Ley, según la cual: todos los acuerdos de la Junta de Propietarios deberán reflejarse en un libro de actas diligenciado por el Registrador de la Propiedad en la forma en que reglamentariamente se disponga. a. El presidente. Es el que representa en juicio y fuera de él a la comunidad, en los asuntos que la afecten. Es elegido por los propietarios y entre ellos. Su nombramiento se hace por un año, salvo que los estatutos dispongan otra cosa, prorrogable tácitamente por períodos iguales. Puede ser removido en junta extraordinaria de propietarios convocada a tal efecto. b. El vicepresidente o vicepresidentes. Es un órgano de creación facultativa, tanto por los estatutos como por la junta, y se nombran del mismo modo que el presidente. Les corresponde sustituir al presidente en los casos de ausencia, vacante o imposibilidad, así como asistirlo en sus funciones en los términos que establezca la junta de propietarios. c. El administrador y el secretario. También son cargos facultativos. Si no existen, será el presidente quien ejerza sus funciones. Podrá ser administrador cualquier propietario o cualquier persona física con cualificación suficiente. También se podrán contratar corporaciones u otras personas jurídicas en los términos establecidos por el ordenamiento jurídico. Podrá ser secretario el administrador. Sus funciones son a custodia de los libros de actas de la junta y demás documentos de la comunidad. d. Duración de los cargos y remoción: La duración es de un año, salvo que se disponga otra cosa en los estatutos. Cabe la remoción por junta extraordinaria.

❑ EXTINCIÓN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL

La LPH prevé la extinción del régimen de propiedad horizontal en dos supuestos: 1. Por la destrucción del edificio, salvo pacto en contrario. Se estimará producida la destrucción cuando el coste de la reconstrucción exceda el 50% del valor de la finca al tiempo de ocurrir el siniestro, a menos que el exceso de dicho coste esté cubierto por un seguro. 2. Por conversión en propiedad o copropiedad ordinarias. En estos casos, los pisos o locales del edificio pasarán a ser de uno o de varios propietarios en pro indiviso.

TEMA 8: USUFRUCTO, USO Y HABITACIÓN DERECHO CIVIL IV 16. Concepto y función del usufructo 17. 18. 19. 20. 21. 22.

Constitución Sujetos y objeto del usufructo Contenido del usufructo Extinción del usufructo Usufructos especiales Los derechos reales de uso y habitación

CONCEPTCARACTERES Y CONTENIDO ❑ CONCEPTO Y FUNCIÓN DEL USUFRUCTO

Art. 467 → “el usufructo da derecho a disfrutar los bienes ajenos con la obligación de conservar su forma y sustancia, a no ser que el título de su constitución o la ley autoricen otra cosa.” El usufructo es un derecho real porque otorga a su titular una situación de señorío respecto de unos bienes, y por ello, engendra una situación especialmente protegida frente a terceros. El usufructo es el derecho real por el cual una persona puede disfrutar de una cosa ajena, esto es, poseer y obtener sus frutos o rendimientos. Desde el punto de vista de su función económica, el usufructo se constituye normalmente para atribuir las plenas facultades de disfrute a una persona, pero con carácter vitalicio o temporal, de manera que al cabo vuelvan a la propiedad. El usufructo es un derecho real limitado y de goce y del que podríamos resaltar dos caracteres fundamentales: •

temporalidad → El código limita la duración del usufructo a 30 años cuando el usufructuario sea una persona jurídica (art. 515) y si es una persona física, durante toda su vida (513.1º)

•

La restitución de la cosa a la finalización del usufructo, por ello el código exige la conservación de la cosa conforme a su naturaleza, sin que pueda alterar su forma y sustancia.

❑ CONSTITUCIÓN

El usufructo nace del negocio jurídico o de una disposición legal. El usufructo voluntario o negocial puede constituirse mortis causa o inter vivos, lo mismo a título gratuito que a título oneroso. (art. 468) La constitución inter vivos cabe que se lleve a cabo por vía de enajenación o por vía de retención, detracción o reserva. En el primer caso, el constituyente atribuye al adquirente el derecho de usufructo y conserva la propiedad. En el segundo caso, enajena la propiedad y se reserva el usufructo. La posible adquisición por prescripción del usufructo esta admitida por el art. 468.

❑ SUJETOS Y OBJETO DEL USUFRUCTO

Los sujetos Se llama usufructuario a la persona sobre la que recae el uso y disfrute de un objeto y su capacidad ha de ser suficiente en relación con el acto o contrato que sirva de título de constitución del usufructo. Para el propietario, la constitución de un usufructo es un acto de gravamen, lo que significa que ha de tener la capacidad necesaria para disponer sobre el objeto. Al propietario de un bien gravado con un usufructo se le llama nudo propietario. Las personas jurídicas pueden ser titulares de usufructos (art. 515) siempre que se limite su duración y no exceda de 30 años. Si se extinguiera antes del plazo la persona jurídica, también se extinguirá el usufructo. El usufructo puede constituirse a favor de una sola persona o de varias en cuyo caso puede realizarse de forma simultanea o sucesiva. Si la constitución es de forma simultánea (ej. dos tías carnales ceden a su sobrino a propiedad de un inmueble pero se reservan a su favor el usufructo), sobre el usufructo se da una comunidad ordinaria que se regirá por los arts. 392 y siguientes. Respecto a la duración, si del título constitutivo no se desprende otra cosa, el usufructo no se extinguirá hasta la muerte de la última persona que sobreviva. Se plantea el problema de saber si, mientras subsiste el usufructo, la cuota del ya fallecido acrece (beneficia) a los demás usufructuarios o, por el contrario, forma parte de la herencia de aquél. Generalmente entiende la doctrina que la cuota del fallecido no se integra en el caudal hereditario, a no ser que del título se deduzca otra cosa; por tanto, esto significa la subsistencia del usufructo pura y simplemente entre los sobrevivientes, dándose entre ellos un acrecimiento.

El objeto Tiene por objeto una o varias cosas, que lo mismo pueden ser inmuebles que muebles, siempre que se trate de cosas apropiables, que estén dentro del comercio y sean susceptibles de utilización y de disfrute. Es admisible el usufructo sobre bienes inmateriales, en la misma medida en que éstos pueden ser objeto de un derecho de propiedad especial. (ej. usufructo sobre una obra intelectual) Puede recaer sobre la totalidad de la cosa, sobre una parte de la misma, o sobre una cuota si la propiedad es de una pluralidad de personas.

Se admite también el usufructo de derechos siempre que estos no sean personalismos o intransmisibles. ❑ CONTENIDO DEL USUFRUCTO

Derechos y obligaciones del usufructuario Los derechos y obligaciones del usufructuario serán los que determine el título constitutivo de usufructo, en su defecto o por insuficiencia del éste, se observaran las disposiciones del Cc. (470). Es decir, el código tiene una función meramente supletoria respecto del acto o contrato por el que se constituya el usufructo.

Las obligaciones previas del usufructuario El usufructuario, antes de entrar en posesión de los bienes, está obligado a hacer inventario y a prestar fianza (491), si bien puede ser dispensado de estas obligaciones (493). Para llevar a cabo el inventario se ha de citar al propietario, haciendo tasar los muebles y describiendo el estado de los inmuebles. Además el usufructuario debe prestar fianza para garantizar el cumplimiento de sus obligaciones, teniendo que resultar suficiente para el nudo propietario. Si no es así tendrán que decidir los tribunales. Si el usufructuario no presta fianza el art. 494 concede al propietario un derecho de opción. Así podrá exigir que los inmuebles se pongan en administración, que los muebles se vendan, que los efectos públicos o títulos de crédito se conviertan en deuda pública, o se depositen en bancos, y que los capitales o sumas en metálico y el precio de enajenación de los bienes muebles se inviertan en valores seguros. Todas estas opciones deben adoptarse de acuerdo con el usufructuario o, en otro caso, por la autoridad judicial. Además establece el código que el propietario también podrá retener los bienes del usufructo en calidad de administrador, entregando al usufructuario su producto, previo descuento de la suma que se señale por el juez o por ellos mismos por esta administración. Aunque no se haya prestado fianza, el usufructuario podrá pedir, bajo simple caución juratoria, que se le entreguen objetos muebles necesarios para su uso, que se asigne habitación para él y su familia en una casa integrada en el usufructo y los instrumentos necesarios para la industria a que se dedique. Una vez que ha prestado fianza, el usufructuario tendrá derecho a todos los productos desde el día en que, conforme al título constitutivo, debió comenzar a percibirlos (496) La dispensa de la obligación de inventario y fianza puede realizarla tanto el nudo propietario como la autoridad judicial, tras demostrarle la ausencia del perjuicio y podrá realizarse tanto al

constituirse el usufructo como con posterioridad y en documento público, privado e incluso, de forma tácita.

La posesión, goce y disfrute del usufructuario El derecho a disfrutar de las cosas ajenas es la facultad fundamental del derecho de usufructo y abarca •

el aumento que reciba por accesión la cosa

•

las servidumbres que tengan a su favor y

•

todos los beneficios inherentes a la cosa (479)

Los deterioros que sufra por el uso no está obligado a su restauración, reparación o indemnización, salvo culpa o negligencia (481). En cuanto a la percepción de los frutos el código dispone que el usufructuario tendrá derecho a percibir todos los frutos naturales, industriales y civiles de los bienes usufructuados (art. 471). Los frutos naturales o industriales, pendientes al tiempo de comenzar el usufructo, pertenecen al usufructuario son que tenga obligación de abonar al propietario nada por los gastos de producción. Y los pendientes al tiempo de extinguirse pertenecen al propietario que está obligado a abonar los gastos con el producto de los frutos. Los frutos civiles se entienden percibidos por días y pertenecen al usufructuario en proporción al tiempo que dure el usufructo (472). Si hubiera arrendado los bienes y no hubiese terminado el arrendamiento al tiempo de terminar el usufructo, sólo percibirá la parte proporcional de la renta (474 y 473). El código establece algunas reglas especiales en los usufructos constituidos sobre el derecho a percibir una renta o pensión periódica o sobre los beneficios que diese una participación en una explotación industrial o mercantil y dispone que se repartirán como frutos civiles, es decir, se entienden percibidos día por día. Respecto a los arrendamientos concertados por el usufructuario, se resolverán al fin del usufructo, salvo el arrendamiento de las fincas rústicas que se considerará subsistente durante el año agrícola.

Mejoras En cuanto a la realización de mejoras, el usufructuario está autorizado para hacerlas, sean cuales sean, siempre que respete la forma y sustancia de la cosa (487).

Los límites del disfrute del usufructuario El código (467) obliga al usufructuario a conservar la forma y sustancia de la cosa usufructuada, y por ello buena parte del articulado del Cc impone a los sujetos del usufructo numerosas obligaciones de carácter meramente conservativo de los bienes que se resumen como sigue: a) Respecto del usufructuario: •

Deberá cuidar de las cosas dadas en usufructo como un buen padre de familia (497). Si el abuso produjese considerable perjuicio al propietario, podrá pedir que se le entregue la cosa, obligándose a pagar al usufructuario anualmente el producto líquido de la misma, descontados los gastos y el premio por su administración (520)

•

Esta obligado a hacer las reparaciones ordinarias que necesiten las cosas dadas en usufructo, considerando tales las que exijan los deterioros o desperfectos que procedan del uso natural de las cosas y sean indispensables para su conservación. Si no las hiciese tras ser requerido por el propietario, podrá éste realizarlas a su costa. (500)

•

esta obligado a avisar al propietario de la necesidad de reparaciones extraordinarias (501)

•

el abono de las cargas y los tributos cuando el gravamen sea sobre los frutos (504)

•

comunicar cualesquiera perturbaciones del derecho de nuda propiedad respondiendo, en su caso, de los daños y perjuicio como si hubieran sido causados por su culpa (511).

b) Respecto del nudo propietario: •

el abono del coste de las reparaciones extraordinarias (501)

•

el abono de los tributos e impuestos que se impongan directamente sobre el capitarl (bienes objeto del usufructo) (505)

Por último y respecto a la obligación de conservar la forma y la sustancia hay que hacer referencia a la facultad que otorga el código (503) al propietario de modificar el destino agrícola de las fincas rústicas durante el usufructo.

Los poderes dispositivos del usufructuario El usufructuario, sin contar con el nudo propietario sino actuando por si mismo, en su nombre y en su propio derecho, puede transmitir su derecho, bien sea a título oneroso o gratuito (480). Pero está obligado a responder del menoscabo que sufran las cosas usufructuadas por culpa o negligencia de la persona que le sustituya (498). El nuevo usufructuario adquiere el usufructo en los mismo términos en que se constituyó y por ellos la temporalidad depende de la vida del cedente y no la del cesionario.

Además el usufructo es un derecho real hipotecable que se extingue cuando concluye el usufructo por hecho ajeno a la voluntad del usufructuario (ej. Por muerte del usufructuario pero no por renuncia de éste al usufructo). En otro caso, la hipoteca subsiste hasta que se cumpla la obligación que asegura. El usufructo con facultad de disposición en la práctica es relativamente frecuente aunque el código no lo regula, pero nunca se ha puesto en duda la validez del usufructo con facultad de disposición, ni por la doctrina ni por la jurisprudencia. Mayoritariamente se entiende por la jurisprudencia y la doctrina civilista que estamos ante un usufructo al que se le agrega una especial legitimación al usufructuario para disponer en la medida, manera, modo y condiciones que se estatuyan en el título constitutivo, pero en todo lo demás se habrán de aplicar las normas propias del usufructo que prevalecerían sobre la facultad de disposición.

Derechos y obligaciones del nudo propietario Se ha venido entendiendo que dadas las amplias facultades que tiene el usufructuario sobre la cosa, el nudo propietario pasa a tener un derecho sobre las cosas prácticamente vacío de contenido. Pero esto no así si tenemos en cuenta que el usufructuario carece de poder absoluto sobre la cosa. Por ello podemos entender que sobre una misma cosa coexisten dos derechos reales, uno de propiedad y otro de usufructo, amos limitados a tener que respetar la forma y sustancia de la cosa. El propietario puede, en general hacer todo lo que no perjudique al usufructuario y, respetando este límite, está legitimado para constituir servidumbres (595). También tiene la facultad de hacer obras y mejoras (503) que no perjudiquen el derecho del usufructuario y no disminuyan el valor del usufructo y puede disponer de su derecho enajenándolo o hipotecándolo.

❑ EXTINCIÓN DEL USUFRUCTO

Según el art. 513, el usufructo se extingue por las siguientes causas: •

Muerte del usufructuario

El usufructo es un derecho naturalmente vitalicio, que por consiguiente no se transmite mortis causa a los herederos del usufructuario, salvo que asi se hubiese estipulado expresamente y aún en este caso con los límites de los usufructos sucesivos. (límite en el art. 781) La regla general en todos los usufructos sucesivos (testamentario o por donación) es que no pueden sobrepasar en su duración los límites del art. 781) •

Expiración del plazo por el que se constituyó o cumplimiento de la condición resolutoria consignada en el título constitutivo

Si el usufructuario fallece antes de la llegada del término prevalece el carácter vitalicio de su derecho por lo que se extinguirá y no habrá transmisión a sus herederos. Una regla especial en cuanto a la expiración del plazo se contiene en el art. 516, a cuyo tenor “ el usufructo concedido por el tiempo que tarde un tercero en llegar a cierta edad, subsistirá el número de años prefijados, aunque el tercero muera antes, salvo si dicho usufructo hubiese sido expresamente concedido sólo en atención a la existencia de dicha persona.” •

Reunión del usufructo y nuda propiedad un una sola persona

Es la figura jurídica de la consolidación y deriva de la imposible existencia en este supuesto de un derecho real sobre propia cosa. Lo único necesario es que la adquisición de uno u otro derecho sea total y completa. •

Pérdida de la cosa

La pérdida ha de ser total para que el usufructo se extinga. La pérdida simplemente parcial no es causa de extinción ya que el usufructo continúa en la parte restante. Si la pérdida es imputable al propietario, tendrá que indemnizar al usufructuario, al igual que éste a aquél en el mismo caso. Si es ocasionada por un tercero, parece también claro que éste habrá de responder del daño causado cuando haya intervenido dolo o culpa. •

Prescripción

Esta causa de extinción se refiere a la prescripción extintiva del derecho de usufructo y se produce cuando su titular no ejercita los derechos correspondientes el en plazo de seis años en caso de cosas muebles, o de treinta en caso de inmuebles. Bastara el no uso o la falta de ejercicio de las acciones reales correspondientes. •

Expropiación forzosa

Regulada en el art. 519, según el cual el propietario está obligado a subrogar la cosa expropiada por otra de igual valor y condiciones análogas, o abonar al usufructuario el interés legal del importe de la indemnización por todo el tiempo que debe durar el usufructo.

Efectos de la extinción del usufructo El fundamental efecto radica en la entrega al propietario de la cosa usufructuada, salvo el derecho de retención que compete al usufructuario o a sus herederos por los desembolsos que deban ser reintregados (522) Con la entrega no se cancelará la fianza, pues no extingue las responsabilidades imputables al usufructuario por daños en los bienes por dolo o culpa, por o que subsistirá hasta la satisfacción de los daños si los hubiere. El código en el art. 488 concede al usufructuario la facultad de compensar los desperfectos de los bienes con las mejoras, siempre que los desperfectos se hayan causado con culpa o

negligencia, pues como ya sabemos el usufructuario no tiene derecho a que se le reintegren las mejoras que realice.

❑ USUFRUCTOS ESPECIALES

I.

EL USUFRUCTO SOBRE COSAS DETERIORABLES

En rigor el art. 481 no presenta ninguna especialidad, pero según el Código el usufructuario no está obligado a restituir las cosas al concluir el usufructo sino en el estado que se encuentren:

II.

-

No está obligado a pagar la pérdida de valor que experimente la cosa usufructuada por el transcurso del tiempo y un deterioro proveniente de su uso normal. Deterioro producido por el uso que no necesita reparación para que la cosa se conserve.

-

El art. 500 establece la obligación de llevar a cabo las reparaciones ordinarias y se consideran como tales las que “exijan los deterioros o desperfectos que proceden del uso natural de las cosas y sean indispensables para su conservación”.

-

Se contempla la obligación de indemnizar al propietario el deterioro que las cosas hayan sufrido por dolo o negligencia (arts. 1101 y 1902 Cc, principio de responsabilidad).

EL USUFRUCTO DE COSAS CONSUMIBLES

Si el usufructo comprendiera –dice el art. 482- cosas que no se pueden usar sin consumirlas, el usufructuario tendrá derecho a servirse de ellas con la obligación de pagar el importe de su avalúo al terminar el usufructo si se hubiesen dado estimadas. -

Cuando no se hubiesen estimado, tendrán derecho a restituirlas en igual cantidad o calidad, o a pagar su precio corriente al cesar el usufructo.

-

Si al extinguirse el usufructo, el usufructuario no se ha servido de las cosas y no las ha consumido, tiene la obligación de devolver esas mismas cosas.

En nuestro Derecho lo ampara la fórmula amplia del art. 467, que permite excepciones a la obligación de conservación de la sustancia (“a no ser que el título de constitución o la ley autoricen otra cosa”).

El carácter consumible debe entenderse como consumibilidad física.

No hay transmisión de la propiedad, sino constitución de un auténtico derecho real de usufructo sobre cosa que continúa siendo ajena, aunque se atribuya al usufructuario el ius abutendi. -

III.

Únicamente habrá pérdida de la propiedad con la consumición por el usufructuario, o bien cuando se confunden las cosa objeto del usufructo en su patrimonio sin posibilidad de individualización (ej. dinero), naciendo entonces un derecho de crédito a favor del que fue propietario, y una obligación de satisfacerlo en cosas de igual cantidad o cualidad.

LOS USUFRUCTOS SOBRE ÁRBOLES Y PLANTACIONES ARBÓREAS

¿Deben los árboles considerarse como capital y, por consiguiente, como algo que el usufructuario debe conservar, o como fruto y, por tanto, algo que corresponde al usufructuario disfrutar? Esto depende de la naturaleza de la explotación: -

explotación agrícola: el árbol es parte del capital y son frutos los que de él se obtienen.

-

explotación forestal: el árbol constituye el rendimiento de la misma, no de otro modo se puede disfrutar.

Así, el Código distingue tres supuestos:

A) EL USUFRUCTO DE VIÑAS, OLIVARES U OTROS ÁRBOLES O ARBUSTOS (Arts. 483 y 484 Cc) Éstos no se talan para aprovecharlos, sino que se cultivan para extraer de ellos sus frutos. El usufructuario debe explotarlo de acuerdo con el destino agrario. -

Se le faculta para que se aproveche de los pies muertos y de los tronchados o arrancados por accidente. Si lo hace debe reemplazarlos por otros. No debe reemplazar los árboles inútiles, cuando hayan llegado a esta situación como consecuencia de su aprovechamiento o de la normal finalización de su período de vida.

-

El propietario cuenta con la facultad (art. 503 Cc) de reponer los árboles cuando lo desee, y cuando para hacerlo tenga que suspenderse temporalmente el uso de la explotación. Esta facultad deberá coordinarse con el límite impuesto por el art. 489 Cc, que impide al propietario hacer nada que perjudique al usufructuario.

-

(Art. 484 Cc). Cuando por un siniestro o caso extraordinario hubiese desaparecido un número tan considerable de árboles que no fuese posible o resultase demasiado gravosa la reposición, el usufructuario podrá dejar los pies muertos, caídos o tronchados a disposición del propietario y exigir de éste que los retire y deje el suelo expedito.

B) USUFRUCTO DE MONTES

(Art. 485 Cc) Usufructo de montes o de bosques. El árbol no es elemento productor de fruto, sino que constituye una riqueza que puede ser explotada por sí misma. -

Monte = tierra en que vegetan especies arbóreas, arbustivas, de matorral o herbáceas, sea espontáneamente o procedan de siembra o plantación, siempre que no sean características del cultivo o fueren objeto del mismo (art. 4.1º Reglamento de Montes).

-

El usufructuario de un monte disfrutará todos los aprovechamientos que pueda producir según su naturaleza (art. 485.1º).

-

Cuando el monte es tallar o de maderas para la construcción (art. 485.2º y 3º), se faculta al usufructuario para hacer las talas o cortas ordinarias, es decir, que respondan a la explotación regular o normal del monte o bosque. En cuanto al modo, porción y época, ha de acomodarse a lo que “solía hacer el dueño”, y en su defecto hará las cortas ordinarias de acuerdo con la costumbre del lugar. En todo caso, las talas no perjudicarán la conservación de la finca.

Se limita las talas para que no pueda destruirse el objeto en usufructo. Pero los criterios son dispositivos. Son importantes en la materia las leyes y reglamentos administrativos.

C) USUFRUCTO DE UN VIVERO (Art. 485.4º) En los viveros de árboles podrá el usufructuario hacer la entresaca necesaria para que los que queden puedan desarrollarse convenientemente. -

Pero al referirse a un vivero el Código piensa en el supuesto de lo que se puede llamar un bosque joven. Todo en él es capital: el usufructuario no puede arrancar y aprovechar más árboles que aquellos que deban abatirse para el conveniente desarrollo de los restantes.

-

IV.

El genuino usufructo de un vivero constituye una laguna legal, que habrá que regular por analogía con el monte tallar en cuanto a las sacas.

EL USUFRUCTO DE GANADOS O USUFRUCTO DE UN REBAÑO

El art. 355 Cc, al definir los frutos naturales, incluye las crías y demás productos de los animales (ej. lana o leche) y el art. 471 Cc atribuye al usufructuario todos los frutos naturales. La aplicación rigurosa del art. 471, unida al carácter perecedero de cada uno de los elementos del conjunto, conllevaría que pasado un tiempo, el objeto del derecho de nuda propiedad habría desaparecido por completo. Por ello, el Código establece: - En este usufructo las crías reemplazan a las cabezas que mueren anual y ordinariamente o que faltan por rapacidad de animales dañinos (y cualquier otra merma que deba considerarse como riesgo ordinario de la explotación pecuaria) (art. 499.1º). - Si no hubo crías o perecieron, no está el usufructuario obligado a comprar otras. - (Art. 499.2º y 3º) Riesgos extraordinarios, contagios u otro acontecimiento no común (mencionándose también el accidente, siempre que se deba a caso fortuito. Si mediase culpa del usufructuario debe resarcir el daño). o

Si en virtud del riesgo extraordinario el perecimiento es total, el usufructuario cumplirá con entregar al dueño los despojos que se hubieran salvado de la desgracia.

o

Si es parcial, continuará el usufructo en la parte que se conserve.

¿Qué ocurre en el usufructo sobre ganado estéril? Se considerará como si se hubiese constituido sobre cosa fungible (consumible, art. 499.4º).

V.

EL USUFRUCTO DE MINAS

Distintas doctrinas: -

Se ha sostenido la imposibilidad de un usufructo semejante, partiendo de la consideración de que los minerales extraídos de la misma no son frutos de la cosa, sino la cosa misma, y por ello no se puede conceder el goce sin atribuir al

mismo tiempo el capital. O si el usufructo se admite, ha de tratarse como un usufructo anómalo con derogación del límite legal salva rerum substantia. -

Los minerales son los frutos de la mina. Poseen autonomía y tienen valor por sí mismos una vez separados, y se extraen con periodicidad. Se han de establecer límites a fin de que no pueda producirse una explotación abusiva que esquilme de contenido la propiedad.

El tratamiento del problema en el Cc es inadecuado: no establece un criterio específico de explotación por el usufructuario, y no regula propiamente el usufructo de minas, sino el de los “predios en que existen minas”.

(Art. 476 Cc). Niega al usufructuario los productos de las denunciadas, concedidas o que se hallen en laboreo al principar el usufructo, a no ser que expresamente se le concedan en el título constitutivo, o que éste fuese universal; pero podrá extraer piedras, cal y yeso de las canteras para reparaciones u obras que estuviere obligado a hacer o fueren necesarias. (Art. 477 Cc). Sólo cuando el usufructo es legal podrá el usufructuario explotar las minas denunciadas, concedidas o en laboreo, haciendo suya la mitad de las utilidades que resulten después de rebajar los gastos, que satisfará por mitad con el propietario. La hipótesis para la aplicación de estos artículos es la de un predio cuyo propietario haya obtenido de la Administración la autorización para el aprovechamiento de las sustancias minerales, o la concesión administrativa para ello, según la clase de sustancias minerales. El usufructo del predio llevará consigo el aprovechamiento de tales autorizaciones o concesiones, siempre que la Administración autorice este último. (Art. 478 Cc a la luz de la Ley de Minas de 1973) El usufructuario del predio, como cualquier tercero, puede obtener de la Administración permisos de explotación e investigación y, en su caso, la correspondiente concesión de explotación minera.

VI.

EL USUFRUCTO DE DERECHOS

(Art. 469 Cc) El usufructo también puede constituirse sobre un derecho siempre que no sea personalísimo o intransmisible.

A) USUFRUCTO DE CRÉDITOS El Código civil no regula específicamente esta figura (art. 507) pero puede generalizarse para cualquier supuesto de usufructo de créditos, siempre que éstos faculten para la consecución de una prestación de dar que pueda producir su objeto un goce.

-

El usufructo de créditos es una cesión total o parcial de la facultad de exigencia al deudor de las prestaciones principales y accesorias, que debe de llevar como lógico complemento el de los medios que acrediten su existencia, recayendo el goce sobre el objeto de aquellas prestaciones también de una manera total o parcial. Es una cesión del crédito limitada, pues el usufructuario carece de un poder de disposición sobre él, no podrá transigir con el deudor, ni novarlo, ni condonarlo, etc.

La normativa del Código civil se proyecta en dos puntos:

1.

2.

Reclamación del crédito vencido. El crédito puede ser exigido por el usufructuario que hubiese dado fianza. -

Si estuviere dispensado de constituirla o no hubiese podido constituirla, o la constituida fuera insuficiente, necesitará autorización del propietario, o del juez en su defecto, para cobrar el crédito.

-

El deudor no está obligado a conocer esto. Si se le ha notificado la cesión, está obligado a pagar al cesionario (art. 1527 Cc).

Destino del capital obtenido (art. 570.2º). -

Usufructuario con fianza. Dará al capital el destino que crea conveniente.

-

Sin fianza. Deberá poner a interés dicho capital de acuerdo con el propietario, y a falta de acuerdo, con autorización judicial.

En todo caso, “con las garantías suficientes para mantener la integridad del capital usufructuado”. Debe garantizar la restitución del mismo.

Una excepción se da en el art. 475 en cuanto al usufructo del derecho al percibo de una renta o pensión periódica. Aquí no se considera cada vencimiento como cobro de un capital, sino como un fruto perteneciente al usufructuario, no sujeto por tanto ni a restitución ni a ninguna limitación en su destino, lo cual es explicable en algunas rentas que son frutos civiles, pero no cuando constituyen la contraprestación por la cesión de la propiedad de un bien. En esta última hipótesis deben aplicarse las reglas del usufructo de créditos.

B) USUFRUCTO SOBRE DERECHOS REALES En ningún caso podrán ser objeto de usufructo:

-

aquellos derechos reales que por su naturaleza sean intransmisibles

-

los derechos reales de garantía, dada su radical accesoriedad de los créditos que garantizan. Es posible el de dichos créditos, que autorizará, caso de impago, el ejercicio de la prenda, hipoteca o anticresis.

Respecto de la nuda propiedad, no hay disposición legal que lo impida, si bien resultará un segundo usufructo sobre la cosa en estado de quiescencia; mientras el primero se encuentre vigente. El usufructuario adquirirá el goce de aquélla cuando el nudo propietario recobre las facultades que posee el usufructuario.

El usufructo de otro usufructo supone el goce por el segundo usufructuario de todas las utilidades que puede obtener el constituyente sobre la cosa. Debe producirse para ello una cesión del usufructo primero.

C) USUFRUCTO DE ACCIONES DE CARÁCTER REAL (Art. 486) El usufructuario de una acción para reclamar un predio o derecho real, o un bien mueble, tiende derecho a ejercitarla y a obligar al propietario de la acción a que le cede para este fin la representación y le facilite los elementos de prueba de que disponga. Si por consecuencia del ejercicio de la acción obtiene la cosa reclamada, el usufructo se limitará a sólo los frutos, quedando el dominio para el propietario. -

Sólo cuando la acción ha sido ejercitada con éxito hay un usufructo que recae sobre el predio o derecho reclamado. Mientras el usufructuario nada tiene.

-

Los gastos necesarios para el ejercicio de la acción han de correr de cuenta del usufructuario que la emprende, por ser quien ha de beneficiarse con su resultado.

D) USUFRUCTO DE CUOTA DE UN DOMINIO INDIVISO (Art. 490) Nace del art. 399 que permite que todo comunero pueda ser sustituido por otro en el aprovechamiento de su parte. -

El usufructuario ejercerá todos los derechos que corresponden al propietario de ella referentes a la administración y a la percepción de frutos o intereses (intervenir en la formación de los acuerdos, art. 398; servirse de la cosa común, art. 394; recibir los beneficios en proporción a la cuota, art. 393, contribuyendo del mismo modo a los gatos de conservación; respecto a la introducción de alteraciones, la regla es la unanimidad y el ius prohibendi, que el usufructuario también ejercitará, art. 397).

-

(Art. 490) Cuando cesa la comunidad por división de la cosa poseída en común, le corresponde al usufructuario el usufructo de la “parte que se adjudique al propietario o condueño”.

-

El usufructuario carece de legitimación para ejercitar la acción de división, facultad exclusiva del propietario.

-

Si la comunidad termina mediante la enajenación de la cosa y la distribución del precio entre los comuneros, habrá que aplicar las normas del cuasi usufructo en relación con la cuota gravada con el usufructo.

E) USUFRUCTO DE PARTICIPACIONES EN EMPRESAS MERCANTILES O INDUSTRIALES Lo menciona el art. 475, pero sólo para calificar como frutos civiles los “beneficios que diese una participación en una explotación industrial o mercantil, cuyo reparto no tuviese vencimiento fijo”, que, con arreglo al artículo 474, se entienden percibidos día por día, y pertenecen al usufructuario en proporción al tiempo que dure su usufructo. Es el usufructuario quien percibirá los beneficios económicos correspondientes y a eso se circunscribe su derecho. Aunque no debe olvidarse el art. 479, que extiende el goce del usufructuario no sólo a los frutos, sino a todos los beneficios inherentes a la cosa usufructuada.

VII.

EL USUFRUCTO DE UN PATRIMONIO

El Código civil lo contempla en el art. 506. Alude a un “usufructo sobre la totalidad de un patrimonio”, que debe limitarse a los bienes que en él existan en el momento de la constitución. Dicha regla se refiere al pasivo patrimonial. -

Se aplicará, tanto para la subsistencia del usufructo como para la obligación del usufructuario a satisfacerlas, lo establecido en los artículos 642 y 643 respecto de las donaciones. Esta misma disposición es aplicable al aso en que el propietario viniese obligado, al constituirse el usufructo, al pago de prestaciones periódicas, aunque no tuviera capital conocido.

-

Si se ha pactado que el usufructuario se haga cargo de las deudas, tendrá obligación de responder de las que existiesen antes de la constitución del usufructo.

-

No mediando estipulación, el usufructuario estará afectado al pago de las deudas cuando la constitución del usufructo se haya hecho en fraude acreedores. Se presume el fraude si el constituyente del usufructo no se ha reservado bienes para el pago.

En cualquier caso, habrá que tener en cuenta que la asunción de las deudas por el usufructuario exigirá el consentimiento de los acreedores, como todo negocio de asunción de deuda. Faltando, aquél sólo estará obligado frente al propietario que las haya pagado al reembolso correspondiente. Las deudas del propietario que nazcan con posterioridad a la constitución del usufructo no son de cargo del usufructuario, salvo estipulación expresa en el título constitutivo (art. 506 Cc).

VIII.

USUFRUCTO DE UN PATRIMONIO HEREDITARIO

Aquí el usufructo se constituye por un negocio jurídico mortis causa o por la propia ley. El usufructuario de la totalidad o de parte alícuota de una herencia no está obligado al pago de las deudas hereditarias, salvo disposición contraria del testador. Pero el nudo propietario puede optar entre exigir que se vendan bienes de la herencia suficientes para el pago, o hacer frente a las deudas con su peculio, con derecho en este último caso a reclamar al usufructuario los intereses legales de la cantidad satisfecha (art. 510, p. 2º). Para evitar la amenaza de esta opción, el usufructuario está autorizado a anticipar las sumas necesarias, con derecho a que se le restituyan a la terminación del usufructo, sin intereses (art. 510, p. 1º). El artículo 508 se refiere a los legados de renta vitalicia o pensión de alimentos: pagará el usufructuario sin derecho a reembolso. Si el usufructo es universal, por entero, y si es de una parte alícuota, en proporción a su cuota. Incluso, si el usufructo es de una o más cosas singulares (legado de usufructo), pagará la renta o pensión si estuviese constituida determinadamente sobre ellas.

❑ LOS DERECHOS REALES DE USO Y HABITACIÓN

El derecho de uso tiene por objeto el consumo ordinario que lleva implícito el uso de la cosa. Es decir, el usuario disfruta para satisfacer una necesidad pero sin obtener beneficio. El titular del derecho de uso puede percibir una parte de los frutos de la cosa, pero solamente aquellos que basten a las necesidades del usuario y su familia. Si el derecho de uso recayera sobre una piara de ganado o rebaño, podrá aprovecharse de las crías, leche y lana en cuanto baste para su consumo.

El derecho de habitación es una forma del derecho de uso que se caracteriza porque recae sobre la facultad de ocupar en casas ajena las piezas necesarias para uno y para las personas de su familia. Si los usuarios de estos derechos se exceden en el uso ocupando toda la casa o consumiendo todos los frutos, estarán obligados al pago de los gastos de cultivo, reparaciones de conservación y contribuciones como el usufructuario. Si se exceden parcialmente y al propietario le quedan parte de los frutos o del aprovechamiento de la casa, los usuarios no deberán contribuir a los gastos, si con la parte que quede, el propietario puede cubrir los gastos y las cargas. De otro modo, el usuario suplirá lo que falta. El título constitutivo por el que se rigen estos derechos reales pueden ser un acto jurídico inter vivos o mortis causa llevados a cabo por el propietario o por el titular de cualquier derecho más amplio. Si no se dispone nada en el título se aplicarán los arts que regulan los derechos de uso y habitación (525 a 529) y subsidiariamente, las disposiciones relativas al usufructo. Los derechos de uso y habitación sólo pueden tener por objeto cosas corporales, muebles o inmuebles, que estén dentro del comercio de los hombres, puedan ser utilizadas y proporcionen frutos directamente consumibles. Son derechos intransmisibles e indisponibles y no pueden ser objeto de arrendamiento, y se extinguen por las mismas causas que el usufructo y además por el abuso grave de la cosa usada y de la habitación.

TEMA 9: EL DERECHO REAL DE SERVIDUMBRE DERECHO CIVIL IV ▪ ▪ ▪ ▪ ▪

El derecho real de servidumbre: concepto y caracteres Clases Modos de constitución del derecho de servidumbre Contenido Extinción

❑ EL DERECHO REAL DE SERVIDUMBRE: CONCEPTO Y CARACTERES

Concepto: el derecho de servidumbre es un derecho real que atribuye a su titular una utilidad, aprovechamiento o goce, concreto o parcial, de un bien inmueble ajeno. Característica es que se trata de una utilidad parcial, reducida, concreta o limitada; es decir, no agota todas las posibilidades de la final, pues en caso contrario (si fuera total) estaría vaciando el derecho de propiedad de contenido. El fenómeno de la servidumbre aparece cuando se da una colindancia de fincas, lo cual no quiere decir que deban ser estrictamente contiguas; es suficiente con que se trate de fincas colindantes o vecinas •

Servidumbres rústicas: paso de ganado, paso de agua para abrevadero

•

Servidumbres urbanas: propiedades más bien edificadas: luces, vistas, apoyo de vigas…

El derecho romano no conoce la idea abstracta de servidumbre, y lo que ocurrió probablemente, fue que en ocasiones la propiedad de un fundo –sirviente- estaba limitada a favor de la propiedad de un fundo dominante. Y fueron los compiladores justinianeos los que construyeron un genérico concepto de servidumbre con características abstractas. Entonces, históricamente, la concepción de servidumbre como algo jurídico se entiende como una relación de servicio entre dos fincas. Se transplanta lo que pasaba entre los humanos a las fincas: si en la esclavitud entre las personas nos encontramos con un esclavo que sirve a otro, en las servidumbres se trata de una finca esclava (predio sirviente) al servicio de la finca ama (predio dominante). En el ingenio romano se concibe como una relación de servidumbre entre fincas: •

predio sirviente: la que está gravada, la que sirve.

•

predio dominante: el favorecido

Distinguieron también entre servidumbres prediales (sujetas a un fundo) de las servidumbres personales que comprendieron de manera señalada (son el usufructo, el uso y la habitación). Esta idea encabeza el primer artículo del CC relativo a la servidumbre, el 530 Cc “La servidumbre es un gravamen impuesto sobre un inmueble en beneficio de otro perteneciente a distinto dueño. El inmueble a cuyo favor está constituida la servidumbre, se llama predio dominante; el que la sufre, predio sirviente.” El fundamento de la servidumbre se encuentra siempre en la utilidad o servicio de una finca a otra: causa servitutis. En Roma esta causa debía ser estable, permanente (causa perpetua); se

exigía estabilidad, duración y constancia (a la servidumbre de andamiaje le falta esa relación permanente, estable). La causa servitutis es necesaria por tanto para el nacimiento de la servidumbre como para su existencia y continuidad. Si desaparece la utilidad desaparece con ella la servidumbre, al ya no haber razón de ser de la misma. Caracteres: a. Aunque es una relación entre dos fincas, el titular del derecho de propiedad de servidumbre es siempre una persona, ya sea física o jurídica. En el caso de servidumbre predial, el titular del derecho de servidumbre será el titular de la finca dominante; obligado por la servidumbre estará quien sea en cada momento el titular del predio sirviente: el derecho real de servidumbre es un derecho subjetivamente real porque su titularidad va adscrita a la cosa, quien en cada momento sea propietario del fundo (del derecho real de la finca), será titular de la servidumbre.

b. El que la servidumbre sea una relación entre dos fincas trae dos consecuencias: •

Inseparabilidad de la servidumbre.- art. 534 Cc “Las servidumbres son inseparables de la finca a que activa o pasivamente pertenecen.” El derecho real de servidumbre no se puede separar de las fincas en atención a las cuales existe. Si se es titular del derecho real de servidumbre para desprendernos de la servidumbre es preciso enajenar, embargar o hipotecar a la vez la finca tanto dominante como sirviente.

•

Indivisibilidad de la servidumbre.- art. 535 Cc “Las servidumbres son indivisibles. Si el precio sirviente se divide entre dos o más, la servidumbre no se modifica y cada uno de ellos tiene que tolerarla en la parte que le corresponda.” Todas las moléculas de la finca dominante o sirviente están afectas a la servidumbre. Todas las fincas en las que se subdividida la finca estarán determinadas por la servidumbre en la medida que corresponda.

La servidumbre es un derecho real, es decir, atribuye un poder directo e inmediato sobre una cosa y ejercitable erga omnes (nota de inmediatividad y absolutividad). El contenido del derecho real supone un “no hacer”: ya sea un dejar de hacer, soportar o tolerar, o bien una obligación de abstención, no hacer algo que en principio era lícito. En principio no cabe la posibilidad de que la servidumbre consista en un hacer. En el derecho romano la excepción era la servidumbre de apoyo de viga (que obliga al mantenimiento de la misma). Este principio de que las servidumbres consisten en un “no hacer” es así a pesar de que, en el art. 533, el Cc señala que “Las servidumbres son además positivas o negativas. Se llama positiva la servidumbre que impone al dueño del predio sirviente la obligación de dejar hacer alguna cosa o de hacerla por sí mismo, y negativa la que prohíbe al dueño del predio sirviente hacer algo que le sería lícito sin la servidumbre”.

Dice el literal del art. 533 Cc que el propietario del predio sirviente debe hacer algo; pero esta expresión es incorrecta: el dueño del predio sirviente debe “no hacer nada”, y en caso de que sea cierto que se le impone una obligación activa de hacer, será sólo un deber derivado de la sujeción a la servidumbre, pero de carácter secundario. Pues si la servidumbre consistiera en un “hacer algo”, dado el carácter permanente de las mismas, estaríamos casi ante un ejemplo de esclavitud, lo cual va en contra de la misma libertad humana. •

Recae sobre un bien inmueble: derecho real inmobiliario. No cabe servidumbre sobre cosa mueble. Ya desde la época romana se mantiene esta afirmación, pero lo cierto es que desde el punto de vista sistemático no habría problemas para establecer. 1. Derecho real en cosa ajena.- Se infiere del art. 530 Cc “La servidumbre es un gravamen impuesto sobre un inmueble en beneficio de otro perteneciente a distinto dueño.El inmueble a cuyo favor está constituida la servidumbre, se llama predio dominante; el que la sufre, predio sirviente”, relativo a la servidumbre predial; y del art. 546.1 Cc “Las servidumbres se extinguen: 1. Por unirse en la misma persona la propiedad del predio dominante y la del sirviente.” Que regula el supuesto de consolidación.

“Nemine res sua servit iure servitutis” = no pueden constituirse servidumbres sobre cosa propia; “las cosas sirven al propietario por derecho de propiedad y no por derecho de servidumbre”. Consecuencia de esto es que la propiedad se extingue por consolidación (reunión en la misma persona de las cualidades de propietario y titular de la servidumbre). Aunque hoy en día, hay servidumbres en cosa propia, por ejemplo en la propiedad horizontal.

❑ CLASES

En el derecho español hay que matizar esta materia, pues, junto a las servidumbres reales o prediales entre fincas, el Cc contempla una categoría de servidumbres conocidas como personales: art. 531 Cc “También pueden establecerse servidumbres en provecho de una o más personas, o de una comunidad, a quienes no pertenezcan la finca gravada”. Se trata de un error del Cc. En D. Romano las servidumbres personales eran el uso, usufructo o la habitación. El derecho español no pudo desprenderse del modo del derecho romano (Justiniano distinguía sistemáticamente entre servidumbres reales y personales). De esta forma se quedó esta secuela de derechos personales, en las que la utilidad de una finca no se dirige a otra finca, sino a otra persona o grupo. Hoy en día prácticamente no existen. Se regulan del 600 al 604 CC. Se dan a veces en beneficio de ciertos pueblos, para el aprovechamiento o utilidad personal de una finca. Podemos distinguir algunas de estas servidumbres, como: •

Derecho de balcón: a usar el balcón de una casa. Ejemplo del derecho de uso de balcones para ver el paso de los monarcas.

•

Servidumbre de leña, pastos y rastrojo. Se daba en montes comunales. Derecho a recoger leña, rastrojos para combustión (carbón vegetal…).

•

Derecho de palco. Ejemplo de los liceos donde los señores tenían derecho de asistencia.

•

Hoy alguna utilidad se indica con relación a la colocación de un cartel en la fachada de una casa. Se le aplican todas las circunstancias de las servidumbres, pero con matices.

Además de las servidumbres reales o personales (tanto prediales como personales), se distingue entre (532 y 533 CC): a. SERVIDUMBRES CONTINUAS/ DISCONTINUAS Art. 532 Cc “Las servidumbres pueden ser continuas o discontinuas… continuas son aquellas cuyo uso es o puede ser incesante, sin la intervención de ningún hecho del hombre. Discontinuas son las que se usan a intervalos más o menos largos y dependen de actos del hombre” CONTINUAS → proporcionan una utilidad sin necesidad de la intervención de un hecho del hombre; por ej. Servidumbre de luces y vistas. DISCONTINUAS → sólo proporciona la utilidad en que consisten si interviene un acto del hombre; por ej. La servidumbre de paso. Esta distinción es realmente difícil de aplicar en la práctica. Consciente de ello, el propio legislador establece en el art. 561 Cc que “Para los efectos legales la servidumbre de acueducto será considerada como continua y aparente, aun cuando no sea constante el paso del agua, o su uso dependa de las necesidades del predio dominante, o de un turno establecido por días o por horas.” b. APARENTES/ NO APARENTES. Se regula en los dos últimos párrafos del art. 532 Cc “Aparentes, las que se anuncian y están continuamente a la vista por signos exteriores, que revelan el uso y aprovechamiento de las mismas. No aparentes, las que no presentan indicio alguno exterior de su existencia.” El signo ha de tener una relación objetiva con el uso o aprovechamiento y revelar la existencia de la servidumbre, ha de ser permanente y susceptible de reconocimiento por todos. Si no guardara relación con el uso o aprovechamiento no transformaría la servidumbre en aparente. El art. 561 Cc señala que la servidumbre de acueducto es aparante. c. POSITIVAS/ NEGATIVAS Art. 533 Cc “Las servidumbres son además positivas o negativas. Se llama positiva la servidumbre que impone al dueño del predio sirviente la obligación de dejar hacer alguna cosa o de hacerla por sí mismo, y negativa la que prohíbe al dueño del predio sirviente hacer algo que le sería lícito sin la servidumbre”.

POSITIVAS.- Según el Cc, la servidumbre positiva sería aquella que te obliga a hacer algo, pero esto no es correcto. Esta definición de servidumbre positiva es incompatible con la propia libertad. Debemos entender la servidumbre positiva como un DEJAR HACER, pero nunca como un “hacer algo”, puesto que una servidumbre que consista únicamente en un hacer algo sería una limitación a la libertad personal; la propia regulación de las obligaciones establece que éstas no se pueden establecer como cláusula que se prestará a perpetuidad. Entonces la doctrina cree que el legislador ha querido aludir con el “hacer algo” a prestaciones de hacer accesorias a la servidumbre (costear las obras necesarias para su conservación). Entendemos las servidumbres positivas como aquellas en que la prestación del predio sirviente (quien realiza la prestación será el dueño del predio sirviente) es SOPORTAR una injerencia, una “entrada” de alguien en la finca. Un ejemplo es la servidumbre de paso, en este caso el predio sirviente debe soportar que el predio dominante entre en su finca. NEGATIVAS.- prohíben al predio sirviente hacer algo que sería lícito en caso de no existir la servidumbre. Imponen una obligación de ABSTENCIÓN, un NO HACER. Un ejemplo es la servidumbre de altus non tollendi, que impone al predio sirviente un no hacer, “no edificar más alto”; otro ejemplo sería la servidumbre de no edificar. En estos casos ya no se trata de que el predio dominante entre en la finca del predio sirviente, sino que el predio sirviente debe abstenerse de realizar una acción. De dicha abstención el predio dominante debe obtener una utilidad. La abstención además ha de ser concreta, se trata de un dato distintivo de la servidumbre, pues la abstención genérica de todos los terceros es inherente al derecho real (no impedir al titular el ejercicio de su derecho). Las facultades del propietario del predio sirviente se ven claramente limitadas. . ❑ MODOS DE CONSTITUCIÓN DEL DERECHO DE SERVIDUMBRE

•

Las SERVIDUMBRE LEGALES: aquellas que nacen por voluntad de la ley. A su vez, podrán ser de dos tipos: o

Automáticas.- aquellas que nacen directa o automáticamente de la ley, ipso iure, ligadas a un determinado supuesto que la ley contempla. Ese el caso del art. 552 Cc: “Los predios inferiores están sujetos a recibir las aguas que naturalmente y sin obra del hombre, descienden de los predios superiores, así como la tierra o piedra que arrastran en su curso. Ni el dueño del predio inferior puede hacer obras que impidan esta servidumbre, ni el del superior obras que la agraven.” No se trataría de una limitación de la propiedad porque los dos predios no están en misma posición: hay un predio sirviente y otro dominante.

o

•

De constitución forzosa (son la mayoría).- La ley concede un derecho al futuro titular del predio dominante (la ley atribuye a una persona la facultad de exigir la constitución de una servidumbre): el derecho a que se constituya una servidumbre a su favor. Es el caso de la servidumbre de paso cuando una finca se encuentra enclavada entre fincas ajenas y sin salida a camino común, art. 594 Cc “El propietario de una finca o heredad, enclavada entre otras ajenas y sin salida a camino público, tiene derecho a exigir paso por las heredades vecinas, previa la correspondiente indemnización.” En estos casos el predio dominante puede exigir algo; nace por voluntad de la ley pero no directamente: es necesaria una concreción del supuesto legal, concreción que se llevará a cabo por un acuerdo de las partes o de manera judicial, en caso de que las partes no lleguen a alcanzar un acuerdo.

Las SERVIDUMBRES VOLUNTARIAS.- nacen en virtud de la autonomía privada, del consentimiento del predio sirviente y el dominante, del poder de autorregulación de los propios intereses. Sólo el propietario del predio sirviente puede establecer la servidumbre, según indica el art. 594 Cc al decir que “Todo propietario de una finca puede establecer en ella las servidumbres que tenga por conveniente, y en el modo y forma que bien le pareciere, siempre que no contravenga a las leyes ni al orden público”.

Si la finca está gravada con usufructo (u otro derecho real limitado) el propietario puede establecer la servidumbre siempre que no perjudique el derecho de usufructo (art. 595 Cc “El que tenga la propiedad de una finca, cuyo usufructo pertenezca a otro, podrá imponer sobre ella, sin el consentimiento del usufructuario, las servidumbres que no perjudiquen al derecho del usufructo”). Si la finca es de varios propietarios se necesita el consentimiento de todo, la unanimidad, para establecer la servidumbre, ya que es un acto de disposición (art. 597: “para imponer una servidumbre sobre un fundo indiviso se necesita el consentimiento de todos los copropietarios”)

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Por USUCAPIÓN. En cuanto que son derechos reales, son susceptibles de ser adquiridas por prescripción adquisitiva o usucapión.

Concretamente, el art. 537 Cc dice que “Las servidumbres continuas y aparentes se adquieren en virtud de título, o por la prescripción de veinte años”, y el art. 539 del mismo cuerpo legal añade que “Las servidumbres continuas no aparentes, y las discontinuas, sean o no aparentes, sólo podrán adquirirse en virtud de título”. Por tanto, el Código Civil de manera literal limita la eficacia la usucapión a las servidumbres continuas y aparentes. Adopta una visión muy simplista: Si para usucapir la posesión, según la teoría general de las servidumbres, tiene que ser pública es que debe ser visible y, por tanto, aparente.

Si la servidumbre es discontinua no es susceptible de posesión continuada y, por tanto, no se estaría cumpliendo uno de los requisitos de la teoría general necesarios para la usucapión. Se trata de un absurdo que ha sido muy discutido por la doctrina Para ello, exige un plazo único de 20 años, sin necesidad de ningún otro requisito, siendo por tanto, un caso de prescripción extraordinaria; aun cuando, naturalmente, ha de existir posesión hábil de la servidumbre apta para la prescripción adquisitiva; es decir, posesión pública, pacífica y sin interrupción (en virtud del art. 1941 Cc). La dificultad radica en el cómputo del tiempo: o

En las positivas.- cuando el usucapiente haya comenzado a realizar los actos de aprovechamiento sobre el predio sirviente en que consiste la servidumbre. Por ejemplo, en una servidumbre de acueducto, desde que se empezó a pasar agua por la finca ajena (o desde que se pone la tubería en finca ajena).

o

En las negativas.- desde el día en que el dueño del predio dominante haya prohibido por un acto formal al propietario del predio sirviente la realización del acto que sería lícito sin la servidumbre. La doctrina y jurisprudencia acto obstativo: declaración unilateral de voluntad recepticia, que contiene una intimación o un requerimiento para que el propietario del fundo sirviente se abstenga de realizar un acto que formaría parte del normal contenido de su derecho de propiedad.

Así lo establece el art. 538 Cc: “Para adquirir por prescripción las servidumbres a que se refiere el artículo anterior, el tiempo de la posesión se contará: en las positivas, desde el día en que el dueño del predio dominante, o el que haya aprovechado la servidumbre, hubiera empezado a ejercerla sobre el predio sirviente; y en las negativas, desde el día en que el dueño del predio dominante hubiera prohibido, por un acto formal, al del sirviente la ejecución del hecho que sería lícito sin la servidumbre” Por ejemplo, en lo que respecta a las servidumbres de luces y vistas, la jurisprudencia del TS las considera continuas y aparentes. Pero en lo referente a su carácter positivo o negativo ex artículo 533Cc, su calificación depende de la pared en la que se hayan abierto los huecos. Así, -

considera como negativas cuando los huecos o ventanas se abren en la pared propia: porque impiden al dueño del predio sirviente hacer algo que le sería posible sin la servidumbre, como por ejemplo, edificar una pared en su terreno tapando aquellos huecos. Como es negativa sería necesario el acto formal, sólo se empezará a contar desde que le hacemos el requerimiento formal al propietario del futuro fundo sirviente.

-

positivas cuando éstos están abiertos en pared del predio del medio sirviente o medianera: ya que para ello se debió contar con el asentimiento del propietario o del otro medianero; o en el caso de balcones con voladizos, en todos los casos, en cuanto impone al dueño del predio

sirviente la obligación de dejar hacer alguna cosa (invasión de su derecho de vuelo) (STS de 8 de octubre de 1988 y STS de 1 de octubre de 1993).

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POR SIGNO APARENTE, POR DESTINO DEL PADRE DE FAMILIA O POR DESTINO DEL PROPIETARIO

Se recoge en el art. 541 Cc: “La existencia de un signo aparente de servidumbre entre dos fincas, establecido por el propietario de ambas, se considerará, si se enajenare una, como título para que la servidumbre continúe activa y pasivamente, a no ser que, al tiempo de separarse la propiedad de las dos fincas, se exprese lo contrario en el título de enajenación de cualquiera de ellas, o se haga desaparecer aquel signo antes del otorgamiento de la escritura”. Se discute si la naturaleza jurídica de esta servidumbre, ¿es una servidumbre legal o voluntaria? Es mixta: •

es legal en la medida en que tiene su origen en cierta medida en la ley;

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es voluntaria, porque exige un acto de enajenación.

En todo caso, sus requisitos son: o

Ha de haber relación de servicio o utilidad entre los dos predios.

o

Ambos deben pertenecer al mismo propietario.

o

La enajenación de una de las dos sin excluir, de manera expresa o tácita, dicha relación de servicio: sin decir nada o sin suprimir los signos aparentes

El Cc habla de que sean 2 fincas. La jurisprudencia, con acierto, ha señalado que puede darse cuando tenemos una única fina y vendemos una parte de la misma, siempre que hubiera signo aparente. Es un supuesto bastante habitual en la práctica, y el TS ha ido extendiendo progresivamente su aplicación (caso de una finca única que tenga establecido el signo aparente entre sus diversas partes –por un camino-, o el caso en el que el signo no hubiera sido establecido por el propietario actual sino por sus antecesores).

❑ CONTENIDO

Como todos los derechos subjetivos, el de servidumbre entraña una serie de facultades sustanciales y otras accesorias a su titular. En las servidumbres positivas la facultad básica es una cierta utilización o goce del predio sirviente. En las negativas es la facultad de exigir un comportamiento omisivo del dueño del predio sirviente y la destrucción de lo que haya sido hecho lesionado o violado en la servidumbre.

Junto a estos derechos y obligaciones básicas, como toda relación jurídica la de servidumbre posee una serie de facultades adicionales o accesorias. El art. 542 señala que al establecerse una servidumbre se entienden concedidos los derechos necesarios para su uso. El art. 598 otorga gran amplitud a la autonomía privada en lo que concierne a la ordenación de este contenido. El citado precepto dice que el título y, en su caso, la posesión de la servidumbre adquirida por prescripción, determinanlos derechos del predio dominante y las obligaciones del sirviente. El pacto expreso y el estatuto nacido de la posesión deberán ser sometidos a normas interpretativas de acuerdo con su naturaleza y usos. Subsidiariamente, entran en juego las disposiciones legales del título VII del libro II. Por otra parte, el art. 545 enuncia un principio general de comportamiento civiliter del dueño del predio dominante: obligación de ejercer la servidumbre de la forma que resulte menos gravosa para el sirviente, y una exigencia al dueño del predio sirviente: no menoscabar el uso de la servidumbre. Las servidumbres disponen de sus medios de defensa. La acción característica del derecho real de servidumbre es la confesoria, que corresponde al dueño del predio dominante o titular de la servidumbre frente a quien le perturbe en el ejercicio o desconozca su derecho. La acción tiene por objeto el reconocimiento de la existencia del derecho real y la restauración de la situación perturbada. Por otra parte, el propietario de una finca sobre la cual se ejercite indebidamente una servidumbre dispone de la acción negatoria. Competen, además al titular de la servidumbre para defender su derecho real, y al dueño del predio sirviente para defender la tenencia correspondiente a su dominio libre, las acciones posesorias. Así como el ejercicio del interdicto de obra nueva, cuando una obra de tal característica impida o perturbe su disfrute. Por último, el derecho de efectuar las obras necesarias para el uso y conservación de la servidumbre. El art. 543 lo configura como correspondiente al dueño del predio dominante, con la única limitación de no alterar ni hacer más gravosa la servidumbre. Los gastos de las obras corren de cuenta del predio dominante, a no ser que se hubiese convenido otra cosa (art. 599) o que el predio sirviente utilice de algún modo la sirviente, en cuyo caso el dueño de éste contribuye también a los gastos (art. 544.2). En caso de copropiedad o cotitularidad los gastos serán proporcionales al beneficio que les reporte. Cabe la posibilidad de que el obligado se exima de la deuda de contribuir a los gastos renunciando a la servidumbre en provecho de los demás (art. 544) o abandonando el predio sirviente al dominante (art. 599), según se trate de cotitulares o de la obligación que ha contraído el propietario del fundo sirviente de costear las obras. En realidad, no es el fundo en su totalidad el que debe ser abandonado sino la parte agravada por la servidumbre.

❑ EXTINCIÓN

El art. 546 enumera como modos de extinción de servidumbres:

a) Consolidación: extinción de la servidumbre por reunirse en una misma persona la propiedad del predio dominante y del sirviente.

b) No uso: por la falta de uso continuada durante un periodo de veinte años. El plazo se empieza a contar desde el día en que hubiere dejado de usarse la servidumbre si fuese discontinua o desde que haya tenido lugar un acto contrario, en caso de ser continua.

c) Pérdida de la cosa: se señala en el Código como un cambio en el estado de los predios que haga imposible el uso de la servidumbre. Esta revive si después el estado de los mismos permite usar de ella, a menos que entre tanto se haya producido una prescripción conforme a lo dispuesto en el número anterior, debiendo interpretarse que el acto contrario en las continuas a partir del cual se cuenta el no uso es el cambio del estado de los predios.

d) Vencimiento: finalizado el día o realizada la condición, según sean servidumbres temporales o condicionales.

e) Renuncia: la servidumbre es renunciable por el dueño del predio dominante. Ésta puede ser expresa o tácita (deriva de actos concluyentes, no de dudosa significación)

f) Convenio extintivo: alude a la enunciación del art. 546.6 que admite la redención de la servidumbre. El art. 546 enumera como modos de extinción de servidumbres:

a) Consolidación: extinción de la servidumbre por reunirse en una misma persona la propiedad del predio dominante y del sirviente.

b) No uso: por la falta de uso continuada durante un periodo de veinte años. El plazo se empieza a contar desde el día en que hubiere dejado de usarse la servidumbre si fuese discontinua o desde que haya tenido lugar un acto contrario, en caso de ser continua.

c) Pérdida de la cosa: se señala en el Código como un cambio en el estado de los predios que haga imposible el uso de la servidumbre. Esta revive si después el estado de los mismos permite usar de ella, a menos que entre tanto se haya producido una prescripción conforme a lo dispuesto en el número anterior, debiendo interpretarse que el acto contrario en las continuas a partir del cual se cuenta el no uso es el cambio del estado de los predios.

d) Vencimiento: finalizado el día o realizada la condición, según sean servidumbres temporales o condicionales.

e) Renuncia: la servidumbre es renunciable por el dueño del predio dominante. Ésta puede ser expresa o tácita (deriva de actos concluyentes, no de dudosa significación)

f) Convenio extintivo: alude a la enunciación del art. 546.6 que admite la redención de la servidumbre.

TEMA 10: OTROS DERECHOS REALES DE GOCE DERECHO CIVIL IV ▪ ▪ ▪ ▪

Los censos: concepto, clases y régimen jurídico El derecho real de superficie: concepto, constitución y contenido Los derechos de sobreelevación y subedificación: concepto y contenido El derecho de aprovechamiento por turno: concepto y régimen jurídico

❑ LOS CENSOS: CONCEPTO, CLASES Y RÉGIMEN JURÍDICO

Nuestro Concepto.- art. 1604 “Se constituye el censo cuando se sujetan algunos bienes inmuebles al pago de un canon o pensión anual en retribución de un capital que se recibe en dinero, o del dominio pleno o menos pleno que se transmite de los mismos bienes”. El censo es, pues, un derecho real inmobiliario que consiste en el poder jurídico que se otorga a su titular de exigir una prestación periódica del propietario del bien sujeto al gravamen. Es el prototipo de la categoría de los derechos reales in faciendo, pues impone a un sujeto el deber de realizar una prestación para la satisfacción del interés del titular del derecho real. Clases.- La sujeción de un inmueble al pago de la pensión periódica puede obedecer: •

A la entrega de un capital en dinero. El que lo recibe (censatario) establece entonces la carga censal sobre un inmueble de su propiedad a favor del que la realiza (censualista). Este censo se llama consignativo (art. 1606 Cc).

•

A la entrega del dominio pleno sobre un inmueble. el adquirente (censatario) debe pagar la carga periódica, que se impone sobre el mismo inmueble, al que lo transmitió (censualista). Este censo se dice que es reservativo (art. 1607 Cc)

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A la entrega del dominio útil de la finca, quedándose el transmitente con el dominio directo. El enfiteuta o adquirente ha de pagar la pensión. Este censo se llama enfitéutico (art. 1605 Cc).

Características.•

Perpetuidad.- El art. 1608 Cc consagra esta nota al decir que la entrega del capital en dinero o de la cosa inmueble es por naturaleza perpetua o por tiempo indefinido.

•

Indivisibilidad.- La finca gravada con censo no puede dividirse entre dos o más personas sin el consentimiento expreso del censualista, aunque se adquiera a título de herencia. Cuando el censualista permita la división, se designará con su consentimiento la parte de censo con que quedará gravada cada porción, constituyéndose tantos censos cuantas sean las porciones en que se divida la finca (art. 1618 Cc.)

•

Transmisibilidad.- El art. 1617 Cc. autoriza la transmisión del derecho a percibir la pensión, lo mismo que las fincas gravadas, tanto a título oneroso como lucrativo.

Régimen jurídico

La naturaleza peculiar del censo por una parte se nos aparece como un derecho de disfrute o goce del censualista, por otra posee un funcionamiento análogo a la hipoteca, porque al igual que en ésta hay un bien que responde del cumplimiento de la prestación, de manera que el censualista podrá dirigirse directamente contra él, realizando su valor, para satisfacerse de una manera forzosa. El canon o pensión periódica se determinará por las partes al establecerse el censo, pudiendo consistir en dinero o en frutos. Las partes quedan en libertad para fijar la cuantía, tiempo y lugar de pago de la pensión o canon, señalándose por el Código Civil normas supletorias en defecto de pacto sobre alguno de estos extremos (arts. 1614 y 1615 Cc.) El objeto del pago es la pensión convenida. El derecho a exigir el pago de las pensiones vencidas y no satisfechas prescribe con arreglo a las normas generales sobre la prescripción. El pago de una pensión sin que el censualista haga ninguna reserva sobre las que eventualmente hayan quedado anteriormente sin satisfacer, producirá la aplicación del art. 1110 Cc. “El recibo del capital por el acreedor, sin reserva alguna respecto a los intereses, extingue la obligación del deudor en cuanto a éstos. El recibo del último plazo de un débito, cuando el acreedor tampoco hiciere reservas, extinguirá la obligación en cuanto a los plazos anteriores.” Pero como regla excepcional sienta el art. 1621 Cc. “A pesar de lo dispuesto en el artículo 1110 será necesario el pago de dos pensiones consecutivas para suponer satisfechas todas las anteriores”. La garantía del censualista, para asegurar su derecho al percibo de la pensión, consiste en la acción real que tiene contra la finca gravada. A tenor de estas consideraciones el art. 1623 Cc. dice “Los censos producen acción real sobre la finca gravada. Además de la acción real podrá el censualista ejercitar la personal para el pago de las pensiones atrasadas y de los daños e intereses cuando hubiere lugar a ello”. El censualista posee dos acciones para el cobro de la pensión: la real, dirigida sobre la finca gravada, y la personal, para obtener del censatario la condena judicial al pago. Si el censatario ha enajenado la finca a un tercero, la adquirirá con la carga del censo. Si existían pensiones atrasadas, el censualista podrá ejercitar la acción real contra la finca para su cobro y puede dirigirse contra el verdadero deudor mediante la acción personal. CONSTITUCIÓN.- El censo es un derecho real que admite su constitución por contrato oneroso, por negocio mortis causa tratándose del consignativo o a título gratuito. Es discutible que se pueda adquirir por usucapión, que está ligada a que se admita la posesión de derechos.

EXTINCIÓN.- Causas específicas de extinción de todos los censos:

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Redención.- El censatario puede redimir el censo a su voluntad, aunque se haya pactado lo contrario. Pero la redención ha de ser total, salvo que exista pacto expreso admitiendo la parcial (art. 1610 pto.1 Cc.)

La redención consiste en la devolución al censualista, de una vez y en metálico, del capital que hubiese entregado para constituir el censo consignativo (art.1658 Cc.) o del capital en que se hubiese fijado el valor de la finca al establecerse el censo reservativo o enfitéutico (arts. 1662 y 1651 Cc.) El censatario, para llevar a efecto la redención, deberá avisarlo al censualista con un año de antelación o anticiparle el pago de una pensión anual (art. 1609 Cc.) •

Prescripción extintiva.- El art. 1620 Cc. dice que es prescriptible el capital de los censos. Realmente, el censo prescribe cuando se extingue el derecho a exigir el pago de la pensión periódica, lo que ocurrirá a los treinta años contados a partir del momento en que se hubiere pagado la última pensión. La prescripción opera porque durante ese tiempo no se han reclamado éstas (arts. 1963 y 1970 Cc.)

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Pérdida o inutilización total de la finca.- Es causa de extinción del censo, no así si es parcial, aunque en este último supuesto se le concede al censatario la facultad de abandonar la finca al censualista (art. 1625 ps. 1 y 2 Cc.)

Si la pérdida o inutilización se produce por culpa del censatario, se dan los efectos anteriores, pero queda éste obligado al resarcimiento de los daños y perjuicios (art. 1625 p.3 Cc). •

Expropiación.- La expropiación total de la finca es causa de extinción del censo, quedando afecto su precio al pago del capital del mismo y de las pensiones vencidas (arts. 1627.1 y 1631.1 Cc.)

Si la expropiación es parcial, se aplica la disposición anterior cuando el precio baste para cubrir el capital. Si no bastare, el censo continua gravando el resto de la finca.

❑ EL DERECHO REAL DE SUPERFICIE: CONCEPTO, CONSTITUCIÓN Y CONTENIDO

Concepto.- el derecho de superficie, en su variedad urbana, es el derecho real que confiere a su titular el poder de edificar en suelo ajeno, haciendo suya la propiedad de lo construido durante el término de su constitución. En su variedad rústica, el derecho de superficie permite a su titular plantar o sembrar en terreno ajeno, teniendo la propiedad de lo plantado o sembrado. Contenido.- Cuando la superficie se constituye por tiempo indefinido, su analogía con el censo llevará a estimar que sobre el suelo se ha operado la división del dominio; el útil corresponderá al superficiario, y el directo al concedente del derecho de superficie. Aquél tendrá la carga de

pagar una pensión o canon anual, y el gravamen será redimible. Su redención producirá la consecuencia de que la propiedad de lo construido la adquiere el concedente. Es una figura muerta en la práctica mientras no cambie la mentalidad social, que no concibe aún que la propiedad de una vivienda no lleve consigo la propiedad del suelo en que está edificada, ni que pueda obtenerse una renta simplemente de él. Si la superficie se constituye por tiempo limitado, según dice el art. 1655 Cc. se estimará como arrendamiento. Pero la jurisprudencia dice que lo que trata de encauzar el precepto es el arriendo superficiario, es decir, un contrato complejo, en el que junto a prestaciones propias del arrendamiento se dan al arrendatario los poderes del superficiario. En estos arrendamientos se pretende alcanzar la finalidad de construir el superficiario, haciéndose propietario, su propio instrumento de satisfación. Constitución.- Como acto de gravamen sólo lo puede constituir el propietario con plena capacidad de disposición sobre su suelo. Deber ser, “formalizada en escritura pública y, como requisito constitutivo de su eficacia, inscribirse en el Registro de la Propiedad” (art. 288.2 Cc.) Dar naturaleza constitutiva a la inscripción no parece tener justificación intrínseca, pues es un derecho real que puede ser constituido mediante título y modo (art. 609 Cc.) La constitución puede ser hecha a título oneroso y gratuito. Así se deduce del art. 283.3 Cc.

❑ LOS DERECHOS DE SOBREELEVACIÓN Y SUBEDIFICACIÓN: CONCEPTO Y CONTENIDO

El derecho a construir más plantas sobre el edificio es lo que se conoce como derecho de sobreelevación y el derecho a construirlas bajo suelo se llama derecho de subedificación. Se caracterizan frente al de superficie en que sus titulares al construir on edificar, se hacen dueños de lo edificado, no de una manera temporal. Pasan a formar parte de una comunidad de propietarios, con sus derechos y obligaciones. El derecho de sobreelevación o de subedificación ha de ser concedido por la junta de propietarios de forma unánime. El art. 12 de la ley de Propiedad Horizontal precisa los requisitos que ha de reunir el acuerdo. Dice que “se fijará la naturaleza de la modificación, las alteraciones que origine en la descripción de la finca y de los pisos o locales, la variación de cuotas y el titular o titulares de los nuevos locales o pisos”. El derecho de sobreelevación fue regulado desde el punto de vista de su inscripción por el art. 16.2 del Reglamento Hipotecario, fruto de su reforma por Decreto de 17 de marzo de 1959. Acceden al Registro no sólo su constitución por vía de reserva que hace el propietario en su favor al enajena todo o parte del edificio, sino también su transmisión a un tercero. Se contempla, pues, el edificio de titularidad ajena. La inscripción debe contener:

a) Las cuotas que hayan de corresponder a las nuevas plantas o en los elementos y gastos comunes o las normas para su establecimiento. b) Las normas de régimen de comunidad, si se señalaren para el caso de hacer la construcción. El derecho de subedificación tiene el mismo contenido que el de sobreelevación, y se diferencia del mismo en su objeto, que es el subsuelo de un edificio.

❑ EL DERECHO DE APROVECHAMIENTO POR TURNO: CONCEPTO Y RÉGIMEN JURÍDICO

Naturaleza, objeto y caracteres.- El derecho de aprovechamiento por turno (DAT) atribuye a su titular la facultad de disfrutar, con carácter exclusivo, durante un periodo específico cada año, un alojamiento, que ha de ser susceptible de utilización independiente por tener salida propia a la vía pública o a un elemento común del edificio en que estuviese integrado, y que esté dotado de modo permanente con el mobiliario adecuado al efecto, y el derecho a la prestación de los servicios complementarios. El DAT puede constituirse como derecho real limitado o como el arrendamiento por temporada al cual se le aplica la Ley 42/1998 (art. 1.1). Los alojamientos objeto de DAT han de ubicarse en un edificio. Todos los alojamientos que lo integren, con excepción de los locales, deben estar sometidos al régimen de aprovechamiento por turno, y el conjunto ha de tener, al menos, diez alojamientos. El periodo anual de aprovechamiento no podrá ser nunca inferior a siete días Ley 42/1998 (art. 1.3).. El derecho real de aprovechamiento por turno no podrá en ningún caso vincularse a una cuota indivisa de la propiedad. Cada uno de los DAT gravará, en conjunto, la total propiedad del alojamiento o del inmueble. La reunión de un DAT y la propiedad, o una cuota de ella, en una misma persona no implica extinción del derecho real limitado (art. 1.4). Constitución.- El régimen de aprovechamiento por turno deberá ser constituido por el propietario registral del inmueble. deberá haber obtenido las licencias necesarias de las autoridades competentes, haber celebrado contrato con una empresa de servicios autorizada, salvo que el propietario cumpliendo los mismos requisitos que ésta, haya decidido asumirlos directamente; y haber concertado los contratos de seguro de daño a terceros, causados por él o sus dependientes, durante todo el tiempo que dure la promoción y hasta la transmisión de la totalidad de los DAT (art. 4.1). El régimen se constituirá mediante su formalización en escritura pública y se inscribirá en el Registro de la Propiedad (art. 4.3). Dentro de un (mismo) régimen, los turnos (de aprovechamiento) han de tener todos la misma duración. El periodo anual de aprovechamiento no podrá ser nunca inferior a siete días seguidos. La duración del régimen será de tres a cincuenta años.

Adquisición.- la adquisición por contrato de DAT esta amplia y complejamente regulado en la Ley, para evitar todo fraude o engaño al adquirente. Impone al profesional que se dedique a la transmisión de DAT la edición de un documento informativo, que tendrá carácter de oferta vinculante, y que entregará gratuitamente, después de haber sido archivado en el Registro de la Propiedad correspondiente, a cualquier persona que solicite información. Se impone un amplísimo contenido mínimo al contrato de adquisición de DAT en el artículo 9 que prescribe la forma escrita. Al adquirente de DAT se le dan facultades de desistimiento y resolución del contrato de adquisición que ha celebrado. Con carácter general tiene la facultad de desistir en el plazo de diez días desde la firma del contrato, sin obligación de abonar ninguna indemnización ni gasto. El propietario, salvo pacto en contrario, tendrá la facultad de resolución del contrato cuando el adquirente de DAT, una vez requerido, no atienda al pago de las cuotas debidas por razón de servicios.

TEMA 11: LOS DERECHOS REALES DE GARANTÍA DERECHO CIVIL IV ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪

Los derechos reales de garantía: función, concepto y clases Normas comunes a los derechos reales de garantía El derecho real de prenda: concepto, caracteres y contenido La prenda irregular. La prenda de créditos La prenda sin desplazamiento de la posesión La hipoteca mobiliaria La anticresis

❑ LOS DERECHOS REALES DE GARANTÍA: FUNCIÓN, CONCEPTO Y CLASES

Según el principio de responsabilidad patrimonial universal. Art. 1911 Cc. cuando una persona es deudora tiene una garantía que es su patrimonio para responder de esa deuda. Según el principio de igualdad de los acreedores: todos tienen el mismo derecho a cobrarse su crédito sobre los bienes del deudor de manera que cuando los bienes sean insuficientes para cobrar, se repartirá de forma proporcionada (prorrata de acreedores) salvo que haya un crédito preferente. Puede ocurrir que algún día el acreedor no pueda cobrar porque: •

El deudor enajene sus bienes.

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Otro acreedor se anticipe y ejecute los bienes antes que el deudor.

El derecho ha diseñado diversos mecanismos para evitar esa situación (reforzar las responsabilidades patrimoniales del deudor y cobrarse la deuda): •

Exigencia de un fiador: se coge a otra persona que garantice la deuda. Responde con el art. 1911 Cc. (se convierte en deudor). Se está ampliando el crédito personal.

•

Cuando el fiador no es suficiente, se constituye un derecho real de garantía. El que garantiza no es un fiador sino una cosa.

El derecho real de garantía atribuye un poder directo e inmediato ejercitable frente a todos que faculta para la realización del valor de la cosa dada en garantía (ius distrahendi). La constitución de un derecho real de garantía no excluye el principio de responsabilidad patrimonial universal del deudor. El acreedor podrá dirigirse para cobrar la deuda a todos los bienes presentes y futuros del deudor y a la cosa sobre la que constituye el derecho real de garantía. El acreedor tiene estas facultades: •

Acciones personales concedidas por el art. 1911 ejercitables frente al deudor. Puede pedir el embargo y ejecución de los bienes del deudor.

•

Acción real que le concede el derecho real de garantía.

Excepcionalmente cabe pactar que la responsabilidad patrimonial del deudor quede limitada al valor de la cosa dada en garantía. Así lo demuestra el art. 105 LH “La hipoteca podrá constituirse en garantía de toda clase de obligaciones y no alterará la responsabilidad personal ilimitada del deudor que establece el artículo 1.911 del Código Civil.” Y el art. 140 LH “No

obstante lo dispuesto en el artículo 105, podrá válidamente pactarse en la escritura de constitución de la hipoteca voluntaria que la obligación garantizada se haga solamente efectiva sobre los bienes hipotecados. En este caso, la responsabilidad del deudor y la acción del acreedor, por virtud del préstamo hipotecario, quedarán limitadas al importe de los bienes hipotecados, y no alcanzarán a los demás bienes del patrimonio del deudor. Cuando la hipoteca así constituida afectase a dos o más fincas y el valor de alguna de ellas no cubriese la parte de crédito de que responda, podrá el acreedor repetir por la diferencia exclusivamente contra las demás fincas hipotecadas, en la forma y con las limitaciones establecidas en el artículo 121.” Aunque sólo piensan en la hipoteca valen para todos los derechos reales de garantía, porque es un pacto que no perjudica a los demás acreedores del deudor y además si el acreedor puede lo más (perdonar la deuda) también puede pactar que va a cobrar sólo de la cosa dada en garantía. Clases de derechos reales de garantía. La codificación distinguió dos tipos: •

Por objeto de las cosas muebles, destinó el derecho de prenda.

•

Los que tienen por objeto las cosas inmuebles a las que destinó el derecho de hipoteca.

El Cc. español partiendo de esta codificación, reguló la prenda por un lado (art. 1863), requiere la entrega de la posesión de la cosa, y la hipoteca por otro cuya constitución exige la inscripción en el Registro de la Propiedad (art. 1875 Cc). Sin embargo el Cc. también contempla la anticresis (art. 1881-1886 Cc) Esta figura tiene un contenido no definido. Se caracteriza porque es una prenda (entrega de la posesión) pero recae sobre bienes inmuebles. Se concede al acreedor anticrético el derecho de gozar de la finca a fin de recibir sus frutos para cobrarse la deuda. Puede también ejercer el ius distrahendi. Este esquema que sigue el código ha sido alterado por exigencia de la práctica teniendo en cuenta: -

Inconveniente o desventaja que supone la entrega de la posesión en la prenda que supone para el propietario (deudor) dejar de usar la cosa ocasionándole un perjuicio. Y desde la perspectiva del propio acreedor tampoco es útil ya que el deudor al desprenderse de la cosa tiene un perjuicio económico.

Esto ha hecho que en la práctica la prenda ha quedado reducida a bienes suntuarios. -

Ventaja de la hipoteca sobre la prenda. La entrega de la posesión de la prenda en la hipoteca se sustituye por la inscripción en el Registro. Se considera así utilizar la hipoteca también para bienes muebles:

1) Los bienes muebles pueden tener mayor valor económico que los bienes inmuebles, piénsese en un avión. 2) Ciertos bienes muebles se pueden identificar fácilmente porque tienen una marca o un número de bastidor por ejemplo. En el Registro se podían inscribir los bienes inmuebles porque se podían identificar, pero se ha ido admitiendo la posibilidad de aplicar el esquema de la hipoteca (pensado para bienes inmuebles) a los bienes muebles. Entonces podríamos hacer una diferencia no entre bienes muebles o inmuebles sino entre bienes registrables (identificables) o no registrales. 3) Se pueden identificar ciertos bienes por el lugar en el que están (status loci) aunque por si mismos no se pueden identificar. Ej.: los frutos de una explotación agrícola, las mercancías que están en un almacén… Este fenómeno de utilizar la hipoteca en los bienes muebles empezó en esta legislación: -

Ley sobre hipoteca naval de 21 de agosto 1893: “un buque por definición no es un inmueble, pero le aplicaron el esquema de la hipoteca recogiendo en el art. 1 que a efectos de la hipoteca se le considera un inmueble”. La hipoteca naval se inscribirá en el Registro Mercantil.

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Ley 16 diciembre de 1954 de hipoteca mobiliaria y prenda sin desplazamiento de la posesión (HMPSD). Esta ley es el producto de otras leyes que hubo. o La Hipoteca Mobiliaria: en el art. 12 LH dice que puede ser objeto de hipoteca mobiliaria: ▪

Establecimientos mercantiles.

▪

Automóviles y otros vehículos de motor.

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Aeronaves.

▪

Maquinaria industrial.

▪

Propiedad industrial e intelectual.

▪

Películas cinematográficas (el Real Decreto 3837/1970 de 31 de Diciembre es el regulador de la Hipoteca Mobiliaria de películas cinematográficas).

Todos ellos se pueden identificar, por eso son registrables en el Registro de Bienes Muebles. o La Prenda Sin Desplazamiento: el art. 54 que la pueden constituir: ▪

Los titulares de explotación agrícola, forestales o pecuarias. Recae sobre los frutos, cosechas, animales, sus crías, maquinaria, productos y aperos de esta industria.

Para constituir la hipoteca mobiliaria o la prenda sin desplazamiento se exige escritura pública e inscripción en el Registro de Bienes Muebles. El deudor no puede enajenar las cosas gravadas con la garantía sin el consentimiento del acreedor (art. 4 de la Ley), este es un matiz importante, ya que la regla general en la hipoteca es que el deudor no está limitado en su facultad de disponer y enajenar la cosa.

❑ NORMAS COMUNES A LOS DERECHOS REALES DE GARANTÍA

El Cc. establece unas disposiciones comunes a la hipoteca y la prenda en los arts. 1857 a 1862 que también son aplicables a la anticresis aunque no lo diga (art. 1886). Hay una serie de normas en el Cc. que regulan caracteres que son comunes a todos los derechos reales de garantía. Se pueden sistematizar analizando los siguientes caracteres: ACCESORIEDAD.- Los derechos reales de garantía siempre son accesorios, siempre están conectados con el derecho de crédito garantizado. Esta conexión que se da se explica a través de una relación de subordinación o accesoriedad. Lo principal es el crédito en términos jurídicos, lo accesorio será la garantía. Art, 1857 Cc “Son requisitos esenciales de los contratos de prenda e hipoteca: Que se constituya para asegurar el cumplimiento de una obligación principal. Que la cosa pignorada o hipotecada pertenezca en propiedad al que la empeña o hipoteca. Que las personas que constituyan la prenda o hipoteca tengan la libre disposición de sus bienes o, en caso de no tenerla, se hallen legalmente autorizadas al efecto. Las terceras personas extrañas a la obligación principal pueden asegurar ésta pignorando o hipotecando sus propios bienes.” -

Créditos asegurables mediante un derecho real: son toda clase de obligaciones, ya sean las obligaciones puras o sometidas a condición suspensiva o resolutoria (art. 1861 Cc). también se pueden asegurar las obligaciones futuras.

La accesoriedad tiene unas consecuencias: -

Si se extingue el derecho de crédito se extingue el derecho real de garantía.

-

Si se trasmite el derecho de crédito se transmite el derecho real de garantía (art. 1212 y 1528 Cc.)

Esto se debe a que el titular del derecho real de garantía sólo puede serlo el acreedor de la obligación garantizada, salvo que se pacte que n o va a ser así, en ese caso se extinguirá el derecho real de garantía.

Sin embargo, deudor de la obligación garantizada y propietario de la cosa dada en garantía no tienen porque coincidir. Este último es el fiador real, no garantiza con el art. 1911 sino con el objeto que ha dado en garantía. También puede existir el tercer poseedor: aquella persona que con posterioridad a la constitución del derecho real de garantía adquiere la titularidad de la cosa sobre la que recae el derecho real de garantía. Aunque exista este tercer poseedor, le afecta la garantía y el acreedor igualmente queda protegido. Cuando se cambie la persona del fiador real sin el consentimiento del deudor, se extingue la garantía real prestada. INDIVISIBILIDAD.- Art. 1860 Cc. “La prenda y la hipoteca son indivisibles, aunque la deuda se divida entre los causahabientes del deudor o del acreedor. No podrá, por tanto, el heredero del deudor que haya pagado parte de la deuda pedir que se extinga proporcionalmente la prenda o la hipoteca mientras la deuda no haya sido satisfecha por completo. Tampoco podrá el heredero del acreedor que recibió su parte de la deuda devolver la prenda ni cancelar la hipoteca en perjuicio de los demás herederos que no hayan sido satisfechos. Se exceptúa de estas disposiciones el caso en que, siendo varias las cosas dadas en hipoteca o en prenda, cada una de ellas garantice solamente una porción determinada del crédito. El deudor, en este caso, tendrá derecho a que se extingan la prenda o la hipoteca a medida que satisfaga la parte de deuda de que cada cosa responda especialmente.” Como el derecho real de garantía se establece para asegurar el cumplimiento de la obligación, el derecho real de garantía permanecerá intacto hasta que se cumpla totalmente la obligación. Si la deuda se divide en varias, cada deudor o cada acreedor tiene el mismo derecho que tenía en un principio el único acreedor o deudor. Ahora bien, se puede hacer un pacto en contrario, pudiendo las partes acordarlo. ENAJENABILIDAD DE LA COSA.- el derecho real de garantía tiene la facultad que atribuye al titular, es un poder de realización del valor de la cosa para con el valor obtenido satisfacerse el crédito (ius distrahendi). Sólo pueden ser objeto del derecho real de garantía las cosas enajenables, es decir, los derechos reales que sean enajenables, porque sólo los enajenables se pueden valorar y cambiar por dinero. El art. 1874 Cc. ayuda a determinar cuáles son los derechos reales enajenables. “Sólo podrán ser objeto del contrato de hipoteca: 1.-Los bienes inmuebles. 2.-Los derechos reales enajenables con arreglo a las leyes, impuestos sobre bienes de aquella clase.”. Los arts. 106,107 y 108 de la Ley Hipotecaria vienen a decir que objeto de los derechos reales de garantía sólo pueden ser derechos reales enajenables.

Por esta razón, para constituir el derecho real de garantía, dice el art. 1857 párrafo 2º que solo lo puede constituir el propietario (en lugar de propietario habría que poner el titular del derecho). Además debe tener la facultad de disposición (art. 1857 Cc).

LA FIGURA DEL PACTO COMISORIO. El núcleo del derecho real de garantía consiste en la facultad de enajenar para cobrarse el crédito. La forma de ejercicio del ius distrahendi siempre exige un proceso de ejecución forzosa público, que es una subasta pública. (art. 1859 y 1889 Cc) El Pacto Comisorio es aquel pacto por el cual se establece que al vencimiento de la obligación el acreedor adquirirá automáticamente el derecho dado en garantía (es decir, se quedará con la cosa). Por lo cual se obvia el proceso de ejecución forzosa mediante la subasta pública. El acreedor directamente se hacía propietario de la cosa. Este pacto se debe considerar nulo. El Cc sólo contempla esta nulidad cuando se refiere a la anticresis (art. 1884 Cc) pero hay que extenderlo también a los demás derechos reales de garantía en virtud de los arts. 1859 y 1872 Cc. Fundamento para la nulidad de este pacto: •

Perjudica al deudor porque permitiría que el acreedor se quede con la cosa cuando esa cosa o derecho sea muy valioso.

•

Perjudica a los demás acreedores del deudor porque si por ejemplo yo tengo una casa que vale 1000, y la deuda sólo vale 200, si la casa se la queda el acreedor, el resto de acreedores no tendría posibilidad de cobrar la deuda, cosa que si se hiciese mediante subasta pública sí que habría más posibilidades de cobrarlo.

Si se estableciera este pacto, sería nulo, pero esta nulidad no se propagaría a la garantía real. Se emplea la regla de nulidad parcial. El pacto comisorio se suele encubrir con otras figuras: o

Venta en garantía: transmitir la cosa formalmente, pero una vez que se cumple la deuda se recupera la propiedad.

o

Pacto de retroventa: vender cosa y se pacta en contrato que dentro de un tiempo el vendedor podrá comprar de nuevo la cosa.

o

Opción de compra: pacto por el que se concede derecho potestativo de convertirse en comprador de una cosa.

Esto viene explicado en las resoluciones de la Dirección General de los Registros de 29/9/1987 y de 8/4/1991, y en la STS 26/4/2001.

FASES DE LOS DERECHOS REALES DE GARANTÍA. Cabe distinguir dos fases: Fase de seguridad.- Desde que se constituye el derecho real de garantía hasta que se cumple o incumple la obligación. Fase de ejecución o de realización de valor.- Cuando se incumple la obligación, entonces el acreedor ejercita el ius distrahendi. Esta fase no tiene por qué darse.

❑ EL DERECHO REAL DE PRENDA: CONCEPTO, CARACTERES Y CONTENIDO

Concepto.- Es un derecho real de garantía cuyo objeto son las cosas muebles y que exige el desplazamiento posesorio, poniendo la cosa en posesión del acreedor pignoraticio o de un tercero que haya dicho el acreedor para su constitución. Caracteres.- Su objeto son los bienes muebles. (art. 1874 Cc.). Su constitución exige siempre el desplazamiento posesorio, entrega de la cosa. Así se impide al acreedor la posibilidad de sustraer la cosa. Para que nazca el derecho real de prenda se exige la entrega de la posesión, pero para que produzca efectos frente a terceros es necesario que conste en escritura pública la fecha de la constitución. Art. 1875 Cc. Aquí se vuelven a explicar las características de accesoriedad, indivisibilidad y enajenabilidad. Contenido.•

El acreedor pignoraticio y titular del derecho real de prenda tiene los siguientes derechos y obligaciones: -

Derecho a retener la cosa en su poder o en el de un tercero hasta que se cumple la obligación. Art. 1866 párrafo 1º Cc “El contrato de prenda da derecho al acreedor para retener la cosa en su poder o en el de la tercera persona a quien hubiese sido entregada, hasta que se le pague el crédito.” El mismo artículo en el párrafo 2º se refiere al pignus gordiano: Si mientras el acreedor retiene la prenda, el deudor contrajese con él otra deuda exigible antes de haberse pagado la primera, podrá aquél prorrogar la retención hasta que se le satisfagan ambos créditos, aunque no se hubiese estipulado la sujeción de la prenda a la seguridad de la segunda deuda.

•

-

El acreedor no puede utilizar la cosa, art. 1870 Cc., por eso tampoco se puede quedar con los frutos, salvo pacto en contrario.

-

Obligación de cuidar y conservar la cosa, teniendo derecho a que se le abonen los gastos de conservación.

-

Obligación de restituir la cosa cuando se cumple la obligación.

-

Facultad de ejercer el ius distrahendi.

El propietario (deudor) tiene la facultad de disposición sobre la cosa. Puede vender la cosa, pero el que la compre deberá soportar la carga.

Puede constituir la prenda el deudor o un tercero. ❑ LA PRENDA IRREGULAR. LA PRENDA DE CRÉDITOS

Tiene por objeto una cosa fungible (aquello que se puede cambiar por otra cosa de otra especie). El acreedor que recibe la cosa adquiere la propiedad de la cosa cuando la recibe y no la posesión. Por esa razón, nace una simple obligación en devolver en tanto en que recibió (tantundem). Debe entregar la misma cantidad que el recibió. LA PRENDA DE DINERO: PRENDA IRREGULAR PECUNIARIA.- En la prenda pecuniaria, se tiene que devolver la misma cantidad de dinero, entonces lo que se hará es que si no se cumple la obligación, el acreedor directamente se queda con el dinero entregado en prenda en un principio por el deudor y no tiene que acudir al proceso de ejecución forzosa porque ya sabemos lo que vale la casa. Tampoco tiene lugar el pacto comisorio. Esto es lo que se llama fianza. LA PRENDA DE CRÉDITOS.- Para garantizar un crédito se entrega una cosa que es un crédito. Esto se hacía antiguamente cuando los créditos se documentaban en una póliza. En el fondo es la transmisión (cesión) de un crédito en garantía para cobrar la deuda. Al acreedor pignoraticio se le transmite el crédito dado en garantía para poderse cobrar así la deuda (exclusivamente se entrega para eso). Parecido a esto es la prenda de valores.

❑ LA PRENDA SIN DESPLAZAMIENTO DE LA POSESIÓN ❑ LA HIPOTECA MOBILIARIA

Las garantías sobre bienes muebles sin desplazamiento de la posesión han logrado evitar que el deudor sea despojado de la posesión de los bienes. Los bienes que permitan una fácil

identificación pueden ser objeto de hipoteca mobiliaria y los que tengan una menor facilidad para la identificación, de prenda sin desplazamiento. La identificabilidad de los bienes está ligada con la posibilidad de ser sometidos a publicidad registral (ej. los coches). Por ello, cuando falta esta posibilidad (ej. un cuadro), lo que se hace es fijar el lugar en que han de estar los bienes muebles (status loci). La hipoteca mobiliaria y la prenda sin desplazamiento se regulan en la ley de 16 de diciembre de 1954 que lleva su nombre y en el reglamento (17 junio 1955). Principios comunes a ambas figuras Están recogidos en el Titulo I de la Ley y son los siguientes (son 8): 1º.- Enumeración de los bienes susceptibles de una u otra forma de garantía La ley fija con exactitud los bienes susceptibles de una u otra forma de garantía. Dichos bienes no habrán de estar hipotecados, pignorados o embargados y su precio de adquisición deberá estar satisfecho, excepto si se constituye la hipoteca o la prenda en garantía del precio aplazado. También se prohíbe la hipoteca o la prenda sobre bienes que estuviesen en proindiviso o sobre los que recayera un usufructo. 2º.- Constitución Son requisitos constitutivos de estas figuras la escritura pública o póliza mercantil intervenida por corredor de comercio o agente de cambio y bolsa y la inscripción en el Registro establecido al efecto. En la escritura pública de constitución de prenda sin desplazamiento, deberá hacerse constar el inmueble en que se sitúen los bienes pignorados. Si son desplazados a otro lugar con posterioridad, el acreedor podrá dar por vencida la obligación. 3º.- Extensión La hipoteca y la prenda se extienden a la indemnización que corresponda al hipotecante o pignorante debidas por razón de los bienes como consecuencia de un siniestro acaecido después de la constitución. 4º.- Cesión de los créditos garantizados Los créditos garantizados con hipoteca o prenda pueden ser cedidos siempre que se haga en escritura pública que se dé a conocer al deudor por acta notarial y se inscriba en el registro. 5º.- Registro de Hipoteca Mobiliaria y Prenda sin Desplazamiento En el registro se inscriben los títulos de constitución, modificación, cesión por actos inter vivos, adjudicación mortis causa y cancelación. En el registro se anotan los mandamientos judiciales de embargo y cancelación de los mismos, las demandas que pudieran dar lugar a la nulidad del título inscrito y las resoluciones judiciales.

6º.- Limitación a la facultad dispositiva del que constituye las garantías y eficacia frente a terceros El deudor no puede enajenar los bienes hipotecados o pignorados sin consentimiento del acreedor. Además le ley establece que la hipoteca mobiliaria sujeta los bienes al cumplimiento de la obligación que garantiza, cualquiera que sea su poseedor. Pero no esteblece lo misma de la prenda sin desplazamiento lo que ha llevado a dudar a algunos autores que sea un auténtico derecho real sino más bien un supuesto de crédito privilegiado el que el acreedor tiene sobre el bien. 7º.- Preferencia del titular de la garantía real mobiliaria El titular del derecho de hipoteca mobiliaria cuenta a su favor con el crédito preferente especial de carácter inmobiliario establecido en el art. 1926.3º del código. Se trata de una mera asimilación por remisión de la LHMPD, recayendo la preferencia sobre el bien gravado. El acreedor pignoraticio titular del derecho de prenda sin desplazamiento, goza del crédito preferente de carácter mobiliario establecido en el art. 1922.2º del código, aunque la prenda no se halle en poder del acreedor, tal y como exige el código. Se trata de otra asimilación. 8º.- Plazo de prescripción de la acción real Las acciones derivadas de las garantías reales mobiliarias sin desplazamiento posesorio, prescribirán a los tres años, contados desde que puedan ser legalmente ejercitadas. La hipoteca mobiliaria La ley establece que únicamente podrán ser hipotecados los siguientes bienes: 1. 2.

3. 4. 5.

Los establecimientos mercantiles Los automóviles y otros vehículos de motor susceptibles de matrícula en el correspondiente registro administrativo, así como los tranvías y vagones de ferrocarril de propiedad particular Las aeronaves La maquinaria industrial La propiedad intelectual e industrial

La ley prohíbe hipotecar el derecho de hipoteca mobiliaria (subhipoteca) ni los bienes susceptibles de prenda sin desplazamiento. La hipoteca de establecimiento mercantil El objeto fundamental y directo de la hipoteca es el establecimiento mercantil en su conjunto que es el soporte objetivo de la hipoteca, si bien puede extenderse a otros elementos (ej. nombre

comercial, maquinaria, mobiliario etc.). Pero no puede referirse al inmueble en que se asienta el establecimiento, que sería una hipoteca inmobiliaria. La LHMPD estable que sólo se podrán hipotecar los establecimiento mercantiles instalados en un local de que el titular sea dueño o arrendatario con facultad de traspasar, pues en caso de ejecución de la hipoteca el adjudicatario ha de poder continuar en el ejercicio del establecimiento mercantil a título de arrendatario. Pero esta regulación fue establecida pensando en los principios de prórroga forzosa y renta congelada que imperaban antes de la LAU de 1994, siendo en la actualidad sustituidos por la libertad de pactos entre las partes, por lo que ha perdido virtualidad. La hipoteca de los vehículos de motor El problema de este tipo de hipoteca estriba en la conservación y mantenimiento de los automóviles. Por ello la ley establece que los vehículos hipotecados deben ser asegurados contra los riesgos de robo, hurto, extravío, sustracción o menoscabo, por una cantidad igual o superior al importe total de la responsabilidad hipotecaria. También dispone la ley que los que tengan anotada la hipoteca en el permiso de circulación, no podrán salir del territorio nacional sin consentimiento del acreedor, que deberá ser exigido por las Aduanas españolas. Este último requisito en la práctica no se aplica, a diferencia del primero que es exigido por el propio acreedor como condición indispensable. En la escritura de esta hipoteca deben reflejarse todas las circunstancias y características de fabricación y matrícula que permitan la identificación del vehículo. La hipoteca de las aeronaves La ley establece un presupuesto necesario para constituir esta hipoteca y es que se hallen inscritas en la sección correspondiente del Registro Mercantil de la provincia donde están matriculadas. El objeto de la hipoteca comprende tanto los elementos inseparables de la aeronave cuando los separables y los repuestos de almacén destinados a la aeronave, en caso de que consten inventariados en la escritura. La hipoteca de maquinaria industrial Esta hipoteca mobiliaria es la que más frecuentemente se utiliza en la práctica. La maquinaria industrial puede hallarse sujeta a hipoteca de tres maneras diferentes: 1. a hipoteca mobiliaria, como objeto directo y autónomo 2. a hipoteca de establecimiento mercantil, formando parte de sus elementos integrantes 3. a hipoteca inmobiliaria, cuando se hallen colocados permanentemente en la finca hipotecada y no pueden separarse de ella sin deteriorarla Ahora nos vamos a referir a la primera respecto de las cuales la ley establece que podrán ser hipotecadas:

1.

2.

Las máquinas, instrumentos o utensilios instalados y destinados por su propietario a la explotación de una industria y que directamente concurran a satisfacer las necesidades de la explotación misma. Las calderas de vapor, los hornos que no formen parte del inmueble, las instalaciones químicas y los demás elementos fijos afectos a la explotación de la industria.

La escritura de hipoteca habrá de contener las circunstancias de hecho que faciliten la identificación de la cosa objeto de hipoteca, reseñando la máquina y cuantas características contribuyan a su identificación, el lugar de emplazamiento e industria a que se destina y aplicación de la máquina y el estado de conservación o deterioro. El deudor hipotecario podrá utilizar normalmente estos bienes conforme a su destino pero sin merma de su integridad, pues está obligado a conservarlos en el lugar y en el estado en que se encuentren. El acreedor hipotecante tiene derecho a inspeccionar el cumplimiento de estas obligaciones. La resistencia del deudor a la inspección está equiparada al mal uso o deterioro de los bienes, en cuyo caso se confiere al acreedor derecho a dar por vencida la obligación hipotecaria. La hipoteca de la propiedad intelectual e industrial La hipoteca recae sobre los derechos protegidos por las Leyes de Propiedad Intelectual e Industrial. Respecto de la propiedad industrial nos remitimos a lo regulado por el derecho mercantil y respecto de la propiedad intelectual simplemente recordar que los derechos de explotación de las obras protegidas en esta Ley podrán ser objeto de hipoteca con arreglo a la legislación vigente. La LHMPD incide sobre la prohibición al deudor hipotecario de renunciar a su derecho, ceder su uso o explotación sin consentimiento del acreedor; y respecto del acreedor hipotecante que en virtud de pacto adquiera la facultad de cobrar el importe de los derechos del titular, imputará las sumas percibidas al pago de los intereses y, en lo que excediere, a la amortización del capital. La prenda sin desplazamiento de la posesión Como ya sabemos la constitución del derecho real de prenda tiene como requisito imprescindible la desposesión del deudor como garantía del acreedor. En el caso de la prenda sin desplazamiento de la posesión, no se produce el desplazamiento, sino que se faculta al deudor pignorante para hacer las veces de depositario de una cosa de su propiedad. Establece la ley que la prenda sin desplazamiento de la posesión sólo podrá constituirse por los titulares legítimos de explotaciones agrícolas, forestales y pecuarias, es decir toda persona, natural o jurídica que tenga un título que le habilite para el disfrute (ej. usufructuario o arrendatario).

Bienes susceptibles de prenda sin desplazamiento Los bienes que pueden ser objeto de hipoteca mobiliaria no son idóneos para ser sometidos a prenda sin desplazamiento y viceversa. Para enumerar los bienes susceptibles de prenda sin desplazamiento hay que distinguir entre la prenda sin desplazamiento de la posesión agraria, la industrial o comercial y la artística o histórica. En el caso de la prenda agraria o agrícola los titulares legítimos de explotaciones agrícolas, forestales y pecuarias podrán constituirla sobre los siguientes bienes: 1. 2. 3. 4.

los frutos pendientes y las cosechas esperadas dentro del año agrícola en que se celebre el contrato Los frutos separados o productos de dichas explotaciones, teniendo que quedar determinado el lugar en que estén o se hayan de depositar. los animales y sus crías y productos Las máquinas y aperos de las referidas explotaciones.

En el caso de la prenda industrial o comercial, podrá constituirse sobre los siguientes bienes: 1. 2.

Las máquinas y demás bienes muebles identificables que no reúnan los requisitos exigidos por la hipoteca mobiliaria. Las mercaderías y materias primas almacenadas.

En la prenda artística o histórica se incluyen los objetos de valor histórico o artístico como cuadros, esculturas, porcelanas etc. La ley presta especial atención a la identificación de los bienes sujetos a prenda sin desplazamiento y establece al respecto que, además de las circunstancias generales, la escritura o póliza deberá contener: 1. 2. 3. 4.

La descripción de los bienes que se pignoran (naturaleza, cantidad, calidad, estado y circunstancias que contribuyan a identificarlos). La determinación, en su caso, del inmueble en que se situaron esos bienes por su origen, aplicación, almacenamiento o depósito. La obligación del dueño de conservarlos y de tenerlos a disposición del acreedor, para que pueda inspeccionarlos Los seguros concertados con referencia a la póliza correspondiente.

Procedimientos de ejecución de los créditos garantizados con prenda sin desplazamiento Existen dos procedimientos, uno judicial y otro extrajudicial. El procedimiento judicial lo regula la LEC dentro de los procesos de ejecución y establece particularidades sobre los bienes hipotecados o pignorados, en los artículos 681 a 698).

El procedimiento extrajudicial viene regulado en los artículos 94 y 95 de la LHMPSD. Consiste en que un notario requiera al deudor para que pague al acreedor o le entregue los bienes pignorados. Si el deudor no paga ni hace entrega de los bienes, el acreedor podrá acudir a la vía judicial para ver satisfecho su crédito. Si no paga pero entrega los bienes, el notario procederá a la subasta del bien con citación del deudor y del dueño de la prenda, en su caso.

❑ LA ANTICRESIS

Concepto y caracteres La anticresis es una garantía real en virtud de la cual el acreedor adquiere el derecho a percibir los frutos de un inmueble con la obligación de aplicarlos al pago de los intereses, si se debieran y después al del capital de su crédito (1881). Los caracteres de la anticresis son: 1. 2. 3. 4. 5.

Que es un derecho real de garantía que se asienta en la existencia de un crédito preexistente. Que sólo puede recaer sobre bienes inmuebles. Que atribuye el disfrute del inmueble al acreedor anticrético para que aplique los frutos al pago de los intereses primero y después del capital. Que no confiere al acreedor el ius distrahendi o facultad de realización del inmueble objeto del derecho de anticresis. Pero sí se prohíbe el pacto comisorio. Que es indivisible y accesoria, como toda garantía real.

Constitución La anticresis se constituye por contrato entre las partes que tendrá que constar en documento público al tratarse de la creación de un derecho real sobre un bien inmueble (1280.1). Además se requiere la transmisión del goce posesorio al acreedor, según se presupone de la redacción del artículo 1883 (leer). La finca gravada puede pertenecer tanto al propio deudor anticrético como a cualquier otra persona que la someta a gravamen a favor del deudor, siempre que sea propietario y tenga la plena disposición sobre el inmueble (1857). No es necesaria la inscripción en el Registro de la Propiedad para su existencia pero sí para que pueda afectar a terceros. Contenido En cuanto al acreedor anticrético El acreedor anticrético ostenta el goce posesorio del inmueble y la percepción de los frutos.

Además tiene la obligación de conservación de la cosa, debiendo hacer los gastos necesarios para su conservación y reparación (2882.2). Para librarse de esta obligación, puede obligar al deudor a que entre de nuevo en el goce de la finca, salvo pacto en contrario (1883). El artículo 1884 prohíbe expresamente el pacto comisorio, es decir, el acreedor, en caso de impago del deudor, no adquiere la propiedad de la finca, pues la falta de pago únicamente le faculta para solicitar el pago de la deuda o la venta del inmueble. El acreedor anticrético tiene una derecho de retención sobre el inmueble mientras no haya sido pagado (1883.1)

En cuanto al deudor anticrético La obligación principal del deudor es el pago de la deuda para dar por extinguida la anticresis y readquirir el goce del inmueble (1883.1). El deudor anticrético conserva la propiedad de la finca a todos los efectos, pudiendo transmitir su derecho de propiedad o incluso hipotecarlo. Extinción Extinguida la deuda, se extingue la anticresis. También puede extinguirse por renuncia del acreedor.

TEMA 12: EL DERECHO REAL DE HIPOTECA DERECHO CIVIL IV ▪ ▪ ▪

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El derecho real de hipoteca: concepto, funciones económicas y caracteres Clases de hipotecas Sujetos de la hipoteca A. Acreedor hipotecario B. Deudor hipotecario C. Hipotecante no deudor. Fiador real D. Tercer poseedor Constitución de la hipoteca Objeto de la hipoteca La obligación asegurada con hipoteca Extensión de la hipoteca Contenido y protección de la hipoteca

❑ LOS 1. EL DERECHO REAL DE HIPOTECA: CONCEPTO, FUNCIONES ECONÓMICAS Y CARACTERES

Empezaremos definiendo el derecho real de hipoteca. Éste es un derecho real de garantía que tiene por objeto un bien inmueble, y que se establece para asegurar o garantizar una obligación y cuya constitución o nacimiento se inscribe en el Registro de la Propiedad. Concede a su titular la facultad de llevar a cabo la realización del valor de los bienes hipotecados, enajenándolos y percibiendo su precio a través del procedimiento establecido y cualquiera que sea en ese momento su poseedor o propietario. Tiene por tanto una finalidad económica, ya que es una vía de obtención de crédito, que estudiaremos a continuación. Finalidad o funciones económicas. La Hipoteca es una figura jurídica esencial. Como hemos mencionado con anterioridad, es una manera de obtener crédito, lo que permite adquirir bienes con más facilidad. La propia industria, para hacer negocio, necesita dinero, y la Hipoteca es una manera de conseguirlo. Se encuentra regulada en la Ley Hipotecaria de 1861 y permite el funcionamiento del crédito territorial. De esta manera: -

Permite obtener préstamos en la garantía de un inmueble, ya que no se pueden ocultar, no cambian su emplazamiento y gozan de un valor económico relevante; por lo que ejercen su papel de seguridad proteccionista.

-

Por otro lado permite obtener préstamos que otorgan seguridad derivada del hecho de la publicidad de la hipoteca a través del Registro de la Propiedad. (Por lo tanto, la Ley Hipotecaria y la existencia del Registro de la Propiedad, son instrumentos clave para el funcionamiento de esta figura jurídica).

Así pues, podemos exponer las características básicas del derecho real de Hipoteca: 1. Es un derecho real inmobiliario, es decir, la hipoteca está sujeta a los bienes. Se encuentra sujeta de manera inmediata a los bienes implicados al cumplimiento de la obligación (artículo 1866 del Código Civil: “El contrato de prenda da derecho al acreedor a retener la cosa en su poder o en el de la tercera persona a quien hubiese sido entregada, hasta que se pe pague el crédito”). 2. Publicidad registral. Para que nazca la Hipoteca es necesario inscribirla en el registro de la propiedad, siendo éste hecho de carácter constitutivo (artículo 1875 del Código Civil). 3. No exige la entrega de la posesión, difiere con la prenda, es el aspecto más ventajoso desde el punto de vista económico. El deudor no se desprende de la posesión.

4. Accesoriedad. La Hipoteca nace para asegurar un derecho de crédito y se encuentra en plena conexión con él. 5. Indivisibilidad. El derecho real de Hipoteca es indivisible, pues aunque se divida la cosa, el crédito, la deuda, etc. la hipoteca no se divide con el fin de garantizar la obligación, aunque es importante destacar las matizaciones del artículo 1860 del Código Civil, y artículos 123, 124 y 125 de la Ley Hipotecaria. 6. Enajenabilidad del derecho de la cosa hipotecada. La cosa dada en hipoteca ha de ser cosa inmueble enajenable para que se pueda realizar el valor de la cosa (no cabe pacto comisorio).

2. CLASES DE HIPOTECAS

Distinguimos entre diferentes categorías: ❖ Hipotecas legales o voluntarias. -

Hipotecas legales. El término hipoteca legal no significa que la hipoteca la cree la ley automáticamente, lo que la ley hace es conceder un derecho a exigir su constitución. Por tanto, la hipoteca sólo se constituye como ejercicio de dos derechos: el reconocido en el artículo 1875, párrafo 2º del Código Civil, y el del artículo 158 de la Ley Hipotecaria. En el primer caso, la hipoteca se constituye a través de un contrato de cumplimiento de una obligación legal; mientras que en el segundo caso, por mandato judicial una vez seguidos los procedimientos adecuados.

Por último mencionar que la hipoteca legal sólo recae sobre bienes concretos y determinados (no sobre todos los que forman el patrimonio de la persona obligada a constituirla), y que posee un carácter expreso (sólo exigible su constitución cuando se está ante los supuestos de hechos previstos). -

Hipotecas voluntarias. El artículo 138 de la Ley Hipotecaria, define las hipotecas voluntarias como “las convenidas entre partes o impuestas por disposición del dueño de los bienes sobre que se establezcan”. Por tanto, este tipo de hipotecas sólo pueden constituirlas quienes tengan la libre disposición de los bienes o se encuentren autorizados para ello. Así pues, caben dos vías de constitución: el convenio entre partes (contrato de hipoteca regulado en el Código Civil), y la disposición del dueño de los bienes (es decir, una constitución unilateral).

❖ Hipotecas expresas y tácitas. -

Hipotecas expresas. Son hipotecas expresas las que han de ser inscritas en el Registro para su existencia.

-

Hipotecas tácitas. Son aquellas que no exigen para su validez y eficacia ni la constitución voluntaria o por mandato judicial ni la publicidad registral. En la

actualidad, por razones de publicidad del estado jurídico de los inmuebles, se reconocen hipotecas tácitas aunque sobre bienes individualizados. ▪

A favor del Estado, provincia o municipios para asegurar el cobro de las contribuciones e impuestos. Estamos pues, ante tributos que gravan periódicamente bienes inmuebles.

▪

A favor de los aseguradores, por el importe de las primas de los dos últimos años o de los dos últimos dividendos pasivos, si el seguro fuese mutuo.

[Estas hipotecas tácitas gozan también de privilegio para el cobro sobre el precio en que se han realizado los inmuebles afectados frente a los demás acreedores del deudor. Sus titulares cobran con preferencia a cualquier acreedor por el orden en el que las hemos enumerado.]

❖ Hipotecas ordinaria o de tráfico, e hipoteca de seguridad. -

Hipotecas ordinarias o de tráfico. Son aquellas en las que la obligación asegurada consta en el Registro enteramente conformada. Es decir, en la inscripción constan todos sus elementos.

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Hipotecas de seguridad. Son aquellas en las que la obligación garantizada no está plenamente detallada en su cuantía en el Registro de la Propiedad. Esta hipoteca carece de una regulación general en la Ley Hipotecaria, que sólo se ocupa de los siguientes tipos que pueden incluirse en la categoría: hipoteca en garantía de obligaciones futuras, de títulos a la orden o al portador, de fianza de desempeño de determinadas obligaciones, y la hipoteca de máximo; cuya modalidad más importante es la hipoteca que garantiza el saldo final de una cuenta de crédito.

3. LOS SUJETOS DE LA HIPOTECA

A). El acreedor hipotecario es el titular del derecho de crédito y el titular del derecho real de hipoteca, que siempre son la misma persona. B). El deudor hipotecario es el sujeto pasivo de la obligación o derecho de crédito asegurador. Estos dos sujetos son los necesarios, pero también pueden intervenir otros: C). El hipotecante no deudor, también se llama “fiador real”. El hipotecante es el que constituye la hipoteca, es una persona que no es el deudor, sino un tercero, entonces se dice que estamos ante un fiador real (distinto del fiador personal del artículo 1911 del Código Civil). La capacidad que se exige es la capacidad plena de obrar y tener poder de disponer. Los menores se rigen por el artículo 323 del Código Civil:

La emancipación habilita al menor para regir su persona y bienes como si fuera mayor, pero hasta que llegue a la mayor edad no podrá el emancipado tomar dinero a préstamo, gravar o enajenar bienes inmuebles y establecimientos mercantiles o industriales u objetos de extraordinario valor sin consentimiento de sus padres y, a falta de ambos, sin el de su curador. El menor emancipado podrá por sí solo comparecer en juicio. Lo dispuesto en este artículo es aplicable también al menor que hubiere obtenido judicialmente el beneficio de la mayor edad.

D). El tercer poseedor adquiere la cosa o el derecho gravado con la hipoteca posterior a la constitución de la hipoteca. Ocurre cuando una persona hipoteca su casa y posteriormente la vende, es sobre el nuevo comprador sobre el que recae la hipoteca, este que carga por segunda vez con la hipoteca es el tercero poseedor. Es un tercero porque no es el deudor de la obligación garantizada, tampoco es el constituyente de la hipoteca, no es acreedor porque de ser así se extingue la hipoteca por consolidación.

4. LA CONSTITUCIÓN DE LA HIPOTECA

Las hipotecas voluntarias pueden constituirse por convenio entre las partes o por disposición unilateral del dueño en los bienes sobre los que se establezca. En cualquier hipótesis, la inscripción registral tiene naturaleza constitutiva, pues sin la inscripción no nace la hipoteca. Existen pues dos formas para constituir la hipoteca: ➢ Por la voluntad (hipoteca voluntaria) del propietario de la cosa mediante un contrato de hipoteca. En este contrato hay un acreedor y un constituyente de la hipoteca (deudor o fiador real). Esta es la forma habitual de constitución, y suele tener su motivación en un préstamo. El contrato puede ser oneroso o gratuito. ➢ Por un acto unilateral del propietario titular del derecho real correspondiente. El artículo 138 de la Ley Hipotecaria califica como hipotecas voluntarias las impuestas “por disposición del dueño de los bienes sobre que se establezcan”, siendo necesaria igualmente la aceptación de la persona a cuyo favor se establezca, haciéndose constar ésta en el Registro (momento en el cual los efectos se retrotraen remontándose al momento de la constitución). No se señala ningún plazo legal dentro del cual deba producirse la aceptación, sino que se deja a voluntad del dueño de la finca, pero si transcurridos dos meses no media aceptación, podrá cancelarse la hipoteca a petición del dueño de la finca. Si pasados dos meses el dueño no solicita dicha cancelación, queda abierta la posibilidad de anotar marginalmente la aceptación con efectos retroactivos a la fecha de inscripción. En estos dos casos se exige que la declaración de voluntad unilateral o contractual conste en escritura pública y se inscriban en el Registro de la Propiedad (artículo 1875 del Código Civil y 145 de la Ley Hipotecaria).

Es importante analizar, en el supuesto de la necesidad de aceptación dentro de la declaración unilateral del propietario, si la hipoteca despliega todos sus efectos desde la constitución unilateral o cuando el favorecido la acepta. Los efectos legales de las hipotecas constituidas unilateralmente antes de la aceptación, según la doctrina dominante, son: 1º- Gozarán del correspondiente rango hipotecario a efectos del juego del principio de prioridad. 2º- Actúa el principio de legitimación en el sentido de presumir su existencia como gravamen, así como en cuanto a la vocación a su titularidad. Debemos traer ahora a colación una vía singular de constitución de hipoteca: la promesa de constitución de hipoteca. El artículo 1862 del Código Civil, señala que la promesa de constitución de hipoteca sólo produce acción personal entre los contratantes y ello sin perjuicio de la responsabilidad criminal en que se pueda incurrir si se defrauda a otro, ofreciéndole en hipoteca como libres las cosas que sabe que están gravadas, o fingiéndose dueño de las que no le pertenecen. Esta vía constituye sólo una acción personal, por lo que no surgen todos los efectos propios del derecho real. En el supuesto de que existiese escritura pública pero no se hubiese realizado aún la inscripción en el registro, la acción que tiene el acreedor es más que la pura acción personal contra el deudor si no cumple. (Pues mediante la escritura podrá proceder, en juicio ejecutivo, contra los bienes).

5. EL OBJETO DE LA HIPOTECA

Por su naturaleza, el objeto de la hipoteca tiene que ser un bien inmueble, que además reúna la condición de ser enajenable. En este sentido, el artículo 106 de la Ley Hipotecaria dispone que “podrán ser hipotecados: 1º. Los bienes inmuebles susceptibles de inscripción. 2º. Los derechos reales enajenables, con arreglo a las leyes, impuestos sobre los mismos bienes”. El artículo 108 de la misma Ley Hipotecaria, preceptúa por el contrario los bienes que no podrán hipotecarse: 1. Las servidumbres, a menos que se hipotequen justamente con el predio dominante, exceptuándose, en todo caso, las de aguas, la cual si puede ser hipotecada. En realidad el gravamen de la servidumbre será consecuencia siempre del gravamen del predio, por su cualidad inseparable del mismo. 2. Los usufructos legales, con excepción del concedido al cónyuge viudo por el Código Civil. Es el único que hoy subsiste en este cuerpo legal, después de ciertas reformas. 3. El uso y la habitación. El carácter de no hipotecables, se debe a que son derechos personalísimos e intransmisibles.

6. LA OBLIGACIÓN ASEGURADA CON LA HIPOTECA

En esta materia, podemos destacar que la hipoteca sirve para garantizar todas las clases de obligaciones puras sometidas a condición suspensiva resolutoria (art. 1861 del Código Civil y art. 105 de la Ley Hipotecaria). También son susceptibles de hipoteca las obligaciones futuras (artículo 142 de la Ley Hipotecaria). Son asegurables mediante hipoteca la obligación de dar, de hacer o no hacer. Sin embargo, cuando el objeto de la hipoteca es una obligación no pecuniaria, la hipoteca lo que asegura es la responsabilidad patrimonial del incumplimiento de una obligación, aquí la hipoteca es de máximo. Hemos dicho que la hipoteca sujeta unos bienes al cumplimiento de una obligación, o lo que es lo mismo, que asegura la satisfacción de un crédito. Por tanto, existen derechos en muy estrecha conexión entre sí: el derecho de crédito o de obligación y el derecho real de garantía. La idea de Accesoriedad es la que preside esta conexión. Generalmente se entiende que la hipoteca es accesoria del crédito, y que esta accesoriedad deriva de su naturaleza misma como garantía, pues toda garantía existe para seguridad de la satisfacción de un crédito. Es consecuencia por tanto que el derecho de hipoteca dependa de la existencia de una obligación principal que lo garantice, y que la extinción de la obligación lleve aparejada la de la hipoteca. Sin embargo, esta extinción no opera de manera automática, pues no se cancela su inscripción en el Registro de la Propiedad (recordemos que éste era requisito necesario para la constitución de la hipoteca). El principio general es que se requiere un asiento específico en el registro, el de cancelación.

7. LA EXTENSIÓN DE LA HIPOTECA

Al ser la hipoteca un derecho real de carácter inmobiliario y tener por objeto un bien de naturaleza inmueble, parece claro en principio que dentro de ella misma debe quedar comprendido todo lo que es el inmueble o forma parte de él, y en cambio quedar excluido lo que no. Sin embargo, debemos realizar ciertas matizaciones: el hecho de que el objeto de la hipoteca como instrumento jurídico sean los bienes inmuebles, hace difícil su análisis por la amplitud del término. Fundamentalmente, el problema de extensión objetiva de la hipoteca es de interpretación del negocio jurídico creador de la hipoteca, y es la declaración de voluntad de las partes la fuente primordial de fundamentación en este punto.

La extensión natural de la hipoteca. La pauta viene marcada por los artículos 109 y 110 de la Ley Hipotecaria, y de ellos se desprende que “la hipoteca se extiende a las accesiones naturales, a las mejoras y al importe de las indemnizaciones concedidas o debidas al propietario por razón de los bienes hipotecados”, así como la extensión de la hipoteca a una lista de bienes mencionada en el artículo 110 L.H. Por tanto, esta extensión natural de la hipoteca se hace efectiva en los siguientes objetos: -

Las accesiones naturales, es decir, la agregación de terrenos por obra de la naturaleza.

-

Las mejoras, tanto útiles como las de recreo, tal y como expresa el artículo 110 L.H. Sin embargo da un criterio general para la exclusión, pues no están afectadas por la hipoteca las mejoras que constan en la agregación de terrenos, excepto por accesión natural o en nueva construcción de edificios donde antes no los hubiere.

-

Las indemnizaciones debidas al propietario de los inmuebles hipotecados, siempre que el hecho que los motivara haya tenido lugar después de la constitución de la hipoteca. [Ejemplo: la indemnización procedente de la expropiación por causa de utilidad pública.]

-

Los excesos de cabida. Cuando la ficha hipotecada tiene consignada en el Registro una cabida menor que la real, el exceso de cabida puede inscribirse en el Registro. La hipoteca se extenderá por tanto a dicho exceso registrando con posterioridad a la inscripción de aquella.

La extensión pactada de la hipoteca. Frente a los artículos 109 y 110 de la Ley Hipotecaria que establecen lo que antes hemos llamado una “extensión natural” de la hipoteca, el artículo 111 dicta una regla de carácter dispositivo, que funciona salvo caso expreso o disposición legal en contrario. La regla del artículo 111 es una regla de no extensión o de no inclusión de la hipoteca, pero en virtud de la cláusula “salvo pacto en contrario” se está admitiendo lógicamente la posibilidad de que por pacto se produzca dicha extensión. Este pacto de extensión en los términos del artículo 111 L.H es muy frecuente. Artículo 111. Salvo pacto expreso o disposición legal en contrario, la hipoteca, cualquiera que sea la naturaleza y forma de la obligación que garantice, no comprenderá: 1.

Los objetos muebles que se hallen colocados permanentemente en la finca hipotecada, bien para su adorno, comodidad o explotación, o bien para el servicio de alguna industria, a no ser que no puedan separarse sin quebranto de la materia o deterioro del objeto.

2.

Los frutos, cualquiera que sea la situación en que se encuentren.

3.

Las rentas vencidas y no satisfechas al tiempo de exigirse el cumplimiento de la obligación garantizada.

Sin embargo, debemos realizar ciertas matizaciones: -

La extensión de la hipoteca a los muebles de carácter pertenencial. Bienes muebles pertenecientes a la finca que pasan a ser inmuebles por destino. (Surge cierta

controversia pues estos bienes podrían ser objeto de hipoteca mobiliaria, cierto problema de prioridad entre los acreedores poseedores de derechos sobre tales bienes). -

La extensión de la hipoteca a los frutos. No se puede impedir al deudor la recogida o recolección de los frutos a su disposición, salvo que el acreedor hipotecario hubiera obtenido la administración del inmueble en el procedimiento de ejecución de hipoteca. Únicamente los frutos que se encuentren pendientes en el momento de llevarse a cabo la venta en pública subasta se transmitirán con la finca.

-

La extensión de la hipoteca a las rentas. Las rentas son derechos de crédito que el constituyente tiene con respecto de terceras personas. No parece que exista una verdadera extensión de la hipoteca, sino una subrogación en el derecho de cobro a las mismas (rentas vencidas y no satisfechas al tiempo de exigirse el cumplimiento de la obligación garantizada. Tales rentas podrán ser cobradas por el acreedor hipotecario si se obtiene la administración de la finca, y deberá aplicarlas a la satisfacción y pago del crédito. Si no tiene la administración, pertenecerán por subrogación al adquiriente de la cosa en subasta.

Extensión de la hipoteca frente al tercer poseedor. Cuando la finca pasa a mano de un tercero que trae causa del constituyente de la hipoteca, y no asuma la obligación garantizada, las reglas sobre la extensión de la hipoteca experimentan las siguientes modificaciones en su favor: 1. La extensión de la hipoteca natural por mejoras se limita a las que consistan en obras de reparación, seguridad o transformación, siempre que se hayan costeado por el nuevo dueño. 2. La extensión pactada de la hipoteca no alcanza a los muebles permanentemente colocados en los edificios costeados por el nuevo dueño, ni a los frutos pendientes y rentas vencidas que sean de la pertenencia del mismo.

Si la hipoteca no se ejecuta, es evidente que todo aquello a lo cual no se extiende no debe entrar en la ejecución, permaneciendo en propiedad del tercer poseedor; pero el artículo 113 de la Ley Hipotecaria le da la opción de exigir su importe (en cuyo caso serán enajenados con la finca y cobrará con el precio obtenido) o retener los objetos (si pudiese hacerse sin menoscabo del resto de la finca).

8. CONTENIDO Y PROTECCIÓN DE LA HIPOTECA

El contenido es el conjunto de derechos y obligaciones que se derivan de la hipoteca. De esta manera, podemos diferenciar: -

Derechos y obligaciones del propietario de la finca hipotecada (es decir, constituyente de la hipoteca): no se ve privado del derecho que ostenta sobre la finca, ya que sigue conservando las facultades normales de un propietario o titular del derecho real de hipoteca. Estas facultades son: ▪

Derecho real a poseer la cosa.

▪

Derecho a gozar, a usar o disfrutar de la cosa hipotecada.

▪

Derecho a disponer de la cosa del derecho hipotecado a titulo gratuito o a titulo oneroso, es decir, puede ser gravado con otra hipoteca.

Todas estas facultades tiene el límite del derecho de respeto de la hipoteca, es decir, la prohibición de actuar en perjuicio del acreedor hipotecario. -

Derechos del acreedor hipotecario. Éste es titular de dos derechos: ▪

Derecho de crédito: como acreedor de la obligación. Tiene acciones personales para exigir el cumplimiento de la obligación y para dirigirse contra el patrimonio del deudor para satisfacer su crédito. Estas acciones personales tienen una duración de 15 años (artículo 1964 del Código Civil).

▪

Derecho real de hipoteca: derecho real de garantía que va a asegurar el crédito (titular del derecho real y personal). Puede dirigirse a la cosa hipotecada y pedir la realización del valor de la cosa y con el dinero que se obtenga, cobrarse el crédito. Esta acción, el ius distrahendi, es la acción hipotecaria que prescribe a los 20 años.

En la hipoteca diferenciamos DOS FASES: -

Fase de seguridad: desde que se produce la hipoteca hasta el cumplimiento de la obligación asegurada. Esta fase responde a la fisiología de la hipoteca.

-

Fase de ejecución o realización del valor: se inicia cuando una vez producido el incumplimiento de la obligación; el acreedor ejecuta el ius distrahendi para pedir la realización de la cosa. Esta fase corresponde a la patología de la hipoteca.

El acreedor hipotecario, en este aspecto de la protección de la hipoteca; tiene derechos y facultades: 1. Poder de realización del valor de la finca: es el ius distrahendi, el poder en subasta de ejecución forzosa, es decir, en subasta pública.

2. El acreedor tiene poder de defensa y conservación de la garantía, este poder está dirigido a la cosa dada en garantía (cosa hipotecada), que conserve el valor de cambio que tenía al constituir la hipoteca. La cosa puede perder valor por distintos motivos: a. Actos jurídicos: Los actos que perjudiquen al acreedor son nulos para él mismo. La Ley Hipotecaria contiene la solución para los supuestos de arrendamiento. b. Actos físicos: El poder que tiene el acreedor en estos casos está la “acción de devastación”, que va dirigida a que conserve el valor a cambio de la cosa. Se presume que se ha hecho en fraude al acreedor y se podrá declarar nulo o no oponible. 3. Poder de disposición de su derecho: el acreedor puede transmitirles a otros su derecho de hipoteca porque tiene valor en el tráfico jurídico. Se transmite el crédito hipotecario, pero no la hipoteca.

TEMA 13: LOS DERECHOS DE ADQUISICIÓN DERECHO CIVIL IV ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪

La categoría de los derechos de adquisición: concepto y naturaleza jurídica El derecho de opción El derecho de adquisición preferente: sus dos manifestaciones El derecho de tanteo El derecho de retracto. Los retractos legales La colisión entre diversos derechos de adquisición

9. LA CATEGORÍA DE LOS DERECHOS DE ADQUISICIÓN: CONCEPTO Y NATURALEZA JURÍDICA

Los derechos de adquisición confieren a la persona que se encuentra en una determinada situación jurídica (por ejemplo, arrendatario, enfiteuta, colindante, etc.) la facultad de adquirir una cosa determinada cuando su propietario ha decidido venderla, o cuando ha enajenado a un tercero, respectivamente. En sí mismo considerados, son simples facultades de adquisición que normalmente se integran por imperativo de la Ley en el contenido de la situación jurídica en que se halla su titular. Desde un punto de vista doctrinal, estas facultades se estudian con autonomía, englobándose en la discutida categoría de los derechos (subjetivos) potestativos. El titular de estos derechos puede hacerlos efectivos no únicamente contra el propietario o contra la persona a quien ha enajenado, sino también frente a los sucesivos adquirientes de ellos si se dan las consideraciones prevenidas legalmente. Esta eficacia frente a terceros ha hecho que un sector de la doctrina piense que nos hallemos ante auténticos derechos reales. En realidad todo depende del concepto de derecho real que se profese. Desde el punto de vista clásico no serían por cuanto en ningún caso otorgan a su titular un poder directo e inmediato sobre la cosa.

10. EL DERECHO DE OPCIÓN

La opción es la facultad que el propietario de una cosa concede a otro para adquirirla, pagando el precio establecido y lo demás que se hubiese estipulado. Es claro que no se otorga un poder directo e inmediato sobre el bien, y que la opción no puede hacerse efectiva frente a un tercero que lo ha adquirido porque el concedente no ha respetado su obligación de no enajenarla mientras estuviese vigente el plazo para su ejercicio. Habrá una responsabilidad de éste por incumplimiento nada más. Aunque la concesión de la opción es un acto de riguroso dominio, la opción se ejercita frente al tercer adquiriente si se inscribe en el Registro de la Propiedad, para lo que se deben observar dos condiciones: -

Acuerdo expreso de las partes para que se inscriba.

-

Precio estipulado para la adquisición de la finca y el acordado en su caso para ejercer la opción.

-

Plazo para su ejercicio (no podrá ser mayor de cuatro años).

Una vez ejercitada en forma positiva la opción, el proyectado contrato de compraventa queda perfeccionado, sin necesidad de que el propietario otorgue un nuevo consentimiento y desde entonces queda obligado a cumplirlo. El derecho de opción debe considerarse intransmisible sin consentimiento del concedente, porque equivale a ceder un contrato de compraventa perfectamente delineado, y la cesión de contrato, desligándose el cedente de su posición contractual, exige el consentimiento del otro contratante. No obstante, el pacto entre concedente y concesionario, de la opción o los usos negociales, en su caso, pueden permitir su cesión.

11. EL DERECHO DE ADQUISICIÓN PREFERENTE: SUS DOS MANIFESTACIONES

El derecho de adquisición preferente que hemos estudiado someramente en los dos epígrafes anteriores, encuentra sus dos manifestaciones singulares en forma de dos figuras jurídicas: el derecho de tanteo y el derecho de retracto. A continuación analizaremos el concepto y las características de cada uno de ellos. a) El Derecho de Tanteo. El tanteo faculta para adquirir una cosa antes que otro, pagando el precio que éste daría. Limita el ius disponendi del propietario, pero sólo en el sentido de que no es libre de vender a quien quiera. b) El Derecho de Retracto. Mientras el tanteo opera antes de la enajenación proyectada, el retracto faculta para adquirir la cosa después de enajenada, y de manos del adquiriente. Lo encontramos regulado en el artículo 1521 del Código Civil, donde dice que “el retracto legal es el derecho de subrogarse, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, en lugar del que adquiere una cosa por compra o dación en pago”. Sin embargo, por problemas en la práctica jurídica, es más adecuado pensar que en que al retrayente lo que le otorga la ley es una facultad de opción para que adquiera el bien en las mismas condiciones o bajo las mismas estipulaciones en que se transmitió al retraído (que es siempre el adquiriente). No es indispensable que el titular de retracto tenga también el de tanteo. Sin embargo, el titular de tanteo siempre es titular del derecho de retracto, como defensa para que lo ejercite si se hubiese burlado su derecho de adquisición preferente. [Ejemplo de L.D.Picazo: el propietario le indica que va a vender a X por un precio; no ejercita el tanteo y después la venta se realiza por un precio menor.]

Algunas veces ostenta la titularidad de ambos derechos sin ningún condicionamiento del retracto al tanteo; pero esta concesión legal no es la norma general por sus perturbaciones sobre el tráfico jurídico. Junto a estas dos manifestaciones básicas, podemos encontrar otros tipos de derechos de adquisición preferente. Además del tanteo y retracto, la Ley de Arrendamientos Rústicos de 1980 regula un “derecho de adquisición preferente” para cuando el arrendador done, aporte a sociedad, permute, dé en pago, o realice cualquier contrato (transmisivo) distinto de la compraventa sobre la finca arrendada. Este derecho se utiliza sobre las normas del tanteo y retracto de la propia Ley, y su consideración independiente se debe al ensanchamiento del presupuesto que habilita para ejercitar estos últimos derechos. También en esta Ley se concedía al arrendatario que reuniera determinadas características un derecho de adquisición de la finca, aunque nada tenía que ver con los derechos de adquisición preferente. Se imponía al propietario una venta al arrendatario si éste quisiera. Sin embargo la normativa actual se rige por la Ley 1/1992 de Arrendamientos Rústicos Históricos.

12. EL DERECHO DE TANTEO

Una vez definido y entendido el derecho de tanteo como aquel derecho de adquisición preferente que faculta para adquirir una cosa antes que otro pagando el precio que éste daría; debemos estudiarlo más en profundidad para conocer su alcance en las diferentes esferas jurídicas. Así, podemos establecer las diferentes manifestaciones del derecho de tanteo en el Código Civil: Tanteo en la enfiteusis. En la enfiteusis, tanto el dueño directo como el de dominio útil, tienen derecho de tanteo cuando vendan o den en pago su derecho con el fin de reconstruir la unidad del dominio. Para que se ejercite el tanteo, el artículo 1637 del Código Civil, obliga a dar cuenta de la enajenación proyectada y del precio definitivo que se le ofrezca o en que se pretenda la enajenación. Podrá hacerse uso del tanteo dentro de los veinte días siguientes al del aviso, pagando el precio indicado. Si no lo verificara, perderá este derecho y la enajenación es susceptible de efectuarse. Si no se realiza el aviso, podrá efectuarse el retracto hasta que transcurra un año, contando desde que la enajenación se inscriba en el Registro de la Propiedad. En las ventas judiciales cabe también el tanteo. Se ejercitará dentro del término fijado en los edictos para el remate, pagando el precio que sirva de tipo en la subasta. Tanteo en la Ley de Arrendamientos Rústicos. La regulación vigente en esta materia se encuentra en los artículos 86 a 97 de la Ley de Arrendamientos Rústicos de 1980. De la confusa regulación que hace dicha ley, cabría destacar:

-

El tanteo que se regula legalmente es el primer derecho de adquisición preferente que tiene el arrendatario. De ahí que haya que notificársele fehacientemente la enajenación proyectada con sus condiciones, precio, nombre y circunstancias del adquiriente.

-

El plazo para ejercitar el tanteo es el de sesenta días hábiles desde la notificación.

-

El tanteo opera no sólo en los supuestos de enajenación inter vivos de la finca arrendada, sino en el de la nuda propiedad, porción determinada de la finca o de partición indivisa de la misma.

-

No procede el tanteo en las transmisiones a título gratuito cuando el adquiriente es descendiente o ascendiente del transmitente o su cónyuge.

-

Carecen de tanteo los arrendatarios que no sean profesionales de la agricultura, o sean propietarios en todo el territorio nacional de más de veinte hectáreas de regadío o doscientas de secano.

Tanteo en la Ley de Arrendamientos Urbanos. Encontramos diferentes referencias al tanteo según estemos hablando de: -

Arrendamiento de locales y viviendas sujetos a la Ley de 1964.

-

Tanteo del arrendador por traspasos de locales o viviendas por parte del arrendatario según la Ley de 1964.

-

Arrendamientos sujetos a la Ley de 1994.

En el primero de los casos, observamos que el inquilino de vivienda o arrendatario de local tiene derecho de tanteo cuando el propietario haya decidido ver o dar en pago la vivienda o local. Aunque no haya hecho uso del tanteo, tiene una acción impugnatoria de la transmisión cuando el precio exceda los parámetros legales. Esta acción de impugnación tiene solo por objeto evitar que al impugnante se le pueda negar por el adquiriente la prórroga legal forzosa. Este derecho de tanteo tendrá lugar aunque los pisos se enajenen por plantas o agrupados a otros, y cuando se adjudique la vivienda por consecuencia de la división de la cosa común, excepto las adquiridas por herencia. En el segundo caso, al arrendatario de local de negocio se le concede el derecho de traspasar el mismo, que es el de ceder su contrato a un tercero, que le sustituirá en la relación arrendaticia. Contratos con baja renta y beneficiarios de la prórroga forzosa impuesta por la Ley daban la ocasión de obtención de beneficios para el arrendatario haciendo uso de lo que se denominó “derecho de traspaso”, desaparecido con la nueva Ley de 1994. El tanteo funcionaría de forma muy similar a lo expuesto en el apartado anterior. Por último, en el caso de los arrendamientos sujetos a la Ley de 1994, se le otorga a los arrendatarios de la vivienda derechos de tanteo y retracto (la regulación de los primeros se aplica a los segundos).

Sin embargo éste solo se concede en caso de venta, aunque es una restricción sin justificación jurídica pues se trata, al igual que la dación en pago, de una transmisión a título oneroso. El arrendatario podrá ejercitar el tanteo en el plazo de treinta días naturales a contar desde el siguiente en que se le notifique en forma fehaciente la decisión de vender la finca arrendada, el precio y las demás condiciones esenciales. (Con el fin de evitar fraude a los derechos de adquisición preferente, se ordena que para inscribir los títulos de venta en el Registro de la Propiedad ha de justificarse que se han tenido las notificaciones prevenidas en los apartados anteriores con los requisitos en ella prevenidos).

13. EL DERECHO DE RETRACTO. LOS RETRACTOS LEGALES

La única regulación que con carácter general se hace en el Código Civil de un derecho de adquisición preferente es la del retracto legal. Esa regulación, sin embargo, reviste diversos matices en las leyes especiales creadoras de retractos, que tanto proliferan. Supuestos y plazo de ejercicio. El retracto legal en el Código Civil está condicionado a la venta o dación en pago de un bien, y de acuerdo con esta especificación que hace el artículo 1521 debe interpretarse el término enajenación todas las veces que aparezca en el Código (si no menciona otra explicación). En lo referente al plazo de ejercicio, el Código preceptúa que “no podrá ejercitarse el derecho de retracto legal sino dentro de nueve días contados desde la inscripción en el Registro, y, en su defecto, desde que el retrayente hubiera tenido conocimiento de la venta”. El conocimiento de la transmisión ha de ser cabal y completo, no sólo de la venta sino también de sus condiciones, no bastando la mera notificación de haberse efectuado. La inscripción registral es el momento en que ha de comenzar el cómputo, pues se establece en el artículo 1524 una presunción iuirs et de iure de conociemiento. El plazo de ejercicio del retracto es de caducidad, no de prescripción, y en el cómputo de los días no se descuentan los inhábiles. La titularidad del derecho de retracto legal se conecta a una determinada cualidad jurídica (comunero, colindante, etc.). Debe el retrayente estar en posesión de ella en el momento en que se operó la tradición del bien que se quiere retraer. Procedimiento. El Código Civil preceptúa que el retrayente no podrá hacer uso del retracto sin reembolsar al comprador el precio de la venta y además, los gastos de contrato, y cualquier otro pago legítimo hecho para la venta; y los gastos necesarios y útiles hechos en la cosa vendida. Respecto al precio, el mismo puede no ser conocido, y pese a ello es viable ejercitar el retracto, garantizando mediante caución que se consignará cuando fuese conocido.

La Ley de Enjuiciamiento Civil del año 2000 regula la acción de retracto por las reglas generales de un juicio declarativo ordinario, con la especialidad de que junto a la demanda han de presentarse los documentos que constituyan un principio de prueba del título en que se funde la demanda de retracto, con el documento que acredite haber conseguido el precio de la cosa o haberse constituido caución. Entre los gastos que debe abonar el retrayente no se incluyen los intereses legales del precio. El precio por el que se ha de retraer es el legalmente satisfecho, y no el escriturado, cuando éste se demuestra en el mismo juicio de retracto que es simulado. Por otro lado, la acción de retracto debe efectuarse sólo contra el último adquiriente de la cosa.

14. LA COLISIÓN ENTRE DIVERSOS DERECHOS DE ADQUISICIÓN

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Colisión entre titulares de idéntico derecho de retracto.

1º- Cuando dos o más comuneros quieran hacer uso del retracto, sólo podrán hacerlo a prorrata de la porción que tengan en la cosa común. 2º- Si dos o más colindantes usan del retracto al mismo tiempo, será preferido el que sea dueño de la tierra de menor cabida; y si las dos tuvieran igual, el que primero lo solicite. Es un criterio de preferencia que se marca para el supuesto de que varios propietarios colindantes ejerciten su derecho en el plazo legal separadamente. 3º- En el retracto de coherederos se siguen las mismas reglas que en el de comuneros cuando varios quieren retraer la porción que se enajena o da en pago a un extraño. •

Colisión entre titulares de derechos de retracto distintos.

1º- El retracto enfitéutico prevalece sobre el retracto de comuneros. Por tanto, si el dominio útil pertenece a varios pro-indiviso, enajenándose una porción indivisa de este dominio, los demás comuneros han de posponer su derecho al retracto del dueño directo sobre tal porción, cuando éste lo ejercita. Lo mismo para el supuesto de dominio directo en su comunidad. 2º- El retracto de comuneros excluye al del colindante. Es decir, si la finca menor de una hectárea pertenece a varios, enajenándose una cuota de la comunidad por un comunero, poseen los demás derecho a adquirirla con preferencia al colindante. Implícitamente se sostiene que el retracto de colindantes opera en casos de venta de la finca o al enajenarse una cuota de la comunidad que al efecto se monte sobre ella. 3º- En los arrendamientos sujetos a la Ley de 1964, el derecho de tanteo o retracto del inquilino o arrendatario tendrá preferencia sobre cualquier otro derecho similar, con excepción del de retracto reconocido al dueño de la vivienda o local de negocio transmitido. En el traspaso de local de negocio, el tanteo y retracto correspondientes al arrendador, serán preferentes sobre cualquier otro derecho similar, a excepción del de condueño del negocio.

Si el arrendamiento está sujeto a la Ley de 1994, el retracto es preferente, salvo el de retracto del condueño de la vivienda o el convencional que figurase inscrito en el Registro de la Propiedad al tiempo de celebrarse el contrato de arrendamiento.

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Colisión entre derechos de adquisición preferente y los regulados en la Ley de Arrendamientos Rústicos.

La Ley de Arrendamientos Rústicos de 1980 concede una preferencia absoluta a los distintos derechos de adquisición preferente frente a cualquier otro (por tanto, no sólo frente a los regulados en el Código Civil), salvo respecto del de colindantes del artículo 1523 del Código Civil, que prevalecerá cuando no excedan de una hectárea tanto la finca objeto de retracto como la colindante que lo fundamente

TEMA 14: EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD DERECHO CIVIL IV ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪

Concepto y finalidad Sistemas generales: idea general del sistema francés y del sistema alemán La organización del Registro: la publicidad formal La finca como base del Registro Actos y derechos registrables Títulos inscribibles El asiento registral: concepto y clases El procedimiento registral: A. El principio de rogación. El asiento de presentación B. El principio de tracto sucesivo C. El principio de prioridad registral D. El principio de legalidad. La calificación registral

CONCEPTO Y FINALIDAD

A diferencia de los Dchos de Crédito, en los que es sencillo conocer quien es el acreedor y quien el deudor, ya que despliega su eficacia entre las partes, en el caso de los Dchos Reales esto se complica, ya que se caracterizan porque manifiestan sus efectos frente a todos (erga omnes), y la relación se da entre una persona y una cosa, no entre dos personas. Por tanto, puede ocurrir que a veces no sepamos quien es el propietario o titular del Dcho Real que sea. Para determinar quiénes son los titulares de los Dchos Reales, se ha establecido un sistema de publicidad. Dependiendo del objeto del Dcho Real, la doctrina y la experiencia distinguen dos sistemas de publicidad: •

En los bienes muebles, la publicidad es la posesión (art.464 CC). No olvidemos que según los romanos “la posesión es la imagen de la propiedad”.

•

En los bienes inmuebles, la publicidad se obtiene mediante el Registro de la Propiedad (RP). Es el mecanismo o instrumento creado por los juristas para dar publicidad de los Dchos Reales que recaen sobre bienes inmuebles, es decir, para conocer quiénes eran sus titulares y todas las demás circunstancias que le afectan. Esto tiene una gran importancia en la práctica para la seguridad del tráfico jurídico.

En España, el RP se creó en la época liberal, para proteger los créditos territoriales. Tradicionalmente los únicos bienes que tenían acceso al Registro eran los inmuebles. Esto era así por dos razones fundamentales: •

Por el mayor valor económico de los bienes inmuebles, sobre todo en el siglo XIX.

•

Los bienes inmuebles son fácilmente identificables, pues basta con decir la situación de ese bien inmueble para saber dónde está.

La evolución social ha hecho que la diferencia entre bienes muebles e inmuebles en relación con su acceso al registro se esté desdibujando debido a que: •

Hoy día hay bienes muebles que pueden tener más valor económico que algunos bienes muebles.

•

Hoy día hay ciertos bienes muebles que se pueden llegar a identificar.

Esto ha hecho que se haya tenido que eliminar la diferencia entre bienes muebles e inmuebles en cuanto al Registro de Propiedad y hablar de bienes registrales o no registrales. La Ley de Hipoteca mobiliaria y prenda sin desplazamiento de 16 de diciembre de 1954 y la Ley de Navegación aérea del año 60, permiten la hipoteca y la prenda de ciertos bienes muebles. Se registran en el Registro de bienes muebles. Teniendo esto claro, podemos decir que el RP es aquel organismo creado por el Estado para proporcionar publicidad sobre la situación jurídico- real de los bienes inmuebles. Se puede estudiar desde dos perspectivas:

•

Como oficina pública lo estudiamos como un órgano administrativo: organización de recursos humanos y materiales que permiten dar publicidad a los dchos reales. (Este aspecto no nos interesa)

•

Como instrumento o medio jurídico para dar publicidad de los Dchos Reales sobre bienes inmuebles; por ejemplo, si quiero comprar un piso y queremos saber quien es el propietario estudiaremos que medios hay para averiguarlo.

SISTEMAS GENERALES: IDEA GENERAL DEL SISTEMA FRANCÉS Y DEL SISTEMA ALEMÁN

Históricamente ha habido dos formas de organizar el Registro de la Propiedad: el modelo francés y el alemán. SISTEMA FRANCÉS (de transposición o de inoponibilidad de los actos no inscritos) Se llama de “transposición” porque en este sistema lo que se hacía era copiar, transcribir el título que se inscribía. Se copiaba todo. Se llama de “inoponibilidad de los actos no inscritos” por los efectos que produce la inscripción, ya que en este sistema lo que no está inscrito no perjudica a los terceros; es decir, que las enajenaciones no inscritas no son oponibles frente a terceras personas. Sigue la inscripción de folio personal: a cada persona se le abre un folio y ahí acceden los títulos según van llegando, por lo que yo voy a ese Registro y en el índice se mira el nombre de la persona y sus propiedades. Ello dificulta el conocimiento de quién es el propietario del bien inmueble (queda a la averiguación de quien es el adquiriente). El RP francés no dice que fulano es propietario de la finca tal. Para saber quién es el propietario, no se puede acudir al Registro, hay que averiguarlo por medios propios. Este sistema se lleva a cabo por funcionarios o por personas que no tengan especial formación jurídica porque no hace falta especial formación, ya que lo único que hay que hacer es copiar y archivar los títulos que llegan. Este sistema ha dejado dos manifestaciones en el Derecho español: •

El criterio de la doble venta, regulado en el art. 1473CC.: Por eje: Si vendo mi casa a dos personas, el que se hace propietario es el que inscribe primero en el registro, todo ello con buena fe.

•

No perjuicio a terceros de los títulos no inscritos, plasmado en el art.606 CC. Y reproducido en el art.32LH.

SISTEMA ALEMÁN (de inscripción o de protección de la apariencia o de la fe pública registral).

Se llama de “inscripción” porque aquí de lo que se toma razón en el Registro, de lo que se deja constancia, no es de todo el título, sino sólo de lo importante, es decir, un resumen de lo que tiene relevancia jurídico-real. Se llama de “protección de la apariencia o de la fe pública registral” por los efectos que produce, ya que los datos inscritos en el Registro proporcionan una apariencia de titularidad que protege al que adquiere confiando en dicha apariencia (aunque resulte que la otra persona no era propietario, ya que se ha actuado de buena fe y ha confiado en el registro, por lo tanto, se podrá convertir en propietario). Aquí si puedo ir al Registro para ver quién es el propietario. El sistema alemán ha dejado huella en dos artículos 34LH (“El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro. La buena fe del tercero se presume siempre mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del Registro. Los adquirentes a título gratuito no gozarán de más protección registral que la que tuviere su causante o transferente.”) y 38LH (“A todos los efectos legales se presumirá que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo. De igual modo se presumirá que quien tenga inscrito el dominio de los inmuebles o derechos reales tiene la posesión de los mismos (…)”). Se rige por el folio real: a cada inmueble se le abre un folio en el que se van anotando todas las vicisitudes jurídicas que le van sucediendo. (Es como una cuenta, lo que permite conocer el “historial jurídico” de cada inmueble). Este sistema se lleva a cabo por personas expertas en Derecho, porque para inscribir hay que leerse los títulos y quedarse con lo esencial, se ha de calificar la legalidad del acto, lo cual es complejo. Es un sistema más perfecto que el otro. El Sistema español se inspira en los dos anteriores, pudiendo decirse que seguramente en el Registro más perfecto que existe.

LA ORGANIZACIÓN DEL REGISTRO. LA PUBLICIDAD FORMAL

El Registro de la Propiedad es aquel instrumento creado por el Estado para proporcionar publicidad sobre las situaciones jurídico-reales de los Dchos Reales que tiene por objeto los bienes inmuebles. La publicidad que da el registro podemos dividirla en dos tipos: •

Publicidad material: es la que producen los asientos del Registro sobre los actos y derechos inscritos. Son los efectos que produce.

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Publicidad formal: hace referencia a los medios a través de los cuales se puede llegar a conocer la información contenida en el RP. Es cómo podemos conocer esos efectos. Sin esta, la publicidad materia no serviría para nada.

El Registro de la Propiedad se crea en España por la Ley Hipotecaria de 1861, la cual ha sido modificada por otras leyes. El CC no modificó la Ley en 1889.La vigente es el Texto Refundido de 1946, por RD de 8-febrero de 1946; y el Reglamento hipotecario de 1947 (RH). Surge por la necesidad de los burgueses de tener seguridad ya que con las desamortizaciones quedaban muchos inmuebles libres. Como oficina pública hay uno en cada cabeza de partido judicial. El Registro de Propiedad, como oficina pública, se puede decir que hay uno en cada cabeza de partido judicial, es decir, hay uno en cada sitio que hay un Juzgado (hay partidos judiciales, como el de Madrid, que tienen más de un Registro). El Registro está a cargo de un funcionario público: el registrador de la propiedad. Cobra por aranceles, es decir, le pagan los propios ciudadanos que van allí. Es un cargo al que se accede por oposición. El Registro se organiza materialmente en una serie de libros. El art.362 RH dice que el Registro está formado por tres libros: •

El libro de inscripciones (es el más importante, es el Registro propiamente dicho).

•

El libro diario de operaciones.

•

El libro de alteraciones en las facultades de la administración y disposición (antes llamado libro de los discapacitados).

El Registro es un instrumento que está para dar publicidad de los Dchos Reales. Dijimos que había que distinguir dos tipos de publicidad: la material y la formal, siendo esta última el conjunto de instrumentos o medios que hacen efectiva la publicidad formal del Registro a través de los cuales podemos conocer el contenido del Registro. Cualquier persona que demuestre tener un interés legítimo (conocido) puede pedir información del Registro. Estos medios son: •

La exhibición de los libros. Esta en la ley pero no es muy viable. Sólo se usa para casos excepcionales.

•

Las notas simples informativas de las cuales antes se hacía una fotocopia y ahora por razones de seguridad esto se ha eliminado. Te dan una nota con los datos más relevantes. El problema o desventaja es que no vienen en ella los datos del diario.

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La certificación. Que tiene gran importancia porque es un documento público que produce efectos, pues acredita la veracidad del título. El registrador certifica en ellos los datos de los asientos del Registro, y también da los datos del diario.

Las certificaciones con información continuada. Es una modalidad de las anteriores. Tiene la ventaja de que el registrador, durante 8 días, te va a informar de todo lo que pase en el Registro.

LA FINCA COMO BASE DEL REGISTRO

En España el Registro de Propiedad funciona con el sistema de folio real (a cada finca se le abre un folio en el Registro, folio que puede tener 300.000 páginas). En este folio se van registrando todos los actos que afectan a los derechos que tiene la finca, es decir, ese folio va a recoger toda la historia jurídica de la finca, todos sus movimientos y vicisitudes. ¿Qué es una finca en el ámbito registral? Es aquella entidad que abre folio en el registro. A cada fina se le da un número permanente que siempre es correlativo. Ese número pasa a ser el nombre y apellido de la finca, la individualiza. Dentro de las fincas, podemos distinguir dos clases: •

Finca en sentido MATERIAL: Trozo de la superficie terrestre delimitada por una línea poligonal, edificada o no, cuya propiedad pertenece a una persona. (Un piso no es una finca, por lo que se está empezando a dar una nueva definición de la misma).

•

Finca en sentido FORMAL: Es toda entidad que abra folio registral que no es finca material. Dentro de estas podemos hablar de:

o

Fincas especiales: Ejemplo de estas son los pisos o locales en una propiedad horizontal.

o

Fincas funcionales: Son aquellas formadas por varias fincas aunque no sean colindantes cuando forman una unidad orgánica. Ejemplo: la propiedad agraria.

o

Fincas inmateriales: Ejemplo: una concesión administrativa para explotar una mina. Lo que se concede es un derecho.

¿Cómo ingresa una finca en el Registro? A través de la INMATRICULACIÓN, que es lo que abre folio en el Registro. Esto se hace a través de la primera inscripción, que tiene que ser la inscripción del dominio. No puedo hacer otra inscripción si primero no he hecho esa. La primera inscripción es la única que se llama inmatriculación, ya que es la más laboriosa. La dificultad o defecto de nuestro Registro es que a veces hay fincas que no coinciden con la realidad: que no existen, que están inscritas dos veces… Para tratar de solucionar esto, hoy en día, para hacer una inmatriculación, hay que presentar una certificación catastral. Lo importante es que, abierto folio con la inscripción de dominio, a partir de ahí, todos los cambios jurídicos que se produzcan en esa finca tendrán que estar en ese folio (Pº de Especialidad). Todo lo que no esté en el folio, no existe. Una vez que la finca está inscrita en el Registro, esta finca puede sufrir diversas modificaciones en el Registro que pueden ser: •

Modificaciones CUANTITATIVAS:

o

Agrupación: Unión o fusión de dos o más fincas hipotecarias para formar una nueva finca. Ante esto se cierran los folios registrales de las fincas que se han fusionado y se abre uno nuevo a la finca surgida de la agrupación.

o

Agregación: Se produce cuando a una finca que tiene abierto folio registral, se le agrega un trozo de otra finca que puede estar o no inscrita; pero la finca inscrita en principio va a conservar su número de serie y su folio registral aunque ahora sea más grande.

o

Segregación: Se produce cuando a una finca se le quita o separa un trozo para formar una nueva finca. La finca matriz conserva su número en el Registro, y la nueva puede ser inscrita o no.

o

División: Se produce cuando una finca se divide en dos o más porciones a partir de las que se crean fincas nuevas. Se cierra el folio registral de la finca matriz.

•

Modificaciones CUALITATIVAS:

o

Obra nueva: Tengo un solar con número de registro “X”, y un día decido hacer una casa y quiero que conste en el Registro. Esta inscripción se hará en el mismo folio que el solar, a continuación. Primero está inscrita la propiedad y la segunda inscripción es la de obra nueva.

o

Exceso de cabida: Una persona posee una finca registrada con una determinada extensión, la cual es inferior a la extensión real (antes se inscribían menos metros para pagar menos), ante lo que hay que cambiar las características que en el Registro constan de la finca.

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ACTOS Y DERECHOS REGISTRABLES

En este tema hemos de atender a los artículos 1 y 2 de la Ley Hipotecaria .En esto, se explica cuales son los derechos que tienen acceso al Registro. El Art. 1 es una copia del Art. 605 del CC. ¿Qué tipo de actos son registrables? Según el art.1 LH, en principio sólo lo son los Dchos Reales que recaen sobre bienes inmuebles, y ciertos Dchos personales o de crédito sobre inmuebles. La regla general es que sólo sean los Dchos Reales sobre inmuebles. En los derechos reales incluimos: •

Derechos de propiedad sobre inmuebles (Art. 2.1 LH).

•

Derechos reales limitados (Art. 2.1 y.2.2 LH).

En los derechos personales citamos:

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Derechos de arrendamiento sobre inmuebles (Art. 2.5 LH).

•

El derecho de opción de compra (Art. 14 LH).

•

Derechos personales que son objeto de anotación de embargo o preventiva.

Los actos inscribibles se recogen en el Art. 2 LH: •

Actos, contratos y hechos jurídicos que tienen por objeto la creación, declaración, nacimiento, constitución, transmisión, modificación o extinción de un Dcho Real sobre inmuebles. Ejemplos: actos mortis-causa o inter-vivos.

•

Los actos por los que se atribuyen titularidades fiduciarias.

•

Las resoluciones judiciales que afectan a la capacidad de obrar o la facultad de disposición de las personas. Ejemplo: una declaración de ausencia o de fallecimiento.

•

Los actos por los que nace, se modifica o extingue un derecho personal inscribible. Ejemplo: contrato de arrendamiento o de opción de compra.

Lo que no es inscribible es el hecho de poseer, pues aunque antiguamente el hecho de la posesión era inscribible, actualmente no lo es, ya que la gente abusó de ello al ser más barato.

TÍTULOS INSCRIBIBLES

De esta materia se ocupa al Art. 3 LH. Para que los actos inscribibles puedan acceder al Registro tienen que observar una determinada forma: tienen que constar en documento público (Pº de Titularidad Pública). Lo que llega al Registro tiene que pasar antes por un fedatario público. Cuando se habla de título podemos hablar: •

En sentido MATERIAL: Acto o hecho que origina un cambio o mutación jurídicoreal, como la compraventa, la sucesión mortis causa, la donación, una permuta… Cuando hablamos de la Teoría del título y el modo se habla en sentido material.

•

En sentido FORMAL: documento que recoge un acto o hecho jurídico que es inscribible en el Registro, ejemplo: un testamento. Por ejemplo, el contrato de compra-venta es el título material y en escritura pública, título formal.

Los títulos formales exigibles son:

•

Documento notarial: Escritura pública.

•

Documento judicial: Testimonio de una sentencia.

•

Documento administrativo.

Como dice el Profesor de la Cruz, “Se inmatriculan fincas, se inscriben títulos, y se publican derechos”.

EL ASIENTO REGISTRAL: CONCEPTO Y CLASES

Para que el Registro pueda producir los efectos que le son propios, es necesario que los hechos y actos jurídicos registrables tengan constancia en los libros del registro o figuren en el registro de alguna manera. Asiento registral es el acto formal por el que se deja constancia en los libros o toma razón de los actos y hechos registrables. Estos asientos básicamente se podrían hacer a través de dos métodos: •

Método de Trascripción: Copia o reproducción de todos los datos del documento o del título que accede al registro.

•

Método de Extracto: Recoge sólo lo esencial o relevante a efectos jurídico-reales del acto o hecho registrable.

El derecho español adopta el sistema de extracto.

CLASES •

Principales: el que tiene independencia y autonomía propia, no depende de ningún otro. (Inscripción).

•

Accesorios: Es instrumental, está al servicio de otro asiento. No tiene autonomía. (Nota marginal, asiento de presentación).

•

Definitivo: Aquel llamado a durar por tiempo indefinido, no tiene plazo de caducidad. (Inscripción).

•

Provisional: Sólo tiene un tiempo de duración determinado tras el cual caducará o se convertirá en otro asiento de otro tipo. (Anotación preventiva).

•

Positivo: Expresa el nacimiento o constitución de un derecho.

•

Negativo: Expresa la extinción o pérdida de vigencia de un asiento anterior. (Cancelación).

Por lo tanto el ASIENTO de INSCRIPCIÓN es principal, definitivo y puede ser negativo o positivo.

Otra distinción al hablar de asientos registrales, atendiendo a la inscripción, es: •

Inscripción declarativa: Inscripción que se limita a declarar la existencia, modificación o extinción de un derecho real. No produce efectos jurídico-reales directos.

•

Inscripción constitutiva: La inscripción es necesaria para que el derecho nazca.

(La regla en el derecho español es la inscripción declarativa, las mutaciones jurídico-reales quedan fuera del registro. Una excepción a esto es la Hipoteca. Hasta que no la inscribo, no existe). •

Inscripción voluntaria: Depende de la voluntad.

•

Inscripción obligatoria: Necesariamente hay que inscribir.

(En el registro español no hay obligación de inscribir, porque la regla general es que la mutación jurídico-real queda fuera del registro. Sólo es necesaria la inscripción para que se produzcan efectos frente a terceros. En España la inscripción es siempre voluntaria).

EL PROCEDIMIENTO REGISTRAL

Se llama sí al conjunto de actos que se suceden desde que se solicita la toma de razón de un acto o hecho inscribible en el registro, hasta que se practica el correspondiente asiento. Para determinar la naturaleza del procedimiento hay diversas teorías: •

Se trata de un procedimiento jurisdiccional (no parece muy adecuada).

•

Es un procedimiento de jurisdicción voluntaria.

•

Por último la teoría más acertada defiende la idea de que es un procedimiento de naturaleza administrativa (porque está en manos de la Admón. del Estado), pero no está sujeto al Dcho administrativo, sino al civil.

El procedimiento registral se rige por una serie de normas que se han tratado de sistematizar atendiendo a los Principios Hipotecarios. En España lo comenzó a hacer Jerónimo González. Así, para explicar la dinámica del procedimiento registral, se acude a los principios hipotecarios:

A. El principio de rogación. El asiento de presentación. Para que se ponga en marcha el procedimiento registral, es necesaria la correspondiente solicitud al registrador para que inscriba o practique el correspondiente asiento (el procedimiento registral NUNCA se inicia de OFICIO, sólo te van a inscribir lo que tú pidas que te inscriban).Por lo tanto, la solicitud es el primer acto del procedimiento registral (como por ejemplo, en un proceso judicial la demanda o la denuncia). De acuerdo con el art.6 LH, están legitimados para efectuar la solicitud: •

El que adquiera el derecho.

•

El que transmita el derecho.

•

El que tenga interés en asegurar el derecho que se deba inscribir.

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El representante de cualquiera de ellos.

Los cambios no se pueden hacer si no lo piden personas legitimadas para ello. La solicitud no está sujeta a ningún tipo de forma, de hecho, no se rellena ningún impreso. La solicitud al registrador del asiento origina un asiento específico: el asiento de presentación. Éste es muy importante. Se practica en el libro diario y resume el título presentado e indica el día y la hora de la presentación del título en el registro. Practicado este asiento, se deja constancia del mismo en el propio documento presentado o título. La importancia de este artículo es que la fecha y hora que marque va a ser la que va a marcar la prioridad del asiento principal que se practique. Vemos que es un asiento provisional y accesorio, ya que es preparatorio del principal con una vigencia de 60 días, prorrogables en ciertos casos.

B. El principio de tracto sucesivo. Significa que sólo puede obtener una inscripción o anotación la persona titular de un derecho inscribible cuando su derecho traiga causa de un anterior titular registral. La Cruz decía que más que un principio hipotecario, el tracto sucesivo es un presupuesto del procedimiento registral. Su fundamento se encuentra en la finalidad del propio registro: ofrecer o publicar el historial de las fincas inscritas por orden.

El Art. 20 LH establece que el efecto del registro no es negar el derecho al titular que lo sea conforme al derecho civil, simplemente trata que la titularidad formal o registral conste en el registro en todos sus pasos o vicisitudes (todos los pasos o transmisiones producidas deben figurar). Exige practicar uno por uno las sucesivas titularidades hasta llegar al causante, (a mi transmitente) del que solicita la inscripción o anotación. Si yo he comprado a alguien y este no está inscrito en el registro, habrá que ir paso a paso hasta encontrar el causante. En definitiva, en el registro, la primera figura es la titularidad del que yo adquiero, para lo que debe constar la figura del anterior del que él adquirió y así sucesivamente.

C. El principio de prioridad registral. La regla general en el derecho de propiedad es que haya incompatibilidad entre dos (o más) derechos de propiedad sobre un mismo bien (salvo que haya comunidad de bienes). Cuando esto ocurre es necesario resolverlo, para lo cual se emplea el criterio de preferencia, jerarquía o rango acudiendo a la antigüedad temporal. Esta preferencia sustantiva se traduce por el principio de prioridad al registro. Así en el registro, el que primero inscribe tiene prioridad, lo cual determina que los derechos posteriormente inscritos que sean incompatibles tengan el registro cerrado (efecto de cierre registral). Inscrito un derecho determinado, no pueden acceder al registro los que quieran inscribir un derecho que se oponga al derecho anteriormente inscrito o que sea incompatible con el mismo. Así se resuelve el problema de preferencia a favor del que tiene asiento de presentación de fecha anterior. Para determinar la prioridad registral es por tanto fundamental el asiento de presentación.

D. El principio de legalidad. La calificación registral. En el sistema alemán se tomaba sólo lo relevante, por lo que el registrador había de tener ciertos conocimientos. En el derecho español, el registrador para poder inscribir el título debe llevar a cabo una operación intelectual de valoración (calificación registral) como garante de la legalidad. El registrador, como es un funcionario cualificado, no puede consagrar ilegalidades, ha de consagrar ese título, ya que si ve que es una compraventa nula no lo inscribe. La calificación de legalidad está limitada, ya que el registrador no examina la buena fe, por ejemplo, a menos que del documento el título se dedujese.

TEMA 15: LOS EFECTOS DEL REGISTRO DERECHO CIVIL IV ▪

▪ ▪ ▪ ▪ ▪

Los efectos de la inscripción en general A. Inscripciones declarativas y constitutivas B. Inscripciones obligatorias y voluntarias C. Inscripción y tradición La inoponibilidad de los títulos no inscritos: el tercero latino La eficacia no convalidante de la inscripción La exactitud del Registro. La legitimación registral La fe pública registral: el tercero germánico Usucapión y Registro

LOS EFECTOS DE LA INSCRIPCIÓN EN GENERAL

Cuando hablamos de inscripción, podemos hacerlo en dos sentidos: •

Sentido amplio: Se habla de inscripción para referirnos a cualquier asiento (he inscrito una nota marginal).

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Sentido estricto: Es un asiento específico: principal, definitivo, generalmente positivo, que se hace en el libro de inscripciones. Es en este sentido en el que nos vamos a centrar.

El Registro se puede organizar atendiendo a diferentes clasificaciones del asiento de inscripción. A. Inscripciones declarativas y constitutivas. •

Inscripción declarativa: Inscripción que se limita a declarar la existencia, modificación o extinción de un derecho real. Sólo se limita a dejar constancia en el Registro de la mutación jurídico-real que se da fuera del Registro. No produce efectos jurídico-reales directos, no se requiere para que exista el cambio. Simplemente es para dar publicidad, para que produzca efectos frente a terceros.

•

Inscripción constitutiva: La inscripción es necesaria para que el derecho nazca, para que se produzca el cambio jurídico-real (Hipotecas). Sin ellas, el cambio no existe.

La regla general en el derecho español es la inscripción declarativa, las mutaciones jurídicoreales quedan fuera del registro. Una excepción a esto es la Hipoteca. Hasta que no la inscribo, no existe. B. Inscripciones obligatorias y voluntarias. •

Inscripción voluntaria: Depende de la voluntad. Se deja a la voluntad de los interesados la práctica de la inscripción. No es necesaria, así que no es obligatoria.

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Inscripción obligatoria: Necesariamente hay que inscribir. Es cuando la Ley impone u obliga a la inscripción.

La regla general en el derecho español es la inscripción voluntaria, las obligatorias son casi una excepción. No es obligatorio inscribir, pero sí puede decirse que la Ley exige la carga de inscribir (nadie puede obligarte a hacerlo, pero es un deber jurídico. Si no inscribo, puede pasarme algo malo. Así, inscribir en España es una carga, no una obligación (art.319 LH). C. Inscripción y tradición. Para poder adquirir, hace falta un título (negocio jurídico antecedente) y un modo (traditio). En base a esto, podemos preguntarnos: ¿puede la inscripción suplir a la traditio? La idea general sería que en nuestro derecho las mutaciones jurídico-reales se realizan fuera del Registro de Propiedad. Por tanto, rige la teoría del título y del modo, y la inscripción no se precisa para la adquisición de la propiedad. La inscripción puede ser en la organización del registro:

•

Voluntaria – obligatoria (para que se produzca la mutación es precisa inscripción).

•

Constitutiva – declarativa.

Como hemos visto, en el caso español, la inscripción es voluntaria y declarativa, salvo excepciones (derecho hipotecario...), y por tanto las mutaciones jurídico reales se producen fuera del Registro. Sólo se pueden inscribir en el Registro los derechos adquiridos de forma que ya en el Registro debe haberse producido el título y el modo. Además, para poder inscribir algo en el Registro el título debe ser otorgado en escritura pública y por tanto ya tenemos la traditio instrumental. Así pues, la inscripción no suple a la traditio (regla general), ya que en España la inscripción es declarativa, los derechos se adquieren fuera del registro. La información del Registro conforma la “realidad registral o tabular”. Puede haber una “realidad extrarregistral o real”. No tienen por qué coincidir, aunque el Registro está pensado para que así fuere. La realidad registral va a crear una apariencia registral: aunque no tiene por qué ser verdad la información inscrita en el Registro, crea apariencia que protege a terceros y, al principio, titular inscrito. Así, al estudiar los efectos se distinguen dos planos: •

•

Efectos en relación con el titular inscrito: por el hecho de haber inscrito un derecho en el Ordenamiento jurídico se obtienen ciertos beneficios, pero también ciertos perjuicios. Estos efectos presentan dos apartados: o

Eficacia no convalidadote de la inscripción (Art.33 LH).

o

Legitimación registral (Art. 38 LH).

Efectos en relación con los terceros, es decir, para las personas que acceden al Registro, que son: o

La inoponibilidad de los datos no registrados (Art.32 LH).

o

La fe pública registral (Art.34 LH).

LA INOPONIBILIDAD DE LOS TÍTULOS NO INSCRITOS: EL TERCERO LATINO

Regulado en el Art. 32 LH (606 CC que dice lo mismo). Dice que los Dchos. Reales que no estén debidamente inscritos en el Registro de la propiedad no perjudican a terceros. No son oponibles a la persona que inscribe su derecho en el registro. La inscripción en el Registro me da la oponibilidad plena. Los requisitos para que se produzca el efecto (inoponibilidad de lo no inscrito), es decir, para que aparezca el 3º Latino son: •

Estar ante un tercero hipotecario (tiene que ser un tercero respecto del negocio cuya eficacia se quiere desconocer, es decir, un tercero civil (tercero en sentido civil es siempre la persona que no es parte de un negocio jurídico), y tiene que ser el

adquiriente o titular de un derecho real o título. Tercero a efectos hipotecarios no lo puede ser el titular de un simple derecho de crédito o personal). •

Tener inscrito el derecho, es decir, que el adquirente tenga su derecho inscrito en el registro, porque si no inscribe, el tercero no ha pasado por el Registro y no sería un tercero hipotecario. Si no inscribe se daría un conflicto de derechos que se resuelve por las reglas de derecho civil general.

•

Tiene que tener buena fe. Debe ser una persona que haya confiado en su titulo de adquirente por creer que el transmitente era titular del derecho transmitido y podía trasmitir. (Esto lo dice la doctrina, pero no viene en ningún artículo).

•

No es necesario que el adquirente del derecho lo sea a título oneroso, puede serlo a título oneroso o a título gratuito. Esto lo diferencia del tercero germánico.

LA EFICACIA NO CONVALIDANTE DE LA INSCRIPCIÓN

Art. 33 LH, la inscripción no convalida los actos o contratos nulos con arreglo a las leyes. Si tenemos un contrato nulo o con alguna ineficacia negocial, aunque yo lo inscriba, no queda convalidada esa ineficacia, el contrato no se convierte en válido o eficaz. Por ejemplo, si compro una casa por contrato nulo y lo inscribo, la inscripción no quiere decir que le contrato ya no sea nulo. Esta eficacia no convalidante se produce entre las partes del acto ineficaz o nulo y sus causahabientes, pero no frente de terceros protegidos por el Art. 34 LH. Esa nulidad o ineficacia puede ser convalidada para terceros.

LA EXACTITUD DEL REGISTRO. LA LEGITIMACIÓN REGISTRAL

Art. 38 LH. A favor del titular inscrito existe la presunción iuris tantum de exactitud registral. La cual tiene un triple contenido: •

Presunción de existencia del derecho real inscrito. (Por el hecho de estar inscrito en el registro se presume su existencia).

•

Presunción de pertenencia del derecho real inscrito a favor de la persona que figura como titular en el registro.

•

Presunción del contenido del derecho real inscrito en el sentido de que se presume que el derecho pertenece al titular en la forma en que se publica en el registro.

Esta exactitud en cuanto al contenido se refiere sólo a los datos jurídicos que publica el registro, es decir, no a los datos físicos o de mero hecho que publica el registro (es uno de nuestros poquísimos defectos, porque nuestro Registro es una maravilla equiparable al jamón serrano y a la tortilla de patatas). Es una presunción a todos los efectos legales, lo que quiere decir que actúa en cuanto no sea declarada por los tribunales la inexactitud del asiento del registro. Actúa mientras no sea desvirtuada ante los tribunales por sentencia judicial. Por tanto, los tribunales han de considerar exacto el asiento y no desvirtuado por sentencia judicial. Actúa ante los tribunales, la administración pública (la cual sólo considera titular al que figure en el registro) y en el tráfico jurídico privado (los particulares). Además actúa esta presunción para lo bueno y para lo malo. Por ejemplo, se cae la cornisa de una casa causando lesiones pues el Art. 1907 prevé el pago de indemnización. El efecto positivo presume que los datos del asiento son correctos hasta que se desvirtúe (Art. 38 LH). El efecto negativo supone que cancelado el asiento se presume extinguido el derecho al que se refiere dicho asiento (Art. 97 Slip). El Art. 38 establece también otra presunción, la presunción posesoria. Según ésta se presume que el titular inscrito está poseyendo el derecho inscrito a su favor (que posee la cosa). Esta es una presunción referida a la posesión como hecho (ius possesionis) y no como derecho (ius posidendi) Se puede desvirtuar con prueba en contrario. Esta presunción reviste especial importancia para: •

La defensa interdictal: la ley dice que cuando se quiera plantear un interdicto basta con alegar que es titular para que se presuma que está poseyendo. (Art. 5 LH).

•

A efectos de usucapión porque el titular inscrito se presume poseedor, por lo que podría readquirir por usucapión por la presunción de que está poseyendo.

En el plano procedimental la legitimación registral conlleva dos consecuencias ante los Tribunales: •

Tercería registral. Cuando uno debe dinero a otro, el deudor responde con SUS bienes presentes y futuros (art.1911 CC).Si el deudor no paga, el acreedor le demanda y le embarga. Sin embargo, si el bien embargado no es del deudor, el dueño del bien puede plantear una tercería (Regla general) para que no se le embargue ya que él no es el deudor (salvo que fuera fiador, caso en el que si sería deudor). Si hay embargo de un bien inmueble para responder a una deuda del que no es titular, acreditando en el Juzgado mediante una certificación registral que el demandado no es el titular registral, el embargo se levanta.

Esta tercería registral es un privilegio sencillo: si se embarga un bien para responder a una deuda, pero en el registro aparece que corresponde a otra persona, basta con llevar una certificación al juzgado para que éste levante el embargo. •

El titular registral puede ejercer las acciones reales derivadas de los derechos inscritos mediante un procedimiento especial contemplado en el Art. 41 LH (Art. 250.1.7º, 439.2, 440.2, 441.3, 444.2 de la LEC). Le basta acompañar la

correspondiente certificación del registro. “Las acciones reales procedentes de los derechos inscritos podrán ejercitarse a través del juicio verbal regulado en la Ley de Enjuiciamiento Civil, contra quienes, sin título inscrito, se opongan a aquellos derechos o perturben su ejercicio. Estas acciones, basadas en la legitimación registral que reconoce el artículo 38, exigirán siempre que por certificación del registrador se acredite la vigencia, sin contradicción alguna, del asiento correspondiente”. Si yo figuro en el registro me basta la certificación del registro de propiedad para presentar una demanda especial. El demandado para poderse oponer ha de presentar una caución que la fija el juez, además hay causas tasadas para alegar (no puede alegar cualquier cosa). Así, la oposición del demandado únicamente podrá fundarse en alguna de las causas siguientes: o

Falsedad de la certificación del Registro u omisión en ella de derechos o condiciones inscritas, que desvirtúen la acción ejercitada.

o

Poseer el demandado la finca o disfrutar el derecho discutido por contrato u otra cualquier relación jurídica directa con el último titular o con titulares anteriores o en virtud de prescripción, siempre que ésta deba perjudicar al titular inscrito.

o

Que la finca o el derecho se encuentren inscritos a favor del demandado y así lo justifique presentando certificación del Registro de la Propiedad acreditativa de la vigencia de la inscripción.

o

No ser la finca inscrita la que efectivamente posea el demandado.”

Este procedimiento se usa poco, porque la gente no lo conoce. La protección que da es sumaria, es como una especie de interdicto. Es muy eficaz para proteger al titular registral. Su naturaleza se dice que es un proceso de ejecución (pero no es cierto). . LA FE PÚBLICA REGISTRAL: EL TERCERO GERMÁNICO

El artículo 34 LH es el máximo exponente en nuestro derecho de la concepción germánica y determina que la buena fe del tercero se presume siempre. En la concepción germánica, el Registro ofrecía la realidad, sólo es real lo que está en el Registro. Esto es lo que se llama la “fe pública registral”, porque el Registro da fe pública (ante todo el mundo, erga omnes) de lo que publica. (Esto en España no tiene por qué ser así, ya que la inscripción es declarativa, no constitutiva). Cuando una persona adquiere un derecho real a título oneroso de una persona con facultades para trasmitir ese derecho, confiado en los datos del registro, adquiere aunque el titular registral no fuera el propietario o titular del bien o derecho (supuesto de adquisición a non dominum). Los requisitos de este Art. 34 son: •

Transmitente tenga inscrito el derecho en el registro (que sea titular registral) y figure con facultades como para transmitir.

•

Un adquirente a título oneroso, es decir, que adquiere a cambio de una contraprestación. Por ejemplo, compra-venta, permuta… Si el adquirente lo es a título gratuito, el legislador no considera necesario sacrificar al propietario verdadero del bien por una persona que no ha sacrificado nada por el bien ya que ha adquirido a título gratuito.

•

Adquirir de buena fe. La buena fe se entiende como creencia del adquirente de que los datos que publica el registro son exactos, correctos y ciertos. Si el adquirente empleando la diligencia debida hubiera podido evitar no parece protegido. Sobre la concurrencia de la buena fe en el momento de la celebración del negocio hay discusión, sobre si debe concurrir solo cuando se adquiere el derecho o cuando se adquiere el derecho y cuando se inscribe. El profesor cree que basta con la buena fe cuando se celebra el negocio oneroso, cuando adquiere el derecho.

•

Adquirente inscriba su derecho en el registro.

•

Que el negocio sea válido, que no sea nulo (art.33).

La buena fe del tercero se presume, mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del registro. La ignorancia o inexactitud del registro: si el adquiriente cuando compra piensa que el que figura lo es porque no ha vendido a otro, ha de darse al tiempo de la celebración del negocio transmisible. No cuando se inscribe el derecho. Lo importante es que cuando se celebre el negocio se ignore que es inexacto, si es después de la celebración del contrato descubro que no es verdad, eso no produce efecto perjudicial para mi. -

La buena fe se presume, quien invoque que no la hay lo tiene que probar.

-

El adquiriente ha de inscribir su derecho en el registro

-

La fe pública no abre aquellos inicios o limitaciones de la capacidad de disponer que consten en el registro.

USUCAPIÓN Y REGISTRO

Los artículos 35 y 36 de la LH regulan dos clases de prescripción, la prescripción tabular que convalida y ratifica las situaciones registrales y la prescripción contra tabular que actúa en contra de los derechos inscritos. Usucapión según el Registro (secundum tabulas)

A los efectos de la usucapión en favor del titular inscrito, la LH establece que será justo título la inscripción y se presumirá que ha poseído pública, pacífica, ininterrumpidamente y de buena fe durante el tiempo de vigencia del asiento y de los de sus antecesores de quienes traiga causa.

Usucapión contra el Registro (contra tabulas) Para conciliar en lo posible la discondancia entre el registro y la verdad extraregistral, se establecen dos criterios distintos: 1.

Frente a quien no tenga la consideración de tercero protegido por la fe pública (tercer hipotecario), se entiende que la usucapión debe actuar con plena eficacia y según las normas de derecho civil.

2.

Frente al tercer adquirente a título oneroso, sólo prevalecerá la usucapión consumada o la que pueda consumarse dentro del año siguiente a su adquisición en los dos supuestos siguientes: a.

cuando se demuestre que el adquirente conoció o tuvo medios racionales y motivos suficientes para conocer, antes de perfeccionar su adquisición, que la finca o derecho estaba poseída de hecho y a título de dueño por persona distinta de su transmitente.

b.

siempre que, no habiendo conocido ni podido conocer, según las normas anteriores, tal posesión de hecho al tiempo de la adquisición, el adquirente inscrito la consienta, expresa o tácitamente, durante todo el año siguiente a la adquisición.

Usucapión liberatoria contra el Registro (contra tabulas) La usucapión liberatroria (o usucapión de la libertad de un gravamen) consiste en que quien, con los debidos requisitos, posee como libre una finca gravada con algún derecho real, llega, al cabo del plazo que la ley fija, a convertirse en dueño libre de la misma, es decir usucape la liberación del gravamen. Pues bien, los derechos adquiridos por título oneroso y de buena fe que no lleven aneja la facultad de inmediato disfrute del derecho sobre el cual se hubiese constituido (ej. la hipoteca), no se extinguirán por usucapión de éste. Tampoco se extinguirán los que impliquen la facultad de disfrute cuando el disfrute de los mismos no fuera incompatible con la posesión causa de la usucapión (ej. servidumbre).

Prescripción extintiva contra el Registro

La prescripción extintiva de derechos reales sobre cosa ajena (ej. usufructo), susceptibles de posesión o de protección posesoria, perjudicará siempre al titular según el Registro, aunque tenga la condición de tercero.

TEMA 16: LAS PROPIEDADES ESPECIALES DERECHO CIVIL IV ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪

La categoría de propiedades especiales La propiedad intelectual: régimen jurídico Sujeto, objeto y contenido Duración y límites Transmisión de derechos Otros derechos de propiedad intelectual

LA CATEGORÍA DE PROPIEDADES ESPECIALES

El Cc dedica una normativa específica a algunas propiedades que llama especiales: •

Propiedad de las aguas

•

Propiedad minera

•

Propiedad intelectual

LA PROPIEDAD INTELECTUAL: RÉGIMEN JURÍDICO

El derecho español denomina propiedad intelectual a la que recae sobre la creación literaria, científica o artística. Algunos autores prefieren utilizar la expresión “derecho de autor”, pero ambas expresiones hacen referencia al régimen normativo de la creación intelectual.

Existen tres teorías o tesis doctrinales en relación con esta materia: 1.

La teoría negativa que considera que el pensamiento humano no puede ser objeto de apropiación porque es inmaterial y además, porque consideran que las obras de creación intelectual no tienen carácter individual sino comunitario, porque se deben al fondo común de cultura de la sociedad en cada momento, es decir, están condicionadas por el clima político, religioso, intelectual y moral del momento.

2.

Frente a esta teoría está la que considera que la propiedad intelectual es un derecho individual fruto de la personalidad e inteligencia humana, cuyo fundamento es procurar al autor de la obra una remuneración por su trabajo.

3.

La tesis intermedia que es la seguida por la mayoría de las legislaciones positivas, incluida la nuestra, considera que la propiedad intelectual es del autor de la obra, pero de modo limitado y temporal, para hacer posible que la sociedad tenga en esa creación cierta participación, por haber facilitado al autor los medios que sirvieron de base para esa creación.

Nuestra Constitución reconoce como un derecho fundamental, el derecho a la producción y creación literaria, artística, científica y técnica (20).

En 1987 se aprobó la Ley 22/1987, de 11 de noviembre de Propiedad intelectual. Posteriormente se fueron aprobando distintas leyes que la modificaban parcialmente y en 1996 se publicó un texto refundido que se aprobó por Real Decreto Legislativo 1/1996, de 12 de abril y que es, en la actualidad la normativa de la propiedad intelectual. El código civil, cuando regula algunas propiedades especiales, dedica los artículos 428 y 429 a la propiedad intelectual, que rigen de forma subsidiaria.

SUJETO, OBJETO Y CONTENIDO

Sujeto Para tener la condición de autor es irrelevante tener o no la plena capacidad de obrar, ser o no mayor de edad, pues basta con ser persona, con tener personalidad en sentido propio. Por ello la ley considera autor a las personas naturales. Según la LPI se presume autor al que aparezca como tal en la obra con su nombre, firma o signo que lo identifique y si la obra es anónima o está identificada con seudónimo o signo, lo será la persona natural o jurídica que la divulgue (la de a conocer) con el consentimiento del autor. Distinta de la divulgación es la publicación que se produce cuando la obra se pone a disposición del público (4,5 y 6). Las obras plurales Se llaman así a las obras en cuya realización hayan participado más de una persona. La LPI distingue los siguientes grupos de obras plurales: Obras en colaboración (7) Son aquellas cuyo resultado es fruto de la colaboración de varios autores y los derechos sobre estas obras corresponden a todos ellos en la proporción que ellos determinen y si no hay acuerdo, lo que no esté previsto en la LPI, se aplicará las reglas de la comunidad de bienes regulada en el Código civil. Ej. canción cuya letra está escrita por una persona y la música por otra o el libro de texto en el que han intervenido varios autores. Para divulgar o modificar la obra hace falta el consentimiento de todos los coautores y si no hay acuerdo habrá que acudir al juez. Una vez divulgada la obra, ningún coautor puede negarse a la explotación en la forma que se divulgó, sin motivo justificado. Puede llevarse a cabo la explotación por cada coautor de forma independiente, siempre que no se perjudique la explotación común, dejando a salvo los pactos a los que hayan llegado los coautores.

Obras colectivas (8) Se considera obra colectiva la creada por la iniciativa y bajo la coordinación de una persona natural o jurídica que la edita o publica bajo su nombre y está constituida por la reunión de aportaciones de diferentes autores cuya contribución personal se funde en una creación única y autónoma, para la cual haya sido concebida sin que sea posible atribuir separadamente a cualquiera de ellos un derecho sobre el conjunto de la obra realizada. Ej. Los periódicos, los diccionarios o las enciclopedias. Los derechos sobre la obra colectiva corresponden a la persona que la edite y la divulgue bajo su nombre, si no se ha pactado otra cosa. Obras compuestas o derivadas (9) Se considera obra compuesta a la obra que incorpora una preexistente sin la colaboración del autor de ésta última, siempre que se realice con su consentimiento y sin perjuicio de los derechos que le correspondan. Ej. Traducción de una obra literaria a otra lengua o la conversión de un verso en canción. Se trata de una derivación de una obra preexistente, por lo que las obras que se publiquen conjuntamente con otras, no perderán su carácter de obra independiente por el hecho de que se publique conjuntamente con otras. Objeto Establece la ley que son objeto de propiedad intelectual todas las creaciones originales literarias, científicas, artísticas o científicas expresadas por cualquier medio o soporte, tangible o intangible, actualmente conocido o que se invente en el futuro. La ley las enumera de forma indicativa (10 a 12). En esta definición se comprenden todas las obras originales (ej. libros, impresos, películas, etc.) y las derivadas de otras preexistentes, sin perjuicio de los derechos de autor sobre el original, y se incluyen (11) 1. 2. 3. 4. 5.

Las traducciones y adaptaciones Las revisiones, actualizaciones y anotaciones. Los compendios, resúmenes y extractos. Los arreglos musicales. Cualquier transformación de una obra literaria, artística o científica.

También serán objeto de propiedad intelectual las colecciones de obras ajenas que por la selección o disposición de sus contenidos constituyan creaciones intelectuales (ej. los resúmenes y extractos, las bases de datos o las antologías). No son objeto de propiedad intelectual (13):

1. 2. 3. 4.

Las disposiciones legales o reglamentarias y sus proyectos. Las resoluciones de los órganos jurisdiccionales. Los actos, acuerdos, deliberaciones y dictámenes de los organismos públicos. Las traducciones oficiales de todos los textos anteriores.

Contenido El contenido de la propiedad intelectual está compuesto por derechos de carácter personal o morales y de explotación o patrimoniales. Derechos personales o morales Estos derechos son irrenunciables e inalienables. Al ser considerados personalísimos, no se puede renunciar a ellos como tampoco se pueden transmitir a otra persona, al igual que ocurre con los derechos de la personalidad. Estos derechos son los siguientes (14): 1.

2. 3.

4.

Derechos sobre la divulgación que comprende la decisión de la divulgación, en qué forma ha de realizarse, así como determinar si tal divulgación ha de hacerse con su nombre, bajo seudónimo o signo, o anónimamente. A fin de ejercitar este derecho a la divulgación el autor tiene la facultad de acceder al ejemplar único o raro de la obra, cuando se halle en poder de otro. Derecho de paternidad o facultad de exigir el reconocimiento de la condición de autor de la obra. Derecho a la integridad o facultad de exigir el respeto a la integridad de la obra e impedir cualquier deformación, modificación, alteración o atentado contra ella que suponga perjuicio a sus legítimos intereses o menoscabo a su reputación. Derecho de modificar la obra, respetando los derechos adquiridos por terceros y las exigencias de protección de Bienes de Interés Cultural, y de retirar la obra del comercio, por cambio de sus convicciones intelectuales o morales, previa indemnización de daños y perjuicios a los titulares de derechos de explotación.

Una vez que fallece el autor, estos derechos corresponden, sin límite de tiempo, a la persona que se exprese en testamento o, en su defecto, a sus hederos legales. Si el autor fallece sin haber divulgado toda o parte de la obra, a las mismas personas señaladas corresponderá el derecho a su divulgación durante 70 años desde su fallecimiento. Derechos de explotación o patrimoniales Establece la LPI que corresponde al autor el ejercicio exclusivo de los derechos de explotación de su obra que comprende (17 a 23): 1.

Derecho de reproducción, entendiendo por reproducción la fijación de la obra en un medio que permita su comunicación y obtención de copias de toda o parte de ella.

2.

3.

4.

Derecho de distribución entendiendo por distribución la puesta a disposición del público de la obra mediante su venta, alquiler, préstamo o de cualquier otra forma (comercialización). Derecho de comunicación pública entendiendo por tal todo acto por el cual una pluralidad de personas pueda tener acceso a la obra sin previa distribución de ejemplares a cada una de ellas. Derecho de transformación que comprende tanto su traducción, adaptación y cualquier modificación en su forma de la que se derive una obra diferente. Los derechos de autor de la obra resultante, como ya sabemos, pertenecen al autor de esta última, sin perjuicio de los derechos del autor de la obra preexistente.

Límites de los derechos de explotación Si bien la regla general es que el ejercicio de los derechos de explotación queda reservado al autor o a un tercero con su autorización, la LPI establece una serie de límites o excepciones a tal principio y tratan de resaltar que en algunos supuestos conflictivos el interés privado debe verse sacrificado a los intereses generales de la comunidad. Estos límites son (31): 1.

2.

3.

Prueba documental. En caso de que la obra deba reproducirse para su constancia en un procedimiento judicial o administrativo, no es necesaria la autorización del autor (31). Copias privadas. Las copias de las obras se pueden realizar sin autorización del autor cuando sean para uso privado y personal (ej. bajarse canciones a través de internet para mi MP3), quedando vetadas las copias que sean objeto de utilización colectiva y lucrativa (ej. un DJ se bajar música de internet para utilizarla en la discoteca que trabaja). Copias privadas para invidentes. Las copias de obras escritas para uso privado de invidentes no necesitan autorización de su autor siempre que la reproducción se efectúe mediante el sistema Braille y que las copias no sean objeto de utilización lucrativa.

Los artículos 32 a 40 de la LPI establecen otros límites concretos de los que vamos a resaltar: 1. La inclusión en una obra propia de fragmentos de otras ajenas, siempre que se trate de obras ya divulgadas y se realice a título de cita o para su análisis, siempre que se realice con fines docentes o de investigación e indicando la fuente y el nombre del autor de la obra utilizadas (32). 2. La reproducción de obras difundidas por los medios de comunicación social sobre temas de actualidad, siempre que se cite la fuente y el autor, si el trabajo apareció con firma, y que no se hubiese hecho constar la reserva de este derecho (33.1) 3. La reproducción de intervenciones públicas, a fin de informar sobre la actualidad (33.2) Otros derechos Además de los derechos morales y de explotación, la LPI establece a favor de algunos autores, no de todos que, si bien tienen relevancia económica, no son fruto de la explotación de la obra. Así

•

•

Al autor de una obra plástica la LPI le concede un derecho a percibir un 3% del precio de reventa, si es igual o superior a 300.000 pesetas, por obra vendida o conjunto que pueda tener carácter unitario, siempre que la reventa se realice en pública subasta, en establecimiento mercantil, o con la intervención de un agente comercial. Este derecho es irrenunciable y sólo se transmite mortis causa y se extingue transcurridos 70 años del fallecimiento de su autor. A los autores y artistas intérpretes o ejecutantes se les otorga el derecho, también irrenunciable, de remuneración por copia privada de obras divulgadas en forma de libro o publicaciones, o de soportes sonoros, visuales o audiovisuales. La copia no ha de ser objeto de utilización colectiva o lucrativa. Este derecho no es aplicable a los programas de ordenador.

DURACIÓN Y LÍMITES

La regla general de duración de los derechos de explotación de la obra es el plazo vitalicio, es decir, durante toda la vida del autor y 70 años después de su muerte. La vigente LPI regula una serie de obras cuyos plazos podríamos considerar especiales como son:

1.

Las obras seudónimas y anónimas que su duración será de 70 años desde su divulgación lícita. No obstante, si antes se llegase a conocer su autor, será de aplicación la regla general (26 y 27.1).

2.

Las obras colectivas o en colaboración cuyo plazo de duración se computará desde la muerte del último coautor superviviente (28.1) y el plazo es también de 70 años contados desde su divulgación, con independencia de la duración de la vida de los autores y de sus causahabientes.

3.

Las obras por partes o entregas, hasta la publicación de la última parte o entrega no puede considerarse completa, por lo que cada parte se computará por separado para cada elemento.

Extinguidos los plazos de duración de los derechos de explotación de las obras, éstas pasaran al dominio público y podrán ser utilizadas por cualquiera siempre que se respeten la autoría y la integridad de la obra (41).

LA TRANSMISIÓN DE DERECHOS

Los derechos de explotación de la obra se pueden transmitir tanto inter vivos como mortis causa, y en este último caso se regirá por las reglas hereditarias generales (42).

En cuanto a la transmisión de estos derechos inter vivos, la LPI limita la cesión al derecho o derechos cedidos, a las modalidades de explotación expresamente previstas y al tiempo y ámbitos territoriales que se determinen.

Será nula la cesión de derechos de explotación sobre obras futuras (aún no creadas), cualquier cláusula por la que el autor se comprometa a no crear alguna obra en el futuro, así como la transmisión de los derechos de explotación de cualquier modalidad de utilización o medio de difusión inexistente o desconocido en el momento de la cesión (43).

En cuanto a la capacidad contractual la LPI especifica que los autores menores de edad pero mayores de 16 años tienen plena capacidad para ceder la explotación de la obra, cuando vivieran de forma independiente con consentimiento de sus padres o tutores o con autorización de la persona o Institución que los tengan a su cargo (44). En cuanto a la forma, toda cesión deberá formalizarse por escrito (45).

En cuanto a la remuneración del autor, como regla general, la cesión otorgada por el autor a título oneroso le confiere una participación proporcional (porcentaje) en los ingresos de la explotación, en la cuantía convenida con el cesionario. Esta regla general sólo puede variarse por la de un tanto alzado (cantidad de dinero entregada por el editor al autor de un sola vez) en los casos expresamente establecidos en al LPI (46). Cuando el autor considere que los beneficios del editor son desproporcionados en relación con lo que recibió en su día puede pedir la revisión del contrato (47). Si la cesión se realiza en exclusiva, el cedente no podrá explotar la obra (48 a 50).

Los derechos de explotación de las obras podrán ser objeto de hipoteca, pero no serán embargables los correspondientes al autor, pero sí sus frutos o productos que se considerarán como salarios a todos los efectos (orden a embargar, parte inembargable etc).

Por último, simplemente apuntar que la LPI regula en los arts. 58 a 85 los contratos de edición y de representación teatral y ejecución musical.

OTROS DERECHOS DE PROPIEDAD INTELECTUAL

La LPI, dentro de la regulación de los derechos de autor, recoge normas específicas respecto de la propiedad intelectual en las obras cinematográficas, audiovisuales y programas de ordenador (86 a 104) que no son más que adaptaciones de las normas generales para cada caso concreto pero con sus particularidades técnicas.

Asimismo la LPI en su Libro II regula

•

los derechos de los artistas y ejecutantes de cualquier forma de una obra (director de escena, de orquesta) aplicando minuciosamente la regulación general que realiza en el libro I (105 a 112)

•

los derechos de los productores de fonogramas y de grabaciones audiovisuales (114 a 125)

•

Protección de meras fotografías (128)

•

Protección de determinadas producciones editoriales (129 y 130) y

•

el derecho sobre base de datos (133 a 138).